Справа № 729/1753/24
Р І Ш Е Н Н Я

І м е н е м У к р а ї н и

18 грудня 2025 р. Бобровицький районний суд Чернігівської області в складі:

головуючого судді Демченко Л.М.,

за участю секретарів Величко К.Р., Ященко Л.В.,

Шолудько Ю.М., Шлапак Н.А.,

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ФГ" Дорошенко-Агро" Левченка Г.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Бобровиця цивільну справу за позовом приватного підприємства «Агропрогрес» до ОСОБА_2 , Фермерського господарства «Дорошенко-Агро», Макіївської сільської ради Ніжинського району Чернігівської області, третя особа Бобровицька міська рада Ніжинського району Чернігівської області про скасування рішення про припинення іншого речового права, визнання недійсними договорів оренди землі та визнання прав оренди,

У С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду із позовом до відповідачів про скасування рішення про припинення іншого речового права, визнання недійсними договорів оренди землі та визнання прав оренди. Позовні вимоги обґрунтовує тим, що між ПП «Агропрогрес» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого ОСОБА_2 передала в оренду строком на 20 років земельні ділянки загальною площею 5,96 га, що розташовані на території Горбачівської сільської ради Ніжинського ( Бобровицького) району: зокрема ріллю площею 4,8186 га, кадастровий номер :05:001:0296; пасовища площею 1,4444 га, кадастровий номер :05:001:1289. Даний договір датується 01 червня 2004 року, проте моментом укладення договору є 19 січня 2007 року-дата його реєстрації у Бобровицькому відділенні Чернігівської регіональної філії центру ДЗК, запис за № 02.

29 жовтня 2019 року вказані земельні ділянки були зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: ділянка з площею 4,8186 га номер запису про інше речове право ( право оренди) 33959283, строк дії права оренди - до 19 січня 2027 року з правом пролонгації; ділянка з площею 1,4444га - номер запису про інше речове право ( право оренди) 33959491, строк дії права оренди - до 19 січня 2027 року з правом пролонгації;

Впродовж всього строку дії оренди позивач належно виконував свої зобов`язання за договором сплачував орендну плату та використовував землю за цільовим призначенням.

01 липня 2024 року ОСОБА_2 звернулась до позивача з листом від 03.04.2024 в якому висловила небажання продовжувати орендні відносини та вимагала повернути вищезазначені земельні ділянки, посилаючись на те, що на її думку, строк дії договору оренди закінчився 01 червня 2024 року.

10 липня 2024 року позивач направив відповідь на вказаний вище лист в якому повідомив, що строк дії договору оренди закінчиться 19 січня 2027 року, так як державна реєстрація договору укладеного на 20 років закінчиться 19 січня 2027 року і орендар не має наміру достроково припиняти та повертати земельні ділянки до закінчення дії строку договору оренди.

В серпні 2024 року до позивача звернувся ОСОБА_3 , як голова фермерського господарства « Дорошенко- Агро», який повідомив, що вищезазначені земельні ділянки перебувають у оренді ФГ « Дорошенко-Агро» надавши відповідні документи.

З отриманої інформації з Державного реєстру речових прав було встановлено, що рішенням державного реєстратора Макіївської сільської ради Ніжинського району Чернігівської області Пасічником С.В. було припинено інше речове право позивача (право оренди)на вищевказані земельні ділянки. Рішення були прийняті державним реєстратором на підставі «іншого типу договору, листа-повідомлення/ вимоги» видавник: орендодавець ОСОБА_2 .

Також з вказаної інформації вбачалось, що 17 серпня 2024 року державний реєстратор Бобровицької міської ради Гоголь В.О. здійснила реєстрацію прав оренди спірних земельних ділянок за ФГ « Дорошенко-Агро» на строк 7 років, дата закінчення оренди 12.08.2031 р.

Вважає, що ОСОБА_2 та ФГ « Дорошенко Агро» укладаючи нові договори оренди вказаних вище земельних ділянок порушили умови укладеного 19.01.2004 договору оренди з П.П.«Агропрогрес», а також вимоги чинного законодавства зокрема: п.43 договору оренди, згідно з яким договір набирає чинності після його підписання та державної реєстрації, та ч. 3 ст. 640 ЦК України, ( що діяла на момент підписання та реєстрації договору, до 01.01.2013) яка передбачала, що договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації. Саме тому строк дії договору між позивачем та ОСОБА_2 спливає 19 січня 2027 року.

