Верхньодніпровський районний суд Дніпропетровської області
Справа № 173/2693/25
Номер провадження2/173/1506/2025
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

18 листопада 2025 року м. Верхньодніпровськ

Верхньодніпровський районний суд Дніпропетровської області у складі:

головуючого - судді Челюбєєва Є.В.,

за участі:

секретаря Салтикової С.І.,

позивача ОСОБА_1 ,

представника позивача ОСОБА_2 ,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі продажу таким, що відбувся та визнання права власності на нерухоме майно,

ВСТАНОВИВ:

Представник позивача звернулася до суду із зазначеним позовом.

В обґрунтування позовних вимог посилалася на те, що 20.10.2022 ОСОБА_1 домовилась із ОСОБА_3 про купівлю кафетерію «Тет-а-тет», що розташований по АДРЕСА_1 .

Позивач зустрівся з відповідачем та домовився про ціну та купівлю-продаж кафетерію «Тет- а-тет», сплативши йому кошти в сумі 5000,00 доларів США.

Таким чином між позивачем та відповідачем фактично відбувся договір купівлі-продажу. Позивач передав продавцю - відповідачеві кошти, а відповідач підтвердив факт отримання грошей за відчуження майна розпискою та передачею позивачеві документів, копіями документів на кафетерій.

Всупереч законодавству, договір купівлі-продажу не був оформлений нотаріально, але відповідач, як продавець пообіцяв нотаріально оформити з позивачем купівлю - продаж зазначеного нерухомого майна.

Але, відповідач до цього часу зволікає і ухиляється від виконання своїх зобов`язань і не оформляє право власності на придбане нерухоме майно на позивача, як це передбачено законодавством України.

Позивач неодноразово зверталася до відповідача з вимогою про усунення порушень умов, але відповідач посилається на те, що посвідчити нотаріально вищезазначену угоду не можливо, так як вимогу нотаріуса щодо переліку документів, які слід надати нотаріусу неможливо виконати.

У зв`язку з вищевикладеним, позивач не може в позасудовому порядку оформити право власності на куплене нерухоме майно належним чином, тому звертається до суду з даним позовом.

Провадження у справі відкрито 10.10.2025.

Позивач у судовому засіданні позовні вимоги підтримує та пояснила, що вона є внутрішньо переміщеною особою. В неї склалися такі життєві обставини, що їй необхідно було продовжувати свою діяльність як фізична особа - підприємець та здійснювати реалізацію продукції. Тому вона і уклала з відповідачем в такому вигляді договір, а саме з передачею коштів та написанням розписки, так як у відповідача були відсутні деякі документи, які потребував нотаріус.

Представник позивача у судовому засіданні пояснила, що її довірителька та відповідач по справі домовилися про укладення договору купівлі продажу кафетерію «Тет-а-тет». Даний кафетерій належить на праві приватної власності відповідачеві. Так як у відповідача на момент домовленостей не було деяких документів для нотаріального посвідчення договору, то довірителька передала грошові кошти йому в розмірі 5000,00 доларів США, а відповідач написав розписку, відповідно до якої підтвердив отримання ним коштів в сумі 5000,00 доларів США та зобов`язався дотримуватись умов договору про купівлю продаж кафетерію.

Відповідач у судове засідання не з`явився, надав суду заяву про визнання позову та розгляд справи за його відсутності.

Суд, вислухав пояснення позивача, представника позивача, дослідив матеріали справи та надані докази в їх сукупності, вважає, що заявлені вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що ухвалою Верхньодніпровського районного суду Дніпропетровської області від 28.02.2017 у справі № 173/1591/15-ц було затверджено мирову угоду, у відповідності до якої було затверджено право власності на кафетерій «Тет-а-тет», який розташований за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 .

Відповідно до розписки від 20.10.2022 ОСОБА_3 отримав від ОСОБА_1 завдаток у розмірі 5000,00 доларів США. Цей завдаток отримано в якості гарантії договору купівлі продажу від 20.10.2022 між ним та завдаткодавцем щодо продажу кафетерію «Тета-тет». Договір купівлі продажу вказаного приміщення планує укласти з моменту виготовлення ним технічної документації та введення в експлуатацію.

