Справа № 530/2649/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А І Н И

11.11.2025 року Зіньківський районний суд Полтавської області в складі головуючого судді Ситник О.В., за участі секретаря Тараненко Т.І. представника позивача адвоката Мальченка Д.О. ,представника відповідача Фермерського господарства Чорноземи Зіньківщини адвоката Бибика В.А. розглянувши в судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в режимі відеоконференції цивільну справу за позовом приватного сільськогосподарського підприємства Комишанське до ОСОБА_1 , Фермерського господарства Чорноземи Зіньківщини про визнання переважного права ,визнання договору укладеним, визнання відсутнім права оренди,-

встановив :

До Зіньківського районного суду Полтавської області 11.12.2024 року надійшов позов приватного сільськогосподарського підприємства Комишанське до ОСОБА_1 , Фермерського господарства Чорноземи Зіньківщини про визнання переважного права ,визнання договору укладеним, визнання відсутнім права оренди.

З позову вбачається: що 21.08.2014 року між ПСП Комишанське та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі. Договір зареєстровано у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором реєстраційної служби Зіньківського районного управління юстиції Полтавської області Манойло Наталією Анатоліївною 23.08.2014 року, номер запису про інше речове право 6776138. Згідно умов договору, ОСОБА_1 надає, а ПСП Комишанське приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Тарасівської сільської ради Зіньківського району Полтавської області, кадастровий номер :00:053:0043, площею 2,4419 га. Згідно п. 8 строк дії договору -10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію. Пунктом 9 встановлено, що орендна плата вноситься у розмірі 5% від грошової оцінки та становить 3 482,53 грн. За час користування земельною ділянкою сторони належним чином виконували умови Договору оренди землі. Жодних зауважень чи претензій на адресу ПСП Комишанське, ОСОБА_1 не висловлювала. Позивач вчасно та в повній сумі сплачував орендну плату. Останній раз позивач сплатив ОСОБА_1 орендну плату за 2024 рік. За місяць до закінчення дії договору, ПСП Комишанське направило на адресу ОСОБА_1 повідомлення в якому , на підставі ч. 1 ст.33 Закону України Про оренду землі вказало, що має намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі та надіслало проект нового договору. У новому проекті договору, пропонувалось укласти договір оренди на 10 років з орендною платою 12% від нормативно-грошової оцінки. 30.08.2024 від ОСОБА_1 на адресу ПСП Комишанське надійшла заява (отримана 30.08.2024) в якій орендодавець повідомив, що не бажає укласти новий договір оренди, а має намір, після закінчення строку дії договору, самостійно здійснювати обробіток земельної ділянки, кадастровий номер :00:053:0043. Повідомила ПСП Комишанське про необхідність завершити всі сільськогосподарські роботи до завершення строку дії договору. Водночас, ОСОБА_1 не висловлювала незгоди з істотними умовами договору чи порушень з боку ПСП Комишанське за час дії договору оренди. Згідно інформації реєстру ДЗК (загального доступу) до 01.11.2024 право оренди на земельну ділянку, кадастровий номер :00:053:0043 було зареєстроване за ПСП Комишанське, яке продовжує користуватися земельною ділянкою. Однак, 07.11.2024 року, згідно даних ДЗК та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право оренди ПСП Комишанське було припинено та зареєстроване вказане право за ФЕРМЕРСЬКИМ ГОСПОДАРСТВОМ "ЧОРНОЗЕМИ ЗІНЬКІВЩИНИ". Як слідує із відповіді державного реєстратора на заяву 64369042 право оренди ФГ "ЧОРНОЗЕМИ ЗІНЬКІВЩИНИ" виникло на підставі договору оренди землі укладеного між Відповідачами від 01.11.2024. Враховуючи вищевикладене позивач вважає, що відповідачі діяли недобросовісно, порушили право ПСП Комишанське перед іншими особами на укладення договору. Відповідач - ОСОБА_1 хоч і направила заяву про відмову у продовжені договору оренди, проте не висловила жодних заперечень, щодо істотних умов договору оренди та порушень з боку орендаря. Волевиявлення ОСОБА_1 на продовження договору оренди землі немає у зв`язку з бажанням власника землі самостійно користуватися своєю земельною ділянкою. Заява ОСОБА_1 щодо відмови у продовжені орендних відносин датована 19.08.2024. Згідно наданої до позову інформаційної довідки № 406652284 та інформації з ДЗК вбачається, що ОСОБА_1 , після закінчення строку дії договору оренди самостійно не зверталася до державного реєстратора з заявою, щодо внесення змін до розділу Інше речове право стосовно припинення орендних відносин з ПСП Комишанське і до 01.11.2024 ПСП Комишанське значилось як орендар земельної ділянки та продовжувало (продовжує зараз) користуватися земельною ділянкою. Як вбачається з доданого до матеріалів справи договору оренди землі укладеного між ОСОБА_1 та ФГ Чорноземи Зіньківщини підписаного 01.11.2024 року ОСОБА_1 не мала наміру її обробляти самостійно, при цьому розуміючи, що у позивача наявне переважне право на продовження договірних відносин. Оскільки, ОСОБА_1 не заперечувала проти істотних умов договору, не висловила претензій, щодо неналежного виконання обов`язків до позивача, останній вважає, що істотні умови договору Орендодавцем та Орендарем були узгоджені. Однак, мотиви з яких відмовила відповідач ОСОБА_1 - бажання самостійно обробляти земельну ділянку не відповідають її фактичним діям у подальшому, де вона фактично ввела в оману позивача уклавши договір оренди в подальшому з іншим орендарем. Тобто, поведінка ОСОБА_1 є суперечливою такою, що не відповідає попереднім заявам. ОСОБА_1 не заперечила проти зміни істотних умов, проти того, що договір не може бути укладений, оскільки позивач не належно виконував обов`язки. Проте, Відповідач, діючи не добросовісно повідомила неправдиву інформацію, що має намір самостійно обробляти земельну ділянку. ПСП Комишанське використовувало та наразі використовує земельну ділянку та в реєстрі речових прав значилось як орендар та мало законні сподівання, як належний орендар , який має переважне право на поновлення договору оренди землі.

