ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 526/1103/25 Номер провадження 22-ц/814/3425/25Головуючий у 1-й інстанції Черков В. Г. Доповідач ап. інст. Дряниця Ю. В.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 жовтня 2025 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючий суддя: Дряниця Ю.В.,

судді: Пилипчук Л.І., Чумак О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Полтава цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 адвоката Рой Інни Володимирівни на рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 10 червня 2025 року по справі за позовом ОСОБА_1 до ТзОВ «Агро-Край» про стягнення коштів (орендної плати) та розірвання договору оренди землі,-

в с т а н о в и в:

У квітні 2025 року представник позивача звернувся до суду з позовом до ТзОВ «Агро-Край» про стягнення коштів (орендної плати) та розірвання договору оренди землі.

В обґрунтування позовних вимог зазначав, що 17.05.2015 між ОСОБА_2 (батько позивача, орендодавець) та ТОВ «Стандарт-Агро» (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки. Згідно з додатковою угодою 12.08.2017 новим орендарем став ТОВ «Агро-Край». В квітні 2023 року орендодавець помер та власником орендованої земельної ділянки став позивач, який повідомив орендаря про це. Але орендар в порушення строків та обов`язків, передбачених договором, не здійснив оренду плату за 2021-2024 роки.

За вказаний період відповідач має, за розрахунком представника позивача, заборгованість у загальному розмірі 30355,26 грн., що становить системність несплати орендної плати за ці періоди.

Позивач просив суд стягнути з відповідача на свою користь вказану суму заборгованість по орендній платі з урахуванням коефіцієнту індексації, а також розірвати договір оренди земельної ділянки та стягнути з відповідача судові витрати.

Рішенням Гадяцького районного суду Полтавської області від 10 червня 2025 року позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Край» про стягнення коштів (орендної плати) та розірвання договору оренди землі задоволено частково.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Край» на користь ОСОБА_1 заборгованість по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою :00:011:0179 за 2023 2024 роки у загальному розмірі 2 022 грн. 53 коп.

В задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з ТОВ «Агро-Край» на користь ОСОБА_1 судові витрати, які складаються з витрат по сплаті судового збору в сумі 84 грн. 74 коп., а також витрати на правову допомогу у розмірі 3 000 грн., а всього 3 084 грн. 74 коп.

З рішенням суду не погодився позивач, подавши апеляційну скаргу через свого представника.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги апелянт вказує на неповне з`ясування районним судом обставин, що мають значення для справи.

Звертає увагу суду на те, що з наданих на підтвердження виконання умов договору оренди відповідачем до районного суду платіжних інструкцій незрозуміло по якому саме договору оренди сплачено орендну плату, оскільки ОСОБА_2 надав в оренду ТОВ «Агро-край» 4 земельні ділянки, а саме: земельна ділянка площею 3,2991 га, кадастровий номер :00:004:0528, земельна ділянка площею 1,6496 га, кадастровий номер :00:004:0530, земельна ділянка площею 1,6471 га, кадастровий номер :00:011:0179, земельна ділянка площею 1,6496 га, кадастровий номер :00:004:0315, земельна ділянка площею 1,6877 га, кадастровий номер :00:004:0314.

Також вказує, що висновок місцевого суду про недоведеність системної несплати орендної плати є безпідставним, оскільки підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). Водночас систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору є підставою для розірвання такого договору.

Представником відповідача подано відзив на апеляційну скаргу, у доводах якого вважає рішення місцевого суду законним та обґрунтованим, просить суд залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення місцевого суду без змін.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд приймає до уваги наступне.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Місцевим судом встановлено, що згідно договору оренди землі від 17.05.2017 № б/н, укладеного між ОСОБА_2 (орендодавець) та ТОВ «Стандарт-Агро» (орендар), орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :00:011:0179, площею 1,6471 га, що розташована на землях Сарівської сільської ради (далі Договір).

Договором сторони передбачили, зокрема нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 55438,68 грн. (п. 5 Договору); договір укладено на 7 років (п. 8 Договору); орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 5% від НГО, що складає 2771,43 грн., з якої утримуються всі податки (збори), згідно чинного законодавства (п. 9 Договору); орендна плата вноситься до 31.12 поточного року (п. 11 Договору); у разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, справляється пеня у розмірі 0,01% від несплаченої суми за кожний день прострочення (п. 14 Договору); орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема своєчасного внесення орендної плати (п. 28 Договору); дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено, придбання орендарем земельної ділянки у власність, викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом, ліквідації юридичної особи-орендаря (п. 37 Договору); дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав , визначених законом (п. 38 Договору).

