ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 жовтня 2025 року

м. Київ

справа № 559/2900/23

провадження № 61-12729сво24

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду:

судді-доповідача - Синельникова Є. В.,

суддів: Грушицького А. І., Гулька Б. І., Крата В. І., Луспеника Д. Д.,

Фаловської І. М., Червинської М. Є.,

учасники справи:

позивач - керівник Дубенської окружної прокуратури Рівненської області в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області,

відповідачі: ОСОБА_1 , Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Дубенська аграрна компанія»,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Тараканівська сільська рада Дубенського району Рівненської області,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційні скарги Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Дубенська аграрна компанія» та першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на постанову Рівненського апеляційного суду від 27 серпня 2024 року у складі колегії суддів: Хилевич С. В., Гордійчук С. О., Боймиструк С. В., і виходив з наступного.

Сутність правової проблеми у справі

1. Під час вирішення цього спору перед Верховним Судом у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду постало питання чи є укладений іноземцем договір оренди земельної ділянки, яка була успадкована та підлягає конфіскації, нікчемним, а також чи припиняється право оренди у випадку конфіскації земельної ділянки і припинення права власності на неї.

Зміст позовної заяви та її обґрунтування

2. У серпні 2023 року керівник Дубенської окружної прокуратури Рівненської області в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 та

СТОВ «ДАК», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Тараканівська сільська рада Дубенського району Рівненської області, про припинення права власності на земельні ділянки шляхом їх конфіскації та продажу на земельних торгах, припинення дії договору оренди земельної ділянки та права її оренди.

3. Свої вимоги прокурор мотивував тим, що ОСОБА_1 , який є громадянином держави-агресора, на підставі свідоцтв про право на спадщину за заповітом, виданих 27 листопада 2020 року, успадкував дві земельні ділянки площею 0,6816 га та 3,0668 га з цільовим призначенням: для ведення особистого селянського господарства, які розташовані на території Тараканівської сільської ради Дубенського району Рівненської області. Відомості про право власності на ці земельні ділянки 27 листопада 2020 року внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

4. 22 листопада 2021 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та СТОВ «ДАК» (орендар) укладено договір оренди, за умовами якого орендодавець передав у строкове платне користування земельну ділянку площею 3,0668 га. Договір укладений строком на 10 років (до 22 листопада 2031 року). Відомості про реєстрацію права оренди цієї земельної ділянки внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 24 листопада 2021 року.

5. Відповідно до інформації Управління Державної міграційної служби України в Рівненській області від 29 грудня 2022 року ОСОБА_1 24 листопада 2021 року подав документи на виготовлення посвідки на постійне проживання, проте станом на 29 грудня 2022 року її не отримав.

6. Прокурор вказував, що за змістом частини четвертої статті 81 Земельного кодексу України землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню. Указана норма кореспондується також з частиною першою статті 145 ЗК України.

7. ОСОБА_1 , будучи іноземним громадянином, у листопаді 2020 року набув право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення та упродовж року добровільно їх не відчужив (кінцевий строк сплинув

27 листопада 2021 року), у зв`язку з чим його право власності на земельні ділянки підлягає припиненню шляхом їх конфіскації за рішенням суду та продажу на земельних торгах. Відповідно і дія договору оренди земельної ділянки та право оренди на неї підлягають припиненню.

8. Головне управління Держгеокадастру у Рівненській області є уповноваженим органом щодо здійснення державного контролю за використанням та охороною земель, тому воно вправі звертатися до суду з позовом про конфіскацію земельної ділянки. Однак, уповноваженим державою органом заходів щодо конфіскації земельних ділянок на користь держави не вжито, що дає підстави Дубенській окружній прокуратурі Рівненської області звертатися до суду з позовом в інтересах держави в особі цього державного органу.

9. Враховуючи викладене, керівник Дубенської окружної прокуратури Рівненської області в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області просив суд:

- припинити ОСОБА_1 право власності на земельні ділянки шляхом їх конфіскації на користь держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області та продажу на земельних торгах;

- припинити дію договору оренди земельної ділянки, укладеного 22 листопада 2021 року між ОСОБА_1 на СТОВ «ДАК»;

- припинити право оренди земельної ділянки СТОВ «ДАК».

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

10. Рішенням Дубенського міськрайонного суду Рівненської області

від 19 березня 2024 року позов задоволено.

11. Припинено ОСОБА_1 право власності на земельні ділянки з цільовим призначенням: для ведення особистого селянського господарства, площею 0,6816 га та площею 3,0668 га, що розташовані на території Тараканівської сільської ради Дубенського району Рівненської області, шляхом їх конфіскації на користь держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області та продажу на земельних торгах.

12. Припинено дію договору оренди земельної ділянки, укладеного 22 листопада 2021 року між ОСОБА_1 та СТОВ «ДАК».