Державний реєстратор Макіївської сільської ради в супереч вимогам ст. 10 Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» поставив під сумнів право позивача на користування земельною ділянкою, припинивши таке право та скасовував законне рішення іншого державного реєстратора, яке не було оскаржене чи скасоване органами Міністерства Юстиції України чи суду.

Оскільки припинення права оренди позивача, укладення нового договору оренди, при наявності іншого чинного договору оренди, строк дії якого не закінчився спричинило порушення прав та інтересів позивача, як орендаря, тому просить скасувати рішення державного реєстратора Макіївської сільської ради Ніжинського району Чернігівської області за № 74458239, № 74458367 від 30.07.2024 про припинення іншого речового права ( права оренди) приватного підприємства «Агропрогрес» щодо земельних ділянок з кадастровими номерами :05:001:0296 та :05:001:1289; визнати недійсними договори оренди земельних ділянок площею 4,8186га з кадастровим номером :05:001:0296,та площею 1,4444га з кадастровим номером :05:001:1289 від 12 серпня 2024 року, укладених між ОСОБА_2 та фермерським господарством «Дорошенко-Агро» зареєстрованих державним реєстратором Бобровицької міської ради Ніжинського району Чернігівської області 17.08.2024 за №№ 56375895, 56372998; визнати інше речове право ( право оренди) за ПП « Агропрогрес» на вищезазначені земельні ділянки.

Відповідач 2 - Фермерське господарство «Дорошенко-Агро» подав відзив на позовну заяву в якому зазначає, що позовні вимоги позивача не визнає, посилаючись на те, що 01.06.2004 року між ОСОБА_2 та ПП «Агропрогрес» було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 5,96 га строком на 20 років, у тому числі 4,82 га ріллі та 1,14 га пасовищ, при цьому кадастрові номери у договорі не були зазначені. Згідно з умовами договору та акта приймання-передачі від 01.06.2004 року, орендодавець передав, а орендар прийняв у користування зазначену земельну ділянку на двадцять років, починаючи з 2004 року, що свідчить про початок дії договору саме з 01.06.2004 року. Відповідно до відомостей з Державного реєстру фізичних осіб платників податків, у період з 2004 по 2007 роки ПП «Агропрогрес» сплачував ОСОБА_2 орендну плату та відповідні податки. Вказані документи підтверджують початок дії договору оренди між позивачем та відповідачем ОСОБА_2 саме з 01.06.2004, а не з моменту державної реєстрації договору оренди у 2007 році.

Також наголошує, що позивач здійснив державну реєстрацію договору лише 19.01.2007, тобто майже через три роки після його підписання, що на його думку є зловживанням правами з боку орендаря з метою безпідставного продовження строку оренди, оскільки фактична передача землі в оренду відбулася ще у 2004 році. При цьому державна реєстрація договору не може змінювати умови договору, зокрема дату початку його дії, адже, чинне законодавство розрізняє поняття «укладення договору» та «державна реєстрація права оренди», остання є лише офіційним визнанням і підтвердженням набутого сторонами права, а не початком строку його дії. Також посилається на положення ч. 2 ст. 631 ЦК України, відповідно до яких договір набирає чинності з моменту його укладення, а також вказує на необхідність застосування чинної редакції ст. 19 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Тому вважає, що строк дії договору оренди, укладеного 01.06.2004 року, закінчився 01.06.2024 року, у зв`язку з чим орендодавець ОСОБА_2 мала право укласти нові договори оренди з ФГ «Дорошенко-Агро» від 12.08.2024 року, державна реєстрація яких була проведена законно. У зв`язку з цим дії всіх відповідачів є правомірними, а позовні вимоги ПП «Агропрогрес» такими, що не підлягають задоволенню.

Відповідач 3 - Макіївська сільська рада надала відзив на позовну заяву в якому просила відмовити в задоволенні позовних вимог ПП « Агропрогрес», посилаючись на вимоги ст.ст. 631,638 ЦК України та вказуючи, що саме з моменту укладення договору у сторін діє домовленість про встановлення, зміну або припинення їх цивільних прав і обов`язків і вони можуть здійснювати свої права й виконувати обов`язки у межах строку, встановленого договором. Оскільки орендар до моменту державної реєстрації договору оренди землі обробляв земельну ділянку ОСОБА_2 та сплачував їй орендну плату ( що підтверджується відомістю з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого податку та військового збору за 2004-2007р.р. по ОСОБА_2 обумовлену договором оренди землі, в тому числі підписав акт прийому-передачі земельної ділянки від 01.06.2004 яким прийняв в оренду земельну ділянку терміном на 20 років, починаючи з 2004 року, чим приступив до виконання умов договору, цим визнавши початок дії договору з 01.06.2004.

