Провадження № 2/522/6801/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 листопада 2025 року м. Одеса

Приморський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді - Домусчі Л.В.,

за участі секретаря судового засідання Навроцької Є.І.,

розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 до Приватного підприємства «КК «КОІН», Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія КОІН» про визнання недійсним з моменту вчинення правочинів щодо передачі житлового будинку, який оформлений актом приймання-передачі від 30.11.2021 року; про визнання недійсним договору про надання послуг від 01.10.2021 року,

ВСТАНОВИВ:

До Приморського районного суду м. Одеси 25.06.2025 року через систему Електронний суд надійшов позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 до Приватного підприємства «КК «КОІН», Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія КОІН» про визнання недійсним з моменту вчинення правочину щодо передачі житлового будинку, який оформлений актом приймання-передачі від 30.11.2021 року; про визнання недійсним договору про надання послуг від 01.10.2021 року.

В обґрунтування позовних вимог зазначають, що в травні-червні 2025 їм стало відомо про подання ПП «КК «КОЇН» до кожного з позивачів позовних вимог про стягнення з них заборгованості за начебто надані житлово-комунальні послуги, та наданими ПП доказами: Акт приймання-передачі багатоквартирного житлового будинку з підземними паркінгом від 30.11.2021р. , та Договір про надання послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків від 01 жовтня 2021р.

Проте позивачі не погоджуються на дійсність таких правочинів, оскільки вважають їх укладеними з порушенням діючого законодавства, які регулюють правовідносини у сфері надання житлово-комунальних послуг, передача будинку житлобудівельним товариством «росія» відбулась поза волею співвласників будинку, не погоджуються з тим, що ПП «КК «КОЇН» є управителем в цьому будинку, оскільки співвласники будинку не приймали такого рішення на загальних зборах і не було укладено з ним і договору про надання таких послуг з відповідними тарифами, тобто такий договір укладено не з уповноваженою співвласниками будинку особою.

Крім того вбачається, що житлобудівельне товариство «росія» одночасно уклало два Акти приймання-передачі багатоквартирного житлового будинку з підземними паркінгом від 30.11.2021р, один з яких з ПП «КК «КОЇН», а другий- такий самий з ТОВ «КК «КОЇН». Саме ТОВ «КК «КОЇН» уклав з виробниками комунальних послуг відповідні договори, а не ПП «КК «КОЇН».

Матеріали позову суддя отримала 26.06.2025 року.

01.07.2025 року представник позивачів Бороган В.В. надав суду заяву про уточнення позовних вимог, згідно якої просив:

1. Визнати недійсним з моменту вчинення правочин щодо передачі житлового будинку АДРЕСА_1 , який оформлений актом приймання-передачі багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом від 30 листопада 2021 року між ЖИТЛОБУДІВЕЛЬНИМ ТОВАРИСТВОМ «росія», , та ПРИВАТНИМ ПІДПРИЄМСТВОМ «КК «КОІН».

2. Визнати недійсним з моменту вчинення правочин щодо передачі житлового будинку АДРЕСА_1 , який оформлений актом приймання-передачі багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом від 30 листопада 2021 року між ЖИТЛОБУДІВЕЛЬНИМ ТОВАРИСТВОМ «росія», , та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «КК «КОІН»

3. Визнання недійсним договору про надання послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків від 01 жовтня 2021 року, який укладено між ЖИТЛОБУДІВЕЛЬНИМ ТОВАРИСТВОМ «росія», , та ПРИВАТНИМ ПІДПРИЄМСТВОМ «КК «КОІН».

4. Встановити факт відсутності у ПП «КК «КОІН» правових підстав для здійснення управління багатоквартирним будинком за адресою: АДРЕСА_1 .

5. Стягнути з відповідачів, на користь позивачів усі судові витрати. Документальне підтвердження судових витрат позивачем будуть надані не пізніше п`яти днів після ухвалення рішення суду (ч.8 ст.141 ЦПК).

02.07.2025 року представник позивачів Бороган В.В. через систему «Електронний суд» надав клопотання про долучення доказів.

Ухвалою суду від 02.07.2025 року по справі відкрито провадження у порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 25.08.2025 року.

