ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 вересня 2025 року

м. Київ

справа № 761/7668/20-ц

провадження № 61-12280св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого -Луспеника Д. Д.,
суддів:Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В.,Гулька Б. І., Лідовця Р. А.,
учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Портофін», Товариство з обмеженою відповідальністю «Оболоньторгстандарт», Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2022 року у складі судді Батрин О. В. та постанову Київського апеляційного суду від 22 травня 2024 року у складі колегії суддів: Мостової Г. І., Березовенко Р. В., Лапчевської О. Ф.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У березні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Портофін» (далі - ТОВ «КУА «Портофін»), Товариство з обмеженою відповідальністю «Оболоньторгстандарт» (далі - ТОВ «Оболоньторгстандарт»), Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» (далі - АТ «ЗНВКІФ «Атлон») про визнання недійсними договорів (додаткових угод), визнання попереднього договору укладеним.

Позовну заяву мотивував тим, що 25 травня 2018 року між ним, як майбутнім покупцем, та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діяло ТОВ «КУА «Портофін», як майбутнім продавцем, укладено договір № ФДЛ/01-КВ/005-1, за умовами якого майбутній продавець та майбутній покупець, після отримання продавцем майнових прав на квартиру, домовились укласти в майбутньому основний договір у строки, визначені договором. На виконання умов договору 31 травня 2018 року він сплатив 100 000,00 грн забезпечувального платежу (попередньої вартості квартири). Тобто, із свого боку, як майбутній покупець, він виконав взяті на себе зобов`язання та умови договору. Відповідно до умов договору сторони домовились укласти основний договір на умовах, передбачених цим договором, після отримання забудовником дозволу на виконання будівельних робіт та отримання майбутнім продавцем майнових прав на квартиру. Такий основний договір укладається сторонами протягом 60 календарних днів з дати настання останньої в часі події з усіх вказаних у цьому пункті подій.

Зазначав, що надалі ТОВ «КУА «Портофін» на його неодноразові заяви про укладання основного договору не реагувало. Основний договір не уклало. Натомість в односторонньому порядку повідомило про розірвання договору від 25 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-1, чим порушило умови договору та норми чинного законодавства в частині виконання зобов`язання.

Вказував, що лише 14 січня 2020 року ТОВ «КУА «Портофін» надало позивачу копію додаткової угоди від 04 червня 2019 року № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 24 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-МП, укладену між ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діє ТОВ «КУА «Портофін», про розірвання попереднього договору купівлі-продажу майнових прав від 24 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-МП, у той час як ТОВ «КУА «Портофін» листом від 02 серпня 2019 року за вих. № 02/08/2019-1 (отриманий позивачем 10 вересня 2019 року) запросило його на укладання основного договору на 03 вересня 2019 року.

Наголошував на тому, що договір від 25 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-1 не може бути розірвано в односторонньому порядку за ініціативи майбутнього продавця, вважає наявними підстави для визнання недійсною з часу укладання додаткової угоди від 04 червня 2019 року № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 24 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-МП та визнання укладеним з 25 жовтня 2019 року попереднього договору.

На підставі наведеного та з урахуванням уточнень, позивач ОСОБА_1 просив суд:

- визнати недійсною з часу укладення додаткову угоду від 05 вересня 2019 року № 1 до інвестиційного договору від 05 червня 2019 року № 05/06/19, укладену між ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діє ТОВ «КУА «Портофін»;

- визнати недійсною з часу укладення додаткову угоду від 04 червня 2019 року № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 24 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-МП, укладену між ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», ідентифікаційний код за Єдиним державним реєстром юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців (далі - ЄДРПОУ): 40393232, від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діє ТОВ «КУА «Портофін», ідентифікаційний код за ;

- визнати укладеним з 25 жовтня 2019 року попередній договір між ним та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діє ТОВ «КУА «Портофін», в доповненій позивачем редакції, із зміною таких пунктів:

пункт 1.1.2 попереднього договору згідно з проектом договору № 1 про внесення змін та доповнень до попереднього договору доповнено абзацом 3 такого змісту: «Характеристики Квартири узгоджені Сторонами в Додатку № 1 відповідно, який є невід`ємною частиною цього Договору»,

абзац 1 пункту 3.4.1 попереднього договору викладено в такій редакції:

«3.4.1. Майбутній Покупець сплачує Майбутньому Продавцю Забезпечувальний авансовий платіж (попередню оплату вартості квартири) протягом одного місяця з дня набрання законної сили судовим рішенням Печерського районного суду міста Києва за розглядом цивільної справи № 761/7668/20-ц за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін», ТОВ «Оболоньторгстандарт», АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Атлон» про визнання недійсним договору (додаткової угоди), про визнання попереднього договору укладеним, що відображено в Єдиному державному реєстрі судових рішень»,

додати пункти 8.2, 8.3 попереднього договору такого змісту:

«8.2 У випадку якщо вказані реквізити (поточний рахунок, інше) в п. 8.1 Договору отримувача коштів не є діючими, чи зміненими, то Майбутній Продавець зобов`язаний в найкоротший час повідомити про це письмово Майбутнього Покупця, надавши реквізити для оплати. У зв`язку з неподанням діючих реквізитів, Майбутній Покупець не буде вважатися таким, що порушив умови договору із відповідними правовими наслідками щодо вчасної сплати Забезпечувального авансового платежу.

