Справа №752/3128/25
Провадження №2/752/4144/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 листопада 2025 року м. Київ

Голосіївський районний суд міста Києва в складі:

головуючого судді Кордюкової Ж.І.,

за участю секретаря Дураєвої А.О.,

представника відповідача Мовчана Д.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про розірвання договору, стягнення коштів та пені,-

ВСТАНОВИВ:

Адвокат Маринушкін Арсен Григорович в інтересах ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» (далі - ТОВ ФК «Гарант Капітал») про розірвання договору, стягнення коштів та пені.

В обґрунтування заявлених вимог зазначив, що 03.05.2018 позивачем та ПАТ АКБ «АРКАДА» укладений договір № 85640 про участь у Фонді фінансування будівництва.

Предметом Договору№ 85640 є квартира за адресою: АДРЕСА_1 в житловому будинку АДРЕСА_2 , кількість кімнат 3, загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 85,12 кв.м.

Відповідно до пункту 5 договору №85640 запланована дата введення Забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_3 є листопад 2019 року.

АТ АКБ «АРКАДА» є правонаступником ПАТ АКБ «АРКАДА».

Згідно зі свідоцтвом про участь у ФФБ виду А «ЕВРИКА» за програмою ТОВ «АРКАДА-БУДІВНИЦТВО» (договір №85640 від 03.05.2018) від 06.03.2019 загальна вартість об`єкта інвестування складає 1311362,01 грн., які були повністю сплачені позивачем.

Також у вище вказаному свідоцтві запланованою датою введення будинку в експлуатацію визначено листопад 2019 року, а датою передачі під заселення - лютий 2020 року.

06.03.2019 між АТ АКБ «АРКАДА» та позивачем укладено договір №85640 про уступку майнових прав, за яким банк уступив довірителю майнові права на зазначений у п. 3 цього договору об`єкт інвестування, закріплений за Довірителем на підставі Договору про участь у ФФБ (п. 1).

У грудні 2019 року АТ АКБ «АРКАДА» повідомило позивача про зміну запланованих дат введення в експлуатацію та передачі під заселення житлового будинку АДРЕСА_4 , введення будинку в експлуатацію було перенесено на лютий 2020 року, а передачу під заселення - березень 2020 року.

Надалі також відбувалась зміна запланованих дат - дата введення будинку в експлуатацію - на серпень 2020 року, а дата передачі під заселення - вересень 2020 року.

У травні 2020 року позивач звернувся до АТ АКБ «АРКАДА» щодо дострокового розірвання договору №85640, проте таке прохання було відхилене.

Рішенням Правління Національного банку України від 25.08.2020 №541-рш/БТ «Про віднесення Акціонерного Товариства Акціонерний Комерційний банк «АРКАДА» до категорії неплатоспроможних» АТ АКБ «АРКАДА» був віднесений до категорії неплатоспроможних, його банківську ліцензію відкликано, прийняте рішення про ліквідацію та розпочато процедуру ліквідації.

Рішенням Господарського суду міста Києва у справі № 910/14860/20 від 12.01.2021 року замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «ЕВРИКА» за програмою ТОВ «АРКАДА-БУДІВНИЦТВО» з Акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «АРКАДА» на нового управителя ТОВ «ФК «ГАРАНТ КАПІТАЛ», до якого перейшли всі права та обов`язки щодо довірителів цього ФФБ та яке є правонаступником АТ АКБ «АРКАДА» у взаємовідносинах з позивачем за договором №85640 від 03.05.2018.

Станом на дату подання позовної заяви житловий будинок в експлуатацію не введений, об`єкт інвестування (квартира) у власність позивачу не передана, нові дати введення будинку в експлуатацію та передачі під заселення не визначені, а кошти, передані Управителю ФФБ, не повернуті позивачу, що свідчить про порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва та неналежне виконання управителем своїх обов`язків, визначених договором №85640 від 03.05.2018.

