Справа № 466/5328/25
Провадження № 2/466/2460/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30 грудня 2025 року м. Львів

Шевченківський районний суд м.Львова

у складі головуючого судді Невойта П.С.,

секретарів с/з Пукшина А.В., Пришляк А.Я.,

справа 466/5328/25,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Львові в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав на об`єкт,

за участю представників позивача адвокатів Дейнеки В.С., Ковалець Л.П.,

представника відповідача 1 адвоката Маланій І.Я.,

представника відповідача 2 адвоката Оприско М.В.,

в с т а н о в и в:

04.06.2025 року адвокат Кавалець Леся Петрівна, яка діє в інтересах ОСОБА_1 , РНОКПП - НОМЕР_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», , Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент», та просить суд визнати за ОСОБА_1 майнові права на 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру, що знаходиться в 1-му під`їзді на 12 поверсі багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 , загальна проектна площа 47,47 кв.м, як на частку в об`єкті незавершеного будівництва, згідно з Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 11.09.2018, посвідченим приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Антоновою В.І. та зареєстрованим під №1972, а також вирішити питання судових витрат.

В обґрунтування своїх позовних вимог зазначають на те, що 11.09.2018 ОСОБА_1 підписала попередій договір кіпівлі-продажу квартири з ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» (надалі Попередній договір) посвідчений приватним нотаріусом Львівського нотаріального округу за реєстровим № 1972 (арк.спр.14-20).

Предметом Договору згідно п.2.1 є укладення Сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу Об`єкту (далі Основний договір) на умовах встановлених цим Договором. Сторони погодились, що укладають Основний договір на умовах, передбачених цим Договором, протягом ІУ кварталу 2020 року, але не пізніше 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Строною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною -2 вимог розділу 4 Договору. Розмір забезпечувального платежу, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 735 785, 00 грн. без ПДВ,

В подальшому 21.10.2021 року позивачкою був укладений тристоронній договір про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору купівлі-продажу квартири, відповідно до якого права та обов`язки ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» перейшли до ТОВ «ЄвроЛьвів». Сторони повинні були укласти Основний договір протягом 4 кварталу 2022 року (п.1.5.1.). Квартира повинна передатись ТОВ «ЄвроЛьвів» ОСОБА_1 у власність виключно після здійснення усіх платежів.

Встановлено вартість 1 кв.м. площі Об`єкту у розмірі 18000 грн., що на день укладення такого становить 686,82 дол. США. Курс гривні по відношенню до дол. США враховується на момент здійснення оплати. Також погодили, що на момент підписання сума недоплаченої частини забезпечувального платежу становить 129 565,10 грн. без ПДВ.

Відтак, на виконання Попереднього договору всього Позивачем сплачено Відповідачу 1 866 980,62 грн.

Позивачка неодноразово зверталася до ТОВ «ЄвроЛьвів» з пропозицією укласти Основний договір на придбання квартири, т.я. вона повністю сплатила за неї кошти, однак Товариство відмовляється укладати такий договір, тому змушена звернутися до суду за захистом свої порушених прав.

Ухвалою від 05.06.2025 року справу прийнято до розгляду та вирішено проводити у порядку загального позовного провадження з викликом сторін та призначити підготовче судове засідання.

07.07.2025 року від представника відповідача-1 Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» адвоката Маланій І.Я. надійшов відзив на позовну заяву. Зазначає, що ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» є неналежним відповідачем, оскільки на даний час майнові права на всі результати будівельної діяльності передані за Договором № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ». Цей договір укладений у належній формі, повністю відповідає вимогам чинного законодавства, та на даний час ніким не оспорений. Про наявність даного договору та передання функцій забудовника і майнових прав на будинок було повідомлено на офіційній зустрічі з особами, які мали укладені попередні договори з ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» у Львівській міській раді, що підтверджується Протоколом зустрічі покупців квартир у будинку по АДРЕСА_1 та представників ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» від 18.04.2024 року.

