Справа № 953/2729/25
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 листопада 2025 року Київський районний суд м. Харкова у складі:
головуючого судді Шаренко С. Л.
при секретарі Реуцькій Н.В.,
прокурора Добронос Д.С.,
представника позивача Марченко М.С.,
представник відповідача Субочева С.Ю.,
представника третьої особи Рижкова І.П.,
розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за позовом керівника Київської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги на стороні відповідача Споживче товариство «НАДІЯ-7» про витребування приміщень, -
Свої вимоги мотивує тим, що у вересні 2020 року керівник Харківської місцевої прокуратури № 2 Харківської області звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Споживчого товариства "Надія-7" (далі - СТ "Надія-7"), у якому просив:
- визнати незаконним та скасувати пункт 11 додатку до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 №757/17;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 28.12.2017 № 5532-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та СТ "Надія-7", посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Саутенко Н. В. і зареєстрований в реєстрі за № 4756, скасувавши його державну реєстрацію;
- зобов`язати СТ "Надія-7" повернути територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення підвалу № І, 0-1-:0-3, ХХХVІ загальною площею 53,2 м2, в житловому будинку літ. А-5, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом складання акта приймання-передачі.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що під час прийняття Харківською міською радою оспорюваного рішення від 20.09.2017 № 757/17 (пункт 11 додатку) та у ході здійснення процедури відчуження спірного нерухомого майна комунальної власності і укладання оспорюваного договору купівлі-продажу від 28.12.2017 № 5532-В-С відповідачі порушили вимоги законодавства про приватизацію, Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, що безпосередньо порушує права та інтереси територіальної громади м. Харкова.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 21.05.2021 у справі № 922/3066/20 в задоволенні позовних вимог відмовлено у повному обсязі.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 30.09.2024 апеляційну скаргу прокурора залишено без задоволення, мотивувальну частину оскаржуваного рішення суду першої інстанції від 21.05.2021 змінено та викладено в редакції постанови апеляційного суду.

Відмовляючи у задоволенні позову суд апеляційної інстанцій дійшов висновку, що прокурором обрано неналежний спосіб захисту в частині скасування пункту 11 додатку до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 20.09.2017 № 757/17.

Крім того, суд апеляційної інстанції виснував, що оскільки у даному випадку прокурор прагне повернення спірного нерухомого майна у володіння територіальної громади, то єдиною належною (ефективною) позовною вимогою є вимога про витребування спірного нерухомого майна на користь територіальної громади у фізичної особи ОСОБА_1 , яка з 01.10.2020 є його фактичним власником та яку ухвалою Господарського суду Харківської області від 29.04.2021 за клопотанням відповідача 3 залучено до участі у справі у якості третьої особи.

Як вбачається зі змісту судових рішень у справі №922/3066/20, 22.03.2017 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та СТ "Надія-7" укладено договір оренди № 2032 нежитлових приміщень підвалу № І, 0-1-:0-3, ХХХVІ загальною площею 53,2 кв.м, в житловому будинку літ. "А-5", розташованому за адресою: АДРЕСА_1 , яке належить до комунальної власності територіальної громади міста Харкова.

Рішенням Харківської міської ради "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м Харкова" від 20.09.2017 №757/17 вирішено провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова шляхом викупу (згідно з додатком).

Відповідно до пункту 11 додатку до рішення нежитлове приміщення підвалу в житловому будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , будинку літ. "А-5", загальною площею 53,2 кв.м. підлягали приватизації шляхом викупу СТ "Надія-7". 28.12.2017 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та СТ "Надія-7" укладено договір купівлі-продажу № 5532-В-С.

Договір нотаріально засвідчений та зареєстрований в реєстрі за № 4756.

Разом з цим, відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, власником спірних нежитлових приміщень підвалу № І, 0-1-:0-3, XXXVI загальною площею 53,2 кв.м, в житловому будинку літ. "А-5", розташованому за адресою: АДРЕСА_1 , з 01.10.2020 є фізична особа ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу № 465 від 01.10.2020 укладеного з продавцем приміщень, СТ "Надія-7".

Отже, ухвалення судом рішення про повернення нежитлових приміщень територіальній громаді від СТ "Надія-7" не призвело б до поновлення прав територіальної громади на це майно, оскільки його останнім набувачем (володільцем) як на час судового розгляду справи № 922/3066/20 так і на теперішній час є ОСОБА_1 .

Нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_1 вибули з власності територіальної громади міста в порушення вимог ст.ст. 11, 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» шляхом їх викупу орендарем, СТ «Надія-7», у позаконкурентний спосіб, за відсутності невід`ємних поліпшень орендованого майна в розмірі не менш як 25 відсотків його ринкової вартості.

Так, на підставі договору оренди № 2032 від 22.03.2017, укладеного між Управлінням комунального майна та Споживчим товариством «Надія-7», у останнього в оренді перебували нежитлові приміщення підвалу № І, 0-1-:-0-3, ХХХVІ, загальною площею 53,2 кв.м., в житловому будинку літ. «А-5», розташованому за адресою: АДРЕСА_1 .

Положеннями п. 3.1. Договору передбачено, що вартість об`єкту оренди складала 113 200 грн. Відповідно до п. 5.2 Договору, орендар зобов`язаний здійснювати капітальний ремонт, реконструкцію, улаштування окремих входів у встановленому порядку, при наявності письмової згоди орендодавця, за окремими проектами, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з управлінням містобудування і архітектури Харківської міської ради до початку проведення робіт, при наявності відповідного рішення Харківської міської ради чи її виконкому.

Згідно з п. 5.3. Договору, орендар має право за письмовою згодою орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід`ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, що зумовлює підвищення його вартості. Якщо невід`ємні поліпшення майна зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості тільки у разі придбання об`єкта у власність. Поліпшення, зроблені без згоди орендодавця, які неможливо відокремити без пошкодження орендованого майна, не породжують зобов`язання орендодавця відшкодувати їх вартість.

Сторонами 22.03.2017 складено Акт приймання - передачі спірних приміщень, відповідно до якого СТ «Надія-7» прийняла в орендне користування вищевказані нежитлові приміщення. 07.04.2017 голова споживчого товариства «Надія-7» звернувся до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради з листом за №18 від 07.04.2017 (вх. №5543 від 11.04.2017), у якому просить дозволити приватизацію вказаних приміщень.

При цьому до вказаного листа не було долучено жодних документів, які б надавали право на таку приватизацію.

За результатами розгляду зазначеного листа Харківською міською радою прийнято відповідне рішення, яким дозволено приватизувати вказаний об`єкт нерухомого майна шляхом викупу (п. 11 додатку до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 20.09.2017 №757/17).

На виконання вказаного рішення до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради Споживчим товариством «Надія-7» подано заяву про приватизацію від 29.09.2017 № 3507.

У подальшому, 26.09.2017 СТ «Надія-7» звернулося до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради з листом (вх. №14339 від 28.09.2017), у якому просить оцінку для приватизації вказаного майна провести суб`єктом оціночної діяльності фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 .

На виконання вказаного листа Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради звертається до суб`єкта оціночної діяльності ОСОБА_2 (лист від 29.09.2017 № 14911) з пропозицією провести оцінку вказаних нежитлових приміщень на підставі договору з СТ «Надія-7».

Як наслідок, ФОП ОСОБА_2 складено звіт про незалежну оцінку нерухомого майна, затверджений Управлінням комунального майна 07.11.2017, відповідно до якого вартість вказаного майна станом на 30.09.2017 складає 101 500 грн. без ПДВ.

Вивченням вказаного звіту встановлено, що будь-які відомості про те, що проводились ремонтні роботи у вказаних нежитлових приміщеннях, в тому числі невід`ємні поліпшення, відсутні.

У подальшому, 28.12.2017 між СТ «Надія-7» та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради укладено договір купівлі-продажу № 5532-В-С, відповідно до якого товариство приватизувало вказані нежитлові приміщення за 101 500 грн. без ПДВ (121 800 грн. з ПДВ).

Як наслідок, 23.04.2018 складено Акт прийому-передачі № 5432-В-С, який засвідчив факт передачі за вищевказаним договором купівлі-продажу нежитлові приміщення підвалу № І, 0-1-:-0-3, ХХХVІ, загальною площею 53,2 кв.м., в житловому будинку літ. «А-5», розташованому за адресою: АДРЕСА_1 , та факт сплати коштів у повному обсязі за цим договором.

Харківська міська рада наділена правом прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради має право укласти відповідний договір купівлі-продажу, однак за умов дотримання відповідної процедури.

Зокрема, такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме, продаж шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

У даному випадку СТ «Надія-7» жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна в оренді по день подачі заяви до міської ради для викупу, не здійснено, що підтверджується тим, що у звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заяві товариства з проханням надати дозвіл на приватизацію, а також в усій приватизаційній справі, будь-які відомості про такі поліпшення відсутні.

