Справа № 585/1688/25
Номер провадження 2/585/729/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 вересня 2025 року м.Ромни

Роменський міськрайонний суд Сумської області у складі:

Головуючого судді Цвєлодуб Г.О.,

за участі представника позивача Діренко С.М.,

представника відповідачів Яцун О.П.,

відповідача ОСОБА_1 ,

представника відповідачів Бабак М.А.,

секретаря судового засідання Салій О.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Ромни цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід», до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Криниця +», про визнання укладеною додаткової угоди, визнання відсутнім права оренди, -

В С Т А Н О В И В:

06 травня 2025 року ТОВ «Райз-Схід» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання укладеною додаткової угоди, поновлення договору оренди землі.

Позов обґрунтовано тим, що 23 квітня 2018 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Райз-Схід» укладено договір оренди землі, за яким орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :01:001:0049 загальною площею 4.2556 га та земельну ділянку з кадастровим номером :03:001:0239 загальною площею 0.577 га. Відповідно до п.3.1. Договору оренди землі, договір укладено до 23.04.2025. 23 квітня 2018 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Райз-Схід» укладено договір оренди землі, за яким орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :03:001:0299 загальною площею 0.4463 га та земельну ділянку з кадастровим номером :02:002:0111 загальною площею 4.1328 га. Відповідно до п.3.1. Договору оренди землі, договір укладено до 23.04.2025. У зв`язку із закінченням 23.04.2025 строку дії договору, на виконання п. 6.2. договорів оренди позивачем 02.12.2024 спрямовано відповідачу листи-повідомлення вих. №255 та №256 про намір продовжити дію договорів оренди землі № б/н від 23 квітня 2018 року вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та недопущення порушення права землекористувача. До цього листа додано два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря. Згідно трекінгу відправлення №501 вказаний лист відповідач отримав 10.01.2025. Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист відповідач не надав, тобто не скористався правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечив проти продовження договору на новий строк. Таким чином, позивач скористався своїм переважним правом на поновлення договору та запропонував підписати додаткову угоду. При цьому, позивач належно виконував свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором та Законом строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та надав проект додаткової угоди. На підтвердження належного виконання умов договору оренди з боку орендаря надано платіжні інструкції, які підтверджують своєчасну та в повному обсязі виплату орендної плати за 2021-2024 роки. До 2020 року виплата орендної плати здійснювалась товариством через касу, проте докази такої виплати не збереглись у зв`язку із закінченням терміну їх зберігання. Відповідно до частини п`ятої ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідач не надіслав повідомлення про небажання продовжувати договірні відносини, що вказує на існування правових підстав для визнання додаткової угоди укладеною. На підтвердження використання земельних ділянок з кадастровими номерами :01:001:0049, :03:001:0239, :03:001:0600:02:002:0111, надано розрахунок витрат на посів. Таким, чином, позивач вважає поновленим договір оренди землі № б/н від 23.04.2018 на підставі частини п`ятої та шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), а тому наявні підстави для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку.

Ухвалою суду від 09 травня 2025 року по справі відкрито провадження, за правилами загального позовного провадження, з призначенням підготовчого судового засідання.

03 червня 2025 року до суду від представника позивача надійшла заява про зміну предмету позову, в якій просили: визнати відсутнім право оренди ФГ «КРИНИЦЯ +» на земельну ділянку з кадастровим номером :03:001:0239, заг. площею 0,577 га; визнати відсутнім право оренди ФГ «КРИНИЦЯ +» на земельну ділянку з кадастровим номером :03:001:0299, заг. площею 0,4463 га; визнати відсутнім право оренди ОСОБА_1 на земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:0049 заг. площею 4,2556 га; визнати відсутнім право оренди ОСОБА_1 на земельну ділянку з кадастровим номером :02:002:0111 заг. площею 4,1328 га.

