Провадження № 2/643/741/25
20.05.2025 Салтівський районний суд міста Харкова у складі:
головуючого - судді Довготько Т.М.
за участю секретаря судового засідання - Вишнякової Є.О.
прокурора Салтівської окружної прокуратури м.Харкова Маркевич Ю.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом Керівника Салтівської окружної прокуратури м.Харкова Харківської області в інтересах Харківської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, шляхом визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва, визнання недійсним договору купівлі-продажу,
Ухвалою Московського районного суду м.Харкова від 16.10.2024, позовну заяву залишено без руху.
Ухвалою Московського районного суду м.Харкова від 22.10.2024, прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.
Ухвалою Московського районного суду м. Харкова від 16.12.2024, закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.
Прокурор Салтівської окружної прокуратури м.Харкова Маркевич Ю.В. в судовому засіданні позовні вимоги підтримала, та просила їх задовольнити з підстав викладених у позові. Не заперечувала проти заочного розгляду справи.
Представник позивача Харківської міської ради в судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлявся у встановленому законом порядку, про причини неявки до суду не повідомив.
Відповідачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , в судове засідання не з`явилися, про день, час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином, про причини своєї неявки до суду не повідомили.
Зі згоди представника позивача, суд ухвалює заочне рішення на підставі ст.280 ЦПК України.
Суд, заслухавши прокурора, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного.
30.01.2020 року, ОСОБА_3 , на підставі договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С.Ю., зареєстрованого в Реєстрі за № 282, відчужила по 1/2 частині нежитлових приміщень №1, 2 в літ. «В-1», загальною площею 98,1 кв.м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2
28.02.2024 Салтівська окружна прокуратура міста Харкова звернулась до Харківської міської ради з листом щодо обрання способу захисту порушених прав Харківської міської ради шляхом реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна нежитлові приміщення №1,2 в будівлі літ. «В-1» по АДРЕСА_1 .
Як вбачається з відповіді Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 29.08.2024, розглянуто лист Салтівської окружної прокуратури міста Харкова від 28.02.2024 щодо обрання способу захисту порушених прав Харківської міської ради шляхом реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна нежитлові приміщення №1,2 в будівлі літ. «В-1» по АДРЕСА_1 , та зазначено, що для можливості визначення більш ефективного способу захисту порушених прав та інтересів міської ради необхідно надати до Департаменту інформацію, яка надасть змогу ідентифікувати вищевказаний об`єкт будівництва та його місце розташування (фото, план-схема розміщення тощо).
27.06.2024 Салтівська окружна прокуратура міста Харкова повторно звернулась до Харківської міської ради з листом та направила карто-схему та фото для ідентифікації об`єкта нерухомого майна.
Як вбачається з відповіді Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 30.07.2024, визначено більш ефективним способом захисту порушених права та інтересів у спірних правовідносинах визнання за територіальною громадою права власності на відповідний об`єкт нерухомого майна. При цьому, як вбачається зі згаданого листа, Харківською міською радою самостійно заходи цивільно-правового характеру не вживались. Також зазначено, що Департамент, за необхідності, надасть до суду всі процесуальні документи передбачені ЦПК України.
Листом Салтівської окружної прокуратури міста Харкова від 09.10.2024 повідомлено Харківську міську раду про прийняття прокуратурою рішення про здійснення представництва інтересів держави в суді в особі Харківської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання за Харківською територіальною громадою в особі Харківської міської ради, як за власником земельної ділянки, права власності на самочинно побудований об`єкт нерухомого майна, визнання недійсним договору.
Земельна ділянка під розташованим на цій ділянці самочинно збудованим об`єктом - нежитловими приміщеннями №1,2 в будівлі літ. «В-1» по АДРЕСА_1 є комунальною власністю за ознакою її належності до меж населеного пункту (м. Харкова), тобто на підставі норми Закону (ч.2 ст.83 ЗК України).
Відомості про те, що Харківська міська рада, як власник відповідної земельної ділянки, надавала згоду на будівництво на її земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, відсутні, а тому Харківська міська рада має право вимагати усунення будь-яких порушень її прав як власника земельної ділянки (ч.2 ст.152 ЗК України).
Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.
Суд звертає увагу, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).
З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду виснувала, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Отже, здійснення ОСОБА_3 самочинного будівництва спірних об`єктів нерухомості порушує права Харківської міської ради на користування та розпорядження земельною ділянкою, на якій спірні об`єкти нерухомості побудовані.
Щодо можливих способів захисту прав власника (користувача) відповідної земельної ділянки, порушених внаслідок здійснення самочинного будівництва
Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див., зокрема, пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Частинами третьою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке:
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).
Визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України).
Отже, застосування положень частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про визнання договорів недійними не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Позовні вимоги, заявлені у цій справі в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу, є неналежним способом захисту, оскільки не забезпечують відновлення порушених прав позивача, тому у їх задоволенні слід відмовити.
Разом з тим, щодо вимог позивача про визнання за Харківською територіальною громадою в особі Харківської міської ради права власності на самочинно побудований об`єкт нерухомого майна, суд зазначає наступне.
Відповідно до ст. 8 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.
Рішення з питань планування та забудови територій приймаються сільськими, селищними, міськими радами та їх виконавчими органами, районними, обласними радами, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями в межах визначених законом повноважень з урахуванням вимог містобудівної документації.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів належить до одного з етапів проектування та будівництва об`єктів, що здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок (п. 5 ч. 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Частиною восьмою статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівельної діяльності» передбачено, що експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих в експлуатацію, забороняється.

