ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 вересня 2025 року

м. Хмельницький

Справа № 689/467/25

Провадження № 22-ц/820/1979/25

Хмельницький апеляційний суд у складі колегії

суддів судової палати з розгляду цивільних справ

Грох Л.М. (суддя-доповідач), Янчук Т.О., Ярмолюка О.І.,

секретар судового засідання Шевчук Ю.Г.,

з участю представників сторін,

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача приватний нотаріус Хмельницького міського нотаріального округу Фомова Олеся Сергіївна, про визнання недійсним договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Ярмолинецького районного суду Хмельницької області в складі судді Кульбаби А.В. від 30 червня 2025 року.

Заслухавши доповідача, пояснення учасників справи, ознайомившись з доводами апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, суд -

в с т а н о в и в :

У березні 2025 року позивачка, звертаючись в суд з цим позовом до відповідачів, вказувала, що 19 липня 2024 року державним виконавцем Городоцько-Ярмолинецького відділу ДВС у Хмельницькому районі Хмельницької області Білоусько О.В. розміщено оголошення про проведення земельних торгів земельної ділянки площею 1,9280 га, кадастровий номер :02:033:0080, цільове призначення для ведення фермерського господарства, яка розташована в с. Жилинці Хмельницького району. 19 серпня 2024 року через електронний майданчик, створений ТОВ «Біржа Подільська», проведено земельні торги цієї земельної ділянки, вона стала переможцем торгів.

13.09.2024 року приватним нотаріусом Хмельницького районного нотаріального округу Стожик Н.В. посвідчено укладений між державним виконавцем Білоусько О.В. та ОСОБА_1 договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 1,9280 га, кадастровий номер :02:033:0080, цільовим призначенням для ведення фермерського господарства.

При посвідченні цього договору приватним нотаріусом повідомлено позивачці, що вказана земельна ділянка на підставі договору емфітевзису перебуває у користуванні ОСОБА_2 , який не скористався переважним правом купівлі ділянки.

Вважає, що цей договір емфітевзису, укладений між відповідачами, підлягає визнанню недійсним. Так, рішенням Господарського суду Хмельницької області від 19.10.2020 року у справі №924/61/20 стягнуто з ОСОБА_3 та ППСВ «Велика Родина» на користь АТ «Державна продовольчо-зернова корпорація України» боргу в розмірі 1202565,06 грн. (набрало законної сили 09.11.2020 року). 15.02.2021 року господарським судом видано наказ про примусове виконання рішення.

5 лютого 2021 року ОСОБА_3 уклав з ОСОБА_2 договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) площею 1,9280 га, кадастровий номер :02:033:0080, цільове призначення для ведення фермерського господарства, яка розташована в с. Жилинці Хмельницького району, строком на 49 років, розмір плати 28000 грн. (договір посвідчено приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Фомовою О.С.).

Вказаний договір укладено між відповідачами за 10 днів до видачі Господарським судом Хмельницької області наказу про примусове стягнення заборгованості із ОСОБА_3 , що свідчить про намагання останнього уникнути стягнення за цим судовим рішенням на шкоду кредитору, і є зловживанням правом.

07.11.2022 року державним виконавцем проведено опис та накладено арешт на вказану земельну ділянку. Лише через 3 роки відбувся успішний аукціон, оскільки наявність емфітевзису є своєрідним обтяженням для нового власника, так як повноцінне володіння і користування земельною ділянкою є неможливим протягом 49 років, а плата отримана попереднім володільцем. Відтак, у покупця залишається лише правомочність розпорядження земельною ділянкою, яку важко реалізувати з урахуванням цих обставин, що було достеменно відомо ОСОБА_3 .

При цьому фіктивні правовідносини, які виникли та існують між відповідачами, створюють перешкоди у користуванні, володінні та розпорядженні земельною ділянкою позивачці як новому власнику. Знаючи про наявну заборгованість, відповідачі забезпечили повноцінне користування землею на строк 49 років лише за 28000 грн., в т.ч. в разі зміни її власника згідно договору. Ця обставина свідчить про те, що правова мета договору емфітевзису є іншою, ніж та, що безпосередньо передбачена правочином, цей договір як фіктивний підлягає визнанню недійсним. Сторони вчинили цей правочин лише для виду, протизаконною ціллю укладення договору емфітевзису є обмеження майбутнього нового власника у його праві користування земельною ділянкою.

Тому, посилаючись на ст.ст. 3, 11, 13, 31, 202 203, 234 ЦК України, вважала, що спірний договір є фраудаторним та фіктивним, оскільки його правова мета є іншою, ніж та, що безпосередньо передбачена правочином.

З цих підстав просила визнати недійсним договір про встановлення прав користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) площею 1,9280 га, кадастровий номер :02:033:0080, укладений 05.02.2021 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 .

Рішенням Ярмолинецького районного суду Хмельницької області від 30 червня 2025 року позов задоволено. Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) площею 1,9280 га, кадастровий номер :02:033:0080, цільове призначення - для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за адресою: Хмельницька області, Хмельницький район, Жилинецька сільська рада, укладений 05.02.2021 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , визнано недійсним.

