РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 листопада 2025 року

м. Рівне

Справа № 569/1714/25

Провадження № 22-ц/4815/1356/25

Рівненський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Ковальчук Н. М.,

суддів: Хилевича С. В., Шимківа С. С.

секретар судового засідання Пиляй І. С.

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

позивач ОСОБА_2 ,

позивач ОСОБА_3 ,

відповідач Акціонерне товариство «Сенс Банк»,

відповідач приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу

Плетньов Володимир Олександрович

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс Банк» на рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 11 липня 2025 року у складі судді Левчука О.В., ухвалене в м. Рівне, повний текст рішення складено14 липня 2025 року,

в с т а н о в и в :

ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звернулися до суду з позовом до Акціонерного товариства «Сенс Банк», приватного нотаріуса Рівненського міського нотаріального округу Плетньова Володимира Олександровича про скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотеко держателя на предмет іпотеки, припинення права власності. Свої позовні вимоги обґрунтовували тим, що 03.04.2008 між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено Договір про надання відновлювальної кредитної лінії №148Д (далі- кредитний договір). Відповідно до п. 1.1. кредитного договору, банк в порядку та на умовах, визначених договором кредиту, надав ОСОБА_1 на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у сумі 35000 доларів США (далі кредит), зі сплатою 14,0 % річних, з кінцевим терміном погашення заборгованості до 02 квітня 2023 року. Додатковою угодою №1 від 30 жовтня 2008 року до кредитного договору внесено зміни, а саме процентну ставку за користування кредитом встановлено на рівні 15,0 % річних з 20 жовтня 2008 року. В забезпечення виконання зобов?язань за кредитним договором між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір №148Д-1 від 0,3.04.2008, посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Кострикіним В.I. та зареєстрованим в реєстрі за номером 1894 (далі - договір іпотеки). Предметом іпотеки за вказаним договором є двокімнатна квартира АДРЕСА_1 (далі - предмет іпотеки). Відповідно до п.1.1., п.1.4. Договору іпотеки ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 передають згадувану квартиру в іпотеку Акціонерному-комерційному банку соціального розвитку «Укрсоцбанк» у якості забезпечення виконання зобов?язань, що виникають із Кредитного договору, а саме повернення кредиту в сумі 35000 доларів США, сплаті процентів за користування кредитом, можливих санкцій, а також відшкодування інших витрат, на здійснення забезпеченої іпотекою вимоги. Згідно умов Договору іпотеки (п. 2.4.3., ст. 4), іпотекодержатель має право у разі невиконання або неналежного виконання ОСОБА_1 основного зобов?язання (кредитного договору) задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Пунктом 4.5. іпотечного договору передбачено, що іпотекодержатель (позивач) за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із способів, зокрема, на підставі рішення суду (п. 4.5.1. договору іпотеки). У зв?язку із неналежним виконанням відповідачем ОСОБА_1 умов Договору кредиту позивач ПАТ «Укрсоцбанк» у 2011 році, скориставшись наданим йому законом та укладеним із відповідачем кредитним правочином правом звернення стягнення на предмет іпотеки, звернувся до Рівненського міського суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , про звернення стягнення на предмет іпотеки. Рішенням Рівненського міського суду Рівненської області від 03.05.2012 у справі №2-1961/2011, позовні вимоги ПАТ «Укрсобанк» задоволено частково та звернено стягнення на предмет іпотеки, що належить на праві власності ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , а саме на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , для задоволення грошових вимог ПАТ «Укрсоцбанк» за договором про надання відновлювальної кредитної лінії №148Д від 03.04.2008 року в сумі 434 811, 29 грн. шляхом продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах в межах процедури виконавчого провадження з початковою ціною реалізації 353 500,00 грн. (триста п?ятдесят три тисячі п?ятсот гривень 00 копійок). Як убачається з даного судового рішення, згідно наданого розрахунку, який проведено відповідно до вимог чинного законодавства та умов кредитного договору, станом на 23.02.2012 заборгованість за договором кредиту становить, в тому числі:

- заборгованість за кредитом в розмірі 34023,90 доларів США;

- заборгованість за процентами в розмірі 16764,73 доларів США;

- пеня -9172,09 грн.;

- штраф (1 випадок несплати кредиту та 1 випадок несплати нарахованих процентів, всього 2 випадки) у розмірі 2420,42 доларів США.

Всього заборгованість за договором кредиту, в гривневому еквіваленті згідно офіційного курсу НБУ станом на 23 лютого 2012 року, становить 434811 грн. 29 коп.

