Справа № 128/5036/24
Провадження № 22-ц/801/2502/2025
Головуючий у суді 1-ї інстанції Бондаренко О. І.
Доповідач:Матківська М. В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 листопада 2025 рокуСправа № 128/5036/24м. Вінниця

Вінницький апеляційний суд в складі:

Головуючого: Матківської М. В.

Суддів: Войтка Ю. Б., Міхасішина І. В.

Секретар: Закернична А. О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Вінниці цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрфінанс Груп»

на рішення Вінницького районного суду Вінницької області від 22 вересня 2025 року у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрфінанс Груп» до ОСОБА_1 , за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Товариства з обмеженою відповідальністю «ТриАлекс», про визнання земельної ділянки предметом іпотеки,

Рішення ухвалила суддя Бондаренко О. І.

Рішення ухвалено о 14:15 год у м. Вінниця

Повний текст судового рішення складено 22 вересня 2025 року,

В с т а н о в и в:

25 грудня 2024 року ТОВ «Укрфінанс Груп» звернулося в суд із позовом до ОСОБА_1 , за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ТОВ «ТриАлекс», про визнання земельної ділянки предметом іпотеки. Свої вимоги мотивувало тим, що 28 вересня 2006 року між АППБ «Аваль» (правонаступником якого є ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», потім АТ «Райффайзен Банк Аваль») та ТОВ «ТриАлекс» укладено генеральну кредитну угоду № 9, в межах якої 28 вересня 2006 року укладено кредитний договір № 010/03-11/328, за яким кредитор надав позичальнику кредит у формі невідновлювальної кредитної лінії на суму 400 000,00 грн. під 17,5 % річних на строк до 27 вересня 2010 року. До кредитного договору укладено додаткові угоди від 31 січня 2008 року, від 29 грудня 2009 року, від 27 грудня 2010 року, від 27 березня 2012 року, від 27 липня 2012 року, яким пролонговано строк для кредитування до 27 вересня 2013 року та змінювалась процентна ставка за користування кредитом.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 02 жовтня 2006 року між банком та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки № 012/03-11/642, посвідчений приватним нотаріусом Вінницького районного нотаріального округу Вінницької області Дробахою В. О., зареєстрований в реєстрі за № 1221, на підставі якого в іпотеку передано нерухоме майно: цілий житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 .

Також з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 24 січня 2008 року між банком та ОСОБА_1 укладено договір поруки № 010/03-11/27.

28 травня 2019 року між ТОВ «Фінансова компанія «Укрфінанс Груп» та АТ «Райффайзен Банк Аваль» укладено договір відступлення права вимоги № 114/2-5, на підставі якого відступлено право вимоги за кредитним договором № 010/03-11/328 від 28 вересня 2006 року, який був укладений між АППБ «Аваль» та ТОВ «ТриАлекс».

29 травня 2019 року між ТОВ «ФК «Укрфінанс Груп» та АТ «Райффайзен Банк Аваль» укладено договір про відступлення прав за договорами іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н. В., зареєстрований за реєстровим № 747, на підставі якого відступлено право іпотекодержателя за договором іпотеки № 012/03-11/642 від 02 жовтня 2006 року, який був укладений між АППБ «Аваль» та ОСОБА_1 .

Згідно з реєстром боржників № 114/2/5 від 28 травня 2019 року заборгованість ТОВ «ТриАлекс» перед ТОВ «ФК «Укрфінанс Груп» становить 495 309,95 грн., з яких: заборгованість по основній сумі кредиту 194 000,00 грн.; заборгованість по відсотках 301 309,95 грн. Розмір заборгованості вказаний без урахування індексу інфляції та 3 % річних від простроченої суми, сплата яких передбачена ст. 625 ЦК України.

У відповідності до умов договору іпотеки № 012/03-11/642, а саме п. 1.6 жилий будинок, який є предметом іпотеки, розташований на земельній ділянці площею 0,1624 га, придбаній іпотекодавцем по договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченому приватним нотаріусом Вінницького районного нотаріального округу Дробахою В. О. 30 липня 2002 року, реєстровий № 1039.

Цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування жилого будинку та господарських будівель.

У зв`язку з тим, що право власності на земельну ділянку не оформлено, сторони за договором іпотеки домовилися, що іпотекодавець оформить своє право власності на земельну ділянку, що буде підтверджуватися відповідним Державним актом, протягом шести місяців з моменту нотаріального посвідчення цього договору або до другого квітня 2007 року. Після одержання Державного акта на право власності на земельну ділянку іпотекодавець передає іпотекодержателю в іпотеку вказану земельну ділянку. Іпотекодержатель реєструє обтяження прав власності на земельну ділянку у встановленому законом порядку, а оформлене право власності на земельну ділянку стає предметом іпотеки, відповідно іпотечного договору.

Станом на день подання позову, зобов`язання щодо передачі земельної ділянки в іпотеку залишається невиконаним.

16 грудня 2021 року товариство звернулося із запитом до Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області щодо надання інформації та наявної документації стосовно земельної ділянки по АДРЕСА_2 .

У відповідь отримало технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельні ділянки ОСОБА_1 на території Лука-Мелешківської сільської ради Вінницького району Вінницької області.

Відповідно до технічної документації земельна ділянка по АДРЕСА_1 була розділена на ділянку № 1 0,0622 га з присвоєнням кадастрового номера :02:011:0158 та ділянку № НОМЕР_1 0,1002 га кадастровим номером :02:011:0159.

14 жовтня 2024 року товариство направило на адресу ТОВ «ТриАлекс» та на адресу ОСОБА_1 вимогу про передачу земельних ділянок в іпотеку, яка залишилася без відповіді, а зобов`язання про передачу земельних ділянок в іпотеку без виконання.

Враховуючи викладене позивач просив визнати земельну ділянку площею 0,0622 га кадастровим номером :02:011:0158 та земельну ділянку площею 0,1002 га кадастровим номером :02:011:0159 такими, що передані в іпотеку, як забезпечення вимог ТОВ «Укрфінанс Груп» за кредитним договором № 010/03-11/32828 від 28 вересня 2006 року між банком та ТОВ «ТриАлекс».

Рішенням Вінницького районного суду Вінницької області від 22 вересня 2025 року у задоволенні позову ТОВ «Укрфінанс Груп» до ОСОБА_1 , за участю третьої особи ТОВ «ТриАлекс», про визнання земельної ділянки предметом іпотеки, відмовлено.

В апеляційній скарзі позивач ТОВ «Укрфінанс Груп» просить скасувати рішення суду та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі: визнати земельну ділянку площею 0,0622 га з кадастровим номером :02:011:0158 та земельну ділянку площею 0,1002 га кадастровим номером :02:011:0159 такими, що передані в іпотеку, як забезпечення вимог ТОВ «Укрфінанс Груп» за кредитним договором № 010/03-11/32828 від 28 вересня 2006 року між банком та ТОВ «ТриАлекс».

Зазначив, що з оскаржуваним рішенням суду не погоджується і вважає його висновки помилковими і такими, що прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права у частині застосування наслідків спливу строків позовної давності.

Доводи апеляційної скарги полягають у тому, що судом першої інстанції залишено поза увагою те, що відповідно до укладеного 28 травня 2019 року між ТОВ «ФК «Укрфінанс Груп» та АТ «Райффайзен Банк Аваль» договору відступлення права вимоги № 114/2-5, було відступлено право вимоги за кредитним договором № 010/03-11/328 від 28 вересня 2006 року, який був укладений між АППБ «Аваль» та ТОВ «ТриАлекс», а 29 травня 2019 року договір про відступлення прав за договорами іпотеки, на підставі якого було відступлено право іпотекодержателя за договором іпотеки № 012/03-11/642, який був укладений між АППБ «Аваль» та ОСОБА_1 .

Таким чином на даний час всі права кредитора за кредитним договором № 010/03-11/328 та іпотекодержателя за договором іпотеки № 012/03-11/642 належить ТОВ «Укрфінанс Груп».

