КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 жовтня 2025 року

справа № 761/6515/24

провадження № 22-ц/824/8552/2025

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача: Музичко С.Г.,

суддів: Болотова Є.В., Сушко Л.П.

при секретарі: Яхно П.А.

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Картель Буд»

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 08 серпня 2024 року, постановлене під головуванням судді Фролової І.В. у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Картель Буд» про визнання майнового права на об`єкт незавершеного будівництва, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернувся до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Картель Буд», в якому просив: визнати за ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , майнове право на об?єкт незавершеного будівництва на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , на земельній ділянці під кадастровим номером :91:050:0046.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 18.12.2018 між ОСОБА_4 та ТОВ «КАРТЕЛЬ БУД» було укладено Договір № 143/1/ШК від 18.12.2018р. купівлі продажу майнових прав. Сторони домовились, що Об?єктом нерухомості, Майнові права на який передаються за даним Договором, є об?єктом нерухомості, розташований в Об?єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , з наступними характеристиками: Квартира №43, однокімнатна, загальна площа 39,8 кв.м., поверх 7, секція 1 . ОСОБА_4 повністю сплачено суму грошових коштів відповідно до п.4.2. Договору, про що видано Довідку про 100% фінансування. 16.07.2022р. між ТОВ «КАРТЕЛЬ БУД», ОСОБА_4 та ОСОБА_1 було укладено Угоду про відступлення права вимоги за Договором від 18.12.2018р. №143/1/ШК купівлі-продажу майнових прав, за яким ОСОБА_1 з моменту підписання Угоди набула прав та обов`язків Покупця. ОСОБА_1 видано Довідку Договору №143/1/ШК купівлі-продажу майнових прав від 18.12.2018р. про 100% фінансування. Поряд із цим, будівництво будинку в строки зазначені Договором не було закінчено, будинок не введений в експлуатацію. Між тим, у разі невиконання взятих зобов`язань, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування, у зв`язку з чим останній звернувся до суду із відповідним позовом.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 08 серпня 2024 року позовну заяву задоволено.

Визнано за ОСОБА_1 , майнове право на об?єкт незавершеного будівництва на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , на земельній ділянці під кадастровим номером :91:050:0046.

Не погоджуючись із рішенням суду представник ОСОБА_2 - ОСОБА_3 звернулася з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати, постановити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги вказує, що заявник за умовами договору набула майнових прав щодо об`єкту нерухомості - однокімнатної квартири №43 (секція 1) , зокрема права на отримання в подальшому у власність вказаної квартири. ТОВ «Картель буд» повторно в 2018 році продав майнові права на квартиру №43 ОСОБА_2 ОСОБА_4 як первинному покупцю, який в подальшому продав свої майнові права в 2022 році на даний об`єкт незавершеного будівництва ОСОБА_1 . Наразі ОСОБА_2 звернулася з заявою до органів поліції щодо порушення кримінальної справи з приводу «перепродажу» майнових прав на її квартиру.

В судовому засіданні представник третьої особи, яка не брала участі у розгляді справи апеляційну скаргу підтримав, просив її задовольнити.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, про місце, дату та час розгляду справи повідомлялися належним чином.

Перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є інвестиційним договором, а тому невиконання відповідачем зобов`язань за договором призводить до порушення прав позивача, і саме через порушення відповідачем строку прийняття об`єкта фінансування в експлуатацію та порушення строку його передачі позивачу у останнього відсутня можливість зареєструвати право власності на цей об`єкт у встановленому законом порядку.

Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.

Судом встановлено, що між ОСОБА_4 , реєстраційний номер облікової картки платника податків ІПН НОМЕР_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «КАРТЕЛЬ БУД» Продавець (далі за текстом - Відповідач) було укладено Договір № 143/1/ШК від 18.12.2018р. купівлі продажу майнових прав.

Сторони домовились, що Об?єктом нерухомості, Майнові права на який передаються за даним Договором, є об?єктом нерухомості, розташований в Об?єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , з наступними характеристиками: Квартира №43, однокімнатна, загальна площа 39,8 кв.м., поверх 7, секція 1 .

ОСОБА_4 повністю сплачено суму грошових коштів відповідно до п.4.2. Загальна вартість майнових прав складає 557 200,00 грн. про що видано Довідку про 100% фінансування згідно Договору №143/1/ШК купівлі-продажу майнових прав від 18.12.2018р.