Крім того, слід зауважити, що станом на момент укладення договору оренди від 22.03.2017 щодо передання об`єкта нерухомого майна в оренду ринкова вартість без ПДВ складала 113 200 грн, а станом на момент приватизації (дата оцінки станом на 30.09.2017) 101 500 грн без ПДВ, тобто вартість майна зменшилась. Вказане, також, свідчить про те, що жодних поліпшень, тим більше на 25 відсотків, не проводилось. З огляду на викладене, оскільки СТ «Надія-7» до органу приватизації не подавало документи, передбачені п. 2.2. Порядку, що містили б інформацію стосовно невід`ємних поліпшень, здійснених за час оренди, СТ «Надія-7» не були підтверджені підстави для застосування виключного випадку продажу комунального майна шляхом викупу орендарем об`єкту із відповідними поліпшеннями.

Відтак, відчуження з комунальної власності нежитлових приміщень підвалу № І, 0-1-:0-3, ХХХVІ загальною площею 53,2 м2, в житловому будинку літ. А-5, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 відбулось з порушенням вимог ст.ст. 11, 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Крім того, зазначає, що укладення договору купівлі-продажу № 465 від 01.10.2020 між СТ "Надія-7" та ОСОБА_1 відбулось через тиждень після подання прокурором позову у справі № 922/3066/20. На сайті «Судова влада України» наявні відомості про надходження та реєстрацію позову прокурора 22.09.2020. В Єдиному державному реєстрі судових рішень 25.09.2020 судом оприлюднено ухвалу від 23.09.2020 про залишення без розгляду позову прокурора, в якій викладено не лише відомості про відповідачів, включаючи СТ "Надія-7", а й зміст позовних вимог прокурора. Таким чином, на час відчуження нежитлових приміщень ОСОБА_1 вже існував судовий спір щодо цього майна. договір купівлі-продажу спірних приміщень № 465 від 01.10.2020 підписаний зі сторони продавця головою правління СТ "Надія-7" ОСОБА_3 . Згідно з відомостями ЄДРПОУ, ОСОБА_3 є засновником СТ "Надія-7" () разом з ОСОБА_4 та ОСОБА_5 . У свою чергу, відповідач ОСОБА_1 є засновником Споживчого товариства "ГОРПО-ПЛЮС" () разом з ОСОБА_4 та ОСОБА_5 . Отже, відповідач ОСОБА_1 та засновники СТ "Надія-7" є пов`язаними між собою особами.

Більш того згідно відомостей офіційного сайту Верховної Ради України, розміщених за посиланням https://www.rada.gov.ua/news/news_kom/248263.html, відкриті дані це публічна інформація у форматі, що дозволяє її автоматизовану обробку електронними засобами, вільний та безоплатний доступ до неї, а також її подальше використання.

Вони допомагають забезпечити прозорість роботи державних органів, вдосконалювати державні сервіси, боротись з корупцією. На їх основі вже створено певні онлайн-сервіси та аналітичні модулі. Саме такий сервіс запустила платформа Clarity Project.

Clarity Project це база відкритих даних і система аналітики публічних закупівель, що дозволяє на підстав аналізу Державних реєстрів, перелік яких міститься за посиланням https://clarity-project.info/about моніторинг використання публічних коштів і виявлення корупційних схем, встановлення пов`язаності осіб. Вивченням загальнодоступних даних аналітичної програми «Clarity Project» з перевірки контрактів, контрагентів та зв`язків між ними, встановлено, що СТ «Надія -7» та СТ "ГОРПО-ПЛЮС" є правонаступниками однієї організації ТОВ «Горкооптторг» (30290590). Враховуючи вищевикладене, просив задовольнити позовну заяву та витребувати нежитлові приміщення у ОСОБА_1

12.05.2025 року від представника третьої особи СТ «Надія-7» - адвоката Рижкова І.П. до суду надійшли письмові пояснення, в яких останній зазначає, що предметом позову у справі №953/2729/25 є позовна вимога Керівника Київської окружної прокуратури м. Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради про витребування у ОСОБА_1 на користь Харківської міської територіальної громади в особі Харківської міської ради Спірне майно.

На сторінках 11-12 позовної заяви Прокурор зазначає, що волі власника Спірного майна, Харківської міської територіальної громади, на його відчуження не було, а отже є підстави для витребування спірних нежитлових приміщень на користь Харківської міської територіальної громади в особі Харківської міської ради відповідно до ст. 387 ЦК України.

В обґрунтування цього Прокурор посилається на висновок Верховного Суду, викладений у пункті 53 постанови від 09.10.2024 у справі №922/3838/21, а саме що задоволення вимоги про витребування майна не ставиться у залежність від задоволення вимоги, зокрема, про визнання договору недійсним та скасування рішення органу місцевого самоврядування. Однак, посилання Прокурора на вказаний висновок Верховного Суду в аспекті обставин справи №953/2729/25 є безпідставним.

Правовідносини у справі №922/3838/21 та справі №953/2729/25 не є подібними, оскільки, як зазначив Верховний Суд в постанові від 09.10.2024 у справі №922/3838/21, оскільки ТОВ «Йокатта Фудз» набуло право власності на спірне нерухоме майно на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 18.12.2018 до статутного капіталу від ОСОБА_6 , який є учасником відповідача-4 (тобто ТОВ «Йокатта Фудз»), останній також не може вважатися добросовісним набувачем цього майна (пункт 66). На підставі рішення учасника від 18.12.2018 №18/12-18 ТОВ «Йокатта Фудз» затверджено результати внесення додаткового вкладу ОСОБА_6 шляхом внесення ним належного йому на праві власності нерухомого майна, затверджено збільшений розмір статутного капіталу ТОВ «Йокатта Фудз», затверджено розмір та номінальну вартість часток учасників ТОВ «Йокатта Фудз» з урахуванням фактично внесеного додаткового вкладу.

Відповідно до вказаного рішення, частка учасника товариства ОСОБА_6 у статутному капіталі ТОВ «Йокатта Фудз» складає 2,75 % номінальною вартістю 141 600,00 грн (пункт 69). Верховний Суд зазначає, що усі особи, які набули право участі у товаристві після його державної реєстрації, є учасниками товариства, які відповідно до статей 5, 6 Закону України «Про товариства з обмеженою відповідальністю» наділяються відповідними правами та обов`язками, та відповідно здатністю впливати на процес прийняття рішень і діяльність цього товариства, яке здійснює підприємницьку діяльність, та відповідно є пов`язаними з таким товариством особами (пункт 70). За таких обставин обізнаність про незаконність набуття спірного нерухомого майна в процесі його приватизації ФОП ОСОБА_6 , який є пов`язаною особою з відповідачем-4, безумовно свідчить про обізнаність ТОВ «Йокатта Фудз» про те, що відповідач-3 не мав права на відчуження такого майна, переданого до статутного капіталу відповідача-4 (пункт 71).

Таким чином, правовідносини у справі №922/3838/21 та справі №953/2729/25 мали б ознаки подібних якщо б ОСОБА_1 була учасником СТ «НАДІЯ-7», однак вона не учасником.

Крім того, прокурор стверджує, що ОСОБА_1 є недобросовісним набувачем Спірного майна, однак прокурор вдається до перекручування реальних фактів та намагається створити у суду помилкове враження щодо подій, пов`язаних з відкриттям провадження у справі №922/3066/20 та укладенням Договору від 01.10.2020.

По-перше, позовна заява Прокурора, подана до Господарського суду Харківської області у справі №922/3066/20, датована 22.09.2020.

На підтвердження направлення копії позовної заяви та долучених до неї доказів на адресу СТ «НАДІЯ-7» прокурором було подано до суду накладну за трек-номером 751 від 18.09.2020 року та опис вкладення до цінного листа за цим трекномером. Однак, цінний лист за вказаним трек-номером не був вручений СТ «НАДІЯ-7», повернувся відправнику та у зв`язку з його не отриманням відправником був направлений на зберігання до відділення 61399, що підтверджується трекінгом вказаного листа з сайту АТ «Укрпошта».

Ухвала Господарського суду Харківської області від 05.10.2020 про відкриття провадження у справі №922/3066/20 була направлена на адресу СТ «НАДІЯ-7» поштовим конвертом з трек-номером 740.

Як свідчить трекінг вказаного листа з сайту АТ «Укрпошта», ухвала Господарського суду Харківської області від 05.10.2020 про відкриття провадження у справі №922/3066/20 була отримана СТ «НАДІЯ-7» 09.10.2020.