Додаткової угодою від 22.08.2017 до Договору сторони передбачили ОСОБА_2 (орендодавець), ТОВ «Стандарт-Агро» (орендар), ТОВ «Агро-край» (новий орендар), а також внесено зміни, а саме: нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :00:011:0179 становить 66526,42 грн. (п. 5 Договору), орендна плата вноситься в розмірі 8% від НГО, що складає 5322,11 грн., з 01.01.2018 року 10% - 6652,64 грн. (п. 9 Договору). В іншій частині Договір залишено без змін.

Додатковою угодою від 09.12.2022 № б/н, Договір викладено в новій редакції, зокрема ОСОБА_2 (орендодавець), ТОВ «Агро-край» (орендар), кадастровий номер земельної ділянки :00:011:0179 (п. 1.2); місце розташування земельної ділянки: Сарівська сільська рада Миргородського району Полтавської області (п. 1.3); загальна площа земельної ділянки 1,6471 га( п. 2.1); нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 66526,42 грн. (п. 2.3); договір укладено на 14 років 7 місяців 14 днів, перебіг якого починається з дати підписання, договір діє до 31.12.2029 (п. 3.1); орендна плата складає 14% від НГО, що становить 9313,7 грн. за повний рік оренди і вноситься в грошовій формі (п. 4.1); обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням коефіцієнта щорічної індексації нормативно грошової оцінки землі, що розраховується центральним органом виконавчої влади, що реалізує політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін (п. 4.3); орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема: своєчасного внесення орендної плати (п. 9.1); орендар зобов`язаний, зокрема: вчасно вносити всі належні за цим договором орендні платежі (п. 9.4); дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін шляхом укладення відповідної угоди про розірвання, рішення суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої орендної земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 12.3); перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (осіб) (у тому числі в порядку спадкування), а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання даного договору (п. 12.5).

Згідно свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого 09 грудня 2024 року (спадкова справа № 148/2023, реєстр. № 1178), спадкоємцем земельної ділянка площею 1,6471 га, кадастровий номер :00:011:0179, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Сарівської сільської ради Миргородського (до адміністративно-територіального поділу Гадяцького) району Полтавської області, після смерті ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , є його син ОСОБА_1 .

З повідомлення від 26.02.2025 до відповідача вбачається, що позивач став власником орендованої земельної ділянки та просить у строк 10 днів сплатити орендну плату по договору оренди землі (кадастровий номер :00:011:0179).

З заяви позивача до відповідача від 28.01.2025 видно, що він повідомляє, що після закінчення дії договору оренди землі (кадастровий номер :00:011:0179), земельну ділянку обробляти не потрібно. Поновлювати договір не має наміру.

З відомості про виплату готівки № 4 за 23.06.2018 вбачається, що ОСОБА_2 отримав 5355,37 грн., договір ОЗ № б/н 2 від 22.08.2017; про виплату готівки № 7 від 09.09.2019 ( ОСОБА_2 отримав 6426,44 грн., договір ОЗ № 2 від 22.08.2017; платіжна інструкція від 23.10.2020 № АТ «Полтава-банк», ОСОБА_2 перераховано 25705,94 грн., призначення платежу «орендна плата за пай 2020р.»; платіжна інструкція від 22.10.2021 № АТ «Полтава-банк», ОСОБА_2 переаховано 25705,80 грн., призначення платежу «орендна плата по договору оренди землі за 2021 рік»; платіжних інструкцій від 20.12.2022 № 34490368, № 34490384 та № 34490399 АТ «Полтава-банк», ОСОБА_2 перераховано 6426,45 грн., 1071,16 грн. та 14000,35 грн відповідно, призначення платежу «орендна плата по договору оренди землі за 2022 рік».

З платіжних інструкцій від 30.04.2025 № 145594101 та № 145594099 вбачається, що ОСОБА_1 перераховано 7171,47 грн. та 7537,29 грн. відповідно, призначення платежу «орендна плата по договору оренди землі за 2023 та 2024 рік (відповідно)».

