Тарутинський районний суд Одеської області
_________________________________________________________________________
Справа №514/1051/24
Провадження по справі № 2/514/65/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22 вересня 2025 року с-ще Бессарабське

Тарутинський районний суд Одеської області у складі :

головуючого судді Тончевої Н.М.,

при секретарі Чернєвій О.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду с-ща Бесарабське цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ІСКРА ТМ» в особі Генерального директора ТОВ «ІСКРА» Влада Федора Івановича до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Державний реєстратор Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіна Олена Дмитрівна, Фермерське господарство «ВАДІС» про визнання недійсним договору оренди землі, скасування його державної реєстрації, визнання укладеною Додаткової угоди №1 до Договору оренди земельної ділянки, відшкодування втраченої вигоди,-

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача звернувся до суду з позовом до відповідача, в якому просив:

визнати недійсним Договір оренди землі від 01 квітня 2024 року (без номера) щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0050, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «ВАДІС», скасувати його державну реєстрацію;

визнати поновленим Договір №44 від 01 квітня 2014 року оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0050 на той самий строк і на тих самих умовах, укладений між ТОВ «Іскра ТМ» та ОСОБА_1 у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк;

зобов`язати ОСОБА_1 виплатити втрачену вигоду у розмірі 91692 гривні 23 копійки та судові витрати.

В обґрунтування своїх вимог вказав, що 01 квітня 2014 року між ТОВ «Іскра ТМ» та відповідачем ОСОБА_1 укладено Договір №44, який зареєстровано 23 травня 2014 року в Реєстраційній службі Тарутинського районного управління юстиції в Одеській області, про що у Державний реєстр земель внесені записи 23 травня 2014 року щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0050, яка є власністю відповідача.

22 березня 2023 року з боку ТОВ «Іскра ТМ» до Договору №44 від 01 квітня 2014 року підготовлено проєкт Додаткової угоди №1 від 22 березня 2023 року, згідно якого запропоновано внести зміни до Договору оренди №44 від 01 квітня 2014 року, а саме: продовжити строк дії договору та збільшити орендну плату за користування земельною ділянкою.

Відповідач ОСОБА_1 , ознайомившись з проєктом Додаткової угоди №1 від 22 березня 2023 року, від її підпису відмовився та надав заяву від 22 березня 2023 року, згідно якої виявив бажання не продовжувати дію Договору оренди №44 від 01 квітня 2014 року та самостійно обробляти належну йому земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:0050.

30 червня 2023 року відповідачу повторно було запропоновано підписати проєкт Додаткової угоди, проте відповідач відмовився. 07 червня 2023 року за вихідним №16/06/вих23 позивачем направлено відповідачу лист щодо узгодження припинення дії Договору оренди №44 від 01 квітня 2014 року у 2024 році після збирання врожаю, а саме 05 вересня 2024 року, а не 23 травня 2024 року. Від отримання наручно вказаного листа відповідач відмовився у присутності свідків ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про що складено довідку.

20 липня 2023 року за вихідним №07/07/вих23 позивачем на адресу відповідача засобами поштового зв`язку було направлено додатковий лист.

Крім іншого, 04.04.2024 року з сервісу Опендатботу згідно інформаційної довідки № 5278758 ТОВ " ІСКРА ТМ " стало відомо, що Відповідач ввів в оману ТОВ " ІСКРА ТМ " шляхом надання неправдивої інформації у своїй заяві від 22.03.2023 року, оскільки останній не збирався самостійно здійснювати обробку земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0050. Підтвердженням вказаних доводів свідчить укладення Відповідачем 01.04.2024 року договору оренди земельної ділянки ( договір без номеру) щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0050 з ФГ " ВАДІС ".

Більш того, Позивач звернув увагу суду на те, що згідно договору оренди між Відповідачем та ФГ " ВАДІС ", сума оренди земельної ділянки складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки ( паю ) - 6337,03 грн., що на 30% менша ніж була запропоновано Відповідачу з боку ТОВ " ІСКРА ТМ " Проєктом додаткової угоди № 1.

Позивач вважає, що ТОВ "ІСКРА ТМ" належно виконало вимоги п.8 та п.п. 8 п.30 Договору № 44, оскільки тричі пропонувало Відповідачу поновити строки дії договору, у різних формах з збільшенням суми оренди за договором. Проте з незрозумілих підстав Відповідач відмовився від виконання взятих на себе зобов`язань надавши неправдиву інформацію щодо здійснення обробки земельної ділянки самостійно, при цьому 01.04.2024року уклав з ФГ «ВАДІС» договір оренди з гіршими умовами ніж було запропоновано Проєктом додаткової угоди № 1 до Договору № 44 ТОВ " ІСКРА ТМ " та не повідомив Позивача про зміну своїх намірів.

