Справа № 307/970/22
Провадження № 2/307/208/22
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22 вересня 2025 року м. Тячів

Тячівський районний суд Закарпатської області в особі головуючого судді Бобрушко В.І., при секретарі Ком`яті Н.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Тячів цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , де третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору приватний нотаріус Тячівського районного нотаріального округу Чербаник Флорін Михайлович, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння,

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , де третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору приватний нотаріус Тячівського районного нотаріального округу Чербаник Флорін Михайлович, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння. В позовній заяві зазначив, що спірна квартира АДРЕСА_1 була придбана ним та дружиною ОСОБА_4 . 17 березня 2007 року та посвідчена приватним нотаріусом Тячівського районного нотаріального округу за реєстровим номером 1142. Після смерті дружини ОСОБА_4 07 квітня 2020 року він прийняв спадщину і став одним власником оспорюваної квартири. Документи щодо спадщини після смерті дружини знаходяться у відповідача та у нотаріуса. Зазначив, що коли жінка захворіла він як інвалід ІІ групи не міг за нею доглядати, і попросив ОСОБА_5 , яка була подругою жінки, доглядати за хворою жінкою. Дійсно, ОСОБА_5 кожен день приходила доглядати за дружиною, а після її смерті він попросив ОСОБА_5 доглядати за ним, і, таким чином, вони стали жити разом. Позивач зазначає, що у грудні 2020 року він одружився з ОСОБА_5 . Відповідач ОСОБА_2 являється зятем його теперішньої дружини ОСОБА_5 . Також зазначає, що коли вони стали жити разом, ОСОБА_2 став кожен день ходити до них та казати йому, що буде йому купляти ліки, їжу, платити комунальні послуги, відправляти в санаторій, щоб тільки він оформив договір довічного утримання. ОСОБА_2 все літо і частину осені 2020 року приходив, носив їжу, купляв ліки, платив комунальні послуги, до того часу, поки не умовив піти з ним в нотаріальну контору і оформити договір довічного утримання. Із нотаріусом ОСОБА_6 про оформлення договору довічного утримання домовлявся сам ОСОБА_2 . В результаті, 16 листопада 2020 року, він пішов із відповідачем до нотаріуса оформити договір довічного утримання. Коли вони прийшли, нотаріус попросив його піти посидіти на вулиці на лавочці поки він набере на комп?ютері договір. Зазначив, що договір він не зачитував, тільки попросив підписатися і сказав, що у договорі все написано, так як вони домовилися із відповідачем ОСОБА_2 . Він, довіряючи як нотаріусу, так і відповідачу ОСОБА_2 , підписав даний договір, однак, після оформлення договору ОСОБА_2 перестав до них ходити, носити їжу, лікарство, платити за комунальні послуги, та відповідати на дзвінки. На початку березня 2021 року до нього додому прийшов його пасинок ОСОБА_7 і став казати чому він продає квартиру. Після почутого він здивувався та відповів, що квартиру не продає, на що той показав йому оголошення про продаж квартири. Після цього він звернувся до нотаріуса, який не хотів надати йому договір, який він уклав з відповідачем. 25 березня 2020 року він звернувся до Тячівського районного суду із позовом про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, а ОСОБА_2 оформив договір купівлі-продажу квартири та продав її відповідачу ОСОБА_3 . Позивач стверджує, що у нього, як інваліда ІІ групи, не має іншого житла, окрім цієї квартири, а також не було волі, бажання або причини віддати квартиру ОСОБА_2 .. Вважає, що договір купівлі-продажу квартири вчинений під впливом обману та під впливом помилки. Що стосується витребування квартири із чужого незаконного володіння, то позивач зазначив, що спірна квартира АДРЕСА_1 незаконно перейшла у власність ОСОБА_3 і підлягає витребуванню від нього.

Просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу від 16 листопада 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Тячівського районного нотаріального округу Чербаник Ф.М., за яким він продав ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 , та витребувати вказану квартиру із незаконного володіння ОСОБА_3 , повернувши квартиру йому.

Відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 подали до суду відзиви на позовну заяву, в яких зазначили, що заявлені вимоги ОСОБА_1 є безпідставними та необґрунтованими. Вказують на те, що 16 листопада 2020 року між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу квартири, що розташована у АДРЕСА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Тячівського районного нотаріального округу Чербаник Ф.М., зареєстрований в реєстрі за №987. Право власності на квартиру набувача за вказаним договором відповідача ОСОБА_2 було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У подальшому, 18 березня 2021 року, між відповідачем ОСОБА_2 та відповідачем ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу квартири, що розташована у АДРЕСА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Тячівського районного нотаріального округу Чербаник Ф.М., зареєстрований в реєстрі за №338. Право власності на квартиру набувача за вказаним договором відповідача ОСОБА_3 було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 57161559 від 18 березня 2021 року, номер запису про право власності/довірчої власності: 41054008. Будь-які фізичні чи юридичні (документальні) перешкоди для укладення договорів відчуження квартири між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 та в подальшому між відповідачем ОСОБА_2 та відповідачем ОСОБА_3 на момент укладення правочинів не існували. Тобто, сторони у вказаних правочинах досягли правового результату правочинів купівлі-продажу нерухомого майна. У преамбулі договору купівлі-продажу квартири від 16 листопада 2020 року №987 сторони підтвердили своє попереднє ознайомлення нотаріусом із загальними вимогами цивільного законодавства щодо недійсності правочинів, що вони перебувають при здоровому розумі, ясній пам?яті та діючи добровільно, розуміючи значення своїх дій та правові наслідки укладеного договору, домовилися про укладення договору. Абзацом 13 пункту 3.1. договору купівлі-продажу квартири від 16 листопада 2020 року №987 Продавець засвідчив та гарантував, що договір не укладається під впливом тяжкої для Продавця обставини. Пунктами 3.6., 3.7. договору купівлі-продажу квартири від 16 листопада 2020 року №987 сторони ствердили, що договір є зрозумілим та відповідає їх інтересам, вони не припускаються помилки при укладенні цього договору, при визначенні ціни предмету договору та його вартості і інших суттєвих умов, договір не є фіктивним та укладається з наміром дійсно створити для себе правові наслідки, які обумовлені в ньому, Умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін, кожна із сторін однаково розуміє значення, умови та його правові наслідки. Вони разом і кожна сторона окремо жодним способом не обмежені у праві укладати та виконувати цей договір. Особиста обізнаність позивача з умовами договору купівлі-продажу квартири, їх розуміння та погодження з ними стверджено власноручно зробленим підписом позивача на тексті договору. Тому доводи позивача про те, що він був введений в оману, не розумів значення правочину, оскільки вважав, що укладає договір довічного утримання, є безпідставними і недоведеними. Твердження позивача про те, що він не отримував грошових коштів вартості квартири спростовуються матеріалами справи на наявними у ній письмовими доказами. Відповідно до пунктів 2.1., 2.2 договору купівлі-продажу квартири від 16 листопада 2020 року №987 продаж квартири вчинено за погоджену Сторонами ціну 178421,00 грн. і ця сума повністю сплачена покупцем готівкою і отримана продавцем особисто до підписання цього договору. На час підписання цього договору сторони не мають одна до одної жодних претензій щодо проведення розрахунків. Сторони свідчать, що вони обізнані стосовно рівня ринкових цін на аналогічні об?єкти нерухомого майна та за їхнім розсудом визначена у цьому договорі ціна саме цієї квартири відповідає її дійсній вартості. Сторони вважають зазначену ними ціну договору справедливою, її розмір не пов?язаний із збігом якихось тяжких для них обставин. Зазначена ціна відповідає домовленості Продавця та Покупця, є остаточною і змінам не підлягає. Тому доводи позивача про те, що дії відповідачів були недобросовісними, а укладені між ними договори були вчинені з істотними порушеннями вимог діючого законодавства, без наміру досягнення цивільно-правових результатів, виникнення прав і обов?язків, є безпідставними, належними, допустимими. достовірними і достатніми доказами не стверджені. Отже, підстав вважати, що в момент вчинення договорів купівлі-продажу квартири від 16 листопада 2020 року та від 18 березня 2021 року не були додержані вимоги, які встановлені частинами першою - третьою, п?ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, а також що ці правочини були вчинені без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися ними не має. Факт підписання ним особисто договору купівлі-продажу квартири від 16 листопада 2020 року позивач не заперечує і не спростовує. Поряд з цим, позивачем не надано доказів того, що він через стан здоров?я, фізичні вади, чи з інших причин був позбавлений можливості у момент укладення договору адекватно сприймати дійсність, події. які відбуваються, розуміти суть своїх дій, вільно прочитати умови договору, а також того, що сторони оспорюваного договору купівлі продажу (позивач та відповідач спрямовували свою волю на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, що передбачені насправді оспорюваним правочином. Також факт обізнаності позивача, у необхідній та достатній мірі для вчинення правочину, з порядком укладення та нотаріального оформлення документів, стверджується доданими ним же до позовної заяви копіями документів - нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу квартири від 16 березня 2007 року, однією із сторін якого був позивач ОСОБА_1 , свідоцтва про право на спадщину за законом від 02 листопада 2020 року, виданого на ім?я позивача. Зазначеними документами стверджено той факт, що позивач, як сторона, вже брав участь у вчиненні правочинів, а тому його доводи про юридичну необізнаність, перебування під впливом помилки, та введення його в оману, є безпідставними, вимагають критичної оцінки та не можуть бути взяті до уваги. Крім того, позивачем не надано жодного доказу наявності фактів умисного введення його в оману з боку відповідача ОСОБА_2 . Поряд з тим, відповідач зазначає, що позивачем ОСОБА_1 не доведено, що спірна квартира була ним загублена, у нього викрадена чи вибула з його володіння не з його волі іншим шляхом, а також те, що відповідач ОСОБА_2 на момент укладення договору купівлі-продажу від 18 березня 2021 року за №338 не мав права відчужувати спірну квартиру. Просять суд у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