З боку Управителя були порушені права позивача як довірителя, що визначені підпунктами 8, 12, 13 пункту 7 розділу «Права і обов`язки сторін» договору №85640 03.05.2018 в частині виплатити кошти довірителю за його письмовою заявою відповідно до Правил фонду та цього договору; письмового повідомлення довірителя про внесення змін до Правил фонду, збільшення строків будівництва більш як на 90 днів, зміну місцезнаходження управителя; надавати довірителю в письмовій формі на його письмову вимогу інформацію про хід виконання умов цього договору, зокрема, про будівельний стан готовності об`єкта будівництва.

Доказів здійснення управителем заходів контролю, що передбачені Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» у позивача відсутні.

Жодна з умов, передбачених ч. 11 ст. 20 цього Закону для встановлення факту виконання управителем умов договору про участь у ФФБ та факту припинення управління майном, необхідне настання всіх трьох наступних умов у їх поєднанні: виконання довірителем всіх зобов`язань перед управителем ФФБ; введення об`єкта до експлуатації; підписання довірителем із забудовником акту прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування, після введення об`єкта в експлуатацію, станом на дату подання даної позовної заяви, не була виконана.

Відповідачем не було належно виконано зобов`язання, передбачене підпунктами 8, 12, 13 пункту 7 договору №85640 від 03.05.2018, а також Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель вправі вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до Фонду фінансування будівництва.

Оскільки перенесення запланованої дати введення в експлуатацію об`єкта свідчить про порушення прав позивача щодо об`єкту інвестування, то наявні підстави для стягнення з відповідача пені за порушення умов договору №85640 від 03.05.2018 у розмірі 3% загальної вартості послуги. Розрахунок пені слід виконати з наступного дня настання строку виконання зобов`язання введення будинку в експлуатацію, тобто з 01.09.2020 по дату подання цього позову, що складає 48507280,75 грн.

Позивачем укладено договір №5/2025 від 13.01.2025 про надання правничої (правової) допомоги з Адвокатським бюро «Арсена Маринушкіна» та сплачено гонорар у розмірі 86100 грн.

Просив:

розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 та додаткову угоду №1 до договору №85640 від 03.05.2018 про участь у Фонді фінансування будівництва від 14.07.2018, укладені між ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Гарант капітал»;

стягнути з ТОВ «ФК «Гарант капітал» на користь ОСОБА_1 сплачені за договором про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 грошові кошти у розмірі 1311362,01 грн. та пеню в розмірі 48507280,75 грн.

вирішити питання про розподіл судових витрат та стягнути з ТОВ «ФК «Гарант капітал» на користь ОСОБА_1 витрати за надання професійної правничої допомоги в розмірі 86100 грн. та судовий збір за подання заяви про забезпечення позову в розмірі 484,48 грн.

Адвоката Колеснікова Ю.Е., яка діє в інтересах відповідача, подала відзив на позовну заяву. Зазначила, що правовідносини між сторонами врегульовані Законом України «Про фінансові-кредитні механізми і управління майно при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який є спеціальним законом.

Відповідач не погоджується з доводами, викладеним у позові, вважає їх необґрунтованими та недоведеними.

Обов`язком управителя ФФБ є здійснення управління грошовими коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування, та після введення його в експлуатацію - надання довірителю довідки, яка підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування.

Позивач не надав жодних доказів на підтвердження того, що управитель неналежним чином виконує свої зобов`язання за договором про участь у ФФБ.

Якщо будь-які порушення з боку управителя ФФБ мали місце, то вони були допущені в строк до серпня 2020 року (дати, яка була визначена забудовником як запланована дата введення в експлуатацію будинку №20 у відповідності до листа АТ АКБ «АРКАДА»), тобто тоді, коли управителем ФФБ був АТ АКБ «АРКАДА», а не відповідач. Саме АТ АКБ «АРКАДА» в такому випадку неналежним чином виконав свої зобов`язання за договором про участь у ФФБ.

Відповідач став управителем ФФБ виду А «ЕВРИКА» тільки 12.01.2021, тому ніяк не міг впливати на забудовника, контролювати дотримання ним строків будівництва і використання ним коштів, адже не був учасником правовідносин ФФБ виду А «ЕВРИКА».

Наслідком саме неправомірних дій з боку АТ АКБ «АРКАДА» стала заміна на нового управителя.

