КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 жовтня 2025 року місто Київ

Київський апеляційний суд у складі:

суддя-доповідач Оніщук М.І.,

судді Шебуєва В.А., Кафідова О.В.,

секретар Цалко Д.М.,

за участю:

представника позивача Ваніна В.В.,

представника відповідача

АТ "Мегабанк" Герасимчука І.А.,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану від його імені та в його інтересах адвокатом Ваніним Валерієм Валерійовичем, на рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 12 травня 2025 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства "Мегабанк", Товариства з обмеженою відповідальністю "Оболонь Інвест Плюс", Товариства з обмеженою відповідальністю "Рояль Девелопмент", треті особи: приватний нотаріус Вишгородського нотаріального округу Київської області Теплюк Галина Михайлівна, Товариство з обмеженою відповідальністю "Тендертрейдбуд", про витребування майна з чужого незаконного володіння,

В С Т А Н О В И В:

У квітні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до Броварського міськрайонного суду Київської області з позовом до АТ "Мегабанк", ТОВ "Оболонь Інвест Плюс", ТОВ "Рояль Девелопмент", треті особи: приватний нотаріус Вишгородського нотаріального округу Київської області Теплюк Галина Михайлівна, ТОВ " Тендертрейдбуд", згідно з яким просив витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Рояль Девелопмент» на користь ОСОБА_1 вказане майно:

- будинок АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 12);

- земельну ділянку площею 0,1807 га, кадастровий номер: :01:058:0019, цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель та споруд, розташована за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 12);

- квартиру АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 6);

- будинок АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 16);

- земельну ділянку площею 0,0117 га, кадастровий номер: :01:002:0206 цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка розташована адресою: АДРЕСА_5 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 116).

Також, позивач просив суд скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексні номери: 58948795; 58948497; 58947599; 58947992; 58948235 від 25.06.2021 приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Г.М.

Позовні вимоги обгрунтовано тим, що 15 листопада 2018 року між ОСОБА_1 та Акціонерним товариством «Мегабанк» укладено іпотечний договір №10-26/2018-MK-UAH-З-3, посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Базир Н.М. за реєстровим номером 861.

Згідно з п. 1.1. Іпотечного договору позивач як майновий поручитель забезпечив виконання Товариством з обмеженою відповідальністю «Тендертрейдбуд» зобов`язань перед відповідачем за кредитними договорами у межах генерального договору на здійснення кредитних операцій №ГД-10-26/2018 від 15 листопада 2018 року.

На забезпечення зобов`язань майнового поручителя позивач передав в іпотеку наступне нерухоме майно:

- будинок АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 12);

- земельна ділянка площею 0,1807 га, кадастровий номер: :01:058:0019, цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель та споруд, розташована за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 12);

- квартира АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 6);

- будинок АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 16);

- земельна ділянка площею 0,0117 га, кадастровий номер: :01:002:0206 цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка розташована адресою: АДРЕСА_5 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 116).

У липні 2021 року позивачу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо, що 23.06.2021 АТ "Мегабанк" було подано пакет документів до приватного нотаріуса Вишгородського нотаріального округу Київської області Теплюк Г.М. з метою набуття права власності у позасудовому порядку на іпотечне майно, що було передано позивачем за іпотечним договором.

Заяву банку було задоволено, прийнято рішення, за яким право власності на нерухомість зареєстровано за АТ "Мегабанк". Реєстраційні дії було проведено у порядку, встановленому Іпотечним договором, ст.ст. 33-37 Закону України "Про іпотеку", відповідно до норм Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 за № 1127.

28.06.2023 всі 5 об`єктів нерухомості АТ "Мегабанк" було відчужено ТОВ "ФК "Морган Кепітал".

09.10.2023 ТОВ "ФК "Оболонь інвест плюс" (до зміни найменування - ТОВ "Морган Кепітал") відчужило ці 5 об`єктів нерухомості на користь ТОВ "Роял девелопмент".

