ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 632/639/24 Головуючий суддя І інстанції Библів С. В.
Провадження № 22-ц/818/3941/25 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: що виникають з договорів оренди
11 грудня 2025 року м. Харків
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого Яцини В.Б.
суддів колегії Мальованого Ю.М., Пилипчук Н.П.,
за участю секретаря судового засідання Шевцової К.Є.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермер-Агро» на рішення Златопільського міськрайонного суду Харківської області від 12 травня 2025 року, у цивільній справі № 632/639/24, за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермер-Агро», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, виконавчий комітет Златопільської міської ради Харківської області, про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості,
Позовна заява мотивована тим, що орендарем порушені умови укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки, у вигляді систематичної (два рази) несплати орендної плати без поважних причин, що впливає на право власності позивача та є встановленою законом підставою для розірвання договору.
Рішенням Златопільського міськрайонного суду Харківської області від 12 травня 2025 року позов задоволено.

Розірвано договір оренди земельної ділянки без номеру, укладений 28.09.2017 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фермер-Агро», відносно земельної ділянки площею 6,7500 га, кадастровий номер :05:000:0045.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермер-Агро» на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою площею 6,7500 га, кадастровий номер :05:000:0045 та нарахування на неї у розмірі 15038,55 грн., з яких 14000,00 грн. - невиплачена орендна плата за 2022-2023 роки; 263,20 грн. - пеня, передбачена п.13 розірваного договору; 454,04 грн. - інфляційні витрати на підставі ч.2 ст.625 ЦК України та 321,31 грн. - 3% річних на підставі ч.2 ст.625 ЦК України.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермер-Агро» на користь ОСОБА_1 судові витрати у вигляді сплаченого судового збору за розгляд справи у суді у розмірі 1937,92 грн.

У стягненні судових витрат у вигляді витрат на професійну правничу допомогу на користь ОСОБА_1 станом на час проголошення судового рішення відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, ТОВ «Фермер-Агро» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просило рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО» наголошує, що у відзиві на позовну заяву ним було звернено увагу на те, що позивачем вочевидь неправильно сформовано прохальну частину позовної заяви, адже позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 6,7931 га за кадастровим номером :09:000:0022, щодо якої договір оренди з ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО» було нею укладено 12.01.2018 року. Відтак, попри зазначених у резолютивній частині рішення помилкових даних, а апеляційна скарга буде стосуватися саме належної позивачці земельної ділянки.

Зазначено, що у ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО» на день пред`явлення позову відсутня прострочена заборгованість перед орендодавцем (позивачем) зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за договором оренди, а навпаки - існує істотна сума сплаченого позивачу авансу з орендної плати, оскільки у 2019-2021 роках орендна плата виплачувалась в тому числі за майбутні періоди, тобто авансом. Також вказано, що відповідач надав неправдиві свідчення про нібито неотримання ним орендної плати, що є спробою позивача ввести суду в оману щодо фактичних взаємовідносин.

Зауважено, що суд під час розгляду справи порушив норми процесуального права, а саме безпідставно не застосував положення п.3 ч.1 ст.257 ЦПК України та не залишив позовну заяву без розгляду.

Крім цього суд не повно встановив обставини у справі та дійшов висновків що не відповідають дійсним обставинам у справі та вимогам закону. Матеріали справи не містять доказів порушення прав позивача. Орендна плата за укладеними між сторонами у справі договорами оренди землі була сплачена відповідачем в повному обсязі в 2019- 2021 р.р. за наступні 2022 та 2023 роки про що суду надані належні та допустимі докази.

Суд вірно встановив факт отримання позивачем орендної плати від відповідача, у сумах значно більших, ніж зазначено у відповідних договорах оренди. Однак, незважаючи на це, суд зробив помилковий висновок про те, що відповідач не довів, що він здійснював авансування орендної плати позивачам під час виплат у більших, ніж це встановлено відповідними договорами оренди землі розмірах, оскільки головним є ті дані, що він використовував при поданні податкової звітності. Така оцінка доказів суду є суперечливою, не відповідає нормам права.

Судова колегія, заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що скарга підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Рішення мотивовано тим, що відповідач допустив по відношенню до позивача систематичну невиплату орендної плати (два рази у 2022 та 2023 роках, до 30 грудня включно) у зв`язку з чим укладені орендні договори між сторонами повинні бути розірвані. Невиплачена орендна плата підлягає стягненню на користь позивачів разом з встановленою умовами договорів пенею, трьома відсотками річних та інфляційними втратами.

Суд апеляційної інстанції не погоджується з таким висновком суду, з огляду на наступне.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 12.01.2018 року був укладений договір оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фермер-агро», відносно земельної ділянки, належної позивачці, з кадастровим номером :09:000:0022, площею 6,7931 га, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 15 років (а.с.12-13). Орендна плата згідно даного договору складає 7000,00 грн. за один повний рік.

Відповідно до відомості на виплату грошей №5 від 14.11.2019 позивачкою отримано орендну плату у розмірі 23250,00 грн(а.с.62 на звороті). Орендну плату за 2021 рік в сумі 17000,00 грн. позивачка отримала згідно платіжного доручення № 434 від 24.12.2021 року (а.с.63).

Як вказав у відзиві на позовну заяву відповідач позивачка отримала орендну плату 14.11.2019 платіжною відомістю № 5 в розмірі 15500 гривень (у складі загального платежу 23 250,00 гривень, з яких 7750,00 гривень за іншу належну позивачу земельну ділянку); в 2020 році згідно видаткового касового ордеру в розмірі 17 000,00 (сімнадцять тисяч) гривень. 24.12.2021 позивачу платіжним дорученням № 434 ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО» сплатило орендну плату в розмірі 17 000,00 (сімнадцять тисяч) гривень.

