Суддя Ізмайлов І. К.
Справа № 644/9899/23
Провадження № 2/644/667/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 травня 2025 року Індустріальний районний суд м. Харкова у складі:

головуючого - судді Ізмайлова І.К.,

за участю секретаря - Книшенко Я.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу № 644/9899/23, н/п 2/644/667/25 за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Балух Наталія Вікторівна про скасування державної реєстрації права власності, -

в с т а н о в и в :

До Орджонікідзевського районного суду м. Харкова надійшов позов Харківської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Балух Н.В., в якому позивач просить скасувати державну реєстрацію права власності із відкриттям розділу на нежитлову будівлю літ. «А-2» по АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, індексний номер рішення (з відкриттям розділу) 55584650); скасувати державну реєстрацію прав щодо об`єднання об`єктів нерухомого майна із закриттям розділів (реєстраційні номери об`єктів нерухомого майна 01 та 01, індексний номер рішення 55584702); зобов`язати ОСОБА_1 власними силами або за власний рахунок привести нежитлову будівлю літ. «А-2» по АДРЕСА_1 у стан, що існував до здійснення самочинного будівництва, а саме до характеристик раніше існуючого об`єкту нерухомого майна - нежитлової будівлі літ. «А-2» загальною площею 456 кв.м. відповідно технічного паспорту від 08.04.2014, виготовленого КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» громадський будинок літ. «А-2» по АДРЕСА_1 (інвентаризаційна справа № 85125).

В обґрунтування позову позивач посилається на те, що відповідно до п. 3 Додатку до рішення Харківської міської ради «Про надання дозволу на розробку проектів відведення земельних ділянок юридичним та фізичним особам для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» від 24.12.2014 № 1743/14 ОСОБА_1 надано дозвіл на розробку проекту відведення земельної ділянки для експлуатації та обслуговування будівель і споруд із земель територіальної громади м. Харкова площею, орієнтовно, 0,0470 га для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «A-2» (салон краси) по АДРЕСА_2 . Вказане рішення залишилось не реалізованим.

Згідно довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна право власності на нежитлову будівлю літ. «А-2» загальною площею 484,6 кв.м. по АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101) зареєстровано за ОСОБА_1 .

Згідно з інформацією Реєстру право власності, інші речові права, іпотеки, обтяження земельної ділянки площею, орієнтовно, 0,4107 га за адресою: АДРЕСА_1 за будь-якими фізичними або юридичними особами не зареєстроване. Згідно цієї інформаційної довідки з Реєстру ОСОБА_2 придбала у ОСОБА_3 нежитлові приміщення 1-го поверху № 3-9, 2-го поверху № 14-27 загальною площею 271,0 кв.м, нежитлові приміщення 1-го поверху № 10-12 загальною площею 77,3 кв.м, нежитлові приміщення І-го поверху № 13 загальною площею 53,4 кв.м. в нежитловій будівлі літ. «А-2» по АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 09.10.2008 № 3587, посвідченого ПН ХМНО Сущенко В.В. В подальшому, ОСОБА_2 придбала у ОСОБА_3 нежитлові приміщення 1-го поверху № 1, 1а, 2, 2а загальною площею 54,3 кв.м. в нежитловій будівлі літ. «А-2» по АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 13.04.2009 № 959, посвідченого ПН ХМНО Сущенко В.В. Отже, станом на 2009 рік ОСОБА_1 стала власником нежитлових приміщень 1-го поверху № 3-9, 2-го поверху № 14-27 загальною площею 271,0 кв.м, нежитлові приміщення 1-го поверху № 10-12 загальною площею 77,3 кв.м, нежитлові приміщення 1-по поверху № 13 загальною площею 53,4 кв.м. та нежитлових приміщень 1-го поверху № 1, 1а, 2, 2а загальною площею 54,3 кв.м. в нежитловій будівлі літ. «А-2» по АДРЕСА_1 . Загальна площа всіх приміщень (271,0+77,3+53,4+54,3 = 456,0 к.м.) складала 456 кв.м. В подальшому, ОСОБА_1 здійснено самочинну реконструкцію вказаної нежитлової будівлі літ. «А-2» та збільшено загальну площу з 456,0 кв.м. до 484,6 кв.м. за рахунок закладення арки без відповідних речових прав на земельну ділянку та дозволів на проведення будівельних робіт.