Разом з тим, на думку позивача, державна реєстрація права власності на нерухомість за банком є незаконною, проведеною з грубим порушенням чинного законодавства та такою, що порушує права та законні інтереси позивача, оскільки АТ "Мегабанк" належним чином не повідомило сторони кредитних та іпотечних договорів про свій намір звернути стягнення на іпотечне майно, не надало реальних строків щодо уникнення втрати нерухомості.

При цьому, зазначав, що державним реєстратором:

- належним чином не перевірено відповідність вимог про порушення зобов`язання, направлені іпотекодержателем ТОВ "Тендертрейдбуд" боржнику за основним зобов`язанням, які не відповідають вимогам до таких повідомлень, встановлених ст. 35 Закону України "Про іпотеку";

- не перевірено наявність факту виконання умов правочину, а саме задоволення вимоги № 17-344 у триденний строк з моменту отримання, маючи підтвердження про повернення поштового повідомлення банку;

- залишено поза увагою, що в усіх вимогам, направлених ТОВ "Тендертредйбуд", не було попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки;

- не прийнято до відома, що вимогу 13-783 від 06.08.2019 задоволено ТОВ "Тендертрейдбуд" у повному обсязі.

За вказаних обставин, а також посилаючись на те, що проведення державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості за АТ "Мегабанк" було здійснено з істотними поуршеннями норм чинного законодавства та без належного повідомлення ТОВ "Тендертрейдбуд" та ОСОБА_1 , позивач вказував, що перехід до іпотекодержателя права власності на предмети іпотеки без згоди останнього у порушення вимог закону, свідчить про те, що вся нерухомість, з послідуючими перереєстраціями на ТОВ "ФК "Морган Кепітал" та ТОВ "Роял девелопмент", вибула з його власності не з його волі.

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 12.05.2025 у задоволенні позову було відмовлено (т. 3, а.с. 141-149).

В апеляційній скарзі позивач, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, а також невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позовних вимог.

В обгрунтування апеляційної скарги вказує, що при ухваленні оскаржуваного рішення суд першої інстанції не перевірив чи відповідають подані банком документи вимогам законодавства, не надав своєї оцінки їх відповідності встановленим нормам; не перевірив, чи дійсно боржник та іпотекодавець був належним чином повідомлений та іпотекодавець набув прав звернути стягнення на іпотечне майно; не звернув уваги, що у своїх відзивах відповідачі та треті особи не спростували аргументів позивача, що подані документи не відповідають вимогам законодавства та боржник був належним чином повідомлений про звернення стягнення; залишив поза увагою, що банком було протиправно подано у пакеті документів вимогу № 13-783, яка була задоволена, що явно свідчить про недобросовісну поведінку останнього.

Окрім того, позивач вказує, що судом першої інстанції не було надано правової оцінки діям державного реєстратора щодо його дій у разі невідповідності поданих документам вимогам законодавства.

Зазначає, що посилання суду першої інстанції на постанову Київського апеляційного суду у справі № 361/7069/21, як на факт встановлених обставин правомірності проведеної державної реєстрації, не відповідає дійсності по причині протилежних висновків за результатами її прийняття (т. 3, а.с. 160-168).

Представник позивача у судовому засіданні апеляційну скаргу підтримав та просив задовольнити.

Представник відповідача АТ "Мегабанк" у судовому засіданні щодо задоволення апеляційної скарги заперечував, посилаючись на її безпідставність та необгрунтованість.

Інші учасники справи у судове засідання не з'явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про причини своєї неявки суд не сповістили.

Разом з тим, враховуючи положення ч.2 ст. 372 ЦПК України, судом апеляційної інстанції визнано за можливе розглянути справу за відсутністю учасників справи, які не з`явилися у судове засідання, оскільки їх неявка не перешкоджає апеляційному розгляду справи.

Заслухавши доповідь судді, вислухавши пояснення учасників судового процесу, вивчивши та дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Так, як встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, 15 листопада 2018 року між Товариством з обмеженого відповідальністю «Тендертрейбуд» та Публічним акціонерним товариством «Мегабанк» укладено Генеральний договір на здійснення кредитних операцій №ГД-10-26/2018, відповідно до умов якого Кредитодавець надає послуги Позичальнику по здійсненню кредитних операцій: загальна сума кредитних операцій за всіма кредитними договорами не може бути більшою ніж 5 000 000 гривень 00 копійок, базовою валютою договору є гривня; строк дії договору до 14 листопада 2023 року.

