Справа № 758/1464/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29 вересня 2025 року

Подільський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді Будзан Л.Д.,

за участю секретаря судового засідання - Топоровського М.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк» про стягнення авансу, неустойки, збитків та моральної шкоди, -

ВСТАНОВИВ:

В січні 2025 року ОСОБА_1 через свого представника адвоката Суткович М.А. звернулась до суду із позовом до АТ «Сенс Банк», в якому просила стягнути із відповідача на користь позивача грошові кошти в сумі 3 458 078 грн 68 коп., з яких: 732 054 грн - сума авансу, 2 533 446 грн - збитки, 135 406,32 грн - інфляційні втрати, 47 172,36 грн - три відсотки річних, 10 000 грн - моральна шкода.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 29.09.2020 між ОСОБА_1 та АТ «Альфа-Банк» укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малим О.С. та зареєстровано в реєстрі за № 1709. Відповідно до п. 1.2 зазначеного договору, сторони погодили, що предметом основного договору купівлі-продажу нерухомого майна буде квартира АДРЕСА_1 . Згідно з п. 2.2 договору, з метою підтвердження та реалізації своїх намірів щодо укладення основного договору і своєї платоспроможності, покупець перераховує у порядку, строки та на умовах, визначених цим договором, грошові кошти в сумі 732 054 грн без ПДВ. В день підписання основного договору, зазначена сума буде зарахована у належні з покупця платежі за основним договором. Пунктом 2.3 договору визначено, що забезпечувальний платіж покупець зобов`язаний перерахувати частинами відповідно до графіку внесків забезпечувального платежу, але не пізніше 30.09.2022. Також сторони у п. 2.1 договору досягли домовленості про те, що продавець згоден продати, а покупець купити майно за ціною 732 054 грн без ПДВ, та зазначена ціна є остаточною та не підлягає будь-яким змінам. Позивач вказує, що сторони обумовили те, що розмір забезпечувального платежу фактично є повною ціною квартири, за якою вона мала набути права власності на квартиру після укладення із відповідачем основного договору купівлі-продажу нерухомого майна. Відповідно до п. 1.4 договору, сторони домовились про те, що до моменту визначеного у цьому договорі, продавець передає, а покупець отримує на строкове зберігання на умовах, визначених цим договором, майно зазначене у п. 1.2 цього договору. На підставі вказаної домовленості, та договору про зберігання нерухомого майна від 29.09.2020, відповідачем передано позивачу квартиру АДРЕСА_1 , в якій остання проживає на даний час та яке є єдиним житлом позивача. Остання зазначає, що відповідно до п. 4.2.1, відповідач зобов`язався укласти із позивачем основний договір у термін, місці та на умовах, встановлених цим договором. Пунктом 6.1 договору передбачено, що за домовленістю сторін укладення та нотаріальне посвідчення основного договору здійснюватиметься протягом 60 календарних днів з дати формування забезпечувального платежу у сумі, зазначеній у п. 2.2 цього договору. Так, забезпечувальний платіж був сформований в повному обсязі 28.09.2022, а тому укладення основного договору мало відбутись не пізніше 27.11.2022. З огляду на відсутність будь-яких дій з боку відповідача, направлених на укладення основного договору, позивач неодноразово зверталась до відповідача із заявою про укладення основного договору, на які відповідач повідомляв про неможливість укладення основного договору в межах строку, визначеного п. 6.1 договору. Відповідно до п. 5.4 договору, у випадку невиконання цього договору з вини продавця, він зобов`язується повернути покупцеві протягом 10 днів з дати отримання відповідної вимоги, усю суму фактично внесеного покупцем забезпечувального платежу. Однак, позивач вказує, що відповідач не здійснив перерахування їй сплаченої суми забезпечувального платежу, чим грубо порушив свої зобов`язання та права позивача. Крім того, протиправна поведінка відповідача у виді істотного порушення умов договору та не укладення основного договору купівлі-продажу квартири у визначені строки призвела до позбавлення позивача можливості набуття нею нерухомого майна, у відповідні строки та за відповідну вартість, чим завдано позивачу майнових збитків, які мають бути відшкодовані відповідачем.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.01.2025, головуючим суддею у справі визначено суддю Будзан Л.Д.

Ухвалою судді Подільського районного суду м. Києва від 03.02.2025, позов залишено без руху та надано позивачу строк для усунення недоліків.

Ухвалою судді Подільського районного суду м. Києва від 12.02.2025, у справі відкрито провадження та призначено справу до судового розгляду в порядку загального позовного провадження.

