Справа № 466/8039/25
Провадження № 2/466/3416/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 грудня 2025 року Шевченківський районний суд м. Львова

у складі: головуючого судді Баєвої О.І.

секретаря судового засідання Комарницької В.-М.В.

представника позивача Кавалець Л.П.

представника відповідача Маланій І.Я.

представника відповідача Оприска М.В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні у залі суду у місті Львові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав на об`єкт,-

в с т а н о в и в:

27.08.2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовною заявою до ТзОВ «ЄвроЛьвів» та ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав на 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру, що знаходиться в 2-му під`їзді на 6 поверсі багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 , будівельний номер 113, загальна проектна площа 57,28 кв. м, як на частку в об`єкті незавершеного будівництва, згідно з Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 11.11.2021, посвідченим приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М. та зареєстрованим під № 4807.

В обґрунтування позовних вимог покликається на те, що 28.09.2018 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум» що діяла за рахунок та в інтересах пайового недиверсифікованого венчурного Інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» (далі ТОВ «КУА «Оптимум»), було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М. та зареєстрований під № 2494.

Предметом Попереднього договору № 2494 було укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу (далі основний договір) 1-но (одно) кімнатної житлової квартири, що знаходиться в 2-му під`їзді на 6 поверсі багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 , будівельний номер 113, загальна проектна площа 57,28 кв. м (далі квартира).

Згідно з умовами Попереднього договору № 2494 основний договір мав бути укладений протягом IV (четвертого) кварталу 2020 року, але не пізніше ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації права власності на багатоквартирний житловий будинок на АДРЕСА_1 за ТОВ «КУА «Оптимум» і за умови виконання Позивачем вимог розділу 4 цього договору (щодо оплати забезпечувального платежу).

Відповідно до п. 3.1. Попереднього договору № 2494 вартість квартири за основним договором дорівнювала розміру забезпечувального платежу, який становив 801 920,00 грн.

Забезпечувальний платіж в сумі 801 920,00 грн був сплачений Позивачем готівкою безпосередньо власнику ТОВ «КУА «Оптимум» ОСОБА_2 , що підтверджується розпискою ОСОБА_2 від 25.02.2021 та Актом звіряння взаємних розрахунків між ТОВ «КУА «Оптимум» та Позивачем станом на 20.09.2018 року.

В подальшому, у зв`язку із переуступкою частини прав, з 21.10.2021 новим замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку на вул. Під Голоском у м. Львів і новим продавцем стало Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», тобто Відповідач 1.

За домовленістю між Позивачем, ТОВ «КУА «Оптимум» і Відповідачем 1 Попередній договір № 2494 було розірвано 11.11.2021 та укладено між Позивачем та Відповідачем 1 новий Попередній договір купівлі-продажу квартири від 11.11.2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М. та зареєстрований під № 4807.

При цьому, сплачений Позивачем згідно з Попереднім договором № 2494 забезпечувальний платіж в сумі 801 920,00 грн Відповідачем 1 повністю визнавався і був врахований під час погодження розміру забезпечувального платежу згідно з Попереднім договором № 4807, який фактично являв собою доплату (у зв`язку із з підвищенням ціни за 1 (один) квадратний метр площі квартири) в сумі 400 960,00 грн.

Згідно з 2.4. Попереднього договору № 4807 основний договір мав бути укладений протягом IV (четвертого) кварталу 2022 року, але не пізніше ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації права власності на багатоквартирний житловий будинок на вул. Під Голоском у м. Львів за Відповідачем 1 та за умови виконання Позивачем вимог розділу 4 цього договору (щодо оплати забезпечувального платежу). З врахуванням сплачених Позивачем грошових коштів в сумі 801 920,00 грн, на виконання умов Попереднього договору № 4807 Позивачем сплачено Відповідачу 1 450 417,88 грн, які згідно з п. 2.3. Попереднього договору № 4807 в момент укладення основного договору в повному обсязі мали б зараховуватися як оплата за таким основним договором. Сплата цих коштів підтверджується розпискою, актами звіряння взаємних розрахунків та платіжними інструкціями, копії яких додаються.

