АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 листопада 2025 року

м. Чернівці

справа № 726/1125/25

провадження 822/900/25

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Кулянди М.І.,

суддів: Половінкіної Н.Ю., Лисака І.Н.,

за участю секретаря Скулеби А.І.,

учасники справи:

позивачка ОСОБА_1

відповідач ОСОБА_2 ,

апеляційна скарга ОСОБА_2 на рішення Садгірського районного суду м.Чернівці від 07 серпня 2025 року,

головуючий в суді першої інстанції суддя Мілінчук С.В.

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

В березні 2025 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання укладеним договору найму житлових приміщень у гуртожитку, у запропонованій позивачем редакції.

Посилалась на те, що на підставі рішень Жовтневого районного суду м.Запоріжжя від 20 жовтня 2004 року та від 03 лютого 2006 року по справі №2-596/06, які набрали законної сили, за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на виділене в натурі нерухоме майно нежитлове приміщення, розташоване за адресою АДРЕСА_1 .

Рішенням Садгірського районного суду м.Чернівці від 02 грудня 2021 року у справі №726/876/21, яке має преюдиційне значення при розгляді даної справи, встановлено:

« спірне майно, станом на даний час, має статус гуртожитку, в якому проживають більше 10 сімей».

Верховний Суд в постанові від 29 липня 2019 року у справі №927/224/18 дійшов висновку:

« … нездійснення реєстрації будівлі у Виконавчому комітету міської ради саме як гуртожитку не свідчить про те, що спірна будівля є нежитловою, тому що на дату введення в експлуатацію гуртожитку така реєстрації не здійснювалась».

Відповідно до рішення Жовтневого районного суду м.Запоріжжя від 03 лютого 2006 року та висновку судової будівельно - економічної експертизи, ОСОБА_1 належить на праві приватної власності приміщення загальною площею 1 494,1 кв.м., об`єднані в блок №2, в тому числі: квартира АДРЕСА_2 , 210, АДРЕСА_3 , 306 «Б», 307 «А,Б», 308 «А,Б», 309 «А,Б», 310, 311 «А,Б», 406 «А,Б», 407 «а», 407 «б», 408 «А,Б», 409 «А,Б», 410, 411 «А,Б», 506 «А,Б», 507 «А,Б», 508 «А,Б», 509 «А», АДРЕСА_4 .

У свою чергу, позивачка зазначає, що відповідач ОСОБА_2 працював слюсарем газової печі у ВАТ «Чернівецький цукровий завод» та на період роботи у підприємстві йому було видано ордер № 67 від 19.07.1996 на вселення в блок №507 за адресою: АДРЕСА_1 .

Звертає увагу суду на те, що наразі відповідач зареєстрований та проживає там, що також підтверджується списком зареєстрованих проживаючих осіб відповідно до карток реєстрації..

Позивач посилається на те, що відповідач безоплатно проживає у кімнатах, що перебувають у її (позивачки) власності, а тому 03 січня 2023 року вона направила на адресу відповідача пропозицію укласти договір найму житлових приміщень у гуртожитку, до якої додала два примірники договору від 03 січня 2023 року та інші докази, перелічені в додатку до пропозиції. Відповідач на пропозицію не відреагував, оформлений примірник договору на її адресу не повернули, оплату за користування квартирою в гуртожитку не здійснює.

Враховуючи те, що відповідач безоплатно користується її власністю протягом двадцяти років та незаконно відмовляється від договірного оформлення відносин користування житлом, позивач просить суд ухвалити рішення, яким визнати укладеним договір найму житлових приміщень у гуртожитку від 03 січня 2023 року між нею та ОСОБА_2 у такій редакції:

Договір

Найму житлових приміщень в гуртожитку

м.Чернівці 03 січня 2023 року

ОСОБА_1 , яка надалі іменується «Наймодавець», з однієї сторони та ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , паспорт серії НОМЕР_1 , виданий Садгірським РВ УМВС України в Чернівецькій області 28.02.2000 року) який надалі іменуються «Наймач» з другої сторони, уклали цей Договір про наступне.

1.Загальні положення

В порядку та на умовах, викладених цим Договором та «Положенням про порядок надання в користування (найм) кімнат (квартир) у гуртожитку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 », Наймодавець передає в строкове платне користування, а Наймач приймає у строкове платне користування блок № 507, загальною площею 35,6 кв.м., який складається з двох кімнат та допоміжних побутових приміщень, розташованих на другому поверсі гуртожитку за адресою: адресою АДРЕСА_1 .

Згідно поверхового плану на будівлю літ А жилий блок складається з: двох кімнат площею 11,20 кв.м.; 18,50 кв.м. та побутових приміщень площею 3,20 кв.м, 1,80 кв.м, 0,9 кв.м., розташований на п`ятому поверсі гуртожитку.

Стан жилого блоку, що передається в найм, на момент передання в найм: придатний для проживання; недоліки - відсутні.

2. Мета найму

2.1. Жилий блок, що наймається, надається Наймачу для проживання.

Наймач вселився в зазначений блок на підставі ордеру № 67 від 19 липня 1996 року, виданого ВАТ «Чернівецький цукровий завод».

Наймач свідчить, що між ним та ВАТ «Чернівецький цукровий завод» договір, передбачений ст.130 ЖУ України - не укладався.

3. Плата за користування жилою площею в гуртожитку та за комунальні послуги

3.1. Згідно ст.ст. 810, 820 Цивільного кодексу України договір найму житла є оплатним.

Наймач зобов`язаний своєчасно щомісячно вносити плату Наймодавцю за користування житлом, а також самостійно та своєчасно сплачувати за комунальні послуги.

Плата за користування житлом встановлюється в розмірі еквівалентному 3,6 (три цілих шість десятих) долара США за один квадратний метр з урахуванням індексу інфляції.

Плата за найм житла вноситься Наймачем у грошовій формі у розмірі 6 600 (шість тисяч шістсот) гривень щомісячно з урахуванням індексу інфляції.

Розрахунок зроблено відповідно до «Звіту про незалежну оцінку вартості 1 кв.м. виділеного в натурі нерухомого майна при здачі в оренду» - при курсі долара США 40 гривень за 1 долар США на дату укладення договору (5198,4 грн х індекс інфляції за 2022 рік 126,6 %).

При зміні курсу долара США, в односторонньому порядку, Наймодавець змінює розмір плати шляхом направлення рахунку Наймачу.

