Справа № 276/1375/25
Провадження по справі №2/276/733/25
05 листопада 2025 року селище Хорошів
Хорошівський районний суд Житомирської області в складі:
головуючого судді Бобра Д.О.
секретаря судового засідання Свиридок А.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Грін Форест Ленд», треті особи, які не заявляють самостійні вимоги на предмет спору на стороні відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю «АКРІС-ГРУП», Товариство з обмеженою відповідальністю «ТВК-АГРО», Приватне підприємство «Анатолівське» про розірвання договору оренди землі, -
Ухвалою судді Хорошівського районного суду Житомирської області від 22.08.2025 року відкрито провадження у даній справі та призначено по справі підготовче судове засідання.
Ухвалою судді Хорошівського районного суду Житомирської області від 17.09.2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.
Прозивач в судове засідання не прибув, представник позивача направив до суду заяву про розгляд справи без його участі, позов підтримує.
Відповідач ТОВ «Грін Форест Ленд», а також треті особи: ТОВ «Акріс-Груп», ТОВ «ТВК-АГРО», ПП «Анатолівське», будучи належним чином повідомленими про час та місце судового розгляду, своїх представників в судове засідання не направили, будь-яких заяв та клопотань не подавали.
Відповідач відзив на позовну заяву з обгрунтуванням заперечень проти нього та наданням доказів, що їх підтверджують, у встановлений судом строк до суду не подав.
Згідно з ч. 8 ст. 178 ЦПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений законом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.
Відповідно до ст. 280 ЦПК України у разі неявки в судове засідання відповідача, який належним чином повідомлений про час і місце судового засідання і від якого не надійшло повідомлення про поважність причин неявки, відповідач не подав відзив, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, якщо позивач не заперечує проти такого вирішення справи.
З огляду на викладене, керуючись положеннями ст.ст. 280, 281 ЦПК України, суд ухвалив провести розгляд даної справи в заочному порядку з постановленням заочного рішення.
На підставі ч.2 ст.247 ЦПК України, у зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося.
Представником відповідача 08.10.2025 через систему «Електронний суд» до суду подано додаткові письмові пояснення.
Проте, суд з огляду на положення ч.6 ст. 14, ч.9, ст.178, ч.4 ст.183 ЦПК України залишає без розгляду подані представником позивача додаткові письмові пояснення, оскільки вони подані в інтересах ТОВ «Грін Форест Ленд», яке зобов`язане відповідно до частини шостої статті 14 цього Кодексу зареєструвати електронний кабінет, але не зареєструвало його.
Вказане узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом у справах № 914/1258/22, № 910/4398/23.
Стаття 263 ЦПК України, регламентує, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Згідно зі статтями 76-79 ЦПК України, доказуванню підлягають обставини (факти), які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у учасників справи, виникає спір.
Відповідно до статті 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених статтею 82 цього Кодексу, тобто тягар доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору.
За змістом частини 1 статті 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному і об`єктивному розгляді справи, дослідивши докази у справі, суд дійшов наступного висновку.
Згідно з пунктом 8 зазначеного договору оренди землі від 11.05.2017 року орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей договір, пропорційно фактичній кількості днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 25 грудня поточного року.
Відповідно до умов укладеної 13.08.2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ТВК-АГРО» додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, у зв`язку зі смертю первісного орендодавця, здійснено заміну орендодавця ОСОБА_2 на нового орендодавця ОСОБА_1 , а також внесено зміни до строку дії договору оренди, збільшено строк оренди на 10 років, а саме до 13.08.2029 року.
02.05.2025 року первинний орендар ТОВ "ТВК-Агро» уклало договір №02/05/25/ТВК купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення з ТОВ «Акріс-Груп», на підставі якого останнє придбало право оренди земельних ділянок згідно з переліком, наведеним в Додатку №1 до цього договору. Загальна площа земельних ділянок складає 352,7 га.
01.04.2025 року ТОВ «Акріс-Груп» уклало договір купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення №ДКП_НЗ_АГ_ГФЛ_ЖТ_4 з ТОВ «Грін Форест Ленд». Земельні ділянки розташовані на території Житомирської області, загальною площею 355,915 га.
Відповідно до ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Згідно із відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що станом на 27.06.2025 зареєстровано перехід іншого речового права до ТОВ «Грін Форест Ленд» на підставі договору №ДКП_НЗ_АГ_ГФЛ_ЖТ_4 купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 01.04.2025.
Частиною 1 ст. 14 ЦК України визначено, що цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.
Відповідно до ст.526 ЦК України, зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Статтею 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно із ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до ч.1 ст.792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладання договору, передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі: є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно з положеннями ст.ст. 21, 22 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.