8.3. У випадку, якщо вказані реквізити в п. 8.1 Договору отримувача коштів не є діючими чи зміненими, Майбутній Покупець також має право внести грошові кошти на депозитний рахунок нотаріуса для отримувана коштів (платежу), про що має повідомити письмово Майбутнього Продавця».

Короткий зміст рішень суду першої інстанції

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2022 року позов ОСОБА_1 до ТОВ «КУА «Портофін», ТОВ «Оболоньторгстандарт», АТ «ЗНВКІФ «Атлон» задоволено частково. Визнано недійсною додаткову угоду від 04 червня 2019 року № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 24 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-МП, укладену між ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», ідентифікаційний код за , від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діє ТОВ «КУА «Портофін», ідентифікаційний код за . Визнано недійсними наступні пункти додаткової угоди від 05 вересня 2019 року № 1 до інвестиційного договору від 05 червня 2019 року № 05/06/19, укладеної між забудовником ТОВ «Оболоньторгстандарт», ідентифікаційний код за та Інвестором АТ «ЗНВКІФ «Атлон», ідентифікаційний код за , від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діє ТОВ «КУА «Портофін», ідентифікаційний код за : - пункт № 1 в частині виключення з переліку інвестування, що входять до частки інвестора, об`єкт інвестування, а саме: квартири АДРЕСА_1 , загальна площа 47,84 кв. м, кількість кімнат - 1, вартість 1,0 кв. м - 24 000,00 грн, загальна вартість - 1 148 160,00 грн; - пункт № 2 щодо невключення до об`єктів інвестування, а саме: квартири АДРЕСА_1 , загальна площа 47,84 кв. м, кількість кімнат - 1, вартість 1 кв. м - 24 000,00 грн, загальна вартість - 1 148 160,00 грн; пункт № 3 щодо невключення до визначення вартості частки інвестора у об`єкті інвестування на загальну суму з податком на додану вартість (далі - ПДВ) 33 964 080 грн, вартості квартири АДРЕСА_2 загальною вартістю 1 148 160,00 грн. У задоволенні інших позовних вимог, а саме про визнання укладеним з 25 жовтня 2019 року попереднього договору між ОСОБА_1 та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», ідентифікаційний код за , від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діє ТОВ «КУА «Портофін», ідентифікаційний код за , відмовлено. Стягнуто з ТОВ «КУА «Портофін», ТОВ «Оболоньторгстандарт», АТ «ЗНВКІФ «Атлон» на користь ОСОБА_1 по 723,13 грн судового збору та по 7 777,78 грн витрат за надання правничої допомоги.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що оспорювана додаткова угода до попереднього договору купівлі-продажу майнових прав від 24 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-МП не відповідає загальним вимогам, додержання яких є необхідним для її чинності в розумінні статті 201 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), та іншим актам цивільного законодавства та вимогам, встановленим статтею 203 ЦК України, оскільки:

- ТОВ «КУА «Портофін» не виконало взяті на себе зобов`язання за договором від 25 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-1, не уклало основного договору, та при чинному договорі уклало оспорювану додаткову угоду, що спричинила неможливість укладення основного договору з позивачем, тобто для свідомого усунення позивача від укладення основного договору та набуття ним майнових прав на квартиру;

- ТОВ «КУА «Портофін» не мало права та, відповідно, обсягу цивільної дієздатності на укладення спірної додаткової угоди до попереднього договору купівлі-продажу майнових прав від 24 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-МП, не виконавши умови договору від 25 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-1, оскільки вказані договори нерозривно пов`язані між собою (перший договір від 24 травня 2018 року надає право виконувати договір від 25 травня 2018 року);

- оспорювана додаткова угода від 04 червня 2019 року № 1 неспрямована на реальне настання правових наслідків, що обумовлені нею, оскільки ТОВ «КУА «Портофін» набуло майнові права на квартиру на підставі інвестиційного договору від 05 червня 2019 року № 05/06/19, що укладений із забудовником;

- оспорювана додаткова угода від 04 червня 2019 року № 1 не складалася в зазначену дату її укладення, що суперечить ЦК України.

Зважаючи на встановлені судом фактичні обставини справи та правовідносини, що виникли між сторонами, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що в частині заявлених позовних вимог про визнання недійсною додаткової угоди від 04 червня 2019 року № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 24 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-МП позов є обґрунтованим та підлягає задоволенню.

Водночас суд першої інстанції дійшов висновку про те, що додаткова угода від 05 вересня 2019 року № 1 до інвестиційного договору від 05 червня 2019 року № 05/06/19 не відповідає вимогам статей 509, 525 ЦК України та інтересам позивача, оскільки не спрямована на реальне настання наслідків, що обумовлені нею, а має на меті лише безпідставне виключення ОСОБА_1 з числа інвесторів будівництва.