Вимога щодо відсутності права оренди у ФГ "ЧОРНОЗЕМИ ЗІНЬКІВЩИНИ" є похідною від вимог визнання права оренди. Позивачем, з загального доступу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру ДЗК отримано інформацію, що 01.11.2024 право оренди яке було зареєстровано за ПСП Комишанське припинено, а Відповідачі 01.11.2024 уклали між собою договір оренди землі, який зареєстрували 07.11.2024. Державну реєстрацію договору здійснено державним реєстратором виконавчого комітету Краснолуцької сільської ради, Полтавська області.

Посилаючись на вищевказані обставини, позивач звернувся з позовом до суду в якому просить суд визнати переважне право за ПСП Комишанське згідно договору оренди землі від 21.08.2014 року, щодо земельної ділянки, яка знаходиться на території Тарасівської сільської ради Зіньківського району Полтавської області, кадастровий номер :00:053:0043, площею 2,4419 га. Визнати укладеним між Приватним сільськогосподарським підприємством Комишанське та ОСОБА_1 (рнокпп НОМЕР_1 ) стосовно земельної ділянки, яка знаходиться на території Тарасівської сільської ради Зіньківського району Полтавської області кадастровий номер :00:053:0043, площею 2,4419 га, договір оренди землі у такій редакції:

ДОГОВІР ОРЕНДИ ЗЕМЛІ № ___

с. Комиші «____» ____________2024 року

Орендодавець: громадянин України ОСОБА_1 , яка є власником земельної ділянки кадастровий номер :00:053:0043, з однієї сторони, та Орендар: Приватне сільськогосподарське підприємство «Комишанське», в особі директора Зубка Володимира Івановича, який діє на підставі Статуту, з іншої сторони, уклали даний Договір про наступне:

1. Предмет договору

1.1. Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (далі за текстом Договору Земельну ділянку), яка знаходяться за межами населеного пункту на території Тарасівської сільської ради Зіньківського району Полтавської області.

2. Об`єкт оренди

2.1. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,452 га.

2.2.Кадастровий номер земельної ділянки, що передається в оренду: :00:053:0043

3. Строк дії договору

3.1.Договір укладено на 10 років з дати підписання сторонами даного Договору. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

3.2. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

3.3. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

4. Орендна плата

4.1. За користування орендованої земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату у грошовій формі за 1 (один) повний календарний рік з 2024 року і щорічно до закінчення строку дії договору. Орендар зобов`язується сплачувати орендну плату до кінця поточного року. 4.2. Розмір орендної плати за користування земельною ділянкою за 1 рік складає 12 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, та становить: 9 252,23 грн.

Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки складає 77 101,96 грн

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки здійснюється без урахування індексації та індексів інфляції. До сплати орендодавцю належить сума орендної плати, вказана у даному пункті Договору без вирахування з вказаної суми податків, зборів, інших обов`язкових платежів у розмірі, передбаченому чинним законодавством України на момент виплати орендної плати.

5. Умови повернення земельної ділянки

5.1. Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

5.2. Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов`язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв`язується у судовому порядку.

5.3. Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.

5.4. Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання орендодавцем зобов`язань, передбачених цим договором. Збитками вважаються:

- фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;

- доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.

5.5. Ризик випадкового знищення або пошкодження об`єкта оренди чи його частини несе орендар.

5.6. У разі не поновлення договору на новий строк орендар має право зібрати урожай, на вказаній земельній ділянці, що був посіяний у період дії Договору.

6. Зміна умов договору і припинення його дії

6.1. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

6.2. Дія договору припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- придбання орендарем земельної ділянки у власність;

- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

6.3. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки , яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

6.4. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

6.5. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

7. Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору

7.1. За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

7.2. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини

8. Прикінцеві положення

8.1. Цей договір набирає чинності з дня його державної реєстрації. Цей договір укладено у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий в орендаря.

9. Реквізити та підписи сторін

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

ОСОБА_1

РНОКПП: НОМЕР_1

Місце проживання:

АДРЕСА_1

_____________________________

Телефон:____________________

_________________ Н.Г. Шолудько

(підпис)

ОРЕНДАР ПРИВАТНЕ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКЕ ПІДПРИЄМСТВО «КОМИШАНСЬКЕ» (ПСП «КОМИШАНСЬКЕ»)

42721, Сумська область, Охтирський район, с. Комиші, вул. Київська, 1 ІПН 11 IBAN: НОМЕР_2 в АТ «Райффайзен банк Аваль»

Директор

______________________ В.І. Зубко

М.П.

Другий екземпляр договору отримав ______________Н. ОСОБА_2 «___»__________2024 р.

Визнати відсутнім та припинити право оренди у ФЕРМЕРСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО "ЧОРНОЗЕМИ ЗІНЬКІВЩИНИ" (ФГ "ЧОРНОЗЕМИ ЗІНЬКІВЩИНИ") 07400, Київська обл., місто Бровари, ВУЛИЦЯ ГАГАРІНА, будинок 22, офіс 159, код за на земельну ділянку, яка знаходиться на території Тарасівської сільської ради Зіньківського району Полтавської області, кадастровий номер :00:053:0043, площею 2,4419 га., що внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відповідно до договору оренди землі укладеного між ОСОБА_1 та ФГ "ЧОРНОЗЕМИ ЗІНЬКІВЩИНИ" зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07.11.2024 номер запис про інше речове право 57500140, а також стягнути з відповідачів судовий збір у розмірі 7 267,20 грн та витрати на правничу допомогу в розмірі 25 000,00 грн.

Ухвалою Зіньківського районного суду Полтавської області від 09.01.2025 року відкрито загальне позовне провадження у справі та призначено підготовче судове засідання на 05 лютого 2025 року ( а.с. 40).