18.07.2025 року представник ПП «КК «КОІН» через систему «Електронний суд» надав відзив, в якому просив відмовити у задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 у повному обсязі. (а.с. 111-115)

В обґрунтування відзиву зазначено, що саме на виконання п.2.4.1.Договору про надання послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків від 01 жовтня 2021р.,з житлобудівельним товариством «росія» () та приватним підприємством «КК «КОЇН» відповідач уклав відповідні договори про надання комунальних послуг з усіма співвласниками житлового будинку, окрім позивачів. Зазначають, що позивачі протягом усього часу визнавали за відповідачем факт дійсності Акту приймання-передачі від 30.11.2021 та Договору про надання послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків від 01 жовтня 2021р, та частково сплачували послуги. Також зазначили, що між ТО «КК «КОЇН» та ПП «КК «КОЇН» було укладено Договір про відшкодування комунальних витрат.

У зв`язку із замінуванням Приморського районного суду м. Одеси та евакуацією співробітників суду, розгляд справи призначений на 25.08.2025 року відкладено на 22.09.2025 року.

У підготовче засідання 22.09.2025 року представник ПП «КК «КОІН» не з`явився, 18.09.2025 року представник відповідача адвокат Чумаченко С.О. через систему «Електронний суд» надав клопотання, в якому просив відкласти розгляд справи, у зв`язку з зайнятістю в іншому процесі.

Представник позивачів адвокат Бороган В.В. у підготовчому засіданні заперечував проти клопотання адвоката Чумаченко С.С. про відкладення розгляду справи, зазначивши, що йому відомо про те, що справа, в якій приймає участь представник відповідача, завершилася о 12.30 год. Крім того, в матеріалах справи міститься відзив, а інших невирішених клопотань не має, тому він вважає за можливе продовжити розгляд справи за відсутністю представника відповідача.

Протокольною ухвалою суду відмовлено представнику відповідача у задоволенні клопотання про відкладення підготовчого засідання та проводити підготовче засідання за його відсутністю.

Представник позивачів адвокат Бороган В.В. підтримав позовні вимоги з урахуванням змін предмету позову від 01.07.2025 року з тих же підстав, вважав за можливе закрити підготовче засідання по справі та призначити її до розгляду по суті.

Ухвалою суду від 22.09.2025 року підготовче засідання у справі закрито та справу призначено до розгляду по суті на 20.11.2025 року.

У судове засідання 20.11.2025 року з`явилися представник позивачів адвокат Бороган В.В. та представник ПП «КК «КОІН» - адвокат Чумаченко С.С. ТОВ «Керуюча компанія КОІН» про причини неявки суд не повідомило.

Представник позивачів адвокат Бороган В.В. позов підтримав з наведених у ньому підстав, просив задовольнити у повному обсязі. Повідомив. Що протягом 5 днів з дні ухвалення рішення будуть подані докази щодо витрат на правову допомогу.

Представник ПП «КК «КОІН» - адвокат Чумаченко С.С. позов не визнав у повному обсязі з підстав, наведених у відзиві. Просив відмовити у задоволені позову.

Суд оголосив перехід до стадії проголошення рішення, орієнтований час проголошення 24.11.2025 року.

Суд, вислухавши учасників справи, із урахуванням наданих сторонами пояснень, дослідивши матеріали справи, оцінивши подані докази, приходить до наступного.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, в межах заявлених ними вимог.

Правилами ст. 12 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ч. 5 ст. 81 ЦПК України, докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Судом встановлено наступні факти.

Позивачі ОСОБА_3 (кв. АДРЕСА_2 ), ОСОБА_1 (кв. АДРЕСА_3 ), ОСОБА_4 (кв. АДРЕСА_4 ), ОСОБА_2 (кв. АДРЕСА_5 ), ОСОБА_5 (кв. АДРЕСА_6 ), є власниками квартир в житловому будинку АДРЕСА_1 .

Навесні 2025 року ПП «КК «КОЇН» подав позовні вимоги до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 про стягнення з них заборгованості за надані ПП «КК «КОЇН» як управителем будинку, комунальні послуги, про що також свідчить надані копії ухвал про відкриття провадження за даними позовами (справи № 522/8170/25, № 522/8173/25 ,№ 522/8175/25, № 522/8179/25, № 522/8168/25).

