Єдиний унікальний номер 725/1341/25
Номер провадження 2/725/391/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.10.2025 року.Чернівецький районний суд міста Чернівців

в складі:

головуючої судді Вольська-Тонієвич О.В.

при секретарі Заяц Є.В.

представника позивача ОСОБА_1 адвоката Коломієць М.В.

представника відповідача АК «Приват Банк» - адвоката Бацей Т.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ) до Акціонерного товариства Комерційний банк «Приватбанк» (м.Дніпро вул.Набережна Перемоги,50), третя особа: Виконавчий комітет Чернівецької міської ради (площа Центральна,1 м.Чернівці) про визнання незаконним та скасування рішення про реєстрацію права власності та поновлення (визнання) права власності, -

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2025 року адвокат Коломієць М.В. звернувся до суду в інтересах позивача ОСОБА_1 з позовом до АТ КБ Приват Банк про визнання незаконним та скасування рішення про реєстрацію права власності та поновлення (визнання) права власності.

У позові посилався на те, що 07.06.2007 між ОСОБА_1 та АТ КБ Приват Банк укладено кредитний договір №CVSNG00000057, за умовами якого Відповідач надав ОСОБА_2 кредит у розмірі у розмірі 112 150, 00 тисяч доларів США, які підлягали поверненню у порядку та на умовах, визначених вказаним кредитним договором.

З метою забезпечення виконання зобов`язання за Договором №CVSNG00000057 між позивачем та відповідачем були укладені договори іпотеки:

Договір іпотеки №CVSNG00000057 від 07 червня 2007 року, серія та номер ВЕО034550 та договір іпотеки №CVSNG00000057 від 07 червня 2007 року, серія та номер ВЕО034551.

Пунктом 33.1 вказаного вище договору іпотеки (ВЕО 034551) визначено, що предметом цього договору є надання Іпотекодавцем в іпотеку нерухомого майна, зазначеного п.3.3 цього договору, а саме житлового будинку АДРЕСА_1 .

У подальшому, у зв`язку із необхідністю оформлення відповідних погоджених між позивачем та відповідачем змін, було укладено Додатковий договір від 29.11.2007 року до Іпотечного договору №CVSNG00000057 від 07 червня 2007 року, серія та номер ВКВ 554150.

Відповідно до п.2 вищевказаного Додаткового договору від 29.11.2007 сторони погодили зокрема абзац другий пункту 33.2 Іпотечного договору викласти в наступній редакції: повернення кредиту наданого у вигляді не поновлюваної лінії в сумі 112 150 дол. США, що включає 100 000 дол. США кредит , а також 12 150 дол. США сплата страхових платежів на строк з 07.06.2007 по 06.06.2017.

Пунктом 5 вищевказаного Додаткового договору від 29.11.2007 передбачено, що відповідно до внесених змін до іпотечного договору №CVSNG00000057 від 07 червня 2007 року видається заставна.

Позивач на виконання своїх зобов`язань за Кредитним договором сплачував відповідачу відсотки за користування кредитними коштами та погашав тіло кредиту.

Однак через тривалий період часу ОСОБА_3 дізнався, що 07.12.2016 право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 було зареєстроване за АТ КБ «Приват Банк» (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №32814387 від 09.12.2016).

Про наведені обставини позивач дізнався під час ознайомлення з позовною заявою АТ КБ «Приват Банк» до нього про визнання права власності на земельну ділянку (номер провадження №725/2205/24).

Вважає, що вказане рішення порушує права позивача, виходячи з наступного:

По-перше, державному реєстратору для проведення державної реєстрації права власності за відповідачем на предмет іпотеки не було надано документу, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, а також заставної, яка була видана за Договором іпотеки №CVSNGA00000057 від 07.06.2007, серія та номер ВЕО 034550, що є грубим порушенням пункту 61 Постанови КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127 та тягне незаконність рішення про державну реєстрацію.

По-друге, у матеріалах реєстраційної справи відсутній звіт про оцінку майна предмета іпотеки, що є обов`язковою умовою та прямо передбачено нормами Закону України «Про іпотеку».

Окрім того, вказував, що про наявність оскаржуваного у вказаній справі рішення державного реєстратора Карвацької Г.Ф. Позивачу стало відомо під час ознайомлення з позовною заявою АТ КБ «ПриватБанк» у справі № 725/2205/24 за позовом Відповідача до Позивача про визнання права власності на земельну ділянку, а саме 15.03.2024 року.

Таким чином, за відсутності повідомлення Відповідачем у формі вимоги про усунення порушення Кредитного договору, Позивач не знав та не міг знати, а також навіть не міг підозрювати про наявність оскаржуваного у вказаній справі рішення.

