П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 листопада 2025 року м. Київ

Справа № 752/6835/24

Провадження: № 22-ц/824/10679/2025

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого (судді-доповідача) Невідомої Т.О.,

суддів Верланова С. М., Нежури В.А.,

секретар Лаврук Ю. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу адвоката Пугача Сергія Васильовича в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал»

на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 12 березня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Данілової Т. М.,

у справі позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал", третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй сіті кепітал", про розірвання договору про участь у фонді фінансування будівництва та стягнення коштів,

в с т а н о в и в:

У березні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду із вказаним позовом, мотивуючи його тим, що 10 січня 2022 року між нею та управителем, ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» було укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва №87-1001/2022-2 (далі - договір, ФФБ). Підставою для його укладення був договір доручення №303 від 11.01.2022 року, за яким ТОВ «Укрбудпереказ» як повірений зобов`язувалося від імені та за рахунок довірителя, ОСОБА_1 , перераховувати кошти на рахунок ФФБ ТОВ «ФК Житло-Капітал» для оплати об`єкта інвестування. Згідно з умовами договору та положеннями Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях із нерухомістю» управитель фінансує будівництво ЖК «Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс, будинок №3 ), а забудовник, ТОВ «Строй сіті-капітал», зобов`язаний збудувати, ввести в експлуатацію та передати об`єкти інвестування установникам ФФБ. Відповідно до пунктів 2.2.1.4-2.2.1.6 та 4.3 договору довіритель зобов`язаний своєчасно вносити кошти на умовах графіка фінансування, який міститься у свідоцтві про участь у ФФБ. 11 січня 2022 року ОСОБА_1 внесла 380 000 грн за 14,61 кв. м об`єкта інвестування та отримала свідоцтво №С87-1001/2022-2. 05 лютого 2022 року вона додатково внесла 20 000 грн, внаслідок чого загальна площа закріплених вимірних одиниць становила 15,38 кв. м. При цьому, оплата була здійснена достроково, фактично одразу після укладення договору, хоча графік передбачав внесення коштів до 17 серпня 2023 року. Зазначає, що постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.02.2023 у справі №910/10860/21 було розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 га за адресою: АДРЕСА_2 , на якій здійснювалося будівництво. У зв`язку з цим вона призупинила подальші платежі до ФФБ відповідно до графіка. В березні 2022 року ТОВ «ФК Житло-Капітал» оприлюднило повідомлення в групі «ЖК Голосіївська долина» про призупинення вимог щодо оплати квадратних метрів у проєктах компанії, без зазначення строку. Крім того, на її думку, відповідач допустив низку порушень, які унеможливлюють належне виконання умов договору, а саме: зупинення дії ліцензії управителя на здійснення діяльності з управління майном для фінансування будівництва, невиконання обов`язку із збереження коштів довірителів та незаконне їх виведення.

З урахуванням зазначених обставин ОСОБА_1 вважає, що відповідач істотно порушив умови договору, що є підставою для його розірвання та стягнення на її користь сплачених коштів за об`єкт інвестування, винагороди за управління майном у розмірі 400 000 грн, 9 458,28 грн винагороди за управління, 20 000 грн витрат на правову допомогу та 4 294,58 грн судового збору.

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 12 березня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено.

Розірвано договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 87-1001/2022-2 від 10.01.2022 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал».

Стягнуто з ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 загальну вартість об`єкта інвестування за договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 87-1001/2022-2 від 10.01.2022 року в розмірі 400 000 грн, 9 458,28 грн, винагороди за управління майном та 4295 грн. сплаченого судового збору.

Не погодившись із таким судовим рішенням в частині стягнення грошових коштів, адвокат Пугач С. В. в інтересах ТОВ «ФК «Житло-Капітал» подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, рішення суду просив скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову в позові в цій частині.

