Номер провадження: 22-ц/813/625/25
Справа № 509/1123/20
Головуючий у першій інстанції Кириченко П.Л.
Доповідач Драгомерецький М. М.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.10.2025 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді: Драгомерецького М.М.,

суддів: Громіка Р.Д., Сегеди С.М.,

при секретарі: Узун Н.Д.,

за участю: представника ОСОБА_1 , ОСОБА_2 адвоката Івкової Л.В.,

переглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Івкової Лариси Володимирівни в інтересах ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 14 вересня 2023 року за позовом адвоката Івкової Лариси Володимирівни в інтересах ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «СЕНС-Банк», про визнання протиправним рішення та скасування запису про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та вчинення певних дій, -

в с т а н о в и в:

10 березня 2020 року адвокат Івкова Лариса Володимирівна в інтересах ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулась до суду з позовом до державного реєстратора Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Мерзлікіна Дениса Володимировича про визнання протиправним рішення та скасування запису про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та вчинення певних дій, який був уточнений заявою від 20 грудня 2021 року про зміну підстав позову, пред`явленого до Акціонерного товариства «Альфа-Банк» та виключення з числа відповідачів державного реєстратора Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Мерзлікіна Дениса Володимировича.

В обґрунтуванні своїх позовних вимог представник позивачів зазначила, що 22 березня 2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (надалі - АКБ «Укрсоцбанк»), назва якого була змінена на ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк» (з 01 грудня 2022 року - АТ «СЕНС Банк») та ОСОБА_3 був укладений кредитний договір №2007/670-2.06/38, відповідно до умов якого банк надав, а останній прийняв у тимчасове строкове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру грошові кошти в сумі 150 000 дол. США, з графіком повернення кредиту, передбаченого п.п. 1.1.1, 1.1.2 договору кредиту.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 22 березня 2007 року між АКБ «Укрсоцбанк», назву якого змінено на ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк» (з 01.12.2022 - АТ «СЕНС Банк»), та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , які є майновими поручителями ОСОБА_3 , був укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Овідіопольського районного нотаріального округу Куркан Н.Ф., зареєстрований в реєстрі за №1531, відповідно до умов якого іпотекодавці ОСОБА_1 та ОСОБА_2 передали в іпотеку нерухоме майно:

- житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, який складається з житлового будинку загальною площею 245,9 кв.м, лазні літ. Б, гаражу літ. В та споруд 1-4, за адресою: АДРЕСА_1 та належить ОСОБА_2 ;

- земельну ділянку, загальною площею 0,100 га, кадастровий номер :02:001:0036, цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та належить в рівних частках по 1/2 кожному ОСОБА_1 , ОСОБА_2 .

20 червня 2013 року між ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк» (з 01.12.2022 - АТ «СЕНС Банк») та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 укладено договір про внесення змін №2 до іпотечного договору, посвідчений приватним нотаріусом Овідіопольського районного нотаріального округу Одеської області Куркан Н.Ф. та зареєстрований в реєстрі за №1214, за яким змінено валюту Кредиту та переведено суму кредиту 104 660,00 дол. США разом з нарахованими процентами в сумі 69 646,93 дол. США в гривню за курсом 8,20 грн за 1 дол. США, що станом на дату укладення Договору про внесення змін загалом становить 1 429 316,83 грн. Кінцевий термін погашення заборгованості за кредитом визначено - до 19 червня 2033 року (включно).

10 лютого 2020 року державний реєстратор Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Мерзлікін Д.В. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний №51054718, яке стало підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про право власності №35411278: право власності на земельну ділянку, загальною площею 0,100 га, кадастровий номер :02:001:0036, цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за АТ «Альфа-Банк» (з 01.12.2022 - АТ «СЕНС Банк»), що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Підставою виникнення права власності зазначено: Іпотечний договір, серія та номер: 1531, виданий 22.03.2007, видавник: приватний нотаріус Куркан Н.Ф.;

Повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: АБ/2019/123, виданий 28.10.2019, видавник: АТ «Альфа-Банк» (з 01.12.2022 - АТ «СЕНС Банк»): документи, що підтверджують вручення вимоги, серія та номер: 615, 607, 593, видавник: АТ «Укрпошта»; Договір кредиту, серія та номер: 2007/670-2.06/38, виданий 22.03.2007, видавник: АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3

10 лютого 2020 року державний реєстратор Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Мерзлікін Д.В. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний №51056991, яке стало підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про право власності №35413186: право власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, який складається з житлового будинку літ. А-1, загальною площею 245,9 кв.м, лазні літ. Б, гаражу літ. В та споруд 1-4, за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за АТ «Альфа-Банк» (з 01.12.2022 - АТ «СЕНС Банк»), що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Підставою виникнення права власності зазначено: Іпотечний договір, серія та номер 1531, виданий 22.03.2007, видавник: приватний нотаріус Куркан Н.Ф.;

Повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: АБ/2019/123, виданий 28.10.2019, видавник: АТ «Альфа-Банк» (з 01.12.2022 - АТ «СЕНС Банк»): документи, що підтверджують вручення вимоги, серія та номер: 615, 607, 593, видавник: АТ «Укрпошта».