Набувши статусу управителя ФФБ виду А «ЕВРИКА», відповідач отримав в управління ФФБ, в межах якого майже 5500 довірителів не отримали про інвестовані ними об`єкти в строк, первісно визначений забудовником, а відсоток готовності житлових будинків в межах цього ФФБ та дефіцит коштів спричинили об`єктивну необхідність перенесення забудовником строків будівництва.

Будь-які дії щодо управління ФФБ відповідач міг розпочати вживати лише з 12.01.2021, коли став учасником відповідних правовідносин в межах управління ФФБ «ЕВРИКА».

Відповідач, як новий управитель ФФБ «ЕВРИКА», вживав всі можливі дії для отримання документів та грошових коштів цього ФФБ, залучення додаткових коштів для добудови будинків в межах ФФБ «ЕВРИКА», а також притягнення винних осіб до відповідальності, також здійснював перевірку фінансового стану забудовника та контроль за дотриманням ним строків будівництва житлових будинків в межах ФФБ виду А «ЕВРИКА».

Контроль за діяльністю забудовника управитель здійснює, зокрема, шляхом отримання від нього звітності про цільове використання коштів, спрямованих на фінансування будівництва. Також відповідач здійснює контроль за відновленням проектної документації забудовника та його фінансовим станом.

Відповідач не допускав порушень п.п. 8, 12, 13 п. 7 Договору про участь у ФФБ.

Для застосування ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» як підставу для розірвання Договору про участь у ФФБ суд має встановити, чи дійсно відповідач як управитель ФФБ неналежно виконував свої обов`язків, передбачені частиною першою цієї статті.

Відповідач вживав і продовжує вживати всі можливі дії для того, щоб довірителі ФФБ отримали свої квартири, тому доводи позивача щодо того, що відповідач неналежно виконує зобов`язання за Договором про участь у ФФБ і не здійснює контроль за забудовником вважає недоведеними та безпідставними.

Управитель не здійснює будівництво, він здійснює управління грошовими коштами, переданими до ФФБ, до того часу, поки не видасть довірителю довідку про право на набуття у власність об`єкта інвестування, що відбувається після введення будинку в експлуатацію, та контроль за діяльністю забудовника.

Розірвання договору про участь у ФФБ з підстав, передбачених нормами ч. 4 ст. 18, ч. 5 ст. 21 цього Закону, є відмовою довірителя від участі у ФФБ.

Позивач має право на дострокове розірвання договору, але в порядку, який передбачений Правилами ФФБ та Договором про участь у ФФБ, тобто шляхом підписання угоди про припинення договору з одночасним поверненням свідоцтва про участь у фонді та договору про уступку майнових прав.

Об`єкт інвестування - квартира АДРЕСА_5 , не реалізований наступному довірителю, а тому не настав строк виплати позивачу коштів у зв`язку з розірванням Договору про участь у ФФБ з підстав, передбачених ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Незалежно від підстав відмови позивача від участі у ФФБ, повернення позивачу коштів можливо виключно після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування.

З огляду на це, вимога позивача про стягнення з відповідача грошових коштів в розмірі 1311362,01 грн. є необґрунтованою.

Позивачем не надано жодних доказів та не наведено обґрунтувань порушення відповідачем умов договору про участь у ФФБ, які б мали наслідком порушення строків спорудження об`єкта будівництва.

До стягнення заявлено пеню за період з 01.09.2020 до 28.01.2025, тобто майже за 4,5 роки, що виходить за межі спеціальної позовної давності, визначеної ст. 258 ЦК України.

Відповідач заявляє про сплив строку спеціальної позовної давності, встановленої п. 1 ч. 2 ст. 258 ЦК України в порядку, передбаченому ч. 3, 4 ст. 267 ЦК України щодо вимог позивача в частині стягнення пені за період з 01.09.2020 до 28.01.2024.

Позивачем невірно зазначений розмір пені, яка має рахуватись, виходячи з розміру винагороди, а не об`єкта інвестування. Він взагалі не наводить розрахунок пені, що позбавляє можливості відповідача надати контррозрахунок.

Правильний розрахунок мав би виглядати так:

Загальна сплачена сума - 1336760,46 грн., з яких, відповідно до умов п. 27.1 договору про участь у ФФБ, 25398,45 грн. - винагорода управителя (1,9%), та 1311362,01 грн. - вартість об`єкта інвестування (98,1%).

