03.11.2025 Справа № 756/294/24
Справа №756/294/24
Провадження №2/756/243/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 вересня 2025 року Оболонський районний суд міста Києва у складі: головуючого - судді Тихої О.О., за участю секретаря судового засідання Косянчук Н.І., позивача ОСОБА_1 , представника позивача Сажієнко І.О. , представника відповідача Попадюка І.В. , розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно та витребування майна з чужого незаконного володіння,

УСТАНОВИВ:

У січні 2024 року позивач звернулася до Оболонського районного суду м. Києва з позовом до відповідачів, у якому просила: 1) визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бутакової Ірини Георгіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 68571044 від 24.07.2023 13:31:53, відповідно до якого проведено державну реєстрацію речового права: права власності на квартиру з чотирьох жилих кімнат житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м, за номером АДРЕСА_1 , за ОСОБА_4 з відкриттям відповідного розділу у Державному реєстрі прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000); 2) визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бутакової Ірини Георгіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 69342890 від 18.09.2023 17:37:59, відповідно до якого проведено державну реєстрацію речового права: права власності на квартиру з чотирьох жилих кімнат житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м, за номером АДРЕСА_1 , за ОСОБА_5 ; 3) витребувати від ОСОБА_5 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 ; стягнути з відповідачів на її користь судові витрати.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що з квітня 2006 року вона є власницею квартири АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою В.Ю. та зареєстрованого в реєстрі за № 2466 від 20.04.2006. 27.04.2006 Комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна» було проведено реєстрацію права власності за позивачем на спірну квартиру (запис в реєстровій книзі за реєстровим № 44831).

З 2006 року позивач безперервно, законно та відкрито здійснювала утримання належної їй на праві власності квартири АДРЕСА_1 та несла всі витрати, необхідні для збереження такого майна, сплачувала за комунальні послуги. Проте, на початку грудня 2023 року при отриманні чергових квитанцій щодо нарахувань житлових та комунальних послуг по вказаній квартирі позивачем було помічено, що у квитанції, сформованої ТОВ «Управляюча компанія «Затишна оселя» щодо нарахувань у жовтні 2023 року за послугу з «Утримання будинку о/р НОМЕР_1 ОСОБА_1 » по особовому рахунку НОМЕР_1 , відкритого на ім`я ОСОБА_1 - вказано прізвище та ініціали адресата квитанції « ОСОБА_5 », а вже у квитанції, сформованої ТОВ «Управляюча компанія «Затишна оселя» щодо нарахувань у листопаді 2023 року, було вказано «Утримання будинку о/р НОМЕР_1 ОСОБА_5 » та вказано прізвище та ініціали адресата квитанції за вказаною вище адресою і особовим рахунком « ОСОБА_5 ».

З отриманої у грудні 2023 року інформації з Державного реєстру прав та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна позивачу стало відомо, що на підставі рішень державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бутакової Ірини Георгіївни, вчинено державну реєстрацію права власності на спірну квартиру, що належить позивачу, спочатку за ОСОБА_4 на підставі Договору купівлі-продажу, серія та номер: 840, виданого 24.12.2008, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Німченко О.Є., а в подальшому - за ОСОБА_5 на підставі Договору купівлі-продажу, серія та номер: 356, виданого 18.09.2023, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бутакова І.Г.

Разом з тим, з моменту набуття у 2006 році права власності на квартиру АДРЕСА_1 позивач не вчиняла жодних дій щодо відчуження у будь-який спосіб будь-яких речових прав (в т.ч. права власності) щодо вказаної квартири, позивач не надавала жодних документів відповідачам та нотаріусам з метою вчинення дій щодо відчуження права власності на її квартиру від неї до будь-яких сторонній осіб, в тому числі до ОСОБА_4 та/або ОСОБА_5 . Оригінали правовстановлюючих документів, що підтверджують набуття та реєстрацію права власності на спірну квартиру за позивачем, зберігаються у неї.

Позивач не укладала та не підписувала Договір купівлі-продажу, серія та номер: 840, виданий 24.12.2008, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Німченко О.Є., не уповноважувала будь-яких інших осіб на його укладання. Таким чином, відповідач ОСОБА_4 не набув у законний спосіб права власності на спірну квартиру на підставі вказаного договору купівлі-продажу, а тому не мав правових підстав для подальшого відчуження спірної квартири відповідачу ОСОБА_5 за Договором купівлі-продажу, серія та номер: 356, виданим 18.09.2023, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бутакова І.Г.

Тож, ОСОБА_5 придбав майно у ОСОБА_4 , як особи, яка незаконно заволоділа спірною квартирою за підробленими документами та не мала права його відчужувати чи в інший спосіб вчиняти дії щодо розпорядження вказаним майном. При цьому, укладаючи договір купівлі-продажу з ОСОБА_4 , на переконання позивача, ОСОБА_5 не виявив належної обачності та добросовісності, хоча повинен був і мав можливість передбачити витребування в нього цього майна законним власником, яким є позивач, оскільки, у живши розумних заходів і виявивши обережність та обачність, міг бути обізнаним про незаконність володіння майном попереднім набувачем ОСОБА_4 та передбачити негативні наслідки для себе у разі витребування спірного майна з чужого незаконного володіння на користь законного власника. Так, ОСОБА_5 під час укладення договору купівлі-продажу з ОСОБА_4 мав зважити на обставини відсутності реєстрації права власності на спірну квартиру в органах БТІ за продавцем ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу від 24.12.2008, поспішного продажу спірної квартири (менше, ніж через півтора місяців після реєстрації права власності на неї 24.07.2023), наявність зареєстрованих осіб у квартирі (сина позивача), які не мають відношення до ОСОБА_6 , відкриті особові рахунки на ім`я ОСОБА_1 , відкрите здійснення правомочностей власника з боку ОСОБА_1 на вказану квартиру безперервно з 2006 по 2023 роки.

