Справа № 752/7607/24
Провадження № 2/752/1105/25
РІШЕННЯ

Іменем України

22 травня 2025 року Голосіївський районний суд міста Києва в складі:

головуючого судді - Слободянюк А.В.,

за участю секретаря - Білас С.В.,

представника позивача - ОСОБА_2,

представника відповідача - Пугача С.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Кепітал", про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва та стягнення грошових коштів, -

в с т а н о в и в:

У квітні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал" (далі- ТОВ «ФК « Житло-Капітал»), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Кепітал" (далі - ТОВ"Строй Сіті Кепітал"), про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва та стягнення грошових коштів.

Позовна заява обґрунтована тим, що 29.08.2018 між управителем ТОВ «Фінансова ФК «Житло-Капітал» та довірителем Фонду фінансування будівництва ОСОБА_1 укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-2908/2018-1.

Зазначений договір про участь у Фонді фінансування будівництва укладений на підставі договору доручення, укладеного між ОСОБА_1 як довірителем та ТОВ «Укрбудпереказ» як повіреним, з метою здійснити від імені, в інтересах та за рахунок довірителя перерахування коштів на рахунок відповідного фонду фінансування будівництва ТОВ «ФК «Житло-Капітал», в якості оплати за договором участі у фонді фінансування будівництва.

Згідно з цим договором відповідач, у відповідності до Закону України «Про фінансово- кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Правил Фонду фінансування будівництва, затверджених наказом ТОВ «ФК «Житло-Капітал» № 20 від 06.06.2018 року, замовляє і фінансує за рахунок коштів ФФБ виду А ЖК «ПАРКОВА ДОЛИНА» (нині «ГОЛОСІІВСЬКА ДОЛИНА») (ІІ - черга будівництва) спорудження об`єкта будівництва житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , а забудовник ТОВ «СТРОЙ СІТІ -КЕП1ТАЛ» зобов`язується збудувати об`єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об`єкти інвестування установникам на умовах та в строки, встановлені в цій Угоді.

Відповідно до пунктів 2.2.1.4.-2.2.1.6., 4.3. договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-2908/2018-1 від 29.08.2018 довіритель зобов`язаний: своєчасно та у повному обсязі на умовах цього договору вносити грошові кошти до ФФБ; узгодити з управителем графік подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ шляхом підписання Свідоцтва про участь у ФФБ на умовах цього договору; дотримуватись графіку внесення до ФФБ коштів, визначеного у Свідоцтві про участь у ФФБ, за сумами та строками. Порядок подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ визначається у графіку внесення коштів до ФФБ, в якому вказується терміни та розміри здійснення довірителем інвестування об`єкту інвестування. Графік подальшого внесення коштів до ФФБ міститься у Свідоцтві про участь у ФФБ, яке є невід`ємною частиною цього договору.

Так, згідно з квитанціями до прибуткових касових ордерів, виданих ТОВ «Укрбудпереказ», позивачем за договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-2908/2018-1 від 29.08.2018 внесені кошти в розмірі 1 110 871 гри. 50 коп. за 56,16 кв.м. та отримано Свідоцтво № С74-2908/2018-І від 25.01.2022 про участь у фонді фінансування будівництва виду А «ЖК ГОЛОСІІВСЬКА ДОЛИНА» (11 - черга будівництва) -документ, що підтверджує участь позивача (довірителя) у ФФБ.

Таким чином, не порушуючи жодну з умов вказаного договору, позивачем вчасно згідно термінів та розмірів вносились кошти до ФФБ і доказом цьому є свідоцтво про участь у ФФБ№ С74-2908/2018-І від 25.01.2022.

У подальшому 02.03.2022 відповідачем у месенджер Telegram, в групі « ІНФОРМАЦІЯ_1 » (ІНФОРМАЦІЯ_2 ), оприлюднена інформація про те, що з 01.03.2022 ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» призупиняє вимоги по всіх платежах, які пов`язані з оплатою придбаних квадратних метрів у їх проектах. Термін не визначений. Ніяких штрафів та пені не буде.

Більш того, позивачу стало відомо про те, що постановою Північного апеляційного господарського суду по справі № 910/10860/21 від 09.02.2023, розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 та, яка розташована по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :79:286:0004), укладений між Київською міською радою та Публічним акціонерним товариством «АТГІ 13058» (замовник будівництва), який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований в реєстрі за № 849 від 01.09.2003.

Таким чином, автоматично припинили дію договір на будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 від 16.07.2020, укладений між орендарем земельної ділянки ПАТ «АТП 13058» та забудовником ТОВ «Строй Сіті Кєпітал» (ідентифікаційний код юридичної особи 42888768), договір управителя із забудовником № 74-06/06/18 від 06.06.2018 та договір передання функцій забудовника № 74-16/07/20-2 ФЗ передання функцій забудовника.

Частиною 3 статті 7 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що управителю заборонено залучати кошти від довірителів, оскільки будівництво об`єкту відбувалося на земельній ділянці на яку відсутні правовстановлюючі документи та з порушенням цільового призначення земельної ділянки.

У такому разі, позивачем було призупинено подальше внесення коштів до ФФБ згідно графіку визначеного у свідоцтво про участь у ФФБ № С74-2908/2018-1 від 25.01.2022.

Крім цього, відповідачем зі своєї сторони було допущено ряд порушень, які унеможливлюють виконання ним умов договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-2908/2018-1 від 29.08.2018.

