провадження № 22-ц/824/8388/2025 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Березовенко Р.В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 червня 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого судді - Березовенко Р.В.,

суддів: Лапчевської О.Ф., Мостової Г.І.,

з участю секретаря Щавлінського С.Р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 поданою представником - адвокатом Маринушкіним Арсеном Григоровичем на рішення Святошинського районного суду міста Києва від 04 лютого 2025 року по справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про визнання договору недійсним,-

В С Т А Н О В И В:

У вересні 2024 ркоу адвокат Маринушкін А.Г., в інтересах ОСОБА_1 звернувся до Святошинського районного суду міста Києва з позовом до ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент», у якому просив:

визнати недійсним попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між сторонами та посвідчений 22 вересня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Піскун Т.С. за реєстровим №1621.

В обґрунтування позовних вимог вказує на укладення 22 вересня 2021 року між сторонами попереднього договору купівлі-продажу квартири, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Піскун Т.С., реєстровий №1621.

На дату укладання попереднього договору будинок не був зведений та побудований, знаходився на стадії будівництва. Відповідно до цих же даних, будинок досі (на час пред`явлення позову) не введений в експлуатацію, що вказує на те, що цей об`єкт є незавершеним будівництвом. Таким чином, укладення попереднього договору купівлі-продажу на квартиру в будинку, який ще не побудований, вважає неправомірним, оскільки фактично приховує іншу угоду, а тому вказаний договір вважає удаваним правочином та має бути визнаний недійсним.

Зазначає, що при укладенні попереднього договору купівлі-продажу на квартиру, яка ще не побудована, забудовник та покупець фактично мали на меті приховати інший правочин - договір інвестування, так як на момент укладення попереднього договору ЖК знаходився на стадії будівництва. Тобто, фактично сторони домовляються про інвестування в будівництво, але з метою уникнення певних правових наслідків уклали попередній договір купівлі-продажу.

Стверджує, що відповідач навмисно запропонував укласти попередній договір купівлі-продажу для залучення коштів на будівництво квартири, уникаючи обов`язків за договором інвестування. У такому випадку фактично укладений договір купівлі-продажу майнових прав (інвестування), оскільки об`єкт інвестування (квартира) ще не існує в матеріальному світі на момент укладення правочину, а умови попереднього договору купівлі продажу притаманні умовам договору інвестування.

25 жовтня 2024 року від представника відповідача адвоката Андрусенка О.В. надійшов відзив. Як на підставу заперечень вказує, що зазначення в договорі, в присутності нотаріуса тверджень сторін про усвідомлення, розуміння, вираження справжньої волі щодо предмету договору, та вразі, якщо такий договір відповідає вимога закону, спростовує удаваність правочину. Нормами законодавства не заборонено укладати попередній договір купівлі-продажу квартири на стадії будівництва об`єкта. Окрім того, умовами спірного Попереднього договору передбачені всі вимоги щодо укладання попереднього договору та наявні всі істотні умови правочину, тому такий договір вважається чинним та не може бути визнаний недійсним.

05 листопада 2024 року від представника позивача адвоката Маринушкіна А.Г. надійшла відповідь на відзив у якій наведені представником відповідача доводи у відзиві на позов заперечуються, оскільки, справжньою метою правочину було приховання інвестиційних відносин, а не укладення попереднього договору купівлі-продажу, оскільки майна (квартири) фізично не існувало, а внесені позивачем кошти мали бути спрямовані саме на будівництво будинку (тобто інвестування). Незважаючи на формальні положення в тексті договору, зокрема пункт 6.15, сторони фактично домовилися про інвестування в будівництво нерухомості. У свою чергу, відповідач повністю усвідомлював удаваний характер правочину під час його укладання та погодився з цим, розуміючи, що сторони не збиралися лише підписувати основний договір купівлі-продажу, а фактично домовлялися про фінансування будівництва об`єкта.

15 листопада 2024 року надійшли заперечення від представника відповідача, який посилається на недоведеність позовних вимог. Позивач вважає удаваним правочин, оскільки майна (квартири) фізично не існувало, а кошти позивача мали бути спрямовані саме на будівництво будинку (тобто інвестування). Однак, цивільне законодавство передбачає можливість укладення договорів стосовно товару, який буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому, і відсутній у продавця на момент укладення договору. Вказує, що фінансування будівництва квартири, що є предметом у спірному попередньому договорі, проводиться за рахунок власних коштів пайового венчурного інвестиційного фонду «ІНТЕРГАЛБУДІНВЕСТ» недиверсифікованого виду закритого типу, а не залучених коштів позивачем. Також вказує на отримання відповідачем сертифікату введення будинку в експлуатацію.