ПП «КК «КОЇН» стверджує, що є керуючою компанією, яка надає послуги з утримання житлового будинку АДРЕСА_1 . Саме з цих підстав позивачі по даній справі є відповідачами за позовами до них з боку ПП «КК «КОЇН» про стягнення заборгованості за такі послуги.

Предметом позовних вимог в даній справі є визнання недійсними трьох правочинів (2 Акти прийома-передачі та Договору від 30.11.2021) з підстав порушення прав позивачів, оскільки ці правочини зачіпають та порушують їх права, як співвласників даного будинку, вчинені без рішення загальних зборів співвласників будинку, які на їх думку, стосуються належного і правомірного управління будинком згідно чинного законодавства та відповідно і правомірного нарахування співвласникам оплати за його обслуговування.

При цьому позивачі посилаються і на незгоду з встановленими тарифами ПП «КК «КОЇН» та що про підстави їх нарахування їм стало відомо лише з позовів до них.

Правовідносини між співвласниками багатоквартирного будинку та управителем врегульовані Законом України «Про житлово-комунальні послуги» № 2189-VIII, Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 417- VIII та Постановою КМУ «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком» та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком» №712 від 05.09.2018 року.

Обов`язок сплатити за надані й спожиті послуги випливає також з частини першої статті 11 ЦК України про те, що цивільні права та обов`язки випливають з дій осіб, що передбачені актом цивільного законодавства.

Згідно частини 1, 2 статті 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставою виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Правочин, різновидом якого є договори - основний вид правомірних дій - це волевиявлення осіб, безпосередньо спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 901, частини першої статті 903 ЦК України за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.

Тобто надання управителем послуг з управління будинком породжує права та обов`язки між співвласниками будинку і виконавцем таких послуг.

Всі підстави для стягнення платежів за житлово-комунальні послуги повинні відповідати встановленим законодавством та умовами договору.

Відповідно до пункту 5 частини другої статті 7 Закону № 2189-VIII індивідуальний споживач зобов`язаний оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами.

Відповідно до частин першої, другої статті 368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Виходячи з наведеного та підстав позову суд не погоджується з відповідачем щодо недоведеності порушення прав позивачів, оскільки підстави та нарахування ПП «КК «КОЇН» платежів за Договором про надання послуг з управління будинком безпосереднього зачіпає права і обов`язки співвласників приміщень в такому будинку.

Фактичні обставини справи.

Відповідач ПП «КК «КОЇН» здійснює нарахування житлово-комунальних послуг як управитель в будинку АДРЕСА_1 .

Позивачі заперечують таке право, що і стало підставою для даного позову.

Підставою для нарахування ПП «КК «КОЇН» вартості таких послуг споживачам, в тому числі і позивачам по справі (співвласники будинку) є Договір про надання послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків від 01 жовтня 2021р., який укладено між житлобудівельним товариством «росія» (Замовник будівництва-) та приватним підприємством «КК «КОЇН» (Управитель) та додатків до нього (а.с.45-50).

Предметом даного Договору визначено: п.1.1. - Управитель (приватне підприємство «КК «КОЇН») зобов`язується надавати послугу з управління будинком та об`єктів благоустрою, що розташовані на прибудинкових територіях (об`єкт управління), який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , для забезпечення його сталого функціонування відповідно до цільового призначення, збереження його споживчих властивостей та організації забезпечення потреби власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень (далі мешканці об`єкта) у своєчасному отриманні житлово-комунальних послуг відповідної якості.

Житлобудівельне товариство «росія» () за цим договором виступає як Замовник будівництва.

Пунктом 1.2. передбачено певний комплекс послуг з управління будинком.

Пунктами 2 та 3 передбачені права та зобов`язання Замовника: в тому числі здійснювати відповідно до законодавства контроль за належною організацією робіт щодо об`єкту управління та проводити перевірку якості надання послуг з управління будинком шляхом проведення планових та позапланових перевірок фінансово-господарської діяльності; здійснювати самостійно, або відповідно до чинного законодавства, визначати виконавців послуг з управління будівників і споруд та прибудинкових територій щодо об`єктів управління і укладати з ними договори.

Пунктом 5.1. передбачено, що плата Управителю, яку визначають управитель та конкретний співвласник у договорі, складається з плати за утримання будинку і споруд та прибудинкової території у складі відповідного об`єкта управління.

Управитель зобов`язується не змінювати плату за утримання будинку і споруд та прибудинкової території протягом 1(одного) року з дня підписання даного договору. (п.5.2.).

Пунктом 9.1. зазначено, що цей Договір набирає чинності з моменту його укладання та вважається укладеним на 2 (два) роки. Якщо за два місяці до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про розірвання цього Договору, цей Договір вважається пролонгованим на наступний тотожній рік.

До цього Договору також надано Додатки:

Додаток № 1-Список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності (49 фізичних осіб),

Додаток № 2-Загальні відомості про будинком (11 поверхів, 73 квартири 3 офіси),

Додаток № 3- Акт приймання передачі документації на будинок, який не містить будь-якої інформації, тобто пуста таблиця без заповнення,

Додаток № 4-Вимоги до якості послуги з управління будинком, який не містить будь-якої інформації, тобто пуста таблиця без заповнення.

Також встановлено наявність Акту приймання-передачі багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом укладений 30.11.2021 року між ЖБТ «росія», в особі голови правління Якименко Н.П. що діє на підставі статуту, який передає багатоквартирний житловий будинок з підземним паркінгом, зо розташований АДРЕСА_1 , та ПП «Керуюча компанія «КОЇН», в особі директора Нерознак С.Л. що діє на підставі статуту, та які підтверджують підписами цього акту дану передачу з встановленням активів багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом (а.с. 51).

Крім того судом також встановлено наявність Акту приймання-передачі багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом укладений 30.11.2021 року між ЖБТ «росія», в особі голови правління Якименко Н.П. що діє на підставі статуту, який передає багатоквартирний житловий будинок з підземним паркінгом, зо розташований м. Одеса, вул. Маразліївська, 64, та ТОВ «Керуюча компанія «КОЇН», в особі директора Нерознак С.Л. що діє на підставі статуту, та які підтверджують підписами цього акту дану передачу з встановленням активів багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом (а.с. 96-97).

Зазначений оригінал Акту було надано в рамках виконання державним виконавцем Малиновського ВДВС у місті Одеса південного міжрегіонального своєчасного примусового виконання наказу Господарського суду Одеської області № 916/1320/23 виданого 21.03.2024 року про зобов`язання ПП «КК «КОЇН» передати за актом приймання-передачі на користь ОСББ «Маразліївська, 64» примірників документації (в т.ч. технічної), про що було складено відповідний Акт державним виконавцем 01.07.2025 року (а.с. 95) та направлений разом з іншими документами 01.07.2025 року ОСББ (а.с. 94).

Зазначені два Акти від 30.11.2021 , окрім сторін, є ідентичними за текстом.

З витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань встановлено, що:

Приватне підприємство «КК «КОЇН»()- було зареєстровано 21.01.2021 року,

Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія КОЇН»() зареєстровано 15.02.2016 року.

В обох цих підприємствах один і той самий директор та засновник.

Житлобудівельне товариство «росія» () було створено 27.01.1998 року та його державна реєстрація як юридичної особи припинена 26.01.2023 року, номер запису: 1 22009942;

Згідно п. 3 ст. 82 ЦПК України, обставини, визнані судом загальновідомими, не потребують доказування.

В матеріалах справи наявні колективні договори (а.с. 52-76) щодо отримання комунальних послуг за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 64, які укладені з ТОВ «Керуюча компанія «КОІН», а саме: договір про постачання електричної енергії споживачу № 02-6204-ПВЦ від 14.03.2022, укладений між ТОВ «ООЕК» та ТОВ «Керуюча компанія «КОІН»; заява-приєдналися ТОВ «Керуюча компанія «КОІН» від 04.02.2022 року до умов договору споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії та Додаток №2,3,4 до цього договору; договір № 02-606204-ПУП про постачання електричної енергії постачальником універсальних послуг від 14.03.2022 року який укладено між ТОВ «ООЕК» та ТОВ «Керуюча компанія «КОІН» з додатками; типовий договір № 10745 з колективним споживачем про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення від 20.04.2022 року, який укладено між ТОВ «Інфокс» та ТОВ «Керуюча компанія «КОІН», Повідомлення АТ «ДТЕК Одеські електромережі» керівнику ТОВ «КК «КОЇН» про приєднання до договору споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії та укладання Додатків, в якому також повідомлено про відкриття договору № 6204, та який є невід`ємною частиною договору споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії (а.с. 66).

