Справа № 308/5361/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01 жовтня 2025 року місто Ужгород

Ужгородський міськрайонний суд Закарпатської області у складі головуючого судді Чепки В. В., за участі секретаря судового засідання Авдєєвої К. Т., представника позивача, третіх осіб, адвоката Печунки В. О., представника відповідача ОСОБА_1 адвоката Ігнатенка С. С., розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду у м. Ужгороді за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Закарпатської області Єгер Наталії Дмитрівни, треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності та витребування майна,

встановив:

ОСОБА_2 , в інтересах якої діє представник адвокат Печунка В. О., звернулася до Ужгородського міськрайонного суду з зазначеною позовною заявою до ОСОБА_1 , приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Закарпатської області Єгер Наталії Дмитрівни, треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , в якій просить визнати протиправним та скасувати рішення і запис приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Закарпатської області Єгер Наталії Дмитрівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 67774859 від 26.05.2023 року, права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 та на земельну ділянку площею 0,1339 га, кадастровий номер :01:002:0078, на якій розташований вищезазначений будинок з належними до нього господарськими будівлями та спорудами за цією ж адресою; а також витребувати від незаконного заволодіння майном ОСОБА_1 на користь позивача ОСОБА_2 нерухоме майно - будинок за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,1339 га, кадастровий номер :01:002:0078, на якій розташований вищезазначений будинок з належними до нього господарськими будівлями та спорудами за цією ж адресою.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідач протиправно набув у власність будинок та земельну ділянку, що знаходяться в АДРЕСА_1 , які були предметом іпотеки за договором іпотеки від 03.01.2023, укладеного між ОСОБА_1 (Іпотекодержатель) та ОСОБА_2 (Іпотекодавець), яка є майновим поручителем щодо забезпечення виконання позичальниками ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , зобов`язань з повернення позики, які випливають з Договору позики від 19.09.2019, укладеного між ОСОБА_1 з однієї сторони та ОСОБА_3 і ОСОБА_4 з іншої сторони та посвідченого 19.12.2019 року приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Єгер Н.Д. за № 2275.

Позивачка вказує, що відповідачем не було дотримано належної процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, порушено п. 5.6 - 5.7 Договору Іпотеки, відповідно до яких у випадках, зазначених в п.п. 5.4 цього договору іпотеки, Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю та Позичальникам повідомлення, оформлене згідно до ст.35 ЗУ «Про іпотеку». Проте звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося без повідомлення позивача ОСОБА_2 , як Іпотекодавця, тобто повідомлення від відповідача ОСОБА_1 про намір звернути стягнення на предмет іпотеки, у позасудовий спосіб.

Крім цього, у порушення п. 6.2 Договору Іпотеки Іпотекодержателем не надіслано Іпотекодавцю та Позичальникам письмову вимогу про усунення порушення.

У порушення п. 6.3 цього ж Договору, звернення стягнення на Предмет іпотеки відбулося без належної оцінки вартості майна, визначеної на момент такого набуття на підставі оцінки Предмета іпотеки суб?єктом оціночної діяльності. Про наведене свідчить те, що у Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об?єктів нерухомого майна щодо суб?єкта №404626830 від 20.11.2024 року, у графі «Документи, подані для державної реєстрації» зазначений тільки Договір Іпотеки, без будь-яких інших додаткових документів - повідомлення боржників та Іпотекодавця про усунення порушень, оцінки майна тощо.

Відтак, вважає наявними підстави для скасування рішення і запису приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Закарпатської області Єгер Наталії Дмитрівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 67774859 від 26.05.2023 року, права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 та на земельну ділянку площею 0,1339 га, кадастровий номер :01:002:0078, на якій розташований вищезазначений будинок з належними до нього господарськими будівлями та спорудами за цією ж адресою, а також витребування вказаного майна з незаконного володіння ОСОБА_1 .

