Справа № 404/8068/25
Номер провадження 2-з/404/65/25
У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 вересня 2025 року Фортечний районний суд міста Кропивницького в складі:

Головуючого судді Іванової Н.Ю.

при секретарі - Коцюбі Т.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому заяву представника позивача, адвоката Турчанова О.В. про забезпечення позову по справі №404/8068/25, провадження 2/404/2860/25 за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ОРЕГОН», Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД», про захист прав споживачів

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача, адвокат Турчанова О.В. в інтересах ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД», просив визнати за ОСОБА_1 майнові права на незавершену будівництвом квартиру у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 розрахунковою площею 37,5 кв.м., що розташована на третьому поверсі жилого будинку (проектний номер квартири АДРЕСА_3 ).

Ухвалою судді Фортечного районного суду міста Кропивницького від 12 серпня 2025 року відкрито провадження у справі, вирішено розгляд справи проводити в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.

Ухвалою суду від 18 серпня 2025 р. у задоволенні заяви представника позивача про забезпечення позову, відмовлено.

У вересні 2025 року представник позивача повторно звернувся до суду із заявою про забезпечення позову, просив:

- заборонити Товариству з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» (ідентифікаційний код юридичної особи 45855300; Кіровоградська обл., місто Кропивницький, вул. Чикаленка Євгена, офіс 431), а також акціонерному товариству «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ОРЕГОН» (ідентифікаційний код 40162043; 01033, м. Київ, вул. Володимирська, 61-б, поверх 6, кімн. 3) вчиняти дії з відчуження у будь-який спосіб та будь-яким особам майнових прав на незавершену будівництвом квартиру у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 розрахунковою площею 37,5 м2, що розташована на третьому поверсі жилого будинку (проектний номер квартири АДРЕСА_3 );

- зЗаборонити Товариству з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД» (ідентифікаційний код юридичної особи 45855300; Кіровоградська обл., місто Кропивницький, вул. Чикаленка Євгена, офіс 431), а також акціонерному товариству «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ОРЕГОН» (ідентифікаційний код 40162043; 01033, м. Київ, вул. Володимирська, 61-б, поверх 6, кімн. 3) вносити зміни до проектної документації на будівництво чи у іншій спосіб змінювати параметри або характеристики незавершеної будівництвом квартири, проектний номер АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 ).

В обґрунтування заяви зазначено, що ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до АТ «Орегон» та ТОВ «ЖК-Буд» у якому просить визнати за ним майнові права на незавершену будівництвом квартиру у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 розрахунковою площею 37,5 кв.м, що розташована на третьому поверсі жилого будинку (проектний номер квартири АДРЕСА_3 ).

Ухвалою суду від 12 серпня 2025 р. відкрито провадження по цивільній справі № 404/8068/25 за вказаним позовом.

13 серпня 2025р. позивачем до суду подана заява про вжиття заходів забезпечення позову у задоволенні якої відмовлено ухвалою суду від 18 серпня 2025 р. Підставою для відмови у задоволенні заяви про забезпечення позову визначено неналежне обґрунтування доцільності забезпечення позову та не надання відповідних доказів такої необхідності, зокрема, що існує реальна загроза невиконання чи утруднення виконання можливого рішення суду.

Вказано, що між ОСОБА_1 (покупець) та АТ «Орегон» (продавець) укладений попередній договір купівлі-продажу квартири від 13 січня 2021 р. № КК.06.1.005, предметом якого є обов`язок сторін у майбутньому укласти договір купівлі-продажу однокімнатної квартири, проектний номер 13, площею 37,5 м2, що розташована на третьому поверсі у шостій секції будинку за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 (договір № КК.06.1.005 / квартира АДРЕСА_3 ).

На виконання умов вищевказаного договору позивач, за квитанцією від 13 січня 2021р. № ПН93, сплатив на банківський рахунок повіреного продавця за попереднім договором № КК.06.1.005 525 000 грн.

На підставі договору про передачу функцій замовника будівництва від 17 квітня 2025 р. № 17/04-К, функції замовника будівництва багатоквартирних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 передані АТ «Орегон» на користь ТОВ «ЖК-БУД».

ТОВ «ЖК-БУД», яке вважає себе не пов`язаним з умовами попереднього договору, укладеного між ОСОБА_1 та АТ «Фонд Орегон», пропонує позивачеві укласти з ним договір переведення боргу та договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру за ціною, що істотно перевищує визначену та повністю сплачену за попереднім договором.

