Справа № 585/3682/25
Номер провадження 2/585/1495/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 грудня 2025 року м.Ромни

Роменський міськрайонний суд Сумської області у складі:

головуючої судді - Машини І.М.,

при секретарі судового засідання Коваль К.І.,

представника позивача Діренко М.С.,

відповідача 1 ОСОБА_1 ,

відповідача 2 ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ-СХІД», представник заявника Саєнко Олександр Олексійович, до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «КОРН-ФІЛД» про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди, -

встановив:

24 вересня 2025 року ТОВ «Райз-Схід» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «КОРН-ФІЛД» про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди.

Позов обґрунтовано тим, що 14 серпня 2018 року між ОСОБА_1 (Орендодавець) та ТОВ «Райз-Схід» (Орендар) укладено Договір оренди землі. Відповідно до п.1.1. Договору оренди землі, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :02:001:0112 загальною площею 4,1332 га та з кадастровим номером :03:001:0273 загальною площею 0,4463 га. Відповідно до п.3.1. Договору оренди, договір укладено строком до 14 серпня 2025 року, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку даний Договір та право оренди за даним Договором є чинним до моменту закінчення збору врожаю Орендарем.

Відповідно до п.3.2. Договору оренди, після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. Відповідно до підпункту 2 пункту 6.2. вищезазначених Договорів оренди, у питаннях поновлення Договору оренди землі Сторони керуються положеннями ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», Орендар, який має право скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це Орендодавця не пізніше ніж за 3 (три) місяці до спливу строку Договору оренди землі та надати проект додаткової угоди (в двох примірниках), підписаної з боку Орендаря. При цьому, Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий Орендарем лист повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з Орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень Орендодавця щодо поновлення договору оренди землі Орендарю, у місячний термін з дати отримання листа-повідомлення від Орендаря, Орендодавець направляє лист-повідомлення про прийняте Орендодавцем рішення. У разі, якщо Орендар продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновлений на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У зв`язку із закінченням 14.08.2025 строку дії Договору, на виконання п. 6.2. Договору оренди Позивачем 29.04.2025 спрямовано Відповідачу лист-повідомлення вих. №б/н від 29.04.2025 про намір продовжити дію Договору оренди землі № б/н від 14 серпня 2018 року вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та недопущення порушення права землекористувача. До цього листа додано два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря (трек-номер відправлення 914). Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист Відповідач не надав, тобто не скористався правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечив проти продовження Договору на новий строк. Таким чином, Позивач (Орендар) скористався своїм переважним правом на поновлення договору та запропонував підписати додаткову угоду, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

При цьому, Позивач (Орендар) належно виконував свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором та Законом строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та надав проект додаткової угоди. На підтвердження належного виконання умов Договору оренди з боку Орендаря надаємо платіжні інструкції, які підтверджують своєчасну та в повному обсязі виплату орендної плати за 2020-2024 роки. До 2020 року орендна плата виплачувалась через касу, тому платіжні інструкції відсутні. На підтвердження виплати орендної плати за весь період дії договору надаємо довідку про доходи. Відповідно до частини п`ятої ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, а Відповідач не надіслав повідомлення про небажання продовжувати договірні відносини, що вказує на існування правових підстав для визнання додаткової угоди укладеною.

Таким, чином, Позивач вважає поновленим Договір оренди землі № б/н від 29.08.2018 на підставі частини п`ятої та шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), а тому наявні підстави для визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку. Переважне право Орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим Орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Такі висновки зроблені, зокрема, у постановах Верховного Суду від 30 березня 2022 року в справі № 605/642/20, від 05 квітня 2022 року в справі № 605/644/20. Враховуючи вищевикладене, переважне право Позивача потребує судового захисту та відновленню шляхом визнання додатково угоди про поновлення договору оренди укладеною.

Попередній розмір судових витрат у вигляді витрат на професійну правничу допомогу, які має сплатити Позивач у зв`язку з розглядом цього позову в суді першої інстанції, становить 10000,00 грн. та судовий збір 2422,40 грн.

Ухвалою суду від 25 вересня 2025 року по справі позовну заяву ТОВ «Райз Схід» залишено без руху.

