КИЇВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД м. ПОЛТАВИ
Справа №552/781/24
Провадження № 2/552/103/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15.10.2025 року Київський районний суд м. Полтави в складі:

головуючого судді Кузіна Ж.В.

секретар судового засідання Безугла А.Г.

за участю позивача ОСОБА_1 , представника відповідача Нікітенко Д.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Милорадович» про стягнення несплаченої орендної плати, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 звернувся в Київський районний суд м. Полтави з позовом до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Милорадович» про стягнення несплаченої орендної плати посилаючись на те, що він в минулому був власником двох земельних ділянок та на даний час є власником третьої земельної ділянки, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 , а саме: земельна ділянка площею 0,0995 га, кадастровий номер :09:005:006, дата виникнення права власності 11.12.2020р відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 23701 2106 від 15.12.2020р., дата припинення права власності 08.05.2023р. відповідно до Договору купівлі-продажу земельної ділянки від 08. 05. 2023 р., посвідченого приватним нотаріусом Гризуновою О.В. та зареєстрованого в реєстрі за №864; земельна ділянка площею 0, 1369 га, кадастровий номер 531О136400:09:005:0008, дата виникнення права власності - 11.12.2020р. відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 237026536 від 15.12.2020р., дата припинення права власності 07.07.2023р. відповідно до Договорів купівлі-продажу часток земельної ділянки від 07.07.2023р., посвідчених приватним нотаріусом Набокою Ю.В. та зареєстрованих в реєстрі за №№ 1903, 1906, 1909, 1912, 1915, 1918, 1922, 1929, 1939, 1945, 1949; земельна ділянка площею 0,2634 га, кадастровий номер :09:005:0007, дата виникнення права власності - 11.12.2020р. відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 237020534 від 15.12.2020р. Ці земельні ділянки утворились в результаті поділу земельної ділянки :09:005:0280 за адресою АДРЕСА_1 , та на них розташований багатоквартирний житловий будинок та його прибудинкова територія. Позивач звертався до відповідача з пропозиціями укласти договір оренди, проте такий договір укладений не був. У порядку ст.1212 ЦК України просив стягнути з відповідача на його користь кошти за користування земельною ділянкою за період з 11.12.2020 року по 01.01.2024 року у розмірі 138 806 грн. 85 коп.

Позивачем подано заву про збільшення позовних вимог, відповідно до якої просив стягнути з відповідача на його користь кошти за період з 20.07.2020 року по 05.08.2025 року у розмірі 87 294 грн. 74 коп.

Ухвалою Київського районного суду м. Полтави від 09.02.2024 року відкрито спрощене позовне провадження по справі.

Ухвалою Київського районного суду м. Полтави від 11 березня 2024 року відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача про розгляд справи у порядку загального позовного провадження.

Ухвалою Київського районного суду м. Полтави від 12 березня 2024 року зупинено провадження по справі.

Згідно розпорядження Київського районного суду м. Полтави від 28 лютого 2025 року проведено повторний авто розподіл справи.

Ухвалою Київського районного суду м. Полтави від 12 червня 2025 року поновлено провадження по справі.

У судовому засіданні позивач ОСОБА_1 підтримав збільшені позовні вимоги пославшись на викладені в ній обставини та просив позов задовольнити.

Представник відповідача Нікітенко Д.Ю. позовні вимоги не визнав посилаючись на їх безпідставність та пояснив, що фактично у користуванні відповідача перебуває лише земельна ділянка з кадастровим номером :09:005:0007, де розташований багатоквартирний будинок та є прибудинковою територією, дві інші земельні ділянки ОСББ не використовує. Оскільки ОСББ є неприбутковою організацією і не здійснює ніяких дій з вказаною вище земельною ділянкою, не отримує від неї прибуток, тощо, відповідно відсутній факт безпідставного збагачення. Позов було подано 06.02.2024 року, тому позивач не може вимагати стягнення орендної плати раніше ніж з 06.02.2021 року. У зв`язку з цим, адміністративні нарахування або вимоги, які ґрунтуються на подіях, що відбулися до цього терміну, не можуть бути задоволені. Розрахунок коштів виконаний позивачем не відповідає діючому законодавству. У задоволенні позовних вимог просив відмовити.

