ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

іменем України

03 грудня 2025 року м. Чернігів

Унікальний номер справи № 740/5134/19

Головуючий у першій інстанції Шевченко І. М.

Апеляційне провадження № 22-ц/4823/1222/25

Чернігівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючої судді Шарапової О.Л.,

суддів Онищенко О.І., Скрипки А.А.,

з участю секретаря: Шапко В.М.,

Сторони:

позивач-відповідач: ОСОБА_1 ,

відповідач-позивач: ОСОБА_2 .

Особа, яка подала апеляційну скаргу: ОСОБА_1 .

Оскаржується рішення Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 21 квітня 2025 року, суддя Шевченко І.М., м.Ніжин.

В С Т А Н О В И В:

У жовтні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, в якому просив:

- усунути перешкоди у користуванні та володінні належної йому на праві приватної власності квартири АДРЕСА_1 шляхом зобов`язання відповідача звільнити вказане приміщення та повернути його власнику або його уповноваженим представникам за актом прийому-передачі;

- стягнути з відповідача заборгованість по сплаті орендної плати в розмірі 1 200,00 грн, інфляційні збитки в розмірі 156,00 грн та 3% річних з простроченої суми заборгованості з орендної плати в розмірі 58,00 грн;

- стягнути судові витрати.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 17.09.2019 закінчився термін дії договору найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009, укладеного між сторонами, щодо оренди квартири АДРЕСА_1 , що складається з трьох житлових кімнат загальною площею 47,0 кв. м, житловою площею 34,1 кв. м, з метою створення аптеки, посвідченого приватним нотаріусом Ніжинського міського нотаріального округу Бублик Т.М. та зареєстрованого в реєстрі за № 1516. Відповідно до п.2.2 договору найму термін його дії може бути продовжено за взаємною згодою сторін шляхом укладення додаткового договору. Останнім днем дії договору був 17.09.2019, а датою закінчення строку оренди і повернення приміщення з оренди (п.2.4 договору) день підписання акта прийому-передачі, який повинен був бути підписаний протягом 10 днів від дня закінчення дії договору, тобто не пізніше 27.09.2019.

ОСОБА_2 продовжує користуватися об`єктом оренди після закінчення строку дії договору. В позасудовому порядку не вдалося врегулювати даний спір.

Крім того, протягом дії договору відповідачка не сплачувала позивачу орендну плату в розмірі 50 грн у місяць, як було встановлено в п. 3.2 договору. У сторін відсутні розписки про отримання орендної плати готівкою чи банківських документів щодо безготівкових перерахувань. Сума боргу орендаря перед орендодавцем за 10 років оренди складає 6 000,00 грн. Наявність заборгованості зі сплати орендної плати за 10 років свідчить про те, що орендар протягом дії договору найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009 неналежно виконував свої обов`язки, тим самим порушував вимоги ст. 762 ЦК України та п. 3.2 договору, а тому відповідачка не має переважного права перед іншими особами на придбання майна позивача, а також на укладення договору найму на новий строк. Ураховуючи, що ОСОБА_2 прострочила виконання грошового зобов`язання зі сплати орендної плати, то відповідно до ст. 625 ЦК України - зобов`язана сплатити орендодавцю суму боргу з урахуванням установленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3 % річних від простроченої суми. У зв`язку з порушенням відповідачкою взятих зобов`язань за договором найму (оренди) нерухомості, в неї виникла заборгованість зі сплати орендної плати в розмірі 1 200,00 грн, інфляційні збитки в розмірі 156,00 грн, 3 % річних з простроченої суми заборгованості з орендної плати у розмірі 58,00 грн, яку позивач просив стягнути на свою користь.

