РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

06 листопада 2025 року

м. Рівне

Справа № 570/5931/23

Провадження № 22-ц/4815/1150/25

Рівненський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого-судді Шимківа С.С.,

суддів: Боймиструка С.В., Хилевича С.В.,

секретар судового засідання Хлуд І.П.,

учасники справи:

позивач за первісним/

відповідач за зустрічним позовом ФОП ОСОБА_1 ,

відповідач за первісним/

позивач за зустрічним позовом ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_2 , яка подана його представником адвокатом Курганською Оленою Вікторівною на рішення Рівненського районного суду Рівненської області від 29 травня 2025 року (ухвалено у складі судді Гладишевої Х.В.) у справі за позовом ФОП ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення боргу та неустойки за договором про надання послуг та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ФОП ОСОБА_1 про визнання недійсним договору про надання послуг,

в с т а н о в и в :

У листопаді 2023 року ФОП ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про стягнення боргу та неустойки за договором про надання послуг.

Позов обґрунтовував тим, що з 2006 року зареєстрований як ФОП та основним видом його діяльності є діяльність агентства нерухомості.

24.07.2023 року між ФОП ОСОБА_1 як виконавцем, агентством нерухомості "Фаворит" та відповідачем ОСОБА_2 як замовником було укладено договір про надання послуг, зокрема пошуку покупця для продажу об`єкта нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_1 , яка належала ОСОБА_2 . Сторони погодили всі істотні умови договору та підписали такий договір. На виконання умов вказаного договору позивачем надавалися відповідачу відповідні послуги з метою сприяння у пошуку покупців на вказаний об`єкт нерухомості, а саме: вивчення правовостановлюючих документів, первинний огляд об`єкта, проведення маркетингових досліджень кон`юктури ринку, проведення переговорів від імені продавця з потенційними покупцями, проведення оглядів потенційними покупцями, отримання додаткової інформації про об`єкт, розроблення та розміщення рекламної інформації щодо об`єкта, надання інформації щодо порядку розрахунків, зняття з обліку погашення заборгованості, телефонні переговори та усні консультації.

Інформація про продаж квартири була розміщена в мережі інтернет, спеціалізованому телеграм-каналі, а також було виготовлено та розміщено банер на балконі квартири з інформацією про продаж, проводилися огляди квартири з потенційними покупцями.

09.10.2023 року позивачу стало відомо, що відповідач 08.09.2023 року уклав договір купівлі-продажу №1643, за яким продав квартиру за адресою: АДРЕСА_2 ОСОБА_3 . Однак, здійснив такі дії відповідач на порушення умов укладеного договору та без повідомлення про це агентства нерухомості та не сплатив агентству винагороду за надані послуги у погоджений сторонами за договором строк.

17.10.2023 року позивачем було направлено відповідачу звіт про надані послуги огляду об`єкта нерухомості та два примірники акта приймання-передачі наданих послуг. Відповідач акт приймання-передачі наданих послуг від 12.10.2023 року не підписав і один примірник акта позивачу не повернув. 17.10.2023 року позивачем було направлено відповідачу вимогу про сплату 700 доларів США за надані послуги та 1400 доларів США штрафів. Відповідачем надані послуги та штрафні санкції добровільно не сплачені.

Оскільки ОСОБА_2 порушив свої зобов`язання за договором та не оплатив надані послуги існують підстави для стягнення з останнього суми боргу та передбаченої договором неустойки.

Просив суд стягнути з ОСОБА_2 на користь ФОП ОСОБА_1 700 доларів США боргу та 1400 доларів США неустойки за договором про надання послуг від 24.07.2023 року, а також стягнути на користь ФОП ОСОБА_1 понесені судові витрати, а саме судовий збір та витрати на професійну правничу допомогу.

11.12.2023 року ОСОБА_2 , через представника адвоката Курганську О.В., подано зустрічну позовну заяву про визнання договору про надання послуг, укладеного між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 24.07.2023 року недійсним.

В обґрунтування позову зазначав, що за умовами договору незалежно від того чи саме ФОП ОСОБА_1 знайде покупця на квартиру чи ні, він має право на отримання оплати в розмірі 700 доларів США, в тому числі, якщо власник самостійно продав квартиру, вважає такі вимоги договору незаконними. При цьому, встановлені у договорі розміри пені по 700 доларів США за кожен випадок є надмірними, що спотворює дійсне правове призначення неустойки, оскільки перетворюється на несправедливо непомірний тягар для ОСОБА_2 та джерело отримання невиправданих додаткових прибутків ФОП ОСОБА_1 .

