Справа №756/3036/20
Апеляційне провадження №22-ц/824/1234/2025
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

24 квітня 2025 року місто Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Журби С.О.,

суддів Писаної Т.О., Приходька К.П.,

за участю секретаря Павлової В.В.,

розглянувши справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 26 жовтня 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська Інесса Володимирівна, про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним, поновлення права власності на нерухоме майно та витребування майна із чужого незаконного володіння,

В С Т А Н О В И В:

В березні 2020 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_5 , третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська І. В., про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, поновлення права власності на нерухоме майно та витребування майна із чужого незаконного володіння.

В обґрунтування позову зазначили, що відчуження належної їм на праві власності квартири відбулося з порушенням ЦК України в частині визначених вимог щодо договору купівлі-продажу, статті 38 Закону України «Про іпотеку», статті 55 Закону України «Про нотаріат», пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінетів Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127. Зокрема, їм не надсилалось письмове повідомлення про звернення стягнення на передану в іпотеку квартиру, продаж здійснено без згоди іпотекодавців за ціною, яка значно нижча за ринкову ціну цієї нерухомості.

Ураховуючи зазначене та уточнені позовні вимоги, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 просили суд: визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений 06 вересня 2019 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_5 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І. В.; витребувати з незаконного володіння ОСОБА_5 на їх користь спірну квартиру; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 48558911 від 06 вересня 2019 року 13:28:32, номер запису про право власності 33112144 від 06 вересня 2019 року 12:29:11, вчинений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І. В., яка зареєструвала право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_5 ; поновити право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 шляхом поновлення відомостей у державних реєстрах речових прав на нерухоме майно.

Рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 26 жовтня 2021 року позов ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задоволено частково; визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 06 вересня 2019 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс», як іпотекодержателем за договором іпотеки № 49.10/18/11-ЗМК від 30 вересня 2011 року, та ОСОБА_5 , посвідчений приватним нотаріусом Тверською І. В., та зареєстрований в реєстрі за № 390; скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриття розділу), індексний номер 48558911 від 06 вересня 2019 року 13:28:32, номер запису права власності 331121144 від 06 вересня 2019 року 12:29:11, приватний нотаріус Тверська І. В., щодо реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_5 , реєстраційний номер об`єкту нерухомості 000; в іншій частині позовних вимог відмовлено. Також було стягнуто на користь ОСОБА_1 з ТОВ «Мегаінвест Сервіс» 840,80 грн судового збору та 18 750,00 грн витрат на правничу допомогу, а всього - по 19 590,80 грн; стягнуто на користь ОСОБА_1 з ОСОБА_5 840,80 грн судового збору та 18 750,00 грн витрат на правничу допомогу, а всього - по 19 590,80 грн.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, 25 листопада 2021 року товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» подало апеляційну скаргу, в якій зазначило, що оскаржуване рішення в частині задоволених позовних вимог вважає незаконним та таким, що ухвалене з порушенням норм процесуального права та з неправильним застосуванням норм матеріального права. У зв`язку з цим апелянт просив апеляційний суд скасувати рішення суду першої інстанції в цій частині та ухвалити по справі нове судове рішення про відмову в задоволенні позову в повному обсязі.

17 січня 2022 року до апеляційного суду від позивачів надійшов відзив на апеляційну скаргу.

Постановою Київського апеляційного суду від 15 вересня 2022 року апеляційну скаргу ТОВ «Мегаінвест Сервіс» задоволено частково; рішення Оболонського районного суду міста Києва від 26 жовтня 2021 року в частині стягнення витрат на професійну правничу допомогу скасовано та ухвалено у справі нове судове рішення, яким у задоволенні вимог у цій частині відмовлено; в іншій частині рішення Оболонського районного суду міста Києва від 26 жовтня 2021 року залишено без змін.

Не погоджуючись із вказаним судовим рішенням, товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» подало касаційну скаргу та уточнену касаційну скаргу, в яких просило постанову апеляційного суду в частині залишення рішення Оболонського районного суду м. Києва від 26.10.2021 року без зміни скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення, яким відмовити у позові в повному обсязі.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 травня 2024 року касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» задоволено частково; постанову Київського апеляційного суду від 15 вересня 2022 року в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_5 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень скасовано; справу в зазначеній частині направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

08 серпня 2024 року на адресу суду від ТОВ «Мегаінвест Сервіс» надійшло клопотання про надання додаткових доказів в обґрунтування апеляційної скарги.

