КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 759/5974/25
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 жовтня 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів

судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Болотова Є.В.,

суддів: Музичко С.Г., Сушко Л.П.,

при секретарі Ганжалі С.К.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Атмосфера» про визнання неправомірними дій та визнання недійсним договору,

за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 на рішення Святошинського районного суду міста Києва від 15 липня 2025 року, ухваленого під головуванням судді Ключника А.С.,-

встановив:

У березні2025року ОСОБА_1 звернулась до суду із названим позовом.

ОСОБА_1 просила: визнати неправомірними дії ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» щодо здійснення управління (утримання) багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 та надання житлово-комунальних послуг кв. АДРЕСА_2 , що належить позивачу з 28 травня 2021 року танарахування кв. АДРЕСА_2 плати за надання послуг з управління будинку та прибудинкової території і компенсації витрат на житлово-комунальні послуги у багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір №K-SF-93 (39) від 28 травня 2021 року на управління/утримання будинку та прибудинкової території, виконання інших додаткових робіт та компенсацію?витрат та стягнути з відповідача судові витрати.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач є власником кв. АДРЕСА_3 .

Позивач вважає, що ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» самовільно взяло на себе повноваження управителя будинку та безпідставно використовує спільне майно співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 . Відповідачем без наявності спільного рішення більшості співвласників нараховано позивачу плату за житлово-комунальні послуги без обрання форми управління будинком як колективного споживача комунальних послуг та перешкоджає позивачу в укладенні приямих договорів з постачальникам комунальних послуг.

Рішенням Святошинського районного суду міста Києва від 15 липня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

В судовому засіданні представник ОСОБА_1 підтримав доводи апеляційної скарги.

Представник ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» заперечив щодо задоволення вимог апеляційної скарги.

Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із недоведеності позивачем порушення її прав як власниці квартири АДРЕСА_2 та співвласниці багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 діями відповідача щодо управління/утримання багатоквартирного будинку.

Колегія суддів погоджується із такими висновками суду першої інстанції.

Встановлено, що ОСОБА_1 є власником кв. АДРЕСА_3 .

28 травня 2021 року між ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» (сторона-1) та ОСОБА_1 (сторона-2) укладено договір № К-SF-93 (39) про управління/утримання будинку та прибудинкової території, виконання інших додаткових робіт та компенсаційних витрат.

За п. 1.1. договору ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» забезпечує належні умови використання житлового приміщення ОСОБА_2 , шляхом управління/утримання будинку і прибудинкової території, відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил згідно із законодавством та даним договором, організацією контрольно-пропускного режиму на прибудинковій території будинку, а сторона-2 компенсує сторона -1 понесені нею витрати, в тому числі на управління утриманих будинку та прибудинкової території, забезпечення контрольно-пропускного режиму на прибудинковій території, обслуговування системи відео нагляду на прибудинковій території, домофону та шлагбаумів пропорційно до загальної площі житлового приміщення у розмірі та у строки, встановлені Договором, в також витрати на електропостачання, холодне гаряче водопостачання, опалення в тому чисті місць загального користування та допоміжних приміщень з урахуванням показань квартирних/будинкових засобів обліку у розмірі згідно із тарифами та затвердженими методиками, встановленими відповідно до законодавства у галузі житлово-комунального господарства та будівництва (зокрема, надання та споживання житлово- комунальних послуг ), у строки та на умовах, що передбачені договором.

Згідно пп. 2.2.1 п. 2 сторона-2 зобов?язана своєчасно компенсувати стороні-1 витрати, понесені нею за цим договором.

27 серпня 2021 року між відповідачем та ТОВ «Санрайз» укладено договір № 01/07-52 ВО про надання послуг.

20 жовтня 2021 року між ТОВ «Фантронік» та ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» укладено договір № 201021-СФ щодо виконання робіт з технічного обслуговування та ремонту обладнання системи відеоспостереження та контролю доступу.

01 листопада 2020 року між відповідачем та ТОВ «Атмосфера Дизайн» укладено договір №ПГП-01-11/2020 про надання послуг з генерального прибирання.

24 травня 2021 року ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» уклало підрядний договір № АТМ/240521 на технічне обслуговування та ремонт ліфтів з ТОВ «Віес Ліфт» щодо організації та виконання робіт з технічного обслуговування пасажирських ліфтів Mizui.

18 липня 2022 року між відповідачем та ТОВ «Едвайсор Інжиніринг» укладено договір № АЕ-40/ТО щодо надання послуг з підтримання експлуатаційної придатності систем протипожежного захисту за адресою: АДРЕСА_1 строком до травня 2023 року.

01 січня 2023 року між ТОВ «Концепт Сек`юріті» та відповідачем укладено договір № ФО-01/01/2023- SF предметом якого є послуги з охорони охорона об`єкту за адресою: АДРЕСА_1 .