На момент затвердження Правил ФФБ та відкриття фінансування об`єктів будівництва за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер :79:286:0004) зміни цільового призначення земельної ділянки з «для експлуатації та обслуговування адміністративних будівель і виробничих споруд майнового комплексу» на «для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу» не відбулося.

Отже, документи, які ТОВ «СТРОЙ СІТІ КЕПІТАЛ» (забудовник) надало управителю не давали права здійснити реалізацію умов Договорів на будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 та не давали права управителю відкривати фінансування об`єктів будівництва за рахунок коштів вищезазначених ФФБ.

Тому, управитель, порушуючи вимоги ст. 16 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», не мав право відкривати фінансування об`єкта будівництва розташованого за адресою АДРЕСА_1 , (кадастровий номер :79:286:0004), за рахунок коштів ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (11 - черга будівництва) без наявності документів, що підтверджують право спорудження на земельній ділянці об`єкту житлового будівництва.

Згідно ч. 6 ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» ТОВ «СТРОЙ СІТІ КЕПІТАЛ» (забудовник) позбавлений права виконувати будівельні роботи на вказаному об`єкті будівництва, оскільки наявний дозвіл на виконання будівельних робіт можна вважати анульованим, так-як містобудівні умови та обмеження на об`єкт не видавалися.

Управителем порушено вимоги пункту 1 глави 1 розділу II Ліцензійних умов№ 135 в частині невиконання вимог частин 1 І та 12 статті 11, статті 8 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», абзацу 2 пункту 10 розділу V Положення № 274, а саме: зберігання оперативних резервів фондів фінансування будівництва на рахунках відкритих у небанківській фінансовій установі згідно Розпорядження Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках № 49-ДУМ від 14.04.2023. У подальшому за невиконання управителем вказаного розпорядження, на останнього Нацкомісією винесено постанову про накладення санкції за правопорушення на ринках капіталу та організованих товарних ринках № 46 ДУМ від 14.04.2023 (https://www.nssmc.gov. ua/licensee/?edrpou=35393445#tab-8)/.

Тобто, управитель не зберіг та незаконно вивів з рахунків грошові кошти довірителів.

Відповідно до постанови Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку про накладення санкції за правопорушення на ринках капіталу та організованих товарних ринках №188-ДУМ від 12.09.2023 р., ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» зупинена дія ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, виданої відповідно до Розпорядження Національної комісії, що здійснює державне регулювання регулювання у сфері ринків фінансових послуг від 18.06.2013 №1903 (https://www.nssmc.gov.Ua/licensee/7edrpoirA35393445#tab-8).

Таким чином, в силу ст. 4 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», ТОВ «ФК «ЖИТЛО- КАПІТАЛ» позбавлене прав, як управитель, використовувати отримані в управління кошти на спорудження об`єктів будівництва за умовами договору, а також, здійснення контролю за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва.

Відповідно до абзацу 16 ст. 11 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» (управитель) при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за виконання своїх зобов`язань перед довірителями ФФБ у межах цього Закону та договору про участь у ФФБ.

Статтею 12 цього Закону визначено, що управитель для кожного ФФБ розробляє й затверджує Правила ФФБ та інші необхідні внутрішні документи, що регламентують функціонування цього ФФБ. Правила ФФБ є обов`язковими до виконанню всіма суб`єктами цієї системи фінансування будівництва житла.

Так, Правилами ФФБ, затверджених наказом ТОВ «ФК «Житло-Капітал» № 20 від 06.06.2018 (далі - Правила ФФБ) передбачено, що Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ та реалізації права довірчої власності несе відповідальність за дотримання вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», цих Правил та договору про участь у ФФБ, а також, несе відповідальність за забезпечення інтересів Довірителя, повноту і своєчасність виконання своїх зобов`язань перед ним.

В порушення даних Правил ФФБ, Управитель здійснював неналежний контроль за дотриманням Забудовником виконання умов та зобов`язань за договором, укладеним між Управителем і Забудовником, що призвело до збільшення строків будівництва більш ніж на 90 днів. Станом на сьогодні будівництво даного об`єкту не завершено і строки його будівництва збільшилися на 607 днів.

У такому разі, якщо дата введення об`єкту будівництва в експлуатацію та дата передачі його під заселення переноситься, Управитель згідно Правил ФФБ, Договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-2908/2018-1 від 29.08.2018 та Свідоцтва № С74-2908/2018-1 від 25.01.2022 про участь у фонді фінансування будівництва виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ-черга будівництва), зобов`язаний був офіційно повідомити Довірителя ФФБ про ці обставини та внести відповідні зміни до договору про участь у ФФБ та похідних документів. Однак, управитель проігнорував дану вимогу Правил, Закону та жодних офіційних листів на адресу позивача не надсилав та змін до договору про участь у ФФБ не вносив.

Статтею 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачено, що управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів.

У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.

Також, у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених ч. 1 цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до ст. 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Враховуючи виниклі обставини та порушення управителем зобов`язань, позивач вважає, що наявні всі підстави для розірвання договору про участь у Фонді фінансування, будівництва № 74-2908/2018-1 від 29.08.2018 укладений сторонами, в зв`язку з істотним порушенням його вимог з боку відповідача.

Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

За змістом ч. 11 ст. 20 Закону для встановлення факту виконання умов договору про участь у ФФБ та факту припинення управління майном, необхідне настання всіх трьох наступних умов у їх поєднанні: виконання довірителем всіх зобов`язань перед управителем ФФБ; введення об`єкта до експлуатації; підписання довірителем із забудовником акту прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування, після введення об`єкта в експлуатацію.

