РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 листопада 2025 року Солом`янський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді - Букіної О.М.,

при секретарі - Черчуканові В.О.,

розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін цивільну справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Політех» до ОСОБА_1 про скасування рішення про державну реєстрацію права власності, припинення права власності, усунення перешкод у користуванні майном,-

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2021 року ОСББ «Політех» звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 у якому просить суд:

- скасувати рішення від 05.11.2021 державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Онищенко М.О. про державну реєстрацію права власності (індексний номер 61401532 від 05.11.2021; реєстраційний номер об`єкта нерухомості 000; номер запису про право власності 44878623) за ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 122,10 кв.м.;

- припинити право власності ОСОБА_1 на неподільні допоміжні (технічні) приміщення, загальною площею 25,0 кв.м., а саме: приміщення сміттєпроводу, розташовані на 10 та 11 поверхах житлового будинку, загального коридору 10 поверху, загальних балконів 10 і 11 поверхів, а також на частину даху житлового будинку, позначеного у технічному паспорті як «тераса», які приєднані до квартири АДРЕСА_2 ;

- зобов`язати ОСОБА_1 за власні кошти привести у попередній стан (відповідно до поверхового плану житлового будинку) самочинно реконструйовані квартиру АДРЕСА_3 , неподільні допоміжні (технічні) приміщення, а саме: приміщення сміттєпроводу, розташовані на 10 і 11 поверхах житлового будинку, загальний коридор 10 поверху, загальні балкони 10 і 11 поверхів, а також дах житлового будинку АДРЕСА_4 , позначеного в технічному паспорті як «тераса».

Позовні вимоги мотивує тим, що 26.12.2002 прийнято в експлуатацію багатоквартирний житловий будинок АДРЕСА_4 .

30.05.2005 проведено державну реєстрацію ОСББ «Політех».

Відповідно до Статуту ОСББ «Політех» створене власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_5 , відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Згідно п.п.1, 2 розділу ІІ Статуту позивача метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим Статутом.

15.08.2005 на підставі Акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс позивачем отримано на баланс житловий будинок АДРЕСА_4 .

Головним управлінням житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації 13.07.2006 Науково-виробничому колективному підприємству «Машини, інформаційні технології і системи» (МІТІС) видано Свідоцтво про право власності на квартиру АДРЕСА_2 , яка складається з 2 кімнат, жилою площею 37.60 кв.м., загальною площею 97.10 кв.м. Свідоцтво видано на підставі Наказу Головного управління житлового забезпечення від 04.07.2006 № 1275-С. Право власності МІТІС на квартиру АДРЕСА_3 зареєстровано Київським міським бюро технічної інвентаризації 20.07.2006, про що здійснено відповідний запис в реєстрову книгу № 340-124 за реєстровим № 43155.

Дана вказана квартира являється дворівневою і розташована на 10-11 поверхах житлового будинку АДРЕСА_4 .

Вказує, що на адвокатський запит від 16.11.2021 № 11-21/8 приватним нотаріусом КМНО Онищенко М.О. було надано копії документів, що підтверджують відчуження квартири АДРЕСА_3 на користь відповідача, на підставі яких було встановлено наступне.

За результатами проведеної, начебто, технічної інвентаризації квартири АДРЕСА_3 на замовлення НВКП «МІТІС», ТОВ «УКРТЕХЕКСПЕРТ» за участю експерта ОСОБА_2 16.10.2021 складено Технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_3 та видано Довідку № 536/1/21 про показники об`єкта нерухомого майна, відповідно до яких загальна площа квартири АДРЕСА_6 склала - 122.1 кв.м., а житлова площа - 29.8 кв.м.

Крім того, у вищезазначеній Довідці № 536/1/21 зазначається, що при оформленні право встановлювальних документів не враховано площу 2-х засклених лоджії з відповідним знижувальним коефіцієнтом 1,0 та площу тераси з відповідним знижувальним коефіцієнтом 0,3. Також зазначається, що квартира перепланована (переобладнана), що згідно ст. 152 Житлового кодексу УРСР не потребує введення об`єкту в експлуатацію.

05.11.2021 за Договором купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Онищенко М.О. і зареєстрованого в реєстрі за № 7960, НВКП «МІТІС» здійснено відчуження квартири АДРЕСА_2 , яка складається з двох кімнат, загальною площею 122.1 кв.м., житловою площею 29.8 кв.м., на користь ОСОБА_1 .

Приватним нотаріусом КМНО Онищенко М.О., як державним реєстратором, 05.11.2021 проведено державну реєстрацію права приватної власності відповідача на вищезгадану квартиру - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 61401532 від 05.11.2021.

У зв`язку з невідповідністю відомостей, внесених ТОВ «УКРТЕХЕКСПЕРТ» та експертом ОСОБА_2 до технічної документації на квартиру АДРЕСА_3 , зокрема, щодо невідповідності загальної площі квартири правовстановлюючим документам, а також з урахуванням відсутності відомостей щодо проведення реконструкції квартири, отримання відповідних погоджувальних документів і згоди співвласників житлового будинку, рішенням правління позивача було створено робочу комісію для обстеження приміщень 10-11 поверхів житлового будинку АДРЕСА_4 .

За результатами комісійного обстеження складено Акт від 16.11.2021, яким встановлено, зокрема, наступне:

-місце розміщення вхідної групи до квартири АДРЕСА_3 , відображене в технічному паспорті, не відповідає їх фактичному місцю розташування на момент обстеження;

- в технічному паспорті вихід на дах житлового будинку, відображено як вихід із квартири АДРЕСА_3 на «Терасу», що фактично являється дахом будинку. Більш того, на даху житлового будинку ніколи не розміщувалось будь-яких «терас». При цьому, вихід на дах будинку фактично знаходиться напроти виходу з ліфту через загальний коридор. Сама квартира лише межує з дахом будинку, та відмежовується капітальною стіною, яка ніколи не мала окремого виходу з квартири житлового будинку;

-на 10 та 11 поверхах житлового будинку розміщувалися по 2 технічних (допоміжних) приміщення, відведені під сміттєпровід. Під час обстеження встановлено факт знесення стін вказаних приміщень сміттєпроводу на 10 i 11 поверхах із збільшенням за рахунок площ таких допоміжних приміщень квартири АДРЕСА_3 шляхом самочинного встановлення перегородок. Вказані допоміжні приміщення відносяться до місць загального користування мешканців житлового будинку. Отже, комісією встановлений факт протиправного самочинного заволодіння площами загального користування, які належать мешканцям (співвласникам) цього будинку;

