Справа № 629/8366/25
Номер провадження 2/629/2341/25
18.12.2025 року Лозівський міськрайонний суд Харківської області у складі головуючого - судді Каращука Т.О., за участю секретаря судового засідання Лукаренко А.Р., розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження в місті Лозова Харківської області цивільну справу №629/8366/25 за позовом ОСОБА_1 до Лозівської міської територіальної громади в особі Лозівської міської ради Харківської області, третя особа Харківська товарна біржа, про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку,-
Позивач звернувся до суду з позовом у якому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу №325 від 03.10.2001 року житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та зареєстрований в Лозівській філії Харківської товарної біржі за №325 та Лозівському бюро технічної інвентаризації 12.10.2001 року за №109 в реєстровій книзі №4. В обґрунтування позову зазначає, що 03.10.2001 року між позивачем (Покупець) через брокера брокерської контори №325 ОСОБА_3 , діючу на підставі договору доручення №325 від 02.10.2001 та ОСОБА_2 (Продавець), яка діє через брокера брокерської контори №325 ОСОБА_4 , діючу на підставі договору доручення №325 від 02.10.2001 був укладений Договір купівлі-продажу житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , який було зареєстровано у Лозівській філії Харківської товарної біржі 03.10.2001 року за №325 та у Лозівському бюро технічної інвентаризації інвентаризації 12.10.2001 року, за реєстровим №109. 10.11.2025 року позивач звернувся до нотаріуса з метою продажу належного йому житлового будинку, однак у вчиненні вказаної нотаріальної дії йому було відмовлено, оскільки документ, наданий на підтвердження права власності, а саме договір купівлі-продажу житлового будинку, не відповідає законодавству, діючому на час укладання правочину, оскільки в порушення вимог ч.1 ст. 227 ЦК УРСР, яка діяла на час укладання та посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку, вказаний договір не посвідчений нотаріально. Враховуючи, що ОСОБА_2 ІНФОРМАЦІЯ_1 померла, позивач не має можливості нотаріально посвідчити Договір купівлі-продажу №325 від 03.10.2001 року, що позбавляє його можливості володіти та розпоряджатися власним майном. Оскільки сторони свого часу домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу, який не було нотаріально засвідчено, і його виконання підтверджується письмовими доказами, виникли підстави для звернення до суду з вимогою про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна від 03.10.2001 №325, оформленого в Лозівський філії Харківської товарної біржі, дійсним.
Ухвалою суду було відкрито провадження в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін, надано сторонам строк для подання заяв по суті.
Позивач у судове засідання не з`явився, надав до суду заяву, в якій просить розглянути справу за його відсутності та задовольнити позовні вимоги.
Представник відповідача у судове засідання не зявився, надала до суду заяву у якій просила суд проводити розгляд справи за її відсутності та прийняти рішення за наявними у справі документами.
Представник третьої особи у судове засідання не з`явився.
Відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Дослідивши матеріали справи, з`ясувавши фактичні обставини справи, суд приходить до наступного.
Відповідно до ст.15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно ст.16 ЦК України, кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Згідно ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Судом встановлено, що 03.10.2001 року між позивачем (Покупець) через брокера брокерської контори №325 ОСОБА_3 , діючу на підставі договору доручення №325 від 02.10.2001 та ОСОБА_2 (Продавець), яка діє через брокера брокерської контори №325 ОСОБА_4 , діючу на підставі договору доручення №325 від 02.10.2001 був укладений Договір купівлі-продажу житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.12).
Договір купівлі-продажу житлового будинку було укладено у Лозівській філії Харківської товарної біржі 03.10.2001 року за №325 та зареєстровано у Лозівському бюро технічної інвентаризації 12.10.2001 року, за реєстровим №109.
Крім того, реєстрація права власності на імя позивача на вказаний житловий будинок була проведена у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про що свідчить копія витягу (а.с.18).
Реєстрація договору купівлі-продажу житлового будинку на товарній біржі здійснювалась на підставі ст. 15 Закону України "Про товарну біржу", відповідно до якої, угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню (п.9 договору).
Позивачем долучено до позову документацію на житловий будинок, а саме копію технічного паспорта (а.с.13-17).
Позивач звернувся до нотаріальної контори, де мав намір розпорядитися належним йому будинком, однак йому було відмовлено у звязку з тим, що договір купівлі-продажу суперечить чинному на даний час законодавству, що підтверджується постановою №324/02/31 від 10.11.2025 року (а.с.19).
У звязку з вище вказаним виникла необхідність визнання договору дійсним в судовому порядку.
Статтею 5 ЦК України встановлено дію актів цивільного законодавства у часі. Так, відповідно до зазначеної норми права акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
На час виникнення спірних правовідносин, а саме на час укладення вищезазначеного договору купівлі-продажу 03.10.2001 року, щодо якого позивачем заявлено позов про визнання його дійсним, діяв Цивільний кодекс УРСР в редакції 1963 року. Отже, до спірних правовідносин, враховуючи положення дії актів цивільного законодавства у часі, суд одночасно застосовує норми саме ЦК УРСР в редакції 1963 року і положення ст.204 ЦК України, згідно з якою правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом, або якщо він не визнаний судом недійсним.
Частиною 9 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України у редакції 2004 року визначено, що до договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності ЦК України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.