За таких обставин, як первісна державна реєстрація права власності на спірну квартиру за ОСОБА_4 , проведена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бутаковою І.Г. (рішення про державну реєстрацію прав, індексний номер: 68571044 від 24.07.2023), так і подальша - за ОСОБА_5 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 69342890 від 18.09.2023) є незаконними та підлягають скасуванню.

У зв`язку з тим, що спірна квартира вибула з володіння позивача як власника не з її волі і незаконно в подальшому відчужена ОСОБА_4 на користь ОСОБА_5 вказана квартира на підставі статей 387, 388 ЦК України підлягає витребуванню на користь позивача із чужого незаконного володіння відповідача ОСОБА_5 .

Ухвалою судді від 12.01.2024 відкрито загальне позовне провадження, призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою суду від 12.01.2024 заяву ОСОБА_1 про забезпечення позову задоволено частково, накладено арешт на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 000), заборону будь-яким особам у будь-який спосіб вчиняти будь-які дії, направлені на: розпорядження та відчуження квартири АДРЕСА_1 ; укладення будь-яких правочинів щодо вказаної квартири; її поділу/об?єднання; примусову реалізацію, звернення стягнення щодо неї; а також вчинення будь-яким органам державної реєстрації прав на нерухоме майно, державним реєстраторам прав на нерухоме майно, нотаріусам та іншим органам чи особам, які виконують функції державної реєстрації прав на нерухоме майно у відповідності до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реєстраційних дій у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, пов?язаних з відчуженням, поділом/об?єднанням вказаної квартири.

06.02.2024 до суду від представника відповідача ОСОБА_5 - адвоката Попадюка І.В., надійшов відзив на позовну заяву, у якому представник відповідача просив відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що ОСОБА_5 є добросовісним набувачем права власності на спірну квартиру на підставі нотаріально посвідченого оплатного договору купівлі-продажу. Відповідачем не вчинялося жодних протиправних дій під час набуття права власності на спірну квартиру, нерухоме майно було виставлене на продаж та його оглядало декілька потенційних покупців. На момент відчуження квартири були відсутні будь-які обтяження на неї у державних реєстрах або судові спори. ОСОБА_5 не було відомо жодних обставин, які б могли свідчити про незаконність набуття відповідачем ОСОБА_4 права власності на спірне нерухоме майно. Купуючи квартиру ОСОБА_5 правомірно очікував, що ОСОБА_4 мав право на її відчуження, а отже, витребування квартири у відповідача, який є добросовісним набувачем, призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки у такому випадку на ОСОБА_5 буде покладений індивідуальний та надмірний тягар.

19.02.2024 позивачем ОСОБА_1 та її представником - адвокатом Сажієнко І.О., подано до суду відповідь на відзив, у якій сторона позивача наполягала на задоволенні позову з підстав, зазначених у ньому. Вказано, що інформацією, наданою Київським державним нотаріальним архівом, підтверджено, що відповідно до Реєстру для реєстрації нотаріальних дій за 24.12.2008 приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Німченко Олена Євгенівна взагалі не вчиняла нотаріальних дій за реєстровим номером 840. Натомість запис в Реєстрі для реєстрації нотаріальних дій приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Німченко О.Є. за 24.12.2008 реєстровий номер 840 (дата та реєстраційний номер договору купівлі-продажу, за яким позивач нібито продала спірну квартиру ОСОБА_4 ) взагалі не існує.

Також у відповіді на відзив зазначено, що право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі ч. 1 ст. 388 ЦК України залежить від того, в який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним, незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно. Положеннями п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України чітко визначено наслідки гарантування витребування майна з чужого незаконного володіння у випадку, якщо за встановлених обставинами справи одночасно буде встановлено і відсутність волі у власника під час вибуття з його володіння майна, і наявність добросовісного набуття права власності відповідача-володільця майна.

Право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути в нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна. Таким чином, у випадку якщо майно вибуло з володіння законного власника поза його волею, останній може розраховувати на повернення такого майна, незважаючи на добросовісність та відплатність його набуття сторонніми особами, і має право звернутися до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Отже, можливість витребування майна власником, який не виявляв волі на вибуття цього майна з його володіння, передбачена законом як у випадку, коли кінцевий набувач є недобросовісним, так і у випадку, коли такий набувач є добросовісним. Для конструкції ч. 1 ст. 388 ЦК України ключовою є ознака відсутності волі власника на відчуження майна. Відповідно, відсутність у діях власника волі на передачу майна іншій особі гарантує законодавчо визначений механізм витребування майна від будь-якого (добросовісного чи недобросовісного) кінцевого набувача.

В іншому випадку, якщо виходити з доводів представника відповідача ОСОБА_5 про неможливість витребування в нього спірного нерухомого майна лише з огляду на нібито «добросовісність» його набуття, то це фактично було б констатацією неможливості реагування законного власника на факт вибуття належного йому майна з його власності у незаконний спосіб поза його волею та легалізацією цього факту за рахунок позбавлення законного власника будь-яких майнових прав.

Крім того, відповідач ОСОБА_5 , як кінцевий набувач, із власності якого витребовується нерухоме майно, не позбавлений можливості та права відновити свої права на підставі частини першої статті 661 ЦК України, пред`явивши вимогу до осіб, в яких було придбано майно, про відшкодування збитків. Таким чином, доводи відповідача про те, що він нібито є «добросовісним» набувачем та у повному обсязі здійснив оплату за договором купівлі-продажу спірної квартири не впливають на можливість витребування квартири з його незаконного володіння, не свідчать про «непропорційне» втручання в його «право мирного володіння».