Серед іншого до суду були надані докази того, що ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_5 помер.

З метою з`ясування кола спадкоємців останнього судом було зроблені відповідні запити щодо того, чи відкривалася спадкова справа після смерті ОСОБА_5

23 вересня 2024 року на адресу суду від Першої Дніпровської державної нотаріальної контори надійшла інформація про те, що спадкова справа після смерті ОСОБА_5 не заводилася.

08 та 09 жовтня 2024 року до апеляційного суду від Головного управління державної міграційної служби України в Дніпропетровській області надійшла відповідь про надання інформації на запит апеляційного суду щодо місця реєстрації ОСОБА_5 та зняття з реєстраційного обліку.

29 жовтня 2024 року до апеляційного суду від Дніпровської міської ради Новокодацького району надійшла відповідь на запит апеляційного суду про відсутність можливості надати інформацію щодо осіб, зареєстрованих станом на 09.12.2022 року за місцем реєстрації ОСОБА_5

21 листопада 2024 року до апеляційного суду від Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур управління у сфері державної реєстрації Дніпровської міської ради надійшла відповідь на запит апеляційного суду від 30.10.2024 року щодо надання інформації про те, що станом на 09.12.2022 року за адресою: АДРЕСА_2 були зареєстровані дві особи - ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 в період з 09.07.2004 по 27.02.2024 року та ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_3 в період з 09.07.2004 по 09.12.2022 року.

12 грудня 2024 року в судовому засіданні Київським апеляційним судом залучено до участі у справі ОСОБА_3 в якості правонаступника ОСОБА_5 .

Виклики ОСОБА_3 до суду направлялися за зареєстрованим її місцем проживання, однак поверталися до суду з відмітками «адресат відсутній за вказаною адресою» та «за закінченням зберігання». Також судом було вжито заходів щодо повідомлення ОСОБА_3 про судове засідання на офіційному веб-сайті судової влади України.

05 лютого 2025 року до апеляційного суду від ТОВ «Мегаінвест Сервіс» надійшло клопотання про залучення до участі у справі правонаступника ОСОБА_5 - ОСОБА_4 , яка подала заяву до нотаріуса про прийняття спадщини після свого батька.

06 лютого 2025 року в судовому засіданні Київським апеляційним судом залучено ОСОБА_4 до розгляду справи в якості співвідповідача.

У судове засідання, призначене на 24.04.2025 року, з`явився представник апелянта.

Згідно вимог ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими (за умови дотримання відповідної процедури та наявності передбачених законом підстав) доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Положеннями ст. 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів дійшла наступного:

Судом встановлено, що 30.09.2011 року між ПАТ «Кредитпромбанк» (банк), правонаступником якого є ПАТ «Дельта Банк», та ОСОБА_1 (позичальник) укладено кредитний договір 49.10/18/11-КМК, відповідно до умов якого банк на умовах забезпеченості, зворотності, строковості, повернення надав позичальнику на поточні потреби кредит у розмірі 500 000 грн. 00 коп.

30.09.2011 року між ПАТ «Кредитпромбанк» (банк), правонаступником якого є ПАТ «Дельта Банк», та ОСОБА_2 (поручитель) укладено договір поруки № 49.10/18/11-ПМК, відповідно до п. 1.1 якого у відповідності з цим договором поручитель зобов`язується солідарно відповідати перед банком за виконання зобов`язань ОСОБА_1 в тому ж обсязі, на тих же умовах та в ті ж строки, що і боржник за кредитним договором № 49.10/18/11-КМК від 30.09.2011 року (т. 1 а.с. 20а-21).

30.09.2011 року між ПАТ «Кредитпромбанк» (іпотекодержатель), правонаступником якого є ПАТ «Дельта Банк», ОСОБА_1 (іпотекодавець 1) та ОСОБА_2 (іпотекодавець 2) укладено іпотечний договір 49.10/18/11-ЗМК, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 , яка належить іпотекодавцям в рівних частинах на підставі договору дарування, посвідченого 24.02.2005 року державним нотаріусом 16-ої Київської державної нотаріальної контори Босою Ю.П. за реєстровим № 3-413 та зареєстрованого Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна 25.02.2005 року, про що записано в реєстраційну книгу № д 98-318 за реєстраційним № 37281 та реєстраційну книгу № д 98-319 за реєстраційним № 37281.

