Справа № 550/705/25
Провадження № 2/550/366/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

06 листопада 2025 року селище Чутове

Чутівський районний суд Полтавської області в складі:

головуючого - судді Михайлюк О.І.,

за участю секретаря судового засідання - Шукевич Н.В.,

представника позивача - адвоката Риндіна Д.І. (в режимі відеоконференції),

представника відповідача «Урожайне ЧІ» - Часника М.І. (в режимі відеоконференції),

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в селищі Чутове в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , до Селянського (фермерського) господарства «РЕГІОН», та Фермерського господарства «УРОЖАЙНЕ ЧІ», про розірвання договору оренди землі, -

ВСТАНОВИВ :

ОСОБА_1 (далі за текстом позивач) звернувся до Чутівського районного суду Полтавської області з позовом до СФГ «РЕГІОН» (далі за текстом- перший відповідач) та ФГ «УРОЖАЙНЕ ЧІ» (далі за текстом другий відповідач) про розірвання договору оренди землі (а.с. 1-19).

У позовній заяві позивач просить суд:

- розірвати Договір оренди земельної ділянки б/н від 02 листопада 2020 року, площею 3,55 га, кадастровий номер :00:003:0015, зареєстрований 06.11.2020 року державним реєстратором Чутівської селищної ради, Полтавської області Ляховенко О.А. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, номер запису про інше речове право 39041604 від 03.11.2020, укладений між ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 , та Селянським (Фермерським) Господарством «РЕГІОН» , 38839, Полтавська обл., Полтавський р-н, с. Щасливе, вул. Степна, буд. 17, (Орендар змінений, відповідно до Договору купівлі-продажу права оренди, серія та номер: 369, виданий 22.05.2025, видавник: Климова О.В., приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Київської області, на ФГ «УРОЖАЙНЕ ЧІ», , 18002, Черкаська обл., місто Черкаси, вул.Небесної Сотні, будинок 105, офіс 341);

- зобов`язати ФГ «УРОЖАЙНЕ ЧІ», , передати (повернути) земельну ділянку площею 3,55 га, кадастровий номер :00:003:0015, що розташована на території Чутівської селищної ради Полтавської області, власнику ОСОБА_1 ;

- судові витрати покласти на відповідачів.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що він є власником земельної ділянки площею 3,55 га, кадастровий номер :00:003:0015, розташованої на території Чутівської селищної ради Полтавської області. Згідно договору оренди землі б/н від 02.11.2020, укладеного між позивачем та СФГ «РЕГІОН» (далі за текстом Договір), зазначена земельна ділянка була передана позивачем першому відповідачу в оренду. Договір оренди землі був укладений строком на 10 років, що зафіксовано сторонами в п.3.1. Договору. Орендна плата за користування земельною ділянкою, відповідно до п. 5.1. Договору, встановлювалась у розмірі 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за один сільськогосподарський рік, що становить 12 032,77 грн. Відповідно до п.5.3. Договору, розмір орендної плати вноситься до 31 грудня кожного року. Відповідно до п.10.1. Договору, орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Позивач вказує, що перший відповідач систематично не сплачував орендну плату, а саме - за 2023 та 2024 роки орендна плата першим відповідачем сплачена не була. Як вказує позивач, станом на дату складання позовної заяви, заборгованість першого відповідача по сплаті орендної плати за 2023 та 2024 роки також є несплаченою.

Крім того позивач зазначає, що він випадково, 05.06.2025, дізнався про продаж першим відповідачем права оренди земельної ділянки, належної позивачу, площею 3,55 га, кадастровий номер :00:003:0015, розташованої на території Чутівської селищної ради Полтавської області, що була передана в оренду СФГ «РЕГІОН» - ФГ «УРОЖАЙНЕ ЧІ». Підстава продажу першим відповідачем права оренди земельної ділянки другому відповідачу - Договір купівлі-продажу права оренди від 22.05.2025.

Однак, позивач наголошує, що договором оренди землі б/н від 02.11.2020, укладеним між позивачем та СФГ «РЕГІОН», не передбачена можливість продажу, чи будь-якого іншого відчуження права оренди іншій особі.