Отже, ОСОБА_1 без отримання у встановленому законом порядку і без належного затвердження проекту почала реконструкцію належної їй нежитлової будівлі, у тому числі і роботи щодо збільшення загальної площі шляхом самовільного будівництва приміщення № 17, яке утворилось шляхом влаштування стін прохідної арки.

Саме ці роботи по влаштуванню додаткових стін та облаштуванню вхідної групи, якими закладено прохідну арку (приміщення № 17) Харківська міська рада вважає незаконними, оскільки відсутні дозвільні документи на проведення будівельних робіт з реконструкції нежитлової будівлі літ. «А-2» по АДРЕСА_1 .

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (довідка з Адресного реєстру міста Харкова чи/або розпорядження Харківської міської ради), відповідачкою не подавався, відомості про кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташована спірна нежитлова будівля відсутні.

Натомість, в порушення діючих норм законодавства, державним реєстратором від імені держави, за відсутності документів, які засвідчують прийняття в експлуатацію та присвоєння адреси новоствореному об`єкту нерухомого майна, підтверджено виникнення у ОСОБА_1 права власності на нежитлову будівлю літ. «А-2», загальною площею 484,6 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, номер запису про право власності: 39597065.

Вважає, що державна реєстрація речових прав на зазначений об`єкт нерухомого майна порушує права міської ради, як власника земельної ділянки, який не надавав згоди на забудову цієї ділянки, а оскільки зазначене майно розташоване на землях комунальної власності територіальної громади м. Харкова, зокрема нежитлова будівля літ. «А-2» за вказаною адресою, то офіційне підтвердження державним реєстратором змін до права власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці комунальної власності, яка не відводились/надавалась у встановленому порядку для розміщення такого об`єкта, прямо порушує, як вимоги діючого законодавства, так і права територіальної громади м. Харкова в особі Харківської міської ради.

Розпорядженням керівника апарату Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 14.05.2024 призначено повторний автоматизований розподіл справи.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.05.2024 справу передано до провадження судді Ізмайлова І.К.

Ухвалою судді Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 06.06.2024 постановлено проводити розгляд справи в порядку загального позовного провадження.

Представник позивача в судове засідання не з`явився, надав суду заяву про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги підтримав.

Відповідачка в судове засідання не з`явилася, її представник адвокат Гринченко Т.М. надала заяву про розгляд справи в її відсутність та у відсутність відповідачки. У поданому на позовну заяву відзиві просила відмовити в задоволенні позовних вимог. Зазначила, що 11.12.2020 ОСОБА_1 в особі свого представника ОСОБА_4 звернулась до ХМР з заявою про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, що належить територіальній громаді (кадастровий номер :03:004:0012) площею 0,38 га та надання земельної ділянки в оренду за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва, експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі, розташованої по АДРЕСА_1 - строком на 29 років. Однак, ХМР своїх повноважень щодо необхідності та забезпечення можливості укладання договору оренди земельної ділянки з ОСОБА_1 так і не виконало.

Відповідно до договору купівлі-продажу від 13.04.2009 та реєстрації права власності, у приватній власності ОСОБА_1 перебувають всі нежитлові приміщення, що повністю складають цілу нежитлову будівлю, за адресою АДРЕСА_1 . Загальна площа нежитлового приміщення відповідно до технічного паспорта від 30.09.2014, виготовленого КП «ХМБТІ» на нежитлову будівлю літ. «А-2», - за двома поверхами складає 456,0 метрів квадратних (при цьому загальна площа по першому поверху складала 265,0 м.кв. і загальна площа по другому поверху складала 191,0 м.кв).

У 2013 році відповідачкою замовлено та виготовлено «Паспорт облаштування фасаду» за погодженням архітектора Орджонікідзевського району міста Харкова і за погодженням головного архітектора міста Харкова. Впродовж 2018-2019 виконано всі роботи з внутрішнього ремонту нежитлової будівлі, внутрішнього перепланування будівлі та облаштування фасаду відповідно до розробленого «Паспорта облаштування фасаду».

