ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 650/1589/25
Номер провадження: 22-ц/819/410/25
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01 жовтня 2025 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Приходько Л. А.,

суддів: Бездрабко В. О.,

Радченка С. В.,

секретар Андреєва В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суд Херсонської області від 09 квітня 2025 року, у складі головуючого судді Сікори О.О.,

в с т а н о в и в :

В березні 2025 року ОСОБА_1 , в інтересах якої звернулася представник - адвокат Ковальчук І.М., звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (надалі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ») про розірвання договорів оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати за землю.

Обґрунтовуючи позовні вимоги вказував на те, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, кадастровий номер :03:023:0007, загальною площею 9,03 га, що розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району, Херсонської області. Вказана земельна ділянка належить Позивачу на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА №250487.

12 липня 2010 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» було укладено договір оренди землі №4АА71500013

18 вересня 2015 року було укладено додаткову угоду до договору оренди, згідно якої новим орендатором спірної земельної ділянки стало ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».

28 грудня 2017 року між ОСОБА_1 , ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» було укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 12 липня 2010 року, за умовами якої сторони домовилися викласти договір оренди в новій редакції, визначити нову сторону в договорі (Орендаря), а саме ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Також встановлено нормативну грошову оцінку земельної ділянки в сумі 308539,85 гривень.

Пунктом 4.5 Додаткової угоди від 28 грудня 2017 року визначено, що орендна плата вноситься Орендарем у строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року.

Додатковою угодою від 21 травня 2019 року встановлено строк дії договору оренди до 30 листопада 2030 року. Крім того, вказаною додатковою угодою було встановлено, що розмір орендної плати за користування спірною земельною ділянкою становить 5,91% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тобто 18 234,69 гривень.

Представник позивача вважає, що Відповідачем порушені умови договорів оренди та не сплачено орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальна сума боргу становить 54 704,07 гривень.

Посилаючись на систематичну несплату орендної плати, невикористання земельних ділянок за цільовим призначенням та відсутність будь-яких дій з боку відповідача щодо виконання договорів, що свідчить про істотне порушення умов оренди просив:

розірвати договір оренди землі від 12 липня 2010 року №4АА71500013 (з урахування додаткової угоди від 28 грудня 2017 року та додаткової угоди від 21 травня 2019 року), укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 31878090, щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:023:0007.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 54 704,07 гривень, згідно договору оренди землі від 12 липня2010 року укладеного між ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 (з урахування додаткової угоди від 28 грудня 2017 року та додаткової угоди від 21 травня 2019 року), витрати на судовий збір в розмірі 2422,40 гривень та витрати на правничу допомогу у розмірі 10 000,00 гривень.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 09 квітня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено.

Розірвано договір оренди землі від 12 липня 2010 року №4АА71500013 (з урахування додаткової угоди від 28 грудня 2017 року та додаткової угоди від 21 травня 2019 року), укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 31878090, щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:023:0007.

Стягнено з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 54 704,07 гривень, згідно договору оренди землі від 12 липня2010 року укладеного між ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 (з урахування додаткової угоди від 28 грудня 2017 року та додаткової угоди від 21 травня 2019 року), витрати на судовий збір в розмірі 2422,40 гривень та витрати на правничу допомогу у розмірі 10 000,00 гривень.

Задовольняючи позовні вимоги суду першої інстанції керувався тим, що відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки, що є істотним порушенням умов договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. При цьому суд виходив з того, що у матеріалах справи відсутні докази, що систематична несплата орендної плати була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань. Крім того, суд виходив з того, що заборгованість з орендної плати підлягає стягненню без врахування податків та зборів, оскільки відповідач не надав доказів виконання обов`язку податкового агента щодо їх утримання та перерахування.

08 травня 2025 року представник ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» - Журик А.Л. подав апеляційну скаргу, сформувавши її в системі «Електронний суд», в якій посилаючись на неповне з`ясування судом фактичних обставин справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалите нове судове рішення про відмову у задоволені позовних вимог.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу представник відповідача вказував на те, що у зв`язку зі збройною агресією російської федерації та тимчасової окупацією Товариство було позбавлено можливості здійснювати свою господарську діяльність у повному обсязі та використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням. Майно підприємства було знищено та розграбоване. Внаслідок бойових дій територія на якій розташована земельна ділянка є забрудненою вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт з розмінування. Відсутність розмінування унеможливлює будь-яку діяльність на земельній ділянці. Вказані обставини відповідно до вимог частини 6 статті 762 ЦК України є підставою для звільнення наймача від плати за користування орендованим майном у тому числі і земельної ділянки.