Вважав, укладений між сторонами договір таким, що підпадає під регулювання ЗУ "Про захист прав споживачів", а умови, викладені у пунктах 3.3., 6.3., 7.1.1., 7.1.2., 7.3. Договору про надання послуг від 24.07.2023 року несправедливими та такими, що підлягають визнанню незаконними виходячи з положень ст.18-19 ЗУ "Про захист прав споживачів" та ст. 203 ЦК України.

Вказував, що такі умови суперечать вимогам ст. 321 ЦК України та обмежують право власності ОСОБА_2 .

Просив суд визнати недійсними пункти 3.3., 6.3., 7.1.1., 7.1.2., 7.3. Договору про надання послуг від 24.07.2023 року, укладеного між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 та стягнути на користь ОСОБА_2 понесені судові витрати, зокрема витрати на надання правничої допомоги у розмірі 8 000 грн., про що в ході судового розгляду надала відповідний акт виконаних робіт на вказану суму.

Рішенням Рівненського районного суду Рівненської області від 29 травня 2025 року позов ФОП ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення боргу та неустойки за договором про надання послуг задоволено частково.

Стягнуто з ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , на користь ФОП ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , суму боргу за договором про надання послуг у розмірі 700 (сімсот) доларів США та 200 (двісті) доларів США неустойки за вказаним договором.

Стягнуто з ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , на користь ФОП ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , судовий збір у розмірі 368 (триста шістедесят вісім) грн, а також різницю суми судових витрат на правову (правничу) допомогу в сумі 4000(чотири) грн.

Відмовлено у задоволені зустрічного позову ОСОБА_2 до ФОП ОСОБА_1 про визнання недійсним договору про надання послуг від 24.07.2023 року.

Рішення мотивовано тим, що договір від 24.07.2023 року містить чіткі, зрозумілі та однозначні умови щодо вартості послуг, моменту, з настанням якого у замовника виникає обов`язок сплатити вартість послуг. ОСОБА_2 у встановлений договором строк не виконав взятих на себе зобов`язань, не здійснив оплату вартості послуг ФОП ОСОБА_1 , за Договором про надання послуг від 24.07.2023 року, а тому позовні вимоги за первісним позовом в частині стягнення боргу за надання послуг у розмірі 700 доларів США підлягають до задоволення. Також підлягає до стягнення неустойка у розмірі 200 доларів США, яку суд вважає обґрунтованою та належною.

Підстави для визнання недійсним Договору про надання послуг від 24.07.2023 року укладеного між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 відсутні.

Не погоджуючись із рішенням місцевого суду, ОСОБА_2 , через свого представника адвоката Курганську О.В., оскаржив його в апеляційному порядку.

У поданій апеляційній скарзі пояснює, що суд не врахував, що задовго до укладення договору 24.07.2023 року він та його дружина самостійно вчиняли дії з продажу квартири: у лютому 2023 року дружина розмістила оголошення про продаж квартири на платформі OLX, а в червні 2023 року дружина побачила оголошення Копасових про намір купити квартиру, і подзвонила їм та запропонувала оглянути квартиру. Копасови разом з ним оглядали квартиру у червні 2023 року, однак про купівлю сказали, що подумають.

Додає, що наприкінці липня йому подзвонила дівчина на ім`я ОСОБА_4 і сказала, що агенція пропонує послуги з продажу квартири і приїхала з готовим текстом договору.

Через деякий час подзвонили Копасови і повідомили, що готові купити квартиру, після чого 08.09.2023 року між ними без сприяння агенції нерухомості було укладено договір купівлі-продажу про що він повідомив Оксану. Ці обставини були підтверджені в суді свідками: ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та його показами як свідка.

Таким чином, квартира була продана покупцям, які оглядали її до укладення договору із позивачем та набрання чинності таким договором (24.07.2023)

Саме з моменту укладення договору - 24.07.2023 р. у сторін договору могли виникнути зобов`язання, і огляд квартири покупцями у червні 2023 року не може вважатися таким, що був проведений за сприянням позивача.

Додає, що ОСОБА_7 не надано до суду акту про надання послуг на виконання зазначеного договору; розрахунків за надані послуги між ОСОБА_7 та ФОП ОСОБА_1 не проведено; договір виготовлений на окремих аркушах, які не містять підписів сторін; копія договору із ОСОБА_7 не була надана позивачем разом із позовом, а була надана суду лише після надання відзиву та подачі клопотання про витребування відомостей із податкового органу про наявність працівників.