В подальшому, Акціонерне товариство «Альфа-Банк» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про солідарне стягнення заборгованості за договором про надання відновлювальної кредитної лінії №148Д від 03 квітня 2008 року у розмірі 1 339 211,31 грн. та 3654 грн. судового збору. Рішенням Рівненського міського суду Рівненської області від 05.10.2020 у справі №569/5069/15-ц, в задоволенні позову відмовлено повністю.

Так судом встановлено, що у 2011 році банк скористався своїм правом на дострокове повернення всього кредиту, з метою дострокового погашення всієї кредитної заборгованості за Договором про надання відновлювальної кредитної лінії №148Д від 03.04.2008, оскільки за рішенням суду мало місце звернення стягнення на належний відповідачам предмет іпотеки. Як наслідок, строк кредитного договору сторін закінчився, і між ними існують лише невиконані зобов?язальні правовідносини.

В подальшому, 25.09.2021 АТ «Альфа Банк» подано заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, реєстраційний номер заяви 48099244.

Позивачі стверджують, що при поданні заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, АТ «Альфа-Банк» неправомірно здійснив нарахування заборгованості та подав реєстратору відомості про розмір заборгованості, які не відповідали дійсності.

Також кратне збільшення розміру заборгованості унеможливило виконання боржником направлених банком вимог про усунення порушення.

Зазначають, що на нотаріуса як на державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії законом покладено обов?язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів, необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства (Постанова КЦС ВС від 11.09.2019 у справі №755/7423/17).

Встановлення реального розміру заборгованості є істотною умовою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав, причому перевірка відомостей щодо розміру заборгованості законодавчо визначений обов?язок реєстратора.

Відтак, всупереч вимогам законодавства, реєстратор, приймаючи рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки не встановив реально існуючий розмір заборгованості та прийняв протиправне рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №60635861 від 28.09.2021, на підставі якого внесено запис про перехід права власності на об?єкт нерухомого майна до АТ «Альфа-Банк», оскільки до заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень додано довідку від 24.09.2021, з якої вбачається, що загальна заборгованість за Кредитним договором №148Д від 03.04.2008 складає 100254,17 USD, що становить 2 659 462, 42 грн. (два мільйона шістсот п?ятдесят дев?ять тисяч чотириста шістдесят дві гривні, 42 коп.) згідно курсу НБУ станом на 24.09.2021.

Даний розмір заборгованості кратно перевищує розмір заборгованості встановлений рішенням Рівненського міського суду Рівненської області у справі №2-1961/2011.

Просили суд:

- скасувати рішення приватного нотаріуса Рівненського міського нотаріального округу Плетньова Володимира Олександровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №60635861 від 28.09.2021, на підставі якого внесено запис про перехід права власності на об`єкт нерухомого майна до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», а саме: двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 ;

- припинити право власності акціонерного товариства «Сенс Банк» на нерухоме майно, а саме: двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

Рішенням Рівненського міського суду Рівненської області від 11 липня 2025 року вказаний позов задоволено частково. Скасовано рішення приватного нотаріуса Рівненського міського нотаріального округу Плетньова Володимира Олександровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №60635861 від 28.09.2021, на підставі якого внесено запис про перехід права власності на об`єкт нерухомого майна до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», а саме: двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 . У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Вважаючи рішення суду першої інстанції незаконним, ухваленим з порушенням норм матеріального та процесуального права, за невідповідності висновків суду фактичним обставинам справи, Акціонерне товариство «Сенс Банк» оскаржило його в апеляційному порядку. В поданій апеляційній скарзі пояснює, що правовою підставою для реєстрації права власності на вказану квартиру за Банком є відповідне іпотечне застереження в п.п. 4.5.3 Договору іпотеки, яке передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Заперечує висновок суду про неналежне повідомлення іпотекодавців про намір звернення стягнення на предмет іпотеки. Зазначає, що чинна на час звернення стягнення на предмет іпотеки редакція Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень визначає одним з належних способів направлення повідомлення відправлення рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення. Вважає безпідставними посилання суду на неправомірний розмір заборгованості, який суперечить розміру боргу, що вказаний у судових рішеннях. Звертає увагу, що рішення Рівненського міського суду Рівненської області у справі №2-1961/2011, на яке посилається сторона позивача, обґрунтовуючи розмір заборгованості, було винесене ще 03.05.2012, тобто більш ніж тринадцять років тому, і відтоді ні позичальниця, ні жоден з іпотекодавців не виявляв ані найменшого бажання виконати в добровільному порядку повністю або частково рішення суду, ухвалене іменем України та обов`язкове до виконання. Додає, що і після отримання вимоги від Банку абсолютно ніщо не заважало позивачам виконати свої зобов`язання перед Банком в розмірі, встановленому рішення суду, проте таких дій іпотекодавцями вчинено не було, що свідчить про недобросовісну поведінку, спрямовану на ухилення від виконання зобов`язань, саме з боку позивачів. Покликається на судову практику Верховного Суду в аналогічних правовідносинах, де йдеться про те, що посилання на різні суми заборгованості у вимозі та у повідомленні про задоволення вимог не є предметом розгляду у цій категорії позову. Наголошує, що та обставина, що у повідомленнях вказано розмір заборгованості, який є більшим за розмір, вказаний у рішенні суду, не свідчить про незаконність звернення стягнення а предмет іпотеки. Позивачі не заперечують наявність у них на день звернення стягнення невиконаних зобов`язань перед Банком, що саме по собі свідчить про правомірність реєстраційної дії. Що ж стосується розміру заборгованості, то стверджує, що у разі перевищення вартості предмету іпотеки над розміром заборгованості це є підставою для відшкодування іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, а не для скасування самої державної реєстрації права власності. З наведених міркувань просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Відзиву на апеляційну скаргу не подано.

