КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 вересня 2025 року м.Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Поліщук Н.В.

суддів Желепи О.В., Соколової В.В.

за участю секретаря судового засідання Крисіної В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд», підписаною адвокатом Крикуновим Олександром Володимировичем, на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 15 вересня 2021 року, ухвалене під головуванням судді Колдіної О.О., дата складення повного судового рішення не зазначена,

у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІА-АВТО» про визнання права власності на незавершене будівництво, -

встановив:

1. Короткий виклад доводів пред`явленого позову.

У грудні 2020 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом про визнання права власності на незавершене будівництво.

Вимоги позову мотивує тим, що 15 квітня 2013 року між нею та ТОВ «ВІА-АВТО» укладено договір № 182/П/П2/П213 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого ОСОБА_1 набула майнові права на об`єкт нерухомості, що розташований в об`єкті капітального будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 89,93 кв.м.

Позивачкою повністю здійснено оплату вартості майнових прав у розмірі 414 190,01 грн, про що 16 квітня 2013 року відповідачем видано довідку про оплату вартості майнових прав згідно договору № 182/П/П2/П213 та підтверджено квитанцією прибуткового касового ордера № 289 від 16 квітня 2013 року.

17 квітня 2013 року між сторонами укладено ще один договір № 183/П/П2/П214 купівлі-продажу майнових прав, згідно з умовами якого позивачка набула майнові права на об`єкт нерухомості, що розташований в об`єкті капітального будівництва за адресою: АДРЕСА_2 загальною площею 48,96 кв.м.

Позивачка повністю здійснила оплату вартості майнових прав у розмірі 262 154,62 грн, про що 19 квітня 2013 року відповідачем видано довідку про оплату вартості майнових прав згідно договору № 183/П/П2/П214 та підтверджено квитанцією прибуткового касового ордера № 326 від 18 квітня 2013 року.

Зазначає, що виконала взяті на себе зобов`язання за обома правочинами, однак відповідач свої зобов`язання не виконав, будівництво об`єкту нерухомості вчасно не закінчив та не увів будинок в експлуатацію, що перешкоджає їй здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва.

Мотивуючи наведеним, з урахуванням заяви від 17 травня 2025 року, просить визнати за ОСОБА_1 майнове право на оформлення у власність:

- однокімнатної квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 89,93 кв.м, з яких: 49.20 кв.м площа квартири, 40,73 кв.м - площа лоджії, вартістю - 414 190,01 грн, у тому числі ПДВ 20% - 69 031,67 грн;

- однокімнатної квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 загальною площею 48,96 кв.м., з яких: 39.10 кв.м площа квартири, 9,86 кв.м - площа лоджії, вартістю - 262 154,62 грн, в тому числі ПДВ 20% - 43 692,44 грн.

2. Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції.

Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва 15 вересня 2021 року позов задоволено.

Визнано за ОСОБА_1 майнове право на оформлення у власність однокімнатної квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 89,93 кв.м, з яких: 49.20 кв.м площа квартири, 40,73 кв.м - площа лоджії, вартістю - 414 190,01 грн, у тому числі ПДВ 20% - 69 031,67 грн;

Визнано за ОСОБА_1 майнове право на оформлення у власність однокімнатної квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 загальною площею 48,96 кв.м, з яких: 39.10 кв.м площа квартири, 9,86 кв.м - площа лоджії, вартістю - 262 154,62 грн, у тому числі ПДВ 20% - 43 692,44 грн.

Стягнуто із ТОВ «ВІА-АВТО» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 3 381,75 грн.

Задовольнивши позов, суд першої інстанції вказав, що позивачка сплатила ТОВ «ВІА-АВТО» кошти за укладеними договорами, однак квартири їй у власність не передані, отже позов є обґрунтованим і підлягає задоволенню.

3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги.

