Справа № 367/409/25
Провадження №2/367/2381/2025
РІШЕННЯ

Іменем України

19 травня 2025 року місто Ірпінь

Ірпінський міський суд Київської області

у складі головуючого судді Білогруд О.О.,

за участі

секретаря судового засідання Трофимчук С.М.,

представника позивача в режимі відеоконференцзв`язку Мороз С.С.,

представника відповідача в режимі відеоконференцзв`язку Новокщонової О.М.,

розглянувши в порядку загального позовного провадження у приміщенні Ірпінського міського суду Київської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівнича Компанія «Новий Дім» про визнання майнових прав,

установив:

адвокат Мороз С.С. в інтересах ОСОБА_1 (далі Позивач) звернулася до Ірпінського міського суд Київської області із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівнича Компанія «Новий Дім» (далі ТОВ «Будівнича компанія «Новий Дім», Відповідач) про визнання майнових прав. В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 26.01.2021 між ОСОБА_1 та ТОВ «Будівнича Компанія «Новий Дім» було укладено Договір № 24 К-115 (далі Договір) купівлі-продажу майнових прав на квартиру. Зі змісту пункту 2.1. Договору слідує, що продавець, тобто Відповідач, продає, а покупець, тобто Позивач, купує майнові права на об`єкт нерухомого майна у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України (далі ЦК України), що визначають загальні положення про купівлю-продаж. Пунктом 2.2. Договору передбачено, що сторони домовились, що об`єктом нерухомого майна, майнові права на який передаються, є 2-кімнатна квартира, проектний номер АДРЕСА_1 Київська область, місто Буча, вулиця Амосова, 4-а. Відповідно до пункту 3.1. Договору загальна сума Договору становить 607 600,00 грн, що еквівалентно 21 571,72 доларам США, які обчислено згідно офіційного курсу Національного банку України на день та час підписання даного Договору. Ціна продажу майнового права на один квадратний метр об`єкту нерухомого майна становить 10 000,00 грн, що еквівалентно 355,03 доларам США, які обчислено згідно офіційного курсу Національного банку України на день та час підписання Договору. Зазначена у цьому пункті Договору загальна сума не є остаточною і підлягатиме перерахунку після повного завершення будівництва об`єкту, а саме: кінцева сума за цим Договором коригуватиметься сторонами з урахуванням фактичної кінцевої площі квартири за цим Договором (така площа береться згідно даних технічного паспорта будинку) шляхом перерахунку суми визначеної в даному пункті Договору з врахуванням площі відхилення (в більшу, чи меншу сторону), виходячи із фактичної загальної площі об`єкту і ціни майнових прав 1 (одного) квадратного метра визначеного у доларах США на момент перерахунку. За змістом пункту 3.2. Договору Позивач зобов`язалась оплатити на користь Відповідача грошові кошти у розмірі 607 600,00 грн у строк до 30.01.2021. У свою чергу, Відповідач зобов`язався створити (побудувати згідно пункту 2.3. Договору) та ввести в експлуатацію Пусковий комплекс, складовою частиною якого є Квартира, майнові права, на яку є предметом цього Договору до кінця 2-го кварталу 2022 року, що прямо передбачено підпунктом 5.1.1. пункту 5.1. Договору. Договір не визначає права Відповідача в односторонньому порядку змінювати узгоджений сторонами строк завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію. Згідно з підпунктом 5.1.2. пункту 5.1. Договору Відповідач зобов`язаний після виконання покупцем, тобто Позивачем, своїх зобов`язань щодо 100% оплати майнових прав та прийняття Пускового комплексу в експлуатацію направити Покупцю письмове повідомлення про необхідність з`явитися для підписання Акту. Позивач свої зобов`язання зі сплати грошових коштів у розмірі 607 600, 00 грн у строк до 30.01.2021 виконав у повному обсязі та 26.01.2021 сплатив на розрахунковий рахунок Відповідача, указаний у Договорі, грошові кошти загальною сумою 607 600,00грн. Факт виконання Позивачем своїх зобов`язань підтверджується: копією квитанції від 26.01.2021 № 0.0..1 на суму 299 500,00 грн; копією квитанції від 26.01.2021 № 0.0..1 на суму 299 500,00 грн; копією квитанції від 26.01.2021 №0.0..1 на суму 8 600,00 грн. Загальна сума сплачених грошових коштів, відповідно до вказаних вище квитанцій становить 607 600,00 грн. Незважаючи на повне виконання своїх зобов`язань Позивачем, Відповідач у строк до кінця 2-го кварталу 2022 року будівництво будинку не завершив, не ввів його в експлуатацію та не направив Позивачу письмового повідомлення про необхідність підписання Акту, що є свідченням порушення прав Позивача Відповідачем, який відповідно до умов Договору зобов`язався збудувати за про інвестовані Позивачем кошти квартиру, майнові права на яку і є предметом Договору.

З огляду на викладене, позивачка просить суд визнати за нею майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, а саме: двокімнатну квартиру, проектний номер АДРЕСА_1 Київська область, місто Буча, вулиця Амосова, будинок 4-а, стягнути з ТОВ «Будівнича компанія «Новий Дім» на її користь понесені судові витрати.

Ухвалою судді від 20.01.2025 позовну заяву ОСОБА_1 прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, розгляд справи визначено проводити в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 19.02.2025.