ТОВ "ІСКРА ТМ" та Відповідач при укладені Договору №44 у п.20 визначили та пов`язали укладення договору не лише з моментом його підписання, а й з моменту державної реєстрації, а тому договір вважатиметься укладеним саме після внесення до відповідного державного реєстру запису про право оренди на підставі такого договору. Сторони скористались принципом свободи та врегулювали взаємні відносини на власний розсуд, а тому за їх згодою визначено і момент набрання договором чинності, що пов`язаний саме з певним моментом у часі, - «опубліченням» цих цивільних відносин у відповідному державному реєстрі. Вказана обставина на момент укладення Договору №44 не суперечила чинному законодавству. Зокрема п.3 ч.1 ст.3; ст.ст. 6, 627 ЦК України.

Договір було укладено на 10 років, строк дії Договору № 44 спливав 23.05.2024 року, проте усупереч цьому Відповідачем 01.04.2024 року укладено договір оренди земельної ділянки з ФГ «ВАДІС» про що здійснено відповідні записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права державним реєстратором Старокозацької сільської ради Білгород Дністровського району Одеської області Арешкіною О.Д. Тобто, до спливу строку Договору № 44 Відповідач у порушення ст. 33 Закону України « Про оренду землі» уклав інший договір на цю ж земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:0050. Позивач також зазначив, що навіть припускаючи початок дії договору № 44 з 01.04.2024 року строком закінчення дії Договору № 44 є 01.04.2024 року включно згідно норм ст.254 ЦК України.

Ухвалою Тарутинського районного суду Одеської області від 25 червня 2024 року прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, призначено розгляд справи в порядку загального позовного провадження зі стадії підготовчого засідання.

Представник третьої особи ФГ «ВАДІС» в особі керівника Грабован О.Л. 12.07.2025 року через систему «Елекутронний суд» надав суду пояснення третьої особи щодо позову або відзиву, відповідно до яких просив у задоволенні позову відмовити в повному обсязі оскільки доводи, викладені у позовній заяві є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. У справі, що розглядається, позивач не є стороною оспорюваного договору оренди землі, укладеного 01 квітня 2024 року між ОСОБА_1 та ФГ «ВАДІС». Отже, Позивач зобов`язаний довести, що оспорюваним договором порушуються його певні права та інтереси, що є умовою надання судового захисту порушеному, невизнаному або оспорюваному праву особи. Зауважив, що позивач по справі не наводить жодних доказів, які б вказували про порушення сторонами оспорюваного правочину вимог частини першої-третьої, п`ятої та шостої статті 203 ЦК України, які б давали змогу стверджувати про недійсність договору оренди земельної ділянки.

10.09.2024 року представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Боян О. Б. надала суду відзив на позовну заяву, в якому просила у задоволенні позову відмовити в повному обсязі з наступних підстав.

ОСОБА_1 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку є власником земельної ділянки площею 5,81 га, кадастровий номер :01:001:0050, розташованої на території Ганнівської сільської ради Тарутинського району Одеської області (на даний час - с. Ганнівка Лісненського старостинського округу Бородінської територіальної громади Болградського району Одеської області).

01 квітня 2014 року між ТОВ «ІСКРА ТМ» та ОСОБА_1 укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки площею 5,81 га строком на 10 років.

Державну реєстрацію зазначеного договору здійснено 26 травня 2014 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 26 травня 2014 року, наданим реєстраційною службою Тарутинського районного управління юстиції в Одеській області.

Відповідно до пункту 20 договору оренди передача земельної ділянки орендарю здійснюється у п`ятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Однак, всупереч вказаним вимогам договору оренди, земельна ділянка площею 5,81 га, кадастровий номер :01:001:0050, була передана орендарю та прийнята останнім у момент підписання договору, тобто більше ніж за 1 місяць та 26 днів до настання обставин, визначених пунктом 20 договору.

З моменту передачі земельної ділянки орендарю, орендодавець ОСОБА_1 відповідно не використовував вказану земельну ділянку за цільовим призначенням. Позивачем не надано суду належних та допустимих доказів того, що за користування земельною ділянкою відповідача ОСОБА_1 у період дії договору від 01.04.2014 року №44, ТОВ «ІСКРА ТМ» вносилась орендна плата у порядку, визначеному п. 12 договору оренди земельної ділянки, що ставить під обґрунтований сумнів твердження позивача ТОВ «ІСКРА ТМ» про належне виконання ним усіх умов договору.

