Подільський районний суд міста Полтави
Справа № 553/4807/24
Провадження № 2/553/464/2025
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

09.10.2025м. Полтава

Подільський районний суд міста Полтави в складі головуючого судді Фоміної Ю.В., за участю секретаря судового засідання Долгової М.М., позивача ОСОБА_1 , представника позивача ОСОБА_2 , представника відповідачів ОСОБА_3 , розглянувши у відкритому судовому засідання в м. Полтаві в порядку загального позовного провадження цивільну справу №553/4807/24 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», ОСОБА_4 про визнання недійсним одностороннього правочину, застосування наслідків недійсності одностороннього правочину та витребування майна з чужого незаконного володіння,

ВСТАНОВИВ:

25.12.2024 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду позов до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», ОСОБА_4 про визнання недійсним одностороннього правочину, застосування наслідків недійсності одностороннього правочину та витребування майна з чужого незаконного володіння.

В обґрунтування заявлених вимог посилається на те, що 18.12.2019 між Товариством з додатковою відповідальністю «ПОЛТАВТРАНСБУД» (далі по тексту Продавець або Відповідач1), в особі генерального директора Тарасенко Андрія Євгеновича, який діяв на підставі статуту, з однієї сторони, та ОСОБА_1 (далі по тексту Покупець або Позивач), було укладено Договір №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру (далі по тексту Договір).

Договір було укладено на виконання Форвардного контракту №83180-А від 15.05.2019, придбаного Покупцем за результатами закритого аукціону, проведеного Товарною біржею «Перспектива-Коммодіті» від 04.12.2019.

Відповідно до п. 1.1. Договору, Продавець продає, а Покупець купує майнові права на 1-о кімнатну квартиру (далі «Об`єкт»), будівельний АДРЕСА_1 .

Згідно із п. 1.3. Договору, Покупець за цим Договором одержує майнові права Продавця на Об`єкт, який належатиме останньому на праві власності згідно акту прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкту та відповідних рішень виконкому.

Пунктом 1.4. Договору, визначено, що предметом цього Договору є майнові права на Об`єкт, які після набуття Покупцем його у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування, та розпорядження) на об`єкт після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення Покупцем відповідних правовстановлюючих документів.

За умови виконання своїх обов`язків за цим Договором Покупець одержує від Продавця документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів, що підтверджують право власності Покупця на Об`єкт.

Відповідно до п. 1.5 Договору, майнові права на Об`єкт за цим договором одержуються Покупцем від Продавця шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав.

Акт приймання-передачі майнових прав підписується Сторонами протягом шістдесяти календарних днів з дати одержання Продавцем технічного паспорту на будинок, в якому знаходиться Об`єкт, але не раніше здійснення Покупцем оплати 100% вартості майнових прав, що визначена у пункті 3.1 з урахуванням п.3.2 цього Договору. Право власності на майнові права на Об`єкт переходить від Продавця до Покупця після підписання Акта приймання-передачі майнових прав.

Майнові права на Об`єкт являють собою права на будівництво та отримання у власність житлового приміщення визначеного п. 1.1. даного Договору (п. 2.1 Договору).

Договором визначено, що орієнтовний строк введення об`єкта в експлуатацію 30.12.2020 року (п.2.2 Договору).

Відповідно до п. 3.1. Договору, вартість майнових прав на Об`єкт становить 393000,00грн. у тому числі ПДВ.

Пунктом 3.2 Договору Сторони погодили, що обчислення загальної площі квартири проводиться без опоряджувальних робіт. В разі, якщо фактична площа Об`єкта виявилась більшою або меншою, вартість майнових прав на Об`єкт, яка склалася на момент отримання продавцем технічного паспорту на будинок, в якому знаходиться Об`єкт, автоматично відповідно збільшується або зменшується. В такому випадку повернення надмірно сплачених коштів або доплата здійснюється виходячи з ціни продажу майнового права, яка визначається як сума середньозваженої вартості форвардного контракту із розрахунку на 1 кв.м. площі квартири, що сформувалася за результатами біржових торгів, проведених Товарною біржею «Перспектива-Коммодіті» в період з 15.05.2019р. по 16.05.2019р., та вартості майнових прав на 1 кв.м. квартири.

В такому разі сторони вирішили не складати Додаткової угоди і вважати вартість майнових прав на Об`єкт відповідно зміненою з дня отримання Продавцем технічного паспорту на будинок, в якому знаходиться Об`єкт. Покупець має здійснити оплату вартості майнових прав в повному обсязі протягом двадцяти календарних днів з дати отримання Продавцем зазначеного технічного паспорту. Фактична площа Об`єкта визначається згідно даних вказаного технічного паспорту.

Згідно із п.3.4. Договору, покупець здійснює оплату за цим Договором на користь Продавця до 31 березня 2020 року включно.

Пунктами 4.3-4.5. Договору визначено, що у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань однією із Сторін цей договір може бути розірваний Сторонами. Одностороння відмова від виконання цього Договору не допускається, за винятком випадків, передбачених цим Договором та чинним законодавством України.

Продавець має право відмовитись від цього Договору при настанні одного з зазначених випадків:

а) порушення Покупцем своїх зобов`язань, передбачених Розділом 3 цього Договору (в тому числі порушення строку оплати згідно графіку);

б) у випадку не підписання Покупцем Акту приймання-передачі Об`єкту протягом 60-денний строк, визначений п.1.5 даного Договору.