07.02.2025 до суду від представника ТОВ «Будівнича компанія «Новий Дім» Новокщонової О.М. надійшов відзив на позовну заяву, в обґрунтування зазначено таке. Відповідач вважає позовні вимоги безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню. Вважають твердження Позивача у позовній заяві маніпулятивними та такими, що не відповідають дійсності з огляду на таке. Між Сторонами дійсно було укладено договір №24 К-115 від 26.01.2021, пунктом 5.1.1. якого передбачено, що Відповідач зобов`язаний створити (побудувати згідно пункту 2.3. Договору) та ввести в експлуатацію Пусковий комплекс, складовою частиною якого є Квартира, Майнові права на яку є предметом даного Договору до кінця 2-го кварталу 2022 року. Передача майнових прав здійснюється відповідно до Розділу 4 Договору. За приписами статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Виходячи з аналізу змісту Договору №24 К-115, зокрема що він передбачає будівництво квартири, тому, Позивач за своїм правовим статусом фактично є інвестором Об`єкту будівництва - однокімнатної квартири, а спірний правочин за своєю правовою природою є змішаним та містить елементи різних договорів. Велика Палата Верховного Суду від 29.01.2019 у справі №916/4644/15 зробила висновок про правову природу інвестиційного договору, встановивши, що інвестиційний договір як окремий вид цивільно-правових договорів може містити положення різних видів цивільно-правових договорів залежно від предмета і цілей інвестування (договору про спільну діяльність, капітального будівництва, кредитування, купівлі-продажу, довірчого управління майном). Таким чином, до спірних правовідносин належить застосувати положення Закону України «Про інвестиційну діяльність». Частиною 1 та 2 статті 5 Закону України «Про інвестиційну діяльність» встановлено, що суб`єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави. Інвестори - суб`єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об`єкти інвестування. Інвестори можуть виступати в ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності. Відповідач здійснює спорудження житла (в тому числі і Квартири) за рахунок грошових коштів, залучених саме від фізичних осіб (інвесторів), які є покупцями майнових прав на квартири в ЖК «Київський». Відповідно, саме на грошові кошти, одержані від інвесторів, закуповуються будівельні матеріали, сплачується заробітна плата працівникам, що виконують будівельні роботи, а також оплачується робота підрядників, залучених до виконання будівельних робіт. Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно з частиною першою статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. 24.02.2022 розпочалось повномасштабне вторгнення рф до України, частина Київської області (в тому числі, місто Буча) перебувала в окупації та стала зоною активних бойових дій. Зазначені обставини зумовили зупинення виконання будівельних робіт Відповідачем. Звільнення від окупації Київської області та відновлення контролю уряду України над територією міста Буча (що відбулось в квітні 2022 року) не призвело і не могло призвести до моментального відновлення будівельних робіт Відповідачем, оскільки більшість працівників Відповідача були призвані на службу до лав Збройних сил України, а деякі виїхали в більш безпечні регіони та не повернулись. Окрім того, регулярні ракетні обстріли території України та, зокрема, енергетичної інфраструктури вплинуло на можливість Відповідача виконувати будівельні роботи (як з причини необхідності забезпечити безпеку працівників під час повітряних тривог, так і через запровадження графіків відключення електроенергії). За період з дати укладення Договору №24 К-115 до моменту відновлення Відповідачем будівельних робіт (протягом повномасштабного вторгнення) істотно змінилась ціна спорудження житла на території Київської області. Так, станом на дату укладення Договору Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 20.05.2021 №119 затверджено опосередковані показники вартості спорудження житла за регіонами України (розраховані станом на 01.04.2021). Станом на 01.04.2021 опосередкована вартість спорудження житла в Київській області становила 14 021,00 грн, тоді як Договором №24 К-115, укладеним між Позивачем та Відповідачем було встановлено ціну 10 000,00 грн./1 кв.м. У 2023 Наказом вказаного Міністерства від 02.11.2023 №1010 затверджено опосередковану вартість спорудження житла на території Київської області - 21 161,00 грн. (станом на 01.10.2023). Станом на дату подання відзиву на позовну заяву опосередкована вартість спорудження житла складає 22 636,00 грн./1 кв.м. (наказ від 23.10.2024 №1168). Отже, опосередкована вартість спорудження житла з дати укладення Договору до дати відновлення Відповідачем будівельних робіт у червні 2023 року збільшилась на 45%, а в порівнянні з ціною за Договором №24 К-115 зросла більше, ніж на 100%, що є істотною зміною обставин, які не залежали від волі Відповідача. Істотна зміна обставин - є оціночною категорією, яка полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад, у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання; не впливає на строк виконання зобов`язань (не змінює його) і не звільняє сторону від відповідальності за невиконання, а дозволяє припинити таке виконання (розірвання договору) чи змінити умови такого виконання або умови договору в цілому (для досягнення балансу інтересів сторін, який був порушений через істотну зміну обставин); має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв`язку між ними. У статті 652 ЦК України містяться приписи для ситуації, коли сторона об`єктивно може виконати зобов`язання, проте внаслідок зміни обставин таке виконання втрачає для неї сенс або кінцевий результат буде не тим, на який вона розраховувала на початку. У цьому разі виникає потреба зміни умов зобов`язання (договору) до змінених суттєвим чином обставин. Така правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 10.10.2024 у справі №910/332/24. Виходячи за наведеного, після початку військової агресії рф проти України ведення господарської діяльності та належне виконання договірних зобов`язань було ускладнено і, враховуючи специфіку діяльності Відповідача, сукупність вищезазначених обставин безпосередньо призвела до порушення можливості нормального провадження господарської діяльності, тому для Відповідача відбулась істотна зміна обставин, яка знаходилась поза контролем сторін, та об`єктивно ускладнила можливість ведення господарської діяльності, що призвело до порушення балансу інтересів, який існував в момент укладення Договору №24 К-115. Зазначала, що збройна агресія рф проти України хоча і вплинула на строки виконання Відповідачем своїх зобов`язань за Договором №24 К-115, проте Відповідач відновив виконання будівельних робіт та продовжує виконувати свої зобов`язання за Договором щодо будівництва житлового комплексу. Як вже зазначено вище, Відповідач виконує будівельні роботи зі спорудження житла за грошові кошти, що сплачуються фізичними особами (інвесторами), до числа яких входить і Позивач. Значне здорожчання вартості спорудження житла (в тому числі, на будівельні матеріали, паливно-мастильні матеріали, електроенергію тощо) призвело до того, що передбачених договорами (укладеними початку збройної агресії рф проти України) з інвесторами грошових коштів в якості оплати за квадратні метри на завершення будівництва та введення пускового комплексу, в якому розташована Квартира, не вистачає. Відповідно, Відповідач для виконання Договору змушений шукати додаткові джерела фінансування, як то залучення кредитних коштів. Відповідач є суб`єктом господарювання, метою створення якого є отримання прибутку. Очевидним є те, що продаж квартир за ціною, що в декілька разів є нижчою за вартість їх спорудження, не лише не матиме в результаті отримання Відповідачем прибутку, а й призведе до виникнення грошових зобов`язань перед третіми особами при відсутності можливості ці зобов`язання виконувати саме з причини відсутності прибутку. Виходячи з наведеного, для Відповідача обставини змінились настільки істотно, що за таких обставин Відповідач не уклав би з Позивачем Договір на викладених в ньому умовах, а подальше виконання своїх зобов`язань за Договором втрачає для Відповідача сенс. З метою врегулювання вказаної ситуації Відповідач звернувся до Позивача з листом (був направлений електронною поштою), в якому Позивачеві було запропоновано укласти додаткову угоду про збільшення вартості Квартири та надіслано проект додаткової угоди. Проте, Позивачкою зазначена вище додаткова угода підписана не була, відповіді не надходило. Зауважила, що більшість інвесторів Відповідача з розумінням поставились до обставин, що склались навколо будівництва ЖК «Київський», та уклали відповідні додаткові угоди про доплату та зміну строків здачі в експлуатацію 3 пускового комплексу. Саме завдяки фінансуванню зі сторони інших інвесторів Відповідач має можливість проводити і надалі будівельні роботи зі спорудження 3 пускового комплексу, в якому розташована і Квартира, майнові права на яку є предметом даного спору. Таким чином, збільшення строку будівництва ЖК «Київський» викликано в тому числі і повним ігноруванням Позивачки викладених вище обставин (зокрема, недостатності фінансування будівництва та значного здорожчання спорудження житла, що спричинено повномасштабним вторгненням). Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. З огляду на положення підпункту 5.1.1. та розділу 4 Договору передача майнових прав Відповідачем Позивачеві ставиться в залежність від прийняття пускового комплексу (об`єкта капітального будівництва, в якому розташована Квартира) в експлуатацію. Покликаючись на положення статей 251, 252 ЦК України Відповідач вважає, що строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію в Договорі конкретно не визначений, так як в підпункті 5.1.1. Договору не зазначена конкретна дата прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію. Частинами 1, 2 статті 509 ЦК України встановлено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 ЦК України. При цьому, зобов`язання щодо прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію не належить до цивільних відносин, тобто до відносин, за наявності яких передбачена цивільно-правова відповідальність. В чинному законодавстві України таке поняття як прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію відсутнє. Стаття 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлює порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів. Частиною другою вказаної статті встановлено, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Акт готовності об`єкта до експлуатації підписується замовником, генеральним проектувальником, генеральним підрядником або підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників), субпідрядниками, страховиком (якщо об`єкт застрахований). Зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації або сертифікат є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об`єктів, необхідних для його функціонування ресурсів - води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий об`єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього. Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката. Механізм прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів визначений Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461 (з наступними змінами і доповненнями). Згідно з пунктом 3 вказаного Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації (далі - декларація). Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, а також комплексів (будов), до складу яких входять об`єкти з різними класами наслідків (відповідальності), здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката. В пункті 4 вказаного Порядку встановлено, що надання (реєстрація), повернення (відмова у видачі) чи скасування реєстрації документів, що підтверджують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю, визначеними статтею 7 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Повноваження Державної інспекції архітектури та містобудування України здійснюються її апаратом. Так як прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю, то відносини щодо прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів належить не до цивільно-правових, а до публічно-правових відносин. Статтею 1 ЦК України встановлено, що цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників. До майнових відносин, заснованих на адміністративному або іншому владному підпорядкуванні однієї сторони другій стороні, а також до податкових, бюджетних відносин цивільне законодавство не застосовується, якщо інше не встановлено законом. За вказаних обставин підпункт 5.1.1. Договору носить технічний характер, так як вказує на технічну характеристику житлового будинку. Викладене підтверджується і судовою практикою Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у справі № 757/39364/15-ц у постанові від 17.10.2018. Визначений сторонами договору термін введення будинку в експлуатацію, від якого і слід визначати дату передачі квартири покупцю, є орієнтовним, що свідчить про те, що дата введення будинку в експлуатацію може змінюватися. Враховуючи, що термін прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію в Договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру конкретною датою не визначений, а вказана орієнтовна дата (до кінця 2-го кварталу 2022 року), а також те, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів не належить до цивільно-правих відносин, склад цивільно-правового порушення зі сторони Відповідача відсутній, що також виключає можливість застосувати до відповідача цивільно-правову відповідальність у вигляді стягнення неустойки. Щодо вказаних обставин представник відповідача у відзиві покликалась на висновки, викладені у постановах від 23.05.2022 у справі № 753/12201/18, від 03.07.2019 у справі № 753/20273/17. Щодо твердження позивача про строк введення в експлуатацію будинку, відповідачем зауважено, що загально відомим фактом є початок 24.02.2022 повномасштабного вторгнення в Україну збройних сил російської федерації. Внаслідок ведення бойових дій на території міста Буча та його окупації, пошкодження будівлі ЖК «Київський», в якому розташована Квартира, знищення мостів та під`їзних шляхів до міста Відповідачем було повністю припинено ведення господарської діяльності та відновлено лише в червні 2023 року, тому Відповідач не мав можливості завершити будівництво ЖК «Київський» та ввести його в експлуатацію у строк до 01.07.2022. Окрім того, більшість працівників Відповідача були призвані на службу в Збройні сили України, що не могло не вплинути на строки відновлення будівельних робіт та виконання Відповідачем умов Договору. Відповідач в односторонньому порядку не змінював умов Договору, не відмовлявся від його виконання, спорудження житлового комплексу продовжується строк введення в експлуатацію змінено, здачу другого пускового комплексу в експлуатацію заплановано на 4 квартал 2025 року. Враховуючи викладене вище, Відповідач вважає, що оскільки права Позивача не є порушеними з огляду на те, що строки здачі об`єкта будівництва в експлуатацію є орієнтовними та не визначеними конкретними датами), Відповідач не відмовляв Позивачеві у підписанні акту приймання - передачі майнових прав, а Відповідач право Позивача на набуття в майбутньому у власність квартири, майнові права на яку є предметом Договору №24 К-115, не оспорює та не заперечує, то в цій справі відсутній предмет спору. Позивачем не доведено обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги у справі, зокрема, не доведено протиправність поведінки Відповідача, оспорення чи невизнання прав Позивача, а відтак у задоволенні позовних вимог слід відмовити в повному обсязі. На підставі викладеного просив суд в задоволенні позовних вимог гр. ОСОБА_1 до ТОВ «Будівнича компанія «Новий дім» відмовити у повному обсязі, судові витрати покласти на позивача.