Надані позивачем докази не підтверджують виконання ним своїх зобов`язань за договором: ні відповідачу, ні суду не надано Актів огляду об`єкта.

Звіт від 12.10.2023 року фактично складений одноособово позивачем без зазначення надання таких послуг ОСОБА_7 .

Акт приймання-передачі надання послуг від 12.10.2023 р, який складено одноособово позивачем, то він також не підтверджує надання послуг з продажу квартири із залученням ОСОБА_7 та не підтверджений доказами надання вказаних у ньому послуг (відсутня інформація про конкретні роботи, їх дату та час їх виконання тощо).

Окрім того, суд не дав належної правової оцінки доводам про невідповідність окремих умов договору вимогам закону.

Договором визначено строк його дії з моменту підписання та до 24.09.2023 р, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору протягом десяти днів до закінчення строку його дії, він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах ( п.8.1 Договору)

Тобто за умовами Договору незалежно від того, чи саме ФОП ОСОБА_1 знайдено покупця на квартиру чи ні, він має право на отримання оплати в розмірі 700 доларів США за самостійний продаж квартири її власником, а встановлені у договорі розміри пені - є надмірними по 700 дол США за кожен випадок, що спотворює її дійсне правове призначення, оскільки із засобу розумного стимулювання продавця виконувати основне грошове зобов`язання неустойка перетворюється на несправедливо непомірний тягар та джерело отримання невиправданих додаткових прибутків позивачем (агентством нерухомості).

Укладений договір від 24.07.2023 року як такий, що передбачає надання відповідних послуг на користь фізичної особи підпадає під регулювання Закону України "Про захист прав споживачів".

Згідно із п. 5 ч. 3 ст. 18 Закону України "Про захист прав споживачів" зазначається, що несправедливими є, зокрема, умови договору про встановлення вимоги щодо сплати споживачем непропорційно великої суми компенсації (понад п`ятдесят відсотків вартості продукції) у разі невиконання ним зобов`язань за договором, а тому, пункти 6.3, 7.1.1, 7.1.2, 7.3 договору, є несправедливим та недійсним.

Виходячи із наведеного вважає, що умови пунктів 3.3., 6.3, 7.1.1., 7.1.2, 7.3 Договору про надання послуг від 24.07.2023 року є несправедливими умовами та підлягають визнанню незаконними виходячи з положень ст. 18-19 Закону України "Про захист прав споживачів", ст. 203 ЦК України. Окрім того, ці умови суперечать вимогам ст. 321 ЦК та обмежують право власності.

Просить суд скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове яким відмовити у задоволенні позову ФОП ОСОБА_1 та задовольнити зустрічні позовні вимоги.

15 серпня 2025 року представником ФОП ОСОБА_1 адвокатом Кітовським В.Л. подано відзив на апеляційну скаргу у якому покликається на законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення, просить про залишення рішення суду без змін, а апеляційної скарги без задоволення.

Перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, заслухавши учасників справи, апеляційний суд дійшов висновку про задоволення апеляційної скарги, з огляду на наступне.

24.07.2023 року між замовником ОСОБА_2 (продавець) та виконавцем ПП Сахно І.І. (агенство нерухомості) укладено договір про надання послуг, згідно умов якого продавець доручає, а агенство нерухомості зобов`язується виконати ряд фактичних дій з метою сприяння у відчуженні об`єкта нерухомого майна, який належить продавцю на праві власності (надалі об`єкта), відповідно до замовлення Продавця, визначеного у п.2.1 цього договору та сприяти продавцю в укладенні правочину щодо відчуження об`єкта між ним та особою, яка має намір придбати об`єкт, для чого продавець передає агентству нерухомості "ексклюзивні права" на розпорядження та розповсюдження інформації про місце знаходження та умови продажу об`єкта та зобов`язується оплатити надані послуги.

Пунктом 1.2. договору передбачено, що агентство нерухомості для надання послуг за цим договором отримує від продавця "ексклюзивні права": на проведення переговорів, що виникають за питань укладення правочину щодо відчуження об`єкта з покупцями в інтересах продавця, на вчинення дій, які сприяють відчуженню об`єкта, тобто спрямовані на пошук покупців на об`єкт, шляхом створення та реалізації маркетингового плану, надання інших інформаційно-консультаційних послуг, необхідних для укладення правочину відчуження об`єкта.