-встановлено факт облаштування металевих балок перекриття на місцях знесених стін технічних (допоміжних) приміщень сміттєпроводу на поверхах 10 та 11 будинку, що свідчить про встановлення факту проведення будівельних робіт з фактичної реконструкції квартири АДРЕСА_3 з метою збільшення її площі за рахунок приміщень загального користування, які відповідно до положень ЗУ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» відносяться до загального і неподільного майна усіх співвласників будинку. Зазначені технічні (допоміжні) приміщення приватизації не підлягають. Будь-яких звернень від минулого та теперішнього власників квартири АДРЕСА_3 щодо погодження реконструкції та збільшення площі квартири за рахунок місць загального користування до Правління ОСББ «ПОЛІТЕХ» не надходило, згода співвласників житлового будинку не отримувалась;

-в технічному паспорті на квартиру АДРЕСА_3 , що виданий ТОВ «УКРТЕХЕКСПЕРТ», технічний прохід (коридор) та вихід на дах житлового будинку на 10 поверсі значиться, як площа квартири АДРЕСА_3 . При цьому, у вказаному технічному паспорті дах житлового будинку на 10 поверсі відображено як «тераса» квартири АДРЕСА_3 . Слід зазначити, що будь-якої «тераси» в межах квартири АДРЕСА_3 або іншої квартири в житловому будинку ніколи не було. Вказаний технічний прохід (коридор) на дах будинку призначений для його обслуговування, перебуває на балансі ОСББ «ПОЛІТЕХ» та відноситься до місць загального користування, які належать співвласникам житлового будинку.

З урахуванням вищенаведеного комісія ОСББ «ПОЛІТЕХ» встановила той факт, що технічні дані, внесені до технічної документації квартири АДРЕСА_3 ТОВ «УКРТЕХЕКСПЕРТ» в особі інженера (експерта) Бабенка Л.М. від 16.10.2021 не відповідають фактичним даним, які встановлені комісією під час обстеження приміщень житлового будинку 16.11.2021.

Тож Комісією ОСББ «ПОЛІТЕХ» шляхом обстеження приміщень будинку і аналізу технічної документації встановлено факт внесення ТОВ «УКРТЕХЕКСПЕРТ» недостовірних даних до технічної документації на квартиру АДРЕСА_2 внаслідок чого відбулося незаконне збільшення площі квартири АДРЕСА_3 на 25,0 кв.м. за рахунок місць загального користування (неподільних допоміжних приміщень) та даху будинку, які належать співвласникам житлового будинку, що є протиправним заволодінням майном.

Зазначає, що 13.03.2018 Київським апеляційним господарським судом у своєму рішенні, ухваленому за результатами розгляду справи № 9106356/16, встановлено, що загальна площа квартири АДРЕСА_2 складає 97,1 кв.м., що також відповідало свідоцтву на право власності на квартиру АДРЕСА_3 від 13.07.2006, яке було видано НВКП «MITIC» головним управління житлового забезпечення КМДА. При цьому, жила площа в свідоцтві на право власності від 2006 року була зазначена у розмірі 37.6 кв.м., що не відповідає даним інженера (експерта) ОСОБА_2 , який зазначив жилу площу квартири в технічному паспорту у розмірі 29,8 кв.м.

В поверховому плані житлового будинку та експлікації до нього площа квартири АДРЕСА_3 також значиться в розмірі 97,10 кв.м.

Крім того, комісією було встановлено під час обстеження, що на 10 і 11 поверхах невстановленими особами проводяться будівельні роботи з реконструкції квартири АДРЕСА_2 , направлені на збільшення загальної площі вказаної квартири за рахунок площ загального користування, як співвласникам такого житлового будинку.

Таким вказує, що відповідно до технічної документації (технічного паспорту) від 16.10.2021, виданого ТОВ «УКРТЕХЕКСПЕРТ», внесені відомості, зокрема, про збільшення загальної площі квартири АДРЕСА_3 на 25,0 кв.м. за рахунок площ загального користування, що належать співвласникам житлового будинку, без складання узгодження відповідної проектної документації, без отримання відповідного дозволу на реконструкцію квартири, а також без отримання згоди співвласників багатоквартирного будинку на приєднання неподільних допоміжних (технічних) приміщень до площі квартири. Тим більше, до технічної документації (технічного паспорту) спочатку внесені недостовірні відомості, а наразі проводяться будівельні роботи (реконструкція) щодо приведення квартири АДРЕСА_3 у відповідність із технічним паспортом від 16.10.2021.

Посилається, що 13.12.2021 було виявлено, що металеві двері, які є виходом на дах житлового будинку, і використовувалися для його обслуговування і обслуговування будинку в цілому, заварені власником квартири АДРЕСА_3 , у зв`язку з чим було викликано поліцію. Крім того, встановлено, що на даху, а також на 10 і 11 поверхах житлового будинку ведуться будівельні роботи з реконструкції квартири АДРЕСА_3 , які передбачають збільшення її житлової площі за рахунок площі загального користування, а також влаштування на даху будинку «тераси». Зазначені обставини були зафіксовані працівниками поліції та мають бути долучені до матеріалів вказаного кримінального провадження.

Тому позивач стверджував, що: 1) на замовлення НВКП «МІТІС», як власника квартири АДРЕСА_3 , ТОВ «УКРТЕХЕКСПЕРТ» 16.10.2021 виготовлено технічний паспорт на квартиру із внесенням до нього недостовірних відомостей: про загальний розмір площі квартири, відповідно до яких площа квартири збільшена з 97,10 кв.м. до 122,10 кв.м.; про включення до площі квартири окремих неподільних допоміжних приміщень будинку, які фактично належать співвласникам багатоквартирного будинку; про приналежність до квартири «тераси», якою фактично являється дах житлового будинку, який використовується для його обслуговування і також належить співвласникам будинку; 2) НВКП «МІТІС», достовірно знаючи про невідповідність технічного паспорту фактичним обставинами (його фактичну фальсифікацію), використав такий технічний паспорт ІНФОРМАЦІЯ_1 під час відчуження квартири АДРЕСА_3 на користь відповідача, внаслідок чого відбулося узаконення 25,0 кв.м. неподільних допоміжних (технічних) приміщень, a саме: приміщень сміттєпроводу 10 і 11 поверхів, загального коридору 10 поверху, загальних балконів 10 і 11 поверхів, та даху житлового будинку, які є площами загального користування і належать співвласникам багатоквартирного будинку відповідно до норм чинного законодавства; 3) відповідач, також достовірно знаючи про невідповідність технічного паспорту, придбав у НВК «MITIC» квартиру АДРЕСА_3 та розпочав будівельні роботи з фактичної реконструкції квартири з метою приведення площі у відповідність з підробленим технічним паспортам; 4) приватний нотаріус КМНО Онищенко М.О., вбачаючи, що відповідне свідоцтва про право власності квартира становить 97,10 км, а в технічному паспорті значиться 122,10 кв.м., не витребувавши документів, що підтверджують правомірність реконструкції квартири, 05.11.2021 посвідчила договір купівлі-продажу квартири та прийняла рішення про державну реєстрацію права власності на таку квартиру, спрявши таким чином відповідачу у заволодінні майном співвласників багатоквартирного житлового будинку.

