13.10.2025 Провадження по справі № 2/940/465/25
Справа № 940/1065/25

РІШЕННЯ

Іменем України

13 жовтня 2025 року Тетіївський районний суд Київської області у складі:

головуючого судді Мандзюка С.В.

за участю секретаря судового засідання Мудрик Н.А.

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача Плаксія Р.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції в залі суду в м. Тетієві цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Науково-виробничої корпорації «АГРО-ЦЕНТР» про розірвання договору оренди землі,

встановив:

ОСОБА_2 звернувся до Тетіївського районного суду Київської області з позовом, в якому просить: розірвати договір оренди землі, укладений 01.01.2012 між ним та Науково-виробничою корпорацією «АГРО-ЦЕНТР» (надалі по тексту НВК «АГРО-ЦЕНТР») на земельну ділянку площею 3,8952 га, із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :02:016:0003, яка розташована на території Тетіївської міської ради Білоцерківського району Київської області; стягнути з НВК «АГРО-ЦЕНТР» на його користь заборгованість з орендної плати, невиплачену індексацією, штрафні санкції за договором оренди землі в сумі 17928,00 грн, обрахованої без вирахування податків та інших обов`язкових платежів.

Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_2 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 184244 від 18.07.2006 належить на праві власності земельна ділянка площею 3,8952 га, кадастровий номер :02:016:0003, що розташована на території Тетіївської міської ради (в минулому - Бурковецької сільської ради) Білоцерківського району Київської області.

01.01.2012 між ОСОБА_2 та НВК «АГРО-ЦЕНТР» було укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, відповідно до умов якого передбачені такі основні умови: строк оренди 49 років (п. 8); річна орендна плата за користування, на момент підписання договору встановлювалась в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної в п. 2 того ж Договору і складає 2974,19 грн. за один рік оренди (п. 9); орендна плата вноситься у такі строки з 01 вересня до 01 грудня поточного року (п. 11); розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством (п. 13).

Того ж дня, 01.01.2012, орендодавець ОСОБА_2 передав, а орендар НВК «АГРО-ЦЕНТР» прийняв в користування зазначену земельну ділянку, про що сторонами підписано акт прийомки-передачі землі в оренду, а також акт про визначення меж земельної ділянки та передачу на зберігання орендарю межових знаків.

Згодом, а саме 23.07.2012, за видатковим касовим ордером орендарем НВК «АГРО-ЦЕНТР» було сплачено на користь ОСОБА_2 25000,00 грн. на виконання договору оренди землі.

Крім того зазначено, що як станом на 04.02.2025 (дата постанови Київського апеляційного суду у справі № 940/645/24 за позовом ОСОБА_2 до Науково-виробничої корпорації «АГРО-ЦЕНТР» про розірвання договору оренди землі), так і станом на дату подання цього позову, відповідачем визнану заборгованість та орендний платіж за 2024 рік не сплачено, що підтверджується банківською випискою з рахунку позивача.

Відтак позивач вважає, що несвоєчасна виплата орендної плати за 2023 рік, щодо виплати якої наполягав в процесі розгляду справи № 940/645/24, так й наявна заборгованість за 2024 рік, з урахуванням коефіцієнта індексації, дає підстави для висновку, що відповідач систематично не сплачує орендну плату, тому згідно п. «д» ч. 1 ст.141 ЗК України наявні підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання через неналежне виконання орендарем взятих на себе зобов`язань.

За вказаних обставин, позивач ОСОБА_2 вважає, що договір оренди землі, укладений 01.01.2012 між ним та НВК «АГРО-ЦЕНТР», підлягає розірванню у судовому порядку.

Ухвалою Тетіївського районного суду Київської області від 12.06.2025 відкрито провадження у справі, постановлено розгляд справи здійснювати в порядку загального позовного провадження та призначено у справі підготовче засідання.