Так, квартира площею вже була оплачена позивачем у сумі 525 000 грн. (екв. 18 750 доларів США, виходячи з 500 доларів США за 1 м2), тоді як ТОВ «ЖК-БУД» вимагає додатково сплатити 344 234,47 грн.

Унаслідок цього фактична вартість квартири зростає до 869 234 грн., що означає підвищення ціни на +44% у доларах США та приблизно +65,6% у гривнях у порівнянні з узгодженими та сталими умовами договору з АТ «Фонд Орегон».

ТОВ «ЖК-Буд» у проекті договору купівлі-продажу майнових прав пропонує покласти на позивача безпідставний обов`язок (оскільки відповідно до умов попередніх договорів вартість квартир є незмінною і вже оплачена позивачем) доплатити різницю між новою вартістю квартир та вже сплаченою. Саме з цих підстав (невизнання відповідачами прав позивача набути у власність квартиру за вже обумовленою у попередньому договорі ціною) і виник спір між сторонами.

Так, за результатами вирішення спору позивач очікує, що суд визнає майнові права на квартиру АДРЕСА_3 , що буде побудована у майбутньому.

АТ «Орегон», яке отримало право на виконання будівельних робіт за дозволом набудівельні роботи від 31 серпня 2018р. (до 10 жовтня 2022р., дати набрання чинності Законом № 2518-ІХ) не приймало рішення про поширення його дії об`єкт будівництва по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 .

Позивач вважає за необхідне висловити власну думку відносно того, що відповідач-2 свідомо не переоформлює дозвіл на виконання будівельних робіт на ТОВ «ЖК-Буд» та не актуалізує дані в електронній системі про право на виконання будівельних робіт, оскільки такі дії (актуалізація даних) у розумінні пп. 1 п. 6, п. 11 Порядку поширення дії Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» на об`єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта стануть самостійними об`єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машино-місце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності зазначеним Законом, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 червня 2023 № 596 вважатимуться тим рішенням на підставі якого дії Закону поширюватимуться і на нього (з настанням відповідного обов`язку реєстрації обтяжень на користь позивача).

ТОВ «ЖК-Буд» не заперечує таких обставин і власноруч у телеграм-групі «ЖККовалівський» (в якій здійснюється обмін повідомленнями між забудовником та інвесторами у будівництва) повідомляє інвесторам, що дозвіл на виконання будівельних робіт так і залишається оформленим на АТ «Орегон», посилаючись на те, що процес внесення змін до дозвільної документації та оформлення землекористування є довготривалим; зазначає, що такі обставини «не є і не буде перешкодою для реалізації проекту» (доказ додаток № 8 до заяви). Наведені обставини підтверджується і наданою на звернення позивача відповіддю Державної інспекції архітектури та містобудування України від 08.07.2025 в якій зазначається, що замовником будівництва та особою, якій Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано дозвіл на будівельні роботи від 31 серпня 2018 за реєстраційним номером ІУ76 є АТ «Орегон».

Управління державного архітектурно-будівельного контролю Кропивницької міської ради у відповіді 15 липня 2025 р. на запит позивача повідомляє, що заяви щодо реєстрації відомостей про зміну замовника на ТОВ «ЖК-БУД» до Управління не надходили. Відсутність такої заяви про зміну замовника суперечить п. 33 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт затвердженого постановою КМУ від 13 квітня 2011 р. № 466, яким встановлено, що у разі коли право на будівництво об`єкта передано іншому замовникові …, замовник протягом трьох робочих днів повідомляє про такі зміни відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю з поданням засвідчених у встановленому порядку копій документів, що підтверджують зазначені зміни. Отже, невжиття відповідачем-2 необхідних заходів з легітимізації його як нового замовника будівництва ставить під сумнів правоздатність ТОВ «ЖК-Буд» здійснювати будівництво та вчиняти правочини з інвесторами у тому числі з позивачем. Таким чином, відповідачами завідомо створено передумови порушення прав позивача, майнові права на майбутню нерухомість якого залишаються не обтяженими, шляхом збереження можливості наступного відчуження таких майнових прав чи відчуження прав на будівництво на користь інших осіб.

