Справа № 303/8395/23
П О С Т А Н О В А

Іменем України

13 травня 2025 року м. Ужгород

Колегія суддів Судової палати у цивільних справах Закарпатського апеляційного суду в складі:

головуючого-судді: Собослоя Г.Г.,

суддів: Кожух О.А., Джуги С.Д.,

з участю секретаря: Ормош О.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за апеляційною скаргою представниці ОСОБА_1 - адвокатки Полянчук Снежани Олексіївни на рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 13 лютого 2024 року у справі № 303/8395/23 (Головуючий: Куцкір Ю.Ю.)

В С Т А Н О В И Л А:

У вересні 2023 року ОСОБА_2 в інтересах якого діє адвокат Софілканич М.І. звернулися в суд із позовом до ОСОБА_1 про визнання припиненим договору оренди (найму) нерухомого майна та стягнення неповернутої суми застави (страхового платежу).

Позовні вимоги мотивовано тим, що 01.04.2023 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений договір оренди, за умовами якого ОСОБА_1 передала ОСОБА_2 у строкове, платне, користування житловий будинок АДРЕСА_1 .

Пунктом 5.1 договору, сторони визначили розмір орендної плати у розмірі 1300 доларів США, щомісячно та суму застави у розмірі 1300 доларів США. Сторони встановили, що сума застави повертається орендареві після виїзду за відсутності пошкодженого майна та відсутності заборгованості за комунальні послуги. Також, цим же пунктом сторони передбачили, що сума застави повертається орендареві після виїзду за відсутності пошкодженого майна та відсутності заборгованості за комунальні послуги, в іншому разі із застави відмінусовується розмір шкоди і вартості комунальних платежів, а решта повертається.

Власноручними розписками, виконаними відповідачкою, позивачем сплачено відповідачу готівкою:

- 01.04.2023 року 1300 доларів США та 51 000 гривень застави;

- 01.05.2023 року 1300 доларів США, 1000 гривень за послуги охорони за квітень місяць, 1000 гривень за послуги охорони за травень місяць та 311,87 гривень за вивіз сміття;

- 24.05.2023 року - 1300 доларів США та 5000 гривень за використану протягом всього строку найму електроенергію.

21.06.2023 року по мобільному телефону позивач повідомила відповідача про намір виселитися з житла та припинити дію договору за 30 календарних днів до дати виселення - з 01.08.2023 року. Після цього, орендодавець разом із невстановленими особами, з метою створення умов, які унеможливлюють належне користування будинком та подальшого проживання у ньому, почали створювати перешкоди: перенесли меблі з другого поверху до холу, залишивши їх розібраними, що заважало нормальному пересуванні по будинку, загрожувало дітям можливістю випадкового травмування, а на вимога прибрати все це відповідач не реагував.

30.06.2023 року орендодавець почала вимагати негайного виселення, погрожуючи примусовим виселенням. Цього ж дня, відповідач звернулася до поліції з безпідставною заявою про факт нібито незаконного проживання орендарів у будинку. У цей же день, було викрадено ключі від вхідних дверей, дистанційно включалася сигналізація протягом суботи та неділі, а також вчинялися дії, спрямовані на силове, фізичне вивільнення приміщення від речей орендаря тощо.

На вимогу орендодавця, з огляду на створені ним умови неможливості подальшого проживання в орендованому будинку, наявність істотного порушення договору орендодавцем, 03.07.2023 року сторонами договір було достроково розірвано. Фактична передача будинку відбулася 03.07.2023 року.

Після фактичного повернення орендованого майна, орендодавцем, поза межами об`єкта оренди, надано для підписання акт прийому-передачі нерухомого та рухомого майна з оренди приміщення, який містив необґрунтовані збитки та довільно визначені суми коштів, що підлягають оплаті за рахунок застави.

05.07.2023 року орендарем на адресу орендодавця надіслано заперечення на акт прийому-передачі нерухомого та рухомого майна з оренди, підписані примірники встановленої договором форми акта прийому-передачі нерухомого та рухомого майна з оренди, вимога-претензія про повернення гарантійного внеску у зв`язку з достроковим розірванням договору оренди з ініціативи орендодавця.

Станом на 03.07.2023 року у зв`язку з достроковим розірванням договору в односторонньому порядку з ініціативи орендодавця, на його вимогу будинок вивільнено, а передане майно повернуто в обсягу і стані, що існував на момент його передачі по Акту. На день укладення договору та передачі майна в оренду, орендоване майно не знаходилося в ідеальному, бездоганному стані. Ні протягом періоду оренди майна, а ні за наслідками останнього такого обстеження стану орендованого майна 24.05.2023 року, претензій та зауважень щодо виявлення пошкодженого майна від орендодавця не надходило, наявність таких пошкоджень не фіксувалося.

Опис нібито виявлених пошкоджень здійснено орендодавцем за відсутності орендаря, акт від 03.07.2023 року передано позивачці о 19 год. 30 хв., а отже описані орендодавцем в наданому для підписанні Акті є необґрунтованими.

