Справа № 467/1358/25
Провадження № 2/467/477/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.10.2025 року Арбузинський районний суд Миколаївської області в складі:

головуючого судді Догарєвої І.О.,

за участю:

секретаря судового засідання Скорнякової С.В.,

позивача ОСОБА_1 ;

відповідача ОСОБА_2

розглянув у відкритому підготовчому судовому засіданні в залі суду в с-щі Арбузинка цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним.

в с т а н о в и в:

У вересні 2025 року ОСОБА_1 звернулася до Арбузинського районного суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання дійсним договір купівлі-продажу нерухомості від 01.06.2000 року реєстраційний номер №94604, укладений з відповідачем та зареєстрований на Товарній біржі «Українська», предметом якого є житловий будинок АДРЕСА_1 .

Позовна заява обґрунтована тим, що згідно зазначеного договору 01.06.2000 року позивач придбала у відповідача ОСОБА_2 , житловий будинок АДРЕСА_1 , сплативши йому 1700 грн. Договір зареєстрований відповідно ст.15 ЗУ «Про товарну біржу» Южноукраїнським відділом реєстрації товарної біржі «Українська» 01.06.2000 року реєстраційний номер №94604. Сторонами було виконано всі умови договору. Зазначений договір зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації» 14.06.2000 року в реєстровій книзі №11 за реєстровим №2188, цим написом право власності на житловий будинок зареєстровано за позивачем.

Водночас відповідач, не оспорюючи прав позивача на нерухоме майно, ухилився від нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу, що є перешкодою позивачу для внесення про неї як власника житлового будинку відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реалізації прав власника щодо даного об`єкту нерухомості, зокрема, права розпорядження даним майном. На цій підставі позивач звернулася до суду за захистом своїх порушених прав.

29.09.2025 року провадження у справі відкрите, справу визначено розглядати у порядку загального позовного провадження зі стадії підготовчого судового засідання.

Позивач в підготовчому судовому засіданні позовні вимоги підтримала повністю та просила їх задовольнити. Пояснила, що з відповідачем виконали всі необхідні умови договору купівлі-продажу, ОСОБА_2 отримав грошові кошти в розмірі 1700 грн в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передав їй зазначене нерухоме майно.

Відповідач в підготовчому судовому засідання позовні вимоги та обставини, викладені в позовній заяві визнав повністю та просив їх задовольнити.

Відповідно до ч. 4 ст. 200 ЦПК України, в підготовчому засіданні суд ухвалює судове рішення у разі визнання позову в порядку, встановленому ст. 206 ЦПК України.

Дослідивши письмові матеріали справи в межах заявлених позовних вимог і на підставі наданих сторонами доказів з урахуванням принципів розумності, справедливості, виваженості та пропорційності, суд приходить до висновку про задоволення позову виходячи з наступного.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право власності на житловий будинок, виданий Арбузинською селищною радою від 17.05.1999 року на підставі рішення Арбузинської селищної ради народних депутатів від 16.04.1999 року під №50 та зареєстрованого в БТІ смт.Арбузинка в реєстровій книзі №11 під реєстровим номером 2188 від 17.05.1999 року належав житловий будинок АДРЕСА_1 .

01.06.2000 року між ОСОБА_2 з одного боку та покупцем ОСОБА_1 з іншого у Южноукраїнському відділі реєстрації товарної біржі «Українська» укладено договір купівлі-продажу нерухомості №94604, а саме: житлового будинку АДРЕСА_1 на земельній ділянці фонду Арбузинської селищної ради площею 0,15 га, де знаходиться: А-Ж-жилий будинок жилою площею 47,0 кв.м., допоміжна споруда площею 21,9 кв.м., які складаються з: Б-сарай, В-підвал, Г-сарай, №1-огорожа, №2-басейн, Д-сарай, Е-сарай, згідно технічного паспорту на жилий будинок.

Згідно зі змістом договору купівлі-продажу від 01.02.2000 року об`єкт нерухомості проданий за 1700,00 грн, які продавець одержав від покупця до підписання цього договору.

Згідно реєстрового напису на об`єкт нерухомого майна, які належать особам, Арбузинське районне комунальне підприємство Бюро технічної інвентаризації посвідчує, що житловий будинок АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 та записаний в реєстраційну книгу № 11 за реєстровим номером № 2188 від 14 червня 2000 року.

Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Таким чином, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.

Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.

За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.

У період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК УРСР 1963 року договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.

Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.

Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.

Згідно зі статтею 47 ЦК УРСР 1963 року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.

Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Судом встановлено, що сторони досягнули всіх істотних умов угоди і виконали угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві. Покупець в свою чергу прийняла дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє. Разом з тим продавець, не заперечуючи прав покупця на нерухоме майно, ухилився від нотаріального посвідчення договору, оскільки отримавши кошти втратила інтерес до подальших дій, пов`язаних з його оформленням.

Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 2000 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання суттєвих умов договору. Укладений договір був зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації». Тобто, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення, держава, здійснивши реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості, тим самим визнала право на придбаний житловий будинок за покупцем. Проте на даний час позивач ОСОБА_1 позбавлена можливості реалізувати свої права як власника житлового будинку в зв`язку з невідповідністю форми правовстановлюючого документу вимогам закону.

Відтак, вивчивши і проаналізувавши всі матеріали справи у їх сукупності, встановивши зміст правовідносин, що склались між сторонами, законодавство, яке підлягає застосуванню щодо правового режиму спірного майна, враховуючи відсутність заперечень відповідача, суд приходить до висновку про можливість судового захисту прав позивача шляхом визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. За таких обставин, позов слід задовольнити повністю.

Керуючись ст.ст. 4, 12, 263-265, 268 ЦПК України, суд

у х в а л и в:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним - задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомості №94604, укладений у Южноукраїнському відділі реєстрації товарної біржі «Українська» 01червня 2000 року, відповідно до якого ОСОБА_2 продав, а ОСОБА_1 купила житловий будинок АДРЕСА_1 .

Рішення суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Миколаївського апеляційного суду протягом 30 (тридцяти) днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідкамиапеляційного перегляду.

Суддя І.О.Догарєва