Тому, враховуючи наведене та висновок про задоволення позовних вимог про визнання недійсною додаткової угоди від 04 червня 2019 року № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 24 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-МП, суд першої інстанції також дійшов висновку про те, що вимоги позивача про визнання недійсною додаткової угоди від 05 вересня 2019 року № 1 до інвестиційного договору від 05 червня 2019 року № 05/06/19 підлягають частковому задоволенню, як похідні, в частині визнання недійсними таких пунктів додаткової угоди, а саме: пункт № 1 в частині виключення з переліку інвестування, що входять до частки інвестора, об`єкт інвестування, а саме: квартири АДРЕСА_1 , загальна площа 47,84 кв. м, кількість кімнат - 1, вартість 1,0 кв. м 24 000,00 грн, загальна вартість 1 148 160,00 грн; - пункт № 2 щодо невключення до об`єктів інвестування, а саме: квартири АДРЕСА_1 , загальна площа 47,84 кв. м, кількість кімнат - 1, вартість 1 кв. м - 24 000,00 грн, загальна вартість 1 148 160,00 грн; пункт № 3 щодо не включення до визначення вартості частки інвестора у об`єкті інвестування на загальну суму з податком на додану вартість (далі - ПДВ) 33 964 080 грн, вартості квартири АДРЕСА_2 загальною вартістю 1 148 160,00 грн.

Разом з тим суд першої інстанції дійшов висновку про те, що вимоги позивача ОСОБА_1 про визнання укладеним з 25 жовтня 2019 року попереднього договору між ним та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діє ТОВ «КУА «Портофін», у визначеній ним редакції, задоволенню не підлягають, оскільки в зазначеній позивачем редакції договору між сторонами не досягнуто домовленості щодо усіх істотних умов договору, що суперечить положенням статті 638 ЦК України.

Додатковим рішенням Печерського районного суду міста Києва від 26 вересня 2023 року стягнуто з ТОВ «КУА «Портофін», ТОВ «Оболоньторгстандарт», АТ «ЗНВКІФ «Атлон» на користь ОСОБА_1 по 302,66 грн судового збору з кожного. У задоволенні заяви позивача ОСОБА_1 про поновлення строку на подання заяви про ухвалення додаткового рішення - відмовлено, у зв`язку з тим, що такий строк заявником пропущений не був.

Ухвалюючи це додаткове судове рішення, суд першої інстанції виходив із того, що оскільки рішенням Печерського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2022 року було вирішене питання про стягнення з відповідачів на користь позивачів судового збору за подачу позовної заяви до суду у розмірі 1 681, 60 грн, судового збору за подачу заяви про забезпечення позову у розмірі 420,40 грн та витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 35 000,00 грн, то заява позивача ОСОБА_1 про ухвалення додаткового рішення в цій частині задоволенню не підлягає як безпідставна.

Водночас суд першої інстанції дійшов висновку про те, що оскільки позивач у цій справі сплатив судовий збір у розмірі 908,00 грн за подання 23 березня 2021 року заяви про збільшення розміру позовних вимог, його позовні вимоги задоволено частково, але судові витрати в цій частині рішенням Печерського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2022 року не були розподілені, то з відповідачів на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 908,00 грн у рівних частках.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Постановою Київського апеляційного суду від 22 травня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення. Апеляційну скаргу АТ «ЗНВКІФ «Атлон», в інтересах якого діяв адвокат Овсій Д. Ю., задоволено. Рішення Печерського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2022 року скасовано в частині задоволених позовних вимог та ухвалено в цій частині нове судове рішення, яким відмовлено у визнанні недійсними додаткової угоди від 04 червня 2019 року № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 24 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-МП та додаткової угоди від 05 вересня 2019 року № 1 до інвестиційного договору від 05 червня 2019 року № 05/06/19. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь АТ «ЗНВКІФ «Атлон» судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 2 169,39 грн.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині задоволених позовних вимог та ухвалюючи в цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні цих позовних вимог, апеляційний суд виходив із того, що оскільки укладений між ОСОБА_1 та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені якого діє ТОВ «КУА «Портофін», попередній договір від 25 травня 2018 року не був нотаріально посвідченим, то він є нікчемним правочином і не підтверджує обов`язок сторін укласти основний договір - попередній договір купівлі-продажу квартири в об`єкті будівництва.

Також апеляційний суд дійшов висновку про те, що оскільки позивач не є стороною оспорюваних ним додаткової угоди від 05 вересня 2019 року № 1 та додаткової угоди від 04 червня 2019 року № 1, то він мав би навести суду такі підстави їх оскарження, які б свідчили про порушення його прав та/або інтересів такими правочинами. Однак, з урахуванням висновку про нікчемність попереднього договору від 25 травня 2018 року, який передбачав обов`язок сторін протягом певного строку укласти договір у майбутньому - основний договір, яким є попередній договір купівлі-продажу квартири будівельний номер - 5, поверх - 4, загальна проектна площа - 47,47 кв. м, житлова проектна площа- 12,14 кв. м, кількість кімнат - 1, позивач не навів суду законних підстав, що в момент вчинення оспорюваних договорів порушено його права та/або інтереси як особи, яка не є стороною цих правочинів. Тож, підстав для визнання недійсними додаткової угоди від 05 вересня 2019 року № 1 та додаткової угоди від 04 червня 2019 року № 1 немає, а висновки суду першої інстанції в цій частині є помилковими.

