Справа № 752/5242/25
Провадження № 2/752/4638/25
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

15 грудня 2025 року Голосіївський районний суд міста Києва у складі:

головуючого судді: Плахотнюк К.Г.,

за участі секретаря судового засідання: Нікітенко А.М.,

представника позивачки - адвоката Пікуля Д.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві в порядку спрощеного позовного провадження справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Інтербуд ТМ», третя особа: товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Сістемінвест» про визнання права власності, у режимі відеоконференції,-

в с т а н о в и в:

у лютому 2025 року ОСОБА_2 звернулась до суду з вказаним позовом, посилаючись на те, що 09.10.2020 року між ТОВ «ФК «Сістемінвест» та ОСОБА_3 укладено Договір № 41-М7 про участь у Фонді фінансування будівництва (далі - ФФБ). За цим Договором довіритель на підставі повного визнання ним Правил ФФБ виду А «М-7» № 1/2020 об`єкта будівництва: частина житлового комплексу «Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури на АДРЕСА_1 » та інші об`єкти нерухомого майна згідно з проектною документацією, затверджених директором управителя (наказ № 5 від 28.08.2020 року), дає згоду на участь у ФФБ, бере на себе зобов`язання виконувати Правила ФФБ, передає кошти управителю в управління з метою отримання від забудовника об`єкта інвестування у власність та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цими коштами, а управитель приймає кошти в управління, зараховує кошти на рахунок ФФБ з подальшим використанням коштів ФФБ у порядку, визначеному Правилами ФФБ та цим Договором. Правилами ФФБ передбачено, що забудовником є ТОВ «Інтербуд ТМ». Провівши остаточні розрахунки за Договором ФФБ, ОСОБА_3 отримала від управителя довідку про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування № 41-М7 від 24.02.2021 року. 24.02.2021 року між ОСОБА_3 ОСОБА_4 , за погодженням з управителем, укладено Договір № 24/02/2021-41-М7-1П про передання прав та обов`язків за Договором № 41-М7 про участь у ФФБ за умовами якого первісний довіритель передав, а новий довіритель набув права та обов`язки первісного довірителя належні йому відповідно до умов Договору № 41-М7 про участь у ФФБ від 09.10.2020 року про отримання у власність квартири АДРЕСА_2 . Після повідомлення управителя про введення будинку в експлуатацію та присвоєння йому поштової адреси: АДРЕСА_3 , ОСОБА_5 викликано до офісу управителя для підписання документів, необхідних для реєстрації за нею права власності на об`єкт інвестування та отримання ключів від квартири. Також ОСОБА_2 уклала договір з експлуатуючою (обслуговуючою) організацією, підписала акт прийому-передачі об`єкта інвестування, отримала ключі від квартири та надала довіреність представнику ТОВ «ФК «Сістемінвест» для реєстрації на її ім`я права власності на об`єкт інвестування, однак отримала відмову в подальшому виконанні Договору ФФБ та Правил ФФБ та реєстрації права власності, в зв`язку з тим, що вона є громадянкою рф.

Позивач вважає таку односторонню відмову незаконною, оскільки вона має посвідку на постійне проживання в Україні, отже на законних підставах проживає в Україні, в зв`язку з чим, обмеження, встановлені постановою Кабінетом Міністрів України від 03.03.2022 року № 187 на неї не поширюються.

З огляду на ті факти, що вирішити спірні питання в досудовому порядку не вдалося, згідно з п. 7.17. Договору ФФБ оформлення права власності за довірителем на об`єкт інвестування здійснюється забудовником, державна реєстрація права власності на закріплений за нею об`єкт інвестування не матиме наслідком відчуження нерухомого майна, при цьому, державна реєстрація права власності на нерухоме майно не заборонена постановою Кабінетом Міністрів України від 03.03.2022 року № 187, та позивач фактично використовує квартиру та сплачує комунальні платежі, ОСОБА_2 просить визнати за нею право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_4 та стягнути з ТОВ «Інтербуд ТМ» витрати за оплати судового збору в розмірі 8 199,03 грн та витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 24 000,00 грн.

Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва Плахотнюк К.Г. від 06.03.2025 року відкрито провадження у справі, постановлено розглядати справу за правилами спрощеного позовного провадження з повідомлення сторін на 19.06.2025 року (а.с. 80-81).