11.02.2025 від представника позивача адвоката Мороз С.С. до суду надійшла відповідь на відзив в якому зазначено таке. Щодо порушеного права Позивача та строку завершення будівництва - позивач вважає твердження, вказане у відзиві, необґрунтованим та таким, що суперечить умовам Договору, оскільки умовами Договору цей строк визначено. Відповідно до частини першої статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Оскільки кінцевим строком виконання вказаних зобов`язань є 30.06.2022, то першим днем порушення строку є 01.07.2022. Відповідачем визнається факт не введення будинку в експлуатацію та не завершення будівництва, що виключає необхідність доказування цих обставин в силу приписів частини першої статті 82 ЦПК України. Відповідач не наділений правом самостійно змінювати строк завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію, що свідчить про неправомірність зміни Відповідачем строку завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію на 4 квартал 2025 року, про що зазначається у відзиві на позов. У визначений Договором строк будівництво будинку не завершене, будинок в експлуатацію не введено, що негативно впливає на права Позивача, яка протягом значного часу обмежена у можливості набути в свою власність об`єкт нерухомого майна, вартість якого сплачено Позивачем у повному обсязі відповідно до умов Договору. Покликаючись на практику Верховного Суду (постанова від 13.05.2019 у справі № 760/17864/16-ц, від 20.03.2019 у справі № 761/20612/15-ц, постанова від 27.02.2019 у справі № 761/32696/13-ц, постанова Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17) зауважила, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Крім цього, факт заперечення проти задоволення позову свідчить про те, що Відповідач заперечує проти передачі Позивачу майнових прав, вартість яких повністю сплачена Позивачем з дотриманням умов Договору. При укладенні Договору Позивачем сплачено грошові кошти у визначеному розмірі строк сплати становив 4 дні з дня укладення Договору. Після їх отримання Відповідач отримав реальну можливість ними розпоряджатись для виконання взятих на себе зобов`язань за Договором. Зміна курсу гривні до долару США у 2023 та 2024 роках не може слугувати правовою підставою для невиконання Відповідачем своїх зобов`язань, як не може бути підставою для вимоги з Позивача будь-яких грошових коштів. Позивач сплатила повну вартість майнових прав 26.01.2021, а повномасштабне вторгнення відбулось 24.02.2022 , тобто через рік після оплати Позивачем повної вартості майнових прав. Строк завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта будівництва був визначений до 30.06.2022. Тобто станом на 24.02.2022 Відповідачем мало б бути виконано майже усі будівельні роботи, оскільки до граничної дати виконання Відповідачем своїх обов`язків, станом на дату початку повномасштабного вторгнення, залишалось три місяці. Крім того, стверджуючи про значний негативний вплив повномасштабного вторгнення на діяльність Відповідача ним не надано жодних доказів, зокрема Сертифікату Торгово-промислової палати України, який би вказував на прямий вплив форс-мажорних обставин на діяльність Відповідача і визначав би період дії такого негативного впливу, а лиш зазначено не підтверджені жодним доказом доводи. Відповідно до пункту 10.6. Договору будь-які повідомлення, за цим Договором, повинні бути здійснені у письмовій формі і спрямовані іншій Стороні поштовими підправленнями у вигляді рекомендованих листі з повідомленням про вручення за адресами зазначеними у цьому Договорі або вручені особисто. Відповідачем доказів поштового відправлення Позивачу проекту додаткової угоди або отримання її проекту безпосередньо Позивачем не надано. За пропозицією Відповідача, Позивач протягом 6 (шести) днів мала б перерахувати на його рахунок грошові кошти у розмірі 7291,20 доларів США у гривневому еквіваленті, що наводить їх на думку про те, що весь фінансовий тягар своєчасного невиконання Відповідачем договірних зобов`язань покладається на Позивача. Зауважено, що викладена у відзиві на позовну заяву позиція Відповідача є достатнім підтвердженням того, що позов підлягає задоволенню, а його подання Позивачем є виправданим, оскільки Відповідачем не визнаються права Позивача, а проти переходу майнових прав до Позивача - Відповідач заперечує незважаючи на повну сплату Позивачем вартості майнових прав. Невиконання Відповідачем своїх зобов`язань ставить під загрозу законні очікування Позивача щодо подальшому набуття у власність об`єкту нерухомого майна. Задоволення цього позову слугуватиме правовій визначеності у правовідносинах Позивача з Відповідачем шляхом визнання за Позивачем майнових прав, повну вартість яких сплачено у чіткій відповідності до умов Договору. Враховуючи викладене представник позивача просила позовну заяву ОСОБА_1 задовольнити у повному обсязі.

