ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 жовтня 2025 року

м. Харків

справа № 646/779/24

провадження № 22-ц/818/2405/25

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Пилипчук Н.П.,

суддів Маміної О.В, Тичкової О.Ю.,

за участю секретаря Львової С.А.,

учасники справи:

позивачка ОСОБА_1 ,

відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-сервіс», ОСОБА_2 ,

треті особи ОСОБА_3 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в особі представника ОСОБА_4 на рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 07 лютого 2025 року в складі судді Демченко І.М.

в с т а н о в и в:

У січні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-сервіс», ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Стрельченко Олена Володимирівна, про визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Позовна заява мотивована тим, що 06 лютого 2009 року між ОСОБА_2 та нею укладено договір позики, відповідно до якого вона отримала від ОСОБА_2 позику в розмірі 10 320,00 доларів США із строком повернення не пізніше 06 лютого 2011 року, зі сплатою по 180,00 доларів США не пізніше 06 числа кожного місяця. За прострочення ОСОБА_1 обов`язку з повернення боргу сторони встановили обов`язок сплатити штраф з розрахунку 1000,00 грн за кожен день прострочення, починаючи з шостого дня прострочення.

На забезпечення виконання ОСОБА_1 зобов`язання за договором позики від 06 лютого 2009 року, між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладений іпотечний договір, відповідно до умов якого останні передали позивачу в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 .

На забезпечення виконання ОСОБА_1 зобов`язань за договором позики між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 06 лютого 2009 року укладений договір поруки, відповідно до умов якого ОСОБА_5 поручився перед ОСОБА_2 за повернення ОСОБА_1 позичених коштів.

Крім того, 26 березня 2011 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір позики, відповідно до якого вона позичила у ОСОБА_2 3 900,00 доларів США строком до 26 березня 2012 року, при цьому сторони домовились про повернення ОСОБА_1 отриманих коштів частинами по 75,00 доларів США не пізніше 26 числа кожного місяця. За прострочення ОСОБА_1 обов`язку з повернення ОСОБА_2 боргу за договором позики від 26 березня 2011 року сторони встановили обов`язок ОСОБА_1 сплатити неустойку у вигляді штрафу в розмірі 3 % від простроченої суми за кожен день прострочення.

На забезпечення виконання ОСОБА_1 зобов`язань за договором позики від 26 березня 2011 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 26 березня 2011 року укладений договір поруки, відповідно до умов якого ОСОБА_5 поручився перед ОСОБА_2 за повернення ОСОБА_1 позичених коштів.

Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 23 вересня 2014 року з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 стягнуто заборгованість за двома договорами позики у розмірі 403 133,37 грн.

Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року позов ОСОБА_2 задоволено частково, стягнуто солідарно з ОСОБА_1 та ОСОБА_5 на користь ОСОБА_2 проценти за користування коштами, три проценти річних, неустойку за договором позики від 06 лютого 2009 року та за договором позики від 26 березня 2011 року за період з 02 липня 2014 року до 07 жовтня 2015 року в розмірі 148 042,84 грн. У рахунок боргу за рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 23 вересня 2014 року, а також задоволених вимог у цій справі у розмірі 148 042,84 грн, звернуто стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 , належить ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , із застосуванням визначеної статтею 38 Закону України «Про іпотеку» процедури продажу шляхом надання іпотекодержателю ОСОБА_2 права на продаж предмета іпотеки від власного імені будь-якій третій особі покупцю на його власний розсуд за ціною на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності або незалежного експерта на момент продажу, але не нижче, ніж за визначеною сторонами в пункті 4 іпотечного договору ціною. Надано право ОСОБА_2 пред`являти правовстановлюючі документи на предмет іпотеки, одержувати і подавати необхідні довідки про належність майна, кількість продажів, визначення вартості майна, витяги з усіх Державних реєстрів прав власності, інших речових прав на нерухоме майно та обтяжень об`єктів нерухомого майна, звіти про оцінку майна та будь-які інші документи в Державній реєстраційній службі України, в державних органах, установах, підприємствах, організаціях усіх форм власності, в державних нотаріальних конторах, у приватних нотаріусів та в архівних установах, які є необхідними для звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 . У задоволенні вимог ОСОБА_2 щодо передачі в його управління предмета іпотеки до моменту реалізації з наданням права обладнання квартири новими охоронними пристроями, вільного доступу до об`єктів нерухомого майна, зміни замків, укладання договорів на охорону зі спеціалізованими підприємствами, укладання договорів оренди предмета іпотеки з правом отримання орендної плати відмовлено. Виселено ОСОБА_1 та ОСОБА_3 з квартири АДРЕСА_1 . У задоволенні інших вимог ОСОБА_2 відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Постановою Апеляційного суду Харківської області від 16 травня 2018 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , задоволено частково. Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року в частині визначення заборгованості, яка підлягає сплаті за рахунок звернення стягнення на предмет іпотеки, змінено, резолютивну частину викладено у такій редакції: звернуто стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_1 та ОСОБА_3 у рахунок погашення заборгованості за договором позики від 06 лютого 2009 року в сумі 354 350,25 грн, що складається з: 81 156,77 грн - неповернута сума боргу, проценти за користування коштами - 42 972,51 грн, 3 % річних - 8 237,41 грн, неустойка 132 367,00 грн, що були стягнуті заочним рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 23 вересня 2014 року за період з 06 лютого 2009 року по 01 липня 2014 року, а також заборгованості за процентами у розмірі 39 314,88 грн, 3 % річних - 5 493,40 грн, неустойки - 44 808,28 грн за період з 02 липня 2014 року по 07 жовтня 2015 року, із застосуванням визначеної статтею 38 Закону України «Про іпотеку» процедури продажу шляхом надання іпотекодержателю ОСОБА_2 права на продаж предмета іпотеки від власного імені будь- якій третій особі - покупцю на його власний розсуд за ціною на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності або незалежного експерта на момент продажу, але не нижче ціни, що визначена сторонами в пункті 4 іпотечного договору. Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року в частині виселення ОСОБА_1 , ОСОБА_3 скасовано, у задоволенні позову в цій частині відмовлено. В іншій частині рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 27 листопада 2019 року касаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року та постанову Апеляційного суду Харківської області від 16 травня 2018 року в частині стягнення заборгованості за договором від 26 березня 2011 року: процентів за користування кошами у розмірі 1 029,00 доларів (еквівалент 25 539,78 грн) та неустойки у розмірі 29 213,14 грн скасовано та ухвалено у цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову. Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року та постанову Апеляційного суду Харківської області від 16 травня 2018 року в частині звернення стягнення на предмет іпотеки у рахунок заборгованості змінено, зменшено суму заборгованості в рахунок якої звертається стягнення на предмет іпотеки із 354 350,25 грн до 270 227,09 грн. Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року та постанову Апеляційного суду Харківської області від 16 травня 2018 року в частині стягнення заборгованості з поручителя ОСОБА_5 - скасовано, ухвалено у цій частині нове рішення про відмову у задоволенні вимог до ОСОБА_5 . В іншій частині рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року та постанову Апеляційного суду Харківської області від 16 травня 2018 року - залишено без змін. Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 4 665,55 грн. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь держави судовий збір за подання касаційної скарги у розмірі 1 936,62 грн. Стягнуто з ОСОБА_2 на користь держави судовий збір за розгляд справи у касаційному порядку у розмірі 10 243,38 грн.

Відповідно до договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 31 жовтня 2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. за №4808, ОСОБА_2 (продавець) передав у власність Товариству з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-сервіс» (покупець) квартиру АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 та ОСОБА_3 на праві власності в рівних долях по 1/2 частині кожному на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченому 23 грудня 2006 року Курас О.О, приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу 23 грудня 2006 року за реєстровим №2436 та зареєстрованого Комунальним підприємством «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» 22 січня 2007 року, відповідно до Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно №13296605.