Плата за найм житла вноситься Наймачем на особистий картковий рахунок Наймодавця НОМЕР_2 в Райффайзен Банк Аваль щомісячно до 20 числа місяця наступного за тим, що підлягає оплаті.

У разі невнесення плати за найм житла у строки, визначені договором, сплачується пеня в розмірі 0,01 % несплаченої суми за кожний день прострочення.

3.2.Плата за користування, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується відповідно до чинного законодавства України.

3.3. Обчислення розміру плати за найм житла здійснюється з урахуванням інфляції.

3.4. На вимогу однієї із сторін договору найму може проводитись звірка нарахування плати за користування. Зайво перерахована сума зараховується в рахунок наступних платежів за користування житлом.

3.5. Плата за комунальні послуги сплачується Наймачем самостійно за тарифами, передбаченими у договорах.

4. Права та обов`язки Наймодавця

4.1. Наймодавець зобов`язаний:

- забезпечити безперешкодне користування Наймачем житловим блоком та допоміжними приміщеннями, на умовах цього Договору;

- не вчиняти дій, які б перешкоджали Наймачу користуватися найманим майном на умовах цього Договору.

4.2.Наймодавець має право:

- контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання квартири, переданої в найм за цим Договором;

- виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання;

- здійснювати контроль за станом житлового блоку шляхом візуального обстеження, але з обов`язковим попередженням Наймача про таке обстеження;

- достроково припинити (розірвати) Договір в односторонньому порядку у випадку порушення Наймачем умов Договору;

- забезпечувати виконання «Положення про порядок надання в користування (найм) кімнат (квартир) у гуртожитку, розташованому за адресою АДРЕСА_1 , затвердженого власником гуртожитку;

- інформувати осіб, які проживають в гуртожитку про прийняття рішень, які стосуються їх проживання та організації побуту в гуртожитку.

4.3.Кімнати (квартири) в гуртожитку не підлягають обміну, розділу, бронюванню і здачі в піднайом, а також заселенню тимчасовими мешканцями.

5. Обов`язки Наймача

5.1.Наймач зобов`язаний:

- використовувати надану жилу площу до її призначення;

- забезпечувати схоронність житла;

- зберігати чистоту та порядок у жилих приміщеннях, на сходових клітинах та в інших місцях загального користування;

- суворо додержувати правил пожежної безпеки при користуванні електричними, газовими та іншими приладами й обладнанням;

- своєчасно вносити плату за користування житлом і за комунальні послуги відповідно до цього Договору та укладених договорів на обслуговування;

- брати участь у благоустрої й озелененні прилеглої до будинку території, забезпечувати збереження зелених насаджень;

- не допускати виконання робіт та інших дій, що викликають псування приміщень, приладів та обладнання гуртожитку, порушують умови проживання інших осіб.

5.2.Особи, які вибувають з гуртожитку, а також особи, з якими припинено договір найму, зобов`язані передати (повернути) житло власнику (або його представнику) протягом 30 (тридцяти) днів у стані, придатному для його використання за цільовим призначенням, та у будь-якому разі у стані, не гіршому, ніж воно було отримано в користування.

При несвоєчасному поверненні переданого в користування житла або його псуванні, Наймач відшкодовує Наймодавцю усі заподіяні збитки.

Ризик випадкової загибелі (пошкодження) майна несе Наймач.

Наймачу забороняється:

- проводити самостійно переобладнання й перепланування житлового блоку;

- захаращувати предметами домашнього вжитку пожежні проходи, коридори, сходові клітинні запасні виходи;

- зберігати в житловому блоці, на сходових клітинах горючі рідини, вибухонебезпечні матеріали та речовини, що забруднюють повітря;

- самостійно переселятися з одного житлового блоку в інший;

- утримувати тварин.

Переселення у разі необхідності громадян з одного житлового блоку гуртожитку в інший провадиться за рішенням власника.

Наймачі кімнат (житлових блоків) в гуртожитку зобов`язані протягом одного місяця з моменту підписання договорів найму укласти з підприємствами, організаціями, що обслуговують будинок гуртожитку та прибудинкову територію, договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та здійснювати своєчасну сплату внесків за вищезазначеними договорами.

Наймач самостійно укомплектовує наданий у найм житловий блок у гуртожитку меблями та предметами домашнього вжитку.

Капітальний ремонт гуртожитку провадиться за рахунок власних коштів мешканців за письмовою згодою власника, що видається у вигляді наказу.

На час проведення капітального ремонту кімнат (квартир) у гуртожитку наймачу не надається інше житло.

Поточний ремонт житла, наданого у найм (побілка, фарбування, обклеювання шпалерами стін, вставлення шибок, реставрація підлог, ремонт електропроводки тощо) здійснюється за власний рахунок Наймача без погодження з Наймодавцем.

Витрати, які Наймач поніс на проведення капітального та/або поточного ремонту житла, Наймодавцем не відшкодовується.

Наймач має право:

- користуватися приміщеннями загального користування, обладнання інвентарем гуртожитку та житлово-комунальними послугами;

- Наймачі, які проживають у приміщеннях, що перебувають у їх відокремленому користуванні, мають право вселити своїх неповнолітніх дітей.

Вселення інших членів сім`ї у ці приміщення допускається лише з дозволу Наймодавця.

Переселення, в разі необхідності, громадян з одного житлового приміщення в інше в межах гуртожитку, проводиться за рішенням власника.

Наймач має право у будь-який час відмовитися від договору найму письмово попередивши про це Наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив приміщення без попередження, Наймодавець має право вимагати від нього плату за найм житла за три місяці, якщо Наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу Орендодавця у разі:

1) невнесення Наймачем плати за найм житла за шість місяців;

2) руйнування або псування житла Наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

Договір найму кімнати (квартири) може бути розірваний на вимогу Наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого Наймодавця та членів його сім`ї.

Наймодавець повинен попередити Наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Якщо Наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, Наймодавець попереджає Наймача про необхідність усунення цих порушень.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права чи інтересів сусідів, Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

6. Виселення з гуртожитку

У разі припинення (дострокового розірвання з ініціативи Наймача/Наймодавця) договору найму житла Наймач та члени його родини, які проживали у помешканні (без урахування їх віку та соціального статуту), підлягають виселенню без надання їм іншого житла.

Особи, з якими не укладено договір найму житла, підлягають виселенню в порядку, визначеному чинним законодавством України.

Наймачі, які мають заборгованість за комунальні послуги перед обслуговуючими підприємствами, не мають права на продовження договору найму та підлягають виселення без надання їх іншого житла.