13. Припинено СТОВ «ДАК» право оренди земельної ділянки.

14. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

15. Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, щоОСОБА_1 , будучи іноземним громадянином, 27 листопада 2020 року набув право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення та впродовж року добровільно їх не відчужив, хоча кінцевий строк сплинув 27 листопада 2021 року, у зв`язку з чим його право власності на ці земельні ділянки підлягає припиненню шляхом їх конфіскації за рішенням суду та продажу на земельних торгах.

16. Враховуючи обґрунтованість позовних вимог, суд першої інстанції дійшов висновку, що підлягають також задоволенню позовні вимоги щодо припинення дії договору оренди землі площею 3,0668 га, укладеного між ОСОБА_1 та СТОВ «ДАК», і припинення СТОВ «ДАК» права оренди цієї земельної ділянки.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

17. Постановою Рівненського апеляційного суду від 27 серпня 2024 року апеляційну скаргу СТОВ «ДАК» задоволено частково. Рішення Дубенського міськрайонного суду Рівненської області від 19 березня 2024 року в оскаржуваній частині скасовано. Керівнику Дубенської окружної прокуратури Рівненської області відмовлено у задоволенні позовних вимог в частині припинення дії договору оренди землі та права оренди земельної ділянки. У частині задоволених позовних вимог про припинення ОСОБА_1 права власності на дві земельні ділянки шляхом їх конфіскації на користь держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області рішення суду першої інстанції залишено без змін.

18. Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову в частині вимог про припинення дії договору оренди землі та права оренди земельної ділянки, апеляційний суд виходив з того, що орендодавцем земельної ділянки як фізичною особою може бути виключно громадянин України. Натомість ОСОБА_1 є громадянином іншої держави, а тому він не наділений повноваженнями укладати договори оренди землі сільськогосподарського призначення.

19. Укладений договір оренди земельної ділянки порушує публічний порядок, адже стосується землі сільськогосподарського призначення як особливо цінної категорії, що є національним багатством і перебуває під особливою охороною закону, власником якої був громадянин іноземної держави і якому вимогами закону заборонено передавати її в оренду, тому цей правочин є нікчемним. Внаслідок нікчемності договору оренди земельної ділянки у ОСОБА_1 і СТОВ «ДАК» не виникло відповідних суб`єктивних прав та обов`язків щодо оренди, крім тих наслідків, що пов`язані його недійсністю, а неіснуючі права оренди судовому захисту не підлягають.

20. Рішення суду першої інстанції в частині задоволеної вимоги про припинення права власності ОСОБА_1 на земельні ділянки шляхом їх конфіскації в апеляційному порядку не оскаржувалося, тому апеляційним судом в цій частині не переглядалося.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

21. У вересні 2024 року СТОВ «ДАК» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить змінити постанову Рівненського апеляційного суду

від 27 серпня 2024 року в частині мотивів такої постанови з урахуванням доводів касаційної скарги.

22. При відкритті касаційного провадження у справі суд касаційної інстанції визначив, що у касаційній скарзі містяться доводи, які потребують перевірки, щодо передбачених пунктом 3 частини другої статті 389 ЦПК України підстав касаційного оскарження, а саме відсутність висновку Верховного Суду щодо застосуванням у подібних правовідносинах статей 81, 90, частини восьмої статті 93 ЗК України, статті 4 Закону України «Про оренду землі».

23. У вересні 2024 року перший заступник керівника Рівненської обласної прокуратури подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Рівненського апеляційного суду від 27 серпня 2024 року в частині скасування рішення Дубенського міськрайонного суду Рівненської області

від 19 березня 2024 року, а рішення суду першої інстанції в цій частині залишити в силі.

24. При відкритті касаційного провадження у справі суд касаційної інстанції визначив, що у касаційній скарзі є доводи, які потребують перевірки, щодо передбачених пунктом 3 частини другої статті 389 ЦПК України підстав касаційного оскарження, а саме відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування у подібних правовідносинах пункту «в» частини першої статті 143 та статті 81 ЗК України, статей 215, 216 ЦК України, статей 4, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Зокрема, відсутній висновок про те, що укладений іноземцем договір оренди земельної ділянки, яка підлягає конфіскації згідно зі статтею 81, пунктом «е» частини першої статті 140, частиною другою статті 145 ЗК України, є нікчемним, у зв`язку з чим, згідно зі статтею 216 ЦК України, вказаний правочин та право оренди підлягають припиненню.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

25. Ухвалами Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 31 жовтня 2024 року відкрито касаційні провадження за поданими касаційними скаргами.

26. У листопаді 2024 року справа надійшла до Верховного Суду.

27. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 лютого 2025 року продовжено СТОВ «ДАК» строк на подання відзиву на касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури.

28. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 травня 2025 року відмовлено СТОВ «ДАК» та першому заступнику керівника Рівненської обласної прокуратури у задоволенні клопотань про розгляд справи у судовому засіданні з викликом учасників справи, справу призначено до судового розгляду.

29. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 травня 2025 року справу передано на розгляд Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду.

30. Ухвалою Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 31 липня 2025 року прийнято справу до розгляду та призначено її розгляд у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Доводи осіб, які подали касаційні скарги

31. Згідно з доводами касаційної скарги СТОВ «ДАК», апеляційний суд неправильно витлумачив норми земельного законодавства, що не містять положень, які б забороняли іноземцям, які є власниками земельних ділянок на території України, здавати їх в оренду.

32. У цій справі наявна правова проблема застосування судами норм матеріального права, щодо яких Верховний Суд не надавав своїх висновків, а саме: чи обмежує частина восьма статті 93 ЗК України коло осіб, які можуть бути орендодавцями земельних ділянок, наявністю або відсутністю у власників земельних ділянок громадянства України; чи забороняє стаття 4 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV) іноземним громадянам здавати в оренду земельні ділянки, які належать їм на праві власності; чи обмежують статті 81, 90 ЗК України іноземних громадян у правомочностях власника, зокрема, у користуванні та наданні в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення протягом року з моменту прийняття їх у спадщину.

33. СТОВ «ДАК» вказує, що буквальне тлумачення статті 81 ЗК України дає достатні підстави стверджувати, що термін «громадянин» вживається у цьому Кодексі та іншому земельному законодавстві як широке поняття, що охоплює в тому числі й іноземців. Набувши у власність земельну ділянку в порядку і спосіб, які визначені Законом, іноземець має ніким та нічим не обмежене право протягом всього строку наявності у нього права власності на таку земельну ділянку передавати її в орендне користування. Встановлена законом вимога щодо відчуження іноземцем земельної ділянки не встановлює заборони на користування такою ділянкою і передачу її в оренду протягом строку до моменту її відчуження.

34. Касаційна скарга містить посилання на те, що СТОВ «ДАК» і

ОСОБА_1 при укладенні договору діяли правомірно (з дотриманням всіх норм законодавства України), адже до завершення року з дати отримання права власності на земельні ділянки ще залишалося п`ять днів, протягом яких ОСОБА_1 українське законодавство гарантувало всі правомочності власника без будь-яких обмежень. Факт державної реєстрації права орендного користування СТОВ «ДАК» земельною ділянкою підтверджує те, що державний реєстратор перевірив відповідність такого права оренди і поданих щодо цього документів вимогам законодавства і не виявив порушень.

35. Заявник вважає, що вказаним обставинам апеляційний суд не дав належної оцінки, здійснив неправильне тлумачення норм земельного законодавства та дійшов помилкових висновків в частині того, що укладений договір оренди є нікчемним. Визнання договору оренди нікчемним могло б мати місце лише у разі, якби його було укладено після спливу річного строку, наданого законом іноземцю для відчуження земельної ділянки. СТОВ «ДАК» має гарантоване державою право на здійснення орендного користування до 22 листопада 2031 року земельною ділянкою і припинення такого права за відсутності підстав, визначених статтею 141 ЗК України, є неправомірним. Припинення права власності на земельну ділянку не є підставою для припинення права оренди.

36. Також посилається на те, що внаслідок задоволення позовних вимог в частині припинення СТОВ «ДАК» права оренди не досягається мета продовольчої безпеки України та забезпечення потреб громадян України та порушується справедлива рівновага, оскільки СТОВ «ДАК» є добросовісним набувачем права довгострокового орендного користування земельною ділянкою.

37. Апеляційний суд правильно скасував рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог про припинення дії договору оренди землі та права оренди земельної ділянки, але навів на обґрунтування цього неправильні мотиви, які підлягають зміні.

38. У касаційній скарзі перший заступник керівника Рівненської обласної прокуратури посилається на те, що суд апеляційної інстанції, зробивши висновки про нікчемність договорів оренди землі, укладених між ОСОБА_1 та СТОВ «ДАК», не застосував наслідків недійсності нікчемного правочину, у зв`язку з чим інтереси держави залишилися незахищеними.

39. Апеляційний суд не надав позовним вимогам належної інтерпретації та не встановив, якого саме результату позивач прагнув досягнути внаслідок вирішення цього спору, у зв`язку з чим дійшов неправильного висновку щодо відсутності підстав для припинення права оренди на спірну земельну ділянку, в той час як така позовна вимога фактично є наслідком недійсності нікчемного правочину.