Ухвалою суду від 17.04.2025 задоволено заяву адвоката Печунки В. О. про забезпечення позову задоволено частково. Заборонено відчуження житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки площею 0,1339 га, кадастровий номер :01:002:0078 за цією ж адресою.

Ухвалою суду від 15.05.2025 відкрито провадження у справі, постановлено проводити розгляд справи за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання.

02.06.2025 представником відповідача ОСОБА_1 , адвокатом Ігнатенком С. С., через підсистему «Електронний суд» подано відзив на позовну заяву, у якому зазначає, що відповідачем у повній мірі виконано всі умови договору іпотеки та договору позики щодо порядку дострокового повернення позики та порядку звернення стягнення на предмет іпотеки. Зокрема відповідачем виконано п. 3 та 7 договору позики щодо письмового попередження позичальників не менш ніж за два місяці до терміну дострокового повернення.

Оскільки треті особи, як позичальники, взяті на себе зобов`язання з повернення суми позики у вказаний строк не забезпечили, відповідач, відповідно до підпункту 2.1.7, абзацу 3 підпункту 3.1.5 пункту 3.1 та другого абзацу пункту 5.4 Договору, набув право на звернення стягнення Предмет іпотеки з метою задоволення свої вимог.

Заперечує твердження позивача про те, що відповідач у порушення вимог пункту 5.6 Договору іпотеки не повідомив її, як іпотекодержателя, про намір звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб, оскільки такі спростовуються письмовими вимогами від 30 березня 2023 року про усунення порушення за Договором позики грошей від 19.12.2019 року, які одночасно є повідомленням про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя згідно договору іпотеки від 03 січня 2023 року.

Відтак, вважає, що відповідачем правомірно з дотриманням умов Договору іпотеки та вимог Закону України «Про іпотеку» здійснено звернення стягнення на Предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом набуття права власності на передане Позивачкою в іпотеку майно.

Заперечує твердження позивачки про те, що нібито на момент набуття Відповідачем права власності на предмет іпотеки не була проведена оцінка предмета іпотеки, оскільки це спростовується висновками про вартість об`єктів оцінки від 08 травня 2023 року житлового будинку та земельної ділянки.

З цих підстав просить відмовити у задоволенні позову.

13.06.2025 від відповідача приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Закарпатської області Єгер Наталії Дмитрівни через підсистему «Електронний суд» надійшов відзив на позов, відповідно до якого вказує, що реєстрація права власності спірного житлового будинку та земельної ділянки за відповідачем відбулася у чіткій відповідності до умов договору позики від 19.12.2019 та договору іпотеки від 03.01.2023, набуттю відповідачем ОСОБА_1 передувало визначення ринкової вартості предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Просить відмовити у задоволенні позову.

Ухвалою від 19.06.2025 закрито підготовче провадження у справі, справу призначено до судового розгляду по суті на 22.07.2025 на 10 год. 00 хв.

22.07.2025 судовий розгляд відкладено на 24.09.2025 на 10 год. 00 хв.

У судовому засіданні представник позивача та третіх осіб ОСОБА_3 та ОСОБА_4 адвокат Печунка В. О. підтримав позовні вимоги. Зазначив, що підставою для їх задоволення є порушення відповідачем як порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, встановленого іпотечним договором, зокрема щодо повідомлення позивача про намір звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб, так і та обставина, що на момент реєстрації права власності на предмет іпотеки за відповідачем ОСОБА_1 не була встановлена його ринкова вартість, оскільки такі дані відсутні у графі «Документи, подані для державної реєстрації» у Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об?єктів нерухомого майна від 20.11.2024 року.

Представник відповідача просив відмовити у позові з тих підстав, що звернення позивача до суду з цим позовом є спробою невиконання зобов`язань як за договором позики, так і за договором іпотеки. Зазначив, що відповідачем ОСОБА_1 належно виконані всі умови, які повинні передувати зверненню стягнення на предмет іпотеки.

