Провадження №: 2/755/3293/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" листопада 2025 р. Дніпровський районний суд міста Києва в складі:

головуючого судді - Гаврилової О.В.,

за участю секретарів: Гречаної Ю.О., Зілінської М.В., Шевчук А.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в приміщенні Дніпровського районного суду міста Києва, цивільну справу за позовом Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» до ОСОБА_1 про розірвання договору, -

в с т а н о в и в:

До Дніпровського районного суду міста Києва звернувся представник Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» (надалі - КП «Житлоінвестбуд-УКБ») з позовом до ОСОБА_1 про розірвання договору.

Згідно заявлених вимог представник позивача просить суд розірвати договір про відселення та компенсацію № 23/47 від 03 березня 2020 року, укладений між КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та ОСОБА_1 .

Вимоги позову обґрунтовані тим, що 12 квітня 2016 року між КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та відповідачем укладено попередній договір про відселення та компенсацію згідно із Законом України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», за умовами якого сторони домовились щодо відселення відповідача з квартири АДРЕСА_1 . 03 березня 2020 року між КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та відповідачем укладено договір про відселення та компенсацію № 23/47, предметом якого є майнові та інші питання пов`язані з відселенням відповідача, умовами такого відселення та компенсації відповідачу у зв`язку із забудовою кварталу, яку здійснює підприємство, на підставі розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 24.05.2004 №850. Представник позивача зазначає, що відселення мешканців мікрорайону зупинено у зв`язку із поновленням дії наказу Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 23 від 04 травня 2006 року «Про занесення комплексу історичної забудови мікрорайону «Соцмісто» в межах вулиць Попудренка, Мініна, АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2 до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини», відповідно до якого, у тому числі житловий будинок АДРЕСА_2 віднесено до переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини. Отже житловий будинок АДРЕСА_2 , є щойно виявленим об`єктом культурної спадщини та не може бути знесеним. Також представник позивача зазначає що відселення мешканців мікрорайону призупинено і через відсутність детального плану території комплексної реконструкції масиву Соцмістечко в межах проспектів Броварський, Соборності (Возз`єднання), Гагаріна, вулиць Гната Хоткевича (Червоногвардійської), залізниця в Дніпровському районі міста Києва, що зумовило не надання підприємству протягом останніх п`яти років нових земельних ділянок у межах мікрорайону «Соцмісто», що також унеможливлює подальшу реконструкцію мікрорайону. Враховуючи, що житловий будинок АДРЕСА_2 не може бути знесеним і подальша реконструкція мікрорайону є неможливою, у позивача відсутній обов`язок відселення із вказаного будинку. Наведені вище обставини зумовили неможливість виконання позивачем подальшої реконструкції мікрорайону та являються істотними змінами обставин, якими позивач керувався при укладанні попереднього договору, адже позивач не зможе отримати фінансовий результат, який очікував отримати від реалізації вказаної реконструкції. Також у позові зазначено, що позивач звернувся до відповідача з повідомленням про розірвання договору, проте відповідач наполягає на виконанні умов договору попри те, що житловий будинок є щойно виявленим об`єктом культурної спадщини та не може бути знесеним, дія Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» не поширюється на об`єкти, розташовані на охоронюваних археологічних територіях, в зоні охорони пам`яток та історичних ареалах населених місць, визначених у порядку, встановленому законом. З наведених підстав позивач вважає, що договір не підлягає виконанню та підлягає розірванню, оскільки істотно змінились обставини, якими сторони керувались при укладанні попереднього договору, враховуючи. Що в момент укладання цього договору сторони виходили з того, що у позивача будуть правові підстави на реконструкцію та забудову території мікрорайону Соцмісто.

Ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 05 серпня 2024 року відкрито провадження в даній цивільній справі та призначено розгляд справи за правилами загального позовного провадження до підготовчого засідання. (т.1 а.с.148-150)

Ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 09 жовтня 2024 року, постановленою без видалення до нарадчої кімнати із занесенням до протоколу судового засідання, залишено без розгляду заяву відповідача ОСОБА_1 , подану представником - адвокатом Татунцем В.В., про зупинення провадження у справі. (т.1 а.с.171-172)

28 березня 2025 року представником відповідача ОСОБА_1 - адвокатом Татунцем В.В. подано до суду через систему «Електронний суд» відзив на позовну заяву. (т.1 а.с.199-208)

Ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 01 квітня 2025 року відзив відповідача ОСОБА_1 , поданий представником - адвокатом Татунцем Владиславом Вікторовичем - залишено без розгляду. (т.1 а.с.218, 220-221)

Ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 30 липня 2025 року закрито підготовче провадження в даній справі та призначено справу до судового розгляду по суті. (т.1 а.с.236-237)

Учасники справи в судове засідання не з`явились, були повідомлені про день, час та місце розгляду справи належним чином.

