Справа № 744/126/25
Провадження № 2/744/185/2025
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

08 травня 2025 року в місті Семенівка Чернігівської області Семенівський районний суд Чернігівської області в складі:

головуючого судді Гнипа О. І.,

при секретарі судового засідання Кекух А. А.,

розглянувши цивільну справу № 744/126/25 за позовом

представника позивача: Добровольської Олени Сергіївни

в інтересах

позивача: ОСОБА_1

до

відповідача: Семенівської міської ради Чернігівської області

про

вимоги позивача: визнання права приватної власності на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами,

за участі

третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: державного реєстратора прав на нерухоме майно Семенівської міської ради Чернігівської області Швидкої Галини Миколаївни,

у відкритому судовому засіданні, проведеному за участі представника позивача Добровольської О. С., позивача ОСОБА_1 , представника відповідача ОСОБА_2 , а також третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача, ОСОБА_3 , -

В С Т А Н О В И В :

За позовом сторона позивача просить визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , право приватної власності на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами, який розташований по АДРЕСА_1 .

В обґрунтування позовних вимог у позові зазначено про те, що вказаний вище будинок зазнав ушкодження внаслідок бойових дій та послідуючої пожежі, в якій, поряд з іншим, знищені й усі правовстановлюючі документи на будинок. Будинок був придбаний 05 січня 1993 року на підставі договору купівлі-продажу жилого будинку, укладеного між позивачем та колгоспом «Победа», який був зареєстрований в реєстрі за № 01 секретарем виконавчого комітету Миколаївської сільської ради народних депутатів Семенівського району Чернігівської області. Відповідно до договору колгосп «Победа» продав ОСОБА_1 недобудований житловий будинок з надвірними будівлями, зокрема, сараєм та погребом. Пунктом 3 наведеного договору визначено, що продаж вчинено за 4720 карбованців, які позивач внесла в касу колгоспу «Победа», приходний касовий ордер №1209 від 11.12.1922 року. Після придбання будинку, відповідно до рішення Миколаївської сільської ради Семенівського району Чернігівської області 14 сесії 5 скликання від 12 лютого 2009 року, позивачеві було передано у власність земельні ділянки загальною площею 0,4846 га за адресою: АДРЕСА_1 , в тому числі: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд 0,2282 га; для ведення особистого селянського господарства 0,2564 га. Відповідно до даних оформленого технічного паспорта від 19 вересня 2024 року будинок по АДРЕСА_1 має загальну площу 58,9 метрів квадратних та житлову площу 34,8 метрів квадратних. Позивач постійно мешкала і була зареєстрована в будинку, проте право власності на будинок по бюро технічної інвентаризації залишилося не зареєстрованим, але майно позивачем набувалося до введення в дію Державного реєстру речових прав, реєстру прав власності на нерухоме майно і тому відомостей про його в цих реєстрах немає. Намагаючись зареєструвати право власності на будинок, позивач по справі отримала від Державного реєстратора прав на нерухоме майно рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій від 11 жовтня 2024 року за № 75497817, так як була подана на реєстрацію не завірена копія договору купівлі-продажу недобудованого будинку й надані документи не дають змогу встановити набуття, зміну чи припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження. У зв`язку з руйнацією житла з-за бойових дій у позивача є необхідність подати дані щодо отримання відповідного відшкодуваннядля отримання компенсації, але для цього необхідно встановити дані, що пошкоджений об`єкт внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або у разі відсутності такого запису провести його реєстрацію. Однак здійснити реєстрацію права власності на будинок позивач не може здебільшого через те, що у неї відсутній оригінал документа, котрий підтверджує її право власності на пошкоджене житло.

Ухвалою суду про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду від 17 березня 2025 року судом була залучена в процесуальному статусі третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору державний реєстратор прав на нерухоме майно Семенівської міської ради Чернігівської області Швидка Галина Миколаївна.

У судовому засіданні позивач ОСОБА_1 позов підтримала повністю та пояснила по суті про ті ж обставини, про які зазначено в позовній заяві.