На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначив, що рішення суду першої інстанції ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права, зокрема, ст. 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», оскільки передбачений договором механізм повернення коштів довірителю полягає у реалізації його об`єкта новому довірителю або після введення об`єкта в експлуатацію. Позивачка своїми діями щодо стягнення коштів ставить під загрозу реалізацію прав інших довірителів ФФБ та може спричинити масове розірвання договорів про участь у ФФБ, що призведе до неможливості забезпечення рівності прав усіх довірителів на повернення коштів. Вказує, що у позивачки залишились свідоцтво про участь у ФФБ та договір про уступку майнових прав, тому підстав для стягнення коштів і розірвання договору у судовому порядку немає. Звертає увагу, що зупинення дії ліцензії управителя не впливає на виконання ним зобов`язань перед позивачкою, а грошові зобов`язання у відповідача перед позивачкою відсутні. При цьому, на будівництво об`єкта вплинули обставини воєнного стану та інші фактори, які не залежать від управителя.

Ухвалами Київського апеляційного суду від 23 липня 2025 року відкрито апеляційне провадження та призначено справу до розгляду у відкритому судовому засіданні.

У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Бондарчук З. В. в інтересах ОСОБА_1 зазначив, що позивачка відмовляється від участі у ФФБ не з власної волі, а через порушення забудовником строків спорудження об`єкта та неналежне виконання управителем обов`язків, передбачених ч.1 ст.18 Закону №978-IV, що є підставою для дострокового розірвання договору та виплати коштів, при цьому, управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, не меншій за суму, внесену довірителем до ФФБ, та довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів, якщо відмовляється від участі у ФФБ з підстав, передбачених законом. Вказує, що визначений договором механізм повернення коштів (реалізація об`єкта новому довірителю або після введення в експлуатацію) у даній ситуації є неможливим через відсутність правовстановлюючих документів на земельну ділянку та зупинення будівництва, що підтверджено постановами судів та розпорядженнями НКЦПФР про незаконне виведення коштів довірителів, крім того, затримка будівництва перевищує 25 місяців, управитель не повідомляв позивачку про ці обставини й не вжив належних заходів реагування, тому несе цивільно-правову відповідальність за невиконання своїх зобов`язань. Звертає увагу, що повернення коштів довірителям здійснюється не за рахунок коштів управителя, а за рахунок оперативного резерву ФФБ (ст.17 Закону №978-IV), тому вимоги позивачки не ставлять під загрозу права інших довірителів. Крім того, з моменту розірвання договору довіритель автоматично втрачає майнові права на об`єкт інвестування та вимірні одиниці, що спростовує доводи відповідача про наявність у позивачки майнових прав після розірвання договору.

В судовому засіданні адвокат Пугач С. В. в інтересах ТОВ «ФК «Житло-Капітал» підтримав апеляційну скаргу з викладених в ній підстав.

Адвокат Бондарчук З. В. в інтересах ОСОБА_1 заперечував проти доводів апеляційної скарги та вважав їх необґрунтованими.

Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 12 березня 2025 року оскаржується в частині стягнення грошових коштів, а тому в іншій частині колегією суддів не переглядається.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.

Як убачається з матеріалів справи та встановлено судом, 10 січня 2022 року між управителем ТОВ`Фінансова компанія «Житло-Капітал» та довірителем ФФБ ОСОБА_1 укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва №87-1001/2022-2. (т. 1, а. с. 10)

Зазначений договір про участь у ФФБ укладений на підставі договору доручення №303 від 11.01.2022 року, укладеного між ОСОБА_1 , як довірителем, та ТОВ «Укрбудпереказ» як повіреним, з метою здійснити від імені, в інтересах та за рахунок довірителя перерахування коштів на рахунок відповідного фонду фінансування будівництва ТОВ «ФК «Житло-Капітал», в якості оплати за договором участі у фонді фінансування будівництва (т. 1, а. с. 31)

Згідно з договором відповідач у відповідності до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Правил Фонду фінансування будівництва, затверджених наказом ТОВ «ФК «Житло-Капітал» №128 від 20.07.2021 року, замовляє і фінансує за рахунок коштів ФФБ виду «А» ЖК «Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок №3) спорудження об`єкту будівництва житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_2 , а забудовник ТОВ «Строй сіті - кепітал» зобов`язується збудувати об`єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об`єкти інвестування установникам на умовах та в строки, встановлені в цій угоді.