Позивач ОСОБА_1 та його представник - адвокат Кохман М.В. в судовому засіданні позовні вимоги підтримали, посилаючись на викладені в позовній заяві обставини та просять позов задовольнити.

Позивач ОСОБА_1 в судовому засіданні додатково пояснив, що при оформленні договору купівлі-продажу відповідач ОСОБА_2 розрахувався з нотаріусом та надав йому тільки 15200 гривень і більше ніяких грошей він не бачив. Зазначив, що стосунки між ОСОБА_2 та їх сім`єю зіпсувалися. Також ОСОБА_2 постійно йому каже, щоб він забрав документи із суду, і вони нічого не будуть робити, і хай собі проживає до кінця життя та вони будуть його утримувати. Нотаріус надав йому документи для ознайомлення, він підписався в них і всі пішли додому. Договір купівлі-продажу йому не надали, його обманули.

Представник відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_3 адвокат Рішко П.М. в судовому засіданні заперечив проти позову, посилаючись на викладені у відзиві обставини та просить в задоволенні позову відмовити. Додатково пояснив, що спірний договір купівлі-продажу укладений в присутності позивача ОСОБА_1 , останній ознайомився з даним договором та поставив свої підписи в договорі та в Книзі реєстрації нотаріальних дій.

Третя особа - приватний нотаріус Тячівського районного нотаріального округу Чербаник Ф.М. в судове засідання не з`явився, хоча належним чином повідомлявся про час та місце розгляду справи, а тому суд в порядку ст. 223 ЦПК України розглянув справу у його відсутності на підставі наявних у справі доказів.

Дослідивши всі обставини справи, суд дійшов наступного висновку.

Ухвалою Тячівського районного суду Закарпатської області від 25 квітня 2022 року прийнято до розгляду та відкрито провадження в даній цивільній справі.

Ухвалою Тячівського районного суду Закарпатської області від 20 березня 2023 року провадження в даній цивільній справі було зупинено до припинення перебування відповідача ОСОБА_2 у складі Збройних Сил України або інших утворених відповідно до закону військових формувань, що переведені на воєнний стан.

Ухвалою Тячівського районного суду Закарпатської області від 23 вересня 2024 року провадження в даній цивільній справі було поновлено.

Ухвалою Тячівського районного суду Закарпатської області від 24 квітня 2025 року закрито підготовче провадження у даній цивільній справі та призначено судове засідання для розгляду справи по суті.