Згідно з реєстром боржників № 114/2-5 від 28 травня 2019 року заборгованість ТОВ «ТриАлекс» перед ТОВ «Укрфінанс Груп» становить 495 309,95 грн., з яких: заборгованість по основній сумі кредиту 194 000,00 грн., заборгованість по відсотках 301 309,95 грн.

Договором іпотеки зобов`язано іпотекодавця оформити своє право власності на земельну ділянку площею 0,1624 га, що буде оформлено державним актом протягом шести місяців з моменту нотаріального посвідчення цього договору або до другого квітня 2007 року, та передати земельну ділянку в іпотеку іпотекодержателю банку. Станом на день подання позову зобов`язання щодо передачі земельної ділянки в іпотеку залишається невиконаним.

Тільки після отримання відповіді із Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області 12 січня 2022 року, позивачу стало відомо про поділ земельної ділянки на дві окремі земельні ділянки і про присвоєння їм кадастрових номерів.

Висновки суду про сплив строку позовної давності 02 квітня 2010 року є помилковим, оскільки із отриманої технічної документації вбачається, що тільки 21 жовтня 2010 року Лука-Мелешківською сільською радою прийнято рішення про затвердження технічної документації та видачу державних актів на право власності на новостворені земельні ділянки.

Кредитору не було відомо про розробку технічної документації та оформлення у власність земельних ділянок, оскільки у порушення взятих на себе зобов`язань та всупереч принципу добросовісності, відповідач не повідомив позивача про поділ земельної ділянки та оформлення права власності на них, чим фактично перешкодив кредитору задовольнити свої вимоги шляхом звернення стягнення на земельну ділянку.

Відповідач ОСОБА_1 подав відзив, у якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін, вважаючи, що суд прийняв цілком законне та обґрунтоване рішення з урахуванням всіх обставин справи.

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Зінченко А. А. заперечив проти задоволення апеляційної скарги, рішення суду першої інстанції вважає законним, просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Представник позивача ТОВ «Укрфінанс Груп», будучи належним чином повідомленим про дату, час і місце розгляду справи, у судове засідання не з`явився.

Представник третьої особи ТОВ «ТриАлекс» у судове засідання не з`явився.

За правилами частини 2 статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Колегія суддів, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, заслухавши пояснення представника відповідача, дослідивши матеріали цивільної справи, прийшла до висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення за таких підстав.

Відповідно до частин 1, 4 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Судом першої інстанції встановлено, що 28 вересня 2006 року між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» (правонаступником якого є ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», а потім АТ «Райффайзен Банк Аваль») та ТОВ «ТриАлекс» укладено генеральну кредитну угоду № 9 в межах якої 28 вересня 2006 року укладено кредитний договір № 010/03-11/328, за яким кредитор АППБ «Аваль» надав позичальнику ТОВ «ТриАлекс» кредит у формі невідновлювальної кредитної лінії на суму 400 000,00 гривень під 17,5 % річних на строк до 27 вересня 2010 року. До кредитного договору укладено додаткові угоди від 31 січня 2008 року, від 29 грудня 2009 року, від 27 грудня 2010 року, від 27 березня 2012 року, від 27 липня 2012 року, яким пролонговано строк для кредитування до 27 вересня 2013 року та змінювалась процентна ставка за користування кредитом (а. с. 5-7, 8).

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 02 жовтня 2006 року між АППБ «Аваль» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки № 012/03-11/642, посвідчений приватним нотаріусом Вінницького районного нотаріального округу Вінницької області Дробахою В.О., зареєстрований в реєстрі за № 1221, на підставі якого в іпотеку передано наступне нерухоме майно: цілий житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (а. с. 9-12).