У лютому 2020 року ОСОБА_2 звернулась до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 , в якому, з врахуванням заяви про зменшення розміру позовних вимог від 14.05.2024 (а.с.156-157 т.4), просила:

- зарахувати вартість понесених нею витрат на реконструкцію квартири АДРЕСА_1 в нежитлове приміщення аптеки в розмірі 1 200,00 грн у рахунок плати за користування цим майном згідно з договором найму (оренди) нерухомості від 17 вересня 2009 року, посвідченого приватним нотаріусом Ніжинського міського нотаріального округу Бублик Т. М. та зареєстрованого в реєстрі за № 1516;

- стягнути з ОСОБА_1 на свою користь у рахунок відшкодування вартість понесених витрат на реконструкцію квартири АДРЕСА_1 в нежитлове приміщення аптеки у розмірі 702 714 грн 60 коп.;

- стягнути судові витрати.

Позовні вимоги мотивовані тим, що між сторонами 17.09.2009 укладено договір найму (оренди) нерухомості, а саме квартири АДРЕСА_1 . Згідно з п. 1.6 договору найму в разі проведення реконструкції та будь-яких поліпшень за згодою орендодавця, орендар не набуває права стати співвласником приміщення, що орендується. При цьому в п. 8.5 договору найму сторони передбачили, що якщо по закінченню терміну дії цього договору орендодавець відмовляється укласти договір оренди на новий термін, то він повинен відшкодувати всі поліпшення, зроблені орендарем (капітальний ремонт, реконструкція). Строк дії договору найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009 закінчився 17.09.2019. ОСОБА_1 відмовився укласти з ОСОБА_2 договір оренди на новий термін, а тому ОСОБА_1 має відшкодувати їй вартість всіх поліпшень об`єкта оренди, зроблених нею, та також слід зарахувати частину вартості цих поліпшень у рахунок орендної плати. Як убачається з умов договору, ОСОБА_1 надав ОСОБА_2 приміщення квартири в оренду для переобладнання її за власний рахунок в нежитлове приміщення та розміщення в ньому аптеки. Крім того, договором передбачено обов`язок орендаря використовувати об`єкт оренди відповідно до мети оренди, тобто для переобладнання його за власний рахунок в нежитлове приміщення та розміщення в ньому аптеки.

Ще до укладення договору найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009, а саме 20.04.2009, ОСОБА_1 видав на ім`я ОСОБА_2 довіреність, посвідчену нотаріусом Мирнинського нотаріального округу в м. Удачному Республіка Саха (Якутія), Російська Федерація, строком на три роки до 20.04.12, якою уповноважив ОСОБА_2 бути його представником в адміністрації, мерії, відділах архітектури і містобудування, податковій інспекції, БТІ, паспортному столі, правоохоронних установах, будинкоуправліннях, житлово-експлуатаційних закладах міста Ніжина Чернігівської області з питань оформлення документів, необхідних для отримання дозволу на перепланування квартири за адресою: АДРЕСА_2 , для чого надав ОСОБА_2 право підписувати та подавати від його імені заяви, клопотання, отримувати і подавати необхідні довідки, технічні паспорти, кадастрові паспорти, викопіювання, експлікації, посвідчення та інші документи, сплачувати збори і мита, одержувати всі необхідні дозвільні документи, реєструвати документи в компетентних установах м. Ніжина Чернігівської області.

Крім того, 27.08.2009 ОСОБА_1 видав на ім`я ОСОБА_2 та її сина ОСОБА_3 довіреність, посвідчену приватним нотаріусом Ніжинського міського нотаріального округу Бублик Т.М., строком на п`ять років до 27.08.2014, якою уповноважив вищевказаних осіб бути його представником в усіх установах, підприємствах, організаціях, в тому числі в КП «Ніжинське МБТІ» Чернігівської обласної ради, відділах архітектури, податковій інспекції, паспортному столі, житлово-експлуатаційній конторі, з питань укладення від його імені як від імені орендодавця (наймодавця) на умовах йому відомих договору оренди (найму) належної йому на праві приватної власності квартири АДРЕСА_1 з правом переобладнання, реконструкції, перебудови квартири в нежитлове приміщення. Тобто, як убачається зі змісту договору найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009 та вищевказаних довіреностей, ОСОБА_1 надав ОСОБА_2 не лише згоду, а й імперативну вказівку переобладнати за власний рахунок квартиру за АДРЕСА_1 в нежитлове приміщення та розміщення в ньому аптеки.