Вважає, що запропоновані заходи забезпечення позову є співмірними з предметом спору і є адекватними. У разі застосування таких заходів забезпечення позову жодних прав відповідачів не буде порушено, оскільки наслідком застосування заходів забезпечення позову буде лише збереження між сторонами існуючого правового стану. При цьому, такі заходи забезпечення позову не матимуть жодних негативних наслідків на відповідачів та їх можливість здійснення господарської діяльності, оскільки питання щодо заборони, блокування чи обмеження будівництва не ставиться перед судом.

Обставини, що вказують на ймовірність вчинення відповідачами чи іншими особами дій щодо спірних майнових прав. Після укладення між відповідачами договору про передачу функцій замовника від АТ «Орегон» до ТОВ «ЖК-БУД», відповідач-2 повідомив усіх осіб, що здійснили оплату вартості квартир, які будуть побудовані у майбутньому у телеграм-групі «ЖК Ковалівський», що новим замовником будівництва затверджено типові договори про переведення боргу та купівлю-продаж майнових прав. У цьому ж чаті відповідач-2 просив інвесторів визначитися чи продовжуватимуть вони подальші взаємовідносини з новим замовником будівництва («просимо визначитися чи ви з нами на шляху до завершення проекту»).

Інвесторам запропоновано механізм продовження «співпраці» з новим замовником будівництва (ТОВ «ЖК-Буд»): підписати договір про заміну боржника, підписати договір купівлі-продажу майнових прав, здійснити доплату різниці між вже сплаченою сумою і новою вартістю виходячи з розміру доплати 210 доларів США за 1кв.м, якщо така доплата здійснюється протягом 5 календарних днів після підписання договору, або у розстрочку але вже виходячи з розміру 235 $/м2. У іншому випадку (відмова від укладення договорів з новим замовником будівництва та відмови у здійсненні доплати) запропоновано такі варіанти: вийти з проекту та повернути кошти шляхом укладення договору про переведення боргу, за яким ТОВ «ЖК-БУД» зобов`язується повернути кошти після реалізації квартири протягом 10 календарних днів з моменту надходження коштів на рахунок ТОВ «ЖК-БУД» після реалізації квартири, або «залишитися у договірних відносинах із АТ «Орегон», який, на жаль, уже понад 3 роки не виконує своїх зобов`язань і фактично вийшов із проекту».

В особистому спілкуванні інвесторів з новим замовником будівництва представники останнього в категоричній формі стверджують, що якщо інвестори не укладатимуть нові договори, то ТОВ «ЖК-Буд» (яке не має договірних відносин з особами, що сплачували кошти по договорам з АТ «Орегон») у вересні продаватиме їх квартири, а інвестори (надалі цитата рос.) «пусть судятся и дальше с Орегоном».

Учасники телеграм-групи ЖК Ковалівський обмінюючись інформацією після спілкування з новим замовником будівництва зазначають про наміри ТОВ «ЖК-Буд» продати «по другому колу» 6 секцію будівництва й більш того, окремі інвестори змогли ідентифікувати власні квартири за які ними були сплачені кошти як такі, що виставлені на повторний продаж (доказ додаток № 10 до заяви).

Повідомленням ТОВ «ЖК-Буд» у месенджері telegram на адресу ОСОБА_1 , однозначно вказується, що «ТОВ «ЖК-Буд» залишає за собою право самостійно визначати доцільність співпраці, у тому числі - відмовити в укладенні договору на підставі внутрішньої правової, організаційної чи комерційної оцінки.

Про наміри повторного продажу майнових прав на квартири вартість яких вже оплачена свідчить і наявні в мережі Інтернет оголошення про продаж однокімнатних квартир в ЖК Ковалівський, хоча всі однокімнатні квартири були продані ще у 2021 р. АТ «Орегон» (доказ додаток № 12 до заяви).

Отже, припущення вважати, що за час вирішення спору судом, ТОВ «ЖК-БУД», вважаючи себе належним замовником будівництва на підставі договору від 17 квітня 2025 р. № 17/04-К, вчинить подальше відчуження належних позивачеві майнових прав на квартиру іншим особам є обґрунтованим та засвідчується належними доказами.

Такі ж побоюванні цілком поширюються і на АТ «Орегон», яке за даними Реєстру будівельної діяльності та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, не припинило статусу замовника будівництва, а отже не позбавлене можливості повторно передати функції замовника будівництва на весь об`єкт будівництва іншим особам, чи вдруге відчужити майнові права на окрему квартиру АДРЕСА_3 іншим особам.