28 лютого 2022 року ТПП опублікувала на своєму сайті лист щодо агресії рф проти України як форс-мажорну обставину, підтвердивши що вказані обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору. Отже орендар і надалі повинен сплачувати але якщо через форс-мажорні обставини він порушить строк сплати орендної плати, він не може бути притягнутий до відповідальності, передбаченої договором оренди чи законом.

Окрім того, послався на розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2013 року №24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили» згідно якого Товариство включено до переліку підприємств, які постраждали в наслідок непереборної сили, яке є беззаперечними доказами існування обставин, які об`єктивно унеможливлювали не лише провадження господарської діяльності Товариством, а і будь-яке використання орендованих земельних ділянок, у тому числі і земельної ділянки що є предметом спору, через потенційно забруднення вибухонебезпечними предметами та підтверджують об`єктивну неможливість використання орендарем орендованої земельної ділянки за цільовим призначенням через наслідки збройної агресії та через обставини, за які орендар не відповідає, що унеможливлює виконання за договором оренди землі.

Оскільки системне невиконання обов`язку з оплати оренди зумовлене форс-мажорними обставинами, які не залежать від товариства, вважає що є підстави для звільнення від орендної плати за період, коли користування землею було неможливим.

Правом на подачу відзиву на апеляційну скаргу інші учасники справи не скористалися.

Будучи належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи учасники справи не з`явилися, причини неявки суду не повідомили.

Згідно частиною другою статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Відповідно до статті 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними.

Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Отже, зі змісту вказаної норми права вбачається, що явка до апеляційного суду належним чином повідомленого учасника справи не є обов`язковою. З врахуванням конкретної ситуації по справі, вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду.

З огляду на вказане та враховуючи передбачені чинним процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, обізнаність учасників справи про дату, час та місце розгляду справи, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи.

Відповідно до частини першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, в межах доводів апеляційних скарг та вимог заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Як вбачається зі змісту позовних вимог ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «ЮТС-АГРОПОДУКТ» про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі, орендодавець посилався на те, що відповідач (орендар) не виконав обов`язок зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки, що є істотним порушенням умов укладеного між ними договору оренди землі.

У даній справі судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, кадастровий номер :03:023:0007, загальною площею 9,03 га, що розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району, Херсонської області. Вказана земельна ділянка належить Позивачу на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА №250487.

12 липня 2010 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» було укладено договір оренди землі, який зареєстровано у Бериславському районному відділі Держкомзему у Бериславському районі про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 12 липня 2010 року за №4АА71500013

18 вересня 2015 року між ОСОБА_1 , ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» було укладено додаткову угоду до договору оренди, згідно якої новим орендатором спірної земельної ділянки стало ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».

28 грудня 2017 року між ОСОБА_1 , ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» було укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 12 липня 2010 року, за умовами якої сторони домовилися викласти договір оренди в новій редакції, визначити нову сторону в договорі (Орендаря), а саме ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Також встановлено нормативну грошову оцінку земельної ділянки в сумі 308539,85 гривень. Строк дії договору оренди встановлено до 30 листопада 2024 року.

Крім того, вказаною додатковою угодою було встановлено, що розмір орендної плати за користування спірною земельною ділянкою становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 9256,19 гривень (пункт 4.1 Договору).

Пунктом 4.5 Додаткової угоди від 28 грудня 2017 року визначено, що орендна плата вноситься Орендарем у строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року.

Пунктом 12.3 Договору визначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Додатковою угодою № 1100042-2-1 від 21 травня 2019 року до договору оренди землі №4АА71500013 від 03 липня 2016 року та додаткової угоди ЗС № 1100042 від 28 грудня 2017 року укладеною між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» внесено зміни/доповнення в Договір оренди, а саме встановлено строк дії договору оренди до 30 листопада 2030 року (п.п. 3.1. пункту ІІІ Договору), крім того, вказаною додатковою угодою було встановлено, що розмір орендної плати за користування спірною земельною ділянкою становить 5,91% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п.п.4.1. пункту ІV Договору), тобто 18 234,69 гривень.

