ПОСТАНОВА

Іменем України

17 грудня 2025 року м. Кропивницький

справа № 404/8071/25

провадження № 22-ц/4809/1749/25

Кропивницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах: головуючого судді Єгорової С. М., суддів: Карпенка О. Л., Чельник О. І.,

секретар судового засідання Діманова Н. І.,

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

відповідач 1 Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон»,

відповідач 2 Товариство з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на ухвалу Фортечного районного суду міста Кропивницького від 24 вересня 2025 року у складі головуючого судді Мохонько В. В.

УСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог, заяви про забезпечення позов та ухвали суду першої інстанції.

У липні 2025 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» та Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД», в якому просив визнати за ним майнові права на незавершену будівництвом квартиру, у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 розрахунковою площею 36,69 кв. м., що розташована на другом поверсі жилого будинку (проєктний номер 6).

В обґрунтування позову зазначено, що між позивачем ОСОБА_1 (покупець), та відповідачем Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», укладено попередній договір купівлі продажу квартири КК.06.1.002 від 06 січня 2021 року, предметом якого є обов`язок сторін у майбутньому укласти договір купівлі-продажу однокімнатної квартири, проєктний номер площею 36,69 м2, що розташована на другому поверсі у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та в АДРЕСА_2 .

У відповідності до п. 1.3 попереднього договору продавець на день його укладення є інвестором будівництва житлового будинку (із усім обладнанням, інструментами, підсобними та допоміжними приміщеннями, внутрішніми інженерними мережами), яке здійснюється на підставі та у відповідності до Дозволу на будівельні роботи від 31 серпня 2018 року, виданого Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Кіровоградської міської ради.

Інформація про АТ «Орегон» як про замовника будівництва, якому видано дозвіл на будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 міститься на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Умови щодо вартості квартир та порядку розрахунків за них містяться у розділі 2 попереднього договору.

Зокрема, пунктом 2.1 попереднього договору, сторони узгодили, що орієнтовна загальна вартість квартири АДРЕСА_3 , за яку вона буде продана покупцю згідно Основного договору становитиме 513 660 грн.

У цьому ж пункті 2.1 попереднього договору узгоджено, що вартість 1 (одного) кв. м. площі квартир є сталою та не може бути змінена продавцем у односторонньому порядку.

Відповідно до п. 2.2 попереднього договору покупець, на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення Основного договору та виконання інших обов`язків, що покладені на нього згідно попереднього договору зобов`язаний платити продавцю шляхом перерахування на рахунок Повіреного продавця грошові кошти у якості забезпечувального платежу, розмір якого дорівнює загальній вартості квартири, що вказано в п. 2.1 попереднього договору, та має бути плачена у строки, визначені попереднім договором.

Пунктом 2.3 попереднього договору визначено, що забезпечувальний платіж за своєю правовою природою не є авансом, попередньою оплатою, поворотною фінансовою допомогою, та не є неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком в розумінні Цивільного кодексу України. Забезпечувальний платіж є іншим, створеним сторонами згідно ч. 2 ст. 546 Цивільного кодексу України, видом забезпечення виконання зобов`язання, умови здійснення якого визначаються Попереднім договором та не повинні суперечити чинному законодавству України.

Так, за попереднім договором №КК.06.1.002 позивачем на банківський рахунок повіреного продавця сплачено 513 660 грн.

Проте, у червні 2025 року від АТ «Орегон» позивач довідався, що на підставі договору про передачу функцій замовника будівництва багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , права забудовника АТ «Орегон» передані на користь відповідача-2, ТОВ «ЖК-Буд».

На запит позивача отримано відповідь Державної інспекції архітектури та містобудування України від 08 липня 2025 року, відповідно до якої, перевіркою відомостей, які містяться в архівній складовій частині Реєстру будівельної діяльності, за параметром пошуку «адреса будівництва вул. Ю. Олефіренка та АДРЕСА_2 », встановлено, що наявна інформація про виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України дозвіл на будівельні роботи від 31 серпня 2018 року за реєстраційним номером ІУ6 щодо об`єкта будівництва «Нове будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 »; кадастровий номер :29:174:0021; замовник будівництва Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», клас наслідків (відповідальності) ССЗ, статус документа діючий.

Вказує, що на дату звернення до суду з цим позовом, у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відсутня інформація про перехід права замовника будівництва від АТ «Орегон» до ТОВ «ЖК-Буд». Однак, не зважаючи на це, від ТОВ «ЖК-Буд» на адресу ОСОБА_1 надійшла пропозиція укладення договорів заміни боржника (з АТ «Орегон» на ТОВ «ЖК-Буд»), а також договорів купівлі-продажу майнових прав на квартиру. При цьому, відповідно до запропонованих умов договорів купівлі-продажу майнових прав, вартість майнових прав на квартири суттєво збільшена, а раніше сплачену за переднім договором суму коштів пропонується врахувати як часткову оплату за таким договором купівлі-продажу майнових прав.