Пунктами 1.1 та 1.2 іпотечного договору визначено, що у забезпечення виконання зобов`язань боржника перед іпотекодержателем за кредитним договором іпотекодавці надають іпотекодержатель в іпотеку майно; у разі набуття іпотекодержателем підстав для звернення стягнення на майно у відповідності до положень розділу 4 цього договору, іпотекодержатель вправі звернути стягнення на майно з метою задоволення вимог, що підлягають задоволенню у відповідності до положень розділу 4 цього договору, на умовах, передбачених цим договором.

Відповідно до п. 1.4 іпотечного договору заставна вартість майна за згодою сторін складає 1 080 200 грн. 00 коп.

За рахунок майна іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги в повному обсязі, який визначається на момент фактичного задоволення разом із сумою кредиту, процентів, штрафними санкціями та відшкодуванням збитків, які виникли у зв`язку із про строчкою виконання боржником зобов`язань за кредитним договором, витратами пов`язаними із зверненням стягнення на майно, витратами пов`язаними з утриманням та збереженням майна, витратами на страхуванням майна та інші витрати, обумовлені виконанням умов цього договору (п. 4.1 іпотечного договору).

Згідно з п. 4.2 іпотечного договору іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на майно у випадку порушення боржником умов кредитного договору або іпотекодавцем умов цього договору.

При настанні випадків, передбачених п. 4.2 цього договору, іпотекодержатель за 30 календарних днів попереджає іпотекодавців про задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки і якщо протягом цього строку зобов`язання, забезпечені іпотекою, не будуть виконанні, іпотекодержатель на свій розсуд задовольняє свої вимоги одним із таких способів: 1) набуває право власності на майно, 2) від свого імені продає майно третім особам і спрямовує отримані кошти на задоволення своїх вимог; 3) дає іпотекодавцям згоду на реалізацію майна третім особам, визначеним іпотекодержателем або погоджених з ним, від свого (іпотекодавця) імені за умови, що кошти, виручені від реалізації, будуть направлені на задоволення вимог іпотеко держателя.

Перебіг 30-денного строку починається з наступного дня, після календарної дати відправлення іпотекодержателем повідомлення про свій намір укласти договір купівлі-продажу майна, за місцезнаходженням іпотекодавців зазначеним у цьому договорі.

Ціна договору купівлі-продажу майна визначається за згодою сторін, але в будь-якому разі не менше суми, зазначеної в п. 1.4 договору. У разі недосягнення згоди щодо ціни договору купівлі-продажу майна, така ціна визначається на підставі проведеної незалежної експертної оцінки суб`єктом оціночної діяльності, визначеного іпотекодержателем самостійно та зазначеної в звіті про оцінку майна, що складається у відповідності з Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 року на рівні не нижче звичайної. В разі зниження вартості майна іпотекодержатель вправі здійснити переоцінку вартості майна, шляхом проведення додаткової незалежної експертної оцінки (п. 4.3 іпотечного договору).

16.10.2015 року постановою головного державного виконавця Відділу ДВС Оболонського РУЮ у м. Києві Поліщук В.В. відкрито виконавче провадження № НОМЕР_1 з виконання виконавчого листа № 2/756/4831/14, виданого 22.05.2015 року Оболонським районним судом міста Києва про солідарне стягнення з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь ПАТ «Дельта Банк» суми боргу 574 584 грн. 91 коп.

16.10.2015 року постановою головного державного виконавця Відділу ДВС Оболонського РУЮ у м. Києві Поліщук В.В. накладено арешт на все майно, що належить боржнику ОСОБА_1 з метою повного фактичного виконання рішення суду.

Згідно з квитанцій ПАТ «Дельта Банк» за період з жовтня 2015 року по квітень 2018 року ОСОБА_1 на рахунок банку щомісячно вносились грошові кошти на погашення кредиту на загальну сумі 99 480 грн. 89 коп.

27.08.2019 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Мегаінвест Сервіс» укладено договір № 1806/К купівлі-продажу прав вимоги, за умовами якого банк відступає шляхом продажу новому кредитору ТОВ «Мегаінвест Сервіс» право вимоги банку до позичальників та поручителів, які виникли за укладеними договорами та/або на інших підставах, наведених у додатку № 1 до цього договору.

