ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Єдиний унікальний номер 610/3847/24
Номер провадження 22-ц/818/2622/25
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 жовтня 2025 року м. Харків

Харківський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Мальованого Ю.М.,

суддів: Маміної О.В., Яцини В.Б.,

за участю:

секретаря судового засідання Шевченко В.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», в інтересах якого діє Волторніст Сергій Іванович, на рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 31 січня 2025 року в складі судді Тімонової В.М. по справі № 610/3847/24 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки, -

В С Т А Н О В И В:

У жовтні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки.

Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_1 на підставі Державного акта на право приватної власності на землю, серії ХР № 113350 від 11.02. 2004 належить земельна ділянка, площею 5,5525 га ріллі, кадастровий номер :04:000:0457, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області.

21.10. 2007 між ним, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки, який 22 квітня 2008 року зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК (№ 04).

16.10.2014 між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди, якою узгоджено наступні зміни: збільшено строк договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; вирішено нараховувати орендну плату з розрахунку 5% з 01.01.2014.

23.12.2016 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного договору оренди та додаткової угоди за Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест».

Позивач вказав, що відповідач порушив свої зобов`язання за договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки, яку зобов`язаний був сплатити на його користь: за 2022 рік з урахуванням щорічної індексації у розмірі 11 969,51 грн, за 2023 рік 10 930,45 грн. Таким чином, станом на дату складання позовної заяви, у відповідача перед ним існує заборгованість за договором оренди зі сплати орендної плати за 2022 та 2023 роки у розмірі 22 899,96 грн.

Вказав, що відповідачем істотно порушено умови договору оренди, а саме: у визначені договором строки не сплачено орендну плату за 2022 та 2023 роки, що є підставою для розірвання договору оренди за рішенням суду.

У відзиві на позовну заяву представник Відповідача просив відмовити у задоволенні позовної вимоги про розірвання договору оренди, не заперечував проти часткового задоволення позовної вимоги Позивача про стягнення суми заборгованості зі сплати орендної плати.

Зазначав, що Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» неможливо було використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, оскільки протягом 2022 року було тимчасово окуповано с. Яковенкове (місце розташування земельної ділянки), яке перебувало під окупацією з 28.02.2022 по 11.09.2022. У зв`язку з цим Відповідач був позбавлений можливості користуватися земельною ділянкою протягом цього періоду для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати.

Також посилався на забруднення полів та територій вибухонебезпечними предметами, унаслідок чого після деокупації не мав вільного та безпечного доступу до об`єкта оренди.

Крім того, Відповідач не погоджується з проведеним Позивачем розрахунком розміру заборгованості зі сплати орендної плати за 20222023 роки в частині одночасного застосування індексації нормативної грошової оцінки землі та орендної плати, а також нарахування орендної плати за період з 28.02.2022 до 11.09.2022, коли не мав можливості використовувати земельну ділянку.

У відповіді на відзив представником Позивача зазначено, що договором оренди передбачено обов`язок орендаря своєчасно сплачувати орендну плату, а право орендодавця на її отримання є істотною умовою договору. Представник Позивача вважає безпідставними доводи Відповідача щодо неможливості використання земельної ділянки у період з 28.02.2022 по 11.09.2022, оскільки сільськогосподарське виробництво має сезонний характер, і використання землі здійснюється не постійно, а з певною періодичністю, тобто навіть за відсутності щоденного обробітку.

Зазначено, що Відповідачем не доведено факт відсутності посівів на спірній земельній ділянці у 2021 році або їх проведення у 2022 році, а також не надано доказів того, що після 11.09.2022 не здійснювалося збирання врожаю. Крім того, не підтверджено документально, що Відповідач дійсно був позбавлений доходу протягом усього зазначеного періоду до початку наступної посівної кампанії у 2023 році.

06.11.2024 представником відповідача подано заперечення, у яких він підтримав доводи, наведені у відзиві, зокрема щодо тимчасової окупації, неможливості проведення посівної кампанії та обробки врожаю, а також наголосив, що прострочення сплати орендної плати не є порушенням з його вини.

06.11. 2024 представником Відповідача подані заперечення, у яких він наполягає на своїх раніше наведених доводах, зазначаючи, що з 28.02.2022 по 11.09.2022 с. Яковенкове перебувало під тимчасовою окупацією, у зв`язку з чим Відповідач був позбавлений можливості проводити весняну посівну кампанію ярих зернових, бобових та олійних культур, а також здійснювати догляд і обробку врожаю озимих культур для запобігання їх загибелі.

Рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від 31.01.2025 позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди у розмірі 16 472,50 грн, у тому числі: за 2022 рік 5 542,05 грн (за 169 днів користування), за 2023 рік 10 930,45 грн. Розірвано договір оренди земельної ділянки від 21.10.2007 (з урахуванням додаткової угоди від 16.10.2014).

