Номер провадження № 2/521/6348/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 грудня 2025 року м. Одеса

Хаджибейський районний суд міста Одеси у складі:

головуючого судді: Шевчук Н.О.,

секретаря судового засідання: Жекової А.О.

за участю представників учасників, учасників справи:

від Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча Компанія Професіонал» Мацієвський О.М., в порядку самопредставництва;

від ОСОБА_1 особисто;

від Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімп.Комсервіс.Плюс» - адвокат Тащі М.М., на підставі ордера;

від Селекційно-генетичного інституту Національний центр насіннєзнавства та сортовивчення - не з`явився.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в залі суду в м. Одесі цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча Компанія Професіонал» (65036, м. Одеса, Овідіопольська дорога 3, 72, оф.1А, ) до ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ), Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімп.Комсервіс.Плюс» (м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 49/1, ), третя особа Селекційно-генетичний інститут Національний центр насіннєзнавства та сортовивчення (65036, м. Одеса, вул. Овідіопольська дорога, 3, ) про визнання договору недійсним

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст вимог позовної заяви.

У серпні 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча Компанія Професіонал» через підсистему «Електронний суд» звернулося до Хаджибейського районного суду міста Одеси з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімп.Комсервіс.Плюс», третя особа Селекційно-генетичний інститут Національний центр насіннєзнавства та сортовивчення про визнання договору недійсним, в якому просив суд: визнати повністю недійсним з моменту укладання Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 23.05.2025 року, б/н, разом із 5 (п`ятьма) додатками, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімп.Комсервіс.Плюс», як управителем будинку та ОСОБА_1 , як особою, уповноваженою співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 ; вирішити питання про розподіл судових витрат.

Зокрема, обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач вказав, що житловий комплекс СГІ-НЦНС за адресою: АДРЕСА_3 , у тому числі багатоквартирний будинок АДРЕСА_4 , є державною власністю та перебуває на балансовому обліку і в оперативному управлінні Третьої особи Селекційно-генетичного інституту Національного центру насіннєзнавства та сортовивчення. Вказане підтверджується судовими рішеннями, зокрема, у справах: №2-3-7/320-07-8237, №916/1259/23

За твердженнями позивача, СГІ-НЦНС як замовник 01.02.2015 року уклав з ТОВ «Олімп.Комсервіс.Плюс», як виконавцем, договір «На виконання послуг з обслуговування житлових будинків, споруд та прибудинкових територій», б/н, розташованих на території житлового комплексу СГІ-НЦНС за адресою: АДРЕСА_3 , за яким Інститут передав житлові будинки та іншу інфраструктуру житлового комплексу, розташовані на державній земельній ділянці Товариству з обмеженою відповідальністю «Олімп.Комсервіс.Плюс» за Актом приймання-передачі об`єктів житлового комплексу на обслуговування від 01.02.2015 року.

В подальшому, як зазначив позивач, у зв`язку із невиконанням умов вказаного Договору-2015 з боку ТОВ «Олімп.Комсервіс.Плюс», Інститут розірвав цей договір у судовому порядку, що підтверджується рішенням Господарського суду Одеської області від 23.11.2023 року у справі № 916/2738/23.

Водночас, за доводами позивача, будівлі житлового комплексу СГІ-НЦНС та інше майно було передано Виконавцю (ТОВ «Олімп.Комсервіс.Плюс») 01.02.2015 року за Актом приймання-передачі об`єктів житлового комплексу на обслуговування. Тобто, як вважає позивач, зобов`язання Інституту, встановлене Договором-2015, перед ТОВ «Олімп.Комсервіс.Плюс», Інститут виконав шляхом дієвої передачі в обслуговування державного майна (житловий комплекс), а ТОВ «Олімп.Комсервіс.Плюс», в свою чергу, прийняло вказане державне майно, що сторони підтвердили в Акті приймання-передачі від 01.02.2015 року. Однак, після розірвання Договору у судовому порядку, ТОВ «Олімп.Комсервіс.Плюс» не повернуло Інституту раніше отримане державне майно всупереч приписам ч. 2 ст. 653 Цивільного кодексу України, з огляду на що вбачається, що ТОВ «Олімп.Комсервіс.Плюс» ігнорує обов`язкові правові наслідки розірвання Договору-2015 у судовому порядку.

Як вказано позивачем, задля законного належного обслуговування житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_3 , Третя особа СГІ-НЦНС передала Позивачу КК «Професіонал» будинки житлового комплексу (у тому числі будинок АДРЕСА_4 ) за Договором на виконання послуг з обслуговування житлових будинків, споруд та прибудинкових територій від 29.03.2024 року № 03-10Д та за Актом приймання- передачі об`єктів житлового-комплексу від 30.08.2024 року.

Водночас, як зауважено позивачем, 16.06.2025 року позивач КК «Професіонал» отримав копію оспорюваного Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 23.05.2025 року, б/н, разом із 5 (п`ятьма) додатками, укладеного між відповідачем-2 ТОВ «Олімп.Комсервіс.Плюс» як управителем будинку та ОСОБА_1 , як особою, уповноваженою співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 .

За твердженнями позивача, укладення оспорюваного Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 23.05.2025 року, б/н, між відповідачем-2 - ТОВ «Олімп.Комсервіс.Плюс», як управителем будинку та відповідачем-1 - ОСОБА_1 , напряму зачіпає права та інтереси позивача - КК «Професіонал», оскільки обмежує діяльність позивача по обслуговуванню будинку АДРЕСА_4 та прибудинкової території, оскільки згідно абз. 5 ч. 5 ст. 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 417-VIII у разі зміни форми управління багатоквартирним будинком або обрання іншого управителя виконавець послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій має здійснити остаточне нарахування плати за послуги відповідно до фактичних нарахувань та обсягів наданих послуг, тобто, позивач повинен повністю припинити свою діяльність по обслуговуванню будинку АДРЕСА_4 та прибудинкової території, що є прямим втручанням у господарську діяльність позивача.

Як вважає позивач, вбачається, що оспорюваний Договір не відповідає вимогам, встановленим Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та «Правилам надання послуги з управління багатоквартирним будинком».

При цьому, позивач наголосив, що ст. 10 вказаного вище Закону встановлює порядок прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників, проте, як вказав позивач, ніякі збори мешканців житлового багатоквартирного будинку АДРЕСА_5 , ніколи не оголошувалися та не проводилися, результат можливих зборів не доводився до всіх співвласників, тому Відповідач-1 ОСОБА_1 незаконно привласнила собі право діяти від імені всіх співвласників будинку та позазаконно і без дотримання встановленої процедури 23.05.2025 року уклала з Відповідачем-2 ТОВ «Олімп.Комсервіс.Плюс» оспорюваний Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, б/н.

Разом з тим, як вказано позивачем, оспорюваний Договір не відповідає вимогам «Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком» та Типовому договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, зокрема, недотримана вимога розділу 8 Типового договору, відтворена в оспорюваному Договорі укласти з виконавцем послуги з постачання електричної енергії договір про постачання електричної енергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку, забезпечувати виконання умов цього договору та контроль якості цієї послуги.

Так, позивач вказав, що станом на день подання даного позову відповідач-2 - ТОВ «Олімп.Комсервіс.Плюс» не укладав договір з постачальником електроенергії на постачання електричної енергії на вказані цілі, хоча обов`язок укласти такий договір імперативно закріплений у вищенаведених законодавчих актах для юридичної особи, що займається управлінням та обслуговуванням житлових будинків; Додаток 1 «Список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності будинок АДРЕСА_4 » до оспорюваного Договору не відповідає дійсності, так як містить список відповідальних квартиронаймачів, складений у позаминулі часи, в той час як співвласників набагато більше, однією квартирою можуть володіти двоє чи більше осіб, що відбувалося під час приватизації житла родинами мешканців, а відповідальні квартиронаймачі змінювалися у зв`язку із переходом права власності на житло (продаж квартири, спадкування тощо), тобто, Додаток 1 «Список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності будинок АДРЕСА_4 » є застарілим та не містить необхідних відомостей; Додаток 2 «Загальні відомості до договору» також не відповідає дійсності і містить суперечливі і недостовірні дані; Додаток 3 «Акт приймання передачі технічної документації на будинок» не містить номеру будинку, а також у нижній лівій частині Додатку 3 «Уповноважена особа від співвласників:» під підписом Відповідача-1 - ОСОБА_1 не заповнена інформація про документ, яким надані повноваження на підписання, що свідчить про відсутність такого документу, так як загальні збори співвласників будинку АДРЕСА_4 не проводились і Відповідача-1 ОСОБА_1 ніхто ні на які дії не уповноважував; Додаток 5 «Калькуляція» до оспорюваного Договору був затверджений 01.01.2025 року (набагато раніше дати укладання оспорюваного Договору від 23.05.2025 року та не має відношення до самого Договору, оскільки ні за формою, ні за змістом не відповідає Додатку 5 Типового договору «Кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території», який містить розділи «Обов`язковий перелік робіт (послуг)», «Інші роботи (послуги), понад обов`язковий перелік» та в якому окремо вказується «Річна сума складової витрат (гривень)» та «Місячна сума витрат у розрахунку на 1 кв. метр загальної площі житлових та нежитлових приміщень у будинку». Крім того, «Калькуляція» не містить розділу «Винагорода управителю» і, відповідно, в «Калькуляції» не вказаний розмір такої винагороди.

Наведені обставини, на переконання позивача свідчать про те, що укладений 23.05.2025 року між Відповідачем-1 - ОСОБА_1 як особою, уповноваженою співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_5 , та Відповідачем-2 Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімп.Комсервіс.Плюс» як управителем цього будинку Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, б/н, є недійсним з моменту укладання, тобто з 23.05.2025 року.

Рух справи; вирішення судом клопотань, поданих сторонами, узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Після надходження позовної заяви, головуючого суддю визначено автоматизованою системою документообігу суду, відповідно до ст. 14, 33 ЦПК України.

05.08.2025 року ухвалою Хаджибейського районного суду міста Одеси у справі №521/13490/25 було відкрито провадження за правилами загального позовного провадження, призначено дату судового засідання у підготовчому провадженні.

18.08.2025 року до Хаджибейського районного суду міста Одеси від представника відповідача 2 у даній справі надійшов відзив на позовну заяву (вх. №54600) у якому представник ТОВ «Олімп.Комсервіс.Плюс» просить суд відмовити у задоволенні позову ТОВ «КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ «ПРОФЕСІОНАЛ» до ОСОБА_1 та ТОВ «Олімп.Комсервіс.Плюс» про визнання повністю недійсним з моменту укладання Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 23.05.2025 року у повному обсязі. Відзив судом долучено до матеріалів цивільної справи.

Зокрема, за доводами відзиву, відповідач 2 наголосив, що позов позивача потребує залишення без розгляду та повернення позивачу, оскільки позивач не має права звернення до суду у зв`язку з тим, що його невідоме право ніяким чином не було порушено.

При цьому, за доводами відповідача 2, 23.05.2025 року, між відповідачем - 1, який є уповноваженим представником від співвласників багатоквартирного будинку та відповідачем - 2 був укладений договір управління багатоквартирним будинком за адресою: АДРЕСА_2 , який був укладений відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Тобто, на переконання відповідача 2, співвласники багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 у рамках своїх повноважень прийняли рішення щодо укладання договору управління, однак не зрозуміло де у даному випадку порушене право позивача, яке він має намір захищати у даному судовому процесі, оскільки позивач не має жодного відношення до багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 як співвласник даного будинку, а також як управитель даного будинку.

Як вважає відповідач 2, позивачем не доведено наявності у нього іншого порушеного права (інтересу), аніж просто вимога про визнання договору недійсним, при цьому, позивач жодним наявним доказом не підтвердив наявність порушеного права позивача, що обумовлює необхідність відмовлення у задоволенні позову виключно з підстав відсутності порушення прав та законних інтересів позивача.

Щодо посилання позивача, що ніби-то договір управління багатоквартирним будинком адресою: АДРЕСА_2 перешкоджає позивачу вести господарську діяльність по обслуговуванню будинку АДРЕСА_4 та прибудинкової території, укладати індивідуальні договори з відповідальними квартиронаймачами/власниками квартир тощо, відповідач 2 вказав, що існуючий договір між позивачем та Третьою особою суперечить Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та є нікчемним, оскільки на сьогоднішній день законом не передбачено укладання договорів на обслуговування багатоквартирних будинків та відповідні договори укладаються виключно відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та Закону України « Про житлово комунальні послуги».

14.10.2025 року до суду через підсистему «Електронний Суд» від представника відповідача 1 надійшов відзив на позовну заяву (вх. №67915), у якому представник Цушко Т.П. просить суд відмовити у задоволенні позову ТОВ «КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ «ПРОФЕСІОНАЛ» до ОСОБА_1 та ТОВ «Олімп.Комсервіс.Плюс» про визнання повністю недійсним з моменту укладання Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 23.05.2025 року у повному обсязі. Відзив судом долучено до матеріалів цивільної справи.

Зокрема, за доводами відзиву відповідач 1 наголосила, що позов позивача є безпідставним, необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню, оскільки позивач взагалі не має права звернення до суду у зв`язку з тим, що його невідоме право ні яким чином не було порушено, що, на переконання відповідача 1, підтверджено рішенням Малиновського районного суду міста Одеси у справі №521/3609/25, ухваленим за наслідками розгляду позову ОСОБА_2 до Національної академії аграрних наук України та до Селекційно- генетичного інституту Національного центру насіннєзнавства та сортовивчення за участю третьої особи ТОВ «Олімп.Комсервіс.Плюс» про зобов`язання вчинити певні дії.

Так, як вказала відповідач 1, за результатами розгляду вказаної вище справи, Малиновським районним судом міста Одеси було встановлено, що з моменту приватизації більшої частини житлових приміщень, будинок перестав бути об`єктом державної власності, що спростовує доводи відповідачів щодо його правового статусу. Тобто, більша частина жилих приміщень вказаного будинку, який знаходився на балансі відповідача у державній власності, були передані з державної власності у приватну, в тому числі і частина допоміжних приміщень, системи і технічне обладнання, а також побутові та господарські споруди, і даний об`єкт - будинок - втратив правовий режим державної власності. До того ж частина земельної ділянки з цільовим призначення для обслуговування будинку і споруд також була передана з державної власності в приватну власність власників квартир, і тому так само припинила бути об`єктом державної власності. Матеріалами справи встановлено, що будинок за адресою АДРЕСА_2 належить на праві спільної часткової власності мешканцям вказаного будинку.

Отже, на переконання відповідача 2, у позивача відсутній будь який інтерес щодо договору укладеного між відповідачем - 1 та відповідачем - 2 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 23.05.2025 року та будь які правові підстави для визнання його недійсним з огляду на те, що співвласниками багатоквартирного будинку прийнято рішення відповідно до вимог чинного законодавства щодо управління багатоквартирного будинку. Позивач та Третя особа не мають жодного відношення до зазначеного багатоквартирного житлового будинку та фактично не мають правових підстав будь яким чином впливати та перешкоджати волевиявленню співвласникам багатоквартирного будинку у вирішенні питань утримання багатоквартирного будинку та на визначення управителя багатоквартирного будинку.

Ухвалою Хаджибейського районного суду міста Одеси від 15.10.2025 року у справі №521/13490/25 підготовче провадження у справі було закрите, призначено справу до судового розгляду по суті позовних вимог на відповідну дату.

14.11.2025 року до суду через підсистему «Електронний Суд» від представника ОСОБА_1 адвоката Тащі М.М. надійшла письмова заява (вх. №76073), у якій відповідач 1 просить суд відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог у повному обсязі. Письмову заяву судом долучено до матеріалів цивільної справи.

Зокрема, за доводами вказаної вище заяви, відповідач 1 наголошує, що у даній справі вона є неналежним відповідачем, оскільки у спорах такого роду відповідачами мають бути всі співвласники будинку.

В судовому засіданні представник позивача підтримав доводи та вимоги позову з мотивів, викладених письмово. Просив суд задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. Вказав, що відповідачем суду не надано на підтвердження своїх заперечень щодо позову протоколу загальних зборів.

Представник відповідачів 1 та 2, а також відповідач ОСОБА_1 заперечували щодо позовних вимог, з мотивів, викладених у відзивах на позовну заяву, просили суд відмовити позивачу у задоволенні його позовних вимог у повному обсязі. Також, посилаючись на фізичну наявність протоколу загальних зборів, який наявний в залі судового засідання, наголосили, що позивач не звертався до них із будь-яким клопотанням про витребування доказів, а саме протоколу загальних зборів. При цьому, вказали, що у даному разі відсутні підстави для задоволення позовних вимог з огляду на відсутність порушеного права позивача у спірних правовідносинах.

Представник Третьої особи до судового засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином та своєчасно, скерував до суду заяву у якій просив суд розглядати справу без його участі, позовні вимоги позивача підтримав у повному обсязі.

Відповідно до положень п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Також, відповідно до рішень Європейського суду з прав людини, що набули статусу остаточного, зокрема "Іззетов проти України", "Пискал проти України", "Майстер проти України", "Субот проти України", "Крюков проти України", "Крат проти України", "Сокор проти України", "Кобченко проти України", "Шульга проти України", "Лагун проти України", "Буряк проти України", "ТОВ "ФПК "ГРОСС" проти України", "Гержик проти України" суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.

Вказане узгоджується з рішенням Європейського суду з прав людини від 08 листопада 2005 року у справі «Смірнов проти України», відповідно до якого в силу вимог ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції.

Розумним, зокрема, вважається строк, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.

В своїх рішеннях Європейський суд також наголошує, що сторона, яка задіяна в ході судового розгляду, зобов`язана з розумним інтервалом сама цікавитись провадженням у її справі, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки.

Отже, у зв`язку із тим, що судом створено всі необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, вжито заходи для належного повідомлення сторін про час та місце розгляду справи, враховуючи, що участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком сторін, явка учасників судового процесу ухвалою суду не визнана обов`язковою, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника Третьої особи.

Дослідивши матеріали справи, надавши оцінку наявним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу окремо шляхом їх всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього дослідження, заслухавши позиції учасників справи, які з`явилися до судового засідання, суд зазначає, що позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча Компанія Професіонал» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімп.Комсервіс.Плюс», Третя особа Селекційно-генетичний інститут Національний центр насіннєзнавства та сортовивчення, про визнання договору недійсним задоволення не потребують, враховуючи таке.

Фактичні обставини, встановлені судом.

Відповідно до наявної у матеріалах справи роздруківки з сайту «Опентабот», видами діяльності ТОВ «КК ПРОФЕСІОНАЛ», яке зареєстроване в ЄДРЮОФОПГФ 28.11.2023 року, є, зокрема, управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту.

З Інформаційної довідки з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, сформованої станом на 29.08.2024 року вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером :43:010:0008, яка належить до державної власності перебуває у постійному користуванні Селекційно-генетичного інституту Національний центр насіннєзнавства та сортовивчення.

29.03.2024 року між Селекційно-генетичним інститутом Національний центр насіннєзнавства та сортовивчення (замовник) та ТОВ «КК ПРОФЕСІОНАЛ» (виконавець), було укладено договір №03-10Д на виконання послуг з обслуговування житлових будинків, споруд та прибудинкових територій, відповідно до п. 1.1. якого сторони погодили, що предметом Договору є передача Замовником Виконавцю функцій управителя, користувача для обслуговування і утримання житлових будинків і прибудинкової території, у тому числі твердого покриття, без переходу до Виконавця права власності на них, та надання житлово-комунальних послуг власникам (наймачам) житлових та нежитлових приміщень, на підставі Закону України «Про житлово-комунальні послуги», інших нормативно-правових актів у сфері надання житлово-комунальних послуг та відповідно до укладених договорів із Споживачами. Замовник не сплачує Виконавцю винагороду коштами або в інший формі за виконання Виконавцем умов цього договору. Для цього Замовник передає Виконавцю відповідно Акту приймання-передачі для обслуговування, утримання (управління) багатоквартирні житлові будинки з допоміжними та нежитловими приміщеннями, споруди (трансформаторна підстанція, насосна станція підкачування питної води, тощо) з технологічним устаткуванням і електромережами та зовнішньою системою водопостачання та водовідведення, прибудинкову територію.

Відповідно до п. 1.2. договору, виконавець забезпечує кваліфіковане, якісне, гарантоване обслуговування, утримання житлових будинків з допоміжними і нежитловими приміщеннями, споруд, прибудинкової території, дотримання їх санітарного стану, створення мешканцям будинків належних умов проживання згідно з діючим законодавством України та з нормативно- правовими актами та рішеннями органу місцевого самоврядування, що діють у сфері житлово-комунального господарства, а також ведення бухгалтерської, статистичної та іншої, передбаченої законодавством, звітності.

Згідно із п. 5.1. договору він вважається укладеним і набирає чинності з моменту його підписання Сторонами та його скріплення печатками Сторін. Строк договору починає свій перебіг з моменту його підписання та закінчується 31.12.2026 року.

Вказаний договір підписано сторонами без застережень та зауважень.

Відповідно до Акта приймання-передачі об`єктів житлового комплексу від Селекційно-генетичного інституту - Національного центру насіннєзнавства та сортовивчення до ТОВ «Керуюча компанія «ПРОФЕСІОНАЛ» від 30.08.2024 року, Селекційно-генетичний інститут - Національний центр насіннєзнавства (СП-НЦНС), в особі директора Соколова В.М., який діє на підставі Статуту, як замовник, передав (без права передачі права власності на об`єкти), а ТОВ «Керуюча компанія ПРОФЕСІОНАЛ», в особі директора Писанюка І.Г., який діє на підставі Статуту, як виконавець прийняв на обслуговування наступні об`єкти житлового комплексу за адресою: місто. Одеса, вулиця Овідіопольська дорога, 3, зокрема, багатоквартирний будинок АДРЕСА_4 .

23.05.2025 року між ТОВ «Олімп.Комсервіс.Плюс», в особі директора ОСОБА_3 , який діє на підставі Статуту, та співвласниками багатоквартирного будинку, за адресою: АДРЕСА_2 , в особі Цушко Тетяни Павлівни, яка діє на підставі протоколу загальних зборів було укладено договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, за п. 1 якого сторони погодили, що управитель зобов`язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 , а співвласники зобов`язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно із вимогами законодавства та умовами цього договору.

Пунктом 2 сторони погодили, що список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності, станом на дату укладення договору, зазначаються у додатку 1 до договору, що є невід`ємною його частиною. Загальні відомості про будинок зазначаються у додатку 2 до договору і є невід`ємною його частиною.

Послуга з управління полягає у забезпеченні управителем належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку, шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку та його прибудинкової території. Послуга з управління включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, згідно з відомостями про таку земельну ділянку, що містяться у Державному земельному кадастрі, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку, відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутршіньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками.

Послуга з управління надається відповідно до вимог до якості згідно із додатком 4 до цього договору що є його невід`ємною частиною (п. 3 договору).

Технічна документація на будинок передається управителю згідно з актом приймання-передачі технічної документації, відповідно до додатка 3 до цього договору відсутня (п. 4 договору).

Пунктом 30 договору сторони погодили, що він набирає чинності з 01.06.2025 року та укладається строком на один рік.

Договір підписано сторонами без застережень та зауважень.

До зазначеного договору, який є його невід`ємною частиною погоджено додаток №1, яким визначено список співвласників і площу квартир та приміщень, що перебувають у власності у будинку АДРЕСА_4 .

Так, відповідно до вказаного списку кількість співласників 108: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , ОСОБА_13 , ОСОБА_14 , ОСОБА_15 , ОСОБА_15 , ОСОБА_16 , ОСОБА_17 , ОСОБА_18 , ОСОБА_19 , ОСОБА_20 , ОСОБА_21 , ОСОБА_22 , ОСОБА_23 , ОСОБА_24 , ОСОБА_25 , ОСОБА_26 , ОСОБА_27 , ОСОБА_28 , ОСОБА_29 , ОСОБА_30 , ОСОБА_31 , ОСОБА_32 , ОСОБА_33 , ОСОБА_34 , ОСОБА_35 , ОСОБА_35 , ОСОБА_36 , ОСОБА_37 , ОСОБА_38 , ОСОБА_39 , ОСОБА_40 , БАБАЯНЦ ОСОБА_41 , ОСОБА_42 , ОСОБА_43 , ОСОБА_44 , ОСОБА_45 , ОСОБА_46 , ОСОБА_47 , ОСОБА_48 , ОСОБА_49 , ОСОБА_50 , ОСОБА_51 , ОСОБА_52 , ОСОБА_53 , ОСОБА_54 , ОСОБА_55 , ОСОБА_56 , ОСОБА_57 , ОСОБА_58 , ОСОБА_59 , ОСОБА_60 , ОСОБА_61 , ОСОБА_60 , ОСОБА_62 , ОСОБА_63 , ОСОБА_64 , ОСОБА_65 , ОСОБА_66 , ОСОБА_67 , ОСОБА_68 , ОСОБА_69 , ОСОБА_70 , ОСОБА_71 , СИНЕЛЬНИКОВА ГАЛИНА, ЧАБАН ЛЮБОВ ГР., РИЖКОВА ЛІЛІЯ, КАРАПИРА ОСОБА_72 , ОСОБА_73 , НАРГАН ОСОБА_74 , ОСОБА_75 , ОСОБА_76 , ОСОБА_77 , ОСОБА_78 , ОСОБА_79 , ОСОБА_80 , ОСОБА_81 , ОСОБА_82 , ОСОБА_83 , ОСОБА_84 , ОСОБА_85 , ОСОБА_86 , ОСОБА_87 , ОСОБА_88 , ОСОБА_89 , ОСОБА_90 , ОСОБА_91 , ОСОБА_92 , ОСОБА_93 , ОСОБА_94 , ОСОБА_95 , ОСОБА_96 , ОСОБА_97 , ОСОБА_98 , ОСОБА_99 , ОСОБА_100 , ОСОБА_101 , ОСОБА_102 , ОСОБА_103 , ОСОБА_104 , ОСОБА_105 .

Додатком 2 та 3 до договору сторони погодили загальні відомості про будинок, а також за актом приймання передачі технічної документації на будинок погодили, що технічна документація відсутня.

Додатком 4 до договору, сторони узгодили вимоги до якості послуги з управління будинком.

Додатком 5 сторони погодили калькуляцію на перелік послуг та визначили вартість послуг, яка складає 8, 411 грн. за 1 кв. м., вивезення побутових відходів на одну особу 29, 51 грн.

Також у матеріалах справи наявна копія рішення Хаджибейського районного суду міста Одеси від 08.08.2025 року у справі №521/3609/25, ухваленого за наслідками розгляду позову ОСОБА_2 до НАЦІОНАЛЬНОЇ АКАДЕМІЇ АГРАРНИХ НАУК УКРАЇНИ (НААН) Україна, Селекційно-генетичного інституту Національний центр насіннєзнавства та сортовивчення, за участю третіх осіб: Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімп. Комсервіс. Плюс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Професіонал» про зобов`язання вчинити певні дії.

Інших належних та допустимих письмових доказів стосовно наявних між сторонами спірних правовідносин, матеріали цивільної справи не містять.

Предметом спору у даній справі є встановлення обставин на підтвердження або спростування підстав для визнання недійсним договору щодо управління багатоквартирним будинком від 23.05.2025 року, б/н, разом із 5 (п`ятьма) додатками, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімп.Комсервіс.Плюс», як управителем будинку та ОСОБА_1 , як особою, уповноваженою співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 .

Мотиви, з яких виходить суд та застосовані норми права під час вирішення справи по суті позовних вимог.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч.1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05.09.2019 року у справі № 638/2304/17).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19.02.2024 року у справі № 567/3/22).

Тобто, для захисту права суду необхідно встановити факт його порушення. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (ч. 3 ст. 13 ЦПК України).

Відповідно до ст. 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а недодержання стороною (сторонами) правочину в момент його вчинення цих вимог чинності правочину є підставою недійсності відповідного правочину (ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України).

Згідно із ч. 2, 3 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

При цьому правом оспорювати правочин ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (ст. 215, 216 ЦК України).

За змістом ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

У Рішенні Конституційного Суду України № 18-рп/2004 від 01.12.2004 року (справа про охоронюваний законом інтерес) визначено поняття «охоронюваний законом інтерес», що вживається у ч. 1 ст. 4 ЦПК України, 2004 року, та інших законах України у логічно-смисловому зв`язку з поняттям «права», яке треба розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загально-правовим засадам.

Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на час звернення до суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Таким чином, оспорювати правочин може заінтересована особа, яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння.

Тобто, вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (ч. 3 ст. 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

У постанові від 16.11.2018 року у справі № 2-383/2010 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що ст. 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.

При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи ст. 3,15,16 Цивільного кодексу України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.

Так, у даній справі судом встановлено, що позивач звернувся до суду із вимогами про визнання недійсним договору від 23.05.2025 року, б/н, разом із 5 (п`ятьма) додатками, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімп.Комсервіс.Плюс», як управителем будинку та ОСОБА_1 , як особою, уповноваженою співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 .

При цьому, як встановлено судом і з доводів позову, і в судовому засіданні, позовні вимоги позивача ґрунтуються на тому, що відповідно до ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», яка встановлює порядок прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників, жодні збори мешканців житлового багатоквартирного будинку АДРЕСА_5 , ніколи не оголошувалися та не проводилися, результат можливих зборів не доводився до всіх співвласників, тому Відповідач-1 ОСОБА_1 незаконно привласнила собі право діяти від імені всіх співвласників будинку та позазаконно і без дотримання встановленої процедури 23.05.2025 року уклала з відповідачем-2 ТОВ «Олімп.Комсервіс.Плюс» оспорюваний договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, б/н; також позивач посилається на те, що оспорюваний договір не відповідає вимогам «Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком» та Типовому договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Суд зазначає, що договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи ст. 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

Згідно із ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1-3 ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Враховуючи досліджені та встановлені під час розгляду справи обставини, суд виснує про те, що позивачем не обґрунтовано та не надано суду доказів на підтвердження того, яким саме чином оскаржуваний договір управління багатоквартирним будинком порушує права та інтереси позивача, та якими неправомірними діями відповідачів, внаслідок укладення спірного договору спричинені будь-які збитки або шкода позивачу.

При цьому, суд зауважує, що надані суду матеріали позову, а саме договір №03-10Д від 29.03.2024 року, укладений між Селекційно-генетичним інститутом Національний центр насіннєзнавства та сортовивчення та ТОВ «КК ПРОФЕСІОНАЛ» та посилання позивача на порушення його інтересу у сфері здійснення господарської діяльності, судом розглядаються критично, оскільки у даному разі, самим позивачем в судовому засіданні не заперечувалося право співвласників багатоквартирного будинку скликати загальні збори, обирати уповноважену особу та укладати будь-які правочини з іншими суб`єктами підприємницької діяльності, а також не наведено обставин, яким саме чином порушено його інтереси, не надано будь-яких правочинів, які за доводами позивача, ним було укладено на виконання договору від 29.03.2024 року.

Більш того, суд бере до уваги встановлені судом у рамках іншої справи обставини, а саме те, що у будинку АДРЕСА_5 приватизовано 97 квартир, більша частина жилих приміщень вказаного будинку, який знаходився на балансі у Селекційно-генетичного інституту Національного центру насіннєзнавства та сортовивчення у державній власності, були передані з державної власності у приватну, в тому числі і частина допоміжних приміщень, системи і технічне обладнання, а також побутові та господарські споруди, і даний об`єкт - будинок - втратив правовий режим державної власності, частина земельної ділянки з цільовим призначення для обслуговування будинку і споруд також була передана з державної власності в приватну власність власників квартир, і тому так само припинила бути об`єктом державної власності тобто що будинок за вказаною вище належить на праві спільної часткової власності мешканцям вказаного будинку (рішення Хаджибейського районного суду міста Одеси від 08.08.2025 року у справі №521/3609/25).

Суд зазначає, що відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України всі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними (ч. 1 ст. 369 ЦК України).

За визначенням, наведеним у ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", управління багатоквартирним будинком - це вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.

Згідно із ч. 1 ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.

За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Відповідно до ст. 10 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, зокрема визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем.

Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування ("за", "проти", "утримався"), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики.

Якщо під час проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано встановленої частиною шостою цієї статті кількості голосів "за" або "проти", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів співвласників. Якщо протягом цього строку необхідної кількості голосів "за" не набрано, рішення вважаються неприйнятими.

За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, вносять його результати до протоколу зборів та підводять загальні підсумки голосування щодо всіх питань. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування.

Рішення зборів співвласників є обов`язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення.

У ч. 2 ст. 6 вказаного Закону зазначено, що реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників.

Частиною 1 ст. 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

У даній справі судом встановлено, що співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 є 108 осіб. При цьому, об`єднання співвласників у цьому багатоквартирному будинку його співвласниками не створено.

Водночас, предметом спору у цій справі є визнання недійсним договору управління багатоквартирним будинком на підставі того, що уповноважена особа від співвласників будинку, у даному разі відповідач 1 ОСОБА_1 жодними зборами співвласників не обиралася.

Разом з тим, під час розгляду даної справи судом, зокрема під час підготовчого провадження у даній справі, позивачем, який вважає, що оскаржуваним договором порушено його права та інтереси як юридичної особи в частині ведення господарської діяльності, не було суду заявлено жодного клопотання про витребування доказів щодо наявності або відсутності рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою АДРЕСА_2 , у разі неможливості ним самостійного витребування таких доказів.

При цьому, суд не бере до уваги посилання позивача на ту обставину, що саме відповідачі у даній справі мали доводити наявність такого протоколу, оскільки, заперечення відповідачів проти позову у даній справі ґрунтується виключно на відсутності порушеного права позивача у спірних правовідносинах.

Також, позовних вимог про визнання неправомірним рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, позивачем заявлено не було.

Тобто, у даному разі, позовна вимога щодо визнання недійсним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за адресою: АДРЕСА_2 , укладеного між відповідачем 1, як особи, уповноваженої співвласниками багатоквартирного будинку та відповідачем 2, як управителем, яка базується на твердженні відсутності рішення загальних зборів співвласників як такого, позивачем жодним чином не підтверджена належними та допустимими доказами.

Також, щодо посилання позивача на ту обставину, що оспорюваний договір має бути визнаний недійсним, оскільки він не відповідає вимогам «Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком» та Типовому договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, зокрема, недотримана вимога розділу 8 Типового договору, відтворена в оспорюваному Договорі укласти з виконавцем послуги з постачання електричної енергії договір про постачання електричної енергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку, забезпечувати виконання умов цього договору та контроль якості цієї послуги, суд зазначає таке.

Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору затвердженого Кабінетом Міністрів України. Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є: перелік послуг; вимоги до якості послуг; права і обов`язки сторін; відповідальність сторін за порушення договору; ціна послуг; порядок оплати послуг; порядок і умови внесення змін до договору; строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору (частина перша-четверта статті 11 Закону № 417- VIII.

Водночас відносини, що виникають у процесі надання послуг з управління багатоквартирним будинком, регулюються Законом України від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги» (Закон № 2189-VIII), згідно зі ст. 13 якого залежно від функціонального призначення житлово-комунальні послуги поділяються на: 1) комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо); 2) послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо); 3) послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо); 4) послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна та підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо).

За визначеннями, наведеними у ст. 1 Закону № 2189-VIII послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору, а управитель багатоквартирного будинку - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб. Споживачами такої послуги може бути індивідуальний споживач (фізична або юридична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника інша особа, яка користується об`єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги), або колективний споживач - юридична особа, що об`єднує споживачів у будівлі та в їхніх інтересах укладає договір про надання комунальної послуги.

Відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах. Виконавець зобов`язаний забезпечувати своєчасність та відповідну якість житлово-комунальних послуг згідно із законодавством та умовами договору (ч. 1 ст. 1, 9, п. 1 ч. 2 ст. 21 Закону № 2189-VIII).

Тобто надання управителем послуг з управління будинком породжує права та обов`язки між співвласниками багатоквартирних будинків і виконавцем таких послуг, яким позивач ані з одного боку, ані з іншого не є, з огляду на що, його доводи в цій частині також судом до уваги не приймаються, оскільки позивачем у цьому разі не доведено власного порушення права або інтересу.

Верховний суд у постанові від 02.10.2019 року у справі №522/16724/16 зробив наступний правовий висновок: «обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 року принципу справедливості розгляду справи судом.

