ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 листопада 2025 року

м. Київ

справа № 604/767/24

провадження № 61-4321св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Тітова М. Ю.,

учасники справи:

позивач - Фермерське господарство «Золотий жайвір»,

відповідач - ОСОБА_1 ,

розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом Фермерського господарства «Золотий жайвір» до ОСОБА_1 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання договору оренди землі поновленим

за касаційною скаргою Фермерського господарства «Золотий жайвір» на рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 14 листопада 2024 року у складі судді Сидорак Г. Б. та постанову Тернопільського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року у складі колегії суддів: Храпак Н. М., Костіва О. З., Хоми М. В.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У червні 2024 року Фермерське господарство «Золотий жайвір» (далі - ФГ «Золотий жайвір») звернулось до суду з позовом, у якому просило визнати укладеною додаткову угоду № 02/05/24 до договору оренди землі від 28 травня 2017 року № 021/25, укладеного між ОСОБА_1 і ФГ «Золотий жайвір», виклавши її в редакції, яка наведена у позовній заяві;

визнати поновленим (укладеним на новий строк) договір оренди землі від 28 травня 2017 року № 021/25 укладений між ОСОБА_1 і ФГ «Золотий жайвір», виклавши додаткову угоду № 1 до цього договору у редакції, яка наведена у позовній заяві.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, ФГ «Золотий жайвір» посилалося на те, що 28 травня 2017 року між ним і ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі № 021/25 строком на 7 років щодо земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0605, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (рілля), яка розташована за межами населеного пункту на території Скалатської міської ради Підволочиського району Тернопільської області. Державна реєстрація речового права оренди ФГ «Золотий жайвір» проведена 16 червня 2017 року.

Вказувало, що згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» Земельний кодекс України було доповнено статтею 126-1, а Закон України «Про оренду землі» статтею 32-2. З метою приведення умов договору у відповідність із чинним земельним законодавством ФГ «Золотий жайвір» 03 травня 2024 року надіслало ОСОБА_1 повідомлення про необхідність приведення договору оренди землі у відповідність із земельним законодавством, до повідомлення додало два примірники додаткової угоди № 02/05/24 до вказаного договору оренди, один примірник якої після підписання підлягав поверненню позивачу. Умовами додаткової угоди передбачалося внесення змін до договору оренди, а саме до пункту 7, який передбачав, що після закінчення строку, на який укладено договір, він автоматично поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах.

Оскільки позивач як орендар, який належним чином виконував і виконує умови договору оренди, має переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, про намір скористатися яким повідомив орендодавця, то в спірному випадку є зволікання орендодавця із вчиненням дій щодо поновлення договору оренди, яке полягає у непідписанні ним додаткової угоди до договору, проект якої йому було направлено.

У зв`язку з цим позивач просив позов задовольнити.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Підволочиський районний суд Тернопільської області рішенням від 14 листопада 2024 року в задоволенні позову відмовив.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що позовні вимоги є необґрунтованими та недоведеними. При цьому суд виходив з того, що у орендодавця немає волевиявлення на укладення договору оренди землі з ФГ «Золотий жайвір» на новий строк, адже він завчасно направив орендарю лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Короткий зміст постанови апеляційної інстанції

Тернопільський апеляційний суд постановою від 26 лютого 2025 року апеляційну скаргу ФГ «Золотий жайвір» залишив без задоволення. Рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 14 листопада 2024 року залишив без змін.

Апеляційний суд мотивував постанову тим, що висновки місцевого суду по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Короткий зміст касаційної скарги та її узагальнені аргументи

У квітні 2025 року ФГ «Золотий жайвір» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просило скасувати рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 14 листопада 2024 року та постанову Тернопільського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року в частині позовних вимог про визнання договору оренди землі поновленим й ухвалити нове рішення, яким визнати поновленим (укладеним на новий строк) договір оренди землі від 28 травня 2017 року № 021/25, укладений між ОСОБА_1 і ФГ «Золотий жайвір», виклавши додаткову угоду № 1 до цього договору в редакції, яка наведена у позовній заяві.