Зазначає, що довірителем виконано усі свої зобов`язання відповідно до вимог закону. Відповідно до свідоцтва № С74-2908/2018-1 від 25.01.2022 та договору про участь у ФФБ № 74-2908/2018-1 від 29.08.2018, внесена позивачем сума коштів за вимірні одиниці об`єкту інвестування складає - 1 110 871 грн. 50 коп. У свідоцтві про участь у ФФБ від 25.01.2022 наявна інформація про передачу цих коштів у довірче управління.

Вказує, що оскільки відповідач допустив недобросовісну поведінку по відношенню до позивача як довірителя фонду, однак договір не містить відповідальності управителя за повноту та своєчасність виконання своїх зобов`язань перед позивачем, виходячи з положення ч.І ст.8, ч.2 ст. 627 ЦК України та п. 2 постанови Пленуму ВСУ № 5 від 12.04.1996 року «Про практику розгляду цивільних справ за позовами про захист справ споживачів», слід застосувати до спірних правовідносин законодавство про захист прав споживачів, зокрема у питанні визначення способу та розміру відповідальності.

Відносини між споживачами товарів, робіт і послуг та виробниками і продавцями товарів, виконавцями робіт і надавачами послуг різних форм власності регулюються Законом України «Про захист прав споживачів», який також встановлює права споживачів, визначає механізм їх захисту та основи реалізації державної політики у сфері захисту прав споживачів.

В розумінні цього Закону, продавець це суб`єкт господарювання, який згідно з договором реалізує споживачеві товари або пропонує їх до реалізації, а споживач - фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника (п. 22); продукція - це будь-які виріб (товар), робота чи послуга, що виготовляються, виконуються чи надаються для задоволення суспільних потреб (п. 19); послугою є діяльність виконавця з надання (передачі) споживачеві певного визначеного договором матеріального чи нематеріального блага, що здійснюється за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб (п. 17); виконавець - це суб`єкт господарювання, який виконує роботи або надає послуги (п. 3).

Відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі, коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.

Сплата виконавцем неустойки (пені), встановленої в разі невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов`язання, не звільняє його від виконання зобов`язання в натурі.

Відповідно до п. 2 постанови Пленуму Верховного суду України від 12.04.1996 року № 5 «Про практику розгляду цивільних справ за позовами про захист прав споживачів», оскільки Закон не визначає певних меж своєї дії, судам слід мати на увазі, що до відносин, які ним регулюються, належать, зокрема, ті, що виникають із договорів купівлі-продажу, майнового найму (в тому числі найму (оренди) жилого приміщення - в частині відносин між наймачем (орендарем) і наймодавцем (орендодавцем), який одночасно є виконавцем комунальних послуг і послуг по ремонту житлового фонду та інженерного обладнання), побутового прокату, безоплатного користування майном, підряду (в тому числі побутового замовлення чи абонементного обслуговування), доручення, перевезення громадян та їх вантажу, комісії, схову, страхування, із договорів про надання фінансово-кредитних послуг для задоволення власних побутових потреб громадян (у тому числі про надання кредитів, відкриття й ведення рахунків, проведення розрахункових операцій, приймання і зберігання цінних паперів, надання консультаційних послуг). Відносини, щодо захисту прав споживачів можуть виникати також з актів законодавства або з інших угод, які не суперечать Закону.

Отже, норми Закону України «Про захист прав споживачів» застосовуються до правовідносин фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю в частині, не врегульованій спеціальним законом.

Крім того, відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Згідно із ч. 1 ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Неустойка є особливим видом відповідальності за неналежне виконання зобов`язання, яка має на меті окрім відшкодування збитків після вчиненого порушення щодо виконання зобов`язання, додаткову стимулюючу функцію для добросовісного виконання зобов`язання.

Окрім того, до моменту вчинення порушення неустойка відіграє забезпечувальну функцію, і навпаки, з моменту порушення - являє собою міру відповідальності.

Отже, якщо сторони не передбачили умовами договору можливість сплати неустойки і за порушення строків виконання зобов`язань та не визначали її розміру, то є підстави для стягнення пені у розмірі, прямо встановленому законом.

За встановлених обставин невиконання відповідачем положень Закону та умов договору про участь у ФФБ наявні правові підстави відповідно до положень ч.5 ст.10 Закону України «Про захист прав споживачів» для стягнення на користь позивача пені у розмірі, який складатиме 33 326,15 грн. (1 110 871 грн. 50 коп. загальної вартості замовлення х 3%).

Крім цього, відповідно до ст. 625 Цивільного кодексу України, відповідач має сплатити позивачу інфляційні збитки за періоди з 31.07.2022 по 29.03.2024, які складають 147 886,96 грн.

Посилаючись на вказані обставини, позивач просив суд:

- розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва №74-2908/2018-1 від 29.08.2018, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал";

- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал" на користь ОСОБА_1 загальну вартість вимірних одиниць об`єкту інвестування одиниць об`єкту інвестування за Договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-2908/2018-1 від 29.08.2018 та Свідоцтва № С74-2908/20І 8-І від 25.01.2022 про участь у фонді фінансування будівництва виду А «ЖК П ДІОСПВСЬКА ДОЛИНА» (II черга будівництва) в розмірі 1 110 871 гри. 50 коп., 33 326 гри. 15 коп. пені, 147 886 грн. 96 коп. інфляційних збитків, а також судові витрати в розмірі 33 120, 85 грн.

Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києві від 25.04.2024 у справі відкрито загальне позовне провадження, призначено підготовче судове засідання (а.с.68-70, т.1).

Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києві від 21.05.2024 відмовлено представнику відповідача ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у задоволенні клопотання про передачу справи за підсудністю (а.с.208-210, т.2).

Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києві від 23.07.2024 відмовлено представнику відповідача ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у задоволенні клопотання про призначення судової економічної експертизи (а.с.16-18, т.2).

Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києві від 04.12.2024 підготовче провадження в справі закрито та призначено справу до розгляду у відкритому судовому засіданні (а.с.96-97, т.1).

20.05.2024 до суду від представника ТОВ «ФК «Житло-Капітал» - адвоката Гонтаря Д.О. надійшов відзив на позовну заяву, в якому просить у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити. Вказує на те, що позивач, укладаючи договір про участь у ФФБ, був ознайомлений з Правилами про участь у ФФБ, які ним було визнано та отримано примірник цих Правил.

Питання щодо розірвання цього договору передбачено умовами договору та положенням Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-ІV (далі - Закон № 978-ІV), яким передбачено порядок і умови для його розірвання, а також повернення коштів довірителю, при цьому правові підстави для такого розірвання та стягнення коштів у судовому порядку відсутні.

Зокрема, згідно з п.п. 9.1. - 9.4. договору про участь у ФФБ до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію довіритель має право достроково припинити управління майном та відмовитись від участі в ФФб, для чого повинен письмово повідомити управителя про свої банківські реквізити, на які управитель перераховує кошти в розмірі, передбаченому у п. 9.2. договору про участь у ФФБ, протягом 5-ти днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, що також передбачено умовами Правил ФФБ, Законом № 978-1V.

Також наголошується, що безпідставними є вимоги щодо стягнення пені та інфляційних втрат, оскільки між сторонами відсутні грошові зобов`язання (а.с. 86-204, т1).

29.05.2025 до суду від представника позивача надійшла відповідь на відзив на позовну заяву, у якій представник позивача не погоджується з доводами сторони відповідача стосовно того, що повернення коштів здійснюється управителем після наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію. У відповіді на відзив позивачем підтримується позиція, наведена у позовній заяві (а.с.220-239,т.1).

04.10.2024 до суду від представника відповідача - адвоката Пугача С.В. надійшли заперечення на відповідь на відзив на позовну заяву в яких, на підтвердження доводів, наведених у відзиві на позовну заяву, вказує на те, що належним способом захисту є повернення грошових коштів довірителю у порядку, передбаченому умовами договору про участь у ФФБ, Правилами ФФБ та нормами Закону № 978-IV, - у такому разі кошти повинні повертатись із ФФБ, а не шляхом стягнення коштів з рахунків відповідача внаслідок розірвання договору між сторонами.

Вказується, що управитель для захисту інтересів довірителів здійснив припинення фінансування будівництва «ЖК Голосіївська долина» та ним здійснюються заходи по заміні забудовника і готуються документи із вимогами про повернення коштів, що перераховані на будівництво. Всі умови, передбачені договором про участь у ФФБ управителем виконуються, порушення зобов`язань допущені не управителем ФФБ; сплачена сума коштів підлягає поверненню довірителю після повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію; у відповідача відсутні прострочення виконання грошових зобов`язань перед позивачем. Вказується про очікуваний орієнтовний розрахунок судових витрат на правничу допомогу (а.с.57-71, т.1).

У судовому засіданні представник позивача Бондарчук З.В. позов підтримав з підстав, викладених у позові та відповіді на відзив на позовну заяву, яку просив задовольнити в повному обсязі.

У судовому засіданні представник відповідача Пугач С.В. проти позову заперечував, просив відмовити у задоволенні позову з підстав, наведених у відзиві на позовну заяву та запереченні на відповідь на відзив на позовну заяву.

Представник ТОВ «Строй Сіті Капітал» у судове засідання не з`явився, про судовий розгляд повідомлявся у спосіб, визначений ст. 128 ЦПК України. Про причини неявки суд не повідомив, правом на подання до суду письмових пояснень не скористався (а.с.128, т.1).

Дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази в їх сукупності, суд приходить до наступного висновку.

Відповідно до ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує зокрема: чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; які правовідносини випливають зі встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Судом встановлено, що 29.08.2018 між позивачем ОСОБА_1 (довіритель) та відповідачем ТОВ «ФК «Житло-Капітал» (управитель) укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-2908/2018-1 (а.с.17-31 зворот, т.1).

Відповідно до п.1.1 Договору про участь у ФФБ, довіритель зобов`язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим договором, Правилами ФФБ виду А «ЖК Паркова долина» (ІІ черга будівництва), затвердженими наказом директора управителя №20 від 06.06.2018, договором між забудовником та управителем №74-06/06/18 від 06.06.2018 та чинним законодавством України.

За змістом п. 1.2. договору, забудовником на дату підписання цього договору є Товариство з обмеженою відповідальністю «УКРБУД ДЕВЕЛОПМЕНТ».

16.07.2020 ТОВ «ФК «Житло-Капітал» укладено договір №74-16/07/20-2 ФЗ про передання функцій забудовника, відповідно до умов якого новим забудовником стало ТОВ «Строй Сіті Кепітал» (а.с.112, т.1).