14 травня 2019 року між Товариством з обмеженого відповідальністю «Тендертрейбуд» та Публічним акціонерним товариством «Мегабанк» укладено Додаткову угоду №1 до Генерального договору на здійснення кредитних операцій №ГД-10-26/2018 від 15 листопада 2018 року відповідно до якої пункт 1.4. Розділу 1 «Предмет договору» викладено у наступній редакції: загальна сума кредитних операцій за всіма кредитними договорами (сума, яка фактично видана, а також підлягає до видачі Кредитодавцем Позичальнику за умовами кредитних договорів) не може бути більшою ніж 12 500 000 гривень 00 копійок, базовою валютою договору є гривня; строк дії договору до 13 травня 2024 року.

У рамках вищевказаного Генерального договору між Товариством з обмеженого відповідальністю «Тендертрейбуд» та Публічним акціонерним товариством «Мегабанк» укладені наступні кредитні договори:

- кредитний договір №10-26/2018-MK-UAH від 15 листопада 2018 року, відповідно до умов якого Кредитодавець надав Позичальнику грошові кошти (відновлювальну кредитну лінію) у розмірі 5 000 000 гривень 00 копійок, а Позичальник зобов`язується на умовах, передбачених договором, повернути кредит та сплатити проценти в розмірі 23,00%;

- кредитний договір №10-26/2018-MK-UAH-1 від 14 травня 2019 року, відповідно до умов якого Кредитодавець надав Позичальнику грошові кошти (відновлювальну кредитну лінію) у розмірі 7 500 000 гривень 00 копійок, а Позичальник зобов`язувався на умовах, передбачених Договором повернути кредит та сплатити проценти в розмірі 25,00%.

3 метою забезпечення виконання позичальником своїх зобов`язань за основним зобов`язанням між ОСОБА_1 та Акціонерним товариством «Мегабанк» укладено іпотечний договір №10-26/2018-MK-UAH-З-3 від 15 листопада 2018 року (з урахуванням договору про внесення змін №1 від 14 травня 2019 року), посвідчений 15 листопада 2018 року приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Базир Н.М. та зареєстрований у реєстрі за номером 861, відповідно до якого у забезпечення виконання позичальником своїх зобов`язань за основним зобов`язанням ОСОБА_1 передав в іпотеку Акціонерному товариству «Мегабанк» нерухоме майно, що належить йому на праві приватної власності, а саме:

- будинок АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 12);

-земельна ділянка площею 0,1807 га, кадастровий номер: :01:058:0019, цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель та споруд, розташована за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 12);

-квартира АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 6);

-будинок АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 16);

-земельна ділянка площею 0,0117 га, кадастровий номер: :01:002:0206 цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка розташована адресою: АДРЕСА_5 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 116).

Згідно з повідомленням про порушення умов кредитного договору №10-26/2018-МК-UAH-1 від 14 травня 2019 року та умов іпотечного договору №10-26/2018-МК-UAH-З-3 від 15 листопада 2018 року, договору про внесення змін №1 від 14 травня 2019 року в порушення умов кредитного договору позичальником не повернуті кредитні кошти у розмірі 7 500 000,00 гривень 00 копійок та не сплачені проценти за користування кредитом у розмірі 980 687 гривень 83 копійки. Станом на 01 травня 2020 року загальна заборгованість за кредитом складає 8 480 687 гривень 83 копійки, в тому числі прострочена заборгованість за кредитом складає 7 500 000 гривень 00 копійок, заборгованість за процентами складає 980 687 гривень 83 копійки. Сума штрафу, нарахованого відповідно до п. 7.1.3, п. 7.1.4. Договору, складає 2 711 718 гривень 75 копійок. Отже, станом на 01 травня 2020 року заборгованість позичальника перед банком за договором складає 11 192 406 гривень 58 копійок.