Пунктом 1.3. договору передбачено, що ексклюзивні права надані продавцем виключно агенству нерухомості та протягом дії договору не можуть бути надані іншим особам на території України. Це означає, що агентство нерухомості є єдиною особою, яка протягом дії цього договору має права, передбачені п.1.2 цього договору.

Згідно розділу 2 договору, об`єктом продажу є квартира з кількістю АДРЕСА_3 .

Розділ 3 договору передбачає права та обов`язки продавця. Зокрема, згідно пункту 3.1 договору, продавець має забезпечити первинний огляд об`єкта агентством нерухомості у визначений сторонами час, підписати акт первинного огляду об`єкта.

Згідно п.3.3 договору продавець зобов`язаний не вести будь-яких переговорів з приводу об`єкта нерухомості з покупцями без відома агентства нерухомості, а у випадку виникнення подібних намірів будь-яких осіб повідомити про це агентство нерухомості.

Відповідно до пункту 4.9. договору агентство за підсумками оглядів об`єкта потенційними покупцями, формує звіт наданих послуг об`єкта нерухомого майна покупцями та надає для підпису продавцю.

Згідно п.5.1 Договору сторони дійшли згоди, що вартість послуг (винагорода) агентства нерухомості складає 700 доларів США.

Пунктом 5.2. передбачено, що продавець сплачує агентству нерухомості повну вартість послуг визначену у п.5.1 цього договору у день досягнення згоди щодо відчуження об`єкта продавцем покупцеві, який запропонований агентством нерухомості. Днем досягнення згоди між продавцем та покупцем є день укладення правочину, який свідчить про намір придбати об`єкт або безпосереднє укладення правочину відчуження об`єкта.

Пунктом 6.3. договору встановлено, що продавець керуючись ст. 627 ЦК України визнає, що будь-який правочин відчуження, предметом якого буде запропонований об`єкт характеристики якого зазначені у п.2.1. цього договору, буде вважатися укладений за сприяння агентства нерухомості, якщо він укладений продавцем самостійно з будь-якою особою на протязі дії цього договору, зазначеного в п.8.1 договору.

Згідно п.7.1.1. договору у випадку самостійного відчуження продавцем об`єкта в період дії цього договору, продавець сплачує агентству нерухомості неустойку у вигляді штрафу в розмірі винагороди визначеної п.5.1 цього договору.

Пунктом 7.1.2 встановлено, що за недотримання строків оплати послуг зазначених в п.п.5.2 договору, продавець сплачує агентству нерухомості неустойку у вигляді штрафу в розмірі 100 % винагороди визначеної п.5.1. цього Договору.

Відповідно до п. 7.3. у випадку порушення п.6.1 цього договору продавцем, що призвело до неможливості виконати договір внаслідок неотримання згоди членів сім`ї продавця (співвласників об`єкта), продавець зобов`язаний сплатити агентству нерухомості повну вартість послуг, визначену п.5.1. цього договору.

Згідно п.8.1 договір вступає в силу з моменту підписання та діє до 24.09.2023 року. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору протягом десяти днів до закінчення строку його дії, він вважається продовженим на такий самий строк і тих самих умовах.

В кінці договору міститься акт первинного огляду об`єкта нерухомого майна агентством нерухомості, де зазначено про те, що ОСОБА_2 надав для первинного огляду об`єкт нерухомого майна, проінформував з приводу переваг і недоліків майна, що підтверджено його підписом.

Згідно даних Державного реєстру речових прав №51665767 приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Киселюк О.В. право власності на квартиру загальною площею 61,7 кв.м. за адресою АДРЕСА_2 , 08.09.2023 року зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу серія та номер 1643 від 08.09.2023 року.

Згідно Звіту наданих послуг огляду Об`єкта нерухомого майна Покупцями від 12.10.2023 року, об`єкт продажу було надано для огляду потенційним покупцям та в присутності представника агенства нерухомості 24.07.2023 року о 19:00 год Кравчук В., 24.08.2023 року о 19:30 год. ОСОБА_8 , 25.08.2023 року о 19:00 год. ОСОБА_9 , 29.08.2023 року о 19:15 год. ОСОБА_10 . У Звіті міститься підпис ОСОБА_1 ..

