АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 листопада 2025 року

м. Чернівці

справа № 718/1016/25

провадження № 22-ц/822/945/25

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Одинака О. О.

суддів: Кулянди М. І., Височанської Н. К.

за участю секретаря судового засідання Тодоряка Г. Д.

позивач ОСОБА_1

відповідач Ставчанська сільська рада Чернівецького району Чернівецької області

апеляційна скарга ОСОБА_1 на рішення Кіцманського районного суду Чернівецької області від 02 вересня 2025 року

головуючий в суді першої інстанції суддя Нагорний В. В.

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Ставчанської сільської ради Чернівецького району Чернівецької області (далі Ставчанська сільська рада).

Просив суд визнати укладеним договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки між Ставчанською сільською радою та ОСОБА_1 у наступній редакції:

«ДОГОВІР

про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки

«___» ___________ 2025 р. с. Ставчани

Чернівецького району

Чернівецької області

Ми, що нижче підписалися: Ставчанська сільська рада Чернівецького району Чернівецької області (надалі Продавець), юридична адреса: село Ставчани, вул. Головна, 52 Чернівецького району Чернівецької області в особі сільського голови ОСОБА_2 з одного боку та ОСОБА_1 (ідентифікаційний код НОМЕР_1 ), місце проживання: АДРЕСА_1 (надалі Покупець), з другої сторони, а разом іменовані «Сторони», уклали цей договір про таке:

1. Покупець на підставі рішення сесії Ставчанської сільської ради від 09 жовтня 2024 р. № 1801-8/24 зобов`язується сплатити протягом п`ятнадцяти календарних днів з дня укладання цього договору, авансовий внесок в рахунок оплати ціни земельної ділянки площею 0,5219 га, кадастровий номер :02:002:0231, розташованої в АДРЕСА_2 на розрахунковий рахунок IBAN: UA0024363, отримувач: Чернівецьке Головне управління казначейства/Ставчанська ТГ/33010500; код отримувача (ЄДРПОУ) 37836095, банк отримувача Казначейство України.

2. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, вказаної в пункту 1 згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 13 лютого 2025р. № НВ-025, становить 23452 грн. 49 коп.

3. Внесений аванс є частиною повної вартості зазначеної у п.1 земельної ділянки та вноситься в забезпечення виконання договору по її відчуженню на користь Покупця.

4. Сума авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки, вказаної в пункті 1 цього договору становить 4690 грн. 50 коп., що складає 20% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

5. Продавець зобов`язується після одержання авансу:

упродовж одного календарного місяця від дня зарахування авансових коштів на казначейський рахунок, здійснити дії по замовленню послуги із виготовлення оцінки про вартість земельної ділянки, що підлягає продажу на виконання рішення сесії Ставчанської сільської ради від 09 жовтня 2024р. № 1801-8/24;

не здійснювати ніяких дій, пов`язаних з відчуженням зазначеної земельної ділянки на користь третіх осіб.

6. У разі відмови, та/або не укладання Покупцем договору купівлі-продажу зазначеної земельної ділянки, сума авансу не повертається та переходить у власність Продавця.

7. В разі невиконання Покупцем умов пункту 1 цього договору, Продавець припиняє дії щодо продажу відповідної земельної ділянки.

8. Сторони згідні, що всі суперечки, які можуть виникнути при виконанні даного договору, вирішувати шляхом ведення переговорів і приймати всі заходи щодо врегулювання розбіжностей для взаємного задоволення їхніх інтересів. Сторони звільняються від відповідальності за повне або часткове невиконання зобов`язань за договором тільки при настанні форс-мажорних обставин.

9. У разі зміни коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель до укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки, Продавець здійснює нарахування різниці між сплаченим авансовим внеском та останньою нормативною грошовою оцінкою, а Покупець зобов`язується сплатити різницю в нормативно грошовій оцінці.

10. Виконання умов цього договору Сторонами є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

11. Цей договір діє до моменту укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

12. Цей договір складений у двох оригінальних примірниках, що мають однакову юридичну силу, по одному для кожної із сторін. Договір набуває чинності з моменту підписання його обома сторонами.

