Романівський районний суд Житомирської області
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

14 травня 2025 року селище Романів

Романівський районний суд Житомирської області в складі судді Ковальчука М.В., з участю секретаря судового засідання Багінської В.І., позивача ОСОБА_1 , представника позивача Григоришина М.П., представника відповідача Ковальчука В.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області про визнання незаконним та скасування рішення,-

В С Т А Н О В И В :

В лютому 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області, в якому просить визнати незаконним та скасувати рішення відповідача № 1119-34/22 від 07 грудня 2022 року «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель житлової та громадської забудови», а також визнати недійсною реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за цим органом місцевого самоврядування прав комунальної власності на земельні ділянки загальною площею 0,03 га, а саме 0,02 га з кадастровим номером :05:015:0358 та 0,01 га з кадастровим номером :05:015:0359, з цільовим призначенням земельні ділянки запасу (код КВЦПЗ 03.19), що за адресою: АДРЕСА_1 .

Позовні вимоги обґрунтовані посиланням на протиправність прийнятого рішення в зв`язку з порушенням порядку розробки технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель комунальної власності загальною площею 0,03 га житлової та громадської забудови з цільовим призначенням земельні ділянки запасу та не можливістю реалізації позивачем її земельних прав щодо цієї ж самої земельної ділянки. Необхідність пред`явлення позову позивачем також обґрунтовується її незгодою як власника квартири на мету проведення такої інвентаризації облаштування на цих земельних ділянках об`єктів роздрібної торгівлі та комерційних послуг, які знаходяться в безпосередній близькості від її нерухомого майна.

Заперечуючи проти заявлених позовних вимог, Романівською селищною радою Житомирського району Житомирської області подано до суду відзив, в якому, посилаючись на необґрунтованість позовних вимог, просить відмовити у задоволенні позову за безпідставністю.

Ухвалою Романівського районного суду Житомирської області від 19 березня 2024 року, залишеною без змін постановою Житомирського апеляційного суду від 23 вересня 2024 року, задоволено заяву ОСОБА_1 про забезпечення позову та заборонено Романівській селищній раді Житомирського району Житомирської області вчиняти певні дії, зокрема вчиняти будь-які цивільно-правові угоди стосовно земельних ділянок площею 0,02 га з кадастровим номером :05:015:0358 та площею 0,01 га з кадастровим номером :05:015:0359 з цільовим призначенням - земельні ділянки запасу (код КВЦПЗ 03.19), що за адресою: АДРЕСА_1 .

В судовому засіданні позивач та представник позивача позов підтримали з підстав, викладених в позовній заяві.

Представник відповідача щодо задоволення позову заперечив з підстав, викладених у відзиві, вказавши при цьому, що ОСОБА_1 був наданий дозвіл на виготовлення технічної документації на орієнтовну площу земельної ділянки, в розмірах визначених статтею 121 Земельного кодексу України (далі ЗК України), а не на площу 0,15 га, як зазначено у позовній заяві. Романівська селищна рада Житомирського району Житомирської області, виготовивши та затвердивши документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельних ділянок, реалізувала своє право щодо реєстрації за собою у відповідності до вимог земельного законодавства право комунальної власності на сформовані земельні ділянки, які в подальшому можуть бути надані будь-якій фізичній або юридичній особі у власність або користування за відповідним цільовим призначенням та використанням.

Допитаний свідок ОСОБА_2 показав, що при розробці технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації спірних земельних ділянок комунальної власності використовувались графічні матеріали із Генерального плану смт. Дзержинськ (1989 року), так і графічні матеріали із Генерального плану смт. Романів (2022 року). Документація із землеустрою відповідає вимогам та змісту статей 25 та 57 Закону України «Про землеустрій». Примірник документації після реєстрації земельних ділянок в Державному земельному кадастрі був переданий на затвердження до Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області відповідно до укладеного договору та у встановлені строки.

Також свідок дав пояснення, що гранична межа між багатоквартирним будинком та сформованими земельними ділянками становить не менше 5-6 метрів.

Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються відповідно до норм матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, заслухавши пояснення позивача та представників сторін, а також допитавши свідка, дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_2 та двокімнатної квартири АДРЕСА_3 . Вказані обставини підтверджуються відповідними договорами купівлі-продажу квартир та витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

04 серпня 2021 року ОСОБА_1 звернулася до Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області із заявою, в якій просила надати дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки загальною площею 0,15 га за рахунок категорії земель житлової та громадської забудови комунальної власності, яка розташована у межах смт. Романів (нині селище Романів), з врахуванням викопіювання з індексно-кадастрової карти території Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області.