Відповідно до ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Правова позиція Верховного суду з даного приводу викладена в постанові від 25.04.2018 року по справі № 378/556/16-ц, в якій зазначено, що системний аналіз зазначених положень законодавства та порядок врегулювання відносин, пов`язаних з орендою землі, зокрема положень ЦК України, дає підстави для висновку, що під час вирішення питання про розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору. У зобов`язанні з виплати орендної плати за користування зазначеною земельною ділянкою позивач є кредитором, відповідач є боржником. З огляду на це в частині виконання цього зобов`язання саме відповідач був зобов`язаний довести його належне виконання, вчинене вчасно та у повному обсязі. Доказів цього суду не надано, такі обставини не встановлено. В оцінці поведінки цієї сторони Верховним Судом має бути враховано, взявши до уваги, що таке зобов`язання є грошовим, що боржник не використав альтернативний спосіб виконання свого зобов`язання шляхом внесення суми боргу в депозит нотаріуса, що мало ним бути застосовано за правилами статті 537 ЦК України.
Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
Крім того, пунктом 33 укладеного між сторонами договору встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Згідно зі ч. 5 ст. 7 Закону України Про оренду землі у разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужено.
Відповідно ч.5 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу (іпотеку) її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Відчуження, передання у заставу (іпотеку) права оренди земельної ділянки здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюється відчуження або на користь якої передається у заставу (іпотеку) право оренди землі. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством.
Частиною 6 ст. 411 ЦК України передбачено, що у разі відчуження права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі до неї переходять усі права та обов`язки землекористувача з дня державної реєстрації переходу права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Судом встановлено, що на момент розгляду справи сторонами договору оренди землі від 11.05.2017, з урахуванням усіх наступних переходів речових прав, є Орендодавець ОСОБА_1 та Орендар ТОВ «Грін Форест Ленд», про що свідчать відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Суд зазначає, що у спорах, які виникають з договірних відносин, відповідачами мають бути саме сторони договору. У разі зміни сторони у зобов`язанні (наприклад, внаслідок відступлення права вимоги, переведення боргу або, яку цьому випадку, відчуження майнового права) відбувається правонаступництво. Новий носій права (новий орендар) повністю заступає місце попереднього і набуває всього комплексу його прав та обов`язків за договором. Відповідно, саме він стає належною стороною у будь-яких спорах, що стосуються цього договору, включаючи спори про його зміну чи розірвання.
ТОВ «Грін Форест Ленд», що є правонаступником прав та обов`язків первісного орендаря - ТОВ «ТВК-Агро» та належним відповідачем у даній справі, не скористалося своїми процесуальними правами, передбаченими статями 12, 13, 76, 83, 84, 191 ЦПК України, не надало до суду відзиву із запереченнями щодо вимог позивача. Жодних доказів на спростування факту несплати позивачу орендної плати за період 2021-2024 років за вищезазначеним договором оренди землі суду не надано.
З урахуванням встановлених судом обставин справи та досліджених доказів, якими підтверджується належність земельної ділянки позивачу, з огляду на відсутність доказів на підтвердження факту виплати орендної плати протягом 2021-2024 років, суд приходить до висновку про систематичну несплату орендарем визначеної договором орендної плати за користування земельною ділянкою, а тому наявні підстави для розірвання договору оренди землі та задоволення позову.
Відповідно до ст.3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору, справедливість, добросовісність та розумність.
Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Так, Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 по своїй суті застосовано доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).
Так, договір купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення №ДКП_НЗ_АГ_ГФЛ_ЖТ_4 між ТОВ «Акріс-Груп» та ТОВ «Грін Форест Ленд» був укладений 01.04.2025, тобто до пред`явлення даного позову до суду. Тому, усі права та обов`язки за договором оренди перейшли до «Грін Форест Ленд», який є стороною договору та належним відповідачем у справі, як правонаступник усіх прав та обов`язків попереднього орендаря.
Враховуючі положення ст.3 ЦК України нові орендарі (ТОВ «Акріс-Груп» та ТОВ «Грін Форест Ленд») мали проявити розумну обачність та перевірити належне виконання первинним орендарем своїх договірних зобов`язань та врахувати наслідки прострочення ним платежів під час укладення договорів купівлі-продажу права оренди.
Щодо розподілу судових витрат, суд зазначає наступне.
У відповідності до приписів ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі задоволення позову покладаються на відповідача.
Оскільки, позовні вимоги до ТОВ «Грін Форест Ленд» задоволено повністю, тому судові витрати, понесені позивачем і документально підтверджені, за правилами ст.141 ЦПК України покладаються на вказаного відповідача. Відтак, з відповідача ТОВ «Грін Форест Ленд» на користь позивача підлягають стягненню судові витрати по оплаті судового збору в розмірі 1211,20 гривень.
Керуючись ст.ст. 2, 12, 13, 141, 258, 259, 265, 268, 273, 274, 352, 354 ЦПК України,-
Позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Грін Форест Ленд», треті особи, які не заявляють самостійні вимоги на предмет спору на стороні відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю «АКРІС-ГРУП», Товариство з обмеженою відповідальністю «ТВК-АГРО», Приватне підприємство «Анатолівське» про розірвання договору оренди землі задовольнити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Грін Форест Ленд» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в сумі 1211 гривень (одна тисяча двісті одинадцять) гривень 20 копійок.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом 30 днів з дня його проголошення.
Позивач та треті особи мають право оскаржити заочне рішення в загальному порядку. Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Житомирського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Відомості про учасників справи:
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , місце проживання: АДРЕСА_1 ; РНОКПП: НОМЕР_1 .
Суддя Д.О.Бобер