Справа № 585/3810/25
Номер провадження 2/585/1575/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 грудня 2025 року м.Ромни

Роменський міськрайонний суд Сумської області у складі:

Головуючого судді Цвєлодуб Г.О.,

за участю представника позивача Єни І.А.,

відповідача ОСОБА_1 ,

його представника адвоката Яцун О.П.,

представника відповідача ФГ «Криниця+» - Бабака М.А.,

секретаря судового засідання Салій О.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Ромни цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» до ОСОБА_1 , Фермерське господарство «Криниця+», про визнання укладеною додаткової угоди, визнання відсутнім права оренди та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди земельних ділянок, -

В С Т А Н О В И В:

02 жовтня 2025 року ТОВ «Райз-Схід» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ФГ «Криниця+», про визнання укладеною додаткової угоди, визнання відсутнім права оренди та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди земельних ділянок.

Позов обґрунтовано тим, що 24 травня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Райз-Схід» укладено договір оренди землі, відповідно до п.1.1. якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :03:001:0034 загальною площею 4,1333 га та з кадастровим номером :03:001:0052 загальною площею 0,5022 га. Відповідно до п.3.1. Договору оренди, договір укладено строком до 24 травня 2025 року. 02 червня 2025 року ОСОБА_1 та ФГ «Криниця+» укладено договори оренди земельної ділянки з кадастровими номерами :03:001:0034 загальною площею 4,1333 га та з кадастровим номером :03:001:0052 загальною площею 0,5022 га, чим порушено права позивача. У зв`язку із закінченням 24.05.2025 строку дії договору, на виконання п. 6.2. договору оренди позивачем 17.12.2024 спрямовано відповідачу ОСОБА_1 лист-повідомлення вих. №366 від 02.12.2024 про намір продовжити дію договору оренди землі № б/н від 24 травня 2018 року вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та недопущення порушення права землекористувача. До цього листа додано два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря. Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист відповідач ОСОБА_1 не надав, тобто не скористався правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечив проти продовження договору на новий строк. Таким чином, позивач скористався своїм переважним правом на поновлення договору та запропонував підписати додаткову угоду. Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідач ОСОБА_1 не надіслав повідомлення про небажання продовжувати договірні відносини, що вказує на існування правових підстав для визнання додаткової угоди укладеною. Таким, чином, позивач вважає поновленим договір оренди землі № б/н від 24.05.2018 на підставі частини п`ятої та шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), а тому наявні підстави для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку.

Ухвалою суду від 28 жовтня 2025 року по справі відкрито провадження, за правилами загального позовного провадження, з призначенням підготовчого судового засідання.

14 листопада 2025 року до суду від представника відповідача ОСОБА_1 адвоката Яцун О.П. надійшов відзив на позовну заяву, в якому просила відмовити у задоволенні позову в повному обсязі, посилаючись на те, що 07 жовтня 2024 року ОСОБА_1 направив ТОВ «РАЙЗ-СХІД повідомлення про те, що не має наміру укладати з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» нові договори оренди землі чи будь-яким чином продовжувати строк, на той час, діючого договору оренди землі, а тому, після закінчення строку дії договору просив звільнити належні йому земельні ділянки. У грудні 2024 року ОСОБА_1 отримав від ТОВ «РАЙЗ-СХІД» лист-повідомлення з пропозицією продовжити дію договору оренди земельної ділянки №б/н від 24 травня 2018 року, лист містив два примірника додаткової угоди без номеру від 2023 р. до договору оренди землі №б/н без дати, а також до цієї додаткової угоди степлером був прикріплений договір оренди землі від 2023 року. Тобто, орендар надіслав для підпису додаткову угоду датовану 2023 роком та зовсім новий договір оренди, датований 2023 роком. 23 травня 2025 року ОСОБА_1 направив ТОВ «РАЙЗ-СХІД» лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. На лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі №б/н від 24 травня 2018 року, який містив додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровими номерами: :03:001:0034, :03:001:0052, згідно якої строк дії договору оренди продовжується до 31.12.2032 року, ОСОБА_1 повторно повідомив ТОВ «РАЙЗ-СХІД», що не має наміру та бажання укладати з ними договір оренди землі даних земельних ділянок на новий строк чи будь-яким чином продовжувати строк на той час діючого договору/договорів оренди землі та заперечує проти поновлення договору оренди землі на той же строк і на тих же умовах. Право оренди ТОВ «РАЙЗ-СХІД» щодо земельних ділянок з кадастровими номерами: :03:001:0034, :03:001:0052, припинилося з настанням визначеного договорами строку 24 травня 2025 року. 02 червня 2025 року між ОСОБА_1 та ФГ «Криниця+» було укладено нові договори оренди землі щодо вказаних земельних ділянок, право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстроване 02.06.2025 року. Але, незважаючи на завчасне повідомлення з боку ОСОБА_1 про небажання продовжувати з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» договірні відносини, за декілька днів до закінчення договору оренди землі №б/н від 24 травня 2018 року, позивач у травні 2025 року засіяв земельні ділянки з номерами: :03:001:0034, :03:001:0052. кадастровими ФГ «Криниця+» не перешкоджало у обробітку та збиранні врожаю 2025 р., що належав ТОВ «РАЙЗ-СХІД». Таким чином, доводи ТОВ «РАЙЗ-СХІД» про те, що ОСОБА_1 не надіслав повідомлення про заперечення щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди є необґрунтованими та не підтверджені належними та допустимими доказами. Просила стягнути з позивача на користь відповідача ОСОБА_1 понесені ним судові витрати.

