головуючий у суді І інстанції Чекулаєв С.О.
провадження № 22-ц/824/5276/2025
суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Мостова Г.І.
ПОСТАНОВА

Іменем України

24 вересня 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді: Мостової Г.І.,

суддів: Березовенко Р.В., Лапчевської О.Ф.,

за участі секретаря судового засідання Лазоренко Л.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Марінушкіна Арсена Григоровича на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 14 листопада 2024 року

у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про визнання договору недійсним, -

в с т а н о в и в :

У серпні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до Голосіївського районного суду міста Києва з позовною заявою до ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», у якій просила суд: визнати недійсним попередній договір купівлі-продажу квартири, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», посвідчений 10 листопада 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Піскун Т.С., реєстровий номер № 2101.

Позов обґрунтовано тим, що укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири в будинку, який ще не побудований, є неправомірним, оскільки фактично приховує іншу угоду, а тому оспорюваний договір є удаваним правочином та має бути визнаний недійсним.

Позивач вважає, що нею фактично був укладений договір інвестування у будівництво, а забезпечувальний платіж, який сплачувався згідно з умов попереднього договору є грошовими коштами за рахунок яких здійснювалося будівництво об`єкта нерухомості.

Оскільки, відповідно до Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестор має право вимагати від забудовника виконання зобов`язання за договором інвестування, а у разі укладення попереднього договору купівлі-продажу таких прав позивач не має, а також попередній договір не є підставою для переходу права власності на об`єкт нерухомості то це значною мірою обмежує права позивача та можливості захисту її інтересів.

Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 14 листопада 2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що судом не встановлено підстави недійсності попереднього договору купівлі-продажу квартири, а саме: недодержання в момент його вчинення сторонами вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 ЦК України.

Матеріали справи не містять доказів спрямованості волі позивача та відповідача на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які були передбачені укладеним між ними попереднім договором купівлі-продажу, а також суд не встановив настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж ті, що передбачені оспорюваним правочином.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, представник ОСОБА_1 - адвокат Марінушкін А.Г. подав апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 01 березня 2024 року та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд першої інстанції мав виходить з усталеної позиції про те, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на його зміст, тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків

У цьому спорі, умови спірного договору про досягнення згоди укласти в майбутньому основний договір купівлі - продажу квартири, не спростовують правову природу спірного договору як такого, що спрямований на фактичну інвестицію в будівництво.

Сутність договору визначається за його дійсною спрямованістю та спільною правовою метою для обох сторін, а не лише його формальними положеннями. Штучне диференціювання мети правочину для кожної зі сторін з акцентуванням її у тексті договору може додатково свідчити про його удаваність та орієнтованість на приховування іншого правочину, який насправді вчиняється.

Звертає увагу, що попри формальні положення в тексті договору, зокрема пункт 6.15, сторони фактично домовилися про інвестування в будівництво нерухомості.

Тобто, навіть якщо договір містить твердження, що він не приховує іншого правочину, це не звільняє суд від обов`язку перевірити наявність прихованих домовленостей або інших фактичних відносин, що мають інші правові наслідки.

На думку скаржника, коли сторони включають до договору положення про те, що він не є удаваним та відповідає їх вільній волі, це свідчить про спробу легалізації удаваного правочину. Тобто, такі формулювання самі по собі можуть бути частиною наміру сторін приховати справжні відносини та створити видимість правомірності договору.

Таким чином, твердження представника відповідача про неудаваність не має пріоритетного значення і саме по собі не звільняє суд від обов`язку перевірити, чи не укладено договір для досягнення прихованих цілей.

Твердження в договорі про те, що правочин є неудаваним та відповідає вільній волі сторін, не може бути вирішальним доказом його дійсності. Суд має керуватися не лише змістом договору, але й фактичними обставинами та реальними намірами сторін.

Таким чином, включення в текст договору положень про не удаваність не може автоматично виключити можливість судового визнання договору удаваним, якщо інші докази свідчать про інші фактичні відносини між сторонами.

Умови спірного договору свідчать, що сторони домовлялися про фактичне інвестування позивача в будівництві, яка ще не була збудована на момент укладення договору.

Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати.

Також скаржник в апеляційній скарзі зазначає, що судом першої станції безпідставно визнано недопустимими докази надані позивачем - паперові копії електронного доказу роздруківки веб-сторінок відповідача з посиланням на те, що роздруківки веб-сторінок, які є паперовим відображенням електронного документа, самі по собі не можуть бути доказом у справі та визнаються доказом лише у разі, якщо вони виготовлені, видані і засвідчені власником відповідного інтернет-ресурсу або провайдером, тобто набувають статусу письмового доказу.

Але судом не враховано, що оскільки веб-сторінки є електронними доказами, які фізично не можуть надаватися суду, однак вони можуть містити відомості про обставини, які мають значення для справи, тому суд може провести огляд і дослідження таких документів у місці їх знаходження (на відповідному інтернет-ресурсі за вказаним стороною справи посиланням) з фіксацією таких процесуальних дій у протоколі.

Посиланні на всі ці публікації були надані стороною позивача разом із паперовою друком.

Апелянт звертає увагу апеляційного суду, що попередній договір купівлі-продажу передбачає строки завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію. Ці умови є типовими для договорів інвестування, де строки будівництва є критичним елементом угоди між забудовником та інвестором. Також позивач (покупець) здійснює оплату коштів у рахунок майбутнього отримання квартири. Це відповідає умовам договору інвестування, де інвестор фінансує будівництво об`єкта з метою отримання прав на нерухомість після завершення будівництва. Забудовник бере на себе зобов`язання завершити будівництво та ввести об`єкт в експлуатацію. Це є типовою умовою договору інвестування, де забудовник зобов`язується завершити будівництво в обумовлені строки та забезпечити можливість користування об`єктом нерухомості.

Таким чином, попередній договір купівлі-продажу фактично має всі ознаки договору інвестування,.

Від представника ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» - адвоката Андрусенка О.В. надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому він просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги у повному обсязі, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Відзив обґрунтовано тим, що жодною нормою права не заборонено укладати попередній договір купівлі-продажу квартири на стадії будівництва об`єкта.

У сторін було волевиявлення укласти у майбутньому основний договір купівлі-продажу, а до моменту укладення основного договору сторони уклали попередній договір, що передбачено умовами статті 635 ЦК України.

Сторони на момент укладення попереднього договору не могли укласти основний договір, оскільки продавець не зареєстрував право власності на квартиру на себе, а у покупця була відсутня повна сума вартості квартири.

Представник ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» - адвокат Андрусенко О.В.надіслав клопотання про відкладення розгляду справи, призначеного на 24 вересня 2025 року о 11:30 год., у якому він посилається на те, що у цей день він не може бути присутнім у судовому засіданні, оскільки приймає участь у судовому засіданні у Верховного Суду у справі № 910/11563/24.

Згідно з частиною 1 статті 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Пунктами 10, 11 частини 2 цієї статті визначено, що одними із основних принципів цивільного судочинства є розумність строків розгляду справи судом та неприпустимість зловживання процесуальними правами.

Відповідно до частини 1 статті 371 ЦПК України апеляційна скарга на ухвалу суду першої інстанції має бути розглянута протягом тридцяти днів з дня постановлення ухвали про відкриття апеляційного провадження.

Статтею 372 ЦПК України визначено, що суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними.

Неявка осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час та місце судового розгляду справи являється їх волевиявленням, яке свідчить про відмову від реалізації свого права на безпосередню участь у судовому розгляді справи та інших процесуальних прав, тому не може бути перешкодою для розгляду судом апеляційної інстанції питання по суті.

За змістом статті 129 Конституції України, статті 2 ЦПК України одним із завдань судочинства є своєчасний розгляд справи, що відповідає положенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, згідно з якою кожен має право на справедливий розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом.

Апеляційний суд зауважує, що відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні (стаття 223 ЦПК України).

Апеляційний суд виходить з того, що якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з`явилися у судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Отже, неявка учасника судового процесу у судове засідання, за умови належного повідомлення сторони про час і місце розгляду справи, не є підставою для скасування судового рішення, ухваленого за відсутності представника сторони спору.

