ЛЕТИЧІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Єдиний унікальний номер судової справи №678/99/25
Номер провадження №2-678-131/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 травня 2025 року селище Летичів

Летичівський районний суд Хмельницької області в складі:

головуючого - судді Ходоровського І.Б.,

за участю секретаря судового засідання Козка Л.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в селищі Летичів у порядку загального позовного провадження справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Зоряний Світанок» про визнання договору оренди земельної ділянки неукладеним,

учасники справи:

представник позивача - адвокат Дацьков В.В.,

представник відповідача - адвокат Прудивус М.А.,

ВСТАНОВИВ:

ОПИСОВА ЧАСТИНА

І. КОРОТКИЙ ЗМІСТ ПОЗОВНИХ ВИМОГ

1. 16 січня 2025 року до суду для розгляду надійшла вказана позовна заява за змістом якої ОСОБА_1 згідно із Державним актом на право власності на земельну ділянку серія ЯБ №9101686, виданим 24 листопада 2008 року на підставі розпорядження Летичівської районної державної адміністрації від 12 грудня 2005 року №337/2005-р і зареєстрованим в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №39 (далі - державний акт), є власником земельної ділянки загальною площею 3,58 га, яка розташована на території Летичівської селищної ради Летичівського (на даний час Хмельницького) району Хмельницької області, цільове призначення (використання) земельної ділянки - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером 060120017.

На підставі договору оренди землі від 01 червня 2016 року зазначена земельна ділянка перебувала у строковому оплатному користуванні у Товариства з обмеженою відповідальністю «Зоряний Світанок» (далі - ТОВ «Зоряний Світанок»).

Примірник договору ТОВ «Зоряний Світанок» для ОСОБА_1 не був наданий.

Так як семирічний строк договору оренди земельної дільники закінчувався, позивач ОСОБА_1 20 грудня 2023 року, отримавши від державного реєстратора Летичівської селищної ради інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (далі - інформаційна довідка), дізнався про те, що на підставі додаткової угоди від 01 серпня 2023 року дія договору оренди земельної ділянки продовжена до 31 грудня 2033 року з автоматичним продовженням дії договору з правом пролонгації.

ОСОБА_1 зазначеного додаткового договору оренди земельної ділянки чи будь-яких інших договорів з цього приводу з ТОВ «Зоряний Світанок» фактично не укладав та не підписував, довіреностей на складання зазначених документів нікому не надавав.

На переконання ОСОБА_1 з боку посадових осіб ТОВ «Зоряний Світанок» мало місце злочинне підроблення офіційного документу, яким є додаткова угода від 01 серпня 2023 року до договору оренди його земельної ділянки, тому він звернувся із відповідною заявою до відділу поліції №3 Хмельницького районного управління поліції в Хмельницькій області і згідно витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань №0000025 від 14 лютого 2024 року кримінальне правопорушення посадових осіб ТОВ «Зоряний Світанок» кваліфіковане за ч. 1 ст. 358 КК України, а постановою прокурора Летичівської окружної прокуратури від 02 липня 2024 року зазначене кримінальне провадження об`єднане з іншим кримінальним провадженням відносно 8 потерпілих осіб, яке в Єдиному реєстрі досудових розслідувань визначене як №0000293, й в результаті проведеного 20 лютого 2024 року в приміщенні ТОВ «Зоряний Світанок» обшуку договору оренди його земельної ділянки від 01 червня 2016 року і додаткової угоди від 01 серпня 2023 року не виявлено.

ОСОБА_1 зазначає, що порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України.

Підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, наявність підписів має підтверджувати наміри і волевиявлення учасників правочину, забезпечувати їх ідентифікацію.

У зв`язку із цим ОСОБА_1 зазначає, що додаткова угода від 01 серпня 2023 року начебто укладена ним з ТОВ «Зоряний Світанок» як правочин, не може вважатися укладеною.

За цих обставин ОСОБА_1 просить суд визнати додаткову угоду від 01 серпня 2023 року до договору оренди належної йому на праві власності земельної ділянки загальною площею 3,58 га з кадастровим номером 060120017, укладеного з ТОВ «Зоряний Світанок» 01 червня 2016 року - неукладеною.