Зі змісту листа ПАТ «Дельта Банк» вбачається, що між ПАТ «Дельта Банк» ТОВ «Мегаінвест» укладено договір купівлі-продажу прав вимоги, за яким право вимоги до ОСОБА_1 за кредитним та іпотечним договорами перейшло до нового кредитора ТОВ «Мегаінвест» та цим же листом повідомлено, що з 27.08.2019 року всі платежі за кредитним та іпотечним договорами здійснювати на рахунок нового кредитора ТОВ «Мегаінвест».

Відповідно до висновку ТОВ «Нік-Експерт» про вартість об`єкта оцінки станом на 04.09.2019 року ринкова вартість трьохкімнатної квартири АДРЕСА_1 , становить 497 638 грн. 00 коп. (т. 2 а.с. 113).

06.09.2019 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс», в особі директора Мацкевича Д.А., та ОСОБА_5 , від імені якого діяла ОСОБА_4 , яка згідно відмітки у паспорті є дружиною ОСОБА_6 , укладено договір купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого ТОВ «Мегаінвест Сервіс», діючи відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» продано, а ОСОБА_5 придбано квартиру АДРЕСА_1 , яка на праві власності належить в рівних частках кожному - ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , за іпотечним договором № 49.10/18/11-ЗМКо зі всіма змінами та доповненнями, посвідченого 30.09.2011 року Вечер С.М., приватним нотаріусом КМНО та зареєстрованого в реєстрі за № 1904, як фізичним особам на праві приватної власності на підставі договору дарування, посвідченого 24.02.2005 року державним нотаріусом 16-ої Київської державної нотаріальної контори Босою Ю.П. за реєстровим № 3-413 та зареєстрованого Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна 25.02.2005 року, про що записано в реєстраційну книгу № д 98-318 за реєстраційним № 37281 та реєстраційну книгу № д 98-319 за реєстраційним № 37281. Продавець не менше ніж за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомив іпотекодавців, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу: трек номер № 988, трек-номер № 996, які вручені іпотекодавцям 17.05.2018 року.

Крім того, 06.09.2019 року на підставі заяви ОСОБА_5 , від імені якого діяла ОСОБА_4 , приватним нотаріусом КМНО Тверською І.В., як держаним реєстратором, прийнято рішення за № 33112144 про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_5 .

Ухвалою Оболонського районного суду міста Києва від 23.06.2020 року, залишеною без змін постановою Київського апеляційного суду від 06.10.2020 року, замінено стягувача ПАТ «Дельта Банк» його правонаступником ТОВ «Мегаінвест Сервіс» у виконавчих листах у справі № 756/12284/14-ц за позовом ПАТ «Дельта Банк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за кредитним договором.

Відповідно до звіту ПП «Олімп-Консалтинг» про незалежну оцінку вартості житлового приміщення: трьохкімнатної квартири на дату у минулому (ретроспективна оцінка) від 19.10.2020 року ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 становить 2 757 000 грн. 00 коп.

Суд першої інстанції, частково задовольняючи позовні вимоги, виходив з того, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» відчужило предмет іпотеки за спірним договором купівлі-продажу квартири від 06.09.2019 року ОСОБА_5 всупереч вимогам закону та умовам договору іпотеки без направлення відповідного письмового повідомлення боржнику. За таких умов суд дійшов висновку про те, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не набуло права звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку позасудового врегулювання шляхом відчуження предмета іпотеки іншій особі, а тому вимога про визнання спірного договору купівлі-продажу квартири недійсним підлягає задоволенню. Також, як наслідок недійсності правочину щодо відчуження квартири підлягає скасуванню й рішення про державну реєстрацію за ОСОБА_5 права власності на спірну квартиру.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції.

Як убачається з апеляційної скарги, переважна більшість її доводів фактично повторюють позицію апелянта, заявлену ним в ході розгляду справи в суді першої інстанції. Така позиція вже була належним чином досліджена судом першої інстанції в ході розгляду справи, за результатами чого їй була дана належна правова оцінка, з якою в повній мірі погоджується й колегія суддів апеляційного суду.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», відповідно до якої суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини зазначені в рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії» (RuizTorija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, № 303А, п. 2958, про те, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Право на обґрунтоване рішення дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії», п. 32.) Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Бюрг та інші проти Франції» (Burg and others v. France), (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гору проти Греції» №2) [ВП], § 41» (Gorou v. Greece no.2).

