Номер провадження: 22-ц/813/1886/25
Справа № 522/2054/22
Головуючий у першій інстанції Бобуйок І.А.
Доповідач Драгомерецький М. М.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.11.2025 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді: Драгомерецького М.М.,

суддів колегії: Громіка Р.Д., Сегеди С.М.,

при секретарі: Узун Н.Д.,

за участю: представників ОСОБА_1 Єштокіної Ю.В., ОСОБА_2 ,

та представника ОСОБА_3 Жучкової С.І.,

переглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_1 , в інтересах якої дає адвокат Єштокіна Юлія Володимирівна, та ОСОБА_3 , в інтересах якої діє адвокат Жучкова Світлана Ігорівна, на рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 25 червня 2024 року по справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення коштів за поліпшення та ремонт та за зустрічною позовною заявою ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості по договору, -

В С Т А Н О В И В:

26 січня 2022 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до ОСОБА_3 про стягнення коштів за поліпшення, у якому просила суд, з урахуванням уточненої позовної заяви:

-стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 885 083,76 грн, за проведені значні поліпшення у квартирі АДРЕСА_1 та частинах підвального приміщення у будинку АДРЕСА_2 ;

-стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 судові витрати у сумі 9 850,84 грн судового збору за подання позову до суду, 496,20 грн судового збору за клопотання про забезпечення позову та 30 000 грн сплачених за проведення судової будівельно-технічної експертизи;

-стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 100 000 грн відшкодування моральної шкоди;

-стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 витрати на правничу допомогу, згідно наданих актів прийому-передачі виконаних робіт та квитанцій про сплату юридичних послуг.

28 квітня 2022 року ОСОБА_3 подала до суду зустрічний позов до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором, у якому просила суд із урахуванням уточненої позовної заяви:

-стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 матеріальні збитки за договором оренди від 01.04.2021 на загальну суму 450 509,35 грн;

-стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 судові витрати по справі в розмірі 128 183,98 грн.

Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 25 червня 2024 року позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення коштів за поліпшення та ремонт задоволено частково.

Суд стягнув з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 грошові кошти за поведені значні поліпшення у квартирі АДРЕСА_1 та частках підвального приміщення у будинку АДРЕСА_2 у розмірі 322 629,14 гривень; моральну шкоду у розмірі 50 000 гривень; витрати на проведення судової будівельно-технічної експертизи у розмірі 30 000 гривень.

Стягнув з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 судові витрати, щодо сплати судового збору у розмірі 6 203,49 грн; за проведення експертизи у розмірі 30 000 грн; витрати на правничу допомогу у розмірі 36 690 грн, наданих адвокатом Ель-Хурі Ель-Хомсі Н.В.; витрат на правничу допомогу у розмірі 34 134,84 грн, наданих адвокатом Єштокіною Ю.В..

В іншій частині позову відмовлено.

Зустрічну позовну заявою ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості по договору задоволено частково.

Суд стягнув з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 заборгованість по орендній платі за квартиру АДРЕСА_1 та частки підвального приміщення у будинку АДРЕСА_2 у розмірі 92 000 грн.

Стягнув з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 комунальні платежі за період з 01.04.2021 по 31.03.2023:

- за електропостачання загальній сумі 5 360,88 грн;

- за вивіз сміття в загальній сумі 514,20 грн;

- за газопостачання в загальній сумі 77,66 грн;

- за водопостачання в загальній сумі 2 604,15 грн.

Стягнув з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 судові витрати за сплату судового збору у розмірі 3 558,40 грн; витрати за проведення експертиз у розмірі 58 404,19 грн; витрати на правничу допомогу у розмірі 10 000 грн та витрати на поштові відправлення учасникам справи та в суд у розмірі 572,80 грн.

В іншій частині позову відмовлено.