Реквізити сторін:

Продавець Ставчанська сільська рада Чернівецького району Чернівецької області в особі сільського голови Руснак Р.В., який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» юридична адреса: с. Ставчани, Чернівецького району Чернівецької області, вул. Головна, 52 ________________ Р. Руснак Покупець ОСОБА_1 Ідентифікаційний номер: НОМЕР_1 паспорт НОМЕР_2 , виданий 23 червня 1995р Глибоцьким РВ УМВС України в Чернівецькій області ________________ В. Лопачук

Позов обґрунтований тим, що ОСОБА_1 є власником нежитлової будівлі-курятника, яка розташована на АДРЕСА_2 та знаходиться на земельній ділянці комунальної власності кадастровий номер :02:002:0231, площею 0,5219 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що перебуває у користуванні позивача на підставі договору оренди землі.

На виконання рішення Чернівецького окружного адміністративного суду від 04 липня 2023 року у справі № 600/216/23-а, Ставчанською сільською радою на засіданні сесії ради прийнято рішення про надання дозволу ОСОБА_1 на виготовлення експертної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер :02:002:0231, з метою її продажу.

02 січня і 13 лютого 2025 року позивач звертався до Ставчанської сільської ради із заявами про укладення договору про сплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки кадастровий номер :02:002:0231, до яких були долучено проекти правочинів і витяги про нормативну оцінку землі. Ставчанська сільська рада подані звернення залишила без задоволення, надісланий проект договору не підписала, надані їй примірники позивачу не повертала.

На думку позивача, відповідач ухиляється від виконання вимог закону у частині продажу земельної ділянки, на якій розташовано належне позивачу на праві власності нерухоме майно. Процедуру продажу з надуманих, формальних і незаконних підстав затягує, необхідні документи та договори не укладає, унаслідок чого право на вчинення кожної процесуальної дії позивачу необхідно захищати в суді та зобов`язувати відповідача здійснювати її у примусовому порядку, з метою дотримання процедури продажу земельної ділянки.

Стверджував, що звертаючись до Ставчанської сільської ради, він має правомірне очікування на придбання земельної ділянки комунальної власності, передумовою чого є укладення договору про сплату авансового внеску та завершення процедури продажу органом місцевого самоврядування, однак бездіяльність відповідача щодо не укладання такого договору призводить до невизначеності правовідносин що склалися, невиконання рішення органу місцевого самоврядування, а також порушує його право на набуття земельної ділянки у власність, що може відбутися лише після укладення і виконання договору про сплату авансового внеску.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Кіцманського районного суду Чернівецької області від 02 вересня 2025 року у позові ОСОБА_1 до Ставчанської сільської ради відмовлено.

Рішення суду першої інстанції обґрунтоване тим, що у матеріалах справи відсутня копія договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:002:0231, площею 0,5219 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Отже, суд позбавлений можливості перевірити, чи має позивач станом на дату подання даного позову чинний договір оренди вищевказаної земельної ділянки.

Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 313450185, який містить відомості, що позивач є орендарем земельної ділянки з кадастровим номером :02:002:0231, строком на 7 років до 06 березня 2027 року, орендодавцем якої є Ставчанська сільська рада, сформований 27 жовтня 2022 року, а відтак не є актуальним документом на дату подання даного позову.

Листування між сторонами щодо укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки вказує на те, що сторони не дійшли згоди щодо умов вказаного договору, а матеріали справи не містять відомостей про надання/ненадання позивачем відповідачу копії договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:002:0231, яку відповідач просив йому надати листом від 03 березня 2025 року № 149.

При цьому матеріали справи не містять доказів того, що відповідач відмовив позивачу в укладенні договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки, натомість просив йому надати документ, що посвідчує право користування позивачем земельною ділянкою, що передбачено статтею 128 ЗК України.

Вказане листування між сторонами свідчить про наявність процесу узгодження між ними тих обставин, які кожен з них вважав важливими для себе на цьому етапі.

Також на підставі положень проекту договору у запропонованій позивачем редакції судом встановлено, що у тексті даного договору сторони іменуються продавцем та покупцем, тоді як сам договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки не є договором купівлі-продажу.

