ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
справа № 753/7530/25
провадження № 2/753/6813/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 листопада 2025 року Дарницький районний суд міста Києва у складі судді Якусика О.В., секретаря судового засідання Гайової С.Г., представника позивача - адвоката Домітращук І.М., розглянувши у судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору та стягнення коштів,

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2025 року адвокат Домітращук Ірина Михайлівна в інтересах ОСОБА_1 звернулася до Дарницького районного суду м. Києва з позовом до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», в якому просить:

- розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 31 липня 2021 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченком Романом Олександровичем та зареєстрований в реєстрі за № 1265;

- стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 сплачені на виконання умов попереднього договору купівлі-продажу квартири від 30 липня 2021 року грошові кошти у сумі 1 620 515,14 грн та моральну шкоду в розмірі 50 000,00 грн.

Вимоги позову обґрунтовані тим, що між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 укладений попередній договір купівлі-продажу квартири від 30 липня 2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченком Романом Олександровичем, згідно з пунктом 1.1 якого сторони зобов`язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим Договором, укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 (перша) черга будівництва в об`єкті: «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об`єктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 ».

Відповідно до п. 1.2 договору основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 (шести) календарних місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4 та п. 1.5 цього договору.

Зі змісту пункту 2.2 договору вбачається, що на дату підписання цього договору вартість майна складає 1 620 515,14 грн, без ПДВ, виходячи з вартості 1 кв.м. - 26 049,11 грн, без ПДВ.

ОСОБА_1 на виконання п. 1.4 та 1.5 договору сплатив на користь ПрАТ «ХК «Київміськбуд» вартість майна у розмірі, визначеному п. 2.2 договору, а саме 1 620 515,14 грн, що підтверджується банківською квитанцією від 02 серпня 2021 року № ПН4094К та виданою ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на виконання п. 3.1.2 договору довідкою від 28 серпня 2021 року № 1265. Тобто, зобов`язання позивача за договором є виконаними своєчасно та у повному обсязі.

Натомість, на офіційному веб-ресурсі ПрАТ «ХК «Київміськбуд» за посиланням ІНФОРМАЦІЯ_2 наявна інформація, що планована дата здачі житлового будинку АДРЕСА_5 (перша) черга будівництва в об`єкті: «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об`єктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 » в експлуатацію 30 листопада 2023 року.

В той же час, станом на день звернення з даним позовом поштова адреса будинку не присвоєна та очевидно, що будинок в експлуатацію не зданий.

Водночас, у договорі міститься пункт 4.8, яким передбачено, що до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитись від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. В такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором.

Позивач зазначає, що жодний інший пункт договору не містить положень, які б передбачали право майбутнього продавця відмовитись від укладення договору про розірвання у разі надходження відповідної вимоги від майбутнього покупця.

Керуючись п. 4.8 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 30 липня 2021 року, позивач повідомив відповідача про відмову від договору шляхом його розірвання, у зв`язку з чим запропонував узгодити дату та час укладення та нотаріального посвідчення договору про розірвання попереднього договору, на що позивач отримав лист ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 03 липня 2024 року № 1716/0/2-24, яким останній повідомив, що не відмовляється від своїх зобов`язань за вищезазначеним попереднім договором та не приймає пропозицію про його розірвання.

Як зазначав позивач, право відповідача на таку «відмову» не передбачене як укладеним договором, так і чинними нормами цивільного законодавства, отже в такому разі слід застосовувати принцип тлумачення «Сontra Рroferentem» (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав).

Отже, фактично рішення ПрАТ «ХК «Київміськбуд» про відмову укласти договір про розірвання, оформлене листом від 03 липня 2024 № 1716/0/2-24, є протиправним та порушує право позивача на позасудову односторонню відмову від попереднього договору купівлі-продажу квартири від 30 липня 2021 року на підставі пункту 4.8 Договору, а тому позивач вимушений звернутись за судовим захистом з вимогою про розірвання цього попереднього договору купівлі-продажу квартири.

Також позивач зазначає, що хід виконання договірних зобов`язань не відповідає «завірянням» відповідача та об`єктивним сподіванням, очікуванням позивача, які мали місце при укладені договору.