Водночас апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги про визнання укладеним попереднього договору, який був предметом договору 25 травня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені в інтересах та за рахунок якого діє ТОВ «КУА «Портофін», оскільки АТ «ЗНВКІФ «Атлон» не було зобов`язане укласти указаний попередній договір з позивачем через пряму вказівку закону або на підставі обов`язкового для виконання акта планування.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи

03 вересня 2024 року ОСОБА_1 із застосуванням засобів поштового зв`язку звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення Печерського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 22 травня 2024 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувану постанову апеляційного суду повністю; скасувати оскаржуване рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання укладеним з 25 жовтня 2019 року попереднього договору між ОСОБА_1 та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діє ТОВ «КУА «Портофін», та ухвалити в цій частині нове судове рішення про задоволення цієї позовної вимоги.

Як на підставу касаційного оскарження заявник посилається на неврахування судами першої та апеляційної інстанцій правових висновків, висловлених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 08 вересня 2020 року у справі № 916/667/18, від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 та постановах Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі № 6-388цс15, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16, від 30 березня 2016 року у справі № 6-3129цс15 та ін. (пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України).

Касаційна скарга мотивована тим, що суди першої та апеляційної інстанцій:

- безпідставно відмовили у задоволенні позовної вимоги заявника про визнання укладеним попереднього договору, яка є належним способом захисту його порушених прав та інтересів;

- проігнорували, що договір від 25 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-1, укладений між заявником та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017, діяло ТОВ «КУА «Портофін», не був розірваним, тому зазначені у ньому зобов`язання сторін підлягають виконанню;

- не звернули увагу на те, що запропонована заявником редакція попереднього договору є офертою ТОВ «КУА «Портофін», яка направлялася листом від 02 серпня 2019 року і була отримана лише 10 вересня 2019 року, яким заявника було запрошено для підписання основного договору 03 вересня 2019 року о 16 год 00 хв в Бізнес центрі «101 Tower», в редакції, доданій до поштового відправлення, яку заявник акцептував подавши позов до суду;

- не надали належної оцінки всім доводам та аргументам заявника.

Також касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд:

- помилково визначав договірні відносини, що виникли між сторонами, як купівлю-продаж майна, а договір про наміри від 25 травня 2018 року -як попередній договір купівлі-продажу квартири, оскільки за своєю правовою природою договірні відносини є наміром придбати майнові права на квартиру - об`єкт інвестування;

- не врахував, що законодавчо закріплений обов`язок нотаріального посвідчення інвестиційного договору сторін відсутній, як наслідок договір від 25 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-1 не є нікчемним;

- не звернув увагу на те, що оскільки об`єкт нерухомості на час інвестування ще не побудований, цей комплекс прав не можна назвати правом власності, а незбудовану квартиру - майном;

- не врахував, що матеріали справи не містять доказів того, що заявник ухилявся від підписання нотаріального договору;

- не звернув увагу на те, що заявник не отримував жодних листів чи повідомлень від АТ «ЗНВКІФ «Атлон» стосовно того, що забудовником отримано дозвіл на виконання будівельних робіт від 04 червня 2019 року, а АТ «ЗНВКІФ «Атлон» отримано майнові права на квартиру 05 червня 2019 року на підставі інвестиційного договору від 05 червня 2019 року № 05/06/19;

- не врахував, що заявник не мав фізичної можливості з`явитися 03 вересня 2019 року о 16 год 00 хв у відділ продажу для укладення основного договору з об`єктивних та поважних причин, а саме через неповідомлення АТ «ЗНВКІФ «Атлон» заявника та його незнання про таку дату підписання основного договору, що виключає підстави вважати заявника таким, що ухилився від виконання зобов`язань за договором, та/або таким, що ухилився від підписання основного договору;

- не звернув увагу на те, що додаткова угода від 04 червня 2019 року № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 24 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-МП не відповідає загальним вимогам, дотримання яких є необхідним для її чинності, в розумінні статті 215 ЦК України, суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства та вимогам, встановленим статтею 203 ЦК України;

- не врахував, що додаткова угода від 05 вересня 2019 року до інвестиційного договору від 05 червня 2019 року № 05/06/19 не спрямована на реальне настання наслідків, які обумовлені нею, а має на меті лише безпідставне виключення заявника з переліку інвесторів будівництва;

- не звернув увагу на те, що хоча заявник і не є стороною оспорюваних ним додаткових угод, але він має самостійний (власний) охоронюваний законом інтерес у спірних правовідносинах щодо придбання майнових прав у новостворюваному об`єкті інвестування, який полягає у тому, що після завершення будівництва він набуде право на об`єкт інвестування, оскільки повністю виконав умови попереднього договору про наміри від 25 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-1, а отже, АТ «ЗНВКІФ «Атлон» не мало права ухилитися від виконання договірних зобов`язань щодо підписання попереднього договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру; інші доводи.