Представником позивача - Пікулем Д.С. направлено заяву щодо проведення судового засідання в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів підсистеми відеоконференцзв`язку ЄСІТС (vkz.court.gov.ua).

Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва Плахотнюк К.Г. від 18.06.2025 року призначено судове засідання в указаній справі, в режимі відеоконференції на 19.06.2025 о 10-00 годині, яке визначено проводити в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів представником відповідачки, за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку ЄСІТС за посиланням https://vkz.court.gov.ua.

В судовому засіданні 02 грудня 2025 року представник позивачки ОСОБА_1 - адвокат Пікуль Д.С. підтримав позов з підстав викладених у ньому.

Відповідачем відзиву на позов до суду не подано, з будь-якими клопотаннями ТОВ «Інтербуд ТМ» до суду не зверталося.

Пояснень на позовну заяву від третьої особи до суду не надходило.

Судові повістки з доданими до них файлами направлені до електронних кабінетів ТОВ «Інтербуд ТМ» та ТОВ «ФК «Сістемінвест».

Відповідно до положень ч. 8 ст. 178 ЦПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши надані докази, суд доходить наступного висновку.

Принцип захисту судом порушеного права особи будується при встановленні порушення такого права.

Так, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 15 ЦК України).

Правом звернення до суду за захистом наділена особа, права якої порушені, невизнані або оспорені (ст. 3 ЦПК України).

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч. 1 ст. 4 ЦПК України).

Згідно принципу диспозитивності суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ч. 1 ст. 13 ЦПК України).

Судом встановлено, що 09.10.2020 року між ТОВ «ФК Сістемінвест» та ОСОБА_3 укладено Договір № 41-М7 про участь у ФФБ виду А «М-7» об`єкта будівництва: частина житлового комплексу «Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури на АДРЕСА_1 та інші об`єкти нерухомого майна згідно з проектною документацією» відповідно до чинного законодавства (п. 1.2.) (а.с. 14-20).

Дані про об`єкт будівництва: будівельна адреса: 1-3 по АДРЕСА_1 . Номер будинку: 1, номер квартири: 2, кількість кімнат: 1, проектна площа 39,29 кв. м, в тому числі: загальна площа: 39,29 кв. м, житлова площа: 15,15 кв. м, кухня: 11,68 кв. м (п. п. 1.7., 1.9. цього Договору).

Відповідно до п. п. 2.1.1.4. управитель зобов`язаний безоплатно передати довірителю, в разі, якщо він повністю проінвестує закріплений за ним об`єкт інвестування, майнові права на цей об`єкт інвестування за Договором про уступку майнових прав на умовах цього Договору.

Крім того, управитель зобов`язаний після введення об`єкта будівництва про експлуатацію (планового або дострокового) надати довірителю на умовах Правил ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку, яка підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування та переоформити Договір про уступку майнових прав з фактичними даними щодо об`єкта інвестування та за умови виконання Довірителем своїх зобов`язань перед управителем щодо внесення до ФФБ коштів, внести довірителя в перелік довірителів, які мають право на отримання у власність закріплених за ними об`єктів інвестування, який управитель надає забудовнику. (п.п. 2.1.1.5., 2.1.1.6. Договору).

Відповідно до п. 7.4. вказаного Договору, якщо довіритель виконав усі зобов`язання перед управителем та після введення об`єкта будівництва в експлуатацію підписав акт прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування, умови цього Договору вважаються виконаними та управління майном припиняється.

Згідно з п. 7.5. порядок передачі довірителю права власності на об`єкт інвестування після введення об`єкта будівництва в експлуатацію визначається Правилами ФФБ та нормами чинного законодавства.

Оформлення права власності на закріплений за довірителем об`єкт інвестування здійснюється забудовником, а державна реєстрація права власності - уповноваженим органом у встановленому чинним законодавством порядку. Правовстановлюючі документи на об`єкт інвестування довіритель отримує від забудовника в порядку та строки, встановлені останнім і виключно після повного виконання довірителем усіх своїх зобов`язань (п. 7.17. вказаного Договору).

Пунктом 12.6. Правил ФФБ оформлення права власності довірителя на житло здійснюється забудовником своїми силами та за свій рахунок, у порядку визначеному Законом України № 978-IV та цими Правилами виключно після підписання довірителем Акта та договору з експлуатуючою (обслуговуючою) організацією (а.с. 23-29).