Включений до договору пункт 4.8 по суті є гарантоване відповідачем право позивача без будь-яких причин після укладення договору застосувати у будь-який момент до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію «запобіжний механізм», який дозволяє майбутньому покупцю повернути передані майбутньому продавцю кошти, сплачені за майно, але за умови вирахування 5% штрафу. Втім, як свідчать обставини справи, незважаючи на самостійно встановлені умови договору, відповідач листом від 03 липня 2024 року № 1716/0/2-24 повідомив, що наразі відновлення будівництва неможливе без вирішення питання фінансування, чим констатував, що термін поновлення будівництва, а тим більше термін здачі будинку в експлуатацію не має будь-якого часового вираження, що фактично відсуває на невизначений час момент укладення основного договору. За таких обставин, ОСОБА_1 правомірно розраховував, що у разі виникнення вищеописаної ситуації, останній матиме можливість скористатися гарантованим відповідачем правом на односторонню відмову від договору та як наслідок поверне внесені за договором власні кошти за вирахуванням 5% штрафу.

Таким чином, на думку позивача, одностороння відмова відповідача від реалізації гарантованого права, передбаченого п. 4.8 договору, значною мірою позбавляє ОСОБА_1 від правомірних сподівань на повернення внесених в рамках укладеного Договору коштів, нівелює доцільність підтримання договірних стосунків з відповідачем в цілому, є істотним порушенням умов названого договору та свідчить про наявність законних підстав для задоволення позовної вимоги про його розірвання в судовому порядку.

Також позивач зазначає, що у разі задоволення позовної заяви про розірвання попереднього договору, правова підстава для набуття та утримання ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошових коштів у розмірі 1 620 515,14 грн відпаде, а отже вказана сума підлягає стягненню з відповідача на підставі ст. 1212 ЦК України.

Заявляючи вимогу про стягнення моральної шкоди, позивач вказує, що у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем своїх обов`язків за попереднім договором позивач з 2021 року позбавлений великої суми своїх заощаджень та досі не отримав житло, за яке сплатив повну його вартість, що призвело до втрати значного часу та зусиль щодо повернення коштів, зазнав стресу, душевних страждань.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16 квітня 2025 року позовну заяву було передано для розгляду судді Якусику О.В.

Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 22 травня 2025 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 753/7530/25 за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання на 25 червня 2025 року.

17 червня 2025 року представник відповідача подав відзив на позовну заяву, в якому просить відмовити в задоволенні заявлених вимог. Як зазначає відповідач, попередній договір купівлі-продажу був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О., та зареєстрований в реєстрі за № 1265, а тому, враховуючи вимоги пункту 7.3 глави 1 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, договір про розірвання повинен теж посвідчуватися цим нотаріусом. Іншим нотаріусом може бути посвідчуватися тільки у порядку визначеному Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України у випадках, коли нотаріус, який посвідчив договір, позбавлений можливості посвідчити договір про його зміну або розірвання.

Як зазначає представник відповідача, право на розірвання договору в односторонньому порядку не передбачено умовами попереднього договору, а отже позивачем прийнято рішення в односторонньому порядку розірвати договір, що суперечить як умовам договору, так і нормам ЦК України. Відповідно на момент розгляду справи відсутні підстави для розірвання Попереднього договору у даній справі, та повернення коштів.

На офіційному сайті Київміськбуд було опубліковано інформацію про відновлення роботи компанії та будівельних майданчиків, компанія не заявляла інформації про зупинення господарської діяльності та будівництва. Натомість навіть зважаючи на ситуацію, яка склалася в країні, компанія робить все можливе, щоб якомога швидше здійснювати повноцінно будівельні роботи на даному об`єкті будівництва та ввести даний комплекс в експлуатацію та передати придбані майнові права їх покупцям.

Представник зазначає, що укладаючи попередній договір, ОСОБА_1 усвідомлював свої дії і розумів зміст умов договору, погодив умови договору, якими чітко передбачено, що у випадку розірвання договору продавець повертає майбутньому покупцю кошти за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за Договором, а одностороння зміна чи відмова від виконання умов договору не передбачена умовами попереднього договору. Отже, у разі розірвання договору, позивачу можуть бути повернуті внесені за умовами попереднього договору кошти, але виключно за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим договором. Тобто, компанія повністю заперечує проти позиції позивача про відсутність підстав для стягнення штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим договором та повернення позивачу коштів в повному обсязі.

Також представник вважає, що позивач обрав невірну підставу звернення до суду з позовом ст. 1212 ЦК України та відповідно неналежний спосіб захисту.

Відповідач також заперечує проти стягнення моральної шкоди, оскільки позивачем не доведено наявність підстав для її відшкодування, оскільки ні договором на законом таке відшкодування не передбачено.

25 червня 2025 року представник позивача подав відповідь на відзив, в якій наполягає на задоволенні заявлених вимог з підстав, викладених у позовній заяві.

