ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 листопада 2025 року

м. Київ

справа № 638/6677/23

провадження № 61-574св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Луспеника Д. Д.

суддів: Гулейкова І. Ю., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А. (суддя-доповідач), Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач -- Акціонерне товариство «Мегабанк» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Акціонерного товариства «Мегабанк»,

третя особа - Фонд гарантування вкладів фізичних осіб,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Акціонерного товариства «Мегабанк» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Акціонерного товариства «Мегабанк» на рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 08 лютого 2024 року у складі судді Смирнова В. А. та постанову Харківського апеляційного суду від 03 грудня 2024 року у складі колегії суддів: Тичкової О. Ю., Маміної О. В., Пилипчук Н. П.

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У червні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Мегабанк» (далі - АТ «Мегабанк»), третя особа- Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, про визнання права власності на нерухоме майно.

Позовна заява мотивована тим, що 20 березня 2019 року між ним та АТ «Мегабанк» укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу та зареєстрований у реєстрі за номером 71, до якого у подальшому були укладені додаткові угоди про внесення змін від 16 вересня 2019 року № 1 та від 29 квітня 2020 року № 2.

Відповідно до пункту 2.1. договору АТ «Мегабанк» передав йому у власність квартиру АДРЕСА_1 , що складається з трьох житлових кімнат, загальною площею 72,6 кв. м, житловою площею 38,8 кв. м, а він зобов`язався прийняти та оплатити її вартість відповідно до пункту 2.2. цього договору, що складатиме 2 606 340 грн, з метою у подальшому укласти договір купівлі-продажу квартири.

На виконання договору він перераховував або вносив на рахунок АТ «Мегабанк» № 3739019 грошові кошти (авансові платежі), зі встановленим договорами графіком платежів, що входять в оплату квартири по основному договору.

Відповідно до підпункту 4.1.3. договору квартира була передана у його користування одразу ж після укладення договору. Крім цього, він зобов`язався нести відповідальність по утриманню квартири (оплаті належних комунальних платежів), а також відповідати за належний стан квартири та нести ризик її випадкової загибелі або пошкодження (пункт 5.1.5. договору).

Наведені умови укладеного договору, а також загальне його тлумачення, свідчать про фактичний намір сторін на укладення саме договору купівлі-продажу квартири, а не попереднього договору.

Зазначене підтверджується, як змістом самого договору, в якому сторонами визначені та узгоджені всі істотні умови договору купівлі-продажу квартири і сума, що дорівнює загальній вартості квартири за основним договором, так і подальшою поведінкою сторін договору.

Станом на дату подання позову ним оплачена вартість квартири у розмірі 2 352 950 грн, решту суми він мав сплатити до 30 квітня 2022 року (пункт 2.3. договору). Проте, у зв`язку з початком війни та ліквідацією банку, він був позбавлений можливості належно виконати зазначений обов`язок.

Для з`ясування реквізитів рахунку АТ « Мегабанк», він 14 квітня 2023 року звернувся до уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію АТ «Мегабанк» Білої І. В. з проханням підтвердити розмір залишку платежів за договором, оскільки він був виконаний лише за його особистим розрахунком і дорівнював 253 390 грн, та повідомити йому реквізити рахунку АТ «Мегабанк», на який він може перерахувати грошові кошти за договором і про дату час та місце оформлення за ним права власності на квартиру.

Проте відповіді на зазначений лист позивач не отримав, що змусило його звернутися до суду із цим позовом.

Ураховуючи наведене, ОСОБА_1 просив суд визнатиза ним право власності на квартиру АДРЕСА_1 , що складається з трьох житлових кімнат, загальною площею 72,6 кв. м, житловою площею 38,8 кв. м.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 08 лютого 2024 року позовні вимоги ОСОБА_1 до АТ «Мегабанк», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, про визнання права власності на нерухоме майно задоволено.

