Провадження № 2/369/1195/25
РІШЕННЯ

Іменем України

03.11.2025 м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області у складі: головуючого судді Янченка А.В., за участі секретаря судового засідання Лисяк К.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу № 369/19065/23 за первісним позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» про розірвання попередніх договорів, відшкодування збитків та моральної шкоди, та зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» до ОСОБА_1 про стягнення неустойки,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду із вказаним позовом, у якому, просив:

Розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири, укладений 28.09.2021 року у місті Києві між громадянином України ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент, посвідчений 28.09.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сохнич К.М. за реєстровим номером 1662.

Розірвати попередній договір оренди квартири, укладений 28.09.2021 року у місті Києві між громадянином України ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент, посвідчений 28.09.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сохнич К.М. за реєстровим номером 1663.

Стягнути з ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» на користь ОСОБА_1 у відшкодування завданих реальних збитків, грошові кошти у розмірі 22537,43 доларів США та 291200,00 грн.

Стягнути з ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» на користь ОСОБА_1 у відшкодування завданої моральної шкоди, грошові кошти у розмірі 20000,00 грн.

Відшкодувати судовий збір у розмірі 13411,11 грн.

В обґрунтування позовних вимог вказано, що 28.09.2021 року, між Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», яке діє від свого імені та за рахунок і в інтересах пайового венчурного інвестиційного фонду «ІНТЕРГАЛБУДІНВЕСТ» недиверсифікованого виду закритого типу та ОСОБА_1 , укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, який посвідчений Сохнич К.М. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за №1662, відповідно до якого сторони зобов`язувалися в строки, встановлені договором укласти в майбутньому договір купівлі-продажу, відповідно до якого ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Есет Менеджмент» зобов`язувалася передати у власність (продати) квартиру АДРЕСА_1 з урахуванням в майбутньому присвоєної поштової адреси об`єкту, а ОСОБА_1 зобов`язувався прийняти цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному попереднім договором.

Також між сторонами було укладено попередній договір оренди квартири, який посвідчений 28.09.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сохнич К.М. за реєстровим номером 1663.

Умовами Попереднього договору оренди квартири зазначено, що необхідною умовою для укладання основного договору є набуття відповідачем права власності на квартиру. При цьому умовами цього попереднього договору не передбачено прямого зобов`язання оформити право власності на квартири та не вказано строк такого оформлення, та не зазначено власне і строк укладання основного договору.

Проте, відповідачем не було виконано свої зобов`язання за цим договором, житловий будинок не було побудовано у встановлений строк, тобто до 4 кварталу 2022 року. Крім того, позивачем протягом періоду часу з 28.09.2021 року по 23.02.2022 року було сплачено 607 136,49 грн., що еквівалентно 22537,43 доларів США. В подальшому позивач звернувся до відповідача про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири та просив повернути сплачену ним суму, але відповідач ухилився від отримання рекомендованого поштового відправлення АТ «Укрпошта».

Таким чином, на думку позивача, у відповідача перед позивачем наявна заборгованість у розмірі 22537,43 доларів США.

Крім того позивач зазначає, що 28.09.2021 року, між Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», яке діє від свого імені та за рахунок і в інтересах пайового венчурного інвестиційного фонду «ІНТЕРГАЛБУДІНВЕСТ» недиверсифікованого виду закритого типу та ОСОБА_1 , укладено попередній договір оренди квартири, який посвідчений Сохнич К.М. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за №1663, за умовами якого протягом 30 календарних днів з моменту державної реєстрації Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» права власності на квартиру АДРЕСА_1 , сторони зобов`язуються укласти основний договір оренди квартири, предметом якого повинна бути оренда квартири АДРЕСА_1 .

Позивач вважає, що у зв`язку з тим, що основний договір оренди не було укладено, він вимушений був орендувати інше житлове приміщення та поніс витрати на таку оренду в розмірі 291200,00 грн., та на думку позивача цю суму має відшкодувати відповідач.

Також позивач стверджує, що він зазнав моральних страждань, та оцінює моральну шкоду в розмірі 20000,00 грн.