Відповідно до пунктів 2.2.1.4 - 2.2.1.6, 4.3 договору про участь у Фонді фінансуванння будівництва №87-1001/2022-2 від 10.01.2022 року довіритель зобов`язаний: своєчасно та у повному обсязі на умовах цього договору вносити грошові кошти до ФФБ шляхом підписання свідоцтва про участь у ФФБ на умовах цього договору, дотримуватись графіку внесення до ФФБ коштів, визначеного у свідоцтві про участь у ФФБ, за сумами та строками. Порядок подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ визначається у графіку внесення коштів до ФФБ, в якому вказується терміни та розміри здійснення довірителем інвестування об`єкту інвестування. Графік подальшого внесення коштів до ФФБ міститься у свідоцтві про участь у ФФБ, яке є невід`ємною частиною цього договору.

11.01.2022 року, ОСОБА_1 за договором про участь у Фонді фінансування будівництва №87-1001/2022-2 від 10.01.2022 року внесено кошти в розмірі 380 000 грн. ( т. 1, а.с. 30) за 14,61 кв.метрів та отримано свідоцтво про участь у фонді фінансування будівництва виду «А» ЖК «Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок №3) (т. 1, а. с.18).

Крім того, 05.02.2022 року ОСОБА_1 за вказаним договором додатково внесено кошти в розмірі 20 000 грн.

Судом встановлено, що 11 січня 2022 року ОСОБА_1 достроково сплатила кошти за вимірні одиниці об`єкту інвестування, ніж того вимагалося графіком визначеного у вказаному свідоцтві про участь у ФФБ, а саме по 17 серпня 2023 року включно(т. 1, а. с. 32).

При цьому, судом з`ясовано, що наказом № 12-ФБ від 10.03.2022 року ТОВ «ФК «Житло-Капітал» припинено фінансування будівництва житлового комплексу в «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3).

ТОВ «ФК «Житло-Капітал» як Управитель ФФБ виду «А» «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3), що споруджується за адресою: АДРЕСА_2, неодноразово зверталося до ТОВ «Строй Сіті Кепітал» з проханням надати копії актів приймання-виконання будівельних робіт і повідомити причини припинення будівництва на будівельному майданчику, дату відновлення будівельних робіт, нові планово-орієнтовні строки прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва та передачі його під заселення, а також надати графіки виконання будівельних робіт.

Судом також встановлено, що постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.02.2023 року в справі № 910/10860/21, яка набула законної сили, скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18.02.2016 року, та здійснену на їх підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди за ПАТ «АТП 13058» земельної ділянки площею 7, 7001 га (кадастровий номер :79:286:0004) на АДРЕСА_2 . Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 га, що розташована на АДРЕСА_2 , укладений між Київською міською радою та ПАТ «АТП 13058» 01.09.2003 року.

Листом Виконавчого органу Київської міської ради від 06.10.2023 року на звернення ГО «Інвестори «ЖК «Голосіївська долина» повідомлено, що земельна ділянка площею 7,7001 га з кадастровим номером :79:286:0004 на АДРЕСА_2 передана в оренду на 25 років ВАТ «АТП 13058» для експлуатації та обслуговування адміністративних будівель і виробничих споруд майнового комплексу. Розроблений відповідно до законодавства проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для підготовки проекту рішення Київської міської ради про передачу земельної ділянки для будівництва житлового комплексу до Виконавчого органу не надходив. Рішення про передачу ПАТ «АТП 13058» в оренду земельної ділянки для будівництва житлового комплексу або про зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до договору оренди земельної ділянки Київська міська рада не приймала. Станом на дату надання відповіді поштова адреса житловому будинку №1 (секція 1, 2, 3) у складі проекту будівництва житлового комплексу на АДРЕСА_2 (1 черга будівництва, 1-й пусковий комплекс) не присвоєна (т. 1, а. с.35)

Розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 49-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 14.04.2023 року, зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 14.07.2023 року усунути порушення законодавства шляхом розміщення всіх коштів оперативного резерву ФФБ у сумі 3 711 610 978,24 грн на вкладних (депозитних) рахунках у банках (т. 1, а. с. 36).