У вересні 2024 року АТ «ЗНВКІФ «Атлон», в інтересах якого діє голова наглядової ради ОСОБА_2 , із застосуванням засобів поштового зв`язку подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ОСОБА_1 , в якому зазначило про необґрунтованість та безпідставність доводів касаційної скарги, а також про відсутність підстав для скасування оскаржуваного судового рішення суду першої інстанції у незміненій за результатами апеляційного перегляду частині та постанови апеляційного суду.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду від 05 вересня 2024 року касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 22 травня 2024 року передано на розгляд судді-доповідачу Гулейкову І. Ю.; судді, які входять до складу колегії: Лідовець Р. А., Луспеник Д. Д.

Ухвалою Верховного Суду від 10 вересня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ОСОБА_1 з підстав, визначених пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України; витребувано із Печерського районного суду міста Києва матеріали справи № 761/7668/20-ц; надано іншим учасникам справи строк для подання відзиву на касаційну скаргу.

У вересні 2024 року матеріали справи № 761/7668/20-ц надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 30 липня 2025 року справу № 761/7668/20-ц призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з огляду на таке.

Фактичні обставини справи

Судами попередніх інстанцій встановлено, що 24 травня 2018 року між ТОВ «Оболоньторгстандарт» (забудовник) та АТ «ЗНВКІФ «Атлон» (фонд), від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діє ТОВ «КУА «Портофін», укладений попередній договір купівлі-продажу майнових прав № ФДЛ/01-КВ/005-МП.

Пунктом 1.1 договору визначено, що об`єктом будівництва є житлові будинку у кварталі, обмеженому вулицями Михайла Грушевського, Московської та АДРЕСА_3 ; будівельна адреса: АДРЕСА_3 .

Згідно з пунктом 1.1.6 договору основний договір - договір купівлі-продажу майнових прав, згідно з умовами якого забудовник зобов`язується передати у власність майбутньому покупцю, а майбутній покупець зобов`язується оплатити вартість майнових прав на приміщення та прийняти їх від забудовника.

Пунктом 2.1 цього договору визначено, що забудовник та майбутній покупець домовилися укласти в майбутньому основний договір не пізніше 30 днів з дати отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Пунктом 2.2 договору передбачено, що майнові права на приміщення, що є предметом цього договору, стануть власністю забудовника після отримання ним дозволу на виконання будівельних робіт щодо об`єкта будівництва.

Сторони домовились укласти основний договір на умовах, передбачених цим договором, після отримання забудовником дозволу на виконання будівельних робіт щодо об`єкта будівництва та після здійснення майбутнім покупцем забезпечувального платежу (попередньої оплати вартості майнових прав на приміщення) на умовах, в порядку, визначених цим договором. Такий основний договір укладається сторонами протягом п`ятнадцяти календарних днів з дати настання останньої в часі з усіх вказаних у цьому пункті подій (пункт 2.3 договору).

Пунктом 3.1 договору передбачена характеристика приміщення, щодо якого укладено попередній договір купівлі-продажу майнових прав, а саме: тип приміщення - квартира, будівельний номер - 5, поверх - 4, загальна проектна площа кв. м - 47,47, житлова проектна площа кв. м - 12,14, кількість кімнат - 1.

25 травня 2018 між ОСОБА_1 , як майбутнім покупцем, та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діяло ТОВ «КУА «Портофін», як майбутнім продавцем, укладений договір № ФДЛ/01-КВ/005-1.

Пунктом 2.1 цього договору визначено, що майбутній продавець отримає майнові права на квартиру на підставі договору, укладеного із забудовником.

Майбутній продавець та майбутній покупець після отримання майбутнім продавцем майнових прав на квартиру домовились укласти в майбутньому основний договір у строки, визначені цим договором (пункт 2.2 договору).

Пунктом 1.1.2 договору визначено, що квартира будівельний номер - 5, поверх - 4, має загальну проектну площу - 47,47 кв. м і житлову проектну площу - 12,14 кв. м, кількість кімнат -1.

Об`єкт будівництва - «Житлові будинки у кварталі, обмеженому вулицями Михайла Грушевського, Московської та АДРЕСА_3 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, кадастровий номер :82:033:0011, забудову якої здійснює ТОВ «Оболоньторгстандарт», код в ЄДРПО 38744843 (забудовник) (пункт 1.1.1 договору).

Згідно з пунктом 1.1.8 договору основний договір - попередній договір купівлі-продажу квартири у об`єкті будівництва, згідно з умовами якого сторони погодили дату та інші умови за якими майбутній продавець відступить квартиру у власність майбутньому покупцю.

Відповідно до пункту 2.1 договору майбутній продавець отримає майнові права на квартиру на підставі договору, укладеного із забудовником.