Ухвалою суду від 30 вересня 2025 року по справі відкрито провадження, за правилами загального позовного провадження, з призначенням підготовчого судового засідання.

14.10.2025 року до суду від відповідача ОСОБА_1 надійшов відзив на позовну заяву, в якому просили відмовити ТОВ «Райз-Схід» у задоволенні позову в повному обсязі, мотивуючи тим, що він є власником земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровими номерами: :02:001:0112 площею 4,1332 га, та кадастровим номером :03:001:0273 площею 0, 4463 га, які знаходяться на території Погожокриницької сільської ради.

14.08.2018 року між ним та ТОВ «Райз - Схід» був укладений договір оренди землі, згідно з яким він передавав товариству в оренду зазначені земельні ділянки в термін до 14.08.2025 року. ТОВ «Райз - Схід» направило йому лист повідомлення від 29 квітня 2025 року про намір продовжити дію договору оренди землі від 14.08.2025 року, до яких додано два оригінали примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря. Зазначає, що умови двох оригіналів примірників додаткової угоди про продовження дії договору, які містять позовні вимоги позивача не є автентичними. Зокрема, ті примірники додаткової угоди,Ю які він отримав не містили опції угоди по строку, на який пропонувалося передача в оренду земельних ділянок. Вивчивши умови додаткових угод, він направив ТОВ «Райз - Схід» лист повідомлення про те, що він не має наміру укладати з ТОВ «Райз - Схід» новий договір оренди землі чи пролонгувати попередні договори оренди землі від 14.08.2025 року. Листом повідомленням, який він направив позивачу, він детально висловив свої заперечення проти запропонованих йому істотних умов договору оренди землі та інших умов, які для нього є неприйнятними. В той же час, проект угоди передбачає низку умов, застосовуючи які, орендар, наділений правом значних переваг, зокрема, фактичного розпорядження його власністю, не повідомляючи його, як власника про вчинення тих чи інших дій. Своїм листом він попередив ТОВ «Райз - Схід» про необхідність завершення підприємством будь яких робіт на його земельних ділянках.

14.08.2025 року право оренди ТОВ «Райз - Схід» за вказаним договором оренди землі припинилося з настанням визначеного договором строку, 18.08.2025 року інформація щодо іншого речового права, припинення права оренди, за поданою ним заявою була внесена в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Разом із заявою ним було подано реєстратору копію листа - повідомлення, направленого ТОВ «Райз - Схід» від 14.08.2025 року.

Крім того, зазначає, що на зазначених земельних ділянках вже зібраний урожай попереднім орендарем і земля ТОВ «Райз - Схід» перестала бути у користуванні.

Йому було відомо, що на території Погожокриницької сільської ради землі обробляє не одне господарство. Умови користування земельними ділянками, які пропонуються іншими, як на нього, є значно кращими за умови оренди, які пропонує позивач. Це і розмір орендної плати, безоплатна оранка присадибних ділянок, можливість отримання допомоги на лікування тощо.

15 серпня 2025 року між ним та Фермерським господарством «Корн - Філд» було укладено та зареєстровано нові договори оренди землі щодо земельних ділянок з кадастровими номерами: :02:001:0112 та :03:001:0273 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Вважає, що право оренди ним припинено у спосіб, визначений законодавством України, земельні ділянки належать йому на праві власності та перебувають у користуванні Фермерського господарства «Корн - Філд» на тих умовах оренди з його власної волі, які для нього є прийнятними, а тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог, оскільки передбачене ст. 33 Закону «Про оренду землі» переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося (а. с. 62-67).