Позивач у відповіді на відзив відповідача 3 зазначає, що копія відомості Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого податку та військового збору за 2004-2007р.р. по ОСОБА_2 , яка надана до суду відповідачем не є належним та допустимим доказом в розумінні ст. 76-81 ЦПК України. Також звертає увагу, що відповідач 3 подав до суду відзив на позовну заяву фактично аналогічного змісту, що і відзив відповідача 2, на думку позивача, це свідчить про про те, що відповідач 3 діє виключно в інтересах та на користь ФГ « Дорошенко - Агро».

У відповіді на відзив відповідача 2 позивач вказує, що доводи відповідача 2 проте, що момент підписання акту приймання-передачі є нібито моментом укладення договору та саме з моменту підписання акту договір оренди почав свою дію не відповідає дійсності, оскільки така позиція відповідача 2 суперечить вимогам ч. 3 ст. 640 ЦК України, яка діяла на момент підписання та реєстрації договору, до 01.01.2013 року, згідно якої договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації, тобто з 19 січня 2007 року та діє до 19 січня 2027 року.

Третя особа Бобровицька міська рада, ознайомившись із позовною заявою, подала письмові пояснення, у яких зазначила, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється виключно на підставі заяви відповідної особи та поданих нею документів відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Зокрема, 17.08.2024 року за заявами керівника ФГ «Дорошенко-Агро» Дорошенка С.М. були подані договори оренди для реєстрації права оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :05:001:0296 та :05:001:1289, укладені 12.08.2024 року з власником ОСОБА_2 . Усі необхідні документи були надані в оригіналах, складені відповідно до вимог законодавства, а тому підстави для зупинення розгляду чи відмови у державній реєстрації були відсутні. Державним реєстратором проведено перевірку відомостей у Державному реєстрі прав та інших відповідних реєстрах, за результатами якої встановлено, що попереднє право оренди земельних ділянок між ПП «Агропрогрес» та ОСОБА_2 було припинено 30.07.2024 року. При цьому державний реєстратор не має повноважень надавати правову оцінку попереднім реєстраційним діям, які не були оскаржені у встановленому законом порядку. Зважаючи на відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями у реєстрах, право оренди за договорами від 12.08.2024 року було зареєстровано належним чином. Бобровицька міська рада наголошує, що підстав для відмови у реєстрації не існувало, тому позовні вимоги ПП «Агропрогрес» є безпідставними і не підлягають задоволенню, а справа може бути розглянута у відсутності представника третьої особи за наявними матеріалами.

В судовому засіданні представник позивача Недолуга Д.С. позовні вимоги підтримав з підстав зазначених у позові та просив задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Представник відповідача 2 Левченко Г.В. в задоволенні позову просив відмовити з підстав викладених у відзиві на позовну заяву.

Відповідач 3 в судове засідання не з`явився у надіслані суду заяві просив справу розглядати у відсутності його представника, у задоволенні позову просив відмовити.

Відповідач 1 в судове засідання не з`явилась у поданій до суду заяві просила розгляд справи проводити у її відсутність та відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог.

Третя особа також в судове засідання не з`явилась, надала заяву в якій просила справу розглянути у відсутності її представника та у задоволенні позовних вимог просила відмовити.