Крім того, постановою № 188-ДУМ Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 12.09.2023 року за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування застосовано відносно ТОВ «ФК «Житло-Капітал» санкцію у виді зупинення на строк до 12.03.2024 року дії ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю (т. 1, а. с. 38).

Також, розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 352-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 04.04.2024 року, зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 03.05.2024 року усунути порушення законодавства шляхом здійснення дій, спрямованих на використання коштів ФФБ за цільовим призначенням, а саме: повернути грошові кошти у сумі 2 609 000 грн та 1 150 000 грн з рахунків ТОВ «КУА АПФ «Українські фонди» на рахунки ФФБ .

06 березня 2024 року адвокат Бондарчук З. В. в інтересах ОСОБА_1 звертався до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» із заявою про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва та повернення сплачених ОСОБА_1 коштів у розмірі 400 000 грн (т.1, а. с. 45).

З матеріалів справи убачається, що відповідач не заперечував того факту, що будівництво об`єкта інвестування не закінчено, будинок не введено в експлуатацію станом на момент вирішення спору.

Задовольняючи позов в частині стягнення грошових коштів, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 виконала свої договірні зобов`язання належним чином, в той час як як відповідачем допущено істотні порушення умов договору, які унеможливили передачу об`єкта інвестування. Суд встановив відсутність фінансування будівництва, значне прострочення строків введення об`єкта в експлуатацію та втрату забудовником і управителем прав на земельну ділянку, що в сукупності свідчить про неможливість реалізації позивачкою результату інвестування. За таких обставин, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для повернення позивачці внесених коштів, а саме сплачених коштів за об`єкт інвестування в розмірі 400 000 грн та 9 458,28 грн винагороди за управління

Проте, колегія суддів не в повній мірі погоджується з такими висновками суду, з огляду на наступне.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається у порядку, визначеному законом.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до частини п`ятої статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною шостою статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном; управитель - це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

В частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах: від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

Законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб, а інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Тобто інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження№ 14-31цс20), у постановах Верховного Суду від 14 червня 2022 року у справі№ 923/447/15.

Обгрунтовуючи звернення до суду із вказаним позовом, позивачка зазначала, що її права порушені, оскільки вона повністю виконала свої зобов`язання за договором про участь у ФФБ № 87-1001/2022-2 від 10 січня 2022 року, своєчасно та в повному обсязі сплативши вартість закріплених вимірних одиниць об`єкта інвестування. Водночас, протягом тривалого часу вона не отримала у власність об`єкт інвестування, будівництво багатоквартирного будинку фактично зупинене, а фінансування будівництва управителем припинено на невизначений строк. Додатково, посилалася на те, що договір оренди земельної ділянки, на якій здійснювалося будівництво, розірвано, що унеможливлює його завершення. На її переконання, управитель ФФБ, ТОВ «ФК «Житло-Капітал», неналежним чином здійснював передбачений законом контроль за дотриманням забудовником умов та строків будівництва, що призвело до істотного порушення строків введення об`єкта в експлуатацію.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) (частина перша статті 1029 ЦК України).

Частиною першою статті 7 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує частину отриманих коштів у напрямах, зазначених у Правилах.

Згідно зі статтею 11 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою. ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду «А» та ФФБ виду «Б». Для ФФБ виду «А» поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.

Відповідно до статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання.

У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.

Забудовник зобов`язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або передати право власності/спеціальне майнове право на предмет іпотеки (майнові права на предмет іпотеки - для об`єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому») управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.

У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Аналогічний висновок також викладений й в постанові Верховного Суду у справі №752/8593/24 від 22 жовтня 2025 року.

З матеріалів справи убачається, що 06 березня 2024 року адвокат Бондарчук З. В. в інтересах ОСОБА_1 звертався до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» із заявою про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 87-1001/2022-2 від 10.01.2022 року (т.1, а. с. 45).

При цьому, відповідач не заперечував того факту, що будівництво об`єкта інвестування не закінчено, будинок не введено в експлуатацію і не передано у право власності об`єкт інвестування станом на момент вирішення спору.

Водночас, розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 49-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 14.04.2023 року, зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 14.07.2023 року усунути порушення законодавства шляхом розміщення всіх коштів оперативного резерву ФФБ у сумі 3 711 610 978,24 грн на вкладних (депозитних) рахунках у банках (т. 1, а. с. 36).