Згідно з даними витягу з рішення Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області «Про розгляд заяви ОСОБА_1 » від 29 жовтня 2021 року № 683-15/21, на підставі заяви ОСОБА_1 , яка є власником двох квартир в багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 , з врахуванням надання згоди частини співвласників житлового будинку, надано дозвіл громадянам, співвласникам житлового будинку, на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) в АДРЕСА_1 , з метою передачі у власність.

Рішенням Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області «Про надання дозволу на розроблення проєкту землеустою щодо відведення земельної ділянки» від 12 серпня 2022 року № 1008-29/22 надано дозвіл виконавчому комітету Романівської селищної ради на розроблення проєкту землеустою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,01 га за рахунок категорії земель житлової та громадської забудови, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

На підставі договору № 124/22/РМ від 28 вересня 2022 року, укладеного між Романівською селищною радою Житомирського району Житомирської області та фізичною-особою підприємцем ОСОБА_2 було розроблено технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земель загальною площею 0,03 га житлової та громадської забудови комунальної власності з цільовим призначенням земельні ділянки запасу (код КВЦПЗ 03.19 земельні ділянки, які не надані у власніть або користування громадянам чи юридичним особам), що за адресою: АДРЕСА_1 .

У пояснювальній записці до проекту землеустрою щодо інвентаризації земель загальною площею 0,03 га зазначено, що об`єктом землеустрою є землі житлової та громадської забудови комунальної власності в межах населеного пункту АДРЕСА_1 , категорія земель за основним цільовим призначенням - житлової та громадської забудови (код 200), цільове призначення - земельні ділянки запасу (земельні ділянки, які не надані у власніть або користування громадянам чи юридичним особам), шифр згідно класифікатора видів цільового призначення земельних ділянок 03.19, склад угідь згідно класифікації видів земельних угідь (КВЗУ) малоповерхова забудова (0,03 га).

На підставі розробленої технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель на території Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області були сформовані земельні ділянки площею 0,02 га з кадастровим номером :05:015:0358 та площею 0,01 га з кадастровим номером :05:015:0359, з цільовим призначенням земельні ділянки запасу (код КВЦПЗ 03.19).

Відповідно до листа Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області від 19 жовтня 2022 року, реалізація соціального проекту з облаштування малого ринку для здійснення роздрібної торгівлі (сучасної критої споруди з облаштованими торгівельними місцями) вирішуватиметься після проведення інвентаризації земельних ділянок площею 0,01 га та 0,02 га з цільовим призначенням землі запасу (земельні ділянки, які не надані у власніть або користування громадянам чи юридичним особам), що за адресою: АДРЕСА_1 , затвердження технічної документації із землеустрою щодо цих земельних ділянок та оформлення права комунальної власності.

Згідно з даними витягу з рішення Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель житлової та громадської забудови» від 07 грудня 2022 року № 1119-34/22, затверджено технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земель комунальної власності загальною площею 0,03 га житлової та громадської забудови комунальної власності з цільовим призначенням земельні ділянки запасу (код КВЦПЗ 03.19 земельні ділянки, які не надані у власніть або користування громадянам чи юридичним особам), що за адресою: АДРЕСА_1 , та прийнято рішення про реєстрацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за Романівською селищною радою Житомирського району Житомирської області право комунальної власності на земельні ділянки загальною площею 0,03 га, з них 0,02 га з кадастровим номером :05:015:0358 та 0,01 га з кадастровим номером :05:015:0359, з цільовим призначенням земельні ділянки запасу (код КВЦПЗ 03.19), що за адресою: АДРЕСА_1 .

Листом Житомирської філії державного підприємства «Науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» від 06 грудня 2023 року відмовлено ОСОБА_1 у розробці технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), дозвіл на який надано рішенням Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області від 29 жовтня 2021 року № 683-15/21, оскільки в тих межах та за тією ж адресою рішенням Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області від 07 грудня 2022 року № 1119-34/22 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земель комунальної власності загальною площею 0,03 га та зареєстровано за Романівською селищною радою Житомирського району Житомирської області право комунальної власності на земельні ділянки площею 0,02 га з кадастровим номером :05:015:0358 та площею 0,01 га з кадастровим номером :05:015:0359, з цільовим призначенням земельні ділянки запасу.

За змістом статей 15 і 16 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту.