В березні 2025 року до суду від представника відповідача надійшов відзив на позов, в якому останній просив у задоволенні позовних вимог відмовити, посилаючись на те, що позивачем не доведено неправомірність дій банку щодо не укладення із позивачем основного договору. Після укладення договору від 29.09.2019, позивачем дійсно внесені кошти на виконання цього договору, та, остання, розпочала проживати в квартирі і до цього часу не мала претензій, фактично проживаючи в квартирі майже п`ять років. Не доведеність обов`язкової умови відповідальності, як неправомірне рішення, дія чи бездіяльність відповідача, внаслідок яких позивачу було завдано шкоди, свідчить про відсутність підстав для задоволення заявлених вимог. Сам по собі факт не укладення основного договору з банком, не свідчить про завдання позивачу шкоди та наявність підстав для її відшкодування. Позивачем не надано доказів на підтвердження можливості укладення основного договору, враховуючи наявність Постанови КМУ № 187 від 03.03.2022 на момент звернення до суду із даним позовом, а також позивачем не надано відомостей від органів нотаріату щодо можливості укладення основного договору з банком на даний час. Крім того, позивачем не зазначено про накладений арешт на майно банку, в тому числі на вказану вище квартиру, відповідно до ухвали Шевченківського районного суду м. Києва від 06.06.2023 у справі № 761/19172/23, що унеможливлює укладення основного договору. З огляду на викладене, а також приймаючи до уваги недоведеність позивачем порушення її прав, відсутні підстави для задоволення позовних вимог.

В квітні 2025 року до суду від представника позивача надійшла відповідь на відзив, відповідно до якої сторона позивача вказувала на те, що твердження відповідача про недоведеність позивачем факту завдання їй моральної шкоди протирічать практиці та висновкам ЄСПЛ, а тому не заслуговують на увагу. З позову та наданих доказів чітко вбачається наявність в діях відповідача складу правопорушення, що призвело до завдання позивачу моральних страждань. У відзив на позов відповідач не заперечує факт не укладення з його вини основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, не стверджує та не долучає доказів, які б свідчили про не укладення основного договору з вини позивача, а також не заперечує факт не повернення забезпечувального платежу. Крім того, відповідачем не направлялось позивачу жодного повідомлення про неможливість виконання умов договору, у зв`язку з настанням форс-мажорних обставин, а відтак відповідач позбавлений можливості посилатись на настання форс-мажорних обставин, як на підставу невиконання ним жодних зобов`язань за договором. Так, відповідачем не надано доказів того, що постанова КМУ № 187 від 03.03.2022 поширює свою дію на нього, а також в зазначеній постанові не міститься жодних заборон на розпорядження такими особами грошовими коштами. Крім того, безпідставним є посилання про не звернення позивача до нотаріуса для з`ясування питання щодо можливості відчуження банком квартири на виконання банком зобов`язань за договором, оскільки, позивач не зобов`язана створювати умови для виконання банком обов`язків за договором. Наведене в сукупності свідчить про те, що відповідачем не були подані докази щодо належного виконання або неможливості виконання ним зобов`язань за п. 4.1.1 та п. 5.4 договору, а відтак в діях відповідача наявні порушення умов договору, що призвели до порушення прав позивачу. Крім цього, просила суд залишити відзив на позовну заяву без розгляду, враховуючи пропущений відповідачем строк на його подачу.

Ухвалою Подільського районного суд м. Києва від 29.04.2025, відзив представника відповідача залишено без розгляду у зв`язку з пропуском строку на його подачі, закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

Представник позивача подала заяву про розгляд цивільної справи у її відсутності, просила позовні вимоги задовольнити у повному обсязі, долучила разом із заявою докази оплати витрат на правову допомогу.

Представник відповідача подав заяву про розгляд справи у його відсутності, просив відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, до заяви долучив письмові пояснення, в яких вказав, що позивач не надала суду жодних доказів, законних підстав, які б підтвердили можливість укладення основного договору, враховуючи наявність постанови КМУ №187 від 03.03.2022 на момент звернення до суду. Крім цього вказує, що позивач не надала відомостей з органів нотаріату України щодо можливості укладення основного договору з банком на даний час, а також не врахувала, що ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 06.06.2023 у справі №761/19172/23 накладено арешт на все майно банку. Зазначає, що позивачкою жодними доказами не доведено факт спричинення їй моральної шкоди банком, оскільки остання проживає у спірній квартирі. Наголошує, що банк жодним чином не уникає своїх зобов`язань щодо укладення основного боргу, однак може це здійснити лише коли буде законодавча можливість.