Представник позивача КП «Житлоінвестбуд-УКБ» - адвокат Гамрецький Є.О. подав до суду заяву в якій просив здійснювати розгляд справи без його участі, позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив її задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат Татунець В.В. подав до суду зауяву, в якій просив розглядати справу за відсутності відповідача та його представника, оскільки на час розгляду справи в суді відсутнє світло.

Суд, дослідивши письмові докази, наявні в матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.

Судом установлено та вбачається з матеріалів справи, що Розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради - Київської міської державної адміністрації від 24 травня 2004 року № 850 «Про надання дозволу на реконструкцію та забудову території мікрорайону, обмеженого вулицями Попудренка, Мініна, Червоноткацькою та Червоногвардійською, в Дніпровському районі», з метою забудови території мікрорайону сучасними будинками, серед іншого: Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) оформити у встановленому законом порядку дозвільну документацію на знесення будинків території мікрорайону, обмеженого вулицями Попудренка, Мініна, Червоноткацькою та Червоногвардійською, в Дніпровському районі; дозволити КП «Житлоінвестбуд-УКБ» виступити замовником проектування, реконструкції та забудови території мікрорайону, обмеженого вулицями Попудренка, Мініна, Червоноткацькою та Червоногвардійською, в Дніпровському районі; КП «Житлоінвестбуд-УКБ» у встановленому законом порядку відселити мешканців з будинків на території мікрорайону обмеженого вулицями Попудренка, Мініна, Червоноткацькою та АДРЕСА_2 , на інше постійне місце проживання та знести будинок. (т.1 а.с.50-51)

Наказом Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №23 від 04 травня 2006 року комплекс мікрорайону «Соцмісто» в межах вулиць Попудренка, Червоноткацькій, Мініна та Червоногвардійській у Дніпровському районі м. Києва занесено до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини (містобудування, архітектура). (т.1 а.с.52-54)

Постановою Київського апеляційного адміністративного суду від 24 травня 2012 року у справі № 2а-18174/11/2670 за адміністративним позовом комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» до Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання незаконним та скасування наказу, задоволено Апеляційну скаргу комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ», постанову Окружного адміністративного суду міста Києва від 20 лютого 2012 року скасовано та ухвалено нову, якою позов задоволено повністю, зобов`язано Головне управління охорони культурної спадщини виконавчого комітету Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) скасувати наказ від 04.05.2006 року № 23 з усіма додатками. (т.1 а.с.57-59)

Наказом Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 23 липня 2012 року №10/46-12 скасовано наказ Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №23 від 04 травня 2006 року «Про занесення комплексу історичної забудови мікрорайону «Соцмісто» в межах вулиць Попудренка, Червоноткацькій, Мініна та Червоногвардійській у Дніпровському районі м. Києва до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини з усіма додатками. (т.1 а.с.61)

Рішенням Київської міської ради № 260/260 від 23 вересня 2014 року «Про надання комунальному підприємству з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» земельної ділянки для будівництва житлових будинків на перетині вул. Червоногвардійської та вул. Краківської у Дніпровському районі м. Києва », зокрема, затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, надано комунальному підприємству в постійне користування земельну ділянку для будівництва житлових будинків на перетині вул. Червоногвардійської та вул. Краківської у Дніпровському районі м. Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва. (т.1 а.с. 55-56)

Ухвалою Вищого адміністративного суду від 28 травня 2015 року скасовано постанову Окружного адміністративного суду від 20 лютого 2012 року та ухвалу Київського апеляційного адміністративного суду від 24 травня 2012 року, справу за позовом Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» до Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради ( Київської міської державної адміністрації) про визнання незаконним та скасування наказу №23 від 04 травня 2006 року - направлено на новий розгляд до суду першої інстанції. (т.1 а.с.62-65).