Матеріали справи не містять документів, які б підтверджували звернення відповідачки ОСОБА_3 до Державної інспекції архітектури та містобудування України із заявами про прийняття спірних об`єктів будівництва в експлуатацію.

Технічний паспорт, який міститься в матеріалах справи не є документом дозвільного характеру. На підставі якого розпочинається будівництво чи вводиться об`єкт в експлуатацію, а такий є лише результатом комплексу робіт щодо обмірювання уже збудованого об`єкта нерухомого майна з визначення його складу.

Виходячи зі змісту статей 331, 375, 376, 380 ЦК України, правовою підставою визнання судом права власності на самочинно збудоване нерухоме майно на підставі частини п`ятої статті 376 ЦК України може бути не лише відсутність порушення прав інших осіб таким визнанням, а й встановлення судом відповідності такого об`єкта архітектурним, будівельним, санітарним, екологічним та іншим нормам і правилам (Постанова Верховного суду від 19.05.2021 у справі №623/3999/18).

У даному випадку, визнання за відсутності законних підстав у судовому порядку право власності на самочинно побудований об`єкт нерухомого майна нежитлові приміщення №1, 2 в літ. «В-1», загальною площею 98,1 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 порушує встановлений законодавством порядок набуття права власності на майно, оскільки прийняття рішення про прийняття/неприйняття об`єкта в експлуатацію відноситься до компетенції Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ). Таким чином, визнання права власності на вказаний об`єкт, може мати наслідком експлуатацію спірного нерухомого майна та створення небезпеки для населення і в свою чергу порушує права компетентних органів щодо контролювання та проведення перевірок відповідності виконання підготовчих та будівельних норм і правил, технічним умовам, затвердженим проектним вимогам рішенням.

За таких обставин у позові Керівника Салтівської окружної прокуратури м.Харкова Харківської області в інтересах Харківської міської ради про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, шляхом визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва, визнання недійсним договору купівлі-продажу, слід відмовити із вищезазначених підстав.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Відповідно до ч.9 ст. 158 ЦПК України, у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.

Згідно з ч.2 п.2 ст.141 ЦПК України, судовий збір у разі відмови в позові покладається на позивача.

Керуючись ст.ст. 2, 4, 10, 12, 13, 76-81, 141, 89, 258, 263, 264, 265, 273, 280, 354 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

Позов Керівника Салтівської окружної прокуратури м.Харкова Харківської області в інтересах Харківської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва, визнання недійсним договору купівлі-продажу залишити без задоволення.

Скасувати заходи забезпечення позову вжиті ухвалою Московського районного суду м.Харкова від16.12.2024 шляхом зняття заборони відчуження нежитлових приміщень №1, 2 в літ. «В-1», загальною площею 98,1 кв.м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: №101), що належать на праві спільної часткової власності по частині ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Харківського апеляційного суду, протягом тридцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 27.05.2025.

Сторони по справі:

позивач - Салтівська окружна прокуратура м.Харкова Харківської області, код ЄДРПОУ , адреса місцезнаходження: м.Харків, вул.Глобинська,23;

позивач - Харківська міська рада, , адреса місцезнаходження: м.Харків, майдан Конституції,7;

відповідач - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_3 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 ;

відповідач - ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_4 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_3 ;

відповідач - ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_1 ,

зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_4 .

Суддя Т.М.Довготько