ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 грудня 2025 року

м. Харків

справа № 610/4820/24

провадження № 22-ц/818/3563/25

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Пилипчук Н.П.,

суддів Мальованого Ю.М., Тичкової О.Ю.,

за участю секретаря Львової С.А.,

учасники справи:

позивачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест»,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 07 квітня 2025 року в складі судді Тімонової В.М.

в с т а н о в и в:

У грудні 2024 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки.

Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на підставі Свідоцтв про право на спадщину за законом від 15.01.2016 по частині належить земельна ділянка, площею 5,2753 га, кадастровий номер :04:000:0323, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.

01.02.2016 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , як орендодавцями, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 5,2753 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, кадастровий номер :04:000:0323.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, нормативно грошова оцінки земельної ділянки становить 22456,89 грн, та з врахуванням коефіцієнта індексації 4,796 та 1,756 за 2016 рік, становить 189126,90 грн (п. 2.3 договору оренди).

Орендна плата визначається у розмірі 5 % від нормативної оцінки земельної ділянки, на момент укладення договору щорічний розмір орендної плати становить кожному орендодавцю по 4728,17 грн за повний рік. Договір укладено на 20 років з моменту набрання ним чинності.

Відповідно до п. 4.7 договору оренди, орендна плата виплачується щорічно в строк до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі.

Зазначили, що відповідач порушив свої зобов`язання за договором оренди зі сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, який зобов`язаний був сплатити на їх користь орендну плату за 2022 рік в розмірі 11971,73 грн, орендну плату за 2023 рік в розмірі 10932,48 грн та орендну плату за 2024 рік в розмірі 12069,46 грн.

Таким чином, станом на дату складання позовної заяви, у відповідача перед нею існує заборгованість за договором оренди зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки у розмірі 34973,67 грн.

Вважали, що відповідачем істотно порушено умови договору оренди, а саме відповідачем у визначені договором оренди строки не сплачено на їх користь оренду плату за 2022-2024 роки, що є підставою для розірвання договору оренди за рішенням суду.

Просили стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 01.02.2016 зі сплати орендної плати в розмірі 17 486,84 грн; стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_2 заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 01.02.2016 зі сплати орендної плати в розмірі 17 486,84 грн; розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.02.2016 на земельну ділянку площею 5,2753 га, кадастровий номер :04:000:0323; судові витрати покласти на відповідача.

Рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від 07 квітня 2025 року позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 задоволено частково, стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 01.02.2016 зі сплати орендної плати у розмірі 13438,76 грн; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_2 заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 01.02.2016 зі сплати орендної плати у розмірі 13438,76 грн; розірвано договір оренди земельної ділянки від 01.02.2016 укладений між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», на земельну ділянку, площею 5,2753 га, кадастровий номер :04:000:0323; в іншій частині позову відмовлено; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 2142,01 грн та витрати на правничу допомогу у розмірі 3074,02 грн; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_2 витрати зі сплати судового збору у розмірі 2142,01 грн та витрати на правничу допомогу у розмірі 3074,02 грн.

Не погоджуючись з рішенням суду Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» подав апеляційну скаргу, в якій просив рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення, в якому відмовити у розірванні договору оренди земельної ділянки та зменшити розмір стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати.

Апеляційна скарга мотивована тим, що протягом періоду тимчасової окупації, орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, наслідком активних бойових дій та окупації є забруднення полів та інших територій вибухонебезпечними предметами. Оскільки земельна ділянка, що орендується, знаходиться на території с. Яковенкове, яке з 28 лютого 2022 року було окупованим, а з 11 вересня 2022 року є територією можливих бойових дій, вона не могла використовуватися одразу після деокупації у зв`язку з її забрудненням вибухонебезпечними предметами, а тому відповідач не мав вільного безпечного доступу до об`єкту оренди. Зазначив, що не проведення сівби у визначені терміни унеможливлює подальше використання земельної ділянки за цільовим призначенням до наступної посівної кампанії та отримання орендарем доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Отже, не маючи об`єктивної можливості провести весняну чи осінню посівну кампанію у 2022 році, орендар фактично залишився без доходу та не міг використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням протягом всього періоду до наступної посівної кампанії. Таким чином, відповідач звільняється від сплати орендної плати, не тільки за період тимчасової окупації, а за весь 2022 рік до наступної посівної кампанії. Вважав, що прострочення сплати орендної плати не можна вважати порушенням зобов`язання, що мало місце з вини орендаря, а тому до такого орендаря не можна застосовувати заходи відповідальності, передбачені ст.611 ЦК України, серед яких і припинення зобов`язання внаслідок його розірвання. Посилався на те, що неможливе проведення одночасної індексації орендної плати та індексації нормативної грошової оцінки землі, у випадку, коли сторони передбачили щорічну індексацію нормативної грошової оцінки землі.

