Справа № 529/576/25
Провадження № 2/529/366/25
РІШЕННЯ

іменем України

23 вересня 2025 року Диканський районний суду Полтавської області в складі:

головуючого - судді Петренко Л.Є.,

секретаря Звягольської В.А.,

з участю:

позивача ОСОБА_1

представника позивача адвоката Момота Т.Г.

представника відповідача адвоката Лубенця В.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Агрофірма «ім.Довженка» про розірвання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зобов?язання повернути ділянку, припинення рішення про державну реєстрацію права оренди та стягнення заборгованості по орендній платі,

встановив:

Представник позивача адвокат Момот Т.Г. 22.06.2025 звернувся до суду з позовною заявою в якій просить розірвати додаткову угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зобов?язати повернути ділянку, припинити рішення про державну реєстрацію права оренди, стягнути заборгованості по орендній платі в розмірі 26 235,82 грн, а також понесені позивачем судові витрати.

В обгрунтування позовних вимог вказує, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,0667 га, кадастровий № :00:003:0157 сільськогосподарського призначення. 05.11.2020 між позивачем та відповідачем укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Вказує, що за 2023 рік відповідачем нарахована і виплачена орендна плата в розмірі 26 235,82 грн, а у 2024 році орендна плата взагалі не виплачена. У зв?язку з несплатою орендної плати позивачем направлено повідомлення від 29.04.2025 про розірвання договору оренди, але відповіді він не отримав, в наслідок чого позивач був змушений звернутися до суду.

23.06.2025 позовна заява залишена без руху та надано строк для усунення недоліків, які усунуто 01.07.2025

01.07.2025 відкрито провадження по справі в порядку загального позовного провадження.

16.07.2025 представник відповідача подав відзив на позовну заяву, в якій позовні вимоги не визнає. Вказує, що на виконання умов договору відповідач у 2023 році нарахував та виплатив орендну плату, з урахуванням податків, в розмірі 26 235,85 грн. У 2024 році ОСОБА_1 нараховано орендну плату в розмірі 27 425,35 грн та виплачено з урахуванням податків в розмірі 21 120 грн, згідно платіжного доручення від 01.07.2025. Таким чином відсутня систематичність несплати орендної плати, що може бути підставою для розірвання договору оренди. Щодо розміру виплаченої орендної плати за 2024 рік, то така виплачена з урахуванням податків (ПДФО та військового збору, розмір якого збільшився у порівнянні з 2023 роком) Тому і сума у 2024 році була меншою ніж у 2023 році. Просить відмовити у задоволенні позовної вимоги про розірвання додаткової угоди, закрити провадження в частині позовних вимог про стягнення орендної плати, оскільки відсутній предмет спору.

07.08.2025 закрито підготовче провадження та справу призначено до розгляду по суті.

Представник позивача Момот Т.Г. в судовому засіданні позовні вимоги підтримав. Зазначив, що позивач є власником земельної ділянки площею 4,0667 га, кадастровий № :00:003:0157 сільськогосподарського призначення. У 2023 році позивач отримав орендну плату в розмірі 26 235,85 грн, а за 2024 рік взагалі не отримав, хоча повинен був її отримати до 31.12.2024 згідно п.4.10 Договору. У квітні 2025 року позивач звертався до представників відповідача як письмово, так і усно, але конкретної відповіді не отримав. Після подачі позовної заяви до суду позивач 01.07.2025 отримав від відповідача на картку орендну плату в розмірі 21 120 грн. Проте з таким розміром позивач не погоджується, вважає, що такий є неповним. Так у 2023 році позивач отримав більший розмір орендної плати і розраховував принаймні на такий же розмір у 2024 році. Вважає, що орендар не може покладати тягар сплати податків на орендодавця і утримувати податки з орендної плати. Систематичність несплати орендної плати, на його думку, полягає у тому, шо відповідач нараховував щомісячно орендну плату, але не виплачував її. Крім того відповідач не здійснив виплату штрафних санкцій за прострочення зобов?язання. Також відповідач не переглядає розмір орендної плати у бік збільшення, проте у інших орендарів такий розмір більший.