Рішенням Святошинського районного суду міста Києва від 04 лютого 2025 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, представник ОСОБА_1 - адвокат Маринушкін Арсен Григорович 24 лютого 2025 року через систему Електронний суд подав до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення та неправильне застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, просив скасувати рішення Святошинського районного суду міста Києва від 04 лютого 2025 року та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Підтримавши доводи позовної заяви, апелянт вказав на хибність висновків суду першої інстанції.

Зазначає, що суд не звернув увагу на те, що позивач як інвестор в будівництво та відповідач як забудовник, з учиненням удаваного правочину - Попереднього договору навмисно виражають не ту внутрішню волю, що насправді мала місце в правовідносинах між ними.

Відтак, сторони реально вчинили два правочини:

перший - удаваний для того, щоб «маскувати» волю осіб;

другий - прихований, від якого вони очікують правових наслідків, а не «приховують» сторону правочину.

Позивач стверджує, що на момент укладення договору - 22 вересня 2021 року -відповідач діяв навмисно з метою приховування іншого правочину, укладаючи Попередній договір. Разом з тим, заперечення відповідача щодо відсутності у нього такого наміру не може бути достатньою та однозначною підставою для відмови в задоволенні позову лише на тій підставі, що позивач не довів умисел відповідача на приховування іншого правочину.

Позивач визнає, що підписуючи Попередній договір, діяв умовно та усвідомлював його удаваний характер, оскільки в цьому його переконав відповідач як забудовник, суд мав оцінити ці обставини у контексті правових наслідків удаваного правочину.

До того ж позивач, керуючись переконаннями відповідача, уклав угоду, не усвідомлюючи всіх можливих юридичних наслідків, що також підлягає оцінці суду з точки зору можливості захисту його прав та застосування відповідних правових наслідків.

Отже, суд повинен не лише формально оцінювати договір як попередній договір купівлі-продажу, а й дослідити його справжній зміст, з урахуванням обставин, що свідчать про його удаваність.

Позивач, вказуючи на інвестиційний характер правовідносин, не наполягає на буквальному тлумаченні поняття «інвестиційний договір», а, виходячи з аналізу умов правочину, доводить, що цей договір за своєю суттю є договором інвестування в будівництво.

Згідно з усталеною практикою, інвестування у будівництво може відбуватися двома основними шляхами: пряме інвестування в будівництво - шляхом внесення коштів інвестором безпосередньо для фінансування будівництва із зобов`язанням забудовника завершити об`єкт та передати його у власність інвестора або придбання майнових прав на нерухомість - шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав, що фактично є способом залучення коштів для фінансування будівництва.

У такому випадку, Попередній договір купівлі-продажу квартири містить характерні ознаки інвестиційного договору, оскільки передбачає строки завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію. Такі умови є типовими для інвестиційних договорів, адже строки будівництва є істотними умовами у правовідносинах між забудовником та інвестором.

Крім того, позивач (як покупець за змістом Попереднього договору) здійснює оплату коштів з метою отримання квартири в майбутньому, що відповідає характерним ознакам договору інвестування. У таких правовідносинах інвестор фінансує будівництво об`єкта з метою набуття прав на нерухомість після завершення будівельних робіт. Водночас забудовник бере на себе зобов`язання завершити будівництво та ввести об`єкт в експлуатацію, що також є типовою умовою договору інвестування. Саме такі положення свідчать про справжній зміст правовідносин між сторонами, незалежно від їх формального оформлення у вигляді попереднього договору купівлі-продажу.

Укладення сторонами договору щодо неіснуючого об`єкта в матеріальному світі фактично зводить його істотні умови до того, що кошти, передані позивачем, спрямовуються саме на будівництво квартири.

Договір містить умови про площу квартири, строки введення будинку в експлуатацію, а також орієнтовні строки завершення будівництва, а відсутність фактичного об`єкта нерухомості на момент укладення договору означає, що позивач інвестує кошти у процес будівництва, а не купує вже збудовану нерухомість.

Також, стороною договору є компанія з управління активами, діяльність якої передбачає фінансування будівельних проєктів та залучення коштів для будівництва. Укладення попереднього договору саме з КУА, яка фактично виступає інструментом фінансування будівництва, підтверджує, що це не класичний попередній договір купівлі-продажу, а схема залучення інвестицій.

