ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

30 вересня 2025 року м. Херсон

Номер справи: 650/2758/25

Номер провадження: 22-ц/819/1158/25

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого ( суддя-доповідач) Склярської І.В.,

суддів: Воронцової Л.П., Кутурланової О.В.

секретар Андреєва В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 24 липня 2025 року (під головуванням судді Хомик І.І..), у справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , від імені яких діє ОСОБА_3 , до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі, стягнення заборгованості з орендної плати за землю,

встановив:

1.Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

В квітні 2025 року адвокат Ковальчук Миколи Олександровича, який діє від імені ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати.

В обґрунтування позову зазначив, що позивачі є співвласниками земельної ділянки, кадастровий номер :03:018:0023, загальною площею 8,9715 га, що розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району, Херсонської області. Вказана земельна ділянка належить позивачам на праві приватної власності, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом від 23.08.2007 року №1928 та свідоцтвом про право на спадщину за законом від 23.08.2007 року №1931.

28.12.2017 року між позивачами та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» було укладено договір оренди землі.

Додатковою угодою до Договору оренди землі №1100173 від 28.12.2017 року встановлено, що розмір орендної плати за користування спірною земельною ділянкою становить 5,91% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також встановлено нормативну грошову оцінку земельної ділянки в сумі 308 539,65 гривень, тобто 18 234,69 гривень. Строк дії договору оренди до 31.12.2025 року. Пунктом 4.5 договору оренди землі визначено, що орендна плата сплачується до 31 грудня поточного року.

Проте, відповідачем порушені договірні умови та не сплачено орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки в загальній сумі 58 992,78 грн.

В кінці 2023 року до позивачів звернулися представники відповідача і запропонували підписати чергову додаткову угоду до договору оренди. Взамін, позивачам було обіцяно виплатити заборгованість за 2022-2023 роки та подальше збільшення орендної плати.

В подальшому, 21.03.2024 року між позивачами та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду до договору оренди землі. Цією додатковою угодою сторони домовилися викласти договір оренди в новій редакції. Вказаною додатковою угодою було встановлено, що розмір орендної плати за користування спірною земельною ділянкою становить 7,3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також встановлено нормативну грошову оцінку земельної ділянки в сумі 308 539,65 гривень, тобто 22 523,39 гривень. Строк дії договору оренди до 31.12.2032 року. Пунктом 4.4 договору оренди землі визначено, що орендна плата сплачується до 31 грудня поточного року.

Проте, станом на день подання позовної заяви, жодних виплат заборгованості з орендної плати відповідачем не здійснено. Також, відповідач жодного разу не виходив на зв`язок, не повідомляв причин виникнення заборгованості з орендної плати.

Відповідачем порушені умови договору оренди та не сплачено орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальна сума боргу становить 58 992,78 гривень.

Пославшись на наведені обставини, норми статей 617, 651, 629, 526 ЦК України, п. «д» ст. 141, ст. 96 ЗК України, статей 15, 21,22, 32 Закону України «Про оренду землі», зазначив, що систематичне невиконання орендарем своїх обов`язків є достатньою підставою для розірвання договору оренди землі та стягнення нарахованої, але не сплаченої орендної плати у розмірі 58992,78 грн., у зв`язку з цим просив розірвати договір оренди землі від 28.12.2017 року, укладений між ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_2 , ОСОБА_1 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:018:0023, стягнути з ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 58 992,78 гривень, витрати на судовий збір в розмірі 2 422,40 гривень та витрати на правничу допомогу у розмірі 10 000,00 гривень.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 24 липня 2025 року позов задоволено.

Суд ухвалив:

Позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , в інтересах яких звернувся представник - адвокат Ковальчук Микола Олександрович до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі, стягнення заборгованості з орендної плати за землю, стягнення витрат на судовий збір та витрат на правничу допомогу задовольнити частково.

Розірвати договір оренди землі від 28.12.2017 року (з урахування додаткової угоди від 21.03.2024 року), укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 26519301, щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:018:0023.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 40 758,09 гривень, витрати на судовий збір в розмірі 1614, 93 гривень та витрати на правничу допомогу у розмірі 7 000,00 гривень.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважаючи рішення суду першої інстанції необґрунтованим, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Аргументи учасників справи

(1)Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції посилався на ряд положень Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України щодо питання договору оренди, однак не застосував положення частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України, згідно якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

До позовної заяви позивачем було додано, зокрема, листи-довідки Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 03.03.2025 року №01-12/432/25 та від 05.05.2025 року №01-12/1008/25. Зазначені листи-довідки містять загальну інформацію, при цьому не містять інформації та відомостей про земельну ділянку, що є предметом спірного Договору оренди землі. Долучені листи-довідки не стосуються предмета доказування у цій справі, є неналежними та недопустимими доказами та не могли бути врахованими судом першої інстанції під час розгляду справи.