05 червня 2025 року до суду від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому просили відмовити ТОВ «Райз-Схід» у задоволенні позову в повному обсязі, мотивуючи тим, що 16.11.2024 року ОСОБА_2 направив ТОВ «Райз-Схід» повідомлення про те, що не має наміру укладати з останнім нові договори оренди землі чи пролонгувати попередні договір/договори оренди землі від 23.04.2018 року. 10 січня 2025 року ОСОБА_2 отримав від ТОВ «РАЙЗ-СХІД» листи-повідомлення №255 та № 256 з пропозицією продовжити дію договорів оренди земельних ділянок №б/н від 23 квітня 2018 року, при цьому, додаткові угоди не містили дату укладення договору, що є істотною умовою договору оренди землі. Крім того, згідно п.1.1. Додаткової угоди розділ 3 «Строк дії договору» доповнити: 3.3. Даний Договір поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах. Жодних заяв, заперечень щодо не поновлення цього договору сторони не мають та ними не направлялися». Даний пункт додаткової угоди порушує право орендодавця на отримання ним належної орендної плати, так як у разі поноволення договору оренди на тих самих умовах, розмір орендної плати залишиться нарахованим з нормативно грошової оцінки земельної ділянки за 2018 рік, а не за 2025 рік, що значно зменшить розмір орендної плати. Проте, що ОСОБА_2 не мав наміру продовжувати договірні відносини з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» свідчить раніше надісланий ним лист від 16 листопада 2024 року, в якому він повідомив, що не має бажання укладати з позивачем договір оренди землі даних земельних ділянок на новий строк чи будь-яким чином продовжувати строк нині діючих договорів оренди землі. У зв`язку з цим, право оренди ТОВ «РАЙЗ-СХІД» припинилося з настанням визначеного договорами строку 23 квітня 2025 року, та вже 24 квітня 2025 року інформація щодо іншого речового права права оренди, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, була відсутня. Після закінчення дії договорів оренди землі ТОВ «РАЙЗ-СХІД» земельні ділянки не обробляв та не засіював, ОСОБА_2 в телефонному режимі повідомив позивача про те, що буде передавати їх в оренду іншим особам. 05 травня 2025 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено та зареєстровано новий договір оренди землі щодо земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,1328 га, кадастровий номер: :02:002:0111 та площею 4,2556 га, кадастровий номер: :01:001:049, що розташовані на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської області. 09 травня 2025 року між ОСОБА_2 та ФГ «КРИНИЦЯ+» було укладено та зареєстровано нові договори оренди землі щодо земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 0,4463 га, кадастровий номер: :03:001:0299 та площею 0,5770 га, кадастровий номер: :03:001:0239, що розташовані на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської області. 23 травня 2025 року ОСОБА_2 на виконання умов, передбачених п. 6.2 Договору та ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на час укладення договору), протягом місяця з дня закінчення договору повідомив ТОВ «РАЙЗ-СХІД» про те, що заперечує проти поновлення дії договору оренди землі на той же строк і на тих же самих умовах, шляхом направлення відповідних листів-повідомлення. Таким чином, доводи ТОВ «РАЙЗ-СХІД» про те, що ОСОБА_2 не надіслав повідомлення про небажання укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди є необґрунтованими та передчасними. Крім того, позивач не є добросовісним орендарем, та неналежно виконував умови договору, оскільки систематично, тобто більше двох разів, порушував строки виплати орендної плати, а саме, орендна плата за 2021 рік була виплачена 26 жовтня 2022 року, хоча строк її виплати був 31 грудня 2021 року, орендна плата за 2023 рік була виплачена 26 січня 2024 року, строк виплати якої був 31 грудня 2023 року, орендна плата за 2024 рік була виплачена 13 березня 2025 року, строк виплати якої був 31 грудня 2024 року. Таким чином, ТОВ «РАЙЗ-СХІД» не є орендарем, який належним чином виконував умови договору оренди, а тому не має переважного права на укладення договору оренди на новий строк згідно ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції, що діяла в момент виникнення спірних правовідносин).

05 червня 2025 року протокольною ухвалою суду залучено до участі в справі як співвідповідачів ОСОБА_1 , ФГ «Криниця +».

Ухвалою суду від 01 вересня 2025 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті.

У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала, пояснила обставини, викладені в позові, просила позов задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_2 ОСОБА_3 в судовому засіданні заперечила проти позову, просила відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі, посилаючись на їх необґрунтованість та недоведеність належними доказами.

