Справа № 585/3823/25
Номер провадження 2/585/1585/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 грудня 2025 року м.Ромни

Роменський міськрайонний суд Сумської області у складі:

Головуючого судді Цвєлодуб Г.О.,

за участі відповідачів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

представника відповідачів Цимбала В.І.,

секретаря судового засідання Салій О.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Ромни цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід», до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , про визнання укладеною додаткової угоди, визнання відсутнім права оренди та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди земельних ділянок, -

В С Т А Н О В И В:

03 жовтня 2025 року ТОВ «Райз-Схід» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , про визнання укладеною додаткової угоди, визнання відсутнім права оренди та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди земельних ділянок.

Позов обґрунтовано тим, що 18.06.2018 року ТОВ «РАЙЗ-СХІД» уклало з ОСОБА_1 договір оренди землі № б/н, на підставі якого набуло право оренди земельної ділянки площею га, кадастровий номер :02:002:0252, яка розташована на території Сумська обл., Роменський р., с/рада. Малобубнівська (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва). Реєстрація права оренди земельної ділянки, загальною площею 1,1501 га, розташованої у Сумська обл., Роменський р., с/рада. Малобубнівська, кадастровий номер :02:002:0252 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснена 25.06.2018. Згідно з пунктом 3.1 вказаного вище договору, договір укладено до 18.06.2025 з правом пролонгації, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку сторони дійшли згоди, що даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Відповідно до пункту 3.2. договору, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії цього договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. З урахуванням дати державної реєстрації договору оренди, строк договору спливає 18.06.2025 року. Маючи намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі, 25.02.2025року ТОВ «РАЙЗ-СХІД» надіслало орендодавцю лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі від 18.06.2018 року. Таким чином, до закінчення строку дії договору оренди Позивач, як добросовісний орендар, маючи законні сподівання на продовження дії договору оренди землі на новий строк, у встановленому порядку звернувся до орендодавця з метою реалізації переважного права на поновлення договору, яке йому гарантоване умовами договору та положеннями вказаної норми права та запропонував підписати додаткову угоду. Відповідач зобов`язаний був протягом місяця розглянути на предмет відповідності вимогам закону, узгодити, за необхідності, істотні умови договору, а за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі, укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. При цьому позивач належно виконував свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором та законом строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та надав проєкт додаткової угоди. Отже, позивач вважає поновленим договір оренди землі від 18.06.2018 року на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», а тому наявні підстави для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку. Разом з тим, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01.10.2025 року, право оренди вказаної земельної ділянки, проведено державну реєстрацію іншого речового права: номер запису 60603330. Таким чином, позивач дізнався про те, що ОСОБА_1 уклала договір оренди земельної ділянки б/н, виданий 26.06.2025, яка знаходилась в оренді у позивача, з ОСОБА_2 . Вважають, неправомірними дії відповідачів щодо укладення договору оренди на земельну ділянку, яка знаходилась в оренді у позивача, що грубо порушує норми ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», а заявлені позивачем у позові вимоги відповідають встановленим ч. 2 ст. 16, ст. 651 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 20, ст. 188 Господарського кодексу України та ст. 33 «Про оренду землі» способом захисту порушених прав позивача і є ефективним способом їх захисту у спірних правовідносинах. Отже, з урахуванням того, що ТОВ «РАЙЗ-СХІД» належно виконувало свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором строк повідомило орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, воно має право на поновлення договору на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі». Просили врахувати правові позиції Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 924/196/19 (ЄДРСРУ № 87422333), а також від 30 січня 2020 року по справі № 904/1093/19 (ЄДРСРУ № 87329888) та від 20 січня 2020 року у справі № 902/803/17 (ЄДРСРУ № 86999015), в яких зазначено про принцип «jura novit curia» або «суд знає закони».

Ухвалою суду від 15 жовтня 2025 року по справі відкрито провадження, за правилами загального позовного провадження, з призначенням підготовчого судового засідання.