25 червня 2025 року підготовче судове засідання відкладено на 17 липня 2025 року.

17 липня 2025 року підготовче судове засідання відкладено на 05 серпня 2025 року.

Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 05 серпня 2025 року закрито підготовче засідання та призначено розгляд справи до судового розгляду по суті на 24 вересня 2025 року.

24 вересня 2025 року представник позивача подав додаткові пояснення з посиланням на практику судів у подібних правовідносинах.

24 вересня 2025 року розгляд справи відкладено на 06 листопада 2025 року.

Відповідач будучи повідомленим про розгляд справи належним чином, в судове засідання не прибув, яку уповноваженого представника не забезпечив, про причини неявки суд не повідомив.

Представник позивача у судовому засіданні підтримала позовні вимоги в повному обсязі та просила їх задовольнити з наведених у заявах по суті підстав.

Дослідивши та всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши зібрані у справі докази, виходячи зі свого внутрішнього переконання, яке ґрунтується на повному та всебічному дослідженні обставин справи, суд дійшов таких висновків.

Як встановлено судом, 30 липня 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , І черга будівництва в об`єкті «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об`єктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 ».

Вказаний попередній договір купівлі-продажу квартири від 30 липня 2021 року посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченком Романом Олександровичем та зареєстрований в реєстрі за № 1265.

За змістом п. 1.2. попереднього договору, основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом шести календарних місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4. та 1.5. цього договору.

Майбутній покупець зобов`язаний сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у п. 2.2. цього договору, протягом п`яти банківських днів з дня укладення цього договору (п. 1.4. попереднього договору).

На дату підписання цього договору вартість майна складає 1620515 грн 14 коп., без ПДВ, виходячи із вартості 1 кв. м. - 26049,11 грн (п. 2.2. попереднього договору).

На виконання умов попереднього договору ОСОБА_1 перерахував на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1620515,14 грн, що підтверджується квитанцією від 02 серпня 2021 року № ПН4094К.

Представник відповідача не заперечував вказаних обставин.

ОСОБА_1 прийняв рішення про відмову від попереднього договору на підставі положень пункту 4.8. Попереднього договору.

ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не прийняв пропозицію про розірвання договору про що повідомив позивача листом від 03 липня 2024 року №1716/2/2-24.

Пунктом 4.8. Попереднього договору від 30 липня 2021 року передбачено, що до прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. В такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, кошти протягом 60-ти банківських днів з дня підписання договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором.

Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

Частинами 1, 2 п. 1 ст. 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, тощо. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідно із ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною першою статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (частина друга статті 78 ЦПК України).

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Аналіз пункту 4.8. попереднього договору свідчить про те, що майбутній покупець до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору, шляхом його розірвання.

Матеріали справи не містять доказів того, що об`єкт будівництва був прийнятий в експлуатацію, а тому ОСОБА_1 реалізував своє право, передбачене п. 4.8. попереднього договору, на розірвання договору, звернувшись до суду з відповідним позовом.

Пункт 4.8 договору не містить будь-яких умов, які б були підставою для прийняття майбутнім покупцем рішення про розірвання договору. А тому відповідно майбутній покупець, в будь-який момент, до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору, шляхом його розірвання, не обґрунтовуючи мотивів прийняття такого рішення.

В той же час, як вбачається, відповідач не погодився із розірванням договору про що повідомив позивача листом.

Не погодившись з діями відповідача, позивач звернувся до суду з позовом про розірвання попереднього договору.

За таких обставин, враховуючи, що позивач наділений правом на розірвання договору, яке заперечується відповідачем, суд приходить до висновку про наявність підстав для розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 30 липня 2021 року, укладеного між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , та стягнення на користь останнього з відповідача 1 620 515 грн 14 коп. внесених позивачем грошових коштів на підставі положень статті 1212 ЦК України, оскільки відпали підстави для їх утримання.

Крім того, суд не може прийняти до уваги заперечення відповідача, що умовами попереднього договору не передбачено право на розірвання договору в односторонньому порядку, оскільки таке право передбачене безпосередньо п. 4.8 Договору.

Суд не відхиляє доводи відповідача про те, що договір про розірвання повинен також посвідчуватись нотаріусом, який посвідчував попередній договір, з огляду на те, що відповідно до п. 5.1. Попереднього договору спори та суперечки, що можуть виникнути у зв`язку з укладенням або виконанням цього договору, вирішуються сторонами шляхом переговорів, а при недосягненні згоди - у судовому порядку.

