ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 545/2289/25 Номер провадження 22-ц/814/3852/25Головуючий у 1-й інстанції Любчик О. В. Доповідач ап. інст. Бутенко С. Б.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 листопада 2025 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

Головуючого судді Бутенко С. Б.

Суддів Карпушина Г. Л., Обідіної О. І.,

за участю секретаря: Ракович Д. Г.

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою представника Виробничого сільськогосподарського кооперативу «Злагода» - адвоката Власенко Наталії Олексіївни

на рішення Полтавського районного суду Полтавської області від 11 липня 2025 року, ухвалене в місті Полтаві під головуванням судді Любчик О. В.

у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Виробничого сільськогосподарського кооперативу «Злагода» про розірвання договору оренди землі,

в с т а н о в и в:

У травні 2025 року ОСОБА_1 через свого представника - адвоката Назаренка О. Й. звернулася до суду з позовом до ВСК «Злагода» про розірвання договору оренди землі.

Позов мотивовано тим, що 01.07.2013 між ОСОБА_1 (орендодавець) та відповідачем ВСК «Злагода» (орендар) укладено договір оренди № б/н, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер :00:003:0017 загальною площею 2,8425 га, у тому числі рілля - 2,8425 га, сільськогосподарського призначення на території Кіровської сільської ради Полтавського району.

Додатковою угодою до договору оренди від 23.11.2017 сторони продовжили строк дії договору оренди землі до 23.11.2027.

Порушуючи взяті на себе зобов`язання, відповідач не сплатив орендну плату за користування земельною ділянкою за 2023 та 2024 роки до 30.12.2023 та 30.12.2024 відповідно, чим порушив умови пункту 11 договору оренди землі.

Орендна плата за 2023 рік була виплачена лише у березні 2024 року готівкою через касу підприємства, а за 2024 рік не сплачена на дату подання позову взагалі.

Вважаючи такі дії відповідача недобросовісними з метою уникнення виконання свого обов`язку, пов`язаного із використанням орендованої землі, просила суд розірвати договір оренди землі (кадастровий номер :00:003:0017, площа 2,8425 га) від 01.07.2013, укладений між ОСОБА_1 та ВСК «Злагода», а також стягнути з відповідача понесені судові витрати.

Рішенням Полтавського районного суду Полтавської області від 11 липня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено.

Розірвано договір оренди землі б/н від 01 липня 2013 року, укладений між ОСОБА_1 та ВСК «Злагода», щодо передачі в оренду ВСК «Злагода» земельної ділянки кадастровий номер :00:003:0017, площею 2,8425 га, у тому числі рілля 2,8425 га, розташованої на території Кіровської сільської ради Полтавського району Полтавської області.

Вирішено питання розподілу судових витрат. Стягнуто з ВСК «Злагода» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 968,96 грн.

Рішення суду мотивовано систематичним невиконанням відповідачем істотної умови договору оренди щодо своєчасного внесення орендної плати, що є підставою для розірвання спірного договору.

Не погодившись з вказаним рішенням, представник ВСК «Злагода» - адвокат Власенко Н. О. подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з`ясування судом обставин справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 в повному обсязі.

Доводи апеляційної скарги ґрунтуються на тому, що сторонами було досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору оренди з урахуванням укладених додаткових угод, при цьому додатковою угодою від 13.03.2023 сторони вирішили змінити та викласти в іншій редакції розділ «Орендна плата», відтак договір не містить пункту 11 щодо обов`язку сплати орендної плати до 30 числа останнього звітного місяця, на який посилається позивач та який, на її думку, порушено відповідачем.

Оскільки презумпція правомірності додаткової угоди не спростована, висновки суду про відсутність підстав для врахування внесених змін до договору суперечать принципу свободи договору, закріпленому у статті 627 ЦК України.

Таким чином, орендна плата за 2023 рік була сплачена повивачу у березні 2024 року, а орендна плата за 2024 рік нарахована та буде виплачена протягом 2025 року у відповідності до погодженого правлінням ВСК «Злагода» графіку платежів.

Вказує, що підставою для розірвання договору оренди є саме систематична несплата орендної плати (два та більше рази), що в даному випадку відсутнє, а тому підстав для розірвання договору оренди згідно статті 141 ЗК України немає.

Відзив на апеляційну скаргу від учасників справи до апеляційного суду не надходив.