01.04.2024 представником відповідача - адвокатом Попадюком І.В., подано заперечення на відповідь на відзив, у яких представник зазначив про недоведеність позивачем факту підроблення Договору купівлі-продажу, укладеного між нею та ОСОБА_4 24.12.2008, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Німченко О.Є. Наполягав на тому, що відповідач ОСОБА_5 є добросовісним набувачем, який перед купівлею спірної квартири перевірив документи, надані продавцем ОСОБА_4 , на факт наявності зареєстрованого за останнім права власності на спірну квартиру. Вказані обставини також були перевірені приватним нотаріусом, яка посвідчила договір купівлі-продажу. Жодних обтяжень та обмежень виявлено не було, як і зареєстрованих у квартирі осіб та заборгованості за комунальні послуги.

Ухвалою суду від 01.05.2024 у справі призначено судову почеркознавчу експертизу.

Ухвалою суду від 17.03.2025, занесеною до протоколу судового засідання, закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті.

Позивач ОСОБА_1 та представник позивача - адвокат Сажієнко І.О., у судовому засіданні позовні вимоги підтримали у повному обсязі з підстав, викладених у позові та відповіді на відзив.

Представник відповідача ОСОБА_5 - адвокат Попадюк І.В., у судовому засіданні позовні вимоги не визнав, просив відмовити у задоволенні позову з підстав, викладених у відзиві та запереченнях на відповідь на відзив.

Відповідач ОСОБА_4 у судове засідання не з`явився, про причини неявки суду не повідомив, про день, час та місце розгляду справи повідомлений у встановленому законом порядку.

Вислухавши позивача, представника позивача, представника відповідача, дослідивши матеріали справи, суд встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

Статтею 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Стаття 5 ЦПК України визначає, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Відповідно до частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Спосіб захисту порушеного права або інтересу має бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 жовтня 2022 року у справі № 910/14224/20, провадження № 12-20гс22).

Судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 на підставі Договору купівлі-продажу кватири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою В.Ю. та зареєстрованого в реєстрі за № 2466 від 20.04.2006, набула у власність квартиру АДРЕСА_1 , житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м.

Право власності ОСОБА_1 на спірну квартиру було зареєстроване Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна за реєстровим № 44831, про що 27.06.2006 видане Реєстраційне посвідчення № НОМЕР_2 (Т.1 а.с.109).

Вказане підтверджується також інформаційною довідкою КП КМР «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 06.12.2023 (Т. 1 а.с. 114).

Згідно з Договором купівлі-продажу квартири від 24.12.2008, реєстровий № 840, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Німченко О.Є., ОСОБА_1 (продавець) продала ОСОБА_4 (покупцю) квартиру АДРЕСА_1 , житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м.

На підставі рішення про державну реєстрацію прав, індексний номер 68571044 від 24.07.2023, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бутакової Ірини Георгіївни проведено державну реєстрацію речового права - права власності на квартиру АДРЕСА_1 , житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м, за ОСОБА_4 на підставі Договору купівлі-продажу квартири від 24.12.2008, реєстровий № 840, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Німченко О.Є.

На підставі рішення про державну реєстрацію прав, індексний номер 69342890 від 18.09.2023, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бутакової Ірини Георгіївни проведено державну реєстрацію речового права - права власності на квартиру АДРЕСА_1 , житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м, за ОСОБА_5 на підставі Договору купівлі-продажу квартири, укладеного 18.09.2023 між ОСОБА_4 (продавцем) та ОСОБА_5 (покупцем), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бутаковою І.Г., зареєстрованого у реєстрі за № 356.

06.03.2024 за заявою ОСОБА_1 . СВ Оболонського УП ГУНП у м. Києві внесено до Єдиного реєстру досудових розслідувань відомості за № 0000764 про кримінальне правопорушення за ознаками ч. 5 ст. 190 КК України.

Постановою слідчого СВ Оболонського УП ГУНП у м. Києві від 06.03.2024 ОСОБА_1 визнано потерпілою у вказаному кримінальному провадженні.

Постановою слідчого СВ Оболонського УП ГУНП у м. Києві від 02.08.2024 ОСОБА_5 визнано потерпілим у кримінальному провадженні, відомості про яке внесені до ЄРДР 02.08.2024 за № 0002560 за ознаками кримінального правопорушення, пеердбаченого ч. 5 ст. 190 КК України.

Звертаючись до суду з позовом позивач, зокрема, посилається на те, що вона не укладала з ОСОБА_4 договір купівлі-продажу квартири від 24.12.2008, реєстровий № 840, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Німченко О.Є. особисто його не підписувала та не уповноважувала на це будь-яких інших осіб; не надавала жодних документів відповідачам та нотаріусам з метою вчинення дій щодо відчуження спірної квартири; вказаний договір є підробленим, а тому ОСОБА_4 не набув у законний спосіб право власності на спірну квартиру на підставі вказаного договору купівлі-продажу і не мав правових підстав для подальшого відчуження спірної квартири відповідачу ОСОБА_5 ; спірна квартира протиправно вибула з володіння позивача поза її волею та всупереч вимогам законодавства внаслідок неправомірних дій інших осіб.

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно з ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (ч.4 ст. 202 ЦК України).