На виконання умов укладеного між сторонами договору найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009, володіючи відповідними повноваженням, ОСОБА_2 за власний рахунок замовила складання та оформлення всіх необхідних дозвільних та проектно-технічних документів та провела реконструкцію вищевказаної квартири у нежитлове приміщення аптеки. У результаті погодженої з орендодавцем реконструкції орендованої квартири в аптеку, об`єкт оренди було фактично перетворено в нову поліпшену річ, а саме нежитлове приміщення площею 53,1 кв. м з іншими характеристиками, властивостями, цільовим призначенням та функціональним застосуванням. ОСОБА_2 повідомляла ОСОБА_1 про намір використовувати орендне приміщення в подальшому та про суму понесених нею витрат на його реконструкцію на момент закінчення строку дії договору шляхом направлення рекомендованого повідомлення за відомою їй поштовою адресою ОСОБА_1 , яка була зазначена безпосередньо в договорі та довіреностях.

Згідно з умовами договору найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009 у разі реконструкції об`єкта оренди орендар не набуває права власності на нього, але має право на компенсацію понесених ним витрат на поліпшення об`єкта нерухомості. ОСОБА_2 витратила приблизно 400 000,00 грн на реконструкцію квартири АДРЕСА_1 . З урахуванням індексу інфляції ця сума становить 1 160 113,00 грн. Відповідачка вважає, що має право притримати нежитлове приміщення аптеки по АДРЕСА_2 , у себе до відшкодування позивачем вартості понесених нею витрат на реконструкцію приміщення, або за рахунок цього майна.

Рішенням Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 21 квітня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено в повному обсязі.

Усунуто перешкоди в користуванні та володінні квартирою АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 , шляхом зобов`язання відповідачки ОСОБА_2 звільнити вказане приміщення та повернути його власнику ОСОБА_1 або його уповноваженому представнику за актом прийому-передачі.

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати, інфляційні збитки та 3 % річних з простроченої суми заборгованості з орендної плати в загальному розмірі 1 414 гривень.

Компенсовано за рахунок держави ОСОБА_1 судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 1 014 гривень 14 копійок.

Зустрічний позов (з урахуванням заяви про зменшення розміру позовних вимог) ОСОБА_2 задоволено в повному обсязі.

Зараховано у вартість понесених ОСОБА_2 витрат на реконструкцію квартири АДРЕСА_1 в нежитлове приміщення аптеки у розмірі 1 200 гривень у рахунок плати за користування цим майном згідно з договором найму (оренди) нерухомості від 17 вересня 2009 року, посвідченим приватним нотаріусом Ніжинського міського нотаріального округу Бублик Т.М. та зареєстрованим у реєстрі за № 1516.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 у рахунок відшкодування понесених нею витрат на реконструкцію квартири АДРЕСА_1 в нежитлове приміщення аптеки 702 714 гривень 60 копійок.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь держави судові витрати зі сплати судового збору за зустрічним позовом у розмірі 7654 (сім тисяч шістсот п`ятдесят чотири) гривень 74 копійки.

Стягнути з ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ; АДРЕСА_3 ) на користь ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ; РНОКПП НОМЕР_2 ; АДРЕСА_4 ) судові витрати в загальному розмірі 39 853 (тридцять дев`ять тисяч вісімсот п`ятдесят три) гривень 92 копійки..

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 через свого представника адвоката Корнєєва Є.Л. просить оскаржуване рішення скасувати частково в частині зустрічного позову ОСОБА_2 , та ухвалити нове рішення або змінити судове рішення, яким у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 відмовити повністю.

Доводи апеляційної скарги полягають в тому, що рішення суду в оскаржуваній частині є незаконним.

Особа, яка подала апеляційну скаргу зазначає, що судом безпідставно не взято до уваги неналежність доданих відповідачем до зустрічного позову письмових доказів, які не містять предмету доказування вартості матеріалів та робіт з поліпшення речі, оскільки з них неможливо встановити хто саме придбавав матеріали чи замовляв послуги, з якою метою, для якого об`єкту, за чиї кошти, чи є предмети поліпшення від`ємними чи невід`ємними.