Згідно акту приймання-передачі наданих послуг від 12.10.2023 року Виконавець ФОП ОСОБА_1 надав, а замовник ОСОБА_2 прийняв послуги згідно Договору про надання послуг від 24.07.2023 року, а саме: вивчення правовстановлюючих документів на Об`єкт нерухомості; первинний огляд об`єкта нерухомого майна; проведення відповідних маркетингових досліджень кон`юктури ринку, проведення переговорів від імені Продавця з потенційними Покупцями; отримання додаткової інформації про Об`єкт нерухомого майна; проведення оглядів об`єкта нерухомого майна; розроблення та розміщення в ЗМІ, інтернет-сайтах рекламної інформації щодо Об`єкта; надання інформації щодо порядку розрахунків, зняття з реєстраційного обліку проживаючих осіб; порядку та терміну укладення правочину та ін.; телефонні переговори, усні консультації. Вартість послуг складає 700 доларів США. Як зазначено у Акті, Виконавцем ФОП ОСОБА_1 виконано умови Договору, послуги надані належним чином та в повному обсязі. Такий Акт підписано ФОП ОСОБА_1 , однак на ньому міститься запис про те, що ОСОБА_2 відмовився від підпису такого акту приймання-передачі наданих послуг, письмово заперечень не надав.

16.10.2023 року ФОП ОСОБА_1 . ОСОБА_2 було направлено вимогу з проханням оплатити надані послуги згідно договору про надання послуг від 24.07.2023 року у вигляді 700 доларів США та 1400 доларів США неустойки за договором, яка була нарахована у зв`язку з самостійним продажем квартири ОСОБА_2 та недотриманням строків оплати послуг.

Оскільки ОСОБА_2 не здійснив оплату вищезазначених сум, ФОП ОСОБА_1 звернувся до суду для стягнення таких коштів в примусовому порядку судом.

В свою чергу, ОСОБА_2 наголошує на незаконності пред`явлених йому до сплати агентством сум та покликається на недійсність пунктів 3.3., 6.3., 7.1.1., 7.1.2., 7.3. Договору про надання послуг від 24.07.2023 року, укладеного між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 як таких, що є несправедливими та порушують вимоги Закону України "Про захист прав споживачів".

Відповідно до статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є припинення дії, яка порушує право.

За приписами частини першої статті 901 ЦК України за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до статті 907 ЦК України договір про надання послуг може бути розірваний, у тому числі шляхом односторонньої відмови від договору, в порядку та на підставах, встановлених цим Кодексом, іншим законом або за домовленістю сторін.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Згідно з статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Стаття 76 ЦПК України визнає доказами будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (стаття 77 ЦПК України).

Відповідно до статті 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частинами першою, другою та п`ятою статті 18 Закону України "Про захист прав споживачів" передбачено, що продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача. Якщо положення договору визнано несправедливим, включаючи ціну договору, таке положення може бути змінено або визнано недійсним.

Відповідно до п. 5 ч. 3 ст. 18 Закону України "Про захист прав споживачів" несправедливими є, зокрема, умови про встановлення вимоги щодо сплати споживачем непропорційно великої суми компенсації (понад п`ятдесят відсотків вартості продукції) у разі невиконання ним зобов`язань за договором, установлення обов`язкових для споживача умов, з якими він не мав реальної можливості ознайомитися перед укладенням договору, надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати умови договору на власний розсуд або на підставах, не зазначених у договорі тощо.

Перелік несправедливих умов у договорах зі споживачами, наведений у ч. 3 ст. 18 Закону України "Про захист прав споживачів" не є вичерпним.

Відповідно до частин першої, другої, шостої статті 19 Закону України "Про захист прав споживачів" нечесна підприємницька практика забороняється. Нечесна підприємницька практика включає: 1) вчинення дій, що кваліфікуються законодавством як прояв недобросовісної конкуренції; 2) будь-яку діяльність (дії або бездіяльність), що вводить споживача в оману або є агресивною. Підприємницька практика є такою, що вводить в оману, якщо під час пропонування продукції споживачу не надається або надається у нечіткій, незрозумілій або двозначний спосіб інформація, необхідна для здійснення свідомого вибору. Правочини, здійснені з використанням нечесної підприємницької практики, є недійсними.

Підприємницька практика є такою, що вводить в оману, якщо під час пропонування продукції споживачу не надається або надається у нечіткий, незрозумілий або двозначний спосіб інформація, необхідна для здійснення свідомого вибору.

