справа №752/4003/23 головуючий у суді І інстанції Машкевич К.В.
провадження №22-ц/824/6810/2025 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Березовенко Р.В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 червня 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого судді - Березовенко Р.В.,

суддів: Лапчевської О.Ф., Мостової Г.І.,

з участю секретаря Щавлінського С.Р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою Київської міської ради поданою представником - ОСОБА_1 на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 03 грудня 2024 року у справі за позовом Київської міської ради до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ІНХАУС», ОСОБА_3 , треті особи: державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Києва Гаращенко Володимир Васильович, приватний нотаріус Київського нотаріального округу м. Києва Шишкіна Алла Олександрівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Києва Бузницька Юлія Олександрівна про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрації права приватної власності, припинення права власності, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан,-

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2023 року представник Київської міської ради звернувся до Голосіївського районного суду міста Києва з позовом до відповідачів, у якому просив:

- визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» м. Києва Гаращенка В.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 жовтня 2019 року №49107436 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису 33617256, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №000 за відповідачем ОСОБА_2 ;

- визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу м. Києва Шишкіної А.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 02 грудня 2019 року №49963517 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису 34409807, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №000 за відповідачем - ТОВ «ІНХАУС»;

- визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу м. Києва Бузницької Ю.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 26 березня 2020 року №51790581 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису 36094453, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №000 за відповідачем ОСОБА_3 ;

- припинити право власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 за відповідачем ОСОБА_3 ;

- зобов`язати відповідача ОСОБА_3 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, кадастровий номер :90:034:0403, орієнтовною площею 0,1000 га на АДРЕСА_1 та повернути її Київській міській раді, привівши у придатний для використання стан.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 10 жовтня 2019 року державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» м. Києва Гаращенко В.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №49107436, яким право власності на житловий будинок загальною площею 72.2 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за відповідачем ОСОБА_2 . Підставою для реєстрації став технічний паспорт від 17 квітня 2019 року, виготовлений ТОВ «Міжрегіональне бюро техінвентаризації».

Рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шишкіної А.О. від 02 грудня 2019 року №49963517 на підставі Акту приймання-передачі нерухомого майна від 20 листопада 2019 року право власності на даний будинок зареєстровано за ТОВ «ІНХАУС».

Рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бузницької Ю.О. від 26 березня 2020 року право власності на вказаний будинок зареєстровано за відповідачем ОСОБА_3 . Підставою для проведення державної реєстрації був Акт прийому-передачі нерухомого майна із статутного капіталу ТОВ «ІНХАУС» від 20 березня 2020 року.

Відповідно до ст. 9 ЗК України розпорядження землями комунальної власності м. Києва, в тому числі надання земельних ділянок у власність чи користування, відноситься до повноважень Київської міської ради в порядку, визначному рішенням Київської міської ради №241/2463 від 20 квітня 2017 року, яким затверджено Порядок набуття прав на землю із земель комунальної власності у м. Києві.

Однак, Київська міська рада рішень щодо передачі земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 під будівництво жодному відповідачу, а також будь-яким іншим юридичним чи фізичним особам у власність чи користування не приймала.

Вважає, що державним реєстратором Гаращенко В.В., в порушення вимог закону, перевірка наданих документів для реєстрації права власності на будинок за відповідачем ОСОБА_4 , проведена не була. Такі дії державних реєстраторів можуть призвести до незаконного набуття прав на земельну ділянку та підлягають скасуванню.

З урахуванням того, що право власності на об`єкт відповідач ОСОБА_4 набув незаконно, не мав права на його відчуження.

Таким чином, з огляду на норми ст. ст. 215 та 228 ЦК України, вчинений ним правочин є нікчемним. Відповідно, право власності відповідача ОСОБА_3 на вказаний об`єкт нерухомого майна має бути припинено.

Зазначає також, що право на забудову у особи, яка набула право на земельну ділянку на законних підставах, виникає після здійснення нею дій, передбачених ст. ст. 26-32 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Порядок набуття земельної ділянки у власність чи користування врегульовано ст.123 ЗК України.

Оскільки спірна земельна ділянка первинному власнику будинку ОСОБА_2 та іншим відповідачам не надавалася, збудований на ній будинок, з точки зору ст. 376 ЦК України, є самочинним будівництвом, яке підлягає знесенню і на який право власності не набувається.

Крім того, зазначив, що відповідно до Детального плану території селища Чапаєвка рішенням Київської міської ради №1463/4296 від 12 лютого 2007 року земельна ділянка за функціональним призначенням належить до території комунально-складської, а тому не відноситься до територій житлових зон і має планувальні обмеження.