40. Прокурор зазначає, що апеляційний суд неправильно виснував про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин приписів

статті 143 ЗК України та примусового припинення дії договору оренди і права оренди СТОВ «ДАК» на земельні ділянки, оскільки ОСОБА_1 , будучи іноземним громадянином, упродовж року після набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення добровільно їх не відчужив, а тому наявні підстави для їх конфіскації за рішенням суду.

41. Згідно з доводами касаційної скарги, відсутній висновок Верховного Суду щодо способу та підстав припинення договору оренди та права оренди земельної ділянки, яка конфіскується за рішенням суду, водночас перебуває в оренді на підставі договору, укладеного між суб`єктом господарювання (орендарем) та іноземцем (орендодавцем), який зобов`язаний був її відчужити протягом року з моменту переходу права власності, однак не вчинив вказаних дій.

42. Також прокурор звертає увагу на те, що відсутній висновок Верховного Суду про те, що укладений іноземцем договір оренди земельної ділянки, яка підлягає конфіскації, згідно із статтею 81, пунктом «е» частини першої статті 140, частиною другою статті 145 ЗК України, є нікчемним, у зв`язку з чим відповідно до статті 216 ЦК України такий правочин та право оренди підлягають припиненню.

Узагальнені доводи заперечень щодо касаційних скарг

43. 15 листопада 2024 року Дубенська окружна прокуратура Рівненської області подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, у якому просить касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури задовольнити, а касаційну скаргу СТОВ «ДАК» залишити без задоволення, посилаючись на те, що укладення ОСОБА_1 договору оренди землі з СТОВ «ДАК» на 10 років свідчить про відсутність в іноземної особи наміру виконати обов`язок щодо відчуження спірної земельної ділянки. Вчинення СТОВ «ДАК» правочину за 5 днів до закінчення строку відчуження ОСОБА_1 земельної ділянки не свідчить про добросовісність орендаря. У поданому на реєстрацію договорі оренди не міститься відомостей, які б вказували на те, що орендодавцем є громадянин іноземної держави, тому посилання СТОВ «ДАК» на державну реєстрацію права оренди як доказ відсутності порушень при укладенні договору є помилковими. Вказує, що безпідставними є посилання СТОВ «ДАК» на положення статті 148-1 ЗК України, оскільки дія цієї правової норми не стосується правовідносин, що склалися у розглядуваній справі.

44. Згідно з доводами відзиву, конфіскація земельної ділянки створює правову ситуацію, у якій у держави виникає право вимагати судового захисту шляхом припинення права оренди і договору оренди, оскільки повноцінно реалізувати свої права за наявності державної реєстрації інших речових прав новий власник земельної ділянки можливості не має. Внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про державну реєстрацію припинення права власності на земельну ділянку на підставі судового рішення не призведе до зміни чи скасування відомостей про похідні від права власності речові права на вказане майно, яким розпоряджалася особа, яка не мала права цього робити. Повернення земельної ділянки у володіння власника (держави) в повній мірі не відбувається, якщо існують зареєстровані обмеження щодо володіння таким майном у вигляді запису про похідне від права власності право користування земельною ділянкою, і земельна ділянка не повертається у фактичне володіння з можливістю власника нею як користуватися, так і розпоряджатися.

45. 29 листопада 2024 року СТОВ «ДАК» подало відзив на касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури, у якому посилається на те, що відповідно до Конституції України іноземці мають ті ж самі права, що і громадяни України, окрім винятків, які закріплені у Конституції України, законах чи міжнародних договорах України. Протягом року з моменту прийняття спадщини іноземці користуються та здійснюють всі без виключення правомочності власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення, в тому числі мають право здавати таку земельну ділянку в оренду. Для чинності та правомірності договору оренди землі абсолютно не важливо, коли саме укладено договір оренди, чи в перший день після прийняття такої землі у спадщину, чи в останній, адже у будь-який з днів року після прийняття спадщини правомочності власника є однаковими і не зменшуються зі спливом цього часу.

46. Вказує, що державна реєстрація права орендного користування підтверджує не тільки те, що державним реєстратором встановлено відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, але це є і офіційним визнанням, і підтвердженням державою факту набуття особою права орендного користування земельною ділянкою.

47. Згідно з доводами відзиву СТОВ «ДАК», у разі зміни під час дії договору оренди власника земельної ділянки договір оренди не припиняється, а закінчення річного строку перебування у власності іноземця земельної ділянки сільськогосподарського призначення, отриманої у спадщину, також не є підставою для припинення договору оренди цієї земельної ділянки.