Особа, яка подала апеляційну скаргу зазначає, що судом безпідставно не взято до уваги клопотання представника первісного позивача про залишення поза увагою висновків судової будівельно-технічної експертизи, оскільки експертиза проведена за відсутності належних, допустимих і достовірних доказів вартості проведених робіт і витрачених матеріалів, а також без встановлення суб`єктів придбання матеріалів чи замовлення послуг, для якого об`єкту, за чиї кошти, без аналізу від`ємності елементів поліпшення квартири; експертом не надано відповіді на питання представника первісного позивача за його клопотанням; експерт не з`явився до суду за його вимогою та не дав пояснення стосовно експертного висновку за клопотанням первісного позивача. Зазначені обставини ставлять під сумнів сумлінність експерта при проведенні експертизи та обгрунтованість його висновків, тому такий висновок не можна покласти в основу судового рішення як такий, що суперечить іншим матеріалам справи, зокрема акту готовності об`єкту до експлуатації від 03.08.2010.

ОСОБА_2 у своєму відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 просить її залишити без задоволення, а рішення Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 21 квітня 2025 року залишити без змін.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд приходить до наступного висновку.

Встановлено, що 17.09.2009 між ОСОБА_1 в особі представника за довіреністю ОСОБА_3 , та ОСОБА_2 укладено договір найму (оренди) нерухомості, згідно з умовами якого орендодавець ( ОСОБА_1 ) передає, а орендар ( ОСОБА_2 ) приймає у тимчасове платне користування на умовах цього договору оренди квартиру АДРЕСА_1 , що складається із трьох житлових кімнат загальною площею 47,0 кв. м, житловою площею 34,1 кв. м. Приміщення, що орендується, належить орендодавцю на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу № 1-2183, посвідченого 02.08.1994 Ніжинською міською державною нотаріальною конторою, зареєстрованого в Ніжинському МБТІ за № 9141 в книзі 48, та занесене до електронного реєстру прав власності на нерухоме майно за реєстраційним № 27330609. За домовленістю сторін вартість об`єкта оренди встановлена в сумі 100 000,00 грн (т. 1, а. с. 11-13).

Згідно з п. 1.5 договору найму передача в оренду «приміщення» та його повернення оформляється актами прийому-передачі, які є невід`ємною частиною цього договору.

У п. 1. 6 договору зазначено, що сторони домовилися, що в разі проведення реконструкції та будь-яких поліпшень за згодою орендодавця, орендар не набуває права стати співвласником приміщення, що орендується.

У розділі 2 договору найму сторони передбачили умови щодо терміну оренди. Зокрема, цей договір укладається на термін 10 (десять) років, тобто з 17 вересня 2009 року до 17 вересня 2019 року і набирає чинності з моменту підписання договору сторонами.

Сторони погодилися, що термін дії цього договору може бути змінено (продовжено) за згодою сторін, що підтвердиться додатковим договором до цього договору оренди (п. 2.2 договору найму).

Сторони домовилися, що датою початку оренди (найму) «приміщення» орендарем є дата підписання сторонами цього договору оренди (найму).

Відповідно до п. 2.4 договору найму сторони погодилися, що датою закінчення строку оренди (найму) «приміщення» орендарем є дата підписання сторонами акта прийому-передачі. Причому орендар повинен передати, а орендодавець прийняти «приміщення» протягом десяти днів з моменту закінчення дії договору.

Згідно з п. 2.5 договору найму у разі належного виконання умов договору орендар користується переважним по відношенню до інших осіб правом на продовження дії вказаного договору (укладення договору на новий строк).

При цьому фактичне використання приміщення орендарем після закінчення терміну дії договору чи після його дострокового розірвання не є подовженням договору на наступний період, але покладає зобов`язання на орендаря зі сплати оренди та спожитих комунальних послуг орендодавцю за цей період (п. 2.6 договору найму).