Пунктом 8 договору оренди передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з п. 35 договору оренди земельної ділянки від 01.04.2014 року №44 його дія припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

22.03.2023 року ТОВ «ІСКРА ТМ» запропонувало ОСОБА_1 підписати проєкт додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 01.04.2014 року №44. ОСОБА_1 висловив свою категоричну незгоду з питання продовження строку дії договору та відмовився підписувати проєкт додаткової угоди, що підтверджується його письмовою заявою від 22.03.2023 року, яка зареєстрована у ТОВ «ІСКРА ТМ» під номером 57 й яка надана самим позивачем до позовної заяви.

Вказаною додатковою угодою ТОВ «ІСКРА ТМ» пропонувало ОСОБА_1 внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 01.04.2014 року №44 шляхом продовження строку дії такого договору та збільшення орендної плати за користування земельною ділянкою, яка належить відповідачу на праві приватної власності.

01 квітня 2024 року між ОСОБА_5 та ФГ «ВАДІС» укладений договір оренди земельної ділянки (паю) сільськогосподарського призначення, який зареєстрований в установленому законом порядку 01.04.2024 року, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передає, а ФГ «ВАДІС» приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 5,81 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва 3 кадастровим номером :01:001:0050, розташованої на території Ганнівської сільської ради Тарутинського району Одеської області, строком на 10 (десять) років, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 6337,03 грн, 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або за бажанням орендодавця в натуральній формі еквіваленті вартості товарів за ринковими цінами на дату виплати орендної плати.

Так, у позовній заяві позивач стверджує, що «відповідач ввів в оману ТОВ «ІСКРА ТМ» шляхом надання неправдивої інформації у своїй заяві від 22.03.2023 року, оскільки останній не збирався самостійно здійснювати обробку земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0050, підтвердженням вказаних доводів свідчить укладення відповідачем 01.04.2024 року договору оренди земельної ділянки щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0050 з ФГ «ВАДІС».

Однак, такі твердження позивача є надуманими та такими, що не відповідають ні діючому законодавству, ні матеріалам справи оскільки за такий тривалий період часу бажання ОСОБА_1 з приводу самостійного використання земельної ділянки, чи передачі її в оренду іншому орендарю на більш вигідних умовах, могло неодноразово змінитись, при цьому останній згідно вимог чинного законодавства не зобов`язаний кожного разу повідомляти попереднього орендаря, а тим більше того з яким вже строк договору оренди закінчився, про свій намір, як він буде використовувати земельну ділянку, яка перебуває у його приватній власності.

Позивач скористався своїм правом на подачу відповіді на відзив та 17.09.2024 року подав до суду відповідь на відзив в якій зазначив, що ТОВ«ІСКРА ТМ» та Відповідач при укладенні договору №44 у п.20 визначили та пов`язали укладення договору не лише з моментом його підписання, а з моментом його державної реєстрації, а тому договір вважається укладеним саме після внесення до відповідного державного реєстру запису про право оренди на підставі такого договору.

При укладанні договору №44 сторони пов`язали момент набрання чинності договору, а відтак і момент його укладання, з моментом його державної реєстрації, аналогічні висновки викладені Великою палатою Верховного Суду у постанові від 15.01.2020року у справі 322/1178/17, щодо моменту укладання договору та дії принципу свободи договору застосовані у справі № 447/2461/20.

Крім того, Відповідачем жодним чином не заперечена та обставина, що навіть припускаючи початок дії Договору № 44 з 01.042014 року строк закінчення дії Договору № 44 є 01.04.2024року включно. Як наслідок, укладення 01.04.2024 року з ФГ «ВАДІС» договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0050 до спливу строку Договору № 44 та твердження Відповідача про здійснення самостійної обробки вказаної земельної ділянки є грубим порушенням ст. 33 Закону України « Про оренду землі» та п.п.8 п.30 Договору №44.

Позивач зазначив, що Відповідачем не подано до суду жодного підтвердження того, що ТОВ «ІСКРА ТМ» порушили умови Договору №44.

В діях Відповідача відсутній будь-який логічний зміст в частині укладення нового договору з ФГ «ВАДІС» на умовах гірших ніж запропоновано Додатковою угодою №1. Відповідачем жодним чином не пояснюється як умови запропоновані Додатковою угодою №1, а саме: «9. Орендна плата вносить Орендарем у грошовій та натуральній формі у розмірі 8 (вісім) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що в грошовому вимірі на дату укладення цієї додаткової угоди становить 9 612, 46 грн (дев`ять тисяч шістсот дванадцять гривень сорок шість копійок), або в натуральній формі: зерно пшениці - 2000 кг; зерно ячменя - 2000 кг; насіння соняшника - 150 кг; цукор 50 кг.)» можуть бути більш вигідними умов договору укладеного з ФГ «ВАДІС» « орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 6691,26грн.3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або за бажанням орендодавця в натуральній формі еквівалентній вартості товарів за ринковими цінами на дату виплати орендної плати».