11 вересня 2024 року представниця відповідача ОСОБА_3 - адвокатка Поволоцька Н.М. подала відзив на позовну заяву. Зазначила, що дії державного реєстратора відповідали вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Посилаючи на практику Верховного Суду вказала, що визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності не відновлює автоматично права власності особи, яка вважає себе правовласником, а тому не є належним способом захисту. Крім того, ОСОБА_3 є добросовісним набувачем, а тому, з точки зору ст. 388 ЦК України, спірне майно не може бути витребувано у нього.

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 03 грудня 2024 року у задоволенні позову Київської міської ради до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ІНХАУС», ОСОБА_3 , треті особи: державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Києва Гаращенко Володимир Васильович, приватний нотаріус Київського нотаріального округу м. Києва Шишкіна Алла Олександрівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Києва Бузницька Юлія Олександрівна про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрації права приватної власності, припинення права власності, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан - відмовлено.

Не погодившись з таким рішенням суду першої інстанції, представник Київської міської ради - Глущенко Антон Володимирович 14 січня 2025 року подав до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просив скасувати рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 03 грудня 2024 року та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Підтримавши доводи заяв по суті справи, поданих до суду першої інстанції, вказав на неправильність висновків місцевого суду.

Так, у справі №916/1174/22, спір виник між Южненською міською радою Одеського району Одеської області, Громадською організацією «Безприбуткове товариство «Спортивно-риболовний клуб «Сичавський курінь» та Березівської міської ради Одеської області, де Южненська міська рада Одеського району Одеської області звернулася до Господарського суду Одеської області із позовом про припинення права власності на об`єкт нерухомого майна.

Тобто, відповідна міська рада звернулась лише з однією позовною вимогою: припинити право власності на майно.

У цій справі Київська міська рада звернулась до суду з трьома різними вимогами про визнання протиправним скасування рішення про державну реєстрацію права приватної власності, припинення права власності, звільнення самовільно зайнятої земельної та приведення її у придатний для використання стан.

Натомість, у справі №752/4029/23, де позивач заявив три різні позовні вимоги, застосування тієї ж практики Великої Палати є хибним з огляду на різноманітність обставин, які потребували комплексного аналізу.

Кожна з позовних вимог передбачає застосування інших норм матеріального або процесуального права, ніж ті, що були розглянуті Великою Палатою, з огляду на різну правову природу цих вимог.

Змішування різних за змістом та правовою природою позовних вимог у межах однієї справи об`єктивно вимагає різностороннього підходу до правового аналізу, оскільки різні позовні вимоги можуть охоплювати різні обставини, що впливають на застосування права.

Зокрема, позовні вимоги про визнання протиправним скасування рішення про державну реєстрацію права приватної власності, припинення права власності, та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки і приведення її у придатний для використання стан мають різну юридичну природу, але взаємопов`язані в межах одного правового спору.

Перша вимога стосується правовідносин, пов`язаних із реєстраційним процесом та адміністративними рішеннями щодо реєстрації прав власності, друга - зачіпає питання припинення суб`єктивного права власності, яке має особливий правовий режим і регулюється окремими нормами, тоді як третя вимога стосується земельного права, зокрема правового режиму користування землею та відповідальності за її самовільне захоплення.

У цій справі Київська міська рада не тільки вимагає припинення права власності на майно, але також знесення цього майна, що має на меті остаточне усунення об`єкта з реєстру речових прав і фізичне видалення майна з земельної ділянки комунальної форми власності.

Зазначив, що суд першої інстанції не надав жодної оцінки відсутності документа про присвоєння адреси об`єкту нерухомого майна; документу, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; правоустановлюючих документів, які підтверджують рік забудови майна у 1991 році.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 10 березня 2025 року поновлено Київській міській раді строк на апеляційне оскарження та відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київської міської ради поданою представником - Глущенком Антоном Володимировичем на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 03 грудня 2024 року у справі за позовом Київської міської ради до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ІНХАУС», ОСОБА_3 , треті особи: державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Києва Гаращенко Володимир Васильович, приватний нотаріус Київського нотаріального округу м. Києва Шишкіна Алла Олександрівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Києва Бузницька Юлія Олександрівна про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрації права приватної власності, припинення права власності, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан, надано учасникам справи строк для подачі відзиву на апеляційну скаргу.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 15 квітня 2025 року призначено справу до розгляду з повідомленням учасників справи.

У судовому засіданні представник Київської міської ради - Глущенко Антон Володимирович доводи апеляційної скарги підтримав та просив її задовольнити.