17.02.2025 від представника відповідача Новокщонової О.М. до суду надійшли заперечення (на відповідь на відзив), та покликаючись на правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду від 23.05.2022 у справі № 753/12201/18, вказала, що твердження сторони позивача про кінцевий строк виконання зобов`язань Відповідача за Договором 30.06.2022 є безпідставним. Відповідно до пункту 4.1. Договору «Майнові права на Об`єкт нерухомого майна за цим Договором закріплюються за Покупцем з моменту здійснення останнім 100% оплати вартості Майнових прав згідно розділу 3 даного Договору». Пунктом 3.1. Договору, передбачено, що зазначена у даному пункті Договору загальна сума Договору не є остаточною і підлягатиме перерахунку після повного завершення будівництва Об`єкту, а саме, кінцева сума за даним Договором буде коригуватись Сторонами з урахуванням фактичної кінцевої площі Квартири за даним Договором (така площа береться згідно даних технічного паспорта будинку) шляхом перерахунку суми, визначеної в даному пункті Договору з врахуванням площі відхилення (в більшу, чи меншу сторону), виходячи з фактичної загальної площі Об`єкту і ціни Майнових прав 1 (одного) квадратного метра, визначеного у доларах США на момент перерахунку». Кінцеву фактичну площу Квартири визначити станом на момент розгляду судом цього спору неможливо, а тому немає підстав стверджувати, що Позивач повністю виконала свої зобов`язання по Договору в частині оплати. Виходячи з того, що строк введення в експлуатацію Відповідачем не порушено (з огляду на позицію Верховного Суду), а Позивачкою не здійснено повну оплату Майнових прав, відсутнє порушення прав Позивача. Відповідач заперечує щодо задоволення позовних вимог з підстав: відсутності порушення прав позивача (строк будівництва змістився на більш пізній виключно з об`єктивних підстав, що не залежали від волі Відповідача, будівельні роботи були відновлені настільки швидко, наскільки для Відповідача це було можливо в обставинах, що склались); відсутність підстав стверджувати, що Позивач виконала свої зобов`язання в повному обсязі; відсутність предмету позову (оскільки пусковий комплекс не введено в експлуатацію і тому не можливість виготовлення технічного паспорта і як наслідок відсутність повної оплати майнових прав позивачем. З огляду на викладене просила в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити в повному обсязі, судові витрати покласти на позивача.