У розділі 3 договору найму сторони узгодили, що орендна плата за договором нараховується з дати підписання цього договору найму (оренди) нерухомості. Орендна плата встановлюється у розмірі 50,00 грн за кожен місяць оренди за весь об`єкт оренди без ПДВ. Орендна плата сплачується в національній валюті України готівкою один раз в рік особисто орендодавцю, що підтверджуватиметься його особистою розпискою. Орендар сплачує вартість спожитих комунальних послуг, у тому числі опалення, експлуатаційні витрати ЖЕО (газ, вода, каналізаційні відходи, тверді побутові відходи), а також вартість спожитої електроенергії, на підставі договорів укладених з постачальниками вищевказаних комунальних послуг.

Відповідно до п. 4.1 договору найму приміщення, що орендується, надається орендарю для переобладнання за власний рахунок житлового приміщення (квартири) в нежитлове приміщення та розміщення в ньому аптеки.

Орендар зобов`язаний використовувати «приміщення» відповідно до мети оренди (п. 4.5 договору найму).

Згідно з п. 7.2.3 договору найму орендар має право використовувати об`єкт оренди для переобладнання та розміщення аптеки.

У договорі найму сторони передбачили, що за невиконання чи неналежне виконання умов цього договору сторони несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством та цим договором.

Якщо по закінченню терміну дії цього договору орендодавець відмовляється укласти договір оренди на новий термін, то він повинен відшкодувати всі поліпшення, зроблені орендарем (капітальний ремонт, реконструкція) (п. 8.5 договору найму).

17 вересня 2009 року вказаний договір (найму) нерухомості посвідчений приватним нотаріусом Ніжинського міського нотаріального округу Бублик Т. М. та зареєстрований у реєстрі за № 1516.

Відповідно до розрахунку інфляційних збитків та 3% річних з простроченої суми заборгованості за три роки, загальна сума інфляційних збитків за три роки в межах дії строку позовної давності складає 155,46 грн, а загальна сума 3% річних 57,57 грн (т.1 а.с. 24, 25).

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна станом на 07.02.2020 право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 (т.1 а.с. 79-80).

Згідно з копією довіреності № 14-01/283210 від 20.04.2009, посвідчений нотаріусом Мирнінського нотаріального округу в м. Удачне Республіки Саха (Якутія) Російської Федерації Безкоровайною М.М., згідно з якою ОСОБА_1 уповноважив ОСОБА_2 бути його представником в адміністрації, мерії, відділах архітектури і містобудування, податковій інспекції, БТІ, паспортному столі, правоохоронних органах, будинкоуправліннях, житлово-експлуатаційних закладах міста Ніжина Чернігівської області з питань оформлення документів, необхідних для отримання дозволу на перепланування квартири за адресою: АДРЕСА_2 , для чого надав ОСОБА_2 право підписувати та подавати від його імені заяви, клопотання, отримувати і подавати необхідні довідки, технічні паспорти, кадастрові паспорти, викопіювання, експлікації, посвідчення та інші документи, сплачувати збори і мита, одержувати всі необхідні дозвільні документи, реєструвати документи в компетентних установах м. Ніжина Чернігівської області, розписуватися за нього. Указана довіреність видана строком на 3 роки без права передоручення (т.1 а.с. 95).