Суд наголосив, що саме в актах приймання-передачі від 30.11.2021 року втілена спільна воля сторін щодо передачі житлового комплексу разом з технічними документами на будинок, тобто фактичної передачі новому балансоутримувачу, без чого новий балансоутримувач не міг би взяти даний житловий будинок на свій баланс та відповідно здійснювати нараховування споживачам плати за договором від 30.11.2021 року, тобто є такими, що спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків та має юридичні наслідки.

А тому, такий акт слід розглядати як повноцінний двосторонній правочин, який може бути визнаний недійсним.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво-чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частини перша, четверта статті 202 ЦК України).

Згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

В силу приписів частини п`ятої статті 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Позивач вправі звернутися до суду із позовом про визнання договору недійсним, як такого, на підставі загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 статті 3 ЦК України) .

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (стаття 215 ЦК України).

Згідно з частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині.

Укладення договору, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, є порушенням частин першої статті 203 ЦК України, що за правилами статті 215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним відповідно до статті 234 ЦК України.

Предметом спірного Договору про надання послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків від 01 жовтня 2021р., який укладено між житлобудівельним товариством «росія» та приватним підприємством «КК «КОЇН» є надавати відповідачем послугу з управління будинком та об`єктів благоустрою, що розташовані на прибудинкових територіях (об`єкт управління), який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Станом на 01.10.2021 року правовідносини між співвласниками багатоквартирного будинку та управителем врегульовані Законом України «Про житлово-комунальні послуги» № 2189-VIII, Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 417- VIII.

У статті 11 цього Закону № 417- VIII та ч. 1 статті 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 року № 2189-VIII (введено в дію 10.06.2018 року) визначено, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.

На час укладання договору від 01.10.2021 року діяла редакція п. 5 ст. 13 Закону № 417-VІІІ, яка вимагає рішення зборів співвласників з проханням призначити управителя.

За змістом ч. 1 ст. 15 Закону № 2189-VIII договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.

Згідно пункту 7 частині 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Згідно вимог п. 12 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про житлово-комунальні послуги», замовник зобов`язаний передати закінчений будівництвом та підключений до інженерних мереж житловий будинок, що споруджувався із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, об`єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації протягом ста двадцяти календарних днів з дня його прийняття в експлуатацію.

З оспорюваного Договору вбачається, що ЖБТ «росія» вважається Замовником, проте в оспорюваному договорі не зазначені підстави, згідно яких станом на 01.10.2021 року передбачене їх право на таку передачу будинку та підстави передачі саме приватному підприємству «КК «КОЇН».

Будь-яких належних доказів у підтвердження таких правомочностей відповідачем суду не надано.

Згідно ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 417- VIII, що 1 липня 2015 року набрав чинності, управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.

За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Згідно ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про:

1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;

2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;

3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;

4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;

5) проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;

6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;

7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком;

8) відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог законодавства про охорону навколишнього природного середовища;

9) вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).

Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками (частина п`ята).

Згідно зі статтею 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.

З додатку № 1 до цього Договору, станом на 01.10.2021 року, вбачається наявність переліку співвласників квартири та приміщень (49 осіб), серед яких також зазначено ОСОБА_3 , ОСОБА_5 .

Проте рішення загальних зборів співвласників щодо прийняття рішення щодо управління багатоквартирним будинком щодо визначення моделі управління, визначення управителя, визначення переліку та розміру витрат на управління будинком та визначення уповноваженої особи на підписання такого договору відсутнє.

Відповідно до частини першої статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до частини другої статті 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Одними з основоположних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).

Справедливість судового розгляду повинна знаходити свою реалізацію, в тому числі у здійсненні судом правосуддя без формального підходу до розгляду кожної конкретної справи.

Статтею 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів, згідно з частиною другою статті 16 ЦК України, є визнання правочину недійсним, який застосовується до оспорюваних правочинів.

Положеннями частини першої статті 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За положеннями статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

При цьому суд також зауважує, що строк дії договору одна з його істотних умов договору, який в передбачений п. 9.1. оспорюваного договору - де зазначено, що цей Договір набирає чинності з моменту його укладання та вважається укладеним на 2 (два) роки. Якщо за два місяці до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про розірвання цього Договору, цей Договір вважається пролонгованим на наступний тотожній рік.

