Справа № 465/5165/22 Головуючий у 1 інстанції: Марків Ю.С.
Провадження № 22-ц/811/3990/24 Доповідач в 2-й інстанції: Ванівський О. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 травня 2025 року Львівський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді: Ванівського О.М.,

суддів Цяцяка Р.П., Шеремети Н.О.

секретаря: Підлужного В.І.

з участю: позивача за зустрічним позовом ОСОБА_1 та його представника Посікіри Р.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Львові цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_2 адвоката Подоляка Б.Р. на рішення Франківського районного суду м.Львова від 27 листопада 2024 року у справі за позовом (зустрічним позовом) ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору оренди квартири та акту прийому-передачі недійсними, усунення перешкод у користуванні нерухомим майном шляхом виселення,-

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернувся з позовом (зустрічним позовом) до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору оренди квартири та акту прийому-передачі недійсними, усунення перешкод у користуванні нерухомим майном шляхом виселення.

В обґрунтування позовних вимог покликався на те, що на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, державним реєстратором Федорич А.М. внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_1 , про право власності на квартиру, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 . В квартирі немає зареєстрованих осіб, що підтверджується відповідною довідкою, виданою ТП ЦНАП м. Львова.

22 листопада 2022 позивачем на адресу відповідача надіслано вимогу про звільнення квартири, яку остання залишила без будь-якого реагування. Вказує, що на даний час відповідач ОСОБА_2 продовжує проживати в належній позивачу квартирі, без жодних на те правових підстав, а тому в нього існує потреба захистити своє право володіння та користування своїм нерухомим майном в судовому порядку шляхом виселення ОСОБА_2 з квартири, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , без надання іншого житлового приміщення. Вважає, що у відповідача ОСОБА_2 відсутні будь-які правові підстави проживання в квартирі, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , а договір оренди квартири та акт прийому-передачі від 16.07.2021 року укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 є фіктивним правочином, внаслідок зловмисної домовленості між останніми, для надання вигляду правомірного перебуванні ОСОБА_2 в належній йому квартирі. Також зазначає, що з інформаційної довідки вбачається, що ОСОБА_2 являється власником двокімнатної квартири, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , відтак квартира що являється його власністю не являється єдиним місцем проживання ОСОБА_2 та її сім`ї. Право власності на квартиру, де проживає ОСОБА_2 ним набуто в порядку позасудового звернення стягнення на заставлене майно. Проте, такому зверненні стягнення передувало укладення Договору іпотеки від 29.01.2022 року, між ним як кредитором та іпотекодержателем і ОСОБА_3 як боржником та іпотекодавцем та з п. 10 вищезазначеного Договору іпотеки вбачається, що Іпотекодавець свідчить, що дійсно є власником квартири, вона не має обмежень щодо свого права розпорядження квартирою, ні квартира, ні будь-яка її частина на момент укладення цього договору нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена іншим способом, не надана в іпотеку, не передана в оренду чи безоплатне користування, не є предметом обтяження, в податковій заставі і під забороною (арештом) не перебуває, права третіх осіб (права наймача, права застави, право довічного утримання тощо) щодо квартири відсутні, питання власності на квартиру не є предметом судового розгляду, будь-які спори відносно зазначеної квартири відсутні, квартира не внесена до капіталу юридичних осіб, у квартирі не зареєстровано місце знаходження юридичної особи.

Позивач вважає, що пред`явлений договір оренди квартири та акт прийому-передачі квартири, який нібито уклала ОСОБА_3 з ОСОБА_2 16.07.2021 року, який надає право останній безкоштовного проживання в належній йому квартирі, є фіктивним, укладений в супереч ч.1, 3, 5 ст. 203 ЦК України, та як наслідок не дійсний відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, та спрямований виключно на введення в оману третіх осіб, зокрема і в даній цивільній справі, щодо законності перебування ОСОБА_2 в належній йому квартирі.

Рішенням Франківського районного суду м.Львова від 27 листопада 2024 року позов (зустрічний позов) ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору оренди квартири та акту прийому-передачі недійсними, усунення перешкод у користуванні нерухомим майном шляхом виселення задоволено частково.

Усунено перешкоди ОСОБА_1 у користуванні нерухомим майном шляхом виселення ОСОБА_2 , з квартири АДРЕСА_3 , без надання іншого житлового приміщення.

В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 1073 (одна тисяча сімдесят три) гривні 60 коп.

Рішення суду оскаржив представник ОСОБА_2 адвокат Подоляк Б.Р.

Вважає, що рішення ухвалене з невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, які призвели до неправильного вирішення спору.