Допитаний в судовому засіданні ОСОБА_4 пояснив, що в липні 2024 року до нього звернулась ОСОБА_2 про припинення договору оренди землі у зв`язку з закінченням договору оренди та надала відповідні документи, а також лист який направила до ПП « Агропрогрес» про те, що вона не бажає продовжувати договір оренди. Реєструючи припиненя іншого речового права ПП « Агропрогре» він в реєстрі речових прав бачив, що між позивачем та ОСОБА_2 зареєстроване інше речове право- договір оренди земельних ділянок та зазначений строк дії оренди до 19 січня 2027 року. В паперовому договорі оренди землі наданого ОСОБА_2 вказано, що договір укладений на 20 років. Перевіривши інформацію, яка містилася в державному реєстрі речових прав та переглянувши паперові документи, виявив, що відомості, що містяться у державному реєстрі не відповідають відомостям що містились у договорі оренди, тому він керуючись вимогами ч. 2 ст. 12 Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» взяв до уваги інформацію зазначену в паперовому варіанті договору оренди, так як у ньому був вказаний строк дії договору 20 років. Згідно рекомендацій Міністерства Юстиції України для реєстрації розірвання договору оренди державним реєстраторам потрібно вимагати від особи оригінал договору оренди, лист орендодавця та встановити чи орендар отримував даний лист. При реєстрації припинення іншого речового права позивача він не з`ясовував у ОСОБА_2 , яку відповідь надав орендар на її лист про припинення договору оренди та не звертався з запитом до органів влади, підприємств, установ та організацій які проводили оформлення та реєстрацію прав, для отримання інформації необхідної для вчинення реєстрації.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, відповідача 2 та свідка ОСОБА_4 суд приходить до такого висновку, враховуючи таке.

Судом встановлено, що договір оренди землі між ПП « Агропрогрес» та ОСОБА_2 укладений 01 червня 2004 року. Згідно договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 5,96 га, у тому числі ріллі 4,82 та пасовищ 1.14 га, для ведення товарного с/г виробництва, яка знаходиться на території Горбачівської с/ради. Договір укладено на 20 років. Дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. (п.37). У п. 43 договору сторони погодили, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Цей договір укладений у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один із яких знаходиться в орендодавця, другий в орендаря, третій в органі, який провів його державну реєстрацію.Договір зареєстрований Бобровицьким відділенням Чернігівської регіональної філії центру ДЗК 19 січня 2007 року , про що в Державному реєстрі земель вчинено запис за № 02. Згідно акту передачі орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду вищезазначену земельну ділянку (т.1 а.с.14-16).

Згідно витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права сформованого 01.11.2019 земельні ділянки площею 1.1444 га з кадастровим номером :05:001:1289, та площею 4,8186 з кадастровим номером:05:001:0296 перебувають на праві оренди в користуванні ПП« Агропрогрес» до 19.01.2027, з правом пролонгації. ( т.1 а.с. 16-18).

Згідно листа-повідомлення / вимоги, датованого 03 квітня 2024 року, одержаного ПП « Агропрогрес» згідно вхідної кореспонденції 09.07.2024 за вх. № 01-07/232 ОСОБА_2 повідомила орендаря про те, що відповідно до вимог ст.ст. 630,640 ЦК України моментом укладення договору оренди земельної ділянки є його підписання, так як договір підписаний 01.06.2004, тому договір припиняє свою дію 01.06.2024 та вимагала до 10.06.2024 передати належні їй земельні ділянки, так як не має бажання в подальшому продовжувати орендні відносини. ( т.1а.с 23).

10.07.2024 орендар надіслав орендодавцю листа в якому повідомив про те, що договір оренди земельних ділянок зареєстрований 19 січня 2007 року, і саме ця дата є датою укладення договору, а тому строк дії договору оренди закінчується 20 січня 2027 року і орендар не має наміру достроково припиняти дію договору та повертати земельні ділянки до закінчення строку дії договору оренди землі. Вказаний лист ОСОБА_2 отримала 12.07.2024, що підтверджується її особистим підписом в рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення. (т.1 а.с. 25).

З справи № 195 та № 0195 про припинення права оренди земельних ділянок ОСОБА_2 та ПП « Агропрогрес» вбачається, що 30.07.2024 року ОСОБА_2 звернулась з заявою до державного реєстратора Макіївської сільської ради Пасічника С.В. про припинення права оренди вищезазначених земельних ділянок за ПП « Агропрогрес». Рішенням державного реєстратора від 30.07. 2024 за №№ 74458239, 74458367 проведено державну реєстрацію та припинено право оренди ПП "Агропрогрес" щодо земельних ділянок, які перебували в користуванні приватного підприємства на підставі іншого типу договору, листа повідомлення/вимоги». (т. 1 а.с. 65- 84).