Крім того, на переконання суду, умови пункту 5 проект договору покладають на відповідача обов`язки, які не характерні для договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

Вказані обставини не дають суду правових підстав визнати укладеним договір між сторонами саме у запропонованій позивачем редакції, тоді як суд позбавлений права редагувати відповідні положення проекту договору на власний розсуд, що по суті було б виходом суду за межі позовних вимог.

Короткий зміст вимог апеляційних скарг

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення Кіцманського районного суду Чернівецької області від 02 вересня 2025 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

ОСОБА_1 посилається на те, що суд першої інстанції ухвалив рішення з порушенням норм процесуального та матеріального права.

Вказує на те, що виходячи зі змісту статті 128 ЗК України, купівля-продаж земельної ділянки, що перебуває у комунальній власності, є фактичним складом, який включає:

подання зацікавленою особою заяви про придбання земельної ділянки (із обов`язковою згодою на укладення договору про оплату авансового внеску;

надання органом місцевого самоврядування дозволу на проведення оцінки земельної ділянки;

проведення оцінки земельної ділянки;

укладення договору про оплату авансового внеску;

надання органом місцевого самоврядування згоди на укладення договору купівлі-продажу.

Суд першої інстанції неправильно застосував норми статті 128 ЗК України та прийшов до помилкових висновків щодо недоведення позивачем обставини належності йому на праві власності нерухомого майна, яке розташовано на земельній ділянці кадастровий номер :02:002:0231, як і наявності орендних правовідносин між сторонами спору стосовно цієї земельної ділянки.

Також помилковим є твердження суду про невідповідність найменування у проекті договору сторін як «продавець» та «покупець», оскільки саме таке визначення наведено у статті 128 ЗК України, як і можливість покладення на відповідача обов`язків визначених у пункті 5 проекту договору.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

Ставчанська сільська рада подала відзив на апеляційну скаргу.

Просила апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Кіцманського районного суду Чернівецької області від 02 вересня 2025 року залишити без змін.

Посилається на те, що рішення суду є законним та обґрунтованим.

Мотивувальна частина

Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

ОСОБА_1 згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 27 жовтня 2022 року № 313452991 є власником нежитлової будівлі курятника (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 060), загальною площею 305,6 кв. м, яка розташована на АДРЕСА_2 на земельній ділянці з кадастровим номером :02:002:0231, загальною площею 0,5219 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а. с. 6).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 27 жовтня 2022 року № 313450185 за ОСОБА_1 18 червня 2020 року зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 0,5219 га, кадастровий номер :02:002:0231 (а. с. 7).

Підставою для реєстрації за позивачем відповідного речового права зазначено договір оренди землі від 06 березня 2020 року, укладений між ним та Ставчанською сільською радою Чернівецького району Чернівецької області. Строк дії договору до 06 березня 2027 року.

У жовтні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до Ставчанської сільської ради із заявою про викуп земельної ділянки кадастровий номер :02:002:0231 (а. с. 8).

Рішенням Чернівецького окружного адміністративного суду від 04 липня 2023 року у справі № 600/216/23-а, оприлюдненим в Єдиному державному реєстру судових рішень за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/111978360, позов ОСОБА_1 до Ставчанської сільської ради про визнання бездіяльності протиправною та зобов`язання вчинити дії задоволено повністю, а саме:

визнано протиправною бездіяльність Ставчанської сільської ради щодо не розгляду заяви ОСОБА_1 від 28 жовтня 2022 року про надання дозволу на виготовлення експертної грошової оцінки земельної ділянки;

зобов`язано Ставчанську сільську раду розглянути заяву ОСОБА_1 від 28 жовтня 2022 року про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки та прийняти рішення про надання ОСОБА_1 дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки, кадастровий номер :02:002:0231, площею 0,5219 га, із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код 01.01), яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , з метою її продажу шляхом викупу під належною йому на праві приватної власності будівлею.

Рішенням позачергової XXV сесії Ставчанської сільської ради VIII від 09 жовтня 2024 року № 1801-8/24 надано дозвіл ОСОБА_1 на замовлення виготовлення звіту з експертної грошової оцінки земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код 01.01) для передачі у власність шляхом викупу, і яка перебуває в оренді, площею 0,5219 га, кадастровий номер :02:002:0231, яка розташована на АДРЕСА_2 (а. с. 9).