Відповідно до п.1.3 договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 31 жовтня 2016 року нотаріус вказує, що право продажу квартири виникло у продавця, ОСОБА_2 в силу статті 38 Закону України «Про іпотеку» - на підставі рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року.

Відповідно до п. 2.1 договору ціна продажу квартири 735 500,00 грн.

Зазначила, що під час укладення спірного договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 31 жовтня 2016 року, не було дотримано вимог ст.38 ЗУ «Про іпотеку» (в редакції від 05 жовтня 2016 року), а саме не було дотримано застереження про те, що іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Про укладення спірного договору не було повідомлено ані ОСОБА_1 , ані ОСОБА_3 .

Посилалася на те, що для посвідчення договору купівлі-продажу предмета іпотеки, іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Державного реєстру іпотек. Зазначену інформацію нотаріус повинен перевірити. Разом з тим, посвідчуючи договір купівлі-продажу, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Рогач В.В. не перевірив зазначеної інформації та не встановив, чи належним чином повідомлений позивач про відчуження спірного майна у строки відповідно до вимог чинного законодавства. За таких обставин, іпотекодержатель не може вважатися таким, що набув право відчужувати предмет іпотеки іншій особі.

Вказала, що у спірному договорі ціна продажу квартири 735 500,00 грн, в той час, як постановою Верховного Суду від 27 листопада 2019 року за результатами перегляду касаційної скарги з ОСОБА_1 стягнуто суму коштів у розмірі 270 227,09 грн. Різниця між сумою продажу предмета іпотеки та сумою заборгованості, яка стягнута за рішенням суду, становить 465 270,00 грн, що свідчить про те, що продаж предмета іпотеки був явно не справедливим. Кошти, які залишились від продажу предмета іпотеки, не були повернуті ОСОБА_1 .

Просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , яка належала ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , посвідчений 31 жовтня 2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О.В. за № 4808, який укладений між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-сервіс».

Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 07 лютого 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено, стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 понесені судові витрати на правничу допомогу в розмірі 7960,00 грн.

Не погоджуючись з рішенням суду ОСОБА_1 через свого представника подала апеляційну скаргу, в якій просила рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що згідно з даними Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, відповідач ОСОБА_2 є кінцевим бенефіціарним власником Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-сервіс» із часткою 43,93% у статутному капіталі. Це означає, що угода щодо продажу предмета іпотеки відбулася між юридичною особою, контрольованою іпотекодержателем та самим іпотекодержателем, що свідчить про наявність конфлікту інтересів. Продаж майна юридичній особі, фактичним власником якої є іпотекодержатель, і свідчить про фіктивність угоди. Іпотекодержатель фактично реалізував майно сам собі через предмет іпотеки афілійовану компанію, що позбавило позивача можливості впливати на процес реалізації предмета іпотеки та отримати справедливу компенсацію. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. Угода між ОСОБА_2 та ТОВ «Агентство нерухомості «Естейт-Сервіс» не відповідає вимогам добросовісності та прозорості, а її метою було фактичне збереження контролю над майном у руках іпотекодержателя без реального погашення боргу позивача. У матеріалах справи немає беззаперечних доказів того, що повідомлення було вручено їй згідно з вимогами закону. Поштові квитанції свідчать лише про факт відправлення, а повернення відправлень або відсутність підтверджень вручення свідчать про можливі порушення. Виходячи із наявних матеріалів справи на направленому листі була відмітка на конверті «17 жовтня 2016 року за закінченням терміну зберігання». Така відмітка не є причиною невручення, не розкриває суті причини неможливості вручити адресату відповідного рекомендованого листа. А отже, подібна відмітка не дає обґрунтованих підстав для визначення факту належного повідомлення позивача про намір реалізації предмету іпотеки будь-якій третій особі. Якщо, на думку відповідача належним повідомленням була відмітка на конверті зроблена 17 жовтня 2016 року «за закінченням терміну зберігання», тому саме 17 жовтня 2016 року було повідомлено позивачку про укладення договору купівлі-продажу. А відтак, таке повідомлення відбулося не за 30 днів до укладення договору, а набагато менше, адже спірний договір було укладено 31 жовтня 2016 року. Якщо позивач не отримав повідомлення належним чином, це є суттєвим процесуальним порушенням, адже саме своєчасне інформування про намір продажу дає змогу йому скористатися своїми правами (наприклад, подати заперечення або скористатися правом переважного викупу). В умовах, коли належне повідомлення не було забезпечене, подальші дії з продажу майна набувають ознак недійсності, що створює прямий підстави для скасування правочину та відновлення її порушених прав.