Визнано ОСОБА_1 власником квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 та складається з трьох житлових кімнат, загальною площею 72,6 кв. м, житловою площею 38,8 кв. м. Вирішено питання стягнення судового збору.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що укладений між сторонами попередній договір є удаваним, а сторони мали на меті укласти договір купівлі-продажу квартири з розстроченням платежу, оскількиу договорі, окрім зобов`язання укласти основний договір, на ОСОБА_1 покладено непритаманні попередньому договору обов`язки у вигляді: оплати повної вартості квартири, прийняття квартири у фактичне володіння та користування, утримання квартири та покладення на нього ризику випадкової загибелі або пошкодження квартири, фактичного встановлення розстрочення платежу.

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Харківського апеляційного суду від 03 грудня 2024 року апеляційну скаргу АТ «Мегабанк» залишено без задоволення.

Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 08 лютого 2024 року залишено без змін.

Судове рішення суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що укладений між сторонами попередній договір є удаваними, а сторони мали на меті укласти договір купівлі-продажу квартири з розстроченням платежу.

З огляду на умови вказаного договору та виконання їх у повному обсязі на час розгляду справи апеляційним судом, суд дійшов висновку, що ОСОБА_1 набув право власності на спірне нерухоме майно, а визнання за позивачем права власності на квартиру буде підставою для його реєстрації у встановленому законом порядку.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у січні 2025 року до Верховного Суду, АТ «Мегабанк» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію АТ «Мегабанк», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 .

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що суди дійшли помилкових висновків про удаваність попереднього договору від 20 березня 2019 року, оскільки сторони мали намір укласти саме попередній договір, який би спонукав їх укласти основний договір купівлі-продажу квартири у майбутньому.

При цьому, судами не було враховано, що ОСОБА_1 , як до 30 квітня 2022 року, що було передбачено попереднім договором, ні станом на час подання позову, не сплатив повну вартість квартири та не звернувся у передбачений договором строк до банку для укладення основного договору купівлі-продажу.

Вказує, що примушування до угоди, яка ґрунтується на попередньому договорі, чи визнання її укладеною за відсутності згоди другої сторони, законом не передбачено, оскільки за порушення умов попереднього договору частиною другою статті 635 ЦК України передбачені інші правові наслідки - відшкодування збитків. При цьому, зобов`язання сторін за попереднім договором припинилися внаслідок бездіяльності саме ОСОБА_1 , тому він позбавлений можливості заявляти вимоги щодо цього договору.

Посилається на відповідну практику Верховного Суду, яка не була врахована судами попередніх інстанцій.

Зазначає, що для визнання договору удаваним потрібно було встановити внутрішню волю сторін на приховування іншого правочину, натомість сторони у справі уклали саме попередній договорі, який, до того ж, не оскаржувався сторонами у судовому порядку.

Вважає, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту прав, оскільки законодавством не передбачено примушування до угоди, яка ґрунтується на попередньому договорі, а передбачені інші правові наслідки - відшкодування шкоди.

Відзив на касаційну скаргу позивач до суду не подавав.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 25 лютого 2025 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано справу із суду першої інстанції.

25 квітня 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 02 жовтня 2025 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

20 березня 2019 року між АТ «Мегабанк» та ОСОБА_1 укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Кернес Я. А., та зареєстрований у реєстрі за номером 71.

У подальшому сторони уклали договір про внесення змін № 1 до попереднього договору від 16 вересня 2019 року та договір про внесення змін № 2 до попереднього договору від 29 квітня 2020 року.

Згідно з пунктом 1 договору від 20 березня 2019 року сторони зобов`язалися у майбутньому, у строк обумовлений пунктом 2.3 договору - не пізніше 30 квітня 2022 року, укласти і належно оформити договір купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , та складається з трьох житлових кімнат, загальною площею 72,6 кв. м, житловою площею 38,8 кв. м, на умовах і в порядку визначених цим договором.