17.09.2024року від представника позивача ТОВ « ІСКРА ТМ » на адресу суду надійшла заява про зміну предмета позову, в якій він просив:

визнати недійсним Договір оренди землі від 01.04.2024 року (без номера) щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0050, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «ВАДІС», скасувати його державну реєстрацію;

визнати укладеною Додаткову угоду №1 До договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер :01:001:0050) (№44 від 01 квітня 2014 року) від 22 березня 2023 року на умовах визначених її змістом»;

зобов`язати ОСОБА_1 виплатити втрачену вигоду у розмірі 91 692 (дев`яносто одна тисяча шістсот дев`яносто дві) гривні 23 копійки;

судові витрати покласти на Відповідача.

Представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Боян О.Б.13.11.2024 року через систему «Електронний суд» надала суду відзив на позовну заяву (після зміни предмета позову), в якому просила у задоволенні позову відмовити в повному обсязі зазначивши, що Відповідач процесуальну позицію, викладену у раніше поданих процесуальних документах у справі підтримує у повному обсязі і просить врахувати при вирішенні справи по суті. Стосовно вимоги про визнання додаткової угоди від 22.03.2023 року укладеною представник відповідача зауважила, що проєкт додаткової угоди містить незаконні і суперечливі положення, які у будь-якому випадку не можуть бути узгоджені сторонами, адже вказане призведе до недійсності такої угоди. Як наслідок, позовна вимога про визнання укладеною додаткової угоди не підлягає задоволенню з підстав, обґрунтованих відповідачем у відзиві на позовну заяву до зміни предмету позову (стосовно порушення переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк), так як позивач не зазначає будь-яких нових мотивів, з яких така вимога має бути задоволеною, й, додатково, з підстав, що визначені у вказаному відзиві.

Представник позивача адвокат Кисса В.І. в судовому засіданні стверджував, що в діях відповідача ОСОБА_1 вбачається суперечлива і недобросовісна поведінка, яка призвела до порушення переважного права позивача, як орендаря на подальше користування земельною ділянкою. Відповідач ОСОБА_1 ввів позивача ТОВ «ІСКРА ТМ» в оману. Зазначив, що за умови особистого використання ОСОБА_1 своєї земельної ділянки, як то було зазначено в його листі-повідомленні та за умови не укладення нового договору оренди землі з ФГ " ВАДІС ", позивач не ініціював би даного судового спору. Просив позовні вимоги задовольнити в повному обсязі з підстав наведених у позовній заяві та досліджених під час судового розгляду наданих доказів.

Представник Відповідача адвокат Боян О.Б. заперечувала проти задоволення позовних вимог посилаючись на їх необгрунтованність. Підтримала доводи викладені у відзові на позовну заяву та крім іншого зазначила, що для пролонгації відносин оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо. Згоди між сторонами на пролонгацію спірного договору не досягнуто, що є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Третя особа ФГ « ВАДІС» під час судового засідання надавав пояснення аналогічні наданим суду поясненням третьої сторони щодо позову.

Державний реєстратор Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіна О.Д. до судового засідання не з`явилась, сповіщалась судом належним чином про що свідчить довідка про доставку електронного листа.

Заслухавши доводи сторін, розглянувши подані документи та матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення її по суті, суд прийшов до наступного висновку.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 на підставі розпорядження Тарутинської райдержадміністрації №454 від 27 листопада 2003 року передано у приватну власність земельну ділянку площею 5.81 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Ганівської сільської ради, що підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю серії ІІ-ОД №013136, виданим 23 грудня 2003 року.

01 квітня 2014 року між орендарем ТОВ «Іскра ТМ» в особі директора Гробован Л. В. та орендодавцем ОСОБА_1 укладено Договір оренди землі №44, предметом якого є належна ОСОБА_1 земельна ділянка площею 5.81 га з кадастровим номером :01:001:0050.

Згідно зазначеного Договору оренди землі №44 від 01 квітня 2014 року:

нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 120155 гривень 69 копійок (п. 5 договору);

строк дії договору 10 (десять) років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 договору);

орендна плата вноситься орендарем в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в розмірі 3604 гривні 67 копійок за один рік користування земельною ділянкою, або в натуральній формі : пшениця 700 кг, ячмінь 700 кг, насіння соняшника 100 кг за один рік користування земельною ділянкою (п. 9 договору);

передача земельної ділянки орендарю здійснюється у п`ятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі (п. 20 договору);

цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації ( п.41 договору).

Згідно акту приймання передачі земельної ділянки від 01.04.2014 року встановлено, що відповідно до умов вищевказаного Договору орендодавець передав а орендар прийняв у тимчасове користування земельну ділянку площею 5.81 га ріллі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, 23 травня 2014 року реєстратором Реєстраційної служби Тарутинського районного управління юстиції в Одеській області Делік Т.С. винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 13302148.

Отже, як встановлено матеріалами справи та не заперечувалось сторонами, сторони уклали договір оренди на визначений срок.

Під час надання пояснень, представник відповідача не заперечувала того факту, що останнім днем дії договору є 01.04.2024 року. Також сторонами не заперечувався факт виконання умов договору у період його дії, в повному обсязі.

22 березня 2023 року з боку ТОВ «Іскра ТМ» до Договору №44 від 01 квітня 2014 року підготовлено проєкт Додаткової угоди №1 від 22 березня 2023 року, згідно якого запропоновано внести зміни до Договору оренди №44 від 01 квітня 2014 року,а саме: продовжити строк дії договору та збільшити орендну плату за користування земельною ділянкою, яка належить Відповідачу.

Під час судового розгляду представник відповідача не заперечувала, щодо обізнаності та бажання ТОВ «ІСКРА ТМ» укласти додаткову угоду, однак Відповідач не бажав її укладати з підстав наміру самостійно продовжити обробку земельної ділянки.

ОСОБА_1 22 березня 2023 року на адресу ТОВ «Іскра ТМ» надано заяву, яку зареєстровано за вхідним №57, згідно якої відповідач ОСОБА_1 виявив бажання не продовжувати дію Договору оренди №44 від 01 квітня 2014 року та самостійно обробляти належну йому земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:0050.

07 червня 2023 року за вихідним №16/06/вих23 Позивачем надано Відповідачу лист щодо узгодження припинення дії Договору оренди №44 від 01 квітня 2014 року у 2024 році після збирання врожаю, а саме 05 вересня 2024 року, а не 23 травня 2024 року.

Від отримання листа від 07 червня 2023 року №16/06/вих23 відповідач ОСОБА_1 відмовився у присутності свідків ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про що складено довідку 30 червня 2023 року.

20 липня 2023 року за вихідним №07/07/вих23 Позивачем на адресу Відповідача засобами поштового зв`язку (номер накладної 931) було направлено додатковий лист щодо узгодження припинення дії Договору оренди №44 від 01 квітня 2014 року у 2024 році та повідомлення про прийняте рішення у продовж 10 днів з дня отримання листа.

Згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, відправлення №931 вручено 28 липня 2023 року особисто ОСОБА_1

01 квітня 2024 року між орендарем ФГ «Вадіс» в особі голови ФГ Грабован О.Л. та орендодавцем ОСОБА_1 строком на 10 років укладено Договір оренди землі, предметом якого є належна ОСОБА_1 земельна ділянка з кадастровим номером :01:001:0050.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, 01 квітня 2024 року державним реєстратором Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіною О.Д. винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 54417766 щодо реєстрації права оренди землі за Договором оренди землі від 01 квітня 2024 року.

Отже судом встановлено, що під час дії договору оренди землі № 44 від 01 квітня 2014 р. щодо оренди земельної ділянки площею 5,81 га, кадастровий номер :01:001:0050, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Ганнівської сільської ради Тарутинського району Одеської області, укладеного між позивачем ТОВ «ІСКРА ТМ» в особі директора Грабован Л. В. та відповідачем ОСОБА_1 , який укладений та зареєстрований у відповідності до вимог діючого законодавства, достроково не розірваний та не припинений, був зареєстрований договір оренди земельної ділянки б/н від 01.04.2024 р., укладений між відповідачем ОСОБА_1 та ФГ «ВАДІС» щодо оренди земельної ділянки, яка на дату його укладення та на момент державної реєстрації договору перебувала в оренді у Позивача.

Щодо суті спору.

У частині третій статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

За змістом ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотримання норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданням цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до пункту 1 частини 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори.

Згідно з частиною 6 ст. 11 ЦК України у випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків може бути настання або ненастання певної події.

Частинами першою та другою ст. 14 ЦК України встановлено, що цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Частина перша статті 93 ЗК України визначає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

За частиною четвертою статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до частини першої статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

За положеннями частини 1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

За частиною першою статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Відповідно до частини 2 статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення.

Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму (частина перша статті 765 ЦК України).

Згідно з частиною 1 статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Частиною першою статті 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За положеннями частини другої статті 792 ЦК України та частини восьмої статті 93 ЗК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

З 1 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI "Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України", якими зокрема з тексту статті 640 ЦК України виключено посилання щодо обов`язковості державної реєстрації правочинів; стаття 6 Закону України "Про оренду землі" була доповнена частиною 5 такого змісту: "Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону"; статті 18, 20 Закону України «Про оренду землі» були виключені взагалі .

За визначенням ст.1 Закону № 161-Х1У оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 Закону № 161-Х1У встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За частиною першою статті 17 Закону № 161-Х1У (на час укладання між сторонами договору оренди) передача об`єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі.

Відповідно до частини першої статті 19 Закону № 161-Х1У строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

В даному випадку, визначення строку дії договору має суттєве значення, оскільки Позивач, обґрунтовуючи свої позовні вимоги, серед іншого, посилався на те, що сторони в договорі визначили строк набрання ним чинності та пов`язали його з двома фактами, а саме підписання та державної реєстрації права оренди та стверджував про те, що договір №44 укладено на 10 років тож строк дії договору№ 44 від 01.04.2014 року сплив 23.05.2024 року.

Так у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі№ 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), на яку крім інших посилається Позивач, зроблено висновок про те, що «…Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.» «… Реалізувати свої суб`єктивні права та обов`язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору.».

У вказаній вище постанові Велика Палата Верховного Суду виснувала, зокрема, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

Однак, Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 06.03.2024року у справі № 902/1207/22 вважає незастосовними у цій справі наведені вище висновки, викладені у її постанові від 15.01.2020року у справі № 322/1178/17, адже вони зроблені щодо договору оренди землі, підписаного сторонами 01.11.2007 та зареєстрованого 30.06.2011, а з 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон № 1878-VI), якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

Таким чином, у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01.01.2013 Договір не міг бути зареєстрований. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі (частини перша та шоста статті 6 Закону № 161-XIV; пункт 1 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV у редакціях, чинних на час підписання Договору).

Аналіз Закону № 161-XIV у наведеній вище редакції з урахуванням консенсуальної природи договору оренди землі дозволяє зробити низку висновків.

Насамперед слід звернути увагу на те, що концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності властива законодавству, яке діяло до 01.01.2013. Однак після описаних вище законодавчих змін слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору).

Стаття 17 Закону № 161-XIV у тій самій редакції передбачає, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Таким чином, Закон № 161-XIV у вказаній вище редакції не визначає акт приймання-передачі як документ, яким здійснюється передання земельної ділянки, а передбачає, що таке передання відбувається шляхом державної реєстрації речового права оренди. Відтак земельна ділянка вважається переданою орендарю з моменту державної реєстрації права оренди, і з цього ж моменту в нього виникає відповідне речове право.

Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення у орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.

З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою (див. mutatis mutandis постанови КГС ВС від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18 та від 15.11.2022 у справі № 914/917/21).

Наведене узгоджується також із подальшими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, про те, що з 01.01.2013 державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.

У цій постанові Велика Палата Верховного Суду також виснувала, що право оренди земельної ділянки є речовим і без державної реєстрації такого права немає правових підстав для користування відповідною земельною ділянкою. Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту цього права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. Так, орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.

Окрім цього, Велика Палата Верховного Суду підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, однак відступила від висновків, викладених у вказаній постанові Верховного Суду України, у частині того, що, виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

При цьому Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 01.01.2013, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації.

Враховуючи вищенаведене суд прийшов до висновку про те, що оскільки Договір оренди між орендодавцем ОСОБА_1 та ТОВ « ІСКРА ТМ» укладено 01.04.2014року терміном на 10 років то десятирічний строк дії договору оренди, почав свій перебіг з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а саме з 01 квітня 2014року та відповідно до ч. 1 ст. 254 ЦК України якою визначено, що строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку, закінчив свою дію 01 квітня 2024року.

Договір оренди землі від 01.04.2024 року б/н укладений між ОСОБА_1 та ФГ « ВАДІС» в останній день дії договору укладеного 01.04.2014 року між ОСОБА_1 та ТОВ « ІСКРА ТМ».

На думку Позивача зазначена вище обставина є підставою для визнання вказаного договору недійсним та скасування його державної реєстрації, оскільки внаслідок укладеного договору між ОСОБА_1 та ФГ «ВАДІС» було порушено переважне право на поновлення договору.

Відповідно до частини другої статті 16 цього Кодексу способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що, як правило, суб`єкт може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту його права чи інтересу. Такий спосіб здебільшого випливає із суті правового регулювання відповідних спірних правовідносин (постанови від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (пункт 5.6), від 6 лютого 2019 року у справі № 522/12901/17-ц, від 2 липня 2019 року у справі № 48/340 (пункт 6.41), від 1 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (пункт 48), від 28 січня 2020 року у справі № 50/311-б (пункт 91), від 19 травня 2020 року у справі № 922/4206/19 (пункт 43), від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (пункт 88), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 75), від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17 (пункт 55); див. також постанову Верховного Суду України від 10 вересня 2014 року у справі № 6-32цс14).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

В справі, що розглядається, Позивач звернувся до суду з вимогами про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації, посилаючись на те, що вказаний договір оренди наступного орендаря було укладено в період дії діючого договору оренди землі між ТОВ «ІСКРА ТМ» та ОСОБА_1 .

Окрім іншого, враховуючи підстави позову, наведені позивачем у позовній заяві, позивач просив визнати відсутнім право оренди наступного орендаря.

Разом із цим Велика Палата Верховного Суду зазначала, що визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу, що додаткова угода відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (постанова від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, пункт 66).

За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідає визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанов від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 76), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21, пункт 155).

З огляду на вищевикладене належним способом захисту в цій частині є саме вимога про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря ФГ «ВАДІС».

Щодо вимог про визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі, визначених її змістом суд зазначає.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно із частиною першою статті 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (частина перша статті 5 названого Закону).

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов`язки щодо його виконання: в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно з частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

В даній справі судом встановлено, що Позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення додаткової угоди до договору.

Відповідачем під час судового розгляду не спростовувався факт своєчасного сповіщення про намір позивача укласти додаткову угоду. Крім іншого судом, не встановлено, що під час дії договору сторонами не належно виконувалися умови договору. Умови додаткової угоди не є гіршими, а навпаки покращують становище орендаря та є кращими за умови основного договору.

Стаття 33 Закону про оренду землі (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орендодавець у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею, чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону про оренду землі орган державної влади чи місцевого самоврядування, власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орендодавець знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що орендодавець зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев`ятою статті 33 Закону про оренду землі право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

Оскільки Позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю.

Наведені обставини відповідають правовим позиціям Великої Палати Верховного Суду у справах №313/350/16-ц, №159/5756/18, №903/1030/19, №594/376/17-ц щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок; та правових позицій Великої Палати Верховного Суду у справі №910/5179/20 і об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №3190/34/17 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ.

Великою Палатою Верховного Суду також викладено правовий висновок, що право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 Цивільного кодексу України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення), та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони (постанова від 12 лютого 2019 року у справі № 914/2649/17 (провадження № 12-216гс18).

Як вже зазначалось, Відповідач ухиляючись від укладання додаткової угоди вказував на те, що має намір самостійно обробляти земельну ділянку. Вказане повідомлення було наручно надано позивачу, де зазначалось, що відповідач з 01.04.2024 року, буде здійснювати самостійну обробку земельної ділянки. Натомість як вбачається з матеріалів справи, вказану земельну ділянку він передав в оренду іншому орендарю, а саме ФГ «ВАДІС» саме під час дії договору від 01.04.2014року.

Отже орендодавець, як встановлено судом фактично не приступив та не мав наміру самостійно використовувати земельну ділянку.

Дії орендодавця щодо забезпечення переважного права оренди на думку суду є недобросовісними. Оскільки укладаючи договір оренди сторони визначили срок його дії та переважне право орендаря перед третіми особами на його продовження. Поведінка орендодавця суперечить його діям вказаним у заяві про самостійну обробку земельної ділянки. Орендар розумно покладався на виконання орендодавцем умов договору та користувався земельною ділянкою, тобто очікував на стабільність і незмінність свого майнового стану.

За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанов від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди.

Крім іншого, за відсутності наданих Позивачем доказів перешкод йому в користуванні земельною ділянкою у 2023-2024 році в задоволенні вимоги про виплату втраченої вигоди слід відмовити.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають до часткового задоволення, а саме в частині визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі визначених її змістом та відсутнім права оренди наступного орендаря.

Згідно з ч.ч.1,2 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються:

1) у разі задоволення позову - на відповідача;

2) у разі відмови в позові - на позивача;

3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

У зв`язку із частковим задоволенням позову підлягає стягнення з відповідача сплачений судовий збір в сумі 3028 гривень.

На підставі викладеного, керуючись ст.13, 31, 33 ЗУ «Про оренду землі», ст.93, 125, 202 ЗК України, ст.777, 792 ЦК України, ст.12, 81, 89, 141, 258, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В :

Позовну заяву «ІСКРА ТМ» в особі Генерального директора ТОВ «ІСКРА ТМ» ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Державний реєстратор Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіна Олена Дмитрівна, Фермерське господарство «ВАДІС» про визнання недійсним договору оренди землі, скасування його державної реєстрації, визнання укладеною Додаткової угоди №1 до Договору оренди земельної ділянки, відшкодування втраченої вигоди - задовольнити частково.

Визнати укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "ІСКРА ТМ" () в особі виконавчого директора Кіселар Родіона Миколайовича, що діє на підставі Статуту та ОСОБА_1 , паспорт НОМЕР_1 виданий Тарутинським РВ УМВС України в Одеській області, 24 жовтня 2013 року, ідентифікаційний номер НОМЕР_2 , додаткову угоду № 1 від 22 березня 2023 р. до договору оренди земельної ділянки № 44 від 01 квітня 2014 р. щодо земельної ділянки площею 5,8127 га, кадастровий номер :01:001:0050, наступного змісту:

ДОДАТКОВА УГОДА № 1

До договору оренди земельної ділянки № 44 від 01 квітня 2014 року

село Ганнівка 22 березня 2023 р.

Орендодавець ОСОБА_1 , паспорт НОМЕР_1 виданий Тарутинським РВ УМВС України в Одеській області, 24 жовтня 2013 року, ідентифікаційний номер НОМЕР_2 , з одного боку та Орендар Товариство з обмеженою відповідальністю "ІСКРА ТМ", , в особі виконавчого директора Кіселар Родіона Миколайовича, що діє на підставі Статуту з другого боку, які в подальшому разом пойменовані "Сторони", а кожний окремо"Сторона", прийшли до порозуміння укласти цю додаткову угоду про нижченаведене:

1.Внести зміни до договору оренди земельної ділянки №44 від 01 квітня 2014 року, відповідно до якого в оренду передається земельна ділянка площею5,8127 га(рілля), кадастровий номер :01:001:0050.

2. Викласти пункт 8 Договору у новій редакції:

"8. Договір укладено терміном на 20 (двадцять)" років. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

У випадку неукладення договору оренди на новий строк, строк дії Договору спливає 01.10.2034 року.

3. У Розділі "Орендна плата" пункт 9 Договору внести зміни та викласти його у новій редакції:

"9. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій та натуральній формі у розмірі 8 (вісім відсотків) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що у грошовому вимірі на дату укладення цієї додаткової угоди становить 9 612,46 грн. (дев`ять тисяч шістсот дванадцять гривень, сорок шість копійок), або в натуральній формі: зерно пшениці -2000 кг.; зерно ячменя-2000 кг.; насіння соняшника -150 кг.; цукор-50 кг.

4. У Розділі "Орендна плата" пункт 11 Договору внести зміни та викласти його у новій редакції:

"11. Орендна плата вноситься щорічно в строк до 01 листопада."

5. У Розділі "Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки" пункт 27 Договору внести зміни та викласти його у новій редакції:

"27. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку. Право оренди земельної ділянки, яка є предметом даного договору, не може бути передано в заставу та/або внесена до статутного фонду юридичної особи".

6. У Розділі "Інші права та обов`язки сторін" пункт 30 підпункту 9 Договору "орендар має переважне перед третім особами право придбання у власність земельної ділянки в разі прийняття орендодавцем рішення про її відчуження" внести зміни та викласти у наступній редакції:

"орендар та учасники ТОВ "ІСКРА ТМ" мають переважне перед третіми особами право придбання у власність земельної ділянки в разі прийняття орендодавцем рішення про її відчуження".

Реквізити сторін.

Орендодавець Орендар

ОСОБА_1 , паспорт КМ Товариство з обмеженою відповідальністю

862915 виданий Тарутинським РВ УМВС «Іскра ТМ»

України в Одеській області, 24жовтня2013 р/р НОМЕР_3

ідентифікаційний номер НОМЕР_2 МФО 380582

Місце проживання фізичної особи, 68531 "Міжнародний інвестиційний банк»

Одеської область, Тарутинський р-н, с. Ганнівка, Місцезнаходження юридичної особи:

вул. Центральна,20 68531, Одеська область, Тарутинський район (Болградський), село Ганнівка

вул. Центральна,1

_______________М.Ю.Ємельянов ________________ Р.М. Кіселар

Визнати відсутнім право оренди у Фермерського господарства «ВАДІС» щодо земельної ділянки площею 5,8127 га, кадастровий номер :01:001:0050.

Рішення суду є підставою для державної реєстрації припинення права оренди Фермерського господарства «ВАДІС» щодо земельної ділянки площею 5,8127га, кадастровий номер :01:001:0050.

Стягнути з ОСОБА_1 , (РНОКПП НОМЕР_2 ), на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ІСКРА ТМ" () 3 028 ( три тисячі двадцять вісім) гривень00 копійок судового збору.

В решті позовних вимог відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржене до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 25.09.2025 року.

Суддя Н.М. Тончева