Підсумовуючи вищенаведене, на час укладання Договору від 01.10.2020 ані СТ «НАДІЯ-7», ані ОСОБА_1 не знали та не могли знати про існування судового спору щодо Спірного майна. Натомість твердження СТ «НАДІЯ-7» про свідоме введення Прокурором суду в оману щодо обставин справи ґрунтується на тому, що всі вищеперелічені обставини були викладені у відзиві СТ «НАДІЯ-7» від 15.04.2021 у справі №922/3066/20, а докази наявні в матеріалах вказаної справи та відомі прокурору. На час укладання Договору від 01.10.2020 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були відсутні відомості про права інших осіб на Спірне майно або обтяження Спірного майна.

Враховуючи викладене, ОСОБА_1 набула право на Спірне майно як вільне від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень, а тому витребування в неї Спірного майна на підставі ст. 388 ЦК України неправомірне.

СТ «НАДІЯ-7» не отримувало позовної заяви прокурора від 22.09.2020 у справі №922/3066/20, а ухвалу Господарського суду Харківської області від 05.10.2020 про відкриття провадження у справі №922/3066/20 отримало тільки 09.10.2020, тобто через 9 днів після укладення Договору від 01.10.2020. Тобто, ні керівник СТ «НАДІЯ-7», ні засновники СТ «НАДІЯ-7» не знали про існування спору щодо Спірного майна на день укладення Договору від 01.10.2020.

Крім того, як зазначає сам Прокурор, ОСОБА_1 не входить до кола учасників СТ «НАДІЯ-7». Є безпідставним посилання Прокурора в обґрунтування вказаного твердження на висновки Верховного Суду, викладені в постанові від 22.01.2021 у справі №922/623/20.

Правовідносини у справі №922/623/20 та справі №953/2729/25 не є подібними.

У справі №922/623/20 прокурор звернувся до суду з позовом до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та фізичної особи - підприємця ОСОБА_7 з позовними вимогами, аналогічними до позовних вимог Прокурора у справі №922/3066/20, однак не аналогічними до позовної вимоги Прокурора у справі №953/2729/25. У зв`язку з вищевикладеним, просив відмовити в задоволенні позову.

13.05.2025 року до суду від представника відповідача ОСОБА_1 адвоката Субочева С.Ю. надійшов відзив на позовну заяву, в якому він просив відмовити в задоволенні позовних вимог прокурора в повному обсязі, зважаючи на наступне.

Предметом позову у справі є позовна вимога Прокурора про витребування у ОСОБА_1 на користь Харківської міської територіальної громади в особі Харківської міської ради нежитлових приміщень підвалу №І, 0-1-:0-3, ХХХVI загальною площею 53,2 кв.м. в житловому будинку літ. «А-5», розташованому за адресою: АДРЕСА_1 (надалі також - Спірне майно). ОСОБА_1 була залучена до участі у справі №922/3066/20 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів за заявою СТ «НАДІЯ-7» ухвалою Господарського суду Харківської області від 29.04.2021 року.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 21.05.2021 року у позові відмовлено повністю.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 30.09.2024 апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 21.05.2021 у справі №922/3066/20 залишено без задоволення. Мотивувальну частину рішення Господарського суду Харківської області від 21.05.2021 у справі №922/3066/20 змінено, виклавши її в редакції цієї постанови. В решті рішення Господарського суду Харківської області від 21.05.2021 року у справі №922/3066/20 залишено без змін.

В мотивувальній частині постанови від 30.09.2024 у справі №922/3066/20 суд апеляційної інстанції зазначив, що відчуження спірного нерухомого майна Споживчим товариством «НАДІЯ-7» на користь фізичної особи ОСОБА_1 відбулося 01.10.2020, тобто до відкриття провадження у цій справі (05.10.2020). При цьому, прокурор у позові не визначив ОСОБА_1 як співвідповідача та в ході розгляду справи судом першої інстанції не заявляв клопотання про її залучення до участі у справі як співвідповідача в порядку ст. 48 ГПК України.

В мотивувальній частині позову Прокурор зазначив, що оскільки волі власника, Харківської міської територіальної громади, на відчуження Спірного майна не було, є підстави для витребування спірних нежитлових приміщень на користь Харківської міської територіальної громади в особі Харківської міської ради відповідно до статті 387 ЦК України.

Стаття 387 ЦК України встановлює, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Вказане твердження Прокурора є необґрунтованим та безпідставним, оскільки, про що безпосередньо вказано в позовній заяві, ОСОБА_1 набула право власності на Спірне майно на підставі договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 01.10.2020 (надалі також - Договір від 01.10.2020), укладеного з Споживчим товариством «НАДІЯ-7». Тобто, ОСОБА_1 набула право власності на Спірне майно законно, на належній правовій підставі.

Відповідач зазначає, що вищевикладений правочин є належним, реальним та такими, що був вчинений з законною та легітимною метою, за наявності для цього правових підстав, а саме з метою вільного розпорядження об`єктами права власності, виконані не на шкоду жодній особі, не обтяженими жодними заборонами чи вимогами, та з метою підтримання власного фінансового становища, а також за обставин, коли Відповідач не знав і не був обізнаний із пред`явленням жодних вимог, а тим паче за відсутністю судового рішення, у якому Відповідача або спірні об`єкт нерухомості було обтяжено.

Прокурор стверджує, що недобросовісність набуття Спірного майна ОСОБА_1 підтверджується декількома обставинами, які, на переконання відповідача, не існують, а має місце намагання Прокурора створити в суду хибне уявлення щодо реальних обставин справи.

Прокурор стверджує, що ОСОБА_1 та засновники СТ «НАДІЯ-7» є пов`язаними особами (абзац 8 стор. 17 - початок стор. 18 позову) виходячи з того, що ОСОБА_1 є засновником Споживчого товариства «ГОРПО-ПЛЮС» (код в ) разом з ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , які, в свою чергу, є засновниками СТ «НАДІЯ-7». З огляду на викладені обставини та їх тлумачення на власний розсуд, Прокурор приходить до висновку, що ОСОБА_1 знала чи могла знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в т.ч. про те, що продавець не мав права відчужувати майно, і це може свідчити про недобросовісність набувача.

Згідно з визначенням, наведеним в підпункті 14.1.159 пункту 14.1 ст. 14 ПК України, пов`язані особи - юридичні та/або фізичні особи, та/або утворення без статусу юридичної особи, відносини між якими можуть вплинути на умови або економічні результати їх діяльності чи діяльності осіб, яких вони представляють, з урахуванням таких критеріїв:

б) для фізичної особи та юридичної особи:

фізична особа безпосередньо та/або опосередковано (через пов`язаних осіб) володіє корпоративними правами юридичної особи у розмірі 25 і більше відсотків; фізична особа має право призначати (обирати) одноособовий виконавчий орган такої юридичної особи або призначати (обирати) не менш як 50 відсотків складу її колегіального виконавчого органу або наглядової ради; фізична особа здійснює повноваження одноособового виконавчого органу в такій юридичній особі; фізична особа має повноваження на призначення (обрання) одноособового виконавчого органу такої юридичної особи або на призначення (обрання) 50 і більше відсотків складу її колегіального виконавчого органу або наглядової ради; фізична особа є кінцевим бенефіціарним власником (контролером) юридичної особи; сума всіх кредитів (позик), поворотної фінансової допомоги від фізичної особи, наданих юридичній особі, та/або будь-яких кредитів (позик), поворотної фінансової допомоги від інших фізичних осіб, наданих юридичній особі, які надаються під гарантії цієї фізичної особи, перевищують суму власного капіталу більше ніж у 3,5 раза (для фінансових установ та компаній, що провадять виключно лізингову діяльність, - більше ніж у 10 разів). При цьому сума таких кредитів (позик), поворотної фінансової допомоги та власного капіталу визначається як середнє арифметичне значення (на початок та кінець звітного періоду).

Виходячи з наведеного визначення, громадяни України ОСОБА_4 та ОСОБА_5 є пов`язаними особами як з СТ «НАДІЯ-7», так і з СТ «ГОРПО-ПЛЮС» (код в ). В той же час ОСОБА_1 є пов`язаною особою з СТ «ГОРПО-ПЛЮС» (код в ) і не є пов`язаною особою з СТ «НАДІЯ-7».

Спірне майно придбано ОСОБА_1 за платним правочином, оскільки згідно з Договором від 01.10.2020 вартість Спірного майна складає 300 640 грн., яка була повністю сплачена ОСОБА_1 на користь СТ «НАДІЯ-7», що підтверджується платіжними інструкціями АТ КБ «ПриватБанк», долученими до даного відзиву.

Враховуючи викладене, до спірних правовідносин підлягає застосуванню ст. 388 ЦК України, яка регулює питання, пов`язані з реалізацією власником права на витребування майна від добросовісного набувача.

ОСОБА_1 набула право власності на Спірне майно 01.10.2020 року на підставі укладеного з СТ «НАДІЯ-7» Договору від 01.10.2020. За станом на час звернення Прокурора з позовом до Київського районного суду м. Харкова ОСОБА_1 як добросовісний набувач володіє Спірним майном більше 4 років, тобто тривалий час, а тому позбавлення її права власності може призвести до непропорційного втручання у мирне володіння майном.