10 листопада 2025 року до суду від представника відповідачів Цимбала В.І. надійшов відзив на позовну заяву, в якому просили відмовити в повному обсязі в задоволенні позовних вимог ТОВ «Райз-Схід» за їх безпідставністю, необґрунтованістю та незаконністю, посилаючись на те, що ОСОБА_1 отримувала лист-повідомлення ТОВ «Райз-Схід» від 25.02.2025, до якого було додано два примірника додаткової угоди про продовження дії договору оренди земельної ділянки № б/н від 04.05.2018, в якій зазначалися зовсім інші анкетні дані орендодавця, тобто власника земельної ділянки, зовсім інший кадастровий номер земельної ділянки та її площа, а також інші істотні умови договору, в якому ОСОБА_1 взагалі не являлася стороною договору. Натомість, 02 квітня 2025 року, тобто в межах місячного строку, орендодавець ОСОБА_1 , враховуючи, що взагалі не отримувала від орендаря ТОВ «Райз-Схід» додаткової угоди про продовження дії Договору оренди земельної ділянки №б/н від 16.06.2018 р., направила на адресу орендаря рекомендованим листом «лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі», в якому зазначила, зокрема, що не бажає поновлювати чи/або продовжувати договір оренди земельної ділянки від 18.06.2018 року та просила у триденний строк з моменту закінчення договору повернути їй земельну ділянку кадастровий номер: :02:002:0252, у зв`язку з закінченням строку дії вказано договору від 18.06.2018 року, укладеного з ТОВ «Райз-Схід». Крім того, 14.10.2025 ОСОБА_1 на адресу ТОВ «Райз-Схід» направила рекомендоване поштове відправлення з описом вкладення, а саме лист-повідомлення від 12.10.2025, в якому повторно, з посиланням на попередній лист від 02.04.2025, зазначила, що вона, як орендодавець, своєчасно у місячний термін розглянула надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди про продовження дії договору оренди земельної ділянки № б/н від 04.05.2018, яка її взагалі не стосувалась, а тому заперечувала щодо поновлення (продовження) з ТОВ «Райз-Схід» договору оренди, також повідомила про те, що 24.06.2025 вона подала відповідну заяву про внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:002:0252 у зв`язку з закінченням 18.06.2025 строку дії вказаного договору від 18.06.2018, укладеного з ТОВ «Райз-Схід». 26 червня 2025 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та ОСОБА_2 , як орендарем, укладено та зареєстровано в Державному реєстрі речових прав новий договір оренди земельної ділянки щодо земельної ділянки з реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 241, кадастровий номер: :02:002:0252, площею 1,1501 га, розташованої на території колишньої Малобубнівської сільської ради Роменського району Сумської області. Крім вищезазначеного, ТОВ «РАЙЗ-СХІД», як орендар, неналежно виконував умови договору, які є істотними та стосуються строків виплати орендодавцю ОСОБА_1 орендної плати, оскільки порушував строки виплати орендної плати за весь час дії договору та розміру плати тому, що не збільшував її з урахуванням щорічної зміни нормативної грошової оцінки та індексації інфляційних процесів в Україні за період з 2018 по 2025 роки, що підтверджується платіжними інструкціями, які додані до позову самим позивачем. ТОВ «Райз-Схід», як попередній орендар земельної ділянки, не дотримався тривалий час вимог законодавства, які регламентують його добросовісну поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення орендодавця, в особі власника земельної ділянки відповідача ОСОБА_1 , знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендодавцю, тому не може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування". Натомість орендодавець ОСОБА_1 завчасно попередила орендаря про не бажання продовжувати дію договору оренди земельної ділянки. Враховуючи викладене, просили в позові відмовити та стягнути з позивача на користь відповідачів по 4000 грн. кожній в рахунок компенсації понесених судових витрат по оплаті професійної правничої допомоги адвоката.