Відповідно до п. 1.9. договору про участь у Фонді фінансування будівництва, опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі довірителю в порядку та на умовах цього договору після завершення будівництва: об`єкт будівництва - Житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер земельної ділянки :79:286:0004); об`єкт інвестування - квартира; номер об`єкта інвестування - 332, секція - 4, поверх - 6; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 64,07 кв.м; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31.12.2020; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.03.2021.

Пунктами 5.8,5.9 визначено, що довіритель передає у довірчу власність управителя грошові кошти в розмірі 1 089 190,00 грн в порядку, встановленому графіком внесення до ФФБ коштів, який є невід`ємною частиною цього договору. Це є орієнтовна загальна вартість об`єкта фінансування на день укладення цього договору. Кошти до ФФБ у розмірі не менше 25 % орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування на день укладення цього договору, що становить 272 297,50 грн, довіритель повинен внести протягом 9 днів з дня підписання цього договору, тобто по 07.09.2018 включно.

Положеннями п. 2.1. (2.1.1.6 та 2.1.1.7) договору визначено, що управитель зобов`язався видати довірителю свідоцтво про участь у ФФБ після внесення довірителем коштів до ФФБ. У випадках, передбачених цим договором, повернути кошти довірителю на умовах Правил ФФБ та цього договору, з урахуванням пункту 2.2.1.9 та розділу 10 цього договору.

Згідно з пунктом 3.8 Договору, управитель ФФБ несе відповідальність за дотримання вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Правил ФФБ та цього договору.

У пункті 5.10 відзначено, що після внесення довірителем першої частки коштів до ФФБ, управитель видає довірителю Свідоцтво про участь у ФФБ, що є підтвердженням участі довірителя у ФФБ, в якому визначено графік подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ.

Відповідно до пункту 5.10 договору, 25.01.2022 ОСОБА_1 було видано свідоцтво № С74-2908/2018-1 від 25.01.2022 про участь у фонді фінансування будівництва виду А ЖК «Голосіївська долина» (ІІ черга будівництва). Даним документом знову засвідчено участь позивача у фінансуванні вищезгаданого будівництва, а також підтверджено внесення грошових коштів у розмірі 1 110 871,50 грн. Свідоцтвом визначена кількість закріплених за довірителем одиниць об`єкта інвестування - 64,07 кв.м, планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.04.2022, планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.07.2022 року, затверджено графік подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ (а.с.32, т.1).

За змістом п. 10.1., абз. 1 п. 10.1.5. договору про участь у Фонді фінансування будівництва, довіритель сплачує управителю винагороду: за управління майном - 0,9 % від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування (на день підписання цього договору), - сплачується довірителем на поточний (особистий) рахунок управителя в день внесення першої частки коштів до ФФБ.

Розділом 9 договору про участь у ФФБ регламентовано дострокове припинення управління майном за ініціативою довірителя та умови виплати йому коштів.

Пунктом 9.1. договору встановлено, що до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію довіритель має право достроково припинити управління майном та відмовитись від участі у ФФБ. Управитель перераховує на наданий довірителем, у відповідності до вимог п. 9.3. цього договору протягом п`яти робочих днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та після надання довірителем реквізитів банківського рахунку або надання інших даних (реквізитів), що дозволяють управителю перерахувати довірителю належні йому кошти у безготівковій формі (п. 9.4.)

Пунктом 13.2 договору визначено, що за невиконання (неналежне виконання) своїх зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність відповідно до законодавства України.

У матеріалах справи містяться долучені відповідачем Правила Фонду фінансування будівництва вид А «ЖК Паркова долина» (ІІ черга будівництва) (далі - Правила ФФБ), затверджені наказом ТОВ «ФК «Житло-Капітал» під №20 від 06.06.2018, де визначено об`єкт будівництва - житловий комплекс по АДРЕСА_1 , забудовником є ТОВ «УКРБУД ДЕВЕЛОПМЕНТ». На кожній сторінці Правил ФФБ міститься підпис ОСОБА_1 та зазначено, що ним визнаються правила. (а.с.120- 130, т.1).

Відповідно до пункту 1.1. Правил ФФБ, ці правила Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК Паркова долина» (ІІ черга будівництва) розроблені у відповідності до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» № 978-IV від 19 червня 2003 року зі змінами та доповненнями, з урахуванням вимог Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та інших законодавчих актів.

Відповідно до п. 1.2. Правил ФФБ вони регулюють порядок взаємодії усіх суб`єктів системи фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю, встановлюють порядок, умови, особливості та обмеження управління Фондом фінансування будівництва та регулюють інші умови функціонування Фонду фінансування будівництва.

Пунктом 4.2. Правил ФФБ визначено, що якщо забудовник змінює заплановану дату введення об`єкта будівництва в експлуатацію та дату передачі його під заселення, він зобов`язаний офіційно повідомити про це управителя із зазначенням підстав для такої зміни для подальшого повідомлення довірителів ФФБ та внесення відповідних змін до договорів про участь у ФФБ та похідних документів.

У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених п. 4.10 цих Правил, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів (п. 4.11. Правил).

Також пунктами 6.2., 6.3. Правил ФФБ передбачено, що внесення довірителем готівкових коштів до ФФБ можливо виключно шляхом їх переказу на рахунок ФФБ через банківську та/або фінансову установу. Датою внесення коштів до ФФБ вважається дата фактичного надходження коштів на рахунок ФФБ, що підтверджується відповідною банківською випискою по рахунку ФФБ.