Позивач ОСОБА_1 в судовому засіданні позов підтримав. Вказав, що дійсно у 2023 році отримав орендну плату в розмірі 26 235,85 грн, за 2024 рік не отримав до кінця року. Вже після подачі позову отримав на карту 21 120 грн як орендну плату за 2024 рік. Вказує, що не бажає продовжувати орендні відносини з відповідачем, оскільки він не сплатив орендну плату за 2024 рік у зв?язку з чим він поніс додаткові витрати на звернення до суду. Разом з тим розмір орендної плати є низьким у порівнянні з іншими орендарями, тому бажає передати земельну ділянку іншому орендарю. Із заявами до відповідача з приводу збільшення орендної плати не звертався.

Представник відповідача Лубенець В.Ю. в судовому засіданні позовні вимоги не визнав. Вказав, що підставою для розірвання додаткової угоди може бути систематична несплата орендної плати. Разом з тим, за 2023 рік орендна плата виплачена, що не заперечується позивачем. У 2024 році відбувся збій програми С-1 і тому ОСОБА_1 не була нарахована і виплачена орендна плата. Як тільки відповідач дізнався про несплату орендної плати (з позовної заяви) так відразу і була виплачена орендна плата 01.07.2025. Щодо розміру орендної плати за 2024 рік, то враховуючи, що у 2024 році збільшився розмір військового збору, тому і виплачений розмір був меншим ніж у 2023 році. Сплата податків з орендної плати передбачена договором оренди і покладена на орендаря. Вважає, що відсутній предмет спору щодо позовної вимоги про стягнення орендної плати, а щодо вимоги про розірвання додаткової угоди, то така задоволенню не підлягає, оскільки відсутня систематичність несплати орендної плати.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,0667 га, кадастровий № :00:003:0157 сільськогосподарського призначення, яка розташована на території Балясненської сільради Полтавського району Полтавської області на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 22.07.2020 (а.с.7)

05.11.2020 між ТОВ «Агрофірма «ім.Довженка» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду № 152 до договору оренди земельної ділянки, площею 4,0667 га, кадастровий № :00:003:0157 сільськогосподарського призначення, що знаходиться на території Балясненської сільради Полтавського району Полтавської області (а.с.28-31).

Згідно п.3.1 Договору такий укладено на 7 років та діє до 01.12.2022.

Пунктом 3.3 визначено, що цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах після закінчення строку, на який його укладено, без вчинення сторонами письмового правочину у разі відсутності заяви однієї з сторін цього договору, поданої до державного реєстратора про виключення з Державного реєстра речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору не пізніше як за місяць до дати закінчення дії договору.

Сторони узгодили, що орендна плата складає 19 676,86 грн за кожен рік користування земельною ділянкою, що станом на дату укладення договору складає 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки п.4.2 Додаткової угоди.

Пунктом 4.7 визначено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється без урахування річного індексу споживчих цін на товари і послуги за рік, що передує року за який проводиться виплата орендної плати.

Орендар має право виплачувати орендну плату, вказану у п.4.2 Договору одним платежем або частинами протягом строку, визначеного цим договором, але не пізніше до 31 грудня за рік п.4.10 Додаткової угоди.

Відповідно до витяга з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право оренди ТОВ «Агрофірма «ім.Довженка» на вказану земельну ділянку внесено державним реєстратором 22.02.2016. Також зазначено, що датою закінчення права оренди є 01.12.2029 з автоматичним продовженням дії договору (а.с.15)

Надаючи оцінку спірним правовідносинам, суд зазначає наступне.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом, Цивільним кодексом України, а також законами України, зокрема Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також конкретним договором оренди землі.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте, саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Згідно положень ст.1, 3, 13 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до положень статтей 14, 15 вказаного Закону (в редакції, яка діяла на час укладання договору оренди землі) договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Істотними умовами договору оренди землі в тому числі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтями 21, 22 Закону «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати - стаття 24 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до положень ст. 25 вказаного Закону орендар земельної ділянки поміж іншого зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку .

Що стосується позовних вимог про стягнення заборгованості по орендній платі за 2024 рік суд вказує наступне.

При звернені до суду позивачем заявлені вимоги про стягнення заборгованості по орендній платі за 2024 рік в розмірі 26 235,85 грн. Вказана сума обгрунтована тим, що ОСОБА_1 за 2023 рік отримав саме такий розмір орендної плати, а оскільки були відсутні нарахування у Державному реєстрі фізичних осіб-платників податків за 2024 рік, тому розмір заборгованості вказали з розрахунку отриманої орендної плати за 2023 рік.

В судовому засіданні позивач вказав, що кошти за 2024 рік в рахунок орендної плати за землю він отримав вже після подання позовної заяви, а саме 01.07.2025 на картковий рахунок в розмірі 21 120 грн.

Представник відповідача підтвердив вказані обставини.

В судовому засіданні встановлено, що згідно витягу з наказу № 157 від 21.02.2024 Про розмір орендної плати та мотиваційних виплат, виданий генеральним директором ТОВ «Агрофірма «ім.Довженка» по Балясненському старостинському округу Диканської ОТГ встановлено з 01.01.2024 розмір орендної плати за середній розмір паю 4,03 га 26 235,82 грн (а.с.71)

Згідно довідки відповідача про детальний розрахунок нарахованої орендної плати ОСОБА_1 за 2024 рік: нарахована орендна плата 27 428,35 грн з них податок на доходи фізичних осіб 4937,10 грн, військовий збір 1371,42 грн, виплачено 21 120 грн (а.с.72)

Таким чином відповідач несвоєчасно виконав свої зобов?язання по договору оренди, а саме порушив строк виплати орендної плати, яка мала б бути виплачена позивачу до 31.12.2024, а фактично перерахована 01.07.2025.

Щодо розміру орендної плати виплаченої позивачу за 2024 рік, то представником відповідача надано детальний розрахунок такого нарахування.

При цьому представником позивача не обгрунтовано та не надано належних доказів на підтвердження заборгованості по орендній платі за 2024 рік саме в розмірі 26 235,85 грн, як зазначено у позовній заяві.

Напроти позивачем надано виписки про рух коштів за 15.08.2023 з якої вбачається, що позивач отримав від ТОВ «Агрофірма «ім.Довженка» орендну плату за землю за 2023 рік в розмірі 21 119,86 грн (а.с.74)

Отже розмір виплаченої позивачу орендної плати за 2024 рік є таким самим, як і за 2023 рік, тому позовна вимога про стягнення заборгованості по орендній платі за 2024 рік в розмірі 26 235,82 грн є безпідставною та не обгрунтованою.

Щодо доводів представника позивача про те, що відповідач не проводить індексацію розміру орендної плати та не збільшує такий розмір, то такі суд вважає необгрунтованими з огляду на наступне.

Згідно статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Пунктом 4.7 визначено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється без урахування річного індексу споживчих цін на товари і послуги за рік, що передує року за який проводиться виплата орендної плати.

Пунктом 4.11 Додаткової угоди визначено, що розмір орендної плати переглядається за взаємною згодою сторін, але не частіше одного разу на 5 років або у випадку передбаченого чинним законодавством.

Як встановлено в судовому засіданні позивач вказував, що із заявами про збільшення розміру орендної плати не звертався.

Таким чином договором встановлено порядок перегляду розміру орендної плати, який сторонами не проводився за відсутності такого звернення з боку позивача.

Крім того слід зазначити, що за 2023 та 2024 рік розмір нарахованої та виплаченої позивачу орендної плати є більшим ніж розмір визначений у Додатковій угоді.

Таким чином суд дійшов висновку, що розмір орендної плати за 2024 рік, який виплачений позивачу 01.07.2025 не суперечить умовам Додаткової угоди, доказів зворотного суду не надано, тому позовна вимога про стягнення заборгованості по орендній платі за 2024 рік в розмірі 26 235,85 грн задоволенню не підлягає.