16.06.2025 представник відповідача НВК «АГРО-ЦЕНТР» адвокат Плаксій Р.В. надіслав до суду відзив на позовну заяву, в якому просить відмовити позивачу у задоволенні позову, вказуючи, що 01.01.2012 між ОСОБА_2 та НВК «АГРО-ЦЕНТР» було укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:016:0003, за змістом якого: цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 41); договір укладено на 49 років (п. 8); річна орендна за користування земельною ділянкою, на момент підписання договору оренди встановлюється в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної в п.2 даного договору і складає 2974,19 грн. на один рік оренди. Орендна плата вноситься шляхом виплати у грошовій формі через касу Орендаря або на розрахунковий рахунок Орендодавця за вказаними ним реквізитами, поданими в письмовому вигляді за 30 днів до початку виплати орендної плати згідно умов даного Договору (п. 9); обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації (п. 10); орендна плата вноситься у такі строки з 01 вересня по 01 грудня поточного року. Якщо орендодавець в вищевказані строки не звернувся до Орендаря за отриманням орендної плати, то після закінчення даного періоду виплати здійснюється за умови письмового звернення Орендодавця. В свою чергу Орендар, з моменту надходження такого звернення, зобов`язаний на протязі 30 днів здійснити виплату. Орендар має право вносити орендну плату наперед за будь-який термін у розмірі, що визначається на момент оплати. У цьому випадку порядок перегляду орендної плати за п.10 та п.13 Даного Договору не застосовується на оплачений термін (п. 11).

Того ж дня, 01.01.2012, за актом прийомки-передачі землі в оренду орендодавець передав, а орендар прийняв в користування орендовану земельну ділянку площею 3,8952 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

За видатковим касовим ордером від 23.07.2012 № 187 ОСОБА_2 отримав від НВК «АГРО-ЦЕНТР» кошти в розмірі 25000,00 грн., в якості орендної плати за договором оренди від 01.01.2012.

Даний договір оренди землі від 01.01.2012 зареєстровано в Управлінні Держкомзему у Тетіївському районі Київської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.12.2012 року за № 07183.

У подальшому, 31.03.2020 між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:016:0003 строком на 15 років, річний розмір орендної плати складає 3866,00 грн. На підставі цього договору, 01.04.2020 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано право оренди за ФОП ОСОБА_3 .

27.07.2022 між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_3 було укладено угоду про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки № б/н від 31.03.2020 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:016:0003. На підставі цієї угоди, 24.08.2022 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було припинено право оренди за ФОП ОСОБА_3

31.08.2022 за договором купівлі-продажу земельної ділянки ОСОБА_2 продав ОСОБА_3 земельну ділянку з кадастровим номером :02:016:0003.

23.01.2024 НВК «АГРО-ЦЕНТР» відправила на ім`я ОСОБА_3 грошовий поштовий переказ в розмірі 1694,00 грн, проте 08.03.2024 даний поштовий переказ було повернуто відправнику.

12.03.2024 НВК «АГРО-ЦЕНТР» відправила на банківський рахунок ОСОБА_3 грошовий переказ в розмірі 1694,00 грн, проте його відразу було повернуто останнім.

Рішенням Тетіївського районного суду Київської області від 10.04.2024 у справі №940/90/24, яке набрало законної сили 11.09.2024, визнано за НВК «АГРО-ЦЕНТР» речове право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:016:0003 терміном дії до 29.12.2061.

31.05.2024 ОСОБА_2 та ОСОБА_3 розірвали договір купівлі-продажу земельної ділянки від 31.08.2022 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:016:0003.

31.10.2024 НВК «АГРО-ЦЕНТР» відправила на ім`я ОСОБА_2 грошовий поштовий переказ в розмірі 4150,34 грн, проте 11.06.2025 даний поштовий переказ було повернуто відправнику.

16.06.2025 НВК «АГРО-ЦЕНТР» відправила на банківський рахунок ОСОБА_2 грошовий переказ в розмірі 16464,91 грн, як оплату орендної плати за землю за договором оренди землі від 01.01.2012.

Оскільки відповідач постійно виплачував орендну плату наперед, позивач не вказав засобів зв`язку з ним, змінив своє місце проживання (інша область) та не повідомив про нього орендодавця, у період з 01.04.2020 по 24.08.2022 право оренди на спірну земельну ділянку було зареєстровано за іншим орендарем, в 2023 та 2024 роках не був власником спірної земельної ділянки, а також відмовлявся від отримання плати за землю, то він, на думку представника відповідача, значною мірою не позбавився того, на що він розраховував при укладенні спірного договору.