Позиція апеляційного суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

Заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково з наступних підстав.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції не відповідає зазначеним вище вимогам закону з огляду на наступне.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу у визначені цією статтею способи.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18) вказала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Верховний Суд у постанові від 11 грудня 2019 року у справі № 909/324/19 дійшов висновку, що виходячи із загальних засад цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, меж здійснення особою цивільних прав і виконання цивільних обов`язків (статей 3, 6, 12-15, 20 ЦК України) можна дійти висновку про те, що у разі ухилення сторони від підписання договору, який відповідає усім передбаченим законодавством вимогам, таке право підлягає захисту судом на підставі пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України саме шляхом визнання договору укладеним на умовах, визначених стороною. Такий спосіб захисту є належним, оскільки максимально ефективно поновлює порушене право заявника та убезпечує таке право від майбутніх порушень.

Відповідно до частина першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Частиною першою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття (частина перша статті 641 ЦК України).

Відповідно до статті 642 ЦК України відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

Якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом.

Особа, яка прийняла пропозицію, може відкликати свою відповідь про її прийняття, повідомивши про це особу, яка зробила пропозицію укласти договір, до моменту або в момент одержання нею відповіді про прийняття пропозиції.

Згідно із статтею 14 ЦК України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Статтею 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Принцип свободи договору відповідно до статей 6, 627 ЦК України є визначальним та полягає у наданні особі права на власний розсуд реалізувати можливість укласти договір (або утриматися від укладення договору); визначити зміст договору на власний розсуд, враховуючи при цьому зустрічну волю іншого учасника договору та обмеження щодо окремих положень договору, встановлені законом.

Проте у разі невизнання стороною договору, укладення якого є обов`язком в силу вимог закону, права іншої сторони на укладення такого договору підлягають захисту судом на підставі пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України шляхом визнання договору укладеним на умовах, передбачених нормативним актом обов`язкової дії.

Примусовий порядок укладення договору за рішенням суду регулюється статтею 649 ЦК України.

Розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом (частина перша статті 649 ЦК України).

Переддоговірний спір може полягати у розбіжностях між сторонами щодо змісту (спір про врегулювання розбіжностей) або виникати у разі відмови чи ухиленні від його укладення (спір про спонукання укласти договір).

У переддоговірному спорі, який виник щодо договору, укладення якого є обов`язковим у силу закону, фактично судовим рішенням утверджуються права та обов`язки для сторін цього договору, зміст яких є обов`язковим на підставі вимог закону.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постановах Верховного Суду від 16 січня 2020 року у справі № 905/514/19, від 30 вересня 2021 року у справі № 906/1205/20 зазначено, що переддоговірним є спір, який виникає у разі, якщо сторона ухиляється або відмовляється від укладення договору в цілому або не погоджує окремі його умови. При цьому передати переддоговірний спір на вирішення суду можливо лише тоді, коли хоча б одна із сторін є зобов`язаною його укласти через пряму вказівку закону, або на підставі обов`язкового для виконання акта планування. В інших випадках спір про укладення договору чи з умов договору може бути розглянутий судом тільки за взаємною згодою сторін або якщо сторони зв`язані зобов`язанням укласти договір на підставі існуючого між ними попереднього договору. У разі вирішення судом переддоговірного спору з дотриманням вказаних вимог днем укладення договору вважається день набрання чинності відповідним рішенням суду, враховуючи, що в такому випадку договірне зобов`язання між сторонами виникає саме на підставі судового рішення.

У постанові від 07 лютого 2024 року у справі № 906/1241/22 Верховний Суд вказав на те, що договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається лише на останньому етапі і підставою для укладення такого договору є рішення уповноваженого органу про продаж земельної ділянки, що є актом органу місцевого самоврядування, який приймається радою у межах своїх повноважень (частина перша статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»), та формою вираження волевиявлення як продавця у спірних правовідносинах.

До моменту укладення цього договору, починаючи з моменту звернення особи до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою (клопотанням) про продаж земельної ділянки, тривають переддоговірні відносини: сторони ведуть переговори щодо предмета договору, а саме щодо можливості укладення договору купівлі-продажу в майбутньому, щодо визначення конкретної земельної ділянки на масиві земель державної або комунальної власності та щодо покупної ціни.