Відповідно до розробленого та виготовленого «Паспорта облаштування фасаду» загальний вигляд нежитлової будівлі запропоновано здійснити шляхом сучасного оздоблення фасаду та закриття саме вхідною групою (дверима) прохідної арки з обох сторін будівлі, які весь час відкриваються в денний час з обох боків.

08.12.2020 державним реєстратором, а саме ПН ХМНО Харківської області Балух Н.В. проведено державну реєстрацію об?єкта нерухомого майна (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 101) цілком нежитлової булівлі літ. «А-2», загальною площею 484,6 кв. метрів, за адресою: АДРЕСА_1 - за ОСОБА_1 .

Вважає, що виконані роботи відповідачкою в 2018-2019 роках по внутрішньому ремонту та внутрішньому переплануванню, здійсненню сучасного оздоблення фасаду відповідно до запропонованого та розробленого проекту шляхом, в тому числі, влаштування дверної групи у прохідній арці першого поверху, не були пов?язані із втручанням в огороджувальні і несучі конструкції та інженерні системи, а тому є роботами із перепланування нежитлової будівлі та приміщенням у ній, тому не потребували отримання дозвільних документів та документів про прийняття в експлуатацію.

Відповідачка вказує про те, що ефективним способом усунення виявлених порушень є винесення припису органом державного архітектурно-будівельного контролю щодо власника об?екта нерухомості про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису та у разі невиконання такого припису в установлений строк - звернення до суду з позовом про знесення самочинно збудованого об?єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням.

Вважає, що у цій справі спосіб захисту, обраний Харківською міською радою, з огляду на її повноваження зі здійснення державного архітектурного-будівельного контролю та прав, які вона вважала порушеними, є неналежним, що тягне за собою відмову у задоволенні позову.

Третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Балух Н.В. в судове засідання не з`явилася, про розгляд справи повідомлялася належним чином, про причини неявки суду не повідомила.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши обставини справи, суд доходить наступних висновків:

У відповідності до п. 1 ч. 1 ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються.

Згідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено, що відповідно до п. 1 договору купівлі-продажу № 3587 від 09.10.2008 ОСОБА_2 придбала у ОСОБА_3 у власність нежитлові приміщення 1-го поверху № 3-9, 2-го поверху № 14-27 загальною площею 271,0 кв.м, нежитлові приміщення 1-го поверху № 10-12 загальною площею 77,3 кв.м, нежитлові приміщення 1-по поверху № 13 загальною площею 53,4 кв.м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до п. 1 договору купівлі-продажу № 959 від 30.04.2009 ОСОБА_2 придбала у ОСОБА_3 у власність нежитлові приміщення 1-го поверху № 1, 1а, 2, 2а в нежитловій будівлі літ. «А-2», за загальною площею 54,3 кв.м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (далі Реєстр) вбачається, що нежитлова будівля літ. «А-2», загальною площею 484,6 кв.м, по АДРЕСА_1 , зареєстрована на праві приватної власності за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

Підставою для державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості визначені: договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, серія та номер: р. №3587, виданий 09.10.2008, видавник: Сущенко В.В., приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу; договір купівлі-продажу, серія та номер: р. № 959, виданий 13.04.2009, видавник: Сущенко В.В., приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу; висновок щодо технічної можливості об`єднання об`єктів нерухомого майна, серія та номер: №2019/247, виданий 27.12.2019, видавник: ТОВ «Юридична компанія «Калига» (вказана назва юр.особи зазначена в інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно).

08.12.2020 у Реєстрі зареєстровано зміни: здійснено об`єднання об`єктів нерухомого майна та припинено право власності. Реєстраційну дію проведено державним реєстратором - приватним нотаріусом ХМНО Балух Н.В. (індексний номер рішення: 55584702, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1 та реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01).

За наслідком об`єднання об`єктів нерухомого майна (реєстраційні номери об`єктів нерухомого майна 01 та 1) утворилась нежитлова будівля літ «А-2», загальною площею 484,6 кв.м. по АДРЕСА_1 .

Відповідно до технічного паспорту на громадський будинок по АДРЕСА_1 , виданого КП «ХМБТІ» 08.04.2014, в розділі «характеристика будинку, допоміжних будівель та споруд» зазначено, що площа нежитлової за вказаною адресою будівлі складає 296,0 (210,4 кв.м)».