14.10.2025 року до суду від представника відповідача голови Фермерського господарства «Корн - Філд», надійшов відзив на позовну заяву, в якому просили відмовити ТОВ «Райз-Схід» у задоволенні позову в повному обсязі. Свої заперечення мотивує тим, що підтримує позицію та мотиви заперечень щодо позову, викладені відповідачем ОСОБА_1 у відзиві на позов. Також зазначив, що Фермерське господарство «Корн - Філд», до якого звернувся з пропозицією ОСОБА_1 після припинення речового права оренди, уклало 15.08.2025 року , відповідні договори оренди на земельні ділянки: з кадастровими номерами: :02:001:0112 площею 4,1332 га, та кадастровим номером :03:001:0273 площею 0, 4463 га, які знаходяться на території Погожокриницької сільської ради. Дані договори укладені за згодою сторін і містять умови, які кращі у порівнянні із умовами, що пропонувалися ТОВ «Райз - Схід». 20 серпня 2025 року за договором на виробництво проектно вишукувальної документації (послуг) були виконані роботи із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі за кадастровими номерами :02:001:0112 та :03:001:0273, і передано їх у користування фермерського господарства «Корн - Філд». Отже, вважає безпідставними доводи позивача, що останній продовжує користуватися земельними ділянками. Договір оренди від 14.08.2018 року припинив своє існування. Зауважує, що відповідачами по справі не порушувалися права позивача, не вчинялися відносно нього протиправні дії , а доводи позивача є надуманими та такими, що не відповідають дійсності. Просив у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі (а. с. 82-85).

Ухвалою суду від 27.10.2025 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті.

У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала та просила задовольнити з підстав, зазначених у позовній заяві.

Відповідачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , кожен зокрема, заперечували щодо задоволення позову з посиланням на обставини, наведені ними у відзивах, посилаючись на їх необґрунтованість та недоведеність належними доказами.

Суд, вислухавши учасників судового розгляду, дослідивши матеріали справи, прийшов до наступних висновків.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровими номерами: :02:001:0112 площею 4,1332 га, та кадастровим номером :03:001:0273 площею 0, 4463 га, які знаходяться на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської області, які належать останньому на підставі державного акту на право власності на землю, виданого Роменською райдержадміністрацією 18.03.2005 року (а.с.68).

14 серпня 2018 року між ОСОБА_1 (Орендодавець) та ТОВ «Райз-Схід» (Орендар) укладено Договір оренди землі. Відповідно до п.1.1. Договору оренди землі, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :02:001:0112 загальною площею 4,1332 га та з кадастровим номером :03:001:0273 загальною площею 0,4463 га. Відповідно до п.3.1. Договору оренди, договір укладено строком до 14 серпня 2025 року, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку даний Договір та право оренди за даним Договором є чинним до моменту закінчення збору врожаю Орендарем. (а.с.21-23).

На підставі даного Договору право оренди на вказані земельні ділянки було зареєстровано за ТОВ «Райз - Схід», строк дії 14 серпня 2025 року, що підтверджується Витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 24.10.2019 року (а. с. 30).

Згідно платіжних інструкцій та довідок про доходи ОСОБА_1 отримував орендну плату за укладеним з ТОВ «РАЙЗ СХІД» договором оренди земельної ділянки, та за період з 2018 по 2025 рік йому було виплачено орендну плату в загальному розмірі 121576, 33 грн. (а. с. 15 зворот 16, 17, 18, 19, 20, 31).

29 квітня 2025 року ТОВ «Райз - Схід» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення вих. №б/н від 29.04.2025 про намір продовжити дію Договору оренди землі № б/н від 14 серпня 2018 року та до листа додано два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря (трек-номер відправлення 914) (а. с. 24- 26, 27, 28-29).

14 травня 2025 року ОСОБА_1 направив рекомендованим листом ТОВ «Райз - Схід» лист-повідомлення вих. №б/н від 14.05.2025 про те, що він не має наміру укладати з ТОВ «Райз - Схід» новий договір оренди землі чи пролонгувати попередні договори оренди землі від 14.08.2025 року (а. с. 72-73, 74). Даний лист ТОВ «Райз Схід» отримало 20 травня 2025 року, що підтверджується розпискою про їх вручення адресату (а. с. 74).

Згідно договорів оренди земельної ділянки від 15 серпня 2025 року, укладених між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Корн - Філд», земельні ділянки з кадастровими номерами: :02:001:0112 та :03:001:0273 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської області, були передані в оренду Фермерському господарству «Корн - Філд» строком на десять років (а. с. 86-88, 89-91), та на підставі даних Договорів право оренди на вказані земельні ділянки було зареєстровано за Фермерським господарством «Корн - Філд», дата завершення дії договору 15.08.2035 р., що підтверджується Інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 23.09.2025 року (а. с. 33-34, 35-36).