Судова колегія, заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що апеляційну скаргу ОСОБА_1 необхідно задовольнити частково, рішення суду змінити.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем обрано належний спосіб захисту, однак заявлені вимоги є необґрунтованими.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року у справі № 646/13196/15-ц позов ОСОБА_2 задоволено частково, стягнуто солідарно з ОСОБА_1 та ОСОБА_5 на користь ОСОБА_2 проценти за користування коштами, три проценти річних, неустойку за договором від 06.02.2009 року та за договором позики від 26 березня 2011 року за період з 02 липня 2014 року до 07 жовтня 2015 року в розмірі 148 042 грн. 84 коп. (сто сорок вісім тисяч сорок дві гривні вісімдесят чотири копійки); в рахунок задоволення вимог за договором позики від 06 лютого 2009 року на загальну суму 268 387,37 грн, яка складається з неповернутої частини боргу в сумі 6 000 доларів США, що було еквівалентно 81 156,77 грн, процентів за користування коштами у сумі 3 177 доларів США, що було еквівалентно 42 972,51 грн, трьох процентів річних в сумі 609 доларів США, що було еквівалентно 8 237,41 грн, неустойки у розмірі 132 367,00 грн та судового збору у розмірі 3654,00 грн, згідно заочного рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 23 вересня 2014 року, а також задоволених вимог про стягнення процентів за користування коштами, трьох процентів річних, неустойки за договором позики від 06.02.2009 року та за договором позики від 26 березня 2011 року за період з 02 липня 2014 року до 07 жовтня 2015 року в розмірі 148 042,84 грн звернуто стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 , належить ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , із застосуванням визначеної ст. 38 Закону України «Про іпотеку» процедури продажу шляхом надання іпотекодержателю ОСОБА_2 права на продаж предмета іпотеки від власного імені будь-якій третій особі - покупцю на його власний розсуд за ціною на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності або незалежного експерта на момент продажу, але не нижче, ніж за визначеною сторонами в п. 4 іпотечного договору ціною; надано право ОСОБА_2 пред`являти правовстановлюючі документи на предмет іпотеки, одержувати і подавати необхідні довідки про належність майна, кількість продажів, визначення вартості майна, витяги з усіх Державних реєстрів прав власності, інших речових прав на нерухоме майно та обтяжень об`єктів нерухомого майна, звіти про оцінку майна та будь-які інші документи в Державній реєстраційній службі України, в державних органах, установах, підприємствах, організаціях усіх форм власності, в державних нотаріальних конторах, у приватних нотаріусів та в архівних установах, які є необхідними для звернення стягнення на предмет іпотеки квартиру АДРЕСА_1 ; у задоволенні вимог ОСОБА_2 щодо передачі в його управління квартири АДРЕСА_3 до моменту її реалізації з наданням права обладнання квартири новими охоронними пристроями, вільного доступу до об`єктів нерухомого майна, зміни замків, укладання договорів на охорону зі спеціалізованими підприємствами, укладання договорів оренди предмету іпотеки з правом отримання орендної плати відмовлено, виселено ОСОБА_1 та ОСОБА_3 з квартири АДРЕСА_1 ; стягнуто з ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 на користь ОСОБА_2 витрати по сплаті судового збору по 2030,00 грн з кожного; у задоволенні інших вимог ОСОБА_2 відмовлено (а.с.9-13,157-165,196-204 том 1).

