Справа № 471/114/25
Провадження №2/471/144/25
Номер рядка звіту 29
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 жовтня 2025 року Братський районний суд Миколаївської області

у складі: головуючого судді Жили Н.М.,

з участю секретаря судового засідання Холоденко І.Ю.,

позивача ОСОБА_1 ,

третьої особи ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в селищі Братське Вознесенського району Миколаївської області цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , про визнання договору купівлі-продажу будинку дійсним та визнання права власності на нерухоме майно,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовною заявою до ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , про визнання договору купівлі-продажу будинку дійсним та визнання права власності на нерухоме майно.

Позовна заява мотивована тим, що 23.10.2021 року між ОСОБА_3 як власником та ОСОБА_1 як покупцем укладено договір купівлі-продажу будинку АДРЕСА_1 , за умовами якого відповідач отримав від позивача кошти за проданий будинок в сумі 100 000 (сто тисяч) гривень. Відповідач зобов`язалася в подальшому провести нотаріальне посвідчення фактично укладеного договору купівлі-продажу будинку, при цьому всі наявні документи на вказаний житловий будинок відповідачем передано позивачу, а на підтвердження факту укладення договору купівлі-продажу житлового будинку складено розписку як окремий документ, в якій, на думку позивача, відображено основні істотні умови вчинення купівлі-продажу будинку, зокрема умови про предмет та ціну договору, яку також своїми підписами засвідчили ОСОБА_3 , свідок ОСОБА_4 (померла ІНФОРМАЦІЯ_1 ) та позивач. В подальшому відповідач змінила місце фактичного проживання, виїхала до с-ща Каравелове Вітовського району Миколаївської області та не забезпечила проведення нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку як попередньо було узгоджено сторонами. Враховуючи таку ситуацію позивач запропонувала відповідачу надати довіреність на вчинення нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу будинку ОСОБА_2 , така довіреність була надана, при цьому відповідач не повідомила про наявність зареєстрованих за вказаною адресою неповнолітніх дітей її доньки: ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , та ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , а також матері дітей ОСОБА_7 та матері відповідача - ОСОБА_8 .. Відповідач не виявила бажання зняти їх з реєстрації місця проживання та категорично відмовляється забезпечити проведення зняття з реєстрації зазначених осіб, чим створює перешкоду у нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу будинку. Третя особа ОСОБА_2 зверталась до Органу опіки та піклування Братської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області щодо надання дозволу на укладення договору купівлі-продажу житлового будинку, але отримала відмову. Позивач зазначає, що виходячи з викладеного, наразі відсутні можливості нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу вищевказаного будинку, відповідач безповоротно ухиляється від нотаріального посвідчення такого договору, а тому на думку позивача єдиним шляхом є звернення до суду з вищевказаним позовом. Просить суд визнати дійсним договір купівлі-продажу будинку АДРЕСА_1 , що фактично укладений 23.10.2021 між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 ; визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 .

В судовому засіданні позивач позовні вимоги підтримала в повному обсязі та просила їх задовольнити. Також пояснила суду, що вона придбала у відповідача ОСОБА_3 будинок за 100 000 грн., які передала відповідачу, на підтвердження чого була складена розписка. Договір купівлі-продажу не був оформлений нотаріально за відсутності у неї і у відповідача коштів на це. Коли вона зібрала потрібну суму грошей та зателефонувала ОСОБА_3 , то остання відмовилася їхати до селища Братське для оформлення договору купівлі-продажу будинку. Тоді відповідачу було запропоновано надати ОСОБА_2 довіреність на оформлення договору купівлі-продажу будинку, на що ОСОБА_3 погодилася та надала таку довіреність. Однак, ОСОБА_2 не може нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу будинку, так як у вищевказаному будинку зареєстроване місце проживання неповнолітніх дітей (онуків відповідача). Також ОСОБА_2 зверталася до Служби у справах дітей Братської селищної ради для надання дозволу для оформлення договору купівлі-продажу будинку, де їй порадили звернутися до законного представника дітей або власника будинку.