Громадяни, які самостійно, без достатніх правових підстав зайняли жилу площу в гуртожитку і притримують її, виселяються з неї в порядку, передбаченому чинним законодавством без надання їм іншого житла, з відшкодуванням власнику усіх заподіяних збитків.

Громадяни можуть бути виселені з гуртожитку також в інших випадках передбачених діючим законодавством України.

7.Відповідальність мешканців гуртожитку

7.1. Особи, винні у порушенні правил користування гуртожитком, несуть відповідальність відповідно до діючого законодавства України.

За невиконання умову Договору сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством. Закінчення строку дії Договору не звільняє Сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час його дії.

7.2. Наймодавець не несе відповідальності за збереження майна Наймача та не забезпечує збереження майна Наймача у разі його виселення /вибуття із гуртожитку.

7.3. У разі заподіяння збитків майну Наймодавця, житловим приміщенням, місця загального користування, інвентарю, обладнанню, іншому майну, Наймач зобов`язаний відшкодувати їх у повному обсязі згідно з законодавством України.

7.4. У разі порушення умов Договору Наймачу може виноситися письмове попередження. У разі повторного порушення умов Договору протягом 6 місяців з дати винесення попередження Наймач може бути виселений з гуртожитку як такий, що не виконує умов Договору.

8.Заключні положення. Строк дії договору

8.1. Усі спірні питання, що пов`язанні з цим Договором, вирішуються шляхом переговорів між Сторонами. Якщо спір неможливо вирішити шляхом переговорів, він вирішується в судовому порядку.

8.2. Наймодавець залишає за собою право в односторонньому порядку вносити зміни до цього Договору.

8.3.Всі зміни до Договору, в тому числі зміна вартості орендної плати, набувають чинності через 10 календарних днів з моменту повідомлення про них (в тому числі направлення рахунків на оплату).

8.4. Наймач вважається повідомленим про зміни за умови направлення йому рекомендованої кореспонденції, підтвердженою поштовою квитанцією.

8.5. Строк дії Договору до 31 грудня 2027 року.

Після закінчення дії Договору, при відсутності заяв однієї із сторін про відмову від подальшої дії договору, він вважається укладеним на наступні п`ять років.

9.Інші умови

Даний Договір укладено в 2-х примірниках, по одному для кожної сторони.

У випадках, не передбачених даним Договором, сторони керуються діючим законодавством України.

Наймодавець Наймач

ОСОБА_1 ОСОБА_2

АДРЕСА_5 ;

Паспорт серії НОМЕР_3 , виданий паспорт серії НОМЕР_1 , виданий

09.04.1998 року Шевченківським РВ 28.02.2000 року Садгірським

УМВС України в Запорізькій області РВ УМВС України у

ІНН Чернівецькій області;

НОМЕР_4

____________/ ОСОБА_1 / __________/ ОСОБА_2 /

«03» січня 2023 року «__»__________2023 року

Стягнути з відповідача судовий збір.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Садгірського районного суду м.Чернівці від 07 серпня 2025 року позов задоволено.

Визнано укладеним договір найму житлових приміщень в гуртожитку між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , у запропонованій позивачем редакції, а саме:

Договір

Найму житлових приміщень в гуртожитку

м.Чернівці року

ОСОБА_1 , яка надалі іменується «Наймодавець», з однієї сторони та ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , паспорт серії НОМЕР_1 , виданий Садгірським РВ УМВС України в Чернівецькій області 28.02.2000 року) який надалі іменуються «Наймач» з другої сторони, уклали цей Договір про наступне.

1.Загальні положення

В порядку та на умовах, викладених цим Договором та «Положенням про порядок надання в користування (найм) кімнат (квартир) у гуртожитку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 », Наймодавець передає в строкове платне користування, а Наймач приймає у строкове платне користування блок № 507, загальною площею 35,6 кв.м., який складається з двох кімнат та допоміжних побутових приміщень, розташованих на другому поверсі гуртожитку за адресою: адресою АДРЕСА_1 .

Згідно поверхового плану на будівлю літ А жилий блок складається з: двох кімнат площею 11,20 кв.м.; 18,50 кв.м. та побутових приміщень площею 3,20 кв.м, 1,80 кв.м, 0,9 кв.м., розташований на п`ятому поверсі гуртожитку.

Стан жилого блоку, що передається в найм, на момент передання в найм: придатний для проживання; недоліки - відсутні.

2. Мета найму

2.1. Жилий блок, що наймається, надається Наймачу для проживання.

Наймач вселився в зазначений блок на підставі ордеру № 67 від 19 липня 1996 року, виданого ВАТ «Чернівецький цукровий завод».

Наймач свідчить, що між ним та ВАТ «Чернівецький цукровий завод» договір, передбачений ст.130 ЖУ України - не укладався.

3. Плата за користування жилою площею в гуртожитку та за комунальні послуги

3.1. Згідно ст.ст. 810, 820 Цивільного кодексу України договір найму житла є оплатним.

Наймач зобов`язаний своєчасно щомісячно вносити плату Наймодавцю за користування житлом, а також самостійно та своєчасно сплачувати за комунальні послуги.

Плата за користування житлом встановлюється в розмірі еквівалентному 3,6 (три цілих шість десятих) долара США за один квадратний метр з урахуванням індексу інфляції.

Плата за найм житла вноситься Наймачем у грошовій формі у розмірі 6 600 (шість тисяч шістсот) гривень щомісячно з урахуванням індексу інфляції.

Розрахунок зроблено відповідно до «Звіту про незалежну оцінку вартості 1 кв.м. виділеного в натурі нерухомого майна при здачі в оренду» - при курсі долара США 40 гривень за 1 долар США на дату укладення договору (5198,4 грн х індекс інфляції за 2022 рік 126,6 %).

При зміні курсу долара США, в односторонньому порядку, Наймодавець змінює розмір плати шляхом направлення рахунку Наймачу.

Плата за найм житла вноситься Наймачем на особистий картковий рахунок Наймодавця НОМЕР_2 в Райффайзен Банк Аваль щомісячно до 20 числа місяця наступного за тим, що підлягає оплаті.

У разі невнесення плати за найм житла у строки, визначені договором, сплачується пеня в розмірі 0,01 % несплаченої суми за кожний день прострочення.

3.2.Плата за користування, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується відповідно до чинного законодавства України.

3.3. Обчислення розміру плати за найм житла здійснюється з урахуванням інфляції.

3.4. На вимогу однієї із сторін договору найму може проводитись звірка нарахування плати за користування. Зайво перерахована сума зараховується в рахунок наступних платежів за користування житлом.