13.01.2025 року на адресу суду від відповідача ОСОБА_1 надійшов відзив на позовну заяву який мотивований тим, що позивачем по справі на адресу відповідача в липні 2024 року було направлено повідомлення із пропозицією продовжити договірні відносини з приводу спірної земельної ділянки, кадастровий номер :00:053:0043, площею 2,4419 га, яка знаходиться на території Тарасівської сільської ради Зіньківського району Полтавської області та укласти відповідний договір оренди до відповідного повідомлення було приєднано проект відповідного договору. У відповідь на вказане повідомлення відповідачем ОСОБА_1 19.08.2024 року на адресу позивача було направлено відповідь у вигляді заяви. В даній заяві зазначено: Розглянувши ваше повідомлення від 19.07.2024 року щодо пропозиції скористатись переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :00:053:0043 повідомляю, що після закінчення строку дії договору оренди землі від 21.08.2014 року вона має намір самостійно здійснювати її обробіток, тому змушена відмовити в укладенні договору оренди землі на новий строк щодо належної їй земельної ділянки з кадастровий номером :00:053:0043. Водночас пропонувала завершити всі сільськогосподарські роботи на вказаній земельній ділянці до завершення строку дії договору оренди ,оскільки вона має намір приступити до її обробітку з моменту закінчення вказаного договору . Вважає ,що зміст вказаної заяви дає можливість одночасно тлумачити волевиявлення відповідача. Зокрема відповідач ОСОБА_1 повідомила, що вона відмовляє в укладення договору оренди землі на новий строк щодо земельної ділянки з кадастровим номером :00:053:0043. Оскільки має намір самостійно здійснювати її обробіток як наслідок припинення договірних відносин відповідач ОСОБА_1 просить завершити всі сільськогосподарські роботи на вказаній ділянці до завершення строку дії договору оренди землі ,оскільки відповідач має намір невідкладно приступити до її обробітку з дати закінчення строку дії договору оренди. Позивач по справі не заперечує ту обставину що він отримав вказану заяву ,оскільки приєднує її копію і докази отримання до матеріалів справи. Усвідомлюючи припинення договірних відносин із позивачем щодо спірної земельної ділянки і реальну можливість позивача ПСП Комишанське вчинити протиправні дії щодо спірної ділянки відповідач ОСОБА_1 вжила заходи щодо обтяження речових прав на нерухоме майно шляхом оформлення вимоги нотаріального посвідчення договору від 02.04.2024 року . У зв`язку з зазначеними обставинами позивач вважає, що має переважне право на укладення договору оренди та визначає відповідний спосіб захисту. Оскільки ОСОБА_1 отримала відповідну пропозицію позивача укласти договір оренди і у визначений місячний строк вона направила на адресу позивача листа згідно якого відмовила у його укладенні ,тому просила відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі ( а.с.55-58).

16.01.2025 року на адресу суду від представника позивача адвоката Мальченка Д.В. надійшла відповідь на відзив в якій він посилався на те, що відповідач ОСОБА_1 у відзиві не заперечує стосовно того, що позивач упродовж дії договору оренди землі добросовісно виконував умови договору та вчасно сплачував орендну плату. Крім того, у відзиві відсутні заперечення, щодо істотних умов запропонованого позивачем проекту договору. Запереченням відповідача проти позовних вимог, є те, що сторонами не погоджено умов договору оренди на новий строк, оскільки вона бажає самостійно використовувати земельну ділянку та в межах строків визначених ст. 33 Закону України "Про оренду землі" подала відповідь про відмову, щодо продовження договірних відносин. Зазначив , що відповідно до ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді. Тобто, орендар може звернутися до суду за наявності двох підстав - відмови чи зволікання. У заявлених позовних вимог позивач оскаржує саме відмову ОСОБА_1 від укладення договору. Відповідач не вказала в чому саме лист-повідомлення позивача не відповідає вимогам Закону, в чому порушуються її права і з якими істотними умовами вона не згодна. Підставами вважати незаконно відмову орендодавця - є те, що ОСОБА_1 відмовляючи ПСП "Комишанське" в укладенні договору оренди землі на новий строк діяла не добросовісно - вказавши, що має намір особисто обробляти земельну ділянку (при такій обставині переважне право орендаря втрачається) натомість через два місяці після надання відмови уклала договір з іншим орендарем. Відповідач не надає власних заперечень та аргументів та обґрунтувань, щодо передачі земельної ділянки в оренду ФГ «Чорноземи Зіньківщини». Натомість, у відзиві, акцентує увагу саме на тому, що вона особисто планувала обробляти земельну ділянку. Переважне право орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами орендаря, який наділений переважним правом. В свою чергу ОСОБА_1 наперед розуміючи, що не має можливості та бажання самостійно обробляти земельну ділянку відмовила ПСП "Комишанське", яке добросовісно виконувало умови договору та мало право законно сподіватися на подальше право використовувати земельну ділянку, у продовженні договору і уклавши в подальшому відповідний договір з ФГ Чорноземи Зіньківщини. Так, ОСОБА_1 не надала жодних доказів з яких би вбачалося, що вона вчинила дії щодо самостійного обробітку земельної ділянки чи обробляла її. При цьому, відповідач не подавала документи на припинення реєстрації оренди з ПСП «Комишанське» з 21.08.2024 до реєстрації права оренди з Фермерським господарством Чорноземи Зіньківщини. Це вбачається з доданого до позову витягу з ДЗК та наданої до відповіді на відзив інформаційної довідки про право оренди на земельну ділянку за ПСП «Комишанське» існувало 21.08.2014 по 01.11.2024, а після цієї дати почало діяти право оренди Фермерського господарства Чорноземи Зіньківщини. Тому, є підстави вважати, що ОСОБА_1 не мала наміру самостійно обробляти земельну ділянку та мала надалі продовжити орендні відносини, але вже з іншим орендарем. Недобросовісність відповідачки призвела до порушення прав позивача яке має бути відновлено у спосіб заявлений в позові. У відзиві ОСОБА_1 вказала, що у неї є підстави вважати, що позивач може вчинити протиправні дії та вжила заходів на обтяження речових прав на нерухоме майно. При цьому, жодних доказів, з яких можливо було б встановити, що позивач якимось чином порушив її права чи вчинив протиправні дії не було надано. Натомість, такі пояснення та дії ОСОБА_1 лише свідчать про те, що вона ще до закінчення договору оренди землі з ПСП «Комишанське» мала намір укласти договір з іншим орендарем ігноруючи переважне право позивача, тому і вжила відповідних заходів з метою ускладнення виконання судового рішення, оскільки розуміла, що ПСП «Комишанське» має намір відстоювати свої інтереси в суді, а у разі задоволення позову судове рішення буде тим документом на підставі якого будуть внесена інформація про право оренди зареєстроване за позивачем, що може створити невизначеність при проведенні відповідної реєстрації. Просив суд врахувати, що відповідач посилається на висновки Верховного Суду щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» , щодо норми Закону які сформульовані до 16.07.2020. У редакції Закону, який діяв на момент виникнення спірних правовідносин (надсилання листа-пропозиції, щодо поновлення договору) мова йде про те, що орендар має надсилати не проект додаткової угоди, а саме проект договору, при цьому, при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін ( а.с.61-63).