Отже: 25398,45 грн. (винагорода управителя) * 3% (за ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів») * 1604 днів (з 01.09.2020 до 28.01.2025) = 1222174,22 грн.

Тобто, за наведений період позивач мав би просити стягнути 1222174,22 грн., а не 48507280,75 грн.

Проте підстави для стягнення пені з відповідача взагалі відсутні.

Відповідач заперечує проти стягнення з нього витрат на професійну правову (правничу) допомогу у розмірі 86100 грн., які не підтверджені детальним описом робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги, зазначені витрати є неспівмірними зі складністю справи, обсягом матеріалів у справі, кількістю та змістом підготовлених процесуальних документів.

Просила відмовити у задоволенні позовних вимог та зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають стягненню з відповідача, у разі задоволення позовної заяви, до 8000 грн.

06.02.2025 постановлено ухвалу про відкриття провадження у цивільній справі та призначено справу до розгляду в порядку загального позовного провадження.

12.05.2025 постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначено цивільну справу до судового розгляду по суті.

Представник відповідача заперечував проти задоволення позовних вимог з підстав, наведених у відзиві.

Інші учасники справи до суду не з`явились.

Дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

03.05.2018 між АТ АКБ «Аркада» та ОСОБА_1 укладено договір №85640 про участь у Фонді фінансування будівництва, відповідно до умов якого довіритель на підставі повного визнання ним Правил фонду фінансування будівництва «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво», що затверджені рішенням Правління ПАТ АКБ «Аркада», надає свою згоду на учать у фонді фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво».

Відповідно до п. 2, 3 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 за цим договором довіритель приймає на себе зобов`язання виконувати Правила фонду та передати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування, визначеного в п. 6 цього Договору.

Управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до Правил фонду і цього договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів (оперативний резерв) залишається в управління управителя. Після закінчення будівництва, введення об`єкта будівництва в експлуатацію, підключення його до інженерних мереж, передачі його об`єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації разом з необхідною документацією та, відповідно, під заселення Довірителям кошти оперативного резерву управитель перераховує забудовнику.

Відповідно до п. 5 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 об`єктом будівництва за цим договором є житлові будинки та об`єкти соціально-побутової сфери, складова частина об`єкта будівництва: житловий будинок АДРЕСА_6 , будівництво якого організує забудовник ТОВ «Аркада-будівництво» та фінансує управитель за рахунок отриманих в управління від довірителя коштів.

Запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_3 - серпень 2020 року.

Відповідно до п. 6 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 відповідно до правил фонду та цього договору за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими основними характеристиками: вид об`єкта інвестування: квартира за адресою: АДРЕСА_1 , в житловому будинку АДРЕСА_2 , кількість кімнат 3, загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 85,12 кв.м.

Відповідно до пп. 8, 12 п. 7 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 управитель зобов`язаний виплатити кошти довірителю за його письмовою заявою відповідно до правил фонду та цього договору, а також письмово повідомити довірителя про внесення змін до Правил фонду, зміну технічних характеристик об`єкта будівництва та/або об`єкта інвестування на підставі листа забудовника, збільшення строку будівництва більше як на 90 днів, введення об`єкта будівництва в експлуатацію з наданням на його письмову вимогу копії відповідного акта, відкріплення від довірителя об`єкта інвестування на умовах цього договору, зміну місцезнаходження управителя.

Відповідно до пп. 1, 3 п. 9 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 довіритель зобов`язаний виконувати всі умови правил фонду та цього договору, у т.ч. дотримуватися визначених в цьому договорі: порядку передачі коштів в управління управителю, порядку здійснення остаточних розрахунків за даними БТІ, порядку отримання довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування; дотримуватися графіка внесення коштів, визначеного у свідоцтва про учать у фонді та закінчити всі розрахунки у такі строки: якщо до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію залишилось більше 2 місяців - не пізніше ніж за 3 місяці до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію, в іншому випадку - протягом місяця з дати укладання договору,

Відповідно до пп. 3, 10 п. 10 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 довіритель має право до запланованої дати прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, на умовах, визначених цим договором відмовитися від участі у фонді шляхом розірвання цього договору та отримати з фонду кошти відповідно до Правил фонду та цього договору.