Відповідач в судове засідання не з`явилася повторно, причину неявки суду не повідомила. Про день час та місце розгляду справи повідомлялась судовими повістками, надісланими їй рекомендованим листами з повідомленням як за місцем фактичного проживання (а.с. № 64, 71, 81), так і за зареєстрованим місцем проживання (а.с. № 83), однак листи повернулися на адресу суду з зазначенням на конвертах причини повернення «адресат відсутній за вказаною адресою», що відповідно до пункту 4 ч. 8 ст. 128 ЦПК України свідчить про вручення повісток в день проставлення у поштовому повідомленні таких відміток. За таких обставин суд вважає, що відповідач була належним чином повідомлена про день, час та місце розгляду справи. Відзив відповідач не подала.

Третя особа ОСОБА_2 не заперечувала проти позовних вимог позивача та проти їх задоволення. В судовому засіданні ОСОБА_2 пояснила, що 23.10.2021 року її мати ОСОБА_1 передала ОСОБА_3 гроші за будинок АДРЕСА_1 , при передачі коштів вона не була присутня. В цей день на її прохання ОСОБА_3 передала всі документи на вказаний будинок. Оскільки відповідач відмовилася їхати до селища Братське для оформлення договору купівлі-продажу будинку, то відповідачу було запропоновано надати їй довіреність на оформлення договору купівлі-продажу вищевказаного будинку. ОСОБА_3 надала їй таку довіреність. Вона звернулася до нотаріуса для нотаріального оформлення договору купівлі-продажу будинку, але перешкодою цьому є реєстрація за вказаною адресою неповнолітніх дітей (онуків відповідача). Також вона зверталася до Служби у справах дітей Братської селищної ради для надання дозволу для оформлення договору купівлі-продажу будинку, де їй відмовили. Вона також зверталася до ОСОБА_3 з приводу зняття дітей з реєстрації за вищезгаданою адресою, але остання відмовила.

Вислухавши позивача, третю особу, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що ОСОБА_3 на праві приватної власності належить житловий будинок АДРЕСА_1 , що підтверджується Договором дарування житлового будинку, посвідченого приватним нотаріусом Братського районного нотаріального округу Миколаївської області Малярчук Н.В., Витягом про державну реєстрацію прав, виданого КП «Вознесенське міжміське бюро технічної інвентаризації», Витягом з Державного реєстру речових прав, Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, наданими позивачем у копіях (а.с. № 11, 12,13, 25).

Також ОСОБА_3 на праві приватної власності належить земельна ділянка для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) площею 0,15, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , про що свідчать Свідоцтво про право власності на нерухоме майно, Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, надані позивачем у копіях (а. с. № 19, 20, 25).

Відповідно до довідки, виданої Відділом надання адміністративних послуг та державної реєстрації Братської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області, за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровані: ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , копія довідки надана позивачем (а. с. № 23).

Згідно Акта обстеження житлово-побутових умов від 11.12.2024 року, ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , проживає за адресою: АДРЕСА_1 разом з донькою ОСОБА_2 , 1974 року народження, та онуком ОСОБА_9 , 2014 року народження, останні проживають за вищевказаною адресою з грудня 2021 року, копія Акта надана позивачем (а. с. № 9).

23.10.2021 року була складена розписка про те, що ОСОБА_1 купила хату в « ОСОБА_10 » за 100 000 гривень, віддала гроші при свідках ОСОБА_11 (а. с. № 10).

Відповідно до до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається (ч. 2 ст. 220 ЦК України).

В постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі №305/1468/16, провадження № 61-9087св21, зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.

Згідно ст. 638 ЦК України істотною умовою будь-якого договору є предмет договору.

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

В постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року, провадження № 6-1288цс17, викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Відповідно до п. 13 постанови пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.

