Справа № 629/6470/25
Провадження № 2/629/1839/25
27.11.2025 Лозівський міськрайонний суд Харківської області у складі:
головуючого - судді Попова О.Г.,
за участю секретаря судового засідання - Олексенко Т.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Лозова Харківської області в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним,-
Позивачка звернулась до суду з позовом, в якому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу № 614 житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 12 грудня 1997 року на Лозівській філії Харківської товарної біржі між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , зареєстрований 23 січня 1998 року у Лозівському міськрайонному БТІ за реєстровим № 66. Зазначає, що 12.12.1997 року між нею та ОСОБА_2 , в Лозівській філії Харківської товарної біржі був укладений Договір купівлі-продажу № 614 житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 за 25 449,00 грн. При цьому вказаний договір не був нотаріально посвідчений. Положенням п. 9 даного Договору було передбачено, що подальшого його нотаріального посвідчення не потрібно. Цей пункт було включено до Договору відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», якою передбачено, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Умови договору сторонами були виконані повністю: ОСОБА_3 отримав гроші за житловий будинок, а позивачці переданий будинок у повне володіння та розпорядження. На сьогодні виникла нагальна потреба продати житловий будинок розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Однак, приватний нотаріус Лозівського районного нотаріального округу Харківської області Ніколенко Н.С. відмовила їй у вчиненні нотаріальної дії у посвідченні договору купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями і спорудами, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Вказана відмова обгрунтованими тим, що порушено вимоги ч.1 ст.227 ЦК УРСУ, яка діяла на час укладення та посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку, вказаний договір не посвідчений нотаріально. Наразі, укладення нотаріального договору сторонами, тобто позивачкою та попереднім власником будинку відповідачем ОСОБА_3 неможливо. Відповідач фактично ухилився від нотаріального посвідчення спірного договору. В той же час, слід відзначити, що право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_4 про, що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності. З огляду на неможливість реалізації своїх прав, позивачка змушена звернутися до суду з вказаним позовом.
Позивачка у судове засідання не з`явилась, у позові просила суд проводити розгляд справи за її відсутності, не заперечувала проти ухвалення заочного рішення, також надала телефонограму аналогічного змісту.
Відповідач у судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений своєчасно та належним чином, про що свідчать матеріали справи, причину неявки до суду не повідомив, заяви про розгляд справи за його відсутності не надавав, у зв`язку з чим зі згоди позивача та на підставі ст.ст. 223 ч. 4, 280, 281 ЦПК України, суд вважає можливим розглянути справу за відсутності відповідача та постановити заочне рішення на підставі наявних доказів.
Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Суд, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного.
Судом встановлено, що 12.12.1997 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 в Лозівській філії Харківської товарної біржі було укладено договір купівлі-продажу № 614 житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , який було зареєстровано в Лозівському БТІ за реєстровим номером 66 від 23.01.1998 року.
Право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , було зареєстровано за позивачкою 02.09.2025 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав.
ОСОБА_1 вказує, що на даний час у неї виникла потреба у продажі житлового будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , у зв`язку з чим вона звернулася до нотаріуса для належного оформлення договору купівлі-продажу.
Приватний нотаріус Лозівського районного нотаріального округу Харківської області Ніколенко Н.С. відмовила позивачці у вчиненні нотаріальної дії, а саме у посвідченні договору купівлі-продажу зазначеного житлового будинку, оскільки договір купівлі-продажу № 614, укладений в Лозівській філії Харківської товарної біржі, не був нотаріально посвідченим.
Зазначена обставина позбавляє позивачку права розпоряджатися своїм майном.
Як вбачається з договору купівлі-продажу №614 від 12.12.1997 року, реєстрація договору здійснювалась на підставі ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», відповідно до якої угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню (п. 9 договору).
Відповідно до ч. 1 ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Відповідно до п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 1 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Оскільки договір було укладено у 1997 році, то до цих правовідносин має бути застосовано законодавство, яке діяло на той час, тобто Цивільній Кодекс УРСР 1963 року.
Згідно зі ст. 227 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
За змістом ст.ст. 128, 153 ЦК УРСР (1963 року) право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР (1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Згідно зі ст. 15 Закону України «Про товарні біржі» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Отже, спеціальним законом не встановлено обов`язкової вимоги щодо нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна, які були укладені за результатами проведення біржового аукціону та зареєстровані на біржі.
Згідно п. 1.1 Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб", затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України №121 від 09.06.98 (в редакції чинній на час укладення договору), передбачено, що державна реєстрація права власності на об`єкти нерухомого майна в бюро технічної інвентаризації є обов`язковою для власників, незалежно від форми власності.
Згідно з тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України №7/5 від 7 лютого 2002 року, підприємства бюро технічної інвентаризації здійснюють державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно у межах визначених адміністративно-територіальних одиниць.
Відповідно до п. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 за №1952-1 право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.
Чинне законодавство України передбачає особливий порядок захисту права власності. В силу ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ст. 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 керуючись законодавством, яке діяло на момент укладення спірного договору купівлі-продажу, повністю виконала умови договору купівлі-продажу та зареєструвала вказаний договір, який був посвідчений біржею, а не нотаріусом, в бюро технічної інвентаризації, що не суперечило вимогам законодавства, яке існувало на момент укладення такого договору, а тому суд вважає, що спірний житловий будинок був набутий в уставленому законом порядку та є власністю ОСОБА_1 .
З урахуванням наведених правових норм та фактичних обставин справи суд дійшов висновку, що при укладанні договору купівлі-продажу між сторонами було досягнуто згоди по всім істотним його умовам, виконання договору відбулося, продавець отримав кошти, а покупцю було передано нерухоме майно і до нього перейшло право власності на будинок, а тому є підстави вважати даний договір дійсним.
З огляду на зазначені обставини, суд вважає, що позивачкою надані належні докази на підтвердження факту укладення вищевказаного договору купівлі-продажу будинку та обставин, які свідчать про неможливість подальшого нотаріального посвідчення угоди, а відтак позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.
Керуючись ст.ст. 12, 13, 76, 81, 89, 141, 259, 264, 265, 268, 280-282 ЦПК України, суд, -
Позов ОСОБА_1 - задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу № 614 житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 12.12.1997 року на Лозівській філії Харківської товарної біржі між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , зареєстрований 23.01.1998 року у Лозівському БТІ за реєстровим номером 66.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку, встановленому цим Кодексом.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Позивач - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання зареєстровано за адресою: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач - ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , останнє відоме місце проживання: АДРЕСА_1 .
Суддя Олексій ПОПОВ