Вважає, що у результаті наведеної схеми відбулося незаконне і протиправне заволодіння неподільними допоміжними (технічними) приміщеннями, а саме: приміщеннями сміттєпроводу 10 і 11 поверхів, загального коридору 10 поверху, загального балкону 11 поверху і дахом будинку, що є площами загального користування, та які забезпечують належне функціонування житлового будинку, належать на праві спільної власності співвласникам такого будинку і без доступу до яких експлуатація цього будинку неможлива.

Крім того, Відповідачем без наявності належних дозвільних документів і затвердженої проектної документації, без отримання згоди співвласників житлового будинку, здійснюється самовільна реконструкція квартири АДРЕСА_3 шляхом збільшення її площі за рахунок неподільних допоміжних (технічних) приміщень та даху будинку, що створило перешкоди у їх використанні та, як наслідок, порушує права позивача, як балансоутримувача будинку, і права інших власників квартир в будинку, яким вказані допоміжні (технічні) приміщення та дах належать на праві спільної сумісної власності.

Більш того, незаконна реконструкція призводить до пошкодження покрівлі даху, а подальше встановлення відповідачем додаткових конструкцій призведе до перешкод для відводу води та руйнації покриття даху житлового будинку. Обмеження доступу на дах житлового будинку призведе до неможливості його обслуговування, здійснення ремонтних робіт, і призведе до аварійних ситуацій, порушень прав мешканців будинку.

Тому позивач просив позовні вимоги задовольнити.

Разом із позовною заявою представником позивача подано до суду заяву про забезпечення позову та клопотання про витребування доказів.

29.12.2021 на підставі протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями цю справу передано до провадження судді Калініченко О.Б.

01.02.2022 до суду надійшла інформація про зареєстроване місце проживання відповідача.

Ухвалою суду від 01.02.2022 у справі відкрито спрощене позовне провадження без повідомлення сторін.

Ухвалою суду від 01.02.2022 було відмовлено у задоволенні заяви позивача про забезпечення позову.

Ухвалою суду від 01.02.2022 було відмовлено у задоволенні клопотання про витребування доказів.

25.07.2022 та 26.09.2022 представником позивача подано до суду клопотання про долучення доказів та поновлення строку на їх подання.

28.11.2022 відповідачем подано відзив на позовну заяву, у якому останній проти позовних вимог заперечував.

Заперечення мотивував тим, що наданий до позову акт було складено за відсутності відповідача та НВКП «МІТІС», хоча він безпосередньо стосується їх прав та інтересів. Окрім того позивач жодним чином не повідомив відповідача про те, що буде здійснюватися таке обстеження, не запропонував надати йому свої пояснення чи хоча б бути присутнім при обстеженні.

Окрім цього, цей акт по своїй суті не встановлює жодних обставин та не підтверджує жодних фактів, оскільки складався самим позивачем (ймовірно для подальшого використання в суді), а відтак не може бути належним доказом.

Наданий позивачем акт встановленому зразку не відповідає та складений з порушенням порядку. Окрім того цей акт було складено без присутності відповідача і без фізичного доступу до квартири.

Більше того, вказує, що рішенням Солом`янського районного суду від 06.03.2012 у справі № 2- 1039/12 було чітко визначено, що вказані позивачем нібито його приміщення і площі по своїй суті не належать до неподільного майна або загального майна, оскільки відносяться до нежилого фонду і були запроектовані як нежитлові.

Вказує, що як встановлено рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 06.03.2012 у справі № 2-1039/12 на баланс ОСББ за Актом приймання-передачі від 15.08.2005 спірні приміщення не передавалися, оскільки відійшли відповідачам і не є такими, що безпосередньо впливають на функціонування будинку.

Аналогічний висновок щодо правового статусу майна та відсутності права власності ОСББ викладено i у постанові Київського апеляційного господарського суду від 15.02.2011 № 30/227-36/321 та постанові Вищого господарського суду від 20.04.2011.

Рішення по справі № 30/227-36/321 стосується зокрема і спірної квартири АДРЕСА_3 , власником якої є Відповідач.

Окрім цього посилається, що рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 06.03.2012 у справі № 2-1039/12 встановлено, що єдиним критерієм визначення статусу приміщення є його призначення, а в спірних приміщеннях не знаходяться інженерно-комунікаційні споруди та вони ніколи не використовувалися для експлуатації будинку, у зв`язку з чим не є об`єктом права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку. Майно, на яке заявлено претензії є нежитловими приміщеннями, які належать забудовнику.

Також цим же рішенням встановлено, що у період будівництва організація, яка займалася виготовленням проектної документації, здійснила, отримавши всі необхідні погодження, коригування робочої проектної документації в частині ліквідації сміттєпроводів на поверхах та вивільнених сміттєприймальних камер. На вивільнених площах розміщені кладові з можливим їх приєднанням до суміжних квартир. Зазначені приміщення не підпадають під визначення неподільного майна багатоквартирного будинку.

Таким чином, позивачу добре відомо, що з моменту побудови будинку жодних сміттєпроводів в ньому ніколи не було, а суміжні площі (власником яких є замовник будівництва, а не ОСББ чи власники квартир) були приєднані до суміжних квартир, в даному випадку до квартири АДРЕСА_3 .

