КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
провадження № 22-ц/824/6864/2025
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 вересня 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів:

судді - доповідача Кирилюк Г. М.

суддів: Рейнарт І. М., Ящук Т. І.

при секретарі Черняк Д. Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги, за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Борисенка Дмитра Володимировича на рішення Печерського районного суду м. Києва від 20 грудня 2024 року в складі судді Матійчук Г. О.,

встановив:

У вересні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» (далі - ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» та ТОВ «Буйфі Холдінг», ТОВ «Альматін-Киів Плюс» укладено договір про надання послуг з управління від 01.09.2021.

Предметом вказаного договору є те, що управитель зобов`язується надавати замовнику послуги з управління будинком, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , а замовник зобов`язується прийняти та оплатити такі послуги в порядку, передбаченому цим договором.

Вказаний договір з додатками було розміщено на веб-сайті https://management.kadorr.com/objects/52 в розділі «52 Жемчужина».

Таким чином, ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» сприяє мешканцям будинку в отриманні житлово-комунальних послуг.

Позивач не є виробником, транспортувальником та постачальником комунальних послуг, а виступає колективним споживачем (замовником) таких послуг у розумінні ст. 6 Закону України «Про житлово-комунальні послуги». Відповідно ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» не встановлюються тарифи на будь-які комунальні послуги.

З метою забезпечення належної експлуатації будинку, ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» укладено ряд прямих договорів з виконавцями (постачальниками) житлово-комунальних послуг, якими передбачено перерахування коштів за надані послуги щомісячно. Позивач за такими договорами несе повну відповідальність за своєчасну сплату вартості фактично спожитих співвласниками багатоквартирного будинку послуг.

Квартира АДРЕСА_2 , відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 16.08.2024 №391342053 належить на праві приватної власності ОСОБА_1 .

У зв`язку з неналежним виконанням відповідачем зобов`язань пов`язаних зі сплатою житлово-комунальних послуг, за період з 01.11.2021 по 31.07.2024 у неї виникла заборгованість перед ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» у загальній сумі 100 376, 34 грн, за комплекс житлово-комунальних послуг, надання яких забезпечив позивач, а саме:

- комплексне обслуговування будинку та прибудинкової території - 42 853, 62 грн;

- охорона будинку - 30 841, 04 грн;

- послуга вивезення твердих побутових відходів - 247, 34 грн;

- вивезення твердих побутових відходів - 2 981, 85 грн

- утримання котельні - 1 989, 51 грн;

- опалення місць загального користування (МЗК) - 2 330, 85 грн;

- теплолічильник - 5 860, 39 грн;

- опалення - 5 931, 04 грн;

- відшкодування додаткових витрат (витрати на дизельний генератор, покупка дизельного палива в період відключення електроенергії) - 1 437, 80 грн;

- оренда землі - 5 894, 50 грн;

- електроенергія - 8, 40 грн;

- холодна вода і водовідведення - 0, 00 грн.

З огляду на викладене, позивач просив суд стягнути із ОСОБА_1 на користь ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» заборгованість за спожиті житлово-комунальні послуги у розмірі 100 376, 34 грн, інфляційні втрати у розмірі 818, 83 грн, 3 % річних за прострочення виконання зобов`язань в розмірі 148, 88 грн. Стягнути зі ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору у сумі 3 028 грн.

Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 20 грудня 2024 року позов задоволено.

Стягнуто із ОСОБА_1 на користь ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» заборгованість за спожиті житлово-комунальні послуги у розмірі 100 376, 34 грн, інфляційні втрати у розмірі 818, 83 грн, 3 % річних за прострочення виконання зобов`язань в розмірі 148, 88 грн.

Стягнуто із ОСОБА_1 на користь ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» судовий збір у розмірі 3 028, 00 грн.

15.01.2025 представник ОСОБА_1 - адвокат Борисенко Д. В. подав через підсистему «Електронний суд» апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Печерського районного суду м. Києва від 20 грудня 2024 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

Доводи апеляційної скарги обґрунтовані тим, що між ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» та ОСОБА_1 не укладалось жодного договору. Договір про надання послуг з управління було укладено ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» із замовниками будівництва, а не з власницею квартири ОСОБА_1 , а тому у останньої відсутні підстави для оплати наданих послуг.

ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» не було доведено факту надання будь-яких послуг, однак суд першої інстанції прийшов до висновку, що встановлення таких фактів є необов`язковим.

