05 листопада 2025 року м. Київ
справа № 393/273/24
У травні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Новгородківської селищної ради Кропивницького району Кіровоградської області про визнання незаконним, скасування рішення селищної ради та визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною.
Рішенням Новгородківського районного суду Кіровоградської області від 11 вересня 2024 року в задоволенні позову відмовлено.

Постановою Кропивницького апеляційного суду від 03 грудня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Цапенко О. М., задоволено. Рішення Новгородківського районного суду Кіровоградської області від 11 вересня 2024 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про задоволення позову. Визнано незаконним і скасовано рішення сесії Новгородківської селищної ради від 17 травня 2024 року № 3441 «Про скасування рішення сесії від 04 квітня 2024 року № 3398 «Про внесення змін до договору оренди землі громадянину ОСОБА_1 ». Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі, яка зареєстрована в Державному реєстрі земель 31 березня 2017 року, номер запису про інше речове право 19824362. Стягнуто із Новгородківської селищної ради Кропивницького району Кіровоградської області на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання позовної заяви та апеляційної скарги в розмірі 7 570 грн та витрати на правничу допомогу в розмірі 55 000 грн.

Постановою Верховного Суду від 05 листопада 2025 року касаційну скаргу Кам`янецької селищної ради Кропивницького залишено без задоволення, а постанову Кропивницького апеляційного суду від 03 грудня 2024 року залишено без змін.

Погоджуючись з висновком апеляційного суду про задоволення позову ОСОБА_1 до Новгородківської селищної ради Кропивницького району Кіровоградської області про визнання незаконним, скасування рішення селищної ради та визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною, колегія суддів суду касаційної інстанції виходила із того, що оспорюване рішення сесії Новгородківської селищної ради є актом одноразового застосування, набрало чинності 19 квітня 2024 року (подолано вето голови), селищною радою було відхилено проект рішення про його скасування, а оскаржуване рішення Новгородківської селищної ради Кіровоградської області від 17 травня 2024 року № 3441 є незаконним та підлягає скасуванню. Суд касаційної інстанції також погодився з висновком апеляційного суду про наявність підстав для задоволення позовних вимог в частині визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, яка зареєстрована в Державному реєстрі земель 31 березня 2017 року, номер запису про інше речове право 19824362, в редакції, запропонованій позивачем та викладеній в резолютивній частині постанови апеляційного суду.

Однак з висновками Верховного Суду погодитися не можу з таких підстав.

У статті 640 ЦК України в редакції Закону № 1878-VI від 11 лютого 2010 року, що діє з 1 січня 2013 року, визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Разом із цим, у частині п`ятій статті 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Тобто з 1 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Правові підстави переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», якою фактично передбачено два способи пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та одинадцятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури поновлення договору оренди землі.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

При цьому реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини другої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі») процедури, так і наявності волевиявлення сторін.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі, зокрема, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, реалізація переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченого частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Подібні за змістом висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) та № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20).

Звертаючись до суду з позовом, позивач зазначив у позовній заяві, що до закінчення строку дії договору оренди він звернуся до орендодавця в особі ГУ Держгеокадастру з листом-повідомленням від 21 березня 2024 року про поновлення договору оренди землі, але передбачений частиною третьою статті 33 Закону України «Про оренду землі» проєкт додаткової угоди не додав.

Зміст листа (заяви) ОСОБА_1 від 21 березня 2024 року, копія якого міститься в матеріалах справи, не має істотних умов договору оренди землі та підтверджує пояснення позивача, що проєкт додаткової угоди разом з листом орендодавцю ним не надавався.

Таким чином, орендар не виконав свій обов`язок, передбачений частиною третьою статті 33 зазначеного Закону, а його пропозиція орендодавцю щодо поновлення договору не була конкретною, тому останній не мав об`єкту здійснення аналізу і оцінки умов, на який хотів поновити договір орендар (позивач по справі).

Оскільки позивач, який бажав поновлення договору оренди землі, всупереч вимогам частин другої, третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі» разом з листом-повідомленням про поновлення договору не надіслав орендодавцю проєкт додаткової угоди про поновлення договору, на що орендодавець відмовив у поновленні договору, тобто сторони не досягли згоди щодо істотних умов, на яких договір мав бути поновленим, місцевий суд дійшов правильного висновку про відсутність підстав для поновлення договору оренди за частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», а також визнання укладеною додаткової угоди.

Верховний Суд, не звернув уваги на те, що позивач не дотримався процедури поновлення договору оренди на новий строк, та помилково погодився з висновками апеляційного суду про визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди.

Погоджуючись з висновками апеляційного суду про визнання протиправним та скасування рішення Ради, Верховний Суд не врахував того, що сам по собі такий спосіб захисту, як визнання укладеним договору оренди землі на запропонованих позивачем умовах, не потребує вжиття додаткових способів захисту, а відтак, скасування спірного рішення відповідача є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові.

Близький за змістом висновок викладений у постановах Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 910/6701/20 та від 08 листопада 2022 року у справі № 910/18853/21.

Вважаю, що суд першої інстанції правильно відмовив у задоволенні цих позовних вимог, однак помилився з мотивами такої відмови. Тому рішення суду першої інстанції необхідно було змінити в частині мотивів такої відмови.

Суддя:М. Є. Червинська