16.07.2022р. між ТОВ «КАРТЕЛЬ БУД», ОСОБА_4 та ОСОБА_1 було укладено Угоду про відступлення права вимоги за Договором від 18.12.2018р. №143/1/ШК купівлі-продажу майнових прав, за яким ОСОБА_1 з моменту підписання Угоди набула прав та обов`язків Покупця.

ОСОБА_1 видано Довідку Договору №143/1/ШК купівлі-продажу майнових прав від 18.12.2018р. про 100% фінансування.

Майнові права на Об?єкт нерухомості за цим Договором передаються Продавцем Покупцю шляхом підписання Акту прийому-передачі майнових прав на Об`єкт нерухомості. Акт підписується Сторонами не пізніше 60 робочих днів з дати настання останньої з таких подій: здійснення Покупцем оплати 100% загальної площі Об`єкта нерухомості, що визначена у пункті 2.2. цього Договору, введення Об`єкту капітального будівництва в експлуатацію та здійснення розрахунків відповідно до п.4.3. даного Договору (п.3.1.).

Продавця до Покупця після підписання Акту прийому-передачі майнових прав на Об`єкт П.3.2.Договору визначено, що право власності на Майнові права переходить від нерухомості, для підписання якого та отримання інших документів Покупець має з`явитися до Продавця протягом 3-х (трьох) днів з моменту отримання відповідного повідомлення. При наявності поважних причин Покупець має письмово попередити про них Продавця та отримати згоду Продавця на продовження терміну підписання Акту.

Сторони погоджуються, що у випадку часткової оплати вартості загальної площі Об`єкта нерухомості, Покупець не набуває права власності на частину майнових прав (п.3.3.Договору).

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Поряд із цим, будівництво будинку в строки зазначені Договором не було закінчено, будинок не введений в експлуатацію.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень врегульовано Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 (Закон №1952-IV), що спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав.

Частиною другою статті 18 Закону №1952-IV встановлено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами (ч. 1 ст. 22 Закону №1952-IV).

Відповідно до пункту 2 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень завершений будівництвом об`єкт нерухомого майна, державна реєстрація права власності на який проводиться вперше є новозбудованим об`єктом.

З положень пунктів 41, 77 та 78 Порядку №1127 вбачається, що реєструвати речові права на новозбудований об`єкт нерухомого майна, що розміщений в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб мають право або особи, із залученням коштів яких здійснювалося будівництво об`єкта нерухомого майна, в якому розміщене індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), або особа, що здійснювала залучення таких коштів, оскільки такі особи є тими суб`єктами, що здійснювали створення такого об`єкту нерухомого майна.

Особи ж, які не приймали участі у створенні (будівництві) об`єкта нерухомого майна не можуть реєструвати речове право власності на такий об`єкт, як новозбудований, в тому числі і на підставі договору про купівлю-продаж майнових прав, оскільки вони не створили об`єкт нерухомого майна, а придбали його вже введеним в експлуатацію.

До моменту закінчення будівництва такі особи є носіями майнових прав на відповідне майно і до закінчення будівництва, тобто до моменту закінчення створення об`єкту нерухомого майна, як самостійної готової до експлуатації речі, можуть такі права відчужувати. Однак, після закінчення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію особи, які створювали відповідний об`єкт набувають право на реєстрацію речового права власності на об`єкт, який вже існує, відмінного від майнових прав пов`язаних з майном, яке ще створюється (будується).

Такий висновок суду узгоджується з положеннями Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю.

Поняття майнових прав сформульовано у постанові Верховного Суду від 12.01.2022 року у справі № 344/12729/17 та зазначено, що під майновим правом слід розуміти «право очікування», що є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Тобто, майнове право - це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (ч. 2 ст. 331 ЦК України).

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) (ч. 3 ст. 331 ЦК України).

З огляду на положення даної статті, після завершення будівництва та введення нерухомого майна до експлуатації, таке майно вже є створеним і особа вважається власником відповідного створеного нерухомого майна, а не матеріалів, обладнання, майнових прав тощо.

Прийнятим в експлуатацію закінчений будівництвом об`єкт вважається, на якому за результатом виконання всіх передбачених проектною документацію робіт, згідно з будівельними нормами, стандартами і правилами роботи, створено безпечні умови для роботи виробничого персоналу і перебування людей відповідно до вимог нормативно-правових актів з охорони праці та промислової безпеки, що підтверджується відповідним сертифікатом.