48. СТОВ «ДАК» вважає, що діяло правомірно, укладаючи договір оренди земельної ділянки, а твердження прокурора про те, що СТОВ «ДАК» не виявило належної обачності, є недостовірним. Доводи про те, що державна реєстрація договору оренди не впливає на можливість задоволення позовних вимог у цій справі, не відповідає дійсності. У пункті 11.5 договору оренди земельної ділянки визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

49. Не заперечуючи право держави на припинення права власності іноземця на земельну ділянку сільськогосподарського призначення після закінчення річного строку прийняття її у спадщину, СТОВ «ДАК» вважає, що при застосуванні такого припинення права власності немає правової підстави для припинення права оренди земельної ділянки.

50. 05 грудня 2024 року Головне управління Держгеокадастру у Рівненській області подало до Верховного Суду заяву, у якій підтримує касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури та не підтримує вимог касаційної скарги СТОВ «ДАК».

51. 10 грудня 2024 року Дубенська окружна прокуратура Рівненської області подала додаткові пояснення, які по суті є відповіддю на відзив СТОВ «ДАК», у яких зазначає, зокрема, що до обставин, які можуть свідчити про те, що у цій справі сторони договору оренди створюють уяву добросовісного набуття СТОВ «ДАК» права користування, належать, зокрема: момент вчинення правочину (за 5 днів до спливу річного строку для відчуження земельної ділянки, що є предметом договору оренди); суб`єкти, які вчиняють або з якими вчиняються правочини (орендодавець є іноземцем); строк договору оренди та його зміст (вибіркове внесення відомостей про орендодавця). Держава в особі Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області не є стороною договору оренди, однак не може ігнорувати існування договору між ОСОБА_1 та СТОВ «ДАК», а також фактичне та правове становище, яке є результатом його укладення, оскільки позбавлена можливості в повній мірі розпорядитися земельною ділянкою. Доводи СТОВ «ДАК» щодо необхідності захисту права орендаря на користування майном при зміні власника можуть стосуватися тільки добросовісного орендаря, яким останній в силу встановлених обставин вважатися не може.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

52. ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , є громадянином іншої держави, що підтверджується листом Управління Державної міграційної служби України в Рівненській області від 29 грудня 2022 року № 5601.5-4114/56.1-22.

53. ІНФОРМАЦІЯ_2 померла матір ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , про що 12 вересня 2016 року виконавчим комітетом Тараканівської сільської ради Дубенського району Рівненської області видано свідоцтво про смерть

серії НОМЕР_1 .

54. ОСОБА_1 на підставі свідоцтв про право на спадщину за заповітом від 27 листопада 2020 року, виданих приватним нотаріусом Дубенського районного нотаріального округу Рівненської області Бадаліс Ж. П. і зареєстрованих в реєстрі за № 2285 та № 2286, успадкував після смерті матері земельні ділянки з цільовим призначенням: для ведення особистого селянського господарства, що розташовані на території Тараканівської сільської ради Дубенського району Рівненської області, а саме: площею 0,6816 га з кадастровим номером :06:002:0143 та площею 3,0668 га з кадастровим номером :05:007:0017.

55. Того ж дня відомості про право власності ОСОБА_1 на зазначені земельні ділянки внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

56. 22 листопада 2021 року між ОСОБА_1 та СТОВ «ДАК» укладено договір оренди б/н, за умовами якого орендодавець передав орендарю у строкове платне користування земельну ділянку площею 3,0668 га з кадастровим номером :05:007:0017 для ведення особистого селянського господарства. Договір укладено строком на 10 років. 24 листопада 2021 року відомості про реєстрацію права оренди земельної ділянки внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер запису 45366736).

57. ОСОБА_1 , будучи іноземним громадянином і набувши у листопаді 2020 року право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, протягом року добровільно їх не відчужив, тоді як кінцевий строк сплинув 27 листопада 2021 року.

58. За повідомленням Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області від 12 травня 2023 року № 10-170.42-181/90-23 цей орган державної влади не мав можливості звернутися до суду з позовом стосовно припинення права власності ОСОБА_1 на земельну ділянку, тому такий позов подав керівник Дубенської окружної прокуратури Рівненської області.

Позиція Верховного Суду

59. Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду дійшов наступних висновків.

60. Відповідно до пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

61. Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

62. Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Підстави та мотиви передачі справи на розгляд об`єднаної палати

63. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду вважав, що наявні підстави для передачі цієї справи на розгляд Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду для відступлення від висновку, викладеного в ухвалі Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 квітня 2025 року у справі № 181/756/23 (провадження № 61-5391ск25), в якій застосовано висновки, які викладені у постанові Верховного Суду від 12 березня 2025 року у справі № 568/823/23 (провадження № 61-13216св24) з огляду на таке.

64. У цій справі № 559/2900/23 спір пов`язаний з припиненням права власності на земельні ділянки громадянина іноземної держави, який протягом року не здійснив їх відчуження, а також з припиненням дії договору оренди земельної ділянки та права її оренди в ситуації, коли орендодавцем є громадянин іноземної держави.

65. Керівник Дубенської окружної прокуратури Рівненської області в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області зазначав, що ОСОБА_1 , будучи іноземним громадянином, набув право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення та упродовж року добровільно їх не відчужив, у зв`язку з чим його право власності на земельні ділянки підлягає припиненню шляхом їх конфіскації за рішенням суду та продажу на земельних торгах, відповідно і дія договору оренди земельної ділянки та право оренди на неї підлягають припиненню.

66. Спір у справі № 181/756/23 (провадження № 61-5391ск25) також пов`язаний з припиненням права власності громадянина іншої держави на земельну ділянку шляхом її конфіскації. Верховний Суд виснував, що орендодавцем земельної ділянки не можуть бути іноземці. Оскільки орендодавець є громадянином іншої держави, він не наділений правом на укладання договорів оренди землі сільськогосподарського призначення. Внаслідок нікчемності договору оренди земельної ділянки у орендодавця і фермерського господарства не виникло відповідних суб`єктивних прав та обов`язків оренди, крім тих наслідків, що пов`язані з його недійсністю. Фермерське господарство, подавши апеляційну скаргу, не довело наявності права на апеляційне оскарження рішення суду першої інстанції.

67. У справі № 568/823/23 (провадження № 61-13216св24) Верховний Суд виходив з того, що додаткові угоди від 08 листопада 2018 року та

від 31 грудня 2021 року до договору оренди землі № 412 від 15 жовтня 2008 року, укладені між відповідачкою і ТОВ «Радивилів Агро», порушують публічний порядок, оскільки стосуються землі сільськогосподарського призначення як особливо цінної категорії, що є національним багатством і перебуває під особливою охороною закону, власником спірної земельної ділянки була громадянка іноземної держави, якій вимогами закону заборонено передавати таку земельну ділянку в оренду, отже апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку, що ці правочини є нікчемними.

68. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду наголошує, що застосування конфіскації зумовлює настання, зокрема, таких правових наслідків як припинення інших (аніж право власності) цивільних прав. Це зумовлено тим, що конфіскація є примусовою підставою припинення права власності на майно і відноситься до первісних способів набуття права власності державою (не залежить від прав попереднього власника), інші права (речові, зобов`язальні) стосовно майна, що конфісковане, повинні припинятися в результаті припинення права власності.

69. Тому Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду вважає за необхідне відступити від висновку, викладеного в ухвалі Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати від 29 квітня 2025 року у справі № 181/756/23 (провадження

№ 61-5391ск25) щодо визнання договору оренди земельної ділянки нікчемним, та зробити висновок про те, що:

«укладений іноземцем договір оренди земельної ділянки, яка підлягає конфіскації, не є таким, який порушує публічний порядок. Застосування конфіскації зумовлює настання, зокрема, таких правових наслідків припинення інших (аніж право власності) цивільних прав. Це зумовлено тим, що конфіскація є примусовою підставою припинення права власності на майно і відноситься до первісних способів набуття права власності державою (не залежить від прав попереднього власника), інші права (речові, зобов`язальні) стосовно майна, що конфісковане, повинні припинятися в результаті припинення права власності».

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

70. Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держав (частина перша статті 2 ЦПК України).

71. Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

72. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

73. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону (стаття 14 Конституції України).

74. Статтею 2 ЗК України передбачено, що земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

75. За змістом частини четвертої статті 81 ЗК України землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню.

76. Згідно з частинами першою-четвертою статті 145 ЗК України якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка за цим Кодексом не може набуватися нею у власність, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права.

77. У разі якщо відповідно до закону власник земельної ділянки зобов`язаний відчужити її протягом певного строку і земельна ділянка не була відчужена ним протягом такого строку, така ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду.

78. Аналіз вище вказаних норм права у їх системному взаємозв`язку дає підстави для висновку, що якщо власник земельної ділянки, який відповідно до закону зобов`язаний відчужити її протягом певного строку, однак не виконав такого обов`язку, то орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель, звертається до суду з позовом про конфіскацію вказаної земельної ділянки. За наслідками розгляду такого позову суд ухвалює рішення про конфіскацію земельної ділянки або відмову у її конфіскації. Рішення суду про конфіскацію земельної ділянки в подальшому є підставою для продажу цієї земельної ділянки на земельних торгах.

79. Подібні висновки щодо застосування положень статті 145 ЗК України містяться у постановах Верховного Суду від 12 лютого 2025 року у справі № 683/22/23 (провадження № 61-14939св23), від 12 березня 2025 року у справі № 568/823/23 (провадження № 61-13216св24), від 07 травня 2025 року у справі № 686/196/23 (провадження № 61-15032св24).