ІІ. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ (основні)

2. 16 січня 2025 року до суду надійшла вказана позовна заява.

3. 17 січня 2025 року ухвалою суду позовну заяву прийнято до розгляду і відкрито провадження у справі, призначено розгляд у порядку загального позовного провадження.

4. Судові засідання призначалися на: 06 і 26 лютого 2025 року, 19 березня 2025 року, 11 і 30 квітня 2025 року, 21 травня 2025 року.

5. 20 лютого 2025 року до суду від державного реєстратора надійшла копія реєстраційної справи за кадастровим номером :06:012:0017.

6. 07 квітня 2025 року представником відповідача подано відзив на позов.

7. 30 квітня 2025 року ухвалою суду закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

ІІІ. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЇ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

8. В судових засіданнях представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Дацьков В.В. позовні вимоги підтримав і просив суд їх задовольнити в повному обсязі, а доводи і аргументи представника відповідача ТОВ «Зоряний Світанок» - адвоката Прудивуса М.А. відхилити, адже позивач не підписував з відповідачем додаткову угоду від 01 серпня 2023 року до договору оренди від 01 червня 2016 року щодо належної йому земельної ділянки з кадастровим номером :06:012:0017, тому така додаткова угода є неукладеною - вона не відбулась і не вчинялась, її не існує, а семирічний строк дії договору оренди землі від 01 червня 2016 року сплив.

Відповідач без укладеного з позивачем договору оренди землі дійсно на даний час користується земельною ділянкою позивача і сплачує йому орендну плату, але позивач не бажає укладати новий договір оренди з ТОВ «Зоряний Світанок».

9. В судових засіданнях представник відповідача ТОВ «Зоряний Світанок» - адвокат Прудивус М.А. позовні вимоги не визнав і просив відмовити в задоволенні позову з тих підстав, що додаткова угода від 01 серпня 2023 року до договору оренди від 01 червня 2016 року щодо належної ОСОБА_1 земельної ділянки з кадастровим номером :06:012:0017 була зареєстрована державним реєстратором, однак оригінал як основного договору, так спірної додаткової угоди до цього договору оренди землі у ТОВ «Зоряний Світанок» відсутній у зв`язку з його викраденням колишнім головним бухгалтером підприємства з приводу чого керівник ТОВ «Зоряний Світанок» також неодноразово звертався в поліцію.

Разом з тим, ТОВ «Зоряний Світанок» отримало з Державного реєстру речових прав копії основного договору й додаткової угоди, які надало суду, на їх підставі правомірно користується земельною ділянкою, яка належить позивачу ОСОБА_1 , а позивач ОСОБА_1 отримує оплату орендної плати від ТОВ «Зоряний Світанок» шляхом перерахування коштів на банківську картку, що не заперечується стороною позивача.

При цьому, позивач прийняв орендну плату від відповідача і від неї не відмовився.

Тобто, між сторонами існує фактичне виконання договірних відносин оренди землі, тому сторона позивача необґрунтовано стверджує про неукладеність спірної додаткової угоди.

Заява про не підписання додаткової угоди до договору оренди землі ОСОБА_1 нічим більше не обґрунтована, суперечать іншій його поведінці в частині строку виникнення спору - 2 роки після підписання додаткової угоди до договору оренди землі та після отримання орендних платежів, що свідчить про необґрунтованість заявлених позивачем позовних вимог.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

ІV. ОБСТАВИНИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ

10. 20 грудня 2023 року сформовано інформаційну довідку за змістом якої земельна ділянка з кадастровим номером 060120017, площею 3,58 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за адресою: Хмельницька область, Летичівський район, Летичівська селищна рада, на праві власності згідно державного акта серія ЯБ №101686, виданого 24 листопада 2008 року, належить ОСОБА_1

15 вересня 2016 року проведено державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі, б/н, виданого 01 червня 2016 року, інший тип договору, додаткова угода б/н, виданий 01 серпня 2023 року, видавник: сторони додаткової угоди, строк: 17 років 6 місяців 30 днів, дата закінчення - 31 грудня 2033 року, з автоматичним продовженням дії договору, з правом пролонгації, орендар - ТОВ «Зоряний Світанок», орендодавець - ОСОБА_1 , в оренду передається земельна ділянка площею 3,58 га.