З огляду на зазначене, Попередній договір купівлі-продажу є удаваним правочином, який прикриває реальні правовідносини з інвестування в будівництво. Суд повинен керуватися не лише формальним визначенням договору, а й його фактичним змістом та метою, а отже, застосувати правові наслідки, передбачені статтею 234 ЦК України, з визнанням правочину таким, що приховує інший договір - договір інвестування.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 19 березня 2025 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 поданою представником - адвокатом Маринушкіним Арсеном Григоровичем на рішення Святошинського районного суду міста Києва від 04 лютого 2025 року справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про визнання договору недійсним, надано учасникам справи строк для подачі відзиву на апеляційну скаргу.

27 березня 2025 року представник ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» - адвокат Андрусенко Олександр Васильович подав відзив, у якому заперечив проти доводів апеляційної скарги, вважаючи рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим.

Свою позицію обґрунтував обставинами, на які посилався у заявах по суті справи, поданих до суду першої інстанції.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 15 квітня 2025 року призначено справу до розгляду з повідомленням учасників справи.

У судовому засіданні представник ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» - адвокат Андрусенко Олександр Васильович заперечив проти задоволення вимог апеляційної скарги, з підстав викладених у відзиві на апеляційну скаргу.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, належним чином повідомлені про місце, час і дату розгляду справи в апеляційній інстанції, заяв та клопотань не надходило, однак їх неявка згідно вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши думку учасника справи, який з`явився у судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено та матеріалами справи підтверджено, що 22 вересня 2021 року між ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири.

Згідно п.1.1 договору, сторони зобов`язуються в строки, встановлені умовами пункту 1.2 цього попереднього договору, укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого сторона-1 (в основному договорі продавець) зобов`язується передати у власність (продати) квартиру АДРЕСА_2 , характеристика якої вказана у п. 1.3 попереднього договору, в житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_3 з урахуванням в майбутньому присвоєної поштової адреси об`єкту, а сторона-2 (в основному договорі покупець) зобов`язується прийняти цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеним цим попереднім договором.

Запланований термін закінчення будівництва будинку - 4 квартал 2022 року.

Пунктом 1.2. Попереднього договору передбачено, що Основний договір укладається Сторонами протягом 60 (шістдесяти) робочих днів з моменту настання усіх наступних обставин, але не пізніше 30 листопада 2024 року: 1) отримання відповідачем від позивача 100% Забезпечувального платежу; 2) отримання відповідачем документів на Об`єкт; 3) повне та належне виконання позивачем своїх зобов`язань, визначених в статті 3 цього Попереднього договору; 4) отримання Довідки про відсутність у позивача заборгованості, в тому числі платежів з орендної плати та комунальних платежів за Договором оренди квартири, яка є об`єктом по даному Попередньому договору та який буде укладений між сторонами; 5) отримання позивачем письмового запрошення/повідомлення від відповідача про готовність укласти Основний договір із зазначенням місця та терміну його підписання.

Згідно п. 4.1. Попереднього договору, для забезпечення виконання свого зобов`язання щодо укладання Основного договору Сторона-2 сплачує Стороні-1 Забезпечувальний платіж у розмірі 3 086 741,77 грн, що еквівалентно 115 522,20 дол. США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UAH.

Позивачем протягом періоду часу з 24 вересня 2021 року по 04 лютого 2022 року було сплачено 1 229 259,77 грн., про що було зазначено позивачем і встановлено судом у справі №757/32849/23-ц.

Згідно п. 6.15. Сторони погодили, що цей договір є Попереднім договором, закріплює лише зобов`язання сторін укласти Основний договір та не є договором про відчуження майнових прав і не є правовстановлюючим документом на об`єкт нерухомості, не підтверджує право власності Сторони-2 на такий Об`єкт.

Особи, що підписали цей Попередній договір, стверджують один одному та повідомляють усім заінтересованим у тому особам, що у момент укладання цього договору вони усвідомлювали (і усвідомлюють) значення своїх дій і могли (можуть) керувати ними; розуміють природу цього правочину, свої права та обов`язки за договором; при укладанні договору відсутній будь-який обман чи інше приховування фактів, які б мали істотне значення та були свідомо приховані ними; договір укладається ними у відповідності зі справжньою волею, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску; договір укладається на вигідних для сторін умовах і не є результатом впливу тяжких для Сторони-2 обставин; правочин вчиняється з наміром створення відповідних правових наслідків (не є фіктивним); цей правочин не приховує інший правочин (не є удаваним); питання, які неурегульовані у цьому попередньому договорі, вирішуються відповідно до вимог чинного законодавства, зокрема, Цивільного кодексу України.