13 листопада 2025 року до суду від представника позивача надійшла відповідь на відзив, в якій просив позовні вимоги ТОВ «РАЙЗ СХІД» до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задовільнити у повному обсязі, посилаючись на те, що позивач не отримував від відповідача заперечення щодо укладення додаткової угоди до договору оренди, копія фіскального чеку відділення поштового зв`язку Укрпошта, на яку посилається сторона відповідача, не є доказом отримання ТОВ «Райз-Схід» листа-заперечення щодо поновлення договору оренди землі, якби позивач справді отримував від відповідача заперечення щодо укладення додаткової угоди, то не продовжував би використовувати земельну ділянку та не вкладав би додаткові кошти в обробіток та покращення стану земельної ділянки. Відносно твердження відповідача ОСОБА_1 , про те, що в отриманих примірниках додаткових угод зазначалися зовсім інші анкетні дані орендодавця, інший кадастровий номер, площа та інші істотні мови договору, зазначаємо наступне, що до матеріалів позовної заяви було додано додаткову угоду, яку описує у відзиві відповідач ОСОБА_1 , зі змісту даної додаткової угоди вбачається, що анкетні дані орендодавця, кадастровий номер, площа та інші істотні мови договору вказані вірно без ніяких розбіжностей, зазначена інформація є достовірною.

Ухвалою суду від 17 листопада 2025 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті.

Представник позивача в заяві до суду позовні вимоги підтримав, просив справу розглядати без його участі.

У судовому засіданні відповідачі та їх представник заперечували проти позову, просили відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.

Суд, вислухавши учасників судового розгляду, дослідивши матеріали справи, дійшов наступного.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства площею 1,1500 га, кадастровий номер: :02:002:0252, що розташована на території Малобубнівської сільської ради Роменського району Сумської області, яка належить останній на підставі державного акту на право власності на землю серії СМ №046691 (а.с. 82 -83).

18.06.2018 року ОСОБА_1 та ТОВ «РАЙЗ-СХІД» уклали договір оренди землі № б/н, на підставі якого останнє набуло право оренди земельної ділянки площею 1,15 га, кадастровий номер :02:002:0252, яка розташована на території Сумська обл., Роменський р., с/рада. Малобубнівська, реєстрація права оренди вказаної земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснена 25.06.2018 (а.с. 21-22).

Відповідно до п. 3 вказаного договору, договір укладено строком до 18.06.2025 року, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем.

Згідно п. 3.2 вказаних договір, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

25 лютого 2025 року ТОВ «РАЙЗ-СХІД» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі № б/н від 18.06.2018 р., вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та недопущення порушення права землекористувача разом з додатковою угодою до договору оренди землі № б/н від 18.06.2018 р., які згідно рекомендованого повідомлення ОСОБА_1 отримала 13.03.2025 р. (а.с. 23-28).

02 квітня 2025 року ОСОБА_1 направила ТОВ «Райз-Схід» лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі від 18.06.2018 р. рекомендованим листом (а.с. 83 84).

26 червня 2025 року ОСОБА_1 уклала з ОСОБА_2 договір оренди земельної ділянки площею 1,15 га, кадастровий номер: :02:002:0252, що розташована на території Малобубнівської сільської ради Роменського району Сумської області, строком на 7 років (а.с. 79-80).

Реєстрація права оренди вказаної земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснена 02.07.2025 (а.с. 79).

12 жовтня 2025 року ОСОБА_1 направила ТОВ «Райз-Схід» лист-повідомлення (повторно) про те, що вона своєчасно повідомила орендаря про припинення договору оренди належної їй земельної ділянки від 18.06.2018 р., що вона не бажає в подальшому пролонгувати його дію на новий строк, 24.06.2025 вона подала відповідну заяву про внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:002:0252 у зв`язку з закінченням 18.06.2025 строку дії вказаного договору від 18.06.2018, укладеного з ТОВ «Райз-Схід» (а.с. 85).

Після укладання договору оренди землі від 26.06.2025 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , а саме 22.09.2025 року, за зверненням ОСОБА_2 , приватним підприємством «Ромни-Проект» було встановлено межі земельної ділянки, кадастровий номер: :02:002:0252, в натурі (на місцевості), яка на той час не була засіяна жодними сільгоспкультурами, що підтверджується актом виконання робіт і передачі технічної документації №99 від 22.09.2025 року, виданого ПП «Ромни-Проект» щодо виконання робіт по встановленню меж земельної ділянки площею 2,0396 га (кадастровий номер :02:002:0252) в натурі (на місцевості)(а.с. 98).