В реєстраційній справі державного реєстратора Бобровицької міської ради містяться договори оренди від 12 серпня 2024 року укладені між ОСОБА_2 та фермерським господарством « Дорошенко - Агро» в особі його голови Дорошенко С.М., Згідно вказаних договорів орендодавець надає, а орендар приймає в строкове на 7 років платне користування земельну ділянку площею 4.8186га з кадастровим номером :05:001:0296 та земельну ділянку площею 1.1444га з кадастровим номером :05:001:1289. 17 серпня 2024 року державний реєстратор Гоголь В.О. здійснила реєстрацію прав оренди за ФГ « Дорошенко- Агро» на строк 7 років, дата закінчення оренди 12.08.2031. ( т. 1 а.с. 19-22, 94-130).

При вирішенні справи необхідно враховувати як права власника земельної ділянки щодо розпорядження своєю власністю, так і права орендаря, який має право на стабільні та визначені правовідносини протягом певного, визначеного законом чи домовленістю сторін права користування чужою власністю.

Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Згідно з ч.ч. 2,3 ст. 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

У ч. 1 ст. 627 ЦК України зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Тому вольовий характер визначення строку не викликає сумніву. Тобто сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання.

Згідно з вимогами ч. 1 ст. 792 ЦПК України в якій передбачено що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

На час підписання договору оренди, 01 червня 2004 року, ч.2 ст. 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

У ч.2 ст. 125 ЗК України вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Відповідно до приписів ч. 2 ст. 126 ЗК України право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон № 161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

У ст. 13 Закону № 161-XIV зазначено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з вимогами ст.14 цього Закону договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.

У ст. 18 названого Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до приписів ст. 20 Закону № 161-XIV передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18,20 Закону України « Про оренду землі» № 161-XIV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

Згідно з вимогами ст. 631 ЦК України, які діяли на момент укладення сторонами договору оренди землі, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Відповідно до вимог ч. 3 ст. 640 ЦК України, в редакції на час виникнення спірних правовідносин, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації- з моменту державної реєстрації.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 виснувала, що у спеціальному Законі № 161-XIV вказано, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18).

Можна зробити висновок, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.

Разом з тим якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.

Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Правочин, укладений без наміру створення правових наслідків, які ним обумовлені, є фіктивним.

Разом з тим реалізувати свої суб`єктивні права та обов`язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору.

Велика Палата Верховного Суду бере до уваги, що відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України, у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки, так і на момент його державної реєстрації, визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації.

Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.

Верховний Суд у постанові від 24 травня 2023 року у справі № 125/1609/21 зазначив, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) вказано, що: «у частині п`ятій статті 6 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Тобто з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягає не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Як вбачається з матеріалів справи ПП « Агропрогрес» та ОСОБА_2 підписала договір оренди землі 01 червня 2004 року.

При цьому сторони узгодили у п. 8 договору строк його дії 20 років, та у п. 43 визначили, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Оскільки сторони не вказали про час перебігу та закінчення строку договору тому діють загальні правила, передбачені Законом України « Про оренду землі» на час виникнення спірних правовідносин.

Отже, момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації договору.

Інших строків чи термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить.

З договору оренди вбачається, що він зареєстрований 19 січня 2007 року Бобровицьким відділенням Чернігівської регіональної філії центру ДЗК за № 102.

Отже, ПП «Агропрогрес» в своєму листі направленому ОСОБА_2 10.07.2024 обґрунтовано вказував, що строк договору закінчиться 20 січня 2027 року.

Стаття 31 Закону № 161-XIV регулює питання припинення договору оренди землі, а саме д оговір оренди землі припиняється в разі : закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Інших обставин, які б свідчили про наявність підстав для дострокового припинення договору оренди земельної ділянки відповідно до статті 31 Закону № 161-XIV, судом не встановлено.

При цьому слід зазначити, що ОСОБА_2 не була позбавлена можливості звернутися до суду для захистом свої прав у відповідності до вимог ст.ст.3,5 ЦПК України, ст.ст. 90,211 ЗК України, ст. 651 ЦК України.

Відповідно до вимог п.1 ч. 1 ст. 2 Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ( далі Закон) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з п. 1 ч. 3 ст. 10 Закону держаний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Відповідно до ч. 1 та ч. 2 ст. 12 Закону Державний реєстр прав містить відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, майбутні об`єкти нерухомості та їх обтяження, а також про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна і ціну (вартість) нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості та речових прав на нього чи розмір плати за користування нерухомим майном за відповідними правочинами, відомості та електронні копії документів, подані у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав під час проведення таких реєстраційних дій, та відомості реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, отримані державним реєстратором шляхом безпосереднього доступу до них чи в порядку інформаційної взаємодії таких систем з Державним реєстром прав.