Суд, заслухавши пояснення сторін, дослідивши докази по справі, дійшов до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

Спірні правовідносини регулюються положеннями ЗК України, ЦК України, Закону України «Про оренду землі»,Закону України «Про оцінку земель».

У частині першій статті 79 ЗК України передбачено, що земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Судом установлено, що згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, за позивачем ОСОБА_2 20 липня 2020 року було зареєстровано право власності на земельну ділянку кадастровий номер :09:005:0280 за адресою АДРЕСА_1 , цільове призначення: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, яка у послідуючому була розділена на три земельні ділянки без зміни цільового призначення з кадастровими номерами: :09:005:006, :09:005:007, :09:005:008.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 11 грудня 2020 року за позивачем ОСОБА_1 зареєстровано право власності на зазначені три земельні ділянки.

У послідуючому, позивач ОСОБА_1 відчужив на користь інших осіб належні йому земельні ділянки , а саме з кадастровим номером :09:005:006 08 травня 2023 року, з кадастровим номером :09:005:008 07 липня 2023 року, що підтверджується дослідженими в судовому засіданні договорами купівлі-продажу, які посвідчені приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Гризуновою О.В.

У статті 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Отже, нотаріус, посвідчуючи вказані договори купівлі-продажу, здійснив державну реєстрацію прав власності за набувачами.

У судовому засіданні представником відповідача не спростовано належними доказами та обставина, що на зазначених земельних ділянках розташований багатоквартирний житловий будинок за адресою АДРЕСА_1 та прибудинкова територія. Посилання щодо не використання ОСББ «Милорадович» земельних ділянок з кадастровими номерами :09:005:006 та :09:005:008 є недоведеними.

Також у судовому засіданні встановлено, що позивач звертався на адресу відповідача щодо укладення договору оренди, проте на час розгляду справи, такий договір не укладений.

Верховний Суд у постановах від 29 січня 2019 року у справі №922/536/18, від 13 жовтня 2021 року у справі 175/833/19 вказав, що з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов`язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку.

Таким чином, саме власник нерухомого майна зобов`язаний ініціювати процес оформлення прав на земельну ділянку.

Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, що датована груднем 2020 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки :

:09:005:006 складає 259 137 грн. 80 коп.;

:09:005:007 685998 грн. 96 коп.;

:09:005:008 356 542 грн. 36 коп.

Відповідно до Витягу № НВ-023 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що датовані липнем 2023 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки:

:09:005:006 складає 370 746 грн. 95 коп.;

:09:005:007 981 454 грн. 74 коп.;

:09:005:008 510 103 грн. 09 коп.

Відповідно до частин першої та другої статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебуваютьу власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Згідно з частиною шостою статті 120 ЗК України укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов`язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Незважаючи на те, що нежитлові будівлі не можуть бути відокремлені від земельних ділянок, на яких вони розташовані, вказаними положеннями закону було врегульовано правовий режим нерухомого майна і правовий режим земельних ділянок, на яких воно розташовано, а отже, користувач земельної ділянки зобов`язаний сплачувати за користування нею певну плату, що відповідає положенням статті 206 ЗК України та оформити право користування земельною ділянкою.

Відповідно до частини першої статті 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Згідно з частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала (частина першастатті 1212 ЦК України).

Положення глави 83 ЦК України застосовуються, зокрема, до вимог про відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (пункт 4 частини третьої статті 1212 ЦК України).