За таких обставин, представник відповідача вважає, що вирішуючи даний спір по суті слід виходити із того, що відсутні правові підстави для розірвання спірного договору, оскільки позивач належними та допустимими доказами не довів факту систематичного порушення умов договору оренди землі щодо своєчасної сплати орендної плати, а також не довів, що він значною мірою позбавився того, на що він розраховував при укладенні спірного договору (а. с. 35-46).

23.06.2025 представник позивача адвокат Александров С.О. надіслав до суду відповідь на відзив, в якій зазначив, що позовні вимоги ґрунтуються на систематичній несплаті орендної плати за 2023-2024 роки (п. "д" ч. 1 ст. 141 ЗК України), невиконанні умов договору щодо індексації (ч. 2 ст. 651 ЦК України), прецедентній практиці Верховного Суду (постанови від 20.11.2024 та 13.02.2023). Також, представник позивача зауважив, що враховуючи характер виконаної адвокатом роботи, принципи співмірності та розумності судових витрат, критерій реальності адвокатських витрат, а також критерій розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи, ціни позову, складності виконаної адвокатом роботи, критерію необхідності вчинення відповідних дій адвокатом, значимості таких дій у справі, позивач просить суд відмовити у відшкодуванні судових витрат відповідачу (а. с. 115-124).

Ухвалою Тетіївського районного суду Київської області від 04.07.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_2 - адвокат Александров С.О. позовні вимоги підтримав та просив задовольнити їх у повному обсязі.

Представник відповідача НВК «АГРО-ЦЕНТР» адвокат Плакчій Р.В. у судовому засіданні позовні вимоги не визнав та просив відмовити у їх задоволенні.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши та всебічно проаналізувавши обставини справи, оцінивши зібрані у справі докази в їх сукупності, виходячи зі свого внутрішнього переконання, яке ґрунтується на повному та всебічному дослідженні обставин справи, суд дійшов такого висновку.

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ч. 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового та майнового права та інтересу.

Відповідно до п. 1 ч. 1 статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються.

Як вбачається із матеріалів справи та встановлено судом, відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 184244 ОСОБА_2 належить на праві власності земельна ділянка площею 3,8952 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :02:016:0003, що розташована на території Тетіївської міської ради (в минулому - Бурковецької сільської ради) Білоцерківського району Київської області (а. с. 15-16).

01.01.2012 між ОСОБА_2 та НВК «АГРО-ЦЕНТР» укладений договір оренди землі (надалі договір), за змістом якого орендодавець ОСОБА_2 надає, а орендар НВК «АГРО-ЦЕНТР» приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Бурківецької сільської ради Тетіївського району Київської області, згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 184244, загальною площею 3,8952 га.

Згідно з умовами цього договору сторони погодили: договір укладено на 49 років (п. 8); річна орендна за користування земельною ділянкою, на момент підписання договору оренди встановлюється в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної в п. 2 даного договору і складає 2974,19 грн на один рік оренди. Орендна плата вноситься шляхом виплати у грошовій формі через касу орендаря або на розрахунковий рахунок орендодавця за вказаними ним реквізитами, поданими в письмовому вигляді за 30 днів до початку виплати орендної плати згідно умов даного договору (п. 9); обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації (п. 10); орендна плата вноситься у такі строки з 01 вересня по 01 грудня поточного року. Якщо Орендодавець в вище вказані строки не звернувся до Орендаря за отриманням орендної плати, то після закінчення даного періоду виплати здійснюється за умови письмового звернення Орендодавця. В свою чергу Орендар, з моменту надходження такого звернення, зобов`язаний на протязі 30 днів здійснити виплату. Орендар має право вносити орендну плату наперед за будь-який термін у розмірі, що визначається на момент оплати. У цьому випадку порядок перегляду орендної плати за п.10 та п.13 Даного Договору не застосовується на оплачений термін (п. 11); договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 41).

Договір оренди землі зареєстрований в управлінні Держкомзему у Тетіївському районі Київської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29 грудня 2012 року №07183 (а. с. 8-11).

