ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Провадження № 22-ц/818/268/25 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: визнання права власності
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 жовтня 2025 року м. Харків.

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого Яцини В.Б.,

суддів колегії Мальованого Ю.М., Тичкової О.Ю.,

за участю секретаря судового засідання Шевцової К.Є.,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на заочне рішення Московського районного суду м. Харкова від 01 квітня 2021 року в складі судді Майстренко О.М. по справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , треті особа: ОСОБА_3 , Комунальне підприємство «Постачальник послуг Солоніцевської Селищної ради» про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності,-

в с т а н о в и в :

У серпні 2019 року ОСОБА_2 звернулася до суду із позовом до

ОСОБА_1 , треті особи: комунальне підприємство (далі КП) «Постачальник послуг Солоніцевської Селищної ради», ОСОБА_3 , в якому просила суд визнати незаконною та скасувати державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а саме запис про право власності від 29 березня 2019 року № 30930946, учиненим державним реєстратором КП «Постачальник послуг» Луценко П. Г., на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер

46207465 від 29 березня 2019 року про реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - квартиру

АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 .

Заявлені вимоги мотивовані тим, що 12 серпня 2019 року вона з копії Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 29 березня 2019 року № 30930946, державний реєстратор КП «Постачальник послуг» Луценко П. Г., дізналась, що власником квартири АДРЕСА_1 є відповідач ОСОБА_1 .

Позивач зазначала, що 30 квітня 2014 року між нею та ОСОБА_1 було укладено договір позики на суму 132 000,00 грн із зобов`язанням повернути борг у строк до 01 листопада 2014 року, а 29 жовтня 2014 року між ними укладено договір № 1 про внесення змін до договору позики, згідно з якого уточнена дата повернення боргу до 01 травня 2015 року.

На забезпечення виконання умов договору позики 30 квітня 2014 року між ними укладено договір іпотеки, предметом якого була належна їй квартира АДРЕСА_1 .

Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 29 травня 2018 року у справі № 643/7066/16-ц, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного суду від 16 січня 2019 року, позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_4 задоволено частково, стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 192 721,08 грн, три відсотки річних 13 844,24 грн. у рахунок повернення боргу за договором позики від 30 квітня 2014 року. У задоволенні вимог щодо зняття з реєстрації місця проживання відмовлено.

Рішенням державного реєстратора Луценка П. Г. від 29 березня 2019 року зареєстровано за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1 .

Зазначала, що вона належним чином не була повідомлена ОСОБА_1 щодо вимоги про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Крім того, зазначала, що реєстратору не було надано доказ вартості предмета іпотеки, що є порушенням статті 37 Закону України «Про іпотеку». З наведених підстав вважала неправомірною та незаконною реєстрацію права власності на спірну квартиру за відповідачем.

Ураховуючи викладене ОСОБА_2 просила суд її позовні вимоги задовольнити.

Заочним рішенням Московського районного суду м. Харкова від 01 квітня 2021 року позов ОСОБА_2 задоволено.

Визнано незаконною та скасовано державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а саме запис про право власності № 30930946 від 29 березня 2019 року, вчинений Державним реєстратором Комунального підприємства «Постачальник послуг Солоніцевської селищної ради Харківської області» Луценком П. Г., на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46207465 від 29 березня 2019 року про реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 .

Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Ухвалою Октябрського районного суду м. Полтави від 17 травня 2023 заяву ОСОБА_1 про перегляд заочного рішення Московського районного суду м. Харкова від 01 квітня 2021 року залишено без задоволення.

В апеляційній скарзі адвокат Жарова-Тітарьова Л.М., представник ОСОБА_1 , посилаючись на порушення судом норм процесуального і матеріального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати, ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

У скарзі з посилання на постанову ВС від 23 червня 2020 року (справа№906/516/19) зазначено, що позивачем обраний неправильний спосіб захисту порушеного права, що є самостійною підставою для відмови у позові.

Наголошується, що висновок суду про порушення порядку повідомлення іпотекодавця щодо наслідків невиконання зобов`язання є необґрунтованим, оскільки у встановленому законом порядку та строки позивачці були надіслані відповідні письмові вимоги, які вона отримала, що підтверджується долученим до апеляційної скарги копіями заяв, листом нотаріуса і рекомендованим поштовим відправленням.

Зазначені докази не були подані суду, так як останній у порушення вимог закону розглянув справу без належного повідомлення відповідача про дату, час та місце розгляду справи і за відсутності на те передбачених законом умов ухвалив заочне рішення у справі.

Відзив на апеляційну скаргу судом не отриманий, натомість ОСОБА_2 подала суду письмові пояснення, у яких виклала фактичні обставини, встановлені рішенням суду першої інстанції, звернула увагу на обставини, які свідчать про ухилення ОСОБА_1 від отримання грошових коштів від неї в рахунок погашення заборгованості.

Просить критично оцінити документи, долучені до апеляційної скарги, які не досліджувалися судом першої інстанції.

Постановою Полтавського апеляційного суду від 27 листопада 2023 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Жарової-Тітарьової Л. М. задоволено.

Заочне рішення Московського районного суду м. Харкова від 01 квітня 2021 року скасовано, ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_2 відмовлено. Відшкодовані судові витрати.

Постановою Верховного Суду від 17 липня 2024 року постанову Полтавського апеляційного суду від 27 листопада 2023 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Справа вдруге переглядається у апеляційному порядку.

Колегія суддів, заслухала доповідь судді-доповідача, пояснення представниці позивачки, яка просила залишити скаргу без задоволення, а рішення суду без змін, розглянула справу за відсутності інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, які не з`явилися у судове засідання, що відповідно до ст. 372 ЦПК України не перешкоджає її розгляду.