У випадку відмови Продавця від цього Договору Продавець направляє Покупцю за адресою, зазначеною в реквізитах цього Договору, повідомлення про таку відмову. Сторони за взаємною згодою встановили, що наслідком відмови Продавця від цього Договору є припинення останнього. Договір припиняється з моменту сплину п`яти робочих днів з дня відправлення повідомлення про відмову, а в частині виконання грошових вимог в день повного їх здійснення. Сторони досягли згоди, що датою, з якої починається відлік зазначеного вище п`ятиденного строку, вважається дата. Зазначена на квитанції, яка надається Продавцю відділенням зв`язку при відправленні листа з повідомленням про вручення.

Відповідно до п. 5.2. Договору, Сторони для виконання цього Договору, зобов`язуються обмінюватись наявною у їх розпорядженні інформацією.

Згідно із п. 5.3. Договору, Продавець зобов`язується:

-Своєчасно та у повному обсязі виконувати свої зобов`язання за цим Договором та виконувати інші функції і обов`язки згідно договору

-Здійснювати нагляд за будівництвом об`єкту та введенням його в експлуатацію

-Контролювати виконання укладених договорів з генпідрядником та іншими підрядними організаціями

-Підписати Акт приймання-передачі майнових прав після повного виконання Покупцями зобов`язань щодо сплати вартості придбаних майнових прав. Сприяти одержанню Покупцем правовстановлюючих документів на Об`єкт, оформлених та зареєстрованих відповідно до вимог чинного законодавства України, шляхом надання Покупцю консультацій та роз`яснень.

Пунктом 5.4 Договору сторони погодили, що Покупець зобов`язується:

-Сплатити вартість придбаних майнових прав на Об`єкт шляхом перерахування коштів згідно з розділом 3 цього Договору на поточний рахунок Продавця

-Повідомляти Продавця про всі обставини, що роблять неможливим виконання даного Договору

-Виконати роботи по опаленню до введення будинку в експлуатацію

-Протягом 60-денного строку, передбаченого п.1.5. даного Договору, підписати Акт приймання-передачі Об`єкта.

Відповідно до п. 7.4 Договору, будь-які повідомлення, що направляються Сторонами одна одній, повинні бути здійснені у письмовій формі. Такі повідомлення вважаються направленими належним чином. якщо вони доставлені адресату посильним або поштою рекомендованим листом за адресою вказаною в даному Договорі.

Згідно із п. 7.5 Договору, при виконанні Договору Сторони керуються чинним законодавством України.

На виконання умов Договору (п.п. 3.1, 3.4) грошові кошти у розмірі 393000 грн.,у т.ч. ПДВ 65500.00грн., були сплачені у повному обсязі, що підтверджується копією Платіжного доручення №2472_16 від 30 березня 2020.

Після закінчення будівництва будинку, орієнтовно наприкінці 2020 року, Позивач отримав від ТзДВ «Полтавтрансбуд» ключі від квартири. Додатково комерційний директор ТзДВ «Полтавтрансбуд» Дмитро (тел. ) запевнив, що майнові права будуть отримані Позивачем після підписання акту приймання-передачі, який, в свою чергу, згідно п. 5.3 та 7.4 Договору буде направлений поштою для підпису після отримання ТзДВ «Полтавтрансбуд» технічного паспорту на будинок, в якому знаходиться вказана квартира.

Кілька років тому, з метою виконання пункту п. 5.4.4 Договору Позивачем був надісланий відповідний лист до ТзДВ «Полтавтрансбуд» за адресою вказаною в Договорі. Однак, лист повернувся як неотриманий, з вини ТзДВ «Полтавтрансбуд», яке не виконало п. 7.10 Договору («В разі зміни місця знаходження, банківських та інших реквізитів Сторони зобов`язані повідомити про це одна одну в одноденний строк»).

Після початку повномасштабного вторгнення РФ на територію України, добре розуміючи, що згідно Договору вся відповідальність за підготовку та підпис акту приймання-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 в (далі Акт) покладена на ТзДВ «Полтавтрансбуд», Позивач був сконцентрований на питаннях пов`язаних із своєю сім`єю.

Несподівано, приблизно в кінці квітня 2024 року Позивач отримав від ТзДВ «Полтавтрансбуд» повідомлення вих. № 172 від 25.04.2024 про розірвання в односторонньому порядку Договору на підставі невиконання ОСОБА_1 п. 4.4 останнього, а саме: не підписання Акту приймання-передачі майнових прав (копія додається).

Крім того, вказаним повідомленням Відповідач1 зазначив, що на підставі п. 4.7 Договору має намір повернути сплачені Позивачем кошти, з вирахуванням штрафу у розмірі 25% від суми здійснених ОСОБА_1 платежів.

Позивач з цього приводу звертався з листом до ТзДВ «Полтавтрансбуд».

Позиція Відповідача1 про розірвання Договору при цьому залишилась незмінною.

Цілком зрозуміло, що питанням виготовлення та отримання технічного паспорту на будинок в якому знаходиться об`єкт, займається виключно Продавець (п. 5.3, п. 5.3.2 «Продавець зобов`язується здійснювати нагляд за будівництвом об`єкту та введенням його в експлуатацію»).

Покупець, згідно Договору, не зобов`язаний відслідковувати дати виготовлення чи отримання Продавцем технічного паспорту на будинок і, зрозуміло, не має жодної можливості для цього.