Підставою касаційного оскарження зазначило те, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 01 лютого 2022 року у справі № 910/5179/20 та постановах Верховного Суду від 24 липня 2024 року у справі № 646/857/18, від 22 грудня 2022 року у справі № 903/34/22, від 09 січня 2024 року у справі № 870/94/20, від 11 вересня 2019 року у справі № 153/1334/16-ц;

суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи (пункт 3 частини третьої статті 411 ЦПК України);

суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів ( пункт 4 частини третьої статті 411 ЦПК України).

Касаційна скарга мотивована неврахуванням судами того, що ФГ «Золотий жайвір» вчинило усі дії для реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди землі (укладення договору на новий строк) відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі». Водночас відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Орендар мав підстави розраховувати на поновлення договору оренди землі, оскільки користувався земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди. Ненаправлення орендодавцем у місячний термін з моменту закінчення строку договору листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі слід кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені раніше.

Також скарга містить доводи про те, що прийняття апеляційним судом відзиву на позовну заяву як доказу направлення орендодавцем своїх заперечень проти поновлення договору оренди землі свідчить про істотні порушення судом статей 77, 78 ЦПК України та неправильне застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 07 квітня 2025 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.

28 квітня 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.

Фактичні обставини справи

Суди попередніх інстанцій встановили, що 28 травня 2017 року між ОСОБА_1 і ФГ «Золотий жайвір» в особі Дацківа В. П. було укладено договір оренди землі № 021/25, за умовами якого ОСОБА_1 передав, а ФГ «Золотий жайвір» прийняло у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,2607 га, кадастровий номер :01:002:0605 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (рілля), яка розташована за межами населеного пункту на території Скалатської міської ради Підволочиського району Тернопільської області. Договір оренди зареєстрований 20 червня 2017 року.

Відповідно до пунктів 7 і 8 договору оренди його укладено на 7 років; по закінченню строку, на який було укладено договір, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. У випадку якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

19 березня 2024 року ФГ «Золотий жайвір» надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення від 19 березня 2024 року № С-0605-2, в якому повідомило про намір скористатися переважним правом на поновлення дії укладеного договору оренди землі або ж на укладення договору оренди землі на новий строк, та додало два примірники додаткової угоди № 1 і проект договору оренди землі № С-0605.

Лист-повідомлення вручено ОСОБА_1 22 березня 2024 року, про те, як вказує позивач, відповіді відповідач не надав.

Крім того, 03 травня 2024 року ФГ «Золотий жайвір» надіслало ОСОБА_1 повідомлення від 02 травня 2024 року № С-0605-4 про необхідність приведення договору оренди землі від 28 травня 2017 року № 021/25 у відповідність із чинним законодавством. До цього повідомлення додано два примірники додаткової угоди № 02/05/24, згідно з якою договір оренди доповнюється новим пунктом 7: «Сторонами встановлено умову щодо поновлення договору оренди землі відповідно до статті 126-1 ЗК України, а саме: після закінчення строку, на який укладено договір, він автоматично поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається». Це повідомлення ОСОБА_1 отримав 10 травня 2024 року.

21 травня 2024 року ОСОБА_1 надіслав ФГ «Золотий жайвір» лист-повідомлення від 20 травня 2024 року, в якому вказав, що він не бажає поновлювати дію договору оренди та має намір самостійно використовувати земельну ділянку для власних потреб.

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, перевіривши правильність застосування судами норм права в межах касаційної скарги, дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню.

Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

У частині першій статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частин другої - четвертої статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Згідно з абзацом четвертим розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» набрав чинності 16 січня 2020 року.

Тобто, усі договори оренди землі, які були укладені до набрання чинності цим Законом, поновлюються на умовах, визначених в цих договорах за встановленими законодавством правилами, які були чинні на момент їх укладення.