Відповідно до п. 13.3. договору оренди землі б/н від 02.11.2020, дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Таким чином позивач, посилаючись істотне порушення умов договору оренди землі зі сторони відповідачів, на підставі ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України, ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренди землі», ст. ст. 526, 651 ЦК України, п. 13.3 Договору оренди землі від 02.11.2020, а також пункту д) частини 1 ст. 141 ЗК України, просить суд розірвати Договір оренди земельної ділянки б/н від 02 листопада 2020 року, площею 3,55 га, кадастровий номер :00:003:0015, укладений між ОСОБА_1 та СФГ «РЕГІОН» (Орендар змінений, відповідно до Договору купівлі-продажу права оренди від 22.05.2025 на ФГ «УРОЖАЙНЕ ЧІ») та зобов`язати ФГ «УРОЖАЙНЕ ЧІ», , передати (повернути) земельну ділянку площею 3,55 га, кадастровий номер :00:003:0015, що розташована на території Чутівської селищної ради Полтавської області, власнику ОСОБА_1 .

Перший відповідач СФГ «РЕГІОН» правом на надання відзиву на позов не скористався.

Другий відповідач ФГ «УРОЖАЙНЕ ЧІ» подав відзив на позовну заяву в якому проти позову заперечував, просив відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі (а.с. 30-44).

В обґрунтування своєї позиції другий відповідач зазначив, що дійсно 22.05.2025 року між ФГ «УРОЖАЙНЕ ЧІ» (Покупець) та СФГ «РЕГІОН» (Продавець) укладено договір купівлі-продажу права оренди земельних ділянок, за яким Продавець відчужує, а Покупець отримує право оренди земельних ділянок, які вказані в Додатку 1 до Договору. Додатком 1 до зазначеного Договору визначено список осіб, право оренди земельних ділянок яких було придбано другим відповідачем. В ньому значиться і позивач, за договором оренди земельної ділянки з кадастровим номером :00:003:0015, розірвання якого є предметом розгляду даної справи. При цьому головою СФГ «Регіон» Рубаном І.П. в зазначеному додатку зроблено помітку, що ОСОБА_1 ні за оспорюваним договором, ні за іншими заборгованості не має. При цьому представником Позивача 16.06.2025 року подано клопотання про долучення до матеріалів справи відомостей з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору за період з січня 2023 по грудень 2024 року. Звідки вбачається, що в грудні 2023 року СФГ «Регіон» виплатило ОСОБА_1 29 895, 06 грн. Отже, як вбачається з відомостей, наданих позивачем, орендну плату за 2023 рік ним отримано, а тому ознака систематичності в даному випадку відсутня. За таких обставин, на думку другого відповідача правові підстави для задоволення позову відсутні.

Представник позивача адвокат Риндін Д.І. подав відповідь на відзив в якому зазначив, що твердження другого відповідача, наведені у відзиві на позов, вважає необґрунтованими (а.с.67-68).

Представник позивача вказує, що сам Додаток №1 до договору купівлі-продажу права оренди земельних ділянок від 22.05.2025 другий відповідач до матеріалів справи не додав. Також, представник позивача вважає недоведеним відповідачами, взагалі, є факт реальної передачі права оренди земельної ділянки, належної позивачу. Договором купівлі-продажу права оренди земельних ділянок від 22.05.2025 р., укладеного між відповідачами, а саме п. 4, передбачено, що передача здійснюється на підставі Акту прийому-передачі. Відповідачами до матеріалів справи Акту прийому-передачі не надано.

Представник позивача зазначає, що відповідно до долучених позивачем до матеріалів справи відомостей з державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела /суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 13.06.2025 р. стосовно ОСОБА_1 , вбачається, що орендна плата першим відповідачем позивачу за 2024 р. не виплачена взагалі. Проте з п. 3 вищезазначених відомостей вбачається, що в грудні 2023 р. першим відповідачем нараховано суму доходу, податку та військового збору.

Представник позивача наголошує, що фактично оплата орендної плати за 2023 рік першим відповідачем позивачу здійснена не була. В грудні 2023 р. голова першого відповідача Рубан І.П. повідомив позивачу, що через скрутне матеріальне становище першого відповідача, нарахує та оплате необхідні податки з метою уникнення негативних наслідків через несплату податків, а безпосередньо, орендна плата буде виплачена позивачу пізніше, як тільки з`явиться фінансова можливість. Тобто, фактично, орендна плата за 2023 рік є несплаченою. Тобто, виходячи з вищенаведеного, позивач наполягає на наявній заборгованості першого відповідача саме за період 2023-2024 роки, що є підставою для розірвання договору оренди землі.