Не погодившись із вищезазначеним рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 звернулась до суду з апеляційною скаргою в якій просить частково скасувати рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 25 червня 2024 року, та в скасованій частині ухвалити нове судове рішення, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

ОСОБА_3 , в інтересах якої діє адвокат Жучкова С.І. також не погодилась із рішенням суду першої інстанції та звернулась з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 25 червня 2024 року в повному обсязі, та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 в повному обсязі, та задовольнити зустрічну позовну заяву ОСОБА_3 та стягнути з ОСОБА_1 на її користь матеріальні збитки за договором найму квартири на загальну суму 416 729,35 грн та судові витрати в розмірі 128 183,98 грн. посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши суддю-доповідача, представників ОСОБА_1 Єштокіну Ю.В., ОСОБА_2 та представника ОСОБА_3 ОСОБА_4 , дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів й вимог апеляційних скарг, колегія суддів вважає, що апеляційні скарги задоволенню не підлягають, за наступних підстав.

Право на доступ до суду, передбачено пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка передбачає таке: «Кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи незалежним і безстороннім судом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру».

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі (ст. 2 ЦПК України).

Частиною 1 ст. 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, можуть бути: договори та інші правочини; інші юридичні факти. Порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту (ст. ст. 11, 15 ЦК України).

Статтею 16 ЦК України (п. п. 8-9) передбачено, що способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, серед іншого, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди.

Відповідно до статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Конституція України має найвищу юридичну силу. Закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй.

Згідно ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Встановлено, що між сторонами позивачкою, фізичною особою ОСОБА_1 , орендарем та відповідачкою, фізичною особою, власником приміщень ОСОБА_3 , 01 квітня 2021 року був укладений договір найму квартири АДРЕСА_1 .

Відповідно до ст. ст. 759-763 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права, За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно п. 4.2 зазначеного договору строк оренди складає два роки з моменту прийняття квартири та підпису сторонами акту приймання-передачі, тобто строк дії договору закінчується 01 квітня 2023 року.

Відповідно до п. 1.1 договору найму квартири №35 від 01.04.2021, на виконання умов цього договору наймодавець з 01 квітня 2021 року передав, а наймач узяв в оренду квартиру АДРЕСА_1 .

Згідно п.п. 1.1.1. договору найму квартири АДРЕСА_1 від 01.04.2021, адреса: АДРЕСА_3 , яка належить наймодавцю на праві приватної власності згідно договору дарування від 20.03.2002, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Карімовою Л.М., та зареєстрованого в реєстрі за номером 711.

Відповідно до п.п. 1.1.2. загальна площа квартири АДРЕСА_1 стосовно технічного паспорта складає 95,7 кв.м, житлова - 65,6 кв.м, орендована частина складається з кімнат 3 (кабінет) та 5 (робоча кімната), коридору 1, частково коридорів 2 та 4, а також туалету 6 та 7, зазначеними на технічному паспорті (додаток 1 до договору).

Згідно п.п. 1.1.3. робоча кімната 5 складається з частини (51/100) залишку підвального приміщення, яке належить наймодавцю на праві приватної власності згідно договору дарування від 20.03.2002, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Карімовою Л.М., та зареєстрованого в реєстрі за №726, та однієї кімнати квартири АДРЕСА_1 , які невід`ємно об`єднані в одну загальну робочу кімнату 5.

Відповідно до п.п. 1.1.4. квартира АДРЕСА_1 є сумісною з квартирами АДРЕСА_4 та АДРЕСА_5 , які, також, належать наймодавцю на праві приватної власності згідно договору дарування. Дані квартири об`єднані в загальну площу, мають один вхід та спільні лічильники газо-, електро- та водопостачання.

З розділу 5. орендна плата та порядок розрахунків договору найму від 01.04.2021, судом встановлено наступний порядок розрахунків між сторонами.

Згідно п. 5.1. договору найму від 01.04.2021, орендна плата за користування квартирою АДРЕСА_1 у зазначеній площині (п. 1.1) складає 12 000 грн в місяць, або 461,65 доларів США при поточному курсі 27,8 грн/долар на момент підписання цього договору. При значній (більше ніж 25%) зміні курсу сторони за згодою корегують розмір орендної плати.