Таким чином, надаючи для підписання лише Акт описаних збитків, який містить необґрунтовані, власні розрахунки, орендодавцем не підтверджено існування вказаних умов для відшкодування збитків ані висновком будівельно-технічної експертизи, ані товарознавчою експертизою стосовно пошкоджень переданого в оренду рухомого майна та часу їх виникнення, ані будь-якими іншими доказами.

Враховуючи, що в орендодавця відсутні докази, які б містили достатню інформацію для підтвердження факту завдання позивачкою збитків, правомірність неповернення орендодавцем гарантійного внеску (застави) в повному обсязі заперечується.

Таким чином, щодо нібито виявленого пошкодженого майна, згідно наданого Акту від 03.07.2023 року, заподіяння у період оренди майна шкоди/збитків згідно наведеного у Акті переліку, позивачкою заперечуються повністю. Вказані недоліки орендованого майна існували на день укладення Договору, що підтверджується вказівкою, яка міститься в п.1.5 Договору «Недоліки будинку, що орендується вказані в акті прийому-передачі».

Умовами договору оренди житлового приміщення був передбачений обов`язок орендаря передати будинок без погіршення його стану. Тому, окремо заявлена орендодавцем сума в 10 000 гривень в рахунок нібито відшкодування клінінгових послуг не підлягає задоволенню, оскільки вказані витрати не є збитками у розумінні ст.22 ЦК України.

Стосовно заборгованості за комунальні послуги у розмірі 16636,24 гривень, то така сума необґрунтована, а позивач визнає тільки суму у розмірі 2202,58 гривень, яка складається із 1978,84 гривень, як суму недоплати за спожиту електричну електроенергію та 223,74 гривень за вивіз сміття.

Нараховані 3200 гривень за проживання протягом двох днів не визнаються, оскільки орендодавцем було обмежено можливість належно використовувати майно за призначенням та чинилися перешкоди у використанні орендованого майна. Решта заявлених грошових вимог є необґрунтованими та не можуть підлягати до задоволення.

Рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 13 лютого 2024 року позов задоволено частково.

Визнано припиненим договір оренди будинку №1 укладений 01.04.2023 року між Орендарем ОСОБА_2 , та Орендодавцем ОСОБА_1 .

Стягнуто із ОСОБА_1 , на користь ОСОБА_2 , суму застави у розмірі 48 323 гривні 54 копійки.

Стягнуто із ОСОБА_1 , на користь ОСОБА_2 , судовий збір у розмірі 2 147 гривень 20 копійок.

Стягнуто із ОСОБА_1 , на користь ОСОБА_2 , витрати на надання правничої допомоги у розмірі 9500 гривень.

Не погоджуючись із даним рішенням суду першої інстанції представник ОСОБА_1 адвокат Полянчук С.О. подала апеляційну скаргу, в якій ставиться питання про скасування рішення суду. як таке, що постановлене з порушенням норм процесуального та матеріального права, оскільки підстав передбачених чинним законодавством для часткового задоволення позовних вимог відсутні, так як у даному випадку, позивачка не надала належного мотивування та не обґрунтувала яким чином обраний нею спосіб захисту сприятиме захисту її порушених прав, із урахуванням того, що позивачка саме вказує на те, що приміщення є звільненим 03.07.2023 року, а також позивачкою не доведено наявність порушеного права, а обраний позивачкою спосіб захисту шляхом визнання припиненим договір оренди в минулому є неналежним способом захисту своїх прав. Розходи та надані на їх підтвердження документи залишені судом без аналізу та не викладено мотиви їх відхилення та висновків щодо них. Відмова суду у задоволенні клопотання про допит свідків є безпідставною, позбавила можливості відповідача доказати обставини викладені у запереченні на позовну заяву, призвела до неповного з`ясування обставин справи. Крім того, у суду першої інстанції були відсутні підстави для розгляду даного спору за правилами спрощеного позовного провадження з власної ініціативи, так як відсутність клопотання позивача про розгляд справи у порядку спрощеного позовного провадження свідчить про відсутність підстави для розгляду даного спору за правилами спрощеного позовного провадження за ініціативою суду, оскільки предмет позову по справі не відноситься до перерахованих у ч. 1 ст. 247 ЦПК України.

Перевіривши матеріали справи, судова колегія приходить до наступного висновку.

Представник ОСОБА_1 адвокат Полянчук С.О. та представник ОСОБА_2 адвокат Софілканич М.І. у судове засідання суду апеляційної інстанції не з`явилися, про дату, час і місце розгляду справи були належним чином повідомлені, про що свідчать довідки про доставку їм електронного листа і їх неявка не перешкоджає розгляду справи у їх відсутності відповідно до ч 2ст. 372 ЦПК України.