Згідно з довіреністю від 27.08.2009, посвідченою приватним нотаріусом Ніжинського нотаріального округу Бублик Т.М. та зареєстрованою в реєстрі за № 1360, ОСОБА_1 уповноважив ОСОБА_3 або ОСОБА_2 бути його представником в усіх установах, підприємствах, організаціях, у тому числі в КП «Ніжинське МБТІ» Чернігівської обласної ради, відділах архітектури, податковій інспекції, паспортному столі, житлово-експлуатаційній конторі, з питань укладення від його імені як від імені орендодавця (наймодавця) на умовах йому відомих договору оренди (найму) належної йому на праві приватної власності квартири АДРЕСА_1 з правом переобладнання, реконструкції, перебудови квартири в нежитлове приміщення, для чого вищевказаним особам надав право: підписувати договір оренди, отримувати орендну плату, контролювати виконання наймачем договірних умов, вживати заходи щодо виселення наймачів, які не виконують умов договору, або порушують чинне законодавство, сплачувати всі податки і збори по зазначеній квартирі, проводити необхідний ремонт квартири, страхувати квартиру в договірному порядку, одержувати страхове відшкодування, стежити за порядком у квартирі, за своєчасною пропискою осіб, що в ній мешкають, одержати належні гроші, розписуватись за нього, одержувати необхідні для цього довідки та документи, подавати від його імені заяви згідно зі ст. 405 ЦК України та виконувати всі інші дії, пов`язані із виконанням цієї довіреності. Указана довіреність видана на 5 років, тобто до 27.08.2014, без права передовіри повноважень іншим особам (т.1 а.с.96).

На підставі рішення виконкому Ніжинської міської ради від 24.07.2009 № 342 ОСОБА_1 дозволено перевести приватні житлові приміщення до категорії нежитлових з подальшою реконструкцією, а саме житлової квартири АДРЕСА_5 під аптеку (т.1 а.с.97).

Рішенням виконкому Ніжинської міської ради № 371 від 06.08.2009 ОСОБА_1 надано дозвіл на проектування реконструкції квартири АДРЕСА_1 під аптеку (т.1 а.с.98).

Відділом архітектурно-технічного планування та проектування виконкому Ніжинської міської видано містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки площею 0,0047 га на реконструкцію зазначеної квартири під аптеку від 20.08.2009 № 214 (т.1 а.с. 99-103).

На замовлення ОСОБА_1 (замовлення №1370.42-2009) архітектурною співавторською проектною організацією «Аспо» розроблено архітектурно-проектну документацію на реконструкцію квартири під аптеку по АДРЕСА_2 (т.1 а.с. 102-181).

07.12.2009 ОСОБА_1 надано дозвіл на виконання будівельних робіт № 954-«П» з реконструкції квартири під аптеку по АДРЕСА_6 відповідно до проектної документації, яка розроблена ТОВ «Аспо» АБ № 122539, відповідальним виконавцем робіт є виконроб ТОВ «Творець» Кубрак А.В., строк дії дозволу до 01.01.2013 (т.1 а.с.182).

Як убачається зі змісту копії акта готовності об`єкта до експлуатації від 03.08.2010, об`єкт будівництва «Реконструкція квартири під аптеку по АДРЕСА_2 » є закінченим та готовим до експлуатації. У п. 10, 11 акта зазначено, що інвестиційна вартість затвердженого проектною документацією усього 34,28 тис. грн, у тому числі витрати на будівельно-монтажні роботи 29,51 тис. грн; вартість основних фондів, які приймаються в експлуатацію 34,28 тис. грн, у тому числі витрати на будівельно-монтажні роботи 29,51 тис. грн (т.1 а.с. 183-186).

Згідно з копією сертифіката відповідності від 18.08.2010 № ЧГ00315 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Чернігівській області засвідчує відповідність закінченого будівництва (окремого пускового комплексу) реконструкція квартири під аптеку по АДРЕСА_2 , проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил та підтверджує його готовність до експлуатації. При цьому замовником об`єкта будівництва в сертифікаті зазначено ОСОБА_1 (т.1 а.с.187).

На підтвердження доводів, викладених у зустрічному позові щодо здійснення ОСОБА_2 оплати вартості виготовлення проектно-технічної документації, придбання будівельних матеріалів, обладнання, які були використанні для реконструкції квартири під нежитлове приміщення «аптека», позивачкою до зустрічного позову додано копії товарних чеків, комерційних пропозицій, квитанцій, рахунків, накладних (т.1 а.с. 211-250, т.2 а.с. 1-17).