Другий відповідач ФГ «УРОЖАЙНЕ ЧІ» подав заперечення (на відповідь на відзив) в якому зазначив, що до відзиву на позовну заяву долучено витяг з Додатку №1, з якого вбачається, що поруч з прізвищем позивача відсутня сума заборгованості, в той час як біля інших орендодавців наявні конкретні суми заборгованостей. Внизу аркуша наявні печатки сторін і підписи їх повноважних представників. Щодо факту реальної передачі права оренди земельної ділянки, яка належить позивачу, є недоведеним другий відповідач зазначає, що відповідно до пункту 4 Договору купівлі-продажу права оренди земельних ділянок від 22.05.2025 року передача права оренди, що є предметом цього Договору, здійснюється за Актом приймання-передачі. Право оренди виникає у покупця з дати підписання сторонами Акту прийому-передачі, одночасно з підписанням якого до Покупця переходять всі права та обов`язки Орендаря, встановлені Договорами оренди земельних ділянок, наведених у Акті прийому-передачі. ФГ «Урожайне ЧІ» дійсно не долучало зазначений Акт до матеріалів справи, оскільки його долучено Позивачем до матеріалів позовної заяви і подано до суду (а.с.72-74).

Також, другий відповідач подав додаткові пояснення по справі в яких підтримав свою позицію по справі та просив відмовити у задоволенні позову (а.с.99-109).

Крім обставин, на які другий відповідач посилався у попередніх заявах по суті справи, другий відповідач у додаткових поясненнях по справі зазначив, що в межах договірних правовідносин права сторони не можуть реалізовуватися у відриві від покладених на неї обов`язків і навпаки, відповідальність за виконання зобов`язання можлива лише за наявності відповідного суб`єктивного права в межах правовідносин, що склалися. Другий відповідач вказує, що він набув право оренди на земельну ділянку, належну позивачеві кадастровий номер :00:003:0015, з 22.05.2025 і саме з вказаної дати став стороною договору оренди землі та набув права та обов`язки за договором оренди землі, в тому числі зі сплати орендної плати. Другий відповідач вказує, що у відповідності до п. 2 договору купівлі-продажу права оренди від 22.05.2025, всі зобов`язання за попередні періоди, в тому числі фінансові, залишаються на стороні відчужувача права СФГ «РЕГІОН», а не на ФГ «УРОЖАЙНЕ ЧІ». Другий відповідач вказує, що листами від 03.06.2025 та 30.06.2025 він звертався до першого відповідача з вимогою про надання доказів із погашення наявної у нього заборгованості з орендної плати перед орендодавцями, однак ані відповіді ані підтвердних документів від СФГ «РЕГІОН» не отримав.

У судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги, просив їх задовольнити з підстав, викладених у позові та відповіді на відзив.

Представник другого відповідача у судовому засіданні проти позову заперечував, просив відмовити у задоволенні позовних вимог з підстав, викладених у відзиві на позов та запереченнях на відповідь на відзив.

Представник першого відповідача у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи належним чином був повідомлений. Через канцелярію суду, представник першого відповідача Рубан Ю.Д. подав заяву в якій зазначив, що СФГ «РЕГІОН» визнає позовні вимоги та просить справу розглядати без участі першого відповідача (а.с.75).

Розглянувши заяву першого відповідача про визнання позову суд зазначає наступне.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 49 та ч. 1 ст. 206 ЦПК України відповідач має право визнати позов (всі або частину позовних вимог) на будь-якій стадії провадження у справі, зазначивши про це в заяві по суті справи або в окремій письмовій заяві.

Згідно з ч. 4 ст. 206 ЦПК України у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд постановляє ухвалу про відмову у прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує судовий розгляд.

Відповідно до ч. 6 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» у разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужено.

Як вбачається з матеріалів справи, на підставі договору купівлі-продажу права оренди земельних ділянок від 22.05.2025, укладеного між СФГ «РЕГІОН» та Фермерським господарством «УРОЖАЙНЕ ЧІ», згідно з актом приймання-передачі від 22.05.2025 до вказаного договору другий відповідач набув право оренди земельної ділянки кадастровий номер :00:003:0015, яке виникло на підставі спірного договору оренди землі від 02.11.2020.

На дату розгляду справи судом вказаний договір купівлі-продажу є чинним, доказів протилежного суду не надано.

Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 43) право оренди щодо належної позивачу земельної ділянки кадастровий номер :00:003:0015 на момент розгляду справи зареєстровано за другим відповідачем- Фермерським господарством «УРОЖАЙНЕ ЧІ».

