Єдиний унікальний номер: 728/749/25
Номер провадження 2/728/349/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 травня 2025 року Бахмацький районний суд Чернігівської області в складі:

головуючої судді Глушко О.І.

при секретарі Горбач Н.Д.

за участю представника відповідачів - адвоката Гребенник І.С. (в режимі відеоконференції),

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Бахмачі за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» до ОСОБА_1 та Приватного підприємства «Цвіт Полісся» про визнання відсутнім права оренди та укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, -

В С Т А Н О В И В:

27.03.2025 року ТОВ «Гетьманське» звернулося до суду із зазначеним позовом, в якому просило: визнати укладеною додаткову угоду № б/н від 28.11.2024 року до договору оренди землі № б/н від 20.01.2015 року між позивачем та відповідачкою ОСОБА_1 ; визнати відсутнім у відповідача ПП «Цвіт полісся» права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :14:000:0319, номер запису про інше речове право: 58986213, мотивуючи тим, що 01.03.2016 року між ТОВ «Батуринське» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі № б/н, згідно з яким в оренду передана земельна ділянка загальною площею 2.4413 га з кадастровим номером :14:000:0319, що розташована на території Матіївської сільської ради Ніжинського району Чернігівської області, строком на 7 років, право оренди за яким зареєстровано відповідно до вимог чинного на момент його укладення законодавства у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право: 25597486. Додатковою угодою від 01.08.2017 року до вказаного договору (про заміну сторони та внесення змін до нього) сторону орендаря замінено на ТОВ «Гетьманське» та строк дії договору продовжено до 31.12.2024 року. У пункті 4.3 Додаткової угоди зазначено, що сторони домовилися змінити по всьому тексту Договору та встановити термін (строк) в тридцять календарних днів до закінчення строку дії Договору оренди для надіслання Орендарем повідомлення Орендодавцю про намір продовжити дію Договору оренди на підставі свого переважного права. У зв`язку із закінченням 31.12.2024 року строку дії договору, на виконання п. 4.3 Додаткової угоди від 01.08.2017 року, позивач скористався своїм переважним правом на поновлення договору, запропонував підписати додаткову угоду та 29.11.2024 року надіслав відповідачці ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію Договору оренди землі № б/н від 20.01.2015 року, проте будь-якої відповіді на вищевказаний лист відповідачка не надала, хоча його отримала 19.12.2024 року. При цьому позивач (орендар) належно виконував свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором та законом строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та надав проект додаткової угоди. Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідачка не надіслала повідомлення про небажання продовжувати договірні відносини, що вказує на існування правових норм для визнання додаткової угоди укладеною, таким чином позивач вважає поновленим Договір оренди землі № б/н від 20.01.2015 року, а тому наявні підстави для визнання Додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку, проте встановлено, що 11.03.2025 року проведена державна реєстрація договору оренди землі від 12.02.2025 року, укладеного між ПП «Цвіт Полісся» (далі відповідач-2) та ОСОБА_1 (далі відповідач-1), номер запису про інше речове право: 58986213, в зв`язку з чим переважне право позивача потребує судового захисту та відновленню шляхом визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди укладеною та відсутнім права оренди у нового користувача - відповідача-2.

Ухвалою суду від 28.03.2025 року відкрито провадження у справі з визначенням її розгляду за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 21.04.2025 року.

15.04.2025 року через систему «Електронний суд» представник відповідача -1 - адвокат Гребеник І.С. подала відзив на позов, в якому просила відмовити в задоволенні позовних вимог посилаючись на те, що ОСОБА_1 , не маючи наміру продовжувати строк дії вищезазначеного договору оренди землі, завчасно, за 9 місяців до закінчення строку його дії, направила на адресу позивача лист від 23.03.2024 року, в якому повідомила про те, що не буде продовжувати дію договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :14:000:0319, та просила утриматися від вчинення дій, які б їй перешкоджали відразу після закінчення строку дії договору оренди використовувати зазначену земельну ділянку. Вказаний лист отримано позивачем 27.03.2024 року. Мотиви заперечення щодо поновлення договору в даному випадку не мають значення, оскільки орендодавець є власником землі і відповідно до ст. 41 Конституції та ст 319 ЦК України його волевиявлення відповідає правам власника. Оскільки реалізація переважного права на укладення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановленої ст. 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін договору, переважне право позивача на укладення договору оренди землі припинилося у зв`язку з недосягненням між сторонами домовленості щодо істотних умов договору, та відсутністю волевиявлення сторін договору, тому у справі відсутній предмет спору.