17.01.2025 року до суду від представника відповідача ФГ Чорноземи Зіньківщини надійшов відзив на позовну заяву в якому зазначив, що 21.08.2014 року між ПСП Комишанське та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі. Згідно умов договору ОСОБА_1 надає ,а ПСП Комишанське приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення , яка знаходиться на території Тарасівської сільської ради Зіньківського району Полтавської області з кадастровим номером :00:053:0043 ,площею 2,4419 га. Згідно п.8 строк дії договору складає 10 років, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію . Згідно витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права ,індексний номер 54396907 від 21.08.2014 року зазначено строкове платне користування земельною ділянкою ,строк дії 21.08.2024 року Орендар ПСП Комишанське. Позивачем на адресу відповідача ОСОБА_1 у липні 2024 року було направлено повідомлення із пропозицією продовжити договірні відносини з приводу спірної земельної ділянки та укласти відповідний договір оренди до відповідного повідомлення було приєднано проект відповідного договору. Повідомлення із пропозицією реалізувати своє переважне право на продовження стоку дії договору оренди спірної ділянки було надіслане позивачем 19.07.2024 року тобто з порушенням п.8 договору оренди землі, яким передбачений відповідний строк- не пізніше ніж 90 днів. В даному випадку відповідне повідомлення було направлене за 33 дні до завершення строку дії договору. Таким чином відповідач ОСОБА_1 не отримавши відповідне повідомлення за 90 днів до закінчення строку дії договору вважала ,що ПСП Комишанське не має наміру скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди на новий строк. У відповідь на вказане повідомлення відповідачем ОСОБА_1 19.08.2024 року на адресу позивача було направлено відповідь у вигляді заяви. В даній заяві зазначено: Розглянувши ваше повідомлення від 19.07.2024 року щодо пропозиції скористатись переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :00:053:0043 повідомляю, що після закінчення строку дії договору оренди землі від 21.08.2014 року вона має намір самостійно здійснювати її обробіток, тому змушена відмовити в укладенні договору оренди землі на новий строк щодо належної ОСОБА_1 земельної ділянки з кадастровий номером. :00:053:0043. Водночас пропонувала завершити всі сільськогосподарські роботи на вказаній земельній ділянці до завершення строку дії договору оренди ,оскільки вона має намір приступити до її обробітку з моменту закінчення вказаного договору . Вважає ,що зміст вказаної заяви дає можливість одночасно тлумачити волевиявлення відповідача. Зокрема відповідач ОСОБА_1 повідомила, що вона відмовляє в укладення договору оренди землі на новий строк щодо земельної ділянки з кадастровим номером :00:053:0043. Оскільки має намір самостійно здійснювати її обробіток як наслідок припинення договірних відносин відповідач ОСОБА_1 просить завершити всі сільськогосподарські роботи на вказаній ділянці до завершення строку дії договору оренди, оскільки вона має намір невідкладно приступити до її обробітку з дати закінчення строку дії договору оренди. Позивач по справі не заперечує ту обставину, що він отримав вказану заяву ,оскільки приєднує її копію і докази отримання до матеріалів справи. Після закінчення строку дії договору оренди спірної земельної ділянки 21.08.2024 року відповідач ОСОБА_1 дійсно тривалий час самостійно здійснювала обробіток належної їй ділянки. І лише через кілька місяців після його закінчення вона звернулась до ФГ Чорноземи Зіньківщини з приводу укладення відповідного договору оренди. Вказана обставина підтверджується датою укладення відповідного договору оренди ,а саме 01.11.2024 року. Таким чином інформація що зазначена нею в заяві від 19.08.2024 року щодо самостійного обробітку ділянки є достовірною. Станом на 01.11.2024 року жодних перепон для укладення договору оренди між ОСОБА_1 та ФГ Чорноземи Зіньківщини з приводу земельної ділянки з кадастровим номером :00:053:0043 не було. Тому сторони уклали відповідний договір і належним чином виконують його пункти. На підставі зазначеного просив відмовити в задоволенні позову в повному обсязі ( а.с.71-75).

23.01.2025 року на адресу суду від представника позивача адвоката Мальченка Д.В. надійшла відповідь на відзив в якій посилався на те, що не дотримався 90-ти денного строку повідомлення про наміри продовжити договір оренди. Дійсно, договором оренди землі від 21.08.2014 встановлено, що орендар повинен повідомити орендодавця не пізніше ніж за 90 днів про намір продовжити договір оренди землі. Вказаний договір був укладений у 2014 на момент дії Закону України «Про оренду землі» в редакції 11.08.2013. В даній редакції норма ч. 2 ст. 33 передбачала, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Станом на момент виникнення спірних правовідносин чинна норма ч.2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. Тобто, законодавець встановлює, що кінцевим строком повідомлення орендарем орендодавця про намір продовжити договір оренди землі повинен бути не менше ніж місяць до його закінчення. Позивач дотримався вказаного строку та повідомив орендодавця за місяць до закінчення дії строку договору.