З урахуванням наведеного, суд дійшов висновку про необхідність відмови у прийнятті визнання першим відповідачем позову з огляду на те, що визнання першим відповідачем позову порушує права другого відповідача, як набувача права оренди за спірним договором оренди земельної ділянки.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, дійшов до висновку про відмову в позові повністю з огляду на наступне.

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,55 га, кадастровий номер :00:003:0015, розташованої на території Чутівської селищної ради Полтавської області, що підтверджується Інформаційною довідкою № від 11.06.2025 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо ОСОБА_1 (а.с. 8-9).

02.11.2020 між ОСОБА_1 та СФГ «РЕГІОН» було укладено договір оренди землі б/н, зареєстрований 06.11.2020 року державним реєстратором Чутівської селищної ради, Полтавської області Ляховенко О.А. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, номер запису про інше речове право: 39041604 від 03.11.2020 (а.с. 141-144).

Згідно п.п. 1.1, 2.1 умов договору оренди землі б/н від 02.11.2020 ОСОБА_1 (орендодавець) надає, а СФГ «РЕГІОН» (орендар) приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :00:003:0015, загальною площею 3,5500 га, в тому числі ріллі 3,5500 га.

Пунктом 2,4 договору оренди землі б/н від 02.11.2020 визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату кладення договору становить 124562,74 грн.

Договір оренди землі від 02.11.2020 укладений строком на 10 років, що зафіксовано сторонами в п. 3.1. Договору.

Орендна плата за користування земельною ділянкою, відповідно до п. 5.1. договору оренди землі від 02.11.2020, встановлений у розмірі 12% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за один сільськогосподарський рік, що становить 12 032,77 грн.

Відповідно до п. 5.3. договору оренди землі від 02.11.2020, розмір орендної плати вноситься до 31 грудня кожного року.

Позивач, звертаючись до суду з позовними вимогами про розірвання договору оренди землі б/н від 02.11.2020 посилався на те, що перший відповідач систематично не виконує своє зобов`язання зі сплати орендної плати за спірним договором і заборгованість першого відповідача по сплаті орендної плати за 2023 рік та 2024 рік на час подання позову є несплаченою.

Суд зазначає, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

За загальним правилом частини першої статті 651 ЦК України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Винятком з цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини другої статті 651 ЦК України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині другій статті 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.

З огляду на наведені правила абзацу першого частини другої статті 651 ЦК України як цивільне законодавство, так і земельне передбачає окремі приклади його застосування, що мають характер загальних для усіх цивільних відносин (у разі істотного порушення цивільного договору іншою стороною), а також характер спеціалізованих - для інших приватноправових договорів та для інших окремо застережених у законі видів порушень цивільних договорів (зокрема, окремі правила статті 141 ЗК України, застосовні до догорів оренди землі).

Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також статті 141 ЗК України, пункт «д» частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Отже, згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, в тому числі право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного та в повному обсязі внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.

Як було встановлено судом, згідно п. 5.3. договору оренди землі від 02.11.2020, розмір орендної плати вноситься до 31 грудня кожного року. Конкретного терміну внесення орендної плати умовами договору оренди не визначено.

Згідно з положеннями ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Згідно з ч. 2 ст. 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не визначено законом або договором.

Отже датою укладення спірного договору оренди землі є 02.11.2020 дата його підписання сторонами.

Аналогічна правова позиція щодо моменту, з якого договір оренди землі вважається укладеним, міститься у постанові Верховного Суду від 02.10.2020 у справі №912/3295/18.

Оскільки спірний Договір оренди землі укладено на 10 років, отже строк його дії закінчується 02.11.2030, а рік оренди триває з 02 листопада відповідного року до 02 листопада наступного року.

Виходячи з наведеного, згідно з умовами спірного договору оренди землі від 02.11.2020 орендна плата повинна бути внесена орендарем, відповідно: не пізніше 31 грудня 2023 року, не пізніше 31 грудня 2024 року та не пізніше 31 грудня 2025 року.

Отже, як на момент звернення позивача з даним позовом до суду, так і на момент ухвалення рішення судом, строк внесення орендарем орендної плати за останній рік оренди, що передував зверненню до суду який тривав з 02.11.2024 по 02.11.2025 до 31 грудня 2025 року - ще не сплив.