Згідно з пунктом 2.3 договору квартира, що є предметом цього договору, стане власністю майбутнього продавця на підставі укладення та виконання попереднього договору купівлі-продажу майнових прав від 24 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-МП, що укладений між майбутнім продавцем та забудовником.

Відповідно до пункту 3.3 договору розмір забезпечувального платежу (попередньої оплати вартості квартири) на момент укладення цього договору визначений майбутнім продавцем та становить 100 000,00 грн без ПДВ.

Майбутній покупець сплачує майбутньому продавцю забезпечувальний платіж (попередню оплату вартості квартири) протягом 5 робочих днів з моменту підписання цього договору (пункт 3.3.1 договору).

На виконання цього пункту договору ОСОБА_1 31 травня 2018 року сплатив 100 000,00 грн, що підтверджується квитанцією АТ «Альфа-Банк» від 31 травня 2018 року № 1-1892К.

26 липня 2019 року ОСОБА_1 звернувся до АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені якого діє ТОВ «КУА «Портофін», із письмовою заявою про розгляд питання щодо можливості укладання нотаріального договору (основного договору).

13 серпня 2019 року ОСОБА_1 звернувся особисто до АТ «ЗНВКІФ «Атлон» від імені якого діє ТОВ «КУА «Портофін», із письмовою заявою, у якій виклав свою пропозицію на спільний розгляд щодо графіка внесення забезпечувального платежу (попередньої оплати вартості квартири) за договором від 25 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-1.

27 серпня 2019 року майбутній продавець відповідно до пункту 7.3 договору направив майбутньому покупцю ( ОСОБА_1 ) лист від 27 серпня 2019 року за вих. № 27/08/2019-1, який був отриманий позивачем 29 серпня 2019 року, що підтверджується офіційною інформацією із сайту Акціонерного товариства «Укрпошта» про вручення поштового відправлення, конвертом про те, що забудовником отримано дозвіл на виконання будівельних робіт від 04 червня 2019 року № ІУ29, а фондом-майнові права на квартиру на підставі інвестиційного договору від 05 червня 2019 року № 05/06/19, що укладений між Фондом та Забудовником.

04 червня 2019 року між ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діє ТОВ «КУА «Портофін», укладена додаткова угода № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 24 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-МП.

Пунктом 1 додаткової угоди визначено, що сторони дійшли згоди про припинення дії договору купівлі-продажу майнових прав від 24 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-МП з дати підписання цієї додаткової угоди.

05 червня 2019 року між ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діє ТОВ «КУА «Портофін», укладено інвестиційний договір № 05/06/19.

Пунктом 1.1 цього договору визначено, що його предметом є інвестиційна участь інвестора у будівництві об`єкта нерухомості, яким є «Будівництво житлових будинків» (будинок № 3) (коригування) адреса об`єкта: АДРЕСА_4 та Кловським узвозом», з метою отримання інвестором після завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкту будівництва у власність приміщень в останньому, перелік яких наведено у додатках до цього договору.

05 вересня 2019 року між ТОВ «Оболоньторгстандарт» та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діє ТОВ «КУА «Портофін», укладено додаткову угоду № 1 до інвестиційного договору від 05 червня 2019 року № 05/06/19.

Умовами указаної додаткової угоди виключено з переліку об`єктів інвестування, що входять до частки інвестора, об`єкт інвестування - квартира: будівельний номер - 5, поверх - 4, загальна проектна площа- 47,84 кв. м, кількість кімнат - 1.

Звертаючись до суду із позовом, позивач ОСОБА_1 зазначив про те, що АТ «ЗНВКІФ «Атлон» не виконало взяті на себе зобов`язання за договором від 25 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-1, не уклало з ним основного договору, та при чинному указаному попередньому договорі уклало оспорювану додаткову угоду для неможливості укладення основного договору з позивачем, тобто для свідомого усунення позивача від укладення основного договору та набуття ним майнових прав на квартиру.

Правове обґрунтування

Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до частини першої, пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені цими актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. До підстав виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, належать договори та інші правочини.

Згідно з частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином, відповідно до умов цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Якщо в зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події (частина перша статті 530 ЦК України).

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частини першої статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення.

Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів такого виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Тобто предметом попереднього договору є саме укладання у майбутньому основного договору на умовах та у строки, визначені попереднім договором.

Попередній договір є одним з різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому для попереднього договору, поряд з іншими його умовами, повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору.

Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (частина третя статті 640 ЦК України).

Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 657 ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Частиною першою статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина друга статті 215 ЦК України).

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України).

Відповідно до статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Частиною четвертою статті 203 ЦК України встановлено, що правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Вимоги до письмової форми правочину встановлені статтею 207 ЦК України.

Згідно з частиною першою статті 209 ЦК України (в редакції, чинній на час укладення попереднього договору від 25 травня 2018 року) правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір нікчемним.