Також суд першої інстанції дійшов до висновку, що для стягнення зі ОСОБА_1 начебто боргу по комунальним послугам, встановлення факту надання позивачем таких послуг відповідачеві не потребується.

Позивач не надав належних, допустимих та достатніх доказів, а саме даних, які діяли тарифи нарахування за житлово-комунальні послуги, їх складових, які послуги входили до розрахунку нарахування розміру комунальних послуг.

Згідно інформації ПрАТ «АК «Київводоканал» в експлуатацію зовнішні водопровідні і каналізаційні мережі до житлового будинку АДРЕСА_1 ТОВ «Буйфіш Холдінгс» не прийняті.

На підтвердження того, що ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» фактично займає монопольне становище та вживає заходи направлені на те, щоб власники житлових квартир не мали можливості на укладення прямих договорів з ПрАТ «АК «Київводоканал» та ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі» свідчать не лише неодноразові звернення та скарги мешканців будинку, а й відповідні судові рішення.

Так, зокрема рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 02 лютого 2022 року по справі № 752/25295/20 задоволено позов власників житла про зобов`язання ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» надати належним чином оформлену згоду на укладення індивідуальних договорів з ПрАТ «АК «Київводоканал» та ПрАТ «ДТЕК Київські електромережі».

24.02.2025 представник ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» - адвокат Муравенко К. В. подала відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Печерського районного суду м. Києва від 20 грудня 2024 року без змін.

Посилається на те, що відповідачем у повному обсязі споживались надані позивачем житлово-комунальні послуги, що підтверджується розрахунком заборгованості за вказаною квартирою, який долучено до матеріалів справи разом з позовною заявою. Одночасно з цим, від ОСОБА_1 жодних актів-претензій щодо несвоєчасного та/або неналежної якості надання послуг зі сторони позивача не надходило.

Споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними. Факт відсутності договору про надання житлово-комунальних послуг сам по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі. Тобто відсутність укладеного між сторонами договору не є підставою для несплати за надані позивачем і спожиті відповідачем житлово-комунальні та інші послуги.

Зазначає, що відповідачем, здійснювались деякі оплати в загальній сумі 435,54 грн, що підтверджується оборотно-сальдовою відомістю, яка долучена до матеріалів справи.

В судому засіданні в режимі відеоконференції представник ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» - адвокат Муравенко К. В. просила відмовити в задоволенні апеляційної скарги.

Інші учасники в судове засідання учасники справи не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені судом належним чином.

Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що відповідно до виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, видом діяльності ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» є комплексне обслуговування об`єктів.

Відповідно до п. 3.2. Статуту ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ», Товариство має право здійснювати такі види діяльності як: комплексне обслуговування об`єктів; управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту; здійснення поточного та капітального ремонту житлових та нежитлових будівель і приміщень.

01 вересня 2021 року між ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» (Управитель) та ТОВ «Буйфіш Холдінг» (Замовник будівництва), ТОВ «Альматін-Киів Плюс» (Замовник будівництва) укладено Договір про надання послуг з управління (нова редакція від 05 серпня 2022 року).

Відповідно до п.1.1. Договору ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» зобов`язується надавати Замовнику послуги з управління будинком, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , а Замовник зобов`язується прийняти та оплатити такі послуги в порядку, передбаченому цим договором.

У п.1.5. Договору вказано, що з причин відсутності права власності у інвестора на момент здачі об`єкта в експлуатацію, необхідністю управління будинком з моменту його введення в експлуатацію та отримання комунальних послуг, що передбачає ведення господарської діяльності в сфері житлово-комунальних послуг, беручи до уваги попередню узгодженість цього питання з інвестором, гарантії замовника будівництва щодо подальшого забезпечення належної експлуатації будинку, замовник взяв на себе зобов`язання про визначення управителя до моменту оформлення права власності усіма інвесторами.

Пунктом 1.6. Договору передбачено, що договір носить характер публічного договору приєднання. Цей договір укладається сторонами з урахуванням ст. ст. 633, 634, 641, 642 ЦК України.

Відповідно до п. 1.7. Договору, фактом приєднання Інвестора, Замовника, які фактично користуються послугами з управління будинком і отримують житлово-комунальну послугу для власних потреб до умов договору (акцептування договору) є вчинення ними будь-яких дій, які свідчать про їх бажання укласти договір, зокрема надання Управителю підписаної заяви-приєднання (додаток 2), сплата рахунка за надані послуги, факт отримання послуги.