Представник позивача, адвокат Добровольська Олена Сергіївна, у судовому засіданні позов теж підтримала повністю та пояснила, що, оскільки станом час на надбання будинку законодавством не було передбачено реєстрацію будинку в сільській місцевості, то позовні вимоги можуть бути задоволені повністю.

Представник відповідача, начальник відділу комунального майна та правового забезпечення Семенівської міської ради Новгород-Сіверського району Чернігівської області Воробей Вікторія Сергіївна, у судовому засіданні позов визнала повністю та пояснила про те, що відповідач не убачає істотних перепон для визнання позовних вимог обґрунтованими.

Третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, державний реєстратор прав на нерухоме майно Семенівської міської ради Чернігівської області Швидка Галина Миколаївна, у судовому засіданні пояснила про те, що, на її переконання, позов за ситуації, що склалася у позивача, може бути задоволений.

Суд, вислухавши учасників справи, вивчивши матеріали цивільної справи, вважає за необхідне вирішити позов за наступних обставин.

Судом по справі з`ясовано, що позивачем заявлені позовні вимоги про визнання за нею права власності на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами, котрі розташовані за офіційно визначеною адресою: АДРЕСА_1 .

Вказаний будинок зазнав ушкоджень внаслідок бойових дій та подальшої пожежі, під час якої було знищено всі правовстановлюючі документи на нерухомість за позовом, що сторонами по справі не оспорюється.

З матеріалів справи вбачається, що будинок був придбаний позивачем 05 січня 1993 року на підставі договору купівлі-продажу, укладеного нею з колгоспом «Победа». Цей договір був зареєстрований в реєстрі за № 01 секретарем виконавчого комітету Миколаївської сільської ради народних депутатів Семенівського району Чернігівської області.

Згідно з договором, позивачеві було продано недобудований житловий будинок з надвірними будівлями (сараєм та погребом) за 4720 карбованців, які були внесені позивачем до каси колгоспу «Победа», що підтверджується даними приходного касового ордеру від 11.12.1992 року, відомості про котрий є в дослідженій у судовому засіданні копії згаданого договору.

Рішенням Миколаївської сільської ради Семенівського району Чернігівської області від 12 лютого 2009 року позивачеві було передано у власність земельні ділянки загальною площею 0,4846 га по АДРЕСА_1 , з них: 0,2282 га для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, та 0,2564 га для ведення особистого селянського господарства.

Станом на 19 вересня 2024 року будинок по АДРЕСА_1 мав загальну площу 58,9 кв. м. та житлову площу 34,8 кв. м.. Позивач постійно проживала та була зареєстрована у вказаному будинку.

Право власності на будинок раніше не було зареєстроване в бюро технічної інвентаризації, а також відсутні відомості про нього у чинних державних реєстрах щодо речових прав на нерухоме майно, оскільки майно набувалося до введення в дію цих реєстрів.

При спробі зареєструвати право власності, позивач отримала відмову державного реєстратора прав на нерухоме майно від 11 жовтня 2024 року (рішення № 75497817). Причиною відмови стала подача незасвідченої копії договору купівлі-продажу недобудованого будинку та висновок державного реєстратора переважно про те, що надані документи не дозволяють встановити набуття, зміну чи припинення речових прав на нерухоме майно.

Позивач у позові зазначає, що через руйнацію житла внаслідок бойових дій, їй необхідно подати документи для отримання певної компенсації, для чого потрібно, щоб пошкоджений об`єкт був внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або, у разі відсутності такого запису, слід провести його реєстрацію. Втім, через відсутність оригіналу правовстановлюючого документа, здійснити таку реєстрацію неможливо.

Такі обставини доводяться як даними позовної заяви (подана через підсистему «Електронний суд» ЄСІТС, роздруківка на а. с. 2 5) з уточнюючими даними усних пояснень вказаних вище учасників справи у судовому засіданні, так і сукупністю відомостей доданих до позову копій документів, а саме:

копії паспорта позивача із зазначенням даних про її особу (а. с. 7);

копії довідки щодо позивача від 08.03.2023 про взяття на обік внутрішньо переміщеної особи із зазначенням відомостей про зареєстроване місце проживання позивача по АДРЕСА_1 (а. с. 9);