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Згідно із частиною першою статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної та комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

За змістом частин першої, другої статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності, зокрема, на рухоме і нерухоме майно, житловий фонд, нежитлові приміщення, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності. Підставою для набуття права комунальної власності є передача майна територіальним громадам безоплатно державою, іншими суб`єктами права власності, а також майнових прав, створення, придбання майна органами місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом.

Згідно з частиною п`ятою статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом (частина восьма статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Відповідно до пункту 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції пленарних засідань сільських, селищних, міських рад віднесено вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Згідно статті 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», до делегованих повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать, зокрема: реєстрація суб`єктів права власності на землю; реєстрація права користування землею і договорів на оренду землі; видача документів, що посвідчують право власності і право користування землею; координація діяльності місцевих органів земельних ресурсів; вирішення земельних спорів у порядку, встановленому законом.

Відповідно до статті 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.

Положеннями частини першої статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна; співвласники багатоквартирного будинку (далі - співвласники) - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

За змістом статті 12 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Об`єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об`єднання.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління, урегульовано Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

За визначенням термінів, наведеним у статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», прибудинкова територія - це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (пункт 4); спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (пункт 6).

У частині другій статті 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Згідно з частиною першою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків) та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України (частина перша статті 1 Закону «Про приватизацію»). Користування закріпленою за приватизованим будинком прибудинковою територією здійснюється в порядку і на умовах, передбачених ЗК України (частина п`ята статті 10 Закону «Про приватизацію»).

Положеннями частини другої статті 382 ЦК України визначено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Відповідно до статті 42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками (частина перша). Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України (частина друга).

Із аналізу цільового призначення земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, та норм статті 42 ЗК України вбачається, що в разі приватизації громадянами квартир у такому будинку земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об`єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». У такому разі земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання. Тобто стаття 42 ЗК України не передбачає можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини (постанова Верховного Суду від 18 березня 2019 року в справі № 263/68/17 та від 25 травня 2022 року в справі № 344/12943/15).

Верховний Суд у постановах від 21 липня 2020 року в справі № 922/3461/17 та від 18 вересня 2024 року в справі № 910/14564/23 звертає увагу на те, що будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку на підставі закону, у зв`язку з чим у разі створення ОСББ від нього не вимагається визнання та доведення права на наведені об`єкти. При цьому багатоквартирні будинки та належні до них господарські будівлі, споруди і приміщення є нерозривно пов`язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені.

Верховний Суд у постановах від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 січня 2020 року у справі № 461/4181/18 зазначив, що спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

У постанові Верховного Суду від 05 листопада 2020 року в справі № 766/8919/18 зазначено, що сам собою факт, що земельну ділянку не передано у власність чи в користування співвласникам багатоквартирного будинку у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, не змінює правового статусу цієї земельної ділянки як прибудинкової території та не дає право використовувати її без згоди співвласників будинку.

Отже, на підставі приписів пункту 6 статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», статті 382 ЦК України, статті 42 ЗК України виключне право на отримання у власність чи постійне користування земельної ділянки комунальної власності, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, належить співвласникам багатоквартирного будинку.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2024 року у справі № 757/13549/16-ц (провадження № 61-12973св23) вказано: «виникнення прав на земельну ділянку у власника квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку пов`язане із набуттям у власність самої квартири або нежитлового приміщення, земельна ділянка при цьому не виступає самостійним об`єктом правочину, пов`язаного із переходом права власності на квартир у або нежитлове приміщення. Отже, сама по собі відсутність реєстрації за власником квартири або нежитлового приміщення багатоквартирного будинку права власності на земельну ділянку не позбавляє його права на захист своїх прав на володіння та користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія».

Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 № 76, зареєстрованими в Міністерстві юстиції України 25.08.2005 за № 927/11207, визначено, що прибудинкова територія територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.

У відповідності до ЗК України прибудинкові території багатоквартирних будинків відносяться до земель житлової та громадської забудови.

Земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування, належать до земель житлової та громадської забудови. Використання цих земель здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови (стаття 38 Земельного кодексу України).

Суб`єктами права власності на прибудинкову територію можуть бути: територіальні громади на землі комунальної власності; держава на землі державної власності; об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

У відповідності до статті 88 ЗК України, володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а в разі недосягнення згоди у судовому порядку.

Договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально.

