Провадження № 2/522/416/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 грудня 2025 року м. Одеса

Приморський районний суд м. Одеси

у складі: судді - Бондар В.Я.,

за участю секретаря судового засідання - Єрганінової К.В.,

розглянувши у судовому засіданні у м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «КК «КОІН», третя особо: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «П`єр» про визнання договорів недійсними.

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 05.07.2023 звернувся до Приморського районного суду м.Одеси з позовом до Приватного підприємства «КК «КОІН», третя особа - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «П`ЄР» та просить суд:

- визнати недійсним договір від 28.09.2021 про надання послуг, укладений між ОСОБА_1 РНОКПП НОМЕР_1 ; та Приватним підприємством «КК «КОІН» ;

- визнати недійсним договір від 28.09.2021 про відшкодування комунальних витрат, укладений між ОСОБА_1 РНОКПП НОМЕР_1 ; та Приватним підприємством «КК «КОІН» .

Позовні вимоги, з урахуванням заяви про зміну підстав позову від 18.06.2025, мотивовані тим, що позивач з 17.11.2021 є власником квартири АДРЕСА_1 . Між позивачем та відповідачем 28.09.2021 укладено договір про надання послуг, а також договір про відшкодування комунальних витрат. Підписуючи данні договори позивача запевнили, що це є типовими договорами, який підписують усі мешканці, що дані договори стосуються конкретної квартири і що є типовими, які підписують всі мешканці будинку. Позивач вважає, що договори слід визнати недійсними, оскільки оскаржувані договори не відповідають приписам ст.9-11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», були укладені без рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 , не відповідають вимогам Типовому договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, який затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 р. №712, чим порушує права та інтереси позивача, співвласника будинку, щодо якості надання послуг з управління будинком. Відповідач не мав право укладати оскаржувані договори, оскільки не є управителем для співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 . Відповідно до відповіді АТ «ДТЕК Одеські електромережі» договір споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії щодо багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 . укладено з ТОВ «Керуюча компанія «КОІН», відповідач будучи управителем багатоквартирного будинку та надаючи послуги з управління багатоквартирним будинком, в тому числі освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку зобов`язаний укласти з АТ «ДТЕК Одеські електромережі» договір про надання послуг з розподілу електричної енергії, який укладено зовсім з іншою особою.

Ухвалою судді Чернявської Л.М. від 06.07.2023 відкрито провадження, справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження з призначенням підготовчого засідання на 10.08.2023.

До суду 10.08.2023 надійшли письмові пояснення від представника ОСББ «П`ЄР» Борогана В.В., згідно яких просить прийняти пояснення та задовольнити позов.

На обґрунтування письмових пояснень зазначено, що згідно рішенню установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку розташованого за адресою АДРЕСА_2 , співвласниками будинку створено ОСББ «П`ЄР». Державну реєстрацію ОСББ «П`ЄР» проведено 21.09.2022. Загальними зборами ОСББ «П`ЄР» , співвласниками було прийнято рішення про відмову від послуг з експлуатації житлового комплексу «П`ЄР», які надає Приватне підприємство «КК «КОІН» та розірвати з 01.11.2022 договори про надання послуг та договори про відшкодування витрат, укладені між співвласниками багатоквартирного будинку та ПП «КК «КОІН», з 01.11.2022 усі функції з управління багатоповерховим будинком та прибудинкової території, а також належні до будинку будівлі та споруди передати в управління ОСББ «П`ЄР». ОСББ «П`ЄР» не одноразово зверталось до відповідача з заявою про вимогу у певний строк передати за актом приймання-передачі житловий комплекс «П`ЄР» в управління ОСББ «П`ЄР», а також надати необхідну документацію, проте вказані заяви залишені без задоволення. Крім того, згідно відповіді НКРЕКП в Одеській області ПП «КК «КОІН» не укладало договір споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії з АТ «ДТЕК Одеські електромережі», договір укладено з ТОВ «Керуюча компанія «КОІН», який було достроково припинено 15.11.2022, тобто ПП «КК «КОІН» не має права надавати послуги з управління багатоквартирним будинком, оскільки не є споживачем. Співвласниками багатоквартирного будинку рішення щодо обрання управителем ПП «КК «КОІН» не приймалось. ОСББ «П`ЄР» вважає, що позовні вимоги позивача є обґрунтованими та доведеними, ПП «КК «КОІН» без будь-яких законних підстав заволоділо багатоквартирним будинком, виставляє рахунки та стягує кошти за послуги, які не були предметом обговорення на зборах співвласників.