Зазначив ,що власник земельної ділянки у відповіді на пропозицію про поновлення договору не висловлювала заперечень про порушення строків орендарем про надіслання повідомлення про намір укласти договір оренди, також не висловлено заперечень, щодо істотних умов договору оренди відповідно до наданого проекту договору. ОСОБА_1 діяла недобросовісно вказавши, що належна їй земельна ділянка буде не оброблятись. Жодних доказів самостійного обробітку відповідачем ОСОБА_1 належній їй земельної ділянки матеріали справи не містять. Аргументи ФГ «Чорноземи Зіньківщини» стосовно того, що власник землі тривалий час обробляла земельну ділянку не відповідають фактичним обставинам. Оскільки, з моменту закінчення договору оренди землі з ПСП «Комишанське» 21.08.2024 до реєстрації договору оренди з ФГ (01.11.2024) минуло трохи більше двох місяців, що для сільського господарства не може вважатися тривалим зважаючи на сезонність. Крім того, відповідачі не вказали, які саме сільськогосподарські роботи ОСОБА_1 проводила на земельній ділянці у вересні-жовтні, враховуючи те, що у відповіді на пропозиції на поновлення договорі сама ж ОСОБА_1 просила ПСП «Комишанське» закінчити всі роботи.

Крім цього зазначив, що зареєстроване право оренди позивача діяло до 01.11.2024 та орендодавцем дана реєстрація не припинялася. Тому, навіть з даних підстав (без наявності доказів наданих відповідачами) використання земельної ділянки ОСОБА_1 є малоймовірним ( а.с.98-99).

Ухвалою суду від 05.02.2025 року призначено по справі судовий розгляд ( а.с.88).

В судове засідання представник позивача ПСП Комишанське адвокат Мальченко Д.В. з`явився, позовні вимоги підтримав, просив їх задовільнити ,послався на заперечення на відзив ,яке приєднано до матеріалів справи та пояснив, що право оренди ПСП Комишанське на земельну ділянку, власником якої є ОСОБА_1 сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Тарасівської сільської ради Зіньківського району Полтавської області, кадастровий номер :00:053:0043, площею 2,4419 га. було зареєстроване до 01.11.2024 року ,право власності може бути обмежене правом оренди. За 2024 рік орендна плата сплачена ,сама ж земельна ділянка в натурі не виділялася, а входить до загального масиву земель, що орендує ПСП Комишанське і останній користується земельною ділянкою до цього часу. Крім цього зазначив про те що в зазначеному договорі не було істотною умовою договору саме відмова орендодавця від пролонгації договору.

В судове засідання відповідач ОСОБА_1 не з`явилася, надіслала до суду відзив ,який приєднано до матеріалів справи.

В судове засідання представник відповідача ФГ Чорноземи Зіньківщини адвокат Бибик В.А. з`явився, послався на відповідь на відзив ,яка знаходиться в матеріалах справи, крім цього зазначив, що для пролонгації договору оренди земельної ділянки існує певний алгоритм дій ,проект договору був направлений ОСОБА_1 ,але вона висловила свою позицію, що має намір сама обробляти свою земельну ділянку, оскільки право власності це право володіти, користуватися і розпоряджатися майном. Крім цього позивач пропустив строк повідомити орендодавця не пізніше ніж за 90 днів про намір продовжити договір оренди землі, останньою датою якого було 21.05.2024 року ,а повідомив відповідача у липні 2024 року . Крім цього зазначив ,що ОСОБА_1 19.08.2024 року направила заяву на адресу позивача в якій чітко зазначила про те що не буде укладати з ПСП Комишанське новий договір ,і позивачем визнано той факт, що він отримав зазначеного листа. ОСОБА_1 вжила заходів щодо обтяження речових прав шляхом оформлення вимоги нотаріально посвідченого договору за цією вимогою укладення правочинів ( в тому числі договору оренди) чи будь якого іншого договору за яким встановлюється речове право відмінне від права власності внесення змін до раніше укладених правочинів ,предметом яких є земельна ділянка з кадастровим номером :00:053:0043 здійснюється лише з нотаріальним посвідченням таких правочинів (а.с.59). Оскільки ПСП Комишанське затягло збір врожаю за 2024 рік, тому ФГ Чорноземи Зіньківщини не змогли обробити земельну ділянку .

Суд, заслухавши представника позивача адвоката Мальченка Д.В., який підтримав позовні вимоги, представника відповідача ФГ Чорноземи Зіньківщини адвоката Бибика В.А. ,який не визнав позовні вимоги , дослідивши надані докази, проаналізувавши їх у повній сукупності, приходить до переконання, що заявлені позовні вимоги не підлягають до задоволення виходячи із наступних підстав.

Відповідно до частини 1 статті 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Статтею 10 ЦПК України визначено, що суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини, як джерело права.

Згідно з частиною 1 статті 15, частиною 1 статті 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до вимог частини 2 статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Частиною 4 статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки та орендарем.

Згідно з частиною 1 статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 ЦК України).

Правові підстави укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Судом встановлено : що позивачем по справі є приватне сільськогосподарське підприємство Комишанське ( Сумська область Охтирський район село Комиші вул. Київська ) , його інтереси представляє адвокат Мальченко Д.В. (а.с.11). ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,4419 га., (кадастровий номер: :00:053:0043), яка знаходиться на території Тарасівської сільської ради Зіньківського району Полтавської області ( а.с.20). 21 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та приватним сільськогосподарським підприємством Комишанське було укладено договір оренди вищезазначеної земельної ділянки строком дії на 10 років до 21.08.2024 року ( а.с.12-14). Договір зареєстровано у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором реєстраційної служби Зіньківського районного управління юстиції Полтавської області Манойло Наталією Анатоліївною 23.08.2024 номер запис про інше речове право 6776138 ( а.с.14).