Із клопотання представника відповідача вбачається, що причиною його неявки до Київського апеляційного суду є надання переваги участі у розгляді іншої справи.

Виходячи з норм Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практики Європейського суду, вимог пункту 11 частини 3 статті 2 ЦПК України щодо неприпустимості зловживання сторонами своїми процесуальними правами, статті 371 ЦПК України щодо строку розгляду апеляційної скарги, а також зважаючи на вимоги частини 2 статті 372 ЦПК України, колегія суддів визнала неявку представника ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» у судове засідання такою, що не перешкоджає апеляційному розгляду справи.

Інші учасники справи у судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Виходячи з положень статті 13 ЦПК України кожна сторона розпоряджається своїми правами на власний розсуд, у т. ч. правом визначити свою участь в судовому засіданні, а з огляду на положення статті 372 ЦПК України явка до суду апеляційної інстанції не є обов`язковою.

Зважаючи на вимоги частини 9 статті 128, частини 5 статті 130, частини 2 статті 372 ЦПК України колегія суддів визнала повідомлення належним, а неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розгляду справи.

Колегія апеляційного суду, вислухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, вивчивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, дійшла висновку про таке.

Судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що 10 листопада 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» укладений попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Піскун Т.С., реєстровий номер № 2101 (надалі за текстом також - попередній договір) (а.с. 24-38).

Згідно з пунктом 1.1 попереднього договору за цим попереднім договором сторони зобов`язуються в строки, встановлені пунктом 1.2. цього попереднього договору, укласти у майбутньому договір купівлі-продажу квартири (основний договір), відповідно до якого відповідач, як продавець, зобов`язується передати у власність (продати) квартиру № 246 , характеристики якої вказані у пункті 1.3, статті 1 цього попереднього договору, в житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2 (об`єкт) з урахуванням в майбутньому присвоєної поштової адреси об`єкту, а позивач, як покупець, зобов`язується прийняти цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному попереднім договором.

На день укладення попереднього договору будинок незавершений будівництвом, запланований термін закінчення будівництва будинку - 4-й квартал 2023 року.

Пунктом 1.2 попереднього договору визначено, що основний договір купівлі-продажу укладається сторонами протягом 60 робочих днів з моменту настання усіх наступних обставин, але не пізніше 30 січня 2025 року: 1) отримання відповідачем від позивача 100% забезпечувального платежу; 2) отримання відповідачем документів на об`єкт; 3) повне та належне виконання позивачем своїх зобов`язань, визначених в статті 3 попереднього договору; 4) отримання довідки про відсутність у позивача заборгованості, в тому числі платежів з орендної плати та комунальних платежів за договором оренди квартири, яка є об`єктом по даному попередньому договору та який буде укладений між сторонами; 5) отримання позивачем письмового запрошення/повідомлення від відповідача про готовність укласти основний договір із зазначенням місця та терміну його підписання.

Пунктом 1.4 попереднього договору визначено, що орієнтовна ціна основного договору за домовленістю сторін на дату укладення попереднього договору становить 2 260 781 грн 55 коп. без ПДВ, що на момент укладення становить еквівалент 86 631,60 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UAH. Орієнтовна ціна підлягає обов`язковому уточненню відповідно до умов попереднього договору на день укладення основного договору. Оплата ціни основного договору здійснюється позивачем у національній валюті України - гривні.

При укладені основного договору, орієнтовна ціна основного договору підлягає уточненню та буде дорівнювати: сумі, що складається з 100% розміру забезпечувального платежу, сплаченого за попереднім договором та розміру доплати, що сплачується позивачем у разі збільшення фактичної загально площі об`єкту; значенню, що складається з 100% розміру забезпечувального платежу, сплаченого за попереднім договором, за вирахуванням розміру платежу, який відповідач повертає позивачу у разі зменшення фактичної загальної площі об`єкту; 100% розміру забезпечувального платежу, сплаченого за попереднім договором у разі якщо площа об`єкта не змінювалась. Повна оплата за об`єкт здійснюватиметься позивачем не пізніше дня підписання та нотаріального посвідчення основного договору.