Згідно з актом прийомки-передачі землі в оренду від 01.01.2012, що є додатком до договору оренди землі, ОСОБА_2 передав, а НВК «АГРО-ЦЕНТР» прийняв в тимчасове користування земельну ділянку, що розташована на території Бурківецької сільської ради Тетіївського району Київської області, згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 184244, загальною площею 3,8952 га (а. с. 12).

Крім того, 01.01.2012 між сторонами підписаний акт про визначення меж земельної ділянки та передачу на зберігання орендарю межових знаків в межах Бурківецької сільської ради Тетіївського району Київської області (а. с. 13).

Згідно з видатковим касовим ордером від 23 липня 2012 року, ОСОБА_2 отримав від НВК «АГРО-ЦЕНТР» 25000,00 гривень орендної плати за договором від 01.01.2012 (а. с. 51).

Водночас, 31.03.2020 між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_3 укладено інший договір оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:016:0003 строком на 15 років, згідно якого річний розмір орендної плати складає 3866,00 грн. На підставі вищевказаного договору оренди, 01.04.2020 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано право оренди за ФОП ОСОБА_3 (а. с. 54-57).

В подальшому, 27.07.2022 між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_3 укладено угоду про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки № б/н від 31.03.2020 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :02:016:0003, на підставі якої 24.08.2022 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було припинено право оренди за ФОП ОСОБА_3 (а. с. 58).

Більш того, 31.08.2022 між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки, за змістом кого продавець ОСОБА_2 передає (продає), а покупець ОСОБА_3 приймає (купує) у власність земельну ділянку площею 3,8951 га, з кадастровим номером :02:016:0003 (а. с. 59-62).

23.01.2024 НВК «АГРО-ЦЕНТР» відправила на ім`я ОСОБА_3 , вочевидь як нового власника земельної ділянки та відповідно орендодавця, грошовий поштовий переказ в розмірі 1694,00 грн, проте 08.03.2024 вказаний переказ було повернуто відправнику (а. с. 80-81, 82, 83).

12.03.2024 НВК «АГРО-ЦЕНТР» також відправила на банківський рахунок того ж таки ОСОБА_3 грошовий переказ в розмірі 1694,00 грн., який відразу було повернуто останнім (а. с. 88, 89, 90, 91).

Також встановлено, що рішенням Тетіївського районного суду Київської області від 10 квітня 2024 року у справі № 940/90/24 за позовом НВК «АГРО-ЦЕНТР» до ОСОБА_3 , треті особи: Володарська селищна рада, ОСОБА_2 , про визнання права оренди землі, яке набрало законної сили 11.09.2024, саме за НВК «АГРО-ЦЕНТР» визнано речове право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:016:0003 терміном дії до 29 грудня 2061 року (а. с. 70-78).

Водночас, 31.05.2024 між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 був укладений договір про розірвання раніше укладеного мін ними договору купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :02:016:0003, посвідченого Другою білоцерківською державною нотаріальною конторою 31 серпня 2022 року, реєстровий №2-862 (а. с. 67-69).

31.10.2024 НВК «АГРО-ЦЕНТР» як орендар відправила на ім`я ОСОБА_2 , який знову став власником орендованої відповідачем земельної ділянки, черговий грошовий поштовий переказ в розмірі 4150,34 грн, проте 11.06.2025 року даний поштовий переказ було повернуто відправнику (а. с. 96, 97, 98, 99, 100).

Зрештою, 16.06.2025 року НВК «АГРО-ЦЕНТР» відправила на банківський рахунок ОСОБА_2 грошовий переказ в розмірі 16464,91 грн, з узагальненим призначенням як сплату орендної плати за землю за договором оренди землі від 01.01.2012, яку позивач ОСОБА_2 отримав (а. с. 102, 103)

Згідно довідки-розрахунку про нарахування та виплату орендної плати за договором оренди землі від 01.01.2012, наданої до справи представником відповідача, у період з 01.01.2013 р. по 16.07.2025 р. нараховано без індексації оподаткованого доходу (орендної плати) 30 611,08 грн. (2974,19 * 9 + 991,40 + 1246,72 + 1605,25), утримано податку на доходи фізичних осіб 5 242,30 грн. (446,13*3 + 535,35*6 + 178,45 + 224,41 + 288,95), утримано військового збору 16.06.2025 9 426,10 грн. (44,61*7 + 14,87 + 18,70 + 80,26), до видачі склало 24 942,68 грн., переплата становить 57,32 грн. (а. с. 53).