Просив позов задовольнити: визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 32814387 від 09.12.2016, прийняте державним реєстратором речових прав на нерухоме майно Чернівецької міської ради Карвацькою Г.Ф.; визнати (поновити) за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 та стягнути з Відповідача судові витрати.

17 березня 2025 року від представника АТ КБ «Приват Банк» - адвоката Бацей Т.М. до суду надійшов відзив, з якого вбачається, що позовні вимоги відповідач не визнає та просить у їх задоволенні відмовити, виходячи з наступного:

Так, сторони іпотечного договору ( ОСОБА_1 та АТ КБ «Приват Банк») досягли згоди про можливість позасудового врегулювання питання про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до ст.36 Закону України «Про іпотеку», договору іпотеки (пункти 24-29 договору іпотеки). З даних розділів слідує, що іпотекодавець погодив звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання зобов`язання за кредитним договором. Отже, реєстрація предмету іпотеки за Відповідачем здійснена за згодою іпотекодавця на таке відчуження, яка передбачена умовами укладеного між сторонами іпотечного договору.

Відповідач здійснив реєстрацію за собою права власності, діючи виключно в рамках чинного законодавства.

Банк, використовуючи згідно умов укладеного договору іпотеки своє право на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки, згідно існуючого у договорі застереження та відповідно до вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку», звернувся із відповідною заявою до державного реєстратора для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотеко держателя, шляхом набуття права власності на предмет іпотеки та згідно Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 року надавши відповідний перелік документів державному реєстратору

При цьому банк направляв ОСОБА_1 письмове повідомлення рекомендованим листом з вимогою про виконання порушеного зобов`язання від 03.11.2026 року (копію якого надав позивач) за належною адресою: АДРЕСА_1 засобами поштового зв`язку. Докази про направлення і вручення позивачу такої вимоги в оригіналі подані реєстратору та знаходяться в матеріалах реєстраційної справи на даний об`єкт нерухомості.

Що стосується позиції Позивача про порушення АТ КБ ПРИВАТБАНК ст.37 ЗУ Про іпотеку, щодо того, що передача майна у власність відбулася без його належної оцінки суб`єктом оціночної діяльності, то слід зазначити наступне:

Згідно висновку суб`єкта оціночної діяльності ФОП ОСОБА_4 від 30.09.2016 р. за №749/16 виконано незалежну оцінку майна - житлового будинку, господарських будівель та споруд, загальною площею 304,10 м.кв., що розташований за адресою : АДРЕСА_1 за замовленням власника майна АТ КБ ПРИВАТБАНК, ринкова вартість майна станом на 09.12.2016 р складає: 1 262 751,00 грн. (один мільйон двісті шістдесят дві тисячі сімсот п`ятдесят один грн.,00 коп.). Оскільки надання такого висновку державному реєстратору не було передбачено чинним на той час законодавством, то вказаний висновок був використаний лише для постановки нерухомості на баланс Відповідача.

Окрім того, представником відповідача адвокатом Бацей Т.М. 17.03.2025 надано заяву про застосування строку позовної давності, оскільки вважає, що про описані у позові події, які мали місце ще в 2016 році, позивач міг дізнатися з відкритих джерел з Реєстру прав власності на нерухоме майно, у зв`язку із чим, просила застосувати строк позовної давності, у разі, якщо суд знайде підстави для задоволення позову.

19.03.2025 представник позивача адвокат Коломієць М.В. надав відповідь на відзив, де вказав, що позивачем не заперечується можливість позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, як і той факт, що сторонами було погоджено вартість предмета іпотеки. Проте це не позбавляє обов`язку відповідача надати реєстратору для здійснення реєстрації права власності на іпотечне майно усіх передбачених законом документів, у тому числі й оцінки вартості майна, а також заставної. Вважає, що Банком не дотримано вимог законодавства щодо здійснення реєстрації права власності на предмет іпотеки, у зв`язку із чим, рішення державного реєстратора підлягає скасуванню.

Від представника третьої особи надійшла заява про розгляд справи у її відсутність, врахувавши обставини справи а норми чинного законодавства.

У судовому засіданні представник позивача адвокат Коломієць М.В. підтримав позовні вимоги ОСОБА_1 та підтвердив обставини, викладені у позові. Вважає, що відповідачем не спростовано належними доказами обставин, що викладені у позові, у зв`язку із чим, позов підлягає задоволенню. Що ж стосується застосування строку позовної давності, додав, що ОСОБА_1 не зобов`язаний моніторити Державний реєстр прав власності на нерухоме майно, а відповідно, й не міг знати про реєстрацію права власності на будинок за відповідачем. Тим більше, йому не надсилалося повідомлення про необхідність погашення існуючої заборгованості. Просив позов задовольнити на підставі викладених у ньому підстав.