копії договору купівлі-продажу жилого будинку (недобудованого) від 05 січня 1993 року, укладеного між позивачем та правлінням колгоспу «Победа», який був зареєстрований в реєстрі за № 01 секретарем виконавчого комітету Миколаївської сільської ради народних депутатів Семенівського району Чернігівської області, за змістом якого позивачем був придбаний за 4720 карбованців житловий будинок з сараєм і погребом, який розташований в селі Залізний Міст Семенівського району Чернігівської області та належав до продажу правлінню колгоспу «Победа» на підставі обліку основних засобів колгоспу «Победа» за 1992 рік (а. с. 10);

копії рішення Миколаївської сільської ради Семенівського району Чернігівської області 14 сесії 5 скликання від 12 лютого 2009 року, за яким позивачеві було передано безоплатно у власність земельні ділянки загальною площею 0,4846 га за адресою: АДРЕСА_1 , в тому числі: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд 0,2282 га; для ведення особистого селянського господарства 0,2564 га (а. с. 11);

копії довідки старостинського округу № 6 сіл Миколаївка, Залізний Міст, Янжулівка та Покровське Семенівської міської ради Новгород-Сіверського району Чернігівської області згідно із якою ОСОБА_1 відповідно до запису погосподарської книги № 18-23/07 за 2021-2025 роки була зареєстрована та проживала в будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 (а. с. 12);

копії витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань щодо початку з 19 вересня 2024 року кримінального провадження з досудовим розслідуванням обставин, поряд з іншим, руйнації житла позивача (а. с. 13);

копії рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Семенівської міської ради Чернігівської області Швидкої Галини Миколаївни від 11 жовтня 2024 року, відповідно до якого позивачеві відмовлено у проведенні реєстраційних дій щодо її житла за її заявою через відсутність оригіналу правовстановлюючого документа та з-за того, що, на думку державного реєстратора, подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження, а саме: згідно договору купівлі-продажу у власність набувається недобудований житловий будинок (тип об`єкта «незавершене будівництво»), а на реєстрацію прав власності подається технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна «житловий будинок», що включає в себе процедуру ведення в експлуатацію та наявність присвоєного кадастрового номера земельній ділянці, на якій розташований об`єкт нерухомого майна (а. с. 14);

копії звіту про оцінку майна від 21 лютого 2025 року, згідно із яким вартість будинку та споруд, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , складає 41721 гривню 00 копійок (а. с. 15);

копії технічного паспорта 267, виготовленого КП «Новгород-Сіверське МБТІ» 19 вересня 2024 року, щодо будинку садибного типу з господарськими будівлями та спорудами, які знаходяться по АДРЕСА_1 (а. с. 16).

За приведених вище обставин суд убачає за потрібне позов задовольнити повністю з таких підстав.

Відповідно до положень ст. 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Ст. 392 Цивільного кодексу України передбачено, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

За змістом п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року № 1952-IV (із наступними змінами) державна реєстрація права власності на нерухоме майно є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів набуття, зміни або припинення прав на нерухоме майно.

Однак, сама по собі державна реєстрація не є підставою виникнення права власності, вона лише фіксує вже набуте право, за наявності інших юридичних фактів, існування яких передбачено законом.

У випадках, коли право власності виникло до запровадження системи державної реєстрації прав (до 01 січня 2013 року), воно визнається дійсним і за відсутності такої реєстрації, коли на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації, як це слідує з приписів п. 2 ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року № 1952-IV (із наступними змінами) та правових позицій, викладених у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17 (провадження № 14-188цс20), в якій Велика Палата Верховного Суду, серед іншого, аналізувала питання набуття права власності на нерухоме майно, придбане до 01 січня 2013 року, і дійшла висновку, що до спірних правовідносин, які виникли щодо придбаного до цієї дати нерухомого майна, застосовуються норми Цивільного кодексу України, чинні на момент виникнення правовідносин.