В судовому засіданні встановлено, що позивач ОСОБА_1 зареєстрований в АДРЕСА_2 , що стверджується довідкою державного реєстратора відділу державної реєстрації Тячівської міської ради про реєстрацію місця проживання особи (Т.1 а.с.8).

Згідно договору купівлі-продажу квартири від 16 листопада 2020 року, посвідченого та зареєстрованого приватним нотаріусом Тячівського районного нотаріального округу Чербаник Ф.М. в реєстрі за №987, позивач ОСОБА_1 продав відповідачу ОСОБА_2 квартиру в АДРЕСА_2 , загальною площею 42,3 квадратних метра, житловою площею 31,1 квадратних метра (Т.1 а.с.11).

За змістом вказаного договору сторони підтвердили своє попереднє ознайомлення нотаріусом із загальними вимогами цивільного законодавства щодо недійсності правочинів, що вони перебувають при здоровому розумі, ясній пам?яті та діючи добровільно, розуміючи значення своїх дій та правові наслідки укладеного договору, домовилися про укладення договору.

Відповідно до пунктів 2.1., 2.2 договору цього ж договору купівлі-продажу квартири продаж квартири вчинено за погоджену Сторонами ціну 178421,00 грн. і ця сума повністю сплачена Покупцем готівкою і отримана Продавцем особисто до підписання цього договору. На час підписання цього договору сторони не мають одна до одної жодних претензій щодо проведення розрахунків. Сторони свідчать, що вони обізнані стосовно рівня ринкових цін на аналогічні об?єкти нерухомого майна та за їхнім розсудом визначена у цьому договорі ціна саме цієї квартири відповідає її дійсній вартості. Сторони вважають визначену ними ціну договору справедливою, її розмір не пов?язаний із збігом якихось тяжких для них обставин. Зазначена ціна відповідає домовленості Продавця та Покупця, є остаточною і змінам не підлягає.

В пунктах 3.1, 3.2 договору купівлі-продажу квартири зазначено, що позивач ОСОБА_1 як Продавець засвідчив та гарантував, що договір не укладається під впливом тяжкої для Продавця обставини. Сторони підтверджують, що укладення договору відповідає їх інтересам, волевиявлення є вільним і усвідомленим. І відповідає їх внутрішній волі, умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін, договір не приховує іншого правочину і спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені в ньому

Пунктами 3.6., 3.7 договору купівлі-продажу квартири сторони ствердили, що договір є зрозумілим та відповідає їх інтересам, вони не припускаються помилки при укладенні цього договору, при визначенні ціни предмету договору та його вартості і інших суттєвих умов, договір не є фіктивним та укладається з наміром дійсно створити для себе правові наслідки, які обумовлені в ньому, що умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін, кожна із сторін однаково розуміє значення, умови та його правові наслідки. Сторони свідчать, що вони разом і кожна сторона окремо в даний момент ні в якій мірі ні законом, чи іншим нормативним актом, чи судовим рішенням, ні іншим способом не обмежені у праві укладати та виконувати цей чи подібні договори.

Також, в самому договорі зазначено, що він підписаний сторонами в присутності нотаріуса.

Згідно договору купівлі-продажу квартири від 18 березня 2021 року, посвідченого та зареєстрованого приватним нотаріусом Тячівського районного нотаріального округу Чербаник Ф.М. в реєстрі за №338, відповідач ОСОБА_2 продав відповідачу ОСОБА_3 квартиру в АДРЕСА_2 , загальною площею 42,3 квадратних метра, житловою площею 31, 1 квадратних метра, за ціною 199191,0 гривень (Т.1 а.с.12).

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 18 березня 2021 року за №248847056 право власності на квартиру в АДРЕСА_2 , зареєстровано за відповідачем ОСОБА_3 в цілій частині, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 57161559 від 18 березня 2021 року, номер запису про право власності/довірчої власності: 41054008, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 244.

Також. суд зазначає, що після укладення спірного договору купівлі-продажу квартири відповідач ОСОБА_2 уклав з ТОВ «Закарпаттяенергозбут» договір про постачання електричної енергії №220321981 від 3 грудня 2020 року щодо квартири в АДРЕСА_2 (Т.2 а.с.10-21).