Відповідно до розділу 3 договору найму від 01.04.2021, частина орендної плата сплачується наймачем шляхом передачі наймодавцю особисто готівкою, або на платіжну карту (А-банк НОМЕР_1 ) суму 6 000 грн щомісячно не пізніше 10 числа кожного місяця.

Згідно п. 5.4 договору найму від 01.04.2021, договір вважається підписаним з 1-го квітня 2021 року, але за згодою сторін орендна плата починає сплачуватися наймодавцем з 1 травня 2021 року.

Відповідно до п. 5.5. договору найму від 01.04.2021, за діючих умов оренди приміщень наймач зобов?язаний сплатити наймодавцю першу орендну плату за два місяця, тобто 24 000 грн (за перший та останній місяці оренди), при цьому за останній місяць орендна плата наймачем не сплачується.

Згідно 5.6. договору найму від 01.04.2021, вважаючи те, що наймач за власний рахунок веде ремонтні роботи, перша орендна плата в розмірі 24 000 грн зараховується наймодавцю як виплачена орендна плата за 2 місяця.

Відповідно до п. 5.7. договору найму від 01.04.2021, наймач передчасно за власний рахунок терміново відремонтував аварійну систему водопостачання (труби) всього дому в розмірі 24 500 грн, тому вона зараховується як сума його подальшої орендної плати (по 6 000 грн місяць) протягом червня, липня, серпня та вересня (тобто за 4 місяця) 2021 року, та вважається виплаченою наймодавцю.

З розділу 6. переобладнання квартири АДРЕСА_1 , договору найму від 01.04.2021, судом встановлено наступне.

Згідно п. 6.1. договору найму від 01.04.2021, наймодавець має намір переобладнати орендовані приміщення під свої потреби, а наймач дав згоду на ці роботи. наймодавець зробить переобладнання своїми силами за свій кошт, а наймач поверне ці кошти за рахунок орендної плати щомісячно по 6 000 грн, тобто розмір орендної плати наймодавця складає 6 000 грн в місяць до повного повернення потрачених наймодавцем коштів на переобладнання.

Відповідно до п. 6.2. договору найму від 01.04.2021, у загальному вигляді переобладнання складає в себе роботи:

- по кабінету 3 - заміна паркетної підлоги на плитку, видалення грибку зі стін, розшивка тріщин по стінах та фарбування стін;

- по приміщенню 5 - видалення грибку зі стін та розшивка тріщин по стінах, заміна сталевих труб на металопластикові, заміна сталевої арматури в ніші за радіатором, фарбування стін;

- по коридорам - фарбування стін;

- по фасаду приміщення з - гідроізоляція та штукатурка фасаду, бетонування водозливу.

Виходячи з цього обсягу робіт сторони узгодили розмір коштів в сумі 100 000 грн, які наймодавець поверне наймачу з орендної плати щомісяця по 6 000 грн (тобто за 17 місяців).

Судом також встановлено, що згідно п. п. 5.5, 5.6 договору оренди, ОСОБА_1 мала сплатити ОСОБА_3 першу орендну плату за два місяця, тобто 24 000 грн (за перший та останній місяці оренди), проте у зв`язку із тим, що ОСОБА_1 за власний рахунок вела ремонтні роботи, перша орендна плата в розмірі 24 000 грн зараховувалася наймодавцю як виплачена орендна плата за 2 місяці.

Тому суд виходив із того, за договором оренди ОСОБА_1 була звільнена від сплати орендних платежів за травень 2021 року та за березень 2023 року, тобто за перший та останній місяць оренди.

Також встановлено, що згідно п. 5.7. договору найму від 01.04.2021, ОСОБА_1 як наймач передчасно за власний рахунок терміново відремонтувала аварійну систему водопостачання (труби) всього будинку в розмірі 24 500 грн, тому вона зараховується як сума її подальшої орендної плати (по 6 000 грн місяць) протягом червня, липня, серпня та вересня (тобто за 4 місяця) 2021 року, та вважається виплаченою наймодавцю.