На підтвердження наявності заборгованості першого відповідача зі сплати орендної плати у 2023 та 2024 роках за договором оренди землі від 02.11.2020, позивачем надано довідку ДПС про доходи фізичної особи ОСОБА_1 за період за січень 2023 по грудень 2024 (а.с. 22).

Із зазначеної довідки вбачається, що у грудні 2023 року ОСОБА_1 нарахований та виплачений дохід у сумі 29895,06 грн (із податками та зборами) від СФГ «РЕГІОН» за надання в оренду земельних ділянок.

Суд вважає безпідставними твердження позивача про те, що орендна плата була лише нарахована, проте не виплачена СФГ «РЕГІОН», оскільки в довідці податкової в графі «виплачено» зазначено суму 29895,06 грн.

Будь-яких інших доказів на підтвердження того, що СФГ «РЕГІОН» не виплатив орендну плату за 2023 рік спірним договором оренди землі від 02.11.2020 позивачем суду не надано.

Також, із довідки про доходи вбачається, що у 2024 році ОСОБА_1 не отримував доходу від СФГ «РЕГІОН» за надання в оренду земельних ділянок, що свідчить про наявність заборгованості СФГ «РЕГІОН» за спірним договором оренди землі від 02.11.2020 за рік оренди, який тривав з 02.11.2023 по 02.11.2024.

Тобто на момент розгляду справи судом має місце несплата першим відповідачем орендної плати за спірним договором оренди землі лише за один рік.

Разом з цим, під «систематичністю» під час вирішення приватноправових спорів розуміються два і більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Такий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 (п. 76).

А отже порушення першим відповідачем умов договору оренди землі щодо внесення орендної плати не може вважатися систематичним, що в свою чергу виключає наявність такої підстави для розірвання договору оренди землі як систематичність невнесення орендної плати, про яку заявлено позивачем.

Позивачем також не доведено існування будь-яких інших підстав для розірвання спірного договору.

Зокрема, оцінюючи обставину несплати у 2024 році першим відповідачем орендної плати за один орендний рік з точки зору істотності такого порушення як підстави для розірвання спірного договору відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, суд констатує наступне.

Згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Спірний Договір оренди землі укладено на 10 років. На день розгляду справи судом орендар не сплатив орендну плату за один рік, що на думку суду, не є істотним порушенням, тобто таким, що значною мірою позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні спірного договору.

Жодних доказів того, що таке порушення договору оренди є для позивача істотним, останнім суду не надано.

Щодо тверджень позивача, що перший відповідач протиправно відчужив право оренди земельної ділянки належної позивачу, кадастровий номер :00:003:0015, що була передана в оренду СФГ «РЕГІОН» - ФГ «УРОЖАЙНЕ ЧІ» за Договором купівлі-продажу права оренди від 22.05.2025, оскільки договором оренди землі б/н, укладеним між позивачем та СФГ «РЕГІОН» 02.11.2020 року не передбачена можливість продажу, чи будь-якого іншого відчуження права оренди іншій особі, суд зазначає наступне.

Згідно наявних в справі матеріалів, 22.05.2025 між СФГ «РЕГІОН» (продавець) та ФГ «УРОЖАЙНЕ ЧІ» (покупець) було укладеного договір купівлі-продажу права оренди земельних ділянок, посвідчений приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Київської області, зареєстрований в реєстрі за №369, згідно п. 1 умов якого, продавець відчужив (продав), а покупець отримав (купив) право оренди земельних ділянок згідно укладених продавцем договорів оренди земельних ділянок, які вказані в Додатку №1 до цього договору (а.с. 10-11).

Як убачається з Додатку №1 до договору купівлі-продажу права оренди від 22.05.2025, право оренди земельної ділянки належної позивачу, кадастровий номер :00:003:0015, за договором оренди землі від 02.11.2020 є предметом договору купівлі-продажу права оренди та було відчужене СФГ «РЕГІОН» на користь ФГ «УРОЖАЙНЕ ЧІ» (а.с. 103-105).

Відповідно до Акту прийому-передачі права оренди земельних ділянок за договором купівлі-продажу від 22.05.2025, підписаного сторонами 22.05.2025, відповідно до умов договору продавець передав, а покупець прийняв право оренди згідно договорів щодо вказаних земельних ділянок в Додатку №1 до Договору купівлі-продажу права оренди земельних ділянок від 22.05.2025 за ціною відчуження (продажу) права оренди 4906699,41 грн (а.с. 11-зворот).