Верховний Суд у постанові від 24 квітня 2020 року у справі № 554/2491/17 зазначив наступне:

«Доводи касаційної скарги зводяться до незгоди з висновками судів попередніх інстанцій щодо установлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судами, які їх обґрунтовано спростували.

Із урахуванням того, що доводи касаційної скарги є майже ідентичними доводам апеляційної скарги заявника, яким судом апеляційної інстанції надана належна оцінка, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність необхідності повторно відповідати на ті самі аргументи заявника. При цьому судом враховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразова відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Руїз Торія проти Іспанії). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанції просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.»

Таким чином, апеляційний суд вважає відсутніми підстави для повторного наведення тих доводів і аргументів, якими керувався суд першої інстанції при вирішенні даної справи і з якими в повній мірі погоджується колегія суддів апеляційного суду.

Колегія суддів не може прийняти доводи апелянта про належність направлення боржнику письмової вимоги про усунення порушення відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку».

Згідно із частиною першою ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Належним є надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно з пунктом 61 Порядку у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Таким чином, пунктом 61 Порядку визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, провадження № 14-2цс19).

Підтвердженням надіслання кредитором іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення виконання договору позики, а, отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, є повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211.

Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Вищевказана правова позиція була висловлена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19).

Загальноприйнятим у світовій практиці є застосування щодо юридично-значимих повідомлень принципу «доставки (одержання)» повідомлень. Зокрема: (а) у підпункті 3 пункту I.-1:109 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказано, що повідомлення вступає в силу у момент досягнення адресата, якщо з нього не слідує більш пізній момент вступу у силу; (б) згідно пунктів 2, 3 Принципів європейського контрактного права з урахуванням положень пунктів (4) та (5), будь-які повідомлення набирають чинності з моменту, коли вони отримані адресатом. Повідомлення вважається одержаним адресатом, коли його вручено їй за місцем його діяльності або за поштовою адресою, або, якщо він не має місця діяльності або поштової адреси, - за місцем його постійного проживання. Письмове повідомлення вважається наданим, коли воно отримане адресатом. Підхід стосовно застосування принципу «доставки (одержання)» юридично-значимих повідомлень висловлений і в українській судовій практиці. При цьому під письмовим повідомленням слід розуміти не тільки направлення відповідних відомостей зазначеним особам у письмовому вигляді, а й отримання цими особами необхідних відомостей.

Зазначена позиція відповідає позиції Верховного Суду, висловленій у постанові від 12 червня 2019 року у справі № 344/3627/16-ц (провадження № 61-21032св18).

Як убачається з матеріалів справи, ТОВ «Мегаінвест Сервіс» набуло право іпотекодержателя лише 27.08.2019 року, а через 10 днів 06.09.2019 року уклало договір купівлі-продажу квартири з ОСОБА_5 .

Колегія суддів апеляційного суду погоджується з позицією апелянта щодо того, що у разі переходу права вимоги за зобов`язанням до нового кредитора для боржника може зберігати силу направлена попереднім кредитором вимога про виконання боргових зобов`язань та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі незадоволення такої вимоги. В той же час в даному випадку відповідачем не було належним чином доведено факту виконання вищезазначеного обов`язку попереднім кредитором з огляну на наведену процедуру її виконання. Відповідних доказів дотримання банком вищевказаної процедури та отримання його вимоги боржником матеріали справи не містять.

Таким чином, колегія суддів зазначає, що позивач не дотримався вимог вказаного Закону про належне надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

На підставі наведеного, колегія суддів апеляційного суду вважає, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку по суті справи.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення а судове рішення - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи, дав належну оцінку зібраним доказам, вірно послався на закон, що регулює спірні правовідносини, відтак дійшов законної та обґрунтованої позиції при вирішенні справи. Доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження при розгляді справи апеляційним судом. За таких умов підстави для скасування чи зміни ухвали суду першої інстанції при апеляційному розгляді відсутні.

Керуючись ст.ст. 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» залишити без задоволення.

Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 26 жовтня 2021 року в оскаржуваній частині залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий С.О. Журба

Судді Т.О. Писана

К.П. Приходько