Крім того, 13.05.2025 від представника відповідача до суду надійшло клопотання про залишення позовної заяви без руху та встановлення керівнику Київської окружної прокуратури міста Харкова строку на подання до суду документів, що підтверджують здійснення оцінки спірного майна- нежитлових приміщень підвалу №І, 0-1-:0-3, ХХХVI загальною площею 53,2 кв.м. в житловому будинку літ. «А-5», розташованому за адресою: АДРЕСА_1 , яка здійснена в порядку, визначеному законом, чинну на дату подання позовної заяви, та підтвердження внесення прокурором на депозитний рахунок суду грошових коштів у розмірі вартості нежитлових приміщень підвалу №І, 0-1-:0-3, ХХХVI загальною площею 53,2 кв.м. в житловому будинку літ. «А-5», розташованому за адресою: АДРЕСА_1 , згідно оцінки, яка здійснена в порядку, визначеному законом.

20.05.2025 року до суду від позивача надійшла відповідь на відзив, яка мотивована наступним. 22.09.2020 керівник Харківської місцевої прокуратури № 2 Харківської області звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Споживчого товариства «Надія-7» (далі - СТ «Надія-7»). Однак, вже 01.10.2020 спірні приміщення були продані СТ «Надія-7» ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу №465 від 01.10.2020. Укладення договору купівлі-продажу № 465 від 01.10.2020 між СТ "Надія-7» та ОСОБА_1 відбулось через тиждень після подання прокурором позову у справі № 922/3066/20. На сайті «Судова влада України» наявні відомості про надходження та реєстрацію позову прокурора 22.09.2020. В Єдиному державному реєстрі судових рішень 25.09.2020 судом оприлюднено ухвалу від 23.09.2020 про залишення без руху позову прокурора, в якій викладено не лише відомості про відповідачів, включаючи СТ "Надія-7", а й зміст позовних вимог прокурора. Таким чином, на час відчуження нежитлових приміщень ОСОБА_1 вже існував судов спір щодо цього майна.

Договір купівлі-продажу спірних приміщень № 465 від 01.10.2020 падписаний зі сторони продавця головою правління СТ «Надія-7» ОСОБА_3 . Згідно з відомостями ЄДРПОУ, ОСОБА_3 є засновником СТ «Надія-7» () разом з ОСОБА_4 та ОСОБА_5 . У свою чергу, відповідач ОСОБА_1 є засновником СТ «ГОРПО-ПЛЮС» () разом з ОСОБА_4 та ОСОБА_5 . Отже, відповідач ОСОБА_1 та засновники СТ «Надія-7» є пов`язаними між собою особами.

Порушення Харківською міською радою умов та порядку приватизації призвели не тільки до можливих економічних збитків (недоотримання територіальною громадою коштів від відкритого продажу майна конкурентним способом), а позбавили інших зацікавлених фізичних та юридичних осіб можливості придбати комунальне майно на відкритому конкурсі, створили для них і орендаря несправедливі умови конкуренції на ринку продажу комунального майна. При цьому орендар, відповідно, отримав непередбачені законом привілеї викупити майно неконкурентним способом. Харківська міська рада, розпорядившись таким чином спірними приміщеннями, діяла всупереч суспільним інтересам, поставивши в нерівні умови орендаря, який орендував комунальне майно і не здійснив його невід`ємних поліпшень, і інших потенційних покупців комунального майна, фактично протиправно позбавивши останніх права на участь у приватизації. Факт незаконного вибуття спірного нерухомого майна з комунальної власності внаслідок порушення процедури приватизації встановлено судовими рішеннями справі № 922/3066/20.

Крім того, 20.05.2025 від позивача до суду надійшли пояснення щодо клопотання відповідача про залишення позовної заяви без руху. В обґрунтування пояснень зазначає, що прокурором у позовній заяві викладено вимогу про витребування майна від недобросовісного набувача.

Законом № 4292-ІХ від 12.03.2025 ст. 390 ЦК України доповнено частиною п`ятою наступного змісту: «Суд одночасно із задоволенням позову органу державної влади, органу місцевого самоврядування або прокурора про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади вирішує питання про здійснення органом державної влади або органом місцевого самоврядування компенсації вартості такого майна добросовісному набувачеві. Суд постановляє рішення про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади, за умови попереднього внесення органом державної влади, органом місцевого самоврядування або прокурором вартості такого майна на депозитний рахунок суду. Перерахування грошових коштів як компенсації вартості нерухомого майна з депозитного рахунку суду здійснюється без пред`явлення добросовісним набувачем окремого позову до держави чи територіальної громади. Держава чи територіальна громада, яка на підставі рішення суду компенсувала добросовісному набувачеві вартість майна, набуває право вимоги про стягнення виплачених грошових коштів як компенсації вартості майна до особи, з вини якої таке майно незаконно вибуло з володіння власника. Порядок компенсації, передбачений цією частиною, не застосовується щодо об`єктів приватизації, визначених Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду».

Прикінцевими та перехідними положеннями Закону № 4292-ІХ передбачено, що положення цього Закону мають зворотну дію в часі в частині умов та порядку компенсації органом державної влади або органом місцевого самоврядування добросовісному набувачеві вартості нерухомого майна, оцінка (експертно-грошова оцінка земельної ділянки) якого здійснена в порядку, визначеному законом, чинна на дату подання позовної заяви, у справах, в яких судом першої інстанції не ухвалено рішення про витребування майна у добросовісного набувача на день набрання чинності цим Законом, а також у частині порядку обчислення та перебігу граничного строку витребування чи визнання права.

3 системного аналізу вказаних норм закону, які мають зворотну дію в часі в частині умов та порядку компенсації органом державної влади або органом місцево самоврядування добросовісному набувачеві вартості нерухомого майна вбачається, що за наслідками розгляду справи про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади суд виносить рішення про витребування майна виключно за умови попереднього внесення органом державної влади, органом місцевого самоврядування прокурором вартості такого майна на депозитний рахунок суду. При цьому приймаючи рішення про витребування майна, суд вирішує питання про здійснення органом державної влади або органом місцевого самоврядування компенсації вартості такого майна добросовісному набувачеві. Перерахування грошових коштів здійснюється без пред`явлення добросовісним набувачем окремого позову до держави чи територіальної громади.

Таким чином, внесення органом державної влади, органом місцевого самоврядування або прокурором вартості спірного майна на депозитний рахунок суду є обов`язковою умовою для подальшого розгляду справи про витребування майна у добросовісного набувача. Невчинення таких дій унеможливлює винесення позитивного рішення у справі та, як наслідок, поновлення порушеного права держави або територіальної громади, за захистом якого звернувся прокурор.

При цьому, абз. 2 ч. 4 ст. 177 ЦПК України не містить умов та порядку компенсації вартості нерухомого майна, а також порядку обчислення та перебігу граничного строку, оскільки є нормою процесуального права, а не нормою матеріального права. Стаття 177 ЦПК України лише встановлює вимоги до процесуального документа позовної заяви. Таким чином, положення абз. 2 ч. 4 ст. 177 ЦПК України не мають зворотної дії в часі.

27.05.2025 року від представника відповідача до суду надійшли письмові заперечення, які мотивовані наступним. Хоча в відповіді на відзив Прокурор прямо не зазначає про те, що ним визнаються обставини справи, наведені відповідачем у відзиві від 13.05.2025, однак за змістом відповіді на відзив Прокурор не наводить їх спростування. Отже, відповідач вважає, що Прокурором вони визнаються.

Заперечення ж Прокурора зводяться лише до двох тезисів, які є необґрунтованими та відхиляються відповідачем виходячи з наступного. Наполягаючи на тому, що ОСОБА_1 повинна була до укладання Договору від 01.10.2020 перевірити відомості щодо існування судового спору щодо Спірного майна на офіційному веб-порталі «Судова влада України» та в Єдиному державному реєстрі судових рішень Прокурор посилається на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений в пункті 11.8 постанови від 08.11.2023 у справі №607/15052/16-ц. Дійсно, відповідно до ч.4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Однак, суд має застосовувати до спірних правовідносин в конкретній справі не будьякий висновок Верховного Суду щодо застосування відповідних норм права, а тільки викладений в подібній справі. Наведений висновок можна зробити на підставі аналізу положень ч.4 ст. 263 ЦПК України у взаємозв`язку зі змістом пунктів 1-3 ч. 2 ст. 389 ЦПК України, про що більш детально викладено в поясненнях СТ «Надія-7» від 11.05.2025 року (пункт 2.1 пояснень).