Встановлено, що 01.04.2023 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 був укладений договір оренди будинку №1, згідно якого ОСОБА_1 (Орендодавець) передала ОСОБА_2 (Орендар) у строкове платне користування житловий будинок АДРЕСА_1 .

Пунктами 1.4 - 1.7 договору оренди передбачено, що стан будинку, що орендується, на момент передання в оренду, придатне для використання у відповідності до мети оренди, визначеної у п.2.1 цього Договору.

Недоліки будинку, що орендується, вказані в акті прийому-передачі.

В оренду також здається наступне майно описане в акті прийому будинку який є невід`ємною частиною договору.

Сторони домовились про такий порядок відновлення приміщення та майна будинку, що орендується: капітальний ремонт будинку, який виникає в зв`язку з типовою експлуатацією будинку та майна в ній здійснює Орендодавець, поточний ремонт необхідність якого виникає із вини орендаря (навмисне чи випадкове пошкодження) будинку та майна в ній здійснює орендар.

Згідно п. 5.1, 5.4 - 5.6 Договору, розмір орендної плати складає: за один місяць 1300 доларів США, сума застави складає 1300 доларів США, всі розрахунки проводяться в доларах або в еквівалентній сумі в гривнях по ринковому курсу валют на день оплати. Сума застави повертається орендареві після виїзду за відсутності пошкодженого майна та відсутності заборгованості за комунальні послуги, в іншому разі із застави відмінусовується розмір шкоди і вартості комунальних платежів, а решта повертається.

Вартість комунальних послуг не входить до орендної плати.

Усі витрати за користування комунальними послугами, телефонами, світло, охорона будинку, послугами інтернет, та інші, оплачуються Орендарем самостійно.

У договорі оренди будинку №1 від 01.04.2023 року, сторони визначили порядок та умови на яких орендодавець зобов`язується передати орендареві у строкове платне користування, а орендар зобов`язується прийняти у строкове платне користування житлове приміщення та зобов`язується сплачувати орендодавцеві орендну плату.

Будинок, що орендується надається орендарю для проживання.

В акті прийому передачі нерухомого та рухомого майна в оренду сторони визначили перелік майна, яке передається в оренду.

Таким чином, у договорі оренди сторони визначили предмет договору оренди, плата за користування майном, строк дії договору, якість речі переданої в оренду, визначили права та обов`язки сторін у цьому договорі.

Із урахуванням вимог ст..ст. 526,560,626,628,651,759,763,764,783, ЦК України та положень договору оренди вбачається, що Орендодавець чи орендар має право розірвати цей договір попередивши іншу сторону за 1(один) місяць наперед. Орендар зобов`язується попередити орендодавця про намір виселитись з житла та припинити дію договору за 30 календарних днів до дати виселення (п.10.6, 10.7 Договору).

При розгляді справи суд першої інстанції із урахуванням наданих сторонами доказів у їх сукупності, встановив, що конфлікт між сторонами, щодо виселення позивача ОСОБА_2 орендодавцем ОСОБА_1 відбувся 30.07.2023 року, про що свідчить рапорт старшого інспектора чергового Мукачівського РУП ГУНП в Закарпатській області, а отже, саме з цієї дати орендодавець ОСОБА_1 всупереч вимогам ст.ст. 782, 783 ЦК України, і здійснила дії, що свідчать про розірвання договору оренди в односторонньому порядку, що фактично і порушила цим самим також умови п.10.6 Договору.

Отже, суд першої інстанції обґрунтовано вважав, що позов підлягає до частковому задоволенню із поверненням на користь позивачки суми застави із вирахуванням суми заборгованості за комунальні послуги, розрахунки яких відображені у рішенні суду, тобто 51 000 гривень (застава) - 2 452,72 гривень (різниця між сплаченою сумою у розмірі 5 000 гривень і спожитою електроенергією) - 223,74 гривень (за послуги із вивезення побутових відходів) = 48 323 грн.54 коп.

За таких обставин, суд першої інстанції встановивши правовідносини сторін, які випливають із встановлених обставин, яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин, з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини і оцінка яких відображена у рішенні суду обґрунтовано частково задовольнив заявлені позовні вимоги.

Судові витрати судом першої інстанції вирішено у відповідності до ст.. ст.. 133,141 ЦПК України.

Рішення суду є законним та обґрунтованим і підстав для його зміни чи скасування немає.

Доводи апеляційної скарги, судова колегія до уваги не приймає, так як вони не ґрунтуються на вимогах закону та фактичних обставинах справи і не спростовують висновки суду першої інстанції.

Керуючись ст.ст. 374,375,381-384 ЦПК України, судова колегія

У Х В А Л И Л А:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Полянчук Снежани Олексіївни, залишити без задоволення.

Рішення Мукачівського міськрайонного суду від 13 лютого 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 23 травня 2025 року.

Головуючий: (підпис)

Судді: (підписи)

Згідно з оригіналом: Г.Г.СОБОСЛОЙ