Розділом 11 Правил ФФБ регламентовано дострокове припинення управління майном за ініціативою довірителя.

Пунктом 11.1. Правил ФФБ встановлено, що до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію довіритель має право достроково припинити управління майном та відмовитись від участі у ФФБ. Управитель перераховує на наданий довірителем, у відповідності до вимог п. 11.3. цих правил протягом п`яти робочих днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та після надання довірителем реквізитів банківського рахунку або надання інших даних (реквізитів), що дозволяють управителю перерахувати довірителю належні йому кошти у безготівковій формі (п. 11.4. правил).

Управитель і забудовник за невиконання прийнятих на себе зобов`язань за договорами про участь у ФФБ та договором управителя із забудовником несуть відповідальність згідно чинного законодавства України (п. 14.1. правил).

Як вбачається з матеріалів справи, наказом № 11-ФБ від 10.03.2022 ТОВ «ФК «Житло-Капітал» припинено фінансування будівництва житлового комплексу по АДРЕСА_1 , ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ черга будівництва) (а.с. 152, т.1).

ТОВ «ФК «Житло-Капітал» як управитель ФФБ виду А «ЖК Паркова долина» (ІІ будівництва), що споруджується за адресою: по АДРЕСА_1 , неодноразово зверталося до ТОВ «ТОВ УКРБУД ДЕВЕЛОПМЕНТ», та пізніше до нового забудовника ТОВ Строй Сіті Кепітал», з проханням надати копії актів приймання виконаних підрядних №КБ-2в, довідки про вартість виконаних підрядних робіт №КБ-3, а також надати копії фінансових звітів, надати уточнюючі терміни введення об`єкту будівництва в експлуатацію, та причини несвоєчасного введення в експлуатацію житлового комплексу (а.с.153-188, т.1).

Судом було досліджено, у форматі повного доступу до Єдиного державного реєстру судових рішень, постанову, на яку посилався позивач, Північного апеляційного господарського суду від 09.02.2023 в справі № 910/10860/21, яка набрало законної сили. Даною постановою скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18.02.2016, індексний розмір 28320142 та від 01.03.2016, індексний номер 28522642 та здійснену на їх підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди за ПАТ «АТП 13058» земельної ділянки площею 7,7001 га (кадастровий номер :79:286:0004) по АДРЕСА_1 ; розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 га, що розташована по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :79:286:0004), укладений між Київською міською радою та ПАТ «АТП 13058», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований в реєстрі за № 849 від 01.09.2003.

Розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 49-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 14 квітня 2023 року, зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 14 липня 2023 року усунути порушення законодавства шляхом розміщення всіх коштів оперативного резерву ФФБ у сумі 3 711 610 978,24 грн на вкладних (депозитних) рахунках у банках (а.с.36-37, т.1).

Відповідно до постанови Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 46-ДУМ від 14 квітня 2023 року, за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринків з порушенням умов ліцензування застосовано у відношенні до ТОВ «ФК» Житло-Капітал» санкцію у вигляді штрафу (а.с.38,39, т.1).

Постановою № 188-ДУМ Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 12 вересня 2023 року за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування застосовано відносно ТОВ «ФК «Житло-Капітал» санкцію у виді зупинення на строк до 12 березня 2024 року дії ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю (а.с.40-43, т.1).

Стороною позивача надано заяву від 05.03.2024 про розірвання договору про участь у ФФБ № 74-2908/2018-1 від 29.08.2018 та повернення коштів, проте заява, яка подана від імені ОСОБА_1 , не місить його підпису (а.с.47, т.1).

Як вбачається з листа ТОВ «ФК «Житло-Капітал» № 02/12/04/24 від 12.04.2024, за зверненням позивача ОСОБА_1 , останньому запропоновано звернутися до офісу товариства для подачі заяви та підписання угоди про розірвання договору про участі у ФФБ, з посиланням на п. 9.6. договору про участь у ФФБ ( а.с.131, т.1).

Спірні правовідносини, які скалились між сторонами, регулюються нормами Цивільного Кодексу України та Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-ІV (далі - Закон України № 978-ІV)

Відповідно до ч. 1 ст. 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-ІV є спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла.

З метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа, як управитель, створює ФФБ, управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном (ст. ст. 5, 6, 7, 9 Закону № 978-IV).

Відповідно до ч. 2 ст. 12 Закону № 978-IV правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.

Частиною 3 ст. 11 Закону № 978-IV встановлено, що для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва, та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.

За частиною 2 ст. 598 ЦК України припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно зі ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; сплата неустойки; відшкодування збитків.

За приписами частини другої статті 651 Цивільного кодексу (ЦК) України, що є загальними нормами матеріального права щодо підстав розірвання договору, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Оцінка істотності порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, що припустилася порушення договору, (як суб`єктивний чинник) не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

Надаючи оцінку істотності порушення стороною договору, суд повинен встановити не лише наявність порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір. Проте йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Також, згідно з частиною четвертою статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-ІV, що є спеціальним законом у питаннях розірвання договору про участь у ФФБ, у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Підставами для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю за частиною четвертою статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»: 1) у разі порушення забудовником строків спорудження будівництва; 2) у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою статті 18 Закону (тобто контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором).