Згідно з розрахунку проіндексованої орендної плати від 15.06.2025, також наданого представником відповідача, у період з 17.07.2025 р. по 31.12.2025 р. нараховано з індексацією оподаткованого доходу (орендної плати) 6 191,18 грн., утримано податку на доходи фізичних осіб 1 114,41 грн., утримано військового збору 92,87 грн., до видачі склало 4 983,90 грн., заборгованість становить 4 926,58 грн. (а. с. 52).

Надаючи правову оцінку встановленим фактам і правовідносинам, суд зазначає таке.

Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Водночас у п. д частини першої статті 141 Земельного кодексу України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У постанові Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 484/301/18, за наслідками аналізу положень статті 141 Земельного кодексу України, статті 651 Цивільного кодексу України, зроблено висновок, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.

Поряд з цим суд враховує, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, аналізувалось співвідношення загальних та спеціальних норм у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі, досліджувалось питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, а також на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Так, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.

Аналізуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що для того, щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати.

Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Щодо поняття "несплата", вжите у пункті "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними.

У зв`язку з чим Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 Цивільного кодексу України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Досліджуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 Цивільного кодексу України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 Цивільного кодексу України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 Цивільного кодексу України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, а загальне правило частини другої статті 651 Цивільного кодексу України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Отже, як зазначено вище, у разі неодноразової (два та більше випадків) повної несплати орендарем орендної плати, наявні підстави для розірвання договору оренди на підставі пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, при цьому, така несплата є самостійною підставою для розірвання договору.

Натомість у випадку часткової сплати орендної плати (у розмірі, меншому за визначений умовами договору оренди землі), підлягають застосуванню положення частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Такий висновок викладений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23.

Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання)

Відповідно до ч. 1 ст. 612 ЦК України, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Пунктом 1 ч 1 ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до ч. 1 статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

За змістом статті 12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Статтею 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частинами 1 та 2 статті 89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Так, предметом позову у цій справі є вимоги позивача про розірвання договору оренди землі, стягнення заборгованості з орендної плати за землю, невиплаченої індексації та штрафних санкцій, що обґрунтовується неналежним виконанням відповідачем НВК «АГРО-ЦЕНТР» договірних зобов`язань, а саме систематичною несплатою орендної плати за користування земельною ділянкою за 2023 та 2024 роки, що на думку позивача, є порушенням умов договору оренди та відповідно до п. «д» ч. 1 статті 141 Земельного кодексу України підставою для розірвання договору оренди землі.

Також судом встановлено, що обставини сплати НВК «АГРО-ЦЕНТР» орендної плати позивачу ОСОБА_2 за договором оренди землі від 01.01.2012 вже були предметом судового розгляду у цивільній справі № 940/645/24 за позовом ОСОБА_2 до Науково-виробничої корпорації «АГРО-ЦЕНТР» про розірвання договору оренди землі.

Так, згідно з рішенням Тетіївського районного суду Київської області від 10 квітня 2024 року у справі № 940/645/24, ОСОБА_2 23 липня 2012 року отримав одним платежем від НВК «АГРО-ЦЕНТР» 25000,00 гривень орендної плати за договором від 01.01.2012, що підтверджується видатковим касовим ордером від 23 липня 2012 року, згідно з яким позивач фактично виявив волю на отримання орендної плати наперед, а орендар НВК «АГРО-ЦЕНТР» сплатив на користь орендодавця ОСОБА_2 орендну плату у розмірі 25000,00 грн. за майбутні періоди користування земельною ділянкою із розрахунку 2974,19 грн., як зазначено у п. 9 договору. Також у цьому рішенні суд дійшов висновку, що несвоєчасна виплата орендної плати за один рік, а саме 2023 рік не дає підстави для висновку, що відповідач систематично, як це передбачено п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, не сплачує орендну плату, тому підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання через неналежне виконання орендарем взятих на себе зобов`язань відсутні.