Графіком встановлено внесення довірителем ФФБ виду А «М-7» Черненко Т.В. грошових коштів на рахунок ФФБ до 31.12.2023 року (а.с. 21).

Згідно з довідкою № 41-М7 про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування від 24.02.2021 року, виданою Черненко Т.В. як довірителю ФФБ виду А «М-7» за Договором № 41-М7 від 09.10.2020 року про участь у ФФБ виду А «М-7» об`єкта будівництва, який знаходиться за будівельною адресою: АДРЕСА_5 , засвідчено факт здійснення остаточного розрахунку в сумі 314 320,00 грн довірителем ОСОБА_3 за об`єкт інвестування: Номер будинку: 1, номер квартири: 2, поверх 1, кількість кімнат: 1, загальна площа: 39,29 кв. м, житлова площа: 15,15 кв. м, кухня: 11,68 кв. м та виконання зобов`язань як довірителя ФФБ виду А «М-7» за Договором № 41-М7 від 09.10.2020 року щодо сплати винагороди управителеві в повній мірі та належним чином, а також підтверджено настання та можливість подальшого передання на умовах Правил ФФБ виду А «М-7» третім особам майнових прав на об`єкт інвестування відповідно до вимог та умов Договору № 41-М7 від 09.10.2020 року про участь у ФФБ виду А «М-7» (а.с. 36).

Відповідно до Договору № 24/02/2021-41-М7-1П від 24.02.2021 року про передання прав та обов`язків за Договором № 41-М7 від 09.10.2020 року про участь у ФФБ, ОСОБА_3 за згодою ТОВ «ФК Сістемінвест» № 41-М7 Пв від 24.02.2021 року передала, а ОСОБА_2 набула права та обов`язки первісного довірителя, належні їй відповідно до умов Договору № 41-М7 від 09.10.2020 року про участь у ФФБ виду А «М-7» щодо отримання у власність квартири АДРЕСА_2 , укладеного між первісним довірителем та ТОВ «ФК Сістемінвест», про що між сторонами також складено акт приймання-передачі від 24.02.2021 року (а.с. 32-33, 34, 35).

27.06.2024 року та 20.10.2024 року позивач зверталася з досудовими вимогами, відповідно до ТОВ «ФК «Сістемінвест» і ТОВ «Інтербуд ТМ» про здійснення державної реєстрації права власності на закріплений за нею об`єкт інвестування згідно з умовами Договору № 41-М7 про участь у ФФБ виду А «М-7» від 09.10.2020 року та Правил ФФБ виду А «М-7» № 1/2020 (а.с. 38-41, 45-49).

ТОВ «ФК «Сістемінвест» надано відповідь позивачу вих. 25/07/2024-1Вп-24-24 від 25.07.2024 року із змісту якої вбачається, що всі передбачені зобов`язання, покладені законодавством України на управителя виконано в повній мірі. З посиланням на постанову Кабінету Міністрів України від 28.02.2022 року № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» та п. 1 постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2022 року № 187 «Про забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави Україна у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації» вказано, що в матеріалах справи про участь у ФФБ наявна засвідчена копія паспорта громадянки РФ, виданого на ім`я ОСОБА_6 . Управитель і забудовник не мають доступу та не є власниками/користувачами відповідних державних реєстрів громадян підсанкційних осіб. Зокрема, в управителя та забудовника відсутній доступ до реєстрів Державної міграційної служби та можливість перевірки легального статусу чи права набуття посвідки на постійне проживання, а також наявності/відсутності її ПІБ в інших реєстрах України як особи, якій заборонено бути власником/набувачем права власності на нерухоме майно, розташоване на території України. Виходячи з викладеного ТОВ «ФК «Сістемінвест» не має належних повноважень та технічного і правового інструментарію для зобов`язання забудовника забезпечити реєстрацію права власності за ОСОБА_4 на об`єкт інвестування згідно з умовами Договору № 41-М7 про участь у ФФБ виду А «М-7» від 09.10.2020 року та Правил ФФБ виду А «М-7» № 1/2020 (а.с. 42-44).