3.5. Плата за комунальні послуги сплачується Наймачем самостійно за тарифами, передбаченими у договорах.

4. Права та обов`язки Наймодавця

4.1. Наймодавець зобов`язаний:

- забезпечити безперешкодне користування Наймачем житловим блоком та допоміжними приміщеннями, на умовах цього Договору;

- не вчиняти дій, які б перешкоджали Наймачу користуватися найманим майном на умовах цього Договору.

4.2.Наймодавець має право:

- контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання квартири, переданої в найм за цим Договором;

- виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання;

- здійснювати контроль за станом житлового блоку шляхом візуального обстеження, але з обов`язковим попередженням Наймача про таке обстеження;

- достроково припинити (розірвати) Договір в односторонньому порядку у випадку порушення Наймачем умов Договору;

- забезпечувати виконання «Положення про порядок надання в користування (найм) кімнат (квартир) у гуртожитку, розташованому за адресою АДРЕСА_1 , затвердженого власником гуртожитку;

- інформувати осіб, які проживають в гуртожитку про прийняття рішень, які стосуються їх проживання та організації побуту в гуртожитку.

4.3.Кімнати (квартири) в гуртожитку не підлягають обміну, розділу, бронюванню і здачі в піднайом, а також заселенню тимчасовими мешканцями.

5. Обов`язки Наймача

5.1.Наймач зобов`язаний:

- використовувати надану жилу площу до її призначення;

- забезпечувати схоронність житла;

- зберігати чистоту та порядок у жилих приміщеннях, на сходових клітинах та в інших місцях загального користування;

- суворо додержувати правил пожежної безпеки при користуванні електричними, газовими та іншими приладами й обладнанням;

- своєчасно вносити плату за користування житлом і за комунальні послуги відповідно до цього Договору та укладених договорів на обслуговування;

- брати участь у благоустрої й озелененні прилеглої до будинку території, забезпечувати збереження зелених насаджень;

- не допускати виконання робіт та інших дій, що викликають псування приміщень, приладів та обладнання гуртожитку, порушують умови проживання інших осіб.

5.2.Особи, які вибувають з гуртожитку, а також особи, з якими припинено договір найму, зобов`язані передати (повернути) житло власнику (або його представнику) протягом 30 (тридцяти) днів у стані, придатному для його використання за цільовим призначенням, та у будь-якому разі у стані, не гіршому, ніж воно було отримано в користування.

При несвоєчасному поверненні переданого в користування житла або його псуванні, Наймач відшкодовує Наймодавцю усі заподіяні збитки.

Ризик випадкової загибелі (пошкодження) майна несе Наймач.

Наймачу забороняється:

- проводити самостійно переобладнання й перепланування житлового блоку;

- захаращувати предметами домашнього вжитку пожежні проходи, коридори, сходові клітинні запасні виходи;

- зберігати в житловому блоці, на сходових клітинах горючі рідини, вибухонебезпечні матеріали та речовини, що забруднюють повітря;

- самостійно переселятися з одного житлового блоку в інший;

- утримувати тварин.

Переселення у разі необхідності громадян з одного житлового блоку гуртожитку в інший провадиться за рішенням власника.

Наймачі кімнат (житлових блоків) в гуртожитку зобов`язані протягом одного місяця з моменту підписання договорів найму укласти з підприємствами, організаціями, що обслуговують будинок гуртожитку та прибудинкову територію, договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та здійснювати своєчасну сплату внесків за вищезазначеними договорами.

Наймач самостійно укомплектовує наданий у найм житловий блок у гуртожитку меблями та предметами домашнього вжитку.

Капітальний ремонт гуртожитку провадиться за рахунок власних коштів мешканців за письмовою згодою власника, що видається у вигляді наказу.

На час проведення капітального ремонту кімнат (квартир) у гуртожитку наймачу не надається інше житло.

Поточний ремонт житла, наданого у найм (побілка, фарбування, обклеювання шпалерами стін, вставлення шибок, реставрація підлог, ремонт електропроводки тощо) здійснюється за власний рахунок Наймача без погодження з Наймодавцем.

Витрати, які Наймач поніс на проведення капітального та/або поточного ремонту житла, Наймодавцем не відшкодовується.

Наймач має право:

- користуватися приміщеннями загального користування, обладнання інвентарем гуртожитку та житлово-комунальними послугами;

- Наймачі, які проживають у приміщеннях, що перебувають у їх відокремленому користуванні, мають право вселити своїх неповнолітніх дітей.

Вселення інших членів сім`ї у ці приміщення допускається лише з дозволу Наймодавця.

Переселення, в разі необхідності, громадян з одного житлового приміщення в інше в межах гуртожитку, проводиться за рішенням власника.

Наймач має право у будь-який час відмовитися від договору найму письмово попередивши про це Наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив приміщення без попередження, Наймодавець має право вимагати від нього плату за найм житла за три місяці, якщо Наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу Орендодавця у разі:

1) невнесення Наймачем плати за найм житла за шість місяців;

2) руйнування або псування житла Наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

Договір найму кімнати (квартири) може бути розірваний на вимогу Наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого Наймодавця та членів його сім`ї.

Наймодавець повинен попередити Наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Якщо Наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, Наймодавець попереджає Наймача про необхідність усунення цих порушень.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права чи інтересів сусідів, Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

6. Виселення з гуртожитку

У разі припинення (дострокового розірвання з ініціативи Наймача/Наймодавця) договору найму житла Наймач та члени його родини, які проживали у помешканні (без урахування їх віку та соціального статуту), підлягають виселенню без надання їм іншого житла.

Особи, з якими не укладено договір найму житла, підлягають виселенню в порядку, визначеному чинним законодавством України.

Наймачі, які мають заборгованість за комунальні послуги перед обслуговуючими підприємствами, не мають права на продовження договору найму та підлягають виселення без надання їх іншого житла.

Громадяни, які самостійно, без достатніх правових підстав зайняли жилу площу в гуртожитку і притримують її, виселяються з неї в порядку, передбаченому чинним законодавством без надання їм іншого житла, з відшкодуванням власнику усіх заподіяних збитків.

Громадяни можуть бути виселені з гуртожитку також в інших випадках передбачених діючим законодавством України.

7.Відповідальність мешканців гуртожитку

7.1. Особи, винні у порушенні правил користування гуртожитком, несуть відповідальність відповідно до діючого законодавства України.

За невиконання умову Договору сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством. Закінчення строку дії Договору не звільняє Сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час його дії.