Стягнуто з Відповідача на користь Позивача витрати зі сплати судового збору в сумі 2 082,44 грн та витрати на правничу допомогу в розмірі 5 754,59 грн. В іншій частині позову відмовлено.

Не погоджуючись із рішенням Балаклійського районного суду Харківської області від 31.01.2025, адвокат Волторніст Сергій Іванович, який діє в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», подав апеляційну скаргу, у якій просив рішення суду скасувати, ухвалити нове про відмову в задоволенні позовних вимог щодо розірвання договору оренди земельної ділянки та про зменшення розміру стягнутої заборгованості зі сплати орендної плати.

Скарга мотивована тим, що орендована земельна ділянка розташована в с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, яке з 28.02. по 11.09. 2022 перебувало під тимчасовою окупацією. У цей період орендар був позбавлений можливості користуватися земельною ділянкою для здійснення господарської діяльності та отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Після деокупації територія залишалася зоною можливих бойових дій та ймовірного забруднення вибухонебезпечними предметами, що унеможливлювало безпечний доступ до об`єкта оренди.

Апелянт зазначив, що сільськогосподарське виробництво має сезонний характер, тому пропуск строків весняної посівної кампанії у 2022 році спричинив зупинення виробничого циклу і позбавив орендаря доходу на весь рік. Відсутність фактичної можливості використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням виключає його вину у несвоєчасній сплаті орендної плати.

Посилаючись на частину шосту статті 762 Цивільного кодексу України, апелянт наголосив, що наймач звільняється від плати за час, коли майно не могло використовуватись через незалежні від нього обставини. За таких умов відсутність вини орендаря у простроченні платежів виключає наявність систематичного порушення умов договору, а отже і підстав для його розірвання та звернув увагу на рішення Харківської обласної ради від 14.02. 2023 № 502-VIII, яким обставини, спричинені військовою агресією РФ, визнані форс-мажорними, а до переліку постраждалих суб`єктів господарювання включено ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест».

На думку скаржника, суд першої інстанції безпідставно погодився з розрахунком позивача, у якому одночасно застосовано індексацію нормативної грошової оцінки землі й орендної плати та використано коефіцієнт 1,756, який не підлягає застосуванню до земель приватної власності без внесення відповідних змін до договору оренди.

Адвокатом Туркою-Романюк Аліною Сергіївною подано відзив на апеляційну скаргу, в якому вона вважає рішення суду законним, а апеляційну скаргу необґрунтованою. Посилалася на те, що Відповідач у визначені договором строки не сплатив Позивачу орендну плату за 2022 та 2023 роки (два роки поспіль), що підтверджується, зокрема, і самим Відповідачем у його апеляційній скарзі, а відтак є підставою для розірвання договору оренди за рішенням суду. Будь-яких доказів того, що спірна ділянка у 2021 році не була засіяна озимою пшеницею або у 2022 році ярими культурами та що після 11.09.2022 не відбувалося збирання врожаю, Відповідач не надав, так само як і доказів реального забруднення ділянки вибухонебезпечними предметами. Посилання на лист ТПП України від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1 та рішення Харківської обласної ради №502-VIII від 14.02.2023 не підтверджують причинного зв`язку з невиконанням обов`язку зі сплати орендної плати за 20222023 роки; сертифікат ТПП саме щодо цього зобов`язання відсутній. Зазначено, що коефіцієнт 1,756 з 01.01.2012 підлягає застосуванню до показників нормативної грошової оцінки ріллі для розрахунку орендної плати за договором. Просила відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

У судове засідання апеляційного суду сторони-учасники судового розгляду не з`явилися.

Судові повістки-повідомлення про розгляд справи 16.10.2025, надіслані апеляційним судом на адреси сторін-учасників:

ОСОБА_1 отримано 08.05.2025 (т. 1, а.с.184).

Адвокатом Туркою-Романюк Аліною Сергіївною, яка діє в інтересах ОСОБА_1 , отримано 01.05.2025 в електронному кабінеті (т. 1, а.с.145).

ТОВ «Інвестиційною аграрною компанією «Балінвест» отримано 01.05.2025 в електронному кабінеті (т. 1, а.с.138).

Адвокатом Волторністом Сергієм Івановичем, який діє в інтересах ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», отримано 01.05.2025 в електронному кабінеті (т. 1, а.с.139).

Апеляційний суд вважає можливим розглянути справу у відсутність осіб, що не з`явилися, явка яких у судове засідання обов`язковою не визнавалась, оскільки відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» слід задовольнити, виходячи з наступного.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серії ХР №113350, виданого 11.02.2004 Балаклійським райвідділом земельних ресурсів на підставі розпорядження Балаклійської РДА від 13.07.2003 № 218, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за № 216, належить земельна ділянка, площею 5,5525 га, кадастровий номер :04:000:0457, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області (а.с.15).