Відповідно до технічного паспорту на громадський будинок по АДРЕСА_1 , виданого ТОВ «Юридична компанія «Калина» 26.12.2019, в розділі «характеристика громадського будинку з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами» зазначено, що площа основи забудови складає 352,8 (210,4 кв.м)».

З відомостей технічних паспортів на вказаний об`єкт вбачається, що відповідачкою забудовано прохідну арку, внаслідок чого утворено приміщення № 17, розтовашене на земельній ділянці площею 56,8 кв.м. (так як зазначено в технічному паспорті, виданому 26.12.2019 ТОВ «Юридична компанія «Калина» на відміну від відсутності номера відповідно до технічного паспорту на громадський будинок, виданого 08.04.2014 КП «ХМБТІ»).

Отже, площа забудови за матеріалами реєстрації, проведеної 08.04.2014 року складає 296,0 кв.м, тоді як за реєстрацією 26.12.2019 площа забудівлі складає 352,8 кв.м. (352,8 296,0 = 56,8). При цьому, матеріали справи не містять відомостей про прийняття рішення передачі 56,8 кв.м. Харківською міською радою відповідачці або набуття нею права власності чи користування з інших підстав.

Позивач стверджує, що роботи по влаштуванню додаткових стін та облаштування вхідної групи, якими закладено прохідну арку, Харківська міська рада вважає незаконними, оскільки відсутні дозвільні документи на проведення будівельних робіт з реконструкції нежитлової будівлі літ. «А-2» по АДРЕСА_1 , тому закладення прохідної арки є об`єктом самочинного будівництва, що розташоване на земельній ділянці право власності або право користування якою у відповідачки відсутнє.

Відповідно до частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно з частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Частиною другою статті 386 ЦК України передбачено, що власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно з частиною першою статті 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органом місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Пунктами «а», «б», «в», «г» статті 12 ЗК України передбачено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу, вилучення земельних ділянок із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, другої статті 83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (статті 125, 126 ЗК України).

Згідно з частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту; 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Згідно із частиною четвертою статті 376 ЦК України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Відповідно до частини сьомої статті 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво.

З урахуванням змісту статті 376 ЦК України в поєднанні з положеннями статей 16, 386, 391 цього Кодексу та статті 212 ЗК України, вимога про приведення нежитлової будівлі у стан, що існував до здійснення самочинного будівництва може бути заявлена власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, за умови доведеності факту такого порушення самочинною забудовою.

Отже, суд доходить висновку, що незважаючи на заперечення відповідачки, Харківська міська рада є належним позивачем.

ОСОБА_1 будь-яких прав на забудову земельної ділянки, площею 56,8 кв.м. по АДРЕСА_1 не отримувала.

Доказів на спростування цих доводів матеріали справи не містять, відповідачка не надала доказів на право зайняття забудованої нею арки у будинку за вказаною адресою, а саме не надала суду документів, передбачених ч.1, ч.2 ст. 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та пунктом 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, а також документів, що дають право на виконання робіт, і після закінчення яких, об`єкт підлягає прийняттю в експлуатацію.

Отже, влаштування додаткових стін та облаштування вхідної групи, якими закладено прохідну арку і утворено приміщення № 17, нежитлової будівлі літ. «А-2» по АДРЕСА_1 , є самочинним будівництвом.

Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил (частини перша статті 376 ЦК України).

Закладення на першому поверсі прохідної арки з влаштуванням стін і утворенням приміщення за вказаною адресою є самочинним будівництвом з огляду на те, що воно споруджене на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

За частиною першою статті 16 ЦК України, частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.

Всебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.

Відповідно до статей 12,81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, крім випадків, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Суд зазначає, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Отже, здійснення самочинного будівництва порушує права Харківської міської ради на користування та розпорядження земельною ділянкою, на якій побудоване спірне приміщення.