15.04.2025 року через систему «Електронний суд» представник відповідача -2 - адвокат Гребеник І.С. подала відзив на позов, в якому просила відмовити в задоволенні позовних вимог посилаючись на те, що позивач, як орендар, неналежно виконував обов`язки за договором, оскільки в порушення положень п.11 Договору оренди землі б/н від 20.01.2015 року, відповідно до якого орендна плата вноситься протягом року, але не пізніше 31 грудня поточного року, сплатив орендну плату за 2024 рік - 11.03.2025 року, що свідчить про відсутність такого факту як «Орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором, з яким ст.33 Закону України пов`язує визнання за позивачем переважного права на поновлення договору оренди землі. Крім того, з наданих позивачем доказів на підтвердження направлення листа повідомлення відповідачу -1 про намір продовжити дію Договору оренди землі б/н від 20.01.2025 року, неможливо встановити який саме документ було направлено відповідачу-1, оскільки позивачем надано лише копію фіскального чеку № 851. Відповідач-1, як орендодавець повідомляла позивача про відсутність наміру продовжувати дію договору оренди земельної ділянки, тобто її волевиявлення, як сторони договору на його поновлення, відсутнє, і позивач завчасно був повідомлений про такі обставини. У даному випадку має місце відсутність такого юридичного факту як «орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення». Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» можлива за умови як дотриманя встановленої цією нормою процедури, так і наявності волевиявлення сторін. Позивач вводить суд в оману, оскільки після укладення договору оренди землі від 12.02.2025 року між відповідчем-1 та відповідачем-2, останній в березні 2025 року розпочав використання земельної ділянки за її цільовим призначенням та виконує польові роботи: боронування, оранку.

Ухвалою суду від 21.04.2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 26.05.2025 року.

В судове засідання представник позивача не з`явилвся. У наданій заяві просили розглядати справу без їх участі та задовольнити позовні вимоги.

Відповідачі ОСОБА_1 та Приватне підприємство «Цвіт Полісся» в судове засідання не з`явилися.

Представник відповідачів - адвокат Гребеник І.С. в судовому засіданні заперечувала проти позову та просила відмовити в його задоволенні з підстав, зазначених відзивах.

Вислухавши представника відповідачів, дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.

Як встановлено в судовому засіданні власником земельної ділянки з кадастровим номером :14:000:0319 є ОСОБА_1 , що підтверджується інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 20).

20.01.2015 року між ТОВ «Батуринське» та ОСОБА_1 укладено Договір оренди землі б/н (надалі Договір), відповідно до п.2.2, п.8, п.11 якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2.4413 га з кадастровим номером :14:000:0319 строком на 7 років; після закінчення договору оренди орендар має переважне право поновити його на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 2 (два) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію; орендна плата вноситься в такі строки: протягом року, але не пізніше 31 грудня поточного року.

Дія Договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено ( п. 37 Договору) (а.с. 12,13).

Актом прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) від 01.08.2017 року за договором оренди землі № б/н, який є невід`ємною частиною договору, підтверджується, що позивач прийняв зазначену земельну ділянку (а.с.14).

Додатковою угодою від 01.08.2017 до Договору (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) сторону Орендаря змінено на ТОВ «Гетьманське» (а.с.11). Вказаною додатковою угодою визначено, що строк дії Договору продовжується до 31.12.2024 року (п.4.20). У пункті 4.3 Додаткової угоди зазначено, що сторони домовилися змінити по всьому тексту Договору та встановити термін (строк) в 30 (тридцять) календарних днів до закінчення строку дії Договору оренди для надсилання Орендарем повідомлення Орендодавцю про намір продовжити дію Договору оренди на підставі свого переважного права.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за № 119865495 від 05.04.2018 року земельна ділянка площею 2.4413 га з кадастровим номером :14:000:0319 була передана в оренду на підставі договору оренди землі № б/н від 20.01.2015 року ТОВ «Батуринське»; додаткової угоди до договору оренди землі № б/н від 01.08.2017 року, укладеної з ТОВ «Гетьманське», зі строком дії до 31.12.2024 року (а.с. 16).