19.02.2025 до суду надійшли додаткові пояснення у справі, подані представником позивача адвокатом Мороз С.С., в яких звернуто увагу на релевантність посилання Відповідача на постанову Верховного Суду у справі № 753/12201/18 від 23.05.2022, а також на висновки, викладені у рішенні Ірпінського міського суду Київської області від 18.03.2024 у справі № 367/4223/23. Зауважила, що свавільне тлумачення Відповідачем чітко визначеного строку, який не має жодних ознак орієнтовного чи запланованого строку - не є підставою для порушення умов Договору та не є підставою для висновків про те, що Відповідач має право виконати умови Договору в строк, який визначить для себе на власний розсуд. Відповідач, як замовник будівництва, і зобов`язаних вжити усіх дій спрямованих на введення будинку в експлуатацію. Прийняття будинку в експлуатацію є компетенцією ДІАМ, а вжиття дій спрямованих на введення будинку в експлуатацію (забезпечення прийняття в експлуатацію) є обов`язком Відповідача, як замовника будівництва. Зобов`язання Позивача щодо повної оплати вартості майнових прав є виконаним та відповідно до пункту 3.1. Договору оплачено на рахунок Відповідача 607 600 грн, що еквівалентно 21 571,72 доларам США. Зазначена у пункті Договору загальна сума не є остаточною і підлягатиме перерахунку після повного завершення будівництва об`єкту, а саме: кінцева сума за даним Договором буде коригуватися сторонами з врахуванням фактичної кінцевої площі квартири за даним Договором шляхом перерахунку суми визначеної в даному пункті Договору з врахуванням площі відхилення (в більшу, чи меншу сторону), виходячи із фактичної загальної площі об`єкту і ціни майнових прав 1 (одного) квадратного метра визначеного у доларах США на момент перерахунку. Визнання за Позивачем майнових прав не свідчить про звільнення Позивача від виконання узгоджених положень Договору, в тому числі й щодо оплати вартості площі об`єкта нерухомості у випадку її збільшення. Водночас Позивач зазначає, що формування змісту позовних вимог є його правом. Висновки з цього приводу відповідача не є правовою підставою для ігнорування сталої та послідовної правової позиції Верховного Суду у подібних спорах, яка вказує про те, що у разі невиконання належним чином забудовником взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Висновки щодо належного способу захисту прав інвестора за умови невиконання забудовником взятих на себе зобов`язань висвітлені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі № 761/20612/15-ц, від 27.02.2019 у справі №761/32696/13-ц, Верховного Суду від 12.02.2020 у справі № 638/12414/17, у постанові від 30.01.2025 у справі № 755/5043/23, постанові від 18.09.2024 у справі № 761/44867/21 та інших постановах Верховного Суду, якими підтверджується їх релевантність. Відповідачем у тексті заперечення на відповідь на відзив не наведено посилання на жодну норму чинного законодавства, яка б слугувала правовим обґрунтуванням його позиції. Відповідачем не надано жодного доказу у підтвердження факту настання для нього форс-мажорних обставин, їх безпосереднього впливу на діяльність Відповідача, не надано доказу строку (періоду) дії таких обставин і завданих ними наслідків, а лиш голослівно констатовано відповідний факт. У зв`язку з цим просила суд позовну заяву ОСОБА_1 задовольнити.