Відповідно до статті 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та фізичним особам рівні умови захисту права власності на землю.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

За загальним правилом власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його права, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою; захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється згідно з частиною третьою статті 152 ЗК України, у тому числі, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчинення дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 вересня 2022 року у справі 545/1994/16-ц (провадження № 61-7605св21) зазначено, що: «тлумачення статті 391 ЦК України свідчить, що негаторний позов - це вимога власника про усунення перешкод. Тобто негаторний позов подається з метою усунення перешкод у здійсненні власником права користування та розпоряджання своїм майном, тобто припинення неправомірних дій, не пов`язаних з порушенням володіння. Негаторний позов може вчинятися тоді, коли майно не вибуває з володіння власника, тобто при порушенні насамперед такої з правомочностей власника, як користування та розпорядження своїм майном. Належним відповідачем у негаторному позові є особа, яка неправомірно перешкоджає власнику користуватися та розпоряджатися своїм майном. Тому для задоволення вимог власника необхідно встановити факт об`єктивно існуючих неправомірних перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей. […] В постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 листопада 2021 року у справі № 947/30277/19 (провадження № 61-12547св21) вказано, що «у разі будь-яких обмежень у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном власник має право вимагати усунення відповідних перешкод, у тому числі шляхом звернення до суду за захистом свого майнового права, зокрема, із позовом про усунення перешкод у користуванні власністю».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 листопада 2022 року у справі 452/2808/19 (провадження № 61-7110св22) зазначено, що: « […] власник має право вимагати усунення відповідних перешкод, у тому числі звернутися до суду за захистом свого майнового права, зокрема з позовом про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні власністю, в тому числі і шляхом приведення приміщення до попереднього стану. […] власник, за правилами цієї статті, може вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоча б ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння. […] При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей. Таким чином, право власності як абсолютне право має захищатися лише при доведенні самого факту порушення. […] важливим є встановлення факту порушення, невизнання або оспорювання прав позивача, зокрема наявність перешкод у реалізації своїх повноважень щодо належного йому майна. Подібний правовий висновок викладено у додатковій постанові Верховного Суду від 22 червня 2022 року у справі № 461/484/18 (провадження № 61-19122св20)».

Стаття 212 ЗК України визначає, що самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Таким чином, з огляду на те, що позивачем доведено, факт самовільного будівництва нежитлової будівлі на земельній ділянці, що належить Харківській міській раді, суд приходить до висновку, що права позивача порушені та підлягають захисту в зазначений позивачем в позові спосіб.

Отже, суд доходить висновку, що позов Харківської міської ради про зобов`язання ОСОБА_1 власними силами або за власний рахунок привести нежитлову будівлю літ. «А-2» по АДРЕСА_1 у стан, що існував до здійснення самочинного будівництва, а саме до характеристик раніше існуючого об`єкту нерухомого майна нежитлової будівлі літ. «А-2», загальною площею 456 кв.м., відповідно технічного паспорту від 08.04.2014, виготовленого КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» громадський будинок літ. «А-2» по АДРЕСА_1 (інвентаризаційна справа № 85125) підлягає задоволенню.

Щодо позовних вимог про скасування рішення Державного реєстратора про державну реєстрацію права власності із відкриттям розділу на спірну нежитлову будівлю та скасування рішення про державну реєстрацію прав щодо об`єднання об`єктів нерухомого майна із закриттям розділів, на підставі якого за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого, слід зазначити наступне.

Сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

Суд зазначає, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно.

Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності, додаткові юридичні обмеження.

Висновки щодо способу захисту прав власника земельної ділянки у разі зведення на ній самочинного будівництва шляхом задоволення вимоги про знесення самочинно побудованого нерухомого майна є усталеними в судовій практиці Верховного Суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, Верховного Суду від 06.11.2019 у справі № 910/14328/17, від 01.07.2020 у справі № 755/3782/17, від 02.06.2021 у справі № 910/14524/19).

Судом встановлено, що Харківська міська рада як власник земельної ділянки, на якій ОСОБА_1 забудувала прохідну арку, не надавала згоди на забудову вказаної земельної ділянки, право на земельну ділянку за ОСОБА_1 не оформлено, інформація про прийняті рішення Харківською міською радою щодо надання в оренду або у власність відсутні. Крім того, в матеріалах справи відсутні дозвільні документи на будівництво спірного об`єкта нерухомості.

Особа, яка використовувала земельну ділянку з порушенням прав іншої особи (власника земельної ділянки), повинна привести земельну ділянку у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд за власний кошт, оскільки відповідно до вимог чинного законодавства обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку.