Суд, заслухавши позиції представників сторін та третіх осіб, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, встановив наступні обставини та дійшов до такого висновку.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (ч. 1 ст. 2 ЦПК України).

Згідно ч. 1 статті 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше, як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Статтею 89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до п. 6 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.12.2009 № 14 «Про судове рішення у цивільній справі» враховуючи принцип безпосередності судового розгляду, рішення може бути обґрунтоване лише доказами, одержаними у визначеному законом порядку та дослідженими в судовому засіданні.

В рішенні Європейського суду з прав людини в справі «Ващенко проти України» (заява № 26864/03) від 26.06.2008 зазначено, що принцип змагальності полягає в тому, що суд уважно досліджує зауваження заявника, виходячи з сукупності наявних матеріалів в тій мірі, в якій він є повноважним вивчати заявлені скарги. Отже, у суду відсутні повноваження на вихід за межі принципу диспозитивної і змагальності та збирання доказів на користь однієї із зацікавлених сторін.

Згідно зі ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом, відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для його виконання сторонами.

Зі змісту ст. 1046 ЦК України, випливає, що за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості.

Стаття 572 ЦК України передбачає, що в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Відповідно до ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом.

Стаття 1 Закону України «Про іпотеку» визначає, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Судом установлено, що 19 грудня 2019 року між ОСОБА_1 (далі - Позикодавець, Іпотекодержатель, Позивач) та ОСОБА_3 (далі - Позичальник або Відповідач-1), ОСОБА_4 (далі - Позичальник або Відповідач-2) укладено договір позики грошей, посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Єгер Наталією Дмитрівною та зареєстрований в реєстрі за № 2275 (далі - Договір позики).

Згідно з пунктами 1 та 2 цього Договору, Позивач передав Відповідачам у власність грошові кошти у розмірі 8 077 514 гривень 67 копійок, що є еквівалентом за курсом Національного банку України на дату підписання цього Договору 345 000 доларів США (сума позики), а Відповідачі зобов`язалися повернути Позивачеві до 19.12.2024року суму позики, розмір якої розраховується як еквівалент 345 000 доларів США в гривнях згідно з курсом Національного банку України, що діятиме на день повернення.

Грошові кошти, які є предметом цього договору, передані позикодавцем позичальникам в момент підписання Договору, що підтверджується виданою позичальниками нотаріально посвідченою розпискою від 19.12.2019.

Відповідно до пункту 3 Договору позики Позичальники зобов`язуються повернути позику до 19.12.2024 року, а в разі вимоги позикодавця про дострокове повернення позики у строк визначений відповідно до п. 7 даного Договору. Сума, що підлягає поверненню, визначається виходячи з її еквіваленту в доларах США за офіційним курсом НБУ на день здійснення платежу.

Згідно п. 7 Договору позики, Позичальник має право вимагати дострокове повернення позики в повному обсязі за умови письмового попередження Позичальників не менше ніж за 2 місяці до терміну дострокового повернення.

Скориставшись своїм правом визначеним п.3 Договору позики, враховуючи вимоги п.7 вказаного договору, відповідач 30.12.2022 через нотаріуса, передав третім особам ОСОБА_3 та ОСОБА_4 заяву - вимогу про дострокове повернення позики, яке має відбутись 03 березня 2023 року о 11 годині у приміщенні офісу приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Єгер Наталії Дмитрівни за адресою: м.Ужгород, вул.Ракоці, буд.10, офіс 3. Вказані вимоги надіслані відповідачам рекомендованими листами та були вручені адресатам 11.01.2023 особисто під підпис, що підтверджується листом АТ «Укрпошта».

03 січня 2023 року, з метою забезпечення виконання зобов`язання за Договором позики між відповідачем ОСОБА_1 (Іпотекоержатель) та позивачем ОСОБА_2 (далі - Іпотекодавець) укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Єгер Наталією Дмитрівною та зареєстрований в реєстрі за № 5.