Згідно із застереженнями, що містяться у ст. 5 ЦК України і п. 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК, правовий статус майна, а також права та обов`язки суб`єктів цивільних правовідносин щодо цього майна визначаються нормами матеріального права, які були чинними на час його створення або набуття.
Так, положеннями ст. 42 ЦК УРСР (в ред. 1963 р.) дозволялося укладення цивільно-правових угод у вигляді усної та письмової форми (простої або нотаріальної).
У письмовій формі повинні укладатися угоди громадян між собою на суму понад сто карбованців, за винятком угод, зазначених у ст. 43 цього Кодексу, та інших угод, передбачених законодавством Союзу РСР і Української РСР, інші угоди громадян між собою, відносно яких закон вимагає додержання письмової форми (п.п. 2,3 ч.1 ст. 44 ЦК УРСР).
Згідно з ч.1 ст.47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі.
Невиконання цих вимог, тягнуло недійсність такої угоди із застосуванням наслідків реституції, передбачених ч.2 ст.48 ЦК України.
Діяльність діючих на час укладення договору бірж, які реєструвалися угоди з нерухомістю, регулювалася Законом України «Про товарну біржу» від 10.12.1991 року № 1957-ХІІ у ред. від 15.05.2003 року. У пункті 3.2 зазначалося, що відповідно до ст.15 Закону України «Про товарну біржу», правочини, зареєстровані на біржі, не підлягали нотаріальному посвідченню.
Згідно п. 49 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства Юстиції України від 18 червня 1994 р. № 18/5, що діяла на момент укладання договору, при нотаріальному посвідченні договору про відчуження жилого будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності на майно у осіб, які його посвідчують. Право власності на жилий будинок, квартиру може бути підтверджено, зокрема, одним із таких документів, як договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі. В інструкцію вносились зміни, але цей пункт залишений без змін. Тобто до 2004 року договір купівлі-продажу нерухомості, посвідчений на біржі, приймався нотаріусами як правовстановлюючий документ.
На теперішній час укладений між сторонами 03.10.2001 року договір купівлі-продажу, підписаний і зареєстрований в Лозівській філії Харківської товарної біржи, не є легітимним, оскільки не відповідає діючому законодавству. Чинним законодавством України не передбачено такої форми угоди, як біржова.
Законом № 2756-V1 від 02.12.2010 року у ч. 1 ст. 657 ЦК України були внесені зміни, відповідно до яких договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Відповідно до ст. 220 ЦК України, якою передбачено, що у разі недотримання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.
Як вбачається зі змісту договору, сторони договору домовилися між собою щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу нерухомого майна у вигляді житлового будинку та виконали всі умови даного договору, однак нотаріально його не засвідчили, так як у договорі містилося посилання на ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» про відсутність необхідності нотаріального засвідчення договору.
Наразі, нотаріально посвідчити спірну угоду неможливо.
Пунктом 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» визначено, що суд, на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР 1963 року, за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора, вправі визнати угоду дійсною. Це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності, передбачені законом обмеження. Крім того, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. У відповідності до
діючого на даний час законодавства, а саме ст. 204 ЦК України «правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом, або якщо він не визнаний судом недійсним».
Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Згідно ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
З урахуванням наведених правових норм та фактичних обставин справи суд дійшов висновку, що при укладанні договору купівлі-продажу між сторонами було досягнуто згоди по всім істотним його умовам, виконання договору відбулося, а саме продавець отримав кошти, а покупцю було передано нерухоме майно і до нього перейшло право власності на будинок, а тому є підстави вважати даний договір дійсним.
З огляду на зазначені обставини, суд вважає, що позивачем надані належні докази на підтвердження факту укладення вищевказаного договору купівлі-продажу та обставини, які свідчать про неможливість подальшого нотаріального посвідчення угоди, а відтак позовні вимоги є обґрунтованими, тому наявні підстави для задоволення позову.
Відповідно до ч.1, п. 1 ч.2 та ч.3 статті 141 ЦПК України судові витрати у виді сплаченого позивачем судового збору суд покладає на позивача, враховуючи при цьому, що право останнього не було порушене неправомірними діями або бездіяльністю відповідача, вирішення вимог позову не віднесено до компетенції відповідача та участь останнього обумовлена особливістю порядку вирішення спорів подібної категорії.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12, 13, 81, 258, 259, 263-265, 354, 355 ЦПК України, суд, -
Позовні вимоги ОСОБА_1 до Лозівської міської територіальної громади в особі Лозівської міської ради Харківської області, третя особа Харківська товарна біржа, про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку- задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу №325 від 03.10.2001 року житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 укладений між ОСОБА_1 (Покупець) та ОСОБА_2 (Продавець) та зареєстрований в Лозівській філії Харківської товарної біржі за №325 та Лозівському бюро технічної інвентаризації 12.10.2001 року за №109 в реєстровій книзі №4.
Судовий збір залишити за позивачем.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 цього Кодексу.
Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Інформація про сторони:

Позивач- ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрований та проживаючий за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідач - Лозівська міська територіальна громада в особі Лозівської міської ради Харківської області, , адреса: вул. Я. Мудрого, буд.1, м. Лозова, Харківська область.

Третя особа - Харківська товарна біржа, , адреса: проспект Науки, буд.5, м. Харків, 61058.

Суддя Т.О.Каращук