Відповідно до положень частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Вирішуючи спір, суд першої інстанції, з яким у нескасованій частині його рішення погодився й апеляційний суд, дослідивши наявні у справі докази та надавши їм належну оцінку, дійшов правильного висновку про те, що позовні вимоги позивача ОСОБА_1 про визнання укладеним з 25 жовтня 2019 року попереднього договору між ним та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діє ТОВ «КУА «Портофін», задоволенню не підлягають, оскільки в зазначеній позивачем редакції договору між сторонами не досягнуто домовленості щодо усіх істотних умов договору, що суперечить положенням статті 638 ЦК України, а також оскільки АТ «ЗНВКІФ «Атлон» не було зобов`язане укласти указаний попередній договір з позивачем через пряму вказівку закону, або на підставі обов`язкового для виконання акта планування.

Водночас апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсними додаткової угоди від 05 вересня 2019 року № 1, додаткової угоди від 04 червня 2019 року № 1 та ухвалюючи в цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні цих позовних вимог, дійшов правильного висновку про те, що оскільки укладений між ОСОБА_1 та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені якого діє ТОВ «КУА «Портофін», попередній договір від 25 травня 2018 року не був нотаріально посвідченим, то він є нікчемним правочином і не підтверджує обов`язок сторін укласти основний договір - попередній договір купівлі-продажу квартири в об`єкті будівництва.

Також апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що позивач не навів суду законних підстав, що в момент вчинення оспорюваних додаткових угод від 05 вересня 2019 року № 1 та від 04 червня 2019 року № 1 порушено його права та/або інтереси як особи, яка не є стороною цих правочинів.

Аргументи касаційної скарги про те, що договір від 25 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-1, укладений між заявником та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діяло ТОВ «КУА «Портофін», не був розірваним, а тому зазначені у ньому зобов`язання сторін підлягають виконанню, Верховний Суд відхиляє, оскільки у цій справі апеляційний суд дійшов правильного висновку про те, що вказаний договір є нікчемним, у зв`язку з відсутністю його нотаріального посвідчення, а отже, не має юридичної сили і не створює жодних правових наслідків для сторін.

Доводи касаційної скарги про те, що апеляційний суд помилково визначав договірні відносини, що виникли між сторонами як купівлю-продаж майна, а договір про наміри від 25 травня 2018 року - як попередній договір купівлі-продажу квартири, Верховний Суд також відхиляє з огляду на таке.

Відповідно до абзаців 1, 4 частини першої статті 635 ЦК України (в редакції, чинній на час укладення попереднього договору від 25 травня 2018 року) попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Зазвичай істотними умовами договору купівлі-продажу є предмет і ціна.

Статтею 657 ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Аналіз матеріалів справи, яка переглядається, свідчать про те, що договір від 25 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-1 (т. 1 а.с. 49-55), укладений між заявником та АТ «ЗНВКІФ «Атлон», від імені в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 29 вересня 2017 року № 29/09-2017 діяло ТОВ «КУА «Портофін», передбачав обов`язок сторін протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому - основний договір, яким відповідно до пункту 1.1.8 цього договору є попередній договір купівлі-продажу квартири в об`єкті будівництва, яку майбутній продавець відступить у власність майбутньому покупцю.

Розділи 1 та 3 договору від 25 травня 2018 року № ФДЛ/01-КВ/005-1 містять всі істотні умови майбутнього договору-купівлі продажу квартири, а саме предмет такого договору та ціну такого об`єкта нерухомості.

Отже, оскільки договір від 25 травня 2018 року, укладений з метою укладення у майбутньому договору купівлі-продажу квартири, містить узгоджені сторонами істотні умови такого виду договору, то за правилами статті 635, 657 ЦК України такий договір можна вважати попереднім і на цей договір як попередній поширюють обов`язки по нотаріальному посвідченню.

Водночас Верховний Суд наголошує на тому, що нотаріальне посвідчення договору про відчуження нерухомого майна (квартири) передбачено імперативною нормою та законом не визначає будь-яких винятків з такого правила.

Аргументи касаційної скарги про те, що хоча заявник і не є стороною оспорюваних ним додаткових угод від 05 вересня 2019 року № 1 та від 04 червня 2019 року № 1, але він має самостійний (власний) охоронюваний законом інтерес у спірних правовідносинах щодо придбання майнових прав у новостворюваному об`єкті інвестування, який полягає у тому, що після завершення будівництва він набуде право на об`єкт інвестування, були предметом розгляду апеляційного суду та їм надана належна правова оцінка.

Зокрема, відхиляючи такі аргументи заявника, апеляційний суд обґрунтовано виходив із наступного.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина 3 статті 215 ЦК України).

Тлумачення статті 215 ЦК України свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину.

Особа, яка не є стороною договору, має право на його оспорювання лише у разі, якщо такий договір стосується прав та/або інтересів цієї особи.

Матеріально-правовий аспект захисту цивільних прав та інтересів насамперед полягає у з`ясуванні, чи має особа таке право або інтерес та чи були вони порушені або було необхідним їх правове визначення. Виходячи з наведеного, право, що не порушено, не підлягає захистові.

У ситуації, коли позивач не довів права на позов у матеріально-правому сенсі, суд не вправі робити висновок по суті позовних вимог про правомірність або неправомірність дій відповідача, чинність або дійсність укладеного правочину тощо.