7.2. Наймодавець не несе відповідальності за збереження майна Наймача та не забезпечує збереження майна Наймача у разі його виселення /вибуття із гуртожитку.

7.3. У разі заподіяння збитків майну Наймодавця, житловим приміщенням, місця загального користування, інвентарю, обладнанню, іншому майну, Наймач зобов`язаний відшкодувати їх у повному обсязі згідно з законодавством України.

7.4. У разі порушення умов Договору Наймачу може виноситися письмове попередження. У разі повторного порушення умов Договору протягом 6 місяців з дати винесення попередження Наймач може бути виселений з гуртожитку як такий, що не виконує умов Договору.

8.Заключні положення. Строк дії договору

8.1. Усі спірні питання, що пов`язанні з цим Договором, вирішуються шляхом переговорів між Сторонами. Якщо спір неможливо вирішити шляхом переговорів, він вирішується в судовому порядку.

8.2. Наймодавець залишає за собою право в односторонньому порядку вносити зміни до цього Договору.

8.3.Всі зміни до Договору, в тому числі зміна вартості орендної плати, набувають чинності через 10 календарних днів з моменту повідомлення про них (в тому числі направлення рахунків на оплату).

8.4. Наймач вважається повідомленим про зміни за умови направлення йому рекомендованої кореспонденції, підтвердженою поштовою квитанцією.

8.5. Строк дії Договору до 31 грудня 2027 року.

Після закінчення дії Договору, при відсутності заяв однієї із сторін про відмову від подальшої дії договору, він вважається укладеним на наступні п`ять років.

9.Інші умови

Даний Договір укладено в 2-х примірниках, по одному для кожної сторони.

У випадках, не передбачених даним Договором, сторони керуються діючим законодавством України.

Наймодавець Наймач

ОСОБА_1 ОСОБА_2

АДРЕСА_5 ;

Паспорт серії НОМЕР_3 , виданий паспорт серії НОМЕР_1 , виданий

09.04.1998 року Шевченківським РВ 28.02.2000 року Садгірським

УМВС України в Запорізькій області РВ УМВС України у

ІНН Чернівецькій області;

НОМЕР_4

____________/ ОСОБА_1 / __________/Мельник В.Т./

«03» січня 2023 року «__»__________2023 року

Вирішено питання про судові витрати.

Ухвалюючи рішення у справі про задоволення позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що запропонований позивачем проект договору найму житлового приміщення у гуртожитку відповідає вимогам Положення про гуртожитки, Закону про забезпечення прав мешканців гуртожитків та ЦК України стосовно істотних умов такого договору. Встановлено, що відповідач має обов`язок, обумовлений законом, перед власником майна на укладення такого договору. Суд також висновує, що позивачем обрано належний спосіб захисту свого порушеного права. Відтак, враховуючи викладене, суд приходить висновку про необхідність задоволення позовних вимог в повному обсязі. Разом із тим, суд вважає за необхідне вказати, що днем укладення договору вважається день набрання чинності відповідним рішенням суду.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апелянт посилається на те, що суд першої інстанції ухвалив рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Вказує, що позивач не є власником житлового приміщення, розташованого по АДРЕСА_1 , їй належать нежитлові приміщення, що, в свою чергу, спростовує обґрунтованість рішення суду щодо визнання укладеним договором у запропонованій редакції.

Звертає увагу, що у договорі ОСОБА_2 передано у найм квартиру, що в будинку АДРЕСА_1 , однак, зазначений висновок не відповідає обставинам справи тому, що відповідач проживає та користується кімнатами у гуртожитку, а не квартирою.

Стверджує, що визнання такого договору суперечить вимогам ст.810 ЦК України, в матеріалах справи відсутні докази не сплати ОСОБА_2 витрат на оплату житлово-комунальних послуг.

Мотивувальна частина

Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 03 березня 2009 року та Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підтверджується, що ОСОБА_1 , згідно рішення Жовтневого районного суду м.Запоріжжя від 20 жовтня 2004 року є власником нерухомого майна нежитлового приміщення, розташованого по АДРЕСА_1 .

Судом встановлено, що в задоволенні позовної заяви Чернівецької міської ради про зобов`язання передати гуртожиток по АДРЕСА_1 у комунальну власність, на без компенсаційній основі відмовлено рішенням Садгірського районного суду м.Чернівці від 02 грудня 2021 року.

Рішенням Садгірського районного суду м.Чернівці від 11 жовтня 2006 року в задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 про усунення перешкод у здійсненні правомочностей користування і розпорядження власністю, відшкодування матеріальних та моральних збитків відмовлено.

ОСОБА_2 видано ордер №67 на право заняття житлової площі в гуртожитку по АДРЕСА_1 , який виданий ВАТ «Чернівецький цукровий завод».

Звітом про незалежну оцінку вартості 1 кв.м. виділеного в натурі нерухомого майна, при здачі в оренду будинку АДРЕСА_1 , визначено 27,00 гривень.

Позиція апеляційного суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

Заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково з наступних підстав.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції не відповідає зазначеним вище вимогам закону з огляду на наступне.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу у визначені цією статтею способи.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18) вказала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Верховний Суд у постанові від 11 грудня 2019 року у справі № 909/324/19 дійшов висновку, що виходячи із загальних засад цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, меж здійснення особою цивільних прав і виконання цивільних обов`язків (статей 3, 6, 12-15, 20 ЦК України) можна дійти висновку про те, що у разі ухилення сторони від підписання договору, який відповідає усім передбаченим законодавством вимогам, таке право підлягає захисту судом на підставі пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України саме шляхом визнання договору укладеним на умовах, визначених стороною. Такий спосіб захисту є належним, оскільки максимально ефективно поновлює порушене право заявника та убезпечує таке право від майбутніх порушень.

Відповідно до частина першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Частиною першою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття (частина перша статті 641 ЦК України).

Відповідно до статті 642 ЦК України відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

Якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом.

Особа, яка прийняла пропозицію, може відкликати свою відповідь про її прийняття, повідомивши про це особу, яка зробила пропозицію укласти договір, до моменту або в момент одержання нею відповіді про прийняття пропозиції.

Згідно із статтею 14 ЦК України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Статтею 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Принцип свободи договору відповідно до статей 6, 627 ЦК України є визначальним та полягає у наданні особі права на власний розсуд реалізувати можливість укласти договір (або утриматися від укладення договору); визначити зміст договору на власний розсуд, враховуючи при цьому зустрічну волю іншого учасника договору та обмеження щодо окремих положень договору, встановлені законом.