Крім того, ТОВ «ЖК-Буд» як і ТОВ «Орегон» можуть внести зміни до проектної документації і на цій підставі перепланувати чи змінити параметри квартир щодо їх площі, нумерації, поверховості. У відповідності до поширеної у мережі Інтернет відкритої пропозиції замовника будівництва до продажу пропонуються квартири з вільним плануванням, зокрема однокімнатна квартира площею 50,08 кв.м, яку (окрім спірної) придбано позивачем (договір від 14 грудня 2021р.).

Натомість, у відповіді на запит ОСОБА_1 надано «офіційне роз`яснення», що така квартира у проекті забудови відсутня і звернуто увагу, що «важливо розуміти, що проектна документація це офіційний пакет документів, погоджений експертизою і затверджений у встановленому порядку. Це не рекламні матеріали і не планування, які могли демонструватися у відділах продажів або під час попередніх консультацій». Зазначено про те, що цілком можливо, що в процесі продажів показували саме попередні планування квартир, які мали на меті затвердити в подальшому (доказ додаток № 13 до заяви).

Отже, є очевидним, що замовники будівництва маніпулюють проектною документацією і продають інвесторам ті квартири, які не передбачені проектом, або навпаки: продають квартири що є у проекті, а потім змінюють його і стверджують що таких квартир не існує.

При цьому, перекладають відповідальність один на одного, що унеможливлює з`ясування ступеню відповідальності між ними за порушення прав інвестора позивача у цій справі.

Відтак, факт існування реальної загрози, що за час вирішення спору судом ТОВ «ЖКБуд» чи АТ «Орегон» зможуть відчужити права на спірну квартиру АДРЕСА_3 іншій особі чи шляхом змін у проектну документацію змінять параметри квартир є доведеним.

Неможливість чи утруднення виконання судового рішення у разі незастосування заходів забезпечення позову випливає з обґрунтованої ймовірності повторного відчуження майнових прав на квартиру іншим особам чи внесення змін до проектної документації внаслідок чого такої квартири не існуватиме, або існуватиме з іншими технічними параметрами.

Так, у разі якщо заявлений ОСОБА_1 позов буде задоволений але майнові права на квартиру будуть відчужені іншій особі або характеристик квартири буде змінено шляхом внесення змін до проектної документації ухваленням судового рішення ефективний захист прав позивача не відбудеться, оскільки самого спірного об`єкту майнового права не існуватиме, або він належатиме іншій особі, яка вважатиметься добросовісною у розумінні норм ЦК України.

У такому випадку та з метою захисту своїх прав, що вважатимуться порушеними вже безпосередньо під час розгляду цієї справи, позивач буде вимушений ініціювати нові судові процеси до осіб, що придбають майнові права на спірну квартиру та до замовника будівництва, до осіб що змінять характеристики квартири шляхом внесення змін до проектної документації.

Метою вжиття заходів забезпечення позову є уникнення можливого порушення у майбутньому прав та охоронюваних законом інтересів позивача, а також можливість реального виконання рішення суду та уникнення будь-яких труднощів при виконанні у випадку задоволення позову.

Розглядаючи заяву про забезпечення позову, суд повинен врахувати, що вжиття відповідних заходів може забезпечити належне виконання рішення про задоволення позову у разі ухвалення цього рішення, а їх невжиття, - навпаки, ускладнити або навіть унеможливити таке виконання (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.09.2020 у справі № 753/22860/17). Умовою застосування заходів забезпечення позову є достатньо обґрунтоване припущення, що майно, яке є у відповідача на момент пред`явлення позову до нього, може зникнути, зменшитись за кількістю або погіршитись за якістю на момент виконання рішення. (таких висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 03.03.2023 у справі № 905/448/22).

Дослідивши матеріали заяви, суд дійшов до наступного висновку.

У відповідності до положень ч. 1 ст. 153 ЦПК України, заява про забезпечення позову розглядається судом не пізніше двох днів з дня її надходження без повідомлення учасників справи (учасників третейського (арбітражного) розгляду).

Відповідно до положень ст. 149 ЦПК України суд за заявою учасника справи має право вжити передбачених ст. 150 цього Кодексу заходів забезпечення позову. Забезпечення позову допускається як до пред`явлення позову, так і на будь-якій стадії розгляду справи, якщо невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду або ефективний захист, або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся або має намір звернутися до суду.