Враховуючи зміст самого договору, а також наявність спору між сторонами, що підтверджується наданими ПрАТ «ХК «Київмісьбуд» запереченнями проти позову, ОСОБА_1 не позбавлений права реалізувати право на розірвання договору в судовому порядку без попереднього звернення до нотаріуса, який посвідчував попередній договір.

Також суд вважає необґрунтованими доводи відповідача про те, що із суми сплаченої позивачем за попереднім договором у разі його розірвання за рішенням суду має вираховуватись штраф в розмірі 5 %, з огляду на таке.

У постанові Верховного Суду від 12 жовтня 2023 року справа № 308/3956/15-ц (провадження № 61-8074св22) зазначено, що цивільно-правова відповідальність - це покладення на правопорушника основаних на законі невигідних правових наслідків, які полягають у позбавленні його певних прав або в заміні невиконання обов`язку новим, або у приєднанні до невиконаного обов`язку нового додаткового. Покладення на боржника нових додаткових обов`язків як заходу цивільно-правової відповідальності має місце, зокрема у випадку стягнення неустойки (пені, штрафу).

Відповідно до статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Разом з тим, за частиною третьою статті 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин.

Ці загальні засади втілюються у конкретних нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні ситуації таким чином, коли кожен з учасників відносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу.

Зокрема, загальною ознакою цивільно-правової відповідальності є її компенсаторний характер. Заходи цивільно-правової відповідальності спрямовані не на покарання боржника, а на відновлення майнової сфери потерпілого від правопорушення. Одним з принципів цивільного права є компенсація майнових втрат особи, що заподіяні правопорушенням, вчиненим іншою особою. Цій меті, насамперед, слугує стягнення збитків. Розмір збитків в момент правопорушення, зазвичай, ще не є відомим, а дійсний розмір збитків у більшості випадків довести або складно, або неможливо взагалі.

З метою захисту інтересів постраждалої сторони законодавець може встановлювати правила, спрямовані на те, щоб така сторона не була позбавлена компенсації своїх майнових втрат. Такі правила мають на меті компенсацію постраждалій стороні за рахунок правопорушника у певному заздалегідь визначеному розмірі (встановленому законом або договором) майнових втрат у спрощеному порівняно зі стягненням збитків порядку, і ця спрощеність полягає в тому, що кредитор (постраждала сторона) не повинен доводити розмір його втрат, на відміну від доведення розміру збитків.

Водночас закріплений законодавцем принцип можливості обмеження свободи договору в силу загальних засад справедливості, добросовісності, розумності може бути застосований і як норма прямої дії, як безпосередній правовий засіб врегулювання прав та обов`язків у правовідносинах.

Зазначені висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 902/417/18 (провадження № 12-79гс19).

Підставою, яка породжує обов`язок сплатити неустойку, є порушення боржником зобов`язання (стаття 610, пункт 3 частини першої статті 611 ЦК України).

Разом з тим, штраф в розмірі 5 % від суми, визначений п. 4.8. Попереднього договору, не має компесаторний характер, адже підставою для вирахування є не порушення майбутнім покупцем зобов`язання, а відмова від укладення основного договору, що є правом останнього, а тому з урахуванням загальних засад справедливості, добросовісності та розумності відсутні підстави для його вирахування від суми, внесеної позивачем.

Таким чином, оцінюючи належність та допустимість кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності, та враховуючи те, що обставини, на які позивач посилався в своєму позові, знайшли своє підтвердження в судовому засіданні, а доказів на їх спростування суду надано не було, суд вважає, що позовні вимоги про розірвання договору та стягнення коштів - підлягають задоволенню.

Щодо стягнення моральної шкоди суд зазначає таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 1167 ЦК України, моральна шкода, завдана фізичній або юридичній особі неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю, відшкодовується особою, яка її завдала, за наявності її вини, крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Відповідно до ст. 23 ЦК України, особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав.

Моральна шкода полягає у фізичному болю та стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я; у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів; у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку із знищенням чи пошкодженням її майна; у приниженні честі та гідності фізичної особи, а також ділової репутації фізичної або юридичної особи.