14 листопада 2025 року до суду від представника відповідача ФГ «Криниця+» адвоката Яцун О.П. надійшов відзив на позовну заяву, в якому просила відмовити у задоволенні позову в повному обсязі, посилаючись на те, що ОСОБА_1 повідомляв ОСОБА_2 голову ФГ «КРИНИЦЯ+», що не бажає продовжувати договірні відносини з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» через систематичні порушення договору оренди щодо виплати орендної плати, відсутності будь-якого налагодженого зв`язку з боку представників товариства. У зв`язку з тим, що ФГ «КРИНИЦЯ+» стало новим орендарем, після реєстрації договорів оренди в червні 2025 року на замовлення господарства проектною організацією були винесені межі спірних земельних ділянок в натурі. При винесенні меж в натурі були також присутні і представника ТОВ «РАЙЗ-СХІД». З`ясувалося, що земельні ділянки в межах дії договору були засіяні ТОВ «РАЙЗ СХІД». За таких обставин ФГ «КРИНИЦЯ+» не перешкоджало ТОВ «РАЙЗ-СХІД» у обробітку земельних ділянок та збиранні врожаю 2025 року. Після збирання врожаю позивач залишив спірні земельні ділянки, не провадив на них будь-яких сільськогосподарських робіт та не вносив ніяких добрив. Відтак, відсутні правові підстави для задоволення позову. Право оренди ФГ «КРИНИЦЯ+» є законним та достовірним. В свою чергу, ТОВ «РАЙЗ-СХІД» зловживає своїми процесуальними правами шляхом подачі безпідставних позовів до ФГ «КРИНИЦЯ+». Позивач намагається змусити орендодавця до укладення договору, порушуючи принцип свободи укладення договору. Просила стягнути з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» на користь ФГ «КРИНИЦЯ+», понесені ним судові витрати.

20 листопада 2025 року до суду від представника позивача надійшла відповідь на відзив, в якій ТОВ «Райз Схід» зазначає, що не отримувало від відповідача ОСОБА_1 будь якого повідомлення датованого 07.10.2024 роком. Позивач вважає, що відповідач не дотримавшись визначеної Законом процедури (ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»), висловив свою згоду (принцип мовчазної згоди) на укладення договору оренди землі на новий строк. У відзиві відповідач зазначає, що «позивач не є добросовісним орендарем, та неналежно виконував умови договору, оскільки систематично порушував умови договору щодо строків виплати орендної плати та її індексації...», ТОВ «Райз-Схід» не погоджується з вищевикладеним, та зазначає, що орендна плата за користування зазначеною земельною ділянкою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва нараховувалась та сплачувалася з нормативно грошової оцінки земельної ділянки встановленої товариством, яка є значно більшою ніж нормативно грошова оцінка встановлена у ДЗК, претензій щодо виплати орендної плати з боку відповідача до ТОВ «Райз-Схід» протягом дії договорів не надходило. Позивач заперечує проти зазначеного у відзиві орієнтовного розміру витрат відповідача на правничу допомогу у розмірі 10 000,00 грн., оскільки вважає такий розмір завищеним, а тому він підлягає зменшенню, розмір у 10 000 грн. є непропорційно великим, зважаючи на характер та складність справи.