Згідно договору №62EN880-8869-22 від 9 грудня 2022 року ОСОБА_3 уклав договір з АТ «Закарпатгаз» про надання послуг з газопостачання щодо квартири в АДРЕСА_3 (Т.2 а.с.5-9).

Згідно досліджених в судовому засіданні розрахункових книг за 2021-2022 роки, виданих на ім`я ОСОБА_1 мешканця АДРЕСА_2 , рахунків, квитанцій до них здійснювалася оплата за водовідведення, водопостачання щодо квартири в АДРЕСА_2 , за період 2021-2023 роки.

Згідно досліджених в судовому засіданні рахунків, виданих на ім`я ОСОБА_2 , фіскальних чеків, здійснювалася оплата за газопостачання, розподіл газу щодо квартири в АДРЕСА_2 .

Згідно досліджених в судовому засіданні рахунків, виданих на ім`я ОСОБА_3 , фіскальних чеків, здійснювалася оплата за електроенергію щодо квартири в АДРЕСА_2 .

Свідок ОСОБА_8 в судовому засіданні пояснила, що її чоловік ОСОБА_2 купив квартиру, яка розташована в АДРЕСА_2 . Пояснила, що з нотаріусом домовилися завчасно, після чого вона, чоловік ОСОБА_2 та ОСОБА_1 пішли до нотаріуса та були присутні під час укладення договору купівлі-продажу в приватного нотаріуса Чербаник Ф.М. Нотаріус наголошував, яка нотаріальна діє буде відбуватися, позивач жодних заперечень не висловлював. Зауважила, що позивач ОСОБА_1 перечитав договір купівлі-продажу, спочатку відмовлявся читати, але в подальшому прочитав обидві сторінки. Після цього в ОСОБА_1 спитали, чи йому зрозумілі обставини договору, після чого останній поставив свої підписи і вони повернулися додому. Позивач ОСОБА_1 договір підписав особисто, підписався двічі: в договорі та в журналі нотаріальних дій. Пояснила, що ОСОБА_1 сам запропонував їм купити квартиру, оскільки мама свідка проживала разом з ОСОБА_1 . Свідок ОСОБА_8 згоду на купівлю квартири надавала, однак не пам`ятає чи ставила свої підписи на документах. Примірник договору купівлі-продажу забрав її чоловік ОСОБА_2 . Після даної ситуації, з матір`ю виникли не приязні відносини і тривають по сьогоднішній день. Також пояснила, що чоловік ОСОБА_2 розрахувався з позивачем, відніс йому додому 15000 доларів США, однак розписки не отримали, оскільки стверджує, що довіряє людям. Також свідок пояснила, що ОСОБА_1 ніхто виганяти не буде, у них була домовленість, що ОСОБА_1 проживатиме в квартирі до смерті. Комунальні послуги оплачує ОСОБА_1 . До моменту укладення договору вона з чоловіком відвідували ОСОБА_1 , він також відвідував їх, а вже після укладення договору їхні стосунки зіпсувалися. Квартиру продали ОСОБА_3 з тієї причини, що стосунки з позивачем були зіпсовані.