За змістом статті 1212 ЦК України передбачений нею вид позадоговірних зобов`язань виникає за таких умов: набуття особою майна або його збереження за рахунок іншої особи; відсутність для цього правових підстав або якщо вони відпали. Отже, предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і неврегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Сутність зобов`язання із набуття, збереження майна без достатньої правової підстави (яке іменується також зобов`язанням із безпідставного збагачення) полягає у вилученні в особи-набувача (зберігача) її майна, - яке вона набула (зберегла) поза межами правової підстави у випадку, якщо така підстава для переходу майна (його збереження) відпала згодом, або взагалі без неї, якщо цей перехід (збереження) не ґрунтувався на правовій підставі від початку правовідношення, - та у переданні відповідного майна тій особі-потерпілому, яка має належний правовий титул на нього.

Якщо тлумачити приписи статті 1212 ЦК України телеологічно, тобто згідно з їхніми цілями, то до випадків безпідставного набуття та збереження майна належить також збереження особою без достатніх правових підстав у себе виплати, яку вона відповідно до закону мала віддати (перерахувати) іншій особі згідно з покладеним на неї за законом обов`язком (зменшення обов`язку).

Аналогічні за змістом правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 12 жовтня 2021 року у справі № 910/17324/19, провадження № 12-12 гс 21, від 9 листопада 2021 року у справі№ 9051680/20, провадження № 12-48 гс 21.

Згідно статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна;

Ураховуючи викладене, суд дійшов висновку, про те, що відповідач ОСББ «Милорадович» , діяльність якого, серед іншого, полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, не уклавши відповідних договорів оренди з її власником та не здійснивши державної реєстрації такого права, фактично користується цією земельною ділянкою без достатньої правової підстави.

Отже, предметом позову є стягнення з відповідача коштів за фактичне користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок та прибудинкова територія за адресою АДРЕСА_1 .

Згідно з пунктом в) частини першої статті 96 ЗК Україниз емлекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Відповідно до статті 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Отже, єдиною формою здійснення плати за користування спірною земельною ділянкою для ОСББ «Милорадович» , як землекористувача, могла бути орендна плата. Таким чином, розмір безпідставно збережених коштів за користування спірною земельною ділянкою має визначатися як розмір неодержаної орендної плати за землю.

Згідно з частиною другою статті 21 Закону України «Про оренду землі» розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до пункту 287.1 статті 287 ПК України власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.

У пункті 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини першої статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Розрахунок нормативно грошової оцінки земельної ділянки здійснюється відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213.

Згідно з частиною другою статті 20 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до частини третьої статті 23 Закону України «Про оцінку земель» витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Отже, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, який підтверджує дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

На підтвердження заявлених позовних вимог, позивачем надано розрахунок несплаченої відповідачем орендної плати за дві земельні ділянки з кадастровими номерами :09:005:006 площею 0,0995 га за період з 11.12.2020 року по 08.05.2023 року та :09:005:008 площею 0,1369 га за період з 11.12.2020 року по 07.07.2023 року (за час, коли вони перебували у його власності ), за земельну ділянку з кадастровим номером :09:005:007 площею 0,2634 га за період з 1.12.2020 року по 05.08.2025 року та за земельну ділянку кадастровий номер :09:005:0280 площею 4998 м2 за період з 20.07.2020 по 10.12.2020 р. ( земельна ділянка , що була до розподілу), враховуючи їх площу, нормативну грошову оцінку, 3% ставку орендної плати, на загальну суму 187 294 грн. 74 коп.

Зазначені розрахунки відповідачем не спростовані, будь-якого контр розрахунку суду не надано.

Що стосується заперечень представника відповідача в частині пропущення позивачем строку позовної давності, то суд виходить з наступного.

Згідно зі статтями 256, 257 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (ч. 4 ст. 267 ЦК України).

Як роз`яснено у п.15 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 червня 2009 року за №2 «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ в суді першої інстанції» під час судового розгляду предметом доказування є факти, якими обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше юридичне значення для вирішення справи (причини пропуску позовної давності тощо) і підлягають встановленню при ухваленні рішення.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.05.2018 у справі № 369/6892/15-ц (провадження № 14-96цс18) зазначено, що «Стаття 256 ЦК України визначає позовну давність як строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Отже, позовна давність це строк, протягом якого особа може реалізувати належне їй матеріальне право на отримання судового захисту порушеного цивільного права чи інтересу шляхом пред`явлення в належному порядку нею чи іншою уповноваженою особою позову до суду. Загальна позовна давність установлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України). Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові (стаття 267 ЦК України)».