Відповідач не визнав позову, у відзиві представник вказав, що за умовами п. 2.1.6 Попереднього договору, усі обов`язки сторони-1 (відповідача) за даним попереднім договором виникають з моменту настання наступної відкладальної обставини, сплати стороною-2 (позивача) 100% забезпечувального платежу у розмірі 1 513 438,32 грн., що еквівалентно 56 736,00 доларів США. Але, Відповідач на виконання умов оплати, протягом періоду часу з 28.09.2021 року по 23.02.2022 року було сплачено тільки 607 136,49 грн., про що було зазначено позивачем і підтверджується відповідачем.

Тобто, Позивач порушує взяте на себе зобов`язання в частині оплати 100% забезпечувального платежу.

Поряд з цим, представник відповідача зазначив, що у відповідності до п. 4.14, 4.16, 4.23 Попереднього договору купівлі-продажу квартири, обов`язковою умовою для повернення коштів є надання позивачем свої банківських реквізитів. Та із сумнівом ставиться до доказів позивача щодо надсилання останнім засобами поштового зв`язку заяву про розірвання договору із зазначенням банківських реквізитів. Відповідач звертає увагу, що дата оформлення експрес накладної датується 28.07.2022 року, а сама заява 24.01.2023 року, що є підстави вважати такі докази недостовірними.

Також відповідач заперечує проти розірвання попереднього договору оренди квартири, так як умовами Попереднього договору оренди квартири зазначено, що необхідною умовою для укладання основного договору є набуття відповідачем права власності на квартиру. При цьому умовами цього попереднього договору не передбачено прямого зобов`язання оформити право власності на квартири та не вказано строк такого оформлення, та не зазначено власне і строк укладання основного договору.

А враховуючи те, що порушень зобов`язань з боку відповідача відсутні, то Позивачем не доведено істотного порушення договору з боку відповідача, а тому відсутні правові підстави для розірвання Попереднього договору оренди квартири.

Щодо відшкодування збитків за оренду житла іншої квартири, відповідач зазначає, що згідно наданих позивачем акту прийому-передачі квартири від 26.04.2023 року та акту здачі (повернення) житлового приміщення від 26.04.2023 року, слідує що позивач наймав квартиру тільки на один день. А також, відповідач посилається на відсутність умов у попередніх договорах про забезпечення позивача житлом на час будівництва.

Та у зв`язку з порушенням позивачем п. 4.16 попереднього договору купівлі-продажу квартири в частині своєчасної оплати забезпечувального платежу, відповідач за первісним позовом подав зустрічний позов, в якому просив стягнути неустойку в розмірі 739 147,18 грн.

Представник позивача за первісним позовом звернувся із додатковими поясненнями, та зазначив, що між сторонами взагалі відсутні договірні відносини, на думку представника позивача за первісним позовом, попередній договір не є договором в розумінні норм зобов`язального права ЦК України. Також представник позивача за первісним позовом посилається на ч. 5 ст. 635 ЦКУ, в якій зазначено, що будь-які платежі на підтвердження зобов`язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов`язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості не допускаються.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 24.06.2024 року відкрито загальне позовне провадження у справі, призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою суду від 11.07.2024 року прийнято зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» до ОСОБА_1 про стягнення неустойки до спільного розгляду з первісним позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» про розірвання попередніх договорів, відшкодування збитків та моральної шкоди, призначено підготовче судове засідання.

Протокольною ухвалою суду від 23.01.2025 року закрито підготовче провадження, призначено справу до судового розгляду.

У судовому засіданні 22.10.2025 року представник позивача підтримав задоволення первісного позову та заперечив проти задоволення зустрічного позову. Представник відповідача заперечив проти задоволення первісного позову та підтримав задоволення зустрічного позову.

Судом встановлено, що 28 вересня 2021 року між ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сохнич К.М., зареєстрований в реєстрі за № 1662.

Відповідно до п. 1.1. Попереднього договору, Сторони зобов`язуються в строки, встановлені умовами пункту 1.2 цього Попереднього договору, укласти в майбутньому Договір купівлі-продажу квартири (далі - «Основний договір»), відповідно до якого Сторона-1 (В Основному договорі - «Продавець») зобов`язується передати у власність (продати) квартиру АДРЕСА_2 , характеристика якої вказана в п. 1.3 статті 1 цього Попереднього договору в житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_3 з урахуванням в майбутньому присвоєної поштової адресу Об`єкту, а Сторона-2 Основному договорі - Покупець, зобов`язується прийняти цей Об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному цим Попереднім договором.

