Справа № 646/9397/24
№ провадження 2/646/277/2025
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

19 грудня 2025 року м.Харків

Основ`янський районний суд міста Харкова у складі: головуючого судді Демченко І.М. за участю секретарів Кочитової Я.О. та Разєнкової Т.О., розглянувши в порядку загального позовного провадження у відкритому у судовому засіданні у залі суду в місті Харкові у режимі відеоконференції цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , представник позивача адвокат Кислий Андрій Матвійович до ТОВ «АНАЛІТИК ФІНАНС», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Алейнікової Катерини Леонідівни, третя особа: Державна іпотечна установа про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки, витребування квартири з чужого незаконного володіння та внесення запису про державну реєстрацію права власності на квартиру за позивачем,

за участю позивача ОСОБА_1 , представника позивача адвоката Кислого А.М., представника відповідача адвоката Мухіна О.М.,

У С Т А Н О В И В :

ОСОБА_1 , в інтересах якої на підставі договору про надання правової допомоги діє адвокат Кислий А.М., звернулися до суду з позовом про визнання протиправним та скасування рішення (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 61423101 від 08.11.2021, 11:39:38) приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Алейнікової Катерини Леонідівни про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки квартиру АДРЕСА_1 за іпотекодержателем Товариством з обмеженою відповідальністю «Аналітик Фінанс»; витребування цієї квартири з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 та внесення запису про державну реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на квартиру АДРЕСА_1 .

Позовні вимоги обґрунтовані такими обставинами.

25.08.2005 ОСОБА_1 уклала з ОСОБА_3 договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Цей договір був посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округа Палєвою Оленою Миколаївною, реєстровий № 1562. У той же день право власності позивача на вказану квартиру було зареєстровано в Комунальному підприємстві «Харківське міське бюро технічної інвентаризації».

25.08.2005 для отримання коштів на придбання квартири позивач уклала з банком «Фінанси та Кредит» кредитний договір № 202/08 на суму 16 000 доларів США. В забезпечення повернення кредитних коштів 25.08.2005 між банком та позивачем був укладений іпотечний договір, що був посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округа Палєвою Оленою Миколаївною, реєстровий № 1569. У той же день приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округа Палєвою Оленою Миколаївною було накладено заборону відчуження квартири, реєстровий № 144.

11.02.2015 між Державною іпотечною установою та Публічним акціонерним товариством «Банк «Фінанси та Кредит» був укладений договір відступлення права вимоги № 17/4-В за усіма договорами, пов`язаними з вказаною квартирою.

17.09.2015 постановою Національного банку України за № 612 Публічне акціонерне товариство «Банк «Фінанси та Кредит» було віднесене до категорії неплатоспроможних.

01.10.2015 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки було внесено рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень № 24957903, іпотекодержатель Державна іпотечна установа, іпотекодавець ОСОБА_1 .

20.11.2021 за відсутністю позивача у вказану квартиру протиправно (шляхом злому замків на вхідної двері) була вселена відповідач ОСОБА_2 .

Як пізніше стало відомо позивачу, 15.11.2021 між відповідачем Товариством з обмеженою відповідальністю «Аналітик Фінанс» та відповідачем ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , реєстровий № 5735.

З тексту договору від 15.11.2021, реєстровий № 5735, позивачу стало відомо, що на момент продажу квартира належала відповідачу ТОВ «Аналітик Фінанс» на підставі дублікату договору іпотеки, посвідченого 25.06.2005, виданого 19.08.2021, реєстровий № 1560, але до 25.08.2005 ніяких інших обтяжень, крім заборони відчуження квартири, реєстровий № 144 від 25.08.2005 не існувало.

Таким чином відповідач ТОВ «Аналітик Фінанс» не мало права провести відчуження квартири, яка належить позивачу, з огляду на таке.

ТОВ «Аналітик Фінанс» не надало реєстратору (нотаріусу) всіх потрібних документів для проведення державної реєстрації права власності на предмети іпотеки за іпотекодержателем, а саме: доказів проведення оцінки нерухомого майна та доказів отримання іпотекодавцем повідомлення про намір звернути стягнення на предмети іпотеки з результатами оцінки цього майна.

Отже, на думку позивача, наявні підстави для визнання протиправними та скасування рішення державного реєстратора, з огляду на таке.

Ціна предмета іпотеки є істотною умовою при переході права власності до іпотекодержателя, тому непроведення оцінки цього майна є порушенням процедури проведення державної реєстрації. Також ТОВ «Аналітик Фінанс» не надало реєстратору повідомлення щодо його наміру зареєструвати право власності на предмет іпотеки в порядку позасудового звернення стягнення.