Не погодившись з ухваленим рішенням, особою, яка не брала участі у справі ТОВ "Інвестиційно-будівельна компанія "Дніпробуд", подано апеляційну скаргу.

В обґрунтування апеляційної скарги посилається на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального та порушення норм процесуального права, не встановлення обставин, що мають значення для справи.

Зазначає, що 19 липня 2012 року між ТОВ «ІБК «Дніпробуд» та ТОВ «ВІА-АВТО» укладений договір про часткову участь у будівництві № 02-19/07-12, предметом якого є будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями та підземним паркінгом на земельній ділянці комунальної власності за кадастровим номером 45, площею 0,9794 га, розташованої в АДРЕСА_3 , законним орендарем якої є ТОВ «ІБК «Дніпробуд».

Відповідно до пункту 4.3.1 договору ТОВ «ВІА-АВТО» взяло на себе функції замовника будівництва. ТОВ «ІБК «Дніпробуд» делегувало функції замовника будівництва в повному обсязі (пункт 4.1 договору), а ТОВ «ВІА-АВТО» прийняла на себе згідно пункту 4.3 договору функції замовника з метою забезпечення виконання цього договору в обсязі, визначеному цим договором та необхідному згідно з вимогами законодавства для виконання цього договору.

Зазначає, що ТОВ «ВІА-АВТО» своїх зобов`язань за договором від 19 липня 2012 року № 02-19/07-12 не виконало, делегувало функції замовника ТОВ «Секвойя Девелопмент», уклавши з ним договір про часткову участь у будівництві і передачу функцій замовника від 17 вересня 2014 року № 18/09-14, чим порушило заборону не передавати отримані права та обов`язки третім особам без згоди ТОВ «ІБК «Дніпробуд».

Здійснюючи функції замовника, ТОВ «ВІА-АВТО» та ТОВ «Секвойя Девелопмент» почали залучати кошти фізичних осіб у будівництво. Залучення коштів фізичних осіб відбувалось шляхом укладання договорів купівлі-продажу майнових прав та попередніх договорів купівлі-продажу. Так, за договором купівлі-продажу майнових прав ТОВ «ВІА- АВТО» та ТОВ «Секвойя Девелопмент» зобов`язались передати у власність фізичних осіб- покупців майнові права на квартири, а за попередніми договорами купівлі-продажу - укласти основні договори купівлі-продажу після прийняття будинків в експлуатацію.

З 2015 року будівництво припинене, об`єкт будівництва визнано самочинним за ознакою відсутності дозвільних документів, ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 17 березня 2015 року у справі 757/8872/15-к накладений арешт на земельну ділянку із забороною розпорядження.

Відтак, зобов`язання перед інвесторами, кошти яких залучені у будівництво, не виконані.

Для захисту своїх інтересів, з метою законної добудови житлового комплексу «Мозаїка», інвестори будівництва об`єктів на орендованій земельній ділянці об`єднались у громадську організацію «Об`єднання інвесторів «ЖК Мозаїка» () та відповідно до договору купівлі-продажу від 19 січня 2017 року викупили у ТОВ «РСБ Компані» 100 % статутного капіталу і корпоративні права на ТОВ «ІБК «Дніпробуд», єдиним учасником якого є ГО «Об`єднання інвесторів «ЖК Мозаїка».

Ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 25 січня 2019 року із земельної ділянки знято арешт і дозволено отримання вихідних умов на будівництво, розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, отримання її в користування з метою завершення будівництва, проектування і отримання дозвільної документації на завершення будівництва, фактичне завершення будівництва.

Зняття арешту надало змогу поновити за ТОВ «ІБК «Дніпробуд», 100 % власником корпоративних прав якого стали інвестори, право користування земельною ділянкою, уклавши з Київською міською радою договір про поновлення договору оренди землі. Відтак, ТОВ «ІБК «Дніпробуд», кінцевими вигодонабувачами від діяльності якого стали інвестори, юридично поновив за собою право отримати і виконувати функції замовника по завершенню будівництва.