Продавець, на відміну від Покупця, повністю відповідальний за підготовку до підпису Акту. (п.п. 5.2.1 та п. 7.4 Договору). Продавець зобов`язаний надати Акт на підпис Покупцю, що ТзДВ «Полтавтрансбуд» не було здійснено.

Про виготовлення технічного паспорту на будинок Позивачу стало відомо від ТзДВ «Полтавтрансбуд» лише в листі про розірвання Договору від 25.04.24р.

Згодом, 15.05.24 р. юрист ТзДВ «Полтавтрансбуд» Анастасія (тел: ) запросила ОСОБА_1 до офісу Товариства по вул. Європейська, 107, де разом з начальником відділу продажів сторони дійшли згоди, що ТзДВ «Полтавтрансбуд» відмовляється від намірів розірвати Договір, викладених у листі від 25.04.24р.

Також, було досягнуто згоди, щодо підписання Акту після уточнення фактичної площі квартири шляхом проведення інвентаризації та виготовлення технічного паспорту на вказану квартиру. Технічний паспорт ТзДВ «Полтавтрансбуд» запропонував виготовити власними силами та надав Позивачу рахунок для оплати «за проведення інвентаризації та виготовлення технічного паспорту на об`єкт: ж/б по АДРЕСА_3 » (копія додається).

Надання Позивачу вказаного рахунку, підтверджує наміри ТзДВ «Полтавтрансбуд» дотримуватись умов Договору, та відсутність претензій.

Рахунок був повністю сплачений Позивачем 19.05.2024 року.

13.06.2024 співробітник ТзДВ «Полтавтрансбуд» Марина з тел. повідомила, що наміри ТзДВ «Полтавтрансбуд» залишаються незмінними, але техпаспорт на об`єкт ще не виготовлений, тому що виконавець знаходиться у відпустці.

Несподівано, 03.07.2024 Позивач отримав на картковий рахунок 3223 грн. від ТзДВ «Полтавтрансбуд», як помилково сплачені, та 294700,00 грн. з призначенням платежу «повернення грошових коштів згідно Договору №70 купівлі-продажу майнових прав від 18.12.2019р. (на підставі п.п. б) п.4.4, 4.7 Договору).

12.08.2024 в листі №277 ТзДВ «Полтавтрансбуд» знову повідомило Позивача про розірвання Договору. Відповідно до Листа про розірвання від 26.04.2024, Договір вважається розірваним з 06.05.2024 (копія додається).

При цьому, Позивач додатково акцентує увагу, що Відповідач1 на виконання умов Договору, письмово не повідомив, що загальна площа Об`єкту змінилася, та після введення будинку в експлуатацію склала 41,5 кв.м. Відповідач1 не повідомив ОСОБА_1 про необхідність здійснення доплати вартості майнових прав, а замість цього розірвав Договір в односторонньому порядку на підставі не підписання Акту приймання-передачі майнових прав.

Наведені факти свідчать, що ТзДВ «Полтавтрансбуд» умисно, протягом кількох років ухилялося від вчинення дій щодо підписання Акту приймання-передачі майнових прав на квартиру. Мотиви таких дій ТзДВ «Полтавтрансбуд» Позивачу не відомі.

Крім того, протиправні наміри Відповідача1 також підтверджуються фактами, що мали місце 16.09.2024, коли невідомі Позивачу особи в кількості чотирьох чоловік, назвавшись мешканцям сусідніх квартир працівниками ТзДВ «Полтавтрансбуд», змінили у квартирі замки.

Протягом останніх кількох місяців позивач ОСОБА_1 неодноразово пропонував ТзДВ «Полтавтрансбуд» надати йому для підпису Акт та вирішити спірні питання шляхом переговорів згідно п. 7.3 Договору (докази додаються), на що згоду від ТзДВ «Полтавтрансбуд» не отримав.

В подальшому, при зверненні до приватного нотаріуса, Позивачу стало відомо, що 23.09.2024 року приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Удовіченко Мариною Юріївною на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 75185752 від 23.09.2024, було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_2 за ОСОБА_4 (далі за текстом Відповідач2).

Згідно з інформацією, що міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, документами, що слугували підставою для державної реєстрації права власності були:

-Договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер 122, виданий 05.07.2024, видавник Товариство з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_4 ,

-Акт приймання-передачі, виданий 12.07.2024, видавник Товариство з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_4 .

Дані факти свідчать про те, що Відповідач1 діяв умисно, та не мав наміру передавати майнові права на Об`єкт Позивачу.

Позивач вважає, що одностороннє розірвання Договору на підставі п.п. б) п 4.4. було вчинене Відповідачем1 з порушенням його умов та подальший продаж майнових прав на Об`єкт Відповідачу2 призвело до порушення майнових прав ОСОБА_1 /

Ухвалою судді Ленінського районного суду суду м. Полтави від 27.12.2024 року у справі відкрито провадження в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання, витребувані докази.

Ухвалою Ленінського районного суду м. Полтави від 24.03.2025 року в порядку забезпечення позову заборонено відповідачу ОСОБА_4 відчуження в будь-який спосіб квартири АДРЕСА_2 .

Ухвалою Ленінського районного суду м. Полтави від 16.04.2025 року витребувана копія реєстраційної справи щодо підстав реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_2 .

Ухвалою Подільського районного суду міста Полтави від 27.05.2025 року підготовче провадження закрито та призначено справу до судового розгляду по суті.