20 серпня 2025 року за договором на виробництво проектно вишукувальної документації (послуг), укладеним з ПП «Ромни - проект», були виконані роботи із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі за кадастровими номерами :02:001:0112 та :03:001:0273, і передано їх у користування фермерського господарства «Корн - Філд» (а. с. 94, 95, 96).

Як зазначив в судовому засіданні голова Фермерського господарства «Корн - Філд», він на даний час користується земельними ділянками, що є предметом спору у даній справі.

В матеріалах справи відсутні докази користування на час розгляду справи ТОВ «Райз-Схід» спірною земельною ділянкою.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 627 Цивільного Кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини першої статті 777 Цивільного Кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором,- в розумний строк.

Умови договору найму при його поновлені на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

За частиною другою статті 792 Цивільного Кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, також Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 Цивільного Кодексу України, визначаються також статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка об`єднує два випадки поновлення договору оренди землі: укладання договору на новий строк з застосуванням переважного права орендаря перед іншими особами (частина 1-5 статті 33) та продовження договору за мовчазною згодою сторін на тих самих умовах та на той самий строк (частина шоста статті 33).

Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції на дату укладання договору, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п`ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала у постановах, зокрема від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, від 21 листопада 2018 року у справі №530/212/17, від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ці №159/5756/18, що дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендодавця та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».

У своїй постанові від 28.09.2020 року (справа № 272/440/18) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

У постанові Верховного Суду від 23.08.2023 у справі №910/605/20 зазначено, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином: «якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку: договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах».

Таким чином, базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі»;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом обставин, 14 травня 2025 року ОСОБА_1 направляв на адресу ТОВ «РАЙЗ-СХІД» повідомлення про те, що не має наміру укладати з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» новий договір оренди землі чи пролонгувати попередній (а.с. 72-73,74). Спірними земельними ділянками на даний час користується Фермерське господарство «Корн - Філд», на умовах оренди кращих, ніж ОСОБА_1 пропонував позивач.

Таким чином, оскільки матеріалами справи підтверджено відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договорів оренди землі з позивачем, а саме: він висловив своє небажання продовжувати строк дії цих договорів і не підписав додаткові угоди до них, земельною ділянкою наразі користується інший орендар, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки передбачене статтею 33 Закону № 161-XIV переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося.

Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).

Проте, оскільки орендодавець відмовився поновлювати договори оренди землі, тому припинилося переважне право орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Поняття поновлення договору оренди за статтею 764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до статті 777 ЦК України не є тотожними. Переважне право орендаря на поновлення договору покликане забезпечити пріоритет його інтересів, воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди на укладення додаткової угоди на поновлення договору оренди.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (частини 2-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") процедури та наявності волевиявлення сторін.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 23.01.2019 у справі 902/619/17, від 27.06.2019 року у справі № 923/925/18, від 29.04.2020 року у справі 912/1138/19, від 17.05.2022 у справі № 384/30/21, від 24.04.2023 у справі № 608/2591/21.

З огляду на викладене вище суд доходить висновку про відмову в задоволенні позовних вимог позивача у повному обсязі.

Враховуючи положення ст. 141 ЦПК України, у разі відмови в позові судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 141, 259, 268 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

У задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ-СХІД», представник заявника Саєнко Олександр Олексійович, до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «КОРН-ФІЛД» про:

- визнання укладеною додаткової угоди №б/н до договору оренди землі №б/н від 14.08.2018 між товариством з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ-СХІД» та ОСОБА_1 в редакції зазначеній позивачем,

- визнання відсутнім права оренди Фермерського господарства «КОРН-ФІЛД» на земельну ділянку з кадастровим номером :02:001:0112 загальною площею 4,1332 га,

- скасування запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки площею 4,1332 га, кадастровий номер :02:001:0112, номер запису про інше речове право 61238954,

- визнання відсутнім права оренди Фермерського господарства «КОРН-ФІЛД» на земельну ділянку з кадастровим номером :03:001:0273 загальною площею 0,4463 га,

- скасування запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки площею 0,4463 га, кадастровий номер :03:001:0273, номер запису про інше речове право 661238558, відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення суду складено 11.12.2025р.

СУДДЯ РОМЕНСЬКОГО МІСЬКРАЙОННОГО СУДУ І. М. Машина