Тому суд дійшов висновку, що орендні платежі за червень 2021 року, липень 2021 року, серпень 2021 року та за вересень 2021 року були виплачені ОСОБА_1 для наймодавця в рахунок заміни труб (п. 5.7) та переобладнання квартири (п. 6.2).

Згідно п. 6.2 договору оренди, виходячи з цього обсягу робіт сторони узгодили розмір коштів в сумі 100 000 грн, які наймодавець поверне наймачу з орендної плати щомісяця по 6 000 грн (тобто за 17 місяців).

Судом встановлено, що сторони узгодили орендні платежі на строк 17 місяців, тобто з червня 2021 року по жовтень 2022 року у розмірі 6000,00 гривень та враховуючи, що останній в сумі виходить 102 000 гривень, ОСОБА_1 мала сплатити наймодавцю за жовтень 2022 року 8 000 гривень.

Орендний платіж за жовтень, листопад та грудень 2021 року у розмірі 18 000 гривень було сплачено ОСОБА_1 10.11.2021, що підтверджується платіжним дорученням. Таким чином, на кінець 2021 року ОСОБА_1 , згідно договору найму усі платежі стосовно оренди квартири АДРЕСА_1 та частки підвального приміщення сплачені у повному обсязі. Встановлено, що ОСОБА_1 були здійсненні платежі за січень та лютий 2022 року в повному обсязі, що підтверджується платіжними дорученнями у розмірі 12 000 гривень. За березень 2022 року ОСОБА_1 було сплачено орендну плату у розмірі 6 000 гривень 05.05.2022, вказане також підтверджується платіжним дорученням.

Судом встановлено із п. 4.2 Договору оренди, що строк дії цього договору 2 роки, тобто строк закінчення 01 квітня 2023 року.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов до висновку, що ОСОБА_1 має заборгованість зі сплати орендних платежів перед ОСОБА_3 за наступні періоди: за травень 2022 року у розмірі 6 000 гривень, за червень 2022 року у розмірі 6 000 гривень, за липень 2022 року у розмірі 6 000 гривень, за серпень 2022 року у розмірі 6 000 гривень, за вересень 2022 року у розмірі 6 000 гривень, за жовтень 2022 року у розмірі 8 000 гривень, за листопад 2022 року у розмірі 12 000 гривень, за грудень 2022 року у розмірі 12 000 гривень, за січень 2023 року у розмірі 12 000 гривень, за лютий 2023 року у розмірі 12 000 гривень, за березень 2023 року у розмірі 0 гривень, та у загальній сумі 92 000 гривень.

З розділу 7 витрати на комунальні послуги договору найму, судом було встановлено наступне.

Відповідно до п. 7.1. договору оренди, комунальні послуги сплачуються наймачем самостійно, або через наймодавця.

Згідно п. 5.9. договору оренди, наймач сплачує наймодавцю комунальні послуги за свою орендовану частину приміщення починаючи з 1 квітня 2021 року.

Відповідно до п. 7.2. договору оренди, наймач сплачує житлово-комунальні послуги на підставі рахунків комунальних організацій (СДПТ та мусор) безпосередньо на квартиру АДРЕСА_6 .

Згідно п. 7.3. договору оренди, за газо-, електро- та водопостачання наймач сплачує половину згідно показників лічильників, які є спільними з квартирами, зазначеними в п. 1.1.3 цього договору.

Згідно відповіді ТОВ «ООЕК» за період з 01.04.2021 по 31.03.2023 в квартирі АДРЕСА_6 було нараховано заборгованість за надані послуги на загальну суму 10 721,76 гривень.

Враховуючи п. 7.3 договору найму ОСОБА_1 має сплатити половину від суми яка нарахована ТОВ «ОЕЕК» за період з 01.04.2021 по 31.03.2023 за електропостачання для наймодавця та в загальній сумі 5 360,88 гривень.