До суду 09.11.2023 надійшов відзив від Приватного підприємства «КК «КОІН», згідно якого просить відмовити у задоволенні позову.

На обґрунтування відзиву зазначено, по-перше, ствердження позивача, що «підписуючи данні договори позивача запевнили, що це є типовими договорами, який підписують усі мешканці, що дані договори стосуються конкретної квартири і що є типовими, які підписують всі мешканці будинку» є виключно його припущенням, не доведеним жодними доказами. По-друге, ствердження позивача, що «дані договори слід визнати недійсними, оскільки оскаржувані договори не відповідають приписам ст.9-11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», були укладені без рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 , не відповідають вимогам Типовому договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, який затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 року №712, чим порушує права та інтереси позивача, співвласника будинку, щодо якості надання послуг з управління будинком», не ґрунтуються на вимогах актів цивільного законодавства, які передбачені ст.4 ЦК України. Для застосування того, чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорено відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права. Зі змісту позовної заяви незрозуміло в чому саме полягає порушення прав позивача зі сторони відповідача. До позивача не було застосовано жодного тиску чи примусу при укладанні спірних договорів. Жодних повідомлень про не отримання або отримання послуг неналежної якості за Договорами від 28.09.2021 «Про надання послуг», «Про відшкодування комунальних витрат» від відповідача на адресу позивача не надходило. Належних та допустимих доказів не користування послугами Приватного підприємства «КК «КОІН» або укладання договорів з іншим виконавцем послуг, позивачем не надано. По-третє, Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», на який посилається позивач в своєму позові, не містить заборони або застереження про нікчемність щодо укладення правочину між фізичною особою власником квартири у багатоповерховому будинку та юридичною особою, де предметом є надання цією юридичною особою власнику житлово-комунальних послуг. По-четверте, помилковим є твердження позивача щодо необхідності відповідності спірних договорів змісту типового договору, оскільки на день укладення договорів «Про надання послуг» та «Про відшкодування комунальних витрат», ОСББ «П`ЄР» створено не було, збори співвласників не проводились, а тому вказані договори від 28.09.2021 були укладені саме з фізичною особою індивідуально. По-п`яте, на момент укладення договорів, колективний споживач у вигляді ОСББ «П`ЄР» не існував, його державна реєстрація проведена 21.09.2022, тому договори між цим ОСББ та виконавцями комунальних послуг не могли бути укладені. Приватне підприємство «КК «КОІН» для належного виконання взятих на себе зобов`язань, уклало договори про надання комунальних послуг з виконавцями послуг, зазначених в Законі України «Про житлово-комунальні послуги».

У підготовчому засіданні 05.01.2024 проведеному за участі представника позивача - Борогана В.В. та представника відповідача Макаренко В.С, в результаті проведених підготовчих дій закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті на 28.02.2024.

На підставі розпорядження керівника апарату Приморського районного суду м.Одеси Шарага А.О. № 877/25 від 26.05.2025, проведено повторний автоматизований розподіл справи між суддями, за наслідками якого вона передана на розгляд судді Косіциній В.В.

Ухвалою від 05.06.2025 справа прийнята до провадження судді Косіциної В.В., справу призначено до судового розгляду на 18.06.2025.

До суду 18.06.2025 надійшла заява від представника позивача Борогана В.В. про поновлення строку та залучення до матеріалів справи письмових доказів.