11. 20 лютого 2025 року від державного реєстратора надійшла копія реєстраційної справи за кадастровим номером :06:012:0017 у якій наявна, серед іншого, заява про державну реєстрацію прав (речове право, похідне від права власності) від 11 жовтня 2023 року представника ТОВ «Зоряний Світанок» - права оренди земельної ділянки, витяг з Державного реєстру речових прав від 13 жовтня 2023 року із якого випливає проведення державним реєстратором державної реєстрації щодо додаткової угоди від 01 серпня 2023 року до договору оренди землі від 01 серпня 2016 року по земельній ділянці з кадастровим номером :06:012:0017, площею 3,58 га.

12. 07 квітня 2025 року представник ТОВ «Зоряний Світанок» до відзиву долучив скан-копії ряду документів, в тому числі:

договору оренди землі від 01 червня 2016 року, який укладено між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ «Зоряний Світанок», за змістом якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Летичівської селищної ради (п. 1.1). В оренду передається земельна ділянка кадастровий номер :06:012:0017, розміром 3,58 гектарів (п. 2.1). Договір укладено строком на 10 років (п. 3.1). Розмір орендної плати у рік становить 4000,00 грн. (п. 4.1);

додаткової угоди про внесення змін і доповнень до договору оренди землі від 01 серпня 2023 року згідно якої орендодавець ОСОБА_1 та орендар ТОВ «Зоряний Світанок» уклали цю додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі від 01 червня 2016 року на земельну ділянку площею 3,58 га, кадастровий номер :06:012:0017 про наступне: сторони дійшли згоди продовжити дію вищевказаного договору до 31 грудня 2033 року (п. 1); ця додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання сторонами (п. 3);

відомості розподілу виплат ТОВ «Зоряний Світанок» за 22 жовтня 2024 року згідно якої ОСОБА_1 на картку НОМЕР_1 здійснено переказ коштів - орендна плата за земельну ділянку за 2024 рік в сумі 13800,00 грн.

13. 16 квітня 2025 року до суду із слідчого управління Головного управління Національної поліції України в Хмельницькій області надійшов лист за змістом якого станом на 27 лютого 2025 року здійснюється досудове розслідування кримінального провадження, відомості про яке 26 червня 2017 року внесені до Єдиного реєстру досудових розслідувань №0000293 за ознаками вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ч.1 ст. 366, ч. 2 ст. 197-1 КК України і у вказаному кримінальному провадженні відсутні оригінали договору оренди від 01 червня 2016 року та додаткової угоди від 01 серпня 2023 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером :06:012:0017, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Зоряний Світанок».

V. ЗАСТОСОВАНІ НОРМИ ПРАВА

14. Згідно з ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Отже, правом на звернення до суду за захистом наділена особа лише в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів і суд повинен установити чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи та вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

15. Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки (ч. 1). Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є, зокрема, договори та інші правочини (п. 1 ч. 2).

Згідно зі ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1). Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори) (ч. 2).

Як зазначено у ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1). Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ч. 3). Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (ч. 4).

За приписами ст. 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (ч 1). Правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків (ч. 2). У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням (ч. 3).

За змістом ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або надсилалися ними до інформаційно-комунікаційної системи, що використовується сторонами (ч. 1). Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами) (ч. 2).

В силу ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Законодавець у ч. 1 ст. 627 ЦК України визначив, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з ч. 1 ст. 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

В силу ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

16. У ч. 1 ст. 93 ЗК України визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з ч. 1 ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

В силу ч. 1 ст. 126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

17. Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

В абз. 7 п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державній реєстрації прав підлягають право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Згідно з ч. 1 ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі.

18. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Як зазначено у ч. 1 ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

В силу ч. 1 ст. 5 Закону України «Про оренду землі» орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

За приписами ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

У ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом ч. 1 ст. 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Згідно ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч. 1). За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови (ч. 2).

Відповідно до ч. 1 ст. 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

19. Аналіз наведених норм права свідчить про те, що правочин за своєю природою та законодавчим визначенням є вольовою дією суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки.

