судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
05листопада 2025 року
справа № 192/1877/20
провадження № 61-9146св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючий - Крат В. І. (суддя-доповідач), судді: Гудима Д. А., Дундар І. О., Краснощоков Є. В., Пархоменко П. І., касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка підписана представником ОСОБА_2 , задовольнив частково. Постанову Дніпровського апеляційного суду від 18 червня 2025 року в частині задоволення позовної вимоги про визнання права власності за товариством з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» на земельну ділянку скасував. Рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 01 червня 2021 року в частині відмови в задоволені позовної вимоги про визнання права власності за товариством з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» на земельну ділянку змінив, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови. Постанову Дніпровського апеляційного суду від 18 червня 2025 року в частині переведення з ОСОБА_1 на товариство з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, переведення ОСОБА_1 грошових коштів внесених товариством з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» на депозитний рахунок як компенсації припинення права власності на земельну ділянку, розподілу судових витрат скасувати і в цій частині справу передав на новий розгляд до апеляційного суду.
«у частині другій статті 777 ЦК України не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК України) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК України). При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність.
Для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу.
Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця.
Якщо переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу не може бути застосоване, наймач (орендар) може вимагати відшкодування збитків від особи (осіб), яка (які) порушила його переважне право на купівлю речі, яка передана в найм. При цьому інші способи захисту (зокрема, визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду вважає, що застосування такого спосіб захисту, як переведення прав та обов`язків покупця тільки у випадку укладення договору купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу, не узгоджується з правилами частини другої статті 777 ЦК України та статті 9 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу) і не відповідає правовим висновкам, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20) та Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-107цс16, тому підстав для відступу від правових висновків, наведених у зазначених постановах, не вбачає.
«…Розумієш, камінь насправді - не така вже й чудова річ.
Він може дати скільки завгодно грошей і
яке завгодно довге життя - дві найбажаніші речі для людей!
Але біда в тому, що людям властиво вибирати якраз те, що для них найгірше». (Професор Дамблдор).[1]
1. Про що була ця справа? Ця справа стосувалася про те, чи передбачається на рівні ЦК України переважне право викупу. Касаційний суд підтримав позицію Об`єднаної палати. Я не погодився з таким підходом, тому і висловлюю окрему думку.
2. Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна та властива як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватноправових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і тлумачення процесуальних норм (див: постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 16 червня 2021 року в справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року в справі № 209/3085/20, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2022 року в справі № 519/2-5034/11).
2.2. Касаційний суд вже звертав увагу, що автономія волі та приватний інтерес є «підвалинами» сучасного приватного права. Завдання приватного права полягає у «напрацюванні» таких правил, які максимальною мірою забезпечують автономію волі та реалізацію приватного інтересу кожної особи, без порушення прав і інтересів інших осіб (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 серпня 2024 року в справі № 601/1396/21 (провадження № 61-6001св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 04 листопада 2024 року в справі № 532/1550/23 (провадження № 61-4145сво24)).
2.5. Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання (частина друга статті 777 ЦК України).
2.6. У статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу. Обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях. Це відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній в рішенні у справі «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, заява N 8793/79» від 21 лютого 1986 року. За його змістом національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві як складової публічного інтересу може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна. Держава при управлінні належним їй майном повноважна допускати цивільно-правові обтяження такого майна з метою залучення коштів до суспільних фондів (наприклад, передавати майно в заставу для отримання кредитів, в оренду для одержання орендних платежів тощо) або утримуватися від цього. Проте, встановлюючи відповідні обтяження, вона має враховувати, що у майбутньому право відчуження відповідного майна може бути обмежене цими обтяженнями (див. пункт 3.5. Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009).
2.7. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним (частина четверта статті 41 Конституції).
2.8. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (частина перша та друга статті 321 ЦК України).
2.10.Переважне право - це таке суб`єктивне цивільне право, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право. Внаслідок цього переважне право спрямоване на набуття інших майнових та/або немайнових прав або розв`язання (вирішення) колізії цивільних прав[2].