Як визначено у п. 3.3.2 Договору, ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» взяв на себе зобов`язання забезпечити кваліфіковане надання послуг з управління будинку відповідно до стандартів, нормативів, норм, порядків і правил; п. 3.2.4 забезпечувати належну експлуатацію та утримання будинку, відповідно до його цільового призначення.

Пунктами 3.4.1., 3.4.2. Договору передбачено, що ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» має право від свого імені вчиняти правочини щодо будинку, необхідні для виконання своїх зобов`язань щодо управління будинком, укладати договори із третіми особами на виконання окремих видів робіт; укладати з підрядниками договори про виконання окремих робіт та надання послуг.

Згідно з п.4.1. Договору з причин того, що будинок є новобудовою та передається від замовника будівництва до управителя, кошторис витрат з управління будинком буде складений у продовж трьох місяців з моменту підписання цього Договору та стане невід`ємною частиною договору. Ціна послуги з управління будинку складається з фактичних витрат, понесених на управління будинком та винагороди управителю. Ціна послуги вказується в кошторисі.

У додатку № 1 до цього Договору визначені загальні відомості про будинок за адресою: АДРЕСА_1 (ЖК «52 Жемчужина»).

Вказаний договір з додатками було розміщено на веб-сайті https://management.kadorr.com/objects/52, в розділі «52 Жемчужина».

01 листопада 2021 року між ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» та ТОВ «Фортеця Юг» був укладений Договір охорони №11/21-52Ж. Відповідно до п.1.1. цього Договору ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» доручив, а ТОВ «Фортеця Юг» прийняв на себе зобов`язання за оплату надавати послуги з охорони громадського порядку та фізичної охорони об`єкту, а саме спільного майна житлово-офісного комплексу з об`єктами соціально-побутового, торговельного призначення та паркінгу, розташованого за адресою: м. Київ. вул. М. Бойчука, 19-А (ЖК«52 Жемчужина»), у тому числі забезпечення цілодобового спостереження та патрулювання з метою підтримки громадського порядку та контролю за дотриманням фізичними особами пропускного та внутрішньо об`єктового режиму /.

01 вересня 2021 року ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» були укладені договори: з ОВ «Санрайз Рециклінг» на надання послуг по вивезенню та знешкодженню твердих побутових відходів; з ТОВ «СК Енерджі Сервіс» про надання послуг з технічного обслуговування та ремонту обладнання газової котельні, індивідуального теплового пункту №1, індивідуального теплового пункту № 2, вузла обліку газу, шарового регулюючого пункту котельні, шарового регулюючого пункту житлового будинку та газопроводів.

08 грудня 2021 року ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» уклало з ТОВ «ЮГ - ГАЗ» договір постачання газу № 1137, відповідно до умов якого, постачальник зобов`язується постачати природній газ споживачу в замовлених ним та погоджених об`ємах (обсягах), а споживач зобов`язується своєчасно сплачувати постачальнику вартість природного газу у розмірі, строки та порядку, що визначені цим договором.

21 листопада 2022 року ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» та ТОВ «ГК «Нафтогаз Трейдинг» уклали договір про постачання природнього газу №4263-ПСО(ТКЕ)-41, в якому постачальник зобов`язався поставити споживачеві, який є виробником теплової енергії в розумінні пп. 1) пункту 4 Положення, природний газ, а споживач зобов`язався прийняти його та оплатити на умовах цього договору.

03 жовтня 2023 року ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» уклало договір про постачання природного газу №5328-ТКЕ(23)-41 з ТОВ «ГК «Нафтогаз Трейдинг», відповідно до умов якого, постачальник зобов`язується поставити споживачеві, який є виробником теплової енергії в розумінні пп. 1) пункту 4 Положення, природний газ, а споживач зобов`язується прийняти його та оплатити на умовах цього договору.

29 серпня 2023 року ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» та ТОК «Київські енергетичні послугу» уклали договір про постачання електричної енергії споживачу №37000015. Загальними положеннями вказаного договору визначено, що цей договір є договором приєднання, який встановлює порядок та умови постачання електричної енергії як товарної продукції споживачу постачальником та укладається з урахуванням статей 633, 634, 641, 642 ЦК України, шляхом приєднання споживача до цього договору, згідно із заявою-приєднанням, яка є додатком 1 до цього договору. За цим договором постачальник продає електричну енергію споживачу для забезпечення потреб електроустановок споживача, а споживач оплачує постачальнику вартість використаної (купованої) електричної енергії та здійснює інші платежі згідно з умовами цього договору.

Квартира АДРЕСА_3 , належить на праві приватної власності ОСОБА_1 , що підтверджується інформацією із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотеки, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна.