Статтею 37 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV) передбачено набуття іпотекодержателем предмету іпотеки у власність або спеціального майнового права на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону № 898-IVу разі порушення основного зобов`язання та/ або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до ст. 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною першою статті 10 Закону № 1952-IV визначено, що державним реєстратором є, зокрема, нотаріус. Відповідно до ч. 3 ст. 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з ч. 1 ст. 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. За змістом ч. ч. 2, 4 ст. 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/ отриманим документам. Відповідно до п. 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, у п. 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на викладене, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 26 лютого 2020 року.

Втім, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у ч. 3 ст. 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу.

Зокрема, ч. 3 ст. 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Крім того, позивач відзначає, що докази отримання іпотекодавцем повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки ТОВ «Аналітик Фінанс» мав подати саме державному реєстратору на виконання правил п. 61 Порядку № 1127.

Недотримання цієї процедури є підставою для скасування державної реєстрації. Таким чином, встановлені порушення державним реєстратором вимог п. 61 Порядку № 1127 з огляду на ненадання йому ТОВ «Аналітик Фінанс» доказів отримання документа, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги. Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Таким порушенням є, зокрема, відсутність експертної оцінки предмета іпотеки в матеріалах реєстраційної справи на момент передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (ч. 3 ст. 37 Закону № 898-IV). Тобто, наявні підстави для задоволення позову про скасування державної реєстрації, оскільки не має доказів на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки. Підставами для скасування судом державної реєстрації є ненадання доказів вручення іпотекодержателю письмової вимоги про усунення порушень, так і неподання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки на момент передачі іпотекодержателю права власності на нього.

Ухвалою від 06.09.2024 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі та призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою від 30.09.2024 задоволено клопотання представника позивача адвоката Кислого А.М. на участь у розгляді справи в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.

27.01.2025 представником відповідача ТОВ «АНАЛІТИК ФІНАНС» подано відзив.

Ухвалою від 20.03.2025 задоволено заяву представника позивача про забезпечення позову шляхом накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 .

10.04.2025 представником відповідача ОСОБА_2 - адвокатом Мухіним О.М. подано письмові пояснення (заперечення) на позовну заяву.

Ухвалою суду від 07.05.2025 позовну заяву залишено без руху у зв`язку з частковою несплатою судового збору.

12.05.2025 недоліки позовної заяви усунені, судовий збір сплачено у повному обсязі.

18.08.2025 підготовче провадження закрито та справу призначено до розгляду по суті.

У судовому засіданні позивач та її представник позов підтримали та просили його задовольнити.

Відповідач ТОВ «АНАЛІТИК ФІНАНС» до суду подано відзив, зсуттю заявлених вимог не згодні, вважаючи їх не обґрунтованими, законодавчо не підкріпленими, які ґрунтуються на припущеннях та вільному трактуванню змісту правових норм.

По суті позовних вимог ОСОБА_1 вказує на такі обставини.

25.08.2005 між ОСОБА_1 та банком «Фінанси та Кредит» укладено кредитний договір № 202/08 на суму 16 000 доларів США. В забезпечення повернення кредитних коштів 25.08.2005 укладено іпотечний договір. 11.02.2015 між Державною іпотечною установою та ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» укладений договір відступлення права вимоги № 17/4-В. 10.08.2021 між Державною іпотечною установою та ТОВ «Аналітик Фінанс» укладений договір відступлення права вимоги № 1376, індексний номер в Реєстрі №59753173 (ст. 8 Витягу). У відповідності до п.11 договору іпотеки від 25.06.2005 за вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог Іпотекодержателя. Згідно до 11.3.1 задоволення вимог здійснюється шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання Основаного зобов`язання у порядку встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку». 02.11.2021 ПН ХМНО Алейніковою К.Л. на підставі іпотечного застереження за договором іпотеки від 25.06.2005 було зареєстровано право власності на предмет іпотеки за ТОВ «Аналітик Фінанс», про що в реєстрі міститься запис про право власності: 44898032, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 120 (стр. 2 Витягу). 15.11.2021 між ОСОБА_2 та ТОВ «Аналітик Фінанс» укладено договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С.Ю. Реєстраційні дані щодо набуття ТОВ «Аналітик Фінанс» права власності на вказану квартиру містяться в договорі купівлі-продажу нерухомого майна, а його копія міститься в матеріалах судової справи.