Посилаючись на те, що реєстрація права власності АТ «Альфа-Банк» на спірне нерухоме майно була проведена державним реєстратором з порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, позивачі просили суд:

визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Мерзлікіна Дениса Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний №51054718 від 10 лютого 2020 року, запис про право власності: 35411278, про державну реєстрацію права власності, форма власності: приватна, на земельну ділянку, загальною площею 0,100 га, кадастровий номер :02:001:0036, цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за суб`єктом: АТ «Альфа-Банк», та припинити право власності АТ «Альфа-Банк»;

визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Холоднобалківської сільської раді Біляївського району Одеської області Мерзлікіна Д.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний №51056991 від 10.02.2020, запис про право власності: 35413186, про державну реєстрацію права власності, форма власності: приватна, на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, який складається з житлового будинку загальною площею 245,9 кв.м, лазні літ. Б, гаражу літ. В та споруд 1-4, за адресою: АДРЕСА_1 , за суб`єктом: АТ «Альфа-Банк», та припинити право власності за АТ «Альфа-Банк»;

відновити становище, що існувало раніше, а саме:

відновити реєстрацію права власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, який складається з житлового будинку загальною площею 245,9 кв.м, лазні літ. Б, гаражу літ. В та споруд 1-4, за адресою: АДРЕСА_1 , за суб`єктом: ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ;

відновити реєстрацію права власності на земельну ділянку, загальною площею 0,100 га, кадастровий номер :02:001:0036, цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за суб`єктами: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 та ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , в рівних частках по 1/2 частці за кожним;

стягнути з відповідача на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 сплачений судовий збір.

04 серпня 2020 року адвокат Борщенко Костянтин Юрійович в інтересах відповідача АТ «Альфа-Банк» надав суду відзив на позовну заяву, у якому просив суд відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що позивачами суду не надано будь-яких доказів неправомірності дій державного реєстратора та незаконності цих дій.

05 листопада 2020 року адвокат Івкова Лариса Володимирівна в інтересах позивачів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 надала суд відповідь на відзив на позовну заяву, у якій просила суд відхилити відзив на позовну заяву та задовольнити позов в повному обсязі.

05 жовтня 2021 року адвокат Борщенко К.Ю. в інтересах відповідача АТ «Альфа-Банк» надав суду письмові пояснення, у яких заперечував проти позову та просив суд у задоволенні позову відмовити.

Ухвалою Овідіопольського районного суду Одеської області від 10 лютого 2023 року змінено відповідача АТ «Альфа-Банк» на правонаступника АТ «СЕНС-Банк».

Адвокат Івкова Л.В. в інтересах позивачів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 підтримала позовні вимоги та просила їх задовольнити, справу розглянути у відсутності позивачів та їх представника.

Відповідач AT «СЕНС-Банк» копію позову та матеріали до нього отримав належним чином та направив до суду відзив та письмові пояснення, з яких видно, що позов не визнає та просить відмовити в його задоволенні.

Рішенням Овідіопольського районного суду Одеської області від 14 вересня 2023 року в задоволені позову ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до AT «СЕНС-Банк» про визнання протиправним рішення та скасування запису про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та вчинити певні дії - відмовлено.

В апеляційній скарзі адвокат Івкова Лариса Володимирівна в інтересах позивачів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 просить рішення суду першої інстанції скасувати й ухвалити в нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі, посилаючись порушення судом норм процесуального та матеріального права.

Представник АТ «Сенс Банк» в судове засідання до апеляційного суду не з`явився, про розгляд справи повідомлений належним чином та завчасно, про що свідчить довідка про доставку судової повістки-повідомлення в електронний кабінет Електронного суду АТ «Сенс Банк» (т. 3 а.с. 167-169).

Клопотань про відкладення розгляду справи не надходило.

Відповідно до приписів ст. 367 ЦПК України апеляційний суд переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів і вимог апеляційної скарги.

Статтею 372 ЦПК України передбачено, що апеляційний суд відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано поважними.

Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Крім того, Верховний Суд в постанові від 01.10.2020 по справі №361/8331/18 висловився, що якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

Таким чином, враховуючи строки розгляду справи, баланс інтересів сторін у якнайскорішому розгляді справи, усвідомленість її учасників про розгляд справи, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності належним чином повідомлених про дату і час судового засідання учасників справи.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши доводи наведені у апеляційній скарзі та відзиві адвоката Матвійчук Михайло Зенонович в інтересах відповідача АТ «СЕНС-Банк» на апеляційну скаргу, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково за таких підстав.

У частинах 1 та 2 статті 367 ЦПК України зазначено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Статтею 5 ЦПК України передбачено, що, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

У статті 11 ЦПК України зазначено, що суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання цивільного судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо.

За загальними правилами статей 15, 16 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес в один із способів, визначених частиною 1 статті 16 ЦК України, або іншим способом, що встановлений договором або законом.

Статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

Відповідно до статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Згідно статті 321 ЦК України, право приватної власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійснені. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частиною 1 статті 638 ЦК України встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частини 1 статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

У статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно частини 1 статті 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.

Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина 1 статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (стаття 611 ЦК України).

Відповідно до частини 1 статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Частинами 1, 3 статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно частиною 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до частини 1 статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

З огляду на зміст частини 1 статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Частиною 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У пунктах 1 та 2 частини 3 статті 10 Закону №1952-IV зазначено, що державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема, відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах, та перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав (стаття 11 Закону №1952-IV).

Відповідно до частини 2 статті 12 Закону №1952-IV записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.

За наявності підстав для відмови в державній реєстрації державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень (частина 2 статті 24 Закону №1952-IV).

Судом першої інстанції встановлено, що 13 квітня 2006 року ОСОБА_2 , набула права власності на спірний житловий будинок відповідно до Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, бланк серія НОМЕР_3 .

13 вересня 2004 року ОСОБА_2 та ОСОБА_1 набули право власності на спірну земельну ділянку в рівних частках відповідно до Договору купівлі-продажу від 06.07.2004 та Державного акту на право власності на земельну ділянку, серія ОД №046802 від 13.09.2004.

22 березня 2007 року між АКБ «Укрсоцбанк», назва якого була змінена на ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є AT «Альфа-Банк» та ОСОБА_3 був укладений кредитний договір №2007/670-2.06/38, відповідно до умов якого банк надав, а останній прийняв у тимчасове строкове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру грошові кошти в сумі 150 000 доларів США.

В той же день з метою забезпечення виконання зобов`язань за укладеним кредитним договором між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , які є майновими поручителями ОСОБА_3 був укладений Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Овідіопольського районного нотаріального округу Куркан Н.Ф., зареєстрований в реєстрі за №1531, предметом договору є спірне нерухоме майно.

Кредитні правовідносини не припинені.

28 жовтня 2019 року повідомленням про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням AT «Альфа-Банк» повідомило основного боржника за кредитним договором та майнових поручителів про реорганізацію шляхом приєднання AT «Укрсоцбанк» та правонаступництва AT «Альфа-Банк» щодо усього майна, майнових прав та обов`язків AT «Укрсоцбанк». Крім того, зазначене повідомлення містило вимогу про сплату заборгованості за Кредитним договором та попередження в порядку ст. ст. 35, 36 Закону України «Про іпотеку» про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Повідомлення було направлено на адресу основного боржника та іпотекодавців за адресами місця реєстрації зазначеними в Кредитному та Іпотечному договорах та на адресу іпотечного майна, яке 03 листопада 2019 року позивачі належним чином отримали.

З урахуванням тих обставин, які були встановлені під час судового розгляду, та письмових пояснень та відзивів сторін, суд вважав, що позивачі звернулись до суду з позовними вимогами щодо захисту свого права шляхом визнання протиправним рішень державного реєстратора та скасування запису про право власності на спірне майно.

Позивач стверджує, що поза його волі було здійснено відчуження спірного нерухомого майна, однак при розгляді справи було з`ясовано, що позивач дійсно уклав іпотечний договір, був обізнаний про умови договору та наслідки його не виконання, позивач не оскаржує договір іпотеки таким чином суд приходить до висновку, що відчуження спірного нерухомого майна було здійснено відповідно до ЗУ «Про іпотеку».

Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (пункт 4 частини 1 статті 3 указаного Закону).

Згідно пункту 61 Порядку №1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Перевірка документів на наявність підстав, зокрема для прийняття відповідних рішень, є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (пункт 4 частини 1 статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11.08.2021 в справі №715/1788/19 (провадження №61-6548св20) зазначено, що: «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця. вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».

Згідно підпункту 6.2 пункту 6 іпотечного договору всі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначеними адресами сторін.

Зз метою проведення державної реєстрації права власності на спірні об`єкти представником AT «Альфа-Банк» державному реєстратору було подано копію повідомлення банку від 28.10.2019, адресоване боржнику та ОСОБА_2 та ОСОБА_1 про намір звернути стягнення на предмет іпотеки у порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку», на адреси місця реєстрації та за місцем знаходження спірного майна, яке не було надіслано рекомендованим листом.

У даному випадку умовами іпотечного договору від 22.03.2007, зокрема пункту 4.5.3 статті 4 Договору іпотеки, передбачено, що іпотекодержатель має право, звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.

Такий правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі №644/3116/18 (провадження №14-45цс20).

Відповідно до частини 3 статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина 2 статті 36 Закону України «Про іпотеку»).

Отже, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. Таким чином, право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежить від наявності згоди іпотекодавця, а залежить від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.

Тобто, пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в його задоволенні.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16.06.2021 в справі №200/11374/18 (провадження №61-17508св20) зроблено висновок, що «спір про скасування рішення, запису про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно. Суди попередніх інстанцій не звернули увагу на те, що відповідно до змісту та характеру відносин між сторонами, спір виник з приводу порушення ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є AT «Альфа- Банк», права власності ОСОБА_1 на квартиру, внаслідок здійснення державної реєстрації такого права за ПАТ «Укрсоцбанк», а тому належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано».