Разом з тим, Відповідач 1 свої зобов`язання за Попереднім договором № 4807 не виконав, основний договір протягом встановленого строку з Позивачем не уклав та квартиру, вартість якої була у повному обсязі сплачена Позивачем, у власність останнього не передав. Відповідач 1 листом від 06.06.2024 № 117 повідомив Позивача про проблеми та перешкоди у проведенні будівельних робіт, відсутність коштів на продовження будівництва, залучення інвестора та передання майнових прав і функцій забудовника третій стороні девелоперській компанії ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» (Відповідач 2), а також зазначив, що внаслідок вказаних обставин основний договір купівлі-продажу на визначених Попереднім договором № 4807 умовах укладено не буде.

При цьому, Позивачу було запропоновано два можливих варіанти подальших дій: 1) придбати квартиру у Відповідача 2 з доплатою різниці між сплаченою Позивачем вартістю квартири згідно з умовами попередніх договорів та актуальної ціни на квартиру у порядку та строки, обумовлені з новим девелопером, або 2) отримати повернення коштів від Відповідача 1 в узгодженому порядку.

Листом від 29.07.2024 № 150 Відповідач 1 повторно підтвердив відмову від виконання своїх зобов`язань за Попереднім договором № 4807 і повідомив про застосування правових наслідків припинення Попереднього договору№ 4807, передбачених ст. 635 Цивільного кодексу України та повернення сплачених Позивачем грошових коштів у сумі 450 417,88 грн, які будуть перераховуватись Позивачу по мірі отримання коштів від Відповідача 2.

На думку Позивача поведінка, дії та рішення обох Відповідачів однозначно вказують на незаконну відмову від виконання зобов`язань та не визнання будь-яких прав Позивача на сплачений ним об`єкт нерухомого майна, що є протиправним та порушує законні права та інтереси Позивача. Відтак вважає, що ефективним способом захисту порушених прав позивача є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Ухвалою суду від 02 вересня 2025 року відкрито провадження у справі та призначено справу до розгляду в порядку загального позовного провадження.

14.10.2025 року представником відповідача ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» адвокатом Оприском М.В. подано суду відзив на позовну заяву. В обґрунтування заперечень покликається на те, що між позивачем та ТОВ «ЄвроЛьвів» було укладено попередній договір, предметом якого є укладення в майбутньому основного договору купівлі-продажу квартири. Наслідком неукладення основного договору у визначений попереднім договором строк є припинення попереднього договору та виникнення права на відшкодування збитків, а не виникнення майнових прав. Задоволення позовних вимог суперечило б ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», яким заборонено залучення грошових коштів від фізичних осіб для будівництва житла. Наголошує на тому, що порядок внесення забезпечувального платежу підтверджує правову природу попереднього договору, оскільки передбачає внесення залишку коштів після передання об`єкта, як і та обставина, що ТОВ «ЄвроЛьвів» не оприбутковувало та не сплачувало із забезпечувальних платежів ПДВ, а обліковувало їх на балансі. Покликається на ту обставину, що саме позивачкою допущено прострочення боржника та не доплачено за Попереднім договором купівлі-продажу квартири № 4807 від 11.11.2021 року забезпечувальний платіж у сумі 11631,44 (одинадцять тисяч шістсот тридцять одна) гривень 44 копійок станом на 13.12.2022 року (без нарахування штрафних санкцій по даний час).

20.10.2025 року представником відповідача адвокатом Маланій І.Я. подано письмові пояснення, у яких позовні вимоги заперечено повністю. В обґрунтування заперечень покликається на те, що ТзОВ «ЄвроЛьвів» є неналежним відповідачем за вимогами позивача, оскільки майнові права на всі результати будівельної діяльності передані за Договором № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент».

Зазначає, що у підготовчому судовому засіданні 14.10.2025 року представник позивача повідомила суду про неможливість надання доказів на підтвердження сплати ОСОБА_1 на рахунок ТОВ «КУА «Оптимум» забезпечувального платежу у сумі 801920,00 гривень. Водночас, позивачкою не доплачено за Попереднім договором купівлі-продажу квартири № 4807 від 11.11.2021 року забезпечувальний платіж у сумі 11631,44 (одинадцять тисяч шістсот тридцять одна) гривень 44 копійок станом на 13.12.2022 року (без нарахування штрафних санкцій по даний час).