Відсутність договірних відносин між сторонами до моменту укладення договору не означає, що на переддоговірній стадії сторони не несуть жодних обов`язків по відношенню одна до одної. Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема, добросовісно. Добросовісність та розумність належать до фундаментальних засад цивільного права (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Отже, і на переддоговірній стадії сторони повинні діяти правомірно, зокрема, поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. Прояви таких обов`язків та недобросовісної чи нерозумної поведінки є численними і не можуть бути визначені у вичерпний спосіб.

Постанови Верховного Суду від 16 січня 2020 року у справі № 905/514/19, від 30 вересня 2021 року у справі № 906/1205/20 та від 07 лютого 2024 року у справі № 906/1241/22 ухвалені у подібних до цієї справи правовідносинах, тому є застосовними до вирішення спору.

У справі, що переглядається, між сторонами виник спір про спонукання укласти договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки, відповідно до статті 128 ЗК України.

Відповідно до положень статті 12 Земельного кодексу України (далі ЗК України) до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу.

Згідно з пунктом «а» частини першої статті 81 ЗК України Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі: придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами.

Частиною першою статті 116 ЗК України унормовано, що право власності на земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, набувається на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до частини першої статті 127 ЗК України органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або передають їх у користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.

Положення статті 128 ЗК України визначають алгоритм дій сторін у процесі продажу земельної ділянки державної чи комунальної власності. Так, згідно із частиною першою цієї статті продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Частиною другою статті 128 ЗК України визначено, що громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

До заяви додаються: а) документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності), та документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд); б) копія установчих документів для юридичної особи, а для громадянина копія документа, що посвідчує особу; г) копія свідоцтва про реєстрацію постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України для юридичних осіб, створених та зареєстрованих відповідно до законодавства іноземної держави.

Відповідно до частини третьої цієї статті орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (крім земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд) чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.

За змістом частини восьмої статті 128 ЗК України ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться суб`єктами господарювання, які є суб`єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до закону, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.

Частиною шостою статті 128 ЗК України передбачено, що рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Відповідно до частини другої статті 134 ЗК України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Як встановлено судами ОСОБА_1 згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 27 жовтня 2022 року № 313452991 є власником нежитлової будівлі курятника (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 060), загальною площею 305,6 кв. м, яка розташована на АДРЕСА_2 на земельній ділянці з кадастровим номером :02:002:0231, загальною площею 0,5219 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 27 жовтня 2022 року № 313450185 за ОСОБА_1 18 червня 2020 року зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 0,5219 га, кадастровий номер :02:002:0231.

Підставою для реєстрації за позивачем відповідного речового права зазначено договір оренди землі від 06 березня 2020 року, укладений між ним та Ставчанською сільською радою Чернівецького району Чернівецької області. Строк дії договору до 06 березня 2027 року.

В матеріалах справи відсутні докази припинення права власності на належний на праві власності позивачу об`єкт нерухомості, як і розірвання чи визнання недійсним договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:002:0231, на якій розташований такий об`єкт.

Ставчанська сільська рада як відповідач у справі вищевказані обставини не спростувала. Окрім цього приймаючи рішенні від 09 жовтня 2024 року № 1801-8/24 Ставчанська сільська рада підтвердила ту обставину, що ОСОБА_1 є орендарем земельної ділянки кадастровий номер :02:002:0231.

За усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (пункт 6.30), від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (пункт 4.17), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13)).

З урахуванням вищенаведеного помилковим є висновок суду першої інстанції про неможливість перевірки обставин, які мають значення для правильного вирішення спору, зокрема чинність договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:002:0231 та права власності позивача на розміщений на цій земельній ділянці об`єкт нерухомості.

Також як встановлено судами у жовтні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до Ставчанської сільської ради із заявою про викуп земельної ділянки кадастровий номер :02:002:0231.

Рішенням Чернівецького окружного адміністративного суду від 04 липня 2023 року у справі № 600/216/23-а позов ОСОБА_1 до Ставчанської сільської ради про визнання бездіяльності протиправною та зобов`язання вчинити дії задоволено повністю:

визнано протиправною бездіяльність Ставчанської сільської ради щодо не розгляду заяви ОСОБА_1 від 28 жовтня 2022 року про надання дозволу на виготовлення експертної грошової оцінки земельної ділянки;

зобов`язано Ставчанську сільську раду розглянути заяву ОСОБА_1 від 28 жовтня 2022 року про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки та прийняти рішення про надання ОСОБА_1 дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки, кадастровий номер :02:002:0231, площею 0,5219 га, із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код 01.01), яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , з метою її продажу шляхом викупу під належною йому на праві приватної власності будівлею.

