ЧЕРВОНОАРМІЙСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 292/1497/24
Номер провадження 2/292/49/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М УК Р А Ї Н И

20 травня 2025 року с-ще Пулини

Пулинського районного суду Житомирської області

головуюча суддя Гуц О.В. секретар судового засідання Володіна В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження в режимі відеоконференції цивільну справу за позовом представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Яремчука Олега Васильовича до товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія ЮСС" про розірвання договору найму (оренди)

За участю представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Яремчука О.В., представника відповідача ТОВ "Компанія ЮСС" -адвоката Бекманюк С.Т.

У С Т А Н О В И В :

У грудні 2024 року представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Яремчук О.В. звернувся до суду з даним позовом до ТОВ "Компанія ЮСС", мотивуючи його тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,6164 га кадастровий номер :04:000:0269, що розташована на території Ялинівської сільської ради, Житомирського (Пулинського) району Житомирської області.

Вищевказану земельну ділянку ОСОБА_1 отримала у власність на підставі договору купівлі-продажу. З моменту набуття права власності на вказану земельну ділянку позивач повідомила орендаря про факт такого набуття та надала відповідні реквізити для сплати орендної плати за чинним на той момент договором оренди земельної ділянки.

У ОСОБА_1 наявний договір з відповідачем, строк дії такого договору закінчується в вересні 2028 року.

Як зазначено вище, позивач повідомила відповідача про зміну власника земельної ділянки, яка перебуває в оренді ТОВ "Компанія ЮСС" та надала відповідні реквізити щодо перерахунку орендної плати.

За умовами договору оренди землі орендна плата виплачується один раз на рік до 30 грудня поточного року, орендар має забезпечувати збереження стану об"єкта оренди, використовувати об"єкт оренди для ведення товарного сільськосподарського виробництва, вирощування сільськогосподарських культур. За період оренди землі відповідач орендну плату не сплатив, що є істотним порушенням умов договору оренди землі від 21.09.2021. В результаті ОСОБА_1 , як власник переданої в оренду земельної ділянки не отримала того, на що розраховувала при укладенні вказаного договору оренди землі.

Враховуючи викладене, просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки від 21.09.2021 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0269, площею 4,6164 га., укладений з ТОВ "Компанія ЮСС" за систематичні порушення істотних умов договору - несплату орендної плати за період 2022-2023 років та стягнути з відповідача понесені позивачем судові витрати, які складаються із судового збору у сумі 1211,20 грн. та витрат на правову допомогу у розмірі 10000,00 грн..

Ухвалою суду від 19.12.2024 відкрито провадження у справі, розгляд її призначено у порядку спрощеного позовного провадження, з повідомленням сторін.

Позивач ОСОБА_1 у судове засідання не з`явилася, про місце, дату та час розгляду справи повідомлена належним чином, подала на адресу суду письмову заяву про розгляд справи без її участі. Позовні вимоги підтримала повністю та просила їх задовольнити.

Представник позивача -адвокат Яремчук О.В. у судовому засіданні позовні вимоги підтримав повністю, з підстав викладених у позові та у відповіді на відзив, просив позов задовольнити повністю.

Представник відповідача у судовому засіданні просила в позові відмовити повністю, з підстав наведених у відзиві на позов, у якому зазначає, що вимоги позивача незаконні та необгрунтовані, оскільки позивачем не доведено жодної обставини систематичного порушення істотних умов договору зі сторони відповідача.

Заслухавши пояснення представника позивача, представника відповідача, дослідивши матеріали справи, оцінивши подані докази, суд дійшов наступного висновку.

Відповідно до ст.11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Судом встановлено, що згідно договору оренди землі від 21.09.2021, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія ЮСС" та ОСОБА_2 , остання передала товариству в оренду земельну ділянку кадастровий номер :04:000:0269, площею 4,6164 га., для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Пулинської селищної ради Житомирської області, строком на 7 років (а.с.9- 11).