У разі, якщо в багатоквартирному будинку приватизована частина квартир, суб`єктами договору є власники приватизованих квартир та власник прибудинкової території. Якщо в багатоквартирному будинку приватизовані всі квартири, то договір про спільну часткову власність на земельну ділянку має укладатись між співвласниками багатоквартирного будинку.

Крім того, у багатоквартирному будинку, в якому створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, функції такого договору може виконувати статут об`єднання, який має містити умови утримання та правила використання власниками членами об`єднання прибудинкової території. А всі інші співвласники мають укладати договори з об`єднанням про порядок користування прибудинковою територією та її утримання.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.

Прибудинкова територія може перебувати у власності, у постійному або тимчасовому користуванні певних суб`єктів. Погодження документації прибудинкової території може здійснюватись у порядку, визначеному органом місцевого самоврядування.

Згідно з пунктом «г» частини другої статті 89 ЗК України у спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки співвласників багатоквартирного будинку.

Відповідно до статті 152 ЗК України, держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

У разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним (частина перша статті 155 ЗК України).

Відповідно до статті 55 Конституції України, кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Обов`язковою умовою надання правового захисту судом є наявність відповідного порушення суб`єктом владних повноважень прав, свобод або інтересів особи на момент її звернення до суду. Порушення має бути реальним, стосуватися (зачіпати) зазвичай індивідуально виражені права чи інтереси особи, яка стверджує про їх порушення.

Неодмінним елементом правовідносин є їх зміст, тобто суб`єктивне право особи та її юридичний обов`язок. Відтак судовому захисту підлягає суб`єктивне право особи, яке порушується у конкретних правовідносинах.

У Рішенні від 01 грудня 2004 року № 18-рп/2004 Конституційний Суд України розтлумачив, що поняття «охоронюваний законом інтерес» треба розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.

Отже, охоронюваний законом інтерес полягає у прагненні особи набути певні матеріальні або нематеріальні блага з метою задоволення певних потреб, якщо такі прагнення є абстрактними, тобто випливають із певного суб`єктивного права у конкретних правовідносинах. Тому порушення охоронюваного законом інтересу, яке дає підстави для звернення особи за судовим захистом, є створенням об`єктивних перешкод на шляху до здобуття відповідного матеріального та/або нематеріального блага.

Згідно з пунктом 10 частини другої статті 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Відповідно до частини першої статті 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Аналіз наведених положень дає підстави для висновку, що в разі звернення з вимогами про визнання незаконним та скасування, зокрема, правового акта індивідуальної дії, виданого органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, встановленню та доведенню підлягають як обставини того, що оскаржуваний акт суперечить актам цивільного законодавства (не відповідає законові), так і обставини, що цей акт порушує цивільні права або інтереси особи, яка звернулась із відповідними позовними вимогами, або кого вона представляє, а метою захисту є відповідні наслідки у вигляді відновлення порушеного права чи охоронюваного інтересу.

Правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 14.06.2022 у справі №903/1173/15, від 09.11.2021 у справі №906/1388/20, від 26.08.2021 у справі №924/949/20, від 23.10.2018 у справі №903/857/18, від 20.08.2019 у справі №911/714/18, від 13.10.2020 у справі №911/1413/19.

Отже, підставами для визнання недійсним (незаконним) акта (рішення) є невідповідність його вимогам законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, і водночас порушення у зв`язку з його прийняттям прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі.

Норми процесуального права визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Реалізації права на позов передує порушення, невизнання чи оспорення права.

При вирішенні спору суд повинен з`ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб.

Отже, суд першочергово перевіряє, чи були порушені права позивача, яким способом вони мають бути поновлені.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення.

Відповідно до статті 81 Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК України), кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування (частини друга, четверта статті 77 ЦПК України).

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються зокрема висновком експерта (частина перша, пункт 2 частина друга статті 76 ЦПК України).

Частиною другою статті 78 ЦПК України встановлено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Письмові докази подаються в оригіналі або в належним чином засвідченій копії, якщо інше не передбачено цим Кодексом (частина друга статті 95 ЦПК України).

Відповідно до статті 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі №129/1033/13-ц).