Таким чином, протягом 2019 - 2021 років позивачем було отримано від відповідача в якості орендної плати за належну позивачу земельну ділянку на підставі договору оренди земельної ділянки від 12.01.2018 грошові кошти в загальному розмірі 49500,00 гривень, в той час як за вказаний період мало б бути виплачено 21000,00 гривень.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України (тут і надалі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Згідно зі статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною другою статті 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до частини першої статті 93 ЗК України (тут і надалі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» (тут і надалі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України «Про оренду землі»).

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України) (стаття 21 Закону України «Про оренду землі»).

Положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця, зокрема передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до частин третьої, четвертої статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до вимог статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

За загальним правилом частини першої статті 651 ЦК України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Винятком з цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини другої статті 651 ЦК України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині другій статті 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.

З огляду на наведені правила абзацу першого частини другої статті 651 ЦК України як цивільне законодавство, так і земельне передбачає окремі приклади його застосування, що мають характер загальних для усіх цивільних відносин (у разі істотного порушення цивільного договору іншою стороною), а також характер спеціалізованих - для інших приватноправових договорів та для інших окремо застережених у законі видів порушень цивільних договорів (зокрема, окремі правила статті 141 ЗК України, застосовні до догорів оренди землі), як це буде проілюстровано далі.

Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також статті 141 ЗК України, пункт «д» частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Згідно вимог ч. 2 статті 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Відповідно до положень статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно зі статтею 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 грудня 2019 року в справі № 709/1089/17 (провадження № 61-12745сво18) зроблено висновок, що «…застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Згідно правового висновку викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.

У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.

Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.

Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).

У постанові Верховного Суду від 22 січня 2020 року у справі № 387/193/19 (провадження № 61-15879св19) зроблено висновок про те, що «чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою».

Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року в справі № 321/329/17 (провадження № 61-16545св18) та від 20 листопада 2019 року у справі № 704/236/17 (провадження № 61-32303св18).

Відповідно до вимог ч.1 статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Матеріали справи свідчать про те, що 12.01.2018 року був укладений договір оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фермер-агро», відносно земельної ділянки, належної позивачці, з кадастровим номером :09:000:0022, площею 6,7931 га, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 15 років (а.с.12-13).

Відповідно до п. 8 договорів оренди земельних ділянок, укладених 12.01.2018 року між ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО» та ОСОБА_1 , визначено розмір орендної плати за земельну ділянку кадастровий номер :09:000:0022 7000,00 (сім тисяч) гривень, строк дії договору 15 років (п.7 договору).

Згідно з пунктами 8 10 договорів оренди, орендна плата в розмірі визначеній в кожному окремому договорі орендарем вноситься в грошовій формі без врахування податків без урахуванням індексації. Орендна плата вноситься після збору урожаю у такі строки: до 30 грудня кожного року. За домовленістю сторін орендна плата може бути видана сільськогосподарською продукцією (в натуральній формі). При цьому розрахунок у натуральній формі повинен відповідати еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Відповідно до наданих платіжних відомостей ТОВ «ФЕРМЕР-АГРО» здійснення виплати орендної плати позивачу у 2019-2021 роках та згідно наданих доказів відповідачем було отримано орендну плату у розмірі 49500,00 грн.

Таким чином, протягом 2019 - 2021 років позивачем було отримано від відповідача в якості орендної плати за належну позивачу земельну ділянку на підставі договору оренди земельної ділянки від 12.01.2018 грошові кошти в загальному розмірі 49500,00 гривень, в той час як за вказаний період мало б бути виплачено 21000,00 гривень.

Матеріали справи свідчать, що у позивача був наявний примірник договору оренди землі, а відтак йому достеменно було відомо про зазначені в ньому істотні умови про розмір орендної плати, отримуючи суми набагато більші ніж визначені умовами договору, позивач не оспорював вказаний договір оренди землі в частині визначення розміру орендної плати, не просив визнати недійсним такий договір у судовому порядку, а отже був з такими умовами договору згоден.

Оскільки чинне законодавство та умови укладених між сторонами у справі договорів оренди не містили заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою, матеріали справи містять докази виплати позивачу орендної плати у розмірі більшому, ніж це передбачено договорами, тобто наперед, суд дійшов помилкового висновку, що ТОВ «Фермер Агро» систематично порушувались умови договорів оренди щодо сплати орендної плати позивачам за 2022, 2023 роки та існують підстави для стягнення заборгованості у заявленому у позові розмірі.

Тому судова колегія доходить висновку, що рішення суду підлягає скасуванню та у задоволенні позову про розірвання договорів оренди та стягнення заборгованості орендної плати за 2022-2023 роки з урахуванням пені та штрафних санкцій належить відмовити.

Відповідно до п.1,4 ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Оскільки доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження, апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду відповідно до п.п. 1, 4 ч. ст. 376 ЦПК України - скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволені позову.

Судові витрати підлягають розподілу в порядку ст. 141 ЦПК України, а саме з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Фермер-Агро» належить стягнути судовий збір в розмірі 2325,50 грн (а.с.181).

Керуючись ст.ст. 259, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

постановив :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермер-Агро» - задовольнити.

Рішення Златопільського міськрайонного суду Харківської області від 12 травня 2025 року скасувати.

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермер-Агро», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, виконавчий комітет Златопільської міської ради Харківської області, про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості, відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фермер-Агро» () судовий збір в сумі 2325 грн 50 коп.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня ухвалення, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складений 18 грудня 2025 року.

Головуючий В.Б.Яцина

Судді колегія Ю.М.Мальований

Н.П.Пилипчук