24.03.2025 року від представника відповідача адвоката Черненко Л.В. надійшов відзив, відповідно до якого Відповідач ТЗДВ «Полтавтрансбуд» проти задоволення позовних вимог заперечує та зазначає, що технічний паспорт на будинок було виготовлено 01.02.2021 року про що покупець ОСОБА_1 був повідомлений телефоном. Покупцеві було запропановано по готовності будинку виготовити техпаспорт на квартиру щодо якої придбані майнові права після чого (у випадку відсутності надмірної площі, що могло вплинути на загальну квадратуру та доплату, якщо така вимагалася по фактичній площі) складався відповідний акт приймання передачі майнових прав. Однак, станом до 25.04.2024 року позивачем не було підписано акт приймання-передачі майнових прав у встановлений договором строк, а тому відповідач ТЗДВ «Полтавтрансбуд» 25.04.2024 року повідомило позивача про розірвання Договору та запропонувало надати банківські реквізити для повернення коштів. За подібних умов розірвання Договору відбулося у спосіб прямо передбачений Договором, позивач втратив права по Договору на майнові права, а тому враховуючи свободу умов Договору, презумпцію правомірності правочину, твердження про порушення прав позивача безпідставні.

16.04.2025 року від представника відповідачів адвоката Черненко Л.В. надійшов відзив, відповідно до якого відповідач ОСОБА_4 проти задоволення позовних вимог заперечує та зазначає, що ОСОБА_4 , який не знав та не міг знати про існування спірних правовідносин між ОСОБА_1 та ТЗДВ «Полтавтрансбуд», є добросовісний набувач. Відповідач ОСОБА_4 придбав спірне майно за оплатним договором, при укладенні якого користувався визнаними державою у встановленому порядку відомостями щодо належності майна особі, у якої майно придбане, а реєстьрація проведена у встановлений законом спосіб нотаріусом, тому відсутні підстави для витребування спірної квартири у відповідача ОСОБА_4 .Добросовісність набувача майна презюмується, тобто незаконний набувач вважаєьться добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Окремо звертає увагу на той факт, що позивач не був власником спірної квартири, а мав лише майнові права на квартиру, що само по собі не є тотожним поняттю права власності на нерухоме майно, яке відповідно до норм ЦК України виникає з моменту реєстрації в ДРРПННМ. Тобто позивач происть повернути йому квартиру, яка йому ніколи не належала і ніколи з його правової волі не вибувала, оскільки позивач ніколи не був власником квартири, а позовна вимога щодо витребування спірної квартири на користь ТЗДВ «Полтавтрансбуд» не має під собою правового підгрунтя, оскільки позивач має право просити суд виключно щодо себе та своїх прав, позовна вимога на користь особи представником якої він не являється, є необгрунтованою та такою, що порушує вимоги ЦК та ЦПК України.

В судовому засіданні позивач та представник позивача позовні вимоги підтримали та просили їх задовольнити, зазначивши, після підписання та оплати за договором майнових прав на квартиру, ОСОБА_1 отримав ключі від квартири, проводив там певні роботи та чекав коли буде виготовлений технічний паспорт на будинок, а також на повідомлення про це та необхідність підписати акт прйому-перечаді майнових прав на квартиру. Позивач зазначає, що в письмовому вигляді він не отримував запрошення на підписання акту, також заперечує про усне повідомлення по телефону про необхідність з`явитися для підписання акту-прийому передачі майнових прав.

Представник відповідачів проти задоволення позовних вимог заперечила з підстав викладених в письмових відзивах на позовну заяву, які зазначені вище, зазначила, що працівник товариства неодноразово дзвонив та запрошував ОСОБА_1 в офіс для підписання акту прийому-передачі майнових прав на квартиру.

Суд, заслухавши пояснення сторін, вивчивши матеріали даної цивільної справи, вважає, що позов обґрунтований і підлягає задоволенню виходячи з наступного:

Судом встановлено, що 18.12.2019 року в м. Полтаві між продавцем Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з Управління активами «Полтавтрансбуд» та покупцем ОСОБА_1 підписаний акт прийому-передачі деревативу (форвардного контракту) з поставкою базового активу, відповідно до якого продавець пред`явив до виконання, а покупець ОСОБА_1 прийняв форвардний контракт від 15.05.2019 року №83180-А з поставкою базового активу, а саме майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 . Сторони погодили, що з моменту підписання цього Акту, Покупець набуває право на укладання Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру будівельний АДРЕСА_2 . Ціна прийому-передачі деревативу становить 118650,00 грн.

18 грудня 2019 року між Товариством з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», в особі генерального директора Тарасенка А.Є. та ОСОБА_1 на виконання Форвардного контракту №83180-А від 15.05.2019 року, придбаного Покупцем, укладений договір №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, згідно з пунктом 1.1 якого продавець продає, а покупець купує майнові права на однокімнатну квартиру (далі «Об`єкт»), будівельний АДРЕСА_1 .

Предметом цього договору є майнові права на об`єкт, які після набуття Покупцем його у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на Об`єкт, після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення Покупцем відповідних правовстановлюючих документів. За умови виконання своїх обовязків за цим Договором Покупець одержує від Продавця документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів, що підтверджують право власності Покупця на об`єкт (п.1.4 Договору)

Згідно з пунктом 1.5 зазначеного договору майнові права на Об`єкт за цим договором одержуються Покупцем ОСОБА_1 від Продавця ТзДВ «Полтавтрансбуд» шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав. Акт приймання-передачі майнових прав підписується сторонами протягом 60 календарних днів з дати одержання продавцем технічного паспорта на будинок, в якому знаходиться об`єкт, але не раніше здійснення покупцем оплати 100 % вартості майнових прав, що визначені у пункті 3.1 з урахуванням пункту 3.2 цього договору. Право власності на майнові права на об`єкт переходить від продавця до покупця після підписання акта приймання-передачі майнових прав.