Звертаючись до суду з даним позовом, ОСОБА_1 посилається на те, що оскаржуване рішення Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області є незаконним та таким, що порушує її права як співвласника багатоквартирного житлового будинку на безоплатну передачу у спільну власність земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, оскільки надання дозволу на розробку проекту землеустрою двом окремих особам (співвласникам багатоквартирного житлового будинку та виконавчому комітету Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області) щодо однієї і тієї ж земельної ділянки є таким, що суперечить вимогам землеустрою, та сприяє позбавленню одного з них можливості розпочати відповідно до вимог чинного законодавства процедуру отримання у власність земельної ділянки. Підставою для визнання недійсним рішення також є невідповідність його вимогам законодавства у зв`язку з порушенням порядку розробки технічної документації із землеустрою та зміни цільового призначення земельних ділянок.

Зі змісту наведених норм законодавства випливає, що у контексті спірних правовідносин позивач на обґрунтування своїх вимог має конкретно зазначити, які саме його права порушені внаслідок прийняття спірного рішення.

В позовній заяві та під час судового розгляду позивачем та представником позивача не наведено, в чому саме полягало порушення безпосередньо прав та інтересів позивача при постановленні Романівською селищною радою оскаржуваного рішення, а також не надано докази, що орган місцевого самоврядування, ухваливши оскаржуване рішення, перешкодив у реалізації її суб`єктивних інтересів як мешканки селища Романів.

Водночас, судом встановлено та не заперечувалося представниками сторін, що будинок АДРЕСА_1 є багатоквартирним.

Доказів, що вказаний будинок перебуває на балансі будь-яких підприємств, установ і організацій, які здійснюють управляння цим будинком, а також доказів створення співвласниками багатоквартирного житлового будинку об`єднання співвласників, матеріали справи не містять.

Земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, належить до земель запасу комунальної власності житлової та громадської забудови. Відповідна землевпорядна документація щодо визначення розмірів і конфігурації цієї ділянки не розроблялась, державна реєстрація прав на неї не здійснювалась. Допустимих і належних доказів на підтвердження площі та меж прибудинкової території цього будинку, матеріали справи також не містять.

З наявних у справі доказів та графічних матеріалів суд вбачає лише фактичне розташування земельної ділянки через розташування на ній нерухомого майна та фактично позбавлений можливості встановити місце розташування меж земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також прибудинкової території цього будинку, оскільки така ділянка не виділена в натурі, не сформована та не визначена на місцевості.

До суду із позовом звернулася ОСОБА_1 , яка є власником квартири АДРЕСА_2 та квартири АДРЕСА_4 . Інші співвласники цього багатоквартирного будинку, до суду не звернулися.

За заявою ОСОБА_1 та за згодою частини співвласників вищевказаного багатоквартирного будинку, Романівською селищною радою Житомирського району Житомирської області було надано дозвіл громадянам, співвласникам житлового будинку, на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) по АДРЕСА_1 .

Суд зауважує, що виключне право на отримання у власність чи постійне користування земельної ділянки комунальної власності, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок належить співвласникам багатоквартирного будинку, нормами земельного законодавства не передбачено можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини.

Разом з цим, надаючи виконавчому комітету Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельних ділянок житлової та громадської забудови загальною площею 0,03 га, розташованої по АДРЕСА_1 , та затверджуючи вказану технічну документацію, Романівська селищна рада Житомирського району Житомирської області не встановила перешкод дня вчинення таких дій щодо розпорядження землями комунальної власності.

Відповідно до статті 35 Закону України «Про землеустрій», інвентаризація земель проводиться з метою встановлення місця розташування об`єктів землеустрою, їхніх меж, розмірів, правового статусу, виявлення земель, що не використовуються, використовуються нераціонально або не за цільовим призначенням, виявлення і консервації деградованих сільськогосподарських угідь і забруднених земель, встановлення кількісних та якісних характеристик земель, необхідних для ведення державного земельного кадастру, здійснення державного контролю за використанням та охороною земель і прийняття на їх основі відповідних рішень органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування.

За змістом пунктів 5, 6 та 8 Порядку проведення інвентаризації земель, затвердженого розпорядженням Кабінетом Міністрів України № 513 від 23 травня 2012 року (чинним на час прийняття оскаржуваного рішення), об`єктами державної інвентаризації земель та земельних ділянок є несформовані земельні ділянки та земельні ділянки, відомості про які відсутні у Державному земельному кадастрі. Інвентаризація земель проводиться в межах адміністративно-територіальних одиниць, територій, межі яких визначені проектами формування територій і встановлення меж сільських, селищних рад, масивів земель сільськогосподарського призначення, окремих земельних ділянок, сукупності земельних ділянок (частин земельних ділянок) сільськогосподарського призначення, гідротехнічна меліорація яких може забезпечуватися меліоративною мережею (меліоративними мережами) організації водокористувачів. Підставою для проведення інвентаризації земель є рішення власників (розпорядників) земельних ділянок або рішення сільських, селищних, міських рад.