Підставою виникнення майнових прав на зазначену вище квартиру сторона позивача вважає Попередній договір купівлі-продажу квартири № 1972 від 11.09.2019 року зі змінами Позивач просить визнати за нею майнові права на квартиру на тій підставі, що нею був укладений попередній договір купівлі-продажу такої квартири, однак відповідач у встановлений строк ухилився від укладення основного договору. Відповідно до ч.3 ст.635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно з ч.2 цієї ж статті сторона, яка необгрунтовано ухиляється від від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Тобто, у зв`язку із тим, що у визначений попереднім договором строк між сторонами не був укладений основний договір купівлі-продажу квартири, то зобов`язання із укладення основного договору припинилося і в позивача виникло лише право на відшкодування збитків, завданих невиконанням попереднього договору.

08.07.2025 року представник відповідача-2 Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» адвокат Оприско М.В. через систему «Електронний суд» подав відзив на позовну заяву. Заперечуючи позовні вимоги зазначає, шо відповідно до ч.3 ст.635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно з ч.2 цієї ж статті сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Тобто, у зв`язку із тим, що у визначений попереднім договором строк між сторонами не був укладений основний договір купівлі-продажу квартири, то зобов`язання із укладення основного договору припинилося і в позивача виникло лише право на відшкодування збитків, завданих невиконанням попереднього договору. Аналогічний правовий висновок викладений у Постанові Верховного суду від 24.07.2019 у справі № 200/14946/16-ц.

Всупереч наведеним законодавчим положенням позивачка просить визнати за нею на підставі попереднього договору майнові права на об`єкт нерухомого майна, по суті підміняючи попередній договір основним та вважаючи його інвестиційним договором у спосіб укладення якого вона вклала кошти в житлове будівництво.

Однак поняття «інвестиційний договір» є родовим та не відображає правової природи конкретного такого договору та його умов. Інвестиційні договори укладаються шляхом купівлі-продажу пайових цінних паперів, придбання деривативів, навіть договір управління майном може бути інвестиційним. Більше того, попередній договір як такий також може мати характер інвестиційного.

Позивачкою не враховано, що згідно з ч. 3 ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність Позивачкою не враховано, що згідно з ч. 3 ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» в редакції, яка діяла на момент укладення попередніх договорів інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами. Тобто, позивачка просить суд застосувати до її правовідносин норми права у спосіб, заборонений законом.

Також зазначає, що забезпечувальний платіж належно не виконаний. Так, згідно з умовами Договору про внесення змін та заміну сторони від 21.10.2021 року на дату його укладення сума неоплаченої частини забезпечувального платежу становила 129565,10 гривень, які повинні були бути сплаченими десятьма рівними платежами згідно із графіком, передбаченим п. 1.5.4. Договору про внесення змін. Водночас, згідно з п. 1.5.4. Договору про внесення змін від 12.10.2021 року до сплати забезпечувальних платежів застосовується коефіцієнт коригування, який розраховується, як відношення між офіційним курсом гривні до долара США, встановленим НБУ на дату здійснення платежу до офіційного курсу гривні до долара США, встановленого НБУ на дату укладення цього договору. При цьому сторони дійшли згоди, що коли Ккв (коефіцієнт коригування вартості) за розрахунком буде становити менше одиниці, то в цьому випадку Ккв (коефіцієнт коригування вартості) вважається таким, що дорівнює одиниці. Також, згідно з п. 7.2 Попереднього договору Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 1972 від 11.09.2018 року за порушення строків виконання грошових зобов`язань за цим Договором Сторона-2 сплачує Стороні-1 суму заборгованості з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, три відсотки річних, нарахованих на суму боргу, а також пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від простроченої суми за кожний день прострочення.

Позивачкою не доплачено за Попереднім договору купівлі-продажу квартири № 1972 від 11.09.2018 року та Договором про внесення змін та заміну сторони від 21.10.2021 року забезпечувальний платіж у сумі 5101,57 грн (п`ять тисяч сто одна) гривня 57 копійок (це без нарахування штрафних санкцій по даний час), що спростовує твердження позивачки про повне виконання нею таких умов.