У справі, що розглядається, позивачі ОСОБА_2 та ОСОБА_1 пред`явили позов до державного реєстратора Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Мерзлікіна Д.В., AT «Альфа-Банк» про визнання протиправним рішень та скасування записів про державну реєстрацію права власності на спірні об`єкти нерухомості.

Зміст і характер відносин між учасниками справи з урахуванням установлених судом обставин справи свідчать, що спір у справі в частині пред`явлених позовних вимог про визнання протиправним рішень та скасування записів про державну реєстрацію права власності на спірні об`єкти нерухомості виник між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та AT «Альфа-Банк», як особою, за якою зареєстровано право власності на спірне нерухоме майно.

Таким чином, державний реєстратор Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Мерзлікін Д.В. є неналежним відповідачем у справі, а тому в задоволенні позовних вимог до державного реєстратора слід відмовити з цієї підстави.

Проте, з такими висновками суду першої інстанції погодитись в повному обсязі неможливо, виходячи з наступного.

Згідно із частинами 1-4 статті 10 ЦПК України, суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує інші правові акти, прийняті відповідним органом на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що встановлені Конституцією та законами України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Відповідно до статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Конституція України має найвищу юридичну силу. Закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй. Норми Конституції України є нормами прямої дії. Звернення до суду для захисту конституційних прав і свобод людини і громадянина безпосередньо на підставі Конституції України гарантується.

У пункті 23 Рішення Європейського суду з прав людини від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України» (заява №63566/00 від 25 жовтня 2000 року, «Суд нагадує, що п. 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (див. «Руїз Торія проти Іспанії» (Ruiz Toriya v. Spaine), рішення від 09.12.94, Серія A, №303-A, параграф 29).

Аналогічний висновок, висловлений Європейським судом з прав людини у п. 18 Рішення від 07.10.2010 (остаточне 21 лютого 2011 року) у справі «Богатова проти України» (заява №5232/04 від 27.01.2004).

Більш детальніше щодо застосування складової частини принципу справедливого судочинства обґрунтованості судового рішення Європейський суд з прав людини висловився у п. 58 Рішення від 10.02.2010 (остаточне 10 травня 2011 року) у справі «Серявін та інш. проти України» (заява №4904/04 від 23.12.2003), а саме «Суд повторює, що згідно його усталеної практики, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, №303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі «Суомінен проти Фінляндії» (Suominen v. Finland), №37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).

Частиною 1 статті 2 ЦПК України визначено, що завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Частинами 1 та 2 статті 13 ЦПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом.

За змістом статей 12 та 81 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

У статті 76 ЦПК України зазначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Статтями 77-80 ЦПК України передбачено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування. Суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Як зазначено у частині 1 статті 95 ЦПК України, письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Однак, в порушення положень статей 12, 81, 263, 264 ЦПК України суд першої інстанції не перевірив належним чином обставини, що мають значення для правильного вирішення справи, не надав правильної оцінки наявним у справі доказам та помилково застосував норми матеріального права.

Колегія суддів вважає, що у даному випадку докази були досліджені судом першої інстанції з порушенням норм процесуального права, тому апеляційний суд має законні підстави для встановлення обставин, що мають значення для справи, та дослідження й оцінки наявних у справі доказів.

Відповідно до частини 4 статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Верховний Суд у постанові від 02.10.2019 у справі №522/16724/16 (провадження №61-28810св18) зробив наступний правовий висновок: «обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом.

Сторона, яка посилається на ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них. В іншому випадку, за умови недоведеності тих чи інших обставин, суд вправі винести рішення у справі на користь протилежної сторони. Таким чином, доказування є юридичним обов`язком сторін і інших осіб, які беруть участь у справі.

За своєю природою змагальність судочинства засновується на диференціації процесуальних функцій і відповідно правомочностей головних суб`єктів процесуальної діяльності цивільного судочинства суду та сторін (позивача та відповідача). Диференціація процесуальних функцій об`єктивно призводить до того, що принцип змагальності відбиває властивості цивільного судочинства у площині лише прав та обов`язків сторін. Це дає можливість констатувати, що принцип змагальності у такому розумінні урівноважується з принципом диспозитивності та, що необхідно особливо підкреслити, із принципом незалежності суду. Він знівельовує можливість суду втручатися у взаємовідносини сторін завдяки збору доказів самим судом. У процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони. Суд тільки оцінює надані сторонам матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і доказів не збирає.

Отже, тягар доведення обґрунтованості вимог пред`явленого позову за загальним правилом покладається на позивача, а доведення заперечень щодо позовних вимог покладається на відповідача».

Колегія суддів вважає, що позивачами ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та їх представниками, адвокатом Івковою Л.В., доведено належним чином обґрунтованість підстав позову, а саме, те, що реєстраційні дії щодо спірного нерухомого майна здійснені державним реєстратором з порушенням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Й навпаки, відповідачем, АТ «Альфа-Банк», правонаступником якого є АТ «СЕНС-Банк», не надано суду будь-яких безспірних належних та допустимих доказів на спростування підстав позову.

Проте, судом першої інстанції у порушення положень статей 81, 264, 265 ЦПК України не досліджені наявні у справі докази, надані позивачем, та не надана їм належна оцінка.

Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.01.2019 у справі №306/1224/16 (провадження №14-501цс18) зробила наступний правовий висновок: «відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону №1952-IV та статті 37 Закону №898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

За таких обставин суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, встановивши, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом №898-IV, так і Порядком №1127, щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення нотаріусом завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, зробили правильний висновок, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Кей-Колект» проведена всупереч норм чинного законодавства».

До аналогічного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 24.04.2019 у справі №521/18393/16 (провадження №14-661цс18).

Апеляційним судом встановлено, що іпотекодержателем було порушено порядок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки від 28 жовтня 2019 року не було отримано боржником ОСОБА_3 , що підтверджується інформацією відстеження поштових відправлень. Отже, державному реєстратору не було подано документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання боржником, який є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя. Крім того, у письмовій вимозі не зазначено який строк повернення іпотекодателями та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, боргу: 30 днів або більш тривалий строк.

Отже, відповідач не виконав свого обов`язку щодо надіслання позивачам та боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання належним чином, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності.

З матеріалів справи вбачається, що АТ «Альфа-Банк» надіслано ОСОБА_1 та ОСОБА_2 повідомлення №АБ/2019/123 від 28.10.2019 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, в якому банк вимагає сплатити борг за кредитним договором №2007/670-2.06/38, розмір якого становить 2 255 820,96 грн та зазначає про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», в разі невиконання цієї вимоги у тридцятиденний строк з моменту одержання даної вимоги. Також Банк повідомляє про анулювання залишку непогашеної заборгованості за Кредитом у випадку задоволення вимог іпотекодержателя в порядку, передбаченому ст. 37 Закону Україні «Про іпотеку».

В постанові Одеського апеляційного суду від 24 липня 2019 року у справі №509/4842/14-ц за позовом ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа ОСОБА_3 встановлено, що у вимогах від 17 вересня 2014 року №08.506-297/96- 12676, адресованих ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ПАТ «Укрсоцбанк» повідомляє про невиконання ОСОБА_3 зобов`язань за Договором кредиту та наявність заборгованості станом на 09 вересня 2014 року у розмірі 1 542 627,62 грн, зазначає про звернення до суду з позовом про визнання права власності на предмет іпотеки, просить добровільно звільнити іпотечне майно та передати банку всі необхідні документи та ключі від останнього.

При цьому апеляційний суд виходив, що станом на 09 вересня 2014 року розмір заборгованості за кредитним договором №2007/670-2.06/38 від 22.03.2007 становить 1 542 627,62 грн, з яких: борг за кредитом 1 423 564,70 грн, боргу по відсоткам 113 494,37 грн, пеня за несвоєчасне повернення кредиту 1 487,77 грн, пеня за несвоєчасне повернення відсотків 2 838,43 грн, інфляційні витрати за кредитом 434,66 грн, інфляційні витрати за відсотками 807,70 грн.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 28.03.2018 у справі №444/9519/12 (провадження №14-10цс18) висловлено правову позицію про те, що «право кредитодавця нараховувати передбачені договором проценти за кредитом припиняється після спливу визначеного договором строку кредитування чи у разі пред`явлення до позичальника вимоги згідно частини 2 статті 1050 ЦК України. Після спливу чи у разі пред`явлення до позичальника вимоги згідно частини 2 статті 1050 ЦК України права та інтереси кредитодавця в охоронних правовідносинах забезпечуються частиною 2 статті 625 ЦК України, яка регламентує наслідки прострочення виконання грошового зобов`язання».

Зазначене відповідає правовому висновку щодо застосування Великою Палатою Верховного Суду відповідних норм права, викладеному у постанові від 31.109.2018 у справі №202/4494/16-ц (провадження №14-318цс18), від 04.07.2018 у справі №310/11534/13-ц (провадження №14-154цс18), від 31.10.2018 у справі №202/4494/16-ц (провадження №14-318цс18)а також Верховного Суду у постанові від 22.01.2020 у справі №520/7566/15 (провадження №61-47573св18), у постанові від 26.02.2020 у справі №509/223/16 (провадження №61-40782св18).

Таким чином, Банком було застосовано право на дострокове повернення кредиту у відповідності до ч. 2 ст. 1050 ЦК України, чим змінено строк виконання основного у зв`язку на 17 вересня 2014 року й у Банка припинилось право нараховувати проценти за користування кредиту, пені та комісійної винагороди.

Визначаючи у повідомленні від 28 жовтня 2019 року розмір заборгованості за кредитним договором в сумі 2 255 820,96 грн, іпотекодержатель не надав ніякого розрахунку заборгованості за кредитом та його складових частин.

Викладене дає підстави стверджувати, що розмір кредитної заборгованості, заявлений банком при реєстрації права власності на предмет іпотеки - 2 255 820,96 грн, не відповідає дійсності. Банк не мав права нараховувати відсотки після пред`явлення вимоги про дострокове стягнення кредитної заборгованості.

Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 20.03.2019 року № 306/2053/16-ц вказала, що «так як у відповідності до положень ст. 37 Закону України «Про іпотеку» після звернення стягнення кредитор повинен повернути іпотекодавцю 90% від суми перевищення вартості предмету іпотеки над розміром забезпечених вимог, то визначення вартості предмету іпотеки станом на дату звернення стягнення є істотною передумовою перереєстрації права власності. Таким чином, колегія судців прийшла до висновку, що кредитор при реалізації ст. 37 Закону України «Про іпотеку» повинен провести ще й оцінку предмету іпотеки, з метою визначення суми, яка буде зарахована в рахунок погашення заборгованості, а яка повинна бути повернута іпотекодавцю».

За таких підстав, було порушено право на повернення позивачам 90% від суми перевищення вартості предмету іпотеки над розміром забезпечених вимог.

З копії Висновку про вартість майна, складеного суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «БІЗНЕС АССІСТ», наданого відповідачем до відзиву, вбачається, що дата оцінки - 30 жовтня 2019 року, ринкова вартість житлового будинку з господарчими будівлями та спорудами, загальною площею 245,9 кв.м, що розташований на земельній ділянці загальною площею 0,1000 га, за адресою: АДРЕСА_1 , складає 2 777 288 грн, що майже вдвічі перевищує встановлений судовим рішенням розмір заборгованості за кредитним договором (1 542 627,62 грн).

Повідомлення від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності від 28 жовтня 2019 року не містить інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

«Наведені вище висновки узгоджуються з постановою Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі №306/2053/16-ц (провадження №14-22цс19), у якій вказано, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась. Суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, правильно встановив порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, правильно застосував норми матеріального права і ухвалив законне та обґрунтоване рішення» (постанова Верховного Суду від 04.12.2019 у справі №917/2101/17, постанова Верховного Суду від 29.01.2020 у справі №607/8488/18 (провадження №61-7603св19)).

У постанові від 15.01.2020 у справі №199/4062/17 (провадження №61-26920св18) Верховний Суд дійшов наступного правового висновку, що «частиною 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Вказана норма також закріплена у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час реєстрації за банком права власності на предмет іпотеки).

Як установлено судами, для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки відповідна оцінка вартості предмету іпотеки не надавалась.

Отже, аналізуючи вище встановлене, колегія суддів дійшла висновку, що суди правильно виходили із того, що в матеріалах справи відсутні відомості про отримання ОСОБА_1 письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності у зв`язку з наявністю у нього боргу та його розміру, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності (станом на 27 жовтня 2016 року) не проводилась.

Вказані висновки судів узгоджуються з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постанові від 20.03.2019 у справі №306/2053/16-ц (провадження №14-22цс19)».

Отже, обставини щодо оцінки майна входять до предмету доказування у межах предмету позову у цій справі, іпотекодержателем оцінка спірного майна станом на 10 лютого 2020 року не проводилась та державному реєстратору не надавалась.

Таким чином, у державного реєстратора Мерзлікіна Д.В. були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на спірне майно за АТ «Альфа-Банк».

Крім того, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції помилково відмовив у задоволенні позову з тої підстави, що державний реєстратор Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Мерзлікін Д.В. є неналежним відповідачем у справі, оскільки 20 грудня 2021 року представник позивачів уточнила позов, звернувшись з позовом до АТ «Альфа-Банк», правонаступником якого є АТ «СЕНС-Банк».

У постанові від 21.04.2021 у справі №520/13358/17 (провадження №61-17833св20) Верховний Суд зробив наступний правової висновок: «Статтею 8 Конвенції закріплено, що кожен має право на повагу до свого приватного і сімейного життя, до свого житла і кореспонденції. Органи державної влади не можуть втручатись у здійснення цього права, за винятком випадків, коли втручання здійснюється згідно із законом і є необхідним у демократичному суспільстві в інтересах національної та громадської безпеки чи економічного добробуту країни, для запобігання заворушенням чи злочинам, для захисту здоров`я чи моралі або для захисту прав і свобод інших осіб.

Правова позиція Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) відповідно до пункту 1 статті 8 Конвенції гарантує кожній особі, крім інших прав, право на повагу до її житла. Це право охоплює, насамперед, право займати житло, не бути виселеною чи позбавленою свого житла.

Такий загальний захист поширюється як на власника квартири (рішення у справі Gillow v. the U.K. від 24 листопада 1986 року), так і на наймача (рішення у справі Larkos v. Cyprus від 18 лютого 1999 року).

Пункт 2 статті 8 Конвенції чітко визначає підстави, за яких втручання держави у використання особою прав, зазначених у пункті 1 цієї статті, є виправданим. Таке втручання має бути передбачене законом і необхідне в демократичному суспільстві, а також здійснюватися в інтересах національної і громадської безпеки або економічного добробуту країни, для охорони порядку і запобігання злочинності, охорони здоров`я чи моралі, захисту прав і свобод інших осіб. Цей перелік підстав для втручання є вичерпним і не підлягає розширеному тлумаченню. Водночас державі надаються широкі межі розсуду, які не є однаковими і в кожному конкретному випадку залежать від цілей, зазначених у пункті 2 статті 8 Конвенції.