В пункті 37 Договору визначено, що дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря.

Відповідно до платіжних інструкцій № 34 від 14.10.2022 року ,№1303 від 18.07.2024 оку,№ 146 від 31.07.2023 року ПСП Комишанське сплатило ОСОБА_1 орендну плату за 2022 ,2023, 2024 роки ( а.с.15-16).

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 777 ЦК України наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму в строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Згідно з законодавством України припинення дії договору оренди земельної ділянки можливо лише у чітко визначених випадках. Стаття 31 Закону України Про оренду землі від 06.10.1998 року № 161- ХIV визначає одну з таких підстав закінчення строку дії договору. Однак якщо договір містить умову про автоматичне поновлення після закінчення першого строку то до нього застосовується положення ст. 126-1 Земельного кодексу України.

Для припинення договору оренди землі є визначення типу самого договору оренди : з умовою про поновлення - у цьому випадку договір автоматично продовжується на новий строк після закінчення чинного ,якщо жодна зі сторін не висловила протилежне бажання та без умови про поновлення після закінчення строку дії договір припиняється автоматично, без необхідності додаткових дій.

Оскільки договір оренди землі від 21 серпня 2014 року укладений між ОСОБА_1 та ПСП Комишанське не передбачає умову про поновлення його дії ,тому власнику земельної ділянки ОСОБА_1 не потрібно було вживати додаткових заходів ,адже договір припинився автоматично по закінченню його дії ,тобто 21.08.2024 року, після чого ОСОБА_1 має право укласти новий договір оренди з іншим орендарем.

16 січня 2020 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким ст. 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено в новій редакції (в цій частині закон набрав чинності 16 липня 2020 року).

Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту :«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та ст. 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Чинне законодавство України, зокрема Закон України «Про оренду землі», розрізняє два шляхи продовження орендних відносин, а саме: «поновлення договорів оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк».

Поновленню договорів оренди землі передбачено стаття 32-2 Закону України «Про оренду землі» та стаття 126-1 Земельного кодексу України.

Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Як встановлено у судовому засіданні 19 липня 2024 року позивач ПСП Комишанське направило орендодавцю ОСОБА_1 відповідачу по справі повідомлення про те, що 21 серпня 2014 року між ними було укладено договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер: :00:053:0043), і відповідно до ч.1 ст. 33 Закону України Про оренду землі після закінчення строку ,на який було укладено договір оренди землі ,орендар який належно виконував обов`язки за умовами договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Оскільки ПСП Комишанське бажає скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі та надіслав проект договору ( а.с.23-24).

Відповідно до ч.1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.

Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі -це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Таким чином, реалізація переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Подібні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 10 квітня 2018 року в справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22 вересня 2020 року в справах № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) та № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), а також у постановах Верховного Суду від 20 жовтня 2020 року в справі № 605/653/18 (провадження № 61-141св20), від 25 листопада 2020 року у справі № 605/658/18 (провадження № 61-189св20) та від 19 травня 2021 року в справі № 605/661/18 (провадження № 61-127св20), в яких зазначено, що виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах; переважне право орендаря буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні попереднім орендарем процедури повідомлення про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом і в постанові від 8 травня 2024 року в справі № 604/483/23, де касаційний суд також зазначив, що переважне право первинного орендаря на поновлення договорів оренди земельних ділянок не є порушеним, оскільки немає однієї зі складових юридичних фактів, що надають позивачу право претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, який повідомляв орендаря про небажання поновлювати договір оренди землі.

Відповідно до ч.1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору ( постанова від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц № 159/5756/18).

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону №161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Відповідно до статті41 Конституції України право приватної власності є непорушним.

Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (ратифікована Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції" від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР), зокрема статтею 1 Першого протоколу до неї, визначено: "Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном".

Відповідно до статті 316 ЦК України право власності - це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею незалежно від волі інших осіб.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном, що визначено ст.317 ЦК України.

Право користування є одним з видів речових прав на чуже майно (ст.395 ЦК України).

Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою процедури і строків.

При вирішенні спору між сторонами договору оренди землі щодо реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, суд також має з`ясувати, чи досягнуто між сторонами згоди щодо нових істотних умов договору.

Зазначене узгоджується з висновками Верховного Суду викладеними у постановах від 18 січня 2021 року у справі № 733/513/18 та від 29 червня 2022 року в справі № 692/531/21.

З матеріалів справи вбачається, що відповідач ОСОБА_1 19.08.2024 року на адресу ПСП Комишанське надіслала заяву про те, що розглянула повідомлення від 19.07.2024 року щодо пропозиції скористатись переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :00:053:0043 і повідомила, що після закінчення строку дії договору оренди землі від 21.08.2024 року має намір самостійно здійснювати її обробіток тому змушена відмовити в укладенні договору оренди землі на новий строк щодо належної їй земельної ділянки . Водночас пропонує завершити всі сільськогосподарські роботи на вказаній земельній ділянці до завершення стоку дії договору оренди ,оскільки має намір приступити до її обробітку з моменту закінчення вказаного договору ( а.с.18-19).

Оскільки орендодавець відмовився поновлювати договір оренди землі у зв`язку з бажанням самостійно обробляти земельну ділянку, тому припинилося переважне право орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Отже, з наведеного слідує, що позивач та ОСОБА_1 за договором відступили від положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" та погодили умови і строки надання орендодавцем заперечення щодо продовження дії договору оренди на новий строк.