Стверджував, що також цим же рішенням встановлено, що дійсна правова природа предмету спору полягає у бажанні позивача самим набути право на ті ж самі приміщення, зокрема, розташовані на місці ліквідованих сміттєприймальних камер, що підтверджується зверненнями позивачів у 2002 році до директора НВКП «МІТІС» з заявами про надання дозволу на викуп та приєднання до їх квартир площ комірок, які утворилися на місці ліквідованого сміттєпроводу. Тобто, вже з того часу позивачу було добре відомо та він усвідомлював, що ті приміщення, які вони вважають за змістом позовних заяв спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку, на баланс ОСББ за Актом приймання-передачі від 15.08.2005 не передавалися, оскільки відійшли відповідачам і не є такими, що безпосередньо впливають на функціонування будинку.

Вказує, що цими рішеннями були встановленні важливі факти: на баланс ОСББ за Актом приймання-передачі від 15.08.2005 спірні приміщення не передавалися; спірні приміщення не підпадають під визначення неподільного майна багатоквартирного будинку, належать забудовнику; законом не встановлені обмеження часу на оформлення власником збудованого майна свідоцтва на право власності на це майно (тобто це міг бути і 2006 рік і 2022).

Зазначає, що ще 19.10.2009 позивач звертався до БТІ з клопотанням не вчиняти жодних дій щодо квартири АДРЕСА_3 , оскільки відбулося встановлення стін, захоплення сміттєпроводу та інше, що свідчить про пропуск строку позовної давності.

Стверджує, що як встановлено раніше зазначеними судовими рішеннями, ОСББ не є належним позивачем, оскільки не має права власності на вказане у позові майно.

Суди відхилили доводи позивача, що спірні приміщення належать до приміщень будинку, використовуються для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку та спільною сумісною власністю мешканців будинку.

Тому у задоволенні позовних вимог просив відмовити.

Також відповідачем подано до суду клопотання про залучення третьої особи НВКП «МІТІС», заяву про застосування строку позовної давності та заперечення проти розгляду справи у порядку спрощеного позовного провадження.

16.12.2022 представником позивача подано до суду клопотання про долучення доказів та поновлення строку на їх подання.

13.12.2023 представником позивача подано відповідь на відзив, у якій він зазначив, що наданий суду Акт комісійного обстеження від 16.11.2021 складений робочою комісією ОСББ «ПОЛІТЕХ», містить дані, що обґрунтовують факт невідповідності технічного паспорту від 16.10.2021, складеного ТОВ «УКРТЕХЕКСПЕРТ», дійсним обставинам на день складання такого Акту, а також на підтвердження приєднання допоміжних приміщень житлового будинку до квартири АДРЕСА_3 .

До вказаного Акту додані відео та фото матеріали на підтвердження відомостей, вказаних у такому Акті. Вказані Акт, фото і відеоматеріали містять інформація щодо предмета доказування, а саме щодо факту приєднання допоміжних приміщень і даху житлового будинку до квартири АДРЕСА_3 , а також факту невідповідності відомостей, внесених до технічного паспорту відповідача, дійсним обставинам, на моменту проведення обстеження.

Представник вважає неактуальним посилання на обставини, встановлені судами у зазначених судових рішеннях, оскільки з моменту їх ухвалення пройшло більше десяти років. За цей час Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» зазнав значних змін, а Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» взагалі був прийнятий 14.05.2015. Аналогічна ситуація і з іншими нормами чинного законодавства, які регулюють правовідносини, що стали предметом спору.

Більш того, предмети спору у наведених відповідачем справах взагалі не стосуються предмету цього спору, та відповідач не був учасникам зазначених ним справ, а тому окремі цитати із рішень суду десятирічної давнини не можуть носити жодного преюдиційного характеру.

Вказує, що постановою Київського апеляційного адміністративного суду від 09.07.2013 та ухвалою Вищого адміністративного суду від 19.11.2013 у адміністративній справі № 2a-4688/12/2670 за позовом ОСББ «ПОЛІТЕХ» до Солом`янської РДА, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про скасування розпоряджень від 03.10.2007 № 1768 «Про прийняття в експлуатацію закінченого квартири АДРЕСА_7 з приєднанням до неї кладової за рахунок місць будівництвом об`єкта загального користування будинку, від 08.09.2006; № 1582 «Про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта квартири АДРЕСА_8 з приєднанням до неї кладової за рахунок місць загального користування будинку; від 08.09.2006 № 1584 «Про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта - квартири АДРЕСА_9 з приєднанням до неї кладової за рахунок місць загального користування будинку, встановлено наступні факти і обставини:

1) Актом про приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, будинок було здано в експлуатацію 24.03.2003. Відповідно до п. 9 Акту «обсяги та якість виконаних робіт відповідають вимогам затвердженої проектно-кошторисної документації, будівельним нормам і правилам та умовам договору підряду».

2) Відповідно до п. 1.52-1.54 БНІП 2.08.01-89 «Житлові будинки», сміттєпроводи слід передбачати: у житлових будинках з позначкою підлоги верхнього поверху від рівня планової позначки землі 11,2 м та більше.

3) Акт про приймання в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта підтверджує тільки той факт, що на момент прийняття будинку в експлуатацію він повністю відповідав будівельним нормам і правилам, а відтак був обладнаний сміттєпроводом.

4) Згідно з листом ВАТ «КиївЗНІДІЕП» № 21-1416 від 31.07.2007, проектант будинку зазначає, що коригування проектної документації в частині ліквідації сміттєпроводу не проводилось.

5) Акт про введення в експлуатацію закінчених об`єктів будівництва і видання спірних розпоряджень Солом`янською районною у м. Києві державною адміністрацією були здійснені 03.10.2007 і 08.09.2006, тобто вже після прийняття будинку в експлуатацію (24.03.2003) і набуття всіма мешканцями будинку права власності на спільне сумісне майно, що знаходиться в будинку, в тому числі кладові.

6) На підставі Акту від 15.08.2005 про приймання-передачу будинку з балансу НВКП «Мітіс» на баланс ОСББ «Політех», а також постанови Київського апеляційного господарського суду від 23.03.2009 по справі №29/492 та рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 15.10.2009 по справі № 2-2143-1/09, які набрали законної сили, апеляційним судом встановлено, що на момент видачі оскаржуваних розпоряджень саме ОСББ «Політех» було балансоутримувачем будинку АДРЕСА_4 .

Вказує, що згідно із зазначеним Актом у складі житлового будинку на баланс ОСББ «ПОЛІТЕХ», крім іншого, передано допоміжні приміщення, загальною площею 3444,3 кв.м. та покрівлі, площею 1435 кв.м.

При цьому, про які саме спірні приміщення зазначає відповідач у своєму відзиві, посилаючись на рішення Солом`янського районного суду м. Києва, що не відійшли ОСББ «ПОЛІТЕХ» за Актом приймання-передачі, є незрозумілим.