ТОВ «Аналітик Фінанс» набуло право вимоги за договором іпотеки від 25.06.2005, відповідні записи були наявні в реєстрі, втім під час укладання договору купівлі-продажу квартири були вилучені з реєстру, оскільки на час продажу договір іпотеки припинив свою дію у зв`язку із зверненням стягнення на предмет іпотеки.

Приймаючи рішення про державну реєстрацію права власності на іпотечне майно за ТОВ «Аналітик Фінанс», приватний нотаріус ХМНО Алейнікова К.Л. діяла у межах та у спосіб передбачений діючим законодавством, будь-які рішення з приводу скасування або незаконності таких дій відсутні.

Реєстраційні дані щодо набуття ТОВ «Аналітик Фінанс» права власності на спірну квартиру містяться в договорі купівлі-продажу нерухомого майна, а його копія міститься в матеріалах судової справи. Вказаним договором купівлі-продажу підтверджено факт набуття ТОВ «Аналітик Фінанс» права власності на квартиру. Також в ньому містяться відповідні ідентифікаційні дані в Реєстрі речових прав (запис про право власності: 44898032, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 120).

При цьому, інформація з реєстру речових прав надана позивачем до суду не відповідає дійсності та є неповною, що може свідчити про фіктивність вказаного доказу.

26.08.2021 на адресу ОСОБА_1 було направлено вимогу про усунення порушення зобов`язання, погашення заборгованості та попередження про стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання вимоги за кредитним договором №202/08.

28.09.2021 на адресу ОСОБА_1 було вдруге направлено вимогу про усунення порушення зобов`язання, погашення заборгованості та попередження про стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання вимоги за кредитним договором №202/08. Усі листи згідно повідомлення ДП «Укрпошта» було повернуто за закінченням строку зберігання. Докази надіслання листів та їх повернення надаються до даного відзиву. Також, реєстратору надано висновок про ринкову вартість квартири від ТОВ «Консалтинг Експерт І». Положеннями ч. 2 ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" визначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Пунктом 61 Постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції Постанови КМ № 189 від 26.02.2020 унормовано, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються, зокрема, засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); Відповідач у відповідності до ч.2 п. 61 Постанови двічі з періодичністю не менше ніж один місяць направлені на адресу спадкоємців письмові вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, але листи повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата.

Отже, приймаючи рішення про державну реєстрацію права власності на іпотечне майно, нотаріус діяв у межах та у спосіб передбачений діючим законодавством.

Представник відповідача ОСОБА_2 - адвокат Мухін О.М. у задоволенні позову просив відмовити, посилаючись на те, що поведінка позивача не відповідає принципу добросовісності, оскільки позивач з 2005 року була обізнана про знаходження майна в іпотеці, при цьому будь-яких дій для повернення кредитних коштів не вчиняла. Така поведінка позивача не відповідає критеріям розумності та добросовісності, оскільки такими діями вона перекладає власну правову недбалість (тривале, більше 20 років зволікання з вирішенням питання щодо погашення заборгованості за кредитним договором перед банком) на добросовісного власника майна, який у разі задоволення позову буде вимушений шукати способи компенсації своїх втрат.

У відзиві вказав, що ОСОБА_2 є добросовісним набувачем, купуючи квартиру, вона покладалася на відомості, внесені до Реєстру, тобто не знала та не могла знати про існування будь-яких питань в набутті права власності колишнім власником квартири. Вважає, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту своїх прав, оскільки позивач не є стороною договору-купівлі продажу від 15.11.2021 та нерухомість вибула з її володіння не на його підставі.

Відповідач приватний нотаріус Алейнікова К.Л. у судове засідання не з`явилася. Наказом Міністерства юстиції України № 1302/5 від 01.05.2024 свідоцтво про право на заняття нотаріальною діяльністю, видане на ім`я ОСОБА_4 , анулювано. З рішення Вищої кваліфікаційної комісії нотаріату від 22.04.2024 встановлено, що, починаючи з 14.02.2023 ОСОБА_4 здійснює нотаріальну діяльність згідно з законодавством російської федерації на тимчасово окупованій території Херсонської області.

Представник третьої особи Державно іпотечної установи у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що підтверджується даними автоматизованої системи документообігу суду про успішну доставку процесуальних документів та судових викликів до електронного кабінету установи в системі «Електронний суд». Правом на подачу пояснень та відзиву не скористався.