Отже, порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які ним внесено до Фонду фінансування будівництва.

Відповідачем у даній справі не надано доказів здійснення належного контролю за ходом будівництва та дотримання строків спорудження об`єкта нерухомості.

Судом з`ясовано, що відповідно до п. 1.9. договору про участь у ФББ № 74-2908/2018-1 від 29.08.2018, укладеного між ТОВ «ФК «Житло-Капітал» і ОСОБА_1 , планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31.12.2020 року; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.03.2021.

Також відповідно до отриманого позивачем Свідоцтва № С74-2908/2018-1 від 25 січня 2022 року про участь у ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ черга будівництва), планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію встановлено 30.04.2022, планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.07.2022.

Відповідач не заперечував факту того, що будівництво об`єкта, який інвестував позивач не закінчене, будинок в експлуатацію не введено і станом на сьогодні квартиру не передано у право власності позивача.

Більше того, ТОВ «ФК «Житло-Капітал» зазначено про припинення фінансування будівництва, та призупинення на невизначений час спорудження «ЖК Голосіївська долина» (ІІ черга будівництва).

Судом також встановлено, що не спростовано відповідачем, що в управителя ТОВ «ФК «Житло-Капітал» і забудовника ТОВ «Строй Сіті Кепітал» відсутні права землекористування на земельну ділянку, що знаходиться на АДРЕСА_1 з відповідним цільовим призначенням для будівництва житлового комплексу, що підтверджується постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.02.2023 в справі № 910/10860/2.

Крім того, новий термін здачі вищевказаного об`єкта будівництва сторонами не погоджений.

Отже, у зв`язку з порушенням забудовником строків спорудження об`єкта будівництва, що у свою чергу є істотним порушенням умов договору другою стороною, у позивача виникло право на розірвання договору в судовому порядку, на підставі ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» зважаючи те, що позивачем належним чином виконано взяті на себе зобов`язання за спірним договором, а управителем допущено істотне порушення умов цього договору щодо передачі позивачу ОСОБА_1 у власність об`єкта інвестування, адже на момент пред`явлення даного позову більше ніж на 607 днів затримано введення об`єкта будівництва в експлуатацію та здачу під заселення, та термін здачі вказаного будинку відповідач не зазначає і на момент розгляду даної справи судом.

Більше того, стороною відповідача не доведено, що на даний час будинок повністю споруджено, а під час розгляду справи вказано про зупинення фінансування будівництва на невизначений строк, та встановлено втрату права відповідача та забудовника на користування земельною ділянкою для забудови, що в сукупності вказує про неможливість використати позивачем результату договору про участь у Фонді фінансування будівництва №74-2908/2018-1 від 29.08.2018 (отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), тому наявні підстави для задоволення позову в частині розірвання спірного договору про участь у ФФБ та стягнення сплачених позивачем на його виконання коштів у розмірі 1 110 871,50 грн.

При цьому, посилання відповідача на те, що позивач має право на дострокове розірвання договору, але у порядку, який передбачений правилами ФФБ та договором про участь у ФФБ - сума внесених довірителем коштів підлягає поверненню після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, є необґрунтованим, оскільки такий порядок дострокового припинення управління майном, передбачений сторонами у розділі 9 договору про участь у ФФБ, міг бути застосований сторонами лише у період до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію. У той же час, такі строки на момент звернення позивача до суду з даним позовом спливли, що і стало підставою для звернення до суду.

Щодо посилання відповідача на те, що сторонами договору про участь у ФФБ був визначений лише планово-орієнтовний термін введення будинку в експлуатацію, слід вказати наступне.

Положення договору щодо встановлення нечіткого та некоректного строку завершення будівництва та введення об`єкта будівництва в експлуатацію (можливість його змінювати безліч разів за ініціативою забудовника в односторонньому порядку) повинно тлумачитись на користь споживачів і таким чином застерігати забудовника у можливості наступної зміни терміну завершення будівництва та введення об`єкта нерухомості в експлуатацію без реального виконання робіт по будівництву, а лише посилаючись на таку умову договору.

Верховним Судом неодноразово застосовувався принцип «contra proferentem» (лат. «verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem» слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав), зокрема в постановах від 30 січня 2024 року у справі № 910/903/23, від 17 січня 2024 року у справі № 201/5221/21, від 11 січня 2024 року у справі № 902/113/23, від 12 грудня 2023 року у справі № 910/2443/22, від 16 листопада 2023 року у справі № 910/15587/21, від 08 листопада 2023 року у справі № 700/740/17, від 24 жовтня 2023 року у справі № 920/1396/15.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 жовтня 2021 року у справі № 615/1410/17 з посиланням на постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц вказано, що: «Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення. Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party)».

Отже, саме відповідач повинен нести ризик, пов`язаний з неясністю умови договору щодо строку завершення будівництва, а сама по собі умова договору про можливість змінювати терміни будівництва з ініціативи забудовника не повинна бути тягарем для споживачів його послуг та позбавляти права на отримання житла або стягнення вже сплачених коштів за таке житло.

Разом з тим, що стосується вимог ОСОБА_1 про стягнення з відповідача 33 326,15 пені, на підставі ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів», та 147 886,96 грн інфляційних збитків, нарахованих відповідно до ст. 625 ЦК України за період з 30.03.2022 по 05.04.2024, суд зазначає наступне.