А отже, відповідачем не спростовано отримання на баланс житлового будинку АДРЕСА_4 , з усіма його складовими.

Вважає, що наведене також спростовує твердження відповідача про приналежність якихось суміжних площ, які були приєднані до суміжних квартир, в даному випадку до квартири АДРЕСА_3 , замовнику будівництва. Більш того, жодних доказів належності суміжних площ забудовнику і приєднання їх до суміжних квартир відповідачем не надано.

28.02.2023 відповідачем подано заперечення на відповідь, у яких він зазначив, що предмет спору у наведеній адміністративній справі № 2a-4688/12/2670 взагалі не стосується предмету цього спору та відповідач не був учасником зазначених справ, а тому окремі цитати з рішень не можуть носити жодного преюдиційного значення.

Окрім цього, до позову не долучено правовстановчого документа який би підтверджував права позивача і саме позивач, як власник мав би знати, які саме приміщення і на підставі яких документів йому належать

Натомість вважає, що відповідач надав судові рішення, де було чітко встановлено, що позивач не є власником приміщень.

11.04.2023 представником позивача подано до суду клопотання про долучення доказів про розмір судових витрат.

03.07.2023 представником позивача подано до суду клопотання про долучення доказів та поновлення строку на їх подання.

17.07.2023 на підставі протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями цю справи передано до провадження судді Букіної О.М. у зв`язку зі звільненням судді ОСОБА_7 .

Ухвалою суду від 21.11.2025 у задоволенні заяви відповідача про залучення третьої особи та здійснення переходу щодо розгляду даної справи у порядку загального позовного провадження, відмовлено.

Оскільки розгляд справи відбувається у порядку спрощеного позовного провадження, то сторони у судове засідання не викликалися.

Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.

Судом встановлено, що 26.12.2002 прийнято в експлуатацію багатоквартирний житловий будинок АДРЕСА_4 (т. 1 а.с. 42-44).

30.05.2005 проведено державну реєстрацію ОСББ «Політех» (т. 1 а.п. 34-36).

Відповідно до Статуту ОСББ «Політех» створене власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_5 , відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (т. 1 а.с. 37-41).

Згідно п.п.1, 2 розділу ІІ Статуту позивача метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим Статутом.

15.08.2005 на підставі Акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс позивачем отримано на баланс житловий будинок АДРЕСА_4 (т. 1 а.с. 45-47).

Головним управлінням житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації 13.07.2006 Науково-виробничому колективному підприємству «Машини, інформаційні технології і системи» (МІТІС) видано Свідоцтво про право власності на квартиру АДРЕСА_2 , яка складається з 2 кімнат, жилою площею 37,60 кв.м., загальною площею 97,10 кв.м. Свідоцтво видано на підставі Наказу Головного управління житлового забезпечення від 04.07.2006 № 1275-С. Право власності МІТІС на квартиру АДРЕСА_3 зареєстровано Київським міським бюро технічної інвентаризації 20.07.2006, про що здійснено відповідний запис в реєстрову книгу № 340-124 за реєстровим № 43155 (т. 1 а.с. 49).

Відповідно до копії технічного паспорта на квартиру АДРЕСА_2 , виданого 23.05.2006, квартира посімейного спільного заселення, розташована на 10-11 поверхах 11-ти поверхового будинку та складається з 2 кімнат, площею 37,6 кв.м., зокрема: 1-ша кімната - 21,0 кв.м., 2-га кімната - 16,6 кв.м.; кухні площею 11,1 кв.м., 10,2 кв.м., ванної кімнати - 3,7 кв.м., 7,5 кв.м., коридор - 5,8 кв.м., 2,4 кв.м., 5,9 кв.м., 3,1 кв.м., кладової - 2,6 кв.м., 2,5 кв.м. Кватира обладнана лоджією 2,4 кв.м., 2.3 кв.м. Загальна площа квартири 97,1 кв.м. (т. 1 а.с. 125-126).

Водночас, за результатами проведеної технічної інвентаризації квартири АДРЕСА_3 на замовлення НВКП «МІТІС», ТОВ «УКРТЕХЕКСПЕРТ» за участю експерта ОСОБА_2 16.10.2021 складено Технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_3 та видано Довідку № 536/1/21 про показники об`єкта нерухомого майна, відповідно до яких загальна площа квартири АДРЕСА_3 склала - 122,1 кв.м., а житлова площа - 29,8 кв.м. (т. 1 а.с. 53-56).

Крім того, у вищезазначеній Довідці № 536/1/21 зазначається, що при оформленні правовстановлювальних документів не враховано площу 2-х засклених лоджії з відповідним знижувальним коефіцієнтом 1,0 та площу тераси з відповідним знижувальним коефіцієнтом 0,3. Також зазначається, що квартира перепланована (переобладнана), що згідно ст. 152 Житлового кодексу УРСР не потребує введення об`єкту в експлуатацію.

Тобто, вбачається, що станом на 16.10.2021 площа квартири АДРЕСА_2 була збільшена шляхом приєднання до неї інших приміщень та перепланування, оскільки площа усіх кімнат станом на 16.10.2021 змінилася відповідно до первинної документації.

05.11.2021 за Договором купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Онищенко М.О. і зареєстрованого в реєстрі за № 7960, НВКП «МІТІС» здійснено відчуження квартири АДРЕСА_2 , яка складається з двох кімнат, загальною площею 122,1 кв.м., житловою площею 29,8 кв.м., на користь ОСОБА_1 (т. 1 а.с. 63-66).

Приватним нотаріусом КМНО Онищенко М.О., як державним реєстратором, 05.11.2021 проведено державну реєстрацію права приватної власності відповідача на вищезгадану квартиру - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 61401532 від 05.11.2021 (т.1 а.с. 67-68).

У зв`язку з невідповідністю відомостей, внесених ТОВ «УКРТЕХЕКСПЕРТ» та експертом ОСОБА_2 до технічної документації на квартиру АДРЕСА_3 , зокрема, щодо невідповідності загальної площі квартири правовстановлюючим документам, а також з урахуванням відсутності відомостей щодо проведення реконструкції квартири, отримання відповідних погоджувальних документів і згоди співвласників житлового будинку, рішенням правління позивача було створено робочу комісію для обстеження приміщень 10-11 поверхів житлового будинку АДРЕСА_4 .