Вважаючи, що у діях відповідачів наявні ознаки кримінального правопорушення із заволодіння коштами інвесторів, які проявляються у зупиненні будівництва після отримання коштів від інвесторів, у передачі прав замовника будівництва від відповідача-1 відповідачу-2 без подальшого переоформлення прав на нового замовника будівництва, у висуненні протиправної, як на думку ОСОБА_1 , вимоги про необхідність здійснення додаткової оплати за квартиру, позивач звернувся до правоохоронних органів з відповідною заявою з метою внесення таких відомостей до ЄРДР. На що позивачем отримано відповідь Головного управління Національної поліції в Кіровоградській області, у якій вказується про відсутність достатніх підстав для внесення відомостей до Єдиного реєстру досудових розслідувань (ЄРДР). Також, у відповіді зазначається, що враховуючи факт зупинки будівництва та вимогу додаткових коштів від забудовника, які не передбачені умовами договору, вирішення цієї ситуації вимагає судового розгляду.

Враховуючи вказане позивач звернувся до суду за захистом своїх прав.

Ухвалою Фортечного районного суду міста Кропивницького від 11 серпня 2025 року відкрито провадження у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» про захист прав споживачів.

22 вересня 2025 року представник позивача адвокат Турчанов О. В., подав до суду заяву про забезпечення позову, в якій просив заборонити Товариству з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД», а також Акціонерному товариству «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» вчиняти дії з відчуження, у будь-який спосіб та будь-яким особам майнових прав на незавершену будівництвом квартиру у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , розрахунковою площею 36,69 кв. м, що розташована на другому поверсі жилого будинку (проєктний номер квартири АДРЕСА_3 , та заборонити Товариству з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД», а також Акціонерному товариству «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» вносити зміни до проєктної документації на будівництво чи у іншій спосіб змінювати параметри або характеристики незавершеної будівництвом квартири, проєктний номер 6 у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 ).

В обґрунтування заяви зазначено, що між ОСОБА_1 (покупець) та АТ «Орегон» (продавець) укладений попередній договір купівлі-продажу квартири від 06 січня 2021 року № КК.06.1.002, предметом якого є обов`язок сторін у майбутньому укласти договір купівлі-продажу однокімнатної квартири, проєктний номер 6, площею 36,69 м2, що розташована на другому поверсі у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 (надалі договір № КК.06.1.002/квартира АДРЕСА_3 ). На виконання умов вищевказаного договору позивач, за квитанцією від 06 січня 2021 року № ПН215, сплатив на банківський рахунок повіреного продавця за попереднім договором № КК.06.1.002 513 660 грн. На підставі Договору про передачу функцій замовника будівництва від 17 квітня 2025 року № 17/04-К, функції замовника будівництва багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 передані АТ «Орегон» на користь ТОВ «ЖК-БУД». Тим самим, ТОВ «Орегон» в односторонньому порядку протиправно відмовилось від взятих на себе зобов`язань перед позивачем по договору № КК.06.1.002.

Вказує, що ТОВ «ЖК-БУД», яке вважає себе не пов`язаним з умовами попереднього договору № КК.06.1.002, що укладений між ОСОБА_1 та АТ «Орегон», пропонує позивачеві укласти з ним договір переведення боргу та договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру за ціною, що істотно перевищує визначену та повністю сплачену за попереднім договором. Так, квартира площею 36,69 м2 вже була оплачена позивачем у сумі 513 660 грн (екв. 18 345 доларів США, виходячи з 500 доларів США за 1 м2), тоді як ТОВ «ЖК-БУД» вимагає додатково сплатити 337 804,83 грн. Унаслідок цього, фактична вартість квартири зростає до 851 464,83 грн, що означає підвищення ціни на +44% у доларах США та приблизно +65,6% у гривнях у порівнянні з узгодженими та сталими умовами договору з АТ «Фонд Орегон».

Після укладення між відповідачами договору про передачу функцій замовника від АТ «Орегон» до ТОВ «ЖК-БУД», відповідач-2 повідомив усіх осіб, що здійснили оплату вартості квартир, які будуть побудовані у майбутньому у телеграмгрупі «ЖК-Ковалівський», що новим замовником будівництва затверджено типові договори про переведення боргу та купівлю-продаж майнових прав. У цьому ж чаті, відповідач-2 просив інвесторів визначитися чи продовжуватимуть вони подальші взаємовідносини з новим замовником будівництва. Інвесторам запропоновано механізм продовження «співпраці» з новим замовником будівництва (ТОВ «ЖК-Буд»): підписати договір про заміну боржника, підписати договір купівлі-продажу майнових прав, здійснити доплату різниці між вже сплаченою сумою і новою вартістю виходячи з розміру доплати 210 доларів США за 1 м2, якщо така доплата здійснюється протягом 5 календарних днів після підписання договору, або у розстрочку, але вже виходячи з розміру 235 $/м2. У іншому випадку (відмова від укладення договорів з новим замовником будівництва та відмови у здійсненні доплати) запропоновано такі варіанти: вийти з проєкту та повернути кошти шляхом укладення договору про переведення боргу, за яким ТОВ «ЖК-БУД» зобов`язується повернути кошти після реалізації квартири протягом 10 календарних днів з моменту надходження коштів на рахунок ТОВ «ЖК-БУД» після реалізації квартири, або «залишитися у договірних відносинах із АТ "Орегон", який, на жаль, уже понад 3 роки не виконує своїх зобов`язань і фактично вийшов із проєкту».

Крім того, в особистому спілкуванні інвесторів з новим замовником будівництва представники останнього в категоричній формі стверджують, що якщо інвестори не укладатимуть нові договори, то ТОВ «ЖК-Буд» (яке не має договірних відносин з особами, що сплачували кошти по договорам з АТ «Орегон») продаватиме їх квартири, а інвестори (надалі цитата рос.) «пусть судятся и дальше с Орегоном».

Учасники телеграм-групи «ЖК-Ковалівський» обмінюючись інформацією після спілкування з новим замовником будівництва зазначають про наміри ТОВ «ЖК-Буд» продати «по другому колу» 6 секцію будівництва й більш того, окремі інвестори змогли ідентифікувати власні квартири за які ними були сплачені кошти як такі, що виставлені на повторний продаж.

Повідомленням ТОВ «ЖК-Буд» у месенджері telegram на адресу ОСОБА_1 , однозначно вказується, що «ТОВ «ЖК-Буд» залишає за собою право самостійно визначати доцільність співпраці, у тому числі - відмовити в укладенні договору на підставі внутрішньої правової, організаційної чи комерційної оцінки.

Позивач акцентує увагу, що про повторний продаж майнових прав на квартири, вартість яких вже оплачена свідчать і наявні в мережі інтернет оголошення про продаж однокімнатних квартир у ЖК «Ковалівський», хоча всі однокімнатні квартири були продані ще у 2021 році АТ «Орегон».

Таким чином, наміри продажу новим замовником будівництва майнових прав на квартири, які вже були продані першим замовником будівництва є доведеним фактом. Відсутність у публічній пропозиції конкретного проєктного номеру майбутньої квартири, майнові права на яку придбані позивачем не спростовує наявності наміру її продажу. Оскільки договірні відносини між позивачем і відповідачем-2 відсутні, то практична реалізація такого наміру залежить лише від наявності особи, яка висловить згоду такі майнові права придбати.

Крім того, позивач зазначає, що ТОВ «ЖК-Буд» як і ТОВ «Орегон» можуть внести зміни до проєктної документації і на цій підставі перепланувати чи змінити параметри квартир щодо їх площі, нумерації, поверховості.

Вказує, що без вжиття заходів забезпечення позову судове рішення у спорі про визнання майнових прав на квартиру матиме лише декларативний характер, а отже, у разі незастосування таких заходів забезпечення позову та зміни набувача прав на таку квартиру чи зміни їх параметрів та характеристик, для практичної реалізації та реального виконання судового рішення, позивач буде вимушений ініціювати нові судові справи про визнання прав, про витребування майна, про вселення у житлові приміщення, тощо. Реальність загрози відчуження прав на спірну квартиру є очевидною і висловлена безпосередньо ТОВ «ЖК-Буд» у письмовій формі.

Заборона відповідачам вчинення вказаних у цій заяві дій жодним чином не обмежує їх прав та інтересів, не завдає жодних інших негативних наслідків й, водночас, забезпечує збалансованість інтересів сторін (такі заходи спрямовуються лише на збереження існуючого становища до розгляду справи по суті заявлених вимог).

Відтак, заявлений захід забезпечення позову, а саме заборона відчуження майнових прав на спірну квартиру у будь-який спосіб та заборона внесення змін до проєктної документації з будівництва направлений на забезпечення виконання можливого рішення суду про визнання за ОСОБА_1 майнових прав на квартиру (а.с.59-64).

Ухвалою Фортечного районного суду міста Кропивницького від 24 вересня 2025 року відмовлено у задоволенні заяви представника позивача про забезпечення позову у справі №404/8071/25, провадження 2/404/2861/25 за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» про захист прав споживачів.

Відмовляючи у задоволенні заяви про забезпечення позову суд першої інстанції керувався тим, що стороною позивача не обґрунтовано та не доведено наявності підстав для вжиття заходів забезпечення позову.

Щодо наданих до матеріалів справи доказів наміру повторного продажу майнових прав на квартиру, наявних в мережі інтернет оголошень про продаж однокімнатних квартир в «ЖК Ковалівський» суд зазначив, що згідно роздрукованих стороною позивача копій фото неможливо ідентифікувати вказану незавершену будівництвом квартиру у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 розрахунковою площею 36,69 кв.м., що розташована на другом поверсі жилого будинку (проектний номер 6).

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.

ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Турчанов Олександр Васильович, подав до апеляційного суду апеляційну скаргу, в якій з підстав неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, ставить питання про скасування ухвали Фортечного районного суду міста Кропивницького від 24 вересня 2025 року та ухвалення нового рішення про задоволення вимог заяви про забезпечення позову.

В обґрунтування зазначено, що запропоновані позивачем заходи забезпечення позову повною мірою відповідають діючому законодавству і не матимуть жодних негативних наслідків для відповідачів чи інших осіб, є пропорційними та адекватними для досягнення мети, не спричиняючи надмірного втручання в права та інтереси сторін та інших осіб.

Вказано, що в оскаржуваній ухвалі відсутня оцінка доводам позивача щодо наявності ознак недобросовісності в бездіяльності відповідачів з метою свідомого позбавлення позивача можливості набути у власність квартиру після завершення будівництва, вартість якої повністю і завчасно оплачена

Позивач стверджує, що забезпечення позову у даній справі спрямоване на запобігання вчинення відповідачами дій, що могли б перешкодити позивачу отримати те, на що він розраховує за результатами розв`язання судом спору між сторонами, й при цьому, забезпечення позову допомагає зберегти поточний стан справ та забезпечити можливість ефективно захистити права позивача.

Можливість вчинення під час розгляду справи відповідачами дій, що зруйнують існуючий поточний стан між сторонами є очевидним та підтверджується доказами, що знаходяться у відкритому доступі кожному користувачу інтернетом; доказами, що надані до позовної заяви, а також доказами, що додаються до цієї заяви. Вчинення таких дій безсумнівно призведе до значного ускладнення виконання судового рішення, або й навіть взагалі до унеможливлення його виконання.

Отже, припущення вважати, що за час вирішення спору судом, ТОВ «ЖК-БУД», вважаючи себе належним замовником будівництва на підставі договору від 17 квітня 2025 року № 17/04-К, вчинить подальше відчуження належних позивачеві майнових прав на квартиру іншим особам є обґрунтованим та засвідчується належними доказами. Такі ж побоюванні цілком поширюються і на АТ «Орегон», яке за даними Реєстру будівельної діяльності та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, не припинило статусу замовника будівництва, а отже не позбавлене можливості повторно передати функції замовника будівництва на весь об`єкт будівництва іншим особам, чи вдруге відчужити майнові права на окрему квартиру АДРЕСА_3 іншим особам.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Відзиву на апеляційну скаргу відповідачами не подано, що згідно вимог ч. 3 ст. 360 ЦПК України не перешкоджає перегляду ухвали суду першої інстанції.

Щодо участі учасників справи в судового засіданні в суді апеляційної інстанції.

Відповідачі належним чином повідомлені про дату, дату, час та місце розгляду справи (а.с.162-163).

Частиною 2 статті 372 ЦПК України передбачено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Позиція апеляційного суду.

Відповідно до ст. 367, 368 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.

З урахуванням вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно зі ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; як розподілити між сторонами судові витрати; чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову. При ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах, передбачених ст. 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а ухвала суду першої інстанції скасуванню, з ухваленням нового рішення про часткове задоволення вимог заяви про забезпечення позову.

Мотиви, з яких виходить колегія суддів апеляційного суду.

Згідно із частиною 1 статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до частини 1 статті 149 ЦПК України, суд за заявою учасника справи має право вжити передбачених статтею 150 цього Кодексу заходів забезпечення позову

Частиною 2 цієї статті визначено, що забезпечення позову допускається як до пред`явлення позову, так і на будь-якій стадії розгляду справи, якщо невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду або ефективний захист, або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся або має намір звернутися до суду.

Забезпечення позову - це сукупність процесуальних дій, які гарантують виконання рішення суду у разі задоволення позовних вимог.

Інститут забезпечення позову спрямований проти несумлінних дій відповідача, який може сховати майно, розтратити його, продати або знецінити і, що такі дії відповідача можуть призвести у майбутньому до того, що виконання рішення суду про присудження може бути утрудненим або взагалі неможливим.

Отже, умовою застосування забезпечення позову, як сукупності процесуальних дій, є обґрунтоване припущення, що невжиття таких заходів може утруднити або унеможливити виконання рішення по суті позовних вимог. Такі заходи гарантують виконання рішення суду в разі задоволення позовних вимог.

Цивільний процесуальний закон не зобов`язує суд при розгляді питань про забезпечення позову перевіряти обставини, які мають значення для справи, а лише запобігає ситуації, при якій може бути утруднено чи стане неможливим виконання рішення у разі задоволення позову. Види забезпечення позову застосовуються для того, щоб гарантувати виконання можливого рішення суду, а таке рішення може бути постановлено тільки відповідно до заявлених позовних вимог.

При цьому забезпечення позову не порушує принципів змагальності і процесуальної рівноправності сторін.

Заходи забезпечення позову мають тимчасовий характер і діють до виконання рішення суду, яким закінчується розгляд справи по суті.

Мета забезпечення позову - це хоча і негайні, проте тимчасові заходи, направлені на недопущення утруднення чи неможливості виконання судового акту, а також перешкоджання спричинення значної шкоди позивачу.

Забезпечення позову по суті - це обмеження суб`єктивних прав, свобод та інтересів відповідача або пов`язаних із ним інших осіб в інтересах забезпечення реалізації в майбутньому актів правосуддя і задоволених вимог позивача (заявника). Зазначені обмеження встановлює суд в ухвалі, вони діють до заміни судом виду забезпечення позову або скасування заходів забезпечення позову.

При здійсненні судочинства суди застосовують Конвенцію та практику ЄСПЛ як джерело права (стаття 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини»).

При цьому ЄСПЛ у рішенні від 29 червня 2006 року у справі «Пантелеєнко проти України» зазначив, що засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом.

У рішенні від 31 липня 2003 року у справі «Дорани проти Ірландії» ЄСПЛ зазначив, що поняття «ефективний засіб» передбачає запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. При чому, як наголошується у рішенні ЄСПЛ, ефективний засіб - це запобігання тому, щоб відбулося виконання заходів, які суперечать Конвенції, або настала подія, наслідки якої будуть незворотними.

На це вказується, зокрема, і в пункті 4 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України від 02 листопада 2004 року № 15-рп/2004 у справі № 1-33/2004, в якому зазначено, що верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність, яка здійснюється, зокрема і судом як основним засобом захисту прав, свобод та інтересів у державі.

ЄСПЛ у рішенні від 20 липня 2004 року у справі «Шмалько проти України» вказав, що право на виконання судового рішення є складовою права на судовий захист, передбаченого статтею 6 Конвенції, для цілей якої виконання рішення, ухваленого будь-яким судом, має розцінюватися як складова частина судового розгляду (пункт 43).

Реалізація права на судовий захист, гарантованого кожному статтями 55, 124 Конституції України, багато в чому залежить від належного правового механізму, складовою якого, зокрема, є інститут забезпечення позову в судовому процесі.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 травня 2021 року в справі № 914/1570/20 (провадження № 12-90гс20) вказано, що «під забезпеченням позову розуміють сукупність процесуальних дій, що гарантують виконання рішення суду в разі задоволення позовних вимог. Таким чином, особам, які беруть участь у справі, надано можливість уникнути реальних ризиків щодо утруднення чи неможливості виконання рішення суду, яким буде забезпечено судовий захист законних прав, свобод та інтересів таких осіб. При цьому важливим є момент об`єктивного існування таких ризиків, а також того факту, що застосування заходів забезпечення позову є дійсно необхідним, що без їх застосування права, свободи та законні інтереси особи (заявника клопотання) будуть порушені, на підтвердження чого є належні й допустимі докази. Також важливо, щоб особа, яка заявляє клопотання про забезпечення позову, мала на меті не зловживання своїми процесуальними правами, порушення законних прав відповідного учасника процесу, до якого зазначені заходи мають бути застосовані, а створення умов, за яких не існуватиме перешкод для виконання судового рішення. Отже, при використанні механізму забезпечення позову учасники спору повинні належним чином обґрунтовувати підстави застосування відповідного заходу забезпечення позову у конкретній справі; зазначати обставини, які свідчать про те, що неприйняття зазначеного заходу може утруднити чи зробити неможливим виконання рішення суду; підтверджувати такі обставини належними й допустимими доказами».

Звертаючись до суду із заявою про забезпечення позову позивач зазначав про те, що предметом спору у даній справі є визнання за ним майнових прав на незавершену будівництвом квартиру у шостій секції будинку за адресою : АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 розрахунковою площею 36,69 кв. м., що розташована на другом поверсі жилого будинку (проєктний номер 6). Обґрунтовуючи необхідність застосування заходів забезпечення позову, представник позивача посилаючись на додані до заяви докази зазначав, що за час вирішення спору судом, ТОВ «ЖК-БУД», вважаючи себе належним замовником будівництва на підставі договору від 17 квітня 2025 року № 17/04-К, чи АТ «Орегон», яке не зняло з себе у встановленому законом порядку функцій замовника будівництва, вчинять подальше відчуження належних позивачеві спірних майнових прав на квартиру іншим особам, або внесуть зміни до проєктної документації, внаслідок чого такої квартири не існуватиме, або існуватиме з іншими технічними параметрами.

Відмовляючи у задоволенні заяви про забезпечення позову, суд першої інстанції керувався тим, що стороною позивача не обґрунтовано та не доведено наявності підстав для вжиття заходів забезпечення позову. Щодо наданих до матеріалів справи доказів наміру повторного продажу майнових прав на квартиру, наявних в мережі інтернет оголошень про продаж однокімнатних квартир в «ЖК Ковалівський» суд зазначив, що згідно роздрукованих стороною позивача копій фото неможливо ідентифікувати вказану незавершену будівництвом квартиру у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 розрахунковою площею 36,69 кв. м., що розташована на другом поверсі жилого будинку (проєктний номер 6).

Колегія суддів не погоджується із такими висновками суду першої інстанції, з огляду на таке.

Згідно ч. 1 ст.150 ЦПК України позов забезпечується, зокрема, накладенням арешту на майно та (або) грошові кошти, що належать або підлягають передачі або сплаті відповідачеві і знаходяться у нього чи в інших осіб; забороною вчиняти певні дії; встановленням обов`язку вчинити певні дії; забороною іншим особам вчиняти дії щодо предмета спору або здійснювати платежі, або передавати майно відповідачеві чи виконувати щодо нього інші зобов`язання тощо.

За змістом статті 151 ЦПК України заява про забезпечення позову повинна містити, зокрема, обґрунтування необхідності забезпечення позову.