Відповідно до ст.ст. 367, 368 ЦПК України колегія суддів перевірила законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, з обов`язковим урахуванням мотивів, з яких була скасована вищевказана постанова суду апеляційної інстанції при першому розгляду скарги, вважає, що скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

У статті 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Вказаним вимогам рішення суду першої інстанції відповідає.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що державний реєстратор здійснив реєстрацію права власності за іпотекодержателем на предмет іпотеки без дотримання вимог законодавства, не перевіривши наявність законних підстав для здійснення такої дії. Відповідачем не спростовано обставин щодо відсутності документу, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі.

Державним реєстратором при прийнятті рішення про державну реєстрацію права власності, яке начебто виникло на підставі договору іпотеки, не було враховано також, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, а такої оцінки проведено не було. Інформація про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог іпотекодержателя відсутня, при цьому ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції.

У постанові КЦС ВС від 17 липня 2024 року у цій справі № 643/13262/19 (провадження № 61-18214св23) були зазначені наступні мотиви для скасування постанови суду апеляційної інстанції та направлення справи на новий апеляційний розгляд, які наразі є обов`язковими для суду апеляційної інстанції.

«Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на викладене, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Втім, виходячи із принципу «lex superior», «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоча Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу.

Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Зазначене обґрунтовується, зокрема, і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16 (провадження

№ 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16 (провадження

№ 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Зазначені правові висновки сформовано Великою Палатою Верховного Суду

у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, провадження

№ 14-183цс23.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Апеляційний суд на зазначене уваги не звернув та передчасно відмовив у позові лише у зв`язку з неналежним способом судового захисту, обраним позивачкою. Обраний нею спосіб судового захисту є належним, передбаченим законодавством і є ефективним для захисту її прав у разі його порушення.

Посилання апеляційного суду на постанову Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19З, провадження № 14-212цс21, є помилковим, так як у цій справі спір стосувався іпотеки, яка виникла до ухвалення державним виконавцем постанови про накладення арешту та заборони на предмет іпотеки, заборона на предмет іпотеки також була вже накладена на предмет іпотеки для забезпечення прав іпотекодержателя, який і задовольнив свої вимоги за рахунок заставленого майна. Тобто заявлені позивачем у цій справі вимоги про визнання протиправними рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування записів про державну реєстрацію права власності не впливали і не можуть вплинути на права позивача щодо права на предмет іпотеки. У справі, яка Верховним Судом переглядається, таких обставин судом не установлено, саме між сторонами існують договірні відносини, майно іншим особам не передано. А тому наведена вище постанова Великої Палати Верховного Суду є нерелевантною до обставин цієї справи.»

Судом першої інстанції встановлені наступні обставини.

30 квітня 2014 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 укладено договір позики на суму 132 000,00 грн із зобов`язанням повернути борг у строк до 01 листопада 2014 року.

29 жовтня 2014 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 укладено договір № 1 про внесення змін до договору позики, згідно з якого уточнена дата повернення боргу - до 01 травня 2015 року.

На забезпечення виконання умов договору позики 30 квітня 2014 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Руденко О. Є., зареєстрований 30 квітня 2014 року

в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 5528671. Предметом іпотеки є належна ОСОБА_2 квартира

АДРЕСА_1 , на яку накладено обтяження у виді заборони відчуження, зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяжень № 5527702.

Рішенням Московського районного суду м. Харкова у справі № 643/7066/16-ц, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного суду від 16 січня

2019 року, позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково, стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 192 721,08 грн, три відсотки річних 13 844,24 грн у рахунок повернення боргу за договором позики від 30 квітня

2014 року. У задоволенні вимог щодо зняття з реєстрації місця проживання відмовлено.

29 січня 2019 року ОСОБА_1 отримав виконавчий лист.

Рішенням державного реєстратора Луценка П. Г. від 29 березня 2019 року зареєстровано за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1 .

З копії реєстраційної справи 01 вбачається, що відсутні копії заяв номер 1-325, видане 6-а ХДНК та заяви 140, видавник: приватний нотаріус ХМНО

Місіяж О. А.

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом (частина перша статті 575 ЦК України).

Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема, у Законі України «Про іпотеку».

Іпотека це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (пункт 2 частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (стаття 12 Закону України «Про іпотеку»).

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (стаття 33 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.

Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому

статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема, й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Однак, у даному випадку відповідач при зверненні стягнення на предмет іпотеки не дотримався вказаного порядку, оскільки не довів, що на день реєстрації права власності на предмет іпотеки спливло 30 днів після письмової вимоги іпотекодержателя. Такий висновок ґрунтується на тому, що відповідач не довів факт направлення відповідної письмової вимоги до позивачки на визначену у договорі адресу.

Так, частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 (тут і далі в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на викладене, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Втім, виходячи із принципу «lex superior», «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоча Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу.

Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, у даному випаду маємо друге порушення порядку звернення стягнення на предмет іпотеки з боку відповідача.

Зазначене обґрунтовується, зокрема, і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16 (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16 (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Зазначені правові висновки сформовано Великою Палатою Верховного Суду

у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, провадження

№ 14-183цс23.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Наведене свідчить, що вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

На підставі вищевказаних обставин та правового обґрунтування колегія суддів визнає, що оскаржене рішення суду ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, доводи скарги є недоведеними та висновків суду не спростували, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.

Керуючись ст.ст. 259, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Заочне рішення Московського районного суду м. Харкова від 01 квітня 2021 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складений 13 жовтня 2025 року.

Головуючий В.Б.Яцина.

Судді Ю.М.Мальований.

О.Ю.Тичкова.