Згідно пункту 1.6 договору іпотеки № 012/03-11/642 від 02 жовтня 2006 року, жилий будинок, який є предметом іпотеки, розташований на земельній ділянці площею 0,1624 га, придбаній іпотекодавцем по договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченому приватним нотаріусом Вінницького районного нотаріального округу Дробахою В.О. 30 липня 2002 року за реєстром № 1039. Цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування жилого будинку та господарських будівель. У зв`язку з тим, що право власності на земельну ділянку не оформлено, сторони за цим договором домовилися, що іпотекодавець оформить своє право власності на земельну ділянку, що буде підтверджуватися відповідним Державним актом, на протязі шести місяців з моменту нотаріального посвідчення цього договору, або до другого квітня 2007 року. Після одержання Державного акта на право власності на земельну ділянку, іпотекодавець передає іпотекодержателю в іпотеку вказану земельну ділянку. Іпотекодержатель реєструє обтяження прав власності на земельну ділянку, у встановленому законом порядку, а оформлене право власності на земельну ділянку стає предметом іпотеки відповідно до вказаного іпотечного договору (а. с. 9-12).

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 24 січня 2008 року між банком та ОСОБА_1 укладено договір поруки № 010/03- 11/27.

28 травня 2019 року між ТОВ «ФК «Укрфінанс Груп» та АТ «Райффайзен Баннк Аваль» укладено договір відступлення права вимоги № 114/2-5, на підставі якого відступлено право вимоги за кредитним договором № 010/03-11/328 від 28 вересня 2006 року, який укладений між АППБ «Аваль» та ТОВ «ТриАлекс» (а. с. 13-17).

29 травня 2019 року між ТОВ «ФК «Укрфінанс Груп» та АТ «Райффайзен Банк Аваль» укладено договір про відступлення прав за договорами іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н.В., зареєстрований за реєстровим № 747, на підставі якого відступлено право іпотекодержателя за договором іпотеки № 012/03-11/642, посвідченим приватним нотаріусом Вінницького районного нотаріального округу Вінницької області Дробахою В.О., зареєстрований в реєстрі за № 1221, який укладений між АППБ «Аваль» та ОСОБА_1 (а. с. 23-24).

Згідно з Реєстром боржників №114/2-5 від 28 травня 2019 року, заборгованість ТОВ «ТриАлекс» перед ТОВ «ФК «Укрфінанс Груп», становить 495 309,95 грн. (а. с. 18-22, 23-24).

Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області листом № 140/475-22 від 12 січня 2022 року на запит адвоката Бадаха С. М. від 16 грудня 2021 року № 272-УФГ, надало технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку при поділі земельної ділянки ОСОБА_1 , на території Лука-Мелешківської сільської ради Вінницького району Вінницької області, відповідно до якої земельна ділянка, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 розділена на дві земельні ділянки: № 1 площею 0,0622 га та № 2 площею 0,1002 га. Згідно довідки про правовий статус земельної ділянки, яка міститься у технічній документації, земельній ділянці № 1 присвоєно кадастровий номер :02:011:0158, а земельній ділянці № НОМЕР_1 присвоєно кадастровий номер :02:011:0159 (а. с. 33-41).

14 жовтня 2024 року ТОВ «Укрфінанс Груп» направило на адреси ТОВ «ТриАлекс» та ОСОБА_1 вимогу про передачу земельних ділянок в іпотеку за вихідним № 585-УФГ (а. с. 42).

Вимога залишилася без відповіді, а зобов`язання передати земельні ділянки в іпотеку без виконання.

При ухваленні рішення про відмову у задоволенні позову суд першої інстанції вказав на те, що за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на будівлю чи споруду, стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості.

Таким чином суд першої інстанції визнав позовні вимоги обґрунтованими. При заявленні стороною у справі про сплив позовної давності, суд зобов`язаний застосувати до спірних правовідносин положення статті 267 ЦК України та вирішити питання про наслідки такого спливу.

Позивачем не заявлено клопотання про поновлення строку позовної давності. За таких обставин суд прийшов до висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог ТОВ «Укрфінанс Груп», у зв`язку з пропуском позивачем строку позовної давності.

Висновок суду про відмову у задоволенні позовних вимог колегія суддів вважає правильним.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК України).

Тлумачення пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України свідчить, що по своїй суті такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб`єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою.

Іпотека є правом на чужу річ.