Крім того, постановою № 188-ДУМ Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 12.09.2023 року за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування застосовано відносно ТОВ «ФК «Житло-Капітал» санкцію у виді зупинення на строк до 12.03.2024 року дії ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю (т. 1, а. с. 38).

Також, розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 352-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 04.04.2024 року, зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 03.05.2024 року усунути порушення законодавства шляхом здійснення дій, спрямованих на використання коштів ФФБ за цільовим призначенням, а саме: повернути грошові кошти у сумі 2 609 000 грн та 1 150 000 грн з рахунків ТОВ «КУА АПФ «Українські фонди» на рахунки ФФБ .

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог в частині стягнення грошових коштів, суд першої інстанції обґрунтовано виходив із того, що ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» як управитель ФФБ виду «А» «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3), що споруджується за адресою: АДРЕСА_2 , належним чином не виконало взяті на себе зобов`язання. Матеріали справи підтверджують тривале та істотне порушення строків спорудження об`єкта будівництва забудовником, що відповідно до ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» наділяє довірителя, ОСОБА_1 , правом вимагати повернення внесених коштів.

Відповідач не надав суду належних доказів того, що управитель здійснював передбачені законом заходи контролю за ходом будівництва та належним виконанням забудовником договірних обов`язків. Навпаки, матеріали справи свідчать про відсутність дієвих управлінських дій та формальний характер листування, що суперечить вимогам Закону № 978-IV.

Крім того, сам відповідач фактично визнав, що фінансування будівництва було припинено на невизначений строк, що унеможливлює завершення будівництва та передачу об`єкта інвестування довірителям. За сукупністю встановлених обставин суд першої інстанції обґрунтовано дійшов висновку про порушення управителем зобов`язань, що зумовлює необхідність повернення позивачці сплачених коштів. Застосування судом положень Цивільного кодексу України та ч. 4 ст. 18 Закону № 978-IV у цій частині є правильним.

Разом з тим, колегія суддів вважaє, що висновок суду першої інстанції про стягнення з відповідача 9 458,28 грн винагороди за управління майном ґрунтується на неправильному застосуванні ч. 4 ст. 18 Закону № 978-IV.

З аналізу змісту цієї норми убачається, що законодавець передбачає звільнення довірителя від сплати винагороди за виплату коштів, тобто від окремого платежу за сам факт повернення внесених довірителем сум. Разом з тим, це не регулює питання повернення вже отриманої управителем винагороди за управління, і тим більше не встановлює обов`язку управителя повернути таку винагороду, якщо інше прямо не передбачено договором.

Колегія суддів відмічає, що Закон розмежовує правові підстави та порядок повернення внесених довірителем коштів і порядок сплати винагороди управителю, та вони не є тотожними, а підстави для повернення винагороди управителю визначаються лише договором, а не ч. 4 ст. 18 Закону. У даному випадку, матеріали справи підтверджують, що позивачка сплатила управителю винагороду відповідно до умов укладеного договору, і договором не передбачено обов`язку управителя повернути отриману винагороду у разі припинення управління майном або неналежного виконання забудовником своїх обов`язків. Відповідно, правові підстави для повернення зазначеної винагороди відсутні.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є, зокрема, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Ураховуючи наведене, колегія суддів доходить висновку, що рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 12 березня 2025 року в частині стягнення з ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» винагороди у розмірі 9 458, 28 грн підлягає скасуванню, з ухваленням в цій частині нового рішення про відмову в задоволенні цих позовних вимог.

Разом з тим, доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про незаконність рішення суду першої інстанції в цілому, а наведені скаржником доводи не спростовують встановлених судом обставин та правових висновків. Посилання відповідача на статтю 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» ґрунтується на помилковому тлумаченні скаржником цієї норми, оскільки вона регламентує порядок визначення суми до повернення довірителю, але не встановлює обмеження чи альтернативні умови щодо самого права довірителя вимагати повернення коштів у разі істотного порушення зобов`язань управителем або забудовником.