Важливо, що Цивільний кодекс Української РСР 1963 року, чинний станом на 05 січня 1993 року (до 01 січня 2013 року) не передбачав необхідність державної реєстрації права на нерухоме майно у відповідних реєстрах (зокрема, котре розташоване в сільській місцевості), як умову його виникнення, хоча вимагалася реєстрація самої угоди (договір купівлі-продажу жилого будинку згідно ч. 2 ст. 227 Цивільний кодекс Української РСР 1963 року підлягав реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів), що, як видно з відомостей вказаної вище копії договору, наданої суду, було дотримано, адже договір від 05.01.1993, укладений між позивачем та колгоспом «Победа», предметом котрого було майно, розташоване в населеному пункті, де немає нотаріуса, був зареєстрований секретарем виконавчого комітету Миколаївської сільської ради народних депутатів Семенівського району Чернігівської області.

Отже і дане рішення про визнання права власності саме по собі прямо не породжує право власності на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами, які знаходяться по АДРЕСА_1 , а в основному підтверджує законність його виникнення на основі чинного на час виникнення права власності договору купівлі-продажу, який позивачем згідно наявних у справі даних та доказів на цей час втрачено.

У даній справі позивач набула право власності на спірний будинок у 1993 році на підставі договору купівлі-продажу, тобто до набрання чинності Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року № 1952-IV та до створення відповідних реєстрів у їх сучасному вигляді.

Факт укладення договору та оплати вартості будинку підтверджується копією договору та наведеними у договорі даними про приходний касовий ордер щодо сплати коштів позивачем.

Разом з тим, подальші заходи органу місцевого самоврядування щодо наділення правами власності на земельні ділянки під цим будинком задля його обслуговування, а також постійне проживання позивача у будинку, свідчать про правомірність її володіння та користування майном протягом тривалого часу.

Сама ж втрата правовстановлюючих документів внаслідок бойових дій та спричиненої ними пожежі є обставиною, яка не залежала від волі позивача та ускладнює реалізацію нею своїх прав, зокрема права на отримання компенсації за пошкоджене майно.

Відмова державного реєстратора у проведенні реєстраційних дій через відсутність оригіналу договору купівлі-продажу є формальною перешкодою, яку позивач не може усунути самостійно в позасудовому порядку.

Суд убачає за потрібне окремо зазначити, що приведена вище відмова державного реєстратора не може бути визначальним чинником для не задоволення даного позову, виходячи з наступного.

Сутність набуття позивачем права власності та подальшої трансформації об`єктів нерухомого майна у даній справі має такі особливості:

1)позивач набула право власності на недобудований житловий будинок у 1993 році на підставі договору купівлі-продажу, зареєстрованого відповідно до чинного на той час законодавства і цей факт є первинним і конститутивним для встановлення права власності на сам об`єкт нерухомості, хоч і в незавершеному стані;

2)те, що на момент подання заяви на державну реєстрацію об`єкт до цього мав стан житлового будинку (завершеного будівництвом), як зазначено в технічному паспорті від 19 вересня 2024 року, є результатом реалізації позивачем своїх прав власника щодо добудови та покращення належного їй майна: право власності на об`єкт (яке повноцінно виникло за діючим на той час законодавством після реєстрації договору купівлі-продажу секретарем виконкому сільради) при цьому не припинилося і не змінилося через його добудову, а змінилися лише окремі технічні характеристики самого об`єкта;

3)реєстратор фактично ототожнює первинне набуття права на об`єкт незавершеного будівництва із процедурою реєстрації права на новостворений об`єкт, що стосовно випадку, котрий аналізується, не у повній мірі є коректним, адже йдеться про реєстрацію права на об`єкт, який вже перебував у власності, хоча й змінив свої технічні характеристики внаслідок добудови власником.

Щодо процедури введення в експлуатацію:

1)вимога стосовно наявності документів про введення об`єкта в експлуатацію застосовується до новостворених об`єктів або об`єктів, що пройшли реконструкцію, котра потребує такого введення відповідно до сучасного законодавства;

2)втім, будинок був придбаний у 1993 році, і його добудова могла відбуватися протягом тривалого часу, в тому числі в періоди, коли процедури введення в експлуатацію для індивідуальних житлових будинків садибного типу, особливо в сільській місцевості, були значно спрощені або відмінні від сучасних;

3)факт постійного проживання позивача в будинку, її реєстрації там, а також подальше виділення у власність позивачеві органом місцевого самоврядування земельних ділянок у 2009 році саме «для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд» свідчить про фактичне визнання існування та функціонування будинку як житлового з боку органів місцевого самоврядування;

4)державний реєстратор не повинен автоматично поширювати сучасні вимоги законодавства щодо введення в експлуатацію на правовідносини, що стосуються об`єкта, основні конструктивні елементи якого були зведені та право на який було набуто значно раніше, без урахування темпорального контексту та полегшених процедур, що діяли на той час.

Щодо кадастрових номерів земельних ділянок:

1)наявність чи відсутність кадастрового номера у земельної ділянки на момент придбання недобудованого будинку у 1993 році не може бути перешкодою для визнання права власності на сам будинок, оскільки система кадастрового обліку земельних ділянок у її сучасному вигляді тоді ще не функціонувала повною мірою;

2)рішенням Миколаївської сільської ради Семенівського району Чернігівської області від 12 лютого 2009 року позивачеві було передано у власність земельні ділянки, в тому числі для обслуговування житлового будинку, і це рішення є підставою для подальшого оформлення прав на землю; якщо ж кадастровий номер внаслідок довготривалих процедур не присвоєно, то це є питанням, що стосується земельної ділянки, а не правомірності набуття у власність самого будинку у 1993 році та його подальшої добудови.

Таким чином, підстава для відмови «подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження» у даному випадку трактується реєстратором надто формально.

Договір купівлі-продажу недобудованого будинку 1993 року якраз і є тим документом, що встановлює набуття позивачем права власності на первинний об`єкт. Технічний паспорт від 2024 року описує стан цього ж об`єкта після його добудови власником. Сукупність цих документів, разом із рішенням про надання землі у власність та іншими доказами (даними приведених вище копій довідок щодо реєстрації місця проживання позивача і відомостей присутності будинку в книгах погосподарського обліку за даними старостинського округу №6 Семенівської міської ради Новгород-Сіверського району Чернігівської області), дає змогу встановити безперервність права власності позивача від моменту придбання недобудови до нещодавнього стану завершеного будинку.

В такому випадку реєстратор мала б оцінити сукупність поданих документів та обставин, а не обмежуватися номінальною невідповідністю типу об`єкта в договорі 1993 року та технічному паспорті 2024 року, не враховуючи закономірність процесу завершення будівництва будинку, право на яке вже виникло, власником.

З огляду на викладене, а також на те, що позов відповідачем визнається повністю, суд переконаний, що стороною позивача надано достатньо доказів на підтвердження факту законного набуття нею права власності на спірний будинок.

Оскільки право власності позивача виникло на законних підставах до запровадження чинної системи державної реєстрації, а оригінали правовстановлюючих документів втрачено через обставини непереборної сили і у справі є дані про тривале проживання і законне володіння позивачем майном, а спір про невідповідність добудов між сторонами у справі не піднімається, по справі наявні всі підстави для визнання за позивачем права власності на будинок з господарськими будівлями та спорудами у судовому порядку.

Таке визнання є способом захисту порушеного права позивача та необхідне для подальшої належної реєстрації права приватної власності позивача відповідним державним реєстратором.

Керуючись ст. ст. 4, 12, 13, 263-265, 268 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-

В И Р І Ш И В :

Позов представника позивача ОСОБА_4 в інтересах позивача ОСОБА_1 до Семенівської міської ради Чернігівської області про визнання права приватної власності на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача державний реєстратор прав на нерухоме майно Семенівської міської ради Чернігівської області Швидка Галина Миколаївна, задовольнити повністю з усіх заявлених вимог.

Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , право приватної власності на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами, який розташований по АДРЕСА_1 в цілому.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене шляхом подачі в тридцятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги безпосередньо до Чернігівського апеляційного суду.

Учасники справи:

Позивач: ОСОБА_1 , адреса проживання згідно даних позову: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .

Відповідач: Семенівська міська рада Чернігівської області, місцезнаходження: вулиця Героїв України, будинок 6, місто Семенівка Чернігівської області, 15400, .

Третя особа: ОСОБА_3 , місце перебування: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків не відомий.

Дата складання повного рішення 16.05.2025.

Суддя: О. І. Гнип