У судовому засіданні представниця ОСОБА_3 - адвокатка Пустовіт Юлія Юріївна заперечила проти задоволення вимог апеляційної скарги, вважаючи рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, належним чином повідомлені про місце, час і дату розгляду справи в апеляційній інстанції, заяв та клопотань не надходило, однак їх неявка згідно вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши думку учасників справи, які прибули в судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість ухвали суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає апеляційну скаргу такою, що підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено та матеріалами справи підтверджено, що на підставі рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» м. Києва Гаращенка В.В. від 10 жовтня 2019 року була проведена державна реєстрація права власності на житловий будинок загальною площею 72.2 кв.м. по АДРЕСА_1 за відповідачем ОСОБА_2 .

Державна реєстрація права власності була проведена на підставі технічного паспорта від 17 квітня 2019 року, виготовленого ТОВ «Міжрегіональне бюро техінвентаризації».

02 грудня 2019 року рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шишкіної А.О. на підставі Акту приймання-передачі нерухомого майна від 20 листопада 2019 року право власності на даний будинок було зареєстровано за ТОВ «ІНХАУС».

26 березня 2020 року рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бузницької Ю.О. право власності на вказаний будинок було зареєстровано за відповідачем ОСОБА_3 .

Підставою для проведення державної реєстрації був Акт прийому-передачі нерухомого майна із статутного капіталу ТОВ «ІНХАУС» від 20 березня 2020 року.

Вирішуючи спір по суті позовних вимог, місцевий суд встановив доведеним, що земельна ділянка по АДРЕСА_1 відповідачу ОСОБА_2 для будівництва та обслуговування житлового будинку Київською міською радою не виділялася. В порушення ст. 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» ОСОБА_2 не отриманий до початку будівництва будівельний паспорт індивідуального житлового (садибного) будинку в порядку, визначному Порядком видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства №103 від 05 липня 2011 року. Таким чином, житловий будинок по АДРЕСА_1 , зведений відповідачем ОСОБА_2 , є самочинним будівництвом.

В той же час, суд першої інстанції дійшов висновку, що коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Належними вимогами, які може заявити особа-власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Встановивши, що позивачем обрано неправильний спосіб захисту порушеного права, суд відмовив у задоволенні позову.

Колегія суддів, перевіривши оскаржуване рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, не може в повній мірі погодитися з таким висновками суду першої інстанції, з нижченаведених мотивів.

Стаття 41 Конституції України гарантує кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

У статті 143 Конституції України передбачено, що територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.

У статті 321 ЦК України закріплено конституційний принцип непорушності права власності. За частинами першою та другою цієї статті ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

За змістом частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Зміст права власності полягає у праві володіння, користування та розпорядження своїм майном (стаття 317 ЦК України).

Згідно з вимогами статті 319 ЦК України власник володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Він сам вирішує, що робити зі своїм майном, керуючись виключно власними інтересами, здійснюючи щодо цього майна будь-які дії, які не суперечать закону і не порушують прав інших осіб та інтересів суспільства. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав урегульовані Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Стаття 31 вказаного закону, у редакції на час виникнення спірних правовідносин, визначала особливості державної реєстрації прав на об`єкти нерухомого майна, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку.

Так, для проведення державної реєстрації прав власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, і щодо зазначених об`єктів нерухомості раніше не проводилася державна реєстрація прав власності, подаються:

1) виписка із погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений - сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою;

2) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом, крім випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав.

Для здійснення державної реєстрації прав власності на зазначені об`єкти документом, що посвідчує речові права на земельну ділянку під таким об`єктом, може також вважатися рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність.

Для проведення державної реєстрації прав власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, проведення технічної інвентаризації щодо зазначених об`єктів нерухомості є необов`язковим.

Відповідно до довідки Міжрегіонального бюро техінвентаризації від 17 квітня 2019 року №02/1-/17/04, об`єкт нерухомого майна за літ. «А», розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 72,2 кв.м. побудований господарським способом у 1991 році, відповідно для державної реєстрації вказаного об`єкта нерухомого майна необхідним було надання документів, визначених статтею 31 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Однак, як правильно встановив місцевий суд, первісним набувачем ОСОБА_2 не було дотримано вказаного порядку та для державної реєстрації спірного будинку надано лише технічний паспорт №02/1-17, виданий 17 квітня 2019 року ТОВ «Міжрегіонального бюро техінвентаризації».