Суд зазначає, що відповідно до ч. 5 ст. 93 ЗК України, в редакції, що діяла на момент укладення договору купівлі-продажу права оренди, право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу (іпотеку) її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Відчуження, передання у заставу (іпотеку) права оренди земельної ділянки здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюється відчуження або на користь якої передається у заставу (іпотеку) право оренди землі. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством.

Із аналізу приписів ч. 5 ст. 93 ЗК України, в редакції, що діяла на момент укладення договору купівлі-продажу права оренди від 22.05.2025, випливає, що первісний орендар перший відповідач по справі, не зобов`язаний був погоджувати із орендодавцем позивачем по справі, відчуження свого права оренди за договором оренди землі від 02.11.2020 на користь другого відповідача.

Відсутність вказівки на можливість відчуження права оренди орендаря у договорі оренди землі від 02.11.2020 не унеможливлює укладення першим відповідачем договору на відчуження права оренди (в даному випадку договору купівлі-продажу), оскільки таке право орендаря прямо передбачено приписами Закону. Укладення першим відповідачем договору купівлі-продажу права оренди від 22.05.2025 не є порушенням умов договору оренди землі від 02.11.2020 та не може бути підставою для розірвання договору оренди землі з підстав істотного його порушення стороною.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог про розірвання Договору оренди земельної ділянки б/н від 02 листопада 2020 року, площею 3,55 га, кадастровий номер :00:003:0015, зареєстрований 06.11.2020 року державним реєстратором Чутівської селищної ради, Полтавської області Ляховенко О.А. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, номер запису про інше речове право 39041604 від 03.11.2020, укладений між ОСОБА_1 та СФГ «РЕГІОН», право оренди за яким відповідно до Договору купівлі-продажу права оренди від 22.05.2025 відчужене ФГ «УРОЖАЙНЕ ЧІ».

Що стосується позовної вимоги про зобов`язання другого відповідача повернути позивачу належну йому земельну ділянку кадастровий номер :00:003:0015, суд зазначає про таке.

Як було встановлено вище, на підставі договору купівлі-продажу права оренди земельних ділянок від 22.05.2025, укладеного між СФГ «РЕГІОН» та ФГ «УРОЖАЙНЕ ЧІ», згідно з актом приймання-передачі від 22.05.2025 до вказаного договору другий відповідач набув право оренди земельної ділянки кадастровий номер :00:003:0015, яке виникло на підставі договору оренди землі від 02.11.2020.

Згідно з ч. 6 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» у разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужено.

Згідно з положеннями ст. 17 Закону України «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ч. 5 ст. 93 ЗК України договір про відчуження, передання у заставу (іпотеку) права оренди земельної ділянки є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством.

Відповідно до ст. 126 Земельного кодексу України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

За змістом ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 429436293 від 01.06.2025, право оренди щодо належної позивачу земельної ділянки кадастровий номер :00:003:0015 на момент розгляду справи зареєстровано за другим відповідачем - Фермерським господарством «Урожайне ЧІ». Підставою для такої державної реєстрації права оренди за другим відповідачем зазначено договір купівлі-продажу права оренди земельних ділянок від 22.05.2025 (а.с. 8-9).

Отже, право оренди за спірним договором оренди землі від 02.11.2020 набуто другим відповідачем на підставі цивільно-правової угоди договору купівлі-продажу права оренди земельних ділянок від 22.05.2025.

Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

На момент розгляду справи договір купівлі-продажу права оренди земельних ділянок від 22.05.2025 є чинним, його дійсність та правомірність не спростована у встановленому законом порядку і не оскаржена позивачкою.

Позивачем не заявлено вимоги про витребування земельної ділянки із незаконного володіння другого відповідача та не заявлялось про незаконність та безпідставність такого володіння. Позивачем також не заявлено вимог щодо нікчемності, недійсності чи інших підстав оспорювання чинності договору купівлі-продажу права оренди земельних ділянок.

Оскільки правомірність набуття другим відповідачем права оренди належної позивачу земельної ділянки кадастровий номер :00:003:0015 на момент розгляду справи судом не оскаржена та не спростована, то відсутні правові підстави для зобов`язання ФГ «УРОЖАЙНЕ ЧІ» повернути вказану земельну ділянку.

Враховуючи викладене, позовна вимога про зобов`язання другого відповідача повернути земельну ділянку є безпідставною та передчасною та не підлягає задоволенню.