Вказує, що зі змісту договору оренди від 16.07.2021р., безспірно вбачається, що даний договір є саме договором оренди житла, а відтак - після переходу права власності на згадану квартиру, до ОСОБА_4 перейшли права та обов`язки наймодавця. Цим же договором та ч.ч. 2, 3 ст. 825 ЦК України визначено підстави для розірвання чи припинення, однак, ОСОБА_1 в зустрічному позові не навів наявності жодної з таких підстав.

Просить рішення суду в частині задоволення позову скасувати та постановити нове судове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення позивача ОСОБА_1 та його представника адвоката Посікіри Р.Р. на заперечення апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, а також позовних вимог та підстав позову, що були предметом розгляду в суді першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку, що у задоволенні апеляційної скарги слід відмовити.

Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка є частиною національного законодавства, кожна людина при визначенні її громадянських прав і обов`язків має право на справедливий судовий розгляд.

В силу положень ч. 1 ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.

Згідно п. п. 1-5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції відповідає зазначеним вимогам.

Відповідно до ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Частково задовольняючи позов про усунення перешкод в користуванні нерухомим майном, суд першої інстанції виходив з того, що позивачу ОСОБА_1 на праві власності належить квартира за адресою: АДРЕСА_1 , відповідач ОСОБА_2 не є членом сім`ї власника квартири ( ОСОБА_1 ), позивач, як власник, будь-яким чином не висловлював свою згоду на проживання відповідачки у спірній квартирі та заперечує щодо її проживання у такій квартирі, у зв`язку з чим звертався до неї з письмовою вимогою про виселення, яка залишена без реагування, відповідач ОСОБА_2 проживає у належній позивачу квартирі без правових підстав для цього, чинить перешкоди у користуванні власністю, чим порушує право позивача на користування власністю.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції враховуючи наступне.

Судом встановлено,. що 29.01.2022 між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 було укладено Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М., який зареєстровано в реєстрі за №225.

Відповідно до п.2 вищевказаного договору таким забезпечується виконання зобов`язань ОСОБА_3 перед ОСОБА_1 за договором позики, укладеним між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 від 29.01.2022, зі всіма додатковими угодами, змінами та доповненнями до нього, що будуть укладені в майбутньому, а саме повернення позики у розмірі 23600,00 доларів США, що за погодженням сторін дорівнює еквіваленту 679208,00 грн. за чинним курсом НБУ 1/28.78 в строк до 29.07.2022, зі сплатою неустойки та інших можливих витрат іпотекодержателя, пов`язаних з реалізацією предмета іпотеки.

Пунктом 5 вказаного договору передбачено, що за даним договором в іпотеку передається квартира АДРЕСА_3 .

Як зазначається позивачем ОСОБА_1 у зв`язку із неналежним виконанням ОСОБА_3 основного зобов`язання він прийняв рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом набуття Іпотекодержателем права власності на Предмет іпотеки.

Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №325970658 від 16.02.2023: квартира, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , належить на праві власності ОСОБА_1 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 64921818 від 26.09.2022.

Згідно Відомостей з Реєстру Львівської міської територіальної громади про кількість зареєстрованих осіб №115970 від 02.03.2023 у квартирі АДРЕСА_3 відсутня інформація про зарестрованих осіб.

22.11.2022 ОСОБА_1 скеровано на адресу ОСОБА_2 письмову вимогу про звільнення протягом п`яти днів з моменту отримання даної вимоги, квартири за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить йому на праві власності та зважаючи на відсутність правових підстав проживання ОСОБА_2 у належній йому квартирі.

Вказана вимога була скерована ОСОБА_2 цінним листом з описом вкладення №352.

Таким чином, судом встановлено, що на час розгляду даної цивільної справи, квартира АДРЕСА_3 належить на праві приватної власності позивачу за зустрічним позовом ОСОБА_1 .

При цьому, позивач у позові покликається на те, що в квартирі, яка належить йому на праві приватної власності проживає без жодних правових на те підстав відповідач ОСОБА_2 .

Згідно зі ст. 391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Таким чином, негаторний позов це вимога власника про усунення перешкод. Тобто негаторний позов подається з метою усунення перешкод у здійсненні власником права користування та розпоряджання своїм майном, тобто припинення неправомірних дій, не пов`язаних з порушенням володіння. Негаторний позов може вчинятися тоді, коли майно не вибуває з володіння власника, тобто при порушенні насамперед такої правомочностей власника, як користування та розпорядження своїм майном. Належним відповідачем у негаторному позові є особа, яка перешкоджає власнику користуватися та розпоряджатися своїм майном.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 року в справі № 653/1096/16-ц надане таке визначення: негаторний позов це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном.

