КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Унікальний номер справи № 752/8492/24 Головуючий у суді першої інстанції - Слободянюк А.В.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

06 листопада 2025 року Київський апеляційний суд у складі:

суддя-доповідач Нежура В.А.,

судді Верланов С.М., Невідома Т.О.,

секретар Цуран С.С.

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Києві апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 07 травня 2025 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал», про розірвання договору та стягнення грошових коштів,

В С Т А Н О В И В:

У квітні 2024 року ОСОБА_1 звернулась до суду із вказаним позовом.

Свої вимоги позивачка обґрунтовувала тим, що між позивачкою, як довірителем, і ТОВ «ФК «Житло-Капітал», як управителем, укладено договір про участь у ФФБ № 50-1801/2022-1 від 18 січня 2022 року, відповідно до умов якого позивач замовляє та фінансує за рахунок коштів ФФБ виду «А» «ЖК Голосіївська долина» (І пусковий комплекс - будинок № 1) спорудження об`єкта будівництва житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , а забудовник ТОВ «Строй Сіті Кепітал» зобов`язується збудувати об`єкт будівництва та ввести його в експлуатацію і передати об`єкт інвестування на умовах та в строки, встановлені в договорі.

Відповідно до умов договору про участь у ФФБ № 50-1801/2022-1 від 18 січня 2022 року довіритель у повному розмірі внесла грошові кошти в сумі 2 104 139,52 грн, що підтверджено квитанцією до прибуткового касового ордеру № 5 від 19 січня 2022 року ТОВ «Укрбудпереказ». Позивачка отримала свідоцтво № С50-1801/2022- від 19 січня 2022 року про участь у ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (І пусковий комплекс - будинок № 1), а також сплатила відповідачу винагороду за управління майном у розмірі 18 937,26 грн.

Після сплати позивачкою, як довірителем, за об`єкт інвестування 19 січня 2022 року був укладений Договір № М/50/1801/2022-1 відступлення майнових прав, згідно з яким управитель передав довірителю майнові права на об`єкт інвестування № 524: двокімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

У подальшому позивачці стало відомо, що постановою Північного апеляційного господарського суду в справі № 910/10860/21 від 09 лютого 2023 року розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,70011 га, що розташована на по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :79:286:0004), укладений між Київською міською радою та Публічним акціонерним товариством (далі - ПАТ) «АТП 13058» (замовник будівництва). Таким чином автоматично було припинено дію договору на будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 від 16 липня 2020 року, який укладався між орендарем вказаної земельної ділянки ПАТ «АТП 13058» і забудовником ТОВ «Строй Сіті Кепітал», договору управителя із забудовником № 74-06/06/18 від 06 червня 2018 року та договору передання функцій забудовника № 74-16/07/20-2 ФЗ.

Позивачка вважає, що управитель ФФБ ТОВ «ФК «Житло-Капітал» здійснював неналежний контроль за дотриманням Забудовником виконання умов та зобов`язань за договором, що призвело до збільшення строків будівництва більш ніж на 90 днів і станом на момент звернення до суду будівництво об`єкта не завершено, а строки його будівництва збільшилися на 737 днів. Відповідач проігнорував вимоги Правил ФФБ, договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1801/2022-1 від 18 січня 2022 року та не надсилав жодних офіційних листів на адресу позивача про перенесення дат введення об`єкту будівництва в експлуатацію та змін до договору про участь у ФФБ не вносив.

На думку позивачки, відповідачем було допущено ряд інших порушень, які унеможливлюють виконання умов договору про участь у ФФБ.

Зокрема, управитель не мав права відкривати фінансування об`єкта будівництва без наявності документів, що підтверджують право спорудження на земельній ділянці щодо якої змін у цільовому призначенні з «для експлуатації та обслуговування адміністративних будівель і виробних споруд майнового комплексу» на «для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу» не відбулось. Управитель не зберіг та незаконно вивів з рахунків грошові кошти довірителів, за що Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку винесено постанову про накладення санкції за правопорушення на ринках капіталу та організованих товарних ринках № 46-ДУМ від 14 квітня 2023 року. До того ж, позивач зауважує, що зупинена дія ліцензії ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на провадження професійної діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю відповідно до постанови Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 188-ДУМ від 12 вересня 2023 року.