Крім того, згідно з частиною 1, пунктом «а» частини 2 статті 83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Відповідно до статті 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Стаття 212 ЗК України визначає, що самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту; 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

За загальним правилом, закріпленим у частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Згідно із частиною четвертою статті 376 ЦК України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

При цьому знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

Частина перша статті 328 ЦК України визначає, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

При цьому, ч. 1 ст. 116 ЗК України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 123 ЗК України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).

Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

У цій справі земельна ділянка з кадастровим номером :90:034:0403 за адресою: АДРЕСА_1 перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Києва, тому виключно Київська міська рада має право розпоряджатися нею.

В матеріалах реєстраційної справи №000 на об`єкт житлової нерухомості літ. «А» за адресою: АДРЕСА_1 відсутній документ, що посвідчує речове право ОСОБА_2 на земельну ділянку під таким об`єктом, а також відомості про реєстрацію цієї земельної ділянки в Державному реєстрі прав.

Крім того, як стверджує позивач вказана земельна ділянка для будівництва та обслуговування житлового будинку жодній особі не виділялася.

З огляду на викладене місцевий суд правомірно вважав житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 самочинним будівництвом.

Відповідно до п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підставою для відмови в державній реєстрації прав, у т.ч. є: подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

Згідно з пунктом 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень № 1127, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, у редакції на час виникнення спірних правовідносин, державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та Порядком № 1127.

Відповідно до пунктів 42, 43 Порядку №1127, для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються: 1) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 2) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси. Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки. Для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р. та розташовані на території сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, замість документів, передбачених пунктом 42 цього Порядку, можуть бути подані: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт нерухомого майна, у тому числі рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність чи відомості про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність з погосподарської книги; 2) виписка з погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений, - сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою.

У зв`язку з викладеним, державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Гаращенком В.В. незаконно здійснено державну реєстрацію об`єкта нерухомого майна - житловий будинок загальною площею 72,2 кв.м., житловою площею 42,8 кв.м. (опис: літ. «А» - житловий будинок) за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер 000), оскільки рішення про державну реєстрацію прийнято в порушення вимог статті 31 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та пунктів 42, 43 Порядку №1127, тобто за відсутності документів, що підтверджують присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси або документу, що посвідчує речове право ОСОБА_2 на земельну ділянку під таким об`єктом, а також відомостей про реєстрацію такої земельної ділянки в Державному реєстрі прав.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі №916/1608/18 звертала увагу, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Про право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі

З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі №916/1174/22 виснувала, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду не слід розглядати, як окреме щодо факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації пава власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості, що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не факту державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації його права власності додаткові юридичні обмеження.

Отже здійснення самочинного будівництва порушує права Київської міської ради на користування та розпорядження земельною ділянкою, на якій побудований спірний об`єкт.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і незакріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положень законодавства (див. постанови від 04 грудня 2018 року у справі №910/18560/16 (пункт 8.5), від 20 липня 2022 року у справі №923/196/20 (пункт 34)).

Належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Водночас колегія суддів звертає увагу на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у пунктах 137, 138 постанови від 15 листопада 2023 року у справі №916/1174/22, який підтримано Верховним Судом у постанові від 21 травня 2025 року у справі №759/12152/19, якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у разі задоволення вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої реєстрації. Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).

Звідси коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна, про що правильно зазначив суд першої інстанції.

У той же час, відмовляючи у задоволенні позову у повному обсязі суд першої інстанції не надав належної оцінки позовній вимозі Київської міської ради щодо зобов`язання відповідача ОСОБА_3 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, кадастровий номер :90:034:0403, орієнтовною площею 0,1000 га на АДРЕСА_1 та повернути її Київській міській раді, привівши у придатний для використання стан.

Верховний Суд у своїх постановах щодо способу захисту порушеного права позивача зауважує, що суд, розглядаючи справу, повинен насамперед з`ясувати мету, яку ставить перед собою позивач. Іноді формулювання позовної вимоги може бути нечітким, але якщо зважати на мотиви звернення до суду, то стає зрозуміло, якого результату особа хоче досягти.

Зі змісту позовної заяви (т. 1 а.с. 14), а також додаткових пояснень (т. 1 а.с. 84) встановлюється, що метою звернення Київської міської ради до суду з даним позовом є саме знесення об`єкта самочинного будівництва.

Отже, прагнення позивача у цій справі повернути спірну земельну ділянку, зобов`язавши ОСОБА_3 привести її у придатний для використання стан саме шляхом знесення самочинного будівництва, не викликає сумніву, оскільки обраний позивачем спосіб захисту порушеного права іншого не передбачає.