Представник відповідача адвокат Бацей Т.М. підтримала поданий нею відзив та просила суд врахувати викладені у ньому обставини.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши та проаналізувавши письмові докази по справі, суд приходить до наступного висновку:

Судом встановлено, 07.06.2007 між ОСОБА_1 та АТ КБ ПриватБанк укладено кредитний договір №CVSNG00000057, за умовами якого ОСОБА_2 надано кредит у розмірі у розмірі 112 150 доларів США терміном до 06.06.2017 (а.с.225).

З метою забезпечення виконання зобов`язань за Договором №CVSNG00000057 між позивачем та відповідачем були укладені договори іпотеки, а саме: Договір іпотеки №CVSNG00000057 від 07 червня 2007 року, серія та номер ВЕО034550 та договір іпотеки №CVSNG00000057 від 07 червня 2007 року, серія та номер ВЕО034551(а.с.82-85).

Пунктом 33.1 вищевказаногодоговору іпотеки (ВЕО 034551) визначено, що предметом цього договору є надання Іпотекодавцем в іпотеку нерухомого майна, зазначеного п.3.3 цього договору, а саме житлового будинку АДРЕСА_1 (а.с.84).

У подальшому, у зв`язку із необхідністю оформлення відповідних погоджених між позивачем та відповідачем змін, 29.11.2007 було укладено Додатковий договір до Іпотечного договору №CVSNG00000057 від 07 червня 2007 року серія та номер ВКВ 554150.

Відповідно до п.2 вищевказаного Додаткового договору від 29.11.2007 сторони погодили зокрема: абзац другий пункту 33.2 Іпотечного договору викласти в наступній редакції «повернення кредиту, наданого у вигляді не поновлюваної лінії в сумі 112 150 дол. США, що включає 100 000 дол. США кредит , а також 12 150 дол. США сплата страхових платежів на строк з 07.06.2007 по 06.06.2017.

Сторони визначили, що вартість предмета іпотеки складає 722 150 грн. (п.4).

Пунктом 5 вищевказаного Додаткового договору від 29.11.2007 передбачено, що відповідно до внесених змін до іпотечного договору №CVSNG00000057 від 07 червня 2007 року видається заставна(а.с.85).

29.11.2007 було видано заставну (а.с.86).

Відповідно до п. 7.1 кредитного договору розмір щомісячного платежу становив 714,81 дол. США, однак з розмір щомісячного платежу збільшено до 1595.60 дол. США відповідно до п.1. додаткової угоди до кредитного договору від 29.11.2007р. (а.с.225)

Із наданих письмових доказів, вбачається, що позивач ОСОБА_1 порушив взяті на себе за кредитним договором зобов`язання та допустив заборгованість.

Так, із наданого представником відповідача розрахунку заборгованості ОСОБА_1 перед банком, слідує, що сума коштів (щомісячний платіж), яку вносив позивач на погашення кредитної заборгованості, постійно зменшувалася. На початковому етапі виконання кредитних зобов`язань позивач сплачував щомісячний платіж в розмірі 715 дол. США, а з грудня 2007 р. - 1596 або 1600 дол. США. Однак, починаючи з жовтня 2009 року, почалися постійні недоплати ти прострочення при внесенні щомісячного платежу(а.с.104-109).

Відповідно до вимог ст.35 Закону України "Про іпотеку", у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового

03.11.2016 на адресу ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ) банком направлено повідомлення про наявність заборгованості та необхідність її погашення, а також попереджено, що після спливу тридцятиденного строку з дня отримання даного повідомлення, Банком буде зареєстроване право власності на нерухоме майно, а саме житловий будинок АДРЕСА_1 . Вказаний лист був отриманий особисто ОСОБА_1 , про що свідчить корінець поштового повідомлення з відміткою про отримання (а.с.194).

За змістом ст.18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (редакція чинна станом на 2016 рік) перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, і порядок державної реєстрації прав визначаються в Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому Кабінетом Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі Порядок № 1127).

У п.61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

До таких обов`язкових документів Порядок відносить:

1) копію письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставну (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Із наданих письмових доказів судом встановлено, що Банк, використовуючи згідно умов укладеного договору іпотеки, своє право на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки, згідно існуючого у договорі застереження та відповідно до вимог ст.37 Закону України «Про іпотеку», звернувся із відповідною заявою до державного реєстратора для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, а саме на житловий будинок АДРЕСА_1 , надавши відповідний перелік документів (а.с.176-177).

Відповідно до змісту Внутрішнього опису документів Реєстраційної справи №101 державному реєстратору для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки були надані: договір іпотеки; повідомлення від 03.11.2016 про усунення порушень Кредитного договору, а також довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.175-203).