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору оренди від 28 травня 2017 року) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється, зокрема із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини восьма, дев`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Результат аналізу змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Отже, у Законі України «Про оренду землі» ототожнено поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» і «поновлення договору оренди землі», з використанням конструкції «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

У постанові від 19 грудня 2024 року у справі № 604/424/23 (провадження № 61-14060св24) Верховний Суд дійшов висновку, що порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а в разі, якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту в резолютивній частині рішення суду.

Наведене також узгоджується з висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21), відповідно до яких норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами (пункт 8.26 вказаної постанови).

У цій справі ФГ «Золотий жайвір», посилаючись на відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі та продовження користування земельною ділянкою, звернулось до суду з позовом, в якому просило визнати поновленим договір оренди землі від 28 травня 2017 року, виклавши додаткову угоду до договору у новій редакції.

Тобто, ФГ «Золотий жайвір» звернулось до суду за захистом свого переважного право на укладення договору оренди землі на новий строк.

Водночас, за обставинами справи ОСОБА_1 не уклав нового договору оренди з іншим орендарем, а також не підписав додаткової угоди із ФГ «Золотий жайвір» щодо нового строку договору оренди, висловивши у листі-повідомленні своє небажання продовжувати строк дії договору оренди землі від 28 травня 2017 року.

У цій справі переважне право ФГ «Золотий жайвір» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки немає однієї зі складових юридичних фактів, що надають позивачу право претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме: відсутня воля орендодавця на укладення нового договору, і він повідомив орендаря про небажання поновлювати договір оренди.

Лист орендодавця надісланий 21 травня 2024 року, тобто до закінчення дії договору оренди землі, є достатнім підтвердженням відмови орендодавця від подальшої пролонгації договору на новий строк.

Місцевий суд, з яким погодився суд апеляційної інстанції, надавши оцінку зібраним доказам, дійшов обґрунтованого висновку про те, що переважне право ФГ «Золотий жайвір» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки немає однієї зі складових юридичних фактів, що надають позивачу право претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме відсутня воля орендодавця на укладення нового договору, і ОСОБА_1 повідомив орендаря про небажання поновлювати договір оренди.

Урахування судом апеляційної інстанції як доказу відзиву на позовну заяву, у якому орендодавець вкотре підтвердив відсутність волевиявлення і наміру продовжувати договір оренди з позивачем, не дають підстав для висновку про порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права, та не є підставою для скасування судового рішення.

Доводи касаційної скарги про неврахування судом апеляційної інстанції висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 01 лютого 2022 року у справі № 910/5179/20 та постановах Верховного Суду від 24 липня 2024 року у справі № 646/857/18, від 22 грудня 2022 року у справі № 903/34/22, від 09 січня 2024 року у справі № 870/94/20, від 11 вересня 2019 року у справі № 153/1334/16-ц, є необґрунтованими, оскільки встановлені у тих справах фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є іншими ніж у справі, яка переглядається.

З огляду на викладене Верховний Суд дійшов висновку, що аргументи касаційної скарги (в межах доводів та вимог, які стали підставою для відкриття касаційного провадження) не спростовують висновків судів попередніх інстанцій, а зводяться до незгоди заявника з ухваленими у справі судовими рішеннями та необхідності переоцінки доказів у справі. Водночас суд касаційної інстанції є судом права, а не факту і згідно з вимогами процесуального закону не здійснює переоцінки доказів у зв`язку з тим, що це перебуває поза межами його повноважень.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Судові рішення в оскаржуваній частині відповідають вимогам закону, і підстав для їх скасування немає.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу Фермерського господарства «Золотий жайвір» залишити без задоволення.

Рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області від 14 листопада 2024 року та постанову Тернопільського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року в оскаржуваній частині залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Судді:А. Ю. Зайцев

Є. В. Коротенко

М. Ю. Тітов