Запланований термін закінчення будівництва будинку 4 квартал 2022 року.

Пунктом 1.2. Попереднього договору передбачено, що Основний договір укладається Сторонами протягом 60 (шістдесяти) робочих днів з моменту настання усіх наступних обставин, але не пізніше 31 грудня 2024 року: 1) отримання Відповідачем від Позивача 100% Забезпечувального платежу. Встановленого п. 4.1 цього попереднього договору з урахуванням уточнення розміру в порядку, передбаченому умовами цього Попереднього договору; 2) отримання Відповідачем документів на Об`єкт; 3) повне та належне виконання Позивачем своїх зобов`язань, визначених в статті 3 цього Попереднього договору; 4) отримання Довідки про відсутність у позивача заборгованості, в тому числі платежів орендної плати та комунальних платежів за Договором оренди квартири, який є об`єктом по даному Попередньому договору та який буде укладений між сторонами й посвідчений приватним нотаріусом, а також відсутність невиконаних позивачем зобов`язань по Договору оренди щодо страхування об`єкту оренди; 5) отримання позивачем письмового запрошення/повідомлення від відповідача про готовність укласти Основний договір із зазначенням місця та терміну його підписання.

Усі обов`язки сторони-1 за даним попереднім договором виникають з моменту настання наступної відкладальної обставини: сплати стороною-2 100% забезпечувального платежу встановленого п.4.1 попереднього договору, з урахуванням уточненого розміру, передбаченого умовами договору (п.2.1.6).

Пунктом 4.1 договору передбачено забезпечувальний платіж у розмірі 1 513 438,32 грн., що еквівалентно 56 736, 00 дол. США згідно коригування українського міжбанківського ринку.

Умовами п.4.1.1 сторона-2 сплачує забезпечувальний платіж частинами, розмір яких зазначається в Графіку платежів. Графік платежів є додатком №2 до договору та його невід`ємною частиною.

Відповідно до графіку платежів, термін оплати забезпечувального платежу наступний:

-Перша частина у розмірі 30% від розміру забезпечувального платежу 30.09.2021 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору)

-Друга частина у розмірі 5,83% від розміру забезпечувального платежу 30.12.2021 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору)

-Третя частина у розмірі 5,84% від розміру забезпечувального платежу 30.03.2022 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору)

-Четверта частина у розмірі 5,83% від розміру забезпечувального платежу 30.06.2022 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору)

-П`ята частина у розмірі 5,83% від розміру забезпечувального платежу 30.09.2022 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору)

-Шоста частина у розмірі 5,84% від розміру забезпечувального платежу 30.12.2022 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору)

-Сьома частина у розмірі 5,83% від розміру забезпечувального платежу 30.03.2023 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору)

-Восьма частина у розмірі 5,83% від розміру забезпечувального платежу 30.06.2023 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору)

-Дев`ята частина у розмірі 5,84% від розміру забезпечувального платежу 30.09.2023 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору)

-Десята частина у розмірі 5,83% від розміру забезпечувального платежу 30.12.2023 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору)

-Одинадцята частина у розмірі 5,83% від розміру забезпечувального платежу 30.03.2024 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору)

-Дванадцята частина у розмірі 5,84% від розміру забезпечувального платежу 30.06.2024 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору)

-Тринадцята частина у розмірі 5,83% від розміру забезпечувального платежу 30.09.2024 р. (з урахуванням п. 4.2.1. Попереднього договору)

Згідно з п. 4.7 Попереднього договору, сторони стверджують, що забезпечувальний платіж, який сторона-2 сплачує стороні-1 на підставі цього Попереднього договору, не є авансом, попередньою оплатою, поворотною фінансовою допомогою та не є видом забезпечення виконання зобов`язання в розумінні ч. 1 ст. 546 ЦК України. Забезпечувальний платіж є іншим видом забезпечення виконання стороною-2 зобов`язання щодо укладання Основного договору, встановленим Сторонами у відповідності до ч. 2 ст. 546 ЦК України.

На підставі п. 4.9. Попереднього договору, у випадку порушення своїх зобов`язань за попереднім договором Сторони несуть відповідальність, визначену попереднім договором та чинним законодавством України. Порушенням зобов`язання є його невиконання або неналежне виконання, тобто виконання з порушенням вимог, визначених чинним законодавством України та попереднім договором.