Також вказує, що підставою визнання майнових прав позивач зазначає попередній договір купівлі-продажу квартири, однак відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Тому на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири у позивача не виникло майнових прав на квартиру, а лише право на відшкодування збитків, якщо неукладення основного договору відбулося з вини відповідача.

Враховуючи викладене, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі та стягнути з позивача понесені судові витрати.

23.10.2025 року судом отримано відповідь на відзив від представника позивача адвоката Кавалець Л.П. згідно якої просить суд позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

У судовому засіданні представник позивача адвокат Кавалець Л.П. надала пояснення, аналогічні викладеним у позовній заяві, просила задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

У судовому засіданні представник відповідача ТОВ «ЄвроЛьвів» адвокат Маланій І.Я. заперечила щодо задоволення позову, надавши пояснення аналогічні викладеним у письмових поясненнях та просила відмовити у позові.

У судовому засіданні представник відповідача ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» адвокат Оприско М.В. заперечив проти задоволення позовних вимог, надав пояснення, аналогічні за змістом із відзивом на позовну заяву.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються відповідно до норм матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, суд встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.

Судом встановлено, що 20.09.2018 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум», що діє за рахунок та в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія Інвест» та ОСОБА_1 було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М., реєстровий № 2494.

Згідно п. 2.1. цього Договору, його предметом є укладення Сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкта (далі-Основний договір) на умовах встановлених цим Договором. Відповідно до п. 2.2. Договору, за цим Договором Сторони зобов`язуються в майбутньому укласти в належній формі та підписати Основний договір, до підписання якого Сторона-1 забезпечить введення Будинку в експлуатацію та після оформлення та реєстрації права власності за Стороною-1 на об`єкт, передає Об`єкт у власність Стороні-2 в порядку, що встановлений цим Договором.

Згідно п. 2.4. Договору, Сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим Договором, протягом IV (четвертого) кварталу 2020 року, але не пізніше ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог розділу 4 Договору.

Відповідно до п.1.1.2. Договору, об`єкт 1-но (одно) кімнатна житлова квартира в Будинку, що знаходиться в 2 (другому) під`їзді на 6 (шостому) поверсі, за будівельним номером 113 (сто тринадцять), загальна проектна площа 57,28 (п`ятдесят сім цілих двадцять вісім сотих) кв.м.

Відповідно до п. 4.3 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 2494 від 20.09.2018 року Сторони погодили, що Сторона-2 зобов`язується сплатити Стороні-1 забезпечувальний платіж, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 801920,00 гривень.

Згідно з п. 4.4 попереднього договору забезпечувальний платіж має бути сплачений Стороною-2 на банківський рахунок Сторони-1 20.09.2018 року.

З відповіді ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» № 10/10/25 від 10.10.2025 року на адвокатський запит ОСОБА_3 вбачається, що за Попереднім договором купівлі-продажу квартири № 2494 від 20.09.2018 року від ОСОБА_1 жодних коштів на поточний рахунок товариства не надходило.

У підготовчому судовому засіданні 14.10.2025 року представник позивача повідомила суду про неможливість надання доказів на підтвердження сплати ОСОБА_1 на рахунок ТОВ «КУА «Оптимум» забезпечувального платежу у сумі 801920,00 гривень.

11.11.2021 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», що діє за рахунок та в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія Інвест» та ОСОБА_1 було укладено Договір про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 20.09.2018 року Барбуляк Х.М., приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу, за р.№2494, яким було розірвано наведений договір.

Згідно з п. 4 Договору про розірвання сторони ствердили, що претензій щодо розрахунків у зв`язку із розірванням попереднього договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 20.09.2018 року Барбуляк Х.М., приватним нотаріусом ЛМНО за р. № 2494 між собою не мають.

Відтак, суд вважає недоведеним твердження Позивача про те, що на виконання умов Попереднього договору № 4807 нею сплачено Відповідачу забезпечувальний платіж у загальній сумі 1 450 417,88 грн з урахуванням забезпечувального платежу у сумі 801920,00 гривень.