2.12. Касаційний суд вже звертав увагу, що переважне право є організаційним, відносним та вторинним. Переважне право є співвласника на купівлю частки є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права на частку в праві спільної часткової власності внаслідок створення можливості для укладення договору купівлі-продажу. Саме по собі переважне право учасника спільної власності не надає його суб`єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов`язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки завдяки укладенню договору купівлі продажу частки або в результаті переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу. У свою чергу, конструкція переважного права дозволяє організувати відносини учасників спільної часткової власності, створивши передумови для суб`єкта переважного права укласти договір купівлі-продажу частки. Відносність переважного права співвласника полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими. Тобто в будь-якому разі чітко визначеними є суб`єкти правовідносин спільної власності. Однак його характеристика як відносного не позбавляє переважного права співвласника й певних абсолютних властивостей, які полягають в абсолютності захисту переважного права. Під абсолютністю захисту розуміється можливість носія переважного права пред`явити позов про переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу частки до будь-якої іншої особи - не учасника спільної власності. Вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах спільної власності, завдяки чому особа має статус учасника спільної часткової власності. Тобто переважне право є вторинним до права учасника на частку. За умови припинення права на частку або правовідносин спільної часткової власності припиняється й переважне право (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 травня 2019 року у справі № 362/3810/16-ц (провадження № 61-816св19)).
2.13. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20), на яку є посилання в касаційній скарзі, зроблено такі висновки:
«41. Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.
42. При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.
43. Відповідно до частини першої статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
47. Відповідно до частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
48. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що позов про переведення прав та обов`язків, що відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України) або ж зміна господарських правовідносин (абзац одинадцятий частини другої статті 20 Господарського кодексу України), застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина четверта статті 362, абзац третій частини першої статті 822 Цивільного кодексу України, частина п`ята статті 7 Закону України «Про акціонерні товариства», частина п`ята статті 20 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» тощо). Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.
49. Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.
50. Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.
53. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.
78. Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 цього Кодексу, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.
84. Натомість відповідно до частини п`ятої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Однак цивільне законодавство не передбачає права орендаря звернутись до суду за визнанням права власності, яке він бажає набути в порядку захисту переважного права на придбання предмета оренди згідно із частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України. Договір оренди частини спірного павільйону, укладений позивачкою та відповідачем, також не закріплює права орендаря звернутись до суду з позовом про визнання права власності».
2.15. У постанові Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-107цс16 вказано, що:
«відповідно до частини третьої статті 827 ЦК України до договору позички застосовуються положення глави 58 цього Кодексу, яка містить загальні положення про найм (оренду) та якою, зокрема, встановлено переважні права наймача перед іншими особами. Частини друга статті 777 ЦК України передбачає наявність переважного права у наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами на придбання речі, у разі її продажу.
Проведений аналіз дає можливість дійти до висновку, що за своєю правовою природою договір позички в силу безоплатного характеру не є договором оренди, але до нього застосовують положення Кодексу про найм (оренду), зокрема і положення статті 777 ЦК України.
Окрім того, згідно частини четвертої статті 778 ЦК України, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
Як встановлено судами, згідно договору № 136 від 3 червня 2002 року, укладеного між ВАТ «Завод Львівсільмаш» та ОСОБА_7, ОСОБА_9, ОСОБА_8, ОСОБА_19 (в подальшому ОСОБА_19 замінено на ОСОБА_19), останнім надано у користування нежитлове приміщення для реконструкції під відомчі житлові приміщення. 3 листопада 2006 року рішенням виконавчого комітету Львівської міської ради № 1284 затверджено акт державної приймальної комісії про готовність до введення в експлуатацію житлових квартир по АДРЕСА_11. Враховуючи вищезазначені положення закону та встановлені фактичні обставини слід дійти висновку, що ОСОБА_7, ОСОБА_9, ОСОБА_8 та ОСОБА_10 внаслідок поліпшення та реконструкції нежитлових приміщень у житлові за згодою ВАТ «Завод Львівсільмаш» було створено нове майно, співвласниками якого вони стали. Розмір їх часток відповідає вартості їх витрат на поліпшення приміщення.
На підставі частини першої статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах. Отже, ОСОБА_7, ОСОБА_9, ОСОБА_8, та ОСОБА_10 як співвласники спірного приміщення мають переважне право купівлі часток цього приміщення, які їм не належать. Крім того, частки, які не належать ОСОБА_7, ОСОБА_9, ОСОБА_8 та ОСОБА_10 продовжують перебувати в їх безоплатному користуванні і на них, як вже зазначалося вище, поширюються положення ч. 2 ст. 777 ЦК України щодо переважного права перед іншими особами на їх придбання.