Натомість на сторінках 5-6 відповіді на відзив від 19.05.2025 Прокурор, на переконання відповідача свідомо, спрямовує увагу суду на те, що відчуження Харківською міською радою, Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради Спірного майна на користь СТ «Надія-7» з порушенням процедури приватизації є достатньою підставою для дотримання справедливої рівноваги між інтересами Харківської міської територіальної громади, та необхідністю дотримання фундаментальних прав відповідача як власника.

Однак, ОСОБА_1 не була учасником приватизації та є добросовісним набувачем, яка відкрито володіє Спірним майном більше чотирьох років. Залишається тільки констатувати, що Прокурором не спростовано доводи відповідача, а обрана ним стратегія у справі полягає з відведенні уваги суду виключно на дії Харківської міської ради та СТ «Надія-7» та намагання ототожнення ОСОБА_1 з ними, що, безумовно, є безпідставним.

Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 17.06.2025 року відмовлено в задоволенні клопотання представника третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідача СТ «Надія-7» - адвоката Рижкова І.П. про залишення позовної заяви без розгляду.

03.07.2025 року до суду від представника Харківської міської ради Марченко М.С. надійшов відзив на позовну заяву, в якому вона просить відмовити в задоволенні позовних вимог, зважаючи на наступне. Приватизація нежитлових приміщень підвалу № І, 0-1-:-0-3, ХХХVІ загальною площею 53,2 кв.м, в житловому будинку літ. А-5, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 , була проведена шляхом викупу орендарем - Споживчим товариством «НАДІЯ-7» на виконання пункту 11 додатку до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 20.09.2017 № 757/17 «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова».

Між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та СТ «НАДІЯ-7» було укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення № 5532-ВС, посвідчений 28 грудня 2017 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Саутенко Н.В. і зареєстрований в реєстрі за № 4756. Рішення прийняте на черговій сесії ради, дана сесія є правомочною, вказане питання було включено в порядок денний сесії, проводились доповідь і обговорення проектів рішень, голосування і за його результатами більшістю голосів присутніх депутатів, рішення було прийняте. Таким чином, Харківською міською радою та Управлінням комунального майна та приватизації повністю дотримано спосіб та порядок проведення процедури приватизації нежитлових приміщень. Правомірність дій Харківської міської ради та Управлінням комунального майна та приватизації також підтверджується Висновком експерта в галузі права щодо окремих питань приватизації комунального майна. Звертаючись з позовом у цій справі прокурор не зазначив жодну із передбачених ст. 388 ЦК України підстав для витребування майна від добросовісного набувача, яка має бути застосована в даному випадку (з дотриманням принципів Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практики Європейського суду з прав людини). Виходячи зі змісту позовної заяви у справі № 953/2729/25 вимога прокурора про витребування майна ґрунтується виключно на «необхідності задоволення суспільної потреби у відновленні законності при вирішенні суспільно значимого питання щодо вибуття майна з володіння територіальної громади».

Прокурором не доведено незаконність переходу права власності на нежитлові приміщення від Споживчого товариства «Надія-7» до ОСОБА_1 .

В даному випадку у разі застосування такого заходу, як витребування майна, не буде дотримано необхідного балансу, це потягне за собою виключно негативні наслідки, а відповідач у вказаній справі понесе «індивідуальний і надмірний тягар».

Харківська міська рада наполягає, що прокурором не визначено, в чому полягає порушення інтересів держави, не обґрунтовано необхідність їх захисту.

Звертаючись з позовом у цій справі прокурор не зазначив жодну із передбачених ст. 388 ЦК України підстав для витребування майна від добросовісного набувача, яка має бути застосована в даному випадку (з дотриманням принципів Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практики Європейського суду з прав людини).

Водночас, прокурором взагалі не наведено й обставин, які б могли свідчити про недобросовісність відповідача ОСОБА_1 .

В судовому засіданні прокурор наполягала на задоволенні позовних вимог та просила витребувати нежитлові приміщення у ОСОБА_1 .

Представник Харківської міської ради Марченко М.С. просила відмовити в задоволенні позовних вимог, зазначила, що прокурором не доведено незаконність переходу права власності, крім того прокурор звернувся до суду поза межами позовної давності.

Представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Субочев С.Ю. просив відмовити в задоволенні позовних вимог.

Представник третьої особи адвокат Рижков І.П. просив відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Дослідивши матеріали справи та оцінивши в сукупності зібрані у справі докази, заслухавши пояснення учасників справи, суд приходить до наступних висновків.

Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд зазначає, що відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з частиною 3 статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Відповідно до статті 143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності; затверджують програми соціально-економічного та культурного розвитку і контролюють їх виконання; затверджують бюджети відповідних адміністративно-територіальних одиниць і контролюють їх виконання; встановлюють місцеві податки і збори відповідно до закону; забезпечують проведення місцевих референдумів та реалізацію їх результатів; утворюють, реорганізовують та ліквідовують комунальні підприємства, організації і установи, а також здійснюють контроль за їх діяльністю; вирішують інші питання місцевого значення, віднесені законом до їхньої компетенції.

Згідно зі статтею 172 Цивільного кодексу України територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їх компетенції, встановленої законом.

Частиною 1 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Спадщина, визнана судом відумерлою, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини.

Згідно з частиною 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування й оренду.

Відповідно до частини 4 статті 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" (в редакції чинній, на момент виникнення спірних правовідносин) відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Статтею 15 вказаного Закону визначені способи приватизації, зокрема, шляхом: продажу об`єктів приватизації на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу об`єктів приватизації за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс); продажу акцій (часток, паїв), що належать державі у господарських товариствах, на аукціоні, за конкурсом, на фондових біржах та іншими способами, що передбачають загальнодоступність та конкуренцію покупців; продажу на конкурсній основі єдиного майнового комплексу державного підприємства, що приватизується, або контрольного пакета акцій акціонерного товариства при поданні покупцем документів, передбачених частиною першою статті 12 цього Закону; викупу об`єктів приватизації, продажу акцій на міжнародних фондових ринках, у тому числі у вигляді депозитарних розписок; іншими способами, які встановлюються спеціальними законами, що регулюють особливості приватизації об`єктів окремих галузей.

Згідно із статтею 16-2 Закону України Закону України "Про приватизацію державного майна" (в редакції чинній, на момент виникнення спірних правовідносин) викуп акцій (часток, паїв), що належать державі в статутному капіталі господарських товариств, інших господарських організацій та підприємств, заснованих на базі об`єднання майна різних форм власності, здійснюється відповідно до законодавства з питань приватизації та з урахуванням установчих документів таких товариств. Викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) ".

Статтею 4 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (в редакції чинній, на момент виникнення спірних правовідносин) установлено, що продавцями об`єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності, є відповідно: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи приватизації, створені місцевими радами.

Частиною 6 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що доцільність, порядок та умови відчуження об`єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою. Доходи від відчуження об`єктів права комунальної власності зараховуються до відповідних місцевих бюджетів і спрямовуються на фінансування заходів, передбачених бюджетами розвитку.

Таким чином, орган місцевого самоврядування, її виконавчий комітет, міський голова (в межах їх компетенції) у спірних правовідносинах реалізують права власника майна, що перебуває у комунальній власності, щодо володіння, користування та розпорядження таким майном на підставі та у порядку, визначеному чинним законодавством України.

21.06.2017 Харківською міською радою на 13 сесії 7 скликання прийнято рішення № 691/17 Про програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 рр. (Рішення розміщено в Єдиному міському реєстрі актів Харківської міської ради, міського голови та виконавчих органів ради за посиланням: https://doc.city.kharkiv.ua/ (надалі- Програма).

Відповідно до пункту 1.1 Програми, вона розроблена відповідно до Конституції України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Законів України Про місцеве самоврядування в Україні, Про приватизацію державного майна, Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) та інших законодавчих актів, що регулюють питання власності.

Основними принципами індивідуальної приватизації та відчуження є: досягнення максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності; вибір способу приватизації об`єкта; виявлення перешкод в приватизації; індивідуальний підхід при підготовці об`єкта до приватизіції та прийняття рішень про приватизацію; визначення економічної доцільності приватизації об`єкта (пункт 2.2. Програми).

Відповідно до пункту 3.3 Програми, приватизацію об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою.

Згідно з пунктами 3.4 Програми, викуп, як один з видів приватизації, застосовується щодо об`єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом.

Таким чином, порядок та процедура приватизації комунального майна на момент виникення спірних правовідносин стосовно відчуження майна належного територіальній громаді м. Харкова, та зокрема прийняття рішення Харківської міської ради від 20.09.2017 р. № 757/17 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади" визначалась Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", який втратив чинність на підставі пункту 8 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", що набрав чинності 07.03.2018р., та Програмою приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, затвердженою рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 р. №691/17.

20.09.2017 р. Харківською міською радою 7 скликання прийнято рішення № 757/17 Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова, згідно з яким з метою найбільш ефективного використання нежитлового фонду м. Харкова та поповнення бюджету міста Харкова, на підставі Законів України Про приватизацію державного майна, Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію), "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва", статті 26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні, Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017р. №691/17, керуючись статтею 59 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні, Харківська міська рада вирішила провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова шляхом викупу (згідно з додатком).