Відповідно до законодавчого визначення правочином є перш за все вольова дія суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки. Здійснення правочину законодавством може пов`язуватися з проведенням певних підготовчих дій учасниками правочину (виготовленням документації, оцінкою майна, інвентаризацією), однак сутністю правочину є його спрямованість, наявність вольової дії, що полягає в згоді сторін взяти на себе певні обов`язки (на відміну, наприклад, від юридичних вчинків, правові наслідки яких наступають у силу закону незалежно від волі його суб`єктів). У двосторонньому правочині волевиявлення повинно бути взаємним, двостороннім і спрямованим на досягнення певної мети; породжуючи правовий наслідок, правочин - це завжди дії незалежних та рівноправних суб`єктів цивільного права.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умова про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі інші умови, щодо яких за заявою хоча б однією із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно з частиною другою статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний стороною (сторонами). Підпис сторони у договорі - це дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, що підпадає під поняття «правочин» (стаття 202 ЦК України), і стверджує про волевиявлення такої сторони.

Відповідно до ч. 3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.

Як у ч. 1 ст. 215 ЦК України, так і у статтях 229-233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину.

У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених нею цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.

Відповідно до ч. 1 ст. 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Відповідно до ч. 2 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Таким чином, підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.

Разом з тим, згідно з висновком судової почеркознавчої експертизи від 10.01.2025 № 6365/24-32 Київського НДІСЕ підпис та рукописний запис « ОСОБА_1 » у графі «Продавець» у Договорі купівлі-продажу квартири від 24 грудня 2008 року, зареєстрованому у реєстрі за № 840, посвідченому приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Німченко О.Є., виконані не ОСОБА_1 , а іншою особою.

Вказаний висновок є повним і обґрунтованим, узгоджується з іншими наявними у матеріалах справи доказами та не суперечить їм, відповідає вимогам ст. 102 ЦПК України та не викликає сумнівів у його правильності.

Крім того, згідно з архівною довідкою Київського державного нотаріального архіву Міністерства юстиції України від 26.12.2023 вих. № 5677/01 за даними Реєстру для реєстрації нотаріальних дій (справа № 2-27 том № 2) приватного нотаріуса КМНО Німченко О. Є. за реєстровим номером № 840 від 04.02.2008 вказана зовсім інша нотаріальна дія; а відповідно до Реєстру для реєстрації нотаріальних дій (справа № 2-27 том № 8) за 24.12.2008 приватним нотаріусом КМНО Німченко О.Є. не було вчинено нотаріальні дії щодо ОСОБА_1 .

Згідно з відповіддю Київського державного нотаріального архіву Міністерства юстиції України від 18.03.2024 вих. № 989/01-21 на виконання ухвали суду про витребування доказів у справі № 2-27 том № 2 «Реєстр для реєстрації нотаріальних дій» приватного нотаріуса КМНО Німченко О. Є. за реєстровим номером № 840 міститься запис про вчинення іншої нотаріальної дії, а саме: «Засвідчення вірність однієї копії», натомість 24.12.2008 реєстровий № 840 - відсутній.

Як убачається з долучених до відповіді Київського державного нотаріального архіву Міністерства юстиції України від 18.03.2024 вих. № 989/01-21 засвідчених копій сторінок справи № 2-27 том № 2 «Реєстр для реєстрації нотаріальних дій» приватного нотаріуса КМНО Німченко О.Є. за реєстровим номером № 840 міститься запис про вчинення зовсім іншої нотаріальної дії, відмінної від посвідчення «Договору купівлі-продажу», а саме: «Засвідчення вірність однієї копії», за участі іншої фізичної особи, а не позивачки ОСОБА_1 .

Відповідно до архівної довідки Київського державного нотаріального архіву Міністерства юстиції України від 18.03.2024 вих. № 980/01-17 за даними Реєстру для реєстрації нотаріальних дій (справа № 2-27 том № 8) за 24.12.2008 приватним нотаріусом КМНО Німченко О.Є. було використано спеціальний нотаріальний бланк серії ВМА № 844887, на якому було посвідчено Договір дарування квартири за реєстровим № 12448; ОСОБА_1 не є стороною вищевказаного договору.

Разом з тим, саме вказані серія та номер бланку зазначені на договорі купівлі-продажу квартири від 24.12.2008, укладення якого з ОСОБА_4 заперечує позивач.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку про те, що сукупністю наявних у матеріалах справи доказів доведено те, що ОСОБА_1 не підписувала договір купівлі-продажу квартири від 24.12.2008, на підставі якого 24.07.2023 право власності на спірну квартиру АДРЕСА_1 , житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м, зареєстроване за ОСОБА_4 , та, відповідно, не погоджувала його істотних умов. Нотаріальна дія з використанням спеціального бланку нотаріальних документів серії ВМА номер 844887 не стосувалася посвідчення «Договору купівлі-продажу» спірної квартири, натомість стосувалась дарування зовсім іншого об`єкта нерухомого майна, відмінного від спірної у даній справі квартири; ОСОБА_1 не була учасником (стороною) правочину, посвідченого з використанням спеціального бланку нотаріальних документів серії ВМА номер 844887, натомість така дія вчинялася зовсім іншою особою.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16 зроблено висновок, що: «у випадку оспорювання самого факту укладення правочину такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірного договору у мотивувальній частині судового рішення. У тому випадку, коли особа не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним не виникли. Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. У цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник майна, вважає порушеним, є зокрема заявлення вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння».

Таким чином, договір Договір купівлі-продажу від 24.12.2008, на підставі якого 24.07.2023 право власності на спірну квартиру АДРЕСА_1 , житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м, зареєстроване за ОСОБА_4 , є неукладеним.

Судом при цьому враховано також правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верхового Суду від 27.11.2024 у справі № 204/8017/17.

Статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Статтею 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Згідно з ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (ч. 2 ст.321 ЦК України).