Згідно з повідомленням про порушення умов кредитного договору №10-26/2018-МК-UAH від 15 листопада 2018 року та умов іпотечного договору №10-26/2018-MK-UAН-З-3 від 15 листопада 2018 року в порушення умов кредитного договору (п. 1.1., п. 3.1., п. 4.2. Договору) позичальником не повернені кредитні кошти в розмірі 1 888 888 гривень 88 копійок та не сплачені проценти за користування кредитом у розмірі 548 486 гривень 12 копійок. Станом на 01 травня 2020 року загальна заборгованість за кредитом складає 2 437 375 гривень 00 копійок, у тому числі прострочена заборгованість за кредитом складає 1 888 888 гривень 88 копійок, заборгованість за процентами складає 548 486 гривень 12 копійок. Сума штрафу, нарахованого відповідно до п. 7.1.3, п. 7.1.4. договору складає 247 538 гривень 88 копійок. Отже, станом на 01 травня 2020 року заборгованість позичальника перед банком за договором складала 2 684 913 гривень 88 копійок.

Зі змісту повідомлення про порушення умов кредитного договору №10-26/2018-MK-UAH-1 від 14 травня 2019 року та умов іпотечного договору №10-26/2018-MK-UAH-З-3 від 15 листопада 2018 року, договору про внесення змін №1 від 14 травня 2019 року вбачається, що в порушення умов кредитного договору (п. 1.1., п. 3.1., п. 4.2. Договору) позичальником не повернені: - прострочена заборгованість за процентами у сумі 983 196 гривень 87 копійок; - прострочена заборгованість за кредитом у сумі 6 431 076 гривень 30 копійок; розрахована пеня у сумі 2 711 718 гривень 75 копійок. Загальна сума грошових зобов`язань відповідно до умов Договору станом на 01 вересня 2020 року становить 10 125 991 гривня 92 копійки. Сума штрафу, нарахованого відповідно до п. 7.1.3, п. 7.1.4. Договору, складає 2 711 718 гривень 75 копійок. Отже, станом на 01 вересня 2020 року заборгованість позичальника перед банком за договором складала 10 125 991 гривня 92 копійки.

Зі змісту повідомлення про порушення умов кредитного договору №10-26/2018-МК-UAH від 15 листопада 2018 року та умов іпотечного договору №10-26/2018-MK-UAH-З-3 від 15 листопада 2018 року вбачається, що в порушення умов кредитного договору (п. 1.1., п. 3.1., п.4.2. Договору) позичальником не повернені: - прострочена заборгованість за процентами у сумі 919 574 гривні 08 копійок; - прострочена заборгованість за кредитом у сумі 3 777 777 гривень 76 копійок; - розрахована пеня у сумі 351 999 гривень 68 копійок; - суму основного боргу за кредитом 944 444 гривні 46 копійок. Загальна сума грошових зобов`язань відповідно до умов Договору станом на 01 вересня 2020 року становить 5 993 795 гривень 98 копійок. Сума штрафу, нарахованого відповідно до п. 7.1.3, п. 7.1.4. Договору складає 351 999 гривень 68 копійок. Отже, станом на 01 вересня 2020 року заборгованість позичальника перед банком за договором складала 5 993 795 гривень 98 копійок.

Згідно з довідкою про стан заборгованості Товариства з обмеженою відповідальністю «Тендертрейдбуд» перед Акціонерним товариством «Мегабанк» станом на 09 червня 2021 року заборгованість ТОВ «Тендертрейдбуд» становить: - за кредитним договором №10-26/2018-MK-UAH від 15 листопада 2018 року - 6 177 713 грн 46 коп. та складається із заборгованості за кредитом 4 722 222 грн 22 коп., заборгованість за процентами 1 103 491 грн 56 коп., штрафи 351 999 грн 68 коп.; - за кредитним договором №10-26/2018-MK-UAH-1 від 14 травня 2019 року 9 493 511 грн 73 коп. та складається із заборгованості за кредитом 6 431 076 грн 30 коп., заборгованість за процентами 350 716 грн 68 коп., штрафи 2 711 718 грн 75 коп. Загальна сума заборгованості за вказаними кредитними договорами складає - 15 671 225 гривень 19 копійок. Окрім того, в зв`язку з невиконанням Іпотекодавцем - ОСОБА_1 п. 3.1.2. Іпотечного договору №10-26/2018-MK-UAH-З-3 від 15 листопада 2018 року та Договору про внесення змін №1 від 14 травня 2019 року до Іпотечного договору №10-26/2018-MK-UAH-З-3 від 15 травня 2018 року нараховані штрафи. Загальна сума штрафів, нарахованих за порушення зобов`язань за Іпотечним договором №1-18/2016-MK-UAH-3 від 26 лютого 2016 року та Договору про внесення змін №1 від 14 травня 2019 року до Іпотечного договору №10-26/2018-MK-UAH-З-3 від 15 листопада 2018 року, становить 1 659 000 гривень 00 копійок.