Колегія суддів апеляційного суду, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника відповідача - апелянта по справі, перевіривши доводи апеляційної скарги та матеріали справи, дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а оскаржуваного рішення суду першої інстанції - без змін.

За правилами частин першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 374, статті 375 ЦПК України, за результатами розгляду апеляційної скарги суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

По справі встановлено, що на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії ЯЗ № 177116 від 17.02.209 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки загальною площею 2,8425 га, у тому числі рілля 2,8425 га, кадастровий номер :00:003:0017, що розташована на території Кіровської сільської ради Полтавського району Полтавської області.

01 липня 2013 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ВСК «Злагода» (орендар) укладено договір оренди, відповідно до якого орендодавець надала, а орендар прийняв у строкове платне користування вказану земельну ділянку строком на 5 років.

Відповідно до пункту 9 договору оренди землі № б/н від 01 липня 2013 року за користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату у розмірі 5 відсотків, від середнього розміру 5,39 га земельної частки (паю), що числиться по Кіровській сільській раді, виходячи з нормативної грошової оцінки землі з урахуванням коефіцієнту 3,20 і 1,756, що становить 115 597,06 грн, а саме 5 779,85 грн. Розмір орендної плати визначається за домовленістю між сторонами, але не може бути меншим від розміру, встановленого чинним законодавством. Форми орендної плати за оренду однієї земельної частки (паю) встановлюються за домовленістю сторін, кожного року, в додатку до договору, який є невід`ємною частиною договору оренди землі.

Пунктом 10 вказаного договору встановлено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням коефіцієнта індексації. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору чи продовження його дії.

Орендна плата сплачується грошима до 30 числа останнього місяця звітного року (пункт 11 договору).

Договір підписаний сторонами, що свідчить про досягнення між ними згоди за всіма істотними умовами договору оренди землі.

23 листопада 2017 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01.07.2013 шляхом внесення змін до розділу 8 «Строк дії договору» та розділу 9 «Орендна плата», які викладено у новій редакції за якою договір продовжено до 23.11.2027, а за користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату у розмірі 8 відсотків від середнього розміру 5,39 га земельної частки (паю), що числиться по Кіровській сільській раді, виходячи з нормативної грошової оцінки землі з урахуванням коефіцієнту індексації 4,7964 та коефіцієнту грошової оцінки 1,756, що станом на 01.01.2017 становить 173265,54 грн, а саме - 13 861,24 грн.

У пункті 4 додаткової угоди визначено, що інші умови договору, до яких не внесені зміни, зберігають чинність.

Крім того, 13 березня 2023 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01.07.2013, відповідно до якої сторони змінили та виклали у новій редакції розділ 9 «Орендна плата», а саме: за користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю орендну плату у розмірі 15 відсотків виходячи з нормативної грошової оцінки землі площею 2,8425 га з урахуванням коефіцієнту індексації та коефіцієнту грошової оцінки, що станом на 01.01.2019 становить 84 629,6 грн, а саме - 12 694,44 грн.

Відповідно до пункту 38 дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором.

Згідно довідки ВСК «Злагода» розмір орендної плати за договором оренди землі від 01.07.2013, у 2023 році становив 12 694,44 грн. У 2023 році за оренду земельної ділянки ОСОБА_1 нараховано 12 694,44 грн, в тому числі ПДФО - 2 285 грн, воєнний збір - 190,42 грн., фактично видано - 10 219,02 грн.

Станом на 27.05.2025 борг за оренду земельної ділянки за 2023 рік відсутній. За 2024 рік сума до нарахування становить 12 694,44 грн.

З видаткового касового ордера від 14 лютого 2024 року вбачається, що позивач отримала оренду плату за 2023 рік у розмірі 10 219 грн.

Доказів виплати орендної плати за 2024 рік матеріали справи не містять.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції виходив з того, що відповідачем систематично не виконувалась істотна умова договору оренди землі щодо своєчасного внесення орендної плати, що значною мірою позбавляло орендодавця - позивача того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки, та є підставою для розірвання договору.

Правовідносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (частина перша статті 2 Закону України «Про оренду землі»).

За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частинами першою, другою статті 15 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

За змістом частини третьої статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (частина четверта статті 31 Закону «Про оренду землі»).