Такий висновок кореспондується з положеннями наведеної вище ч. 2 ст. 5 Закону №1952-IV, відповідно до якої, якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону (ч. 2 ст. 5 Закону №1952-IV).

Тобто, з моменту передачі об`єкта від підрядника забудовнику (прийняття будинку в експлуатацію) забудовник втрачає можливість відчужувати майнові права на нерухомість, оскільки з моменту виконання своїх зобов`язань підрядником, у забудовника з`являється сама нерухомість, відчуження якої здійснюється після реєстрації на неї речових прав.

На підставі договору №2852 від 18.10.2014р. укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України» та ОСОБА_5 , Продавець продає, а Покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості - однокімнатна квартира АДРЕСА_6 на земельній ділянці кадастровий номер :91:050:0046.

23.05.2017р. між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 і ТОВ «ВКФ Фарби України» було укладено угоду про відступлення права вимоги за Договором від 18 жовтня 2014р №2852 купівлі-продажу майнових прав, за якою заявник прийняла на себе права і обов`язки покупця за основним Договором.

24.05.2017р. було розроблено технічний паспорт на квартиру та змінено нумерацію з 48 на №43, майнові права на яку є предметом Договору.

Тобто, заявник за умовами договору набула майнових прав щодо об`єкту нерухомості - однокімнатної квартири №43 (секція 1) , зокрема права на отримання в подальшому у власність вказаної квартири.

Як було встановлено судом, 18.10.2014р. Договором № 2852, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України» та ОСОБА_5 , Продавець продає, а Покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості - однокімнатна квартира №48 .

23.05.2017р. між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 і ТОВ «ВКФ Фарби України» було укладено угоду про відступлення права вимоги за Договором від 18 жовтня 2014р №2852 купівлі-продажу майнових прав.

24.05.2017р. було розроблено технічний паспорт на квартиру та змінено нумерацію з 48 на №43, майнові права на яку є предметом Договору.

18.12.2018 між ОСОБА_4 та ТОВ «КАРТЕЛЬ БУД» було укладено Договір № 143/1/ШК від 18.12.2018р. купівлі продажу майнових прав.

16.07.2022р. між ТОВ «КАРТЕЛЬ БУД», ОСОБА_4 та ОСОБА_1 було укладено Угоду про відступлення права вимоги за Договором від 18.12.2018р. №143/1/ШК купівлі-продажу майнових прав.

Отже, ТОВ «ВКФ Фарби України» та ТОВ «Картель буд» є пов`язаними між собою організаціями, які здійснювали спільну діяльність з «будівництва» трьох секцій будинку АДРЕСА_2 та отримання коштів від інвесторів.

Таким чином, ТОВ «Картель буд» повторно в 2018 році продав майнові права на квартиру №43 ОСОБА_2 ОСОБА_4 як первинному покупцю, який в подальшому продав свої майнові права в 2022 році на даний об`єкт незавершеного будівництва ОСОБА_1 .

Наразі ОСОБА_2 звернулася з заявою до органів поліції щодо порушення кримінальної справи з приводу «перепродажу» майнових прав на її квартиру.

Зважаючи на вищевикладені обставини, дане рішення порушує права апелянта.

Визначення у позові складу сторін у справі (позивача та відповідача) має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом. Незалучення до участі у справі особи як співвідповідача за умови наявності обов`язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову через неналежний суб`єктний склад (правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 28 жовтня 2020 року у справі № 761/23904/19, від 20 січня 2021 року у справі № 203/2/19).

Якщо заявлені позивачем вимоги безпосередньо стосуються прав та обов`язків іншої особи, яка не залучена до участі у справі в якості відповідача, не можуть бути розглянуті судом, оскільки лише за наявності належного складу відповідачів у справі суд у змозі вирішувати питання про обґрунтованість позовних вимог та вирішити питання про їх задоволення, без залучення таких належних відповідачів позовні вимоги вирішені бути не можуть.

Оскільки ОСОБА_2 як особа, яка володіє майновими правами на спірний об`єкт, не була залучена до участі у розгляді справи, колегія суддів приходить до висновку, що є підстави для відмови у задоволенні позову через неналежний суб`єктний склад.

Таким чином, апеляційний суд вважає, що апеляційну скаргу належить задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 задовольнити.

Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 21 лютого 2025 року скасувати.

Постановити нове рішення наступного змісту.

Позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Картель Буд» про визнання майнового права на об`єкт незавершеного будівництва - залишити без задоволення.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складено 06 листопада 2025 року.

Суддя-доповідач

Судді