Також зазначає, що ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» є неналежним відповідачем у справі та йому не належать майнові права на спірну квартиру та паркомісце, оскільки на даний час майнові права на всі результати будівельної діяльності передані за Договором № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ», з яким у позивачки відсутні правовідносини та до якого не заявлено конкретних самостійних позовних вимог.

15.07.2025 року представник позивача адвокат Круцько Л.М. подала відповідь на відзив.

Так, Відповідачем 1 до відзиву на позов додана копія Договору щодо організації та фінансування будівництва об`єкта № 01-26/03-24 від 26.03.2024 (далі Договір), предметом якого є зобов`язання Відповідача 1 передати виключно Відповідачу 2 право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта разом з усіма виконаними та/або незавершеними роботами та придбаними матеріалами та зобов`язання Відповідача 2 забезпечити організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об`єкта та сплатити Відповідачу 1 обумовлену винагороду.

Як вбачається з назви та предмету Договору, останній укладений відповідно до ст. 7 Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі Закон), в ч. 1 якої зазначено, що замовник будівництва може укласти договір з девелопером будівництва щодо організації та фінансування будівництва об`єкта (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб).

При цьому, судячи зі змісту укладеного між Відповідачами Договору, в ньому обумовлені не всі передбачені Законом істотні умови (пункти 2, 3, 4 ч. 2 ст. 7 Закону) і зважаючи на зміст та характер зобов`язань сторін цей Договір фактично являється договором зміни замовника будівництва об`єкта шляхом відчуження такого об`єкта (ст. 12 Закону).

Особливо звертає увагу суду, що відповідно до ч. 4 ст. 7 Закону договір щодо організації та фінансування будівництва об`єкта підлягає нотаріальному посвідченню, однак, як вбачається з доданої до відзиву копії Договору, останній не посвідчений нотаріально.

Також зазначає, що саме факт ухилення Відповідача 1 від укладення основного договору купівлі-продажу квартири має місце у випадку Позивача, що є порушенням зобов`язання за Попереднім договором і вимагає належного та ефективного захисту порушеного права Позивача на отримання у власність профінансованої нею квартири як частки в об`єкті незавершеного будівництва.

Доводи Відповідача 2, що Позивачем зазначено лише фактичну, а не правову підставу позову не витримують критики, оскільки якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то суд може захистити порушене право позивача обраним ним способом.

30.11.2025 року представник Відповідача 2 подав письмове пояснення на зауваження щодо обовязковості посвідчення нотаріально Договору № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року. Зазначений договір не був укладений на підставі ЗУ «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», а на підставі ЦК України, ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» та інших нормативно-правових актів. Більше того, згідно з п. 2 ст. 21 «Прикінцеві та перехідні положення» ЗУ «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» дія цього Закону поширюється на об`єкти незавершеного будівництва та майбутні об`єкти нерухомості, які є складовими частинами об`єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності цим Законом, з урахуванням особливостей, визначених цією частиною.

Право на виконання будівельних робіт щодо будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: :07:004:0024) виникло на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 29.08.2018 року за № ЛВ26, а тому на правовідносини щодо спірного об`єкта положення Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» не поширюються.

Ухвалою суду від 29.09.2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено розгляд по суті.

В судовому засіданні представники позивача адвокати Дейнека В.С. та Ковалець Л.П., який діє на підставі Договору № 040425/17 про надання правничої допомоги від 04.04.2025 року та ордеру серія ВС № 1373702 від 02.06.2025 р. (арк.спр.40-43) позовні вимоги підтримали повністю, просили позов задовольнити з підстав зазначених в позовній заяві та відповіді на відзив, обгрунтовуючи право на звенення за захистом порушеного права у спосіб визнання майнових прав на квартиру, доведення про повну сплату позивачем забезпечувального внеску за Попереднім договором, при цьому посилаючись на діючу практику ВС.