Відповідно до пункту 2.1. договору АТ «Мегабанк» передає у власність ОСОБА_1 квартиру, а ОСОБА_1 зобов`язується її прийняти та сплатити АТ «Мегабанк» її вартість відповідно до пункту 2.2. цього договору.

Згідно з пунктом 2.2. договору загальна ціна предмету договору складатиме 2 606 340 гривень.

За змістом пункту 2.3. договору ОСОБА_1 у забезпечення своїх обов`язків з купівлі квартири, перераховує або вносить на рахунок АТ «Мегабанк» № НОМЕР_1 відкритий у банку, грошові кошти (авансові платежі), з встановленим договорами графіком платежів. Сума грошових коштів, які будуть сплачені, згідно цих договорів входять в оплату квартири по основному договору.

Відповідно до пункту 4.1.3. договору квартира передається у користування позивачу одразу ж після укладення цього попереднього договору.

Згідно з пунктом 5.1.5. договору з моменту підписання цього договору, ОСОБА_1 зобов?язується нести відповідальність по утриманню квартири (оплаті належних комунальних платежів), а також відповідати за належний стан квартири. Ризик випадкової загибелі або пошкодження квартири несе він з моменту підписання цього договору. З моменту підписання цього договору АТ «Мегабанк» не несе відповідальність за технічний стан квартири.

Відповідно до пункту 6 договору сторона 1 має право розірвати попередній договір в односторонньому порядку у разі невиконання або неналежного виконання стороною зобов`язань за цим попереднім договором, зокрема порушення строків сплати грошових сум відповідно до пункту 2.3. цього попереднього договору більше ніж на 30 (тридцять) календарних днів за будь-яким із платежів, частково або повністю або сторона 2 впродовж одного місяця після закінчення строку зазначеного у пункті 2.3. цього попереднього договору не звернувся до сторони 1 для укладання основного договору купівлі-продажу квартири, то сторона 1 приймає це як відмову від укладання основного договору. Датою розірвання згідно цього пункту попереднього договору сторони вважатимуть дату направлення відповідного письмового повідомлення стороною 1 на адресу сторони 2. При цьому сторона 1 повертає стороні 2 сплачену суму грошових коштів, а сторона 2 зобов`язується сплатити штраф у розмірі 25 відсотків від коштів, сплачених стороною 2 за цим попереднім договором на дату його розірвання. Сторона 1 має право на утримання суми штрафу, передбаченого цим пунктом попереднього договору, із грошових коштів, які підлягають сплаті стороні 2.

З огляду на надані позивачем копії квитанцій, станом на дату подання позову ним за договором сплачено 2 352 950 грн, останній платіж згідно з графіком, встановленим пунктом 2.3. договору, позивачем було внесено 17 лютого 2022 року.

На виконання договору квартира була у березні 2019 року фактично передана у володіння та користування ОСОБА_1 , який користувався квартирою, сплачував комунальні послуги, та виконав ремонтно-оздоблювальні роботи.

Правління Національного банку України ухвалило рішення про віднесення АТ «Мегабанк» до категорії неплатоспроможних у зв`язку з неприведенням банком своєї діяльності у відповідність із вимогами законодавства, у тому числі нормативно-правових актів Національного банку України, після віднесення його до категорії проблемних та невиконання банком вимоги Національного банку України щодо усунення порушень нормативно-правових актів України протягом визначеного регулятором строку.

Проблеми в діяльності банку не були спричинені запровадженням воєнного стану. Вони почалися задовго до початку війни.

03 лютого 2022 року Правління Національного банку України, керуючись статтею 75 Закону України «Про банки і банківську діяльність», ухвалило рішення віднести АТ «Мегабанк» до категорії проблемних.

Рішенням Правління Національного банку України від 21 липня 2022 року було відкликано банківську ліцензію та оголошено ліквідацію АТ « Мегабанк», рішенням виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 21 липня 2022 року № 506 розпочато процедуру ліквідації банку та повноваження ліквідатора делеговано уповноваженій особі Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію.