Апелянт посилається на те, що листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року, підтверджується, що спірна земельна ділянка, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Це свідчить про об`єктивну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки за цільовим призначенням через наслідки збройної агресії та через обставини, за які орендар не відповідає, що унеможливлює виконання зобов`язань за договором оренди землі.

Відповідачем обґрунтовано відсутність обов`язку сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Дані обставини підтверджуються: тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка, внаслідок повномасштабної військової агресії російськової федерації (що підтверджується Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376); розпорядженнями Новорайської сільської військової адміністрації: від 31.10.2023 №163 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2022-2023 року», від 06.02.2024 № 29 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-Агропродукт» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року», від 18.04.2024 № 154 «Про нову редакцію розпорядження начальника сільської військової адміністрації «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-Агропродукт» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року» № 29 від 06.02.2024 року, від 11.02.2025 року № 58 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-Агропродукт» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2025 рік», якими визначено, що земельні ділянки не придатні до їх використання через потенційне забруднення.

Особа, яка подала апеляційну скаргу, в обґрунтування своїх заперечень зазначила про порушення судом першої інстанції норм процесуального права, а саме розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження, за відсутності клопотання позивачів про таке провадження . Також, в ухвалі про відкриття провадження не надано відповідачу строк для подання відповідних заперечень.

Позиція інших учасників справи.

У відзиві представник позивача просить відхилити доводи апеляційної скарги та залишити без змін рішення суду першої інстанції.

В обґрунтування своїх заперечень, адвокат Ковальчук Микола Олександровича, вказав, що відповідач не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства, що підприємство зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом.

Факт перебування вказаної земельної ділянки на території України, яка в період часу з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, сам по собі також не може свідчити про очевидну неможливість використання відповідачем її у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов`язань з орендної плати.

Крім того, з боку представників ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про не використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.

Позивач неодноразово звертався до відповідача за його зареєстрованим місцем знаходження юридичної особи, проте контакту з відповідачем так і не мав і після укладення договору на правову допомогу стало відомо, що відповідач 25.09.2024 року перереєстрував місце знаходження в Житомирську область.

Адвокат зазначає, що нотаріально посвідчені письмові пояснення працівників ТОВ «ЮТС-Агропродукт» свідчать, що відповідач протягом 2023-2024 років провадив господарську діяльність на території Бериславського району. За довідкою Новорайською РВА від 05.05.2025 не проводилося жодних заходів щодо визнання земельних ділянок приватної власності забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами і така інформація не вносилася до Державного земельного кадастру.

Представник позивача наводить обставини недобросовісності дій ТОВ «ЮТС Агропродукт», які полягають у приховуванні та не повідомленні відповідачем суду інформації про укладення під час розгляду справи судом договору 1704/25-24 від 17.04.20025 про відчуження (продаж) права оренди земельних ділянок приватної власності на території Херсонської області з ТОВ «Перемога Плюс», як з взаємопов`язаною особою, наводячи бенефіціарних власників товариств, та зазначаючи про реєстрацію продажу права оренди земельних ділянок.

Адвокат Ковальчук М.О. посилається на те, що лист ГУ ДСНС у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року містить зазначення про проведення робіт з розмінування іншими фаховими відомствами та лише, ймовірність того, що ділянки можуть бути потенційно забрудненими.

Сторони у судове засідання суду апеляційної інстанції не з`явилися, про розгляд справи були повідомлені належним чином, у встановленому процесуальним законом порядку.

2. Мотивувальна частина

Позиція апеляційного суду

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.

Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

У частині першій статті 15 та частині першій статті 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Судом першої інстанції встановлено і з матеріалів справи вбачається наступне

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 23.08.2007 року №1928 та свідоцтва про право на спадщину за законом від 23.08.2007року №1931 ОСОБА_1 та ОСОБА_2 є співвласниками земельної ділянки, кадастровий номер :03:018:0023, загальною площею 8,9715 га, що розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району, Херсонської області.