Відповідно до висновку експерта Чернігівського відділення КНІСЕ Шевченко К.В. за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи у цивільній справі № 740/5134/19 від 09.02.2024 № 1643/22-24 на дату проведення обстеження нежитлове приміщення № 1 аптека у будинку АДРЕСА_6 за планувальними характеристиками відповідає копії технічного паспорта на нежитлову будівлю приміщення АДРЕСА_1 , виготовленого станом на 08.07.2010.

Ураховуючи матеріали цивільної справи № 740/5134/19, копії наданих документів, а саме: «Зведений кошторисний розрахунок вартості об`єкта будівництва Реконструкція квартири під аптеку по АДРЕСА_2 »; «відомість ресурсів до зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва»; «локальний кошторис на будівельні роботи № 2-1-1 на будівельні роботи Реконструкція квартири під аптеку по АДРЕСА_2 »; «локальний кошторис на будівельні роботи № 2-1-2 на внутрішнє електроосвітлення Реконструкція квартири під аптеку по АДРЕСА_2 »; «Локальний кошторис на будівельні роботи № 2-1-3 на пожежна сигналізація Реконструкція квартири під аптеку по АДРЕСА_2 »; «локальний кошторис на будівельні роботи № 2-1-4 на внутрішні санітарно-технічні роботи Реконструкція квартири під аптеку по АДРЕСА_2 »; «локальний кошторис на будівельні роботи № 7-1-1 на благоустрій території»; «довідка про вартість виконаних будівельних робіт та витрати за грудень 2009 року липень 2010 року»; «акт приймання виконаних будівельних робіт за грудень 2009 року липень 2010 року»; «підсумкова відомість ресурсів до акта приймання виконаних будівельних робіт», результати проведеного натурного обстеження об`єкта дослідження щодо фактично виконаних обсягів робіт, які можливо було встановити під час обстеження, копію ухвали Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 28.09.2023 про надання експерту дозволу на виконання судової будівельно-технічної експертизи № 1643/22-24 у справі за наявними матеріалами та результатами проведеного натурного обстеження об`єкта дослідження, вартість фактично виконаних робіт з реконструкції квартири АДРЕСА_1 у нежитлове приміщення аптеки за період з 17.09.2009 по 03.08.2010 станом на дату проведення експертизи визначається, як вартість ремонтно-будівельних робіт на підставі чинних державних будівельних норм та правил по визначенню вартості будівництва. При виконанні розрахунків необхідно виходити з того, що будівельні роботи виконуються підрядним способом, що в свою чергу передбачає врахування відповідних витрат (загальновиробничі, кошторисний прибуток, кошти на покриття адміністративних витрат будівельно-монтажних організацій, інші витрати). Відомості, які містяться в матеріалах цивільної справи та наданих копій документів у частині обсягів будівельних робіт можливо розподілити на дві категорії: 1) приховані роботи, обсяги яких можливо було перевірити технічним наглядом в процесі їх виконання, також за результатами обстеження неможливо встановити фактичний об`єм використаних матеріалів при виконанні прихованих робіт та застосованих при проведенні будівельних робіт машин і механізмів; 2) роботи, які можливо перевірити оглядом та відповідними вимірами. У зв`язку з цим вартість фактично виконаних робіт обчислюється згідно з результатами дослідження та вимогами «Кошторисні норми України. Настанова з визначення вартості будівництва (з урахуванням змін № 1, 2, 3)» автоматизованим способом за допомогою програмного комплексу «АВК-5 (3.8.5.1).

При проведенні розрахунку вартість будівельних матеріалів та виробів приймається з урахуванням даних ціноутворення в будівництві та середньостатистичних даних виробників і торговельних фірм, магазинів і складів, що пропонують на продаж будівельні матеріали аналогічні тим, що були використані для проведення будівельних робіт. Відповідно до розрахунків, що наведені у додатку 1 до висновку (договірна ціна, локальний кошторис на будівельні роботи № 02-01-01, відомість ресурсів до локального кошторису № 02-01-01), вартість фактично виконаних робіт по реконструкції квартири АДРЕСА_1 у нежитлове приміщення аптеки за період з 17.09.2009 по 03.08.2010 станом на час проведення експертизи становить 702 714,60 грн (т.4 а.с.105-114).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.1, ч.6 ст.81 ЦПК України).