З пункту 13.1 розділу ХІІІ додаткової угоди вбачається, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Відповідно до умов договору оренди та додаткових угод, орендар повинен був сплатити орендну плату за період: 2022 рік 18 234,69 грн; 2023 рік 18 234,69 грн; 2024 рік - 18 234,69 грн. Загальна сума заборгованості становить 54 704,07 грн.

Земельна ділянка розташована на території Степнянської сільської ради, Бериславського району, Херсонської області у період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а з 11 листопада 2022 року Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, а також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376, який є чинним.

Зі змісту листа довідки Новорайської СВА від 03 березня 2025 року №01-12/432/25, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» з 24 лютого 2022 року і по теперішній час не здійснює господарської діяльності на відповідній території, навіть після проведення розмінування земель сільськогосподарського призначення. За наявною інформацією, орендна плата громадянам, які мають земельні ділянки (паї), не сплачується. Незважаючи на проведення обстеження та очищення цих земельних ділянок та відновлення можливості використовувати їх за цільовим призначенням ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не розпочало використання орендованих ним земельних ділянок, розташованих на території Новорайської сільської громади .

Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Договір оренди землі, відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець, відповідно до абзацу п`ятого частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі», має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

У справі, що переглядається, суд першої інстанції, установив, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» систематично не виплачувало ОСОБА_1 орендну плату у строки, визначені умовами укладеного між ними договору та додатковими угодами про оренду землі, що відповідно до наведених норм права є підставою для розірвання договорів оренди відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

Відповідно висновку викладеному у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі№ 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вчасно не сплачувало орендну плату за 2022 - 2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін до 31 грудня поточного року, чого ним зроблено не було.

Відповідач не надав ні суду першої інстанції, ні апеляційному суду будь-яких доказів на підтвердження факту виконання ним своїх зобов`язань що виплати орендної плати відповідно до умов договору оренди землі орендодавцям за 2022, 2023 та 2024 роки. Крім того, заперечуючи проти задоволення позову вказував на неможливість виконання цих зобов`язань через обставини, які на його думку, унеможливлювали виконання зобов`язань.

Факт невиплати позивачу орендної плати за період 2022-2024 роки , а також розмір орендної плати, наведений позивачем, відповідач ні в суді першої інстанції, ні в апеляційній скарзі не заперечував.

Відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення в доводах апеляційної скарги посилається на те, що відсутність сплати орендної плати відповідачем у період окупації та до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки є наслідком обставин непереборної сили, за які він не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.

В зв`язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.

У постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі №913/20/21».

Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом.

Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

З огляду на викладене апеляційний суд доходить висновку, що відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території Степнянської сільської ради та відноситься до Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району, в період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувало під тимчасовою окупацією, тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, в 2022 році.

За таких обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки.

Обґрунтовуючи свої заперечення щодо неможливості виплати орендної плати за 2023, 2024 роки відповідач також посилається на наявність обставин непереборної сили, за які він не відповідає та на не можливість використання орендованих земельних ділянок позивача через її потенційне замінування та існування загрози загроза для життя і здоров`я працівників при обробітку земельної ділянки, що унеможливлює, на його думку, розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період.

Проте жодних належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження вказаних обставин відповідачем не надано.

Спірна земельна ділянки розташована на території Степнянської сільської ради, що відноситься до Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району, Херсонської області, яка з 11 листопада 2022 року віднесена до території можливих бойових дій.

Отже бойові дії у 2023 та 2024 роках на вказаній території не велися.

Відповідачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про відсутність протягом 2023 -2024 років, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості користуватися земельною ділянкою через військову агресію рф проти України, потенцію загрозу забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами а також через знищення та розкрадання належного Товариству майна.

Також, відповідачем не надано будь-яких доказів, що відповідач здійснював дії щодо, наприклад, звернення до компетентних органів з приводу обстеження та розмінування земельних ділянок з метою усунення перешкод у користуванні ними, звернення з листами до позивача про наявність вказаних перешкод та звільнення відповідача у зв`язку з цим від сплати орендної плати тощо, що могло б свідчити про здійснення відповідачем дій щодо доведеності наявності дійсних обставин щодо неможливості виконання зобов`язання, що, в свою чергу, могло б розглядатися як підстава для застосування частини шостої статті 762 ЦК України.