Скаржник уважає, що фактично у позивачки ОСОБА_1 відсутні законні підстави для визнання права власності на самочинне будівництво.

Звертає увагу, що визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами ЦК чи іншими нормативними актами не передбачено.

Вказує, що договір, наданий позивачкою та який укладено з відповідачем, є фактично нікчемним правочином, який не може породити правові наслідки ані для відповідача, ані для скаржника, як замовника будівництва та орендаря ділянки на якій ведеться будівництво, оскільки такий договір укладений з порушенням норм Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", які можливо передбачити.

Посилається на те, що надані позивачкою документи, зокрема договори купівлі-продажу майнових прав, довідки про оплату вартості майнових прав є підробленими, оскільки оплата по даних об`єктах від вказаних фізичних осіб на банківські рахунки ТОВ "ВІА-АВТО" не надходила.

Мотивуючи наведеним, просить рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 15 вересня 2021 року скасувати, ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

4. Доводи особи, яка подала відзив на апеляційну скаргу.

Відзиву на апеляційну скаргу не надходило.

5. Позиція учасників справи.

В судовому засіданні представник ТОВ "Інвестиційно-будівельна компанія" - адвокат Крикунов О.В. підтримав доводи апеляційної скарги, просив суд її задовольнити.

Інші учасники справи у судове засідання не з`явились, причини неявки не повідомили. Про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Відповідно до статті 372 ЦПК України суд ухвалив розглянути справу за відсутності осіб, які не з`явились, оскільки їхня неявка не перешкоджає розгляду справи.

6. Позиція суду апеляційної інстанції.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника особи, яка не брала участі у справі ТОВ "Інвестиційно-будівельна компанія" - адвоката Крикунова О.В., розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого по справі судового рішення, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

7. Фактичні обставини справи, установлені судом.

З матеріалів справи установлено, що 15 квітня 2013 року між ТОВ «ВІА-АВТО» та ОСОБА_1 укладено договір № 182/П/П2/П213 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого позивачка набула майнові права на об`єкт нерухомості, що розташований за будівельною адресою: АДРЕСА_4 , квартиру №П213 загальною площею 89,93 кв.м.

Згідно пункту 3.1. договору майнові права на об`єкт нерухомості за цим договором закріплюються за покупцем у момент оплати покупцем вартості майнових прав, зазначеної у пункті 4.2. договору та на поточний рахунок продавця.

Згідно пункту 4.2. договору орієнтовна загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в день укладення цього договору складає 414 190,01 гривень, в тому числі ПДВ 20% - 69 031,67 гривень (том 1 а.с. 11-17).

Згідно даних квитанції до прибуткового касового ордеру №289 від 16 квітня 2013 року, виданої ТОВ "ВІА-АВТО" убачається, що ОСОБА_1 сплачено 414 190,01 гривень (том 1 а.с. 19).

Також факт оплати вартості майнових прав підтверджується даними довідки від 16 квітня 2013 року, виданої ТОВ "ВІА-АВТО" (том 1 а.с. 18, 73).

17 квітня 2013 року між ТОВ «ВІА-АВТО» та ОСОБА_1 укладено договір №183/П/П2/П214 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого позивач набула майнові права на об`єкт нерухомості, що розташований за будівельною адресою: АДРЕСА_2 загальною площею 48,96 кв.м.

Згідно пункту 3.1. договору майнові права на об`єкт нерухомості за цим договором закріплюються за покупцем у момент оплати покупцем вартості майнових прав, зазначеної у пункті 4.2. договору та на поточний рахунок продавця.

Згідно пункту 4.2. договору орієнтовна загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в день укладення цього договору складає 262 154,62 гривень, в тому числі ПДВ 20% - 43 692,44 гривень (том 1 а.с. 20-26).