Позивачка зазначала, що, враховуючи вказані обставини та перелічені порушення управителем зобов`язань, наявні правові підстави для розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1801/2022-1 від 18 січня 2022 року у зв`язку з істотним порушенням його вимог зі сторони відповідача, а також для стягнення на її користь загальної вартості сплаченого об`єкта інвестування, винагороди за управління майном і пені відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» та інфляційних збитків згідно зі ст. 625 ЦК України за період з 30 березня 2022 року по 05 квітня 2025 року.

Посилаючись на викладене, позивачка просила суд розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1801/2022-1 від 18 січня 2022 року, укладений між нею та Товариством з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) «ФК «Житло-Капітал»; стягнути з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на її користь загальну вартість об`єкта інвестування за договором про участь у Фонді фінансування будівництва (далі - договір про участь у ФФБ) № 50-1801/2022-1 від 18 січня 2022 року у розмірі 2 104 139,52 грн, винагороди за управління майном - 18 937,26 грн; пені - 63 124,19 грн; інфляційних збитків - 516 880,61 грн, судові витрати з оплати за надання правової допомоги - 20 000,00 грн, 15 140,00 грн - судовий збір.

Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 07 травня 2025 року позов задоволено частково.

Розірвано Договір № 50-1801/2022-1 про участь у Фонді фінансування будівництва від 18 січня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Фінансова компанія "Житло-Капітал".

Стягнуто з ТОВ "Фінансова компанія "Житло-Капітал" на користь ОСОБА_1 загальну вартість об`єкта інвестування за Договором № 50-1801/2022-1 про участь у Фонді фінансування будівництва від 18 січня 2022 року в розмірі 2 104 139,52 грн.

У задоволенні іншої частини позовних вимог - відмовлено.

Стягнуто з ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 12 727,77грн сплаченого судового збору.

Не погодившись з таким рішенням суду в частині стягнення вартості об`єкта інвестування, відповідач ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» подав апеляційну скаргу, в якій посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом матеріальних норм права, просить скасувати рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 07 травня 2025 року в оскаржуваній частині та ухвалити нове, яким відмовити у задоволені цієї вимоги, в решті рішення просить залишити без змін.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що при відмові Довірителя від участі у Фонді фінансування будівництва Управитель фонду повинен повернути кошти в порядку передбаченому ст. 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», тобто із фонду фінансування будівництва після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Апелянт вказує, що для ФФБ виду А виплата коштів Довірителю не може здійснюватися за рахунок іншого ФФБ, або власного майна управителя.

Зазначає, що він не має обов`язку, щодо введення житлового будинку в експлуатацію, а відтак не може нести відповідальність за порушення строків спорудження об`єкта будівництва і несвоєчасна здача об`єкта будівництва не є порушенням із боку Управителя умов Договору про участь у ФФБ.

Крім того, вказує, що обов`язок своєчасно збудувати та ввести в експлуатацію об`єкт будівництва та передати його у власність Довірителю покладено на Забудовника, а не Управителя.

Вказує, що відсутні підстави для стягнення коштів із нього, оскільки не розірвано Договір №50-1801/2022-1 відступлення майнових прав, і майнові права на об`єкт інвестування залишилися у Довірителя.

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивачкиОСОБА_1 адвокат Бондарчук З.В. проти задоволення апеляційної скарги заперечив. Вказує, що рішення суду є законним і обґрунтованим, підстави для його скасування відсутні.

У судовому засіданні в апеляційному суді взяв участь представник відповідача Пугач С.В., який підтримав апеляційну скаргу, просив задовольнити її з викладених підстав. Представник позивачки ОСОБА_1 адвокат Бондарчук З.В. у судовому засіданні просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції - без змін.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Суд апеляційної інстанції визнав за можливе розглянути справу за відсутності осіб, які не з`явилися, оскільки їх неявка не перешкоджає апеляційному розгляду справи (ч. 2 ст. 372 ЦПК України).