При вирішенні питання про забезпечення позову суд має здійснити оцінку обґрунтованості доводів заявника щодо необхідності вжиття відповідних заходів з урахуванням такого: розумності, обґрунтованості і адекватності вимог заявника щодо забезпечення позову; забезпечення збалансованості інтересів сторін, а також інших учасників судового процесу; наявності зв`язку між конкретним заходом забезпечення позову і предметом позовної вимоги, зокрема, чи спроможний такий захід забезпечити фактичне виконання судового рішення в разі задоволення позову; імовірності утруднення виконання або невиконання рішення суду в разі невжиття таких заходів; запобігання порушенню у зв`язку із вжиттям таких заходів прав та охоронюваних законом інтересів осіб, що не є учасниками даного судового процесу.

Адекватність заходу забезпечення позову, що застосовується судом, визначається його відповідністю вимогам, на забезпечення яких він вживається. Оцінка такої відповідності здійснюється судом, зокрема, з урахуванням співвідношення права (інтересу), про захист яких просить заявник, та інтересів сторін та інших учасників судового процесу.

Розглядаючи заяву про забезпечення позову, суд має з урахуванням доказів, наданих позивачем на підтвердження своїх вимог, пересвідчитися, зокрема, в тому, що між сторонами дійсно виник спір та існує реальна загроза невиконання чи утруднення виконання можливого рішення суду про задоволення позову; з`ясувати обсяг позовних вимог, дані про особу відповідача, а також відповідність виду забезпечення позову, який просить застосувати особа, котра звернулася з такою заявою, позовним вимогам.

Забезпечення позову є тимчасовим обмеженням і його значення полягає в тому, що ним захищаються законні інтереси позивача на той випадок, коли відповідач буде діяти недобросовісно або коли невжиття заходів забезпечення позову може потягти за собою неможливість виконання судового рішення.

Частиною 3 статті 150 ЦПК України встановлено, що заходи забезпечення позову, крім арешту морського судна, що здійснюється для забезпечення морської вимоги, мають бути співмірними із заявленими позивачем вимогами.

Співмірність передбачає співвідношення негативних наслідків від вжиття заходів забезпечення позову з тими негативними наслідками, які можуть настати в результаті невжиття цих заходів, з урахуванням відповідності права чи законного інтересу, за захистом яких заявник звертається до суду, майнових наслідків накладенням арешту на майно та (або) грошові кошти чи заборони відповідачу здійснювати певні дії.

Отже, при вирішенні питання про забезпечення позову суд має здійснити оцінку обґрунтованості доводів заявника щодо необхідності вжиття відповідних заходів з урахуванням такого: розумності, обґрунтованості і адекватності вимог заявника щодо забезпечення позову; забезпечення збалансованості інтересів сторін, а також інших учасників судового процесу; наявності зв`язку між конкретним заходом забезпечення позову і предметом позовної вимоги, зокрема, чи спроможний такий захід забезпечити фактичне виконання судового рішення в разі задоволення позову; ймовірності утруднення виконання або невиконання рішення суду в разі невжиття таких заходів; запобігання порушенню у зв`язку із вжиттям таких заходів прав та охоронюваних законом інтересів осіб, які не є учасниками даного судового процесу.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 381/4019/18 (провадження № 14-729цс19) зазначено, що співмірність передбачає співвідношення судом негативних наслідків від вжиття заходів забезпечення позову з тими негативними наслідками, які можуть настати внаслідок невжиття цих заходів, з урахуванням відповідності права чи законного інтересу, за захистом яких заявник звертається до суду, вартості майна, на яке він заявляє клопотання накласти арешт, чи майнових наслідків заборони відповідачу здійснювати певні дії. Заходи забезпечення позову застосовуються для того, щоб гарантувати виконання можливого рішення суду і повинні застосовуватися лише в разі необхідності, оскільки безпідставне звернення до таких дій може спричинити порушення прав та законних інтересів інших осіб чи учасників процесу. Розглядаючи заяву про забезпечення позову, суд має з урахуванням доказів, наданих позивачем на підтвердження своїх вимог, пересвідчитися, зокрема, в тому, що між сторонами дійсно виник спір та існує реальна загроза невиконання чи утруднення виконання можливого рішення суду про задоволення позову; з`ясувати обсяг позовних вимог, дані про особу відповідача, а також відповідність виду забезпечення позову, який просить застосувати особа, котра звернулася з такою заявою, позовним вимогам. […] Вирішуючи питання про забезпечення позову, суд повинен співвідносити негативні наслідки від вжиття заходів забезпечення позову з тими негативними наслідками, які можуть настати внаслідок невжиття цих заходів. […] Необхідність застосування заходів забезпечення випливає з фактичних обставин справи, які свідчать про наявність підстав вважати, що незастосування цього заходу призведе до утруднення чи унеможливлення виконання рішення суду в разі задоволення позову.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 вересня 2020 року в справі № 753/22860/17 (провадження № 14-88цс20) вказано, що умовою застосування заходів забезпечення позову є достатньо обґрунтоване припущення, що невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду або ефективний захист або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача. Гарантії справедливого суду діють не тільки під час розгляду справи, але й під час виконання судового рішення. Зокрема тому, розглядаючи заяву про забезпечення позову, суд повинен врахувати, що вжиття відповідних заходів може забезпечити належне виконання рішення про задоволення позову у разі ухвалення цього рішення, а їх невжиття, навпаки, ускладнити або навіть унеможливити таке виконання. Конкретний захід забезпечення позову буде домірним позовній вимозі, якщо при його застосуванні забезпечується: збалансованість інтересів сторін та інших учасників судового процесу під час вирішення спору; можливість ефективного захисту або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача без порушення або безпідставного обмеження прав та охоронюваних інтересів інших учасників справи чи осіб, що не є її учасниками; можливість виконання судового рішення у разі задоволення вимог, які є ефективними способами захисту порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача.