Дослідивши матеріали та обставини справи на предмет повноти їх встановлення, надання їм судом першої інстанції належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції, апеляційний суд прийшов до висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з наступних підстав.

Згідно ч. 1, 4 ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Судом встановлено, що 03.04.2008 між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 було укладено Договір про надання відновлювальної кредитної лінії №148Д.

Відповідно до п. 1.1. кредитного договору, банк в порядку та на умовах, визначених договором кредиту, надав ОСОБА_1 на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у сумі 35000 доларів США (далі кредит), зі сплатою 14,0 % річних, з кінцевим терміном погашення заборгованості до 02 квітня 2023 року.

Додатковою угодою №1 від 30 жовтня 2008 року до кредитного договору внесено зміни, а саме процентну ставку за користування кредитом встановлено на рівні 15,0 % річних з 20 жовтня 2008 року.

З метою забезпечення виконання зобов?язань за кредитним договором між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір №148Д-1 від 0,3.04.2008, посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Кострикіним В.I. та зареєстрованим в реєстрі за номером 189. Предметом іпотеки за вказаним договором є двокімнатна квартира АДРЕСА_1 .

Відповідно до п.1.1., п.1.4. Договору іпотеки ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 передають згадувану квартиру в іпотеку Акціонерному-комерційному банку соціального розвитку «Укрсоцбанк» у якості забезпечення виконання зобов?язань, що виникають із Кредитного договору, а саме повернення кредиту в сумі 35000 доларів США, сплаті процентів за користування кредитом, можливих санкцій, а також відшкодування інших витрат, на здійснення забезпеченої іпотекою вимоги.

Згідно умов Договору іпотеки (п. 2.4.3., ст. 4), іпотекодержатель має право у разі невиконання або неналежного виконання ОСОБА_1 основного зобов?язання (кредитного договору) задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Пунктом 4.5. іпотечного договору передбачено, що іпотекодержатель (позивач) за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із способів, зокрема, на підставі рішення суду (п. 4.5.1. договору іпотеки).

У зв?язку із неналежним виконанням відповідачем ОСОБА_1 умов Договору кредиту позивач ПАТ «Укрсоцбанк» у 2011 році, скориставшись наданим йому законом та укладеним із відповідачем кредитним правочином правом звернення стягнення на предмет іпотеки, звернувся до Рівненського міського суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Рішенням Рівненського міського суду Рівненської області від 03.05.2012 у справі №2-1961/2011, позовні вимоги ПАТ «Укрсобанк» задоволено частково та звернено стягнення на предмет іпотеки, що належить на праві власності ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , а саме на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , для задоволення грошових вимог ПАТ «Укрсоцбанк» за договором про надання відновлювальної кредитної лінії №148Д від 03.04.2008 року в сумі 434 811, 29 грн. шляхом продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах в межах процедури виконавчого провадження з початковою ціною реалізації 353 500,00 грн..

Як вбачається з даного судового рішення, згідно наданого розрахунку, який проведено відповідно до вимог чинного законодавства та умов кредитного договору, станом на 23.02.2012 заборгованість за договором кредиту становить, в тому числі:

- заборгованість за кредитом в розмірі 34023,90 доларів США;

- заборгованість за процентами в розмірі 16764,73 доларів США;

- пеня -9172,09 грн.;

- штраф (1 випадок несплати кредиту та 1 випадок несплати нарахованих процентів, всього 2 випадки) у розмірі 2420,42 доларів США.