«Виходячи з вимог статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи є порушеним право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропущення, наведених позивачем. Отже, відмова в задоволенні позову у зв`язку зі спливом позовної давності без встановлення порушення права або охоронюваного законом інтересу позивача не відповідає вимогам закону».

Подібні за змістом висновки містяться у постановах Великої Палати Верховного Суду від 31.10.2018 у справі № 367/6105/16-ц (провадження № 14-381цс18) та від 07.11.2018 у справі № 575/476/16-ц (провадження № 14-306 цс 18).

За загальним правилом перебіг загальної і спеціальної позовної давності починається з дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (ч. 1 ст. 261 ЦК України).

Відповідно до ч. 3 ст. 267 ЦК України, позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.

Разом з тим, законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» №540-ІХ від 30.03.2020 року, який набрав чинності 02.04.2020 року, розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України було доповнено пунктом 12, згідно якого під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681,728, 786, 1293 цього Кодексу строки продовжуються на строк дії такого карантину.

А тому, саме з цієї дати (02.04.2020) строк позовної давності продовжувався у зв`язку із введенням на території України карантину.

Постановою Кабінету Міністрів України від 27.06.2023 року №651 з 24 години 00 хвилин 30.06.2023 р. на всій території України відмінено карантин, встановлений з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2.

Таким чином, карантин на території України було встановлено безперервно по 30.06.2023 року.

Разом з цим, відповідно Закону України № 2120-IX від 15.03.2022 року розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України було доповнено пунктом 19, відповідно до якого у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257, 259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії. Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 року №64/2022, затвердженого Законом України від 24.02.2022 №2102-ІХ в Україні введено воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24.02.2022 року, який неодноразово було продовжено та який діє дотепер.

Також суд зазначає, що з 17.03.2022 набрав чинності пункт 18 «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України, яким передбачено, що у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування у разі прострочення позичальником виконання грошового зобов`язання за договором, відповідно до якого позичальнику було надано кредит (позику) банком або іншим кредитодавцем (позикодавцем), позичальник звільняється від відповідальності, визначеної статтею 625 цього Кодексу, а також від обов`язку сплати на користь кредитодавця (позикодавця) неустойки (штрафу, пені) за таке прострочення. Установити, що неустойка (штраф, пеня) та інші платежі, сплата яких передбачена відповідними договорами, нараховані включно з 24.02.2022 року за прострочення виконання (невиконання, часткове виконання) за такими договорами, підлягають списанню кредитодавцем (позикодавцем).

А тому у суду відсутні підстави для висновку, що позивачем пропущений строк позовної давності.

Таким чином, позовні вимоги є обґрунтованими та такими , що підлягають задоволенню щодо стягнення з відповідача ОСББ «Милорадович» на користь позивача ОСОБА_1 кошти несплаченої орендної плати у розмірі 187 294 грн. 74 коп

У частині першій статті 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Також з відповідача на користь позивача підлягає стягненню сплачений судовий збір у розмірі 1 775 грн. 97 коп.

Керуючись ст..ст.10,12,81,141,259,263-265 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Милорадович» про стягнення несплаченої орендної плати задовольнити.

Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Милорадович « на користь ОСОБА_1 кошти у розмірі 187 294 грн. 74 коп,, 1 775 грн. 97 коп. судового збору, а всього 189 070 грн. 71 коп.

Рішення суду може бути оскаржено до Полтавського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи:

Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .

Відповідач: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Милорадович», місце знаходження м. Полтава , вул.. Є . Милорадович,45, ідентифікаційний код в .

Повний текст судового рішення виготовлений 20 жовтня 2025 року.

Головуючий суддя Ж.В. Кузіна