Частково задовольняючи позовні вимоги, районний суд погодився з доводами представника позивача, що орендна плата за 2023 та 2024 роки не була сплачена в повному обсязі та погодився з доводами, що розмір становить 708,42 грн. та 1314,11 грн. відповідно, оскільки суд встановив, що наданий розрахунок відповідає умовам укладеного договору.

Відмовляючи у задоволенні вимог про розірвання договору оренди, суд зазначив, що для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, необхідно встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

У разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Також, районний суд звернув увагу, що саме на позивача як нового орендодавця покладено обов`язок доведення до відповідача як орендаря інформації про перехід права власності із зазначенням: кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки; прізвища, ім`я, по батькові нового власника; місця проживання нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

При цьому, встановлено, що позивач набув у власність земельну ділянку (кадастровий номер :00:011:0179) 09.12.2024, а повідомлення у відповідності до ст. 148-1 ЗК України подав відповідачу 26.02.2025. Вказане повідомлення не містило дати отримання відповідачем його, чи доказів його направлення засобами поштового зв`язку. Також з тексту повідомлення встановлено, що в ньому вказано «Платіжні реквізити для перерахування орендної плати відповідно до договору оренди землі і в додатка до заяви», але в договорі оренди та додаткових угодах до нього відсутні реквізити для сплати, а в додатках до цього повідомлення також жодних реквізитів не вказано (про що обґрунтовано вказує представник відповідача).

Колегія суддів погоджується з таким висновком районного суду з огляду на наступне.

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачували орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Верховний Суд неодноразово зазначав, зокрема і у постанові від 04.06.2025 року у справі № 175/3049/23 що, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.

Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 2/7/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня 2024 року у справі № 629/2698/23, від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 тощо).

Також, Верховним Судом неодноразово надавалось тлумачення поняттю «несплата», яке вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, а саме, що його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

При цьому, підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.

Зазначене узгоджується з правовим висновком, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі №363/1834/17, у постановах Верховного Суду від 04.06.2025 року у справі № 175/3049/23, від 25.06.2025 року № 610/941/24.

Не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Вирішуючи даний спір, районний суд вірно застосував правові позиції щодо застосування відповідних норм права, викладені Верховним Судом при вирішенні подібних правовідносин.

Так, зокрема висновок про те, що розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Як вірно зазначено районним судом, у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеному умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Такий правовий підхід до застосування норми права під час вирішення питання про розірвання договору оренди землі у разі недоплати орендної плати сформулювала Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23.

Так у цій справі суд встановив, що на користь позивача підлягає стягненню орендна плата за 2023-2024 року у загальному розмірі 2022,53 грн., цей розмір не є істотним та не тягне за собою істотності порушення договору іншою стороною, як підставу розірвання договору.

Надавши оцінку доказам в матеріалах справи, доводам позовної заяви, суд першої інстанції встановив, що позивач не довів невиконання орендарем зобов`язання зі сплати оренди за користування земельною ділянкою у повному обсязі або істотне порушення ним умов договору, а отже дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди з підстав неналежного виконання орендарем умов договору в частині внесення орендної плати.

Обставин, встановлених місцевим судом, позивач у апеляційній скарзі не спростував. Так, зокрема не надано доказів на спростування висновку суду про те, що надані на підтвердження виконання умов договору оренди відповідачем до районного суду платіжні інструкції відносяться саме до договору оренди землі від 17.05.2017 № б/н, щодо користування земельною ділянкою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :00:011:0179. Отже, доводи апеляційної скарги в цій частині ґрунтуються на припущеннях, а тому не заслуговують на увагу суду.

Апеляційна скарга не містить нових фактів чи засобів доказування, які б спростовували висновки суду першої інстанції. Наведені в апеляційній скарзі доводи фактично зводяться до переоцінки доказів та незгоди апелянта з висновками суду першої інстанції та з їх оцінкою, а тому не дають підстав для висновку про неправильне застосування місцевим судом норм матеріального і процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

Керуючись ст.ст.367, 368, 374, 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Рой Інни Володимирівни - залишити без задоволення.

Рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 10 червня 2025 року - залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Суддя - доповідач: Ю. В. Дряниця

Судді : Л. І. Пилипчук

О.В. Чумак