Відомості, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.

Згідно з вимогами п. 5 ч. 1 ст. 24 Закону наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями є підставою для відмови в державній реєстрації прав.

З інформації з державного реєстру речових прав вбачається, що запис про інше речове право здійснений на підставі договору оренди землі укладеного 01.06.2004 між ПП « Агропрогрес» та ОСОБА_2 строк дії договору 19.01.2027 року. ( т. 1 а.с. 101)

В своїх поясненнях наданих суду державний реєстратор Пасічник С.В, зазначив, що інформація яка містилась у державному реєстрі речових прав відрізнялась від паперового варіанту договору. Тому він взяв до уваги договір про оренду землі в якому було зазначено, що договір укладено на 20 років і не прийняв до уваги відомості вказані в державному реєстрі та прийняв рішення про припинення іншого речового права.

В інформації з Державного реєстру речових прав державним реєстратором вказано, що підставою для припинення речового права ПП « Агропрогрес» - інший тип договору та лист повідомлення датований 03.04.2024 ОСОБА_2 .

Отже, державний реєстратор виявивши під час проведення реєстраційних дій та встановивши наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно всупереч вищезазначеним правовим нормам прийняв рішення про припинення іншого речового права, незважаючи на те, що строк дії договору оренди землі закінчується 20 січня 2027 року. Слід зазначити, що припинення речового права проводилося за обставин, за яких ОСОБА_2 було відомо про можливу суперечність між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, оскільки на дату звернення ( 30.07.2024) до державного реєстратора про припинення речового права-права оренди земельної ділянки відповідач отримала він позивача лист в якому він заперечував щодо закінчення дії договору, одночасно зазначивши що строк дії договору закінчується 20 січня 2027 року, а саме через 20 років з дати укладення з 19.01.2007.

Крім того, державний реєстратор Пасічник С.В. всупереч вимогам вищезазначених правових норм взяв до уваги тільки договір про оренду землі в якому було зазначено, що договір укладено на 20 років та жодним чином не прийняв до уваги відомості з Державного реєстру речових прав, про що він надав пояснення в судовому засіданні.

Отже, при прийнятті рішення про припинення іншого речового права ( права оренди) щодо земельних ділянок з кадастровими номерами :05:001:1289, та :05:001:0296 відповідачами були порушені вимоги чинного законодавства, що призвело до порушення права позивача, як орендаря вищезазначених земельних ділянок. За таких обставин вимоги позивача про скасування рішення державного реєстратора Макіївської сільської ради Пасічника С.В. про припинення речового права щодо вищезазначених земельних ділянок є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Після припинення речового права - права оренди ПП « Агропрогрес» відповідачі ОСОБА_2 та ФГ « Дорошенко Агро» в особі голови Дорошенка С.М. уклали договори оренди земельної ділянки площею 4.8186га з кадастровим номером :05:001:0296 та земельної ділянки площею 1.1444га з кадастровим номером :05:001:1289.

17 серпня 2024 року державний реєстратор Гоголь В.О. здійснила реєстрацію прав оренди за ФГ « Дорошенко- Агро» на строк 7 років, дата закінчення оренди 12.08.2031.

Згідно з вимогами ч.1ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені чч. 1, 3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу.

Згідно положень ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

При цьому слід зазначити, що крім учасників правочину (сторін) договору, позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин( ч. 3 ст. 215 ЦК України).

Оскільки вказані вище договори оренди порушують права ПП « Агропрогрес», тому останній мав право звертатись до суду з позовом про визнання недійсними оскаржуваних договорів стороною яких він не був.

Враховуючи вищевказане та те, що спірні договори оренди землі вчинені з порушенням вимог чинного законодавства. Укладені до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі. Спірні земельні ділянки на момент укладення вищевказаних договорів оренди між ОСОБА_2 та ФГ « Дорошенко- Агро» знаходились в законному користуванні позивача, договір оренди між позивачем та відповідачем ОСОБА_2 , розірваний у встановленому порядку не був, суд вважає, що спірні договори оренди землі слід визнати недійсними.

У відповідності до вимог ст. 26 Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення суду про скасування рішення державного реєстратора про припинення речового права є підставою для внесення змін до Державного реєстру речових прав для відновлення припиненого права, а також рішення суду про визнання недійсним договорів оренди землі є самостійною підставою для скасування запису про державну реєстрацію договорів оренди землі.