Водночас, із матеріалів цієї справи встановлено, що у період з 31.08.2022 до 31.05.2024 власником земельної ділянки з кадастровим номером :02:016:0003, яка перебувала в оренді відповідача, був не позивач, а інша фізична особа ОСОБА_3 .

Відтак, відповідач, намагаючись виконати свої зобов`язання за договором оренди землі, зокрема сплатити наявну заборгованість з орендної плати за 2023 рік у сумі 1693,41 грн, вчиняв дії щодо виплати ОСОБА_3 , як новому орендодавцю, орендної плати за землю, зокрема відправив 23.01.2024 грошовий поштовий переказ в розмірі 1694,00 грн та 12.03.2024 на банківський рахунок грошовий переказ в розмірі 1694,00 грн, проте орендодавець відмовився отримувати ці суми. Також, 31.10.2024 відповідач здійснив позивачу ОСОБА_2 грошовий поштовий переказ в розмірі 4150,34 грн, проте останній як орендодавець відмовився і його отримувати. Зрештою, 16.06.2025 року відповідач відправив на банківський рахунок позивача ОСОБА_2 грошовий переказ в розмірі 16464,91 грн. як сплату орендної плати за землю.

Отже, суд дійшов висновку, що відповідач НВК «АГРО-ЦЕНТР» таки вживав активних дій щодо спроб виплати орендну плату, зокрема за 2023 та 2024 роки,що доводить його добросовісний намір належно виконувати договірні зобов`язання та про його заінтересованість у договорі оренди.

Водночас суд зазначає, що згідно з п. 9 договору оренди землі, орендна плата вноситься шляхом виплати у грошовій формі через касу орендаря або на розрахунковий рахунок орендодавця за вказаними ним реквізитами, поданими в письмовому вигляді за 30 днів до початку виплати орендної плати згідно умов даного договору.

Однак, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів, що ОСОБА_2 , як орендодавець, звертався до каси орендаря НВК «АГРО-ЦЕНТР» у строк з 01 вересня по 01 грудня поточного року для отримання орендної плати, а також, що після закінчення цього строку подавав орендарю письмове звернення щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки.

До того ж, сумнівними є твердження представника позивача щодо порушення процедури сплати орендної плати позивачу і з огляду на відсутність доказів у матеріалах справи, що позивач ОСОБА_2 надавав НВК «АГРО-ЦЕНТР» реквізити свого банківського розрахункового рахунку для перерахування орендної плати.

Зрештою, відмова орендодавця від отримання орендної плати не є підставою для розірвання договору оренди, як за змістом наведених вище норм матеріального права, так і за умовами укладеного між сторонами правочину.

Зазначене узгоджується з висновком, викладеним Верховним Судом у постанові від 18.03.2020 у справі № 144/296/17.

Крім того, заперечуючи проти позовних вимог, представник відповідача посилався на те, що оскільки у період з 01.04.2020 по 24.08.2022 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право оренди на спірну земельну ділянку, яка була у нього в оренді, було зареєстровано за ФОП ОСОБА_3 , тому у цей період відповідач НВК «АГРО-ЦЕНТР» був звільнений від зобов`язання сплачувати орендну плату позивачу.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Відповідно до статті 17 Закону України «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Отже, як встановлено судом, оскльки право оренди на спірну земельну ділянку у період з 01.04.2020 по 24.08.2022 було зареєстровано за іншим орендарем, а саме ФОП ОСОБА_3 , то за цей період, в силу вимог закону, відповідач фактично припинив користування цією земельною ділянкою через обставини, за які він не відповідає, та, як наслідок, свідчить про доведеність відсутності підстав для виконання НВК «АГРО-ЦЕНТР» договірних зобов`язань за вказаний період, зокрема виплати орендної плати, яка за своєю суттю є платою за фактичне користування землею.

Відтак, з огляду на встановлені фактичні обставини справи, в діях відповідача суд не вбачає ознак умисної, систематичної несплати орендної плати за землю та вважає, що відповідні затримки з її виплати, які, на думку позивача, мали місце, обумовлені поведінкою позивача, який створював різні підстави (передавав земельну ділянку в оренду іншому орендарю, яка перебувала в оренді відповідача, продавав земельну ділянку), бажаючи, вочевидь, розірвати спірний договір оренди землі.