Проте у разі невизнання стороною договору, укладення якого є обов`язком в силу вимог закону, права іншої сторони на укладення такого договору підлягають захисту судом на підставі пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України шляхом визнання договору укладеним на умовах, передбачених нормативним актом обов`язкової дії.

Примусовий порядок укладення договору за рішенням суду регулюється статтею 649 ЦК України.

Розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом (частина перша статті 649 ЦК України).

Переддоговірний спір може полягати у розбіжностях між сторонами щодо змісту (спір про врегулювання розбіжностей) або виникати у разі відмови чи ухиленні від його укладення (спір про спонукання укласти договір).

У переддоговірному спорі, який виник щодо договору, укладення якого є обов`язковим у силу закону, фактично судовим рішенням утверджуються права та обов`язки для сторін цього договору, зміст яких є обов`язковим на підставі вимог закону.

У постановах Верховного Суду від 16 січня 2020 року у справі № 905/514/19, від 30 вересня 2021 року у справі № 906/1205/20 зазначено, що переддоговірним є спір, який виникає у разі, якщо сторона ухиляється або відмовляється від укладення договору в цілому або не погоджує окремі його умови. При цьому передати переддоговірний спір на вирішення суду можливо лише тоді, коли хоча б одна із сторін є зобов`язаною його укласти через пряму вказівку закону, або на підставі обов`язкового для виконання акта планування. В інших випадках спір про укладення договору чи з умов договору може бути розглянутий судом тільки за взаємною згодою сторін або якщо сторони зв`язані зобов`язанням укласти договір на підставі існуючого між ними попереднього договору. У разі вирішення судом переддоговірного спору з дотриманням вказаних вимог днем укладення договору вважається день набрання чинності відповідним рішенням суду, враховуючи, що в такому випадку договірне зобов`язання між сторонами виникає саме на підставі судового рішення.

Постанови Верховного Суду від 16 січня 2020 року у справі № 905/514/19, від 30 вересня 2021 року у справі № 906/1205/20 ухвалені у подібних до цієї справи правовідносинах, тому є застосовними до вирішення спору.

Зазначене узгоджується із висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 28 лютого 2024 року у справі № 726/1063/23 (провадження № 61-17636св23).

У справі, що переглядається, між сторонами виник спір про спонукання укласти договір найму житлових приміщень у гуртожитку, відповідно до статей 810, 811813 ЦК України, Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» від 04 вересня 2008 року № 500-VI (далі Закон № 500-VI), Примірного положення про користування гуртожитками, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20 червня 2018 року № 498 (далі Положення про гуртожитки).

Згідно із частиною першою статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (частина 1 статті 812 ЦК України).

Відповідно до частини четвертої статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Колегія суддів враховує, що преюдиціальне значення у справі надається саме обставинам, установленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдицію утворюють лише обставини, які належали до предмета доказування у відповідній справі, безпосередньо досліджувались і встановлювались у ній судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиціальні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи.

У пункті 7.10 постанови від 01 вересня 2020 року у справі № 907/29/19 (провадження № 12-17гс20) Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що обставини, які підлягають встановленню судом у справі, це юридичні факти, тобто життєві обставини (дії, події), з якими правом пов`язується виникнення юридичних наслідків.

У справі № 726/876/21 Чернівецька міська рада звернулася до суду з позовною заявою до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 про зобов`язання передати гуртожиток на АДРЕСА_1 у комунальну власність на без компенсаційній основі.

Рішенням Садгірського районного суду м. Чернівці від 02 грудня 2021 року у задоволенні позову Чернівецької міської ради відмовлено та встановлено, зокрема, що ОСОБА_3 та ОСОБА_1 є власниками нерухомого майна на АДРЕСА_1 , загальною площею 2 924, 6 кв. м. Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 29 вересня 1978 року № 586/19 вказане нерухоме майно прийнято в експлуатацію, як п`ятиповерховий гуртожиток на 2020 місць. Рішенням виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 21 червня 1988 року № 164/6 кімнати на другому, третьому, четвертому поверхах закріплено, як гуртожиток, для проживання малих сімей. Відповідно до наказу регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області від 07 березня 1997 року № 157-АТ вказаний гуртожиток у процесі приватизації був переданий до статутного фонду ВАТ «Чернівецький цукровий завод» як гуртожиток на АДРЕСА_1 .

Отже, судовим рішенням у справі № 726/876/21 встановлено, що будинок на АДРЕСА_1 є гуртожитком, тому такі обставини не підлягають доказуванню повторно, на підставі частини четвертої статті 82 ЦПК України.

Відповідно до пункту 14 частини першої статті 1-1 Закону № 500-VI проживання у гуртожитку на правових підставах це проживання у гуртожитку (використання жилої площі в гуртожитку як житла) відповідно до цього Закону, а саме у гуртожитках колишніх державних і комунальних підприємств та організацій, що були включені до статутних капіталів господарських товариств, створених у процесі масової приватизації та корпоратизації: до включення таких гуртожитків до статутних капіталів зазначених товариств та після передачі таких гуртожитків у комунальну власність відповідно до цього Закону виключно за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі спеціального ордера, виданого згідно із статтею 129 Житлового кодексу Української РСР; після включення таких гуртожитків до статутних капіталів зазначених товариств до передачі таких гуртожитків у комунальну власність відповідно до цього Закону за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі спеціального ордера, виданого згідно із статтею 129 Житлового кодексу Української РСР, або на підставі договору оренди житла, укладеного згідно із статтями 810, 811813 ЦК України на вимогу власника гуртожитку (його представників), за умови, що мешканець гуртожитку або його сім`я були вселені у гуртожиток на підставі спеціального ордера та проживали у гуртожитку за договором найму жилого приміщення.

Згідно з абзацом 1 пункту 1 Положення про гуртожитки дія цього положення поширюється на всі гуртожитки незалежно від форми власності.

Згідно з пунктом 7 Положення про гуртожитки Користування жилою площею здійснюється: у гуртожитках державної та комунальної форми власності виключно за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі ордера; у гуртожитках, що були включені до статутних капіталів господарських товариств, створених у процесі приватизації та корпоратизації, за договором найму жилого приміщення, укладеним на підставі ордера, або на підставі договору оренди житла.

З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів приходить до висновку, що норми ЦК України, Закону № 500-VI, Положення про гуртожитки зобов`язують користувачів житла у гуртожитку укласти договір найму із власником житлового приміщення.