01 січня 2023 року між відповідачем та ФОП ОСОБА_3 укладено договір № 01/01СФ67 про надання послуг з обслуговування енергогосподарства замовника за адресою: АДРЕСА_1 .

01 березня 2023 року між ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» та ФОП ОСОБА_4 укладено договір № 39 на технічне обслуговування і ремонт обладнання ОДС.

01 травня 2023 року між ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» та ТОВ «ПОЖ БУД Сервіс» укладено договір № ПБС-9/ТО про надання послуг з підтримання експлуатаційної придатності систем протипожежного захисту за адресою: АДРЕСА_1.

01 серпня 2023 року між ТОВ «Служба Антитетор» та ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» укладено договір №ФО-01/08/2023-SF щодо надання послуг з охорони території замовника за адресою: АДРЕСА_1 .

16 жовтня 2023 року ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» уклало договір №23-102 з ТОВ «Охоронна фірма «Еліт» про надання послуг з фізичної охорони житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Обгрунтовуючи позовну заяву, ОСОБА_1 зазначала, що зобов`язання між сторонами відсутні, відповідач нараховує позивачу заборгованість за житлово-комунальні послуги без укладеного будь-якого договору.

У позивача не виникло зобов`язання компенсувати відповідачу понесені ним витрати на управління/утримання будинку та прибудинкової території, обслуговування системи відео нагляду, домофону та шлагбаумів. ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» самостійно встановило тарифи за послуги утримання будинку.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирних будинках» власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава.

Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Згідноч. ч. 1, 2 ст. 9 Закону України«Про особливості здійснення права власності у багатоквартирних будинках», управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.

За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирних будинках» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про:

1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;

2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;

3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;

4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;

5) проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;

6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;

7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком;

8) відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог законодавства про охорону навколишнього природного середовища;

9) вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).

Ініціатором зборів співвласників є ініціативна група, яка складається не менш як із трьох власників квартир або нежитлових приміщень, або управитель, обраний відповідно до цього Закону.

Згідно ст. 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 09 листопада 2017 року до житлово-комунальних послуг належать: 1) житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком, яка включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для на дання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку; 2) комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.

За п. 7 Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України № 572 від 08 жовтня 1992 року зі змінами та доповненнями, ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» квартиронаймачі квартир багатоквартирних будинків зобов`язані щомісяця вносити на відповідний рахунок власника будинку плату за обслуговування і ремонт будинку.

Відповідно до ст. 19 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є: власник, споживач, виконавець, виробник. Виробник послуг може бути їх виконавцем. Особливими учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є балансоутримувач та управитель, які залежно від цивільно-правових угод можуть бути споживачем, виконавцем або виробником.

Згідно п. 5 ч. 3 ст. 20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» споживач зобов`язаний оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом.

За ст. 322 ЦК України власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

Положеннямип. 1 ст. 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 ЦК України, де зокрема в п. 3 зазначено, що цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником кв. АДРЕСА_3 .

Вказаний багатоквартирнийжитловий будинок введено в експлуатацію: І чергу в 2020 році та ІІ, III черги в 2021 році.

Так, 28 травня 2021 року між ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» (сторона-1) та ОСОБА_1 (сторона-2) укладено договір № К-SF-93 (39) про управління/утримання будинку та прибудинкової території, виконання інших додаткових робіт та компенсаційних витрат.

За п. 1.1. договору ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» забезпечує належні умови використання житлового приміщення ОСОБА_2 , шляхом управління/утримання будинку і прибудинкової території, відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил згідно із законодавством та даним договором, організацією контрольно-пропускного режиму на прибудинковій території будинку, а сторона-2 компенсує сторона -1 понесені нею витрати, в тому числі на управління утриманих будинку та прибудинкової території, забезпечення контрольно-пропускного режиму на прибудинковій території, обслуговування системи відео нагляду на прибудинковій території, домофону та шлагбаумів пропорційно до загальної площі житлового приміщення у розмірі та у строки, встановлені Договором, в також витрати на електропостачання, холодне гаряче водопостачання, опалення в тому чисті місць загального користування та допоміжних приміщень з урахуванням показань квартирних/будинкових засобів обліку у розмірі згідно із тарифами та затвердженими методиками, встановленими відповідно до законодавства у галузі житлово-комунального господарства та будівництва (зокрема, надання та споживання житлово- комунальних послуг ), у строки та на умовах, що передбачені договором.

Враховуючи, що з моменту введення будинку в експлуатацію його співвласники мали можливість визначити та призначення управителя у будинку за результатом проведених загальних зборів, колегія суддів вважає, що ТОВ «Управляюча компанія«Атмосфера» правомірно надає послуги утримання/утримання будинку та прибудинкової території.

Позивачем, як власником квартири АДРЕСА_2 у багатоквартирному будинку, укладено договір з ТОВ «Управляючою компанією «Атмосфера»про управління/утримання будинку та прибудинкової території, виконання інших додаткових робіт та компенсаційних витрат.