З огляду на те, що суд дійшов висновку про неукладеність договору купівлі-продажу від 24.12.2008, за яким нібито позивач продала належну їй на праві власності квартиру ОСОБА_4 , останній не набув права власності на спірну квартиру та не мав правомочностей власника по її відчуженню на користь ОСОБА_5 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 18.09.2023, реєстровий № 356.

Вказане свідчить про протиправне вибуття спірної квартири з володіння позивача поза її волею, а проведені на підставі цих договорів реєстраційні дії з реєстрації речового права - права власності на спірну квартиру спочатку за ОСОБА_4 , а у подальшому за ОСОБА_5 , є незаконними і такими, що порушують права позивача на спірне нерухоме майно, яке підлягає захисту.

Статтею 330 ЦК України встановлено, що в разі, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього.

Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України (у редакції, яка діяла станом на час виникнення спірних правовідносин) якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно, серед іншого, вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

У відповідності до статті 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу.

Таким чином, у відповідності до вимог статей 330, 387, 388, 396 ЦК України право власності на нерухоме майно, яке було відчужено поза волею власника не набувається добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 11 лютого 2015 року у справі № 6-1цс15 та від 16 квітня 2014 року у справі № 6-146цс13.

Отже, у випадку якщо майно вибуло з володіння законного власника поза його волею, останній може розраховувати на повернення такого майна, незважаючи на добросовісність та відплатність його набуття сторонніми особами, і має право звернутися до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння (віндикаційним позовом).

Оскільки позивач ОСОБА_1 як власник майна волю на відчуження спірного нерухомого майна не виявляла, суд приходить до висновку про наявність підстав для витребування спірної квартири у відповідача ОСОБА_5 на користь позивача ОСОБА_1 на підставі пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України.

Аналогічну позицію викладено у постанові Верховного Суду від 23 грудня 2020 року у справі № 755/174/18.

При цьому, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц зазначено, що набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи нерухомого майна. Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру прав (записів до Державного реєстру прав). З відображенням таких відомостей (записів) у Державному реєстрі прав рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпує свою дію. Отже, вимога про скасування такого рішення після внесення на його підставі відповідних відомостей (записів) до Державного реєстру прав не відповідає належному способу захисту. Пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права.

У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17, від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц та інших.

Отже, вимога про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

З огляду на те, що спірна квартира вибула з приватної власності позивача поза її волею, пред`явлення позову до кінцевого набувача права на квартиру, яким є ОСОБА_5 , про її витребування на підставі статей 387, 388 ЦК України відповідає вимогам закону.

Таким чином, суд дійшов висновку про те, що спірна квартира АДРЕСА_1 , житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м, має бути витребувана у ОСОБА_5 на користь ОСОБА_1 .

Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18.

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (постанова Великої Палати Верховного Суду від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц).

Функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Гарантування державою об`єктивності, достовірності, повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження й обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав є загальними засадами цієї реєстрації (пункт 1 частини 1 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Цей припис слід розуміти так, що рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем.

На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем.

Відтак, пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права.

Вказаний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13.

Ураховуючи викладене, суд приходить до висновку про те, що у цій справі задоволення віндикаційного позову є забезпеченням введення власника ОСОБА_1 у володіння майном, якого вона була незаконно позбавлена, вказане призводить до ефективного захисту прав власника ОСОБА_1 , а отже вимоги позову про визнання протиправними та скасування рішень державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бутакової Ірини Георгіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 68571044 від 24.07.2023 та індексний номер 69342890 від 18.09.2023, відповідно до яких проведено державну реєстрацію речового права на спірну квартиру за ОСОБА_4 та ОСОБА_5 відповідно, є неефективними та такими, що задоволенню не підлягають.

Доводи відповідача ОСОБА_5 про неможливість витребування у нього майна з огляду на положення частини першої статті 388 ЦК України щодо добросовісності ОСОБА_5 при укладенні договору купівлі-продажу квартири є необґрунтованими з огляду на наступне.

Так, однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто, відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Згідно із частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно.

Важливо також перевірити добросовісність насамперед набувача цього майна, у тому числі те, чи знав або міг знати такий набувач про недобросовісну поведінку продавця. Вказане має значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього.

Відповідно до пункту 25 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» від 07 лютого 2014 року № 5, набувач визнається добросовісним, якщо при вчиненні правочину він не знав і не міг знати про відсутність у продавця прав на відчуження майна, наприклад, вжив усіх розумних заходів, виявив обережність та обачність для з`ясування правомочностей продавця на відчуження майна. При цьому в діях набувача не повинно бути і необережної форми вини, оскільки він не лише не усвідомлював і не бажав, а й не допускав можливості настання будь-яких несприятливих наслідків для власника.

Отже, не може вважатися добросовісною особа, яка придбаває майно на підставі правочину, якщо вона знала чи могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, а також знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (близькі за змістом висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 61)).

Заперечуючи проти позову відповідач ОСОБА_5 , зокрема, посилається на те, що він не знав і не міг знати про незаконність набуття ОСОБА_4 права власності на спірну квартиру, оскільки покладався на відомості, які містилися у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно під час здійснення правочину, а тому він є добросовісним набувачем спірної квартири, у зв`язку з чим вказує на неможливість витребування з його володіння спірної квартири. Зазначає, що конструкція, за якою добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар.

Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 89 ЦПК України).

З огляду на наведені відповідачем доводи та надаючи оцінку наявним матеріалам справи суд враховує наступне.