Допитаний в судовому засіданні як свідок відповідач ОСОБА_2 пояснив, що ініціатива продати квартиру була ОСОБА_1 . Він являвся співмешканцем його тещі. Сторонами було домовлено про купівлю-продаж квартири та пішли через певний час до приватного нотаріуса Чербаник Ф.М. для здійснення нотаріальної дії. Перед здійсненням нотаріальних дій, він, дружина ОСОБА_8 та позивач ОСОБА_1 зустрілися напроти офісу нотаріуса, зачекали та потім зайшли до нього. Нотаріус пояснив для чого вони зібралися, ОСОБА_1 також перечитав, ознайомився з договором, після чого вони підписалися в журналі вчинення нотаріальних дій. Також зазначив, що нотаріусом було наголошено, що саме договір купівлі-продажу буде оформлено. Пояснив, що перший раз відвідував нотаріуса для того щоб домовитися, нотаріус розповів які документи необхідно зібрати, а в другий раз вже уклали договір. Звернулися саме до ОСОБА_6 тому що, в нього дана нотаріальна дія була дешевшою. Теща ОСОБА_5 проживала разом з ОСОБА_9 задовго до оформлення договору, вона доглядала жінку ОСОБА_10 , а після смерті жінки проживала разом з позивачем. Після укладення договору купівлі-продажу він надав можливість проживати ОСОБА_1 разом з тещею в квартирі. Пояснив, що він разом з жінкою неодноразово навідували тещу та ОСОБА_1 та допомагали їм. Також зауважив, що із самого початку була домовленість про договір купівлі-продажу, грошові кошти в сумі 15 000 доларів США він передав за тиждень до укладення офіційного договору купівлі-продажу. Ключі від квартири вони не отримали, оскільки надали можливість позивачу проживати там, комунальні послуги не оплачує, оскільки вважає, що комунальні послуги повинні оплачувати ті, хто там проживає. Після зіпсованих відносин з позивачем, він вирішив продати квартиру.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Згідно з пунктом першим частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента, визначені умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (стаття 657 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною другою статті 207 ЦК України передбачено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Відповідно ч.1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Як роз`яснив Пленум Верховного Суду України у пунктах 19, 20, 23, 25 постанови від 06 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», відповідно до статей 229-233 ЦК України правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним. Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК України), мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення. Правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. Правочин може бути визнаний недійсним за статтею 233 ЦК, якщо його вчинено особою під впливом тяжких для неї обставин і на вкрай невигідних умовах, чим друга сторона правочину скористалася. Тяжкими обставинами можуть бути тяжка хвороба особи, членів її сім`ї чи родичів, смерть годувальника, загроза втратити житло чи загроза банкрутства та інші обставини, для усунення або зменшення яких необхідно укласти такий правочин. Особа (фізична чи юридична) має вчиняти такий правочин добровільно, без наявності насильства, обману чи помилки. Особа, яка оскаржує правочин, має довести, що за відсутності тяжкої обставини правочин не було б вчинено взагалі або вчинено не на таких умовах. За удаваним правочином (згідно зі статтею 235 Цивільного кодексу України), сторони умисно оформлюють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносин. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Встановивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 ЦК має визнати, що сторонами вчинено саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалю рішення про встановлення його нікчемності або про визнання його недійсним.

Відповідно до статті 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Сторона, яка застосувала обман, зобов`язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв`язку з вчиненням цього правочину.

Аналіз вказаної правової норми дає підстави для висновку про те, що під обманом розуміється умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення; тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі вчинити правочин. Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення, тобто природи правочину, прав та обов`язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Обман може виражатися: в активних діях недобросовісної сторони правочину (наприклад, повідомлення іншій стороні помилкових відомостей, надання підроблених документів тощо); у пасивних діях недобросовісної сторони правочину, яка утримується від дій, які вона повинна була зробити (зокрема умисне умовчання про обставини, що мають істотне значення тощо).

Крім того, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом (ч. 1 статті 229 ЦК України).

Правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним.

Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину, мають існувати саме на момент вчинення правочину.

Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення.

Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним.

Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Виходячи зі змісту статей 203, 655 ЦК України договір купівлі-продажу вважається укладеним, якщо сторони мають повну уяву не лише про предмет договору, а й досягли згоди про всі його істотні умови.

Враховуючи викладене, особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести на підставі належних і допустимих доказів, у тому числі пояснень сторін і письмових доказів, наявність обставин, які вказують на помилку неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення, дійсно було і має істотне значення.

У розумінні статті 229 ЦК України помилка - це неправильне сприйняття особою фактичних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення, за відсутності якого можна було б вважати, що правочин не був би вчинений.

Помилка може виникнути внаслідок необачності або самовпевненості учасників правочину, невірного розуміння сторонами одна одної під час переговорів, невірного тлумачення закону, дій третіх осіб тощо.