Враховуючи п. 7.2 договору найму ОСОБА_1 має сплатити повну суму нараховану ТОВ «ТВ-СЕРУСС» за період з 01.04.2021 по 31.03.2023 за вивіз сміття для наймодавця в загальній сумі 514,20 гривень.

Враховуючи п. 7.3 договору найму ОСОБА_1 має сплатити половину від суми нараховану АТ «Одесагаз» за період з 01.04.2021 по 31.03.2023 за газопостачання для наймодавця та в загальній сумі 77,66 гривень.

Враховуючи п. 7.3 договору найму ОСОБА_1 має сплатити половину від суми нараховану ТОВ «Філії «Інфоксводоканал» за період з 01.04.2021 по 31.03.2023 за водопостачання для наймодавця та в загальній сумі 2 604,15 гривень.

Щодо наданих до зустрічної позовної заяви розрахунків (счета), якими ОСОБА_3 обґрунтовує свої вимоги щодо стягнення з ОСОБА_1 заборгованості за житло-комунальні послуги до сплати, суд зазначив, що вони надруковані безпосередньо ОСОБА_3 , квитанцій про нарахування плати за комунальні послуги від установ, що нараховують такі комунальні послуги ОСОБА_3 до суду не надавалися.

Суд першої інстанції також визнав безпідставними вимоги щодо сплати штрафних санкцій у вигляді пені, застосування індексу інфляції та трьох відсотків річних, так як ОСОБА_3 у заяві про збільшення позовних вимог посилається на ч. 2 ст. 625 ЦК України стосовно орендних платежів, з огляду на наступне.

Відповідно ст. 625 ЦК України, боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов?язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Так, згідно ст. 625 ЦК України, нарахування інфляційних витрат та 3% річних можливе лише, якщо боржник прострочив виконання грошового зобов`язання.

За змістом ч. 2 ст. 625 ЦК нарахування інфляційних витрат на суму боргу та трьох процентів річних входять до складу грошового зобов?язання і є особливою мірою відповідальності боржника (спеціальний вид цивільно-правової відповідальності) за прострочення грошового зобов?язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат (збитків) кредитора від знецінення грошових коштів внаслідок інфляційних процесів та отримання компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.

ОСОБА_1 вчасно сплачувала ОСОБА_3 орендні платежі по березень 2022 року (включно), заборгованість почала утворюватись із квітня 2022 року по квітень 2023 року.

24 лютого 2022 року указом Президента України №64/2022, у зв?язку з військовою агресією Російської Федерації, в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року, який триває по даний час .

Законом України від 15 березня 2022 року №2120-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України доповнено пунктами 18 і 19 такого змісту: «18. У період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування у разі прострочення позичальником виконання грошового зобов?язання за договором, відповідно до якого позичальнику було надано кредит (позику) банком або іншим кредитодавцем (позикодавцем), позичальник звільняється від відповідальності, визначеної статтею 625 цього Кодексу, а також від обов?язку сплати на користь кредитодавця (позикодавця) неустойки (штрафу, пені) за таке прострочення. Установити, що неустойка (штраф, пеня) та інші платежі, сплата яких передбачена відповідними договорами, нараховані включно з 24 лютого 2022 року за прострочення виконання (невиконання, часткове виконання) за такими договорами, підлягають списанню кредитодавцем (позикодавцем).

Тому, суд дійшов висновку, що нарахування інфляційних витрат та 3% річних у період дії воєнного стану на території України незаконне та стягненню з ОСОБА_1 не підлягають.

Відносно тверджень ОСОБА_3 , що як наслідок ремонту вчиненого ОСОБА_1 в орендованих приміщеннях за договором найму, ОСОБА_3 порушила Закон України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000, у зв?язку із чим, ОСОБА_3 , як власниці орендованих приміщень, Адміністративною комісією виконавчого комітету Одеської міської ради видана постанова у справі про адміністративне правопорушення №1283 від 12.12.2022 та встановлений штраф у розмірі 1 020 гривень, який підлягає відшкодуванню ОСОБА_1 , та стосовно відшкодування вартості ремонтно-будівельних робіт, проведення яких необхідно для усунення пошкоджень приміщень будинку АДРЕСА_2 у розмірі 15 938 грн, у відповідності до норм чинного законодавства, суд першої інстанції зазначив наступне.