Згідно пояснень допитаного в суді першої інстанції ОСОБА_2 , в лютому 2023 року вони з дружиною розмістили оголошення на ОЛХ платформі про продаж квартири. Також на вказаному сайті дружина побачила оголошення про намір покупцями купити квартиру, перетелефонувала та познайомилася з покупцями Копасовими. Так, в червні 2023 року вони вперше оглянули квартиру, однак остаточного рішення не прийняли. Також, в липні 2023 року їм зателефонували з агентства нерухомості та запропонували свої послуги з продажу квартири про що потрібно було укласти договір, що вони і зробили. Оксана з агентства пояснювала, що потрібно заплатити 700 доларів США за послуги агентства. Агентство приводили один чи два рази на огляд квартири потенційних покупців, акти про огляд квартири на підпис йому не надавали. Через деякий час Копасови перетелефонували дружині та повідомили, що готові купити квартиру, але без участі агентства нерухомості, сказали, що не укладали договорів з агентствами.

Вважає, що агентство не виконало свої обов`язки за договором з продажу квартири, оскільки він та дружина знайшли покупців самостійно та самостійно здійснили продаж. Договір з агентством він не розривав, з такими пропозиціями до ФОП ОСОБА_1 не звертався.

Допитана в якості свідка в судовому засіданні суду першої інстанції 29.01.2025 року ОСОБА_5 пояснила суду, що являється дружиною ОСОБА_2 .

Підтверджує, що дійсно чоловік уклав договір з агентством нерухомості про продаж квартири АДРЕСА_2 , однак агенція не виконувала належним чином своїх обов`язків з метою продажу квартири. Від агентства потенційними покупцями, на скільки їй відомо, було дві людини, їм вони квартиру не продали. Чи розміщувала агенція якусь рекламну інформацію щодо об`єкта нерухомості їй не відомо, вона лише бачила розміщений банер на балконі їх квартири зовнішньої частини будинку. Покупця, який купив їхню квартиру вони знайшли самостійно, почавши самостійно підшуковувати покупців за оголошеннями, в оголошенні був зазначений номер телефону за яким вони зателефонували. Через деякий час покупці перетелефонували та сказали, що готові купити квартиру. Квартиру показував брат, який на той час проживав у вказаній квартирі, агенству вони ключі не передавали. Покупцю підійшла квартира і вони уклали договір купівлі-продажу з Копасовими, без участі агенства нерухомості. Не розірвали договір з агенством нерухомості, оскільки до кінця не розуміли його змісту, вважали, що займатися продажем може як агенція так і вони як власники.

Допитана в якості свідка в судовому засіданні суду першої інстанції 29.01.2025 року ОСОБА_6 пояснила, що знає ОСОБА_5 та її чоловіка ОСОБА_2 як продавців квартири, в яких їх сім`я придбала квартиру. Так, зазначила, що розміщувала в під`їздах будинків оголошення про те, що хоче придбати квартиру, до неї зателефонувала ОСОБА_5 , так вони познайомилися, а пізніше уклали договір купівлі-продажу, без участі агентства нерухомості. З приводу купівлі квартири контактувала з ОСОБА_2 . Агентство нерухомості в особі виконавця ФОП ОСОБА_1 не демонстрували їй квартиру та жодних зв`язків з даною агенцією вона не має. Оголошення-банер на балконі квартири про продаж такої квартири бачила, коли прийшла на огляд квартири, огляд проводив ОСОБА_2 .

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується позивачем за первісним позовом, він особисто послуг ОСОБА_2 , за укладеним між ними договором не надавав, а залучив для надання послуг ОСОБА_7 .

Згідно укладеного між сторонами договору приймання наданих послуг фіксується у акті передачі-приймання наданих послуг не пізніше наступного дня з моменту закінчення строку надання послуг.

Перед тим, як оплачувати послуги ріелтора, треба підписати акт наданих послуг, який підтверджує факт їх надання та прийняття клієнтом.

Однак, акту надання послуг на виконання зазначеного договору, особою яка фактично надавала такі послуги ОСОБА_7 не надано.

Тільки після підписання акта можна вважати, що договірні зобов`язання виконані в повному обсязі, а договірні відносини припинені (постанова ВС № 367/5215/19).

Складений ФОП ОСОБА_1 12.10.2023 звіт фактично складений ним одноособово без зазначення надання таких послуг ОСОБА_7 за завданням позивача, а тому вказаний доказ не можна вважати об`єктивним та належним. Також у вказаному акті відсутня інформація про конкретні роботи, їх дату та час їх виконання тощо.