Отже, наявність чи відсутність помилки неправильного сприйняття позивачем фактичних обставин правочину, що вплинуло на волевиявлення особи під час укладення договору купівлі-продажу замість договору довічного утримання, суд визначає не тільки за фактом прочитання сторонами тексту оспорюваного договору купівлі-продажу та роз`яснення нотаріусом суті договору, а й за такими обставинами, як: вік позивача, його стан здоров`я та потреба у зв`язку із цим у догляді й сторонній допомозі; наявність у позивача спірного житла як єдиного; відсутність фактичної передачі спірного нерухомого майна за оспорюваним договором купівлі-продажу продавцем покупцю та продовження позивачем проживати у квартирі після укладення спірного правочину.

Лише в разі встановлення цих обставин норми частини 1 статті 229 та статей 203 і 655 ЦК України у сукупності вважаються правильно застосованими.

Відповідно до ст..233 ЦК України правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину. При визнанні такого правочину недійсним застосовуються наслідки, встановлені статтею 216 цього Кодексу. Сторона, яка скористалася тяжкою обставиною, зобов`язана відшкодувати другій стороні збитки і моральну шкоду, що завдані їй у зв`язку з вчиненням цього правочину.

Статтею 235 ЦК України визначено, що Удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Обґрунтовуючи свої вимоги позивач зазначав, що, укладаючи договір купівлі-продажу власної квартири, він помилився щодо природи правочину, йдучи до нотаріуса вважав, що укладатиме договір довічного утримання, а не купівлі-продажу квартири.

Також, у позовній заяві позивач зазначив, що спірний договір купівлі-продажу квартири, укладений між ним та відповідачем ОСОБА_2 договір купівлі-продажу квартири є удаваним правочином, вчинений під впливом тяжкої для нього обставини і на вкрай невигідних умовах, а тому такий правочин підлягає визнанню недійсним.

На підставі цих обставин позивач стверджував, що він є особою похилого віку та потребує сторонньої допомоги, фактично проживає у квартирі, яка є його єдиним місцем проживання, через похилий вік та незадовільний стан здоров`я неправильно зрозумів зміст укладеного між сторонами правочину та не мав намірів відчужувати квартиру, оскільки бажав укласти договір довічного утримання для забезпечення своєї старості. Крім того, позивач стверджував про відсутність фактичної передачі спірного нерухомого майна за оспорюваним договором та продовження проживання у спірній квартирі після укладення договору купівлі-продажу. Також зазначив, що він не отримував кошти за договором-купівлі продажу та на даний час сплачує комунальні послуги.

Судом взято до уваги той факт, що під час укладення оспорюваного правочину купівлі-продажу нотаріусом було роз`яснено права та обов`язки сторін, перевірено їх дієздатність та волевиявлення, що підтверджується текстом договору, а також свідчать, що у тексті договору зафіксовані усі істотні умови, що стосуються купівлі-продажу квартири. Сторони підтверджують, що укладання договору відповідає їх інтересам, волевиявлення є вільним, усвідомленим, відповідає їх внутрішній волі, умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін, договір не приховує іншого правочину, спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені в ньому. Договір містить особисті підписи сторін.

Суд звертає увагу на те, що незважаючи на відчуження квартири, позивача ОСОБА_1 житла не позбавлено, він проживає там по сьогоднішній день, відповідачі не вчиняли жодних дій щодо його виселення.

Суд не погоджується з доводами позивача про те, що він помилився чи був обманутий щодо природи договору, який фактично уклав, так як не доведено наявність умислу в діях відповідача ОСОБА_2 , а також сам факт обману.

Доводи про те, що ОСОБА_1 не отримував кошти за спірними договором, спростовуються пунктом спірного договору купівлі-продажу квартири, в якому зазначено, що її продаж позивачем ОСОБА_1 здійснено за 178421 гривень, які він одержав від покупця ОСОБА_2 повністю до підписання цього договору та жодних претензій стосовно оплати вартості квартири у сторін немає.

Виходячи з зазначеного обов`язки покупця були виконані, кошти за придбання квартири були отримані позивачем ОСОБА_1 до підписання договору, позивач самостійно розпорядився належним йому майном у спосіб, що передбачений діючим законодавством України, а факт похилого віку позивача не свідчать про укладення договору під впливом помилки, обману, під впливом тяжкої обставини і на вкрай невигідних умовах чи є удаваним правочином.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 89 ЦПК України).