У пункті 11 додатку 1 до рішення Харківської міської ради за №757/17 від 20.09.2017 визначено, що нежитлові приміщення підвалу в житловому будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 53,2 кв.м підлягають приватизації (відчуженню) шляхом викупу СТ «Надія-7».

Згідно із статтею 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Покупець, який став власником об`єкта і не скористався на момент його приватизації правом викупу будівлі (споруди, нежитлового приміщення) у межах займаної таким об`єктом площі, має право викупити відповідну будівлю (споруду, нежитлове приміщення), якщо це не заборонено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.

Статтею 13 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" продаж об`єктів малої приватизації на аукціоні полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував у ході торгів найвищу ціну.

В статті 14 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" визначено, що продаж об`єктів малої приватизації за конкурсом полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував найвищу ціну та взяв зобов`язання виконати умови конкурсу.

З наведених норм права випливає, що основною метою приватизації, у тому числі комунального майна є досягнення максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності, тобто отримання найвищої ціни за об`єкти, що підлягають приватизації та залучення коштів для здійснення структурної перебудови економіки територіальної громади.

Відповідно до пункту 3.3 Програми, продаж об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою.

Згідно з пунктом 3.4 Програми, викуп, як один з видів приватизації, застосовується щодо об`єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом.

Частиною 1 статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено, що приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей:

1) у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна;

2) продаж нежитлових приміщень, будівель та споруд, які згідно із законодавством можуть бути об`єктами приватизації, незалежно від підпорядкування здійснюється державними органами приватизації відповідно до законодавства з питань приватизації;

3) майно, що залишилося після задоволення вимог кредиторів державного підприємства, визнаного банкрутом за рішенням господарського суду (якщо господарський суд прийняв постанову про його ліквідацію), передається ліквідаційною комісією відповідному державному органу приватизації для подальшої приватизації за актом приймання-передачі в порядку, встановленому Фондом державного майна України. Продаж зазначеного майна здійснюється виключно на аукціонах;

4) державний орган приватизації з власної ініціативи приймає рішення про приватизацію об`єктів групи А, які утворюються на базі державного майна підприємств, що реструктуризуються, нежитлових приміщень, об`єктів, щодо яких скасовано заборону на приватизацію в установленому законом порядку, та інших неприватизованих об`єктів групи А.

Порядок викупу встановлений Фондом державного майна України. На час виникнення спірних правовідносин (прийняття рішення ХМР №757/17 від 20.09.2017 року) діяв Порядок продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затверджений Фондом державного майна України від 02 квітня 2012 року № 439 (надалі - Порядок № 439).

Згідно з пунктом 8.1 Порядку № 439, викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.

Відповідно до пункту 8.2 Порядку № 439, ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, установлюється на підставі результатів його оцінки.

Оцінка майна, яке підлягає приватизації, провадиться відповідно до Методики оцінки майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року № 1891 (надалі - Методика № 1891).

Згідно з абзацом 5 пункту 73 Методики № 1891 (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), порядок оцінки орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди (концесії), під час приватизації, встановлюється Фондом державного майна. Порядком також визначається процедура ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря (концесіонера).

Наказом Фонду державного майна України від 27 лютого 2004 року № 377 затверджено Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації (надалі - Порядок № 377).

Пункт 2.2 Порядку № 377 визначає перелік підтверджувальних документів про здійснення орендарем поліпшень, що подаються ним до органу приватизації.

З наведеного випливає, що Харківська міська рада наділена правом приймати рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом. У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Таким чином, викуп орендарем орендованого ним приміщення у спірних правовідносинах, в силу приписів статті 18-2 з урахуванням статті 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання № 691, від 21.06.2017 може бути лише за умови, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Об`єднаної палати Верховного Суду від 22.01.2021р. у справі №922/623/20, яка у відповідності до приписів частини 4 статті 263 Цивільного процесуального кодексу України враховується судом при розгляді даної справи.

Отже, Закон пов`язує виникнення в орендаря права на викуп майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення.

Проте, матеріали справи не містять жодних належних та допустимих доказів, які б свідчили, що на момент звернення з заявою на проведення приватизації, орендарем СТ «Надія-7» були здійснені будь-які невід`ємні поліпшення приміщень орендованих за договором оренди №2032 від 22.03.2017р. Також відсутні докази, про наявність звернення СТ «Надія-7» на отримання згоди від орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, що є передумовою здійснення таких поліпшень. Договір оренди був укладений 22.03.2017, а голова споживчого товариства «Надія-7» звернувся до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради з листом у якому просив дозволити приватизацію орендованого приміщення 07.04.2017, що свідчить про малоймовірність здійснення невід`ємних поліпшень приміщень за такий короткий строк перебування в оренді. Всі зазначені обставини є свідченням того, що СТ «Надія-7» не набуло права викупу орендованих привішень в порядку визначеному ст. 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)"

Згідно висновку про вартість майна(спірних нежитлових приміщень), складеного ФОП ОСОБА_2 для визначення вартості об`єкта оцінки для приватизації шляхом викупу, вартість вказаного майна складає 101500,00 грн. без ПДВ, в той час як на дату укладення договору оренди(п.3.1.) вартість об`єкту оренди складала 113200,00грн. без ПДВ, такі обставини є свідченням того що поліпшення орендованого майна не відбулось а навпаки було зафіксовано знецінення орендованого майна.

Наведені обставини, є підставою для висновку, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем, а обраний спосіб приватизації не тільки є незаконним а й суперечить інтересам територіальної громади м. Харкова, оскільки не проведення конкурсного продажу цих об`єктів (аукціон або конкурс) виключає можливість отримати за об`єкт приватизації більше ринкової вартості, адже на аукціон або конкурс такий об`єкт виставляється з початковою вартістю, що дорівнює ринкової та в ході їх проведення ціна продажу може збільшитись.

Посилання представника Харківської міської ради на ч.2 ст.777 ЦК України(в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) не заслуговує належної оцінки, оскільки зазначена норма права, якою встановлюється переважне право наймача перед іншими особами на придбання у разі продажу речі, переданої у найм, є загальною. Водночас, спеціальним законом, який у розглядуваному випадку регулює порядок приватизації об`єктів малої приватизації, зокрема шляхом викупу, є Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Порушення Харківською міською радою, порядку приватизації майна належного територіальній громаді м. Харкова, є свідченням факту вибуття майна з володіння власника, не з його волі та в порушення законодавчо визначеного порядку.

Відповідно до ч.1 , ч.2 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Як правило, суб`єкт може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту його права чи інтересу. Такий спосіб здебільшого випливає із суті правового регулювання відповідних спірних правовідносин (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 922/4206/19 (пункт 43), від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (пункт 88), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 75), від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17 (пункт 55)).

Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (статті 387,388 ЦК України).

Предметом позову про витребування майна є вимога власника, який не є володільцем цього майна, до особи, яка заволоділа останнім, про повернення його з чужого незаконного володіння. Метою позову про витребування майна є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном, означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно. Рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тобто, у цивільному законодавстві під віндикаційним позовом слід розуміти вимогу про витребування власником свого майна із чужого незаконного володіння. Метою такого позову є повернення об`єкта права власності у володіння власника. Ознаками віндикаційного позову є: подається власником або титульним володільцем; стосовно індивідуально визначених речей; зміст позову становить вимога про повернення речі; річ перебуває у володінні іншої особи (відповідача); річ перебуває в чужому володінні незаконно.

Отже, саме задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, призводить до ефективного захисту прав власника саме цього майна (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.06.2023 у справі № 633/408/18).

Разом з тим, застосування інституту віндикації зумовлює необхідність з`ясування судом ознак добросовісності/недобросовісності у діях кінцевого набувача майна для забезпечення дотримання критерію пропорційності при втручанні у його майнові права.

Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 виснувала, що для розкриття критерію пропорційності велике значення має визначення судами добросовісності/недобросовісності набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України). На необхідність оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово звертала увагу Велика Палата Верховного Суду (постанови від 26.06.2019 у справі № 669/927/16-ц, від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18).

За змістом ч. 5 ст. 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 907/50/16).

Добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Недобросовісний набувач, навпаки, на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права. Від недобросовісного набувача майно може бути витребувано в будь-якому випадку. Від добросовісного - лише в передбачених законом випадках. Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див.: п. 46.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18; п. 7.15 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17).

Отже, якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача крім приписів статті 388 ЦК України слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У даній справі встановлено, що ОСОБА_1 набула право власності на спірну нежитлові приміщення, придбавши їх у СТ «Надія-7» за відплатним договором купівлі-продажу (реєстровий №465) від 01.10.2020.