Всього заборгованість за договором кредиту, в гривневому еквіваленті згідно офіційного курсу НБУ станом на 23 лютого 2012 року, становить 434811 грн. 29 коп.

В подальшому, Акціонерне товариство «Альфа-Банк» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про солідарне стягнення заборгованості за договором про надання відновлювальної кредитної лінії №148Д від 03 квітня 2008 року у розмірі 1 339 211,31 грн. та 3654 грн. судового збору. Рішенням Рівненського міського суду Рівненської області від 05.10.2020 у справі №569/5069/15-ц, в задоволенні позову відмовлено повністю.

Так судом встановлено, що у 2011 році Банк скористався своїм правом на дострокове повернення всього кредиту, з метою дострокового погашення всієї кредитної заборгованості за Договором про надання відновлювальної кредитної лінії №148Д від 03.04.2008, оскільки за рішенням суду мало місце звернення стягнення на належний відповідачам предмет іпотеки. Як наслідок, строк кредитного договору сторін закінчився, і між ними існують лише невиконані зобов?язальні правовідносини.

Як визначено частиною 4 статті 82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

В подальшому, 25.09.2021 АТ «Альфа Банк» подано заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, реєстраційний номер заяви 48099244.

Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

У частині першій статті 1048 ЦК України передбачено, що позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором. У разі відсутності іншої домовленості сторін проценти виплачуються щомісяця до дня повернення позики.

Згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України, якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому.

За змістом статей 610, 612 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання. Боржник вважається таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав його у строк, передбачений умовами договору або встановлений законом. У разі порушення боржником строків сплати чергових платежів, передбачених договором, відповідно до частини другої статті 1050 ЦК України кредитор протягом усього часу - до встановленого договором строку закінчення виконання останнього зобов`язання вправі заявити в суді вимоги про дострокове повернення тієї частини позики (разом з нарахованими процентами).

Отже, у випадку настання строку виконання зобов`язання за кредитним договором, у тому числі і випадку, передбаченому частиною другою статті 1050 ЦК України, позичальник повинен повернути кредитору позику у повному обсязі та нараховані на час повернення проценти.

Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком (частина перша статті 546 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Закон України «Про іпотеку» є спеціальним законом щодо врегулювання правовідносин з приводу іпотечного майна.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Тобто законодавством і на момент укладення іпотечного договору, і на момент звернення стягнення на предмет іпотеки був передбачений спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і шляхом позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Такі правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) та у постановах Верховного Суду від 09 червня 2021 року у справі№ 750/10129/18 (провадження № 61-4971св20), від 30 липня 2024 року у справі№ 754/17295/20 (провадження № 61-1565св24), від 19 червня 2024 року у справі № 761/14019/19 (провадження № 61-4790св24), 09 квітня 2025 року у справі № 522/1506/22 (провадження № 61-4012св24).

Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі.

Згідно з пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, обтяжень речових прав на передане в іпотеку майно, у тому числі внесення після державної реєстрації іпотеки іпотекодавця до Єдиного реєстру боржників, не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги, виходив із того, що іпотекодавець не отримав вимоги про виконання порушеного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Колегія суддів апеляційної інстанцій вважає такий висновок місцевого суду помилковим помилковими з огляду на наступне.

У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Отже, чинна на час звернення стягнення на предмет іпотеки редакція Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень визначає одним з належних способів направлення повідомлення відправлення рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення.

При цьому при повторному направленні повідомлень не є обов`язковим їх отримання адресатами, про належне направлення свідчить і повернення листів відправнику, про що прямо вказано у п. 61 Порядку.

Дана норма була внесена нормотворцем з метою захисту Іпотекодержателя від недобросовісних дій з боку іпотекодавців, коли останні умисно ухиляються від отримання кореспонденції від кредитора.

При цьому належним з огляду на вимоги п. 61 Порядку є направлення повідомлення шляхом відправлення або рекомендованих поштових відправлень, або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів).

Тобто посилання суду на те, що наявні в матеріалах справи копії описів вкладення не містять номерів (найменувань) поштових відправлень, не має суттєвого значення, оскільки відправлення повідомлень саме з описом вкладення не є обов`язковим, достатньо здійснення відправки рекомендованої кореспонденції.