11.11.2021 року між ТОВ «ЄвроЛьвів» та ОСОБА_1 було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М., реєстровий № 4807.

Відповідно до п.2.4. сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим Договором, протягом IV (четвертого) кварталу 2022 року, але не пізніше ніж 60 (шістдесят) днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог розділу 4 цього Договору.

Відповідно до п.4.3 ОСОБА_1 (Сторона-2) зобов`язується сплатити ТОВ «ЄвроЛьвів» (Сторона-1) забезпечувальний платіж, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 400960,00 грн. (чотириста тисяч дев`ятсот шістдесят гривень 00 копійок) без податку на додану вартість, що за курсом НБУ на день укладення цього Договору становить 15 387,51 (п`ятнадцять тисяч триста вісімдесят сім доларів США п`ятдесят один цент) доларів США (1 долар по курсу НБУ = 26,0575 грн.)

На час розгляду справи основний договір купівлі-продажу квартири між ОСОБА_1 та ТОВ «ЄвроЛьвів» не укладено.

Як вбачається з наведеного, позивачем заявлено вимогу про визнання майнових прав на квартиру на підставі Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 4807 від 11.11.2021 року.

Відповідно до ч.3 ст.635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно з ч.2 цієї ж статті сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Тобто, у зв`язку із тим, що у визначений попереднім договором строк між сторонами не був укладений основний договір купівлі-продажу квартири, то зобов`язання із укладення основного договору припинилося і в позивача виникло лише право на відшкодування збитків, завданих невиконанням попереднього договору.

Системний аналіз статті 635 ЦК України свідчить про те, що єдиним зобов`язанням сторін за попереднім договором є зобов`язання укласти основний договір у певний строк (термін), обумовлений таким попереднім договором. Ухилення від такого укладення є порушенням цього зобов`язання, однак якщо факт ухилення судами не встановлено, а сторони в обумовлений строк (термін) основний договір не уклали або одна зі сторін не направила іншій стороні пропозицію про його укладення, таке зобов`язання вважається припиненим.

Аналогічний правовий висновок викладений у Постанові Верховного Суду від 24.07.2019 у справі № 200/14946/16-ц.

Правовою підставою позову визначено ст. 392 ЦК України, якою передбачено, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Передумовою застосування такого способу захисту як визнання права є наявність цього права в особи до звернення до суду та його невизнання або оспорення іншою особою.

Водночас підстав виникнення у ОСОБА_1 майнових прав на спірну квартиру судом не встановлено.

Відповідно до ч.1 ст.628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Разом з тим, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

Закон не містить такого правового наслідку невиконання попереднього договору, як визнання права власності на майно, яке мало бути придбане у майбутньому за наслідком укладення основного договору купівлі-продажу. Подібних застережень не містить і укладений між сторонами попередній договір. Наведене унеможливлює застосування такого наслідку невиконання попереднього договору, як визнання за позивачем майнових прав.

Схожа за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду по справах №522/970/18 від 03 червня 2021 року та №450/563/17 від 16 травня 2019 року.

У постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19 березня 2021 року у справі № 904/2073/19 вказано, що на кожну із сторін, яка підписує договір, покладається обов`язок узгодження всіх спірних питань, які виникають під час укладення договору, до моменту його підписання, та самостійного аналізу можливих негативних наслідків при підписанні такого договору, а також кожна сторона не позбавлена права відмовитись від підписання договору, якщо його умови чи частина суперечить інтересам сторони або нормам чинного законодавства.

У постанові Верховного Суду від 12.09.2024 справа № 916/1719/22 зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на його зміст, тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків.

Подібний висновок зроблений і у постанові Верховного Суду від 15.11.2024 у справі № 905/20/23, де зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, а тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його предмету, умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків, з`ясувати фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами, з`ясувати дійсні наміри сторін спору при укладенні договору щодо визначення умов виконання зобов`язань обома сторонами цього договору наслідків, застосувати відповідні норми права.