Відповідно до положень ст. ст. 317, 322, 360 ЦК України, ОСОБА_5 зобов`язана нести витрати з утримання квартири АДРЕСА_2 , яка належить їй на праві власності, у томі числі сплачувати житлово-комунальні послуги.

За ст. 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» кожний співвласник несе зобов`язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.

Після фактичного підписання договорів із співвласниками житлового будинку АДРЕСА_1 , в тому числі і з ОСОБА_6 , ТОВ «Управляючою компанією «Атмосфера» взяла на себе зобов`язання щодо управління/утримання багатоквартирного будинку.

Згідно умов укладеного договору між сторонами від 28 травня 2021 року № К-SF-93 (39) позивач взяла на себе зобов`язаннясвоєчасно сплачувати відповідачу витрати, понесені за цим договором.

Враховуючи встановлені фактичні обставини справи, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що у ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» наявні повноваження та дозвіл співвласників будинку АДРЕСА_1 на управління багатоквартирним будинком і надання житлових послуг, в тому числі і на укладення з позивачем договору № К-SF-93 (39).

Доводи апеляційної скарги про те, що договір на управління утримання будинку та прибудинкової території від 28 травня 2021 року підписано позивачем внаслідок психологічного тиску представника ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера», який відмовлявся надавати ключі від квартири АДРЕСА_2 без підписання договору, колегія судді відхиляє з огляду на наступне.

За ч. 1 ст. 231 ЦК України правочин, вчинений особою проти її справжньої волі внаслідок застосування до неї фізичного чи психічного тиску з боку другої сторони або з боку іншої особи, визнається судом недійсним.

У постанові Верховного Суду від 23 січня 2020 року у справі № 484/3809/16 зроблено висновок, що «у разі вчинення правочину під впливом насильства формування волі особи, яка вчиняє правочин, відбувається внаслідок втручання стороннього фактора - фізичного чи психічного тиску з боку контрагента або іншої особи з метою спонукання до вчинення тих дій, які особа не бажала б вчинити без наявності таких фізичних чи психічних страждань».

Аналіз зазначених норм права та релевантної судової практики дозволяє зробити висновок про те, що для визнання правочину недійсним із застосуванням правового механізму, передбаченого нормами ст. 231 ЦК України, необхідним є наявність у сукупності таких факторів, як сам факт застосування до потерпілої сторони правочину фізичного чи психологічного тиску з боку іншої сторони чи з боку третьої особи, що свідчить про вчинення правочину проти справжньої волі, а також наявність причинного зв`язку між фізичним або психологічним тиском і вчиненням правочину, який оспорюється. Сам факт вчинення фізичного чи психологічного тиску для укладення правочину повинен мати місце на момент його вчинення.

Отже, для визнання правочину недійсним через вчинення його під впливом насильства або погрози необхідна наявність фізичного або психічного впливу на особу з метою спонукання до укладення правочину, що і має бути доведено позивачем (висновок у постанові Верховного Суду від 29 липня 2021 року

у справі № 907/113/18).

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає недоведеним посилання позивача на застосування представником ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» психологічного тиску під час укладення договору від 28 травня 2021 року № К-SF-93 (39). Договір про управління/утримання будинку та прибудинкової території, виконання інших додаткових робіт та компенсаційних витрат містить інформацію щодо предмета договору, прав та обов?язків сторін, які досягли згоди щодо усіх його істотних умов.

Доводи апеляційної скарги про те, що ТОВ «Управляюча компанія «Атмосфера» не надано доказів наданих житлово-комунальних послуг та понесених фактичних витрат, колегія суддів оцінює критично, оскільки вони спростовуються долученими до матеріалами справи доказами, а саме: укладеними договорами щодо надання послуг з технічного обслуговування та ремонту обладнання системи відеоспостереження та контролю доступу; генерального прибирання; організації та виконання робіт з технічного обслуговування пасажирських ліфтів Mizui; технічного обслуговування і ремонт обладнання ОДС; охорони території замовника, а також переліком актів прийому-передачі виконаних робіт.

Доводи апеляційної скарги про те, що при розгляді справи судом першої інстанції допущено порушення норм матеріального або неправильне застосування норм процесуального права,колегія суддів оцінює критично, оскільки вони в ході судового розгляду не знайшли свого підтвердження.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З урахуванням наведеного, колегія суддів вважає, що рішення суду від 15 липня 2025 року ухвалено з додержанням норм процесуального права, відтак підстав для його скасування за доводами апеляційної скарги немає.

Керуючись ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, ст. 382 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-

постановив:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Святошинського районного суду міста Києва від 15 липня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного судового рішення.

Повний текст складено 06 листопада 2025 року.

Суддя-доповідач Є.В. Болотов

Судді: С.Г. Музичко

Л.П. Сушко