Сторона, яка посилається на ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них. В іншому випадку, за умови недоведеності тих чи інших обставин, суд вправі винести рішення у справі на користь протилежної сторони. Таким чином, доказування є юридичним обов`язком сторін і інших осіб, які беруть участь у справі.

За своєю природою змагальність судочинства засновується на диференціації процесуальних функцій і відповідно правомочностей головних суб`єктів процесуальної діяльності цивільного судочинства суду та сторін (позивача та відповідача). Диференціація процесуальних функцій об`єктивно призводить до того, що принцип змагальності відбиває властивості цивільного судочинства у площині лише прав та обов`язків сторін. Це дає можливість констатувати, що принцип змагальності у такому розумінні урівноважується з принципом диспозитивності та, що необхідно особливо підкреслити, із принципом незалежності суду. Він знівельовує можливість суду втручатися у взаємовідносини сторін завдяки збору доказів самим судом. У процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони. Суд тільки оцінює надані сторонам матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і доказів не збирає.

Отже, тягар доведення обґрунтованості вимог пред`явленого позову за загальним правилом покладається на позивача, а доведення заперечень щодо позовних вимог покладається на відповідача».

Враховуючи встановлені судом у даній справі обставини, суд вважає, що позивачем недоведено належним чином обґрунтованість підстав його позову, зокрема те, що оспорюваний договір управління будинком будь-яким чином порушує його права та охоронювані Законом інтереси, а також те, що оспорюваний договір з боку співвласників багатоквартирного будинку укладено без належної правової підстави рішення загальних зборів, за результатами яких було обрано уповноважену особу на підписання оспорюваного правочину.

При цьому, доказів, які б свідчили про відмову співвласників багатоквартирного будинку від оспорюваного договору, матеріали справи також не містять.

Суд зазначає, що принцип диспозитивності покладає на суд обов`язок вирішувати лише ті питання, про вирішення яких його просять учасники спірних правовідносин. Формування змісту та обсягу позовних вимог, підстав позову є диспозитивним правом позивача та позов має чітко виражену ціль, яка втілюється у формі позовних вимог, що їх викладає позивач у позовній заяві.

Отже, кожна сторона сама визначає стратегію свого захисту, зміст своїх вимог і заперечень, а також предмет та підстави позову, тягар доказування лежить на сторонах спору, а суд розглядає справу виключно у межах заявлених ними вимог та наданих доказів. Суд не може вийти за межі позовних вимог та в порушення принципу диспозитивності самостійно обирати правову підставу та предмет позову.

Відповідно, право особи звернутися до суду з самостійно визначеними позовними вимогами узгоджується з обов`язком суду здійснити розгляд справи в межах таких вимог та на підставі поданих сторонами спору доказів, які судом приймаються до уваги.

Статтею 12 ЦПК України передбачена рівність прав учасників справи щодо здійснення процесуальних прав та обов`язків, передбачених Законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Частиною 1 ст. 44 ЦПК України встановлено, що учасники судового процесу та їхні представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами; зловживання процесуальними правами не допускається.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відтак, у даному разі, приймаючи до уваги те, що всупереч вимогам процесуального закону позивач не довів з посиланням на належні, допустимі, достатні та достовірні докази факту порушення оспорюваним правочином його прав та інтересів, а також те, що рішення загальних зборів співвласників щодо обрання співвласниками багатоквартирного будинку уповноваженої особи на підписання такого договору фізично не існує взагалі (такі докази могли бути отримані позивачем внаслідок звернення його до відповідача - 2 безпосередньо), суд виснує про безпідставність, необґрунтованість та недоведеність зазначених позивачем у позові позовних вимог щодо недійсності договору від 23.05.2025 року, у зв`язку з чим у задоволенні позову слід відмовити.

Виходячи з вищевикладеного, аналізуючи надані у справі докази у їх сукупності, суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог позивача, з огляду на що, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча Компанія Професіонал» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімп.Комсервіс.Плюс», третя особа Селекційно-генетичний інститут Національний центр насіннєзнавства та сортовивчення про визнання договору недійсним задоволення не потребують.

Відповідно до ст.141 ЦПК України витрати по сплаті судового збору у даному разі покладаються на позивача.

На підставі викладеного та керуючись ст. 12, 13, 259, 263-268, 273, 354, 355 ЦПК України, Хаджибейський районний суд міста Одеси

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Керуюча Компанія Професіонал» (65036, м. Одеса, Овідіопольська дорога 3, 72, оф.1А, ) до ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ), Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімп.Комсервіс.Плюс» (м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 49/1, ), третя особа Селекційно-генетичний інститут Національний центр насіннєзнавства та сортовивчення (65036, м. Одеса, вул. Овідіопольська дорога, 3, ) про визнання договору недійсним залишити без задоволення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Одеського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Вступну та резолютивну частину рішення складено та проголошено в судовому засіданні 01.12.2025 року.

Повний текст рішення суду складено та підписано 01.12.2025 року.

Повні відомості про учасників справи згідно із п. 4 ч. 5 ст. 265 ЦПК України:

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча Компанія Професіонал» (65036, м. Одеса, Овідіопольська дорога 3, 72, оф.1А, );

Відповідачі: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ); Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімп.Комсервіс.Плюс» (м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 49/1, );

Третя особа: Селекційно-генетичний інститут Національний центр насіннєзнавства та сортовивчення (65036, м. Одеса, вул. Овідіопольська дорога, 3, ).

Суддя: Н.О. Шевчук