В постанові Верховного Суду від 3 лютого 2021 року в справі № 915/1003/20 зазначено, що при визначенні строку, коли має бути надіслане заперечення орендарю, застосовуються умови договору, а не закону. Користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і в такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Крім цього, в постанові від 15 травня 2023 року в справі № 693/137/22 Верховний Суд також вказав на необхідність дотримання саме строку надсилання повідомлення визначеного договором та серед іншого зазначив: "За таких обставин переважне право позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки не було порушено, оскільки відсутні воля орендодавця на поновлення такого договору, що підтверджується листом-повідомленням. Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки виключає можливість визнання поновленим попереднього договору у вибраний позивачем спосіб".

До аналогічних правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21 січня 2020 року в справі № 379/1354/18, від 25 березня 2020 року в справі №379/1439/18, від 6 квітня 2020 року в справі № 378/382/18, від 20 серпня 2020 року в справі № 325/1951/19 та від 15 лютого 2023 року в справі № 399/295/11.

Право орендаря на поновлення договору оренди землі не є абсолютним, наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту, відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено (постанова Верховного Суду від 18 квітня 2019 року в справі № 625/166/18).

Таким чином, установивши, що після закінчення строку дії договору оренди між ПСП Комишанське , як орендарем, і ОСОБА_1 , як орендодавцем, не досягнуто згоди щодо продовження дії договору оренди, а тому суд приходить до висновку про те, що переважне право первинного орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки немає однієї зі складових юридичних фактів, що надають позивачу право претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме - відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, який повідомляв орендаря про небажання поновлювати договір оренди землі або укладати новий.

В запереченні на відзив позивач посилається на те, що в діях ОСОБА_1 наявна суперечлива поведінка, оскільки в її заяві від 19.08.2024 року вона зазначила, що бажає використовувати спірну земельну ділянку для власних потреб, але натомість передала в оренду іншому товариству. То суд відхиляє такі доводи позивача , оскільки ОСОБА_1 в заяві висловила свої заперечення щодо продовження дії договору оренди землі з позивачем на новий строк та серед іншого також зазначила, що бажає використовувати належну їй на праві власності земельну ділянку "на власний розсуд". А використання на власний розсуд, в тому числі і передбачає передачу такого права користування будь-якій третій особі, що свідчить про добросовісність поведінки орендодавця. Крім цього надісланий з боку ОСОБА_1 відповідь на лист-повідомлення позивача, надісланий у відповідності до вимог частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (за місяць до закінчення дії договору оренди), свідчить про не бажання продовжувати дію договору оренди землі та доводить, що припинилося переважне право позивача на укладення договору оренди на новий строк.

Судом встановлено, що позивачем на лист-повідомлення про бажання продовжувати дію договору оренди було отримано від орендодавця ОСОБА_1 заперечення на продовження договору, в той же час не було отримано від останньої підписаного нового договору оренди , надісланого разом з листом-повідомленням.

За частиною 1 статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено договором.

В статті 1 частини 14 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Зокрема, частиною другою цієї ж статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Отже, підпис є невід`ємним елементом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину.

Разом з тим, позивачем до позовної заяви не надано доказів погодження істотних умов, викладених у новому договорі оренди, він не підписаний ОСОБА_1 , що вкотре свідчить про відсутність волевиявлення останньої на укладення з позивачем договору оренди землі на новий строк. Відповідно до пункту 43 Договору оренди землі від 21 серпня 2014 року, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди.

Речове право на спірну земельну ділянку за позивачем згідно договору оренди від 21 серпня 2014 року було зареєстровано в у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором реєстраційної служби Зіньківського районного управління юстиції Полтавської області Манойло Наталією Анатоліївною 23.08.2014 номер запис про інше речове право 6776138, строк дії 10 років. Без права пролонгації.

З наведеного слідує, що за умовами договору після здійснення реєстрації речового права 23.08.2014 року Договір оренди землі від 21 серпня 2014 року набув чинності, а відтак і з дати державної реєстрації обраховується строк оренди, а саме 10 років. Більш того, речове право було зареєстроване без права пролонгації. Тобто, строк дії Договору оренди землі закінчився 21.08.2024 року і з цієї ж дати припинено речове право позивача, оскільки орендодавець ОСОБА_1 в письмовому вигляді висловила свої заперечення щодо продовження договору на новий строк або укласти новий договір оренди землі з позивачем і ніяких інших додаткових дій їй вживати не потрібно, оскільки договором не передбачено.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 6 березня 2024 року в справі № 902/1207/22 висловлено правовий висновок про те, що виключно з 16 січня 2020 року почала діяти імперативна норма закону, яку сторони не можуть змінити за домовленістю, тоді як у період з 1 січня 2013 року по 16 січня 2020 року такої норми не існувало, а тому сторони в силу вимог статті 6 ЦК України мали право самостійно врегулювати момент набрання чинності такого договору.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 24 травня 2023 року в справі № 709/1186/21, від 31 травня 2023 року в справі № 709/1187/21, від 15 червня 2023 року в справі № 390/356/21 та від 26 липня 2023 року в справі № 357/8085/19, від яких Велика Палата Верховного Суду не відступила у вищезгаданій постанові від 6 березня 2024 року.

Установлено, що у даній справі договір оренди землі було укладено 21.08.2014 року, а проведено його державну реєстрацію 23.08.2014 року, відтак у період з 1 січня 2013 року по 16 січня 2020 року, тобто коли сторони договору у відповідності до вимог чинного на той період законодавства самостійно могли врегулювати момент набрання чинності такого договору.

Крім того, автоматичне поновлення договорів оренди землі на період дії воєнного стану діяло до 19 листопада 2022 року, тобто таке положення закону поширює свою дію виключно на ті договори оренди землі, дія яких закінчувалася до 19 листопада 2022 року, тоді як дія договору оренди, що є предметом спору у даній справі, закінчилася 21.08.2024 року.