Відповідно до Інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, сформованої 24.04.2025 року підтверджується, що об`єктом нерухомого майна є земельна ділянка загальною площею 8,9715га, яка розташована в Херсонській області, Бериславському районі, на території Степнянської сільської ради кадастровий номер ділянки: :03:018:0023.

Згідно з записом № 26519301 від 28.12.2017 року, за Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» зареєстровано право оренди вказаної земельної ділянки.

28.12.2017 року між позивачами та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» було укладено договір оренди землі.

Договір укладено строком до 31 грудня 2025 року. (.3.1 Договору)

21.03.2024 року між сторонами укладено Додаткову угоду до Договору оренди землі № 1100173 від 28.12.2017 року, сторони виклали договір оренди земельної ділянки в новій редакції, визначили орендарем ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Договір укладено строком на 15 років 3 дні перебіг якого починається з дати підписання Договору та діє до 31.12.2032 року. (п.3.1 Додаткової угоди).

Згідно .4.1 Договору орендна плата складає 7,3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 22523,39 грн. за повний рік оренди і вноситься в грошовій формі.

Згідно з умовами договору оренди та додатковою угодою, орендна плата мала сплачуватися до 31 грудня кожного року.

Згідно з листом-довідкою Новорайської сільської військової адміністрації від 03.03.2025 року за № 01-12/432/25 станом на 25.02.2025 року земельні ділянки належні позивачам, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не використовуються, тобто обробіток її не здійснюється; також ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» протягом 2022-2024 років зверталось до Новорайської СВА із заявою про визнання орендованих земельних ділянок потенційно забрудненими, але у відповідь на таку заяву приймалось лише розпорядження про надання пільг із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади. Такі ділянки комісією військової адміністрації не обстежувались та окремими розпорядженнями не визнавались забрудненими вибухонебезпечними предметами, а вважались такими, що потребують обстеження в зв`язку з тим, що громада тривалий час (вісім місяців 2022 року) перебувала в окупації військових російської федерації і на цих землях велись бойові дії. Але, вже після деокупації, що відбулась 11.11.2022 року, незважаючи на проведення обстеження та очищення цих земельних ділянок спеціальними саперними військами України та відновлення можливості використовувати їх за цільовим призначенням, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на сьогоднішній день так і не розпочало використання на території Новорайської сільської громади орендованих ними земельних ділянок і, за наявною інформацією, орендна плата власникам земельних ділянок також не сплачується.

Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України,

цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України

«Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Позивач посилався на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування ТОВ «ЮТС-Агропродукт» спірною земельною ділянкою на праві оренди, тобто розірвання договору оренди, через систематичну (більше двох років поспіль) несплату останнім орендної плати.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі

№ 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Відповідач, як у відзиві на позовну заяву, так і в апеляційній скарзі не заперечував факт не виконання своїх зобов`язань за договором оренди, а саме невиплату орендної плати за 2022, 2023,2024 роки , посилаючись на те що період окупації та до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки, неможливість обробітку земельної ділянки через її потенційне замінування є обставинами, за які орендар не відповідає, і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим.

Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 22.12.2022 року №309 Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області, на якій розташована спірна земельна ділянка у період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а з 11 листопада 2022 року Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Суд першої інстанції виходив з того, що чинним законодавством та сталими висновками Верховного Суду, які повинні враховуватись судами, унормовано те, що боржнику, у разі якщо він посилається як на причину невиконання зобов`язань на форс-мажорні обставини, слід надати докази того, що саме ці обставини перешкодили йому у виконанні зобов`язань. З матеріалів справи встановлено, що відповідач посилається на військові дії на території України та Херсонської області, але не надав доказів того, які саме обставини вплинули на його господарську діяльність. Як вбачається із матеріалів справи, відповідач продовжував і продовжує господарську діяльність, Товариство не зупиняло свою роботу у зв`язку з воєнним станом. Таким чином, з урахуванням відсутності належних доказів об`єктивної неможливості використання земельної ділянки та невиконання відповідачем свого обов`язку щодо належного обґрунтування форс-мажорних обставин у конкретному правовідношенні, підстави для звільнення його від орендної плати за 2023-2024рр. відсутні.

Однак суд першої інстанції враховав ту обставину, що упродовж 2022 року відповідач не міг належно використовувати спірні земельні ділянки, оскільки вони перебували на території яка була тимчасово окупована рф з 09.04.2022 року по 11.11.2022 року і відповідно не міг провести посівну компанію та компанію по збору врожаю. Тому на підставі ч.6 ст. 762 ЦК України відповідач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використаним через обставини, за які він не відповідає.