Згідно з пунктом 1.6 договору умови, суми і порядок перерахування грошових коштів покупцем на користь продавця визначаються цим договором, додатками до нього.

Відповідно до пункту 3.1 договору вартість майнових прав на об`єкт становить 393000,00 грн, у тому числі податок на додану вартість, що нараховується згідно з чинним законодавством на дату виникнення податкового зобов`язання.

Згідно з пунктом 3.4 договору покупець здійснює оплату за цим договором на користь продавця до 31 березня 2020 року.

Відповідно до платіжного доручення від 30.03.2020 року, ОСОБА_1 виконав свої зобов`язання щодо оплати майнових прав на однокімнатну квартиру перерахувавши ТзДВ «Полтавтрансбуд» 393000,00 грн., у тому числі ПДВ 65500,00 грн.

Відповідно до пункту 4.3 Договору у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань однією із Сторін цей Договір може бути розірваний Сторонами. Одностороння відмова від виконання цього Договору не допускається, за винятком випадків, передбачених цим Договором та чинним законодавством України.

Згідно з пунктом 4.4 Договору, Продавець має право відмовитися від цього договору при настанні одного із зазначених випадків: а) порушення покупцем своїх зобов`язань, передбачених розділом 3 цього договору (у тому числі порушення строку оплати згідно з графіком); б) у випадку непідписання Покупцем акта приймання-передачі Об`єкта протягом 60-денний строк, визначений пунктом 1.5 цього Договору.

Відповідно до розділу 5 Договору (права і обов`язки сторін), Сторони для виконання цього Договору, зобов`язуються обмінюватися наявною у їх розпорядженні інформацією. Продавець зобов`язується: своєчасно та у повному обсязі виконувати свої зобов`язання за цим Договром та виконувати інші функції і обов`язки згідно договору; здійснювати нагляд за будівництвом об`єкту та введенням його в експлуатацію; контролювати виконання укладених договорів з генпідрядником та іншими підрядними організаціями; підписати Акт приймання-передачі майнових прав після повного виконання Покупцями зобов`язань щодо сплати вартості придбаних майнових прав. Сприяти одержанню Покупцем правовстановлюючих документів на Об`єкт, оформлених та зареєстрованих відповідно до вимог чинного законодавства України, шляхом надання Покупцю консультацій та роз`яснень. Покупець зобов`язується: сплатити вартість придбаних майнових прав на Об`єкт шляхом перерахування коштів згідно з розділом 3 цього Договору на поточний рахунок Продавця; повідомляти продавця про всі обставини, що роблять неможливим виконання данного Договору; виконати роботи по опаленню до введення будинку в експлуатацію; протягом 60-денного строку, передбаченого п.1.5 даного Договору, підписати Акт приймання-передачі Об`єкта.

Відповідно до п.7.4 Договору, будь-які повідомлення, що направляються Сторонами одна одній, повинні бути здійснені у письмовій формі. Такі повідомлення вважаються направленими належним чином, якщо вони доставлені адресату посильним або поштою рекомендованим листом за адресою вказаною в даному Договорі.

ТзДВ «Полтавтрансбуд» листом від 25.04.2024 року № 172, яке було направлено ОСОБА_1 , повідомило його про те, що технічний паспорт на будинок було виготовлено 01.02.2021 року. Станом на 25.04.2024 року ОСОБА_1 не підписано акт приймання-передачі майнових прав у встановлений Договором строк, а тому ТзВД «Полтавтрансбуд» повідомляє про розірвання Договору №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 18.12.2019 року на підставі п.б п.4.4 Договору, та повертає Покупцю суму здійснених ним платежів по Договору купівлі-продажу майнових прав за вирахуванням на свою користь штрафу у розмірі 25% від суми таких платежів за неналежне виконання Покупцем своїх зобовязань.

Згідно з платіжними інстркуціями від 03.07.2024 року, ТзДВ «Полтавтрансбуд» повернуло ОСОБА_1 грошові кошти, сплачені як вартість майнових прав у сумі 294700,00 грн., тобто за мінусом 25%, та грошові кошти, сплачені ОСОБА_1 за проведення інвентарізації та виготовлення технічного паспорту на квартиру у розмірі 3240,00 грн., з яких 16,20 грн. були утримані банком як комісія.

05.07.2024 року ТЗДВ «Полтавтрансбуд», в особі вже іншого генерального директора Шандиби С.А., уклало Договір №122 купівлі-продажу майнових прав на спірну квартиру із ОСОБА_4 , який є одним із співзасновників Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з Управління активами «Полтавтрансбуд», у якої ОСОБА_1 придбав дереватив з поставкою базового активу майнових прав на цю ж квартиру.