У зв`язку з розглядом справи за відсутності всіх учасників справи в порядку спрощеного провадження, відповідно до положень ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Дослідивши та оцінивши письмові докази у справі у їх сукупності, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому їх дослідженні, суд дійшов наступного висновку.

За змістом частини 1 статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч. 1 ст. 4 ЦПК України).

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (ч. ч. 1-4 ст. 12 ЦПК України).

За частиною 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

За загальним правилом статтею 15 та 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес у один із способів, визначених ч. 2 ст. 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом.

Згідно з ч. 2 ст. 16 ЦК України, способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків то інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Судом встановлено, що 29.09.2020 між ОСОБА_1 (покупцем) та АТ «Альфа-Банк», правонаступником якого є АТ «Сенс Банк» (продавцем) укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, який було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малим О.С. та зареєстровано в реєстрі за № 1709.

Відповідно до п. 1.1 зазначеного договору, сторони зобов`язались в майбутньому, в строк, обумовлений в п. 6.1 цього договору, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна (основний), на умовах і в порядку, визначених цим договором.

Відповідно до п. 1.2 зазначеного договору, сторони погодили, що предметом основного договору купівлі-продажу нерухомого майна буде квартира АДРЕСА_1 .

Відповідно до п. 1.3 договору, майно належить продавцю на підстав іпотечного договору № 014-732-ЗП від 28.08.2008.

Відповідно до п. 1.4 договору, сторони домовились про те, що до моменту визначеного у цьому договорі, продавець передає, а покупець отримує на строкове зберігання на умовах, визначених цим договором, майно зазначене у п. 1.2 цього договору.

Згідно з п. 2.2 договору, з метою підтвердження та реалізації своїх намірів щодо укладення основного договору і своєї платоспроможності, покупець перераховує у порядку, строки та на умовах, визначених цим договором, грошові кошти в сумі 732 054,00 грн без ПДВ. В день підписання основного договору, зазначена сума буде зарахована у належні з покупця платежі за основним договором.

Пунктом 2.3 зазначеного договору визначено, що забезпечувальний платіж покупець зобов`язаний перерахувати частинами відповідно до графіку внесків забезпечувального платежу, але не пізніше 30.09.2022.

Також сторони у п. 2.1 договору досягли домовленості про те, що продавець згоден продати, а покупець купити майно за ціною 732 054,00 грн без ПДВ, та зазначена ціна є остаточною та не підлягає будь-яким змінам.

Наведене свідчить, що сторони обумовили те, що розмір забезпечувального платежу фактично є повною ціною квартири, за якою позивач мала набути права власності на квартиру після укладення із відповідачем основного договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Відповідно до п. 4.2.1, відповідач зобов`язався укласти із позивачем основний договір у термін, місці та на умовах, встановлених цим договором.

Відповідно до п. 5.4 договору, у випадку невиконання цього договору з вини продавця, він зобов`язаний повернути покупцеві протягом 10 днів з дати отримання відповідної вимогу, усю суму фактично внесеного покупцем забезпечувального платежу.

Відповідно до п. 5.5 договору, сторони обумовили, що невиконанням договору є будь-який факт, який є причиною офіційної (з винесенням відповідної постанови) відмови нотаріуса у посвідченні договору купівлі-продажу, відмова однієї зі сторін від підписання основного договору на визначених цим договорах умовах, не з`явлення до нотаріуса у визначений час, або невиконання основного договору, якщо цей факт доведений, чи наслідком його є розірвання основного договору (визнання його недійсним).

Також п.п. 6.1, 6.2 договору передбачено, що за домовленістю сторін укладення та нотаріальне посвідчення основного договору здійснюватиметься протягом 60 календарних днів з дати формування забезпечувального платежу у сумі, зазначеній у п. 2.2 цього договору в нотаріальній конторі, що є робочим місцем приватного нотаріуса КМНО Малого О.С. за адресою: м. Київ, проспект Героїв Сталінграда, 6, корпус 8. За письмовою домовленістю сторін, може бути призначене інше місце або час підписання основного договору, але в разі наявності розбіжностей, суперечок, обов`язковим для виконання є вказане у п. 6.1 час і місце укладення основного договору.