Положення ч. 6 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначають, що договір про управління багатоквартирним будинком укладається на строк, який не перевищує одного року. Відповідне законодавче обмеження спрямовано на забезпечення балансу договірних відносин та захист прав співвласників багатоквартирного будинку.

У такий спосіб обмеження строку договору виконує функцію гарантії прав співвласників, створюючи умови для належного управління, утримання будинку, ефективного використання спільного майна, а також забезпечення якісного надання житлово-комунальних та інших послуг. Строк у один рік дозволяє забезпечити своєчасний перегляд умов договору, що надає співвласникам можливість узгодження його положень з актуальними поточними потребами будинку та змінами обставин. які можуть виникати під час його утримання та експлуатації.

Крім того, законодавче обмеження строку договору є важливим запобіжником проти зловживань з боку управителя. Укладення довгострокових договорів, які перевищують установлені законом строки, може створити ситуацію, коли співвласники втрачають можливість оперативно впливати на договірні відносини та реагувати на порушення чи недоліки у виконанні управителем своїх обов`язків.

Поряд з цим власники майна у такій ситуації фактично позбавляються можливості у встановленому законодавством порядку припинити виконання зобов`язань за Договором, які вони вважають незаконним, тому на думку суду ними обрано належний спосіб захисту своїх прав.

Щодо правочину щодо передачі житлового будинку АДРЕСА_1 , який оформлений Актом приймання-передачі багатоквартирного житлового будинку з підземними паркінгом від 30.11.2021 року між житлобудівельним товариством «росія» (ЄДРПОУ 25415140 - (державна реєстрація якого припинена 26.01.2023) та ТОВ «КК «КОЇН» суд вбачає, що будь-яких правових підстав його укладання відповідачем ТОВ «КК КОЇН» не надано і судом не встановлено, крім того тією ж датою такий самий правочин з тим самим предметом було укладено тим же Забудовником з іншою юридичною особою. Проте згідно законодавства укладання Договору можливе тільки з однією керуючою компанією.

Виходячи з викладеного, суд вбачає, що Договір про надання послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків від 01 жовтня 2021 року, та правочин щодо передачі житлового будинку АДРЕСА_1 , який оформлений Актом приймання-передачі багатоквартирного житлового будинку з підземними паркінгом від 30.11.2021 року між житлобудівельним товариством «росія» () та приватним підприємством «КК «КОЇН», та правочин щодо передачі житлового будинку АДРЕСА_1 , який оформлений Актом приймання-передачі багатоквартирного житлового будинку з підземними паркінгом від 30.11.2021р. між житлобудівельним товариством «росія» ( - (державна реєстрація якого припинена 26.01.2023 року) та ТОВ «КК «КОЇН» укладено в порушення умов, визначених Законом України "Про житлово-комунальні послуги" ,ст.ст. 9, 10, 11 Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» підлягають визнанню недійсними з моменту його вчинення (ч. 1 ст. 203, 215, ч. 1 ст. 236 ЦК України).

У даному випадку встановлення недійсності зазначених правочинів не є втручанням у реалізацію принципу свободи договору, а є законодавчо встановленою гарантією для учасників таких правовідносин.

У постанові Верховного Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 12.09.2024 року у справі № 916/1719/22, звернуто увагу на принцип «ius publicum privatorum pactis mutari non potest» (публічне право не може бути змінено приватними угодами). Так Палата наголосила, що використання принципу свободи договору за наявності чіткого правового регулювання конкретних правовідносин не може бути використано для уникнення необхідності його дотримання, а приватно-правові інструменти не повинні створювати ілюзію дотримання законодавства та добросовісності дій учасників договірних відносин.

Таким чином підписаний між житлобудівельним товариством «росія» (державна реєстрація якого припинена 26.01.2023) та ПП «КК «КОЇН» Договір та Акти з ПП «КК «КОЇН» і з ТОВ «КК КОЇН» від 30.11.2021р. вочевидь, не відповідають критеріям законності, справедливості, добросовісності та розумності.

Щодо позовної вимоги про встановлення факту відсутності у ПП «КК «КОЇН» правових підстав для здійснення управління багатоквартирним будинком за адресою: АДРЕСА_1 , то суд в цій частині не вбачає підстав для їх задоволення , оскільки приходить до висновку, що це є неналежний спосіб захисту , який не призведе до по оновлення їх порушених прав.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (п. 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16). Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на порушника.