Доказів того, що на момент укладення нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № І, 0-1-:0-3, XXXVI загальною площею 53,2 кв.м, в житловому будинку літ. "А-5", розташованому за адресою: АДРЕСА_1 , були наявні відомості щодо обтяжень зазначених нежитлових приміщень, зареєстрованих відповідно до положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"; про те, що продавець СТ «Надія-7» не мав права відчужувати майно, матеріали справи не містять.

Ствердження Позивача, про недобросовісне набуття спірних приміщень відповідачем ОСОБА_1 суд оцінює критично оскільки вони ґрунтуються на власних припущеннях та висновках позивача які не ґрунтуються на вимогах чинного законодавства та непідтверджені належними доказами.

За тверджанням Позивача станом на дату укладання договору купівлі-продажу спірних нежитлових приміщень, вже існував інший спір стосовно згаданих нежитлових приміщень інформація про який була розміщена на сайті «Судова влада України» (відомості про надходження та реєстрацію позову прокурора 22.09.2020), в Єдиному державному реєстрі судових рішень 25.09.2020 судом оприлюднено ухвалу від 23.09.2020 про залишення без розгляду позову прокурора, тож на думку Позивача «укладення вказаного договору спрямоване саме на ухилення від негативних наслідків рішення у справі № 922/3066/20, що виключає, його правомірність та добросовісність», в обґрунтування такої позиції послався на висновки викладені у п. 11.8 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 607/15052/16-ц, стосовно того, що «добросовісність набуття виключається, якщо на момент вчинення правочину з набуття майна право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться записи про арешт майна, заборону його відчуження, наявна інформація в Єдиному державному реєстрі судових рішень про судовий спір щодо цього майна, за обставинами якого останнє може перебувати у володінні іншої особи, ніж власник, і може бути повернутим власникові чи витребуваним на його користь. Такі відомості повинні спонукати покупця до більшої обачливості»

Вимоги щодо укладення договору купівлі продажу нерухомого майна(його форма, зміст) урегульовані зокрема положеннями ЦК України, порядок нотаріального посвідчення таких договорів урегульовано Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України(затверджено Наказом Міністерства юстиції України 22.02.2012 № 296/5), при цьому як згаданими законодавчими актами так іншими нормативними актами не передбачено обов`язку фізичних та/або юридичних осіб(зокрема покупців) перед укладенням договору купівлі-продажу обєктів нерухомості перевіряти інформацію на сайті «Судова влада України» та/або в Єдиному державному реєстрі судових рішень на предмет наявності спору відносно нерухомого майна що є предметом договору, як свідчить зміст постанови Східного апеляційного господарського суду від 30.09.2024 по справі 922/3066/20, «ухвалою Господарського суду Харківської області від 29.04.2021 було залучено ОСОБА_1 до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів» також у судовому рішенні зазначено, що «Апеляційним господарським судом встановлено, що відчуження спірного нерухомого майна Споживчим товариством "Надія-7" на користь фізичної особи ОСОБА_1 відбулося 01.10.2020, тобто до відкриття провадження у цій справі (05.10.2020). В свою чергу пунктом 5 Договору купівлі-продажу від 01.10.2020 визначено, що «Продавець стверджує, що зазначені нежитлові приміщення, які є предметом цього договору, на момент підписання цього договору нікому іншому не продані, не подаровані, не відчужені іншим способом, не передані в іпотеку, в спорі не перебувають, заборона(арешт) щодо них відсутні, прав щодо них у третіх осіб немає».

Таким чином ствердження прокурора, що «укладення вказаного договору спрямоване саме на ухилення від негативних наслідків рішення у справі № 922/3066/20, що виключає, його правомірність та добросовісність» є виключно його припущенням та спростовується фактичними обставинами справи та висновками судового рішення яке набуло чинності.

Стосовно посилань позивача на висновки Великої Палати Верховного Суду, суд зазначає, що з урахуванням положень, ст.ст. 263, 389 ЦПК України, при ухвалені судового рішення повинні бути застосуванні норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду.

Аналіз змісту постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 607/15052/16-ц , не дає підстав вважати що у згаданій справі правовідносини подібні з тими що розглядаються у цій справі, оскільки подібність передбачає наявність аналогічних обставин справи. Як свідчить зміст постанови суду на яку посилається прокурор, то стосовно майна яке є предметом спору у справі № 607/15052/16-ц у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстру іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна містилась інформація про арешт спірного майна(п.11.12 Постанови), також існувала численна відкрита інформація про судові конфлікти навколо цього приміщення та судові спори щодо нього, вирішені на користь територіальної громади(п.11.13. Постанови) відповідно особа у якої витребувалось майно очевидно могла знати і знала про існування арештів/спору ще до укладення договору, у даній справі таких обставин не існує, на дату укладення договору купівлі-продажу будь яких обмежень щодо спірного майна, зареєстрованих в порядку визначеному чинним законодавством не існувало, п.5 договору купівлі-продажу від 01.10.2020 свідчить про те, що продавець(СТ «Надія-7) у стверджувальній формі запевнив відповідача про відсутність будь якого спору, при цьому про існування судового спору щодо такого майна Відповідач могла взнати не раніше дати залучення її до справи №922/3066/20 у якості третьої особи, а саме 29.04.2021(тобто після укладення договору).

Ствердження позивача, що ОСОБА_1 є «пов`язаною особою» з іншими фізичними особами що є засновниками СТ «Надія-7», і цей факт є свідченням недоброчесності відповідача не може бути прийняти до уваги, оскільки Позивачем не було зазначено конкретну норму права на підставі якої він дійшов такого висновку, а сам факт знайомства Відповідача з керівником та засновниками СТ «Надія-7» не є підставою для ствердження про недоброчесність Відповідача.

Будь яких інших доказів на підтвердження факту недоброчесності Відповідача на момент укладення договору купівлі-продажу спірного майна позивачем не наведено.

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 09.12.2024 по справі №754/446/22, вказав, що добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей (п. 6.50 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 46.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18; п. 7.15 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17).

Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар (п. 6.53 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19).

Таким чином, якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17 (п. 37), від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 (п. 6.45), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (п. 53)). Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17 (п. 37, 38); від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 (п. 46.1, 46.2); від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17 (п. 7.15, 7.16); від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (п. 54).

Судом встановлено, що ОСОБА_1 набула право власності на нежитлові приміщення підвалу № І, 0-1-:0-3, XXXVI загальною площею 53,2 кв.м, в житловому будинку літ. "А-5", розташованому за адресою: АДРЕСА_1 , за договором купівлі-продажу від 01.10.2020 у продавця СТ «Надія-7», яке на той час було актуальним власником спірних нежитлових приміщень, покладалась на відомості про речові права на нерухоме майно та відсутність обтяжень, що містилися у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та на зміст договору купівлі-продажу у якому міститься ствердження продавця про відсутність спорів відносно майна. Суд зазначає, що очевидних підстав, які б свідчили про сумнівність законності такого права у відповідача не було і бути не могло. Він не міг знати про відсутність у СТ «Надія-7» законних підстав набуття права власності на спірні нежитлові приміщення. Протилежного позивачем не доведено.

На час придбання Відповідачем спірних нежитлових приміщень їх актуальний на той час власник СТ «Надія-7» мало право їх відчужити, що позивачем не спростовано.

Втручання у право на мирне володіння відповідачем ОСОБА_1 своїм майном повинно бути оцінено з дотриманням критеріїв правомірності такого втручання (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція)).

У практиці Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Трегубенко проти України» від 02 листопада 2004 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 07 липня 2011 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Принцип «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються.

У постанові від 31.01.2025 у справі №638/8634/23 Верховний Суд (п.п.55-57) вказав: принцип «пропорційності» пов`язаний із принципом верховенства права: принцип верховенства права є фундаментом, на якому базується принцип «пропорційності», натомість принцип «пропорційності» є умовою реалізації принципу верховенства права і водночас його необхідним наслідком. Судова практика Європейського суду з прав людини розглядає принцип «пропорційності» як невід`ємну складову та інструмент верховенства права, зокрема й у питаннях захисту права власності. Дотримання принципу «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, все одно буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано розумної пропорційності між втручанням у право особи та інтересами суспільства. Вжиті державою заходи мають бути ефективними з точки зору розв`язання проблеми суспільства, і водночас пропорційними щодо прав приватних осіб. Оцінюючи пропорційність, необхідно визначити, чи можливо досягти легітимної мети за допомогою заходів, які були б менш обтяжливими для прав і свобод заінтересованої особи, оскільки обмеження не повинні бути надмірними або такими, що є більшими, ніж необхідно для реалізації поставленої мети.