У судовому засіданні 17.07.2025 проведеному за участі представника відповідача Галаган М.В., головуюча суддя Косіцина В.В. повідомила про можливий конфлікт інтересів, представник відповідача Галаганова М.В. заявила відвід судді, у зв`язку з тим, що наведені під час розкриття конфлікту інтересів інформації можуть викликати у стороннього спостерігача сумніви в її неупередженості.

Ухвалою від 17.07.2025 заяву представника Приватного підприємства «КК«КОІН» - Галаганової М.В. про відвід судді задоволено. Матеріали справи передано до канцелярії для подальшого розподілу.

На підставі розпорядження керівника апарату суду №1229/25 від 18.07.2025 по справі проведено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями в результаті якого справу 21.07.2025 було передано судді Бондарю В.Я.

Ухвалою від 21.07.2025 справа прийнята до провадження судді Бондаря В.Я., справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження з призначенням підготовчого засідання на 08.09.2025.

До суду 04.08.2025 від представника позивача Борогана В.В. надійшли письмові пояснення, згідно яких просить поновити ОСОБА_1 строк для подання письмових пояснень, залучити до матеріалів справи письмові пояснення з додатками, позовні вимоги ОСОБА_1 до ПП «КК «КОІН» задовольнити у повному обсязі.

На обґрунтування письмових пояснень зазначено, що у провадженні Приморського районного суду знаходиться справа за позовом ПП «КК «КОІН» до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості за надання житлово-комунальних послуг, ОСОБА_3 є власником квартири, яка також розташована у буд. АДРЕСА_2 , в рамках вказаної справи було витребувано з АТ «ДТЕК Одеські електромережі» інформацію щодо договору про надання послуг з розподілу електричної енергії. Згідно відповіді АТ «ДТЕК Одеські електромережі» договір про надання послуг з розподілу електричної енергії укладений з ТОВ «Керуюча компанія «КОІН», який надалі було розірвано 01.02.2023. Підставою для укладання договору послугувала заява від ТОВ «Керуюча компанія «КОІН», в якій саме зазначено, що ТОВ «Керуюча компанія «КОІН» прийняла багатоквартирний будинок 11, пров. Успенський в м.Одесі на обслуговування. Крім того, ТОВ «АПК Менеджмент» актом прийому-передачі від 07.09.2021 передав ТОВ «Керуюча компанія «КОІН» багатоквартирний будинок 11, пров. Успенський в м.Одесі. Таким чином, ТОВ «Керуюча компанія «КОІН» є управителем багатоквартирного будинку, оскільки саме з ним, як управителем АТ «ДТЕК Одеські електромережі» укладено договір про надання послуг з розподілу електричної енергії. Згідно відповіді ГУ ПФУ в Одеській області в ПП «КК «КОІН» офіційно працевлаштованих працівників за період з 07.07.2023 по 30.04.2024 було дві особи, у ПП «КК «КОІН» відсутній персонал для надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

У підготовчому засіданні 08.09.2025 проведеному за участі представника позивача Борогана В.В., прийнято письмові пояснення з додатками від 04.08.2025, в результаті проведених підготовчих дій закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті на 30.09.2025.

Судове засідання 30.09.2025 проведеному за участі представника позивача - Борогана В.В. відкладено через погодні умови в м. Одесі, що унеможливило прибуття представника відповідача у судове засідання, оголошено перерву до 23.10.2025.

У судовому засіданні 23.10.2025 проведеному за участі представника позивача - Борогана В.В. та представника відповідача - Галаганової М.В. сторони надали вступні слово, у яких представник позивача підтримав позов в повному обсязі, а представник відповідача заперечувала проти позову. У зв`язку з закінченням часу для розгляду справи було оголошено перерву до 19.11.2025.

У судовому засіданні 19.11.2025 проведеному за участі представника позивача - Борогана В.В. та представника відповідача - Галаганової М.В. дослідивши докази, суд перейшов до стадії судових дебатів, у зв`язку з перебуванням головуючого судді у щорічній відпустці з 27.11.2025 по 10.12.2025 та залежно від складності справи складання повного тексту рішення суду на строк не більш як на десять днів, оголошено перерву до 12.12.2025.