Вказаний договір підписано сторонами, встановлено їх дієздатність та правоздатність договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Піскун Т.С. та зареєстровано в реєстрі за №1621.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції вважав недоведеним позивачем наявності між ним та відповідачем інших цивільно-правових відносин, ніж ті, що передбачені попереднім договором, також не доведено, що у сторін настали інші права та обов`язки, ніж ті, що передбачені попереднім договором, а тому вказаний договір не може вважатись удаваним та визнаватись таким. Крім того, попередній договір в силу своєї правової природи не є правочином, який породжує взаємні права та обов`язки сторін, спрямовані на реальне настання тих чи інших умов договору, він створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах. Суд встановив, що спірний договір не містить істотних умов, що притаманні інвестиційному договору (купівлі-продажу майнових прав), а тому доводи позивача про те, що між сторонами мав місце саме інвестиційний договір, є безпідставними.

Колегія суддів, перевіривши рішення суду першої інстанції погоджується в повній мірі з такими мотивами суду першої інстанції, на підставі наступного.

Частиною 1 статті 4 ЦПК України визначено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ст. 5 ЦПК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Свобода договору є однією із загальних засад цивільного законодавства, що передбачено у пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України.

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до положень статті 202 ЦК України правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами.

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).

Стаття 656 ЦК України у редакції на час виникнення спірних правовідносин, визначала, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

За своєю суттю договір купівлі-продажу передбачає для однієї сторони право отримання предмета купівлі-продажу у власність та зобов`язання сплатити його покупну ціну, а для другої сторони право на отримання ціни та обов`язок передати предмет договору наступному власнику.

Отже, предмет договору належить продавцю та переходить у власність покупця, якщо інше не передбачено домовленістю сторін, та покупець має сплатити ціну за власний рахунок, якщо інше не передбачено домовленістю сторін договору або покупцем та іншою особою.

Відповідно до статті 657 ЦК України обов`язковою (істотною) умовою договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна є укладання його в письмовій формі, нотаріальне посвідчення та державна реєстрація.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені статтею 203 ЦК України, зокрема, відповідно до частини п`ятої даної статті правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Якщо сторонами вчинено правочин для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, він є удаваним (стаття 235 ЦК України).

Тлумачення статті 235 ЦК України свідчить, що удаваним є правочин, що вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Тобто сторони з учиненням удаваного правочину навмисно виражають не ту внутрішню волю, що насправді має місце. Відтак, сторони вчиняють два правочини: один удаваний, що покликаний «маскувати» волю осіб; другий - прихований, від якого вони очікують правових наслідків. Формулювання, що його «вчинено сторонами», породжує висновок, що він може бути лише дво- або багатостороннім правочином. Між тим не виключається, що й односторонній правочин буде удаваним. Проте якщо застосовувати конструкцію удаваності до одностороннього правочину, то удаваний та прихований мають бути односторонніми правочинами.

У разі встановлення, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.

Установивши під час розгляду справи, що правочин вчинено для приховання іншого правочину, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, що сторони вчинили саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин.

Відповідно до частини першої статті 202, частини третьої статті 203 ЦК України головною умовою правомірності правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тому основним юридичним фактом, який суд повинен установити, є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договору, а також з`ясувати питання про те, чи не укладено цей правочин з метою приховати інший та який саме.

За загальним правилом тягар доказування удаваності правочину покладається на позивача.

Заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, позивач має довести: а) факт укладання правочину, що на його думку є удаваним; б) спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж приховати інший правочин; в) настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж ті, що передбачені удаваним правочином.

Такі висновки застосування норм матеріального права викладено в постановах Верховного Суду України: від 14 листопада 2012 року у справі №6-133 цс 12, від 07 вересня 2016 року у справі №6-1026 цс 16, які у подальшому підтримані у постановах Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі №742/1913/15-ц, від 21 серпня 2019 року у справі №303/292/17, від 30 березня 2020 року у справі №524/3188/17.

Також зазначене узгоджується з пунктом 25 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними».

Крім того, у пункті 43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі №522/14890/16, зазначено, що, установивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 ЦК України має визначити, правочин який правочин насправді вчинили сторони, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення, в якому встановлює нікчемність цього правочину або визнає його недійсним.

Згідно ч. 3 ст. 12 та ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ст. 79, 80 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі №129/1033/13-ц зроблено висновок про те, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати так, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто, певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс.