Відповідно до пп. 2 п. 28 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 управління майно за цим договором припиняється у разі відмови довірителя від участі у фонді.

Відповідно до п. 43 договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 зміни до цього договору вносяться у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Додатки та зміни до цього договору є його невід`ємною частиною і мають однакову юридичну силу. При перенесенні забудовником, на підставі офіційного листа, запланованої дати введення об`єкта в експлуатацію, зміни до договору не вносяться, управитель оформлює нове свідоцтво про участь у фонді, запланованою датою введення об`єкта в експлуатацію буде вважатися зазначена у свідоцтва про участь у фонді.

06.03.2019 між АТ АКБ «АРКАДА» та позивачем укладено договір №85640 про уступку майнових прав, за яким банк уступив довірителю майнові права на об`єкт інвестування:

житлові будинки та об`єкти соціально-побутової сфери на АДРЕСА_1 ; складова частина об`єкта будівництва житловий будинок, АДРЕСА_3 ;

об`єкт інвестування має такі характеристики: Вид об`єкта інвестування Квартира Номер об`єкта інвестування 207. Поверх (за проектом) 8. Кількість кімнат (за проектом) 3. Загальна площа (за проектом) /кв.м/ 85,12 кв.м. Вартість об`єкта інвестування на 13113621 грн.

Позивач сплатив на користь АТ АКБ «Аркада» грошові кошти у загальному розмірі 1311362,01 грн., що підтверджується квитанціями доданими до позовної заяви.

06.03.2019 ОСОБА_1 отримав свідоцтво про участь у ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада будівництво», об`єкт інвестування квартира номер об`єкта інвестування 207. Поверх (за проектом) 8. Кількість кімнат (за проектом) 3. Загальна площа (за проектом) /кв.м/ 85,12 кв.м. сума внесених коштів 13113621 грн., запланована дата введення в експлуатацію - листопад 2019 року, запланована дата передачі під заселення - лютий 2020 року.

Листом АТ АКБ «АРКАДА» від 04.12.2019 № 4642/7/1позивач повідомлений, що згідно з листом ТОВ «АРКАДА-БУДІВНИЦТВО» (вихідний № 1852 від 22.11.2019 року) з змінились запланованих дат введення в експлуатацію та передачі під заселення житлового будинку АДРЕСА_4 , введення будинку в експлуатацію перенесено на лютий 2020 року, а передача під заселення - березень 2020 року.

Листом № 714/7/1 від 03.03.2020 АТ АКБ «Аркада» позивач проінформований, що нова запланована дата введення будинку в експлуатацію була перенесена на травень 2020 року, а передачі під заселення - червень 2020 року, а згідно з лист № 1601/7/1 від 03.06.2020 від АТ АКБ «Аркада доведене до відома рішення ТОВ «АРКАДА-БУДІВНИЦТВО» про зміну запланованих дат - дата введення будинку в експлуатацію перенесена на серпень 2020 року, а дата передачі під заселення - на вересень 2020 року.

У травні 2020 року позивач звернувся до АТ АКБ «АРКАДА» щодо дострокового розірвання договору від 03.05.2018 № 85640, проте листом вихідний № 1873/7/1 від 25.06.2020 відповідач відмовив у достроковому розірванні договору.

Відповідач не заперечував того факту, що будівництво об`єкта інвестиції, закріпленого за позивачем, не закінчено, будинок не введений в експлуатацію, квартира не передана у власність позивача станом на день розгляду справи.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 02.01.2021 у справі № 910/14860/20, яке набрало законної сили 12.02.2021, замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада Будівництво» з АТ АКБ «Аркада на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал».

01.11.2021 ТОВ «ФК «Гарант капітал» повідомило позивача про заміну управителя фонду фінансування будівництва з АТ АКБ «Аркада» на ТОВ «ФК «Гарант капітал», а також про збільшення строків будівництва об`єкту будівництва: запланована дата введення житлового будинку в експлуатацію - грудень 2029 року, запланований строк передачі для заселення - березень 2030 року.

Відповідно до ч. 1 ст. 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» ст. 23 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 № 978-IV (далі - Закон № 978-IV).

З метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа, як управитель, створює ФФБ, управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном (ст. ст. 5, 6, 7, 9 Закону № 978-IV).

Відповідно до ч. 2 ст. 12 Закону № 978-IV правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.

Частиною 3 ст. 11 Закону № 978-IV встановлено, що для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва, та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.

За ч. 2 ст. 598 ЦК України припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Згідно з ч. 1 ст. 18 Закону № 978-IV у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Отже підстави для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю за ч. 4 ст. 18 Закону № 978-IV:

1) у разі порушення забудовником строків спорудження будівництва;

2) у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених ч. 1 ст. 18 цього ж Закону (тобто контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором).

Таким чином порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до ФФБ.

Судом встановлено, що відповідно до умов п. 5 договору від 03.05.2018 №85640 запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_3 є листопад 2019 року.

Згідно із свідоцтвом про участь у ФФБ виду А «ЕВРИКА» за програмою ТОВ «АРКАДА-БУДІВНИЦТВО (Договір № 85640 від 06.05.2018) від 06 березня 2019 року запланованою датою введення будинку в експлуатацію визначено листопад 2019 року, а передачі під заселення - лютий 2020 року.

Судом встановлено, а сторонами не оспорювалось, що будівництво не закінчено, будинок не введений в експлуатацію, право власності на об`єкт інвестування за позивачем не зареєстроване та об`єкт інвестування йому не передавався.

За приписами ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним вважається таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Оцінка істотності порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, що припустилася порушення договору, (як суб`єктивний чинник) не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

Надаючи оцінку істотності порушення стороною договору, вирішальне значення має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона, тобто чи є насправді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Згідно з ч. 3 ст. 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно зі ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; сплата неустойки; відшкодування збитків.

Враховуючи, що позивач належним чином виконав взяті на себе зобов`язання за договором від 03.05.2018 №85640, а відповідачем як управителем допущено істотне порушення умов цього договору щодо передачі позивачу у власність об`єкта інвестування, оскільки затримано введення об`єкта будівництва в експлуатацію та здачу під заселення понад строки визначені у договорі, термін здачі вказаного будинку під заселення відповідач не зазначає, відомості про те, що на сьогодні будинок повністю споруджений відсутні, суд вважає, що позивач не має можливості отримати об`єкт інвестування (квартиру) відповідно до укладеного договору, що свідчить про істотне порушення управителем договору, внаслідок чого порушуються права позивача як довірителя отримати те, на що він розраховував при його укладенні.

Наведене свідчить про наявність підстав для задоволення позову в частині розірвання договору від 03.05.2018 №85640 та додаткової угоди до нього, а також стягнення сплачених позивачем на їх виконання коштів у розмірі 1311362,01 грн.

Щодо вимог про стягнення з відповідача пені в розмірі 48507280,75 грн. суд зазначає наступне.

У статті 611 ЦК України встановленні правові наслідки порушення зобов`язання, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).

Суд повторно зауважує, що під час розгляду справи встановлено, що між сторонами було укладено договір від 03.05.2018 №85640 про участь у фонді фінансування будівництва житлового будинку, за умовами якого погоджено планове введення об`єкта будівництва в експлуатацію - листопад 2019 року.

Тобто в даному випадку строк прийняття будинку в експлуатацію був запланованим, а тому мала настати саме в той день, який був визначений договором про участь у фонді фінансування будівництва житлового будинку від 03.05.2018 №85640, тобто не пізніше останнього дня листопада 2019 року.

Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію.

На час звернення позивача до суду з цим позовом об`єкт будівництва до експлуатації не введено.

Відповідно до пунктів 3.1.1.14 договорів №№ 1-3 Управитель ФФБ (ТОВ «ФК «С-ІНВЕСТБУД») не несе відповідальності за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Відповідно до п.4.1. Правил ФФБ виду А «Еврика» саме забудовник зобов`язаний організувати спорудження об`єкта будівництва та ввести його в експлуатацію в законодавством порядку та передати об`єкти інвестування довірителям ФФБ у строки та на умовах, визначених Законом № 978-IV, цими Правилами та договором про участь у ФФБ.