21.10.2007 між ОСОБА_1 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» було укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у Балаклійському районному відділі ХРФ ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22 квітня 2008 року №04, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 5,5525 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Яковенківської сільської ради Балаклійського району Харківської області, кадастровий номер :04:000:0457. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 57287,91 грн. Договір укладено на п`ятнадцять років (а.с.16-17).

Згідно з розділом «Орендна плата» договору оренди, орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1,5 % від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, і становить 859,32 грн на рік у натуральній та відробітковій формі за домовленістю між суб`єктами договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься щороку у відповідному розмірі у термін до 01 березня наступного року. У разі невнесення орендарем орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від несплаченої суми за кожний день прострочення.

Як вбачається з розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» договору оренди, дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав, визначених законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. (а.с. 17).

16.10.2014 між ОСОБА_1 та ТОВ «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» укладено додаткову угоду до Договору оренди, якою внесені наступні зміни: збільшено строк договору оренди земельної ділянки на двадцять років до 2034 року включно; встановлено орендну плату в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки; вирішено нараховувати орендну плату з розрахунку 5% відсотків з 01 січня 2014 року (а.с. 20).

23.12 2016 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди на підставі укладеного Договору оренди за Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 77232857 від 28 грудня 2016 року (а.с. 16).

Відповідно до частини 1 статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспорюваного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Частиною 1 статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Пунктом «в» частини 1 статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі»).

У пункті «д» частини 1 статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини 2 статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України, частини 2 статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини 2 статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини 1 статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини 2 статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11. 2024 у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24 та постанові Верховного Суду від 25.11. 2025 у справі № 610/941/24 (провадження № 61-3633св25).

Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 просив суд розірвати договір оренди землі від 21.11. 2007, укладений між ним та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест», посилаючись на те, що відповідач систематично порушує строки сплати орендної плати за договором, а саме орендну плату за 2022 та 2023 роки.

Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не сплачувало орендну плату за 2022-2023 роки, тому саме відповідач повинен спростувати належними та допустимими доказами його твердження про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін.

В свою чергу Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» зазначив, що спірна земельна ділянка розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, яке в період з 28 лютого 2022 року по 11 вересня 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, та в цей період орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Більш того, сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Так, не провівши посівну кампанію в 2022 році, орендар фактично залишився без доходу на весь період до збору врожаю після наступної посівної кампанії. Таким чином, орендар не допустив порушень умов договору, суб`єктивна сторона яких знаходилась б в сфері його впливу або контролю. У зв`язку з чим, за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору з заявленої позивачем підстави. Вказав, що з 11 вересня 2022 року с. Яковенкове є територією можливих бойових дій, що істотно зменшує можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну кампанію, збирати врожай.

Так, статтею 617 ЦК України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

В зв`язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24.02.2022 воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28.02. 2022, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23.12.2019 у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини 6 статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини 6 статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини 6 статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною 6 статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині 6 статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.

Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Мінреінтеграції від 22.12. 2022 № 309, згідно з якою с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 28.02.2022 по 11.09.2022 перебувало під тимчасовою окупацією, а наразі належить до територій можливих бойових дій.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.11. 2022 у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

З огляду на викладене апеляційний суд доходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території с. Яковенкове Балаклійської міської територіальної громади, в період з 28.02.2022 по 11.09.2022 перебувало під тимчасовою окупацією, тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, в 2022 році орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.

За таких обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної скарги щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки.

Отже, колегія суддів дійшла висновку, що за встановлених обставин прострочення сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, оскільки відповідач був позбавлений можливості користуватись земельною ділянкою у період з 28.02.2022 по 11.09.2022, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору. Таким чином, підстави для задоволення вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі від 21.10.2007 з урахуванням додаткової угоди від 16.10. 2014 відсутні.

Що стосується вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 21.10. 2007 (з урахуванням додаткової угоди від 16.10. 2014 року), колегія суддів зазначає наступне.

Враховуючи те, що основним видом господарської діяльності Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» є вирощування зернових культур (крім рису), бобових культур і насіння олійних культур, яке є сезонним видом господарювання, а у 2022 році значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, в 2022 році орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю, та враховуючи, що орендна плата за договором оренди земельної ділянки сплачується за рік, колегія суддів дійшла висновку, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» не за власною волею не користується земельною ділянкою позивача, тому будь-які зобов`язання щодо сплати орендної плати за 2022 рік відсутні.