Рішенням позачергової XXV сесії Ставчанської сільської ради VIII від 09 жовтня 2024 року № 1801-8/24 надано дозвіл ОСОБА_1 на замовлення виготовлення звіту з експертної грошової оцінки земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код 01.01) для передачі у власність шляхом викупу, і яка перебуває в оренді, площею 0,5219 га, кадастровий номер :02:002:0231, яка розташована на АДРЕСА_2 .

За встановлених судами обставин справи колегія суддів приходить до висновку, що норми ЗК України зобов`язують суб`єкта уповноваженого на розпорядження земельною ділянкою комунальної власності (у даному випадку Ставчанську сільську раду) укласти із громадянином, який зацікавлений у придбанні земельної ділянки у власність (у даному випадку ОСОБА_1 ), договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки (далі договір авансу).

За вищенаведених обставин при вирішенні цього спору судам належить надати оцінку запропонованим позивачем умовам проекту договору авансу на предмет його відповідності нормам ЦК України та ЗК України.

Щодо відповідності запропонованого ОСОБА_1 проекту договору авансу вимогам ЦК України та ЗК України

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Як зазначалося вище істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (абзац другий частини першої статті 638ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, і одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.

З огляду на викладене, на відміну від завдатку, аванс це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку невиконання зобов`язання.

Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання.

Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникнути на підставі договору купівлі-продажу.

Зазначене узгоджується із висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 08 січня 2025 року у справі № 466/4374/22 (провадження № 61-14606св23).

На підставі вищевикладеного колегія суддів приходить до висновку, що не відповідає вимогам закону пункт 3 проекту договору, відповідно до якого аванс вноситься в забезпечення виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки, оскільки договір авансу не може виконувати забезпечувальної функції.

Також в пункті 10 проекту договору безпідставно передбачено умову, за якої виконання умов договору авансу сторонами є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Вказаний пункт не відповідає положенням частини шостої статті 128 ЗК України, якою унормовано, що рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Окрім цього, апеляційний суд частково погоджується із висновками суду першої інстанції стосовно того, що умови пункту 5 проекту договору покладають на відповідача обов`язки, які не характерні для відповідного договору.

Відповідно до запропонованих ОСОБА_1 в пункті 5 проекту договору авансу умов продавець зобов`язується після одержання авансу:

упродовж одного календарного місяця від дня зарахування авансових коштів на казначейський рахунок, здійснити дії по замовленню послуги із виготовлення оцінки про вартість земельної ділянки, що підлягає продажу на виконання рішення сесії Ставчанської сільської ради від 09 жовтня 2024 року № 1801-8/24;

не здійснювати ніяких дій, пов`язаних з відчуженням зазначеної земельної ділянки на користь третіх осіб.

З урахуванням правової природи договору авансу зобов`язання відповідача здійснити дії по замовленню послуги із виготовлення оцінки про вартість земельної ділянки та застереження про заборону відчуження земельної ділянки на користь третіх осіб не можуть бути предметом такого договору.

Такий висновок узгоджується із положеннями частини третьої та абзацом першим частини восьмої статті 128 ЗК України, які зобов`язують орган місцевого самоврядування (за відсутності необхідності розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та наявності підстав для обґрунтованої відмови у продажі земельної ділянки) у місячний строк замовити проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки.

Тобто, такий обов`язок виникає у органу місцевого самоврядування в силу закону.

Разом з цим колегія суддів приходить до висновку, що невідповідність пунктів 3, 5, 10 проекту договору вимогам закону не тягне за собою неможливість укладення такого договору в цілому.

Відповідно до статті 217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Аналіз запропонованого ОСОБА_1 за виключенням пунктів 3, 5, 10 дає підстави для висновку, що в ньому відображенні всі істотні умови договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки (розмір авансу, порядок його сплати, наслідки невиконання умов договору, порядок вирішення спорів) і такі умови узгоджуються із нормами ЦК України та ЗК України.