За висновком експертної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер: :01:002:0206, станом на 08.06.2021р. складає 32 000,00 грн.;

За висновком експертної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер: :01:058:0019, станом на 27.04.2021р. складає 557 000,00 грн.;

Згідно з висновком про вартість об`єкта оцінки ринкова вартість домоволодіння АДРЕСА_2 , станом на 27.04.2021р. становить 6 427 250 грн.;

Згідно з висновком про вартість об`єкта оцінки ринкова вартість житлового будинку АДРЕСА_6 , станом на 09.06.2021р. становить 994 370 грн.

Згідно з висновком про вартість об`єкта оцінки ринкова вартість квартири АДРЕСА_7 , станом на 27.04.2021 становить 648 830 грн.

Також, як вбачається з матеріалів справи, 28.06.2023 іпотечне майно було відчужено банком на користь ТОВ «ФК «МОРГАН КЕПІТАЛ» на підставі укладених договорів купівлі - продажу, що підтверджується відповідними інформаційними довідками (а.с. 16-25 т.3).

09.10.2023 ТОВ «ФК «МОРГАН КЕПІТАЛ», яке 23.11.2023 змінило назву на ТОВ «ОБОЛОНЬ ІНВЕСТ ПЛЮС», іпотечне майно за зобов'язаннями ОСОБА_1 відчужило на користь ТОВ "РОЯЛЬ ДЕВЕЛОПМЕНТ". (т.3., а.с. 6-15.)

Так, статтею 41 Конституції України установлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

За положеннями ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Статтею 628 ЦК України визначено зміст договору, який становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 1 Закону «Про іпотеку», іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (ст. 3 Закону України "Про іпотеку").

За приписами частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положеннями статті 37 Закону України "Про іпотеку" визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Відповідно до статті 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок) передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Із наведеного слідує, що обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.

Аналогічні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), у постанові від 26 липня 2023 року у справі №759/5454/19 (провадження 14-81цс22).

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ "Мегабанк" проведена згідно з нормами чинного законодавства, у зв`язку з чим ОСОБА_1 не наділений правом витребування спірного майна з чужого незаконного, на його думку, володіння добросовісного набувача - відповідача ТОВ "Роял Девелопмент".

Так, як вбачається з матеріалів справи, до державного реєстратора АТ "Мегабанк" щодо кожного об`єкта іпотеки було подані копії таких документів: іпотечний договір; вимога 17-344 від 09.09.2020, адресована ТОВ "Тендертрейдбуд"; вимога 17-340 від 09.09.2020, адресована ТОВ "Тендертрейдбуд"; вимога 13-783 від 06.08.2019, адресована ТОВ "Тендертрейдбуд"; вимога 17-339 від 09. 09.2020, адресована позивачу; вимога 17-336 від 09.09.2020, адресована позивачу; вимога 17-176 від 14.05.2020, адресована позивачу; рекомендоване поштове відправлення № 520 з конвертом (дата надіслання 10.09.2020), адресоване ТОВ "Тендертрейдбуд", яке повернулося за закінченням терміну зберігання; рекомендоване поштове відправлення № 840 з конвертом (дата надіслання 14.08.2019) адресоване ТОВ "Тендертрейдбуд", яке повернулось за закінченням терміну зберігання; рекомендоване поштове відправлення №538 з конвертом (дата надіслання 15.05.2020), адресоване позивачу, яке повернулось за закінченням терміну зберігання; рекомендоване поштове відправлення № 354 з конвертом, (дата надіслання 15.05.2020), адресоване позивачу, яке повернулось за закінченням терміну зберігання; довідка про стан заборгованості; звіт про оцінку предмета іпотеки (до кожного об`єкту окремий).