Що стосується орендної плати за 2023 рік, колегія суддів виходить з наступного.

Відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213, показник нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 01.07.1995 (з урахуванням індексації), почав застосовуватися із коефіцієнтом 1,756.

В свою чергу 28 лютого 2017 року набрала чинності постанова КМУ від 16.11.2016 № 831, якою затверджено нову Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та не внесено відповідні зміни до Методики № 213. Відповідно до цих змін п. 19-1, яким вводилося в дію використання коефіцієнта 1,756 при розрахунку нормативної грошової оцінки ріллі, було виключено із Методики № 213. А у Методиці № 831 немає згадки про застосування будь-якого коригуючого коефіцієнта до базової нормативної грошової оцінки, проведеної станом на 01.07.1995.

Таким чином, починаючи з 01.03. 2017 коефіцієнт 1,756 до нормативної грошової оцінки ріллі не застосовується та жодний нормативно-правовий акт не вимагає застосування до нормативної грошової оцінки ріллі, яка проведена станом на 01.07.1995, коефіцієнта 1,756.

У зв`язку з чим врахування ОСОБА_1 в розрахунку заборгованості коефіцієнта 1,756 є необґрунтованим.

Так, колегія суддів враховує, що у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19 зазначено, що нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі. Поряд з цим у вказаній постанові Верховний Суд акцентував, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати і обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.

Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України «Про оренду землі» та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.

За умовами договору оренди земельної ділянки від 21.10.2007 (з урахуванням додаткової угоди від 16.10.2014) нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 57 287, 91 грн, а розмір орендної плати визначено у розмірі 5 % від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Проте, колегія суддів, не погоджується з висновком суду першої інстанції щодо врахування індексу інфляції за 2023 рік під час здійснення розрахунку, оскільки у відповідності до умов договору сторони в своїх розрахунках вже здійснили нарахування коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки, а подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.

За 2023 рік 5 761,26 грн, що розрахована наступним чином:

57 287,91 грн (нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначена в п. 4 розділу «Об`єкт оренди» Договору оренди земельної ділянки від 21 жовтня 2007 року з урахуванням додаткової угоди від 16 жовтня 2014 року) * 1,152 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2008 рік) * 1,059 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2009 рік) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2010 рік) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2011 рік) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2012 рік) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2013 рік) * 1,249 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 рік) * 1,2 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2015 рік) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2016 рік) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2017 рік) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2018 рік) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2019 рік) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2020 рік) * 1,0 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2021 рік) * 1,1 (коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2022 рік) * 5 % (ставка орендної плати за Договором оренди), що і підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 .

Статтею 263 ЦПК України передбачено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Таким чином, судова колегія вважає, що суд першої інстанції не в повній мірі дослідив обставини справи та наявні у справі докази, не надав їм належну оцінку, не з`ясував належним чином фактичні обставини справи щодо заявлених вимог і того, яка саме правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин, що має суттєве значення для правильного вирішення спору.

За таких обставин рішення суду підлягає скасуванню із частковим задоволенням позовних вимог, у зв`язку з чим апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування , що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18.07.2006).

Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17.10.2014 із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, що якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково (в частині майнової вимоги на 25 % та відмовлено у задоволенні немайнової вимоги), судовий збір за подання позовної заяви у сумі 2422,40 грн підлягає пропорційному розподілу (2422,40 : 2=1211,20; 1211,20 х 25% = 302,80), з яких 25 % від сплаченої суми, а саме 302,80 грн, підлягають стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» на користь ОСОБА_1 .

Оскільки апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» задоволено частково (на 75 %), судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 2 498,93 грн підлягає розподілу пропорційно (2498,93 : 2 = 1249,47; 1249,47 х 75% = 937,10) до задоволених вимог. З урахуванням цього з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» підлягає стягненню судовий збір у розмірі 2 186,57 грн.

Шляхом взаємозаліку зазначених сум з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1 883,77 грн (2 186,57 грн 302,80 грн).

Керуючись ст.ст. 367, 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст. 376, ст.ст. 381384, 389 ЦПК України,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» задовольнити частково.

Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 31 січня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» (юридична адреса: с. Яковенкове, Ізюмський район, Харківська область, вул. Миру, 27, ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , адреса реєстрації адреса реєстрації : АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) заборгованість за договором оренди земельної ділянки від 21 жовтня 2007 року (з урахуванням додаткової угоди від 16 жовтня 2014 року) зі сплати орендної плати у розмірі 5 761,26 грн.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Здійснити перерозподіл судових витрат.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна аграрна компанія «Балінвест» судовий збір у розмірі 1 883,77 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Повне судове рішення складено 21 жовтня 2025 року.

Головуючий Ю.М. Мальований

Судді О.В. Маміна

В.Б. Яцина