Вирішуючи питання щодо розподілу судових витрат суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Порядок розподілу судових витрат, пов`язаних з розглядом справи, врегульовано статтями 141, 142 ЦПК України.

Частинами 1 та 2 ст. 141 ЦПК України визначено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог; інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України у зв`язку з відмовою в позові, судові витрати позивача не підлягають відшкодуванню.

Також представником другого відповідача заявлено клопотання про відшкодування витрат на правничу допомогу адвоката в розмірі 12 500,00 грн.

Згідно з ч.ч. 2, 3 ст. 137 ЦПК України за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

На підтвердження цих витрат другим відповідачем надано копії: договору про надання професійної правничої допомоги № 28/07-1 від 28.07.2025, укладеного між ФГ «Урожайне ЧІ» та Адвокатським бюро «Максима Часника», та додаткової угоди № 1 від 28.07.2025 до нього, акта № 1 приймання-передачі наданої професійної правничої допомоги від 22.09.2025 на суму 12 500,00 грн.; свідоцтва про право на заняття адвокатською діяльністю та довіреності на ім`я адвоката Часника М.І.; платіжної інструкції кредитового переказу коштів № 199 від 31.07.2025 на суму 12 500,00 грн.

Як вже було зазначено, відповідно до п.п. 2, 3 ч. 2 ст. 141 ЦПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові покладаються на позивача, а у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до частини третьої статті 141 ЦПК України при вирішення питання про розподіл судових витрат суд враховує: 1) чи пов`язані ці витрати з розглядом справи; 2) чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, у тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; 3) поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо; 4) дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялися. При цьому суд має оцінювати щодо відповідності зазначеним критеріям поведінку/ дії/бездіяльність обох сторін.

Згідно з ч. 9 ст. 141 ЦПК України у випадку зловживання стороною чи її представником процесуальними правами, або якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору.

Під час розгляду справи судом встановлено, що підставою для звернення позивачем до суду стали неправомірні дії відповідачів.

Так, судом встановлено, що перший відповідач неналежним чином виконав зобов`язання зі сплати позивачеві орендної плати за договором оренди землі від 02.11.2020. При цьому, другий відповідач, набувши право оренди за договором оренди землі від 02.11.2020 відповідно до договору купівлі-продажу від 22.05.2025, не виконав належних та необхідних дій щодо з`ясування наявності заборгованості перед позивачем з орендної плати у 2024 році за договором оренди землі від 02.11.2020, який є предметом договору купівлі-продажу права оренди від 22.05.2025. Наявні в справі листи другого відповідача направлені на адресу першого відповідача про необхідність погасити існуючу заборгованість не були ефективними та не призвели до усунення порушеного права позивача.

Суд вказує, що висновок суду про відмову в позові про розірвання договору оренди пов`язаний з відсутністю доказів систематичності несплати орендної плати, а не з її відсутністю.

Враховуючи викладене, з огляду на те, що судом встановлено порушення права позивача, що і стало підставою для звернення позивачем із позовом до суду, а також те, що судом не встановлено фактів зловживання позивачем процесуальними правами, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні клопотання другого відповідача про відшкодування судових витрат на правничу допомогу за рахунок позивача, не зважаючи на відмову в задоволенні пред`явлених до відповідачів позовних вимог.

За таких обставин, суд покладає судові витрати на правничу допомогу, понесені другим відповідачем у зв`язку з розглядом даної справи, на другого відповідача повністю

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 5, 12, 13, 76-81, 83, 89, 133, 137, 141, 263-265, 268, 352, 354-355 ЦПК України суд, -

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Селянського (фермерського) господарства «РЕГІОН» та Фермерського господарства «УРОЖАЙНЕ ЧІ» про розірвання договору оренди землі відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено до Полтавського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне найменування сторін:

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , паспорт серія НОМЕР_2 , виданий Чутівським РВ УМВС України в Полтавській області 04.05.2001, зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 .

Перший відповідач: Селянське (фермерське) господарство «Регіон», , адреса місцезнаходження: вул. Степна, буд. 17, с. Щасливе, Полтавський район, Полтавська область.

Другий відповідач: Фермерське господарство «Урожайне ЧІ», , адреса місцезнаходження: вул. Небесної Сотні, буд. 105, офіс 341, м. Черкаси, Черкаська область.

Повний текст рішення суду складено 11 листопада 2025 року.

Суддя О.І. Михайлюк