Представник відповідача 1 адвокат Маланій І.Я., яка діє на підставі ордеру серія ВС №1297098 від 18.07.2024 р. в судовому засіданні позовні вимоги заперечила з підстав, наведених у відзиві.

Представник відповідача 2 адвокат Оприско М.В., який діє на підставі ордеру серія ВС № 1313127 від 25.09.2024 р. в судовому засіданні позовні вимоги заперечив з підстав, наведених у відзиві.

Заслухавши пояснення представника позивача, представника відповідача та третьої особи, з`ясувавши дійсні обставини справи, права та обов`язки сторін, дослідивши зібрані по справі докази, суд установив таке.

Згідно з ст.3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

На підставі ст. 81, 82 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень Обставини, визнані сторонами, не підлягають доказуванню.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).

Захист цивільних прав - це застосування цивільно-правових засобів з метою забезпечення цивільних прав.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

У статті 16 ЦК України визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.

Судом встановлено, що 11.09.2018 ОСОБА_1 підписала попередій договір кіпівлі- продажу квартири з ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія- Інвест» (надалі Попередній договір) посвідчений приватним нотаріусом Львівського нотаріального округу за реєстровим № 1972 (арк.спр.14-20).

Предметом Договору згідно п.2.1 є укладення Сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу Об`єкту (далі Основний договір) на умовах встановлених цим Договором.

Згідно п.2.4. зазначено, що Сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим Договором, протягом ІУ кварталу 2020 року, але не пізніше 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Строною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною -2 вимог розділу 4 Договору.

Розділом 4 Договору передбачено забезпечення виконання Договору та порядок розрахунків.

Згідно п.4.2. Договору сума коштів буде після її належної сплати Стороною-2 за даним Договором, зарахована до платежів за Основним договором у момент укладення такого Основного договору.

Пунктом 4.3. та 4.4. визначено розмір забезпечувального платежу, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 735 785, 00 грн. без ПДВ, що становить 26 091, 03 дол. США. Такий платіж вноситься трьома частинами на банківський раханок Сторони-1 (при цьому сума забезпечувального платежу може бути збільшена на коефіцієнт корегування вартості (Ккв) на момент сплати кожного окремого платежу: перший у розмірі 367 892,50 грн., що за курсом НБУ становить 13 045,52 дол. США до 14.09.2018 року, другий у розмірі 294 314,00 грн., що за курсом НБУ становить 10 436,41 дол. США до 14.10.2018 року, третій у розмірі 73 578,50 грн., що за курсом НБУ становить 2 609,10 дол. США до 15.12.2020 року.

Такі внески 13.09. та 12.10.2018 року і в сумі 62618,40 грн. 19.05.2020 року ОСОБА_1 внесла на рахунок ТзОВ «КУА «Оптимум» «Львівська Мрія-Інвест» (арк. спр.21-26).

Згідно п.7.2 Попереднього договору за порушення строків виконання грошових зобовязань за цим Договором Сторона-2 сплачує Стороні-1 суму заборгованості, з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, три відсотки річних, нарахованих на суму боргу, а також пеню в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від простроченої суми за кожен день прострочки.

21.10.2021 року позивачкою був укладений тристоронній договір про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору купівлі-продажу квартири, відповідно до якого права та обов`язки ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» перейшли до ТОВ «ЄвроЛьвів». Сторони повинні були укласти Основний договір протягом 4 кварталу 2022 року (п.1.5.1.). Квартира повинна передатись ТОВ «ЄвроЛьвів» ОСОБА_1 у власність виключно після здійснення усіх платежів (арк.спр.19-20).

Цим же договором змінено п.4.9. Попереднього договору та викладено в іншій редакції. Встановлено вартість 1 кв.м. площі Об`єкту у розмірі 18000 грн., що на день укладення такого становить 686,82 дол. США. Курс гривні по відношенню до дол. США враховується на момент здійснення оплати.