Відповідно до наданого ТОВ «Кадорр Групп Менеджмент Київ» розрахунку, станом на липень 2024 року заборгованість ОСОБА_1 за надані житлово-комунальні послуги за період часу з 01 листопада 2021 року по 30 липня 2023 року становить 100 376, 34 грн.

Задовольняючи вказаний позов, суд першої інстанції виходив з його обґрунтованості.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції з огляду на таке.

Положенням частини 1 статті 5 ЦПК України передбачено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Відповідно до положень статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

Положеннями ч. 4, 5 ст. 319 ЦК України встановлено, що власність зобов`язує та власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

Згідно із ст. 322 ЦК України, власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом,

Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Згідно із ч. 1 ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до змісту ст. 610, 612 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання.

Боржник вважається таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав його у строк, передбачений умовами договору або встановлений законом.

За змістом ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 633 ЦК України публічним є договір, в якому одна сторона - підприємець взяла на себе обов`язок здійснювати продаж товарів, виконання робіт або надання послуг кожному, хто до неї звернеться (роздрібна торгівля, перевезення транспортом загального користування, послуги зв`язку, медичне, готельне, банківське обслуговування тощо). Умови публічного договору встановлюються однаковими для всіх споживачів, крім тих, кому за законом надані відповідні пільги.

За змістом ч. 1 ст. 901 та ч. 1 ст. 903 ЦК України, за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором. Якщо договором передбачено надання послуг за плату, замовник зобов`язаний оплатити надану йому послугу в розмірі, у строки та в порядку, що встановлені договором.

У п. 7 ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» надано визначення поняття управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) як фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Частиною 10 ст. 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що співвласники багатоквартирного будинку зобов`язані своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги.

Відповідно до ч. 1 ст. 9 цього Закону управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Відповідно до ч.1 ст. 10 цього Закону співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Однак у ч. 4 ст. 10 цього Закону визначено, що збори співвласників у прийнятих в експлуатацію новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на квартири та нежитлові приміщення, загальна площа яких становить більше половини загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.

В силу ч.1 ст.11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.

Відповідно до ч. 1-3 ст. 12 цього Закону витрати на управління багатоквартирним будинком включають: 1) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку; 2) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку; 2-1) витрати, пов`язані з виконанням зобов`язань за кредитним договором, укладеним за програмами Фонду енергоефективності; 3) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення; 4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.

Витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат.

Невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком.

Законом України «Про житлово-комунальні послуги» визначено основні засади організаційних, господарських відносин, що виникають у сфері надання та споживання житлово-комунальних послуг між їхніми виробниками, виконавцями і споживачами, а також їхні права та обов`язки.

Так, відповідно до ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків ї правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг; послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору.

Статтею 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» встановлено, що до житлово-комунальних послуг належать:

1) житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку;

2) комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, управління побутовими відходами.

Пунктом 1 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», передбачено право споживача одержувати своєчасно та належної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством і умовами укладених договорів.

Пунктом 5 ч. 2 ст. 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», визначено зобов`язання споживача оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами.

Відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором. Споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору.

Частиною 4 ст. 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» визначено, що структура плати виконавцю комунальної послуги визначається згідно з договором про надання відповідної комунальної послуги, укладеним за вимогами цього Закону.

Споживач щомісяця (або з іншою періодичністю, визначеною договором) вносить однією сумою плату виконавцю комунальної послуги (крім послуг з постачання та розподілу природного газу та електричної енергії), у тому числі якщо вона складається з окремих складових, передбачених відповідним договором, укладеним відповідно до цього Закону.

При цьому виконавці комунальних послуг забезпечують деталізацію інформації щодо складових плати у рахунках споживачів.

Абзацом 2 ч. 1 ст. 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» визначено, що споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору.

Положеннями ч. 5 ст.13 цього Закону визначено, що у разі якщо співвласники багатоквартирного будинку не прийняли рішення про вибір моделі договірних відносин та не уклали з виконавцем комунальної послуги відповідний договір (крім послуг з постачання та розподілу природного газу і послуг з постачання та розподілу електричної енергії), з ними укладається індивідуальний договір про надання комунальної послуги, що є публічним договором приєднання.