Безпідставними є також доводи скаржника про те, що заявлені позивачкою вимоги можуть поставити під загрозу права інших довірителів ФФБ чи зумовити масове розірвання договорів. Закон не пов`язує реалізацію прав конкретного довірителя із гіпотетичними наслідками для інших учасників фонду. Водночас, право довірителя відмовитися від участі у ФФБ та вимагати повернення внесених коштів прямо передбачене частиною четвертою статті 18 зазначеного Закону й носить індивідуальний, а не колективно-обмежувальний характер.

Наявність у позивачки свідоцтва про участь у ФФБ чи укладених договорів про уступку майнових прав не усуває встановлених судом порушень: об`єкт будівництва не споруджується, фінансування зупинене на невизначений час, а земельна ділянка, на якій здійснювалося будівництво, відповідно до рішення суду втрачена. За таких умов свідоцтво або потенційна можливість відчуження майнових прав не можуть розглядатися як реальний спосіб захисту прав позивачки або альтернативний механізм отримання об`єкта інвестування.

Посилання на дію воєнного стану також не спростовує факту істотного порушення зобов`язань. Колегія суддів відмічає, що саме втрата прав на земельну ділянку, а не обставини воєнного часу унеможливило завершення будівництва. Крім того, застосовані до відповідача санкції НКЦПФР та виявлені порушення порядку управління коштами фонду свідчать, що управитель не забезпечував належного контролю за дотриманням забудовником умов договору, як цього вимагає закон.

З огляду на викладене, доводи апеляційної скарги ґрунтуються переважно на припущеннях та внутрішніх управлінських міркуваннях відповідача й не спростовують установленого факту істотного порушення зобов`язань управителем, яке й стало підставою для заявлених позовних вимог. За таких обставин вони не можуть бути прийняті колегією суддів як належне правове обґрунтування.

Згідно з вимогами п. п. в) п. 4 ч.1 ст. 382 ЦПК України у резолютивній частині постанови апеляційного суду зазначається щодо розподілу судових витрат, понесених у зв 'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної або касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Відповідно до положень ч.ч. 1 і 2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, зокрема, у разі задоволення позову - на відповідача.

Як убачається із матеріалів справи, ціна позову складала 429 458 грн 28 коп грн (100 %).

При зверненні до суду з позовом позивачка сплатила судовий збір у розмірі 4 294 грн 258 коп, а відповідач за подання апеляційної скарги сплатив судовий збір у розмірі 5 153 грн 50 коп.

Внаслідок апеляційного перегляду справи позовні вимоги задоволені на 98 % (100 х 9458 : 429 458,28), в свою чергу апеляційна скарга задоволена на 2 %.

Ураховуючи те, що внаслідок апеляційного перегляду справи позовні вимоги до відповідача задоволено на суму 400 000 ( 98 %), тому, судовий збір, який повинен бути стягнений пропорційно розміру задоволених позовних вимог із відповідача на користь позивачки, за розгляд справи в суді першої інстанції становить 4 208, 68 грн (4 294 х 98% % ), водночас, за розгляд справи в суді апеляційної інстанції з позивачки на користь відповідача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1030, 7 (5135 х 2%).

На підставі п. 10 ст. 141 ЦПК України, при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладену більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.

Виходячи з викладеного, колегія суддів вважає за необхідне застосувати взаємозалік, з урахуванням якого стягнути з ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 3 177 грн 3 коп (4208,68 - 1030,7).

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу адвоката Пугача Сергія Васильовича в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» задовольнити частково.

Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 12 березня 2025 року в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» винагороди у розмірі 9 458,28 грн скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення про відмову в позові.

Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 12 березня 2025 року в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» загальної вартості об`єкта інвестування за договором про участь у Фонді фінансування будівництва у розмірі 400 000 грн залишити без змін.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (, місцезнаходження: вул. Ярославів Вал, буд. 33-Б, м. Київ, 01054) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_4 ) судовий збір у розмірі 3 177 (три тисячі сто сімдесят сім) грн. 7 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції з підстав, визначених ч. 2 ст. 389 ЦПК України.

Повне судове рішення складено 22 грудня 2025 року.

Головуючий Т. О. Невідома

Судді С. М. Верланов

В. А. Нежура