Зазначене узгоджується із висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 28 лютого 2024 року у справі № 726/1063/23 (провадження № 61-17636св23).

За вищенаведених обставин, при вирішенні цього спору судам належить надати оцінку запропонованим позивачкою умовам проекту договору найму житлових приміщень в гуртожитку на предмет їх відповідності нормам ЦК України, Закону № 500-VI, Положення про гуртожитки.

Щодо відповідності запропонованого ОСОБА_1 проекту договору вимогам ЦК України, Закону № 500-VI, Положення про гуртожитки

Згідно із частиною третьою статті 815 ЦК України наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла (частина перша статті 820 ЦК України).

Глава 59 «Найм (оренда) житла» підрозділу 1 розділу ІІІ ЦК України містить й інші істотні умови договору найму житла, а саме права та обов`язки наймача житла, строк договору, підстави його розірвання, тощо.

За змістом пункту 10 Положення про гуртожитки наймачі жилої площі в гуртожитку та члени їх сімей, які проживають разом з ними, мають право на своєчасне отримання житлово-комунальних послуг належної якості згідно із законодавством.

Згідно з пунктом 15 Положення про гуртожитки особи, які проживають у гуртожитку на умовах договору найму (оренди), вносять плату за таке проживання відповідно до умов договору.

Плата за проживання у гуртожитку включає:

витрати на оплату житлово-комунальних послуг (послуги з управління гуртожитком, послуги з постачання теплової енергії, гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, постачання та розподілу природного газу, електричної енергії, послуги з поводження з побутовими відходами);

інші витрати, необхідні для забезпечення створення належних умов для проживання (утримання майна гуртожитку, зазначеного в абзаці першому пункту 14 цього Положення) та організації побуту (заміна, прання, дезінфекція постільних речей тощо у разі їх видачі).

Відповідно до запропонованих ОСОБА_1 в проекті договору умов наймач зобов`язаний своєчасно щомісячно вносити плату наймодавцю за користування житлом, а також самостійно та своєчасно сплачувати за комунальні послуги. Плата за користування житлом встановлюється в розмірі еквівалентному 3,6 долара США за один квадратний метр з урахуванням індексу інфляції. Плата за найм вноситься наймачем у грошовій формі у розмірі 6 600 гривень щомісячно з урахуванням індексу інфляції. Плата за найм житла вноситься наймачем на особистий картковий рахунок наймодавця (пункт 3.1 проекту договору).

В пункті 3.5 проекту договору передбачено, що плата за комунальні послуги сплачується наймачем самостійно за тарифами, передбаченими у договорах.

Також в пункті 5.2 проекту договору передбачено, що наймачі кімнат (житлових блоків) в гуртожитку зобов`язані протягом одного місяця з моменту підписання договорів найму укласти з підприємствами, організаціями, що обслуговують будинок гуртожитку та прибудинкову територію, договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та здійснювати своєчасну сплату внесків за вищевказаними договорами.

Тобто в проекті запропонованого ОСОБА_1 договору передбачено окремий порядок здійснення наймачем оплати за користування житлом, комунальні послуги та послуги з утримання гуртожитку, що не відповідає вимогам пункту 15 Положення про гуртожитки.

За змістом пункту 2 частини першої статті 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» комунальні послуги це послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, управління побутовими відходами.

Згідно з пунктом 1 частини другої статті 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» індивідуальний споживач зобов`язаний укладати договори про надання житлово-комунальних послуг у порядку і випадках, визначених законом.

Відповідно до пункту 10 Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 08 жовтня 1992 року № 572 (в редакції, затвердженій Постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2006 року № 45) мешканці квартири, житлового приміщення у гуртожитку, в яких проживає два і більше співвласники, наймачі (орендарі) розподіляють за узгодженням загальні витрати на оплату житлово-комунальних та інших послуг.

За умови відсутності поквартирного (покімнатного) обліку та відсутності згоди між мешканцями квартири, житлового приміщення у гуртожитку щодо оплати житлово-комунальних та інших послуг плата розподіляється:

за електроенергію при загальному лічильнику пропорційно потужності побутового електричного обладнання кожного співвласника, наймача (орендаря);

за газ, водопостачання та водовідведення, освітлення підсобних приміщень за чисельністю зареєстрованих осіб, що проживають у квартирі, житловому приміщенні у гуртожитку;

за послуги з централізованого опалення, з утримання житлових будинків і споруд та прибудинкових територій за встановленими тарифами відповідно до опалювальної та загальної площі приміщення, яким користується власник, співвласник, наймач (орендар).

Проте як вбачається із запропонованого позивачкою проекту договору плата за проживання у гуртожитку не включає розмір оплати житлово-комунальних послуг, а також інші витрати, необхідні для забезпечення створення належних умов для проживання, як і не містить їх розрахунку.

В матеріалах справи відсутні докази облаштування поквартирного (покімнатного) обліку комунальних послуг в гуртожитку, що розташований на АДРЕСА_1 та зокрема в житловому приміщенні, в якому проживає ОСОБА_2 , що не дає змоги суду об`єктивно встановити можливість наймача самостійно сплачувати за комунальні послуги за тарифами, передбаченими у відповідних договорах.

При цьому, не відповідає вимогам пункту 15 Положення про гуртожитки умова про самостійну оплату наймачем комунальних послуг та послуг з утримання гуртожитку за укладеними ним договорами, оскільки відповідна плата входить до плати за проживання у гуртожитку та підлягає сплаті на користь особи, з якою укладено договір найму.

Вказане узгоджується із пунктом 10 Положення про гуртожитки, відповідно до якого наймачі жилої площі в гуртожитку та члени їх сімей, які проживають разом з ними, мають право на своєчасне отримання житлово-комунальних послуг належної якості згідно із законодавством, якому також кореспондує обов`язок власника гуртожитку забезпечити наймачів такими послугами.

З урахуванням викладеного колегія суддів приходить до висновку, що пункти 3.1, 3.5, 5.2 не відповідають вимогам Положення про гуртожитки.

Також не відповідає вимогам закону передбачена в пункті 5.2 проекту договору умова про покладення на наймача ризику випадкової загибелі (пошкодження) майна.

Так, відповідно до статті 323 ЦК України ризик випадкового знищення та випадкового пошкодження (псування) майна несе його власник, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 772 ЦК України передбачає, що наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві, несе ризик її випадкового знищення або випадкового пошкодження.