10 листопада 2025 року за допомогою системи «Електронний суд» Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» подало додаткові пояснення у справі, в яких зазначило, що земельні ділянки не могли бути передані у суборенду та використанні іншим суб`єктом, Балаклійською міською військовою адміністраціє також повідомлено про відсутність реєстрації права суборенду на них за ТОВ ДП «Степове» в період з 2021 по 2025 року. Сам факт підписання договору не підтверджує передання земельної ділянки, їх використання можливе виключно після реєстрації права суборенди, докази чому у матеріалах справи відсутні.

24 грудня 2025 року за допомогою системи «Електронний суд» ОСОБА_1 , ОСОБА_2 через свого представника подали письмові пояснення у справі, в яких зазначили, що будь-яких доказів, що підтверджують дійсне забруднення спірної земельної ділянки вибухонебезпечними предметами до суду не надавалися. Відповідно до висновку експерта за результатами проведення земельно-технічної експертизи та експертиз з питань землеустрою від 13.11.2015 № 490/09-2025 станом на час дослідження зазначені земельні ділянки фактично використовуються за цільовим призначенням визначеним правовстановлюючими документами та на цих земельних ділянках вирощуються сільськогосподарські культури, а саме засіяний соняшник.

Судова колегія, заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» необхідно задовольнити частково.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідач систематично порушував умови договору щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання спірного договору оренди та стягнення з відповідача орендної плати за 2022-2024 роки у визначеному судом розмірі.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, посвідченого 15.01.2016 приватним нотаріусом Балаклійського районного нотаріального округу Харківської області Подольською О.О., ОСОБА_1 належить частка земельної ділянки, площею 5,2753 га, кадастровий номер :04:000:0323, розташованої на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.

На підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, посвідченого 15.01.2016 приватним нотаріусом Балаклійського районного нотаріального округу Харківської області Подольською О.О., ОСОБА_2 належить частка земельної ділянки, площею 5,2753 га, кадастровий номер :04:000:0323, розташованої на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.

01 лютого 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 5,2753 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, кадастровий номер :04:000:0323. Договір укладено на 20 років з моменту набрання ним чинності.

Відповідно до пункту 2.3 цього договору нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 22456,89 грн, з врахуванням коефіцієнта індексації 4,796 та 1,756 за 2016 рік становить 189126,90 грн.

Згідно з пунктом 4 договору орендна плата визначається у розмірі 5% він нормативної оцінки земельної ділянки, уточненої на коефіцієнт індексації за звітній рік, який офіційно визначається згідно законодавства. Орендар нараховує, утримує та сплачує до бюджету податок з доходів фізичних осіб від суми орендної плати за її рахунок, використовуючи ставку податку, яка діє на момент виплати орендної плати. На момент укладення договору щорічний розмір орендної плати становить кожному орендодавцю по 4728,17 грн за повний рік. В подальшому при зміні вказаної суми орендної плати в зв`язку з уточненням нормативної оцінки земельної ділянки на коефіцієнт індексації, сума орендної плати фіксується у облікових бухгалтерських програмах та первинних документах. Орендна плата виплачується орендарем у грошовій формі, якщо сторони не домовляться про її виплату в натуральній формі визначеною кількістю сільськогосподарської продукції: пшеницею, ячменем, соняшником та/або іншими видами продукції, або у відбірковій формі в порядку, визначеному п.4.5 цього договору. Форма розрахунку за договором: грошова, натуральна та/або відробіткова, в тому числі поєднання різних форм орендної плати, окремо щорічно погоджується сторонами в межах розміру орендної плати, визначеної згідно п.4.1 даної статті договору, шляхом подання орендодавцем до 01 серпня року письмової заяви на ім`я орендаря. Сільськогосподарська продукція та послуги відпускаються орендарем в рахунок орендної плати за ринковими цінами, затвердженими орендарем. Якщо до 30 жовтня сторони не погодили форму виплати орендної плати, вважається, що розрахунок по орендній платі буде здійснюватися в грошовій формі.