У рішенні Європейського суду з прав людини від 23.08.2016 у справі «Дж. К. та Інші проти Швеції» («J.K. AND OTHERS v. SWEDEN») наголошено, що «у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування «поза розумним сумнівом («beyond reasonable doubt»). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». …Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри».

Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 стверджував, що в дійсності між сторонами укладений не попередній договір купівлі-продажу квартири, а інвестиційний договір.

Як правильно зазначив місцевий суд, інвестиційним договором є угода між особою, яка має право на об`єкт будівництва (замовник будівництва, інвестиційний фонд тощо), та інвестором з метою участі інвестора у будівництві шляхом залучення коштів та отримання в майбутньому у власність об`єкт.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект. Об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об`єкти власності, а також майнові права (статті 1, 2 Закону).

За змістом статті 7 цього Закону (у відповідній редакції) всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. За рішенням інвестора права володіння, користування і розпорядження інвестиціями, а також результатами їх здійснення можуть бути передані іншим громадянам та юридичним особам у порядку, встановленому законом. Взаємовідносини при такій передачі прав регулюються ними самостійно на основі договорів. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода). Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності (стаття 9 Закону).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 січня 2019 року у справі №916/4644/15 виснувала, що інвестиційний договір, як окремий вид цивільно-правових договорів може містити положення різних видів цивільно-правових договорів залежно від предмету та цілей інвестування (договору про спільну діяльність, капітального будівництва, кредитування, купівлі-продажу, довірчого управління майном). Відтак, зазначений договір передбачає як грошові, так майнові права (обов`язки) сторін договору.

Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до закону (постанова Верховного Суду від 26 січня 2022 року у справі №521/19092/17.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 зазначено, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлено право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої на підставі договору був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95).

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації.

Отже, квартира є об`єктом інвестування в об`єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном, до завершення будівництва проінвестованого об`єкта нерухомого майна та прийняття його в експлуатацію інвестору належить не право власності на цей об`єкт, а майнові права на нього.

За змістом попереднього договору купівлі-продажу від 22 вересня 2021 року, його предметом є квартира АДРЕСА_1 . ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» зобов`язується передати у власність квартиру АДРЕСА_1 , а ОСОБА_1 зобов`язується прийняти цей об`єкт на належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному цим договором.

Враховуючи, що інвестиційний договір (на вчинення якого посилається позивач і чим обґрунтовує доводи апеляційної скарги) може містити положення договору купівлі-продажу, колегія суддів погоджується з висновками місцевого суду про недоведеність позивачем належними та допустимими доказами наявності між сторонами інших цивільно-правових відносин, ніж ті, що передбачені попереднім договором купівлі продажу-квартири, а також виникнення у сторін інших прав та обов`язків, ніж ті, що передбачені попереднім договором.

Колегія суддів зауважує, що використання сторонами у правочині елементів різних договорів (змішаний договір) (ч. 2 ст. 628 ЦК України) не може бути підставою для визнання таких правочинів удаваними.

Таким чином, вирішуючи спір у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Інші доводи апеляційної скарги також не дають правових підстав для встановлення неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права та не спростовують висновків суду, а зводяться лише до переоцінки доказів, яким судом першої інстанції надано належну правову оцінку та тлумаченню норм права на розсуд апелянта.

Європейським судом з прав людини зазначено, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі «Проніна проти України», від 18 липня 2006 року №63566/00, §23). Оскаржуване судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.

Право на обґрунтоване рішення дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії», п. 32.) Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Бюрг та інші проти Франції» (Burg and others v. France), (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гору проти Греції» №2) [ВП], § 41» (Gorou v. Greece no.2).

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Переглядаючи справу, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясував усі обставини справи, на які сторони посилалися, як на підставу своїх вимог і заперечень, і з урахуванням того, що відповідно до ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, ухвалив законне та обґрунтоване рішення по суті позовних вимог.

Колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення суду першої інстанції є законним і обґрунтованим, судом додержано вимоги матеріального та процесуального права, а тому рішення суду відповідно до ст. 375 ЦПК України необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Керуючись ст. ст. 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 подану представником - адвокатом Маринушкіним Арсеном Григоровичем - залишити без задоволення.

Рішення Святошинського районного суду міста Києва від 04 лютого 2025 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках, передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 04 червня 2025 року.

Головуючий: Р.В. Березовенко

Судді: О.Ф. Лапчевська

Г.І. Мостова