Згідно з умовами Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 4807 від 11.11.2021 року його предметом є зобов`язання укласти в майбутньому основний договір на умовах, визначених попереднім договором, покупець сплачує грошові кошти в якості забезпечувального платежу, а не в рахунок оплати за майно, передбачено можливість неукладення основного договору за певних умов та наслідки такого неукладення.

Згідно з п. 7.6 Попереднього договору у разі, якщо сторона-1 (відповідач) з власної вини не уклала Основний договір в строк, передбачений цим Договором та/або погоджений сторонами, то у Сторони-2 (позивач) виникає право розірвати цей Договір в односторонньому порядку шляхом направлення рекомендованим листом на адресу Сторони-1 або вручення під розписку повідомлення про розірвання цього Договору. У цьому разі Договір ж розірваним і вважається припиненим в повному обсязі без укладення будь-яких документів на 10-й робочий день з моменту отримання Стороною-1 Повідомлення. У такому випадку Сторона-1 повертає сплачений Стороною-2 забезпечувальний платіж протягом 10 робочих днів після дати розірвання цього договору.

У п. 8.3 Попереднього договору сторони підтверджують, що цей Договір не носить характеру фіктивного чи удаваного правочину та є попереднім договором згідно із статтею 635 ЦК України.

При цьому суд враховує, що істотною умовою договору купівлі-продажу є умова про предмет. Водночас, Попередній договір купівлі-продажу квартири № 4807 від 11.11.2021 року містить умову про коригування площі квартири перед укладенням основного договору за результатами технічної інвентаризації (п. 4.7) та коригування інших істотних умов (п. 6.1.2), що свідчить про те, що на момент укладення Попереднього договору характеристики предмету Основного договору та інші істотні умови остаточно не є визначеними та майбутня площа квартири може відрізнятися від планової, що, на думку суду, також заперечує можливість виникнення у позивача майнових прав на квартиру на даній стадії договірних правовідносин.

Детально проаналізувавши умови Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 4807 від 11.11.2021 року суд доходить висновку, що його назва відповідає правовій природі, а предмет договору та інші умови, права та обов`язки сторін, фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами спрямовані саме на настання правових наслідків, притаманних для попереднього договору. Ознак удаваності вчиненого сторонами правочину суд не вбачає. Жодна із умов Попереднього договору не дає підстав для висновку про можливість виникнення у ОСОБА_1 на його підставі майнових прав на спірну квартиру.

Суд вважає такими, що знайшли своє підтвердження під час розгляду справи доводи відповідачів про те, що на підставі попереднього договору у його сторони не виникає майнових прав, а лише зобов`язальні правовідносини, як неодноразово зазначав про це Верховний Суд.

Сутність попереднього договору полягає у виконанні таких функцій: спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов`язку; фіксація умов основного договору.

Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Одним із завдань попереднього договору є те, що він повинен забезпечити відносини між сторонами до укладення основного договору, гарантувати реальну можливість через певний час набути відповідні права на тих самих умовах, які існували в момент укладення попереднього договору, навіть у тому разі, коли одна із сторін втратить інтерес до цих правовідносин.

З огляду на те, що відповідно до умов попереднього договору покупець набуває право власності на майнові права після підписання ним акту прийому-передачі майнових прав, передача та приймання майнових прав між сторонами договору у даному випадку не відбулася суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки саме по собі укладання ТзОВ «ЄвроЛьвів» та ОСОБА_1 попереднього договору купівлі-продажу не породжує переходу до останнього майнових прав на 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в Будинку, що знаходиться в 2 (другому) під`їзді на 6 (шостому) поверсі, за будівельним номером 113 (сто тринадцять), загальна проектна площа 57,28 (п`ятдесят сім цілих двадцять вісім сотих) кв.м.

Крім того, підстав для визнання права на частку майнових прав за попереднім договором купівлі-продажу квартири немає, оскільки такий договір є договором про наміри укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу та не надає не стороні цього договору право на отримання частки, майнових прав тощо, відповідно до положень статті 635 ЦК України.

Аналогічні висновки викладені Верховним Судом у постанові від 22.01.2025 року у справі № 753/7776/22.