Належні та допустимі докази такого подвійного направлення повідомлень на всі відомі адреси іпотекодавців, яке було здійснене у повній відповідності до норм чинного законодавства, були надані реєстратору, і наявні у матеріалах справи.

Так, із матеріалів справи вбачається, що 20.01.2021 та 04.03.2021 банком на адресу позичальника та майнових поручителів направлялись повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням.

У вказаних повідомленнях банк вимагав сплатити боргу за кредитним договором.

В порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що в разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку АТ «Альфа-Банк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Вказані вимоги повернулись «за закінченням терміну зберігання».

Отже у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку належними та допустимими доказами.

Наведеного суд першої інстанції не врахував та дійшов помилкового висновку про недотримання Банком порядку надсилання вимоги про виконання порушеного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Схожі висновки містяться у постановах Верховного Суду від 07 травня 2025 року у справі № 523/19348/21, від 21 травня 2025 року у справі № 570/3057/23 (провадження № 61-1014св25).

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції, окрім посилань на недотримання порядку повідомлення іпотекодавця, виходив також і з того, що Банк діяв недобросовісно, надавширеєстратору довідку про заборгованість з відображенням значно завищеного розміру

заборгованості, який суперечить судовим рішенням у справах №2-1961/2011 та №569/5069/15-ц, тим самим створивши умови, за яких унеможливив усунення порушення боржником.

Такі посилання є безпідставними та такими, що суперечать судовій практиці.

Верховний Суд у постанові від 21 травня 2025 року у справі № 570/3057/23 (провадження № 61-1014св25) виснував наступне: «Колегія суддів критично оцінює врахування місцевим судом доводів представника позивача про те, що у разі отримання такого повідомлення сторона була готова усунути порушення, оскільки під час тривалого розгляду справи та обізнаності про наявні вимоги банку сторона позивача не надала доказів сплати боргу.

При цьому судами не враховано, що наявність невиконаного судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, оскільки застосування кредитором іншого законного засобу для захисту свого порушеного та не поновленого боржником належним чином права не є подвійним стягненням заборгованості (постанову Верховного Суду від 03 травня 2022 року у справі № 569/23762/19) ».

Апеляційний суд звертає увагу, що рішення Рівненського міського суду Рівненської області у справі №2-1961/2011, на яке посилається сторона позивача, обґрунтовуючи розмір заборгованості, було ухвалене ще 03.05.2012, тобто більш ніж тринадцять років тому. Упродовж цього періоду ні позичальниця, ні жоден з іпотекодавців в добровільному порядку не виконав повністю або частково рішення суду, ухвалене іменем України, яке є обов`язковим до виконання.

Частиною першої статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»визначено, що державним реєстратором є, зокрема, нотаріус як спеціальний суб`єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно.

Відповідно до пунктів 1, 2 і 9 частини другої статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно і їх обтяженнями; приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Держреєстру; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом та іншими законами України.

За змістом частини другої статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»перелік документів для здійснення державної реєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Державний реєстратор не встановлює та не перевіряє розмір заборгованості під час вчинення реєстраційної дії про реєстрацію права власності в порядку передбаченому ст. 37 Закон України «Про іпотеку», а здійснює перевірку поданих документів у відповідності до положень Закону.

Згідно сталої позиції Верховного Суду, суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленного вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Сам по собі факт порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, передбаченої договором, не дає підстав для висновку про порушення прав чи законних інтересів позивача.

При цьому в ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Виходячи з того, що позивач не пред`явив вимог про відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, а також у встановленому законом порядку не оскаржив проведену суб`єктом оціночної діяльності оцінку предметів іпотеки, яка була чинною на момент прийняття оспорюваного рішення приватного нотаріуса, колегія суддів не приймає доводи позивача щодо неправильного визначення розміру заборгованості.

У постановах Верховного Суду від 09 червня 2021 року у справі № 592/9256/17-ц), від 09 лютого 2022 року в справі № 760/24222/19 зроблено висновок, що державний реєстратор при вчиненні реєстраційних дій не наділений повноваженнями з перевірки розміру кредитної заборгованості, зазначеного іпотекодержателем, факт нарахування відсотків та неустойки за

межами строку кредитування не має правового значення в контексті правомірності прийнятих державним реєстратором рішень.