За результатами комісійного обстеження складено Акт від 16.11.2021, яким встановлено, зокрема, наступне:

-місце розміщення вхідної групи до квартири АДРЕСА_3 , відображене в технічному паспорті, не відповідає їх фактичному місцю розташування на момент обстеження;

- в технічному паспорті вихід на дах житлового будинку, відображено як вихід із квартири АДРЕСА_3 на «Терасу», що фактично являється дахом будинку. Більш того, на даху житлового будинку ніколи не розміщувалось будь-яких «терас». При цьому, вихід на дах будинку фактично знаходиться напроти виходу з ліфту через загальний коридор. Сама квартира лише межує з дахом будинку, та відмежовується капітальною стіною, яка ніколи не мала окремого виходу з квартири житлового будинку;

-на 10 та 11 поверхах житлового будинку розміщувалися по 2 технічних (допоміжних) приміщення, відведені під сміттєпровід. Під час обстеження встановлено факт знесення стін вказаних приміщень сміттєпроводу на 10 i 11 поверхах із збільшенням за рахунок площ таких допоміжних приміщень квартири АДРЕСА_3 шляхом самочинного встановлення перегородок. Вказані допоміжні приміщення відносяться до місць загального користування мешканців житлового будинку. Отже, комісією встановлений факт протиправного самочинного заволодіння площами загального користування, які належать мешканцям (співвласникам) цього будинку;

-встановлено факт облаштування металевих балок перекриття на місцях знесених стін технічних (допоміжних) приміщень сміттєпроводу на поверхах 10 та 11 будинку, що свідчить про встановлення факту проведення будівельних робіт з фактичної реконструкції квартири АДРЕСА_3 з метою збільшення її площі за рахунок приміщень загального користування, які відповідно до положень ЗУ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» відносяться до загального і неподільного майна усіх співвласників будинку. Зазначені технічні (допоміжні) приміщення приватизації не підлягають. Будь-яких звернень від минулого та теперішнього власників квартири АДРЕСА_3 щодо погодження реконструкції та збільшення площі квартири за рахунок місць загального користування до Правління ОСББ «ПОЛІТЕХ» не надходило, згода співвласників житлового будинку не отримувалась;

-в технічному паспорті на квартиру АДРЕСА_3 , що виданий ТОВ «УКРТЕХЕКСПЕРТ», технічний прохід (коридор) та вихід на дах житлового будинку на 10 поверсі значиться, як площа квартири АДРЕСА_3 . При цьому, у вказаному технічному паспорті дах житлового будинку на 10 поверсі відображено як «тераса» квартири АДРЕСА_3 . Слід зазначити, що будь-якої «тераси» в межах квартири АДРЕСА_3 або іншої квартири в житловому будинку ніколи не було. Вказаний технічний прохід (коридор) на дах будинку призначений для його обслуговування, перебуває на балансі ОСББ «ПОЛІТЕХ» та відноситься до місць загального користування, які належать співвласникам житлового будинку (т. 1 а.с. 71-72).

З урахуванням вищенаведеного комісія ОСББ «ПОЛІТЕХ» встановила, що технічні дані, внесені до технічної документації квартири АДРЕСА_3 ТОВ «УКРТЕХЕКСПЕРТ» в особі інженера (експерта) Бабенка Л.М. від 16.10.2021 не відповідають фактичним даним, які встановлені комісією під час обстеження приміщень житлового будинку 16.11.2021.

Вбачається, що комісією ОСББ «ПОЛІТЕХ» шляхом обстеження приміщень будинку і аналізу технічної документації встановлено факт внесення ТОВ «УКРТЕХЕКСПЕРТ» недостовірних даних до технічної документації на квартиру АДРЕСА_2 внаслідок чого відбулося незаконне збільшення площі квартири АДРЕСА_3 на 25,0 кв.м. за рахунок місць загального користування (неподільних допоміжних приміщень) та даху будинку, які належать співвласникам житлового будинку, що є протиправним заволодінням майном.

Окрім цього, відповідно до висновку № 06/22-БТ за результатами проведення експертного оціночно-будівельного дослідження від 28.11.2022, складеного судовим експертом Гнатюком В.Г., встановлено, що після порівняння даних «Технічного паспорта на квартиру АДРЕСА_2 », розробленого Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна станом на 23.05.2006, з даними «Технічного паспорта квартири (кімнати, жилого блоку, секції) у будинку квартирного типу (гуртожитку) за адресою: АДРЕСА_1 », виготовленого після проведення інвентаризації ТОВ «Укртехексперт» 16.10.2021 в особі виконавця Бабенка Л.Д. та посвідченого директором ТОВ «Укртехексперт» Петрушенко Т.О., можливо констатувати таке:

-загальна площа квартири АДРЕСА_3 станом на 23.05.2006 становила 97,10 кв.м.;

- загальна площа квартири АДРЕСА_3 станом на 16.10.2021 становила 122,1 кв.м.

Тобто після дослідження визначено, що збільшення загальної площі квартири виникло за рахунок приєднання місць загального користування житлового будинку (2 балкони на поверхах 10 та 11, 2 технічні приміщення-комірки поверх 10 та 11 та дах будинку на 10 поверсі) з переплануванням та зміною конфігурації окремих приміщень (збільшенням площі коридору № 1 на 10 поверсі з 5,8 кв.м до 6,2 кв.м, площі коридору № 1 на 11 поверсі з 5,9 кв.м до 8,9 кв.м, знесенням комори №2 на 10 поверсі площею 2,6 кв.м та комори №2 на 11 поверсі площею 2,5 кв.м, знесенням перегородок при об`єднанні приміщень).

- загальна площа квартири (згідно техпаспорту від 16.10.2021) збільшилась на 25 кв.м. у зв`язку з приєднанням площ, які не були передбачені первісним «Технічним паспортом на квартиру АДРЕСА_2 », розробленим Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна станом на 23.05.2006, та «Свідоцтвом про право власності від 13.07.2006 на квартиру АДРЕСА_2 », виданим Головним управлінням житлового забезпечення КМДА:

-частка квартири АДРЕСА_10 , яка зазначена в техпаспорті від 16.10.2021 як «тераса», по факту була та досі залишається дахом житлового будинку на рівні 10-го поверху. Вихід на дах секції №1 будинку був передбачений для обслуговування покрівлі і здійснювався через загальний балкон 10-го поверху. Також необхідно вказати, що на даху 10-го поверху розташовані металеві сходи на дах 7-го поверху секції № 1 житлового будинку, і іншим шляхом попасти на згадану покрівлю 7-го поверху будинку неможливо. Це було передбачено проектом будівництва. В осені 2022 року власник квартири АДРЕСА_3 пробив дверний отвір в капітальній стіні, встановив індивідуальні металеві двері та облаштував персональний вихід на дах поверху № 10 будинку з квартири, котрий не був передбачений проектом будівництва, що є порушенням державних будівельних норм України (т. 1 а.с. 195-196).