14 квітня 2023 року ОСОБА_1 звернувся до уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію АТ «Мегабанк» з проханням підтвердити залишок платежів за договором, повідомити реквізити банку для сплати залишку платежів за договором та про спосіб, час та місце здійснення оформлення права власності квартиру за ним, як за законним покупцем та здійснення державної реєстрації права власності за ним.

Листом АТ «Мегабанк» від 26 квітня 2023 року № 6111 ОСОБА_1 повідомлено про розірвання договору у зв`язку із порушенням строку внесення гарантійних платежів у розмірі 253 390 грн та повернення частково сплачених ним за договором грошових сум у розмірі 2 352 950 грн на рахунок НОМЕР_2 . Одночасно роз`яснено про можливість отримання зазначених коштів шляхом звернення із заявою про визнання вимог кредитора разом із реквізитами банківського рахунку відкритого у діючому платоспроможному банку.

У судовому засіданні в суді апеляційної інстанції представник позивача пояснив, що лише з наданих суду усних пояснень представника банка він дізнався про те, що реквізити для оплати за договором є на офіційному сайті банку і можуть використовуватись ним не тільки для оплати кредитів, а й за іншими договорами, укладеними з АТ «Мегабанк», який ліквідується.

Після чого, ОСОБА_1 03 червня 2024 року сплатив залишок платежів згідно з договором у розмірі 253 390 грн, що підтверджується квитанцією від 03 червня 2024 року.

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.

Підставою касаційного оскарження зазначених судових рішень заявник вказує неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування судом апеляційної інстанції норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 15 травня

2019 року у справі № 905/345/18, від 13 серпня 2019 року у справі № 925/1090/18, від 22 січня 2020 року у справі № 925/1199/18, від 03 листопада 2022 року у справі № 912/3747/20, що передбачено пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України.

Касаційна скарга АТ «Мегабанк» підлягає частковому задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до вимог частин першої та другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно із частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій загалом ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційних скарг висновків судів не спростовують.

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (стаття 638 ЦК України).

Відповідно до частин першої-третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Попередній договір є одним із різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому для попереднього договору, поряд з іншими його умовами, повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору.

Згідно зі статтею 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

За змістом частини п`ятої статті 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 522/14890/16-ц вказала, що за удаваним правочином (стаття 235 ЦК України) сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.

Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може

Задовольняючи позов ОСОБА_1 про визнання за ним права власності на спірну квартиру, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, з посиланням на статтю 235 ЦК України,виходив з того, що, укладаючи 20 березня 2019 року попередній договір, сторони, фактично, уклали основний договір купівлі-продажу квартири з відстрочкою (стаття 695 ЦК України), оскільки він містить ознаки удаваного.

Верховний Суд не погоджується з таким висновком судів.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).

Згідно із частиною першою статті 13 ЦПК Українисуд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

У змісті позовних вимог, які описав суд апеляційної інстанції, і це вбачається із самого тексту позовної заяви ОСОБА_1 , який не уточнювався і не змінювався, позивач просив розтлумачити попередній договір з посиланням на статтю 213 ЦК України.

Згідно із наведеною нормою права зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами).

На вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину.

При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів.

Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з`ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.

Якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.

Відповідно до пункту 3 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам роз`яснено, що при розгляді спору суд може ухвалити рішення про тлумачення змісту правочину лише на вимогу однієї або обох сторін правочину чи їх правонаступників (стаття 213 ЦК, стаття 37 ЦПК України) в порядку позовного провадження

У цій справі виник спір щодо розуміння змісту попереднього договору.