Тому суд погоджується із доводами відповідачів, що заявлені вимоги про визнання майнових прав є безпідставними та необґрунтованими.

Судом також встановлено, що 26.03.2024 року між ТОВ «ЄвроЛьвів» та ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» укладено Договір № 01-26/03-24 щодо організації та фінансування будівництва об`єкта від 26.03.2024 року.

Згідно з п. 2.1 зазначеного договору ТОВ «ЄвроЛьвів» зобов`язалося передати ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта на земельній ділянці разом із усіма виконаними та/або незавершеними роботами та придбаними матеріалами, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва, а ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» зобов`язалося забезпечити організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва Об`єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та/або юридичних осіб) та сплатити ТОВ «ЄвроЛьвів» обумовлену цим договором винагороду.

Зазначений Договір № 01-26/03-24 укладений із дотриманням законодавчих вимог щодо його форми, ніким не оспорений та не визнаний недійсним в судовому порядку. Позивачем у межах даного позову вимога про визнання недійсним такого договору також не заявлялася.

Представниками відповідачів надано докази на підтвердження фактичного виконання Договору № 01-26/03-24, зокрема Договори переведення боргу, платіжні доручення про оплату за договорами переведення боргу на виконання Договору № 01-26/03-24, платіжні доручення про оплату за будівельні матеріали та виконані роботи щодо добудови будинку.

ОСОБА_1 має спірні договірні правовідносини із ТОВ «ЄвроЛьвів», яке є неналежним відповідачем у справі та йому не належать майнові права на спірну квартиру, оскільки на даний час майнові права на всі результати будівельної діяльності передані за Договором № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року ТОВ «Сіті Львів Девелопмент», з яким у позивача відсутні правовідносини та до якого не заявлено конкретних самостійних позовних вимог.

Крім цього, згідно з умовами Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 4807 від 11.11.2021 року Сторона-2 зобов`язується сплатити Стороні-1 забезпечувальний платіж у сумі 400960,00 гривень, які повинні були бути сплаченими дев`ятьма платежами згідно із графіком, передбаченим п. 4.4 Попереднього договору.

Водночас, згідно з п. 4.4. Попереднього договору до сплати забезпечувальних платежів застосовується коефіцієнт коригування, який розраховується, як відношення між офіційним курсом гривні до долара США, встановленим НБУ на дату здійснення платежу до офіційного курсу гривні до долара США, встановленого НБУ на дату укладення цього договору. При цьому сторони дійшли згоди, що коли Ккв (коефіцієнт коригування вартості) за розрахунком буде становити менше одиниці, то в цьому випадку Ккв (коефіцієнт коригування вартості) вважається таким, що дорівнює одиниці.

Також, згідно з п. 7.2 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 4807 від 11.11.2021 року за порушення строків виконання грошових зобов`язань за цим Договором Сторона-2 сплачує Стороні-1 суму заборгованості з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, три відсотки річних, нарахованих на суму боргу, а також пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від простроченої суми за кожний день прострочення.

ОСОБА_1 своєчасно та в повному обсязі внесла лише перший платіж, а в подальшому належно свої зобов`язання зі сплати забезпечувального платежу не виконувала.

Відповідачами подано суду розрахунок заборгованості, з якого вбачається, що позивачкою не доплачено за Попереднім договором купівлі-продажу квартири № 4807 від 11.11.2021 року забезпечувальний платіж у сумі 11631,44 (одинадцять тисяч шістсот тридцять одна) гривень 44 копійок станом на 13.12.2022 року (без нарахування штрафних санкцій по даний час). Зазначений розрахунок позивачем належними та допустимими доказами не спростовано.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Враховуючи наведене, суд погоджується із доводами відповідачів, що свій обов`язок зі сплати забезпечувального платежу за Попереднім договором купівлі-продажу квартири № 4807 від 11.11.2021 року ОСОБА_1 своєчасно та в повному обсязі не виконала, тому у відповідача ТОВ «ЄвроЛьвів» не виникло обов`язку укласти основний договір купівлі-продажу квартири в обумовлений попередніми договорами строк.

Що стосується доводів позивача про недобросовісність поведінки відповідачів суд зазначає наступне.