У справі за позовом іпотекодержателя про визнання права іпотеки (чи про визнання права іпотекодержателя або визнання предметом іпотеки чи іпотечним майном) при відчуженні предмета іпотеки належним відповідачем є особа, яка набула статус іпотекодавця (набувач відповідного нерухомого майна).

Як встановлено судом першої інстанції 28 вересня 2006 року АППБ «Аваль» (правонаступником якого є ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», а потім АТ «Райффайзен Банк Аваль») та ТОВ «ТриАлекс» укладено генеральну кредитну угоду № 9 в межах якої 28 вересня 2006 року укладено кредитний договір № 010/03-11/328, за яким кредитор АППБ «Аваль» надав позичальнику ТОВ «ТриАлекс» кредит у формі невідновлювальної кредитної лінії на суму 400 000,00 грн. під 17,5 % річних на строк до 27 вересня 2010 року (а. с. 5-7, 8).

З метою забезпечення виконання зобов`язань за цим кредитним договором, 02 жовтня 2006 року між АППБ «Аваль» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки № 012/03-11/642, на підставі якого в іпотеку передано наступне нерухоме майно: цілий житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (а. с. 9-12).

Пунктом 1.6 цього договору іпотеки визначено, що жилий будинок, який є предметом іпотеки, розташований на земельній ділянці площею 0,1624 га, придбаній іпотекодавцем по договору купівлі-продажу земельної ділянки від 30 липня 2002 року; цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування жилого будинку та господарських будівель. У зв`язку з тим, що право власності на земельну ділянку не оформлено, сторони за цим договором домовилися, що іпотекодавець оформить своє право власності на земельну ділянку, що буде підтверджуватися відповідним Державним актом, на протязі шести місяців з моменту нотаріального посвідчення цього договору, або до другого квітня 2007 року. Після одержання Державного акта на право власності на земельну ділянку, іпотекодавець передає іпотекодержателю в іпотеку вказану земельну ділянку. Іпотекодержатель реєструє обтяження прав власності на земельну ділянку, у встановленому законом порядку, а оформлене право власності на земельну ділянку стає предметом іпотеки відповідно до вказаного іпотечного договору (а. с. 9-12).

Згідно виданого 22 жовтня 2010 року Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯП № 272836, ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, реєстровий № 1039 від 30 липня 2002 року ВАА № 445956, є власником земельної ділянки площею 0,1624 га по АДРЕСА_1 , цільовим призначенням для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, кадастровим номером :02:011:0156. Акт зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди за № 33 (а. с. 36).

Із наданої 12 січня 2022 року Головним управлінням Держгеокадастру у Вінницькій області технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку, ця земельна ділянка, що знаходиться по АДРЕСА_1 і належить на праві власності ОСОБА_1 , розділена на дві земельні ділянки № НОМЕР_2 площею 0,0622 га та № 2 площею 0,1002 га. Згідно довідок № 2425 і № 2426 від 12 листопада 2010 року про правовий статус земельної ділянки, яка міститься у технічній документації, земельній ділянці № 1 присвоєно кадастровий номер :02:011:0158, а земельній ділянці № НОМЕР_1 присвоєно кадастровий номер :02:011:0159 (а. с. 33-41).

Отже, іпотекодавець ОСОБА_1 не оформив своє право власності на земельну ділянку на протязі шести місяців з моменту нотаріального посвідчення договору іпотеки, тобто до другого квітня 2007 року. Державний акт на право власності на земельну ділянку іпотекодавець ОСОБА_1 отримав 22 жовтня 2010 року, проте не передав її іпотекодержателю в іпотеку, як це було обумовлено сторонами договору іпотеки; іпотекодержатель АТ «Райффайзен Банк Аваль» не зареєстрував обтяження прав власності на земельну ділянку, у встановленому законом порядку, а оформлене іпотекодавцем ОСОБА_1 право власності на земельну ділянку не стало предметом іпотеки відповідно до вказаного іпотечного договору, оскільки доказів введення земельної ділянки в іпотеку матеріали справи не містять.

У статті 1 Закону України «Про іпотеку» визначено поняття іпотеки це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

За правилами статті 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернено стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено Законом. Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділена в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Відповідно до частини 4 статті 6 Закону України «Про іпотеку» якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов`язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею).