Ухвалою суду від 24 листопада 2025 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити.

Відповідач ОСОБА_1 заперечив проти позовних вимог, пояснив суду, що він завчасно повідомив позивача про небажання укладати чи продовжувати договір оренди належних йому земельних ділянок, оскільки позивачем не вчасно сплачувалась орендна плата, просив у позові відмовити в повному обсязі.

Представник відповідачів адвокат Яцун О.П. в судовому засіданні просила відмовити в задоволенні позовних вимог, посилаючись на безпідставність, оскільки відповідачем ОСОБА_1 завчасно повідомлено позивача про небажання укладати чи продовжувати договір оренди належних йому земельних ділянок, позивачем не виконано вимоги, передбачені ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», оскільки надіслані додаткові угоди з датою від 2023 року, умови додаткових угод, які було надіслано відповідачу, відрізняються від тих, що перебувають на розгляді суду, крім того позивач неналежно виконував обов`язки орендаря, зокрема щодо виплати орендної плати.

Представник відповідача Бабак М.А. просив відмовити в задоволенні позовних вимог за їх необґрунтованістю, суду пояснив, що відповідач ОСОБА_1 діяв в межах Закону, після збору позивачем урожаю на земельних ділянках відповідача ОСОБА_1 , вони приступили до обробітку вказаних земель.

Суд, вислухавши учасників судового розгляду, дослідивши матеріали справи, дійшов наступного.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,1333 га, кадастровий номер: :03:001:0034, та земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 0,5022 га, кадастровий номер: :03:001:0052, що розташовані на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської області, та належать йому на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії І-СМ №027387, виданого Погожокриницькою сільською радою 24 січня 2002 року та зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за №518 (а.с. 64).

24 травня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «РАЙЗ-СХІД» було укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець передав орендарю в строкове платне користування земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,133 га, кадастровий номер: :03:001:0034, та 0,502 га, кадастровий номер: :03:001:0052, що розташовані на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської області (а.с. 27-29).

Відповідно до п. 3.1 вказаного договору, договір укладено строком до 24.05.2025 року, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем.

Згідно п. 3.2 вказаних договір, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Як зазначає позивач у зв`язку із закінченням 24.05.2025 строку дії договору, на виконання п. 6.2. договору оренди, ним 17.12.2024 направлено відповідачу ОСОБА_1 лист-повідомлення вих. №366 від 02.12.2024 про намір продовжити дію договору оренди землі № б/н від 24 травня 2018 року вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та недопущення порушення права землекористувача, до якого додано два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря, які отримано відповідачем 28.12.2024 (а.с. 30-36).

Проте відповідачем ОСОБА_1 надано до суду копію договору оренди землі від 2023 року щодо належних останньому земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,1333 га, кадастровий номер: :03:001:0034, та земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 0,5022 га, кадастровий номер: :03:001:0052, що розташовані на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської області, та додаткову угоду до нього без номеру та дати, підписані директором ТОВ «РАЙЗ-СХІД» (а.с. 68-71).

23 травня 2025 року ОСОБА_1 направив ТОВ «РАЙЗ-СХІД» лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі на лист-повідомлення про намір продовжити дію Договору оренди землі №б/н від 24 травня 2018 року, який містив Додаткову угоду до Договору оренди землі щодо земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровими номерами: :03:001:0034, :03:001:0052, згідно якої строк дії договору оренди продовжується до 31.12.2032 року, ОСОБА_1 повідомив ТОВ «РАЙЗ-СХІД», що не має наміру та бажання укладати з ними договір оренди землі даних земельних ділянок на новий строк чи будь-яким чином продовжувати строк на той час діючого договору/договорів оренди землі та заперечує проти поновлення договору оренди землі на той же строк і на тих же умовах, що підтверджується трек-номером відправлення 220, яке було вручене позивачу 30.05.2025 р. (а.с. 71-73).