Згідно зі ст. 3 ЦК України однією з основних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.

Як вбачається із матеріалів справи, позивачем щодо спірної квартири був укладений попередній договір із ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум». Протягом 2018-2019 років Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум» укладалися із фізичними особами Попередні договори купівлі-продажу квартир, нежитлових приміщень та місць для зберігання транспортних засобів у багатоквартирному будинку на вул. Під Голоском, замовником будівництва якого було ТзОВ «ЄвроЛьвів» на підставі інвестиційного договору між Товариствами.

За вказаними договорами відповідними фізичними особами вносилися грошові кошти в якості забезпечувального платежу за майбутнє придбання квартир, нежитлових приміщень та місць для зберігання транспортних засобів. Зазначені кошти в подальшому частково були перераховані на рахунки ТзОВ «ЄвроЛьвів» на виконання умов інвестиційного договору.

З 2018 року учасником та кінцевим бенефіціарним власником Товариства був ОСОБА_2 , який в подальшому був змінений на ОСОБА_4 , який був одночасно призначений директором Товариства. Надалі наприкінці 2021 року між ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», особами, з якими були укладені Попередні договори купівлі-продажу квартир та ТзОВ «ЄвроЛьвів» були укладені Договори про внесення змін та заміну сторони до Попередніх договорів, якими замінено сторону Продавця із ТзОВ «КУА «Оптимум» на безпосередньо ТзОВ «ЄвроЛьвів».

У зазначених договорах також передбачалося здійснити доплату до забезпечувального платежу за попереднім договором. Ці кошти фізичні особи повинні були сплачувати вже безпосередньо на поточні банківські рахунки ТзОВ «ЄвроЛьвів». Необхідність доплати коштів пояснювалася контрагентам здорожчанням будівельних матеріалів та робіт, а також розтратою коштів попереднім керівництвом Товариства.

У вказаний період ОСОБА_1 було укладено договір про розірвання попереднього договору із ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» та укладено попередній договір із ТОВ «Єврольвів».

Однак, після цього робіт із добудови багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 проведено не було.

Після цього в межах виконавчого провадження № 70949336 (приватний виконавець Пиць А.А.) було звернуто стягнення та реалізовано на електронних торгах корпоративні права ОСОБА_2 частку у розмірі 100 відсотків в статутному капіталі ТзОВ «ЄвроЛьвів» (копія протоколу знаходиться в матеріалах справи).

Новими учасниками було проведено аналіз поточного стану справ в Товаристві, зокрема Суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_5 проведено оцінку ринкової вартості незавершеного будівництвом багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 , яка становила 103 175 558, 00 грн. Стан готовності об`єкта становив менше 50%. Згідно зі Зведеним кошторисним розрахунком вартості об`єкта будівництва №3 від 02.10.2023 року загальна вартість добудови будинку становила 167 545 843,00 грн.

Водночас, жодного іншого майна, коштів або дебіторської заборгованості Товариства на час набуття корпоративних прав не було. Відповідно, на момент придбання корпоративних прав на ТзОВ «ЄвроЛьвів» на електронних торгах та зміни учасників та керівника Товариства загальна вартість активів Товариства становила 103175558,00 грн, а пасивів (в тому числі вартість добудови будинку 136 708 035,39 грн + 167 545 843,00 грн = 304253878,00 грн, тобто, розмір необхідних вкладень для покриття заборгованості перед контрагентами та добудови будинку становив 201 078 320, 00 грн.

З приводу можливого розкрадання коштів посадовими особами ТзОВ «ЄВРОЛЬВІВ» представником ТзОВ «ЄвроЛьвів» подано до Відділу поліції № 1 Львівського районного управління поліції №1 Головного управління Національної поліції у Львівській області заяву про кримінальне правопорушення, внаслідок чого внесено відомості у ЄРДР.

Судом встановлено, що на даний час ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» організовує та здійснює добудову будинку, та забезпечує реалізацію квартир та повернення коштів особам, які мали укладені попередні договори із ТзОВ «ЄвроЛьвів».