Суд, заслухавши доводи сторін, дослідивши докази, встановив фактичні обставини та відповідні правовідносини, які виникли між сторонами.

25 серпня 2005 року між ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 та ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» укладено кредитний договір, відповідно до якого позивач отримала кредит у розмірі 16 000 доларів США під 11% річних, строком до 25 серпня 2020 року.

На забезпечення повернення кредитних коштів, 25 серпня 2005 року між позивачкою та банком укладено договір іпотеки, предметом якого є придбана за кредитні кошти квартира АДРЕСА_3 .

Рішенням Харківської міської ради від 20.11.2015 № 12/15 «Про перейменування об`єктів топоніміки міста Харкова» майдан Руднєва перейменово на майдан Героїв Небесної Сотні.

За змістом пунктів 8.4.8.,10, 11 іпотекодержатель має право достроково звернути стягнення на предмет іпотеки у разі неналежного виконання іпотекодавцем будь-яких умов основного зобов`язання. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на розсуд іпотекодержателя: або за виконавчим написом нотаріуса, або за рішенням суду, або іпотекодержателем самостійно на умовах цього договору.

За вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя: за рішенням суду; у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку.

Відповідно до листа АТ «Банк «Фінанси та кредит» від 23 листопада 2015 року ОСОБА_1 станом на 20 листопада 2015 року має заборгованість за кредитним договором від 25 серпня 2005 року у розмірі 8 481,83 доларів США та 5 508,18 грн.

11 лютого 2015 року між АТ «Банк «Фінанси та кредит» та Державною іпотечною установою укладено договір про відступлення права вимоги за кредитним та іпотечним договорами.

15 листопада 2021 року ТОВ «Аналітик Фінанс» (як правонаступник первісного кредитора) на підставі договору купівлі-продажу відчужило на користь ОСОБА_2 вищевказану квартиру . У договорі зазначено, що квартира належить продавцю на підставі дублікату договору іпотеки, посвідченого 25 серпня 2005 року Палєвою О.М., приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, зареєстрованого у реєстрі за № 1569, дублікат, що має силу оригіналу виданий 19 серпня 2021 року Палєвою О.М., приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, зареєстрований у реєстрі за № 1560, право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 02.11.2021 Алейніковою К.Л., приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, номер запису про право власності : 44898032, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна : 120.

За змістом частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Позовні вимоги ОСОБА_1 обґрунтовані тим, що ТОВ «Аналітик Фінанс» не мало права провести відчуження квартири, оскільки не надало реєстратору (нотаріусу) всіх потрібних документів для проведення державної реєстрації права власності на предмети іпотеки за іпотекодержателем, а саме: доказів проведення оцінки нерухомого майна та доказів отримання іпотекодавцем повідомлення про намір звернути стягнення на предмети іпотеки з результатами оцінки цього майна.

Велика Палата ВС зазначила, що за змістом ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, і порядок державної реєстрації прав визначаються в Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому Кабінетом Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі Порядок № 1127).

У п. 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була додана до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Проте така вимога містилася в ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

ВП ВС наголосила, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Таким порушенням є, зокрема, відсутність експертної оцінки предмета іпотеки в матеріалах реєстраційної справи на момент передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

На підставі інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за № 409499460 від 24.01.2025 встановлено, що у розділі «Деталізована інформація про речове право», номер відомостей про речове право 44898032, тип речового право право власності, дата державної реєстрації 02.11.2021 приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Алейнікова Катерина Леонідівна, містить інформація щодо документів, поданих для державної реєстрації: договір іпотеки № 1569 від 25.08.2005; договір відступлення прав вимоги № 1376 від 10.08.2021; довідка ТОВ «АНАЛІТИК ФІНАНС» № 29/10/21-6 від 29.10.2021; звіт про оцінку предмета іпотеки від 28.10.2021 ТОВ «КОНСАЛТИНГ-ЕКСПЕРТ»; поштові відправлення № 651 від 28.09.2021, № 643 від 28.09.2021; № 913 від 26.08.2021, № 905 від 26.08.2021.

На підставі викладеного, суд дійшов висновку, що ТОВ «АНАЛІТИК ФІНАНС» були дотримані вимоги щодо надання до матеріалів реєстраційної справи експертної оцінки предмета іпотеки на момент передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності.

Отже, встановлена правова природа звіту про оцінку майна унеможливлює здійснення судового розгляду щодо застосування до нього наслідків, пов`язаних зі скасуванням юридичних актів чи визнанням недійсними правочинів.