Відповідач ОСОБА_1 в судовому засіданні заперечував проти позову, просив відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Представник відповідача ФГ «Криниця +» - Бабак М.А. в судовому засіданні заперечував проти позову, просив відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Суд, вислухавши учасників судового розгляду, дослідивши матеріали справи, дійшов наступного.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,2556 га, кадастровий номер: :01:001:0049, земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 0,5770 га, кадастровий номер: 00:03:001:0239, земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,1328 га, кадастровий номер: :02:002:0111, земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 0,4463 га, кадастровий номер: :03:001:0299, що розташовані на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської області, які належать останньому на підставі державного акту на право власності на землю серії ЯЕ №419286, виданого Роменською райдержадміністрацією 15.07.2008 року, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №429949964 від 04.06.2025 року, державного акту на право власності на землю серії ЯЕ №419287, виданого Роменською райдержадміністрацією 15.07.2008 року, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №429951737 від 04.06.2025 року, державного акту на право приватної власності на землю серії І-СМ №027256, виданого Погожокриницбкою сільською радою 24.01.2002 року, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №429953986 від 04.06.2025 року, державного акту на право приватної власності на землю серії І-СМ №027256, виданого Погожокриницбкою сільською радою 24.01.2002 року, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №429952843 від 04.06.2025 року.

23 квітня 2018 року між ОСОБА_2 та ТОВ «РАЙЗ-СХІД» було укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець передав орендарю в строкове платне володіння і користування земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,2556 га, кадастровий номер: :01:001:0049 та площею 0,5770 га, кадастровий номер: :03:001:0239, що розташовані на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської області.

Також, 23 квітня 2018 року між ОСОБА_2 та ТОВ «РАЙЗ-СХІД» було укладено ще один договір оренди землі, згідно якого орендодавець передав орендарю в строкове платне володіння і користування земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,1328 га, кадастровий номер: :02:002:0111 та площею 0,4463 га, кадастровий номер: :03:001:0299, що розташовані на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської області.

Відповідно до 3.1 вказаних договорів, договір укладено строком до 23.04.2025 року, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем.

Згідно п. 3.2 вказаних договір, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до підпункту 2 пункту 6.2. вищезазначених договорів оренди, у питаннях поновлення договору оренди землі сторони керуються положеннями ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», орендар, який має право скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за 3 (три) місяці до спливу строку договору оренди землі та надати проект додаткової угоди (в двох примірниках), підписаної з боку орендаря. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю, у місячний термін з дати отримання листа-повідомлення від орендаря, орендодавець направляє лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі, якщо орендар продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновлений на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

16 листопада 2024 року ОСОБА_2 направив ТОВ «РАЙЗ-СХІД» повідомлення про те, що не має наміру укладати з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» нові договори оренди землі чи пролонгувати попередні договір/договори оренди землі від 23.04.2018 року, що підтверджується квитанцією про направлення рекомендованого відправлення №593 від 16.11.2024 р.

02.12.2024 ТОВ «РАЙЗ-СХІД» направило ОСОБА_2 листи-повідомлення вих. №255 та №256 про намір продовжити дію договорів оренди землі № б/н від 23 квітня 2018 року, до яких додано два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря. Згідно трекінгу відправлення №501 вказані листи ОСОБА_2 отримав 10.01.2025 року.

23 квітня 2025 року право оренди ТОВ «РАЙЗ-СХІД» припинилося з настанням визначеного договорами строку, 24 квітня 2025 року інформація щодо іншого речового права права оренди, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, була відсутня.

05 травня 2025 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено та зареєстровано новий договір оренди землі щодо земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,1328 га, кадастровий номер: :02:002:0111 та площею 4,2556 га, кадастровий номер: :01:001:049, що розташовані на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської області.

09 травня 2025 року між ОСОБА_2 та ФГ «КРИНИЦЯ+» було укладено та зареєстровано нові договори оренди землі щодо земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 0,4463 га, кадастровий номер: :03:001:0299 та площею 0,5770 га, кадастровий номер: :03:001:0239, що розташовані на території Погожокриницької сільської ради Роменського району Сумської області.

23 травня 2025 року ОСОБА_2 на виконання умов, передбачених п. 6.2 договору та ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на час укладення договору), протягом місяця з дня закінчення договору повідомив ТОВ «РАЙЗ-СХІД» про те, що заперечує проти поновлення дії договору оренди землі на той же строк і на тих же самих умовах, шляхом направлення відповідних листів-повідомлення, які позивач отримав 30.05.2025 року, що підтверджується трекінгом рекомендованих відправлень №211, №203.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до частини першоїстатті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цьогоКодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина першастатті 627 ЦК України).

Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону України «Про оренду землі`право оренди земельної ділянки це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правиламистатті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі». Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 липня 2020 року, Закон України «Про оренду землі» було доповнено статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК України доповнено статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови».