Доводи сторони позивачів щодо різної суми заборгованості, зазначеної у вимозі та уповідомленні про задоволення вимог шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, а також наявність рішення суду про відмову в задоволенні позову у зв`язку з пропуском строку позовної давності не є предметом розгляду даної справи. Позивач має право на відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя відповідно до абзацу третього статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Аналогічний висновок зроблено в постанові Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 08.04.2020 року у справі № 755/21962/15: «Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Сам по собі факт порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, передбаченої договором, не дає підстав для висновку про порушення прав чи законних інтересів позивача. Законодавством передбачений 30-денний строк для виконання вимоги про порушене зобов`язання, апеляційний суд встановив відповідність дій відповідача щодо дотримання цього строку вимогам закону. У передбачені законом і договором строки позивач не погасив свою заборгованість перед відповідачем. Доводи позивача щодо різної суми заборгованості, зазначеної ТОВ «Кредитні ініціативи» у вимозі та у повідомленні про задоволення вимог шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, а також щодо відсутності доказів проведення оцінки спірного нерухомого майна на момент набуття на нього права власності не є предметом розгляду даної справи. Позивач має право на відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя відповідно до абзацу третього статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у своїй постанові від 08.09.2021 у справі № 725/2195/20 зробив наступний висновок: «Посилання судів на те, що розмір заборгованості, зазначений у вказаній вимозі, є більшим за розмір заборгованості, стягнутим за рішенням суду, що також є підставою для скасування рішення приватного нотаріуса, помилкові, оскільки при здійсненні державної реєстрації безспірність заборгованості не перевіряється. Таке передбачено у разі вчинення приватним нотаріусом виконавчого напису, а не здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, як помилково вважали суди.

Крім того, за змістом частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Водночас позивачами не надано доказів виконання умов договору та відсутності у них перед банком кредитної заборгованості та не спростовано доводів відповідача про невиконання ними рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 11 червня 2010 року».

Таким чином, та обставина, що у повідомленнях вказано розмір заборгованості, який є більшим за розмір, вказаний у рішенні суду, не свідчить про незаконність звернення стягнення а предмет іпотеки. Позивачі не заперечують наявність у них на день звернення стягнення невиконаних зобов`язань перед Банком, що саме по собі свідчить про правомірність реєстраційної дії.

Що ж стосується розміру заборгованості, то у разі перевищення вартості предмету іпотеки над розміром заборгованості це є підставою для відшкодування іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, а не для скасування самої державної реєстрації права власності.

Відповідно до проведеної оцінювачем оцінки вартість предмету іпотеки станом на 03.08.2021 складала 649600 грн., що було еквівалентно 24087 доларам США, в той час як заборгованість відповідно до рішенням Рівненського міського суду Рівненської області від 03.05.2012 у справі № 2-1961/2011 складала: заборгованість за кредитом в розмірі 34023,90 доларів США;

- заборгованість за процентами в розмірі 16764,73 доларів США; пеня - 9172,09 грн.; штраф (1 випадок несплати кредиту та 1 випадок несплати нарахованих процентів, всього 2 випадки) у розмірі 2420,42 доларів США.

Таким чином, розмір заборгованості, встановленої рішенням суду, значно перевищує вартість предмету іпотеки, що свідчить про те, що права позивачів не могли бути порушені.

Оцінюючи встановлені обставини справи в сукупності і взаємозв`язку із нормами закону, що їх регулює, а також беручи до уваги судову практику Верховного Суду, висновки якого є обов`язковими для судів при вирішенні аналогічних спорів, апеляційний суд приходить висновку, що судом першої інстанції помилково задоволено позовні вимоги, які є безпідставними.

Згідно ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (ч.13 ст. 141 ЦПК України).

Відповідно до підпункту «б» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України, суд апеляційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Як вбачається із матеріалів справи, за подання до суду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції Акціонерним товариством «Сенс Банк» спалчено судовий збір у розмірі 1453,44 грн. відповідно до меморіального ордера №1341441 від 01.09.2025 року. Вказана сума підлягає стягненню на користь позивача з відповідачів у рівних частинах, тобто по 483,48 грн. з кожного.

Керуючись ст. ст. 141, 367, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс Банк» задовольнити.

Рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 11 липня 2025 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», приватного нотаріуса Рівненського міського нотаріального округу Плетньова Володимира Олександровича про скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотеко держателя на предмет іпотеки, припинення права власності відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на користь Акціонерного товариства «Сенс Банк» судові витрати у вигляді судового збору в розмірі 1 453 гривні 44 копійки в рівних частинах по 483 (чотириста вісімдесят три) гривні 48 копійок з кожного.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 21 листопада 2025 року.

Головуючий Ковальчук Н. М.

Судді: Хилевич С. В.

Шимків С. С.