Провадження № 2/369/1072/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.09.2025 м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді Фінагеєвої І. О.,

при секретарі Іларіонові І.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу № 369/16857/23 за позовом Акціонерного товариства «Сенс Банк» до ОСОБА_1 про визнання прав іпотекодержателя, внесення запису, -

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2023 року АТ «Сенс Банк» звернулося до ОСОБА_1 з позовом про визнання прав іпотекодержателя, внесення запису.

Позов мотивовано тим, що 20 серпня 2008 року Акціонерний комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі АКБСР «Укрсоцбанк») та ОСОБА_1 уклали кредитний договір № 10-29/8357, за умовами якого відповідач отримав кредит на суму 124 777 дол. США за умови сплати 13,5% річних та строком до 19 серпня 2027 року. Кредит надано для фінансування будівництва житла відповідно до договору № 92 про участь у Фонді фінансування будівництва від 11 серпня 2008 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ФК СПКМ-1». В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк» уклало з ОСОБА_1 договір іпотеки, предметом якого стали майнові права на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_1 , пов. 8. 10 вересня 2019 року АТ «Укрсоцбанк» шляхом реорганізації приєднався до АТ «Альфа-Банк». На підставі рішення АТ «Укрсоцбанк» від 15 жовтня 2019 року № 5/2019 затверджено передавальний акт. Внаслідок зазначених подій правонаступником права вимоги за кредитним та іпотечним договором стало АТ «Альфа-Банк». 01 грудня 2022 року кредитор змінив назву на АТ «Сенс Банк».

Позивач наголошує на тому, що згідно з договором іпотеки у разі прийняття до експлуатації багатоквартирного будинку та реєстрації боржником права власності на спірну квартиру у відповідача виникав обов`язок укласти з кредитором договір про внесення змін до договору іпотеки.

Відповідач такого обов`язку не виконав, чим порушив право чинного кредитора на забезпечення виконання боржником зобов`язань за кредитним договором.

Враховуючи наведене, позивач просить суд:

1.визнати за АТ «Сенс Банк» право іпотеки на нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_2 , на умова, визначених договором іпотеки від 20 серпня 2008 року;

2.внести запис до державного реєстру іпотек про обтяження іпотекою нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_2 , на умова, визначених договором іпотеки від 20 серпня 2008 року;

3.вирішити питання про розподіл судових витрат.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 17 жовтня 2023 року провадження в справі було відкрито в порядку загального позовного провадження із призначенням підготовчого судового засідання.

17 жовтня 2023 року Києво-Святошинський районний суд Київської області наклав арешт на квартиру АДРЕСА_2 .

Розпорядженням керівника апарату Києво-Святошинського районного суду Київської області від 24 червня 2024 року № 611 справу у справі призначено повторний автоматизований розподіл та призначено судді Фінагеєвій І. О.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 23 квітня 2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

У судове засідання позивач не з`явився, про час, дату та місце розгляду справи його повідомлено належним чином. Представник позивача через канцелярію суду надав заяву про розгляд справи у його відсутність, позов підтримав.

Відповідач та його представник в судове засідання не з`явилися, про час, дату та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Представник відповідача надав заяву про розгляд справи у його відсутність. Заперечував проти задоволення позовних вимог, просив застосувати позовну давність.

У зв`язку з неявкою сторін в силу частини другої статті 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

У відповідності до частини п`ятої статті 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Відповідно до постанови Верховного Суду від 30 вересня 2022 року за № 761/38266/14 якщо проголошення судового рішення не відбувається, то датою його ухвалення є дата складення повного судового рішення, навіть у випадку, якщо фактичне прийняття такого рішення відбулось у судовому засіданні, яким завершено розгляд справи і в яке не з`явились всі учасники такої справи. При цьому, дата, яка зазначена як дата ухвалення судового рішення, може бути відмінною від дати судового засідання, яким завершився розгляд справи і у яке не з`явились всі учасники такої справи.

Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, заслухавши доводи сторін, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються, у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, дійшов такого висновку.

Судом встановлено, що 11 серпня 2008 року ОСОБА_1 та Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «СПМК-1» далі ТОВ «ФК «СПМК-1») уклали договір № 92 про участь у Фонді фінансування будівництва. За умовами цього договору ОСОБА_1 передав Управителю у довірчу власність грошові кошти з метою отримання у власність об`єкта інвестування та встановлення обмежень щодо окремих дій Управителя з управління цими коштами. Згідно зі змістом цього договору за довірителем закріплений об`єкт інвестування за адресою: АДРЕСА_3 .

Свідоцтвом № 1 про участь у фонді фінансування будівництва від 12 серпня 2008 року сторони посвідчили сплату довірителем коштів на суму 244 929 грн. Свідоцтвом № 2 від 02 вересня 2008 року 816 400 грн.

Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі АКБСР «Укрсоцбанк») та ОСОБА_1 20 серпня 2008 року уклали договір кредиту № 10-29/8357, за умовами якого ОСОБА_1 отримав грошові кошти на умовах забезпеченості, повернення строковості, оплатності та цільового характеру використання в сумі 124 777 дол. США зі сплатою 13,5% річних з кінцевим терміном повернення до 19 серпня 2027 року.

На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 уклали 20 серпня 2008 року іпотечний договір № 02-10/3503, предметом якого стали майнові права на трикімнатну квартиру площею 102,05 кв. м, житловою проектною площею 63 кв. м, яка розташована на 8 поверсі в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_4 .

20 серпня 2008 року ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «СПМК-1» уклали додаткову угоду № 1 до договору № 92 про участь у Фонді фінансування будівництва від 11 серпня 2008 року, в якій затвердили, що кредитні кошти ОСОБА_1 отримані для погашення залишкової кількості вимірних одиниць Об`єкта інвестування, а майнові права на об`єкт інвестування на підставі договору іпотеки передані кредитору в іпотеку.

Також 20 серпня 2008 року ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «СПМК-1» уклали додаткову угоду № 1 до договору уступки майнових прав на нерухомість № 87/92 від 12 серпня 2008 року, за змістом якого Управитель фонду фінансування будівництва за згодою Банку відступив на користь Довірителя майнові права на отримання у власність об`єкта інвестування, а саме квартири площею 102,05 кв. м., житловою площею 63 кв. м., розташовану на 8 поверсі в житловому будинку, зареєстрованому за адресою: АДРЕСА_4 .

Рішенням Чабанівської селищної ради Києво-Святошинського району Київської області від 22 лютого 2011 року № 69 встановив належність, зокрема, квартири АДРЕСА_5 ОСОБА_1 .

Право власності на квартиру АДРЕСА_5 , зареєстроване за ОСОБА_1 12 травня 2011 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 05 вересня 2023 року № 345240500.

Згідно з частиною першою статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Спірні правовідносини стосуються захисту прав іпотекодержателя на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, який без його згоди був відчужений іпотекодавцем на користь відповідачки.

Іпотека це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом (стаття 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин)).

Таким чином, іпотека, як майновий спосіб забезпечення виконання зобов`язання, є особливим (додатковим) забезпечувальним зобов`язанням, що має на меті стимулювати боржника до виконання основного зобов`язання та запобігти негативним наслідкам порушення боржником своїх зобов`язань або зменшити їх.

Забезпечувальне зобов`язання (взаємні права і обов`язки) виникає між іпотекекодержателем (кредитором за основним зобов`язанням) та іпотекодавцем (боржником за основним зобов`язанням).

Виконання забезпечувального зобов`язання, що виникає з іпотеки, полягає в реалізації іпотекодержателем (кредитором) права одержати задоволення за рахунок переданого боржником в іпотеку майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника. Сутність цього права полягає в тому, що воно дозволяє задовольнити вимоги кредитора навіть у разі невиконання боржником свого зобов`язання в силу компенсаційності цього права за рахунок іпотечного майна та встановленого законом механізму здійснення кредитором свого преважного права, незалежно від переходу права власності на це майно від іпотекодавця до іншої особи (в тому числі й у випадку недоведення до цієї особи інформації про обтяження майна).

Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (частина п`ята статті 3 Закону України «Про іпотеку»).Закінчення строку дії договору не звільняє сторони від виконання зобов`язань (частина четверта статті 631 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 7 цього Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачені підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки. Зокрема, частиною першою цієї статті передбачено, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Отже, чинним законодавством передбачено право іпотекодержателя задовольнити забезпечені іпотекою вимоги за рахунок предмета іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання.

Частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що в разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

У частині другій статті 35 Закону України «Про іпотеку» визначено, що положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку.

Отже, відповідно до частини першої статті 12, частини першої статті 33 та статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише тоді, якщо таке зобов`язання невиконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

В пункті 1.9 Іпотечного договору № 02-10/3501 від 20 серпня 2008 року Іпотекодержатель та іпотекодавець погодили, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в пункті 1.1 цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України в порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому, нотаріус за повідомленням іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають д додаткову угоду до цього договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на це нерухоме майно. Зазначеною угодою можуть бути передбачені інші умови за згодою сторін. Зазначена додаткова угода є підставою для перереєстрації заборони відчуження предмета іпотеки, яка накладається згідно з пунктом 1.10 цього договору.

Відповідно до Розділу І Статуту АТ «Сенс Банк», затвердженого позачерговими загальними зборами акціонерів АТ «Альфа-Банк» від 12 серпня 2022 року (протокол № 2/2022, складений 18 серпня 2022 року), АТ «Сенс Банк» є правонаступником всього майна, прав і зобов`язань АТ «Альфа-Банк» та АТ «Укрсоцбанк». Відповідно до пункту А) підпункту 1.2 цього статуту АКБСР «Укрсоцбанк» змінило назву на АТ «Укрсоцбанк» згідно з рішенням зборів акціонерів від 26 квітня 2018 року.