Саме з наявності у ОСОБА_7, ОСОБА_9, ОСОБА_8 та ОСОБА_10 переважного перед іншими особами права на придбання спірних приміщень правильно виходив суд першої інстанції, задовольняючи їх позов та відмовляючи в позові ТОВ «Шаян-Еліт.
За таких обставин рішення суду першої інстанції слід залишити в силі як помилково скасоване апеляційним судом, одночасно скасувавши рішення суду апеляційної інстанції та ухвалу суду касаційної інстанції».
3. Якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону) (частина перша статті 8 ЦК України).
3.1. Касаційний суд вже вказував, що:
законодавець визначив порядок усунення прогалин в приватному праві. Приватні відносини є різноманітними, а соціальне життя - рухливе. У зв`язку з цим може виникнути необхідність визначення певного правила, яке не закріплено в приватно-правових нормах безпосередньо;
3.2. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік (частина четверта статті 362 ЦК України).
3.3. У ЦК України є прогалина та відсутній регулятор, який визначав би правило поведінки учасників приватних відносин щодо процедури здійснення та способу захисту переважного права купівлі предмета договору найму наймачем.
3.4. Слід зауважити, що:
переважне право наймача на купівлю речі, яка передана в найм (частина друга статті 777 ЦК України) є організаційним, відносним та вторинним.
переважне право на купівлю предмета договору найму є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права власності на предмет найму внаслідок укладення договору купівлі-продажу. Саме по собі переважне право не надає його суб`єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов`язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки в результаті переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу. Відносність переважного права співвласника полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими. Вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах найму, завдяки чому особа має статус наймача. За умови припинення правовідносин найму припиняється й переважне право;
у частині другій статті 777 ЦК України не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі предмета договору найму наймачем. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК). При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність;
з урахуванням організаційного, відносного та вторинного характеру переважного права наймача, тлумачення частини четвертої статті 362 ЦК України та частини другої статті 777 ЦК України дає підстави для висновку, що у ситуації, коли право на майно перейшло до покупця і його вартість оплачена ним та, як наслідок, зобов`язання, які виникли на підставі договору купівлі-продажу, припиняються належним виконанням або з інших підстав, такий спосіб захисту переважного права наймача як переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу неможливо застосувати, оскільки фактично це буде не переведенням прав та обов`язків за договором купівлі-продажу, а викупом майна у нового власника;
цивільний закон такої конструкції як викуп майна у нового власника для захисту будь-якого переважного права не містить, як і не передбачає такої підстави припинення права власності (стаття 346 ЦК України). При цьому є невиправданою ситуація, коли, з метою захисту порушеного колишнім власником переважного права наймача, у власника (покупця), який сплатив за це майно його ціну, в примусовому порядку припиняється право власності на таке майно. Це не відповідає конституційним засадам непорушності права власності, оскільки його примусове припинення можливе лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Виключення з цього загального правила допускається лише при примусовому відчуженні таких об`єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості в умовах воєнного чи надзвичайного стану та конфіскації майна (стаття 41 Конституції України, стаття 321 ЦК України);
для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу. Такий спосіб захисту може бути застосований лише за договорами купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу, в яких зобов`язання, які виникли на підставі договору купівлі-продажу, не припинилися належним виконанням або з інших підстав. Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця;
якщо переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу не може бути застосоване, наймач (орендар) може вимагати відшкодування збитків від особи (осіб), яка (які) порушила його переважне право на купівлю речі, що передана в найм. При цьому інші способи захисту (зокрема, визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними.
Суддя В. І. Крат
[1] Дж. К. Роулінґ. Гаррі Поттер і філософський камінь. З анг. перекл. В. Морозов, за ред. І. Малковича та П. Таращука. К. : вид-во «А-БА-БА-ГА-ЛА-МА-ГА», 2024. - С. 302
[2] Крат В. І. Переважні права: цивільно-правовий аспект: Автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Нац. юрид. акад. України ім. Я. Мудрого. - Х., 2008. - 20 с.