За аналогією статті 217 ЦК України, апеляційний суд приходить до висновку, що хоча окремі пункти запропонованого позивачем проекту договору авансу не відповідають вимогам ЦК України, ЗК України, проте це не впливає на можливість укладення договору в цілому без включення таких умов.

При цьому колегія суддів враховує висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 02 червня 2021 року у справі № 910/6139/20, відповідно до яких за наслідками розгляду позовної вимоги про визнання укладеним договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції у резолютивній частині свого рішення суд має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції.

На зазначене суд першої інстанції уваги не звернув, неправильно застосував норми права, що регулюють спірні відносини, у зв`язку з чим прийшов до помилкового висновку щодо відсутності підстав для задоволення позову та визнання укладеним договору авансу у запропонованій позивачем редакції, проте із викладенням у резолютивній частині рішення суду редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною.

Також суд першої інстанції прийшов до висновку про помилковість зазначення сторін договору як продавця та покупця, оскільки договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки не є договором купівлі-продажу.

Колегія суддів вважає такий висновок суду помилковим та таким, що зроблений без врахування правової позиції Верховного Суду у постанові від 07 лютого 2024 року у справі № 906/1241/22, оскільки як зазначалося вище договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається лише на останньому етапі. До моменту укладення цього договору, починаючи з моменту звернення особи до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою (клопотанням) про продаж земельної ділянки, тривають переддоговірні відносини. Відсутність договірних відносин між сторонами до моменту укладення договору не означає, що на переддоговірній стадії сторони не несуть жодних обов`язків по відношенню одна до одної.

Окрім цього найменування сторін як «продавець» та «покупець» за договором про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки безпосередньо слідує із змісту частини восьмої статті 128 ЗК України, відповідно до якої фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.

Також в пункті 12 проекту договору передбачено, що договір складений у двох оригінальних примірниках, що мають однакову юридичну силу, по одному для кожної із сторін, а також те, що договір набуває чинності з моменту підписання його обома сторонами.

Проте, оскільки договірне зобов`язання між сторонами виникає саме на підставі судового рішення, отже днем укладення договору вважається день набрання чинності рішенням суду у даній справі, що узгоджується із висновками, наведеними у постанові Верховного Суду від 30 вересня 2021 року у справі № 906/1205/20, не має підстав для відображення таких умов.

З цих підстав не має необхідності зазначати особу, уповноважену на укладення та підписання договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки від імені Ставчанської сільської ради.

Натомість за наслідками розгляду справи у суді апеляційної інстанції, керуючись частиною першою статті 384 ЦПК України, договір слід доповнити пунктом 9 наступного змісту: «Цей договір є укладеним з дня набрання законної сили постанови Чернівецького апеляційного суду у справі № 718/1016/25, а саме 20 листопада 2025 року».

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Враховуючи наведене вище, рішення суду першої інстанції від 02 вересня 2025 року ухвалено з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, а тому його слід скасувати та ухвалити нове рішення про часткове задоволення позову.

Щодо розподілу судових витрат

Відповідно до частин першої, тринадцятої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 у встановленому законом порядку та розмірі сплачено судовий збір за подання позовної заяви у сумі 1 211 гривень 20 копійок, що підтверджується квитанцією до платіжної інструкції від 09 квітня 2025 року (а. с. 1).

Також за подання апеляційної скарги ОСОБА_1 у встановленому порядку та розмірі сплачено судовий збір у сумі 1 816 гривень 80 копійок, що підтверджується квитанцією до платіжної інструкції від 01 жовтня 2025 року (а. с. 57).

Як вбачається з мотивувальної частини цієї постанови позов ОСОБА_1 до Ставчанської сільської ради задоволено частково, проте вимогу пропорційності розподілу судових витрат у цій справі точно визначити неможливо.

Відповідно до постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» від 17 жовтня 2014 року № 10, якщо вимогу пропорційності розподілу судових витрат при частковому задоволенні позову точно визначити неможливо (наприклад, при частковому задоволенні позову немайнового характеру), то судові витрати розподіляються між сторонами порівну.