Судове засідання 12.12.2025 не проводилось, у зв`язку з відключенням подачі електроенергії до приміщення Приморського районного суду м.Одеси.

У судовому засіданні 19.12.2025 проведеному за участі представника позивача - Борогана В.В. та представника відповідача - Галаганової М.В., сторони надали промову у судових дебатах, представник позивача підтримав позов в повному обсязі, а представник відповідача заперечував в задоволені позову, просив стягнути з позивача понесені судові витрати. Суд ухвалив перейти до стадії ухвалення рішення, оголосивши дату проголошення на 25.12.2025.

Згідно ч.1 ст.244 ЦПК України після судових дебатів суд оголошує про перехід до стадії ухвалення судового рішення та час його проголошення в цьому судовому засіданні. У виняткових випадках залежно від складності справи суд може відкласти ухвалення та проголошення судового рішення на строк не більше десяти днів з дня переходу до стадії ухвалення судового рішення, оголосивши дату та час його проголошення.

Суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників справи, дійшов до висновків про безпідставність позовних вимог, з огляду на наступне.

Судом встановлено, що 17 листопада 2021 року право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (т.1 а.с.41).

28.09.2021 року між ОСОБА_1 та Керуючою компанією «Коін» укладено договір про надання послуг.

Згідно пункту 1.1. Договору про надання послуг, предметом цього Договору є надання послуг, які передбачені у п. 1.2. цього Договору для забезпечення належної експлуатації комплексу ЖК «PIERRE» за адресою: м. Одеса, пров. Успенський, 11 (далі - Об`єкт), а Замовник (Споживач) своєчасно оплачувати витрати пов`язані із наданням таких послуг у строк та на умовах у відповідності до цього Договору.

Відповідно до пункту 1.2. Договору про надання послуг, Виконавець (Управитель) забезпечує надання наступного комплексу послуг:

1.2.1. - механізоване та ручне прибирання прибудинкової території Об`єкта;

- прибирання сходових кліток, пожежних переходів, підтримання в належному санітарному та технічному стані конструктивних елементів будинку Об`єкта;

- прибирання технічних приміщень та покрівлі Об`єкта;

-технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем Об`єкта (систем холодного водопостачання та водовідведення, зливових каналізацій, дощових стоків);

- технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж електропостачання та електрообладнання, а також інших внутрішньобудинкових мереж Об`єкта;

- прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами Об`єкта;

- поточний ремонт конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем холодного водопостачания та водовідведення, зливової каналізації, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою, розташованих на закріпленій у встановленому порядку прибудинкової території Об`єкта;

- поточний ремонт мереж електропостачання и електрообладнання, а також інших інженерних систем Об`єкта;

- обслуговування інженерних вузлів насосної, автоматизованих систем.

1.2.2. - забезпечення контролю доступу на територію комплексу, до зони паркування/стоянки транспортних засобів;

1.2.3. - забезпечення вивезення сміття, твердих побутових відходів;

- обслуговування автоматизованих систем управління Об ектом, серверна, відео системи, систем протипожежної автоматики і димовидалення, тощо;

-забезпечення технічного обслуговування ліфтового господарства Об`єкта.

1.2.4. - комплексне обслуговування зони паркування (користувачів паркомісць).

Згідно із пунктом 3.1. Договору про надання послуг, ціна Послуги розраховується на місяць з розрахунку за 1 квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у Об`єкті, яке перебуває у користуванні Замовника (Споживача) у тому числі: ціна послуги, що передбачені п. 1.2.1. даного Договору - 13,50 грн/1м.кв.; ціна послуги, що передбачені п. 1.2.2. даного Договору - 7,23 грн/1м.кв.; ціна послуги, що передбачені п. 1.2.3. даного Договору - 1,71 грн/1м.кв.; ціна послуги, що передбачені п. 1.2.4. даного Договору - 350 грн.