Згідно з ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість постановленого рішення, суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з таких підстав.

Встановлено, що 18 січня 2022 року між позивачем ОСОБА_1 (довіритель) та відповідачем ТОВ «ФК «Житло-Капітал» (управитель) укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1801/2022-1 (а.с. 12-19).

За договором про участь у ФФБ (п.1.1) довіритель зобов`язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим договором, Правилами ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (І пусковий комплекс - будинок № 1), затвердженими наказом директора управителя № 255 від 11 листопада 2020 року, договором між забудовником та управителем № 50-16/07/20-1 від 16 липня 2020 року та чинним законодавством України.

За змістом п. 1.2. договору, забудовником на дату підписання цього договору є Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал».

Відповідно до п. 1.9. договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1801/2022-1 від 18 січня 2022 року опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі довірителю в порядку та на умовах цього договору після завершення будівництва: об`єкт будівництва - Житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер земельної ділянки :79:286:0004); об`єкт інвестування - квартира; номер об`єкта інвестування - 524, секція - 6, поверх - 12; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 75,32 кв.м; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31 грудня 2021 року; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 30 березня 2022 року.

Згідно з умовами договору про участь у ФФБ довіритель передає у довірчу власність управителя грошові кошти в розмірі 2 104 139,52 грн в порядку, встановленому графіком внесення до ФФБ коштів, який є невід`ємною частиною цього договору. Це є орієнтовна загальна вартість об`єкта фінансування на день укладення цього договору. Кошти до ФФБ у розмірі не менше 100 % від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування на день укладення цього договору, що становить 2 104 139,52 грн, довіритель повинен внести протягом 6 днів з дня підписання цього договору, тобто по 24 січня 2022 року (п.п. 5.8., 5.9. договору).

Згідно із положеннями 2.1. (2.1.1.6 - 2.1.1.8) договору управитель зобов`язався видати довірителю свідоцтво про участь у ФФБ після внесення довірителем коштів до ФФБ; у випадках, передбачених цим договором, повернути кошти довірителю на умовах Правил ФФБ та цього договору, з урахуванням пункту 2.2.1.9 та розділу 10 цього договору; у разі повного інвестування закріпленого за довірителем об`єкта інвестування передати довірителю майнові права на цей об`єкт за договором про уступку майнових прав.

Згідно з пунктом 3.8 договору, управитель ФФБ несе відповідальність за дотримання вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Правил ФФБ та цього договору.

У п. 5.10 договору відзначено, що після внесення довірителем першої частки коштів до ФФБ, управитель видає довірителю Свідоцтво про участь у ФФБ, що є підтвердженням участі довірителя у ФФБ, в якому визначено графік подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ.

Відповідно до пункту 5.10 договору, 19 січня 2022 року ОСОБА_1 видано свідоцтво № С50-1801/2022-1 від 19 січня 2022 року про участь у фонді фінансування будівництва виду А ЖК «Голосіївська долина» (І пусковий комплекс - будинок АДРЕСА_2 ). Даним документом засвідчено участь позивача у фінансуванні вищезгаданого будівництва, а також підтверджено внесення грошових коштів у розмірі 2 104 139,52 грн, що також підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру № 5 від 19 січня 2022 року. Свідоцтвом визначена кількість закріплених за довірителем одиниць об`єкта інвестування - 75,32 кв.м, наведено планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31 грудня 2021 року, планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 30 березня 2022 року (а.с. 20, 22).

За змістом п. 10.1., абз. 1 п. 10.1.5. договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1801/2022-1 від 18 січня 2022 року довіритель сплачує управителю винагороду: за управління майном - 0,9 % від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування (на день підписання цього договору), які сплачуються довірителем на поточний (особистий) рахунок управителя в день внесення першої частки коштів до ФФБ.