Згідно з п. 4.16 Попереднього договору, у разі порушення Стороною-2 умов цього Попереднього договору щодо сплати Забезпечувального платежу частинами, відповідно до графіку платежів, сплачується неустойка у розмірі 0,3% від суми простроченого платежу, розмір якого був встановлений на відповідний день оплати, вказаний у Графіку платежів, за кожен день прострочення.

Відповідно до п. 4.17. Попереднього договору, Відповідно до ст. 259 Цивільного кодексу України сторони погодили, що строк позовної давності, який застосовуватиметься до стягнення штрафних санкцій (неустойки) за цим Попереднім договором, становить 3 (три) роки, а штрафні санкції (неустойка) будуть нараховуватися за весь період прострочення.

Відповідно до п. 4.23 Договору, у разі збігу строку на укладення Основного боргу, згідно з п. 1.2 цього Попереднього договору, та не укладення сторонами основного боргу з причин затримки реєстрації первинного права власності, зобов`язання, встановлене цим попереднім договором, припиняється, при умові, якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення в інший строк. У цьому випадку зобов`язання укласти основний договір припиняється без застосування сторонами одна до одної будь-яких штрафних санкцій чи відповідальності за не укладення основного договору у термін, передбачений на його укладання. Сторона-1 зобов`язується у такому випадку повернути стороні-2, шляхом банківського переказу, фактично отриману суму забезпечувального платежу за цим Попереднім договором протягом 30 календарних днів з моменту отримання стороною-1 заяви сторони-2 про повернення фактично сплаченої суми забезпечувального платежу, за умови надання стороною-2 точних та дійсних банківських реквізитів.

Як вбачається, на виконання умов Попереднього договору, Відповідачем за зустрічним позовом протягом періоду часу з 28.09.2021 року по 23.02.2022 року було сплачено тільки 607 136,49 грн., про що було зазначено відповідачем у первісному розові, та складає 39,72% від всієї суми забезпечувального платежу. з 28.09.2021 року по 23.02.2022 року позивачем було здійснено 5 платежів на рахунок відповідача як забезпечувальний платіж 28.09.2021 454 031,49 грн.; 20.10.2021 року 29 050,05 грн.; 30.11.2021 року 29 970,04 грн.; 24.12.2021 року 29 992,40 грн.; 23.02.2022 року 64 092,51 грн., що в загальному становить 607 136,49 грн., що підтверджується квитанцій про здійснення платіжних операцій.

Тобто, ОСОБА_1 повністю оплатив тільки першу та другу частину забезпечувального платежу, та частково третю частину.

Четверту по дванадцяту частини, що мав сплатити Відповідач за зустрічним позовом, ОСОБА_1 на день подачі цього зустрічного позову так і не сплатив, що підтверджується поясненнями самого ОСОБА_1 у первісному позові.

Позивачем за зустрічним позовом, було проведено розрахунок розміру неустойки, при цьому ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» для розрахунку брав тільки період з 01.09.2023 по день подачі зустрічного позову, відповідно розрахунку розмір неустойки складає 739 147,18 грн.

Суд критично ставиться до доводів позивача за первісним позовом, що останній звертався до відповідача за первісним позовом про повернення коштів та надавав свої банківські реквізити. Суд після дослідження доказів встановив, що дата оформлення експрес накладної, на яку посилається позивач обґрунтовуючи надсилання своєї заяви, датується 28.07.2022 року, а сама заява 24.01.2023 року, а тому в розумінні ст. 79 ЦПК України, такий доказ не може встановити дійсні обставини справи та вважається недостовірним.