Разом з тим, при ухваленні оскаржуваного рішення, судом першої інстанції залишено поза увагою те, за своїм змістом вищезазначені вимоги, надіслані ТОВ "Тендертрейдбуд", не відповідають вимогам, встановлених ст. 35 Закону України "Про іпотеку", зокрема вимога № 17-344 зі встановленим строком на усунення порушень у три дні, замість тридцяти днів, не містить попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, а містить попередження щодо звернення стягнення на предмет застави, у випадку невиконання цієї вимоги; вимога ; 17-340 не містить попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, а містить попередження про звернення до суду, у випадку невиконання; вимога № 13-783 зі строком на усунення 7 днів замість встановлених законом не менше 30 днів, не містить попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, а містить попередження про звернення до суду, у випадку невиконання.

Таким чином, надсилаючи повідомлення про порушення зобов'язання, банком було попереджено про застосування інших наслідків у разі невиконання вимог, ніж встановлені законом щодо попередження про звернення стягнення.

Тобто, за таких обставин та з урахуванням вищенаведених положень законодавства, у державного реєстратора були відсутні правові підстави для проведення державної реєстрації права власності на передане позивачем в іпотеку нерухоме майно за АТ «Мегабанк».

Отже, АТ «Мегабанк» порушило право власності позивача, здійснивши неправомірне звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечними договорами у відсутність даних про належне попередження іпотекодавця про необхідність сплати боргу з роз`ясненням наслідків його невиконання - звернення стягнення на предмет іпотеки.

У свою чергу, відповідно до статей 317 і 319 ЦК України саме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Статтею 330 ЦК України встановлено, що в разі, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього.

Віндикація - це витребування своєї речі неволодіючим власником від володіючого невласника. Віндикація - це передбачений законом основний речово-правовий спосіб захисту цивільних прав та інтересів власника майна чи особи, що має речове право на майно (титульного володільця), який полягає у відновленні становища, що існувало до порушення, шляхом повернення об`єкта права власності у володіння власника (титульного володільця) з метою відновлення права використання власником усього комплексу його правомочностей. Майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником (законним володільцем) і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, в який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.

Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.

Положення статті 388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.

При розгляді спорів про витребування власником свого майна із чужого незаконного володіння необхідно враховувати, що позивачем за таким позовом може бути лише власник майна, який на момент подання позову не володіє цим майном, а також особа, яка хоча і не є власником, але в якої майно перебувало у володінні за законом або договором, зокрема на підставі цивільно-правових договорів (зберігання, майнового найму тощо), в оперативному управлінні, на праві повного господарського відання, а також на інших підставах, встановлених законом.

Таким чином, право на витребування майна у добросовісного набувача має саме власник або інший титульний володілець майна і в тому випадку, коли майно перебувало безпосередньо у його володінні або особи, якій він передав майно у володіння, та вибуло з такого їх володіння не з їхньої волі.

Предмет доказування у справах за віндикаційним позовом становлять обставини, які підтверджують правомірність вимог позивача про повернення йому майна з чужого незаконного володіння, як-то факти, що підтверджують його право власності або інше суб`єктивне право титульного володільця на витребуване майно, факт вибуття майна з володіння позивача не з його волі, наявність майна в натурі у незаконному володінні відповідача, відсутність у відповідача правових підстав для володіння майном.

Отже, на підтвердження наявності у нього суб`єктивного матеріального права на витребування майна з чужого незаконного володіння, позивач за віндикаційним позовом повинен надати суду відповідні докази, що підтверджують його права титульного володільця на зазначене майно, факт вибуття такого майна з його володіння поза його волею, наявність майна в натурі у володінні відповідача та відсутність у відповідача правових підстав для володіння цим майном.

Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 29.11.2023 по справі № 638/18026/19.

Згідно з частиною третьою статті 12 та частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Таким чином, враховуючи те, що державна реєстрація права власності на майно за банком проведена з порушенням вимог закону, без належного повідомлення позивача як іпотекодавця про усунення порушень основного зобов`язання та намір звернути стягнення на предмет іпотеки, що, у свою чергу, свідчить про вибуття майна із власності поза його волею та незаконність подальшого відчуження цього майна, колегія суддів приходить до висновку про обгрунтованість позовних вимог та наявність правових підстав для їх задоволення у повному обсязі.

Пунктом 2 частини 1 статті 374 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи (частини 1, 2 статті 376 ЦПК України).

Отже, ухвалене судом рішення, у зв`язку невідповідністю висновків суду фактичним обставинами справи, а також неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення позовних вимог.

При цьому, оскільки суд апеляційної інстанції дійшов висновку про задоволення апеляційної скарги, то відповідно до положень ст. ст. 141, 382 ЦПК України з відповідачів на користь позивача слід стягнути судовий збір за подання позовної заяви у розмірі по 5046,67 грн. з кожного та судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі по 7570,00 грн. з кожного.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 268, 367, 368, 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану від його імені та в його інтересах адвокатом Ваніним Валерієм Валерійовичем, - задовольнити.

Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 12 травня 2025 року - скасувати.

Ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Акціонерного товариства "Мегабанк", Товариства з обмеженою відповідальністю "Оболонь Інвест Плюс", Товариства з обмеженою відповідальністю "Рояль Девелопмент", треті особи: приватний нотаріус Вишгородського нотаріального округу Київської області Теплюк Галина Михайлівна, Товариство з обмеженою відповідальністю " Тендертрейдбуд", про витребування майна з чужого незаконного володіння - задовольнити.

Витребувати з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю "Рояль Девелопмент" на користь ОСОБА_1 наступне майно:

- будинок АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 12);

- земельну ділянку площею 0,1807 га, кадастровий номер: :01:058:0019, цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель та споруд, розташована за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 12);

- квартиру АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 6);

- будинок АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 16);

- земельну ділянку площею 0,0117 га, кадастровий номер: :01:002:0206 цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка розташована адресою: АДРЕСА_5 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 116);

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексні номери: 58948795; 58948497; 58947599; 58947992; 58948235 від 25 червня 2021 року приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галини Михайлівни.

Стягнути з Акціонерного товариства "Мегабанк" на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 5046 (п`ять тисяч сорок шість) грн. 67 коп. та судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 7570 (сім тисяч п`ятсот сімдесят) грн. 00 коп.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Оболонь Інвест Плюс" на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 5046 (п`ять тисяч сорок шість) грн. 67 коп. та судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 7570 (сім тисяч п`ятсот сімдесят) грн. 00 коп.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Рояль Девелопмент" на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 5046 (п`ять тисяч сорок шість) грн. 67 коп. та судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 7570 (сім тисяч п`ятсот сімдесят) грн. 00 коп.

Відомості про учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_8 .

Відповідач: Акціонерне товариство "Мегабанк", , місцезнаходження: м. Київ, вул. Січових Стрільців, 17 (7 поверх).

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю "Оболонь Інвест Плюс", , місцезнаходження: м. Київ, вул. Харківське шосе, 56, прим. 757-А.

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю "Рояль Девелопмент", , місцезнаходження: м. Київ, пр-т Івасюка Володимира, 20А, прим. 287.

Третя особа: приватний нотаріус Вишгородського районного нотаріального округу Теплюк Галина Михайлівна, місцезнаходження: АДРЕСА_9 .

Третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю "Тендертрейдбуд", , місцезнаходження: Київська обл., м. Бровари, вул. Гагаріна, 16.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та протягом тридцяти днів, з дня складання повного тексту, може бути оскаржена до Верховного Суду.

Повний текст постанови складений 20 жовтня 2025 року.

Суддя-доповідач М.І. Оніщук

Судді В.А. Шебуєва

О.В. Кафідова