Відповідно до довідки виконавчого комітету Роменської міської ради Сумської області №195 від 03.11.2025 року, виданої старостою виконавчого комітету Роменської міської ради Сумської області, відповідно до зареєстрованого договору оренди земельної ділянки від 26.06.2025 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , земельна ділянка, кадастровий номер: :02:002:0252, на момент огляду засіяна озимою пшеницею та використовується орендарем за цільовим призначенням (а.с. 99).

03.10.2025 року ОСОБА_2 , у відповідності до умов договору оренди землі від 26.06.2025 року, здійснено виплату ОСОБА_1 орендної плати за 2025 рік (тобто з 26 червня по 31 грудня 2025 року) в повній мірі в розмірі 3597,22 гривень, що підтверджується Відомістю на виплату готівки №1 за оренду земельної ділянки за 2025 рік від 03.10.2025 року (а.с. 98).

Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до частини першоїстатті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цьогоКодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина першастатті 627 ЦК України).

Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правиламистатті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі». Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 липня 2020 року, Закон України «Про оренду землі» було доповнено статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК України доповнено статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови».

У зв`язку з набранням чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» було доповнено абзацами 3 і 4, якими передбачено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК України. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» в часі, до спірних правовідносин підлягає застосуванню порядок поновлення договорів оренди землі в редакції статті 33 цього Закону, чинній станом на 23 квітня 2018 року, тобто на момент укладення між сторонами договору оренди землі.

Так, відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції на дату укладання договору, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала у постановах, зокрема від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, від 21 листопада 2018 року у справі №530/212/17, від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ці №159/5756/18, що дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендодавця та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».

У своїй постанові від 28.09.2020 року (справа № 272/440/18) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

У постанові Верховного Суду від 23.08.2023 у справі №910/605/20 зазначено, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином: «якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку: договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист- повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах».

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 25 лютого 2025 року ТОВ «РАЙЗ-СХІД» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі № б/н від 18.06.2018 р., на що 02 квітня 2025 року ОСОБА_1 направила ТОВ «Райз-Схід» лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі від 18.06.2018 р. рекомендованим листом.

При цьому, ТОВ «РАЙЗ-СХІД» своєчасно, у строки встановлені законом та погоджені сторонами у договорі, звернувся до ОСОБА_1 щодо продовження дії договору, надав проєкт додаткових угод, а ОСОБА_1 у встановлений законом місячний термін заперечила проти поновлення договору оренди землі, про що направила позивачу повідомлення про те, що не має наміру поновлювати договір оренди землі.

З огляду на зазначене суд вважає безпідставними доводи позивача про те, що ОСОБА_1 не заперечила проти продовження договору оренди на новий строк.

Крім того, 26 червня 2025 року ОСОБА_1 уклала з ОСОБА_2 договір оренди земельної ділянки площею 1,15 га, кадастровий номер: :02:002:0252, який зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 02.07.2025 року.

При цьому, ОСОБА_2 використовує земельну ділянку за цільовим призначенням та здійснила виплату ОСОБА_1 орендної плати за 2025 рік (тобто з 26 червня по 31 грудня 2025 року) в повній мірі.

Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).

Оскільки орендодавець відмовився поновлювати договори оренди землі, тому припинилося переважне право орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Поняття поновлення договору оренди за статтею 764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до статті 777 ЦК України не є тотожними. Переважне право орендаря на поновлення договору покликане забезпечити пріоритет його інтересів, воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди на укладення додаткової угоди на поновлення договору оренди.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (частини 2-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") процедури та наявності волевиявлення сторін.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 23.01.2019 у справі 902/619/17, від 27.06.2019 року у справі № 923/925/18, від 29.04.2020 року у спраі 912/1138/19, від 17.05.2022 у спрві № 384/30/21, від 24.04.2023 у справі № 608/2591/21.

У своїй постанові від 28.09.2020 (справа № 272/440/18 ) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Таким чином, оскільки матеріалами справи підтверджено відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі з позивачем, а саме вона висловила своє небажання продовжувати строк дії цього договору і не підписала додаткової угоди до нього, суд доходить висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося.

Згідно ч.4 ст.373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ст.203 ч.3 ЦК України).

Аналізуючи вищевказане, суд дійшов переконання, що для реалізації переважного права необхідна наявність двох складових в їх сукупності дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін.