Наказом управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 24 липня 2015 №10/34 скасовано наказ Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 23 липня 2012 року №10/46-12 «Про скасування наказу Головного управління охорони культурної спадщини №23 від 04 травня 2006 року». (т.1 а.с. 66)

12 квітня 2016 року між ОСОБА_1 та КП «Житлоінвестбуд-УКБ» укладено попередній договір про відселення та компенсацію згідно із Законом України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду (т.1 а.с.67-71).

Листом Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 15 травня 2019 року на лист КП «Житлоінвестбуд-УКБ» щодо комплексу історичної забудови мікрорайону «Соцмісто» у Дніпровському районі м. Києва повідомлено, що на виконання постанови Київського апеляційного адміністративного суду від 24 травня 2012 року наказом Головного управління охорони культурної спадщини від 23 липня 2012 року № 10/46-12 скасовано наказ Головного управління охорони культурної спадщини скасовано наказ № 23 від 04 травня 2004 року, ухвалою Вищого адміністративного суду України від 28 травня 2015 року постанову Окружного адміністративного суду України від 20 лютого 2012 року та ухвалу Київського апеляційного адміністративного суду від 24 травня 2012 року було скасовано, наказом Управління охорони культурної спадщини від 24 липня 2015 року № 10/34-15 було скасовано наказ Головного управління охорони культурної спадщини від 23 липня 2012 року № 10/46-12 «Про скасування наказу Головного управління охорони культурної спадщини від 04 травня 2006 року № 23». (т.1 а.с. 72).

03 березня 2020 року між ОСОБА_1 та КП «Житлоінвестбуд-УКБ» було укладено договір № 23/47 про відселення та компенсацію у зв`язку з відселенням, за яким у зв`язку із забудовою земельної ділянки на розі вулиць Червоногвардійської (Гната Хоткевича) та АДРЕСА_3 , керуючись розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 24 травня 2004 року № 850, Цивільним кодексом України, Житловим кодексом УРСР, Законом України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», сторони домовилися щодо відселення відповідача із квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 42,0 кв.м, житлова площа 30,60 кв.м, кількість кімнат дві, у квартиру АДРЕСА_4 (будівельна адреса), загальною площею 67,70 кв.м, житлова 31,80 кв.м, кількість кімнат - дві. (т.1 а.с. 83-87).

Листом Міністерства культури та інформаційної політики України від 23.11.2021 на запит позивача від 29.10.2021 повідомило останнього, серед іншого, про те, що будинки житлові по АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 внесені до Переліку об`єктів культурної спадщини і до вирішення питання про реєстрацію набули правового статусу щойно виявлених об`єктів культурної спадщини відповідно до наказу Головного управління охорони культурної спадщини Київської міської державної адміністрації №23 від 04 травня 2006 року. (т.1 а.с.88-89)

04 жовтня 2022 року позивач направив відповідачу повідомлення про розірвання договору 23/47 від 03 березня 2020 року (т.1 а.с.99-100).

Згідно письмової відповіді на це повідомлення, відповідач зазначила, що договором не передбачено розірвання договору в односторонньому порядку (т.1 а.с.101).

Рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 24 листопада 2022 року у справі №640/10681/19 відмовлено в задоволенні адміністративного позову Комунальному підприємству з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» до Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про 1) визнання протиправною бездіяльності Департаменту охорони культурної спадщини щодо невжиття заходів щодо вилучення будинків з Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини м. Києва, включених на підставі наказу Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 04 травня 2006 року №23 «Про занесення комплексу історичної забудови мікрорайону «Соцмісто» в межах вулиць Попудренка, Мініна, Червоноткацької та АДРЕСА_2 до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини» та переглянутих Департаментом охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) наказом від 27 грудня 2019 року №109 «Про перегляд Переліків об`єктів культурної спадщини м. Києва», розташованих за адресою: АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_19 , АДРЕСА_20 ; АДРЕСА_21 , АДРЕСА_22 , АДРЕСА_23 ; АДРЕСА_24 , АДРЕСА_25 , АДРЕСА_26 , АДРЕСА_27 , НОМЕР_1 ; АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 ; АДРЕСА_28 ; 2) зобов`язання Департаменту охорони культурної спадщини вжити передбачені чинним законодавством дії щодо вилучення будинків розташованих за адресою: АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_29 , АДРЕСА_30 ; АДРЕСА_10 (нове найменування АДРЕСА_10 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_19 , АДРЕСА_20 ; АДРЕСА_21 , АДРЕСА_22 , АДРЕСА_23 ; АДРЕСА_24 , АДРЕСА_25 , АДРЕСА_26 , АДРЕСА_27 , АДРЕСА_27 ; АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 ; вул. Червоноткацька, 33/10, АДРЕСА_31 , з Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини м. Києва, включених на підставі наказу Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 04 травня 2006 року №23 «Про занесення комплексу історичної забудови мікрорайону «Соцмісто» в межах вулиць Попудренка, Мініна, Червоноткацької та АДРЕСА_2 до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини» (підпункти 2-7, 9, 13, 14, 16, 19-22, 24-32, 34, 40, 41 додатку до наказу від 04 травня 2006 року №23) та переглянутих Департаментом охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) наказом від 27 грудня 2019 року №109 «Про перегляд Переліків об`єктів культурної спадщини м. Києва». (т.1 а.с. 73-82).

Постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 26 квітня 2023 року у справі №640/10681/19 апеляційну скаргу Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків "Житлоінвестбуд - УКБ" залишено без задоволення, рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 24 листопада 2022 року залишено без змін. (т.1 а.с.90-98)

Позивач просить розірвати договір про відселенням та компенсацію у зв`язку із відселенням № 23/47 від 03 березня 2020 року, укладений між КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та ОСОБА_1 , посилаючись на те, що житловий будинок АДРЕСА_2 віднесено до переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини, отже він не може бути знесеним і подальша реконструкція мікрорайону є неможливою, що являється істотними змінами обставин, якими позивач керувався при укладанні договору.

Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20)).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див.: постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23)).

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК України).

Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії.

Відповідно до статті 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 ЦК України).

Разом з тим враховує, що у ч. 1, 2 ст. 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Застосування ст. 652 ЦК України не пов`язане з порушенням договору іншою стороною. Ця стаття може застосовуватись лише в тому разі, коли сторона отримує належне виконання за договором.

Отже, закон пов`язує можливість розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір.

Поняття «істотна зміна обставин» є оціночним. Критерії визначення цього поняття закріплені в абз. 2 ч. 1 ст. 652 ЦК України, яка встановлює, що зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

За відсутності істотної зміни обставин, тобто за незначної зміни обставин або за виникнення ускладнень у виконанні, які сторони могли розумно передбачити, договір відповідно до положень ст. 652 ЦК України не підлягає розірванню як за згодою сторін, так і за рішенням суду.

Укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей, проте під час виконання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін.

При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникає під час виконання договору, проте лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання договору.

Отже, за загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути розірваний за згодою сторін, що відповідає свободі договору. При цьому можливість розірвання договору може бути обмежена, а саме у випадку, коли інше передбачено договором або випливає із суті зобов`язання.

Водночас договір у разі істотної зміни обставин може бути розірваним не лише за згодою сторін, а й на підставі рішення суду, зокрема, у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу / пропозицію про розірвання договору, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились. У такому разі суд при вирішенні питання на предмет можливості задоволення вимоги заінтересованої сторони має встановити факт зміни істотної обставини за наявності одночасно чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України, при істотній зміні обставин.

Застосування ст. 652 ЦК України є відображенням у договірних правовідносинах справедливості, добросовісності, розумності як загальних засад цивільного судочинства з огляду на ті обставини, що на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані фактори, що істотно порушують баланс інтересів сторін та суттєво знижують очікуваний результат для кожної зі сторін договору.

Існування одночасно чотирьох умов, що відповідно до ч. 2 ст. 652 ЦК України є необхідними для встановлення ускладнень у виконанні, достатніх для розірвання договору, вимагає з`ясування змісту кожної окремо взятої умови.

Так, першою умовою є умова про те, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Відповідно до цієї умови події, що нібито викликали ускладнення у виконанні договору і які можна назвати «істотною зміною обставин», повинні мати місце або стати відомими заінтересованій стороні після укладення договору. Названа умова є відсутньою якщо буде встановлено, що заінтересована у розірванні договору сторона знала про ці події і могла взяти їх до уваги в момент укладення договору, а не легковажно ігнорувати їх. Легковажно проігноровані події, які й створили ускладнення, або іншими словами «істотну зміну обставин», роблять неможливим для сторони, яка заінтересована розірвати договір, покладатися на ускладнення.