Згідно даних квитанції до прибуткового касового ордеру №326 від 18 квітня 2013 року, виданою ТОВ "ВІА-АВТО" убачається, що ОСОБА_1 сплачено 262 154,62 гривень (том 1 а.с. 28).

19 липня 2012 року між ТОВ "Інвестиційно-будівельна компанія "Дніпробуд" та ТОВ "ВІА-АВТО" укладено договір про часткову участь у будівництві, предметом якого є будівництво об`єкту сторонами, на умовах визначених цим договором. Кожна із сторін виконує свою частку робіт, функцій, обов`язків, необхідних для будівництва об`єкту та отримує у власність частину об`єкту відповідно до умов договору.

Відповідно до пункту 2.1 вказаного договору про часткову участь у будівництві ТОВ «ІБК «Дніпробуд» передає ТОВ «ВІА-АВТО» за актом приймання-передачі будівельний майданчик та всі належні їм функції замовника, за винятком права продажу майнових прав третім особам (фізичним/юридичним) на частину об`єкту, що належить ТОВ «ІБК «Дніпробуд», визначену у пункту 6.2 статті 6 договору, та права обтяження ТОВ «ІБК «Дніпробуд» будь-якими зобов`язаннями перед третіми особами, а ТОВ «ВІА-АВТО» здійснює всі необхідні дії для будівництва об`єкту, продажу прав на частини об`єкту, що належить ТОВ «ВІА-АВТО» відповідно до пункту 6.2 статті 6 договору третім особам (фізичним/юридичним), оформлення за сторонами та/або третіми особами прав власності на частини об`єкту відповідно до умов цього договору та законодавства, а також право здійснювати всі інші дії, які є необхідними для досягнення мети за цим договором.

Згідно пункту 4.1. договору ТОВ "Інвестиційно-будівельна компанія "Дніпробуд" зобов`язана підписанням цього договору передати ТОВ "ВІА-АВТО" всі функції замовника в обсязі, необхідному згідно з вимогами чинного законодавства України для реалізації цього договору. Факт передачі ТОВ "ВІА-АВТО" функцій замовника підтверджується підписанням цього договору. Також ТОВ "Інвестиційно-будівельна компанія "Дніпробуд" у момент підписання цього договору надає ТОВ "ВІА-АВТО" довіреності, форма яких викладена у додатку №2 до цього договору. Вказані довіреності видаються строком до закінчення будівництва об`єкту і не можуть бути достроково відкликані без розірвання цього договору (том 1 а.с. 108-115).

Згідно даних договору оренди земельної ділянки від 27 серпня 2008 року убачається, що Київська міська рада на підставі рішення Київської міської ради від 24 травня 2007 року №613/1274, за актом приймання-передачі передає, а ТОВ "Інвестиційно-будівельна компанія "Дніпробуд" приймає в оренду земельну ділянку площею 0,9794 га, кадастровий номер :82:083:0045, цільове призначення - для будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями та підземним паркінгом.

Згідно пункту 3.1. договір укладено на 5 років (том 1 а.с. 117).

03 червня 2019 року Київською міською радою та ТОВ "Інвестиційно-будівельна компанія "Дніпробуд" укладено договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, відповідно до якого поновлено на 5 років договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисаном В.І., 27 серпня 2008 року за реєстровим №3728 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 10 вересня 2008 року №79-6-00647 (том 1 а.с.118-120).

8. Мотиви, якими керується колегія суддів апеляційного суду, та застосовані норми права.

Частиною 1 статті 352 ЦК України визначено, що учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

З огляду на наведені норми закону, право на апеляційне оскарження мають особи, які не брали участі в справі, проте ухвалене судом рішення певним чином впливає на їх права та обов`язки, завдає шкоди, що може виражатися у несприятливих для них наслідках.

При цьому, на відміну від оскарження рішення суду учасником справи, не залучена до участі у справі особа повинна довести наявність у неї правового зв`язку зі сторонами спору або безпосередньо судовим рішенням через обґрунтування наявності трьох критеріїв: вирішення судом питання про її (1) право, (2) інтерес, (3) обов`язок і такий зв`язок має бути очевидним та безумовним, а не ймовірним.