Велика Палата неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа та характеру його порушення, невизнання або оспорення.

Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. напр. постанови ВП ВС від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц, від 06.04.2021 у справі № 925/642/19).

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (див. постанови ВП ВС від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц, від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20).

Крім того судом встановлено, що Рішенням Господарського суду Одеської області від 28.11.2023(справа № 916/1320/23 ) позов ОСББ Маразліївська, 64 до Приватного підприємства «КККОІН задоволено частково та зобов`язано ПП КК КОІН передати за актом приймання-передачі на користь ОСББ Маразліївська, 64 примірник технічної документації на будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Також з рішення суду встановлено, що 01 лютого 2022 року проведено державну реєстрацію ОСББ "Маразліївська, 64", про що до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань внесено запис № 000080218.

Саме на виконання даного рішення суду було передано Акт приймання-передачі багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом укладений 30.11.2021 року між ЖБТ «росія», в особі голови правління Якименко Н.П. що діє на підставі статуту, який передає багатоквартирний житловий будинок з підземним паркінгом, зо розташований АДРЕСА_1 , та ТОВ «Керуюча компанія «КОЇН».

Відповідно до ч. 1 ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Стаття 22 Закону України "Про захист прав споживачів" підтверджує можливість судового захисту прав споживачів, передбачених законодавством, і встановлює певні особливості судового захисту їх прав, однією з яких є звільнення споживачів від сплати судового збору за позовами, що пов`язані з порушенням їх прав.

У регулюванні сплати судового збору положення зазначеної норми права є спеціальними щодо положень ст. 5 Закону України "Про судовий збір", оскільки остання загалом урегульовує питання звільнення різних суб`єктів звернення до суду від сплати судового збору за різні процесуальні дії (об`єкти сплати судового збору) в судах усіх інстанцій.

Оскільки позов задоволено частково, а саме три вимоги немайнового характеру, то судовий збір підлягає стягненню з відповідачів на користь держави у розмірі по 4 542 грн. з кожного (3 028*3/2).

Керуючись ст.ст. 15, 16, 203, 215, 509, 526 ЦК України, Законом України «Житлово-комунальні послуги», Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст.ст. 10, 12, 13, 43, 48, 49, 64, 79-81, 89, 133, 141, 247, 258, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 до Приватного підприємства «КК «КОІН», Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія КОІН» про визнання недійсним з моменту вчинення правочинів щодо передачі житлового будинку, який оформлений актом приймання-передачі від 30.11.2021 року; про визнання недійсним договору про надання послуг від 01.10.2021 року задовольнити частково.

Визнати недійсним з моменту вчинення правочин щодо передачі житлового будинку АДРЕСА_1 , який оформлений актом приймання-передачі багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом від 30 листопада 2021 року між ЖИТЛОБУДІВЕЛЬНИМ ТОВАРИСТВОМ «росія», , та ПРИВАТНИМ ПІДПРИЄМСТВОМ «КК «КОІН».

Визнати недійсним з моменту вчинення правочин щодо передачі житлового будинку АДРЕСА_1 , який оформлений актом приймання-передачі багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом від 30 листопада 2021 року між ЖИТЛОБУДІВЕЛЬНИМ ТОВАРИСТВОМ «росія», , та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «КК «КОІН»

Визнати недійсним договір про надання послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків від 01 жовтня 2021 року, який укладено між ЖИТЛОБУДІВЕЛЬНИМ ТОВАРИСТВОМ «росія», , та ПРИВАТНИМ ПІДПРИЄМСТВОМ «КК «КОІН».

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Стягнути з Приватного підприємства «Керуюча компанія «КОІН» (, 65074, м. Одеса, пров. 2-й Сурікова (Бандурний), 2-А, оф.102) на користь держави судовий збір у розмірі 4 542 (чотири тисячі п`ятсот сорок дві) гривні 00 копійок.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія КОІН» (, 65074, м. Одеса, пров. 2-й Сурікова (Бандурний), 2-А, оф.102) на користь держави судовий збір у розмірі 4 542 (чотири тисячі п`ятсот сорок дві) гривні 00 копійок.

Повний текст рішення суду складено 03.12.2025 року.

Суддя Л.В.Домусчі