За змістом статті 377 ЦК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Відповідно до частини 1 статті 120 ЗК України при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування на підставі договору оренди.

Відповідно до частини 1 статті 125 ЗК України право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.

Отже, положення статті 377 ЦК України закріплює загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість. При застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об`єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності.

Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на будівлю чи споруду, стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості.

Такі висновки викладені Верховним Судом України у постановах від 13 квітня 2016 року у справі № 6-253цс16 та від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-2225цс16, а також подібний за змістом висновок викладений у постанові Верховного Суду від 17 червня 2020 року у справі № 466/1875/14-ц (провадження № 61-37171св18).

Як встановлено у даній справі в договорі іпотеки № 012/03-11/642 від 02 жовтня 2006 року сторони визначили, що після одержання Державного акта на право власності на земельну ділянку, іпотекодавець ОСОБА_1 передає іпотекодержателю в іпотеку земельну ділянку; іпотекодержатель реєструє обтяження прав власності на земельну ділянку, у встановленому законом порядку, а оформлене право власності на земельну ділянку стає предметом іпотеки відповідно до вказаного іпотечного договору.

При цьому іпотекодавець ОСОБА_1 взяв на себе обов`язок протягом шести місяців з моменту нотаріального посвідчення цього договору або до 02 квітня 2007 року, оформити своє право власності на земельну ділянку, на якій знаходиться предмет іпотеки та передати її в іпотеку іпотекодержателю.

В порушення таких домовленостей лише 22 жовтня 2010 року іпотекодавець ОСОБА_1 одержав Державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯП № 272836, згідно якого він є власником земельної ділянки площею 0,1624 га по АДРЕСА_1 , цільовим призначенням для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, кадастровим номером :02:011:0156. Акт зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди за № 33.

При цьому іпотекодавець ОСОБА_1 не передав іпотекодержателю АППБ «Аваль» в іпотеку цю земельну ділянку; іпотекодержатель не зареєстрував обтяження прав власності на земельну ділянку у встановленому законом порядку, а оформлене ОСОБА_1 право власності на земельну ділянку не влючено до переліку майна іпотекодавця, що є предметом іпотеки, відповідно до іпотечного договору від 02 жовтня 2006 року.

За таких обставин, оскільки умовами договору іпотеки було передбачено, що земельна ділянка також стає іпотечним майном після одержання іпотекодавцем Державного акта на право власності на земельну ділянку, наявні підстави для задоволення позовних вимог про визнання земельної ділянки такою, що передана в іпотеку.

У постанові Пленуму Верховного Суду України «Про судове рішення у цивільній справі» № 14 від 18 грудня 2009 року у пункті 11 надано таке роз`яснення: «Оскільки правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорення саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів та осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси, то суд повинен встановити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, а якщо були, то вказати, чи є залучений у справі відповідач відповідальним за це.

Встановивши, що строк для звернення з позовом пропущено без поважної причини, суд у рішенні зазначає про відмову в позові з цих підстав, якщо про застосування позовної давності заявлено стороною у спорі, зробленою до ухвалення ним рішення, крім випадків, коли позов не доведено, що є самостійною підставою для цього.».

Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Відповідно до статті 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Згідно частин 2-4 статті 267 ЦК України заява про захист цивільного права або інтересу має бути прийнята судом до розгляду незалежно від спливу позовної давності (ч. 2). Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення (ч. 3). Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (ч. 4).

Згідно вимог частини 1 статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Статтею 262 ЦК України визначено, що заміна сторін у зобов`язанні не змінює порядку обчислення та перебігу позовної давності.

До нового кредитора, за правилами статті 514 ЦК України, переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

У цивільному законодавстві закріплено об`єктивні межі застосування позовної давності. Об`єктивні межі застосування позовної давності встановлюються: прямо (стаття 268 ЦК України) або опосередковано (постанова Верховного Суду від 01 серпня 2018 року у справі № 641/76/17 (провадження № 61-12138св18)).