За змістом статті 1 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" про самовільне зайняття земельної ділянки свідчить вчинення особою будь-якої дії, спрямованої на фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Отже, у разі використання земельної ділянки без відповідного рішення органу місцевого самоврядування про надання її в користування або у власність, повернення такої земельної ділянки відповідно до приписів статті 212 ЗК України власнику з приведенням її у придатний для використання стан шляхом знесення будівель і споруд відповідає законодавству, що регулює спірні правовідносини.

Згідно з положеннями статті 328 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема положень частини четвертої цієї статті (постанова від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31- 6.33), постанова від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц (пункти 53- 56), постанова від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 46)). Тобто відповідно до приписів частин третьої та п`ятої статті 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Велика Палата Верховного Суду зазначала, що сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (постанова від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (пункт 123)).

Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

Як вже зазначалося, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 (пункти 136, 137) зазначала, що судовим рішенням про знесення спірного об`єкта нерухомості суд вирішує подальшу юридичну долю самочинно побудованого майна (спірного об`єкта нерухомості). Якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.

Частиною другою, четвертою статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції на час здійснення реєстрації) передбачено, що Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Згідно з пунктом 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (у відповідній редакції) для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності). Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів. У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому реєстрі.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" будівництво - нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об`єкта будівництва.

Частинами першою, другою статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (у відповідній редакції) визначено, що замовник має право виконувати будівельні роботи після: 1) подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України; 3) видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України "Про оцінку впливу на довкілля". Зазначені у частині першій цієї статті документи, що надають право на виконання будівельних робіт, є чинними до завершення будівництва. Перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, затверджується Кабінетом Міністрів України.

Пунктами 3, 4 частини першої статті 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у відповідній редакції) визначено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо: подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

Отже, виходячи із наведених норм законодавства, для державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, утворений у результаті нового будівництва чи реконструкції, є необхідним наявність відповідних дозвільних документів та документів про введення об`єкта в експлуатацію, а також документів, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою. Державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Позивач посилався на відсутність законних підстав для проведення державної реєстрації об`єкту нерухомості, при цьому відповідачка не надала доказів, що Державний реєстратор додержав наведених приписів законодавства, належним чином перевірив надані відповідачкою документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій щодо реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна - нежитлову будівлю літ. «А-2», по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1 та реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01), а отже реєстрація проведена за відсутності переліку необхідних документів, тому таку реєстрацію не можна вважати законною.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що у категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (постанова від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 (пункт 154)).

З огляду на наведене, суд дійшов висновку, що у задоволенні вимоги про скасування державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення необхідно відмовити, у зв`язку з неналежним способом захисту.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України, з відповідачки необхідно стягнути на користь позивача витрати по сплаті судового збору за подання позову та заяви про забезпечення позову пропорційно задоволеним позовним вимогам у загальному розмірі 6441,60 грн.

Керуючись ст. ст. 2-14, 76-83, 89, 247, 259, 263, 264, 265, 268, 272, 280 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в :

Позов Харківської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Балух Наталія Вікторівна про скасування державної реєстрації права власності - задовольнити частково.

Зобов`язати ОСОБА_1 за власний рахунок привести нежитлову будівлю літ. «А-2» по АДРЕСА_1 у стан, що існував до здійснення самочинного будівництва, а саме до характеристик раніше існуючого об`єкту нерухомого майна нежитлової будівлі літ. «А-2», загальною площею 456 кв.м., відповідно технічного паспорту від 08.04.2014, виготовленого КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» громадський будинок літ. «А-2» по АДРЕСА_1 (інвентаризаційна справа № 85125).

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Харківської міської ради судові витрати у справі у вигляді судового збору у розмірі 6441 (шість тисяч чотириста сорок одна) грн. 60 коп.

Рішення може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його оголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його оголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст судового рішення складено 29 травня 2025.

Учасники справи:

Позивач: Харківська міська рада, , майдан Конституції, буд. 7, м. Харків;

Відповідачка: ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , АДРЕСА_3 ;

Третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Балух Наталія Вікторівна, пр. Героїв Харкова, буд. 89, м. Харків, 61050.

Суддя: І.К. Ізмайлов