Такі договори вважаються укладеними, якщо протягом 30 днів з дня опублікування тексту договору на офіційному веб-сайті органу місцевого самоврядування та/або на веб-сайті виконавця послуги співвласники багатоквартирного будинку не прийняли рішення про вибір моделі договірних відносин та не уклали відповідний договір з виконавцем комунальної послуги. При цьому розміщується повідомлення про місце опублікування тексту договору у загальнодоступних місцях на інформаційних стендах та/або рахунках на оплату послуг.

Положеннями ч. 1 ст. 18 цього Закону визначено, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором

У відповідності до вимог п.4 ст. 264 ЦПК України при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладених у постановах Верховного Суду.

Відповідно до висновку Верховного Суду України, висловленого у постанові від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2951цс15, хоч у частині першій статті 19 Закону й передбачено, що відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах, проте відповідно до пункту 1 частини першої статті 20 цього Закону споживач має право, зокрема, одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг. Споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними. Факт відсутності договору про надання житлово-комунальних послуг сам по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі.

Аналогічні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 26 вересня 2018 року у справі №750/12850/16, від 06 листопада 2019 року у справі №642/2858/16 та інших.

З наведених обставин справи вбачається, що з листопада 2021 року позивачем надаються послуги з утримання будинку та прибудинкової території за адресою: АДРЕСА_4 .

У межах даного предмета спору доказуванню підлягали обставини, пов`язані з встановленням обставин наявності: договірних правовідносин між сторонами у справі; права у позивача і зобов`язань відповідача у справі щодо сплати заборгованості за спожиті послуги за період з 01 листопада 2021 року по 30 липня 2023 року у розмірі 100 376, 34 грн.

Виходячи з положень ст.322 ЦК України, власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом, тобто вказана норма законодавства встановлює презумпцію обов`язку власника нести усі витрати, пов`язані з утриманням належного йому майна, в тому числі, з оплати комунальних та інших наданих йому послуг, поза залежністю від того, чи користується він ними безпосередньо чи ні.

До таких витрат належать витрати, пов`язані зі зберіганням майна, його ремонтом, забезпеченням збереження його властивостей тощо.

З огляду на вищенаведені норми Закону України «Про житлово-комунальні послуги», споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними, при цьому відсутність договору про надання житлово-комунальних послуг сама по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі.

З матеріалів справи вбачається, що будинок управління яким здійснюється позивачем є новобудовою і договір дійсно був укладений із замовниками будівництва. Разом з тим матеріали справи не містять даних про проведення зборів співвласників новозбудованого будинку та прийняття ними форми управління. Також в матеріалах справи відсутні дані про оскарження укладеного з позивачем договору на управління будинку. У зв`язку цим висновок суду першої інстанції щодо укладення договору неналежною особою слід визнати обґрунтованим.

Умовами договору про надання послуг з управління передбачено, що договір є публічним і кожен із співвласників має подати заяву про приєднання. Відповідачем не було здійснено заяву про приєднання до публічного договору.

Щодо доводів апеляційної скарги про те, що надані позивачем докази не підтверджують факт надання послуг. Однак, в матеріалах справи наявні докази щодо здійснення позивачем управління вказаним багатоквартирним будинком, зокрема укладені позивачем договори: на охорону будинку та прибудинкової території, індивідуальної котельні та інші, а дані про надання цих послуг іншими особами в матеріалах справи відсутні. Обставини щодо надання позивачем послуг у багатоквартирному будинку, в якому відповідач має у власності квартиру і, відповідно, є співвласником майна багатоквартирного будинку є не спростованими стороною відповідача.

Факт відсутності договору про надання житлово-комунальних послуг сам по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі, натомість фактичне користування послугами з управління будинком, виходячи з вимог чинного законодавства та умов публічного договору, є фактом приєднання відповідача до такого публічного договору, тому положення цього договору розповсюджуються на правовідносини між сторонами у цій справі.

З урахуванням викладеного, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що заборгованість за надані житлово-комунальні послуг за утримання будинку і прибудинкової території де знаходиться квартира, що перебуває у власності відповідача, підлягає стягненню з відповідача на користь позивача, яка за період з 01 листопада 2021 року по 30 липня 2023 року у розмірі 100 376, 34 грн.

Інші доводи апеляційної скарги на правильність висновків суду не впливають та жодним чином їх не спростовують.

Ураховуючи встановлені судом обставини, рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення - без змін.

Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Борисенка Дмитра Володимировича залишити без задоволення.

Рішення Печерського районного суду м. Києва від 20 грудня 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 28.11.2025.

Суддя - доповідач Г. М. Кирилюк

Судді: І. М. Рейнарт

Т. І. Ящук