Згідно із пунктом 3.3. Договору про надання послуг, у разі зміни протягом строку дії Договору обсягів окремих витрат, пов`язаних із наданням послуг передбачених п.1.2. даного Договору, які не залежать від Виконавця (Управителя), зокрема збільшення або зменшення податків і зборів, мінімальної заробітної плати, орендної плати та амортизаційних відрахувань, підвищення або зниження цін і тарифів на паливно-енергетичні та інші матеріальні ресурси, може провезтися перерахування ціни послуг шляхом коригування лише тих складових частин, за якими відбулися цінові зміни в бік збільшення або зменшення.

Згідно із пунктом 3.4. Договору про надання послуг, ціна послуги може бути змінена в односторонньому порядку Виконавцем за умови настання подій передбачених п.3.3. з обов`язковим інформуванням Замовника (Споживача) про перелік, обсяг, кількість послуг та калькуляцію. Про такі зміни Замовник (Споживач) повідомляється не менш ніж за 15 календарних днів до введення їх у дію. Нарахування та сплата послуг здійснюється за змінено калькуляцією без внесення відповідних змін до даного Договору.

Згідно із пунктом 3.5. Договору про надання послуг, (Споживач), відшкодовує Виконавцю (Управителю) експлуатаційні витрати по забезпеченню постачання електроенергії та водовідведення, пропорційно зі всіма співвласниками.

Згідно пункту 6.1. Договору, цей договір набирає чинності з моменту його укладання та вважається укладеним строком на три роки. Якщо за два місяця до закінчення строку дії цього Договору жодна із сторін не повідомить письмово іншу Сторону про розірвання цього Договору, цей Договір вважається пролонгованим на наступний тотожній строк.

Згідно договору про відшкодування комунальних витрат від 28.09.2021 ОСОБА_1 зобов`язується відшкодовувати Керуючій Компанії «Коін» комунальні витрати по забезпеченню постачання електроенергії, холодної води та водовідведення, газу та технічне обслуговування мереж газопроводу приміщення №14, що розташоване за адресою: м.Одеса, пров. Успенський, 11в комплексі ЖК «PIERRE».

Загальна кількість забезпеченої електроенергії та холодної води фіксується у реєстрі обліку показників приладів, зазначається у платіжних документах щомісячно, згідно з персональними показниками приладів обліку. Вартість технічного обслуговування мереж газорозподільної системи їх складової нараховується на підставі витсавлених рахунків обслуговуючих організацій та розподіляється пропорційно між співвласниками.

Вартість забезпеченої електроенергії, холодної води та послуг з водовідведення зазначається у платіжних документах та дорівнює тарифам, що затверджені постановами Нацкомісії, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг (НКРЕКП).

Згідно акту приймання-передачі житлового багатоквартирного будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури від 07.09.2021 ТОВ «АПК Менеджмент» передав ТОВ «Керуюча компанія «КОІН» () багатоквартирний житловий будинок з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 (т.1 а.с.95-96).

07.09.2021 ТОВ «АПК Менеджмент», ТОВ «БУДІВЕЛЬНА КОРПОАЦІЯ НОВЕ ЖИТЛО» та ПП «КК КОІН» () уклали договір компенсації експлуатаційних витрат на багатоквартирний житловий будинок, що розташований за адресою будинок АДРЕСА_2 (т.1 а.с.92-94).

09.09.2022 за заявою-приєднання АТ «ДТЕК ОДЕСЬКІ ЕЛЕКТРОМЕРЕЖІ», ТОВ «КК «КОІН» здійснив приєднання до умов договору споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії за адресою будинок АДРЕСА_2 (т.1 а.с.102-106).

10.11.2022 між ТОВ «ІНФОКС» та ТОВ «КК «КОІН» укладено договір про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення (т.1 а.с. 107-116)

Відповідно до відповіді відділу НКРЕКП у Одеській області, АТ «ДТЕК ОДЕСЬКІ ЕЛЕКТРОМЕРЕЖІ» листом від 07.12.2022 отримало звернення від Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «П`ЄР», в якому останнім було повідомлено АТ «ДТЕК ОДЕСЬКІ ЕЛЕКТРОМЕРЕЖІ» про фактичну зміну управителя на об`єкті шляхом створення юридичної особи (ОСББ «П`ЄР») та проведенням загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку з вирішенням питання щодо самостійного управління та утримання житлового будинку силами ОСББ «П`ЄР». АТ «ДТЕК ОДЕСЬКІ ЕЛЕКТРОМЕРЕЖІ» письмово повідомило ТОВ «КК «КОІН» про дострокове припинення Договору споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії (т.1 а.с.69).