Також, скаржник зазначає, що наявність форс-мажорних обставин в даному випадку підтверджується листом ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року.

Проте, частиною другою статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», передбачено, що торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.

Отже, для засвідчення форс-мажорних обставин ТПП України видається сертифікат. Водночас, лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022, на який посилається скаржник як на аналогію сертифікату про посвідчення форс-мажорних обставин, не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», а також такий лист не є документом, який був виданий за зверненням відповідного суб`єкта (Відповідача), для якого могли настати певні форс-мажорні обставини.

Верховний Суд у постановах від 01.06.2021 у справі №910/9258/20, від 14.06.2022 у справі №922/2394/21 зазначав, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

Таким чином, в разі наявності певних обставин (форс-мажорних), які засвідчені для конкретної особи відповідним сертифікатом ТПП України, суд має оцінити зазначений доказ у сукупності з іншими доказами.

Водночас, настання форс-мажорних обставин не є підставою для невиконання стороною зобов`язання, строк виконання якого настав до дати настання таких обставин, а також для звільнення сторони від відповідальності в такому випадку.

Такий висновок висловлений у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі №912/750/22.

Розпорядженням ХОР від 01 березня 2023 року №24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», яким ТОВ «ЮТС-АГРОПОДУКТ» внесений у перелік суб`єктів господарювання, що постраждав внаслідок обставин непереборної сили прийнятий на підставі листа ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 та його не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні». Крім того, вказане розпорядження не містить будь-яких відомостей на підтвердження доводів представника Товариства щодо наявності конкретних обставин, які унеможливлювали використання відповідачем об`єкту оренди і, як наслідок, виконання ним своїх зобов`язань за договором оренди землі.

Також матеріали справи не містять доказів на підтвердження забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами.

Доводи апеляційної скарги щодо неможливості здійснення господарської діяльності через знищення та розкрадання майна Товариства, зокрема сільськогосподарської техніки, колегія суддів також відхиляє, оскільки відповідачем не доведено втрату всієї техніки та обладнання, необхідного для обробки землі та неможливості залучення такої техніки на правах оренди.

За таких обставин колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.

Отже, суд першої інстанції дійшов в цілому правильного висновку, що спірний договір оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірваний з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: систематичного (два і більше разів) невиконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.

Повно та всебічно дослідивши обставини у справі та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.

Разом з тим, колегія суддів вважає за необхідне врахувати доводи апеляційної скарги, щодо неможливості, через тимчасову окупацію, використання орандарем за призначенням об`єкту оренди в період з квітня 2022 року по листопад 2022 року і як наслідок виконання зобов`язань зі сплати у 2022 році орендної плати, відповідно до умов договору, та змінити рішення, виключивши з мотивувальної частини рішення суду першої інстанції посилання на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у період з березня по листопад 2022 року.

Щодо стягнення заборгованості

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Отже, у відповідача у зв`язку з укладенням договору та прийняттям в користування об`єкта оренди виникло зобов`язання зі сплати орендної плати за весь час користування земельною ділянкою. Орендна плата відповідачем не сплачувалась за 2022, 2023 та 2024 роки.

Разом з цим, як зазначалось вище апеляційним судом встановлено, що у відповідача не було доступу до орендованої земельної ділянки в період з квітня 2022 року по листопад 2022 року, що обумовлено тимчасовою окупацією Херсонської області, та зазначені обставини не були належним чином оцінені судом першої інстанції.

Частиною 6 статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08 травня 2018 у справі № 910/7495/16 зазначила, що підставою для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Отже, для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини.

Таким чином, підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає, зокрема, об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо.

Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі наведеної правової норми він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати. Подібний висновок викладений в постановах Верховного Суду від 12 квітня 2023 року у справі № 910/14244/20, від 07 грудня 2022 року у справі № 911/1064/21.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що існують підстави для звільнення відповідача від сплати орендної плати за 2022 рік у зв`язку з позбавленням можливості користування орендованим майном, а покладення судом на відповідача обов`язку з оплати за оренду земельної ділянки, якою не користувався відповідач у зв`язку з окупацією території, де вона розташована, суперечитиме засадам справедливості.