Згідно п. 6.1. договору найму від 01.04.2021, наймодавець має намір переобладнати орендовані приміщення під свої потреби, а наймач дав згоду на ці роботи.

В матеріалах наявний охоронний договір за №01-12/152 від 01.11.2021, який є дійсним та згідно цього договору п. 12 має право проводити реставраційні, ремонтні роботи власник приміщення, а саме ОСОБА_3 та власник приміщення має за письмовим дозволом органу охорони проводити будь які роботи, але ні як не орендар. В цьому випадку відповідальна особа - власник приміщення не №35, тобто ОСОБА_3 тому вона несе повну відповідальність за квартиру АДРЕСА_1 та не має законних підстав перекладати цю відповідальність на орендаря та змушувати компенсувати сплачений нею штраф у розмірі 1 020 грн та 15 938 грн за вартість ремонтно-будівельних робіт. Суд вказав, що обов`язком ОСОБА_3 за договором оренди, було отримання необхідних дозволів від установ для проведення поліпшень та ремонту належного їх на праві власної приміщень.

Окрім того, судом встановлено, що ОСОБА_1 , 13 вересня 2021 року, уклала попередній договір з ОСОБА_3 , об?єктом якого стала квартира під номером АДРЕСА_6 , яка знаходиться у цокольному поверсі, та частині підвального приміщення яке розташовано по АДРЕСА_2 посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кіріченко І.Є., який зареєстровано в реєстрі за №2215.

Відповідно до ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Згідно п. 1. попереднього договору ОСОБА_3 зобов`язалась укласти основний договір купівлі-продажу частки підвального приміщення та квартири АДРЕСА_6 в строк до 13 грудня 2021 року.

Як зазначається у Висновку щодо встановлення часток у квартирі АДРЕСА_7 , ОСОБА_3 передбачалось відчуження частини квартири, зокрема житлових кімнат площею 59,3 кв.м або 62/100 частки (приміщення 1, коридор 4,8 кв.м, приміщення 2, житлова кімната 12,6 кв.м, приміщення 3, житлова кімната 16,6 кв.м, приміщення 6, кухня 12,1 кв.м, приміщення 7, кладова 9,2 кв.м, приміщення 8, санвузол 4,0 кв.м), а також приміщення 4, житлова кімната 10,2 кв.м, приміщення 5, житлова кімната 26,2 кв.м - загальною площею 36,4 кв.м або 38/100, а разом всі ці приміщення складають загальну площу 95,7 кв.м.

У попередньому договорі від 13.09.2021 істотні умови договору викладені у пунктах 2-2.6.

На підтвердження наміру придбати частки підвального приміщення та квартиру АДРЕСА_6 , ОСОБА_1 . 15.11.2021 направила ОСОБА_3 лист щодо укладання договору купівлі-продажу, однак ОСОБА_3 відмовилася його отримувати, що підтверджується квитанцією кур?єрської служби доставки.

Так, в умовлений час о 14:00 годин 13 грудня 2021 року ОСОБА_1 прибула до нотаріуса для укладання основного договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 та часток підвального приміщення за адресою АДРЕСА_2 . Однак, ОСОБА_3 з невідомих причин, не з`явилася до нотаріуса для укладання основного договору купівлі- продажу, чим порушила п. 1. попереднього договору від 13.09.2021, про що ОСОБА_1 було складено заяву, посвідчену приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу Кіріченко I.€. про неприбуття та не надання завчасно документів, які необхідні були для посвідчення договорів купівлі-продажу зазначеного майна у попередньому договорі.

На звернення ОСОБА_1 пояснити причину не прибуття до нотаріуса, ОСОБА_3 повідомила, що не хоче продавати за погоджену у п. 2.5 попереднього договору вартість об`єкту нерухомості.