Згідно з ч.1 ст. 15, ч.1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до п. 1 ч.2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента, визначені умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином, відповідно до умов цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Частиною першою статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються в порядку, встановленому сторонами в попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Пунктом 1.2. Попереднього договору передбачено, що Основний договір укладається Сторонами протягом 60 (шістдесяти) робочих днів з моменту настання усіх наступних обставин, але не пізніше 31 грудня 2024 року: 1) отримання Відповідачем від Позивача 100% Забезпечувального платежу. Встановленого п. 4.1 цього попереднього договору з урахуванням уточнення розміру в порядку, передбаченому умовами цього Попереднього договору; 2) отримання Відповідачем документів на Об`єкт; 3) повне та належне виконання Позивачем своїх зобов`язань, визначених в статті 3 цього Попереднього договору; 4) отримання Довідки про відсутність у позивача заборгованості, в тому числі платежів орендної плати та комунальних платежів за Договором оренди квартири, якиє є об`єктом по даному Попередньому договору та який буде укладений між сторонами й посвідчений приватним нотаріусом, а також відсутність невиконаних позивачем зобов`язань по Договору оренди щодо страхування об`єкту оренди; 5) отримання позивачем письмового запрошення/повідомлення від відповідача про готовність укласти Основний договір із зазначенням місця та терміну його підписання.

Умовами п. 2.1.6 Попереднього договору зазначено, що усі обов`язки сторони-1 за даним попереднім договором виникають з моменту настання наступної відкладальної обставини: сплати стороною-2 100% забезпечувального платежу, встановленого п. 4.1. цього Попереднього договору, тобто у сумі 1 513 438,32 грн., що еквівалентно 56 736, 00 дол. США.

Усі обов`язки сторони -1 за даним попереднім договором виникають з моменту настання наступної відкладальної обставини: сплати стороною -2 100% забезпечувального платежу встановленого п.4.1 попереднього договору, з урахуванням уточненого розміру, передбаченого умовами договору (п.2.1.6).

Як вбачається, позивачем було внесено на рахунок відповідача тільки 607 136,49 грн., що складає 39,72 % від загальної суми зобов`язального платежу, та відповідачем ця сума була повернута на рахунок позивача у відповідь на її заяву про повернення сплачених коштів.

Таким чином, суд відхиляє доводи позивача за первісним позовом про порушення відповідачем за первісним позовом умов попереднього договору, а саме у не укладенні основного договору до 31 грудня 2024 року, оскільки відповідно до умов попереднього договору, укладення основного договору мала відбутися лише після повної сплати суми забезпечувального платежу (100%) другою стороною. Оскільки повна сплата є істотною умовою для виконання зобов`язань за договором, невиконання цієї умови позивачем унеможливлює виникнення у нього права вимагати виконання зобов`язань від відповідача. Тому суд дійшов висновку, що позивач за первісним позовом не виконав своїх зобов`язань у повному обсязі та визнання вимог позивача в цій частині необґрунтованими.

Крім того, суд відхиляє доводи позивача за первісним позовом про те, що ним надсилалася заява про розірвання попереднього договору та про повернення коштів із наданням банківських реквізитів, оскільки дата оформлення експрес накладної, на яку посилається позивач обґрунтовуючи надсилання своєї заяви, датується 28.07.2022 року, а сама заява 24.01.2023 року, а тому в розумінні ст. 79 ЦПК України, такий доказ не може встановити дійсні обставини справи та вважається недостовірним.

Щодо стягнення суми забезпечувального платежу в іноземній валюті, в доларах США, суд зазначає.

Згідно зі ст. 524 ЦК України зобов`язання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні.

Відповідно до ч. 1 ст. 533 ЦК України грошове зобов`язання має бути виконане у гривнях.

Разом з тим, ч. 2 ст. 524 та ч. 2 ст. 533 ЦК України передбачають, що сторони можуть визначити в грошовому зобов`язанні грошовий еквівалент в іноземній валюті. У такому разі сума, що підлягає сплаті за зобов`язанням, визначається в гривнях за офіційним курсом Національного банку України, встановленим для відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.

Отже, положення чинного законодавства, хоч і передбачають обов`язковість застосування валюти України при здійсненні розрахунків, але не містять заборони визначення грошового еквіваленту зобов`язань в іноземній валюті.

Відтак коригування платежів, в основі якого лежить зміна курсової різниці (зміна курсу гривні стосовно долара США), прямо не заборонена та не суперечить чинному законодавству України.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 21.02.2020 року у справі № 910/10191/17 та від 13.03.2018 року у справі № 916/706/17.

Згідно з п. 4.7 Попереднього договору, сторони стверджують, що забезпечувальний платіж, який сторона-2 сплачує стороні-1 на підставі цього Попереднього договору, не є авансом, попередньою оплатою, поворотною фінансовою допомогою та не є видом забезпечення виконання зобов`язання в розумінні ч. 1 ст. 546 ЦК України. Забезпечувальний платіж є іншим видом забезпечення виконання стороною-2 зобов`язання щодо укладання Основного договору, встановленим Сторонами у відповідності до ч. 2 ст. 546 ЦК України.