Колегія суддів зауважує, що Верховний Суд дотримується усталеної правової позиції в питанні визначення належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об`єкта самочинного будівництва не забудовника, а саме останнього набувача такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво (див. постанови від 02 червня 2021 року у справі №509/11/17, від 30 вересня 2022 року у справі №201/2471/20, від 31 травня 2023 року у справі № 201/4483/20 та ін.).

Оцінюючи наявність підстав для втручання у право на мирне володіння майном ОСОБА_3 колегія суддів враховує, що втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.

Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу втручання держави у право на мирне володіння майном, може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Поняття «суспільний інтерес» має широке значення (рішення від 23 листопада 2000 року в справі «Колишній король Греції та інші проти Греції»). Крім того, ЄСПЛ також визнає, що й саме по собі правильне застосування законодавства, безперечно, становить «суспільний інтерес» (рішення ЄСПЛ від 02 листопада 2004 року у справі «Трегубенко проти України»).

Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». При цьому з питань оцінки «пропорційності» ЄСПЛ, як і з питань наявності «суспільного», «публічного» інтересу, визнає за державою досить широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.

За обставинами цієї справи, ОСОБА_3 оглянувши документи, які стали підставою для державної реєстрації житлового будинку загальною площею 72,2 кв.м., житловою площею 42,8 кв.м. (опис: літ. «А» - житловий будинок) за адресою: АДРЕСА_1 , мав проявити розумну обачність та перевірити наявність речових прав у попередніх власників на земельну ділянку під якою розташована будівля, та, за необхідності, отримавши правову допомогу, мав би врахувати ці обставини при набутті у власність будинку.

Враховуючи наведені норми матеріального права, а також висновки Великої Палати Верховного Суду щодо них, встановлені судом першої інстанції обставини, неоспорення сторонами фактичного існування такого нерухомого майна в натурі, колегія суддів висновує, що належним та ефективним способом захисту прав територіальної громади міста Києва у спірних правовідносинах є лише вимога позивача про знесення самовільно збудованої нежитлової будівлі і задоволення цієї вимоги саме по собі остаточно вирішить юридичну долю спірного самочинного будівництва у встановленому законом порядку.

Аналогічний правовий підхід щодо належного способу захисту прав позивача, за подібних правовідносин і предмету касаційного оскарження, викладено Верховним Судом у постанові від 05 червня 2024 у справі №205/4372/21.

Отже, за результатами апеляційного розгляду, колегія суддів встановила, що доводи апеляційної скарги про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи частково знайшли своє підтвердження.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За правилами п. 2 ч. 2 ст. 376 ЦПК України порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.

Враховуючи наведене, апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанцій в частині відмови у задоволенні позовних вимог Київської міської ради про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан ухвалене з порушенням норм матеріального і процесуального права і не може бути залишене без змін, а підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення позовних вимог у цій частині у повному обсязі.

В той час як, оскаржуване рішення в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрації права приватної власності, припинення права власності належить залишити без змін як таке, що ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права

Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України апеляційний суд, в зв`язку з ухваленням нового судового рішення, змінює розподіл судових витрат.

Відповідно до ст. 382 ЦПК України постанова суду апеляційної інстанції складається з: нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення; розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Ураховуючи, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково (в межах позовних вимог, заявлених до ОСОБА_3 ), з ОСОБА_3 на користь Київської міської ради необхідно стягнути судовий збір пропорційно до задоволених позовних вимог за подання позовної заяви у розмірі 2 684,00 грн. та за подання апеляційної скарги 4 026,00 грн., а всього 6 710,00 грн.

Керуючись ст. ст. 141, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Київської міської ради подану представником - Глущенком Антоном Володимировичем - задовольнити частково.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 03 грудня 2024 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан - скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення.

Зобов`язати ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 ) повернути Київській міській раді земельну ділянку орієнтовною площею 0,1000 га кадастровий номер :90:034:0403, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинного житлового будинку загальною площею 72,2 кв.м., житловою площею 42,8 кв.м. (опис: літ. «А» - житловий будинок) за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 03 грудня 2024 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрації права приватної власності, припинення права власності - залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 ) на користь Київської міської ради (, місцезнаходження: 01044, м. Київ, вул. Хрещатик) судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 2 684,00 грн. та за подання апеляційної скарги 4 026,00 грн., а всього 6 710 (шість тисяч сімсот десять гривень) 00 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках, передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 04 червня 2025 року.

Головуючий: Р.В. Березовенко

Судді: О.Ф. Лапчевська

Г.І. Мостова