Крім того з матеріалів вбачається, що у кримінальному провадженні № 0004124, порушеному за заявою позивача, проведено судову будівельно-технічну експертизу за результатами якої складено висновок експерта № 30162/22-44 від 27.04.2023, відповідно до якого експерт дійшов висновків:

-приміщення IV на 10-му поверсі та VI на 11-му поверсі житлового будинку по АДРЕСА_4 , які зображені на поверхових планах КМ БТІ в додатково наданих документах станом на 2000 та 2011 роки, наданих на дослідження, переплановані та долучені до складу квартири АДРЕСА_3 ;

-приміщення (сміттєкамери) IV на 10-му поверсі та ?І на 11-му поверсі житлового будинку по АДРЕСА_4 (див. Рис. 2), які зображені на поверхових планах в наданих для дослідження документах станом на 2000 та 2011 роки, є допоміжними приміщеннями житлового будинку;

- відомості, які внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та присвоєно реєстровий номер об`єкту нерухомого майна 000 загальна площа 122,1 кв.м., житлова площа - 29,8 кв.м. (технічний паспорт від 16.10.2021), є одна та сама квартира АДРЕСА_11 , яка на праві власності зареєстрована за НВКП «МІТІС» на підставі свідоцтва про право власності від 13.07.2006 виданого Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) і складається з 2-х кімнат, загальною площею 97,10 кв.м., жилою площею 37,60 кв.м. (т. 2 а.с. 15-28).

Виходячи з вимог чинного законодавства, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України).

У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (пункт 2 частини першої статті 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (пункт 3 частини першої статті 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 14 березня 2018 року у справі №815/219/17 (провадження №К/9901/3315/18) зазначено, що: «ОССБ, яке є об`єднанням громадян, мета створення та діяльність якого прямо та безпосередньо пов`язана із забезпеченням і захистом прав співвласників будинку, є належним виразником інтересів більшості членів цього об`єднання.

Водночас, інтереси об`єднання, як юридичної особи, не завжди співпадають з інтересами кожного члена об`єднання. З урахуванням мети створення, ОСББ має пряме та безпосереднє відношення до усіх питань, що стосуються будинку, а отже може мати власну, окрему від інтересів кожного окремого члена об`єднання, матеріально-правову зацікавленість у спорах що стосуються будинку. Наявність матеріально-правової зацікавленості у ОСББ у правовідносинах, що виникають щодо будинку чи його складових, утримання, експлуатації та інших подібних питань є передумовою визнання за ОСББ самостійної процесуальної правосуб`єктності, а отже і права на звернення до суду із самостійним позовом. Окрім того, реальний захист прав співвласників будинку (членів ОСББ) у певних випадках потребує звернення до суду. Відтак, невизнання за ОСББ самостійного права на звернення до суду в інтересах членів, призвело б до неможливості забезпечення і захисту прав співвласників будинку і стало б невиправданою перешкодою для досягнення мети об`єднання».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 98/175/15-ц (провадження № 14-363цс19) вказано, щонежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. На час приватизації позивачами квартир було чинним Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 року № 56, у пункті 17 якого прямо вказувалося, що нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів. Порядок передачі відомчого житлового фонду у комунальну власність визначається Кабінетом Міністрів України. З наведених норм убачається, що у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо). У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання. Суди не встановили, чи є спірне приміщення нежитловим, бо зі стадії проектування житлового будинку призначалося для торговельних потреб непромислового характеру, чи використовувалося воно як самостійний об`єкт нерухомості, а відтак чи є допоміжним.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року в справі № 760/34774/19 (провадження № 61-16370св20) зазначено, щосуди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 червня 2022 року в справі № 922/1406/21 зазначено, що допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі № 906/1169/17).

Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, не лише позивач повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 у справі № 98/175/15-ц)».

Об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами (частина перша статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Завданням ОСББ є захист майнових прав співвласників об`єднання, в силу закону та Статуту (див. пункт 45 постанови Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27 червня 2024 року в справі № 904/2768/23).

Спір у цій справі виник щодо приєднання відповідачем до квартири АДРЕСА_3 приміщення і місць загального користування житлового будинку (2 балкони на поверхах 10 та 11, 2 технічні приміщення-комірки поверх 10 та 11 та дах будинку на 10 поверсі).

При вирішенні даного спору та вирішенні питання наявності у відповідача повноважень на розпорядження спірними приміщеннями, ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень, а саме, встановлення того, чи відносяться вказані приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.

При цьому, суд звертає увагу на те, що нормами чинного законодавства не конкретизовано, якими саме доказами має доводитися належність приміщення до допоміжного.

Відповідно до висновку експерта № 30162/22-44 від 27.04.2023 приміщення IV на 10-му поверсі та VI на 11-му поверсі житлового будинку по АДРЕСА_4 , які зображені на поверхових планах КМ БТІ в додатково наданих документах станом на 2000 та 2011 роки, наданих на дослідження, переплановані та долучені до складу квартири АДРЕСА_12 (див. Рис. 2), які зображені на поверхових планах в наданих для дослідження документах станом на 2000 та 2011 роки, є допоміжними приміщеннями житлового будинку.

Таким чином, з наявних у справі доказів вбачається, що 2 технічні приміщення-комірки (сміттєкамери) на поверх 10 та 11 є допоміжними приміщеннями.

Окрім цього, висновком експерта № 30162/22-44 від 27.04.2023 установлено, що покриття підлоги тераси є покрівля даху (перекриття) над 9-тим поверхом частини будинку в плані його забудови. Із згаданої частини покрівлі даху (тераса на зображеному поверхневому плані квартири АДРЕСА_3 ) передбачено доступи до нижче та вище розташованих покрівель будинку. Для цього установлені металеві драбини, які закріплені в стінах будинку.

Тобто, покрівля над 9-тим поверхом частини будинку, яка наразі відображена як тераса квартири АДРЕСА_3 , передбачає доступ до нижче та вище розташованих покрівель будинку для їх обслуговування, а тому доводи позивача про те, що вона також є допоміжним приміщенням, суд вважає обгрунтованим.