У постанові ВС від 22.05.2018 у справі № 914/143/17 міститься такий правовий висновок: підставою негаторного позову є належне позивачу право користування і розпорядження майном, а також обставини, що підтверджують протиправні дії відповідача у створенні позивачу перешкод щодо здійснення цих правомочностей.

Таким чином, суд погоджується з висновком суду першої інстанції, що проживання відповідачки ОСОБА_2 в квартирі позивача ОСОБА_1 без згоди останнього, з безоплатним довгостроковим користуванням квартири на підставі Договору оренди укладеного з попереднім власником, перешкоджає ОСОБА_1 у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Щодо покликань апелянта на положення ч.1 ст.814 ЦК України, згідно якої у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця, до слід зазначити таке.

Згідно ч.1 ст.810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. (ч.1 ст.812 ЦК України).

Відповідно до ч.1 ст.820 ЦК України розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за найм житла, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.

В цей же ж час за договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов`язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку. Користування річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це або якщо це випливає із суті відносин між ними (ч.1,2 ст.827 ЦК України).

Верховний Суд вже неодноразово нагадував, що за своєю юридичною суттю договір найму (найму житла) є імперативно оплатним. Оскільки оплатність договору найму (найму житла) має імперативний характер, то сторони договору найму (найму житла) самостійно визначають розмір плати (абз. 1 ч. 1 ст. 762, ч. 1 ст. 820 ЦК) або буде застосовуватися механізм, передбачений в ЦК (абз. 2 ч. 1 ст. 762, ст. 632 ЦК України). Плата за користування майном (ст. 762 ЦК) чи плата за користуванням житлом (ст. 820 ЦК) є тим критерієм, що дозволяє відрізнити договір найму (найму житла) від договору позички (ст. 827 ЦК).

Дані висновки викладені у постановах Верховного Суду від 28.09.2022 року у справі № 529/201/20, та від 07.08.2024 в справі № 757/18462/21-ц

Відтак суд критично оцінює доводи апелянта про те, що укладений 16.07.2021 року Договір оренди між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , яким передбачено безоплатне користування квартирою, яка належить позивачу ОСОБА_1 має ознаки договору найму, а такий за висновками суду містить ознаки договору позички, що в свою чергу не містить обов`язки для позивача і власника квартири, як наймодавця.

Окрім того, варто взяти до уваги і те, що положення п.10 Договору іпотеки, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , відповідно до змісту якого ОСОБА_3 як Іпотекодавець засвідчила, що дійсно є власником квартири, вона не має обмежень щодо свого права розпорядження квартирою, ні квартира, ні будь-яка її частина на момент укладення цього договору нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена іншим способом, не надана в іпотеку, не передана в оренду чи безоплатне користування, не є предметом обтяження, в податковій заставі і під забороною (арештом) не перебуває, права третіх осіб (права наймача, права застави, право довічного утримання тощо) щодо квартири відсутні, питання власності на квартиру не є предметом судового розгляду, будь-які спори відносно зазначеної квартири відсутні, квартира не внесена до капіталу юридичних осіб, у квартирі не зареєстровано місце знаходження юридичної особи.

Згідно ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин, колегія судді в приходить до висновку, що суд першої інстанції дотримавшись норм матеріального та процесуального права, повно і всебічно з`ясувавши всі дійсні обставини спору сторін, вірно встановив характер спірних правовідносин та вирішив дану справу згідно із законом. А відтак, підстави для скасування ухваленого у справі судового рішення та задоволення поданої апеляційної скарги, виходячи з меж її доводів, відсутні.

Відповідно до ст. 382 ЦПК України в резолютивній частині постанови суду апеляційної інстанції зазначаються, зокрема, новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення.

Оскільки, колегія суддів прийшла до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін, відповідно до приписів ст.141 ЦПК України підстав вирішення питання нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції відсутні.

Керуючись ст. 367, 368, п.1 ч.1 ст. 374, ст.ст. 375, 381, 382, 384, 389 ЦПК України, Львівський апеляційний суд, -

ПОСТАНОВИВ:

апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 адвоката Подоляка Б.Р. - залишити без задоволення.

Рішення Франківського районного суду м. Львова від 27 листопада 2024 року - залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскарженою у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повний текст постанови складено 28.05.2025 року.

Головуючий: Ванівський О.М.

Судді Цяцяк Р.П.

Шеремета Н.О.