В даному випадку волевиявлення відповідачки ОСОБА_1 на поновлення договору оренди землі відсутнє. Водночас, наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки виключає можливість визнання поновленим попереднього договору в обраний позивачем спосіб.

До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21.01.2020 у справі №379/1354/18, від 25.03.2020 у справі 379/1439/18, від 15.02.2023 у справі №399/295/11, від 15.05.2023 у справі №693/137/22.

Також Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Такий висновок викладений у постановах Верховного суду від 28.05.2024 у справі №604/648/23, від 12.04.2024 у справі №131/970/23.

Крім того, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди.

Подібний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 31 січня 2025 року в справі № 604/646/23 (провадження № 61-1814св24).

Відповідно до статті 598 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

За приписами статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно зістаттями 317, 319 ЦК України сааме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.

В ході судового розгляду не встановлено наявність у позивача суб`єктивного матеріального права та охоронюваного законом інтересу на захист якого подано позов, зокрема, щодо порушення переважного права ТОВ «Райз-Схід», оскільки ОСОБА_1 вказала на відсутність наміру продовжувати договірні відносини з оренди землі з позивачем, що беззаперечно свідчить про відсутність її волевиявлення на поновлення договору оренди землі чи укладення на новий строк з позивачем.

Встановивши відсутність волевиявлення ОСОБА_1 на продовження договору оренди землі, суд дійшов до висновку про те, що переважне право, за захистом якого звернувся позивач на укладення з ОСОБА_1 договору оренди землі на новий строк є припиненим і не підлягає захисту.

Водночас суд зауважує, що укладення ОСОБА_1 нового договору оренди землі з іншим орендатором не порушує переважне право ТОВ «Райз-Схід», оскільки дія попереднього договору оренди землі закінчилася, а новий договір укладений відповідачами вже після його припинення.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

З огляду на викладене вище суд приходить висновку про відмову в задоволенні позовних вимог позивача у повному обсязі.

Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд враховує вимоги п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК, за змістом яких у разі відмови у задоволенні позову судові витрати, зокрема судовий збір, покладається на позивача.

Також відповідно до ст. 141 ЦПК України з позивача на користь відповідачів слід стягнути понесені ними та документально підтверджені витрати в розмірі по 4000 грн. Кожній в рахунок витрат на правову допомогу, що підтверджується ордерами на надання правничої (правової) допомоги, договором про надання правничої допомоги від 11.10.2025 року, платіжною інстрцукцією № 1.37105321.1 від 25.10.2025, договором про надання правничої допомоги від 23.10.2025 року, квитанцією до платіжної інструкції на переказ готівки № від 24.10.2025, розрахунками витрат на правничу допомогу від 11.10.2025 та 23.10.2025 (а.с. 72-78).

Керуючись ст.ст.12, 81, 133, 141, 258, 259, 263-268 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід», до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , про визнання укладеною додаткової угоди, визнання відсутнім права оренди та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди земельних ділянок відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» на користь ОСОБА_1 4000 (чотири тисячі) гривень в рахунок відшкодування витрат на правничу допомогу.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» на користь ОСОБА_2 4000 (чотири тисячі) гривень в рахунок відшкодування витрат на правничу допомогу.

Судові витрати зі сплати судового збору понесені позивачем віднести на його рахунок.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

У разі проголошення тільки скороченого (вступної та резолютивної частин) судового рішення, учасникам справи, які були присутні у судовому засіданні, за їхньою заявою негайно після його проголошення видаються копії скороченого судового рішення.

Учасникам справи, які не були присутні в судовому засіданні, копія судового рішення надсилається протягом двох днів з дня його складення у повному обсязі в електронній формі у порядку, визначеному законом, а в разі відсутності електронного кабінету - рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

З повним текстом рішення суду сторони можуть ознайомитись у приміщенні Роменського міськрайонного суду Сумської області з 19 грудня 2025 року або за відповідним номером справи у ЄДРСР чи в електронному кабінеті підсистеми «Електронний суд» ЄСІТС.

СУДДЯ РОМЕНСЬКОГО МІСЬКРАЙОННОГО СУДУ Г. О. Цвєлодуб