80. Статтею 354 ЦК України передбачено, що до особи може бути застосовано позбавлення права власності на майно за рішенням суду як санкція за вчинення правопорушення (конфіскація) у випадках, встановлених законом. Конфісковане майно переходить у власність держави безоплатно, крім випадків, визначених законом.

81. Частиною п`ятою статті 84 ЗК України передбачено, що держава може набувати право власності у разі конфіскації земельної ділянки.

82. Конфіскація є примусовою підставою припинення права власності на майно. Конфіскація за рішенням суду є підставою для припинення права власності на землю.

83. Разом з тим, згідно з частинами першою, другою статті 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.

84. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

85. Виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, ЦК України керується змістом самої протиправної дії, її антисоціальним характером, а також значущістю порушених прав і свобод людини та громадянина внаслідок вчинення такого правочину.

86. Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 02 липня 2020 року у справі № 910/4932/19, від 25 березня 2021 року у справі № 911/2961/19, від 31 січня 2024 року у справі № 461/8830/17, від 16 лютого 2024 року у справі № 917/1173/22.

87. У постанові Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року у справі

№ 6-1528цс15 зроблено висновок про те, що статтею 228 ЦК України визначено правові наслідки вчинення правочинів, що порушують публічний порядок, вважаються серйозними порушеннями законодавства, мають антисоціальний характер і посягають на істотні громадські та державні (публічні) інтереси.

88. Виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, ЦК України виходить зі змісту самої протиправної дії та небезпеки її для інтересів держави і суспільства загалом, а також значимості порушених інтересів внаслідок вчинення такого правочину. Водночас категорія публічного порядку застосовується не до будь-яких правовідносин у державі, а лише щодо суттєвих основ правопорядку.

89. З огляду на зазначене, Верховний Суд України виснував, що публічний порядок - це публічно-правові відносини, які мають імперативний характер і визначають основи суспільного ладу держави. Отже, положеннями статті 228 ЦК України визначено перелік правочинів, які є нікчемними як такі, що порушують публічний порядок. Такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності; правочини, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об`єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (стаття 14 Конституції України); правочини щодо відчуження викраденого майна; правочини, що порушують правовий режим вилучених з обігу або обмежених в обігу об`єктів цивільного права тощо.

90. Питання застосування статті 228 ЦК України досліджувалося і Верховним Судом у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду в постанові від 16 лютого 2024 року у справі № 917/1173/22, у якій зазначено, що необхідно враховувати логіку викладу норм у цій статті в цілому, а саме закладену там ієрархію цінностей: у частині першій йдеться про охоплені категорією публічного порядку цінності засадничого значення для суспільства, які є очевидними (у балансі приватного і публічного інтересів тут з очевидністю переважає загальний, публічний інтерес настільки, що існування приватного інтересу може навіть не визнаватись); натомість у частині третій йдеться про інтереси держави, суспільства, його моральні засади, які підлягають встановленню, оцінці і, якщо вони переважатимуть приватний інтерес, на задоволення якого був укладений правочин, він може бути визнаний недійсним.

91. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 квітня 2025 року у справі № 924/971/23 підкреслила, що у правовій державі інтереси держави повинні відповідати інтересам суспільства та не можуть їм суперечити. Ті з інтересів суспільства, які становлять власне його фундамент, становлять публічний порядок. Тобто інтереси суспільства і публічний порядок співвідносяться як родове і видове поняття: забезпечення публічного порядку завжди в інтересах суспільства, однак не все, що становить інтерес суспільства, становить публічний порядок. Його становлять лише фундаментальні цінності.

92. Для цінностей, які охоплюються категорією публічного порядку, також характерна більша стабільність. Як правило, відсутня соціальна дискусія стосовно зміни цих цінностей, а держава без ініціювання такої дискусії не може навіть законом втрутитись у них. Кожен член суспільства як колективний носій цих засадничих цінностей, що становлять публічний порядок, усвідомлює їх значення. Очевидність цих цінностей для кожного члена суспільства обумовлює те, що правочин, який їх порушує, є нікчемним, тобто будь-яка особа може дійти висновку про його недійсність без потреби у рішенні суду, яким би той визнавав його недійсним, зважуючи приватний і публічний інтереси. До таких цінностей безумовно належать суверенітет, територіальна цілісність і конституційний лад держави, безпека життя і здоров`я населення, основоположні права і свободи людини.

93. Правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він посягає на фундаментальні суспільні цінності та основи правопорядку держави. До таких належать правочини, спрямовані на: порушення конституційних прав і свобод; незаконне використання комунальної, державної чи приватної власності; незаконне розпорядження об`єктами права власності Українського народу; відчуження викраденого майна; порушення правового режиму обмежених в обігу об`єктів. Публічний порядок стосується лише суттєвих основ правопорядку та фундаментальних цінностей, таких як суверенітет, територіальна цілісність, конституційний лад, безпека населення та основоположні права людини.