Постановою Апеляційного суду Харківської області від 16 травня 2018 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково, рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2017 року в частині визначення заборгованості, яка підлягає сплаті за рахунок звернення стягнення на предмет іпотеки змінити, резолютивну частину викласти в наступній редакції, звернуто стягнення на предмет іпотеки квартири АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_1 , ОСОБА_3 в рахунок погашення заборгованості за договором позики від 06 лютого 2009 року в сумі 354350,25 грн, що складається з 81156,77 грн неповернутої суми боргу, процентів за користування коштами 42972,51 грн, 3 % річних 8237,41 грн, неустойки 132367,00 грн, що були стягнуті заочним рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 23 вересня 2014 року за період з 06.02.2009 року по 01.07.2014 року, а також заборгованості за процентами в розмірі 39314,88 грн, 3 % річних 5493,40 грн, неустойки 44808,28 грн за період з 02.07.2014 року по 07.10.2015 року із застосуванням визначеної ст. 38 Закону України «Про іпотеку» процедури продажу шляхом надання іпотекодержателю ОСОБА_2 права на продаж предмету іпотеки від власного імені будь-якій третій особі покупцю на його власний розсуд за ціною на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності або незалежного експерта на момент продажу, але не нижче ціни, що визначена сторонами в п. 4 іпотечного договору; рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2017 року в частині виселення ОСОБА_1 , ОСОБА_3 скасовано, у задоволення цих позовних вимог відмовлено, в іншій частині рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2017 року залишено без змін (а.с.14-18 том 1).

Постановою Верховного Суду від 27 листопада 2019 року касаційну скаргу представника ОСОБА_1 ОСОБА_6 задоволено частково, рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року та постанову Апеляційного суду Харківської області від 16 травня 2018 року в частині стягнення заборгованості за договором від 26 березня 2011 року: процентів за користування кошами у розмірі 1 029,00 доларів (еквівалент 25 539,78 грн) та неустойки у розмірі 29 213,14 грн скасовано та ухвалено у цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову; рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року та постанову Апеляційного суду Харківської області від 16 травня 2018 року в частині звернення стягнення на предмет іпотеки у рахунок заборгованості змінено, зменшено суму заборгованості в рахунок якої звертається стягнення на предмет іпотеки із 354 350,25 грн до 270 227,09 грн; рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року та постанову Апеляційного суду Харківської області від 16 травня 2018 року в частині стягнення заборгованості з поручителя ОСОБА_5 скасовано, ухвалено у цій частині нове рішення про відмову у задоволенні вимог до ОСОБА_5 ; в іншій частині рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року та постанову Апеляційного суду Харківської області від 16 травня 2018 року залишено без змін, вирішено питання одо судових витрат (а.с.19-25 том 1).

Як вбачається з матеріалів справи 14 вересня 2016 року ОСОБА_2 направив на зареєстровану адресу проживання ОСОБА_1 та ОСОБА_3 повідомлення іпотекодавцю та всім особам, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки відповідно до ст.38 Закону України «Про іпотеку». Однак листи повернулися з відміткою про повернення 17 жовтня 2016 року «за закінченням терміну зберігання» (а.с.84-88 том 1).

Відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань станом на 31 жовтня 2016 року, одним із засновником Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-сервіс» є ОСОБА_2 (а.с.221-223 том 1).

31 жовтня 2016 року між ОСОБА_2 , що являється іпотекодержателем за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Широковою В.А., 06 лютого 2009 року за реєстровим № 569, іпотекодавцями за яким є ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , на підставі та на виконання рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року по справі № 646/13196/15-ц, з однієї сторони, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-сервіс», в особі директора Яркового Д.Ю. укладено договору купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого продавець передає, а покупець приймає у власність квартиру АДРЕСА_1 і сплачує за неї ціну визначену цим договором.