З огляду на вищенаведене, відсутні підстави для задоволення первісного позову ФОП ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення боргу та неустойки за договором про надання послуг.

Разом з тим, зустрічний позов ОСОБА_2 до ФОП ОСОБА_1 про визнання недійсним договору про надання послуг є обґрунтованим та таким, що піддягає до задоволення.

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).

Тлумачення змісту як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) за своєю суттю є нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, під час тлумачення норм, що містяться в актах цивільного законодавства.

Відповідно до пункту 5 частини третьої статті 18 Закону України "Про захист прав споживачів" несправедливими є, зокрема, умови договору про встановлення вимоги щодо сплати споживачем непропорційно великої суми компенсації (понад п`ятдесят відсотків вартості продукції) у разі невиконання ним зобов`язань за договором.

У постанові Верховного Суду України від 16 грудня 2015 року у справі № 6-2766цс15 зроблено висновок, що для кваліфікації умов договору несправедливими необхідна наявність одночасно таких ознак: по-перше, умови договору порушують принцип добросовісності (пункт 6 частини першої статті 3, частина третя статті 509 ЦК України); по-друге, умови договору призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін; по-третє, умови договору завдають шкоди споживачеві. Несправедливими є, зокрема, умови договору про: виключення або обмеження прав споживача стосовно продавця (виконавця, виробника) або третьої особи у разі повного або часткового невиконання чи неналежного виконання продавцем (виконавцем, виробником) договірних зобов`язань, включаючи умови про взаємозалік, зобов`язання споживача з оплати та його вимог у разі порушення договору з боку продавця (виконавця, виробника); встановлення жорстких обов`язків споживача, тоді як надання послуги обумовлене лише власним розсудом виконавця; (пункти 2, 3 частини третьої статті 18 Закону "Про захист прав споживачів"); надання можливості продавцю (виконавцю, виробнику) не повертати кошти на оплату, здійснену споживачем, у разі відмови споживача укласти або виконати договір, без встановлення права споживача на одержання відповідної компенсації від продавця (виконавця, виробника) у зв`язку з розірвання або невиконанням ним договору (пункт 4 частини третьої статті 18 Закону).

Отже, вимоги, передбачені п.п. 7.1.1, 7.1.2, 7.3. щодо сплати неустойки в розмірі 100 % вартості послуг (700 дол) є явно завищеними, не відповідають передбаченим у частині третій статті 509, частинах першій, другій статті 627 ЦК України засадам справедливості, добросовісності, розумності як складовим елементам загального конституційного принципу верховенства права.

Наявність у агентства нерухомості можливості стягувати із споживача надмірні грошові суми неустойки спотворює її дійсне правове призначення, оскільки із засобу забезпечення виконання зобов`язання перетворюється на несправедливо непомірний тягар для споживача та джерело отримання невиправданих додаткових прибутків.

Окрім того, очевидно несправедливими є умови п. 3.3., та 6.3. договору, яким передбачено, що будь-який правочин відчуження, предметом якого буде запропонований об`єкт буде вважатися укладеним за сприяння агентства, оскільки фактично споживач в такому випадку зобов`язаний сплатити вартість послуг агентства, без їх фактичного надання та отримання.

ФОП ОСОБА_1 , скориставшись необізнаністю ОСОБА_2 , діючи із порушенням звичаїв ділового обороту та порушуючи при цьому норми і вимоги чинного законодавства про захист прав споживачів, спонукав у такий спосіб споживача на укладення договору на вкрай невигідних для нього умовах, які той не міг оцінити належно.

Необхідно зазначити, що з огляду на приписи частини четвертої статті 42 Конституції України участь у договорі споживача як слабкої сторони, яка підлягає особливому правовому захисту у відповідних правовідносинах, звужує дію принципу рівності учасників цивільно-правових відносин та свободи договору

Вказане узгоджується із положеннями Резолюції Генеральної Асамблеї ООН від 09 квітня 1985 року № 39/248 "Керівні принципи для захисту інтересів споживачів", в якій зазначено, що, визнаючи, що споживачі нерідко перебувають у нерівному становищі з точки зору економічних умов, рівня освіти та купівельної спроможності, принципи захисту інтересів споживачів мають, зокрема, за мету сприяти країнам у боротьбі зі шкідливою діловою практикою усіх підприємств на національному та міжнародному рівнях, яка негативно позначається на споживачах.