У постанові від 29 березня 2023 року в справі № 563/376/22 Верховним Судом досліджувалося питання автоматичного поновлення договорів оренди землі у період із 7 квітня 2022 року до 19 листопада 2022 року. Обставинами справи, яка переглядалася касаційним судом, було те, що між орендарем та орендодавцем було укладено договір оренди за умовами якого договір оренди набував чинності з моменту реєстрації речового права, і Верховний Суд у даній справі чітко визначив строк дії договору, початковою датою якого є саме реєстрація речового права, а не дата підписання договору та вказав: "Строк дії договору оренди землі від 5 травня 2015 року встановлено з 13 червня 2015 року до 13 червня 2022 року".

Сукупний аналіз наведених обставин та положень закону вказує на те, що умовами договору, положеннями чинного законодавства визначено, що строк дії договору оренди землі позивача почався з 23.08.2014 року і закінчився 23.08.2024 року, що також підтверджується судовою практикою в аналогічних правовідносинах.

Оскільки орендодавець відмовився поновлювати договір оренди землі у зв`язку з бажанням самостійно обробляти земельну ділянку, тому припинилося переважне право орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Поняття поновлення договору оренди за статтею 764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до статті 777 ЦК України не є тотожними. Переважне право орендаря на поновлення договору покликане забезпечити пріоритет його інтересів, воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди на укладення додаткової угоди на поновлення договору оренди.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (частини 2-5статті 33 Закону України "Про оренду землі") процедури та наявності волевиявлення сторін.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 23.01.2019 у справі 902/619/17, від 27.06.2019 року у справі № 923/925/18, від 29.04.2020 року у справі 912/1138/19, від 17.05.2022 у справі № 384/30/21, від 24.04.2023 у справі № 608/2591/21.

Враховуючи вищевикладене суд не бере до уваги доводи представника позивача адвоката Мальченка Д.В. про те , що ОСОБА_1 після закінчення строку дії договору оренди самостійно не зверталася до державного реєстратора з заявою ,щодо внесення до розділу Інше речове право стосовно припинення орендних відносин з ПСП Комишанське і до 01.11.2024 року ПСП Комишанське значилось як орендар спірної земельної ділянки та продовжувало користуватися земельною ділянкою, оскільки договір не передбачав такого обов`язку орендодавця звертатися до державного реєстратора стосовно припинення орендних відносин. Крім цього слід зауважити, що орендар ПСП Комишанське звернулося з повідомленням до ОСОБА_1 про намір продовжити дію договору оренди у порушення строку передбаченого договором тобто пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору (п.8 зазначеного договору) ,але не пропустило місячний термін до закінчення строку дії договору який передбачений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» .

Що стосується посилання представника позивача на те, що відповідач ОСОБА_1 не мала наміру самостійно обробляти земельну ділянку та мала надалі продовжувати орендні відносини з іншим орендарем ,а саме 01 листопада 2024 року ОСОБА_1 уклала з ФГ Чорноземи Зіньківщини новий договір оренди землі щодо земельної ділянки площею 2,4419 га, кадастровий номер: :00:053:0043 , що розташована на території Тарасівського старостинського округу Полтавського району Полтавської області ( а.с.25-28),то судом під час розгляду справи було встановлено, що ОСОБА_1 після закінчення строку дії договору 21.08.2024 року самостійно здійснювала обробіток земельної ділянки і лише через кілька місяців після його закінчення , а саме 01.11.2024 року уклала договір з ФГ Чорноземи Зіньківщини, жодних перепон для укладення такого договору не було , а тому обставина зазначена щодо самостійного обробітку земельної ділянки є достовірною. І висловлення ОСОБА_1 в її заяві щодо небажання продовження дії договору оренди землі з позивачем на новий строк, а використання її на власний розсуд, і передбачає передачу такого права користування будь-якій третій особі, а тому поведінка орендодавця є добросовісною і додаткових дій орендодавцю вживати не потрібно.

Таким чином, установивши, що у орендодавця відсутнє волевиявлення на укладення договору оренди землі з позивачем на новий строк, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ПСП Комишанське оскільки реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін.

Відповідно до ч.1, п.2 ч.2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові покладаються на позивача.

Враховуючи, що у задоволенні позовних вимог позивача відмовлено, тому сплачений ним судовий збір слід покласти на позивача ПСП Комишанське.

На підставі викладеного та керуючись ст.3,12, 18,76 -77,81, 141, 210-246, 260-261, 268, 280-289, 354-355,430 ЦПК України, ст.ст.626,792,777 ЦК України, ст. 13, 31,33 Закону України Про оренду землі ,ст.124,126-1 Земельного кодексу України, суд,-

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позовних вимог приватного сільськогосподарського підприємства Комишанське до ОСОБА_1 , Фермерського господарства Чорноземи Зіньківщини

-про визнання переважного права за ПСП Комишанське згідно договору оренди землі від 21.08.2014 року, щодо земельної ділянки яка знаходиться на території Тарасівської сільської ради Зіньківського району Полтавської області, кадастровий номер :00:053:0043, площею 2,4419 га.

- визнання укладеним між Приватним сільськогосподарським підприємством Комишанське та ОСОБА_1 (рнокпп НОМЕР_1 ) стосовно земельної ділянки яка знаходиться на території Тарасівської сільської ради Зіньківського району Полтавської області, кадастровий номер :00:053:0043, площею 2,4419 га, договір оренди землі в зазначеній редакції ,

- визнання відсутнім та припинення права оренди у Фермерського господарства Чорноземи Зіньківщини07400, Київська обл., місто Бровари, ВУЛИЦЯ ГАГАРІНА, будинок 22, офіс 159, код за на земельну ділянку яка знаходиться на території Тарасівської сільської ради Зіньківського району Полтавської області кадастровий номер :00:053:0043, площею 2,4419 га., що внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відповідно до договору оренди землі укладеного між ОСОБА_1 та ФГ "ЧОРНОЗЕМИ ЗІНЬКІВЩИНИ" зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07.11.2024 номер запис про інше речове право 57500140 відмовити в повному обсязі.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до полтавського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення

Повний текст рішення складено 18 листопада 2025 року

СуддяО. В. Ситник