Відповідно до п. 7.1 договору, сторони обумовили, що покупець та продавець звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання своїх зобов`язань за цим договором, якщо воно є наслідком дії обставин непереборної сили (пожежі, землетруси, паводки, затоплення) або іншої перешкоди, що є поза їх контролем (воєнні дії, або страйки, тощо), яким навіть уважна сторона не могла запобігти та які виникли після укладення цього договору (форс-мажорні обставини).

Відповідно до п. п. 7.1, 7.2 договору, сторона, що зазнала дії обставин непереборної сили або зіткнулась з перешкодою поза її контролем, зобов`язана негайно, не пізніше трьох днів, проінформувати іншу сторону договору про виникнення, вид та можливу тривалість дії зазначених обставин та перешкоди. Виникнення обставин та перешкоди, передбачених п. 7.1, за умови дотримання вимог п. 7.2 продовжує строк виконання зобов`язань за цим договором на період дії зазначених обставин і перешкод та звичайно необхідного строку для усунення їх наслідків. При цьому, сторони не позбавляються права обговорити та змінити умови договору.

На підставі умов зазначеного договору, та договору про зберігання нерухомого майна від 29.09.2020, відповідачем передано позивачу квартиру АДРЕСА_1 , в якій, остання, проживає на даний час, що не заперечується учасниками справи.

Так, забезпечувальний платіж був сформований в повному обсязі, у відповідності до додатку № 1 до попереднього договору купівлі-продажу майна від 29.09.2020, що підтверджується копіями квитанцій та не заперечувалось стороною позивача в ході розгляду справи.

10.02.2023 позивач звернулась до відповідача із заявою, в якій просила укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна на умовах і в порядку, визначених попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна від 29.09.2020.

Листом АТ «Сенс Банк» від 01.03.2023, відповідач повідомив позивача про те, що жодним чином не ухиляється і не уникає відповідальності щодо виконання передбаченого договором обов`язку про укладення основного договору. Однак, банк поінформував про існування колізії між Постановою КМУ № 187 від 03.03.2022 та законодавчими актами, що регулюють цивільні відносини сторін, що зі свого боку може нести ризик визнання нікчемним укладеного зараз основного договору відчуження майна, та відповідно скасування перереєстрації права власності на об`єкт нерухомості за позивачем, як новим власником. Банк поінформував позивача також про те, що нотаріальна спільнота та банк чекають на офіційне роз`яснення Міністерства юстиції щодо вказаної колізії.

Крім того, банк повідомив позивача про те, що в разі її бажання припинити попередній договір та повернути сплачені кошти вона вправі надіслати до банку відповідний лист-звернення.

11.03.2024 позивач повторно звернулась до відповідача із заявою, в якій просила укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна на умовах і в порядку, визначених попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна від 29.09.2020.

Листом АТ «Сенс Банк» від 19.03.2024, банк повідомив позивача про те, що жодним чином не ухиляється і не уникає відповідальності щодо виконання передбаченого договором обов`язку про укладення основного договору. Однак, на даний час на об`єкт нерухомого майна накладено арешт на підставі ухали Шевченківського районного суду м. Києва від 06.06.2023 у справі № 761/19172/23, що є перешкодою для укладення основного договору.

Крім того, банк повідомив позивача про те, що в разі її бажання припинити попередній договір та повернути сплачені кошти вона вправі надіслати до банку відповідний лист-звернення.

10.10.2024 адвокат Суткович М.А., як представник ОСОБА_1 , надіслала до відповідача вимогу про укладення основного договору купівлі-продажу квартири, а у разі неможливості укладення основного договору перерахувати грошові кошти в загальній сумі 1 584 319,18 грн.

Листом АТ «Сенс Банк» від 21.10.2024, банк повідомив адвоката Суткович М.А. про те, що нею не додано до запиту від 10.10.2024 належним чином завірений письмовий дозвіл клієнта банку на розкриття інформації, що містить банківську таємницю, а відтак банк відмовив у наданні інформації.

Інших письмових звернень позивача до банку, в тому числі щодо неналежного виконання умов попереднього договору, припинення/розірвання договору та повернення коштів, матеріали справи не містять, як і не містять доказів звернення позивача, як сторони договору, до нотаріуса, в тому числі, визначеного сторонами в п. 6.1 попереднього договору.

Крім того, посилання на докази, які б підтверджували невиконання договору, а саме будь-якого факту, який є причиною офіційної (з винесенням відповідної постанови) відмови нотаріуса у посвідченні договору купівлі-продажу, відмова однієї зі сторін від підписання основного договору на визначених цим договорах умовах, нез`явлення до нотаріуса у визначений час, - матеріали справи також не містять.