Частиною 1 ст. 151 ЦПК України визначено, що у заяві про забезпечення позову повинно бути зазначено предмет позову та обґрунтування необхідності забезпечення позову, захід забезпечення позову, який належить застосувати, з обґрунтуванням його необхідності.

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 150 ЦПК України позов забезпечується забороною вчиняти певні дії.

При розгляді заяви про забезпечення позову, суд має з урахуванням доказів, наданих позивачем на підтвердження своїх вимог, пересвідчитися, зокрема, в тому, що між сторонами дійсно виник спір та існує реальна загроза невиконанню чи утрудненню виконання можливого рішення суду про задоволення позову; з`ясувати обсяг позовних вимог, дані про особу відповідача, а також відповідність виду забезпечення позову, який просить застосувати особа, котра звернулась з такою заявою, позовних вимогам. Вирішуючи питання про забезпечення позову, суд має брати до уваги інтереси не тільки позивача, а й інших осіб, права яких можуть бути порушені у зв`язку із застосуванням відповідних заходів. Забезпечення позову визначається як засіб запобігання можливим порушенням майнових прав чи охоронюваних законом інтересів юридичної або фізичної особи.

Згідно зазначених норм закону завданням забезпечення позову є застосування судом, в провадженні якого перебуває справа, заходів щодо захисту матеріально-правових інтересів позивача, які гарантують реальне виконання у майбутньому прийнятого судового рішення за її позовом.

Забезпечення позову є тимчасовим обмеженням і його значення полягає в тому, що ним захищаються законні інтереси позивача на той випадок, коли відповідач буде діяти недобросовісно або коли невжиття заходів забезпечення позову може потягти за собою неможливість виконання судового рішення. Крім цього, інститут забезпечення позову захищає в рівній мірі інтереси як позивача, так і відповідача. Саме по собі вжиття таких заходів без наміру власника відчужити майно та заборона його відчуження жодним чином не впливає на правовий статус прав і законних інтересів.

Вирішуючи питання про забезпечення позову, суд має брати до уваги інтереси не тільки позивача, а й інших осіб, права яких можуть бути порушені у зв`язку із застосуванням відповідних заходів.

Достатньо обґрунтованим для забезпечення позову є підтверджена доказами наявність фактичних обставин, з якими пов`язується застосування певного виду забезпечення позову. Про такі обставини може свідчити вчинення відповідачем дій, спрямованих на ухилення від виконання зобов`язання після пред`явлення вимоги чи подання позову до суду, наприклад реалізація майна чи підготовчі дії до його реалізації. Саме лише посилання в заяві на потенційну можливість ухилення відповідача від виконання судового рішення без наведення відповідного обґрунтування не є достатньою підставою для задоволення відповідної заяви.

Щодо наданих до матеріалів справи доказів наміру повторного продажу майнових прав на квартир, наявних в мережі Інтернет оголошень про продаж однокімнатних квартир в ЖК Ковалівський суд відноситься критично, оскільки із роздрукованих стороною позивача копій фото неможливо ідентифікувати вказану незавершену будівництвом квартиру.

Тому, стороною позивача необґрунтовано та не доведено наявності підстав для вжиття заходів забезпечення позову.

За таких обставин, суд дійшов висновку, що у заявлені заяви представника позивача про забезпечення позову по справі, слід відмовити.

Відмова в задоволенні цієї заяви не перешкоджає позивачу повторно звернутися із заявою про забезпечення позову, оскільки забезпечення позову допускається на будь-якій стадії розгляду справи.

Керуючись ст. 149-153, 353 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні заяви представника позивача, адвоката Турчанова О.В. про забезпечення позову по справі №404/8068/25, провадження 2/404/2860/25 за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ОРЕГОН», Товариства з обмеженою відповідальністю «ЖК-БУД», про захист прав споживачів, відмовити.

Ухвала набирає законної сили негайно після її проголошення, якщо інше не передбачено ЦПК України.

Ухвали, що постановлені судом поза межами судового засідання або в судовому засіданні у разі неявки всіх учасників справи, розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, набирають законної сили з моменту їх підписання суддею (суддями).

Апеляційна скарга на ухвалу суду подається до Кропивницького апеляційного суду протягом п`ятнадцяти днів з дня її проголошення.

Учасник справи, якому повна ухвала суду не була вручена у день її проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення йому відповідної ухвали суду.

Повний текст судового рішення складено 26.09.2025 року.

Суддя Фортечного районного суду

міста Кропивницького Н. Ю. Іванова