Також погодили, що на момент підписання сума недоплаченої частини забезпечувального платежу становить 129 565,10 грн. без ПДВ, що за курсом НБУ становить 4 943,80 дол. США. Знову ж таки зазначено, що платіж вноситься на банківський рахунок Сторони-1 (при цьому сума забезпечувального платежу може бути збільшена на коефіцієнт корегування вартості (Ккв) на момент сплати кожного окремого платежу.

Додатковим договором встановлено оплату рівними частками до 29 числа щомісяця у розмірі 12956,51 грн. за курсом НБУ на день укладення цього Договору становить 494,38 дол. США. Також визначено порядок розрахунку коефіцієнту коригування вартості.

Згідно п.2.1. розділу 2 встановлено, що перехід прав і обов`язків, що є предметом даного Договору, здійснюється шляхом зміни сторони в Попередньому договорі купівлі-продажу квартири, з усіма правовими наслідками для сторін.

З долучених стороною позивача копії платіжних інструкцій (арк.спр. 27-36) вбачається, що ОСОБА_1 здійснила оплату 9-ти платежів на загальну суму 142155,72 грн.

Однак, як зазначено вище, відповдіач 2 подав розрахунок заборгованості за несвоєчасну сплату коштів по забезпечувальному платежу, яка становить на 15.12.2022 року - 5101,57 грн.

Згідно зі статтею 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У частині першій статті 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

Частинами першою - третьою статті 635 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (укладення між ОСОБА_1 та ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», а в подальшому з ТзОВ «ЄвроЛьвів») встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Аналіз вказаної норми права свідчить про те, що відсутні будь-які обмеження щодо виду або предмета договору, який можуть зобов`язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження нерухомого чи рухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутніх об`єктів нерухомості, надання послуг, виконання робіт, надання майна в оренду тощо.

Сутність попереднього договору полягає у виконанні таких функцій:

спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов`язку;

фіксація умов основного договору.

Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Одним із завдань попереднього договору є те, що він повинен забезпечити відносини між сторонами до укладення основного договору, гарантувати реальну можливість через певний час набути відповідні права на тих самих умовах, які існували в момент укладення попереднього договору, навіть у тому разі, коли одна із сторін втратить інтерес до цих правовідносин.

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті 181 ЦК України).

У статті 182 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм права можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Згідно з частиною першою статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

У частині другій статті 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Між тим, відповідно до умов Попереднього договору майновими правами на об`єкт нерухомості володіє ТзОВ «ЄвроЛьвів», а сторони лише погодили укладання в майбутньому договору купівлі-продажу квартири в строк та на умовах, визначених цим договором.

З огляду на те, що відповідно до умов попереднього договору покупець набуває право власності на майнові права після підписання ним акту прийому-передачі майнових прав, передача та приймання майнових прав між сторонами договору не відбулася, тому слід дійти висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки саме по собі укладання Попереднього договору купівлі-продажу квартири не породжує переходу до Позивача майнових прав на квартиру.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 та частина перша статті 16 ЦК України).

Тлумачення пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України свідчить, що по своїй суті такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб`єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Статтею 611 ЦК України передбачені правові наслідки, встановлені договором або законом, які настають у разі порушення зобов`язання, а саме: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

Враховуючи наведене, керуючись ст. 3, 12, 13, 77, 81, 141, 259, 263-266, 268 ЦПК України, суд,-

у х в а л и в:

у задоволенні позовних вимог про визнання за ОСОБА_1 , РНОКПП - НОМЕР_1 майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва - незавершену будівництвом 1 (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, за будівельною адресою: АДРЕСА_1 ) відмовити.

Рішення може бути повністю або частково оскаржено в апеляційному порядку безпосередньо до Львівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП - НОМЕР_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідач: 1. Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄВРОЛЬВІВ», , юридична адреса: 76018, м.Івано-Франківськ, вул. Незалежності, буд. 44,

2. Товариство з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент», , юридична адреса: 79000, м. Львів, вул. О. Новаківського, буд. 14

Повний текст рішення виготовлено 30 грудня 2025 року

Суддя П. С. Невойт