Відповідно до пункту 1.3 цього договору право продажу квартири виникло у продавця в силу положень статті 38 Закону України «Про іпотеку» - на підставі Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року по справі № 646/13196/15-ц за позовом продавця до власників про звернення стягнення на предмет іпотеки у зв`язку із порушенням умов договору позики, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , 06 лютого 2009 року посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Широковою В.А., за реєстровим № 567, зобов`язання за якими були забезпечені іпотекою згідно договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Широковою В.А., 06 лютого 2009 року за реєстровим № 569.

Згідно з пунктами 2.1, 2.3 цього договору ціна продажу 735 500,00 грн. Вартість квартири, визначена шляхом проведення незалежної оцінки на підставі висновку про вартість об`єкта оцінки від 13 вересня 2016 року, зробленого ФОП ОСОБА_7 , становить 735 500,00 грн.

Згідно з пунктом 3.1.3 цього договору продавець, повідомляє покупця, що умови ст.38 ЗУ «Про іпотеку», а саме повідомлення іпотекодавця про продаж предмета іпотеки, виконані ним в повному обсязі, що підтверджується повідомленням від 14 вересня 2016 року (а.с.26-27,155-156 том 1).

Відомості щодо вказаного договору купівлі-продажу вбачаються з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 71878966 від 31 жовтня 2016 року (а.с.96-97 том 1).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновлює порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року у справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52).

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. У разі порушення іпотекодавцем обов`язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки іпотекодержатель може скористатися правами, визначеними згідно з частиною першою цієї статті, або вжити заходів для збереження чи страхування предмета іпотеки у власних інтересах та за власний кошт. Іпотекодавець зобов`язаний негайно на вимогу іпотекодержателя відшкодувати останньому всі витрати, понесені у зв`язку з вжиттям заходів щодо збереження та страхування предмета іпотеки (стаття 12 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин)).

Відповідно до частин першої, четвертої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини четвертої статті 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

У статті 38 цього Закону врегульовано право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки.

У частинах першій, п`ятій, десятій статті 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Таким чином, стаття 38 Закону України «Про іпотеку» визначає право іпотекодержателя за певних умов укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, але не передбачає в цьому випадку набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) зазначено: «Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.

За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.

Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

Отже, рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна підтверджує право власності на майно належного власника (позивача) і саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Саме суд під час розгляду справи про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна повинен надати оцінку всім обставинам, який тим самим визначає: неправомірність дій особи, яка зазначена у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник; тим самим суд констатує, що ці дії не були здатні призвести до набуття права власності особою, яка позначена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник, а тому в цієї особи відсутнє право власності, а отже, право власності належить позивачеві (якщо позивач доведе всі наведені вище обставини). Суд, задовольняючи позов, має чітко визначитися з тим, кому саме і яке речове право внаслідок задоволення такого позову належить. Вирішивши наявний між сторонами спір про право на користь позивача, суд тим самим в мотивувальній частині рішення виснував, що право власності позивача було порушено та підлягає поновленню. Близький за змістом висновок наведений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) (пункти 124-126).

Тому у тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння (якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, з якою позивач не перебуває у договірних відносинах), інші вимоги власника є неналежними.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частини перша, третя статті 12, частини перша, п`ята, шоста статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

Під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити (частина перша статті 264 ЦПК України).

У справі, що переглядається, встановлено, що квартира АДРЕСА_1 належала на праві власності ОСОБА_1 та ОСОБА_3 .

Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року, яке змінено постановою Апеляційного суду Харківської області від 16 травня 2018 року та постановою Верховного Суду від 27 листопада 2019 року, зокрема встановлено позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме шляхом продажу іпотекодержателем від власного імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

На виконання зазначеного 14 вересня 2016 року ОСОБА_2 направив ОСОБА_1 , як боржниці та іпотекодавцю, та ОСОБА_3 як іпотекодавцю на адресу, зазначену в договорі позики і договорі іпотеки як місце реєстрації, що також є адресою предмета іпотеки, а саме: АДРЕСА_4 , вимоги про усунення порушень.

У вимогах зазначено, що відповідно до вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» ОСОБА_1 та ОСОБА_3 запропоновано виконати основне зобов`язання і повернути визначену рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року загальну суму заборгованості в розмірі 268 387,37 грн у тридцятиденний строк, та попереджено про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Факт надіслання таких вимог підтверджується поштовими квитанціями, описами вкладення в «Укрпошта».

31 жовтня 2016 року між ОСОБА_2 , що являється іпотекодержателем за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Широковою В.А., 06 лютого 2009 року за реєстровим № 569, іпотекодавцями за яким є ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , на підставі та на виконання рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 14 липня 2016 року по справі № 646/13196/15-ц, з однієї сторони, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-сервіс», в особі директора Яркового Д.Ю. укладено договору купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого продавець передає, а покупець приймає у власність квартиру АДРЕСА_1 і сплачує за неї ціну визначену цим договором.

31 жовтня 2016 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Київ Стрельченко О.В. здійснила державну реєстрацію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно належного Товариству з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-сервіс» права власності на спірну квартиру.

Отже, встановлено, що на час розгляду справи судами спірний предмет іпотеки за договором купівлі-продажу квартири від 31 жовтня 2016 року перейшов у власність Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-сервіс» та зареєстрований за ним у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі оспорюваного договору купівлі-продажу квартири від 31 жовтня 2016 року.

Враховуючи, те, що правовідносини між позивачем та останнім набувачем іпотечного майна (титульним володільцем) Товариством з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Естейт-сервіс» не мають договірного характеру, колегія суддів дійшла висновку, що у такому випадку власнику майна слід використовувати речово-правові способи захисту, зокрема віндикаційний позов про витребування майна, а інші вимоги, а саме про визнання недійсним договору купівлі-продажу є неналежним способом захисту.

Згідно з правовими висновками, викладеними Великою Палатою Верховного Суду, зокрема, у постановах від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17 (провадження № 14-626цс18), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20), обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові.

З огляду на встановлені фактичні обставини, колегія суддів дійшла висновку про те, що ефективним способом захисту порушених прав ОСОБА_1 як співвласника майна, що було відчужене, є пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387, 388 ЦК України, що узгоджується із зазначеними вище висновками Великої Палати Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах.

Установивши, що заявлені позивачем позовні вимоги (про визнання недійсним договору купівлі-продажу) не відповідають критерію ефективності способу захисту порушеного права, оскільки належним способом захисту є саме віндикаційний позов про витребування майна, колегія суддів дійшла висновку про відмову у їх задоволенні саме з підстав обрання позивачем неналежного способу захисту, який не передбачений законом.

При цьому позивач не позбавлений права звернутися до суду із належно обраним способом захисту прав (про витребування майна), а тому відсутні підстави вважати, що права позивача на доступ до суду та справедливий судовий розгляд відповідно до пункту 1 статті 6 Конвенції є порушеними.

З огляду на викладене колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, оскаржуване рішення змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови, оскільки саме з цих підстав суд мав би відмовити у задоволенні позові.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування , що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18 липня 2006 року).

Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, що якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки по суті вимог апеляційну скаргу залишено без задоволення, підстав для перерозподілу судових витрат за перегляд справи у апеляційному порядку не вбачається.

Керуючись ст.ст.367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.376, ст.ст.381-384, 389 ЦПК України

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в особі представника ОСОБА_4 , - задовольнити частково.

Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 07 лютого 2025 року змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Головуючий Н.П. Пилипчук

Судді О.В. Маміна

О.Ю. Тичкова