За своєю суттю арешт майна це тимчасовий захід, який має наслідком накладання заборони на право розпоряджатися майном з метою його збереження. При вжитті такого заходу власник майна не обмежується у правах володіння та користування своїм майном, та не позбавляється їх. Накладення арешту на майно не завдає шкоди та збитків відповідачу, не позбавляє його конституційних прав на володіння та користування вказаним нерухомим майном, здійснення господарської діяльності, отримання доходів, сплату податків тощо, а лише тимчасово обмежить право відповідача реалізувати вказане майно третім особам.

Аналогічний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 03 грудня 2021 року у справі № 910/4777/21.

Наявними у матеріалах справи доказами підтверджується, що 06 січня 2021 року між позивачем ОСОБА_1 (покупець), та відповідачем Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» (продавець), укладено попередній договір №КК.06.1.002 купівлі-продажу квартири, предметом якого є обов`язок сторін у майбутньому укласти договір купівлі-продажу однокімнатної квартири, проєктний номер площею 36,69 м2, що розташована на другому поверсі у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та в АДРЕСА_2 (а.с.10-16).

Пунктом 1.3. вказаного договору визначено, що продавець на день укладення попереднього договору є інвестором будівництва житлового будинку (із обладнанням, інструментами, підсобними та допоміжними приміщеннями, внутрішніми інженерними мережами), яке здійснюється на підставі та у відповідності до дозволу на будівельні роботи від 31 серпня 2018 року №ІУ 76, виданого Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Кіровоградської міської ради.

Інформація про АТ «Орегон» як про замовника будівництва, якому видано дозвіл на будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 міститься на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Разом з тим, 17 квітня 2025 року між Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЖК-Буд» укладено договір №17/04-К про передачу функцій замовника будівництва (а.с.16-20).

Після укладення між відповідачами договору про передачу функцій замовника від АТ «Орегон» до ТОВ «ЖК-БУД», відповідач-2 повідомив усіх осіб, що здійснили оплату вартості квартир, які будуть побудовані у майбутньому у телеграм групі «ЖК-Ковалівський», що новим замовником будівництва затверджено типові договори про переведення боргу та купівлю-продаж майнових прав. У цьому ж чаті, відповідач-2 просив інвесторів визначитися чи продовжуватимуть вони подальші взаємовідносини з новим замовником будівництва. Інвесторам запропоновано механізм продовження «співпраці» з новим замовником будівництва (ТОВ «ЖК-Буд»): підписати договір про заміну боржника, підписати договір купівлі-продажу майнових прав, здійснити доплату різниці між вже сплаченою сумою і новою вартістю виходячи з розміру доплати 210 доларів США за 1 м2, якщо така доплата здійснюється протягом 5 календарних днів після підписання договору, або у розстрочку, але вже виходячи з розміру 235 $/м2. У іншому випадку (відмова від укладення договорів з новим замовником будівництва та відмови у здійсненні доплати) запропоновано такі варіанти: вийти з проєкту та повернути кошти шляхом укладення договору про переведення боргу, за яким ТОВ «ЖК-БУД» зобов`язується повернути кошти після реалізації квартири протягом 10 календарних днів з моменту надходження коштів на рахунок ТОВ «ЖК-БУД» після реалізації квартири, або «залишитися у договірних відносинах із АТ "Орегон", який, на жаль, уже понад 3 роки не виконує своїх зобов`язань і фактично вийшов із проєкту» (а.с.26-27).

На запит позивача, отримано відповідь Державної інспекції архітектури та містобудування України від 08 липня 2025 року, відповідно до якої, перевіркою відомостей, які містяться в архівній складовій частині Реєстру будівельної діяльності, за параметром пошуку «адреса будівництва вул. Ю. Олефіренка та АДРЕСА_2 », встановлено, що наявна інформація про виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України дозвіл на будівельні роботи від 31 серпня 2018 року за реєстраційним номером ІУ6 щодо об`єкта будівництва «Нове будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 »; кадастровий номер :29:174:0021; замовник будівництва Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», клас наслідків (відповідальності) ССЗ, статус документа діючий (а.с.118).

Крім того, у відповіді на звернення позивача, заступник міського голови з питань діяльності виконавчих органів влади Кропивницької міської ради від 15 липня 2025 року повідомив, що з моменту отримання повноважень від 10 лютого 2017 року в сфері містобудівної діяльності, державного архітектурно-будівельного контролю, виконання дозвільних та реєстраційних функцій, Управлінням було зареєстровано лише два довільних документи замовником в яких виступав АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», а саме декларації про готовність до експлуатації об`єктів, зокрема будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 . Повідомлено, що заяви щодо реєстрації відомостей про зміну замовника на ТОВ «ЖК-БУД» до Управління не надходили (а.с.119).