02 червня 2025 року між ОСОБА_1 та ФГ «КРИНИЦЯ+» було укладено договори оренди землі щодо земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровими номерами: :03:001:0034, :03:001:0052, що розташовані на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської області, право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстроване 02.06.2025 року (а.с. 18-20, 66-67).

Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до частини першоїстатті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цьогоКодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина першастатті 627 ЦК України).

Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрем на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правиламистатті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі». Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 липня 2020 року, Закон України «Про оренду землі» було доповнено статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК України доповнено статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови».

У зв`язку з набранням чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» було доповнено абзацами 3 і 4, якими передбачено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК України. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» в часі, до спірних правовідносин підлягає застосуванню порядок поновлення договорів оренди землі в редакції статті 33 цього Закону, чинній станом на 23 квітня 2018 року, тобто на момент укладення між сторонами договору оренди землі.

Так, відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції на дату укладання договору, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала у постановах, зокрема від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, від 21 листопада 2018 року у справі №530/212/17, від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ці №159/5756/18, що дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендодавця та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».

У своїй постанові від 28.09.2020 року (справа № 272/440/18) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

У постанові Верховного Суду від 23.08.2023 у справі №910/605/20 зазначено, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином: «якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку: договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист- повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах».

Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, з листом-повідомленням за вих. №366 від 02.12.2024 про намір продовжити дію договору оренди землі № б/н від 24 травня 2018 року вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та недопущення порушення права землекористувача, до якого додано два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря, 17.12.2024 ТОВ «РАЙЗ-СХІД» звернулось до відповідача ОСОБА_1 , проте позивачем до листа-повідомлення було долучено документ, поіменований як «Додаткова угода № __ (про внесення змін до Договору оренди) до Договору оренди землі № ___ від _______ року, кадастровий номер :03:001:0034, площею 4,1332 га, кадастровий номер :03:001:0052, площею 0,5022 га», а також копію договору оренди землі від ____ 2023 р. (а.с. 68-69).

За результатами розгляду цього повідомлення 23 травня 2025 року ОСОБА_1 направив ТОВ «РАЙЗ-СХІД» лист-повідомлення, за змістом якого останній відмовився у поновленні договору оренди землі про намір продовжити дію Договору оренди землі №б/н від 24 травня 2018 року (а.с. 72-73).

Звертаючись із даним позовом до суду першої інстанції, представник позивача, з посиланнями на норми статті 33 Закону України "Про оренду землі", просив суд визнати укладеною додаткову угоду № б/н до договору оренди землі №б/н від 24.05.2018.

Разом з тим, позивач ТОВ «РАЙЗ-СХІД», як добросовісний орендар, не вчинив усіх необхідних дій для поновлення договору оренди. Зокрема, як вбачається з матеріалів справи, ТОВ «РАЙЗ-СХІД» до листа-повідомлення подано не проект додаткової угоди, а зовсім іншу додаткову угоду, без номеру та дати, з іншими зміненими умовами.

Відповідно до статті 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не впливає із звичаїв ділового обороту.

За змістом статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець вправі прийняти умови, запропоновані орендарем (акцептувати договір), або заперечити проти конкретних істотних умов, запропонованих орендарем, тобто викласти свої умови, які не співпадають із запропонованими орендарем. Така зустрічна пропозиція становитиме нову оферту, з якою вже вправі погодись чи не погодитись орендар.

Надісланий орендарем проект додаткової угоди містить зовсім іншу оферту, зокрема строк дії договору до 31.12.2032 р., орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 13,5 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 20942,35 грн. з ПДФО та ВЗ за рік оренди, а відтак не міг бути акцептований орендодавцем.