Вказаний підхід підтримано Верховним Судом у постановах від 11 листопада 2020 року у справі № 610/1905/18, від 01 березня 2023 року у справі № 332/81/21 від 27 березня 2024 року у справі № 127/7331/21.

З урахуванням викладеного з Ставчанської сільської ради на користь ОСОБА_1 пропорційно до задоволених позовних вимог підлягають стягненню судові витрати зі сплати судового збору у сумі 1 514 гривень (1 211,20 х 50% + 1 816,80 х 50%).

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 377, 381, 382 ЦПК України, Чернівецький апеляційний суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Кіцманського районного суду Чернівецької області від 02 вересня 2025 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Ставчанської сільської ради Чернівецького району Чернівецької області задовольнити частково.

Визнати укладеним між Ставчанською сільською радою Чернівецького району Чернівецької області та ОСОБА_1 договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки у наступній редакції:

«ДОГОВІР

про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки

«___» ___________ 2025 року с. Ставчани

Чернівецького району

Чернівецької області

Ставчанська сільська рада Чернівецького району Чернівецької області, (надалі Продавець), місцезнаходження: село Ставчани, вулиця Головна, 52, Чернівецького району Чернівецької області, від імені якого діє ___________, та ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), місце проживання: АДРЕСА_1 (надалі Покупець), а разом іменовані «Сторони», уклали цей договір про таке:

1. Покупець на підставі рішення сесії Ставчанської сільської ради від 09 жовтня 2024 року № 1801-8/24 зобов`язується сплатити протягом п`ятнадцяти календарних днів з дня укладання цього договору, авансовий внесок в рахунок оплати ціни земельної ділянки площею 0,5219 га, кадастровий номер :02:002:0231, розташованої в АДРЕСА_2 на розрахунковий рахунок: UA0024363, отримувач: Чернівецьке Головне управління казначейства/Ставчанська ТГ/33010500; код отримувача (ЄДРПОУ) 37836095, банк отримувача Казначейство України.

2. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, вказаної в пункту 1 договору, відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 13 лютого 2025 року № НВ-025 становить 23 452 гривні 49 копійок.

3. Сума авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки, вказаної в пункті 1 цього договору, становить 4 690 гривень 50 копійок, що складає 20% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

4. У разі відмови та/або не укладання Покупцем договору купівлі-продажу зазначеної земельної ділянки, сума авансу не повертається та переходить у власність Продавця.

5. В разі невиконання Покупцем умов пункту 1 цього договору Продавець припиняє дії щодо продажу відповідної земельної ділянки.

6. Сторони дійшли згоди, що всі суперечки, які можуть виникнути при виконанні даного договору, вирішуються шляхом ведення переговорів і здійснення заходів щодо врегулювання розбіжностей для взаємного задоволення їх інтересів. Сторони звільняються від відповідальності за повне або часткове невиконання зобов`язань за договором тільки при настанні форс-мажорних обставин.

7. У разі зміни коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель до укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки, Продавець здійснює нарахування різниці між сплаченим авансовим внеском та останньою нормативною грошовою оцінкою, а Покупець зобов`язується сплатити різницю в нормативно грошовій оцінці.

8. Цей договір діє до моменту укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

9. Цей договір є укладеним з дня набрання законної сили постанови Чернівецького апеляційного суду у справі № 718/1016/25, а саме 20 листопада 2025 року.

Реквізити сторін:

Продавець Ставчанська сільська рада Чернівецького району Чернівецької області місцезнаходження: вулиця Головна, 52, с. Ставчани Чернівецького району Чернівецької області Покупець ОСОБА_1 РНОКПП: НОМЕР_1 паспорт НОМЕР_2 , виданий Глибоцьким РВ УМВС України в Чернівецькій області 23 червня 1995 року місце проживання: АДРЕСА_1 »

Змінити розподіл судових витрат.

Стягнути з Ставчанської сільської ради Чернівецького району Чернівецької області на користь ОСОБА_1 судові витрати зі сплати судового збору у сумі 1 514 (одна тисяча п`ятсот чотирнадцять) гривень.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення.

На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повна постанова складена 20 листопада 2025 року.

Суддя-доповідач Олександр ОДИНАК

Судді : Мирослава КУЛЯНДА

Наталія ВИСОЧАНСЬКА