Орендна плата виплачується щорічно в строк до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі. Орендар, за погодженням з орендодавцем може перенести термін виплати орендної плати. Виплата орендної плати у грошовій формі оформлюється сторонами видатковими касовими ордерами (якщо оплата здійснюється в готівковій формі) або платіжними дорученнями (якщо оплата здійснюється у безготівковій формі).

Розмір орендної плати переглядається та/або індексується не частіше одного разу на рік, якщо сторони не домовляться про інше, у разі: уточнення нормативної вартості земельної ділянки на коефіцієнт індексації; зміни умов господарювання, передбачених договором; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено відповідними документами; в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

Пунктом 11.4 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом або цим договором; в односторонньому порядку за заявою орендаря за умови письмового попередження орендодавця про розірвання договору не менше як за 30 днів до моменту такого розірвання (а.с.24-25).

24 червня 2016 року за Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» зареєстровано право оренди на підставі укладеного договору оренди (а.с.27).

ОСОБА_1 та ОСОБА_2 надано детальний розрахунок заборгованості по орендній платі, який становить за 2022 рік - 11971,73 грн, за 2023 рік - 10932,48 грн та за 2024 рік - 12069,46 грн.

Листом Балаклійської міської військової адміністрації Ізюмського району Харківської області від 13.01.2025 №04-08/191 на запит ОСОБА_3 повідомлено, що станом на 10.01.2025 відсутня інформація щодо проведення обстеження земельних ділянок Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», зокрема земельної ділянки з кадастровий номер :04:000:0323, на наявність вибухонебезпечних предметів. (а.с.57-59).

Листом Головного управління державної служби України з надзвичайних ситуацій у Харківській області №65040235/65121 від 07.01.2025 повідомлено, що піротехнічими розрахунками ДСНС заходи з проведення нетехнічного обстеження та розмінування на ділянці з координатами 49 °3333.8N36 °5406.8E не проводилися (а.с.60).

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24 та постанові Верховного Суду від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24 (провадження № 61-3633св25).

Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Звертаючись до суду із позовом, серед іншого, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 просили суд розірвати договір оренди земельної ділянки від 01.02.2016, посилаючись на те, що відповідач систематично порушує строки сплати орендної плати за договором за 2022 та за 2023 роки та ще за 2024 рік, а саме взагалі не виплатив орендну плату.

Оскільки позивачі мотивували позовні вимоги тим, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не сплачувало орендну плату за 2022-2024 роки, тому саме відповідач повинен спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін.

В свою чергу Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» зазначив, що спірна земельна ділянка розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади та в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією та в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Так, не провівши посівну компанію в 2022 році, орендар фактично залишився без доходу, на весь період до збору врожаю після наступної посівної компанії. Таким чином, орендар не допустив порушень умов договору, суб`єктивна сторона яких знаходилась б в сфері його впливу або контролю. У зв`язку з чим за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору з заявленої позивачкою підставою. Вказав, що з 11 вересня 2022 року с. Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну компанію, збирати врожай.

Так, статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

В зв`язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.

Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Мінреінтеграції від 28 лютого 2025 року № 376, згідно з якою с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, а наразі належить до територій можливих бойових дій.

Є загальновідомою та не потребує доказування, що село Яковенкове Балаклійського району Харківської області, де розташована спірна земельна ділянка, з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією російської федерації. Ця обставина не заперечувалась сторонами.

Тому судова колегія вважає встановленою обставиною, що протягом вказаного періоду існували форс - мажорні обставини, які об`єктивно унеможливлювали виконання зобов`язань за спірним договором оренди.

Існування таких обставин перешкоджало виконати передбачений договором обов`язок із виплати орендної плати за 2022 рік. Орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, він не провів у 2022 році посівну кампанію, не здійснив збір урожаю тощо.

Крім того, з листа Балаклійської міської військової адміністрації Ізюмського району Харківської області від 13.01.2025 №04-08/191 вбачається, що сільськогосподарські угіддя села Яковенкове належать до категорії таких, які були ймовірно забруднені вибухонебезпечними предметами.

Листом Головного управління державної служби України з надзвичайних ситуацій у Харківській області №65040235/65121 від 07.01.2025 повідомлено, що піротехнічими розрахунками ДСНС заходи з проведення нетехнічного обстеження та розмінування на ділянці з координатами 49 °3333.8N36 °5406.8E (земельна ділянка з кадастровим номером :04:000:0323) не проводилися.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

З огляду на викладене апеляційний суд доходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, що мало наслідком можливість її забруднення вибухонебезпечними предметами та зробило неможливим користування нею до проведення нетехнічного обстеження та розмінування. Тому 2022, 2023 та 2024 роках орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.