Друга умова - це умова про те, що зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення за всієї турботливості та обачності, які від неї вимагалися. Зазначена умова, з одного боку, вказує на характер причин, які зумовили зміну обставин, з іншого - передбачає оцінку поведінки заінтересованої сторони: чи могла вона усунути зазначені причини. Згідно з вимогами добросовісності виконання зобов`язань кожна зі сторін договору повинна вживати заходів щодо досягнення мети зобов`язання; вчиняти дії, направлені на полегшення виконання зобов`язання та уникати вчинення дій, які можуть обтяжити виконання зобов`язанням чи взагалі унеможливити його; не допускати порушення прав іншої сторони тощо. Тобто сторони мають докладати усіх зусиль для належного виконання договірного зобов`язання. Для відповідного обґрунтування вказаної умови суду необхідно належним чином проаналізувати умови укладеного сторонами договору та встановити належним чином обставини, які свідчили б про те, що сторона договору дійсно не може усунути обставин, які для неї істотно змінилися.

Третьою необхідною умовою є умова, що виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Для встановлення цієї умови слід довести порушення еквівалентності у відносинах сторін. Майнові інтереси сторін мають перебувати в збалансованому стані. Виконання договору за істотної зміни обставин може призвести до порушення цього балансу. При цьому фактор порушення співвідношення майнових інтересів сторін виступає не як суб`єктивний, а як об`єктивний критерій, фіксація якого здійснюється на підставі не стільки оцінки самими сторонами договору балансу своїх інтересів, скільки комплексного аналізу судом питання адекватності такої оцінки в умовах, що склалися.

Четвертою необхідною умовою є умова про те, що із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Випадки ускладнення у виконанні договору не можуть мати місця, якщо потерпіла сторона прийняла на себе ризик зміни обставин. Прийняття на себе ризику зміни обставин не обов`язково повинно бути прямо відображено у договорі, такий висновок може випливати із самого характеру та змісту зобов`язання.

Саме позивач при зверненні до суду з вимогами про розірвання договору насамперед повинен довести факт наявності передбачених чинним законодавством підстав для його розірвання.

Такі висновки містяться у постановах Верховного Суду від 27.02.2018 у справі № 910/5110/17, від 23.07.2019 у справі № 910/13249/17, від 01.08.2020 у справі № 910/16784/20, від 04.03.2025 у справі № 910/3688/24.

За визначенням, наведеним у ст. 1 Закону України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 №1805-ІІІ (далі - Закон від 08.06.2000 №1805-ІІІ): пам`ятка культурної спадщини (далі - пам`ятка) - об`єкт культурної спадщини, який занесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, або об`єкт культурної спадщини, який взято на державний облік відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності цим Законом, до вирішення питання про включення (невключення) об`єкта культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам`яток України; щойно виявлений об`єкт культурної спадщини - об`єкт культурної спадщини, який занесено до Переліку об`єктів культурної спадщини відповідно до цього Закону.

Згідно з ч. 2 с. 14 Закону від 08.06.2000 №1805-ІІІ об`єкт культурної спадщини до вирішення питання про його реєстрацію як пам`ятки вноситься до Переліку об`єктів культурної спадщини і набуває правового статусу щойно виявленого об`єкта культурної спадщини.

Отже, і пам`ятка і щойно виявлений об`єкт культурної спадщини є об`єктами культурної спадщини та підлягають охороні відповідно до Закону.

Статтею 18 Закону від 08.06.2000 №1805-ІІІ визначено, що об`єкти культурної спадщини, що є пам`ятками (за винятком пам`яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини.

Відповідно до вимог статті 23 Закону від 08.06.2000 №1805-ІІІ усі власники пам`яток, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи) незалежно від форм власності на ці об`єкти зобов`язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір. При передачі пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини у володіння, користування чи управління іншій особі істотною умовою договору про таку передачу є забезпечення особою, якій передається пам`ятка, щойно виявлений об`єкт культурної спадщини чи її (його) частина, збереження пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини відповідно до вимог цього Закону та умов охоронного договору, укладеного власником або уповноваженим ним органом (особою) з відповідним органом охорони культурної спадщини.