Договором передбачено, що для забезпечення виконання свого зобов`язання щодо укладення основного боргу сторона-2 сплачує стороні-1 забезпечувальний платіж у розмірі 1 513 438,32 грн. без ПДВ, що еквівалентно 56 736,00 доларів США згідно коригування українського міжбанківського ринку.

Курс гривні по відношенню до долара США, встановлений українським міжбанківським ринком станом на дату, що передує даті підписання цього Попереднього договору, складає 26, 6751 гривні за один долар США. Застосовувати розмір курсу, що був опублікований на сайті www.IBF.UA (загальний доступ) в розділі «Ринки» в підрозділі «Валютні ринки» підрозділі «Міжбанк онлайн» середнє арифметичне значення за графіком за день торгів на дату, що передує даті підписання цього Попереднього договору (п. 4.1.1).

Позивачем надано суду розрахунок курсової різниці станом на дату подання позовної заяви, відповідно до якого розмір курсової різниці разом із сплаченою сумою забезпечувального платежу становить 22 537,43 доларів США.

Так, курсова різниця різниця, яка є наслідком відображення однакової кількості одиниць іноземної валюти в національну валюту України при різних валютних курсах. Курсова різниця жодним чином не може бути ні збитками, ні упущеною вигодою, оскільки кредитор міг і не отримати такі доходи. Коливання курсу валют, що призвело до курсової різниці не можна розцінювати як неправомірні дії боржника, що призвели до позбавлення кредитора можливості отримати прибуток.

Таку правову позицію висловив Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у своїй постанові від 09 грудня 2020 року у справі № 127/27222/16-ц.

Згідно ст. 533 ЦК України, грошове зобов`язання має бути виконане у гривнях. Якщо у зобов`язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.

Таким чином, суд приходить до висновку, що оскільки умовами Попереднього договору не передбачено повернення забезпечувального платежу в еквіваленті долара США, а позивач не надав доказів, що курсова різниця виникла внаслідок дій чи бездіяльності відповідача, така вимога позивача про стягнення в еквіваленті долара США є необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 635 ЦКУ, - Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Частиною 3 ст. 635 ЦК України зазначено, що зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Таким чином, Попередній договір на купівлю-продаж у майбутньому квартири АДРЕСА_1 припинений 31.12.2024, а основний договір не укладено.

Суд критично ставиться до твердження позивача за первісним позовом про те, що відповідно до ч. 5 ст. 635 ЦКУ, в якій зазначено, що будь-які платежі на підтвердження зобов`язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов`язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості не допускаються, а тому, взагалі відсутні договірні відносини.

Статтею 5 Цивільного кодексу України передбачена дія актів цивільного законодавства у часі

1. Акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.

2. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.

3. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Оскільки, частина 5 ст. 635 ЦКУ була доповнена 18.08.2022 року та вступила в дію 10.10.2020 року внаслідок прийняття закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», отже дана норма не діяла на момент укладання спірного попереднього договору між сторонами.

Тому суд відмовляє у розірванні попередніх договорів купівлі-продажу та оренди квартири у зв`язку з його припиненням дії відповідно ч. 3 ст. 635 ЦК України.

Щодо відшкодування збитків за оренду житла іншої квартири, то суд після дослідження матеріалів справи, зазначає, що ні умовами попереднього договору купівлі-продажу квартири, а ні умовами попереднього договору оренди квартири не передбачено забезпечення позивача житлом на час будівництва.

Та зважаючи на те, що на день подачі позову відсутнє порушення з боку відповідача за первісним позовом будь-яких зобов`язань перед позивачем за первісним позовом, тому відсутні підстави для відшкодування збитків за оренду житла іншої квартири.

Аналогічної правової позиції дотримується і Верховний Суд у справі №367/6346/17, на практику якого посилається і Позивач у своєму позові.

Розглядаючи вимогу про відшкодування завданої моральної шкоди, суд зазначає, що основна вимога про відшкодування реальних збитків не підлягає задоволенню, то і вимога про моральну шкоду, яка є похідною від основної, також не буде задоволена.

Моральна шкода виникає як наслідок порушення (зазвичай, як результат протиправних дій, що завдали майнової або фізичної шкоди), тому відсутність підстав для відшкодування основної шкоди означає відсутність підстав і для відшкодування моральної.

Суд, оцінюючи належність, допустимість, достовірність та достатність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів приходить до висновку, що первісний позов не підлягає задоволенню.

Як вбачається з матеріалів справи, на виконання умов попереднього договору, відповідач за зустрічним позовом свої зобов`язання щодо вчасної оплати забезпечувального платежу не виконав.

На виконання умов Попереднього договору, Відповідачем за зустрічним позовом протягом періоду часу з 28.09.2021 року по 23.02.2022 року було сплачено тільки 607 136,49 грн., що було встановлено судом, та складає 39,72% від всієї суми забезпечувального платежу.

Позивачем за зустрічним позовом, було проведено, а судом перевірено розрахунок розміру неустойки, за період з 01.09.2023 по день подачі зустрічного позову 03.07.2024, розмір неустойки склав 739 147,18 грн.

Частина 1 статті 546 ЦК України визначає види забезпечення виконання зобов`язання, а неустойку, поруку, гарантію, заставу, притримання, завдаток, право довірчої власності.

Відповідно до ст. 549 ЦК України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові в разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання (ч.2 ст.549 ЦК). Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання (ч.3 ст.549 ЦК).

Платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін (ст.1 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань»).

Відповідно до ст.ст. 526, 615 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватись у встановлений термін, відповідно до вимог закону та умов договору. Згідно ст. 599 ЦК України зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Згідно ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання не допускається.

Відповідно до ст.610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушення умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Отже, враховуючи вищевикладене суд вважає, що позовні вимоги слід задовольнити в повному розмірі, а саме з відповідача за зустрічним позовом на користь позивача позивача за зустрічним позов належить стягнути неустойку у розмірі 739 147,18 грн.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.

Вирішуючи питання про розподіл судових витрат відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, суд зазначає, що позивачем за первісним позовом при зверненні до суду з даним позовом сплачено судовий збір у сумі 13 411,11 грн., а позивачем за зустрічним позовом сплачено судовий збір у сумі 11 087,21 грн.

Враховуючи, що у задоволенні позовних вимог за первісним позовом відмовлено повністю, а позовні вимоги за зустрічним позовом задоволено, витрати зі сплати судового збору та витрат на правничу правову допомогу належить віднести на рахунок позивача за первісним позовом.

Відповідно до пункту 30 рішення Європейського Суду з прав людини у справі «Hirvisaari v. Finland» від 27 вересня 2001 року, рішення судів повинні достатнім чином містити мотиви, на яких вони базуються для того, щоб засвідчити, що сторони були заслухані, та для того, щоб забезпечити нагляд громадськості за здійсненням правосуддя.

Згідно з пунктом 41 висновку № 11 (2008) первісної позовної заяви без задоволення, судові витрати та витрати на правничу допомогу стягненню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 3, 8, 21, 55, 61, 129, 129-1 Конституції України, ст.ст. 1-22, 322, 360, 525, 526, 610, 612 Цивільного кодексу України, ст.ст. 1-23, 76-82, 89, 95, 258-259, 263-265, 267, 274-279, 352-355 Цивільного процесуального кодексу України, суд,

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про розірвання попередніх договорів, відшкодування збитків та моральної шкоди, залишити без задоволення.

Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» до ОСОБА_1 про стягнення неустойки задовільнити повністю.

Стягнути з ОСОБА_1 (дата народження ІНФОРМАЦІЯ_1 , адреса: АДРЕСА_4 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» (Місцезнаходження: 01001, м. Київ, вул. Князів Острозьких, буд.8, ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України: 33943393) неустойку у розмірі 739 147,18 грн. (сімсот тридцять дев`ять тисяч сто сорок сім гривень 18 копійок).

Стягнути з ОСОБА_1 (дата народження ІНФОРМАЦІЯ_1 , адреса: АДРЕСА_4 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» (Місцезнаходження: 01001, м. Київ, вул. Князів Острозьких, буд.8, ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України: 33943393) судовий збір у розмірі 11 087,21 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення, до Київського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення судуне було вручено удень його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне рішення складено: 01.12.2025 року.

Суддя А.В. Янченко