У зв`язку з чим доводи апеляційної скарги щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022-2024 роки за договорами оренди земельної ділянки є обґрунтованими.

Враховуючи викладене, судова колегія прийшла до висновку що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022-2024 роки, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору. Таким чином, підстави для задоволення вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки від 01.02.2016 року відсутні.

Наданий до суду апеляційної інстанції висновок експерта за результатами проведення земельно-технічної експертизи та експертиз з питань землеустрою від 13.11.2015 № 490/09-2025, колегія суддів не приймає до уваги, оскільки спірна земельна ділянка не значиться у вказаному висновку.

Враховуючи те, що основним видом господарської діяльності Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» є вирощування зернових культур (крім рису), бобових культур і насіння олійних культур, яке є сезонним видом господарювання, а у 2022-2024 роках значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, у вказаний період орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю, та враховуючи, що орендна плата за договором оренди земельної ділянки сплачується за рік, колегія суддів дійшла висновку, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не за власною волею не користується земельними ділянками позивача, тому будь-які зобов`язання щодо сплати орендної плати за 2022-2024 роки відсутні.

Між тим, як вбачається з матеріалів справи Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» як в суді першої інстанції, а саме у відзиві на позовну заяву та у запереченнях на відповідь на відзив, так і в суді апеляційної інстанції не заперечувало проти стягнення з нього з орендної плати, а лише просило зменшити розмір стягнення суми орендної плати посилаючись лише на неможливе проведення одночасної індексації орендної плати та індексації нормативної грошової оцінки землі, у випадку, коли сторони передбачили щорічну індексацію нормативної грошової оцінки землі.

Таким чином, колегія суддів погоджується з рішенням суду першої інстанції про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь позивачів з орендної плати.

Суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що розмір орендної плати за 2022 рік (за 169 днів) складається з щорічної орендної плати в розмірі 5543,07 грн по 2771,53 грн кожному орендодавцю, розмір орендної плати за 2023 рік складається з щорічної орендної плати в розмірі 10401,98 грн по 5200,99 грн кожному орендодавцю, а розмір орендної плати за 2024 рік складається з щорічної орендної плати в розмірі 10932,48 грн по 5466,24 грн кожному орендодавцю, а всього по 13438,76 грн кожному орендодавцю, що і підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що у відповідності до умов договору сторони в своїх розрахунках вже здійснили нарахування коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки, а подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.

При цьому апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не містить доводів щодо неправильності обрахування орендної плати за вказаний період.

Таким чином, судова колегія вважає, що суд першої інстанції не в повній мірі дослідив обставини справи та наявні у справі докази, не надав їм належну оцінку, не з`ясував належним чином фактичні обставини справи щодо заявлених вимог і того, яка саме правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин, що має суттєве значення для правильного вирішення спору.

За таких обставин оскаржуване судове рішення підлягає скасуванню в частині розірвання договору оренди земельної ділянки від 01.02.2016 з ухвалення нового судового рішення в цій частині про відмову у задоволенні позовних вимог, у зв`язку з чим апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування , що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18 липня 2006 року).

Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, що якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задоволено частково (в частині майнової вимоги на 76,85%), тому судовий збір за подачу позовної заяви в розмірі по 930,81 грн підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 кожній.

Оскільки апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» задоволено частково, зокрема відмовлено у задоволенні немайнової вимоги, тому судовий збір за подачу апеляційної скарги в розмірі 1453,44 грн по 726,72 грн підлягає стягненню з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 з кожної на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест».

Шляхом взаємозаліку зазначених сум з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 підлягає стягненню судовий збір у розмірі по 204,09 грн кожній.

Керуючись ст.ст.367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.376, ст.ст.381-384, 389 ЦПК України

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» - задовольнити частково.

Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 07 квітня 2025 року в частині розірвання договору оренди земельної ділянки від 01.02.2016 скасувати та у задоволенні позову в цій частині відмовити.

Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 07 квітня 2025 року в частині стягнення орендної плати залишити без змін.

Здійснити перерозподіл судового збору.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 204,09 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_2 судовий збір в розмірі 204,09 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Головуючий Н.П. Пилипчук

Судді Ю.М. Мальований

О.Ю. Тичкова