Згідно пункту 7 Прикінцевих та Перехідних положень Закону України «Про державний земельний кадастр» до державної реєстрації права державної чи комунальної власності на земельні ділянки формування земельних ділянок за рахунок земель державної та комунальної власності, визначення їх угідь, а також встановлення їх цільового призначення може здійснюватися на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель.

Відповідно до статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій - сьомій статті 79-1 ЗК України) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок.

Технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель розробляється за рішенням власників (розпорядників) земельних ділянок або за рішенням сільських, селищних, міських рад відповідно до статті 57 Закону України Про землеустрій.

Романівська селищна рада Житомирського району Житомирської області, як розпорядник земель комунальної власності, в межах законодавства провела інвентаризацію земель з метою формування земельних ділянок, визначення їх меж, розмірів та внесення відомостей про земельні ділянки до Державного земельного кадастру.

Приймаючи оскаржуване рішення Романівською селищною радою Житомирського району Житомирської області не було здійснено зміни цільового призначення сформованих земельних ділянок. До проведення інвентаризації та після прийняття спірного рішення сформовані земельні ділянки обліковувались в адміністративних межах Романівської селищної ради, в межах населеного пункту селище Романів, як земельні ділянки запасу (земельні ділянки, які не надані у власніть або користування громадянам чи юридичним особам) (категорія земель за основним цільовим призначенням - житлової та громадської забудови).

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18) та інших звернуто увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є правомірним та ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Принцип пропорційності тісно пов`язаний із принципом верховенства права: принцип верховенства права є фундаментом, на якому базується принцип пропорційності, натомість принцип пропорційності є умовою реалізації принципу верховенства права і водночас його необхідним наслідком. Судова практика Європейського суду з прав людини розглядає принцип пропорційності як невід`ємну складову та інструмент верховенства права, зокрема й у питаннях захисту права власності.

Дотримання принципу пропорційності передбачає, що втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, все одно буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано розумної пропорційності між втручанням у право особи та інтересами суспільства. Ужиті державою заходи мають бути ефективними з точки зору розв`язання проблеми суспільства, і водночас пропорційними щодо прав приватних осіб. Оцінюючи пропорційність, слід визначити, чи можливо досягти легітимної мети за допомогою заходів, які були б менш обтяжливими для прав і свобод заінтересованої особи, оскільки обмеження не повинні бути надмірними або такими, що є більшими, ніж необхідно для реалізації поставленої мети.

Принцип пропорційності полягає в оцінці справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням у право людини на мирне володіння майном, й інтересами особи, яка зазначає негативних наслідків від цього втручання. Пошук такого балансу не означає обов`язкового досягнення соціальної справедливості у кожній конкретній справі, а передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між легітимною метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа внаслідок втручання в її право несе надмірний тягар. Оцінюючи пропорційність, потрібно визначити, чи можливо досягти легітимної мети за допомогою заходів, які були би менш обтяжливими для прав і свобод цієї особи, оскільки обмеження її прав не повинні бути надмірними або такими, що є більшими, ніж необхідно для досягнення такої мети.

За вказаних обставин суд вважає, що підстави для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 відсутні, оскільки позивач не довела порушення її прав чи законних інтересів у спірних правовідносинах.

На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 10-13, 141, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову ОСОБА_1 (адреса місця проживання: АДРЕСА_5 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) до Романівської селищної ради Житомирського району Житомирської області (адреса місцязнаходження: вул. Сергія Лялевича, 2 селище Романів Житомирський район Житомирська область, ідентифікаційний код в ) відмовити.

Скасувати заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Романівського районного суду Житомирської області від 19 березня 2024 року у вигляді заборони Романівській селищній раді Житомирського району Житомирської області вчиняти певні дії, зокрема вчиняти будь-які цивільно-правові угоди стосовно земельних ділянок площею 0,02 га з кадастровим номером :05:015:0358 та площею 0,01 га з кадастровим номером :05:015:0359 з цільовим призначенням - земельні ділянки запасу (код КВЦПЗ 03.19), що за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішення може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду в порядку передбаченому підпунктом 15.5 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Тридцятиденний строк на оскарження даного судового рішення слід обчислювати з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 22 травня 2025 року.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя М.В. Ковальчук