Відповідно до п. 2.5. договору за домовленістю сторін вартість об`єкту зазначається у сумі 1 080 000 грн, що є еквівалентом 40 000 доларів США, по курсу 19 США = 27,00 грн, з урахуванням суми забезпечення виконання зобов`язання, переданої за цим договором.

Також, на підтвердження того, що ОСОБА_3 мала намір відчуження приміщень квартири АДРЕСА_6 , свідчить згода на відчуження Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об?єктів культурної спадщини Одеської облдержадміністрації від 01.11.2021.

Також, зазначено, що у п. 7. попереднього договору ОСОБА_3 надала свою згоду на проведення будівельно-ремонтних робіт в зазначених об?єктах нерухомого майна з моменту укладання та нотаріального посвідчення попереднього договору та була ознайомлена з проектно-кошторисною документацією.

Як було вказано вище, що ще до підписанням попереднього договору, ОСОБА_1 були взяті в оренду вказані приміщення, згідно договору найму квартири АДРЕСА_1 від 01 квітня 2021 року за адресою АДРЕСА_2 , власницею яких є ОСОБА_3 та відремонтовані згідно договору оренди та попереднього договору

Відповідно до ст. 778 ЦК України, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Згідно ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Підписавши попередні договір з відповідачем, ОСОБА_1 з повною впевненістю, що в строк до 13.12.2021 ОСОБА_1 та ОСОБА_3 як сторони договору, укладуть основний договір купівлі-продажу зазначених приміщень, продовжила проводити будівельні роботи у зазначеному об`єкті нерухомості.

Відповідно до ст. 635 ЦК України, сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Згідно ч. 4 ст. 390 ЦК України, якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач (володілець) має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість.

Відповідно до п. 8 попереднього договору, якщо договір купівлі-продажу зазначеної квартири АДРЕСА_1 та частини підвального приміщення не буде укладено протягом строку, визначеного в п. 1 попереднього договору з вини ОСОБА_3 , то ОСОБА_3 зобов`язана протягом одного місяця з дня настання зазначеного строку повернути ОСОБА_1 витрати у сумі 350 000 грн, які пов?язані із проведенням нею будівельно-ремонтних робіт в зазначених об?єктах нерухомого майна згідно проектно-кошторисної документації.

Як зазначалося вище, строк укладання основного зобов`язання було 13.12.2021, таким чином 13.01.2022 сплинув строк повернення ОСОБА_1 ОСОБА_3 витрачених коштів на проведення будівельно-ремонтних робіт.

Також судом встановлено, що 31 березня 2023 року ОСОБА_1 звільнила орендоване приміщення та демонтувала від`ємні частини у поліпшених приміщеннях на суму 27 970,86 грн.

Тому, суд дійшов висновку, що ОСОБА_3 має повернути ОСОБА_1 витрати пов?язані із проведенням будівельно-ремонтних робіт у розмірі передбаченому попереднім договором із вирахуванням вартості демонтованих від`ємних частин у поліпшених приміщеннях.

Стосовно стягнення з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 вартості коштів за поліпшення та ремонту квартиру АДРЕСА_1 та частину підвального приміщення у будинку АДРЕСА_2 , які належать ОСОБА_3 , на суму 885 083,76 гривень, суд відмовив у задоволенні даної вимоги, оскільки ОСОБА_1 не домовившись із власником приміщень на свій розсуд вчинила поліпшення та ремонт вказаного приміщення на таку суму, хоча згідно попереднього договору сума будівельно-ремонтних робіт в зазначених об?єктах нерухомого майна згідно проектно-кошторисної документації мала не перевищувати 350 000 гривень.

Суд першої інстанції також задовольнив вимоги ОСОБА_1 про стягнення на її користь з ОСОБА_3 моральної шкоди у розмірі 50 000 гривень, вказавши, що невиконання ОСОБА_3 взятих на себе зобов?язань про укладання договору купівлі-продажу об?єктів нерухомості в строк встановлений попереднім договором від 13.09.2021, спричинило ОСОБА_1 значні моральні страждання. Такі дії ОСОБА_3 , як не укладення та ухилення від укладення договору завдали ОСОБА_1 душевний біль, оскільки остання не змогла отримати очікуване від укладення попереднього договору та проведенням ремонту вищевказаних приміщень.