Відповідно до пункту 4.1 попереднього договору сторони визначили, що для забезпечення виконання свого зобов`язання щодо укладення Основного договору позивач сплачує відповідачу забезпечувальний платіж у розмірі 2 260 781 грн 55 коп. без ПДВ, що еквівалентно 86 631,60 доларів США.

Позивач зобов`язався сплачувати забезпечувальний платіж частинами, розміри яких зазначені в графіку платежів (додаток № 2 до попереднього договору).

При укладенні основного договору відповідач зобов`язався повернути забезпечувальний платіж отриманий за попереднім договором (пункт 4.8 попереднього договору).

У пункті 4.16 попереднього договору сторони узгодили положення щодо відповідальності позивача за порушення зобов`язання стосовно строків внесення забезпечувального платежу частинами згідно графіка. Зокрема передбачено сплату позивачем на користь відповідача неустойки у розмірі 0,3 % від суми простроченого платежу за кожний день прострочення. У разі, якщо термін прострочення становить більше ніж 30 днів, відповідач має право достроково розірвати попередній договір. Дострокове розірвання попереднього договору матиме наслідком припинення зобов`язань сторін за цим договором, а сплачений позивачем забезпечувальний платіж повертається позивачу за вирахуванням суми неустойки, що нарахована за весь період прострочення, а також додатково неустойки у розмірі 15 % від орієнтовної ціни об`єкта.

Пунктом 6.15 попереднього договору визначено, що цей договір закріплює лише зобов`язання сторін укласти основний договір та не є договором про відчуження майнових прав і не є правовстановлюючим договором на об`єкт нерухомості, не підтверджує право власності позивача на такий об`єкт.

ОСОБА_1 здійснила перерахування на розрахунковий рахунок відповідача грошові кошти у загальному розмірі 819 816 грн 50 коп. із призначенням платежів «забезпечувальний платіж за кв. АДРЕСА_3 , переказ готівки в опл. зг. поперед. дог. куп.прод. 2101», що підтверджується квитанціями про здійснення касової операції № 701040023 від 10 листопада 2021 року на суму 678 235 грн та квитанції № 33-1492К від 14 лютого 2022 року на суму 141 581 грн 50 коп. (а.с. 18).

09 листопада 2023 року ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» надіслало ОСОБА_1 письмову претензію щодо несплати забезпечувальних платежів, у якій зазначено про наявність заборгованості із сплати забезпечувального платежу, у зв`язку з чим позивачу була нарахована неустойка, яка станом на 02 листопада 2023 року становить 208 136 грн 76 коп. (а.с. 69).

30 листопада 2023 року ОСОБА_1 надіслала на адресу ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» лист-відповідь на претензію, у якій зазначила, що між нею та відповідачем був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений 10 листопада 2021 року в реєстрі №2101, згідно з умовами якого здійснені платежі за встановленим графіку. Позивач вказує, що згідно положень п. 5.1. та п. 5.2. Попереднього договору жодна із сторін не несе відповідальність у разі виникнення форс-мажорних обставин. Позивач посилається на оголошений з 24 лютого 2022 року військовий стан в державі, який є форс-мажорною обставиною, а тому вимоги відповідача про сплату неустойки є неправомірними (а.с. 66).

Листом від 12 грудня 2023 року вих. № 12/12/02 відповідач повідомив позивачку про необхідність підтвердження настання форс-мажорних обставин сертифікатом ТПП згідно з положеннями Закону України «Про торгово-промислові палати», який не був наданий разом з листом від 30 листопада 2023 року. Додатково у цьому листі вказано, що згідно з п. 4.16 попереднього договору позивачу за порушення зобов`язань із сплати забезпечувального платежу нараховується неустойка у розмірі 0,3% від суми простроченого платежу. Будівельні роботи на об`єкті були відновлені на початку серпня 2023 року, нарахування неустойки почалося з 01 вересня 2023 року. Скасування вже нарахованої неустойки є неможливим. Станом на 01 грудня 2023 року сума заборгованості із сплати забезпечувального платежу становить 1 286 185 грн 14 коп. розмір неустойки становить 314 776 грн 38 коп.