Відповідно до п.1.2. Договору іпотеки, ОСОБА_2 передала, а позивач прийняв в іпотеку нерухоме майно (надалі - Предмет іпотеки), а саме: - житловий будинок з належними до нього господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться в АДРЕСА_1 , який належить їй на праві власності на підставі рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 03.06.2008 року по справі 2п-3053/08, яке набуло законної сили 13.06.2008 року, та земельну ділянку площею 0,1339 га, з кадастровим номером :01:002:0078, на якій розташований житловий будинок з належними до нього господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться в АДРЕСА_1 , яка належить їй на праві власності на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯИ № 079696, виданого 10.12.2009 року Холмківською сільською радою Ужгородського району Закарпатської області на підставі рішення 21 сесії 5 скликання Холмківської сільської ради від 10.04.2009 року.

Згідно з п. 1.3. Договору іпотеки, за взаємною згодою сторін, станом на дату укладання цього Договору заставна вартість Предмету іпотеки становить 12 616167,00 грн. Предмет іпотеки за цим Договором передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, у тому числі тими, що не можуть бути відокремлені від Предмету іпотеки без його пошкодження або зниження його вартості.

Відповідно до п. 2.1.7. Договору іпотеки, Іпотекодавець засвідчує, що в разі, коли в момент настання терміну виконання Позичальниками будь-якого зобов`язання, яке випливає з Договору позики, вказане зобов`язання виконано не буде, а також у разі виникнення інших підстав для звернення стягнення на Предмет іпотеки, передбачених цим Договором, Іпотекодержатель отримає право звернути стягнення на Предмет іпотеки, його реалізувати та одержати задоволення своїх вимог з вартості Предмету іпотеки на свій розсуд (з урахуванням умов цього Договору) переважно перед іншими кредиторами Іпотекодавця.

Відповідно до п. 3.1.5 Договору іпотеки Іпотекодержатель, зокрема, за умови невиконання Позичальниками зобов`язань за Договором Позики, може звернути стягнення на предмет іпотеки та реалізувати його, або вимагати від Позичальників дострокового виконання зобов`язань, що випливають з договору позики.

Пунктом 5.2. Договору іпотеки передбачено право Іпотекодержателя на звернення стягнення на Предмет іпотеки та його реалізацію у наступних випадках, зокрема, незалежно від настання строку виконання Позичальниками будь-яких зобов?язань за Договором позики - при виникненні підстав, вказаних у п. 3.1.5 цього Договору.

Звернення стягнення на Предмет іпотеки можливе шляхом: вчинення виконавчого напису нотаріусом; звернення до суду; позасудового задоволення вимог Іпотекодержателя (п. 5.3 Договору іпотеки).

Згідно пп. 5.3.3 Договору іпотеки, задоволення вимог іпотекодержателя може здійснюватися на власний розсуд Іпотекодержателя шляхом: продажу Іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі купівлі-продажу у порядку, встановленому cт.38 Закону «Про іпотеку». Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється на підставі незалежної оцінки майна; прийняття Іпотекодержателем Предмета іпотеки у власність в рахунок виконання Основного зобов`язання відповідно до cт.37 Закону України «Про іпотеку».

Пунктом 5.4. Договору іпотеки передбачено, що звернення стягнення здійснюється Іпотекодержателем, крім іншого, у разі невиконання або неналежного виконання Позичальниками зобов?язань за договором позики.

Водночас згідно п. 6.3 цього ж Договору, звернення стягнення на Предмет іпотеки здійснюється згідно з договором про задоволення вимог Іпотекодержателя, яким вважається застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, викладене в цьому розділі Договору, виконавчого напису нотаріуса або за рішенням суду.