Це ж саме стосується і балкону на 10 поверсі, через який мав здійснювався вихід на покрівлю над 9-тим поверхом частини будинку.

Відповідач будь-яких доказів на спростування цих обставин не надав.

Аналізуючи на ведене вище, суд погоджується з доводами позивача в обґрунтування позову про те, що місця загального користування житлового будинку (2 балкони на поверхах 10 та 11, 2 технічні приміщення-комірки поверх 10 та 11 та дах будинку на 10 поверсі) є допоміжними приміщеннями у будинку.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Відповідно до статті 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Згідно із частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14- 208цс18), задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (подібний за змістом підхід сформулював Верховний Суд України у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14).

В свою чергу, пункт 10 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року №9 Про судову практику розгляду цивільних прав про визнання правочинів недійсним містить роз`яснення стосовно того, що рішення суду про задоволення позову про витребування майна із чужого незаконного володіння є підставою, зокрема для скасування попередньої реєстрації.

Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній з 16.01.2020) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Зі змісту зазначеної правової норми вбачається, що, на відміну від частини 2 статті 26 зазначеного Закону у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, чинна редакція встановлює такі способи судового захисту порушених прав та інтересів особи: судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав уточнено, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Аналогічні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду від 23.06.2020 у справах № 906/516/19, № 905/633/19, № 922/2589/19, від 30.06.2020 у справі № 922/3130/19 та від 03.09.2020 у справі № 914/1201/19.

За змістом пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі також - Закон України № 1952) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до статті 11 зазначеного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

У частині другій статті 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній до 16.01.2020, яка діяла на час прийняття оскаржених рішень, звернення з позовом у цій справі) було унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування.

Так, за змістом зазначеної норми у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 01.01.2013, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується.

Згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який набрав чинності з 16.01.2020, статтю 26 Закону України № 1952 викладено у новій редакції.

Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній із 16.01.2020) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Тому, у розумінні положень наведеної норми у чинній редакції, на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України № 1952 у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Отже, за змістом цієї правової норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Подібних правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 20 серпня 2020 року у справі № 916/2464/19 та від 16 вересня 2020 року у справі № 352/1021/19, від 03.09.2020 у справі № 914/1201/19, від 23.06.2020 у справах № 906/516/19, № 905/633/19, № 922/2589/19, від 30.06.2020 у справі № 922/3130/19, від 14.07.2020 у справі № 910/8387/19, від 20.08.2020 у справі № 916/2464/19 і у справах 910/7646/19, 910/7648/19, 910/10693/19, 922/476/20, Постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13.

Відповідно до п.51 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №1141 від 26.10.2011 у Державному реєстрі прав під час внесення записів про скасування державної реєстрації прав за допомогою програмних засобів його ведення автоматично поновлюються записи про речові права, їх обтяження, що існували до проведення державної реєстрації прав, що скасована, у разі їх наявності в Державному реєстрі прав.

Судом під час розгляду цієї справи установлено, що за результатами проведеної технічної інвентаризації квартири № 21 на замовлення НВКП «МІТІС», ТОВ «УКРТЕХЕКСПЕРТ» за участю експерта ОСОБА_2 16.10.2021 складено Технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_3 та видано Довідку № 536/1/21 про показники об`єкта нерухомого майна, відповідно до яких загальна площа квартири АДРЕСА_3 склала - 122,1 кв.м., а житлова площа - 29,8 кв.м.

Крім того, у вищезазначеній Довідці № 536/1/21 зазначається, що при оформленні правовстановлювальних документів не враховано площу 2-х засклених лоджії з відповідним знижувальним коефіцієнтом 1,0 та площу тераси з відповідним знижувальним коефіцієнтом 0,3. Також зазначається, що квартира перепланована (переобладнана), що згідно ст. 152 Житлового кодексу УРСР не потребує введення об`єкту в експлуатацію.

Тобто, станом на 16.10.2021 площа квартири АДРЕСА_2 була збільшена НВКП «МІТІС» шляхом приєднання до неї інших приміщень та перепланування.

Вабчається, що приєднання спірних приміщень до квартири здійснило саме НВКП «МІТІС», після чого оформило відповідний технічний паспорт.

Надалі НВКП «МІТІС» на підставі цих правовстановлювальних документів уклало Договір купівлі-продажу квартири від 05.11.2021, яким відчужило квартиру на користь ОСОБА_1 .

Приватним нотаріусом КМНО Онищенко М.О., як державним реєстратором, 05.11.2021 проведено державну реєстрацію права приватної власності відповідача на вищезгадану квартиру - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 61401532 від 05.11.2021.

Підставою для проведення цієї державної реєстрації був договір купівлі-продажу квартири від 05.11.2021.

Разом з тим, вказаний вище договір є чинним та позивачем не оспорений. При цьому, вимог про визнання його недійсним позивачем не заявлено.

Тобто, правова підстава, яка слугувала здійсненню реєстратором державної реєстрації права власності за відповідачем, наразі є чинною.

При цьому, скасування рішення від 05.11.2021 державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Онищенко М.О. про державну реєстрацію права власності, припинення права власності та приведення приміщення у попередній стан є похідними вимогами та безпосередньо залежать від чинності договору купівлі-продажу квартири від 05.11.2021.

Крім того, вважаючи, що спірні приміщення належать позивачу, останній вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння, з точки зору ефективного та належного способу захисту порушених прав, заявлено також не було.

З огляду на наведене вище та аналізуючи матеріали справи на відповідність їх нормам матеріального права, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні поданого позову.

Оскільки суд прийшов до висновку про відмову у задоволенні позову по суті заявлених вимог, правових підстав для задоволення поданої заяви відповідача про застосування строку позовної давності, суд не вбачає.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі відмови в позові - на позивача.

З огляду на висновок суду про відмову у задоволенні позовних вимог, судові витрати зі сплати судового збору слід залишити за позивачем.

Керуючись Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 15, 16, 387, 388 ЦК України, ст.ст. 12,13, 76-81, 141, 209, 258, 259, 263- 268, 273 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Політех» до ОСОБА_1 про скасування рішення про державну реєстрацію права власності, припинення права власності, усунення перешкод у користуванні майном, відмовити.

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо у судовому засіданні було проголошено лише вступну і резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, цей строк обчислюється з дня складання повного тексту судового рішення.

Повний текст рішення складено 21.11.2025.

Суддя: Букіна О.М.