Згідно відповіді АТ «ДТЕК ОДЕСЬКІ ЕЛЕКТРОМЕРЕЖІ» від 13.05.2025, договір про надання послуг з розподілу електричної енергії від 09.09.2022 укладений з ТОВ «Керуюча компанія «КОІН» за адресою будинок АДРЕСА_2 було розірвано 01.02.2023. У період з 01.02.2023 по 31.05.2024 за адресою будинок АДРЕСА_2 діяв договір про надання послуг з розподілу електричної енергії між АТ «ДТЕК ОДЕСЬКІ ЕЛЕКТРОМЕРЕЖІ» та ОСББ «П`ЄР» (т.1 а.с.189).

30.10.2023 керуючою компанією «КОІН» складено бухгалтерську довідку №5, згідно якої ОСОБА_1 сплатив 5 768 грн 66 коп. за виконанні роботи та комунальні витрати, надані з 01.10.2021 по 30.04.2023 за договором про надання послуг та договором про відшкодування комунальних витрат (т.1 а.с.117).

Фільтрованою випискою з АТ КБ «ПРИВАТ БАНК» за період з 01.02.2023 по 19.05.2023 підтверджується зарахування на рахунок керуючої компанії «КОІН» () суми 1 952 грн 97 коп. (т.1 а.с.118).

Частиною 1 статті 385 ЦК України передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).

Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі Закон) визначено правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.

Згідно Закону, ОСББ - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Співвласники багатоквартирного будинку - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Управитель багатоквартирного будинку - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. (ст.4 Закону)

За ст.12 Закону, Управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Об`єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об`єднання.

Відповідно до ст. 13 Закону, якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об`єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об`єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносин, пов`язаних з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління врегульовано Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі Закон 2).

Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Згідно ст.10 Закону 2, Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. (ст.11 Закону 2).

Відтак, управління багатоквартирним будинком може реалізуватись через об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, шляхом передачі відповідних функцій (чи їх частини) управителю або асоціації, та самостійним управлінням співвласників.

Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є: перелік послуг; вимоги до якості послуг; права і обов`язки сторін; відповідальність сторін за порушення договору; ціна послуг; порядок оплати послуг; порядок і умови внесення змін до договору; строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору. Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками (частини перша - п`ята статті 11 Закону 2).

Договір про надання послуг та договір про відшкодування комунальних витрат укладені з власником квартири та одночасно як з співвласником будинку.

На момент укладання договорів між ОСОБА_1 та Керуючою компанією «КОІН», ОСББ «П`ЄР» не було створено.

Однією з форм управління багатоквартирним будинком є здійснення самоорганізації співвласниками багатоквартирного будинку, у разі відсутності створеного ОСББ.

Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» зобов`язує співвласників багатоквартирного будинку власними силами забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку; технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку.

Прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком співвласниками та процедурні питання проведення зборів врегульовані ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». При такій формі управління співвласники як споживачі комунальних послуг укладають договори на постачання комунальних послуг з їх постачальниками у відповідних сферах, зокрема - щодо послуг з централізованого водопостачання/ водовідведення, з постачання та розподілу природного газу, з постачання теплової енергії, з постачання та розподілу електричної енергії. При даній формі управління є необхідність визначення особи, яка буде діяти від імені всіх співвласників та закріпити протоколом загальних зборів співвласників будинку обсяг її повноважень.

Однак, у тому разі, якщо загальні збори не проведені, не скликаються чи немає можливості їх провести, закріпити обсяг повноважень особи, яка буде діяти від імені співвласників у відносинах з постачальниками комунальних послуг чи взагалі передати відповідному управителю функції управління багатоквартирним будинком, співвласники позбавлені можливості.