Таким чином, саме забудовник і несе відповідальність за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва та своєчасного введення його в експлуатацію.

Зі змісту договору від 03.05.2018 №85640, Правил ФФБ виду А, вбачається, що ними не не передбачено відповідальності управителя за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію, а тому відсутні підстави для покладення на відповідача, як управителя, відповідальності за несвоєчасне введення спірного об`єкта в експлуатацію.

Крім того, відповідач не здійснює будівництво спірного об`єкта, оскільки такі функції покладено безпосередньо на забудовника. У визначених договорах обов`язками управителя ФФБ є здійснення управління грошовими коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування, та після введення його в експлуатацію - передачі у власність довірителю закріплених за ним об`єктів інвестування.

Позивач не довів, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності з боку відповідача. Суду не надано доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником).

Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без надання беззаперечних доказів того, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.

Враховуючи зазначене, суд вважає що відсутні підстави для стягнення пені.

Щодо заяви відповідача про застосування строків давності у цій справі, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Відповідно до ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 256 ЦК України для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю. Позовна давність в один рік застосовується, зокрема, до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені).

В силу ч. 1, 5 ст. 261, ч. 1, 3 ст. 264 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. За зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання. Перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов`язку. Після переривання перебіг позовної давності починається заново. Час, що минув до переривання перебігу позовної давності, до нового строку не зараховується.

Частинами 3-5 ст. 267 ЦК України визначено, що позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.

Як роз`яснив Пленум Верховного Суду України у п. 11 Постанови «Про судове рішення» №14 від 18.12.2009, встановивши, що строк для звернення з позовом пропущено без поважної причини, суд у рішенні зазначає про відмову в позові з цих підстав, якщо про застосування позовної давності заявлено стороною у спорі, зробленою до ухвалення ним рішення, крім випадків, коли позов не доведено, що є самостійною підставою для цього.

З огляду на те, що позивачем не доведено обставин, з якими пов`язується можливість стягнення на його користь пені, підстави для застосування положень ч. 4 ст. 267 ЦК України відсутні.

Таким чином, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір за дві вимоги немайнового характеру в розмірі 1937,92 грн. (1211,20 грн. х 0,8 х 2 = 1937,92 грн.) та судовий збір пропорційно розміру задоволених позовних вимог майнового характеру (2,63%) в розмірі 318,55 грн. (15140 грн. х 0,8 х 2,63% = 318,55 грн.), що загалом становить 2256,47 грн., оскільки позивач звільнений від їх сплати.

Також з позивача на користь відповідача підлягають стягненню витрати по оплаті судового за подання заяви про забезпечення позову у розмірі 484,48 грн. та витрати на професійну правничу допомогу пропорційно розміру задоволених позовних вимог (2,63%) в розмірі 2264,43 грн. (86100 грн. х 2,63% = 2264,43 грн.), які документально підтверджені.

Керуючись ст.ст. 12-13, 81, 141, 247, 258 - 259, 263 - 265, 268, 272 - 273, 354-355 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити частково.

Розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640 та додаткову угоду №1 до договору № 85640 від 03.05.2018 про участь у Фонді фінансування будівництва від 14.07.2018, укладені між ОСОБА_1 та Акціонерним Товариством Акціонерним комерційним банком «Аркада», правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант капітал».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант капітал» на користь ОСОБА_1 , сплачені за договором про участь у Фонді фінансування будівництва від 03.05.2018 №85640, грошові кошти у розмірі 1311362 (один мільйон триста одинадцять тисяч триста шістдесят дві) грн. 01 коп.

Відмовити у задоволенні решти позовних вимог.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант капітал» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 484 (чотириста вісімдесят чотири) грн. 48 коп. та витрати на правничу допомогу у розмірі 2264 (дві тисячі двісті шістдесят чотири) грн. 43 коп.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант капітал» на користь держави судовий збір у розмірі 2256 (дві тисячі двісті п`ятдесят шість) грн. 47 коп.

Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_7 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал», місцезнаходження: м. Київ, вул. Богдана Хмельницького, буд. 9А, .

Рішення в повному обсязі складено 07.11.2025.

Суддя Ж. І. Кордюкова