Окрім цього відповідач у листі від 12 грудня 2023 року вих. № 12/12/02 повідомляє позивача, про готовність реструктуризувати заборгованість з урахуванням неустойки встановивши розтермінування на 24 місяці, із збільшенням вартості несплаченого залишку та неустойки на 14% про що необхідно укласти додаткову угоду до попереднього договору (а.с. 67).

Частиною 1 статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

За змістом частини 1 статті 16 ЦК України, частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно зі статтями 6, 11 та 12 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 ЦК України).

Відповідно до статті 202 ЦК України правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частиною 1 статті 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені статтею 203 ЦК України, зокрема, відповідно до частини п`ятої даної статті правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

У своєму позові ОСОБА_1 просить суд визнати недійсним попередній договір купівлі-продажу квартири, посилаючись на те, що оспорюваний договір фактично є договором інвестування у будівництво, тобто є удаваним правочином та має бути визнаний недійсним.

Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно зі статтею 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Частиною 1 статті 635 ЦК України визначено, що попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

Зі змісту статті 635 ЦК України не вбачається будь-яких обмежень щодо виду або предмету договору, який можуть зобов`язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів, зокрема і щодо відчуження нерухомого майна.

Статтею 235 ЦК України визначено, що якщо сторонами вчинено правочин для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, він є удаваним.

У разі встановлення, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

За удаваним правочином сторони умисно укладають один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.

Установивши під час розгляду справи, що правочин вчинено для приховання іншого правочину, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, що сторони вчинили саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин.

Тобто, наслідком удаваності правочину є вирішення спору із застосуванням норм, що регулюють правочин, який насправді вчинено сторонами, а не визнання його недійсним.

ОСОБА_1 у своєму позові посилається на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у пункті 43 постанови від 23 січня 2019 року у справі № 522/14890/16 (провадження № 14-498цс18), в якому зазначено: «Установивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 ЦК України має визначити, який правочин насправді вчинили сторони та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення, в якому встановлює нікчемність цього правочину або визнає його недійсним».

Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (постанова Верховного Суду від 28 липня 2021 року в справі № 759/24061/19 (провадження № 61-8593св21)).

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (частини 2, 3 статті 215 ЦК України).

Отже позивач має довести наявність підстав, встановлених законом, для визнання правочину недійсним. Однак позивачем, окрім посилання на удаваність правочину, не зазначено доводів щодо наявності підстав для визнання оспорюваного попереднього договору недійсним.

Статтею 3 ЦПК України передбачено, що основними засадами (принципами) цивільного судочинства є, зокрема змагальність сторін, диспозитивність.

Апеляційний суд враховує те, що застосування принципу jura novit curia («суд знає закон») не є безмежним, оскільки його застосування не має порушувати принцип диспозитивності, балансу інтересів сторін, принципу рівності сторін та прав ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», яке було б позбавлене права на подання своїх заперечень.

Суд не може на порушення принципу диспозитивності та презумпції правомірності правочину самостійно відшукувати підстави для визнання договору недійсним.

Враховуючи викладене, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 до ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу від 10 листопада 2021 року.

Доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження під час апеляційного розгляду справи, правильності висновків суду першої інстанції, викладених в оскаржуваному судовому рішенні, вони не спростовують, а тому відхиляються апеляційним судом у зв`язку з їх необґрунтованістю.

Підстави для скасування рішення суду першої інстанції у суду апеляційної інстанції відсутні.

Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Оскільки, судове рішення залишено без змін, а апеляційна скарга без задоволення, то судовий збір за подання апеляційної скарги не відшкодовується та покладається на особу, яка подала апеляційну скаргу.

Керуючись статтями 367, 369, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Марінушкіна Арсена Григоровича залишити без задоволення.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 14 листопада 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата складення повного судового рішення 10 листопада 2025 року.

Головуючий Г.І. Мостова

Судді Р.В. Березовенко

О.Ф. Лапчевська