Стаття 6 ЦК України передбачає, що сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Не заперечується сторонами, що ОСББ «П`єр» створено 21.09.2022.

Оскільки збори співвласників не проводились, управителя не було обрано та не укладено з ним договір з управління багатоквартирним будинком, ОСОБА_1 скориставшись своїм правом, як співвласника багатоквартирного будинку, уклав оспорювані договори.

Предметом позову є визнання недійсними договорів про надання послуг та про відшкодування комунальних витрат з тих підстав, що ці договори укладені без рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, а договір про надання послуг не відповідає вимогам Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Суд приходить до висновку, що на момент підписання договорів між позивачем та відповідачем, збори співвласників не були проведенні, адже ОСББ «П`ЄР» створено не було. Залежність непереривного процесу управління багатоквартирним будинком від рішення загальних зборів співвласників є порушенням прав та інтересів самих співвласників, як окремих власників майна цього будинку. Отже, укладання оскаржуваних договорів з ОСОБА_1 , як власником квартири є проявом самоорганізації мешканців будинку та реалізацією його права на забезпечення отримання від постачальників відповідних комунальних послуг та на реалізацію його права на отримання послуг по обслуговуванню самого будинку, прибудинкової території та відповідних мереж постачання комунальних послуг. Крім того, твердження позивача щодо відповідності договорів вимогам Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком є помилковим, оскільки спірні договори не є договором з управителем про надання послуг з управління багатоквартирним будинком та уклались індивідуально зі співвласником багатоквартирного будинку.

У зв`язку з цим, суд вважає безпідставними доводи позивача про те, що спірні договори укладені з порушеннями статей 10, 12 - 14 Закону 3 та статей 9 - 11 Закону 2, а тому підстави для їх визнання недійсними відсутні.

За змістом частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Звертаючись до суду, позивач за власним розсудом обирає спосіб захисту.

Обравши способом захисту визнання правочину недійсним, позивач у силу ст. 12 ЦПК України, зобов`язаний довести правову та фактичну підставу недійсності правочину.

При вирішенні позову про визнання недійсним договору враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було на час пред`явлення позову порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний та ефективний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося (постанова Верховного Суду від 27 травня 2021 року у справі № 910/8072/20).

Відповідно до частини 3 статті 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

У постанові Об`єднаної палати Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 16 жовтня 2020 року у справі № 910/12787/17 зазначено, що особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 901, частини першої статті 903 ЦК України за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.

У процесі розгляду справи позивачем не доведені обставини застосування до нього тиску чи примусу, обману при укладанні спірних договорів. У матеріалах справи відсутні докази повідомлень про неотримання або отримання неналежної якості послуг. Більше того, ОСОБА_1 частково здійснював оплату за отримані послуги за вищевказаними договорами та оплатив на користь ПП «КК «КОІН» вартість комунальних послуг у загальному розмірі 5 768,60 грн (т.1, а.с.117).

Згідно ч.ч. 1,5,6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

ОСОБА_1 , укладаючи 28.09.2021 оскаржувані договори, був вільний в своєму волевиявленні щодо їх укладення, вибору контрагента та визначенні умов договору. Доказів на спростування наведеного суду не надано. Посилання позивача на те, що відповідач запевнив його, що ці договори є типовими договорами, які підписують усі мешканці будинку є недоведеними.

Таким чином, позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 1, 2, 5, 12, 30, 43, 76, 81, 84, 89, 95, 223, 235, 241, 258, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_3 ) до Приватного Підприємства «КК «КОІН» (, м. Одеса, пров. Сурикова 2, буд. 2-А, офіс 10), третя особа: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «П`єр» (, м. Одеса, пров. Успенський 11) про визнання договорів недійсними залишити без задоволення.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду повністю або частково.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його складення.

Учасник справи, якому рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення суду складено 25 грудня 2025 року.

Суддя: В.Я. Бондар