У рішенні ЄСПЛ від 02 грудня 2010 року у справі «Кривіцька та Кривіцький проти України» (Заява №30856/03) зазначено, що згідно Конвенції поняття «житло» не обмежується приміщенням, яке законно займано або створено. Чи є конкретне місце проживання «житлом», яке підлягає захисту на підставі пункту 1 статті 8 Конвенції, залежить від фактичних обставин, а саме - від наявності достатніх та триваючих зв`язків із конкретним місцем (рішення у справі «Прокопович проти Росії» (Prokopovich v. Russia), заява №58255/00).

Втрата житла є найбільш крайньою формою втручання у право на повагу до житла (рішення від 13 травня 2008 року у справі «МакКенн проти Сполученого Королівства» (McCann v. the United Kingdom), заява №19009/04).

Втручання держави є порушенням статті 8 Конвенції, якщо воно не переслідує законну мету, одну чи декілька, що перелічені у пункті 2 статті 8, не здійснюється «згідно із законом» та не може розглядатись як «необхідне в демократичному суспільстві» (див. рішення від 18 грудня 2008 року у справі «Савіни проти України» (Saviny v. Ukraine), заява №39948/06).

Крім того, втручання у право заявника на повагу до його житла має бути не лише законним, але й «необхідним у демократичному суспільстві». Інакше кажучи, воно має відповідати «нагальній суспільній необхідності», зокрема бути співрозмірним із переслідуваною законною метою. Враховуючи, що виселення є серйозним втручанням у право особи на повагу до її житла, Суд надає особливої ваги процесуальним гарантіям, наданим особі в процесі прийняття рішення (рішення у справі «Зехентнер проти Австрії» (Zehentner v. Austria), заява №20082/02).

Навіть якщо законне право на зайняття приміщення припинено, особа вправі мати можливість, щоб співрозмірність заходу була визначена незалежним судом у світлі відповідних принципів статті 8 Конвенції (рішення від 09 жовтня 2007 року у справі «Станкова проти Словаччини» (Stankova v. Slovakia), заява №7205/02; зазначене вище рішення в справі «МакКенн проти Сполученого Королівства»; рішення від 15 січня 2009 року у справі «Косіч проти Хорватії» (Cosic v. Croatia), заява №28261/06; та рішення від 22 жовтня 2009 року у справі «Пауліч проти Хорватії» (Paulic v. Croatia), заява №3572/06). Відсутність обґрунтування в судовому рішенні підстав застосування законодавства, навіть якщо формальні вимоги було дотримано, може серед інших факторів братися до уваги при вирішенні питання, чи встановлено справедливий баланс заходом, що оскаржується (рішення у справі «Беєлер проти Італії» (Beyeler v. Italy), заява №33202/96).

Навіть, якщо законне право на зайняття житлового приміщення припинене, особа вправі мати можливість, щоб її виселення було оцінене судом на предмет пропорційності у світлі відповідних принципів статті 8 Конвенції.

У практиці ЄСПЛ напрацьовано три головні критерії, які слід оцінювати на предмет відповідності втручання в право особи на мирне володіння своїм майном принципу правомірного втручання, сумісного з гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: а) чи є втручання законним; б) чи переслідує воно «суспільний інтерес»; в) чи є такий захід пропорційним визначеним цілям. ЄСПЛ констатує порушення державою статті 1 Першого протоколу, якщо хоча б одного критерію не буде додержано.

У справі яка переглядається виселення ОСОБА_2 разом з дітьми без надання іншого жилого приміщення не буде пропорційним, бо вони несуть надмірний тягар».

Таким чином, відповідач АТ «Альфа-Банк», правонаступником якого є АТ «СЕНС-Банк», не набув охоронюваного законом права на мирне володіння майном у законний спосіб, тому задоволення позову є пропорційним втручанням у право відповідача на повагу до житла та його права не порушено.

Згідно статті 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Виходячи з висновків Європейського суду з прав людини, викладених у рішенні у справі «Бочаров проти України» від 17.03.2011 (остаточне 17 червня 2011 року), в пункті 45 якого зазначено, що «суд при оцінці доказів керується критерієм «поза розумним сумнівом» (див. рішення від 18 січня 1978 року у справі «Ірландія проти Сполученого королівства»). Проте таке доведення може впливати зі співіснування достатньо вагомих, чітких і узгоджених між особою висновків або подібних неспростовних презумпцій щодо фактів (див. рішення у справі «Салман проти Туреччини»)

Аналізуючи зазначені норми процесуального та матеріального права, роз`яснення Верховного Суду України, правові висновки Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, застосовуючи Європейську конвенцію з прав людини та практику Європейського суду з прав людини, з`ясовуючи вказані обставини справи, що мають суттєве значення для правильного вирішення справи, та оцінюючи належність, допустимість, достовірність наявних у справі доказів на предмет пропорційності співвідношення між застосованими засобами і поставленою метою у контексті конституційного принципу верховенства права та права на справедливий розгляд, та керуючись критерієм «поза розумним сумнівом», колегія суддів вважає, що у даному випадку відповідач, АТ «Альфа-Банк»», правонаступником якого є АТ «СЕНС-Банк» не дотримався вимог закону та умов іпотечного договору при реєстрації предмету іпотеки за собою, тому реєстраційні дії щодо зазначеного нерухомого майна здійснені державним реєстратором з порушенням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень й право власності позивачів на спірне майно підлягає відновленню.