Суд першої інстанції надав правильну оцінку доказам відповідача, долученим до його заяви від 19.06.2025 року: листу ТПП, витягам з ЄДРДР.

Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 та у постанові від 09.11.2021 у справі №913/20/21, у постанові Верховного суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21.

Згідно ст.762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними. Відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Вказана позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16.

Оскільки відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає тягар доказування неможливості використання майна несе саме орендар. Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду у справах №910/8651/22 від 28.06.2023, №911/1064/21 від 08.11.2023, №910/14244/20 від 12.04.2023, №910/13704/21 від 15.03.2023, №910/8040/20 від 08.07.2021.

З огляду на викладене колегія суддів приходить до висновку, що судом першої інстанції правомірно встановлено, що факт перебування вказаної земельної ділянки на території України, яка в період часу з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, свідчить про очевидну неможливість використання відповідачем її у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов`язань з орендної плати.

Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення

для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Разом з тим жодних належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження обставин які б свідчили про відсутність протягом 2023 -2024 років, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості користуватися земельною ділянкою через військову агресію рф проти України, потенцію загрозу забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами а також через знищення та розкрадання належного Товариству майна; наявності непереборної сили, та підстав для застосування вимог ст. 726 ЦК України не надано.

Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376.

Колегія суддів звертає увагу, що на запит адвоката начальником сільської військової адміністрації в листі від 03.03.2025 року №01-12/432/25 щодо земельної ділянки належній у тому рахунку позивачу, проінформовано, що станом на 25.02.2025 року земельна ділянка, яка належать громадянам-власникам та перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не використовуються, тобто обробіток її не здійснюється, такі ділянки комісією військової адміністрації не обстежувались та окремими розпорядженнями не визнавались забрудненими вибухонебезпечними предметами, а вважились такими, що потребують обстеження, але вже після деокупації, що відбулась 11.11.2022 року, незважаючи на проведення обстеження та очищення цих земельних ділянок спеціальними саперами військами України та відновлення можливості використовувати їх за цільовим призначенням, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на сьогоднішній день так і не розпочало використання на території Новорайської сільської громади орендованих земель і за наявною інформацією, орендна плата власникам земельних ділянок не сплачується ( а.с.34).

Розпорядженням ХОР від 01 березня 2023 року №24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», яким ТОВ «ЮТС-АГРОПОДУКТ», на яке посилається представник товариства, внесений у перелік суб`єктів господарювання, що постраждав внаслідок обставин непереборної сили прийнятий на підставі листа ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 та його не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні». Крім того, вказане розпорядження не містить будь-яких відомостей на підтвердження доводів представника Товариства щодо наявності конкретних обставин, які унеможливлювали використання відповідачем об`єкту оренди і, як наслідок, виконання ним своїх зобов`язань за договором оренди землі.

Колегія суддів вважає за можливе звернути увагу, що доводи апеляційної скарги про потенційне забруднення земельної ділянки з посиланням про це на лист ГУ ДСНС України в Херсонській області від 11.06.2025 , суперечать інформації викладеній у цьому листі, у якому зазначено лише про «ймовірність» потенційного забруднення та надані певні роз`яснення відповідачу на його запит ( б/н від 27.05.2025) про надання актів обстеження наведених у переліку земельних ділянок сільськогосподарського призначення, або вказати на можливість чи не можливість їх використання. Слід зазначити, що у листі ГУ ДСНС України в Херсонській області зазначено і про встановлення того, що роботи з розмінування земельних ділянок проводились іншими фаховими відомствами з розмінування.

Отже, матеріали справи не містять доказів на підтвердження забруднення спірної земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, звернення відповідача в межах реалізації закону України « Про протимінну діяльність в Україні», на якій апелянт посилається, у тому рахунку до уповноважених органів щодо проведення процедури очищення території (земельної ділянки).

Посилання представника Товариства на розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації від 31 жовтня 2023 року №163, від 06 лютого 2024 року №29, від 18.04.2024 року №154 та від 11.02.2025 року №58, якими ТОВ «ЮТС-АГРОПОДУКТ» надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2025 року відповідно, висновків суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, яка унеможливлювали сплату орендної плати за 2023, 2024 роки не спростовують. Вказані розпорядження видані лише щодо надання певних податкових пільг у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земельних ділянок господарства вибухонебезпечними предметами, та не містять відомостей щодо визнання спірних земельних ділянок забрудненими вибухонебезпечними предметами, і не звільняють Товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності.

За таких обставин колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.

Разом з тим, суд першої інстанції також дійшов правильного висновку про те, що упродовж 2022 року відповідач не міг належно використовувати спірну земельну ділянку, оскільки вона перебувала на тимчасово окупованій території України.

Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що спірний договір оренди землі за вимогою позивачів може бути достроково розірваний з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: систематичного (два і більше разів) невиконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.

Щодо стягнення заборгованості

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Отже, у відповідача у зв`язку з укладенням договору та прийняттям в користування об`єкта оренди виникло зобов`язання зі сплати орендної плати за весь час користування земельною ділянкою. Орендна плата відповідачем не сплачувалась за 2022, 2023 та 2024 роки.

Разом з цим, як зазначалось вище апеляційним судом та судом першої інстанції встановлено, що у відповідача не було доступу до орендованої земельної ділянки в період з квітня 2022 року по листопад 2022 року, що обумовлено тимчасовою окупацією Херсонської області, та зазначені обставини не були належним чином оцінені судом першої інстанції.

Частиною 6 статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату є об`єктивна неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 20 березня 2024 року № 911/255/23, які підлягають застосуванню відповідно до вимог ч. 4 ст. 263 ЦПК України.

При цьому звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору, а тому може застосовуватись за виключних обставин, наприклад, відсутності доступу до найманого приміщення, неможливості орендаря перебування в ньому та зберігання речей тощо

Колегія суддів вважає, що судом першої інстанції правомірно встановлено, що перебування спірної земельної ділянки під тимчасовою окупацією російських військ, є об`єктивною неможливістю використовувати передане в оренду майно, у зв`язку з чим існують підстави для звільнення відповідача від сплати орендної плати за 2022 рік, а покладення судом на відповідача обов`язку з оплати за оренду земельної ділянки, якою не користувався відповідач у зв`язку з окупацією території, де вона розташована, суперечитиме засадам справедливості.

При цьому колегія суддів вважає за можливе звернути увагу на наступне.

Строк дії договору оренди від 25.12.2017 року, був встановлений до 31 грудня 2025 року.

Разом з тим, 21.03.2024 року між сторонами договору укладена додаткова угода до Договору оренди землі №1100173 від 28.12.2017 року від 21.03.2024 року, якою визначено, що орендна плата складає 7,3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 22523,39 грн. (п.4.1 Додаткової угоди), а також строк дії договору до 31.12.2032 року.

Враховуючи викладене, колегія суддів приходить до висновку, що згідно умов договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер :03:018:0023) розмір орендної плати за 2023 рік становить 18 234,69 грн. ( 308 539,65 грн. *5,91%) ( пункти 2.4, 4.1), а згідно Додаткової угоди від 21.03.2024 року розмір оренди плати за 2024 рік становить 22523,39 грн., отже загальний розмір заборгованості зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 рік становить 40 758,09 грн.

Отже, судом першої інстанції правомірно стягнуто з відповідача на користь позивачів заборгованість за договором оренди в сумі 40 758,09 грн.

Посилання скаржника на порушення норм процесуального права, а саме не надання відповідачу строку в ухвалі про відкриття провадження на подання заперечення щодо розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження спростовується ухвалою Великоолександрівський районний суд Херсонської області про відкриття провадження від 29 квітня 2025 року.

Враховуючи норми ст. 274 ЦПК України, п.8 ч.1 ст. 176 ЦПК України, приймаючи до уваги відсутності заперечення сторін щодо розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження, суд першої інстанції правомірно розглянув справу в порядку спрощеного провадження у відповідності до норм процесуального закону, а тому доводи апеляційної скарги в цій частині є неприйнятними.

Щодо суті апеляційної скарги

Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права ( ст. 375 ЦПК України).

Наведені доводи апеляційної скарги не надали підстав для скасування рішення суду першої інстанції, порушення норм процесуального закону судовою колегією не встановлено, а тому апеляційна скарга товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції від 24 липня 2025 без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 375, 382 ЦПК України, суд,

ухвалив:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 24 липня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий І.В. Склярська

Судді: Л.П. Воронцова

О.В. Кутурланова

Повний текс постанови складений 30 вересня 2025 року.

Суддя І.В. Склярська