З відповіді Центрального міжрегіонального управління Державної міграційної служби у м. Києві та Київській області № 8010.6.1-39534/80.3-24 від 16.09.2024 року на адвокатський запит представника позивача вбачається, що громадянці рф ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , Дарницьким РВ ГУДМС України в м. Києві надано дозвіл на імміграцію в Україну на підставі п. 1 ч. 3 ст. 4 Закону України «Про імміграцію» (як особі, яка перебуває у шлюбі з громадянином України понад два роки) та документовано посвідкою на постійне проживання в Україні серії НОМЕР_1 від 09.07.2014 року, терміном дії - безстроково, яку в подальшому в порядку обміну документовано посвідкою на постійне проживання в Україні № НОМЕР_2 від 04.01.2023 року, строком дії до 03.01.2033 року. Станом на 16.09.2024 року рішення про скасування дозволу на імміграцію в Україну та посвідки на постійне проживання № НОМЕР_2 від 04.01.2023 року не приймалося (а.с. 53).

Також з`ясовано, що позивач (громадянка рф) є матір`ю ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , місце народження: Україна, м. Київ (а.с. 55).

Крім того, ОСОБА_2 отримує квитанції на оплату житлово-комунальних послуг за адресою: АДРЕСА_4 , в тому числі, за: охорону території, вивіз побутового сміття, абонентське обслуговування засобів обліку комунальних послуг, системи контролю доступу, утримання будинку та прибудинкової території (а.с. 56-58).

З відповіді від 26.12.2024 року № 073/3835 на адвокатський запит представника позивача, вбачається, що Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) направлено дозвільну справу «Житлове та культурно-побутове будівництво по АДРЕСА_1 », в тому числі декларацію про готовність об`єкта до експлуатації: «Житлове та культурно-побутове будівництво (ІІІ черга будівництва, 7-й пусковий комплекс будинок № 107)» від 08.06.2017 року № КВ30 до Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві (а.с. 62).

Розпорядженням Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації від 30.09.2022 року, присвоєно поштову адресу житловим будинкам на АДРЕСА_1 , зокрема, й багатоквартирному (багатоповерховому) житловому будинку АДРЕСА_6 (а.с. 63-64).

Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (ст. 509 ЦК України).

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зобов`язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст. 526 ЦК України).

У ч. 1 ст. 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За положеннями ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом ст. ст. 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до ст. 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У ч. 1 ст. 179 ЦК України визначено, що річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

За змістом ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Частиною 1 ст. 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

У ч. 2 ст. 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України від 01.07.2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (п. 9 ч. 1 ст. 27 цього Закону).

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 року в справі № 911/3594/17).

Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 року в справі № 680/214/16 та від 07.04.2020 року в справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України від 19.06.2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV) та Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закон № 1560-ХІІ).

Відповідно до ч. 5 ст. 7 та ст. 4 Закону № 1560-ХІІ інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

У ст. 2 Закону № 978-IV вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

Для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва на новозбудований об`єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, заявник, зокрема, подає: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за нею об`єкта будівництва, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо) (у разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав); довідку (виписку) із переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва та за якими здійснюється державна реєстрація прав, видану особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), про участь заінтересованої особи в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва (у тому числі шляхом купівлі-продажу майнових прав); технічний паспорт на об`єкт інвестування (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо); завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), копії (крім випадків подання оригіналів таких документів особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва): документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку (крім випадків реконструкції об`єктів нерухомого майна без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані); документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення права власності на об`єкт нерухомого майна до проведення його реконструкції (у разі проведення реконструкції об`єкта нерухомого майна); документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадку, коли в результаті реконструкції об`єкта нерухомого майна його адреса не змінилася) (п. 50 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 року № 868).

У п. 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127, встановлено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 року в справі № 359/5719/17 вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (п.п. 92, 93, 95 постанови).

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в ч. 1 ст. 182 та ч. 2 ст. 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Саме такі висновки викладено Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 14.12.2021 року в справі № 344/16879/15-ц.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Такий правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 року в справі № 338/180/17, від 11.09.2018 року в справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 року в справі № 569/17272/15-ц, від 02.07.2019 року в справі № 48/340, від 19.05.2020 року в справі № 916/1608/18.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у ст. 16 ЦК України.

У ст. 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів.

Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

Спосіб захисту, передбачений ст. 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27.02.2019 року в справі № 761/32696/13-ц, від 03.04.2019 року в справі № 1609/6643/12, від 15.05.2019 року в справі № 522/102/13-ц, від 29.05.2019 року в справі № 1609/6645/12, від 26.06.2019 року в справі № 761/3428/15-ц.