Об`єднана палата Касаційного цивільного суду вже звертала увагу, що положеннями глави 19 ЦК України встановлено загальне правило про поширення позовної давності на всі цивільно-правові вимоги, окрім тих, що як виняток зазначені у статті 268 ЦК України. Так, у частині першій статті 268 ЦК України законодавець визначив, на які позовні вимоги не поширюється позовна давність. У частині другій статті 268 ЦК України закріплено, що законом можуть бути встановлені також інші вимоги, на які не поширюється позовна давність. Опосередковано межі застосування позовної давності визначаються з урахуванням сутності пред`явленої вимоги (постанова Верховного Суду від 05 вересня 2022 року у справі № 385/321/20 (провадження № 61-9916сво21)).

Серед переліку вимог, на які відповідно до закону позовна давність не поширюється, не має вимоги іпотекодержателя до особи, яка набула статус іпотекодавця, про визнання права іпотеки (чи про визнання права іпотекодержателя або визнання предметом іпотеки чи іпотечним майном). Сутність вимоги іпотекодержателя до особи, яка набула статус іпотекодавця (набувач відповідного нерухомого майна) про визнання права іпотеки не виключає застосування до неї позовної давності.

Із матеріалів справи вбачається, що 25 грудня 2024 року до суду першої інстанції надійшла позовна заява іпотекодержателя (нового) ТОВ «Укрфінанс Груп», із якою він звернувся з вимогами до ОСОБА_1 про визнання земельної ділянки предметом іпотеки (а. с. 1-3).

Як вбачається із судового рішення по архівній справі № 127/6992/16-ц, у квітні 2016 року ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» (правонаступником якого є АТ «Райффайзен Банк Аваль») звернулося до суд з позовом до боржника ТОВ «ТриАлекс» і поручителя ОСОБА_1 про солідарне стягнення заборгованості за кредитним договором і за договором поруки № 010/03-11/27 від 24 січня 2008 року, яка станом на 10 березня 2016 року становила 366 036,94 грн., з яких заборгованість за тілом кредиту - 195 000,00 грн., заборгованість зі сплати процентів за користування кредитом - 171 036,94 грн. У липні 2016 року ОСОБА_1 звернувся до суду із зустрічним позовом до ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», ТОВ «ТриАлекс» про визнання поруки припиненою.

Рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 24 травня 2018 року у задоволенні позову ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» відмовлено, а зустрічний позов ОСОБА_1 задоволено.

Постановою Апеляційного суду Вінницької області від 04 жовтня 2018 року рішення Вінницького міського суду від 24 травня 2018 року в частині вирішення вимог ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» до ТОВ «ТриАлекс» і ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову. В іншій частині рішення суду залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 01 квітня 2020 року рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 24 травня 2018 року та постанову Апеляційного суду Вінницької області від 04 жовтня 2018 року в частині вирішення позовних вимог ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» (правонаступником якого є АТ «Райффайзен Банк Аваль») до ТОВ «ТриАлекс» про стягнення заборгованості за кредитним договором, нарахованої після 06 січня 2013 року скасовано, ухвалено в цій частині нове судове рішення.

У задоволенні позову ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» (правонаступником якого є АТ «Райффайзен Банк Аваль») до ТОВ «ТриАлекс» про стягнення заборгованості за кредитним договором, нарахованої після 06 січня 2013 року, відмовлено.

Постанову Апеляційного суду Вінницької області від 04 жовтня 2018 року в частині вирішення позовних вимог ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» (правонаступником якого є АТ «Райффайзен Банк Аваль») до ТОВ «ТриАлекс» про стягнення заборгованості за кредитним договором, нарахованої до 06 січня 2013 року скасовано, рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 24 травня 2018 року в зазначеній частині залишено в силі.

Рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 24 травня 2018 року та постанову Апеляційного суду Вінницької області від 04 жовтня 2018 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» (правонаступником якого є АТ «Райффайзен Банк Аваль», ТОВ «ТриАлекс» про визнання поруки припиненою, залишено без змін (а. с. 92-93).