З огляду на зміст попереднього договору:

-сторони зобов`язалися у майбутньому, у строк обумовлений пунктом 2.3 договору - не пізніше 30 квітня 2022 року, укласти і належно оформити договір купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , та складається з трьох житлових кімнат, загальною площею 72,6 кв. м, житловою площею 38,8 кв. м, на умовах і в порядку визначених цим договором (пункт 1);

- АТ «Мегабанк» передає у власність ОСОБА_1 квартиру, а ОСОБА_1 зобов`язується її прийняти та сплатити АТ «Мегабанк» її вартість відповідно до пункту 2.2. цього договору (пункт 2.1);

- ОСОБА_1 у забезпечення своїх обов`язків з купівлі квартири, перераховує або вносить на рахунок АТ «Мегабанк» № НОМЕР_1 відкритий у банку, грошові кошти (авансові платежі), з встановленим договорами графіком платежів. Сума грошових коштів, які будуть сплачені, згідно цих договорів входять в оплату квартири по основному договору (пункт 2.3);

- Квартира передається у користування позивачу одразу ж після укладення цього попереднього договору (пункт 4.1.3);

- З моменту підписання цього договору, ОСОБА_1 зобов?язується нести відповідальність по утриманню квартири (оплаті належних комунальних платежів), а також відповідати за належний стан квартири. Ризик випадкової загибелі або пошкодження квартири несе він з моменту підписання цього договору. З моменту підписання цього договору АТ «Мегабанк» не несе відповідальність за технічний стан квартири(пункт 5.1.5).

Ураховуючи зміст попереднього договору, системний аналіз наведених пунктів попереднього договору, Верховний Суд уважає, що суди дійшли правильного висновку, що вказаний правочин за своїм змістом є договором купівлі-продажу з розстроченням платежів, але не через його удаваність.

Відповідно до частини першої статті 695 ЦК України договором про продаж товару в кредит може бути передбачено оплату товару з розстроченням платежу.

Згідно зі статтею 697 ЦК України договором може бути встановлено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин. У цьому разі покупець не має права до переходу до нього права власності розпоряджатися товаром, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із призначення та властивостей товару.

Якщо покупець прострочив оплату товару, продавець має право вимагати від нього повернення товару.

Продавець має право вимагати від покупця повернення товару також у разі ненастання обставин, за яких право власності на товар мало перейти до покупця.

Всі істотні умови договору купівлі-продажу з розстроченням платежів сторони погодили у договорі, які вони назвали попереднім, і саме у цьому контексті Верховний Суд погоджується з висновком судів, які також по суті розтлумачили попередній договір, проте помилково послалися на статтю 235 ЦК України. До подібних висновків щодо права суду тлумачити зміст правочину згідно зі статтею 213 ЦК України для встановлення його змісту відповідно до вилевиявлення сторін та усунення суперечностей у трактуванні положень договору дійшов Верховний Суд у постановах від 28 серпня 2020 року у справі № 922/2081/19 та від 18 вересня 2025 року у справі № 903/866/24.

Щодо обраного позивачем способу захисту Верховний Суд, в аспекті доводів касаційної скарги зазначає таке.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20), суд, з урахування mutatis mutandis (урахуванняособливостей конкретної справи), дійшов висновків про те, що позивачемздійснено всі заходи щодо поновлення своїх прав у зобов`язальному правовідношенні, водночас такого захисту він не отримав.

Позивач позбавлений іншого способу реалізувати свої права на квартиру, ніж визнання цього права в судовому порядку, а тому обраний спосіб судового захисту у спірних правовідносинах є ефективним, універсальним і застосовним до спірних правовідносин. Спосіб захисту права власності, передбачений статтею 392 ЦК України, є таким, що найбільш повно відновлює порушені права позивачки.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що суди попередніх інстанцій зробили законні й обґрунтовані висновки про те, що позивач правомірно набула право власності на квартиру як новостворене майно у зв`язку з повним та належним виконанням умов договору, тому невизнане відповідачами право позивача на спірну квартиру підлягає захисту на підставі статті 392 ЦК України шляхом визнання права власності за позивачем на спірне нерухоме майно.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17(провадження № 14-8цс21) вказано, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України).

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

З урахуванням наведеного, Верховний Суд відхиляє доводи касаційної скарги про те, що позивачем обрано неналежний спосіб судового захисту.