94. У статті 216 ЦК України зазначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

95. Нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків.

96. Водночас, договір оренди земельної ділянки, укладений його власником, хоча і іноземцем, право власності якого підтверджується свідоцтвом про право на спадщину, протягом року з моменту набуття права власності у порядку спадкування, не може вважатися таким, що суперечить публічному порядку, а отже є нікчемним.

97. Землі сільськогосподарського призначення дійсно є особливо цінною категорією, національним багатством і перебувають під особливою охороною закону. Тому вони можуть підлягати конфіскації у визначених законом випадках. У цьому саме проявляється публічний інтерес.

98. Невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений Земельним кодексом України строк є підставою для припинення права власності на земельну ділянку у судовому порядку, а не автоматично.

99. Застосування конфіскації зумовлює настання, зокрема, таких правових наслідків як припинення інших (аніж право власності) цивільних прав. Оскільки конфіскація є примусовою підставою припинення права власності на майно і набуття державою права власності, не залежить від прав попереднього власника, інші права (речові, зобов`язальні) стосовно майна, що конфісковане, повинні припинятися в результаті припинення права власності.

100. Таким чином припинення права власності ОСОБА_1 на земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства шляхом їх конфіскації на користь держави тягне за собою припинення права оренди цих земельних ділянок.

Висновки про застосування норм права

101. Укладений іноземцем договір оренди земельної ділянки, яка підлягає конфіскації, не є таким, який порушує публічний порядок. Застосування конфіскації зумовлює настання, зокрема, таких правових наслідків припинення інших (аніж право власності) цивільних прав. Конфіскація є примусовою підставою припинення права власності на майно і відноситься до способів набуття права власності державою незалежно від прав попереднього власника, тому інші права (речові, зобов`язальні) стосовно майна, що конфісковане, припиняються в результаті припинення права власності шляхом конфіскації. Припинення права власності іноземця на земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства шляхом їх конфіскації на користь держави тягне за собою припинення права оренди цих земельних ділянок.

Щодо відступлення від висновків Верховного Суду

102. Консультативна рада Європейських суддів у Висновку № 11 (2008) про якість судових рішень (пункт 49) зазначила, що судді повинні послідовно застосовувати закон. Однак, коли суд вирішує відійти від попередньої практики, на це слід чітко вказувати в рішенні.

103. Причинами для відступу можуть бути вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість); зміни суспільного контексту.

104. З урахуванням наведеного, наявні підстави для відступу від висновку, викладеного в ухвалі Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати від 29 квітня 2025 року у справі № 181/756/23 (провадження № 61-5391ск25) та постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати від 12 березня 2025 року у справі № 568/823/23 (провадження № 61-13216св24) щодо нікчемності договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, укладеного іноземцем.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

105. Виходячи з наведеного, касаційна скарга СТОВ «ДАК» не підлягає задоволенню. Касаційна скарга першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури підлягає задоволенню.

106. Частиною першою статті 410 ЦПК України визначено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

107. Водночас, суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

108. У зв`язку з наявністю підстав для задоволення касаційної скарги заступника керівника Рівненської обласної прокуратури і скасування постанови суду апеляційної інстанції в оскарженій частині із залишенням в силі рішення суду першої інстанції, витрати по сплаті судового збору за подання касаційної скарги на підставі пункту 1 частини другої статті 141 ЦПК України підлягають відшкодуванню за рахунок СТОВ «ДАК».

109. У зв`язку із скасуванням постанови Рівненського апеляційного суду від 27 серпня 2024 року додаткова постанова Рівненського апеляційного суду від 12 вересня 2024 року втрачає чинність, як її невід`ємна частина.

Керуючись статтями 141, 400, 402, 410, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргуСільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Дубенська аграрна компанія» залишити без задоволення.

2. Касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури залишити задовольнити.

3. Скасувати постанову Рівненського апеляційного суду від 27 серпня 2024 року у частині скасування рішення Дубенського міськрайонного суду Рівненської області від 19 березня 2024 року. Рішення Дубенського міськрайонного суду Рівненської області від 19 березня 2024 року у скасованій за результатами апеляційного перегляду частині залишити в силі.

4. В іншій оскарженій частині постанову Рівненського апеляційного суду від 27 серпня 2024 року залишити без змін.

5. Стягнути з Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Дубенська аграрна компанія» () на користь Рівненської обласної прокуратури () судовий збір, сплачений з подання касаційної скарги, у розмірі 10 736 (десять тисяч сімсот тридцять шість) грн.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач Є. В. Синельников

Судді: А. І. Грушицький

Б. І. Гулько

В. І. Крат

Д. Д. Луспеник

І. М. Фаловська

М. Є. Червинська