Рішення суду, оскаржуване незалученою особою, повинно безпосередньо стосуватися прав, інтересів та обов`язків цієї особи, тобто судом має бути розглянуто й вирішено спір про право у правовідносинах, учасником яких на момент розгляду справи та прийняття рішення судом першої інстанції є заявник, або міститься судження про права та обов`язки цієї особи у відповідних правовідносинах.

Рішення є таким, що прийняте про права та обов`язки особи, яка не була залучена до участі у справі, якщо у мотивувальній частині рішення містяться висновки суду про права та обов`язки цієї особи, або у резолютивній частині рішення суд прямо вказав про права та обов`язки таких осіб.

Подібний за змістом висновок викладений в ухвалі Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року в справі № 504/2457/15-ц (провадження № 14-726цс19).

Апеляційний суд не може погодитися із висновками суду першої інстанції у зв`язку із порушенням норм процесуального права, яке є обов`язковою підставою для скасування ухваленого в справі рішення.

У справі, що переглядається колегією суддів установлено, що 19 липня 2012 року між ТОВ "Інвестиційно-будівельна компанія "Дніпробуд" та ТОВ "ВІА-АВТО" укладено договір про часткову участь у будівництві, предметом якого є будівництво об`єкту сторонами, на умовах визначених цим договором. Кожна із сторін виконує свою частку робіт, функцій, обов`язків, необхідних для будівництва об`єкту та отримує у власність частину об`єкту відповідно до умов договору.

Установлено також, що орендарем земельної ділянки розміром 0,9794 га кадастровий номер :82:083:0045, за адресою Стратегічне шосе у Голосіївському районі м.Києва є ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд», що підтверджується договором оренди.

Аналіз наведеного дозволяє зробити висновок, що оскаржуване рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 15 вересня 2021 року, яким позов ОСОБА_1 задоволено, впливає на права та обов`язки ТОВ «ІБК «Дніпробуд», як замовника будівництва житлового будинку.

Відповідно до статті 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача.

Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.

Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача.

Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку.

У постанові від 22 вересня 2021 року у справі № 658/4112/16-ц Верховний Суд вказав, що висновки судів по суті вирішення спору про обґрунтованість або необґрунтованість позовних вимог мають бути зроблені за належного суб`єктного складу її учасників.

Таким чином, за відсутності належного складу відповідачів при розгляді справи судом першої інстанції та відповідно до змісту норми частини 6 статті 367 ЦПК України щодо меж апеляційного розгляду, у суду апеляційної інстанції немає повноважень розглянути по суті та перевірити обґрунтованість доводів скарги щодо недоведеності позову та ухвалити з цього приводу нове рішення по суті заявлених вимог. Такі аргументи та докази мають бути розглянуті судом першої інстанції у новому провадженні за належного суб`єктного складу учасників справи.

Отже, апеляційний суд робить висновок, що доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження в частині, що суд першої інстанції всупереч статті 263 ЦПК України вищевказаних обставин не з`ясував та не залучив до розгляду справи у порядку статті 51 ЦПК України скаржника ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд».

За установлених обставин рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 15 вересня 2021 року підлягає скасуванню, із ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення норм процесуального права.

Керуючись статтями 259, 268, 367, 374, 376, 381-384, 390 ЦПК України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «Дніпробуд», підписану адвокатом Крикуновим Олександром Володимировичем, задовольнити.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 15 вересня 2021 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІА-АВТО» про визнання права власності на незавершене будівництво - відмовити.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, касаційна скарга на постанову може бути подана протягом тридцяти днів з дня її проголошення безпосередньо до Верховного Суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повну постанову складено 07 жовтня 2025 року.

Суддя-доповідач Н.В. Поліщук

Судді О.В. Желепа

В.В. Соколова