Згідно п. 5, 9, 11 вище вказаного договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі, який складає 55821,01 грн.. Орендна плата може вноситися орендарем у формі та розмірі 7 % від нормативно грошової оцінки, із якої вираховується податок з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України. Погодження цієї форми орендної плати (переліку товарів чи продукції, кількості, якості, ціни, місця, порядку, строків поставки тощо) здійснюється за усною домовленістю сторін й оформляється підписанням сторонами товарних накладних, підписанням яких і є такою домовленістю; відробіткової - види, обсяги, строки і місце надання послуг, види, обсяги, строки і місце виконання робіт визначаються та погоджуються за усною домовленістю сторін й підтверджуються актами передачі-прийняття виконаних робіт чи наданих послуг, підписання яких сторонами і є таким додатковим погодженням. Орендар вносить орендну плату один раз на рік до 30 грудня року поточного року.

Як вбачається з п.28 даного договору орендодавець має право вимагати від орендаря: - використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; - дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; - дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; - своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до пунктів 37-38 договору, дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Пунктом 41 договору передбачено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

З договору купівлі-продажу земельної ділянки від 18.10.2022, вбачається, що між ОСОБА_2 , яка діє по довіреності від імені ОСОБА_3 , - продавець, з однієї сторони та ОСОБА_1 - покупець, в інтересах якої діє ОСОБА_4 , укладено Договір купівлі-продажу земельної ділянки, який посвідчено приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу, Демецькою С.Л.. Відповідно п.1.1 даного договору ОСОБА_2 передає у власність (продає), а ОСОБА_1 приймає у власність (купує) земельну ділянку площею 4,6164 га., з кадастровим номером :04:000:0269, розташовану за адресою: Ялинівська сільська рада Житомирського району Житомирської області. Цільове призначення земельної ділянки- ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.41-42)

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта нерухомого майна № 403275459 від 12.11.2024 та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 312695308 від 18.10.2022, вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером :04:000:0269, площею 4,6164 га., цільове призначення якої - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території Ялинівської сільської ради Пулинського району Житомирської області, належить ОСОБА_1 (а.с.43)

За правилами статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

За змістом статті 1 вказаного Закону оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною 1 статті 6 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно статті 21 Закону України "Про оренди землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Відповідно до ч.1 ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати. Вказаному праву орендодавця кореспондує обов`язок орендаря сплачувати орендодавцю орендну плату за володіння і користування його земельною ділянкою.

Згідно зі статтею 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

За змістом частини першої статті 32 Закону "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

За положеннями статей 125 і 126 ЗК право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно статті 334 ЦК право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

За змістом статті 610 ЦК України цивільне законодавство розрізняє наступні порушення зобов`язання: невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Згідно ч.1 ст.60 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Як зазначається стороною позивача, з боку відповідача має місце невиконання умов договору, а саме - систематична несплата орендної плати, що стало підставою для звернення позивача з позовом до суду про розірвання договору оренди земельної ділянки, на підставі ст.141 ЗК України.

У судовому засіданні встановлено, що на підставі договору купівлі -продажу, посвідченого приватним нотаруісом Житомирського районного нотаріального округу, Демецькою С.Л.18.10.2022 ОСОБА_1 набула право власності на передану в оренду земельну ділянку з кадастровим номером :04:000:0269 , площею 4,6164 га,. призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва , розташовану на території Ялинівської сільської ради Житомирського району Житомирської області.