Отже, доказами у справі підтверджується факт переходу прав вимоги за кредитним договором від 20 серпня 2008 року № 10-29/8357 та іпотечним договором від 20 серпня 2008 року № 02-10/3503, укладені між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 .

Також матеріали справи не містять доказів вжиття ОСОБА_1 заходів для укладення додаткової угоди відповідно до пункту 1.9 Іпотечного договору від 20 серпня 2008 року № 02-10/3503 для передання в іпотеку спірної квартири, майнові права на яку були передані в іпотеку за договором від 20 серпня 2008 року.

За таких обставин суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог, доведеність порушення права позивача на забезпечення виконання ОСОБА_1 зобов`язань за кредитним договором внаслідок залишення в якості засобу забезпечення кредитного договору майновими правами незважаючи на те, що об`єкт нерухомості здано в експлуатацію та за боржником зареєстровано право власності на квартиру, майнові права на яку передавалися в іпотеку.

Водночас, суд вважає, що позовна вимога про внесення запису до державного реєстру іпотек про обтяження іпотекою нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_2 , на умовах, визначених договором іпотеки від 20 серпня 2008 року, не підлягає задоволенню, оскільки судове рішення про визнання права іпотекодержателя на спірний предмет іпотеки на умовах іпотечного договору, предметом якого були майнові права на цей же об`єкт нерухомості, є підставою для вчинення відповідних дій державним реєстратором.

У заяві від 12 червня 2025 року відповідач заявив про застосування позовної давності.

Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України).

Відповідно до частин першої та п`ятої статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Для визначення моменту виникнення права на позов важливими є як об`єктивні (сам факт порушення права), так і суб`єктивні (особа довідалася або повинна була довідатись про це порушення) чинники.

Суд приймає до уваги висновок, сформульований Європейським судом з прав людини у справі «Фінікарідов проти Кіпру» (Finikaridov v. Cyprus) про те, що механізм застосування позовної давності повинен корелювати із суб`єктивним фактором, а саме обізнаністю потенційного позивача про факт порушення його права.

Порівняльний аналіз термінів «довідався» та «міг довідатися», що містяться в статті 261 ЦК України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов`язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за його захистом до суду, недостатньо.

Згідно з частиною четвертою статті 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові.

Пунктом 2.1.9 іпотечного договору від 20 серпня 2008 року № 02-10/3501 сторони погодили обов`язок іпотекодавця ( ОСОБА_1 ) протягом трьох робочих днів після оформлення та реєстрації права власності іпотекодавця на нерухоме майно, зазначене в пункті 1.1 цього договору, укласти з іпотекодержателем додаткову угоду, визначену у пункті 1.9 цього Договору.

Аналіз зазначеного положення договору дає підстави для висновку, що момент відліку строку позовної давності сторони договору пов`язали з обов`язком ОСОБА_1 повідомити іпотекодержателя АКБСР «Укрсоцбанк» про потребу в укладенні додаткової угоди після оформлення та реєстрації права власності іпотекодавцем на спірну квартиру.

Оскільки відповідач не надав доказів на підтвердження факту звернення ним до іпотекодержателя з повідомленням про потребу в укладенні додаткової угоди у триденний строк, то суд дійшов висновку про те, що не розпочався перебіг строку позовної давності.

Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність і взаємний зв`язок у сукупності, з урахуванням того, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, суд дійшов висновку про часткову обґрунтованість позовних вимог.

Відповідно до ч. 7 ст. 158 ЦПК України у разі ухвалення судом рішення про задоволення позову заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи.

Питання про розподіл судових витрат суд вирішує відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, а саме судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог позивача, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню сума судового збору у розмірі 3 355,00 гривень.

Керуючись ст. 10-13, 247, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

Задовольнити частково позов Акціонерного товариства «Сенс Банк» до ОСОБА_1 про визнання прав іпотекодержателя, внесення запису.

Визнати за Акціонерним товариством «Сенс Банк» право іпотеки на нерухоме майно, а саме на квартиру АДРЕСА_2 , на умовах, визначених договором іпотеки від 20 серпня 2008 року № 02-10/3503 .

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_6 ) на користь Акціонерного товариства «Сенс Банк» (, адреса: 01001, м. Київ, вул. Велика Васильківська, 100) судовий збір у розмірі 3 355 (три тисячі триста п`ятдесят п`ять) грн. 00 коп.

Відмовити у задоволенні інших позовних вимог.

Заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 17 жовтня 2023 року, у вигляді накладення арештуна квартиру за АДРЕСА_2 та належить на праві власності ОСОБА_1 , продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Київського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя: Інна ФІНАГЕЄВА