23.03.2024 року ОСОБА_1 направила позивачу лист рекомендованим повідомленним з описом вкладення, в якому повідомила про небажання продовжувати Договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером:14:000:0319, строк дії якого закінчується 31.12.2024 року, та про намір самостійно обробляти зазначену земельну ділянку і використовувати її для власних потреб на свій розсуд, у зв`язку з чим просила утриматися від вчинення дій, які б перешкоджали їй відразу після закінчення строку дії Договору використовувати належну їй, як власнику, земельну ділянку (а.с. 50 зворот, 51), який отримано позивачем 27.03.2025 року (а.с. 50)

Листом-повідомленням, датованими 28.11.2024 року, позивач повідомив ОСОБА_1 про намір продовжити дію Договору оренди землі б/н від 20.01.2015 року та запропонував підписати додаткові угоди про продовження дії вказаного договору, один екземпляр з яких направити на адресу позивача (а.с. 17).

На підтвердження направлення вказаного листа - повідомлення позивачем надано копію фіскального чеку від 29.11.2024 року за № 851, яке вручено одержувачу 19.12.2024 року (а.с. 19).

Відповідно до платіжних інструкцій орендна плата за договором позивачем сплачена відповідачці: за 2022 рік - у грудні 2022 року, за 2023 рік - у жовтні 2023 року, за 2024 рік - у березні 2025 року (а.с. 22-23).

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно по земельній ділянці з кадастровим номером :14:000:0319 11.03.2025 року проведена державна реєстрація договору оренди землі від 12.02.2025, укладеного між Приватним підприємством «Цвіт Полісся» та ОСОБА_1 , номер запису про інше речове право 58986213.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України, відносини найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст.16 Закону України «Про оренду землі», укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Положеннями ч.3 ст.203 ЦК України визначено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Як вольова дія, правочин являє собою поєднання волі та волевиявлення. Воля є бажанням, наміром особи вчинити правочин, однак для вчинення правочину необхідно не тільки воля, а ще й доведення цієї волі до відома інших осіб.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст. 626 ЦК України).

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, що визначено ч.1 ст. 627 ЦК України.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору ( постанова від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц № 159/5756/18).

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону №161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Відповідно до статті 41 Конституції України право приватної власності є непорушним.

Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (ратифікована Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції" від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР), зокрема статтею 1 Першого протоколу до неї, визначено: "Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном".

Відповідно до статті 316 ЦК України право власності - це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею незалежно від волі інших осіб.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном, що визначено ст. 317 ЦК Україним.

Право користування є одним з видів речових прав на чуже майно (ст.395 ЦК України).

Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).

Оскільки орендодавець відмовився поновлювати договір оренди землі у зв`язку з бажанням самостійно обробляти земельну ділянку, тому припинилося переважне право орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Поняття поновлення договору оренди за статтею 764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до статті 777 ЦК України не є тотожними. Переважне право орендаря на поновлення договору покликане забезпечити пріоритет його інтересів, воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди на укладення додаткової угоди на поновлення договору оренди.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (частини 2-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") процедури та наявності волевиявлення сторін.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 23.01.2019 у справі 902/619/17, від 27.06.2019 року у справі № 923/925/18, від 29.04.2020 року у спраі 912/1138/19, від 17.05.2022 у спрві № 384/30/21, від 24.04.2023 у справі № 608/2591/21.

При цьому у разі поновлення договору оренди землі згідно з частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Відповідно до ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Як вбачається з матеріалів справи відповідач -1 завчасно попередила позивача про відсутність наміру продовжувати договір оренди, та намір самостійно обробляти земельну ділянку, повідомлення про що було отримано позивачем 27.03.2024 року.

Натомість доводи позивача про своєчасне направлення відповідачу-1 пропозиції щодо поновлення договору оренди та додаткової угоди суд відхиляє, оскільки з наданих ним доказів неможливо встановити який саме документ було направлено на адресу відповідача-1, так як лист не містить опису вкладення. Крім того, позивачем порушувалися умови договору в частині виплати орендної плати за 2024 рік, що свідчить про неналежне виконання обов`язків за договором.

Таким чином в ситуації, що склалася, відсутнє волевиявлення сторони договору оренди на його поновлення, що є підставою для відмови у позові.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 81, 258-259, 263 - 265 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

В задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Гетьманське» до ОСОБА_1 та Приватного підприємства «Цвіт Полісся» про визнання відсутнім права оренди та укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі відмовити повністю.

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Гетьманське», Чернігівська область Ніжинський район м. Батурин, вул. ім. В. Ющенка, 61, .

Відповідач: ОСОБА_1 , АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Приватне підприємство «Цвіт Полісся» с. Нове Полісся Ніжинського району Чернігівської області вул. Нове Полісся,1, .

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Чернігівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну і резолютивну частини) судове рішення, або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.

Повне судове рішення складено 05.06.2025 року.

Суддя О.І. Глушко