27.02.2025 до суду надійшли додаткові пояснення у справі, подані представником відповідача ОСОБА_2 , в яких навела власне обґрунтування релевантності висновків судів, викладених у рішенні суду від 11.02.2020 у справі №753/12201/18, зазначила, що рішення суду у справі №367/4223/23 не є преюдиційним для цих правовідносин і не є обов`язковим для суду при розгляді справи №367/409/25. Наголошено, що Відповідач не відмовляється від виконання Договору та продовжує будівельні роботи. Відповідач не заперечує, що перерахунок ціни договору може бути як в більшу, так і в меншу сторону, а тому відсутні підстави стверджувати, що Позивач здійснила повну оплату за Договором. Також повторно звернула увагу на обставини, які на думку Відповідача, перешкоди йому своєчасно виконати умови Договору. Пропозиція Відповідача укласти додаткову угоду саме на запропонованих умовах, здійснена з метою внесення найменшої суми доплати, умови здійснення доплат обговорюються та погоджуються з кожним з інвесторів індивідуально, в тому числі і питання розстрочки платежів. Вважає твердження представника Позивача про те, що для Відповідача його інтереси є більш пріоритетними є безпідставним. На підставі викладеного просила суд у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити в повному обсязі.

Ухвалою від 06.03.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду на 07.04.2025, яке відкладено за клопотанням представника відповідача. Судове засідання 25.04.2025 відкладено на 08.05.2025 у зв`язку з неявкою представника відповідача. У подальшому після закінчення засідання клопотання представника відповідача про відкладення розгляду (надійшло до початку засідання) у зв`язку з не можливістю взяти участь передано з канцелярії суду.

У судовому засіданні 08.05.2025 представник позивача Мороз С.С. повністю підтримала позовні вимоги ОСОБА_1 , просила їх задовольнити у повному обсязі за підстав та обставин, зазначених у процесуальних документах поданих стороною позивача у цій справі.

У судовому засіданні 08.05.2025 представник відповідача Новокщонова О.М. підтримала позицію, висловлену стороною відповідача у процесуальних документах, поданих нею у цій справі. У задоволені позовних вимог ОСОБА_1 просила відмовити за підстав та обставин, зазначених документах, поданих суду.

У судовому засіданні 08.05.2025 на підставі частини першої статті 244 ЦПК України суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення, оголошено, що рішення суду буде проголошено 19.05.2025 о 09:00.

26.01.2021 між позивачкою ОСОБА_1 (далі по тексту Договору Покупець) та відповідачем ТОВ «Будівнича Компанія «Новий Дім» (далі по тексту Договору Продавець) укладено Договір № 24 К-115 купівлі-продажу майнових прав на квартиру (далі Договір) (а.с.13-17). Відповідно до пунктів 2.1 та 2.2 вказаного Договору продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт майна у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та відповідно до норм Цивільного кодексу України, що визначаються загальні положення про купівлю-продаж. Об`єкт нерухомого майна, майнові права на який передаються, є 2-кімнатна квартира, проєктний номер № 115, загальна проєктна площа 60,76 кв.м., що розташована в 3-1 секції на 7-ому (сьомому) поверсі в другому пусковому комплексі четвертої черги будівництва житлового будинку об`єкту капітального будівництва, за адресою: АДРЕСА_2 . Право власності на квартиру виникає в покупця з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі та оформлення відповідних правовстановлюючих документів на неї з врахуванням положень, передбачених пунктом 4.4 Договору (пункт 2.4 Договору). Відповідно до пункту 3.1 Договору сума Договору становить 607 600, 00 грн., що еквівалентно 21 571,72 доларам США, які обчислено згідно до офіційного курсу Національного Банку України на день та час підписання цього Договору. Ціна продажу Майнового права на один квадратний метр Об`єкту нерухомого майна становить 10 000,00 грн, що еквівалентно 355,003 доларів США, які обчислено згідно до офіційного курсу Національного Банку України на день та час підписання цього Договору. Зазначена у даному пункті Договору загальна сума Договору не є остаточною і підлягатиме перерахунку після повного завершення будівництва Об`єкту, а саме: кінцева сума буде коригуватися Сторонами з врахуванням фактичної кінцевої площі Квартири за цим Договором (площа береться згідно даних технічного паспорта будинку) шляхом перерахунку суми визначеної в цьому пункті Договору з врахуванням площі відхилення (в більшу чи меншу сторону), виходячи з фактичної загальної площі Об`єкта і ціни Майнових права 1 (одного) квадратного метра, визначеного у доларах США на момент перерахунку.

Оплата проводиться шляхом перерахування коштів на розрахунковий рахунок Продавця згідно графіка: кількість квадратних метрів 60,76 кв.м., оплата до 30.01.2021, сума 607 600,00 грн., в національній валюті (пункт 3.2. Договору).

Відповідно до пункту 4.1. Договору майнові права на об`єкт нерухомого майна за цим Договором закріплюється за покупцем з моменту здійснення останнім 100% оплати вартості Майнових прав згідно розділу 3 цього Договору.

Після отримання Продавцем документів про введення в експлуатацію Пускового комплексу, що засвідчує відповідність об`єкта проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації. Продавець здійснює передачу Майнових права на Об`єкт нерухомого майна Покупцю шляхом підписання Акту. Акт підписується сторонами не пізніше 60 робочих днів з дати прийняття Пускового комплексу до експлуатації та здійснення Покупцем оплати 100 (сто) відсотків ціни (суми) Договору (пункту 4.2 Договору).

Згідно з пунктом 5.1.1 підрозділу 5.1 «Обов`язки Продавця» обов`язком Продавця є створення (побудова згідно з пункту 2.3. Договору) та введення в експлуатацію Пусковий комплекс, складовою частиною якого є квартира, Майнові права на яку є предметом цього Договору до кінця 2-го кварталу 2022 року.

Згідно з пунктом 5.2.2 підрозділу 5.2 «Обов`язки Покупця» обов`язком Покупця є здійснення оплати майнових права в порядку та на умовах, передбачених Договором.

Договір набуває чинності з моменту його підписання Сторонами або їх уповноваженими представниками і діє до повного виконання Сторонами взятих на себе зобов`язань за Договором, якщо він не буде припинений раніше (пункту 7.1 Договору).