Посилання заявника на неповну оплату позивачем квартири за вказаним договором не дає підстави вважати, що сторони мали намір укласти не договір купівлі-продажу квартири з розстрочкою та розірвання договору, оскільки неналежне виконання обов`язків за договором щодо оплати, є підставою звернутися до такої сторони договору з відповідною вимогою.

Апеляційний суд правильно вказав, щовідповідно до вимог частини третьої статті 692 ЦК України у разі прострочення оплати товару продавець має право вимагати оплати товару та сплати процентів за користування чужими грошовими коштами, а не повернення від покупця товару.

Крім цього, судами було встановлено, що ОСОБА_1 вживав заходи для оплати залишку коштів за договором та саме АТ «Мегабанк» відмовився їх приймати.

Більш того, дізнавшись рахунок банку, що ліквідується, для оплати зобов`язань за договорами, ОСОБА_1 03 червня 2024 року сплатив залишок платежів згідно з договором у розмірі 253 390 грн, що підтверджується квитанцією від 03 червня 2024 року.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування у особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, а також у постановах Верховного Суду від 27 лютого 2018 року у справі № 925/1121/17, від 17 квітня 2019 року у справі № 916/675/15, від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18.

Згідно із частиною першою статті 334 ЦК України визначено, що право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (частина четверта статті 334 ЦК України).

Статтею 182 ЦК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до пункту 9 частини першої статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії.

Разом з тим, у абзаці 6) пункту 1 частини другої статті 9 вказаного закону (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що Державний реєстратор встановлює наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов`язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Отже, вказаною нормою передбачена можливість проведення державної реєстрації права власності тільки після виконання умов правочину, зокрема, після проведення повного розрахунку за нерухоме майно, що також передбачено у пункті 2.4 договору.

Суди встановили, що відповідно до пункту 2.4 попереднього договору сторони домовилися визначити відповідно до умов основного договору, що право власності на квартиру підлягає державній реєстрації тільки після повної сплати ОСОБА_1 банку ціни квартири основного договору, що зазначена у пункті 2.2 цього попереднього договору.

З огляду на викладене, суди попередніх інстанцій, врахувавши умови спірного договору, та виконання їх у повному обсязі, дійшли правильного висновку про те, що ОСОБА_1 набув право власності на спірне нерухоме майно у законний спосіб, а визнання за позивачем права власності на квартиру буде підставою для його реєстрації у встановленому законом порядку.

Верховний Суд погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанції по суті спору, вважає їх судові рішення загалом законними та справедливими, оскільки суди, виходячи з обставин справи, в ефективний спосіб захистили права позивача на придбану та оплачену ним у повному обсязі квартиру.

При цьому, помилкові висновки судів щодо визнання попереднього договору удаваним, з вказівкою на те, що по суті цей договір є договором купівлі-продажу квартири у розстрочку (стаття 695 ЦК України), не вплинули на правильність вирішення спору по суті.

Згідно із частиною четвертою статті 412 ЦПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

Щодо судових витрат

Незважаючи на часткове задоволення касаційної скарги, зміни оскаржуваних судових рішень, Верховний Суд не змінює розподіл судових витрат та залишає за заявником витрати за подання касаційної скарги, оскільки на вирішення спору по суті вказані зміни не вплинули.

Керуючись статтями 400, 402, 409, 412, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Акціонерного товариства «Мегабанк» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Акціонерного товариства «Мегабанк» задовольнити частково.

Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 08 лютого 2024 року та постанову Харківського апеляційного суду від 03 грудня 2024 року змінити, виклавши їх мотивувальні частини з урахуванням висновків, наведених у редакції цієї постанови.

У решті рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 08 лютого 2024 року та постанову Харківського апеляційного суду від 03 грудня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Судді:Д. Д. Луспеник І. Ю. Гулейков Г. В. Коломієць Р. А. Лідовець Ю. В. Черняк