Так, судом установлено та матеріалами справами підтверджується, що за Розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 24 травня 2004 року № 850 «Про надання дозволу на реконструкцію та забудову території мікрорайону, обмеженого вулицями Попудренка, Мініна, Червоноткацькою та Червоногвардійською, в Дніпровському районі», з метою забудови території мікрорайону сучасними будинками, серед іншого: Головне управління житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) мало оформити у встановленому законом порядку дозвільну документацію на знесення будинків території мікрорайону, обмеженого вулицями Попудренка, Мініна, Червоноткацькою та АДРЕСА_2 . Цим же розпорядженням позивачу КП «Житлоінвестбуд-УКБ» було надано дозвіл виступити замовником проектування, реконструкції та забудови території мікрорайону, обмеженого вулицями Попудренка, Мініна, Червоноткацькою та АДРЕСА_2 та зобов`язано позивача КП «Житлоінвестбуд-УКБ» у встановленому законом порядку відселити мешканців з будинків на території мікрорайону обмеженого вулицями Попудренка, Мініна, Червоноткацькою та АДРЕСА_2 , на інше постійне місце проживання та знести будинки. В подальшому, Рішенням Київської міської ради № 260/260 від 23 вересня 2014 року «Про надання комунальному підприємству з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» земельної ділянки для будівництва житлових будинків на перетині АДРЕСА_2 , зокрема, затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано позивачу КП «Житлоінвестбуд-УКБ» в постійне користування земельну ділянку для будівництва житлових будинків на перетині АДРЕСА_2 із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва, не зважаючи на те, що наказом Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №23 від 04 травня 2006 року комплекс мікрорайону «Соцмісто» в межах вулиць Попудренка, Червоноткацькій, Мініна та АДРЕСА_2 занесено до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини (містобудування, архітектура). Вказаний наказ був оскаржений позивачем у судовому порядку та постановою Київського апеляційного адміністративного суду від 24 травня 2012 року у справі № 2а-18174/11/2670 було зобов`язано Головне управління охорони культурної спадщини виконавчого комітету Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) скасувати наказ від 04.05.2006 року № 23 з усіма додатками. На виконання постанови суду, наказом Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 23 липня 2012 року №10/46-12 скасовано наказ Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №23 від 04 травня 2006 року «Про занесення комплексу історичної забудови мікрорайону «Соцмісто» в межах вулиць Попудренка, Червоноткацькій, Мініна та АДРЕСА_2 до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини з усіма додатками.

Отже КП «Житлоінвестбуд-УКБ», укладаючи 12 квітня 2016 року з ОСОБА_1 попередній договір та 03 березня 2020 року договір № 23/47 про відселення та компенсацію у зв`язку з відселенням, діяв на виконання Розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 24 травня 2004 року № 850 та добросовісно розраховував на те, що будинок, в якому розташована квартира відповідача буде знесений і позивач виступить замовником проектування, реконструкції та забудови території мікрорайону, на якій розташований будинок АДРЕСА_2 .

Проте постанову Київського апеляційного адміністративного суду від 24 травня 2012 року у справі № 2а-18174/11/2670 було скасовано та наказом управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 24 липня 2015 №10/34 скасовано наказ Головного управління охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 23 липня 2012 року №10/46-12 «Про скасування наказу Головного управління охорони культурної спадщини №23 від 04 травня 2006 року».

В подальшому позивач КП «Житлоінвестбуд-УКБ» звертався до суду з позовом до Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання протиправною бездіяльності та зобов`язання Департаменту охорони культурної спадщини вжити передбачені чинним законодавством дії щодо вилучення будинків розташованих за адресою: АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_29 , АДРЕСА_30 ; АДРЕСА_32 (нове найменування АДРЕСА_10 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_19 , АДРЕСА_20 ; АДРЕСА_21 , АДРЕСА_22 , АДРЕСА_23 ; АДРЕСА_24 , АДРЕСА_25 , АДРЕСА_26 , АДРЕСА_27 , АДРЕСА_27 ; АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 ; вул. Червоноткацька, 33/10, АДРЕСА_31 , з Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини м. Києва, в задоволенні якого рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 24 листопада 2022 року у справі №640/10681/19, залишеним без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 26 квітня 2023 року, було відмовлено.