У зв`язку з набранням чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» було доповнено абзацами 3 і 4, якими передбачено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК України. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» в часі, до спірних правовідносин підлягає застосуванню порядок поновлення договорів оренди землі в редакції статті 33 цього Закону, чинній станом на 23 квітня 2018 року, тобто на момент укладення між сторонами договору оренди землі.

Так, відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції на дату укладання договору, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п`ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала у постановах, зокрема від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, від 21 листопада 2018 року у справі №530/212/17, від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ці №159/5756/18, що дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендодавця та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».

У своїй постанові від 28.09.2020 року (справа № 272/440/18) Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

У постанові Верховного Суду від 23.08.2023 у справі №910/605/20 зазначено, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином: «якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку: договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист- повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах».

Таким чином, базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проєкт договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проєкт містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі»;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 16 листопада 2024 року ОСОБА_2 направив ТОВ «РАЙЗ-СХІД» повідомлення про те, що не має наміру укладати з ТОВ «РАЙЗ-СХІД» нові договори оренди землі чи пролонгувати попередні договір/договори оренди землі від 23.04.2018 року, отримання такого листа стороною позивача не заперечувалось.

Таким чином, оскільки матеріалами справи підтверджено відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договорів оренди землі з позивачем, а саме він висловив своє небажання продовжувати строк дії цих договорів і не підписав додаткові угоди до них, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки передбачене статтею 33 Закону № 161-XIV переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося.

При цьому, ТОВ «РАЙЗ-СХІД» своєчасно, у строки встановлені законом та погоджені сторонами у договорі, звернувся до ОСОБА_2 щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проєкт додаткових угод, а ОСОБА_2 у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому останній 16.11.2024 року направив позивачу повідомлення про те, що не має наміру укладати з ним нові договори оренди землі чи пролонгувати попередні договір/договори оренди землі від 23.04.2018 року, також протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав листи-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі.

З огляду на зазначене суд вважає безпідставними доводи позивача про те, що ОСОБА_2 не заперечив проти продовження договорів оренди на новий строк.

Крім того, судом встановлено, що ТОВ «РАЙЗ-СХІД» неналежно виконував умови договору, оскільки порушував строки виплати орендної плати, а саме щодо орендної плати за 2021 рік, 2023 рік, 2024 рік, що підтверджується платіжними інструкціями та не спростовано представником позивача в судовому засіданні.

Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).

Оскільки орендодавець відмовився поновлювати договори оренди землі, тому припинилося переважне право орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Поняття поновлення договору оренди за статтею 764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до статті 777 ЦК України не є тотожними. Переважне право орендаря на поновлення договору покликане забезпечити пріоритет його інтересів, воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди на укладення додаткової угоди на поновлення договору оренди.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (частини 2-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") процедури та наявності волевиявлення сторін.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 23.01.2019 у справі 902/619/17, від 27.06.2019 року у справі № 923/925/18, від 29.04.2020 року у спраі 912/1138/19, від 17.05.2022 у спрві № 384/30/21, від 24.04.2023 у справі № 608/2591/21.

При цьому у разі поновлення договору оренди землі згідно з частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Відповідно до ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

З огляду на викладене вище суд доходить висновку про відмову в задоволенні позовних вимог позивача у повному обсязі.

Керуючись ст.ст.12, 81, 133, 141, 258, 259, 263-268 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід», до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Криниця +», про визнання укладеною додаткової угоди, визнання відсутнім права оренди відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

У разі проголошення тільки скороченого (вступної та резолютивної частин) судового рішення, учасникам справи, які були присутні у судовому засіданні, за їхньою заявою негайно після його проголошення видаються копії скороченого судового рішення.

Учасникам справи, які не були присутні в судовому засіданні, копія судового рішення надсилається протягом двох днів з дня його складення у повному обсязі в електронній формі у порядку, визначеному законом, а в разі відсутності електронного кабінету - рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

З повним текстом рішення суду сторони можуть ознайомитись у приміщенні Роменського міськрайонного суду Сумської області з 03 жовтня 2025 року або за відповідним номером справи у ЄДРСР чи в електронному кабінеті підсистеми «Електронний суд» ЄСІТС.

СУДДЯ РОМЕНСЬКОГО

МІСЬКРАЙОННОГО СУДУ Г.О.ЦВЄЛОДУБ