23.03.2023 письмово повідомлено відповідача про перехід права власності на вказану земельну ділянку до ОСОБА_5 (а.с.14). У листі - зверненні від 14.03.2024 на адресу ТОВ "Компанія ЮСС" від імені ОСОБА_6 повідомляється про необхідність виконання умов договору оренди землі №б/н від 21.09.2021 - сплати орендної плати власнику земельної ділянки (паю) ОСОБА_1 за період 2022-2023 роки (а.с.15) 30.05.2024 на адресу ТОВ "Компанія ЮСС" від імені ОСОБА_6 направлено претензію щодо необхідності виконання умов договору оренди землі № б/н від 21.09.2021, а саме- сплати орендної плати власнику земельної ділянки (паю) ОСОБА_1 за період 2022-2023 років та попереджено про відповідальність за невиконання вимог договору оренди (а.с.17-18). Згідно п."д" ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Таким чином, законодавство передбачає як необхідну умову для розірвання договору оренди землі - систематичне невиконання умов договору, в тому числі і несплату орендної плати. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність. Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. За правилами ст.ст.12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ст.13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ст.76 цього Кодексу, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Як вбачається зі ст.77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Як свідчать матеріали справи, позивач ОСОБА_1 набула право власності на вказану земельну ділянку 18.10.2022. З наведеного вище вбачається, що ОСОБА_1 набула статус учасника спірних правовідносин 18.10.2022 і лише після набуття нею права власності на вказану земельну ділянку й саме з цього часу вправі ставити питання щодо належного чи неналежного виконання орендарем обов`язків за цим договором оренди.

Водночас, умовами договору передбачено внесення орендної плати у строк до 30 грудня поточного року. Тобто, у даному випадку строк, протягом якого відповідач зобов`язаний виконати свій обов`язок щодо виплати позивачу орендної плати ще не закінчився. При цьому, неналежне виконання орендарем умов укладеного із попереднім власником земельної ділянки договору оренди, яке мало місце до переходу права власності на вказану земельну ділянку, жодним чином не свідчить про порушення прав позивача. Отже, позивачем в порушення вимог статті 81 ЦПК України не надано належних та допустимих доказів того, що відповідач порушив права позивача як нового власника земельної ділянки щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, яка перебуває в його приватній власності та слугує підставою для звернення до суду з метою захисту прав та інтересів позивача щодо систематичного невиконання відповідачем умов договору оренди земельної ділянки, в тому числі і несплати орендної плати.

При цьому, суд не надає оцінку доказам, наданих представником позивача, а саме: відомостям з Державного реєстру фізичних осіб -платників податків за період 2022-2024 роки, даних реєстру застрахованих осіб державного реєстру загальнообов"язкового державного соціального страхування пенсійного фонду України про застраховану особу ОСОБА_1 за період з 1999 по 2024 роки , а також доказам, наданих представником відповідача до відзиву на позов, а саме : відомостей про виплати орендної плати орендарям, в тому числі і ОСОБА_1 за період 2023-2024 роки , витягів із газети Вісті , у яких ТОВ "Компанія ЮСС" повідомляє про виплату орендної плати оренодавцям за користування земельними ділянками за 2024 рік, повідомлення приватного нотаріуса Бердичівського районного нотаріального округу Житомирської області Чистякова А.О. про продаж ОСОБА_1 земельної ділянки з кадастровим номером :04:000:0269 , площею 4,6164 га, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва , розташовану на території Пулинської ТГ (за межами населеного пункту Ялинівка) від 17.08.2024 № 212/01-16, відповіді ТОВ "КОМПАНЯ ЮСС" на претензію № 14-05/24 від 16.05.2025, оскільки дані докази не доводять обставин , що підтверджують заявлені вимоги та заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Враховуючи вище наведене, суд дійшов висновку про відмову у позові повністю.

Керуючись ст.ст. 4, 11,12, 60, 76,77, 81, 89, 95, 141, 258, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, ст.ст 334, 610, 629, 638, 640, 651 ЦК України, ст.ст . 93,125-126, 141 ЗК України, ст.ст.1,2, 6, 13, 21, 24,25, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", суд -

У Х В А Л И В :

У задоволенні позову представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Яремчука Олега Васильовича до товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія ЮСС" про розірвання договору найму (оренди), відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржено шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до Житомирського апеляційного суду протягом 30-ти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час оголошення рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Якщо у судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 23 травня 2025 року.

Суддя О. В. Гуц