Відповідно до пункту 7.3 Договору сторони визначили та погодили, що продавець має право в односторонньому порядку відмовитися від виконання зобов`язань за цим Договором, наслідком чого є його припинення лише в таких випадках: відмова перерахувати або несвоєчасне перерахування Покупцем, зазначених у пункті 3.1. Договору коштів; порушення Покупцем строків оплати, згідно з пунктом 6.6. більше ніж на 30 календарних днів; в разі отримання (з підтвердженням про вручення) Покупцем повідомлення про необхідність з`явитися для оформлення акту, останній протягом 30 календарних днів не з`явився та/або не підписує Акт без зазначення поважних причин.

Зміни та доповнення до цього Договору здійснюються за взаємною згодою Сторін, складають його невід`ємну частину, якщо вони викладені у письмовій формі та підписані Сторонами (пункт 8.1 Договору).

Згідно з пунктом 9.1 Сторони не несуть відповідальності за невиконання чи не належне виконання своїх зобов`язань за цим Договором, якщо це сталося внаслідок дій обставин непереборної сили природного чи іншого характеру, а саме (але не обмежуючись ними): пожежі, повені, землетрусу, воєнних дій будь-якого виду, зміни діючого законодавства, ембарго, епідемії, масових громадських заворушень, блокування роботи органів державної влади чи органів місцевого самоврядування, настання недієздатності фізичної особи, які роблять виконання умов цього Договору неможливим.

Також пунктом 10.3 Договору визначено, що будь-яка домовленість між Сторонами, яка тягне за собою нові зобов`язання та не виникає з цього Договору, повинна бути письмово підтверджена Сторонами в формі доповнення (додаткової угоди) до Договору, якщо інше не передбачено Договором.

26.01.2021 о 12:10 платником ОСОБА_1 здійснено оплату 299500,00 грн на рахунок отримувача «Будівнича компанія «Новий Дім», призначення платежу: «зг. дог. 24 К-115 від 26.01.2021 купівлі-продажу майнових прав на квартиру ОСОБА_1 » (а.с.18).

26.01.2021 о 12:16 платником ОСОБА_1 здійснено оплату 299500,00 грн на рахунок отримувача «Будівнича компанія «Новий Дім», призначення платежу: « зг. дог. 24 К-115 від 26.01.2021 купівлі-продажу майнових прав на квартиру ОСОБА_1 » (а.с.19).

26.01.2021 о 12:20 платником ОСОБА_1 здійснено оплату 8600,00 грн на рахунок отримувача «Будівнича компанія «Новий Дім», призначення платежу: « зг. дог. 24 К-115 від 26.01.2021 купівлі-продажу майнових прав на квартиру ОСОБА_1 » (а.с.20).

Станом на день звернення до суду та на момент судового розгляду Пусковий комплекс, у якому розміщений Об`єкт нерухомого майна, майнові права на які передано Договором, укладеного 26.01.2021, в експлуатацію не введено.

Відповідно до статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України ( частини перша четверта статті 10 ЦПК України).

Відповідно до статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Згідно з частиною першої статті 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 ЦК України Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Також визначено необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).

Відповідно до частин перша статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Статтею 610 ЦК України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

З огляду на статті 655 та 656 ЦК України а договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

Об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага (стаття 177 ЦК України).

Згідно зі статтею 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Як убачається зі статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об`єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

Відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно зі статтею 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» передбачено, що майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та права вимоги.

У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні - як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.

Концепція «майна» в розумінні ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі»; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10.03.2011 у справі «Сук проти України»; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02.03.2005).

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23.10.1991 у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії»; ухвала ЄСПЛ від 13.12.1984 щодо прийнятності заяви «S. v. the United Kingdom»).

Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01.06.2006 у справі «Федоренко проти України» ЄСПЛ вказано, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства»).

В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» у рішенні від 14.05.2013 указано, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.

Верховний Суд України у постанові від 30.01.2013 у справі № 6-168цс12 визначив, що майнове право - це «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

З огляду на вказане, громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Відповідні висновки щодо ефективного способу захисту майнових прав на об`єкт інвестування викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі № 761/20612/15-ц, від 27.02.2019 у справі № 761/32696/13-ц, Верховного Суду від 12.02.2020 у справі № 638/12414/17, від 21.12.2022 у справі № 569/5399/20 та інших.

За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23.08.2016 № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Згідно зі статтею 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З наведених обставин справи вбачається, що предметом позову в цій справі є майнові права на об`єкти інвестування.

Судом установлено, що між сторонами укладено договір про купівлю майнових прав, Позивачкою повністю сплачено вартість внеску відповідно до умов договору від 21.01.2021 № 24 К-115 на рахунок Відповідача ТОВ «Будівнича компанія «Новий Дім», введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, будівництво об`єкта не завершено, що ставить під загрозу можливість виконання Відповідачем своїх зобов`язань за договором, додаткових угод між сторонами укладено не було.

Суд також ураховує, що наданий час склалася усталена судова практика в таких категоріях справ, а саме , що у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутність факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати внесків за інвестиційним договором, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Це підтверджується численними рішеннями Верховного Суду, в тому числі постановою Великої Палати Верховного суду від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17, рішенням від 21.12.2022 у справі №569/5399/20 та інших.

Відповідно до позиції Верховного Суду судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17).

З моменту відновлення діяльності Відповідача до звернення Позивачки до суду минуло 18 місяців, що не заперечувалося сторонами, тобто зважаючи на факти та обставини, установлені судом при розгляді цієї справи Відповідачем як забудовником не було виконано належним чином взяті на себе 26.01.2021 зобов`язання, що зафіксовано у Договорі № 24 К-115, що також мало наслідком відсутність факту введення будинку в експлуатацію, відтак ОСОБА_1 правомірно пред`явлено вимоги до Відповідача і її порушені права повинні бути захищені шляхом визнання майнових прав на об`єкт будівництва.