За таких обставин, враховуючи, щовідповідач НВК «АГРО-ЦЕНТР» вживав заходів щодо виплати орендної плати за 2023 та 2024 роки,відсутність у матеріалах справи доказів звернення позивача до відповідача щодо виплати орендної плати за 2023 та 2024 роки та надання позивачем відповідних реквізитів розрахункового рахунку, а також, що у період з 01.04.2020 до 24.08.2022 право оренди на спірну земельну ділянку було зареєстровано за іншим орендарем, у 2023 та 2024 роках позивач не був власником спірної земельної ділянки та відмовлявся від отримання орендної плати за землю, то, на переконання суду, ОСОБА_2 не довів, що саме значною мірою позбавився того, на що він розраховував при укладенні спірного договору оренди землі.

Відтак, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для розірвання спірного договору оренди землі, оскільки позивачем ОСОБА_2 не доведено належними та допустимими доказами факту систематичної несплати відповідачем орендної плати за землю.

Щодо вимог позивача про стягнення з НВК «АГРО-ЦЕНТР» заборгованості з орендної плати, невиплаченої індексації та штрафних санкцій за договором оренди землі в сумі 17928,00 грн, суд дійшов такого висновку.

Згідно з розрахунком, зазначеним стороною позивача у позовній заяві, заборгованість за орендну плату урахуванням індексації та штрафних санкцій за період 2023-2024 роки становить 17928,00 грн.

Водночас, на підтвердження нарахування та виплату орендної плати за договором оренди землі від 01.01.2012 представником відповідача надано до матеріалів справи довідку-розрахунок про нарахування та виплату орендної плати за договором оренди землі від 01.01.2012 та розрахунок проіндексованої орендної плати від 15.06.2025, в якому зазначено, що з 2014 року по 16.07.2025 орендна плата не індексується (п. 11 спірного договору, видатковий касовий ордер від 23.07.2012 № 187 та ч. 6 ст. 762 ЦК України). Розмір проіндексованої плати з 17.07.2025 по 31.12.2025 становить 6191,18 грн.

Зазначені розрахунки стороною позивача не були спростовані.

Відтак, у суду відсутні підстави ставити під сумнів зазначену довідку-розрахунок та розрахунок проіндексованої орендної плати від 15.06.2025.

З огляду на те, що судом не встановлено систематичної несплати відповідачем орендної плати за 2023 -2024 роки, тому відповідно вимоги щодо стягнення заборгованості з орендної плати, невиплаченої індексації та штрафних санкцій за договором оренди землі є безпідставними та не підлягають задоволенню.

Відтак, з огляду на наведені вище норми права, встановлені фактичні обставини справи, що мають суттєве значення для її вирішення, оцінюючи належність, допустимість кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, розглянувши справу в межах заявлених вимог, суд вважає, що в задоволенні позову ОСОБА_2 до НВК «АГРО-ЦЕНТР» про розірвання договору оренди землі необхідно відмовити.

Разом з тим, відповідно до ст. 264 ЦПК України суд під час ухвалення рішення вирішує питання щодо розподілу між сторонами судових витрат.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача, у разі відмови в позові - на позивача. Розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Враховуючи, що суд відмовляє у задоволенні позову, тому понесені судові витрати у виді судового збору, відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України, залишає за позивачем.

Крім того, Європейський суд з прав людини зазначав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція) зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі «Проніна проти України», від 18 липня 2006 року № 63566/00, § 23).

Відтак, у контексті вищенаведеного, суд вважає наведене обґрунтування цього рішення достатнім.

На підставі вищевикладеного та керуючись статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, статтями 15, 16, 526, 651 Цивільного кодексу України, статтею 141 Земельного кодексу України, Законом України «Про оренду землі», статтями 2, 5, 10, 12, 13, 76-81, 141, 263-268, 354 Цивільного процесуального кодексу України, суд

вирішив:

У задоволенні позову ОСОБА_2 до Науково-виробничої корпорації «АГРО-ЦЕНТР» про розірвання договору оренди землі - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата складення повного рішення суду: 22 жовтня 2025 року.

Суддя С.В.МАНДЗЮК