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі ст. 392 ЦК України (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14.12.2021 року в справі № 344/16879/15-ц).

За змістом ч. ч. 1-3 ст. 19 Закону № 978-IV, тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, після введення об`єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування. Управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які набули спеціальне майнове право на об`єкти інвестування відповідно до договорів про участь у ФФБ (перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об`єкти інвестування відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об`єкти інвестування, - для об`єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»), і повідомляє кожного довірителя про прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію документа, що підтверджує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта. На підставі даних про фактичну загальну площу об`єкта інвестування управитель ФФБ та довіритель здійснюють остаточні розрахунки відповідно до Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», за результатами яких управитель ФФБ видає довірителю в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку, що підтверджує проведення остаточних розрахунків за об`єкт інвестування між управителем ФФБ та довірителем.

Відповідно до ч. 5 ст. 19 Закону № 978-IV отриману від управителя ФФБ довідку про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування, який є складовою частиною об`єкта будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо якого отримано до набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», довіритель надає забудовнику для подальшої державної реєстрації за довірителем права власності на закріплений за ним об`єкт інвестування. Державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Частиною 11 ст. 19 цього ж Закону передбачено, що державна реєстрація права власності на житло, що є складовою частиною об`єкта, право на виконання будівельних робіт щодо якого виникло до набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», здійснюється забудовником самостійно та за власний рахунок після підписання складеного забудовником акта приймання-передачі об`єкта інвестування. Органи, що здійснюють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, проводять державну реєстрацію права власності довірителя на об`єкт інвестування на підставі довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування, при цьому такі органи не мають права вимагати будь-яких інших документів щодо участі довірителя у ФФБ.

Згідно із ч. 13 ст. 19 Закону № 978-IV забудовник зобов`язаний не пізніше ніж у стодвадцятиденний строк з дня введення об`єкта будівництва в експлуатацію передати цей об`єкт об`єднанню співвласників, або власнику, або експлуатуючій організації разом з необхідною технічною документацією.

Разом з тим, в указаній справі сторона позивача не посилається на те, що ОСОБА_7 як інвестору квартири зі сторони відповідача як забудовника не видаються документи, необхідні для реєстрації права власності за нею.

При цьому, докази того, що ТОВ «Інтербуд ТМ» чи будь-яка інша особа оспорює набуття права власності позивачем на об`єкт будівництва в матеріалах справи також відсутні.

Крім того, ОСОБА_2 підписала акт прийому-передачі об`єкта інвестування, отримала ключі від квартири, уклала договір з експлуатуючою (обслуговуючою) організацією, сплачує відповідні платежі, про що нею вказано в позовній заяві, та свідчить, що позивач користується профінансованою квартирою безперешкодно, та спору з приводу передачі вказаного об`єкта їй як власнику відповідачем не існує.

Отже, підтвердження того, що позивач не може належним чином реалізувати свої правомочності саме в зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи, в матеріалах справи відсутні.

При цьому, доказів безпосереднього звернення позивача до органів, що здійснюють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно із заявою про реєстрацію за собою права приватної власності на квартиру не додано.

Оскільки, ОСОБА_4 не надано доказів звернення з метою державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна в порядку, визначеному Законом № 1952-IV, тобто неможливості провести самостійно реєстрацію за собою права власності на спірну квартиру в позасудовому порядку, тому в даному випаду передбачений ст. 392 ЦК України спосіб захисту не може бути застосовано, оскільки його може бути використано лише за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Посилання позивача на те, що незважаючи на виконання всіх умов Договору ФФБ та Правил ФФБ вона отримала відмову в подальшому виконанні умов Договору ФФБ та Правил щодо державної реєстрації права власності на об`єкт інвестування в зв`язку з тим, що вона є громадянкою рф, не надає їй права на визнання права власності в судовому шляхом звернення з позовом саме до забудовника, з наступних підстав.

Постановою Кабінету Міністрів України від 28.02.2022 року № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» встановлено, що в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування нотаріальні дії вчиняються з урахуванням таких особливостей (заборон): незавершені нотаріальні дії за зверненням особи, пов`язаної з державою-агресором, визначеної постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2022 року № 187 «Про забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави Україна у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації» (Офіційний вісник України, 2022 року, № 25, ст. 1272), зупиняються. У разі звернення такої особи за вчиненням нотаріальної дії нотаріус або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, відмовляє у її вчиненні.