Тому суд вважає, що вимоги про визнання речового права ( права оренди) за ПП Агропрогрес» щодо земельних ділянок щодо вищезазначених земельних ділянок задоволенню не підлягають.

У відповідності до вимог ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається судом на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Заходи забезпечення позову, вжиті згідно з ухвалою Бобровицького районного суду Чернігівської області від 13 березня 2025 року підлягають скасуванню.

На піставі вищевикладеного та керуючись ст.ст. 4, 12, 13, 76- 81,89,95,141, 258,259, 263-265, 354, 355 ЦПК України,

У Х В А Л И В :

Позовні вимоги приватного підприємства «Агропрогрес» задовольнити частково.

Скасувати рішення державного реєстратора Макіївської сільської ради Ніжинського району Чернігівської області за № 74458239 від 30.07.2024 про припинення іншого речового права ( права оренди) приватного підприємства «Агропрогрес» щодо земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:0296.

Скасувати рішення державного реєстратора Макіівської сільської ради Ніжинського району Чернігівської області за № 74458367 від 30.07.2024 про припинення іншого речового права (права оренди) приватного підприємства «Агропрогрес» щодо земельної ділянки з кадастровим номером :05:001:1289.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 12 серпня 2024 року, укладений між ОСОБА_2 та фермерським господарством « Дорошенко-Агро» щодо оренди земельної ділянки площею 4,8186га з кадастровим номером :05:001:0296, зареєстрований державним реєстратором Бобровицької міської ради Ніжинського району Чернігівської області 17.08.2024 за № 56375895.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 12 серпня 2024 року, укладений між ОСОБА_2 та фермерським господарством « Дорошенко-Агро» щодо оренди земельної ділянки площею 1,4444га з кадастровим номером :05:001:1289, зареєстрований державним реєстратором Бобровицької міської ради Ніжинського району Чернігівської області 17.08.2024 за № 56372998.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь приватного підприємства «Агропрогрес» в повернення судового збору 4037 ( чотири тисячі тридцять сім) гривень 00 коп.

Стягнути з Фермерського господарства « Дорошенко Агро» на користь приватного підприємства «Агропрогрес» в повернення судового збору 4037 ( чотири тисячі тридцять сім) гривень 00 коп.

Стягнути з Макіївської сільської ради Ніжинського району Чернігівської області на користь приватного підприємства «Агропрогрес» в повернення судового збору 4037 ( чотири тисячі тридцять сім) гривень 00 коп.

Скасувати заходи забезпечення позову у цивільній справі за позовом приватного підприємства «Агропрогрес» до ОСОБА_2 , Фермерського господарства «Дорошенко-Агро», Макіївської сільської ради Ніжинського району Чернігівської області, третя особа Бобровицька міська рада Ніжинського району Чернігівської області про скасування рішення про припинення іншого речового права, визнання недійсними договорів оренди землі та визнання прав оренди, вжиті згідно з ухвалою Бобровицького районного суду Чернігівської області від 13 березня 2025 року у вигляді заборони усім суб`єктам державної реєстрації, що діють відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно», вчиняти будь-які реєстраційні дії, направлені на підтвердження факту набуття, зміни, виникнення, припинення прав, зокрема, але не виключно, інших речових прав (прав оренди) на земельні ділянки з кадастровими номерами :05:001:0296 тa :05:001:1289.

Найменування сторін: позивач - приватне підприємство «Агропрогрес» (17412, вул.Молодіжна, 15, с.Горбачі, Ніжинський район, Чернігівська область, ); відповідачі - ОСОБА_2 ( АДРЕСА_1 , рнокпп НОМЕР_1 ), Фермерське господарство «Дорошенко-Агро» (17412, вул. 1-го Травня, 1, с.Горбачі, Ніжинський район, Чернігівська області, ), Макіївська сільська рада Ніжинського району Чернігівської області (17152, вул.Центральна, буд. 27, с. Макіївка, Ніжинський район, Чернігівська область, ); третя особа Бобровицька міська рада Ніжинського району Чернігівської області (17400, вул. Незалежності, 46, м.Бобровиця, Ніжинський район, Чернігівська область, ).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

На рішення може бути подана апеляційна скарга до Чернігівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення. У разі проголошення вступної та резолютивної частини, апеляційна скарга подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження.

Суддя Л.М.Демченко