Учасниками справи не заперечується, що фактично ТзДВ «Полтавтрансбуд» з ОСОБА_1 та з ОСОБА_4 укладено договори купівлі-продажу майнових прав щодо одного і того самого об`єкту нерухомого майна: однокімнатної квартири, будівельний номер АДРЕСА_5 маються лише в зазначенні загальної площі квартири, що пов`язано із її будівництвом.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається у порядку, визначеному законом.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до частини п`ятої статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною шостою статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах: від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

Законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб, а інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Тобто інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Правовим наслідком односторонньої відмови від зобов`язання частково або в повному обсязі згідно з частиною третьою статті 615 ЦК України є відповідно зміна умов зобов`язання або його припинення. Також в разі односторонньої відмови від договору в повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до ст. 654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами.

Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Ч. 1 ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, на момент вчинення правочину.

З огляду на ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Верховний Суд у постанові від 26.10.2022 у справі № 761/13409/15-ц (провадження 61-31920св18) вказав, що «Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).

Однією з підстав виникнення зобов`язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами (частини перша, друга та третя статті 202 ЦК України).

Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами (абзац 3 частини третьої статті 202 ЦК України).

Договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків.

За допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати, зокрема, вчинення між сторонами односторонніх правочинів, підстави для односторонньої відмови і коли ці правочини породжують відповідні правові наслідки щодо зміни договору.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина третя статті 651 ЦК України).

У цивільному законодавстві закріплено конструкцію «зміна договору» (статті 651 654 ЦК України). Вона охоплює собою зміну договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору. Односторонню відмову від договору, яка стосується зміни договору, в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на зміну цивільних прав та обов`язків.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) міститься висновок, що: «у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 24.11.2021 у справі № 357/15284/18 (провадження №61-13518св21) вказано, що: «правочин є найбільш розповсюдженим юридичним фактом, за допомогою якого набуваються, змінюються, або припиняються права та обов`язки в учасників цивільних правовідносин. До односторонніх правочинів, зокрема, відноситься: видача довіреності, відмова від права власності, складання заповіту, публічна обіцянка винагороди, прийняття спадщини, згода іншого співвласника на розпорядження спільним майном, одностороння відмова від договору. При вчиненні одностороннього правочину воля виражається (виходить) від однієї сторони. Між цим така сторона може бути представлена декількома особами, прикладом чого може виступати видання довіреності двома та більше особами, спільний заповіт подружжя та ін. Аналіз розуміння як правочину, так і одностороннього правочину свідчить, що односторонні правочини: є вольовими діями суб`єкта; вчиняються суб`єктами для здійснення своїх цивільних прав і виконання обов`язків; спрямовані на настання правових наслідків (набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків). Залежно від сприйняття волі сторони одностороннього правочину такі правочини, відповідно, поділяються на: суворо односторонні - не адресовані нікому та без потреби в прийнятті їх іншою (іншими) особами. До них відноситься, зокрема, відмова від права власності, відмова від спадщини, прийняття спадщини; такі, що розраховані на їх сприйняття іншими особами, до яких можливо віднести, зокрема, оголошення конкурсу, публічну обіцянку винагороди, відмову від спадщини на користь іншої особи, видачу довіреності, видачу векселя, розміщення цінних паперів, односторонню відмову від договору.

Аналіз норм цивільного законодавства свідчить, що вчинення стороною договору такого одностороннього правочину як відмова від договору, за відсутності рішення суду про визнання його недійсним або підстав нікчемності, зумовлює необхідність з`ясовувати чи зумовив такий правочин припинення цивільних прав та обов`язків (тобто чи є підстави для односторонньої відмови від договору передбачені договором та/або законом). Це обумовлено тим, що одностороння відмова від договору як вид одностороннього правочину розрахована на сприйняття іншими особами. У разі, якщо встановлена відсутність підстав для односторонньої відмови від договору, то такий односторонній правочин не зумовлює розірвання договору. При цьому слід розмежовувати підстави недійсності цього одностороннього правочину (зокрема, суперечність імперативній цивільно-правовій нормі) від підстав для односторонньої відмови від договору».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08.09.2021 у справі № 727/898/19 (провадження №61-7157св20) зазначено, що «у цивільному законодавстві закріплено конструкцію «розірвання договору» (статті 651 - 654 ЦК України). Вона охоплює собою розірвання договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору. У спеціальних нормах ЦК України досить часто використовується формулювання «відмова від договору» (наприклад, у статтях 665, 739, 766, 782). Односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків».

Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 жовтня 2024 року по справі № 911/952/22 (провадження № 12-79гс23) вказала, що:

«58. За частиною першою статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 цього ж Кодексу.

59. Тлумаченням правочину є встановлення його змісту відповідно до волевиявлення сторін при його укладенні, усунення неясностей та суперечностей у трактуванні його положень.

60. Суд може тлумачити правочин, розглядаючи справу за будь-якою позовною вимогою, що слідує із цього правочину, або за окремим позовом, предметом якого є вимога про тлумачення правочину (див., для прикладу, постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28 січня 2020 року у справі № 915/692/19, від 05 лютого 2020 року у справі № 910/15161/18, від 09 липня 2020 року у справі № 922/404/19, від 19 грудня 2023 року у справі № 925/1205/22, постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 13 вересня 2023 року у справі № 757/5305/13-ц, від 11 жовтня 2023 року у справі № 753/13820/16-ц, від 13 березня 2024 року у справі № 686/16312/22 тощо).

61. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначені загальні правила тлумачення змісту правочину, які умовно можна поділити на три рівні.

62. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значень термінів.

63. Другим рівнем тлумачення (у разі якщо за першим підходом не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також із чого вони виходили при його виконанні.