Судом також зауважується, що Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі №910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17 та інших).

Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц.

Суд відхиляє доводи відповідача про відсутність визначених конкретних строків будівництва, введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва та обов`язку передати майнові права, з огляду на те, що вказане спростовуються підпунктом 5.1.1. Договору, укладеного 26.01.2021 між ОСОБА_1 та ТОВ «Будівнича компанія «Новий Дім».

Щодо тверджень Відповідача, що виконанню умов Договору та здачі об`єкта в експлуатацію слугували обставини непереборної сили, то судом враховується, що після початку повномасштабного вторгнення рф на територію України Відповідач відновив свою діяльність у червні 2023 року і з указаного моменту до звернення позивачки за захистом свого порушеного права минуло 18 місяців, відповідно до умов Договору з моменту його укладення до виконання передбачався строк 18 місяців (з січня 2021 року до червня 2022 року), а тому такий довід на підтвердження об`єктивних обставин, що перешкоджали виконанню умов суд відхиляє. При цьому, суд враховує, що після здачі Об`єкта Договору № 24 К-115 в експлуатацію сума Договору підлягатиме коригуванню з урахуванням фактичної кінцевої площі Квартири шляхом перерахунку суми визначеної в цьому пункті Договору з врахуванням площі відхилення.

Щодо відсутності предмету враховується таке. Поняття «юридичний спір» тлумачитися широко, з урахуванням підходу ЄСПЛ до тлумачення поняття «спір про право» (пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод). Зокрема, ЄСПЛ зазначив, що відповідно до духу Конвенції поняття «спір про право» має розглядатися не суто технічно, йому слід надавати сутнісного, а не формального значення.

Предмет спору це об`єкт спірного правовідношення, з приводу якого виник спір. Предмет позову розуміють як певну матеріально-правову вимогу позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підстави позову це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу. З огляду на викладене відсутність предмета спору унеможливлює вирішення справи по суті незалежно від обґрунтованості позову, а відповідно і здійснення ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів осіб. Прикладами відсутності предмета спору можуть бути дії сторін чи настання обставин, якщо між сторонами у зв`язку з цим не залишилося неврегульованих питань або спірні питання врегульовано самими сторонами.

Однак як установлено судом спірні питання між сторонами у цій справі є неврегульованими, Позивачка наполягає на тому, що її право порушено і вказане встановлено судом, а тому вказаний довід Відповідача є непереконливим і відхиляється судом.

Виходячи з викладеного, а також враховуючи, що Відповідачем суду не надано доказів, щодо наявності форс-мажорних обставин, що унеможливлювали виконання ним своїх зобов`язань, Позивачкою при цьому доведено порушення «законних сподівань» отримання права власності на майнові права у зв`язку з невиконанням умов укладеного договору, а тому позовні вимоги підлягають задоволенню, а її права захисту шляхом визнання за ОСОБА_1 права власності на майнові права на об`єкт інвестування.

Визнання за ОСОБА_1 права на майнові права підтвердив її законне право на це майно та захистить його від можливих загроз, а також забезпечить правову визначеність на майбутнє.

Судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи (частина перша статті 133 ЦПК України).

Розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву (частина восьма статті 141 ЦПК України).

Згідно із частиною першою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Відповідно до пункту 1 частини другої статті 141 ЦПК України, судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються у разі задоволення позову на відповідача.

Статтею четвертою Закону України "Про судовий збір" встановлено, що розмір судового збору за подання позову майнового характеру, який подано юридичною особою становить 1,5 відсотка ціни позову, але не менше 1 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб і не більше 350 розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб. Статтею 7 Закону України «Про державний бюджет України на 2025 рік» установлено з 01.01.2025 прожитковий мінімум для працездатних осіб в розмірі 3 028 гривень.

Оскільки спір у цій справі спрямований на хаист майного права Позивача, вимога про визнання права власності на майнові права грунтується на підставі Договору про купівлю майнових права, який має вартісну оцінку, а відтак вказаний спір є майновим і розмір судового збору за подання позовної заяви немайнового характеру становить 6076,00 грн.

Позивачі при звернені до суду з позовом про визнання майновий прав на об`єкт незавершеного будівництва є звільненими від сплати судового збору на підставі частини третьої статті 22 Закону України «Про судовий збір», а тому судовий збір у розмірі 6076,00 грн підлягає стягненню з Відповідача.

Керуючись статтями 4, 5, 12, 13, 76 - 82, 141, 206, 259, 263 - 265, 268, 273 ЦПК України,

ухвалив:

позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівнича компанія «Новий Дім» про визнання майнових прав на об`єкт інвестування - задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) право власності на майнові права на об`єкт інвестування, а саме: 2- кімнатну квартиру, проєктний № 115, загальною проєктною площею 60,76 кв.м., що розташована в 3-й секції на 7 (сьомому поверсі) в другому пусковому комплексі четвертої черги будівництва житлового будинку об`єкту капітального будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , вартість якої була сплачена внесками у сумі 607 600,00 гривень.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівнича компанія «Новий Дім» (код ЄРДПОУ 39806784) судові витрати на користь держави, а саме судовий збір у розмірі 6 076 (шість тисяч сімдесят шість) гривень 00 копійок.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подачі у 30-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Учасники справи можуть отримати інформацію щодо даної справи в мережі Інтернет за веб-адресою сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України - https://court.gov.ua/sud1013/ та в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням - http://reyestr.court.gov.ua.

Повний текст рішення складено та підписано 19.05.2025.

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання за адресою: АДРЕСА_3 ;

Відповідач: Товариств з обмеженою відповідальністю «Будівнича компанія «Новий Дім», , місце розташування за адресою: Київська область, Бучанський район, місто Буча, вулиця Катерини Білокур, будинок 1-А, офіс 157.

Суддя О.О. Білогруд