Пункт 6.4. Договору Іпотеки є застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог Іпотекодержателя за своїми правовими наслідками та надає право Іпотекодержателю звернути стягнення на Предмет іпотеки, на підставі цього Договору, зокрема, шляхом набуття права власності на Предмет іпотеки у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку». При цьому це застереження визначається Сторонами, як договір про задоволення вимог Іпотекодержателя, яке передбачає передачу Іпотекодержагелю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов?язання та є правовою підставою для державної реєстрації права власності Іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є Предметом іпотеки. Іпотекодержатель набуває Предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки Предмета іпотеки суб?єктом оціночної діяльності.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» передбачає право сторін іпотечного договору вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

У п.5.6.-5.7 Договору іпотеки передбачено, що у випадках, зазначених в п.п. 5.4. цього договору іпотеки Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю та Позичальникам повідомлення, оформлене згідно до ст. 35 Закону України "Про іпотеку". У разі невиконання Іпотекодавцем та/або Позичальниками вимог, зазначених в повідомленні, Іпотекодержатель здійснює звернення стягнення на Предмет іпотеки.

Крім цього, у п. 6.2 Договору Іпотеки передбачено, що у разі порушення Позичальниками умов договору Позики або умов цього Договору Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю та Позичальникам письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов?язань, вимога про виконання у тридцятиденний строк порушеного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. В зазначеній вимозі Іпотекодержатель також може вказати спосіб, в якому буде здійснено стягнення. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, Іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на Предмет іпотеки.

За приписами ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

На виконання пунктів 5.6.-5.7 Договору іпотеки та вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», відповідач 31.03.2023 через нотаріуса, передав позивачу ОСОБА_5 та третім особам ОСОБА_3 та ОСОБА_4 вимогу про усунення порушення за договором позики грошей від 19.12.2019 (повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя згідно договору іпотеки від 03.01.2023) з вимогою усунути порушення зобов`язань за договором позики від 19.12.2019, повернути суму позики в повному обсязі у тридцяти денний термін з моменту отримання даної вимоги, з дня наступного за днем отримання даної вимоги. Водночас відповідач попередив позивача та третіх осіб, що у разі невиконання (не усунення) порушених зобов?язань за договором позики від 19.12.2019 року щодо повернення позики в повному обсязі у тридцятиденний термін з дня наступного за днем отримання даної вимоги, згідно ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та п. 5. Договору іпотеки від 03.01.2023 року ним, ОСОБА_1 , буде здійснено звернення стягнення на Предмет іпотеки на підставі застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, встановленого п. 6.4. цього Договору іпотеки, шляхом набуття Іпотекодержателем права власності на Предмет іпотеки.

Вказані вимоги про усунення порушень були надіслані позивачу та третім особам рекомендованими листами та були вручені адресатам 12.04.2023, що підтверджується листом АТ «Укрпошта».

З наведеного вбачається, що відповідачем ОСОБА_1 виконано умови 5.6.-5.7 Договору іпотеки, а також вимоги ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання іпотекодавцю та боржнику письмової вимоги про усунення порушення.

Вказане спростовує посилання позивача на те, що вона не була повідомлена про намір позивача звернути стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до п. 5.9. Договору іпотеки звернення стягнення по застереженню про задоволення вимог Іпотекодержателя здійснюється відповідно до розділу 5 цього Договору іпотеки та відповідно до ст. 36 Закону України "Про іпотеку".

Частина восьма статті 36 Закону України «Про іпотеку» передбачає , що завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація права власності (спеціального майнового права) на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов`язанням:

за іпотекодержателем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність (набуття спеціального майнового права) іпотекодержателем);

за покупцем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі).

Відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно (об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості), яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Право власності (спеціальне майнове право) іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Згідно зі ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації прав підлягають, серед інших, право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов`язання на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов`язання на майбутній об`єкт нерухомості.

Відповідно до ст. 27 вказаного Закону державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі , зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва або майбутній об`єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Оскільки надіслані позивачу ОСОБА_5 та третім особам ОСОБА_3 та ОСОБА_4 вимоги про усунення порушення за договором позики грошей від 19.12.2019 (повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя згідно договору іпотеки від 03.01.2023) виконані у встановлений строк не були, сума позики залишилася неповернутою, відповідач відповідно до пунктів 5.3.3, 6.4. Договору іпотеки, ст. 37 Закону України «Про іпотеку», України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реалізував своє право та 24 травня 2023 року зареєстрував у Державному реєстрі речових прав право власності на Предмет іпотеки, а саме: на житловий будинок та земельну і ділянку з кадастровим номером :01:002:0078, які знаходиться в АДРЕСА_1 , що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав від 26.05.2023 року за індексними номерами 333733289 та 333732246.

Позивач згідно з позовом посилається також на ті обставини, що приватним нотаріусом Єгер Н. Д. проведено реєстрацію права власності на предмет іпотеки у порядку звернення стягнення на таке майно без проведення оцінки предмета іпотеки.

Згідно з ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність або спеціальне майнове право на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Крім цього пункт 6.4. Договору Іпотеки передбачає, що Іпотекодержатель набуває Предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки Предмета іпотеки суб?єктом оціночної діяльності.

Представником відповідача ОСОБА_1 долучено до відзиву на позовну заяву висновки про вартість об`єктів оцінки від 08 травня 2023 року, згідно якого станом на вказану дату ринкова вартість переданого в іпотеку житлового будинку становить 6 975 134,17 грн., а земельної ділянки 344 533,00 грн., які підтверджують, що проведення оцінки предмету іпотеки передувало державній реєстрації права власності на майно за відповідачем.

Таким чином, твердження позивача про невиконання відповідачами вимог закону щодо визначення вартості предмета іпотеки на момент набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, не знайшли свого підтвердження.

Враховуючи те, що відповідач реалізовуючи передбачене Договором позики право вимагати дострокове повернення позики в повному обсязі, передбачене Договором іпотеки право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки, через невиконання Позичальниками зобов?язань за договором позики, дотримався всіх умов, передбачених як зазначеними договорами, так і вимог Закону України «Про іпотеку», суд доходить висновку, що відповідачем приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Закарпатської області Єгер Наталією Дмитрівною правомірно прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,1339 га, кадастровий номер :01:002:0078, на якій розташований зазначений будинок з належними до нього господарськими будівлями та спорудами за відповідачем ОСОБА_1 .

За таких обставин, позовні вимоги про визнання протиправним та скасувати рішення і запису приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Закарпатської області Єгер Наталії Дмитрівни про державну реєстрацію права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 та на земельну ділянку площею 0,1339 га, кадастровий номер :01:002:0078, за ОСОБА_1 , а відтак і вимога про витребування вказаного майна з незаконного володіння, не підлягають задоволенню.

Заходи забезпечення позову, вжиті згідно з ухвалою суду від 17.04.2025 року, після набрання чинності рішенням суду належить скасувати.

На підставі викладеного, керуючись ст. 1-4, 5, 12, 13, 76-81, 89, 258, 263-265 ЦПК України, суд

ухвалив:

у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Закарпатської області Єгер Наталії Дмитрівни, треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності та витребування майна відмовити повністю.

Після набрання чинності даним рішенням суду скасувати заходи забезпечення позову, вжиті згідно з ухвалою суду від 17.04.2025 року шляхом заборонити відчуження житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки площею 0,1339 з кадастровим номером :01:002:0078 за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. Рішення може бути оскаржено до Закарпатського апеляційного суду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Сторони по справі:

Позивач: ОСОБА_6 , РНОКПП - НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_2 ;

Відповідач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_3 .

Відповідач: Приватний нотаріус Ужгородського міського нотаріального округу Закарпатської області Єгер Наталія Дмитрівна, адреса: Закарпатська область, м. Ужгород, вул. Ракоці, 10-3.

Треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору:

ОСОБА_3 , РНОКПП - НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_2 ;

ОСОБА_4 , РНОКПП НОМЕР_4 , адреса: АДРЕСА_4 .

Суддя В. В. Чепка