Відтак, колегія суддів вважає обґрунтованими припущення позивача про те, що за час вирішення спору судом, ТОВ «ЖК-БУД», вважаючи себе належним замовником будівництва на підставі договору від 17 квітня 2025 року № 17/04-К, може вчинити подальше відчуження належних позивачеві майнових прав на квартиру іншим особам. Вказане цілком поширюються і на АТ «Орегон», яке за даними Реєстру будівельної діяльності та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, не припинило статусу замовника будівництва, а отже не позбавлене можливості повторно передати функції замовника будівництва на весь об`єкт будівництва іншим особам, чи вдруге відчужити майнові права на окрему квартиру АДРЕСА_3 іншим особам.

З урахуванням зазначеного вище, враховуючи, що існує вірогідність повторного продажу майнових прав на квартиру, вартість якої вже оплачена, про що свідчать надані позивачем докази, колегія суддів приходить до висновків, що заява про забезпечення позову у частині щодо заборони вчиняти дії з відчуження у будь-який спосіб та будь-яким особам, майнових прав на незавершену будівництвом квартиру, у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , розрахунковою площею 36,69 кв. м, що розташована на другому поверсі жилого будинку (проєктний номер квартири АДРЕСА_3 ), містить достатньо обґрунтоване припущення про те, що невжиття заходів забезпечення позову шляхом заборони вчиняти дії по відчуженню майнових прав на незавершену будівництвом квартиру, може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду у разі задоволення позовних вимог позивача.

Варто зазначити, що вказаний вид забезпечення позову не призведе до невиправданого обмеження майнових прав відповідачів. Крім того, заходи забезпечення позову мають тимчасовий характер, а тому заборона вчинення дій по відчуженню майнових прав не порушує законні права та інтереси відповідачів.

Разом з тим, колегія суддів вважає необґрунтованими доводи апеляційної скарги позивача в частині вжиття заходів забезпечення позову шляхом заборони Товариству з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД», а також Акціонерному товариству «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» вносити зміни до проєктної документації на будівництво чи у іншій спосіб змінювати параметри або характеристики незавершеної будівництвом квартири, проєктний номер 6 у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 ).

Зокрема, позивачем не доведено факту того, що відповідачами вчиняються дії щодо зміни параметрів або характеристик незавершеної будівництвом квартири. Таким чином, враховуючи, що за наявних у матеріалах справи доказів немає підстав вважати, що відсутність заборони відповідачам вносити зміни до проєктної документації на будівництво чи у іншій спосіб змінювати параметри або характеристики незавершеної будівництвом квартири призведе до утруднення чи унеможливлення виконання рішення суду, відсутні підстави для задоволення вимог заяви в цій частині.

Оцінивши доводи заявника, колегія суддів приходить до висновку про наявність підстав для часткового задоволення вимог заяви позивача та вжиття заходів забезпечення позову шляхом заборони Товариству з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» та Акціонерному товариству «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» вчиняти дії з відчуження, у будь-який спосіб та будь-яким особам, майнових прав на незавершену будівництвом квартиру, у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , розрахунковою площею 36,69 кв. м, що розташована на другому поверсі жилого будинку (проєктний номер квартири 6).

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.

Таким чином, ухвалу Фортечного районного суду міста Кропивницького від 24 вересня 2025 року слід скасувати, заяву ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Турчанов Олександр Васильович, задовольнити частково. Ухвалити нове рішення, яким заборонити Товариству з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» (; Кіровоградська область, місто Кропивницький, вул. Чикаленка Євгена, офіс 431), та Акціонерному товариству «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» (; м. Київ, вул. Володимирська, 61-б, поверх 6, кімн. 3) вчиняти дії з відчуження, у будь-який спосіб та будь-яким особам, майнових прав на незавершену будівництвом квартиру, у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , розрахунковою площею 36,69 кв. м, що розташована на другому поверсі жилого будинку (проєктний номер квартири 6). У задоволенні вимог іншої частини заяви слід відмовити.

Керуючись ст. 367, 368, 371, 374, 376, 381-384, 389, 390 ЦПК України, Кропивницький апеляційний суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Турчанов Олександр Васильович, задовольнити частково.

Ухвалу Фортечного районного суду міста Кропивницького від 24 вересня 2025 року скасувати.

Заяву ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Турчанов Олександр Васильович, задовольнити частково.

Заборонити Товариству з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» (; Кіровоградська область, місто Кропивницький, вул. Чикаленка Євгена, офіс 431), та Акціонерному товариству «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» (; м. Київ, вул. Володимирська, 61-б, поверх 6, кімн. 3) вчиняти дії з відчуження, у будь-який спосіб та будь-яким особам, майнових прав на незавершену будівництвом квартиру, у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , розрахунковою площею 36,69 кв. м, що розташована на другому поверсі жилого будинку (проєктний номер квартири 6).

У задоволенні вимог іншої частини заяви відмовити.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повна постанова складена 23.12.2025.

Головуючий С. М. Єгорова

Судді О. Л. Карпенко

О. І. Чельник