У даній справі судом встановлено, що умовами договору іпотеки № 012/03-11/642 від 02 жовтня 2006 року у пункті 1.6 його сторонами визначено строк, в який іпотекодавець ОСОБА_1 взяв на себе зобов`язання оформити своє право власності на земельну ділянку та передати її в іпотеку, а саме: на протязі шести місяців з моменту нотаріального посвідчення цього договору, тобто до 02 квітня 2007 року.

Зважаючи на те, що таке зобов`язання ОСОБА_1 до чітко визначеної дати не виконав та не оформив своє право власності на земельну ділянку і не передав її в іпотеку АППБ «Аваль», чим порушив право іпотекодержателя АППБ «Аваль», а отже, за правилами частини 1 статті 261 ЦК України, саме із 02 квітня 2007 року (коли іпотекодержатель мав довідатися про порушення свого права), почався перебіг позовної давності, протягом якого позивач або його правонаступник мав звернутися із позовом до суду за захистом свого порушеного права. Згідно вимог статті 257 ЦК України такий строк для позивача закінчився 02 квітня 2010 року.

До закінчення цього строку іпотекодержатель не звертався до суду із позовом про захист свого порушеного права.

Отже, якщо позовні вимоги судом визнано обґрунтованими, а стороною у справі заявлено про сплив позовної давності, то суд зобов`язаний застосувати до спірних правовідносин положення статті 267 ЦК України та вирішити питання про наслідки такого спливу, тобто, або відмовити в позові у зв`язку зі спливом позовної давності, або, за наявності поважних причин її пропущення, захистити порушене право.

Позивач ТОВ «Укрфінанс Груп», отримавши, згідно вимог статті 514 ЦК України та договору відступлення права вимоги № 114/2-5 від 28 травня 2019 року, права кредитора, звернувшись у грудні 2024 року до суду із даним позовом за захистом свого порушеного права, не заявляв про поновлення пропущеного строку позовної давності, причин пропущення не зазначав і не просив поновити його з метою захисту свого порушеного права.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає вірним висновок суду першої інстанції в тому, що заявлені ТОВ «Укрфінанс Груп» позовні вимоги є обґрунтованими, проте із такими вимогами позивач звернувся до суду за захистом свого порушеного права зі спливом позовної давності, відповідачем у справі ОСОБА_1 у поданому до суду відзиві на позовну заяву (а. с. 66-67) заявлено про сплив позовної давності, позивач не звертався до суд із заявою про поновлення строку позовної давності і не вказував на причини його пропуску, тому суд не міг визнати їх поважними і не захистив порушене право позивача, відмовивши у його позові у зв`язку з пропуском строку позовної давності.

З урахуванням наведеного колегією суддів відхиляються доводи апеляційної скарги позивача щодо помилковості висновків суду першої інстанції про сплив строку позовної давності та зауважується про правильність такого висновку в цій частині, зробленого на підставі повністю встановлених обставин справи, із наданням вірної оцінки зібраним по справі доказам та з правильним застосуванням норм матеріального права.

Інші доводи апеляційної скарги також є безпідставними, не ґрунтуються на вимогах матеріального закону, на умовах договору іпотеки № 012/03-11/642 від 02 жовтня 2006 року і на умовах договору відступлення права вимоги № 114/2-5 від 28 травня 2019 року, на встановлених судом обставинах справи, а також спростовані у тексті даної постанови.

За таких встановлених судом обставин справи, правовідносин, які випливають із встановлених обставин та правових норм, застосованих до цих правовідносин, колегія суддів приходить до висновку про обґрунтованість і законність рішення суду першої інстанції, у зв`язку з чим рішення суду першої інстанції до скасування не підлягає, а апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

На підставі викладеного і керуючись ст. 367, 374, 375, 381-382 ЦПК України, суд

П о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрфінанс Груп» залишити без задоволення.

Рішення Вінницького районного суду Вінницької області від 22 вересня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий: М. В. Матківська

Судді: Ю. Б. Войтко

І. В. Міхасішин

Повний текст судового рішення складено 26 листопада 2025 року