При цьому державному реєстратору для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки житловий (будинок АДРЕСА_1 ) не було надано заставної, а також оцінки предмета іпотеки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності.

Згідно вимог ст.37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції чинній на момент 2016 року) Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Як вже зазначалося вище, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була додана до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Проте така вимога містилася в ч.3 ст.37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

У своїх постановах від 23.01.2019 у справі №306/1224/16-ц (провадження №14-501цс18), від 20.03.2019 у справі №306/2053/16-ц (провадження №14-22цс19) ВП ВС наголосила, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Таким порушенням є, зокрема, відсутність експертної оцінки предмета іпотеки в матеріалах реєстраційної справи на момент передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Таким чином, виходячи з наведених вище обставин справи, зважаючи на письмові докази, а також вимоги чинного законодавства та судової практики, суд приходить до висновку, що відповідачем АТ КБ «Приват Банк» було порушено позасудову процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме на будинок АДРЕСА_1 , так як не надано державному реєстратору застовної, звіту про оцінку іпотечного майна, а також документу, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі.

У той же час, суд вважає, що позивачем пропущено строк позовної давності на звернення до суду із вказаним позовом, виходячи з наступного:

Відповідно до вимог ч.1 ст.256 ЦК України, позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Згідно з положенням ч.1 статті 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Частиною 1 ст.261 ЦК України передбачено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Так, позивач та його представник адвокат Коломієць М.В. стверджують, що про наявність оскаржуваного у вказаній справі рішення державного реєстратора Карвацької Г.Ф. позивачу стало відомо під час ознайомлення з позовною заявою АТ КБ «ПриватБанк» у справі № 725/2205/24 за позовом Відповідача до Позивача про визнання права власності на земельну ділянку, а саме 15.03.2024 року.

Проте суд вважає, що позивач не міг не знати про порушення своїх законних прав та інтересів, адже з матеріалів справи вбачається, що АТ КБ «ПриватБанк» вперше звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 ще в 2010 році з позовами про стягнення заборгованості та звернення стягнення на майно.

27.12.2010 рішенням апеляційного суду Чернівецької області скасовано рішення Першотравневого районного суду м.Чернівці від 04.11.2010 у справі №2-1988/2010 та задоволено позов АТ КБ «ПриватБанк» про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення ОСОБА_1 .

Виконавчі листи за вказаним рішенням суду було скеровано на примусове виконання до органів державної виконавчої служби та постановою від 14.02.2013 та відкрито виконавче провадження №36550369.

Рішенням Першотравневого районного суду м. Чернівці від 31.07.2015 у справі №725/3694/15-ц задоволено позов АТ КБ Приват Банк до ОСОБА_1 , ОСОБА_5 та стягнуто заборгованість в розмірі 267020,14 доларів США.

Виконавчі листи за вказаним рішенням суду було скеровано на примусове виконання до органів ДВС. Постановою від 26.06.2017р. по ВП № 50000667 державна виконавча служба повернула виконавчі листи стягувачу у зв`язку із відсутністю майна у боржника, на яке можливо звернути стягнення в рахунок погашення боргу, оскільки станом на час повернення виконавчих листів, ОСОБА_1 вже не був власником предмету іпотеки (реєстрація за банком здійснена в грудні 2016 року) (а.с.86-96).

Окрім того, суд звертає увагу на те, що 03.11.2016 на адресу ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ) банком направлено повідомлення про наявність заборгованості та необхідність її погашення, а також попереджено, що після спливу тридцятиденного строку з дня отримання даного повідомлення, Банком буде зареєстроване право власності на нерухоме майно, а саме на житловий будинок АДРЕСА_1 . Вказаний лист був отриманий особисто ОСОБА_1 , про що свідчить корінець поштового повідомлення з відміткою про отримання (а.с.194).

Таким чином, наведені вище обставини у своїй сукупності свідчать про те, що позивач не міг не знати про порушення своїх законних прав та інтересів, враховуючи його участь у судових засіданнях (оскаржуючи рішення суду), а також отримання поштового повідомлення про можливість застосування позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки.

Суд звертає увагу на те, що з даним позовом адвокат Коломієць М.В., який діє в інтересах позивача, звернувся до суду лише 17.02.2025 року, про що свідчить штамп вхідної кореспонденції суду.

Виходячи з наведеного, суд приходить до висновку, що у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 слід відмовити, у зв`язку із пропуском ним строків давності звернення до суду із вказаним позовом.

Керуючись ст..256-257 ЦК України, ст.ст. 10-13, 76-83, 141, 259, 263-265, 268 ЦПК України

ВИРІШИВ:

У задоволені позову відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 20.10.2025.

Суддя Чернівецького районного

суду міста Чернівців Вольська-Тонієвич О. В.