Позивач в позовній заяві та в судовому засіданні пояснила неможливість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу наступним: спочатку вказаний договір не був оформлений нотаріально за відсутності у неї та у відповідача коштів на це; потім відповідач почала ухилятися від нотаріального посвідчення договору; на підставі довіреності, наданої відповідачем ОСОБА_2 на оформлення договору купівлі-продажу будинку, остання не може нотаріально посвідчити цей договір у зв`язку з реєстрацією в будинку неповнолітніх дітей, яких відповідач не бажає знімати з реєстрації.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди.

Позивачем не надано суду будь-яких доказів ухилилася відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . Натомість з матеріалів справи вбачається, що 29.02.2024 року ОСОБА_3 довіреністю, посвідченою приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Середою О.О., уповноважила ОСОБА_2 представляти її інтереси, зокрема з усіх питань, пов`язаних із замовленням, оформленням та отриманням усіх передбачених чинним законодавством України документів, які необхідні для продажу належних їй на праві власності житлового будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , а також продати вказаний будинок, довіреність видана на три роки в термін до 29 лютого 2027 року (а. с. № 22). Доказів того, що відповідач ухиляється знімати з реєстрації неповнолітніх дітей (своїх онуків), які зареєстровані за адресою: АДРЕСА_1 суду також не надано. До того ж, комісією з питань захисту прав дитини виконавчого комітету Братської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області ОСОБА_2 рекомендовано звернутися як до власника будинку, так і законного представника дітей матері ОСОБА_7 щодо вирішення питання про реєстрацію дітей за новим місцем проживання (а. с. № 24).

До того ж, у позивача не втрачено зв`язок з відповідачем, їй відомо адресу проживання та номер мобільного телефону відповідача.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 220 ЦК України, домовленість сторін щодо усіх істотних умов договору повинна бути підтверджена письмовими доказами.

Як зазначає позивач, на підтвердження факту укладення договору купівлі-продажу житлового будинку складено розписку як окремий документ, в якій , на її думку, відображено основні істотні умови вчинення купівлі-продажу будинку, зокрема умови про предмет та ціну договору.

Натомість, як вбачається з дослідженої судом розписки, розписка містить неточні та неконкретизовані відомості про сторін договору, майно, яке є предметом договору. Так, у розписці не зазначені прізвище, ім`я, по батькові, дата народження, паспортні дані сторін, а лише вказано прізвище та ініціали імен та по батькові продавця і покупця, що є недостатнім для їх ідентифікації як фізичних осіб. Крім того, в даному документі упущено опис житлового будинку, його площу, не зазначено адресу житлового будинку, про який йде мова. Також з вказаної розписки не вбачається кому були передані кошти за придбання будинку, не вказана дата продажу будинку, а міститься лише дата складання розписки - 23.10.2021 року. При цьому, як зазначила позивач в судовому засіданні дану розписку вона писала не власноручно, а поставила лише свій підпис, а сам текст розписки писав чоловік відповідача.

Оцінивши надану позивачем розписку та інші докази в їх сукупності, суд дійшов висновку про те, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору купівлі-продажу житлового будинку. Крім того, позивачем не доведено факту безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі ч 2 ст. 220 ЦК України. За таких обставин суд приходить до висновку про відмову позивачу у задоволенні позовних вимог про визнання дійсним договору купівлі-продажу будинку.

Оскільки позовна вимога про визнання права власності на житловий будинок є похідною вимогою від вимоги про визнання договору купівлі-продажу дійсним, щодо якої суд прийшов висновку про відмову у її задоволенні, то і похідна вимога про визнання права власності також не підлягає задоволенню.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 11, 220, 638, 655 ЦК України, ст. ст. 4, 10-13, 76, 81, 83, 89, 141, 229, 258, 259, 263-265, 280-283 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

В задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , про визнання договору купівлі-продажу будинку дійсним та визнання права власності на нерухоме майно, відмовити.

Рішення може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Суддя Жила Н. М.