64. Третім рівнем тлумачення (у разі безрезультатності перших двох) є врахування: а) мети правочину; б) змісту попередніх переговорів; в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніше в правовідносинах між собою); г) звичаїв ділового обороту; ґ) подальшої поведінки сторін;

д) тексту типового договору; е) інших обставин, що мають істотне значення (див. постанови великої Палати Верховного Суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 753/22010/14-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 916/2500/15, постанови об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц, від 05 грудня 2022 року у справі № 753/8945/19).

У разі, якщо ці правила не дають можливості визначити справжній зміст відповідної умови договору, тоді потрібно застосовувати тлумачення contra proferentem.

Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. Це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party).

Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, №15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року). (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року по справі № 753/11000/14-ц провадження № 61-11сво17).

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Згідно з ч.ч. 1 та 2 ст. 656 ЦК України, предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Продавець зобов`язаний передати товар покупцеві у строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо зміст договору не дає змоги визначити цей строк, - відповідно до положень статті 530 цього Кодексу. (ст. 663 ЦК України).

Відповідно до ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Відповідно до ч. 1 ст. 664 ЦК України, обов`язок продавця передати товар покупцеві вважається виконаним у момент:

1) вручення товару покупцеві, якщо договором встановлений обов`язок продавця доставити товар;

2) надання товару в розпорядження покупця, якщо товар має бути переданий покупцеві за місцезнаходженням товару.

Договором купівлі-продажу може бути встановлений інший момент виконання продавцем обов`язку передати товар.

Товар вважається наданим у розпорядження покупця, якщо у строк, встановлений договором, він готовий до передання покупцеві у належному місці і покупець поінформований про це. Готовий до передання товар повинен бути відповідним чином ідентифікований для цілей цього договору, зокрема шляхом маркування.

Згідно із ч. 1 ст. 613 ЦК України, кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов`язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов`язку.

Суд зазначає, що повідомлення ТзДВ «Полтавтрансбуд» №172 від 25.04.2024 року про розірвання в односторонньому порядку Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_6 від 18.12.2019 року, направлено позивачу ОСОБА_1 після виконання ним взятих на себе фінансових зобов`язань, які ОСОБА_1 відповідно до умов письмового Договору виконав повністю та в установлений строк. Тобто ОСОБА_1 зі свого боку вчинив достатні та необхідні дії для набуття майнових прав на Об`єкт. Письмове повідомлення про одержання ТзДВ «Полтавтрансбуд» технічного паспорту на будинок, як і сам акт приймання-передачі майнових прав ОСОБА_1 не одержував та відповідач ТзДВ «Полтавтрансбуд» такого повідомлення та акту приймання-передачі майнових прав на Об`єкт, в порушення п.7.4 Договору не направляв, зобов`язання ОСОБА_1 підписати акт приймання-передачі майнових прав на квартиру кореспондується із обов`язком ТзДВ «Полтавтрансбуд» скласти та надати такий акт на підписання ОСОБА_1 , що зроблено не було, запрошення позивачу прибути для підписання атку приймання-передачі майнових прав, в порушення Договору та вимог ст.664 ЦК України, не надіслано, натомість ТзДВ змінивши замки до квартири позбавили позивача фактичного володіння квартирою, а тому одностороння відмова ТзДВ «Полтавтрансбуд» від Договору з підстави непідписання акту приймання-передачі Об`єкта протягом 60-денний строк, визначений п.1.5 Договору, є незаконною та такою, що суперечить загально прийнятим принципам добросовісності, розумності та справедливості, суперечить ЦК України, є невиправданою та порушують права позивача на правові очікування на отримання у власність проінвестованого ним об`єкта. Слід зауважити, що інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. Відтак, на переконання суду, у позивача виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва.

Права ОСОБА_1 внаслідок недобросовісних дій ТзДВ «Полтавтрансбуд» є порушеними, оскільки він як потенційний первісний набувач спірного нерухомого майна - квартири, виконавши повністю умови договору купівлі-продажу майнових прав, мав правові очікування на отримання у власність проінвестованого ним об`єкта, однак був позбавлений можливості набути у власність квартиру після введення будинку в експлуатацію.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

ЦК України визначає такі загальні юридичні наслідки недійсності правочину: 1) основний - двостороння реституція - повернення сторін недійсного правочину до попереднього стану, тобто становища, яке існувало до його вчинення (абзац другий частини першої статті 216 ЦК України); 2) додатковий - відшкодування збитків і моральної шкоди винною стороною на користь другої сторони недійсного правочину та третьої особи, якщо їх завдано у зв`язку із вчиненням такого правочину (частина друга статті 216 цього кодексу). Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою статті 216 ЦК України, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів (частина третя статті 216 ЦК України).

Відтак обґрунтованою є вимога про застосування наслідків недійсності одностороннього правочину вчиненого Відповідачем1 Товариством з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» у формі Листа №172 від 25.04.2024 року про розірвання Договору №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 18 грудня 2019 року, шляхом повернення сторін вказаного договору до попереднього стану, тобто становища, яке існувало до його вчинення, та перерахування ОСОБА_1 на користь Товариства з додатковою відповідальність «Полтавтрансбуд» грошових коштів у розмірі 294700,00 грн.

Об`єкт інвестування, який ОСОБА_1 мав набути у власність з моменту завершення будівництва, фактично вибув з його володіння поза його волею після введення будинку в експлуатацію. Це сталося внаслідок того, що 05.07.2024 року між ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_4 був укладений договір № 122 купівлі-продажу майнових прав на цю ж квартиру, але без зазначення на виконання якого саме форвардного контракту укладений цей новий договір, після чого право власності на квартиру зареєстровано за відповідачем ОСОБА_4 . Тобто ТзДВ «Полтавтрансбуд» фактично реалізувало третій особі - ОСОБА_4 майнові права на квартиру, що були предметом договору №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 18.12.2019 року, всупереч волі первісного інвестора ОСОБА_1 і за відсутності правових підстав.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).

Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Водночас, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи. Оскільки слід вважати, що у інвестора виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва, то він має право на його витребування. Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від (стягнення з) відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Оскільки спірна квартира перейшла у власності третьої особи, тому у цьому випадку ефективним способом захисту буде саме витребування спірного майна у добросовісного набувача з урахуванням положень статті 388 ЦК України.

Так у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (провадження № 14-28 цс 20) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що правочин, спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним, відповідно до частин першої, другої статті 228 ЦК України вважається таким, що порушує публічний порядок. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. Відтак, встановивши, що оспорювані позивачем правочини спрямовані на незаконне заволодіння належним позивачу об`єктом інвестування, суди повинні були дійти висновку про нікчемний характер таких правочині.

У постанові від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18, пункти 69, 70) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що визнання нікчемного правочину недійсним не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин недійсний у силу закону.

Велика Палата Верховного Суду нагадувала неодноразово, за загальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80) та багатьох інших.

Віндикація - це витребування своєї речі не володіючим власником від володіючого не власника. Віндикація - це передбачений законом основний речово-правовий спосіб захисту цивільних прав та інтересів власника майна чи особи, що має речове право на майно (титульного володільця), який полягає у відновленні становища, що існувало до порушення, шляхом повернення об`єкта права власності у володіння власника (титульного володільця) з метою відновлення права використання власником усього комплексу його правомочностей. Майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.

Отже, враховуючи відсутність підстав у відповідача ТзДВ «Полтавтрансбуд» для односторонньої відмови від Договору №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 18.12.2019 року на підставі п.4.4б Договору, специфіку Договору, укладеного між Позивачем та ТзДВ «Полтавтрансбуд», умови якого регламентують порядок передачі майнових прав на квартиру, ефективним способом захисту порушених прав позивача є витребування спірної квартири АДРЕСА_2 як об`єкта майнових прав на квартиру, які належать позивачу ОСОБА_1 з незаконного володіння ОСОБА_4 на користь Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», оскільки в такому разі, Позивач ОСОБА_1 матиме належну можливість в подальшому виконати умови Договору, та підписати Акт приймання-передачі майнових на спірну квартиру,

З огляду на вищевикладене, позиція відповідачів щодо дотримання порядку одностороннього розірвання спірного договору та неналежного способу захисту майнових прав позивача повністю спростована матеріалами цивільної справи та не може бути взята судом до уваги, бо по суті ця позиція зводиться до іншого тлумачення виниклих правовідносин.

Відповідно до частини шостої статті 141 ЦПК України якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від сплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, а інша частина компенсується за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Позивач ОСОБА_1 є особою з інвалідністю 2 групи, а отже на підставі п.9 ч.1 ст.5 Закону України «Про судовий збір», звільнений від сплати судового збору під час розгляду справи в усіх судових інстанціях.

Таким чином, пропорційно розміру задоволених позовних вимог з відповідача ТзДВ «Полтавтрансбуд», діями якого були порушені права позивача, на користь держави підлягає стягненню судовий збір, пов`язаний з розглядом справи за вимогу немайнового характеру в сумі 1211,20 грн. та за позовну вимогу майнового характеру у сумі 15140,00 грн., а всього 16351,20 грн.

Судові витрати відповідачів на професійну правничу допомогу залишаються на відповідачах.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12, 13, 76-81, 137, 141, 247, 263-265 ЦПК України, суд,-

У Х В А Л И В :

Позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», ОСОБА_4 про визнання недійсним одностороннього правочину, застосування наслідків недійсності одностороннього правочину та витребування майна з чужого незаконного володіння, - задовольнити повністю.

Визнати недійсним, вчинений Товариством з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», односторонній правочин у формі Листа №172 від 25.04.2024 року про розірвання Договору №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 18 грудня 2019 року, який був укладений між Товариством з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 .

Застосувати наслідки недійсності одностороннього правочину вчиненого Товариством з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» у формі Листа №172 від 25.04.2024 року про розірвання Договору №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 18 грудня 2019 року, шляхом повернення сторін вказаного договору до попереднього стану, тобто становища, яке існувало до його вчинення, та перерахування ОСОБА_1 на користь Товариства з додатковою відповідальність «Полтавтрансбуд» (Код ) грошових коштів у розмірі 294750,00 грн.

Витребувати квартиру АДРЕСА_2 з незаконного володіння ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 ) для повернення у володіння Товариству з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» (Код ) з метою належного виконання умов Договору №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 18.12.2019 року, укладеного з ОСОБА_1 .

Стягнути з Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», код ЄДРПОУ 01377190, місцезнаходження: 36002, м. Полтава, вул. Європейська, буд.107 на користь держави судовий збір у загальній сумі 16351,20 грн.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Полтавського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення виготовлений та оголошений 09.10.2025 року о 13.00 год.

Суддя Подільського районного суду міста Полтави Ю. В. Фоміна