Щодо позовних вимог про розірвання додаткової угоди до договору оренди землі, суд зазначає наступне.

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Згідно ч.1 ст.32 Закону «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Як зазначено у постанові ВП ВС від 20.11.2024, справа № 918/391/23, під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року, у справі № 616/292/17, від 08 травня 2024 року у справі № 629/2698/23 та інші).

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 318/433/18 міститься висновок, що неналежне виконання умов договорів також є порушенням умов договорів оренди, яке дає право орендодавцям вимагати розірвання таких договорів, незважаючи на те чи виплачена у подальшому заборгованість по договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач сплачував орендну плату у 2023 році вчасно, а за 2024 рік виплатив орендну плату позивачу з порушенням умов договору, а саме із запізненням, що свідчить про порушення п.4.1 Договору оренди землі.

Разом з тим відсутня систематичність несплати відповідачем орендної плати.

Отже разове порушення умов договору оренди, яке встановлено судом, не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Статтями 525, 526 ЦК України визначено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Крім того у п.12.6 Додаткової угоди сторони узгодили, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, окрім випадків передбачених п.9.3.

Порушення прав орендаря, передбачених п.9.3 судом не встановлено.

Посилання представника позивача на ст.907 ЦК України «Розірвання договору про надання послуг» - договір про надання послуг може бути розірваний, у тому числі шляхом односторонньої відмови від договору, в порядку та на підставах, встановлених цим Кодексом, іншим законом або за домовленістю сторін, є помилковим, оскільки договірні відносини між сторонами стосуються оренди земельної ділянки і не є послугою в розумінні ст.901 ЦК України. Крім того спірні правовідносини регулюються спеціальним законом «Про оренду землі», Земельним кодексом, а також конкретним договором оренди землі.

Також суд не приймає до уваги посилання представника позивача щодо систематичності несплати орендної плати з розрахунку того, що проводилися нарахування за 2024 рік щомісяця і не проводилася виплата. Така позиція не узгоджується з положеннями Додаткової угоди, п. 4.10 визначено, що орендар має право виплачувати орендну плату, вказану у п.4.2 Договору одним платежем або частинами протягом строку, визначеного цим договором, але не пізніше до 31 грудня за рік. Тому виплата щомісяця орендної плати передбачена як право орендаря, проте така виплата може проводитися і одним платежем.

Враховуючи викладене та те, що судом встановлено порушення відповідачем умов Додаткової угоди в частині несвоєчасної виплати позивачу орендної плати за 2024 рік і таке порушення є разовим, не встановлено систематичності такого порушення, тому позовна вимога про розірвання додаткової угоди до договору оренди задоволенню не підлягає.

Враховуючи, що позовна вимога про припинити рішення про державну реєстрацію права оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку є похідною від позовної вимоги про розірвання додаткової угоди до договору оренди, такі задоволенню не підлягають.

Що стосується розподілу судових витрат, суд зазначає наступне.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст.133 ЦПК України, судові витрати складаються із судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Позивач просив стягнути з відповідача витрати у вигляді сплаченого судового збору в розмірі 4844,80 грн та витрати на правничу допомогу в розмірі 10 000 грн.

За правилами ч.1 ст. 141 ЦПК України судовій збір у разі відмови у задоволені позову покладається на позивача.

Враховуючи, що у задоволенні позову відмовлено, то понесені позивачем судові витрати не підлягають стягненню з відповідача.

Керуючись статтями 89, 141, 263-265, 268, 354-355 ЦПК України, суд,

ухвалив:

Відмовити у задоволенні позовних вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «Агрофірма «ім.Довженка» про розірвання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, припинення рішення про державну реєстрацію права оренди, зобов?язання повернути ділянку та стягнення заборгованості по орендній платі.

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Полтавського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту.

Повний текст рішення складено 25.09.2025

Головуюча Л.Є. Петренко