Так, для угоди купівлі-продажу квартири з точки зору розумного спостерігача, а також в контексті прояву розумної обачності, потенційному добросовісному покупцю - необхідно встановити наявність/відсутність заборгованості від комунальних служб щодо запланованого до купівлі майна, у зв`язку з чим покупцеві, зокрема, необхідно самостійно перевірити відсутність заборгованості за комунальні послуги перед виконавцями комунальних послуг. Перевірити заборгованість можна шляхом звірки даних нарахувань, оплат та кінцевої суми боргу (переплати), які відображаються у квитанції на оплату комунальних послуг за останній розрахунковий період, або безпосереднього звернувшись до виконавця комунальної послуги. Для перевірки кількості особових рахунків на оплату комунальних послуг, які рахуються за квартирою та заборгованості по кожному рахунку необхідно звернутись до виконавця комунальної послуги. У продавця необхідно запросити довідки з кожної обслуговуючої організації про відсутність заборгованості за конкретну комунальну послугу (електропостачання, холодне та гаряче водопостачання та каналізацію, теплопостачання, газопостачання тощо) із зазначенням показань вузлів комерційного обліку послуг (лічильників) на дату видачі таких довідок. Адже без офіційної фіксації показань вузлів комерційного обліку (лічильників) на момент покупки квартири, дуже складно встановити момент, з якого настає відповідальність нового споживача.

Також, за загальними правилами потенційний покупець (якщо він свідомий, добросовісний та не легковажний) має ознайомитися з документами на нерухомість, які надає продавець. Вони повинні бути наданими в оригіналі. Відповідно до норм чинного законодавства право власності на нерухоме майно наступає після його реєстрації. Перевірити реєстрацію права власності на квартиру можна шляхом отримання витягу з електронного державного реєстру, якщо квартиру було отримано (куплено) після 2013 року, або інформаційної довідки з БТІ.

Суд вважає переконливими доводи сторони позивача про те, що у разі, коли документи, що встановлюють право власності на квартиру, видані до 2013 року ( ОСОБА_4 нібито набув право власності на спірну квартиру у 2008 році), але запис в електронному реєстрі здійснено після 2013 року (у даній справі - у 2023 році, тобто через п`ятнадцять років після набуття права власності), вказані обставини мали насторожити та спонукати потенційного покупця (у даному випадку ОСОБА_5 ) до більш детального з`ясування обставин та історії набуття продавцем ОСОБА_4 права власності на нерухоме майно, що було предметом договору.

Тож в такому разі, крім зазначених вище перевірок, слід особливу увагу приділяти вивченню історії переходів права власності на квартиру, що дає можливість дізнатися всю історію квартири, хто нею володів та на підставі чого.

Як встановлено судом у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24.07.2023 внесено запис про реєстрацію за ОСОБА_4 права власності на спірну квартиру на підставі Договору купівлі-продажу від 24.12.2008, проте з матеріалів реєстраційної справи № 000 вбачається, що в рамках розгляду поданої ОСОБА_4 заяви про державну реєстрацію прав приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бутаковою І.Г. було вчинено лише наступні дії: здійснено пошук в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за параметрами пошуку: «право власності, інші речові права, іпотеки, обтяження, безхазяйне нерухоме майно» по об`єкту нерухомого майна за адресою: « АДРЕСА_2 » та « АДРЕСА_2 »; здійснено пошук в Державних реєстрах, що функціонували до 2013 року за параметрами пошуку: «реєстр прав власності на нерухоме майно, державний реєстр іпотек, єдиний реєстр заборон відчуження об`єктів нерухомого майна» по об`єкту нерухомого майна за адресою: « АДРЕСА_2 » та « АДРЕСА_2 »; здійснено пошук в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за параметрами пошуку: «право власності, інші речові права, іпотеки, обтяження, безхазяйне нерухоме майно» по «фізичній особі» ОСОБА_1 ; здійснено пошук в Державних реєстрах, що функціонували до 2013 року за параметрами пошуку: «реєстр прав власності на нерухоме майно, державний реєстр іпотек, єдиний реєстр заборон відчуження об`єктів нерухомого майна» по «фізичній особі» ОСОБА_1 ; аналогічно, здійснено пошук по «фізичній особі» ОСОБА_4 . Проте, жодних інших документів, які б свідчили про вжиття заходів зі встановлення наявності зареєстрованих речових прав на спірну квартиру до 1 січня 2013 року шляхом здійснення відповідних запитів для отримання інформації (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо) до органів бюро технічної інвентаризації, які відповідно до законодавства проводили оформлення та реєстрацію прав до 1 січня 2013 року, а також документів, які би були отримані із паперових носіїв інформації, що містили би відомості про зареєстровані речові права до 1 січня 2013 року (інформаційних довідок, інформації з реєстрових книг, реєстраційних справ, ведення яких здійснювали підприємства бюро технічної інвентаризації) - матеріали реєстраційної справи № 000 не містять.

При цьому у ОСОБА_5 як покупця не виникло питань щодо реєстрації права власності на спірне майно за ОСОБА_4 лише 24.07.2023 на підставі договору купівлі-продажу, укладеного ще у грудні 2008 року, і подальший продаж цього майна у вкрай стислі строки через менше, ніж півтора місяці.

Вказане дає підстави стверджувати, що з точки зору розумного спостерігача такі обставини мали б викликати у відповідача ОСОБА_7 певні сумніви, у зв`язку з чим перед придбанням спірної квартири відповідач ОСОБА_5 , як кінцевий набувач, не повинен був обмежуватись лише і виключно ознайомленням з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щоби встановити історію вибуття квартири з володіння її власників та пересвідчитися у відсутності прав інших осіб на квартиру, яку він купує.