Указані цивільно-правові результати мають бути досягнуті внаслідок правомірних дій суб`єктів цивільного права.

Здійснення правочину законодавчо може пов`язуватися з проведенням певних підготовчих дій учасниками правочину (виготовленням документації, оцінкою майна, інвентаризацією), однак сутністю правочину є його спрямованість, наявність вольової дії, що полягає у згоді сторін взяти на себе певні обов`язки (на відміну, наприклад, від юридичних вчинків, правові наслідки яких настають на підставі закону незалежно від волі його суб`єктів).

У двосторонньому правочині волевиявлення повинно бути взаємним (зустрічним), двостороннім і спрямованим на досягнення певної спільної мети, породжуючи правовий наслідок, правочин - це завжди дії незалежних та рівноправних суб`єктів цивільного права, й такі правочини називаються договорами.

Отже, будь-який правочин є вольовою дією, а тому перед тим, як здійснювати оцінку на предмет дійсності чи недійсності, необхідно встановити наявність та вираження волі особи (осіб), які його вчинили.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ч. 3 ст. 203 ЦК України).

Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису ч. 1 ст. 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.

Як у ч. 1 ст. 215 ЦК України, так і у ст.ст. 229-233 ЦК України йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину.

У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.

Те, яким чином та у який спосіб здійснюється (оформлюється) вияв учасників правочину на набуття, зміну, припинення цивільних прав та обов`язків, передбачено ст. 205 ЦК України.

Тобто, слід відрізняти правочин як вольову дію суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів, від письмового тексту правочину як форми вчинення правочину та способу зовнішнього прояву та фіксації волевиявлення особи.

Цивільне законодавство встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину, зокрема зміст правочину має бути зафіксований у документі, підписаному сторонами.

Підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми правочину, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.

Відсутність на письмовому тексті правочину (паперовому носії) підпису його учасника чи належно уповноваженої ним особи означає, що правочин у письмовій формі не вчинений.

Якщо сторона не виявила свою волю до вчинення правочину й до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.

Законодавець за загальним правилом, викладеним у ст. 218 ЦК України, не передбачає наслідків у вигляді недійсності правочину у разі недотримання вимог щодо письмової форми правочину, встановлюючи водночас коло доказів, якими одна із сторін може заперечувати факт вчинення правочину або окремих його частин (письмові докази, засоби аудіо-, відеозапису, інші докази, крім свідчень свідків).

Натомість виконання правочину його учасниками може бути способом волевиявлення до вчинення правочину, відповідно до його суттєвих умов, передбачених законодавством.

Відповідне регулювання міститься і в положеннях ЦК України про договір.

Договір є укладеним, якщо сторони з дотриманням установленої законом форми досягли згоди (домовленості) щодо всіх істотних умов договору.

Право оренди - це один із видів речового права на чуже майно, в тому числі на земельну ділянку, яке складається з права тимчасового володіння та користування майном.

Відносини, пов`язані з орендою землі, здійснюються на договірних засадах.

За своєю правовою природою договір оренди землі є консенсуальною, двосторонньою та відплатною угодою, при укладенні якої орендодавець зобов`язується передати орендареві земельну ділянку у строкове володіння та користування, а орендар, у свою чергу, зобов`язується використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням для особистої мети та вносити орендодавцеві плату за землю (орендну плату).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

За загальним правилом договір оренди землі є укладеним з моменту, коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов, а саме з моменту підписання ними договору.

Разом із тим, якщо інше не передбачено умовами договору, цей договір набирає чинності з часу державної реєстрації права оренди земельної ділянки.

20. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 червня 2018 року у справі №338/180/17 вказала, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону та залежно від встановлених обставин вирішити питання щодо наслідків його часткового чи повного виконання сторонами. У такому разі визнання вказаного договору укладеним не буде належним способом захисту.

21. Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 16 червня 2020 року у справі №145/2047/16-ц сформульовано правовий висновок про те, що підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію. Якщо сторони не досягли згоди з істотних умов договору оренди землі, то такий договір є неукладеним, тобто такий, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

22. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 жовтня 2022 року у справі №227/3760/19-ц зазначила, що за змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦК України, якщо договір оренди (найму) будівлі хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав (п. 6.36). Тобто суду необхідно встановити не просто факт використання спірного майна орендарем, а й те, чи сплачував орендар за таке використання орендодавцю та його правонаступникам і чи приймали вони таку оплату (п. 6.37). У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше) (п. 6.38). Висловлене вище про можливість визначити фактичне укладення правочину у спосіб його виконання (за відсутності законодавчих застережень про інше) не суперечить викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц правовому висновку про те, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено (п. 6.39).

23. Верховний Суд у постанові від 08 листопада 2023 року у справі №567/1039/22 зазначив: стверджуючи, що договори сторона орендодавця не укладала та не підписувала, суди повинні були врахувати, що позивачка мала доводити не лише те, що вона не підписувала договори (як окремі документи), а й не укладала такі договори (двосторонні правочини як результат домовленості двох сторін, спрямованої на встановлення певних цивільних прав та обов`язків), відповідно, що між сторонами не виникли правові відносини із договору оренди землі, оскільки позивачка не виявляла своєї волі на укладення таких правочинів. Натомість відповідач має доводити виникнення між сторонами правовідносин із договору оренди землі, виконання такого договору сторонами внаслідок досягнення домовленості з приводу користування земельними ділянками орендодавця.

24. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 25 травня 2021 року у справі №461/9578/15-ц зазначила, що добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінка, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

У свою чергу Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 10 квітня 2019 року в подібній справі №390/34/17, висловив правову позицію щодо недобросовісності дій орендодавця при оспоренні належно вчиненого правочину та заборони суперечливої поведінки з його боку. При цьому Верховний Суд виходив з того, що дії позивача, який уклав додаткову угоду до договору оренди землі, а згодом пред`явив позов про визнання договору оренди землі неукладеним, суперечать його попередній поведінці (укладенню додаткової угоди та отриманню плати за користування земельною ділянкою) і є недобросовісними.

VІ. МОТИВИ, З ЯКИХ ВИХОДИТЬ СУД

25. Звертаючись до суду з даним позовом ОСОБА_1 обґрунтовував свої вимоги тим, що він не укладав та не підписував додаткову угоду від 01 серпня 2023 року до договору оренди землі від 01 червня 2016 року, його волевиявлення на укладення вказаної додаткової угоди було відсутнє, тому й він вважає таку додаткову угоду неукладеною.

26. Водночас, позивач ОСОБА_1 і його представник - адвокат Дацьков В.В. фактично не заперечують, що на підставі договору оренди землі від 01 червня 2016 року належна позивачу ОСОБА_1 земельна ділянка з кадастровим номером :06:012:0017, площею 3,58 га, перебувала в користуванні у ТОВ «Зоряний Світанок».

Хоча сторона позивача стверджує, що договір оренди землі від 01 червня 2016 року було укладено на 7 років, однак із наданої стороною відповідача копії цього договору вбачається, що такий був укладений строком на 10 років.

Дійсно, жодна із сторін не надала суду оригінал додаткової угоди від 01 серпня 2023 року до договору оренди землі від 01 червня 2016 року - позивач з причин того, що категорично заперечує факт її укладення та підписання, а відповідач з причин того, що документ було викрадено.

Однак, копія додаткової угоди від 01 серпня 2023 року наявна у відповідача, адже отримана представником відповідача з Державного реєстру речових прав, й з вказаного документа випливає, що з моменту підписання додаткової угоди від 01 серпня 2023 року внесено зміни до договору оренди землі від 01 червня 2016 року і сторони продовжили його дію до 31 грудня 2033 року.

Вказана додаткова угода від 01 серпня 2023 року надавалась державному реєстратору, адже саме на її підставі й були проведені реєстраційні дії щодо продовження строку дії договору.

Представник позивача хоча й зазначив, що строк дії договору оренди землі від 01 червня 2016 року закінчився, адже такий було укладено на 7 років, однак не заперечував факт подальшого використання відповідачем належної позивачеві земельної ділянки і сплати відповідачем, як орендарем, для позивача, як орендодавця, за це орендної плати, яку позивач отримував.