Частиною 1 статті 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з частиною 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Суд також може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Згідно із ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 1 ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) .

Статтею 762 ЦК України встановлено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.

Згідно із ч. 1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

У ч. 1 ст. 795 ЦК України визначено, що передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ч. 3 ст. 773 ЦК України наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до ст. 778 ЦК України наймач тільки за згодою наймодавця може поліпшити орендоване приміщення, відокремити від нього поліпшення без пошкодження приміщення, вилучити їх та в результаті інших поліпшень створити нову річ і стати її співвласником.

Наслідки поліпшення наймачем речі, переданої у найм, визначено у ст. 778 ЦК України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Зі змісту вказаних норм права слідує, що погоджені з орендодавцем поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, залишаються у власності орендодавця та повинні бути компенсовані орендарю в порядку, визначеному договором оренди або законом. При цьому розмір компенсації має бути встановлений у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законом порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень.

Виконання орендарем, за рахунок власних коштів, поліпшення орендованого майна, за згодою орендодавця, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, може бути підставою для вимоги щодо компенсації (відшкодування) витрат, понесених при виконанні орендарем поліпшень, як різниці між вартістю майна з поліпшенням та вартістю цього майна на час його передачі в оренду.

Частиною 1 ст. 785 ЦК України передбачено, що в разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Договір найму (оренди) є підставою виникнення в орендаря права користуватися орендованим майном упродовж строку дії договорів зі сплатою орендодавцю орендної плати, погодженої умовами договору. У свою чергу припинення договору є підставою виникнення в орендаря обов`язку повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Зі змісту вищенаведених норм убачається, що із закінченням строку договору найму (оренди), на який його було укладено, за відсутності повідомлень орендаря про наміри продовження дії договору та наявності заперечень орендодавця щодо подальшого користування наймачем майном, договір є припиненими.

Відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 , суд першої інстанції зазначив, що нежитлове приміщення знаходиться у фактичному користуванні відповідачки за первісним позовом без установлених законом підстав, а тому позивач має право на захист свого суб`єктивного цивільного права шляхом вимагання усунення перешкод у користуванні майном та зобов`язання повернути позивачу об`єкт оренди за договором найму (оренди) нерухомості від 17.09.2009 за актом прийому-передачі згідно з умовами договору, а тому в цій частині позовні вимоги є обґрунтованими.

Крім того, відповідачка за первісним позовом не виконувала обов`язку за договором найму (оренди) нерухомості щодо сплати орендної плати за користування об`єктом нерухомості, а тому внаслідок прострочення виконання зобов`язання зі сплати орендної плати відповідачка за первісним позовом зобов`язана сплатити суму боргу з урахуванням установленого індексу інфляції за весь час прострочення.

Задовольняючи в повному обсязі зустрічний позов ОСОБА_2 , суд першої інстанції виходив з того, що нею доведено належними та допустимими доказами вартість понесення витрат у розмірі 702 714,60 грн на реконструкцію квартири АДРЕСА_1 у нежитлове приміщення аптеки.

Рішення суду першої інстанції оскаржується в частині задоволення зустрічних позовних вимо ОСОБА_2 .

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції в оскаржуваній частині.

Доводи апеляційної скарги не дають підстав для скасування судового рішення в оскаржуваній частині, оскільки при проведенні експертного досліджування проведений огляд обєкту дослідження, вартість робіт та матеріалів по реконструкції вірно визначена на час дослідження, в ході розгляду справи ОСОБА_1 клопотання про призначення повторної експертизи не заявлялося.

ОСОБА_2 понесені витрпати на правову допомогу в суді апеляційної інстанції у сумі 8 000 грн. ( т.5 а.с. 63-67).

Керуючись ст. 367, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 21 квітня 2025 року, в оскаржуваній частині, залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 у відшкодування витрат на правову допомогу в суді апеляційної інстанції 8 000 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуюча: Судді: