КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/824/9679/2025 Доповідач: Шебуєва В.А.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 травня 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:

судді-доповідача Шебуєвої В.А.,

суддів Кафідової О.В., Оніщука М.І.,

секретар Тіткова І.Ю.,

розглянувши апеляційні скарги Варицького Євгена Васильовича, який діє від імені та в інтересах Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 19 лютого 2025 року та додаткове рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 17 березня 2025 року в справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», третя особа: ОСОБА_2 , про розірвання попереднього договору та стягнення коштів,-

в с т а н о в и в:

У вересні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (далі - ПрАТ «ХК «Київміськбуд»), третя особа: ОСОБА_2 , про розірвання попереднього договору та стягнення коштів. Зазначав, що 23 березня 2021 року між ним та ПрАТ «ХК «Київміськбуд» був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Л.Г. Згідно п.1.1договору вони зобов`язалися в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим договором, укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 черга будівництва в об`єкті: «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об`єктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 ». Відповідно до п. 1.2 договору сторони зобов`язалися укласти основний договір протягом 6 календарних місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно, та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4 та п. 1.5 цього договору. На виконання п. 1.4 та 1.5 попереднього договору він сплатив на користь ПрАТ «ХК «Київміськбуд» вартість майна у розмірі, визначеному п.2.2 договору, а саме 1 280 735,55 грн., що підтверджується банківською квитанцією від 29 березня 2021 року та виданою ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на виконання п. 3.1.2 договору довідкою від 27 березня 2023 року №365. Тобто, він виконав свої зобов`язання за попереднім договором. На офіційному веб-ресурсі ПрАТ «ХК «Київміськбуд» була розміщена інформація, що планована дата здачі житлового будинку в експлуатацію - 30 листопада 2023 року. В той же час на день звернення з даним позовом поштова адреса будинку не присвоєна та очевидно, що будинок в експлуатацію не зданий. Відповідно до п. 4.8 попереднього договору визначено, що до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитись від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. В такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором. Жодний інший пункт договору не містить положень, які б передбачали право майбутнього продавця відмовитись від укладення договору про розірвання у разі надходження відповідної вимоги від майбутнього покупця. Листом від 26 червня 2024 року він повідомив ПрАТ «ХК «Київміськбуд» про відмову від договору шляхом його розірвання. Листом від 29 липня 2024 року ПрАТ «ХК «Київміськбуд» повідомило, що не відмовляється від своїх зобов`язань за вищезазначеним попереднім договором та не приймає пропозицію про його розірвання. ПрАТ «ХК «Київміськбуд» повідомило, що наразі відновлення будівництва неможливе без вирішення питання фінансування, чим констатувало, що термін поновлення будівництва, а тим більше термін здачі будинку в експлуатацію не має будь-якого часового вираження, що фактично відсуває на невизначений час момент укладення основного договору. У разі задоволення позовної заяви про розірвання попереднього договору правова підстава для набуття та утримання ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошових коштів у розмірі 1 280 735,55 грн. відпаде, а отже вказана сума підлягає стягненню з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на підставі ст. 1212 ЦК України.

ОСОБА_1 просив розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 23 березня 2021 року, укладений між ним і ПрАТ «ХК «Київміськбуд», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашевич Л.Г. та зареєстрований в реєстрі за №365; стягнути з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на його користь сплачені на виконання умов попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23 березня 2021 року грошові кошти у сумі 1 280 735,55 грн.

Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 19 лютого 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено. Розірвано Попередній договір купівлі-продажу квартири від 23 березня 2021 року, укладений між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашевич Л.Г. та зареєстрований в реєстрі за №365. Стягнуто з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 сплачені на виконання умов Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23 березня 2021 року грошові кошти у сумі 1 280 735,55 грн. Стягнуто з ПрАТ «ХК «Київміськбуд»на користь держави судовий збір у розмірі 14 018,56 грн.

Додатковим рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 17 березня 2025 року стягнуто з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 30 000,00 грн.

В апеляційній скарзі представник ПрАТ «ХК «Київміськбуд» просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове про відмову в позові ОСОБА_1 . Посилається на порушення норм матеріального і процесуального права. Звертає увагу на те, що п. 4.8. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23 березня 2021 року передбачає, що до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. Фактично позивач прийняв рішення в односторонньому порядку розірвати договір, що суперечить як нормам ЦК України та умовам договору. Позивач не довів належними та допустимими доказами, що ПрАТ «ХК «Київміськбуд» необґрунтовано ухиляється від укладення основного договору купівлі-продажу квартири. В попередньому договорі купівлі-продажу квартири відсутня інформація щодо строку введення в експлуатацію об`єкта, компанія не повідомляла про зупинення своєї діяльності, натомість навіть зважаючи на ситуацію, яка склалася в країні, робить все можливе, щоб якомога швидше здійснювати повноцінно будівельні роботи на даному об`єкті будівництва та ввести даний комплекс в експлуатацію. Вважає, що у позивача були відсутні праві підстави для розірвання договору, в тому числі і для розірвання договору в односторонньому порядку шляхом звернення до суду.

Також представник ПрАТ «ХК «Київміськбуд» оскаржив додаткове рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 17 березня 2025 року. Просить відмовити у відшкодуванні витрат на правничу допомогу, посилаючись на порушення норм процесуального права. Наголошує на тому, що спір не є складним, не потребував багато витраченого часу, а тому заявлена до стягнення вартість витрат на правничу допомогу не відповідає критеріям реальності адвокатських витрат в нинішніх умовах війни країни та складності ведення господарської діяльності підприємств, тобто є завищеною.

Представник Цікаловського С.Р. подав відзив на апеляційні скарги представника ПрАТ «ХК «Київміськбуд». Просить апеляційні скарги залишити без задоволення, а рішення та додаткове рішення суду першої інстанції без змін.

В апеляційній інстанції представника ПрАТ «ХК «Київміськбуд» підтримав апеляційну скаргу та просить її задовольнити.

Представники позивача Цікаловського і третьої особи Полянської Т.А. просять відхилити подану апеляційну скаргу, а судові рішення суду залишити без змін, посилаючись на їхо законність та обґрунтованість.

Вислухавши пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення та додаткового рішення суду першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційних скарг.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 23 березня 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (далі - майбутній продавець) та ОСОБА_1 (далі - майбутній покупець) укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , ІV черга будівництва в об`єкті «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об`єктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 ».

Вказаний попередній договір купівлі-продажу квартири від 23 березня 2021 року був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Л.Г. та зареєстрований в реєстрі за № 365.

Пунктом 1.2. Попереднього договору визначено, що основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом шести календарних місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4. та 1.5. цього договору.

Майбутній покупець зобов`язаний сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у п. 2.2. цього договору, протягом п`яти банківських днів з дня укладення цього договору (п. 1.4. Попереднього договору).

Згідно з п. 2.2. Попереднього договору на дату підписання цього договору вартість майна складає 1 280 735,55 грн. без ПДВ, виходячи із вартості 1 кв. м. - 28 179,00 грн.

Пунктом 4.8. Попереднього договору визначено, що до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. В такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, кошти протягом 60-ти банківських днів з дня підписання договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором.

На виконання умов попереднього договору 29 березня 2021 року ОСОБА_1 перерахував на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1 280 735,55 грн., що підтверджується квитанцією від 29 березня 2021 року № ПН86969.

26 червня 2024 року ОСОБА_1 направив ПрАТ «ХК «Київміськбуд» лист-вимогу про розірвання вказаного попереднього договору та повернення сплачених ним коштів, який був залишений ПрАТ «ХК «Київміськбуд» без задоволення.

З`ясувавши обставини справи, дослідивши наявні у матеріалах справи докази, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .

Відповідно до положень ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до положень ст.ст. 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

Частиною 1 ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі..

При цьому ст.ст. 12, 81 ЦПК України визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Як було встановлено судом, відповідно до попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23 березня 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , сторони дійшли згоди укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , ІV черга будівництва в об`єкті «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об`єктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 . Станом на момент розгляду справи будинок, в якому запроектована квартира в експлуатацію не зданий, основний договір купівлі-продажу сторонами не укладено.

Пунктом 4.8. Попереднього договору визначено, що до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання.

Тобто, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 у попередньому договорі було передбачено можливість розірвання договору за ініціативою покупця.

Користуючись своїм правом, 26 червня 2024 року ОСОБА_1 направив ПрАТ «ХК «Київміськбуд» лист про відмову від договору шляхом його розірвання.

У відповідь на вказаний лист ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 29 липня 2024 року повідомило, що товариство не приймає пропозицію про розірвання попереднього договору та не відмовляється від своїх зобов`язань за вищезазначеним попереднім договором.

Висновки суду першої інстанції про наявність підстав для розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23 березня 2021 року, укладеного між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» і ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашевич Л.Г. , узгоджується із положеннями п. 4.8. попереднього договору.

Колегія суддів відхиляє посилання апелянта, що ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не ухиляється від укладення основного договору купівлі-продажу квартири та робить все можливе для завершення будівельних робіт та здачу будинку в експлуатацію, оскільки попереднім договором не обумовлено можливість ініціювання покупцем розірвання попереднього договору певними підставами.

Укладенням сторонами попереднього договору не передбачається можливості зобов`язання іншої сторони до укладення основного договору у примусовому порядку. Сторона попереднього договору зберігає за собою право на відмову від укладення основного договору.

Відповідно, висновки суду першої інстанції про наявність підстав для розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23 березня 2021 року, укладеного між ОСОБА_1 та ПрАТ «ХК «Київміськбуд», відповідають як положенням самого попереднього договору, так і вимогам ЦК України.

Суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що у зв`язку з розірванням попереднього договору у ПрАТ «ХК «Київміськбуд» відпали правові підстави для утримання сплачених позивачем коштів у сумі 1 280 735,55 грн., у зв`язку з чим він має право на їх стягнення із ОСОБА_1 .

При цьому суд першої інстанції обґрунтовано відхилив доводи представника ПрАТ «ХК «Київміськбуд» щодо необхідності відрахування із вказаної суми на його користь штрафу у розмірі 5%.

Відповідно до ч. 1 ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Частиною 1 ст. 611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Тлумачення вказаних норм свідчить, що по своїй суті неустойка є видом забезпечення виконання зобов`язання та правовим наслідком його порушення (мірою цивільно-правової відповідальності). Тому недопустимим є встановлення неустойки (штрафу чи пені) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 11 листопада 2020 року у справі № 591/3176/17, від 21 квітня 2021 року № 552/6997/19, від 01 вересня 2021 року у справі № 552/3453/19, від 24 листопада 2021 року у справі № 191/2617/19.

Колегія суддів також погоджується із висновками суду першої інстанції про наявність підстав для стягнення із ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 витрат на правничу допомогу у розмірі 30 000,00 грн.

У колегії суддів відсутні підстави для того, щоб вважати визначений судом розмір витрат на правничу допомогу не відповідає складності справи, обсягу наданих адвокатом Цікаловського С.Р. витрат на правничу допомогу, не відповіає вимогам розумності або справедливості.

Доводи апеляційних скарг не спростовують висновків суду першої інстанції.

Колегія суддів не вбачає порушень норм матеріального і процесуального права. Суд першої інстанції надав належну оцінку доказам, наявним у матеріалах справи.

Враховуючи викладене, апеляційні скарги підлягають залишенню без задоволення, а рішення та додаткове рішення суду першої інстанції - без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційні скарги Варицького Євгена Васильовича, який діє від імені та в інтересах Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», залишити без задоволення, а рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 19 лютого 2025 року та додаткове рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 17 березня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 16 травня 2025 року.

Суддя-доповідач Шебуєва В.А.

Судді Кафідова О.В.

Оніщук М.І.