За змістом статей 12 та 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Верховний Суд у постанові від 02.10.2019 у справі №522/16724/16 (провадження №61-28810св18) зробив наступний правовий висновок: «обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом.

Сторона, яка посилається на ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них. В іншому випадку, за умови недоведеності тих чи інших обставин, суд вправі винести рішення у справі на користь протилежної сторони. Таким чином, доказування є юридичним обов`язком сторін і інших осіб, які беруть участь у справі.

За своєю природою змагальність судочинства засновується на диференціації процесуальних функцій і відповідно правомочностей головних суб`єктів процесуальної діяльності цивільного судочинства суду та сторін (позивача та відповідача). Диференціація процесуальних функцій об`єктивно призводить до того, що принцип змагальності відбиває властивості цивільного судочинства у площині лише прав та обов`язків сторін. Це дає можливість констатувати, що принцип змагальності у такому розумінні урівноважується з принципом диспозитивності та, що необхідно особливо підкреслити, із принципом незалежності суду. Він знівельовує можливість суду втручатися у взаємовідносини сторін завдяки збору доказів самим судом. У процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони. Суд тільки оцінює надані сторонам матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і доказів не збирає.

Отже, тягар доведення обґрунтованості вимог пред`явленого позову за загальним правилом покладається на позивача, а доведення заперечень щодо позовних вимог покладається на відповідача».

Колегія суддів апеляційного суду погоджується із висновками суду першої інстанції, оскільки суд встановив характер спірних правовідносин, належним чином встановив у повному обсязі фактичні обставини справи, що мають суттєве значення для її вирішення з урахуванням наданих учасниками справи доказам у їх сукупності та дійшов обґрунтованого висновку про те, що позовні вимоги ОСОБА_1 та зустрічні позовні вимоги ОСОБА_3 довели свої позовні вимоги частково, що відображено у судовому рішенні.

Скаржники не довели обставин, на які посилаються як на підставу своїх апеляційних скарг, жодного належного та допустимого доказу на спростування висновків суду першої інстанції ними не надано.

Наведені в апеляційних скаргах доводи були предметом дослідження в суді першої інстанції із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства, і з якою погоджується суд апеляційної інстанції.

Одночасно апеляційний суд зазначає, що доводи апеляційної скарги щодо порушення судом норм матеріального та процесуального права зводяться до незгоди з висновками суду, особистого тлумачення норм матеріального і процесуального права та не впливають на фактичні обставини справи, які встановлені судом відповідно до законодавства та на законність судового рішення, не впливають.

Крім того, слід зазначити, що Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення.

У п. 54 Рішення у справі Трофимчук проти України (заява №4241/03) від 28.10.2010, остаточне 28 січня 2011 року, Європейський суд з прав людини зазначив, що, «беручи до уваги свої висновки за статтею 11 Конвенції (див. вище пункти 42-45), Суд не бачить жодних ознак несправедливості або свавільності у відмові судів детально розглянути доводи заявниці про переслідування її роботодавцем, оскільки суди чітко зазначили, що ці доводи були повністю необґрунтованими. У зв`язку з цим Суд повторює, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (див. рішення у справі «Ґарсія Руіз проти Іспанії» (Garcia Ruiz v. Spain), заява №30544/96, п. 26, ECHR 1999-1)».

Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст. ст. 367, 368, п. 1 ч. 1 ст. 374, 375, 381-384 ЦПК України, Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ, -

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої дає адвокат Єштокіна Юлія Володимирівна залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 , в інтересах якої діє адвокат Жучкова Світлана Ігорівна залишити без задоволення.

Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 25 червня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, однак може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст судового рішення складено: 01 грудня 2025 року.

Судді Одеського апеляційного суду: М.М. Драгомерецький

Р.Д. Громік

С.М. Сегеда