Аналогічна норма міститься і у статті 651 ЦК України, відповідно до частин першої, другої якої, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, згідно пункту «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Таким чином, підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше разів), яка включає в себе, як систематичну невиплату орендної плати в установлені договором строки, так і сплату орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору оренди землі, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

Згідно статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Пунктом 1 частини першої статті 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Як на підставу заявлених позовних вимог ОСОБА_1 посилалася на систематичну невиплату орендарем орендної плати за користування земельною ділянкою за 2023 та 2024 роки у встановлений договором строк, тобто до 30.12.2023 та 30.12.2024 відповідно.

Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Згідно підпункту 2 пункту 28 договору оренди землі № б/н від 01 липня 2013 року орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасно сплачувати орендну плату, визначену у договорі.

Встановивши, що орендна плата за 2023 рік була виплачена позивачеві у лютому 2024 року, а орендна плата за 2024 рік не сплачена на час розгляду справи, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди землі.

Доводи апеляційної скарги таких висновків суду не спростовують та ґрунтуються на власному тлумаченні укладеного між сторонами договору, що не є підставою для скасування оскаржуваного судового рішення.

Твердження апелянта, що додатковими угодами до договору оренди землі сторони виключили з договору таку його істотну умову як строки виплати орендної плати, які тепер покладаються на розсуд орендаря - погодженого правлінням ВСК «Злагода» графіку платежів, є безпідставними та відхиляються апеляційним судом.

Відповідно до статті 213 ЦК України зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами). При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів.

Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з`ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.

Якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року в справі № 753/8945/19 (провадження № 61-8829сво21) зроблено висновок, що: «у разі, якщо з`ясувати справжній зміст відповідної умови договору неможливо за допомогою загальних підходів до тлумачення змісту правочину, передбачених у частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України, слід застосовувати тлумачення contra proferentem. Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. Це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (not individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the dominant influence of one of the party)».

Зазначене тлумачення має на меті поставити сторону, яка припустила двозначність, в невигідне становище, оскільки саме вона допустила таку двозначність. Сontra proferentem спрямований на охорону обґрунтованих очікувань сторони, яка не мала вибору при укладенні договору (у тому числі при виборі мови і формулювань). Сontra proferentem застосовується у тому випадку, коли очевидно, що лише одна сторона брала участь у процесі вибору відповідних формулювань чи формулюванні тих або інших умов в договорі чи навіть складала проект усього договору або навіть тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. У разі неясності умов договору тлумачення умов договору повинно здійснюватися на користь контрагента сторони, яка підготувала проект договору або запропонувала формулювання відповідної умови. Поки не доведене інше, презюмується, що такою стороною була особа, яка є професіоналом у відповідній сфері, що вимагає спеціальних знань (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17, провадження № 61-17583св20).

Враховуючи, що ВСК «Злагода» є стороною, яка займалася підготовкою як договору оренди землі, так і додаткових угод до нього, колегія суддів вважає, що тлумачення спірного договору в частині строків виплати орендної плати повинно здійснюватися на користь орендодавця ОСОБА_1 .

Відхиляючи доводи відповідача, суд першої інстанції дав належну оцінку умовам укладеного між сторонами договору з урахуванням внесених до нього змін, що стосувались строку дії договору та розміру орендної плати, та дійшов обґрунтованого висновку про чинність пункту 11, згідно якого орендна плата сплачується грошима до 30 числа останнього місяця звітного року.

Тлумачення умов договору представником відповідача суперечить вимогам Закону України «Про оренду землі», самій суті орендних правовідносин та істотно обмежує права орендодавця, тому не беруться апеляційним судом до уваги.

Оскільки порушення умов договору щодо строків виплати орендної плати позивачеві мали системний характер, що позбавило позивача права на те, на що вона розраховувала, погоджуючись на укладення договору оренди землі, суд першої інстанції правомірно розірвав спірний договір оренди землі, що відповідає наведеним нормам матеріального права.

Порушень норм процесуального права, які є підставою для скасування рішення суду першої інстанції, в апеляційній скарзі не наведено і апеляційним судом не встановлено.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу представника Виробничого сільськогосподарського кооперативу «Злагода» - адвоката Власенко Наталії Олексіївни залишити без задоволення.

Рішення Полтавського районного суду Полтавської області від 11 липня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий суддя С. Б. Бутенко

Судді Г. Л. Карпушин

О. І. Обідіна