Звертаючись до суду з даним позовом позивач вказує, що основний договір купівлі-продажу квартири у встановлені строки між сторонами укладено не було з вини відповідача, останній, ухиляється від належного виконання умов договору, а відтак права позивача порушені та із відповідача на користь позивача підлягають стягненню сума авансу, завдані збитки, інфляційні втрати, три відсотки річних та моральна шкода.

Заперечуючи проти позовних вимог сторона відповідача вказувала на недоведеність обґрунтувань позову, винна поведінка відповідача в не укладенні основного договору відсутня, а відтак відсутні підстави для задоволення заявлених позовних вимог.

Перевіряючи обґрунтованість позовних вимог, та заперечень на позов, суд приймає до уваги те, що відповідно до ч. 1 ст. 207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або надсилалися ними до інформаційно-комунікаційної системи, що використовується сторонами. У разі якщо зміст правочину зафіксований у кількох документах, зміст такого правочину також може бути зафіксовано шляхом посилання в одному з цих документів на інші документи, якщо інше не передбачено законом. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв`язку.

Згідно з ч. 2 ст. 207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Частиною 1 статті 209 ЦК України визначено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Власник нерухомого майна має право встановити (скасувати) вимогу нотаріального посвідчення договору (внесення змін до договору), предметом якого є таке майно чи його частина, крім випадків, якщо відповідно до закону такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на нерухоме майно та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису (ч. 2 ст. 209 ЦК України).

За змістом ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною 1 статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Частиною 1 статті 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з ч. 1 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Згідно із ч. 1 ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

У статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ч. 1 ст. 598 ЦК України, зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 546 ЦК України, виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно зі ст. 570 ЦК України, завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Ознакою завдатку є те, що він слугує: 1) доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, 2) одночасно є способом платежу та 3) способом забезпечення виконання зобов`язання.

Водночас, на відміну від завдатку, аванс це лише спосіб платежу. Аванс не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку невиконання зобов`язання. Аванс не має забезпечувальної функції. Якщо основний договір не укладено з ініціативи будь-якої зі сторін, то аванс повертається його власникові.

Наведена правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.07.2020 року у справі № 296/10217/15-ц.

Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання.

Згідно зі ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ч. 2 ст. 635 ЦК України, сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію його укладення (ч. 3 ст. 635 ЦК України).

Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, визнання такого договору дійсним, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

Укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. Навпаки, внаслідок не укладення основного договору зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється.

Дана правова позиція викладена Верховним Судом у постанові від 03 червня 2021 року у справі № 522/970/18.

Провівши системний аналіз статті 635 ЦК України можна виснувати, що єдиним зобов`язанням сторін за попереднім договором є зобов`язання укласти основний договір у певний строк (термін), обумовлений таким попереднім договором. Ухилення від такого укладення є порушенням цього зобов`язання, однак, якщо факт ухилення судами не встановлено, а сторони в обумовлений строк (термін) основний договір не уклали або одна зі сторін не направила іншій стороні пропозицію про його укладення, таке зобов`язання вважається припиненим.

Аналогічний правовий висновок викладений у Постанові Верховного суду від 24.07.2019 у справі № 200/14946/16-ц.

Предметом доказування під час судового розгляду є факти, які обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для вирішення справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення, як встановлено ч. 2 ст. 77 ЦПК України.

Згідно з ч. 1 ст. 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Відповідно до ч. 5 ст. 12 ЦПК України, суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість: керує ходом судового процесу; сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами; роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом; запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.

Таким чином, доказуванням є процесуальна і розумова діяльність суб`єктів доказування, яка здійснюється в урегульованому цивільному процесуальному порядку і спрямована на з`ясування дійсних обставин справи, прав і обов`язків сторін, встановлення певних обставин шляхом ствердження юридичних фактів, зазначення доказів, а також подання, прийняття, збирання, витребування, дослідження і оцінки доказів; докази і доказування виступають процесуальними засобами пізнання в цивільному судочинстві.

Процес доказування (на достовірність знань про предмет) відбувається у межах передбачених процесуальних форм і структурно складається з декількох елементів або стадій, які взаємопов`язані й взаємообумовлені. Виділяються такі елементи: твердження про факти; визначення заінтересованих осіб щодо доказів; подання доказів; витребування доказів судом за клопотанням осіб, які беруть участь у справі; дослідження доказів; оцінка доказів.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Суд наголошує, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує.

Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний. Верховний Суд звертається до власних висновків у Постанові від 02.10.2018 року у справі № 910/18036/17.

Так, в обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що відповідач порушив умови попереднього договору, не виконав зобов`язань щодо підписання основного договору купівлі-продажу квартири, чим завдано збитків позивачу, а тому грошові кошти передані за попереднім договором, які вона вважає авансом, підлягають поверненню та відповідачем мають бути відшкодовані завдані збитки позивачу.

Судом встановлено, що при укладенні попереднього договору сторони обумовили, що невиконанням договору є будь-який факт, який є причиною офіційної (з винесенням відповідної постанови) відмови нотаріуса у посвідченні договору купівлі-продажу, відмова однієї зі сторін від підписання основного договору на визначених цим договорах умовах, не з`явлення до нотаріуса у визначений час, або невиконання основного договору, якщо цей факт доведений, чи наслідком його є розірвання основного договору (п. 5.5 договору).

Крім того, сторони передбачили, що за домовленістю сторін укладення та нотаріальне посвідчення основного договору здійснюватиметься протягом 60 календарних днів з дати формування забезпечувального платежу у сумі, зазначеній у п. 2.2 цього договору в нотаріальній конторі, що є робочим місцем приватного нотаріуса КМНО Малого О.С. за адресою: м. Київ, проспект Героїв Сталінграда, 6, корпус 8. За письмовою домовленістю сторін, може бути призначене інше місце або час підписання основного договору, але в разі наявності розбіжностей, суперечок, обов`язковим для виконання є вказане у п. 6.1 час і місце укладення основного договору (п.п. 6.1, 6.2 договору).

При цьому, достатніх та переконливих доказів того, що основний договір не було укладено з огляду на неналежне виконання відповідачем умов договору, а також винну бездіяльність/дію відповідача, стороною позивача суду надано не було, а наявні у справі докази переконливо про це не свідчать.

Крім того, суду не надано докази на підтвердження факту, який є причиною офіційної (з винесенням відповідної постанови) відмови нотаріуса у посвідченні договору купівлі-продажу, в тому числі з огляду на відмову відповідача від підписання основного договору або не з`явлення відповідача до нотаріуса у визначений час.

Також слід вказати на те, що незважаючи на покладення тягаря доказування на сторін рівною мірою, з умов попереднього договору не можна зробити висновок, що вказані в ньому домовленості, про які зазначає позивач, відповідачем не виконані з огляду на його винну поведінку і саме позивачу необхідно доводити факт неправомірної поведінки відповідача, що призвело до не укладення основного договору купівлі-продажу нерухомості.

При оцінці аргументів та доводів у даній справі, суд керується Рішенням Європейського суду з прав людини у справі «Трофимчук проти України» від 28.10.2010, no. 4241/03, у якому вказується, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, та це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод.

Враховуючи викладене, а також приймаючи до уваги зміст пред`явлених позовних вимог, їх підстави, обраний позивачем спосіб захисту, та те, що стороною позивача не доведено, що основний договір купівлі-продажу не був укладений внаслідок винних дій/бездіяльності відповідача, тому суд дійшов висновку, що відсутні підстави, з якими закон пов`язує можливість стягнення коштів за попереднім договором та відшкодування завданих збитків і моральної шкоди, в зв`язку з чим в задоволенні позовних вимог слід відмовити.

В порядку ст. 141 ЦПК України, судові витрати слід залишити за позивачем по фактично понесеним.

На підставі викладеного та керуючись ст. 2, 4, 12, 13, 16, 76-77, 81, 82, 83, 133, 141, 258-259, 263-265, 273, 352, 354-355 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк» про стягнення авансу, неустойки, збитків та моральної шкоди, відмовити.

Судові витрати залишити за ОСОБА_1 по фактично понесеним.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

У випадку проголошення у судовому засіданні лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Відповідно до підпункту 15.5 пункту 1 Розділу ХІІІ «Перехідні положення» Цивільного процесуального кодексу України до початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи через Подільський районний суд міста Києва.

Повні ім`я сторін:

позивач ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_2 ;

відповідач Акціонерне товариство «Сенс Банк», , адреса: м. Київ, вул. Велика Васильківська, 100.

Повний текст судового рішення виготовлено 29.09.2025.

Суддя Леся БУДЗАН