Згідно з Довідкою № 16 від 30.05.2025 року, станом на 30.05.2025 року ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» повернуто особам, які за попередніми договорами перераховували грошові кошти на ТзОВ «ЄвроЛьвів» та КУА «Оптимум» суму 7 375 111, 37 грн.

Тому на думку суду, дії відповідача та третьої особи відносно позивача, в тому числі пропозиція щодо укладення договору купівлі-продажу майнових прав або повернення сплачених за попереднім договором коштів є добросовісними та справедливими.

Натомість, Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 16.12.2021 №337, на виконання Порядку визначення та застосування показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджено показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України (розраховані на жовтень-грудень 2021) за якими вартість 1 кв.м. загальної площі квартир будинку у Львівській області визначено у розмірі 15044 грн.

Згідно з умовами Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.11.2021 року № 4807 сторонами визначено вартість квадратного метра квартири за майбутнім основним договором у розмірі 7000,00 гривень, що більш ніж удвічі менше, ніж визначений Мінрегіонбудом на вказаний період показник собівартості будівництва житла.

Наведене свідчить про неможливість укладення основного договору на зазначених у попередньому договорі умовах, оскільки вартість квадратного метра квартири за основним договором не покриває витрат на спорудження будинку більш, ніж удвічі. Це також свідчить про недобросовісність позивача у спірних правовідносинах.

Таким чином, всебічно, повно, об`єктивно та безпосередньо дослідивши наявні у справі докази, з`ясувавши обставини, на які посилалися сторони, як на підставу своїх вимог, оцінивши належним чином зібрані по справі докази кожен окремо на їх достовірність та допустимість, а також їх достатність та взаємний зв`язок у сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги є безпідставними та задоволенню не підлягають.

Що стосується стягнення судових витрат.

Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно з п.2 ч.2 ст.141 ЦПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові на позивача.

Враховуючи, що у задоволенні позову слід відмовити, сплачений за подання позовної заяви судовий збір слід залишити за позивачем, а судові витрати ТзОВ «ЄвроЛьвів», пов`язані з розглядом даної справи підлягають стягненню із ОСОБА_1 .

Так, відповідачем у справі ТзОВ «ЄвроЛьвів» подано суду Договір про надання професійної правничої допомоги № 1-0105/24-ц, укладений з АБ «Оприско та партнери» та Додатковий договір, за умовами яких АБ надає професійну правничу допомогу та представляє ТзОВ «ЄвроЛьвів» у справі № 466/8039/25 за позовом ОСОБА_1 про визнання майнових прав. Сторони Договору узгодили, що ТзОВ «ЄвроЛьвів» сплачує гонорар у сумі 40000 гривень за ведення справи у суді першої інстанції. Зазначена сума сплачена у повному розмірі, що підтверджується квитанцією.

У своїх висновках Велика Палата Верховного Суду вже вказувала на те, що при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін (пункт 21 додаткової постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.02.2020 року у справі № 755/9215/15-ц).

Також, Верховний Суд під час розгляду справи № 761/34282/18 (постанова від 16.06.2021 року) вказав, що витрати за надану професійну правничу допомогу у разі підтвердження обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості підлягають розподілу за результатами розгляду справи незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною/третьою особою або тільки має бути сплачено (пункт 1 частини другої статті 137 та частина восьма статті 141 ЦПК України).

Як наслідок, застосовуючи згадану вище практику Верховного Суду, суд вважає, що у межах цієї справи критерій реальності адвокатських послуг та критерій розумності їхнього розміру не дотримані у повній мірі і тому, відповідачу слід задовольнити заяву про стягнення судових витрат у сумі 25000 грн, що відповідатиме принципам розумності, співмірності та обґрунтованості.

Керуючись ст.ст. 4, 5, 11, 12, 13, 141, 209, 258, 259, 263, 264, 265, 268 ЦПК України, суд,

у х в а л и в:

у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав на об`єкт відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 25000 (двадцять п`ять тисяч) гривень.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Львівського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», , юридична адреса: м. Івано-Франківськ, вул. Незалежності, буд. 44.

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент», , юридична адреса: м. Львів вул.О. Новаківського, буд. 14.

Суддя О. І. Баєва