Розділом 9 договору про участь у ФФБ регламентовано дострокове припинення управління майном за ініціативою довірителя та умови виплати йому коштів.

Пунктом 9.1. договору встановлено, що до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію довіритель має право достроково припинити управління майном та відмовитись від участі у ФФБ. Управитель перераховує на наданий довірителем, у відповідності до вимог п. 9.3. цього договору рахунок кошти в розмірі, визначеному п. 9.2. цього договору, протягом п`яти робочих днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та після надання довірителем реквізитів банківського рахунку або надання інших даних (реквізитів), що дозволяють управителю перерахувати довірителю належні йому кошти у безготівковій формі (п. 9.4.)

Пунктом 13.2 договору визначено, що за невиконання (неналежне виконання) своїх зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність відповідно до законодавства України.

19 січня 2022 року між позивачем та відповідачем укладено договір № М50-1801/2022-1 відступлення майнових прав згідно умов якого, позивач ОСОБА_1 отримала майнові права на об`єкт інвестування квартиру загальною кількістю вимірних одиниць - 75,32 кв.м у житловому комплексі, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер земельної ділянки :79:286:0004); номер об`єкта інвестування - 524, секція - 6, поверх - 12 (а.с. 23).

У матеріалах справи містяться долучені відповідачем Правила Фонду фінансування будівництва вид А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3), затверджені наказом ТОВ «ФК «Житло-Капітал» № 128 від 20 липня 2021 року, де визначено об`єкт будівництва - житловий комплекс по АДРЕСА_1 , забудовником є ТОВ «Строй Сіті Кепітал» (а.с.118-138).

Разом з тим, як встановлено судом першої інстанції, надані стороною відповідача Правила Фонду фінансування стосуються іншого пускового комплексу та підписані особою, яка не є учасником справи ( ОСОБА_3 ). У даній справі, укладаючи договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1801/2022-1 від 18 січня 2022 року, сторони узгодили керуватись Правилами ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (І пусковий комплекс - будинок № 1), затвердженими наказом директора управителя № 255 від 11 листопада 2020 року.

Крім того, відповідачем також надано копію наказу № 12-ФБ від 10 березня 2022 року ТОВ «ФК «Житло-Капітал» про припинення фінансування будівництва житлового комплексу по АДРЕСА_1 , ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» щодо іншого комплексу - ІІІ пускового комплексу-будинок АДРЕСА_3 та листування відповідача ТОВ «ФК «Житло-Капітал» як управителя ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ пусковий комплекс - будинок № 3) з забудовником ТОВ «Строй Сіті Кепітал» з проханням надати копії актів приймання-виконання будівельних робіт та повідомити причини припинення будівництва на будівельному майданчику (а.с. 144-148).

Отже, Правила ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (І пусковий комплекс-будинок № 1), затверджених наказом Директора Управителя № 255 від 11 листопада 2020 року, жодною із сторін у справі суду не надано, а тому суд, надаючи оцінку спірних правовідносинам, виходить саме з положень Закону № 978-IV та загальних вимог цивільного законодавства, адже за змістом ч. 7 ст. 81 ЦПК України суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи.

З огляду встановлені обставини суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що між позивачем та відповідачем був укладений договір про участь у Фонді фінансування будівництва, на момент укладення якого позивачу було достеменно відомо, що правовідносини, які складаються між ними, регулюються Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Правилами ФФБ, які є обов`язковими для виконання та які він зобов`язувалась виконувати.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 09 лютого 2023 року в справі № 910/10860/21, яка набула законної сили, скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18 лютого 2016 року, індексний розмір 28320142 та від 01 березня 2016 року, індексний номер 28522642 та здійснену на їх підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди за ПАТ «АТП 13058» земельної ділянки площею 7,7001 га (кадастровий номер :79:286:0004) по АДРЕСА_1 ; розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 га, що розташована по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :79:286:0004), укладений між Київською міською радою та ПАТ «АТП 13058», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований в реєстрі за № 849 від 01 вересня 2003 року.

Розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 49-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 14 квітня 2023 року, зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 14 липня 2023 року усунути порушення законодавства шляхом розміщення всіх коштів оперативного резерву ФФБ у сумі 3 711 610 978,24 грн на вкладних (депозитних) рахунках у банках (а.с. 27-28).

Відповідно до постанови Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 46-ДУМ від 14 квітня 2023 року, за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринків з порушенням умов ліцензування застосовано у відношенні до ТОВ «ФК» Житло-Капітал» санкцію у вигляді штрафу (а.с.29, 30).

Постановою № 188-ДУМ Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 12 вересня 2023 року за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування застосовано відносно ТОВ «ФК «Житло-Капітал» санкцію у виді зупинення на строк до 12 березня 2024 року дії ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю (а.с. 31-34).

13 березня 2024 року позивачка направила відповідачу про розірвання договору про участь у ФФБ № 50-1801/2022-1 від 18 січня 2022 року та повернення коштів(а.с.38).

Під час розгляду справи відповідач не заперечував того факту, що будівництво об`єкта інвестування не закінчено, будинок не введено в експлуатацію і не передано у право власності станом на момент вирішення спору.

Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається у порядку, визначеному законом.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до частини п`ятої статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною шостою статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном; управитель - це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах: від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

Законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб, а інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Тобто інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження

№ 14-31цс20), у постановах Верховного Суду від 14 червня 2022 року у справі

№ 923/447/15.

Звертаючись до суду з цим позовом, позивачка посилалася на те, що її права є порушеними, оскільки вона виконали свої обов`язки за договором про участь у ФФБ № 50-1801/2022-1 від 18 січня 2022 року, але протягом тривалого часу не отримала у власність квартиру, багатоквартирний будинок не добудований, будівництво його зупинене, договір оренди земельної ділянки, на якій здійснювалося будівництво, розірвано. Вказувала, що управитель ФФБ ТОВ «ФК «Житло-Капітал» здійснював неналежний контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором, що призвело до збільшення строків будівництва більш ніж на 90 днів.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) (частина перша статті 1029 ЦК України).

Частиною першою статті 7 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує частину отриманих коштів у напрямах, зазначених у Правилах.

Згідно зі статтею 11 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою. ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б. Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.

Відповідно до статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання.

У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.

Забудовник зобов`язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або передати право власності/спеціальне майнове право на предмет іпотеки (майнові права на предмет іпотеки - для об`єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому») управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.

У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина друга статті 651 ЦК України).

Доказів здійснення управителем заходів контролю, що передбачені Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» матеріали справи не містять.

Відомостей про забудовника, з яким уточняється термін будівництва будинку, або інформація про розірвання договору із забудовником та повернення усіх спрямованих на фінансування коштів, відшкодування завданих збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями, що виходять із ФФБ у зв`язку з розірванням договору про участь у ФФБ відповідачем також надано не було.

З оглядунапорушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва, доведеності неналежного виконання управителем своїх обов`язків, висновок суду першої інстанції про розірваннядоговору та стягнення з відповідача на користь позивачки загальної вартості об`єкта інвестування за Договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 50-1801/2022-1 про участь у Фонді фінансування будівництва від 18 січня 2022 року в розмірі 2 104 139,52 грнєправильним та відповідає правовому висновку, викладеному в постанові Верховного Суду від 03 жовтня2018 року (справа №756/9482/15-ц).

Доводи апеляційної скарги в тій частині, що ТОВ «ФК «Житло-Капітал» не має обов`язку, щодо введення житлового будинку в експлуатацію, а відтак не може нести відповідальність за порушення строків спорудження об`єкта будівництва і несвоєчасна здача об`єкта будівництва не є порушенням із боку Управителя умов Договору про участь у ФФБ, є необґрунтованими,оскількидоговірніправовідносини упозивачки існуютьсаме зуправителем -ТОВ «ФК «Житло-Капітал», якомупередавалися кошти зметоюотриманняоб`єкта будівництва у власністьу строки,передбаченідоговором.