Згідно з преамбулою Закону України «Про захист прав споживачів» цей Закон регулює відносини між споживачами товарів, робіт і послуг та виробниками і продавцями товарів, виконавцями робіт і надавачами послуг різних форм власності, встановлює права споживачів, а також визначає механізм їх захисту та основи реалізації державної політики у сфері захисту прав споживачів.

У статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» визначено наступні дефініції: споживач - це фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника (пункт 22); продукція - це будь-які виріб (товар), робота чи послуга, що виготовляються, виконуються чи надаються для задоволення суспільних потреб (пункт 19); послуга - це діяльність виконавця з надання (передачі) споживачеві певного визначеного договором матеріального чи нематеріального блага, що здійснюється за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб (пункт 17); виконавець - це суб`єкт господарювання, який виконує роботи або надає послуги (пункт 3).

Згідно із частиною другою статті 2 Закону України «Про захист прав споживачів» особливості захисту прав споживачів фінансових послуг визначаються відповідними законами.

Відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі, коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством.

У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.

Сплата виконавцем неустойки (пені), встановленої в разі невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов`язання, не звільняє його від виконання зобов`язання в натурі.

Враховуючи, що позивач має на меті задовольнити власні потреби у житлі, ці відносини безпосередньо не пов`язані з підприємницькою діяльністю, позивач є споживачем фінансової послуги, отже суд погоджується з доводами позивача, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню правила Закону України «Про захист прав споживачів».

Аналогічний висновок міститься у постановах Верховного Суду від 30 червня 2020 року в справі № 501/3038/16 (провадження № 61-246св19), від 01 вересня 2022 року в справі № 759/3606/20 (провадження № 61-11705св21), та у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 25 березня 2024 року в справі № 759/9026/21 (провадження № 61-10154сво22).

Однак, враховуючи те, що виконавцем та відповідальною особою за введення спірного об`єкта в експлуатацію є забудовник, а не ТОВ «ФК «Житло-Капітал» як управитель майном, а також, враховуючи те, що відповідно до умов договору про участь у ФББ № 74-2908/2018-1 від 29.08.2018 та Правил ФФБ спірного об`єкта будівництва ТОВ «ФК «Житло-Капітал» не несе відповідальності за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію, то відсутні підстави для стягнення з відповідача на користь позивача пеню, нараховану позивачем на підставі частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів».

Крім того, статтею 625 ЦК України передбачено відповідальність за порушення грошового зобов`язання.

Так, боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

За змістом цієї норми закону нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох процентів річних входить до складу грошового зобов`язання та є особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.

Передбачена статтею 625 ЦК України відповідальність застосовується до правовідносин зобов`язального характеру, які виникають з приводу грошових зобов`язань.

В силу положень статей 524, 533-535, 625 ЦК України грошовим є зобов`язання, яке виражається в грошових одиницях України (грошовому еквіваленті в іноземній валюті), тобто будь-яке зобов`язання зі сплати коштів.

Таким чином, грошовим зобов`язанням є таке правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана сплатити гроші на користь другої сторони (кредитора), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Підставою застосування відповідальності, передбаченої частиною другою статті 625 ЦК України, є прострочення боржником виконання грошового зобов`язання.

Тобто порушенням грошового зобов`язання є невиконання боржником обов`язку сплатити грошові кошти.

Обов`язок щодо прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію не є грошовим зобов`язанням.

Такі правові висновки, викладені Верховним Судом в постанові від 10.12.2024 року в справі № 638/18016/21

Стороною позивача не доведено, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони відповідача. Також суду не надано доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником).

Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без доведення, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.

Врахувавши зазначене, суд приходить до висновку, про відмову у задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача на користь позивача інфляційних втрат нарахованих за період з 30.03.2022 по 05.04.2024.

Суд, оцінюючи належність, достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню, а саме в частині розірвання договору про участь у ФФБ № № 74-2908/2018-1 від 29.08.2018, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «Житло-Капітал», та стягнення з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 1 110 871,50 грн.

Відповідно до ч.ч.1,2ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

При зверненні до суду з позовом позивачем сплачено судовий збір в сумі 14 332,05 грн (а.с.16, 65, т.1), враховуючи часткове задоволення позовних вимог, з відповідача на користь позивача необхідно стягнути судовий збір в сумі 12 322,70 грн.

Керуючись ст.ст. 12-13, 81, 141, 247, 258 - 259, 263 - 265, 268, 272 - 273, 354-355 ЦПК України, суд, -

у х в а л и в:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Кепітал", про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва та стягнення грошових коштів, - задовольнити частково.

Розірвати Договір № 74-2908/2018-1 про участь у Фонді фінансування будівництва від 29 серпня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал".

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал" на користь ОСОБА_1 загальну вартість вимірних одиниць об`єкта інвестування за Договором № 74-2908/2018-1 про участь у Фонді фінансування будівництва від 29 серпня 2018 року в розмірі 1 110 871 (один мільйон сто десять тисяч вісімсот сімдесят одна) грн 50 коп.

У задоволенні іншої частини позовних вимог - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 12 322 (дванадцять тисяч триста двадцять дві) грн 70 коп сплаченого судового збору.

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відомості про учасників справи:

позивач - ОСОБА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_3 ;

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», , адреса: м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд. 33-Б:

третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал», , адреса: м. Київ, вул. Гончарна, б. 12-В.

Повний текст постанови складений 29 травня 2025 року.

Суддя А.В. Слободянюк