Директива 2005/29/ЄС Європейського Парламенту та Ради Європи від 11 травня 2005 року розділяє комерційну діяльність, що вводить в оману на дію і бездіяльність та застосовується до правовідносин до і після укладення угоди, фінансові послуги через їх складність та властиві їм серйозні ризики потребують встановлення детальних вимог, включаючи позитивні зобов`язання торговця. Оманливі види торговельної практики утримують споживача від поміркованого і таким чином, ефективного вибору.

Під час розгляду справи ФОП ОСОБА_1 не спростував доводів ОСОБА_2 щодо несправедливих умов договору, покликаючись виключно на застосування принципу свободи договору.

Виходячи із наведеного апеляційний суд дійшов висновку, що умови пунктів 3.3., 6.3, 7.1.1., 7.1.2, 7.3 Договору про надання послуг від 24.07.2023 року є несправедливими, оскільки порушують принцип добросовісності (пункт 6 частини першої статті 3, частина третя статті 509 ЦК України), призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін, де споживач опинився у вкрай невигідних для нього умовах, які завдають йому істотної матеріальної шкоди.

Згідно статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частинами першою, третьою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

За встановлених судом обставин, умови пунктів 3.3., 6.3, 7.1.1., 7.1.2, 7.3 Договору про надання послуг від 24.07.2023 року підлягають визнанню недійсними, виходячи з положень ст. 18-19 Закону України "Про захист прав споживачів", ст.ст. 203, 215 ЦК України.

Ураховуючи те, що судом першої інстанції неповно з`ясовано фактичні обставини справи, висновки суду не відповідають обставинам справи, судом неправильно застосовано норми матеріального права, постановлене ним рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового про відмову у задоволенні первісного позову ФОП ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення боргу та неустойки за договором про надання послуг та задоволення зустрічного позову ОСОБА_2 до ФОП ОСОБА_1 про визнання недійсним договору про надання послуг у повному обсязі.

Частиною 13 ст. 141 ЦПК України передбачено, що якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції не передаючи справу на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема, на професійну правничу допомогу (частини перша-друга статті 133 ЦПК України).

Враховуючи, що зустрічна позовна заява ОСОБА_2 підлягає до задоволення у повному обсязі, з ФОП ОСОБА_1 підлягають до стягнення понесені ОСОБА_2 витрати на оплату правової допомоги у суді першої інстанції у розмірі 8000 грн. Розмір таких витрат доведено ОСОБА_2 за допомогою належних доказів (договір на надання правничої допомоги та представництво інтересів в суді від 06 грудня 2023 року по справі № 570/5931/23, акт виконаних робіт від 03.05.2025 року, з детальним описом виконаних адвокатом робіт), що були подані до суду у встановлений законом строк. Витрати на професійну правничу допомогу адвоката, у зазначеному розмірі є співмірними зі складністю цієї справи, наданим адвокатом обсягом послуг, відповідають критерію реальності таких витрат, розумності їхнього розміру, а тому підлягають до стягнення апеляційним судом у повному обсязі.

На підставі ч. 4 ст. 42 Конституції України, ст.ст. 16, 203, 215, ч. 3 ст. 509, ч. 1,2 ст. 627 ЦК України, ст.ст. 18, 19 Закону "Про захист прав споживачів", керуючись ст.ст. 367, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, Рівненський апеляційний суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , яка подана його представником адвокатом Курганською Оленою Вікторівною задовольнити.

Рішення Рівненського районного суду Рівненської області від 29 травня 2025 року скасувати.

У задоволенні позову ФОП ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення боргу та неустойки за договором про надання послуг відмовити.

Позов ОСОБА_2 до ФОП ОСОБА_1 про визнання недійсним договору про надання послуг задовольнити.

Визнати недійсними пункти 3.3., 6.3., 7.1.1., 7.1.2., 7.3. Договору про надання послуг від 24.07.2023 року, укладеного між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 .

Стягнути з ФОП ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 понесені судові витрати на правничу допомоги у суді першої інстанції у розмірі 8 000 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне судове рішення не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на касаційне оскарження, якщо касаційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому такого судового рішення.

Повний текст постанови виготовлено 07 листопада 2025 року.

Головуючий-суддя Шимків С.С.

Судді: Боймиструк С.В.

Хилевич С.В.