Якщо інше не встановлено законом, моральна шкода відшкодовується грошовими коштами, іншим майном або в інший спосіб. Розмір грошового відшкодування моральної шкоди визначається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань, погіршення здібностей потерпілого або позбавлення його можливості їх реалізації, ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є підставою для відшкодування, а також з урахуванням інших обставин, які мають істотне значення. При визначенні розміру відшкодування враховуються вимоги розумності і справедливості. Моральна шкода відшкодовується незалежно від майнової шкоди, яка підлягає відшкодуванню, та не пов`язана з розміром цього відшкодування. Моральна шкода відшкодовується одноразово, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до п. 9 Постанови Пленуму Верховного Суду України Про судову практику в справах про відшкодування моральної (немайнової) шкоди від 31 березня 1995 року №4 із змінами і доповненнями, розмір відшкодування моральної (немайнової) шкоди суд визначає залежно від характеру та обсягу страждань (фізичних, душевних, психічних тощо) та з урахуванням інших обставин. Зокрема, враховуються стан здоров`я потерпілого, тяжкість вимушених змін у його життєвих і виробничих стосунках, ступінь зниження престижу, ділової репутації, час та зусилля, необхідні для відновлення попереднього стану. При цьому суд має виходити із засад розумності, виваженості та справедливості.

Як виснувала Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 вересня 2020 року у справі № 216/3521/16-ц, виходячи з положень статей 16 і 23 ЦК України та змісту права на відшкодування моральної шкоди в цілому як способу захисту суб`єктивного цивільного права, компенсація моральної шкоди повинна відбуватися у будь-якому випадку її спричинення - право на відшкодування моральної (немайнової) шкоди виникає внаслідок порушення права особи незалежно від наявності спеціальних норм цивільного законодавства.

Згідно із висновком щодо застосування вказаних норм, викладеним у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2023 року у справі № 496/1691/19, тлумачення статті 23 ЦК України свідчить, що вона є нормою, яка має поширюватися на будь-які цивільно-правові відносини, в яких тій чи іншій особі було завдано моральної шкоди. Це, зокрема, підтверджується тим, що законодавець вживає формулювання «особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав».

Можливість стягнення компенсації моральної шкоди ставиться в залежність не від того, що це передбачено нормою закону або положеннями договору, а від порушення цивільного права особи (схожі висновки викладені в ухвалі Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 листопада 2019 року в справі № 216/3521/16-ц, постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2022 року у справі № 569/20510/19).

Наведеним спростовуються заперечення відповідача щодо безпідставності вимог про компенсацію моральної шкоди, оскільки ні попереднім договором, ні законом такого відшкодування не передбачено.

Суд вважає, що внаслідок неналежного виконання відповідачем зобов`язань за попереднім договором, позивачу заподіяно моральну (немайнову) шкоду, яка полягає у позбавленні його на тривалий час коштів, внесених за попереднім договором, без еквівалентного отримання ним житла, яке ним оплачене, у необхідності витрачати час та зусилля для повернення цих коштів, у переживаннях позивача щодо можливого неповернення коштів та неотримання квартири.

Разом з тим, розмір відшкодування моральної шкоди має бути не більш ніж достатнім для розумного задоволення потреб потерпілої особи і не повинен призводити до її збагачення.

Оцінивши обставини справи, суд вважає, що заявлений позивачем до стягнення розмір відшкодування моральної шкоди у сумі 50 000 грн. є явно завищено, а тому, виходячи із засад розумності і справедливості, ступеня вини відповідача у невиконанні зобов`язання та причини, що зумовили його невиконання, суд вважає, що вказаним критеріям відповідатиме розмір відшкодування у сумі 5 000,00 грн.

Враховуючи викладене, позовні вимоги в частині стягнення моральної шкоди підлягають частковому задоволенню.

Згідно з ч. 1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. У зв`язку із задоволенням позову, слід стягнути з відповідачів на користь держави судовий збір, оскільки позивач звільнений від сплати судового збору відповідно до положень ч. 3 ст. 22 Закону України «Про захист прав споживачів».

Керуючись ст. 2, 12, 13, 76 - 81, 89, 141, 263-265, 353, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору та стягнення коштів задовольнити частково.

Розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 31 липня 2021 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченком Романом Олександровичем та зареєстрований в реєстрі за №1265.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 сплачені на виконання умов попереднього договору купівлі-продажу квартири від 30 липня 2021 року кошти у сумі 1 620 515 (один мільйон шістсот двадцять тисяч п`ятсот п`ятнадцять) гривень 14 копійок та моральну шкоду в розмірі 5 000 (п`ять тисяч) гривень.

В іншій частині вимог - у задоволенні позову відмовити.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» в дохід держави судовий збір у розмірі 14 732 (чотирнадцять тисяч сімсот тридцять дві) гривні 16 коп.

Позивач: ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_6 ).

Відповідач: Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд» (, м. Київ, вул. Михайла Омельяновича-Павленка, буд. 4/6).

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 14 листопада 2025 року.

Суддя Олександр ЯКУСИК