Таке втручання держави у право позивачів на мирне володіння спірним майном, передбачене законом, переслідує легітимну мету, є необхідним у демократичному суспільстві, буде пропорційним та не несе для відповідача надмірний тягар. Мотиви відповідача про позбавлення права власності, не є достатньою підставою для обмеження позивачів, як власників, права на мирне володіння їх майном у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

Отже, суд апеляційної інстанції надає законну перевагу позивачам у захисті їх права власності на спірне житло.

Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини 1 статті 3 ЦК України). Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Сутність добросовісності передбачає вірність зобов`язанням, повагу до прав інших суб`єктів, обов`язок до співставлення власних та чужих інтересів, унеможливлення заподіяння шкоди третім особам.

Згідно частини 3 статті 13 ЦК України, не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

На переконання суду апеляційного інстанції, такі дії АТ «Альфа-Банк» щодо заволодіння спірним нерухомим майном, належним позивачам, неправомірно, необхідно оцінити як недобросовісні, спрямовані на порушення прав та законних інтересів позивача, що свідчить про наявність обставин, визначених частиною 2 статті 13 ЦК України, неправомірна мета та недобросовісна поведінка позбавляють сторону права посилатися на такі обставини як на підставу та умови надання захисту судом.

Отже, позовні вимоги ОСОБА_2 та ОСОБА_1 є законними, обґрунтованими та підлягають задоволенню в повному обсязі.

Порушення судом норм процесуального права, а саме, статей 12, 81, 264, 265, ЦПК України, а також норм матеріального права, а саме, статей 35-37 Закону України «Про іпотеку», положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, у відповідності до пункту 4 частини 1 статті 376 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду першої інстанції й ухвалення нового судового рішення про задоволенні позову в повному обсязі.

На підставі частин 1 та 13 статті 141 ЦПК України судовій збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове рішення, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Позивачі ОСОБА_2 та ОСОБА_1 понесли і документально підтвердили витрати по сплаті судового збору при подачі позовної заяви в сумі по 3 363,20 грн кожний та при подачі апеляційної скарги в сумі по 5 044,80 грн кожний, тому у зв`язку із задоволенням позовних вимог та апеляційної скарги частково присудженню з АТ «Альфа-Банк» на користь позивачів підлягають витрати по сплаті судового збору в сумі по 8 408,00 грн кожному.

Керуючись ст. ст. 367, 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, п. 4 ч. 1 ст. 376, ст. ст. 381-384 ЦПК України, Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах, -

у х в а л и в:

Апеляційну скаргу адвоката Івкової Лариси Володимирівни в інтересах ОСОБА_1 , ОСОБА_2 задовольнити частково, рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 14 вересня 2023 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов адвоката Івкової Лариси Володимирівни в інтересах ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «СЕНС-Банк» про визнання протиправним рішення та скасування запису про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та вчинити певні дії, задовольнити в повному обсязі.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Холоднобалківської сільської ради Біляївського району Одеської області Мерзлікіна Дениса Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний №51054718 від 10 лютого 2020 року, запис про право власності: 35411278, про державну реєстрацію права власності, форма власності: приватна, на земельну ділянку, загальною площею 0,100 га, кадастровий номер :02:001:0036, цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за суб`єктом: Акціонерне товариство «Альфа-Банк», та припинити право власності за АТ «Альфа-Банк».

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Холоднобалківської сільської раді Біляївського району Одеської області Мерзлікіна Дениса Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний №51056991 від 10 лютого 2020 року, запис про право власності: 35413186, про державну реєстрацію права власності, форма власності: приватна, на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, який складається з житлового будинку загальною площею 245,9 кв.м, лазні літ. Б, гаражу літ. В та споруд 1-4, за адресою: АДРЕСА_1 , за суб`єктом: Акціонерне товариство «Альфа-Банк», та припинити право власності за АТ «Альфа-Банк».

Відновити становище, що існувало раніше, а саме:

відновити реєстрацію права власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, який складається з житлового будинку загальною площею 245,9 кв.м, лазні літ. Б, гаражу літ. В та споруд 1-4, за адресою: АДРЕСА_1 , за суб`єктом: ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_1 ;

відновити реєстрацію права власності на земельну ділянку, загальною площею 0,100 га, кадастровий номер :02:001:0036, цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за суб`єктами: ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_2 та ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_1 , в рівних частках по 1/2 частці за кожним.

Стягнути з Акціонерне товариство «Альфа-Банк», , на користь ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_2 , ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_1 , витрати по сплаті судового збору при подачі позовної заяви та апеляційної скарги в сумі по 8 408,00 грн кожному.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, однак може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення до суду касаційної інстанції.

Повний текст судового рішення складено: 27 жовтня 2025 року.

Судді Одеського апеляційного суду: М.М. Драгомерецький

Р.Д. Громік

С.М. Сегеда