Позивач 04 жовтня 2022 року звертався до відповідача з повідомлення про розірвання договору 23/47 від 03 березня 2020 року.

Отже, позивачем був дотриманий порядок розірвання договору в частині направлення пропозиції про розірвання договору.

Суд ураховує, що укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей. Проте, під час виконання договору можуть виявлятись обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватись будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для вимоги про зміну чи розірвання договору. Зміна обставин вважається істотною, тільки якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (постанова Верховного Суду від 16.02.2022 у справі №910/13557/21).

Істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у зміні договірного зобов`язання таким чином, що його виконання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі №910/15484/17).

На стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані обставини, що виникають після укладення договору, істотно порушують баланс інтересів сторін і суттєво знижують для кожної з них очікуваний результат договору. Право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, направлене на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов`язаних із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають характеристикам, визначеним у статті 652 Цивільного кодексу України. За загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, його можна змінити чи розірвати за згодою сторін. Можливість такої зміни або розірвання може бути обмежена, коли інше передбачає договір або випливає із суті зобов`язання. Істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв`язку між ними. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, виходячи з принципу свободи договору, є винятковим заходом. Для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність чотирьох умов, визначених у частині другій статті 652 Цивільного кодексу України, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом, тобто що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом "найменших негативних наслідків" для сторін договору (п. 87-89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17).

Суд вважає, що віднесення будинку АДРЕСА_2 до Переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини унеможливлює його знесення та подальші проектування, реконструкцію і забудову території мікрорайону, що безумовно є істотною зміною обставин, на які розраховував позивач.

Суд також погоджується з доводами позивача про те, що на момент укладення договору сторони виходили з того, що на підставі розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 24 травня 2004 року № 850, Головне управління житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) мало оформити у встановленому законом порядку дозвільну документацію на знесення будинків території мікрорайону, а позивачу було надано дозвіл виступити замовником проектування, реконструкції та забудови території мікрорайону та зобов`язано позивача відселити мешканців з будинків на території мікрорайону, рішенням Київської міської ради № 260/260 від 23 вересня 2014 року затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано позивачу земельну ділянку в постійне користування. Отже, при укладанні договору 23/47 від 03 березня 2020 року сторони виходили з того, що на виділеній земельній ділянці будуть збудовані нові будинки, а зміна обставин яка унеможливіть це не настане.

При цьому позивачем здійснювались дії на усунення причини (умов), які унеможливили знесення будинків та забудову мікрорайону, які виразились у зверненні до суду з відповідними позовами.

Крім того, за умов, що склалися, виконання договору позивачем порушить співвідношення майнових інтересів сторін, адже позивач позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору - виступати замовником реконструкції та забудови території мікрорайону.

Також суд приходить до висновку, що із суті договору 23/47 від 03 березня 2020 року та звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни наведених вище істотних обставин несе позивач, а також що позивач прийняв на себе ризик зміни таких обставин.

Виходячи з наведеного, суд вважає, що всі чотири умови для розірвання договору за рішенням суду знайшли своє відображення в позовній заяві та підтверджені матеріалами справи.

Відповідно до частин другої та третьої статті 653 ЦК України, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що позов Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» до ОСОБА_1 про розірвання договору, є обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню.

Завданням розгляду справи по суті є розгляд та вирішення спору на підставі зібраних у підготовчому провадженні матеріалів, а також розподіл судових витрат. (ч.1 ст. 209 ЦПК України)

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи задоволення позову, з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судові витрати по сплаті судового збору в сумі 3 028,00 грн.

На підставі викладеного, керуючись статтями статтями 13, 15, 16, 652, 653 Цивільного кодексу України, Законом України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 №1805-ІІІ, статтями 2, 4, 10-12, 76-83, 89, 141, 209, 229, 259, 263-265, 273, 354, 355 ЦПК України, суд, -

у х в а л и в :

Позов Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» (, місцезнаходження: м. Київ, вул. Володимирська, буд. 42) до ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_33 ) про розірвання договору - задовольнити.

Розірвати Договір № 23/47 про відселення та компенсацію у зв`язку з відселенням від 03 березня 2020 року, укладений між Комунальним підприємством з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» та ОСОБА_1 .

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Комунального підприємства з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» витрати по сплаті судового збору в сумі 3 028,00 грн.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.

Суддя: