КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 вересня 2025 року

справа № 367/2478/17

провадження № 22-ц/824/3932/2025

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача: Музичко С.Г.,

суддів: Болотова Є.В., Сушко Л.П,

при секретарі: Яхно П.А.

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1

відповідач - ОСОБА_2

треті особи: ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Сучасна агенція нерухомості»

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_4 на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 13 вересня 2024 року, постановлене під головуванням судді Карабаза Н.Ф., у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Сучасна агенція нерухомості», про застосування наслідків нікчемного правочину та стягнення грошових коштів,

ВСТАНОВИВ:

У червні 2017 року до Ірпінського міського суду Київської області надійшла вищевказана позовна заява ОСОБА_1 .

На обґрунтування своїх вимог позивач посилається на те, що 19 червня 2013 року між нею та ОСОБА_2 , від імені якого за довіреністю, посвідченою приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Нельзиним М.С.18 червня 2013 року, діяв ОСОБА_3 , укладено в простій письмовій формі попередній договір.

Відповідно до умов попереднього договору, третя особа - ОСОБА_3 , який діє за довіреністю від імені відповідача, та позивач зобов`язалися у майбутньому, в строк не пізніше 19 червня 2014 року, укласти договір купівлі-продажу частини житлового будинку / квартири у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором.

На підтвердження наміру придбати частину житлового будинку та з метою забезпечення оформлення основного договору, позивач передала відповідачу, а відповідач прийняв до підписання цього договору грошові кошти в сумі 289 347,00 грн, що на день розрахунку за курсом, встановленим сторонами, було еквівалентно 35 590 доларів США в рахунок суми, яку вона повинна сплатити відповідачу за купівлю частини житлового будинку / квартири у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Грошові кошти у сумі 40 650,00 грн, що на день розрахунку за курсом встановленим сторонами, було еквівалентно 5 000 доларів США згідно із середнім комерційним курсом, позивач зобов`язалася вносити рівними частками у сумі 1 250 доларів США щоквартально протягом одного року, що буде підтверджуватись власноруч написаними продавцем розписками.

Ціна об`єкту визначалася сторонами у сумі 329 997,00 грн, що на день підписання договору згідно із середнім комерційним курсом банків України було еквівалентно 40 590,00 доларів США.

Об`єкт - частина житлового будинку / квартири, орієнтовною площею 42,2 кв. м, розташована на третьому поверсі (четвертий рівень) в житловому будинку, який буде збудовано за адресою: АДРЕСА_1 , що виділена на плані третього поверху, який додається та є невід`ємною частиною цього договору, на земельній ділянці, що належить ОСОБА_2 на підставі договору суперфіції, державного акта на право власності на землю серії ЯЖ № 423232, виданого Ірпінською міською радою 11 червня 2008 року, на підставі рішення 45 сесії 5 скликання від 22 квітня 2008 року № 1615-45-У.

У разі не укладення основного договору з вини продавця з моменту спливу 30 днів після збору та отримання всіх необхідних документів для відчуження нерухомого майна, що підтверджується надісланим продавцем листом з повідомленням про необхідність укласти договір, продавець сплачує покупцю отриману суму у повному обсязі.

Так, на виконання умов попереднього договору позивач сплатила на користь відповідача суму в розмірі 40 590 доларів США.

Станом на 19 червня 2014 року основний договір укладено не було.

Як вбачається з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відповідач став власником квартири АДРЕСА_2 (на даний момент 62-а/1) лише 15 січня 2015 року. Таким чином, відповідач не міг укласти основний договір у строк вказаний в попередньому договорі, оскільки, у той час взагалі не був власником об`єкту нерухомості, що вказаний в попередньому договорі.

ОСОБА_1 з червня 2014 року неодноразово зверталася до відповідача та третьої особи ОСОБА_3 з проханням укласти основний договір та передати їй об`єкт нерухомості.

Однак відповідач ухилявся від укладення основного договору, обґрунтовуючи свої дії наявними обставинами, що унеможливлюють укладення такого договору.

У вересні 2013 року відповідач надав їй ключі від квартири АДРЕСА_3 , яку позивач мала придбати згідно з попереднім договором. Цією квартирою позивач вільно користується і до цього часу.

Незважаючи на те, що з вересня 2013 року вона фактично користується об`єктом нерухомості, який мала придбати у відповідача, останній продовжує ухилятись від укладення основного договору купівлі-продажу.

На момент подачі позову від відповідача не надходило листа з повідомленням про необхідність укласти основний договір. Таким чином, як станом на 19 червня 2014 року, так і на час подачі позовної заяви, укладення основного договору неможливо у зв`язку з бездіяльністю відповідача.

Позивач зазначає, що укладений сторонами у простій письмовій формі та нотаріально не посвідчений всупереч вимогам ст. ст. 635, 657 ЦК України попередній договір, є нікчемним відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України.

Отже, з врахуванням вищевикладеного, позивач вважає, що відповідач зобов`язаний повернути їй кошти, які були отримані ним за попереднім договором, а саме 40 590 доларів США, що на момент подачі позову згідно з офіційним курсом НБУ становить еквівалент 1 095 930,00 грн.

Позивач просить суд стягнути з ОСОБА_2 на її користь 1 095 930,00 грн.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 13 вересня 2024 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись із рішенням суду, представник ОСОБА_1 - ОСОБА_4 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просивскасувати рішення Ірпінського міського суду Київської області від 13 вересня 2024 року та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Вимоги обґрунтовані тим, що грошові кошти були передані позивачем та отримані відповідачем на підставі попереднього договору. Крім того, п. 2 договору передбачав обов`язок ОСОБА_1 в подальшому сплатити не виплачений залишок на користь відповідача, що й було нею зроблено, про що відповідачем було складено відповідні розписки.

Звертає увагу суду, що за час розгляду цієї справи сторони справи не скористалися своїм правом на спростування доводів позивача та не надали відповідних доказів.

Відповідачем було складено дві розписки, в яких наголошено на тому, що розписки надані саме ОСОБА_5 , відповідно до яких третя особа ОСОБА_3 отримав в рахунок виконання попереднього договору від 19 червня 2013 року грошові кошти на загальну суму 5 000 доларів США (1 250 доларів США та 3 750 доларів США).

Отже, складені розписки містять відомості щодо отримання третьою особою ОСОБА_3 грошових коштів від ОСОБА_5 на підставі попереднього договору від 19 червня 2013 року. При цьому, загальна сума за цими розписками відповідає сумі боргу, яку позивач мала сплатити частинами згідно з умовами укладеногопопереднього договору.

В судовому засіданні представник позивача апеляційну скаргу підтримав, просив її задовольнити.

В судовому засіданні представник відповідача проти апеляційної скарги заперечував, просив залишити без задоволення.

Перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного судового рішення в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Відмовляючи у позові, суд першої інстанції виходив з того, що позивачка не довела наявності між сторонами грошового зобов`язання, яке дотепер не виконано відповідачем, оскільки не надала жодного належного доказу того, що на виконання попереднього договору, який є нікчемним в силу закону, ОСОБА_2 особисто, чи ОСОБА_3 , який діяв від його імені за довіреністю, отримав від ОСОБА_1 40 590 доларів США, що на момент подачі позову згідно з офіційним курсом НБУ еквівалентно 1 095 930,00 грн.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту.

Згідно із частинами першою, другою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

За статтею 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Наведені норми права свідчать про те, що особа, яка набула майно (кошти) без достатньої правової підстави (або підстава набуття цього майна (коштів) згодом відпала) зобов`язана повернути набуте майно (кошти) потерпілому.

Означене недоговірне зобов`язання виникає в особи безпосередньо з норми статті 1212 ЦК України на підставі факту набуття нею майна (коштів) без достатньої правової підстави або факту відпадіння підстави набуття цього майна (коштів) згодом. Це зобов`язання виникає в особи з моменту безпідставного отримання нею такого майна (коштів) або з моменту, коли підстава їх отримання відпала.

Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України).

За положеннями статті 216 ЦК України нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Судом встановлено, що 19 червня 2013 року між ОСОБА_3 , який діяв за довіреністю, посвідченою приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Нельзиним М.С. 18 червня 2013 року за реєстровим № 3648 від імені ОСОБА_2 (продавець), та ОСОБА_6 (покупець) було укладено попередній договір, згідно з яким сторони зобов`язались у майбутньому, в строк не пізніше 19 червня 2014 року, укласти договір купівлі-продажу частини житлового будинку / квартири у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 (основний договір) у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором.

Цей договір було укладено в письмовій формі, нотаріально не посвідчено.

Згідно зі свідоцтвом про шлюб серії НОМЕР_1 , після реєстрації шлюбу 20 червня 2015 року з ОСОБА_7 , ОСОБА_6 змінила прізвище на ОСОБА_6 .

Відповідно до розписки від 09 липня 2014 року, ця розписка дана ОСОБА_6 про те, що ОСОБА_3 отримав в рахунок попереднього договору грошові кошти в сумі еквівалентній 3 750 доларів США. При цьому розписка не містить даних якого саме попереднього договору (дата, номер, між ким укладено) та прізвища особи, яка підписувала розписку, містить підпис свідка ОСОБА_9 від 09 липня 2014 року.

У розписці від 21 листопада 2023 року зазначено, що вона надана ОСОБА_6 про те, що ОСОБА_3 отримав в рахунок договору від 19 червня 2013 року грошові кошти в сумі еквівалентній 1 250 доларів США. При цьому розписка не містить даних якого саме договору (номер, між ким укладено), та прізвища особи, яка підписувала розписку, містить підпис свідка ОСОБА_9 від 21 листопада 2013 року.

У постанові від 07 лютого 2024 року у справі № 910/3831/22 (провадження № 12-45гс23) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що «зобов`язання повернути безпідставно набуте майно виникає в особи безпосередньо з норми статті 1212 ЦК України на підставі факту набуття нею майна (коштів) без достатньої правової підстави або факту відпадіння підстави набуття цього майна (коштів) згодом. Виконати таке зобов`язання особа повинна відразу після того, як безпідставно отримала майно або як підстава такого отримання відпала. Це зобов`язання не виникає з рішення суду. Судове рішення в цьому випадку є механізмом примусового виконання відповідачем свого обов`язку з повернення безпідставно отриманих коштів, який він не виконує добровільно».

Системне тлумачення абзацу першого частини першої статті 216 ЦК України та пункту першого частини третьої статті 1212 ЦК України свідчить, що: (а) законодавець не передбачив можливість здійснення односторонньої реституції; (б) правила абзацу першого частини першої статті 216 ЦК України застосовуються тоді, коли відбувається саме двостороння реституція; (в) в тому разі, коли тільки одна із сторін недійсного правочину здійснила його виконання, то для повернення виконаного підлягають застосуванню положення глави 83 ЦК України (постанова Верховного Суду від 27 листопада 2019 року у справі № 396/29/17).

Конструкція статті 1212 ЦК України, як і загалом норм Глави 83 цього Кодексу, свідчить про необхідність установлення так званої абсолютної безпідставності набуття (збереження) майна не лише в момент його набуття (збереження), а й станом на час розгляду спору (див., зокрема постанову Верховного Суду від 14 лютого 2024 року у справі № 608/811/21 (провадження № 13233св23).

Колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції про не підтвердження факту наявності між сторонами грошового зобов`язання, яке дотепер не виконано відповідачем, та не підтвердження факту передачі позивачкою грошових коштів у розмірі 40 590 доларів США, що на момент подачі позову згідно з офіційним курсом НБУ еквівалентно 1 095 930,00 грн, на виконання попереднього договору.

Так, як вбачається зі справи, 19 червня 2013 року між ОСОБА_3 , який діяв за довіреністю від імені ОСОБА_2 (продавець), та ОСОБА_6 (покупець) було укладено попередній договір, згідно з яким сторони зобов`язались у майбутньому, в строк не пізніше 19 червня 2014 року, укласти договір купівлі-продажу частини житлового будинку / квартири.

На підтвердження наміру придбати частину житлового будинку та з метою забезпечення оформлення (основного договору) покупець (позивач) передала продавцю, а продавець прийняв до підписання цього договору грошові кошти в сумі 289 347,00 грн, що на день розрахунку за курсом, встановленим сторонами було еквівалентно 35 590 доларів США в рахунок суми, яку вона повинна сплатити відповідачу за купівлю частини житлового будинку/квартири у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Цей факт підтверджується пунктом 2 попереднього договору, який був підписаний ОСОБА_3 , який діяв за довіреністю від імені ОСОБА_2 (продавець), та ОСОБА_6 .

Ані під час підписання попереднього договору, ані під час розгляду цієї справи відповідач чи третя особа ОСОБА_3 факту отримання грошових коштів у розмірі 289 347,00 грн, що на день розрахунку за курсом, встановленим сторонами було еквівалентно 35 590 доларів США, не оспорювали, належних доказів на спростування факту передачі коштів чи не підписання договору не надали.

Також пунктом 2 попереднього договору передбачено, що грошові кошти у сумі 40 650,00 грн, що на день розрахунку за курсом встановленим сторонами, було еквівалентно 5 000 доларів США згідно із середнім комерційним курсом, ОСОБА_5 зобов`язалася вносити рівними частками у сумі 1 250 доларів США щоквартально протягом одного року, що буде підтверджуватись власноруч написаними продавцем розписками.

На виконання цієї умови договору ОСОБА_5 передала грошові кошти на загальну суму 5 000 доларів США (1 250 доларів США та 3 750 доларів США), про що відповідачем було складено дві розписки, в яких наголошено на тому, що розписки надані саме ОСОБА_6 , та з яких вбачається, що третя особа ОСОБА_3 отримав в рахунок виконання попереднього договору від 19 червня 2013 року грошові кошти на загальну суму 5 000 доларів США (1 250 доларів США та 3 750 доларів США).

Колегія суддів вважає, що складені розписки містять відомості щодо отримання третьою особою ОСОБА_3 грошових коштів від ОСОБА_5 на підставі попереднього договору від 19 червня 2013 року. При цьому, загальна сума за цими розписками відповідає сумі боргу, яку позивач мала сплатити частинами згідно з умовами укладеного попереднього договору.

Крім того, оскільки законом не встановлено, що факт отримання грошових коштів має бути підтверджений певними засобами доказування, кожна зі сторін може доводити таку обставину або спростувати її будь якими доказами.

Відповідно до частини першої статті 1087 ЦК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) розрахунки за участю фізичних осіб, не пов`язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, можуть провадитися у готівковій або в безготівковій формі за допомогою розрахункових документів у електронному або паперовому вигляді.

Порушення встановленого законодавством порядку проведення розрахунків може мати наслідком передбачені законодавством заходи відповідальності, але не впливає на чинність розрахунків і не заперечує самого факту проведення розрахунків. Отже, ані встановлення факту нездійснення розрахунків у безготівковій формі, ані наявність законодавчої заборони на здійснення розрахунків готівкою понад певну граничну суму, не може вважатись підтвердженням того, що фактичні розрахунки сторонами в готівковій формі не здійснювались.

Схожого висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 08 вересня 2020 року у справі № 916/667/18.

Наведеним спростовуються висновки суду першої інстанції про відсутність доказів передачі ОСОБА_5 грошових коштів за умовами попереднього договору.

Колегія суддів дійшла висновку, що аналізований у справі договір, підписаний сторонами, є в цілому нікчемним, тобто розглядається з точки зору права як такий, що юридично не мав місця, не створив будь-яких правових наслідків, окрім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Особа, яка набула майно (кошти) без достатньої правової підстави (або підстава набуття цього майна (коштів) згодом відпала) зобов`язана повернути набуте майно (кошти) потерпілому.

Отже, між сторонами відсутні договірні зобов`язання, оскільки правова підстава, на якій грошові кошти були набуті відповідачем, відсутня (попередній договір є нікчемним), а тому відповідач зобов`язаний повернути позивачу належні їй грошові кошти в сумі 40 590 доларів США, що на момент подачі позову згідно з офіційним курсом НБУ еквівалентно 1 095 930,00 грн, які отримані ОСОБА_2 безпідставно на підставі нікчемного договору.

Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 23 червня 2025 року у справі № 643/9727/23 (провадження № 61-14548св24).

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст.374 ЦПК України за наслідками розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції суд апеляційної інстанції має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове судове рішення у відповідній частині або змінити судове рішення.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для задоволення позову та стягнення з відповідача на користь позивача безпідставно отримані ним грошові кошти, а відтак вимоги позивача є такими, що підлягають задоволенню.

Щодо судових витрат.

Згідно з частиною 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

З огляду на статтю 141 ЦПК України та враховуючи те, що позов та апеляційна скарга підлягають задоволенню, з відповідача на користь позивача слід стягнути 24 438,95 грн судового збору за розгляд справи у суді першої та апеляційної інстанцій.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 382, 383 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_4 задовольнити.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 13 вересня 2024 року скасувати.

Постановити нове рішення наступного змісту.

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Сучасна агенція нерухомості», про застосування наслідків нікчемного правочину та стягнення грошових коштів - задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 кошти, які були отримані по попередньому договору в розмірі 1 095 930,00 грн.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір у розмірі 24 438,95 грн.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складено 06 жовтня 2025 року.

Суддя-доповідач

Судді