Указані правові висновки відповідають висновкам, які викладені у постановах Верховного Суду від 02 серпня 2021 року у справі № 751/7374/17 (провадження № 61-26072св18), від 09 червня 2021 року у справі № 607/13749/16-ц (провадження № 61-22409св19).

У цій справі апеляційний суд, перевіривши наявні у справі докази, дійшов обґрунтованого висновку про те, що з урахуванням висновку про нікчемність попереднього договору від 25 травня 2018 року, який передбачав обов`язок сторін протягом певного строку укласти договір у майбутньому - основний договір, яким є попередній договір купівлі-продажу квартири будівельний номер - 5, поверх - 4, загальна проектна площа- 47,47 кв. м, житлова проектна площа - 12,14 кв. м, кількість кімнат -1, позивач не навів законних підстав, що в момент вчинення оспорюваних додаткових угод від 05 вересня 2019 року № 1 та від 04 червня 2019 року № 1 порушено його права та/або інтереси як особи, яка не є стороною цих правочинів.

Натомість Верховний Суд в силу положень частини першої статті 400 ЦПК України позбавлений можливості здійснювати переоцінку доказів, досліджених судами першої та апеляційної інстанцій.

Посилання у касаційній скарзі стосовно того, що суди першої та апеляційної інстанцій не врахували правових висновків, висловлених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 08 вересня 2020 року у справі № 916/667/18, від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 та постановах Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі № 6-388цс15, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16, від 30 березня 2016 року у справі № 6-3129цс15, є необґрунтованими, оскільки оскаржувані судові рішення таким висновкам не суперечать, і встановлені судами у цих справах фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є іншими ніж у справі, яка переглядається. У цій справі суди першої та апеляційної інстанції виходили з конкретних обставин справи з урахуванням наданих сторонами доказів.

Доводи касаційної скарги про те, що додаткова угода від 05 вересня 2019 року до інвестиційного договору від 05 червня 2019 року № 05/06/19 не спрямована на реальне настання наслідків, які обумовлені нею, а має на меті лише безпідставне виключення заявника з переліку інвесторів будівництва, Верховний Суд відхиляє, оскільки вони зводяться до припущень заявника, які належним чином не доведені та не знайшли свого підтвердження у процесі розгляду справи.

Аргументи касаційної скарги про те, що заявник не отримував жодних листів чи повідомлень від АТ «ЗНВКІФ «Атлон», а також про те, що заявник не мав фізичної можливості з`явитися 03 вересня 2019 року о 16 год 00 хв у відділ продажу для укладення основного договору з об`єктивних та поважних причин, а саме через неповідомлення АТ «ЗНВКІФ «Атлон» та його незнання про таку дату підписання основного договору, що виключає підстави вважати заявника таким, що ухилився від виконання зобов`язань за договором та/або таким, що ухилився від підписання основного договору, є безпідставними, оскільки вони не спростовують правильність висновків судів у цій справі про відмову у задоволенні позовних вимог заявника.

Доводи касаційної скарги про те, що суди першої та апеляційної інстанцій не надали належної оцінки всім доводам та аргументам заявника, Верховний Суд відхиляє, оскільки, як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ), рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (§§ 29-30 рішення ЄСПЛ від 09 грудня 1994 року у справі «Ruiz Torija v. Spain», заява № 18390/91). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення ЄСПЛ від 27 вересня 2001 року у справі «Hirvisaari v. Finland», заява № 49684/99).

Інші наведені у касаційній скарзі доводи не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та висновки, які обґрунтовано викладені у мотивувальній частині оскаржуваних судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій, та зводяться до переоцінки обставин справи і доказів, незгоди заявника з висновками щодо їх оцінки та містять посилання на факти, що були предметом дослідження судів.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій.

Якщо оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Однакове застосування закону забезпечує загальнообов`язковість закону, рівність перед законом та правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. Єдина практика застосування законів поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, а також довіру до відправлення правосуддя.

Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію (рішення ЄСПЛ від 03 квітня 2008 року у справі «Ponomaryov v. Ukraine», заява № 3236/03; від 24 липня 2003 року у справі «Ryabykh v. Russian Federation», заява № 59498/00; від 21 вересня 2006 року у справі «Nelyubin v. Russia», заява № 14502/04).

Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу та підлягають виконанню, мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень.

Оскаржуване судове рішення суду першої інстанції у нескасованій за результатами апеляційного перегляду частині та постанова суду апеляційної інстанцій відповідають критерію обґрунтованості судового рішення.

За змістом частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду - без змін із підстав, передбачених частиною першою статті 410 ЦПК України.

Щодо розподілу судових витрат

Статтею 416 ЦПК України передбачено, що постанова суду касаційної інстанції складається, в тому числі, із розподілу судових витрат.

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Печерського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2022 року у нескасованій за результатами апеляційного перегляду частині та постанову Київського апеляційного суду від 22 травня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

ГоловуючийД. Д. Луспеник
Судді:І. Ю. Гулейков
Б. І. Гулько
Г. В. Коломієць
Р. А. Лідовець