За таких обставин, зважаючи на те що спірні нежитлові приміщення вибули з власності територіальної громади м. Харкова не з волі власника, в порушення законодавчо визначеного порядку, майно підлягає витребуванню у набувача, в той же час ОСОБА_1 є добросовісним набувачем спірних нежитлових приміщень, та відповідно не може за відсутності будь-якої своєї вини зазнавати негативних наслідків, у тому числі, нести майнову відповідальність у вигляді позбавлення права власності на нежитлові приміщення без компенсації її збитків через помилки органу місцевого самоврядування, що відповідає наведеній вище практиці ЄСПЛ та положенням Конвенції.

Положеннями частин третьої, четвертої статті 3 ЦПК України визначено, що провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. Закон, який встановлює нові обов`язки, скасовує чи звужує права, належні учасникам судового процесу чи обмежує їх використання, не має зворотної дії в часі.

09 квітня 2025 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача» № 4292-IX від 12 березня 2025 року, згідно з яким статтю 390 ЦК України доповнено частиною п`ятою наступного змісту: «Суд одночасно із задоволенням позову органу державної влади, органу місцевого самоврядування або прокурора про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади вирішує питання про здійснення органом державної влади або органом місцевого самоврядування компенсації вартості такого майна добросовісному набувачеві.

Суд постановляє рішення про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади, за умови попереднього внесення органом державної влади, органом місцевого самоврядування або прокурором вартості такого майна на депозитний рахунок суду. Перерахування грошових коштів як компенсації вартості нерухомого майна з депозитного рахунку суду здійснюється без пред`явлення добросовісним набувачем окремого позову до держави чи територіальної громади.

Держава чи територіальна громада, яка на підставі рішення суду компенсувала добросовісному набувачеві вартість майна, набуває право вимоги про стягнення виплачених грошових коштів як компенсації вартості майна до особи, з вини якої таке майно незаконно вибуло з володіння власника. Порядок компенсації, передбачений цією частиною, не застосовується щодо об`єктів приватизації, визначених Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду».

Для цілей цієї статті під вартістю майна розуміється вартість майна, оцінка (експертно-грошова оцінка земельної ділянки) якого здійснена в порядку, визначеному законом, чинна на дату подання позовної заяви».

Тлумачення вказаної статті свідчить про імперативність її норм та зокрема встановлення передумови для ухвалення судового рішення про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача, а саме попереднє внесення органом державної влади, органом місцевого самоврядування або прокурором вартості такого майна на депозитний рахунок суду.

Пунктом 2 розділу ІІ «Прикінцеві і перехідні положення» Закону № 4292-ІХ, зокрема визначено, що положення цього Закону мають зворотну дію в часі в частині умов та порядку компенсації органом державної влади або органом місцевого самоврядування добросовісному набувачеві вартості нерухомого майна, оцінка (експертно-грошова оцінка земельної ділянки) якого здійснена в порядку, визначеному законом, чинна на дату подання позовної заяви, у справах, в яких судом першої інстанції не ухвалено рішення про витребування майна у добросовісного набувача на день набрання чинності цим Законом.

Задля забезпечення реалізації положень ч. 5 ст. 390 ЦК України, частину четверту статті 177 ЦПК України також доповнено абзацом 2 такого змісту: «У разі подання органом державної влади, органом місцевого самоврядування або прокурором позовної заяви про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади до позову додаються документи, що підтверджують внесення на депозитний рахунок суду грошових коштів у розмірі вартості спірного майна, оцінка (експертно-грошова оцінка земельної ділянки) якого здійснена в порядку, визначеному законом, чинна на дату подання позовної заяви».

Нова редакція частини 4 статті 177 ЦПК України набула чинності 09 квітня 2025 року, тобто вже після подачі позовної заяви та після відкриття провадження у цій справі, можливість зворотньої дії ч.4 ст.177 ЦПК України Законом № 4292-ІХ не передбачено, саме тому 17.06.2025 судом було відмовлено у задоволенні клопотання відповідача про залишення позовної заяви без руху, з підстав не внесення на депозитний рахунок грошових коштів у розмірі вартості спірного майна.

У статті 58 Конституції України закріплено, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Своє розуміння зворотної дії закону в часі Конституційний Суд України виклав у Рішенні від 09.02.1999 року № 1-рп/99, зазначивши, що положення частини першої статті 58 Конституції України про зворотну дію в часі законів та інших нормативно-правових актів у випадках, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи, стосується фізичних осіб і не поширюється на юридичних осіб.

Крім того, Конституційний Суд України вважає, що за змістом частини першої статті 58 Конституції України новий акт законодавства застосовується до тих правовідносин, які виникли після набрання ним чинності. Якщо правовідносини тривалі і виникли до ухвалення акта законодавства та продовжують існувати після його ухвалення, то нове нормативне регулювання застосовується з дня набрання ним чинності або з дня, встановленого цим нормативно-правовим актом, але не раніше дня його офіційного опублікування (рішення КСУ від 12.07.2019 року № 5-р(I)/2019).

Правовідносини що є предметом судового розгляду виникли до набрання чинності Закону № 4292-ІХ від 12.03.2025, однак вони продовжують існувати і після його ухвалення, тому повинні бути приведені у відповідність із новим юридичним регулюванням.

При цьому вимога про необхідність додавання до позову документів, що підтверджують внесення на депозитний рахунок суду грошових коштів у розмірі вартості спірного майна, оцінка (експертно-грошова оцінка земельної ділянки) якого здійснена в порядку, визначеному законом, чинна на дату подання позовної заяви, не є встановленням нового обов`язку для учасника судового процесу, а є однією з процесуальних вимог до позовної заяви органу державної влади, органу місцевого самоврядування або прокурора про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади до позову, та від виконання якої залежить можливість задоволення вимог щодо витребування майна саме у добросовісного набувача

Обов`язковість врахування положень Закону України від 12 березня 2025 року № 4292-IX «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача» також відображено у постановах Верховного Суду, зокрема у постановах від 30 квітня 2025 року у справі № 686/14711/21, 07 травня 2025 року у справі № 128/680/21, від 21 травня 2025 року у справі № 678/1280/21.

Як вбачається із змісту позовних вимог, прокурор в своїй позовній заяві посилався на те, що відповідач є недобросовісним набувачем, оскільки не міг не знати про сумнівний характер вчиненого правочину, а також й те, що придбане ним майно в особи, яка не має права його відчужувати.

Добросовісність чи недобросовісність особи це правовий висновок, який робиться судом на підставі встановлених обставин справи, які можуть про це свідчити. Такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 05.04.2023 у справі № 910/20528/21.

Таким чином прокурор, як фахівець у галузі права, після набуття чинності Закону № 4292-ІХ, самостійно мав подбати про виконання вимог чинного законодавства в частині внесення на депозитний рахунок суду грошових коштів у розмірі вартості спірного майна, оцінка (експертно-грошова оцінка земельної ділянки) якого здійснена в порядку, визначеному законом, чинна на дату подання позовної заяви, на випадок визнання відповідача добросовісним. Внесення на депозитний рахунок суду грошових коштів у розмірі вартості спірного майна, відповідає вимогам чинного законодавства, і не може порушувати права прокурора, оскільки ч.14 ст.265 ЦПК України передбачено, шо у разі відмови у задоволенні позову органу державної влади, органу місцевого самоврядування або прокурора про витребування майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади, закриття провадження у справі, залишення позову без розгляду суд вирішує питання про повернення позивачу внесених ним на депозитний рахунок суду грошових коштів як компенсації вартості майна, оцінка (експертно-грошова оцінка земельної ділянки) якого здійснена в порядку, визначеному законом, чинна на дату подання позовної заяви, а у разі задоволення позову - про перерахування грошових коштів на користь добросовісного набувача".

На підставі матеріалів справи суд дійшов висновку про доброчесність набувача спірного майна та застосування положень статті 388 ЦК України, зокрема, витребування нежитлових приміщень у добросовісного набувача.

На цей час положеннями Закону України «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача» урегульовано порядок компенсації добросовісному набувачеві, з метою посилення захисту прав добросовісного набувача, відповідно відсутність внесення органом державної влади, органом місцевого самоврядування або прокурором на депозитний рахунок суду вартості майна, яке витребовується, відповідно до положень ч. 5 ст. 390 ЦК України, унеможливлює ухвалення рішення про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади

Керуючись положеннями ст. ст. 3, 12, 387,388 ЦК України з урахуванням вимог Закону України від 12.03.2025 № 4292-IX «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача», суд-

ухвалив:

Відмовити в задоволенні позовних вимог керівника Київської окружної прокуратури міста Харкова (ЄДРПОУ:, м. Харків, вул. Сумська, буд. 76) в інтересах держави в особі Харківської міської ради (, м. Харків, майдан Конституції, буд. 7) до ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_3 ), третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги на стороні відповідача Споживче товариство «НАДІЯ-7» (, м. Харків, вул. Академіка Павлова, буд. 132, кв. 165) про витребування приміщень.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складання повного рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя С.Л. Шаренко