Доводи апеляційної скарги про те, що під час стягнення грошових коштів з відповідача на користь позивачки не враховано той факт, що у позивачки залишились майнові права на об`єкт інвестування, оскільки договір відступлення майнових прав від 19 січня 2022 року не розірвано, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки ч. 1 ст. 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначені підстави припинення управління майном та договору про участь у ФФБ та відкріплення об`єкта інвестування від довірителя. Так, управління майном, яке здійснюється за договором про участь у ФФБ, припиняється у разі: повного виконання управителем ФФБ зобов`язань перед довірителем; відмови довірителя від участі в ФФБ; смерті довірителя - фізичної особи або ліквідації довірителя - юридичної особи; відкріплення управителем від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування за невиконання довірителем своїх зобов`язань за договором про участь у ФФБ; в інших випадках, передбачених Правилами ФФБ.

Відповідно до пункту 9.1. Правила Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК Голосіївська долина» (І пусковий комплекс - будинок №1) затверджені наказом директора ТОВ «ФК «Житло-Капітал» №255 від 11 листопада 2020 року, де однією з підстав припинення договору про участь у ФФБ та відкріплення об`єкта інвестування від довірителя є рішення суду.

У ч. 2 ст. 20 Закону України №978-IV зазначено, що при відкріпленні від довірителя об`єкта інвестування управитель також відкріплює від довірителя всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об`єкта інвестування. З моменту відкріплення об`єкта інвестування від довірителя управління майном припиняється, довіритель втрачає право вимоги на об`єкт інвестування та вимірні одиниці цього об`єкта інвестування. Тобто, в момент розірвання договору про участь у ФФБ на підставі рішення суду, довіритель автоматично втрачає майнові права на об`єкт інвестування та вимірні одиниці.

Крім того, ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України. Так, Постановою КМУ № 127 від 25 грудня 2015 року затверджено Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, де в абзаці 3 пункту 81 цього Порядку зазначено, що у разі участі особи у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою завершеного будівництвом об`єкта, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування.

Крім цього, у пунктах 2.2.1.7. та 6.2. Договору про участь у ФФБ №50-1801/2022-1 від 18 січня 2022 року визначено, що протягом 20 робочих днів з дати надіслання письмового повідомлення Управителя про введення об`єкта будівництва в експлуатацію здійснити остаточні розрахунки за даними БТІ (або іншого Державного органу, що здійснює остаточні обміри об`єкта будівництва перед введенням його в експлуатацію) та обміняти у Управителя Свідоцтво про участь у ФФБ на Довідку. Довідка є документом, підписаним уповноваженою особою Управителя, що підтверджує право Довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування.

Колегія суддів звертає увагу, що вказана довідка видається управителем при умові завершення будівництва об`єкту (ст. 19 Закону України № 978-IV).

Проте, як встановлено судом першої інстанції, будівництво об`єкту інвестиції позивача не закінчено, будинок не введено в експлуатацію.

А тому, договір відступлення майнових прав не є документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за позивачем об`єкту інвестування.

Отже, доводи апеляційної скарги в цілому не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та висновки суду першої інстанції, обґрунтовано викладені у мотивувальній частині рішення, та фактично зводяться до незгоди відповідача із висновками суду. При цьому, докази та обставини, на які посилається відповідач у апеляційній скарзі, були предметом дослідження суду першої інстанції і при їх дослідженні та встановленні були дотримані норми матеріального і процесуального права. Судом першої інстанції правильно визначено характер спірних правовідносин, встановлено обсяг прав та обов`язків сторін, застосовано норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, що склались між сторонами, надано повну, всебічну та об`єктивну оцінку наявним у справі доказам та обґрунтовано ухвалено рішення про часткове задоволення позову.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.

Перевіряючи законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду є законним і обґрунтованим, підстави для його скасуванні відсутні.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал»залишити без задоволення.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 07 травня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках, передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України.

Повний текст складено 14 листопада 2025 року.

Суддя-доповідач В.А. Нежура

Судді С.М. Верланов

Т.О. Невідома