Враховуючи викладене, суд прийшов до висновку, що позивач не надав суду належних та допустимих доказів укладення між ним та ОСОБА_2 договору купівлі продажу спірної квартири під впливом помилки, обману, тяжкої для нього обставини і на вкрай невигідних умовах чи що даний договір є удаваним правочином.

А тому, позовні вимоги ОСОБА_1 в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 16 листопада 2020 року, посвідченого та зареєстрованого приватним нотаріусом Тячівського районного нотаріального округу Чербаник Ф.М. в реєстрі за №987, згідно якого позивач ОСОБА_1 продав відповідачу ОСОБА_2 квартиру в АДРЕСА_2 , загальною площею 42,3 квадратних метра, житловою площею 31,1 квадратних метра, до задоволення не підлягають.

Відповідно до ч.1 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Виходячи з положень зазначених статей, право витребувати майно з чужого незаконного володіння має лише власник майна.

Якщо є підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача, захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий шляхом задоволення віндикаційного позову.

Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. В цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову до добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі №367/2022/15-ц наведено правовий висновок про те, що власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Таким чином, право на витребування майна з чужого володіння не потребує визнання недійсним правочину, за яким майно вибуло від законного власника, воно лише обмежене добросовісністю набувача і зберігається за власником за умови, якщо майно вибуває з володіння власника поза його волею, що й повинно бути доведено в суді.

Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює його витребування від добросовісного набувача.

В постанові від 07 листопада 2018 року у справі №488/6211/14-ц Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном, а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо.

В позовній заяві позивач ОСОБА_1 зазначив, що спірна квартирав АДРЕСА_2 , власником якої він був раніше, вибула з його власності поза його волею.

Як зазначено в пунктах 3.1, 3.2 спірного договору купівлі-продажу квартири позивач ОСОБА_1 як Продавець засвідчив та гарантував, що договір не укладається під впливом тяжкої для Продавця обставини; сторони підтверджують, що укладення договору відповідає їх інтересам, волевиявлення є вільним і усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі, умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін, договір не приховує іншого правочину і спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені в ньому.

Враховуючи, що зі змісту спірного договору купівлі-продажу квартири вбачається, що волевиявлення позивача ОСОБА_1 на продаж належної йому квартирив АДРЕСА_2 , було вільним, усвідомленим і відповідало його внутрішній волі, суд вважає, що доводи позивача ОСОБА_1 , що спірна квартирав АДРЕСА_2 , вибула з його власності поза його волею, є безпідставними.

А тому, в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 щодо витребування з незаконного володіння ОСОБА_3 квартири в АДРЕСА_2 , загальною площею 42,3 квадратних метра, житловою площею 31,1 квадратних метра, з поверненням її позивачу слід також відмовити.

Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно довідки до акту огляду МСЕК серії 10 ААА №530631 позивач ОСОБА_1 має другу групу інвалідності з безтерміновим строком, а тому звільнений від сплати судового збору відповідно до п.9 ч.1 ст.5 Закону «Про судовий збір».

Враховуючи, що в задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , де третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору приватний нотаріус Тячівського районного нотаріального округу Чербаник Флорін Михайлович, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, відмовлено, судові витрати в частині сплати судового збору слід віднести за рахунок держави.

Керуючись ст.ст. ст.ст.5, 12, 81, 209, 223, 263, 265 ЦПК України,

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , де третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору приватний нотаріус Тячівського районного нотаріального округу Чербаник Флорін Михайлович, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено безпосередньо до Закарпатського апеляційного суду в 30-денний строк з дня його проголошення (складання).

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Відомості про учасників справи:

Позивач ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , мешканець АДРЕСА_2 , України.

Відповідач ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрований в АДРЕСА_4 , України.

Відповідач ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_3 , зареєстрований в АДРЕСА_5 , України.

Третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору приватний нотаріус Тячівського районного нотаріального округу Чербаник Флорин Михайлович, 90500, м. Тячів, вул. Незалежності, 6, Тячівського району, Закарпатської області, України.

Головуючий В.І. Бобрушко