За цих обставин суд вважає, що між сторонами виникли та тривалий час існували правові відносини з договору оренди землі, про що свідчить користування орендарем ТОВ «Зоряний Світанок» земельною ділянкою та виплата орендодавцеві ОСОБА_1 орендної плати.

27. Для належної оцінки встановлених обставин суд виходить з того, що договір у спірних правовідносинах має розглядатися як правовідношення (а не документ), зміст якого визначається відповідними правами та обов`язками, що виникають у його сторін.

Отже, з`ясування судом наявності між сторонами певних прав та / обов`язків доводить існування і певного договору між ними.

Додаткова угода від 01 серпня 2023 року до договору оренди землі від 01 червня 2016 року фактично виконувалася обома сторонами (зокрема, орендар ТОВ «Зоряний Світанок» користувався майном - належною позивачеві ОСОБА_1 земельною ділянкою і сплачував за це орендну плату, а орендодавець ОСОБА_1 приймав такі орендні платежі), а тому кваліфікація додаткової угоди як неукладеної виключається, така додаткова угода до договору оренди вважається укладеною та може бути оспорюваною (за відсутності законодавчих застережень про інше).

У зв`язку з наведеним, враховуючи доктрину venire contra factum proprium (заборона суперечливої поведінки), суд відхиляє аргументи сторони позивача про неукладеність між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ТОВ «Зоряний Світанок» додаткової угоди від 01 серпня 2023 року до договору оренди землі від 01 червня 2016 року.

28. Необхідно зауважити, що у постанові від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.

У такому випадку власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним договору оренди земельної ділянки у мотивах негаторного позову та виходячи з дійсного змісту правовідносин, які склалися у зв`язку із фактичним використанням земельної ділянки.

Ефективним способом захисту права, яке позивач вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема, шляхом пред`явлення вимоги про повернення таких земельних ділянок. Більше того, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок.

VІІ. ВИСНОВКИ СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ

29. Враховуючи те, що на підставі ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України позивач не довів належними і допустимими доказами правомірність своїх вимог, водночас, відповідач спростовував твердження позивача, тому в задоволенні позовних вимог необхідно відмовити.

VІІІ. ЩОДО СУДОВИХ ВИТРАТ

30. У зв`язку із тим, що у справі відсутні підстави для задоволення позовних вимог, тому немає підстав для стягнення понесених позивачем витрат зі сплати судового збору з відповідача.

Керуючись ст.ст. 1, 2, 4, 5, 10-13, 42-43, 48-49, 76-83, 89, 128, 141, 247, 258-259, 263-265, 268, 272-273, 351-352, 354-355 ЦПК України,

РЕЗОЛЮТИВНА ЧАСТИНА

УХВАЛИВ:

Відмовити в задоволенні позову.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Хмельницького апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне рішення суду складено 02 червня 2025 року.

УЧАСНИКИ СПРАВИ:

ПОЗИВАЧ: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , уродженець с. Буцни Летичівського району Хмельницької області, проживає по АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , тел. НОМЕР_3 , електронна пошта та електронний кабінет - відсутні.

ПРЕДСТАВНИК ПОЗИВАЧА: адвокат Дацьков Валерій Васильович, місцезнаходження: вул. Проскурівського підпілля, 71 м. Хмельницький, поштовий індекс 29000, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_4 , тел. НОМЕР_5 , відомості про наявність або відсутність електронної пошти і електронного кабінету - відсутні.

ВІДПОВІДАЧ: Товариство з обмеженою відповідальністю «Зоряний Світанок», місцезнаходження: вул. Центральна, 7 с. Майдан-Вербецький Летичівської територіальної громади Хмельницького району Хмельницької області, поштовий індекс 31551, код у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 38795416, тел. (+38, інші засоби зв`язку невідомі, відомості про наявність або відсутність електронного кабінету відсутні.

ПРЕДСТАВНИК ВІДПОВІДАЧА: адвокат Прудивус Микола Анатолійович, місцезнаходження: АДРЕСА_2, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_6 , тел. НОМЕР_7 , електронна пошта: ІНФОРМАЦІЯ_2 , наявний електронний кабінет.

Суддя Ходоровський І.Б.