Щодо іншої частини позовних вимог, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що відповідачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження своїх тверджень про неможливість використовувати об`єкт оренди після деокупації територіальної громади, тобто в період 2023, 2024 років. Також відповідачем не надано доказів повідомлення позивача про неможливість використовувати об`єкт оренди в зазначений період часу, чи будь-яких доказів, підтверджуючих намагання відповідача здійснювати господарську діяльність на орендованій земельній ділянці.

Суд першої інстанції правильно зазначив, що звільнення від орендної плати не може бути застосовано, якщо не доведено факт неможливості використовувати об`єкт оренди. Орендарю необхідно довести прямий причино-наслідковий зв`язок між обставинами, що знаходяться поза його волею, та неможливістю користування орендованим майном. Тобто необхідно довести, що саме конкретні обставини, за які орендар не відповідає, унеможливили користування таким орендарем цим майном. Адже існування таких обставин саме по собі не означає автоматичної неможливості користування орендованим майном і не звільняє від сплати орендної плати.

Розмір заборгованості за договором оренди земельної ділянки, кадастровий номер :03:023:0007, який підлягає стягненню з відповідача становить за 2023 рік 18234,69 грн; 2024 рік 18 234,69 грн., загальна сума заборгованості становить 36469,38 грн.

Отже з урахуванням вимог закону, встановлених обставин, колегія суддів приходить до висновку, що з боржника підлягає стягненню заборгованість за договором оренди земельних ділянок в сумі 36 469,38 грн, а тому рішення суду в частині стягнення заборгованості з орендної плати підлягає зміні в сторону зменшення стягнутої суми.

Щодо судових витрат.

Відповідно во вимог частини 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

В силу вимог частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції зміні, необхідно відповідно провести і розподіл судових витрат.

На підставі статті 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір пропорційно задоволеним позовним вимогам.

При частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат (частина 10 статті 141 ЦПК України).

Позивач звернувся з позовом про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 54 704,07 грн. Позов в частині стягнення орендної плати задоволено в сумі 36 469,38 грн, в іншій частині рішення залишено без змін. Отже майнова вимога позивача задоволена на 66.7%, немайнова вимога задоволена в повному обсязі. А тому з відповідача підлягають стягненню судові витрати у вигляді оплаченого судового збору за подачу позовної заяви пропорційно до задоволених вимог від розміру судового збору, які мав сплатити позивач при подачі позовної заяви у розмірі 1615.25грн. (1211.2*0.8 + 1211.2*0.8*66.7%=1615.25), у зв`язку із чим розмір стягнутого з Товариства на користь позивача судового збору за подання позовної заяви має бути зменшений з 2422.40грн до 1615.25грн.

Також, пропорційно до задоволених позовних вимог, підлягають зменшенню витрати понесені позивачем на правничу допомогу з 10000.00грн до 8335.00грн (5000+ 5000*66.7%=8335).

Оскільки апеляційна скарга задоволена частково (на 33,3% від заявленої майнової вимоги) судовий збір, сплачений при подачі апеляційної скарги у розмірі 487,91 грн (1211,20*0.8*33.3%*150%) має бути покладений на позивача.

Враховуючи, що за наслідком розгляду страви судом апеляційної інстанції судові витрати покладені на обидві сторони пропорційно розміру задоволених вимог, відповідно до вимог частини 10 статті 141 ЦПК України, колегія суддів вважає за можливе зобов`язати відповідача, на якого покладено більшу суму судових витрат (судовий збір), сплатити різницю в сумі 1127,34грн. (1615,25-487,91) іншій стороні.

Керуючись статтями374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - Журика Андрія Леонідовича, задовольнити частково.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 09 квітня 2025 року змінити.

Виключити з мотивувальної частини рішення посилання на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у період з березня по листопад 2022 року.

Зменшити суму заборгованості з орендної плати, яка підлягає стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 з 54 704,07 грн. до 36 469,38 грн.

Змінити розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції.

Зменшити розмір стягнутого з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 судового збору з 2422.40грн до 1127,34 грн та витрати на правничу допомогу з 10 000,00 грн до 8335.00 грн.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 01 жовтня 2025 року

Головуючий: Л. А. Приходько

Судді: В. О. Бездрабко

С. В. Радченко