Верховний Суд у постанові від 22 вересня 2021 року у справі № 207/3254/18 (провадження № 61-2259св21) дійшов висновку, що стаття 772 ЦК України регулює розподіл ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження речі, яка передана в найм. Втім змістовно назва статті 772 ЦК України ширша за її зміст, оскільки стаття 772 ЦК України визначає розподіл ризику лише у разі затримки наймачем повернення речі. Тому статтю 772 ЦК України належить тлумачити та застосовувати у взаємозв`язку із статтею 323 ЦК України.

За загальним правилом ризик випадкового знищення та випадкового пошкодження (псування) майна несе його власник (стаття 323 ЦК України). Сторони в договорі найму не позбавлені можливості застосувати статтю 323 ЦК України, яка є диспозитивною нормою, і передбачити, що такий ризик покладається на наймача і під час найму, а не лише в разі затримки повернення орендованої речі.

Суть правила про ризик випадкового знищення або пошкодження речі, яка передана в найм, зводиться до того, що: (а) коли майнові втрати (знищення чи пошкодження) настають за відсутності вини наймача або наймодавця, то за загальним правилом покладаються на власника (наймодавця); (б) при розподілі ризику в договорі найму таким чином, що він перекладений на наймача, то у разі випадкового знищення або пошкодження предмета найму наймач зобов`язаний компенсувати наймодавцю як власнику його майнові втрати. Це пов`язано з тим, що на наймача покладено ризик випадкового знищення або пошкодження.

За обставин цієї справи відповідач заперечував проти укладення запропонованого позивачкою договору в цілому, а тому можна дійти висновку, що сторони у цій частині не дійшли згоди про покладення на наймача ризику випадкової загибелі (пошкодження) майна.

Окрім цього не відповідає вимогам закону покладення на наймача згідно з пунктом 5.1 проекту договору обов`язку брати участь у благоустрою й озелененні прилеглої до будинку території, забезпечувати збереження зелених насаджень, оскільки відповідач як наймач житлового приміщення у гуртожитку не є суб`єктом благоустрою населених пунктів відповідно до Закону України «Про благоустрій населених пунктів», відповідний обов`язок, зокрема щодо збереження зелених насаджень законом покладено саме на позивачку як власника нерухомого майна, в тому числі з урахуванням пункту 12 Положення про гуртожитки.

Не відповідає приписам Положення про гуртожитки умова проекту договору стосовно того, що капітальний ремонт гуртожитку проводиться за рахунок власних коштів мешканців за письмовою згодою власника, що видається у вигляді наказу, оскільки згідно з пунктом 12 Положення про гуртожитки обов`язок забезпечувати за власний рахунок проведення поточного та капітального ремонтів гуртожитку, його допоміжних приміщень, інвентарю, обладнання, крім поточного ремонту переданих у найм (оренду) жилих приміщень та ремонту жилих приміщень, які перебувають у приватній власності, покладається на організацію, що здійснює управління гуртожитком.

Відповідно обов`язок здійснення капітального ремонту гуртожитку не може бути покладено на відповідача як наймача житлового приміщення гуртожитку.

У цій частині протиправним також є віднесення витрат на проведення капітального ремонту на рахунок наймача.

Вищезазначене відповідає статті 19 Конституції України, згідно з якою правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.

Окремо колегія суддів звертає увагу на те, що в проекті договору помилково визначено дату його укладення, і як наслідок строк його дії

Зокрема в проекті договору датою його укладення зазначено 03 січня 2023 року.

Суд першої інстанції у цій частині правильно врахував, що оскільки договірне зобов`язання між сторонами виникає, саме на підставі судового рішення, отже днем укладення договору вважається день набрання чинності рішенням суду у даній справі, що узгоджується із висновками, наведеними у постанові Верховного Суду від 30 вересня 2021 року у справі № 906/1205/20.

Проте суд першої інстанції помилково не врахував, що із датою укладення договору пов`язується строк його дії, визначений у пункті 8.5 проекту договору, а саме до 31 грудня 2027 року, так і подальша можливість його пролонгації на наступні п`ять років.

Відповідно до частини четвертої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів приходить до висновку, що запропонований ОСОБА_1 проект договору найму житлових приміщень в гуртожитку не відповідає вимогам ЦК України, Положення про гуртожитки, Закону України «Про житлово-комунальні послуги», Закону України «Про благоустрій населених пунктів».

При цьому, колегія суддів враховує висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 02 червня 2021 року у справі № 910/6139/20, відповідно до яких за наслідками розгляду позовної вимоги про визнання укладеним договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції у резолютивній частині свого рішення суд має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції.

На зазначене суд першої інстанції уваги не звернув, неправильно застосував норми права, що регулюють спірні відносини, у зв`язку з чим прийшов до помилкового висновку щодо наявності підстав для задоволення позову та визнання укладеним договору найму житлових приміщень в гуртожитку, у запропонованій позивачкою редакції.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Враховуючи наведене вище, рішення суду першої інстанції від 16 червня 2025 року ухвалено з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, а тому його слід скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у позові.

Щодо розподілу судових витрат

Відповідно до частин першої, тринадцятої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 , як особа з інвалідністю другої групи, звільнена від сплати судового збору.

За подання апеляційної скарги ОСОБА_2 , у встановленому порядку та розмірі, сплачено судовий збір у сумі 1 816 гривень 80 копійок.

Відповідно до частини шостої статті 141 ЦПК України якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від сплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, а інша частина компенсується за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Якщо обидві сторони звільнені від оплати судових витрат, вони компенсуються за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Як вбачається з мотивувальної частини цієї постанови суд прийшов до висновку про відмову у позові ОСОБА_1 до ОСОБА_2 .

З урахуванням викладеного, слід компенсувати ОСОБА_2 , за рахунок держави, у порядку встановленому Кабінетом Міністрів України, судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 1 816 гривень 80 копійок.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 377, 381, 382 ЦПК України, Чернівецький апеляційний суд

УХВАЛИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Садгірського районного суду міста Чернівці від 07 серпня 2025 року скасувати та ухвалити нове рішення.

У позові ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання укладеним договору найму житлових приміщень в гуртожитку відмовити.

Змінити розподіл судових витрат.

Компенсувати ОСОБА_2 , за рахунок держави, у порядку встановленому Кабінетом Міністрів України, судовий збір сплачений за подання апеляційної скарги у сумі 1 816 (одна тисяча вісімсот шістнадцять) гривень 80 копійок.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення.

На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Дата складання повного тексту постанови 07 листопада 2025 року.

Головуючий М.І. Кулянда

Судді: Н.Ю. Половінкіна

І.Н. Лисак