Крім того, станом на 18.09.2023 усі особові рахунки по спірній квартирі були відкриті на ім`я позивачки ОСОБА_1 , тому в рамках дослідження покупцем питання наявності/відсутності заборгованості по квартирі, ОСОБА_5 , у випадку належної перевірки, не міг не знати про вказану обставину. Так, у квитанції, сформованій ТОВ «Управляюча компанія «Затишна оселя» щодо нарахувань у вересні 2023 року за послугу з «Утримання будинку о/р НОМЕР_1 ОСОБА_1 » по особовому рахунку НОМЕР_1 , відкритого на ім`я ОСОБА_1 , адресат квитанції « ОСОБА_1 »; у квитанції, сформованій ТОВ «Управляюча компанія «Затишна оселя» щодо нарахувань у жовтні 2023 року за послугу з «Утримання будинку о/р НОМЕР_1 ОСОБА_1 » по особовому рахунку НОМЕР_1 , відкритого на ім`я ОСОБА_1 - вказано прізвище та ініціали адресата квитанції за вказаною адресою « ОСОБА_5 », а вже у квитанції, сформованій ТОВ «Управляюча компанія «Затишна оселя» щодо нарахувань у листопаді 2023 року було вказано «Утримання будинку о/р НОМЕР_1 ОСОБА_5 » та вказано прізвище та ініціали адресата квитанції за вказаною адресою і особовим рахунком « ОСОБА_5 ». Натомість особові рахунки по іншим комунальним послугам - постачання гарячої води, теплової енергії, абонентське обслуговування ТЕ, ГВ, станом на час укладення договору купівлі-продажу між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 відкриті на ім`я позивача ОСОБА_1 , та з наявною заборгованістю. Прізвище ОСОБА_4 , який нібито набув право власності на спірну квартиру ще у 2008 році, в особових рахунках по спірній квартирі жодного разу не зазначалося.

Протилежного суду відповідачами не доведено.

Суд не бере до уваги та не надає оцінку заявам свідків ОСОБА_5 , ОСОБА_8 та ОСОБА_9 , посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малим О.С., оскільки такий порядок надання показань свідків цивільним процесуальним законодавством України не передбачений.

Зокрема, ст.ст. 90-93 ЦПК України встановлений спеціальний порядок допиту свідків, що передбачає виклик свідків у судове засідання з наданням права задати питання свідкам усім учасникам справи.

Відповідно до ч. 2, 3 ст. 67 ЦПК України свідок зобов`язаний з`явитися до суду за його викликом у визначений час і дати правдиві показання про відомі йому обставини. За відсутності заперечень учасників справи свідок може брати участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції. Суд може дозволити свідку брати участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції незалежно від заперечень учасників справи, якщо свідок не може з`явитися до суду через хворобу, похилий вік, інвалідність або з інших поважних причин.

У разі неможливості прибуття до суду та участі в судовому засіданні в режимі відеоконференції за викликом суду свідок зобов`язаний завчасно повідомити про це суд.

Надання показань свідків шляхом посвідчення їх у нотаріуса не сприяє всебічному забезпеченню права учасників справи поставити питання свідкам стосовно обставин справи, що суперечить приписам ст.43 ЦПК України. Натомість клопотання представника відповідача ОСОБА_5 про допит цих осіб у якості свідків було задоволено судом, проте вказані особи у судове засідання для допиту у якості свідків не прибули з невідомих суду причин, внаслідок чого представник відповідача - адвокат Попадюк І.В., у судовому засіданні відмовився від допиту вказаних осіб у якості свідків.

Таким чином, станом на 18.09.2023 (дату укладення договору купівлі-продажу спірної квартири між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 ) з відкритих, доступних і очевидних навіть для простого пересічного громадянина джерела безумовно можна було встановити, що саме ОСОБА_1 абсолютно відкрито та очевидно для усіх інших осіб реалізовувала права законного власника квартири та відкрито для всіх виконувала обов`язки, які випливають зі ст. ст. 319, 322 ЦК України.

Тобто, розсудливий та обачний покупець, купуючи цінне нерухоме майно у м. Києві, у даній ситуації не міг покладатись виключно на добросовісні наміри продавця чи інформацію від нотаріуса, а враховуючи обставини даної справи, мав би вжити усіх доступних та розумно передбачуваних заходів з метою гарантування безспірності правочину та уникнення майбутніх ризиків щодо правового статусу придбаного майна.

Проте, з матеріалів справи вбачається, що відповідач ОСОБА_5 таких заходів не вжив. Посилання відповідача ОСОБА_5 на те, що він покладався на відомості Державного реєстру речових прав, на переконання суду, не свідчить про вжиття ним належних заходів з точки розумного спостерігача та обачливого покупця з огляду перш за все на нібито набуття продавцем ОСОБА_4 права власності на спірну квартиру ще у 2008 році, коли державну реєстрацію права власності на нерухоме майно проводили бюро технічної інвентаризації, та відсутність під час укладення договору купівлі-продажу інформації з БТІ про реєстрацію права власності за продавцем ОСОБА_4 на квартиру за законодавством, яке діяло до 01.01.2013.

Крім того, слід зазначити, що власник має право витребувати своє майно із чужого незаконного володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі. При цьому суди повинні мати на увазі, що власник має право витребувати майно у добросовісного набувача лише у випадках, вичерпний перелік яких наведено в частині 1 статті 388 ЦК України.

Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

У зв`язку з викладеним суд відхиляє доводи відзиву відповідача ОСОБА_5 у тій частині, що він є добросовісним набувачем спірного майна, оскільки за установлених судом обставин у цій справі, добросовісність відповідача на наявність підстав для витребування від нього спірної квартири жодним чином не впливає.

Доводи відповідача ОСОБА_5 про те, що витребування у нього як добросовісного набувача майна призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки у такому випадку на нього буде покладений індивідуальний та надмірний тягар, є неспроможними з огляду на наступне.

У постанові від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15-ц Велика Палата Верховного Суду вказала, що «розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо».

Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції).

Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ стаття 1 Першого протоколу до Конвенції застосовується з огляду на такі принципи: 1) у першому реченні першого абзацу закладається принцип мирного володіння майном, який має загальний характер; 2) принцип, викладений у другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями; 3) закріплений у другому абзаці принцип визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна у загальних інтересах. Другу та третю норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, треба тлумачити у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited проти України» від 23 січня 2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).

Критеріями пропорційності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.

Втручання держави у право власності повинне мати нормативну основу в національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними.

Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів.

Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач - внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява №29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).

Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І, навпаки, встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

Будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, необхідно застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору, а не лише органів державної влади та місцевого самоврядування (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16).

Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна із чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України). Вказаний спосіб захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного позову (стаття 338 ЦК України).

Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння.

Якщо законом установлені правові наслідки недобросовісного або нерозумного здійснення особою свого права, вважається, що поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом (частина п`ята статті 12 ЦК України).

За змістом частини першої статті 661 ЦК України у разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав.

Надаючи оцінку доводам відповідача щодо наявності непропорційного втручання у його право на мирне володіння майном та запереченням позивача стосовно негативних наслідків при відмові у віндикаційному позові, суд дійшов висновку, що витребування спірної квартири у відповідача ОСОБА_5 не порушуватиме принцип пропорційності втручання у право мирного володіння майном, оскільки приватний інтерес позивача у поверненні спірної квартири, яка вибула з власності поза її волею, переважає приватний інтерес кінцевого набувача у збереженні за ним права на спірну квартиру, і менш обтяжливого засобу забезпечення захисту та поновлення прав позивачки ОСОБА_1 у цій справі немає, а відповідач ОСОБА_5 , як кінцевий набувач, із власності якого витребовується нерухоме майно, не позбавлений можливості відновити свої права на підставі частини першої статті 661 ЦК України, пред`явивши вимогу до особи, в якої він придбав квартиру, про відшкодування збитків, проте позивач ОСОБА_1 такого права позбавлена.

З огляду на характер спірних правовідносин та встановлені обставини справи, у даному випадку не вбачається невідповідності заходу втручання держави у право власності відповідача критеріям правомірного втручання у право особи на мирне володіння майном, сформованим у практиці ЄСПЛ. Задоволення позову та витребування у відповідача спірної квартири, яка вибула з володіння позивача поза її волею, не призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а відповідатиме справедливому балансу інтересів сторін.

Інші доводи сторін не впливають на висновки суду та не потребують детального обґрунтування, що відповідає практиці Європейського суду з прав людини.

Зокрема, Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи («Проніна проти України», N 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18.07.2006).

Відповідно до ст.141 ЦПК України, пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, з відповідачів в дольовому порядку на користь позивача підлягають стягненню витрати по сплаті судового збору у розмірі 13 420,00 грн., тобто з кожного по 6 710,00 грн.

Заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Оболонського районного суду міста Києва від 12.01.2024 щодо накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 000), заборони будь-яким особам у будь-який спосіб вчиняти будь-які дії, направлені на: розпорядження та відчуження квартири АДРЕСА_1 ; укладення будь-яких правочинів щодо вказаної квартири; її поділу/об?єднання; примусову реалізацію, звернення стягнення щодо неї; а також вчинення будь-яким органам державної реєстрації прав на нерухоме майно, державним реєстраторам прав на нерухоме майно, нотаріусам та іншим органам чи особам, які виконують функції державної реєстрації прав на нерухоме майно у відповідності до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реєстраційних дій у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, пов?язаних з відчуженням, поділом/об?єднанням вказаної квартири, продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи. Якщо протягом вказаного строку за заявою позивача (стягувача) буде відкрито виконавче провадження, вказані заходи забезпечення позову діють до повного виконання судового рішення.

Керуючись статтями 2, 5, 12, 13, 76-81, 89, 141, 263-265, 354, 355 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно та витребування майна з чужого незаконного володіння - задовольнити частково.

Витребувати у ОСОБА_5 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 , житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м.

В інішій частині у задоволенні позову відмовити.

Стягнути з ОСОБА_5 , ОСОБА_4 в дольовому порядку на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору у розмірі 13 420 (тринадцять тисяч чотириста двадцять) гривень 00 копійок, тобто з кожного по 6 710 (шість тисяч сімсот десять) гривень 00 копійок.

Заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Оболонського районного суду міста Києва від 12.01.2024 щодо накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 000), заборони будь-яким особам у будь-який спосіб вчиняти будь-які дії, направлені на: розпорядження та відчуження квартири АДРЕСА_1 ; укладення будь-яких правочинів щодо вказаної квартири; її поділу/об?єднання; примусову реалізацію, звернення стягнення щодо неї; а також вчинення будь-яким органам державної реєстрації прав на нерухоме майно, державним реєстраторам прав на нерухоме майно, нотаріусам та іншим органам чи особам, які виконують функції державної реєстрації прав на нерухоме майно у відповідності до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реєстраційних дій у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, пов?язаних з відчуженням, поділом/об?єднанням вказаної квартири, продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи. Якщо протягом вказаного строку за заявою позивача (стягувача) буде відкрито виконавче провадження, вказані заходи забезпечення позову діють до повного виконання судового рішення.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до Київського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відомості про сторони:

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП - НОМЕР_3 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_3 .

Відповідач: ОСОБА_4 , РНОКПП - НОМЕР_4 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_4 .

Відповідач: ОСОБА_5 , РНОКПП - НОМЕР_5 , останнє відоме зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_5 .

Дата складення повного судового рішення - 03.11.2025.

Суддя О.О. Тиха