Натомість проект додаткової угоди, яку позивач просить суд визнати укладеною, містить таку істотну умову договору як договір укладено строком на 7 років, орендна плата складає 15 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на дату укладення даного договору становить 27060,09 грн. з ПДФО та ВЗ за рік оренди і вноситься в гршовій формі, та інші умови.

Недотримання позивачем як орендарем процедури звернення до орендодавця із листом-повідомленням, до якого обов`язково додається проект додаткової угоди, унеможливлює задоволення судом його вимог про визнання такої угоди дійсною, що є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог.

В зв`язку з цим в ОСОБА_1 не виникло обов`язку розглядати і узгодити чи заперечувати проти таких умов, так як вони не були представлені на її розгляд в формі, передбаченій законом.

Також при ухваленні рішення судом враховано відсутність волевиявлення ОСОБА_1 на продовження договору оренди землі, тому переважне право, за захистом якого звернувся позивач на укладення з ОСОБА_1 договору оренди землі на новий строк є припиненим і не підлягає захисту.

Водночас суд зауважує, що укладення ОСОБА_1 нового договору оренди землі з іншим орендатором не порушує переважне право ТОВ «Райз-Схід», оскільки дія попереднього договору оренди землі закінчилася, а новий договір укладений відповідачами вже після його припинення.

Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).

Оскільки орендодавець відмовився поновлювати договори оренди землі, тому припинилося переважне право орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Поняття поновлення договору оренди за статтею 764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до статті 777 ЦК України не є тотожними. Переважне право орендаря на поновлення договору покликане забезпечити пріоритет його інтересів, воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди на укладення додаткової угоди на поновлення договору оренди.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (частини 2-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") процедури та наявності волевиявлення сторін.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 23.01.2019 у справі 902/619/17, від 27.06.2019 року у справі № 923/925/18, від 29.04.2020 року у спраі 912/1138/19, від 17.05.2022 у спрві № 384/30/21, від 24.04.2023 у справі № 608/2591/21.

У своїй постанові від 28.09.2020 (справа № 272/440/18 ) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Згідно ч.4 ст.373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ст.203 ч.3 ЦК України).

Аналізуючи вищевказане, суд дійшов переконання, що для реалізації переважного права необхідна наявність двох складових в їх сукупності дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін.

В даному випадку позивачем не дотримано встановленої законом процедури реалізації переважного права та відсутнє волевиявлення відповідача ОСОБА_1 на поновлення договору оренди землі відсутнє. Водночас, наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки виключає можливість визнання поновленим попереднього договору в обраний позивачем спосіб.

До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21.01.2020 у справі №379/1354/18, від 25.03.2020 у справі 379/1439/18, від 15.02.2023 у справі №399/295/11, від 15.05.2023 у справі №693/137/22.

Відповідно до ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

З огляду на викладене вище суд приходить висновку про відмову в задоволенні позовних вимог позивача у повному обсязі.

Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд враховує вимоги п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК, за змістом яких у разі відмови у задоволенні позову судові витрати, зокрема судовий збір, покладається на позивача.

Керуючись ст.ст.12, 81, 133, 141, 258, 259, 263-268 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» до ОСОБА_1 , Фермерське господарство «Криниця+», про визнання укладеною додаткової угоди, визнання відсутнім права оренди та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди земельних ділянок відмовити.

Судові витрати зі сплати судового збору понесені позивачем віднести на його рахунок.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

У разі проголошення тільки скороченого (вступної та резолютивної частин) судового рішення, учасникам справи, які були присутні у судовому засіданні, за їхньою заявою негайно після його проголошення видаються копії скороченого судового рішення.

Учасникам справи, які не були присутні в судовому засіданні, копія судового рішення надсилається протягом двох днів з дня його складення у повному обсязі в електронній формі у порядку, визначеному законом, а в разі відсутності електронного кабінету - рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

З повним текстом рішення суду сторони можуть ознайомитись у приміщенні Роменського міськрайонного суду Сумської області з 26 грудня 2025 року або за відповідним номером справи у ЄДРСР чи в електронному кабінеті підсистеми «Електронний суд» ЄСІТС.

СУДДЯ РОМЕНСЬКОГО МІСЬКРАЙОННОГО СУДУ Г. О. Цвєлодуб