Пунктом 1 постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2022 року № 187 «Про забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави Україна у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації» для забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави України у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації установлено до прийняття та набрання чинності Законом України щодо врегулювання відносин за участю осіб, пов`язаних з державою-агресором, мораторій (заборону) на вчинення певних категорій правочинів щодо визначеного кола суб`єктів.

Також встановлено заборони на нотаріальне посвідчення правочинів, що порушують мораторій, визначений пунктом 1 цієї постанови, а також на державну реєстрацію або інше визнання державними органами, органами місцевого самоврядування, їх посадовими особами, державними реєстраторами юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, державними реєстраторами речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, особами, які надають публічні (адміністративні) послуги, правочинів, укладених з порушенням мораторію, визначеного пунктом 1 цієї постанови (п.п. 1,2 п. 2 цієї ж Постанови).

Тобто, відповідач, будучи забудовником, не приймає відповідних рішень щодо державної реєстрації прав та їх обтяжень, в зв`язку із чим, безпосередньо не визначає осіб, пов`язаних з державою-агресором і не застосовує встановлених у вказаних нормативно-правових актах обмежень і заборон, у зв`язку із чим, не впливає на можливість законно та в позасудовий спосіб реалізувати ОСОБА_4 самостійно своє право на державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.

Суб`єктивна оцінка позивача про наявність у неї громадянства рф, що стало перешкодою для державної реєстрації права власності на закріплений об`єкт інвестування згідно з умовами Договору № 41-М7 від 09.10.2020 року про участь у ФФБ виду А «М 7», не дає підстав вважати, що в спірних правовідносинах існували реальні труднощі для державної реєстрації прав та їх обтяжень.

За викладених умов, що позивач особисто чи через уповноваженого представника не зверталася до державного реєстратора із заявою про реєстрацію за собою права приватної власності на квартиру та відповідних спроб самостійно не вчиняла, самі по собі її посилання на те, що вона отримала відмову в подальшому виконанні умов Договору ФФБ та Правил щодо державної реєстрації права власності на об`єкт інвестування конкретно через те, що є громадянкою рф, не доводять, що позивач є суб`єктом (носієм) порушених прав, свобод чи інтересів, та у контексті викладених у ст. 392 ЦК України критеріїв, є суб`єктом вимог про визнання права власності в судовому порядку.

При цьому, встановлене ч. 11 ст. 19 Закону № 978-IV правило за яким державна реєстрація права власності на житло здійснюється забудовником самостійно та за власний рахунок, не позбавляє права довірителя займатися процесом оформлення права власності на квартиру в новобудові та в подальшому пред`явити вимоги до забудовника про відшкодування відповідних витрат, адже в будь-якому випадку згідно із ч. 5 ст. 19 Закону № 978-IV державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна здійснюється відповідно до Закону № 1952-IV, а п. 3 ч. 1 ст. 2 якого імперативно визначає, що заявником є: власник, інший правонабувач, сторона правочину, на підставі якого набувається, змінюється або припиняється речове право (у тому числі замовник будівництва, девелопер будівництва, управитель фонду фінансування будівництва), або уповноважені ними особи - у разі подання документів для державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав.

У зв`язку з викладеним, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання права власності за ОСОБА_4 на квартиру за адресою: АДРЕСА_4 .

На підставі викладеного та керуючись ст. 12, 13, 81, 83, 141, 258, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд, -

у х в а л и в:

у задоволенні позову ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Інтербуд ТМ», третя особа: товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Сістемінвест» про визнання права власності, - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Київського апеляційного суду, а в разі, якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне найменування учасників справи:

Позивач: ОСОБА_9 (зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_7 , РНОКПП: НОМЕР_3 );

Відповідач: товариство з обмеженою відповідальністю «Інтербуд ТМ» (місцезнаходження: вул. Верховинна, буд. 7, кв. 71, м. Київ, 03115, );

Третя особа: товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Сістемінвест» (місцезнаходження: вул. Метрологічна, буд. 9-Д, оф. 184, м. Київ, 03143, ).

Суддя К.Г. Плахотнюк