Аналогічну правову позицію викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 13 березня 2018 року у справі № 914/881/17 (провадження № 12-18гс18).

Крім того, у постанові Верховного Суду від 06 лютого 2019 року у справі № 168/828/16-ц також зазначається, що за змістом статей 12, 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання висновки та його дії стосовно реалізації своєї практичної діяльності з визначених питань, що унеможливлює оспорювання в судовому порядку такого звіту.

Зі звіту з незалежної оцінки майна ТОВ «КОНСАЛТИНГ-ЕКСПЕРТ» встановлено, що станом на 28.10.2021 ринкова вартість квартири АДРЕСА_4 складає 896 590, 00 грн.

При цьому суд наголошує, що позивач будь-якої іншої оцінки до суду не надала, з вимогами щодо рецензування звіту про оцінку майна у спосіб, визначений законом не зверталася.

Посилання позивача на відсутність доказів отримання іпотекодавцем повідомлення про намір звернути стягнення на предмети іпотеки також спростовуються матеріали справи, адже ТОВ «АНАЛІТИК ФІНАНС» поштовими відправлення з рекомендованими повідомлення на адресу місця реєстрації ОСОБА_1 та адресу предмета іпотеки 26.08.2021 направлено вимогу про усунення порушення виконання зобов`язання, погашення заборгованості та попередження про стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання вимоги вих № 26/08/21-4 від 26.08.2021 (трек-ідентифікатор 905, повернуто «за закінченням терміну зберігання»); вимогу про усунення порушення виконання зобов`язання, погашення заборгованості та попередження про стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання вимоги вих № 26/08/21-3 від 26.08.2021 (трек-ідентифікатор 913, повернуто «за закінченням терміну зберігання»); повторну вимогу про усунення порушення виконання зобов`язання, погашення заборгованості та попередження про стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання вимоги вих № 28/09/21-3 від 28.09.2021 (трек-ідентифікатор 651, повернуто «за закінченням терміну зберігання»); повторну вимогу про усунення порушення виконання зобов`язання, погашення заборгованості та попередження про стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання вимоги вих № 28/09/21-2 від 28.09.2021 (трек-ідентифікатор 643, повернуто «за закінченням терміну зберігання»).

Верховний Суд у постанові від 22.05.2019 у справі № 490/3505/17 зауважив, що іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Крім цього, суд враховує правовий висновок Верховного Суду у постанові від 12.05.2022 у справі № 756/15123/18, відповідно до якого, що якщо іпотекодержатель дотримався порядку надсилання вимоги, діє презумпція належного повідомлення, а доводити його неналежність повинен іпотекодавець.

Це означає, що саме іпотекодавець зобов`язаний доводити неналежність повідомлення, якщо вважає, що воно не було вручено чи надіслано в передбачений спосіб.

Таким чином, іпотекодержатель, який надав належні докази надсилання вимоги згідно з підпунктом 2 пункту 61 Порядку № 1127, захищений від безпідставних звинувачень у порушенні процедури, а спростування цього факту можливе лише за умови надання іпотекодавцем переконливих доказів зворотного.

На підставі викладеного, суд дійшов висновку, що позивачем не доведені обставини, на які він посилається як на підставу позову, у зв`язку з чим у задоволенні позову слід відмовити.

Відповідно до ч.ч.9,10 ст. 158 ЦПК України у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову. У такому разі заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням або ухвалою суду.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 259, 263-265 ЦПК України, Законом України «Про іпотеку», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», суд

У Х В А Л И В :

У задоволенні позову ОСОБА_1 , представник позивача адвокат Кислий Андрій Матвійович до ТОВ «АНАЛІТИК ФІНАНС», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Алейнікової Катерини Леонідівни, третя особа: Державна іпотечна установа про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки, витребування квартири з чужого незаконного володіння та внесення запису про державну реєстрацію права власності на квартиру за позивачем, - відмовити.

Заходи забезпечення позову, застосовані ухвалою Червонозаводського районного суду міста Харкова від 20.03.2025 (справа № 646/9397/24, № провадження 2-з/646/2/2025) про накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 40,1 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 120, яка на праві власності зареєстрована за ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , шляхом заборони відчуження, - скасувати з дня набрання цим рішенням законної сили.

Рішення може бути оскаржено повністю або частково учасниками справи, а також особами, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їх права, свободи, інтереси та (або) обов`язки до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом 30 днів з дня складення його повного тексту.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 19.12.2025.

Головуючий І.М.Демченко