Рішенням державного реєстратора від 07.02.2025 було зупинено розгляд заяви ОСОБА_4 про реєстрацію права власності на нерухоме майно, оскільки не подані в повному обсязі документи, необхідні для державної реєстрації.

Відповідно до Рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій № 77882832 від 19.03.2025 державний реєстратор прав на нерухоме майно Збаранська Наталія Юріївна, Відділ державної реєстрації Верхньодніпровської міської ради Дніпропетровської області вирішив відмовити у проведенні реєстраційних дій за заявою, у зв`язку з тим, що після наданого строку не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію.

Статтею 41 Конституції України передбачено, що право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Згідно зі ст.ст. 627, 220, 640, 635, 657 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Як зазначав Верховний Суд у своїй постанові від 07 червня 2022 року у справі № 179/9/21, за вимогами частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною першої статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становить умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 639 ЦК України договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.

Згідно із частиною першою статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Форма договору купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна чітко визначена статтею 657 ЦК України, за якою такий договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Тобто законом встановлено умови щодо форми укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, будинку або іншого нерухомого майна, внаслідок якого відбудеться правомірний перехід права власності на таке майно.

Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Отже, рішення суду про визнання договору дійсним в судовому порядку можливо тільки тоді, коли договір щодо нерухомого майна укладено в належній формі, із зазначенням усіх істотних умов договору, але відсутнє його нотаріальне посвідчення, і це неможливо вчинити через те, що така можливість втрачена.

Істотними умовами договору є предмет, ціна та строк дії. Також істотними умовами вважаються такі умови, на яких наполягає хоча б одна зі сторін договору (стаття 638 ЦК України). Тобто сторони можуть самостійно визначати умови договору, які не повинні суперечити законодавству.

Закон акцентує на тому, що всі наведені обставини у сукупності, а саме: домовленість щодо усіх істотних умов договору, повне або часткове виконання договору, ухилення від його нотаріального посвідчення, мають бути доведені належними та допустимими письмовими доказами.

За правилами ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

При цьому Пленумом Верховного Суду України в абз. третьому пункту 13 своєї постанови № 9 від 06 листопада 2009 року "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" роз`яснено, що при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. Саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.

У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено про те, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.

Зміст розписки від 20.10.2022 свідчить лише про отримання ОСОБА_3 5000,00 доларів США з наміром укласти договір купівлі-продажу кафетерію «Тет-а-тет», який зобов`язався виготовити всю технічну документацію та ввести в експлуатацію. Тобто даною розпискою не вирішено всіх істотних умов домовленості.

Крім того, позивачем не доведено факту безповоротного ухилення відповідачем від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України.

Відповідачем надано суду заяву про визнання позову, в якій зазначає, що нотаріально, як продавець, він не має можливості оформити з позивачем договір купівлі продажу зазначеного нерухомого майна, так як у нього не вистачає деяких документів.

Тобто, суд доходить висновку, що в діях відповідача відсутній факт ухилення від нотаріального посвідчення правочину, що сам відповідач і підтверджує у своїй заяві.

Згідно із ст.ст. 12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

Докази подаються сторонами або іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

З огляду на вказане, суд доходить висновку про відмову в задоволенні позову.

Понесені позивачем судові витрати по сплаті судового збору в сумі 1211,20 грн., суд вважає за можливе покласти на позивача, так як судом у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Керуючись ст. 12, 13, 81, 89, 259, 263, 265, 268 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) до ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 ) про визнання договору купівлі продажу таким, що відбувся та визнання права власності на нерухоме майно - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржене до Дніпровського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дати складання повного його тексту, у порядку, передбаченому підпунктом 15.5 підпункту 15 пункту 1 Розділу ХІІІ Перехідних положень ЦПК України в редакції від 03.10.2017 року.

Суддя: Є.В. Челюбєєв