Стягнуто з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 по 605,60 грн. судового збору.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить скасувати рішення суду як незаконне і в позові відмовити. На думку апелянта, оскаржуване рішення прийняте за неповного з`ясування всіх обставин справи та неправильного застосування норм матеріального права. Договір емфітевзису, укладений 5 лютого 2021 року між ним і ОСОБА_3 , є дійсним, нотаріус перевірила ділянку і на момент укладення договору щодо неї не було жодних заборон чи обмежень. Всі умови договору виконано сторонами - за пунктом 2.4. договору грошові кошти за договором передано ОСОБА_2 ОСОБА_3 , а згідно пункту 2.6 підписання сторонами цього договору свідчить, що передача земельної ділянки відбулася. На підставі цього договору 05.02.2021 року зареєстровано його речове право емфітевзису щодо цієї ділянки в Реєстрі речових прав на нерухоме майно. Апелянт використовує цю земельну ділянку, обробляє її, позивачка не надала жодних доказів на спростування цих обставин.

Судом не наведено жодних обставин і в справі відсутні докази, що сторонами не були додержані в момент вчинення правочину вимоги, встановлені ч.ч.1-3, 5-6 ст. 203 ЦК України. У справі відсутні докази, які б свідчили про відсутність у сторін наміру створення правових наслідків цього правочину. Оскільки право користування передано та зареєстровано, а договір виконано, його не можна вважати фіктивним. Тому помилковими вважає висновки суду про те, що договір є фіктивним.

Судом не враховано, що на момент укладення спірного договору позивачка не була кредитором ОСОБА_3 , а він не відчужував ділянку іншій особі, щоб зашкодити позивачці. Договір емфітевзису не був направлений на утруднення виконання судового рішення про стягнення боргу з ОСОБА_3 і на позбавлення майбутнього власника ділянки прибутку від використання свого майна. При укладенні договору апелянт не знав про судову справу про стягнення боргу з ОСОБА_3 і діяв добросовісно та в межах законодавства.

Також не враховано, що позивачка на час придбання ділянки була обізнана про укладений договір емфітевзису та про відповідні правові наслідки для неї. Відповідно до ст. 148?1 ЗК України до неї перейшли права та обов`язки попереднього власника, і вона фактично стала стороною цього договору. Не враховано відсутність у неї претензій до органу ДВС щодо неповідомлення про існування права емфітевзису щодо ділянки.

Суд помилково не застосував позовну давність за його заявою, оскільки з часу укладення договору минуло більше трьох років.

Апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Так, відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Суд першої інстанції не повній мірі з`ясував обставини, які мають значення для справи, допустив порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, у зв`язку з чим оскаржуване рішення слід скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Судом першої інстанції встановлено, що рішенням Господарського суду Хмельницької області від 19.10.2020 року в справі № 924/61/20 (набрало законної сили 09.11.2020 року) стягнуто солідарно з ОСОБА_3 та ППСВ «Велика Родина» 1202565,06 грн. боргу на користь АТ «Державна продовольчо-зернова корпорація України».

15.02.2021 року Господарським судом Хмельницької області видано наказ про примусове виконання цього судового рішення, 14.04.2021 року винесена постанова про відкриття виконавчого провадження № 65157500 з його виконання. Постановою державного виконавця від 07.11.2022 року накладено арешт на земельну ділянку площею 1,9280 га, кадастровий номер :02:033:0080, цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, що належить боржнику ОСОБА_3 .

Водночас 05.02.2021 року ОСОБА_3 (власник) уклав із ОСОБА_2 (землекористувач) договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) площею 1,9280 га, кадастровий номер :02:033:0080, який посвідчено приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Фомовою О.С.

Відповідно до п.п. 2.1, 2.2, 2.3 цього договору власник земельної ділянки надає землекористувачу право користуватися земельною ділянкою на строк 49 років. Розмір плати за право користування земельною ділянкою становить 28000 грн. Зазначена сума сплачена власнику земельної ділянки землекористувачем готівкою до підписання цього договору.

19.07.2024 року державним виконавцем розміщено оголошення про проведення земельних торгів земельної ділянки площею 1,9280 га, кадастровий номер :02:033:0080, цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, яка розташована в с. Жилинці Хмельницького району.

19.08.2024 року через електронний майданчик ТОВ «Біржа Подільська» проведено земельні торги цієї земельної ділянки, переможцем яких стала позивачка ОСОБА_1

13.09.2024 року приватним нотаріусом Хмельницького районного нотаріального округу Стожик Н.В. посвідчено договір купівлі-продажу вказаної земельної ділянки площею 1,9280 га, кадастровий номер :02:033:0080, укладений між головним державним виконавцем Городоцько-Ярмолинецького відділу ДВС у Хмельницькому районі Хмельницької області Білоусько О.В. та Сторожук Є.О. Пунктом 2 договору передбачено, що дана земельна ділянка перебуває в користуванні згідно договору емфітевзису від 05.02.2021 року, зареєстровано в реєстрі за № 62, правокористувач Ротар К.Д.

13.09.2024 року позивачка зареєструвала своє право власності на вказану ділянку.

Наведені обставини підтверджуються матеріалами справи.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідачі уклали договір емфітевзису для утруднення виконання рішення суду про стягнення боргу, що набрало законної сили, а також з метою позбавлення майбутнього власника земельної ділянки отримання прибутку від використання свого майна, що свідчить про те, що вони діяли недобросовісно з метою завдати шкоди майбутньому власнику земельної ділянки позивачці ОСОБА_1 . Відповідачі приховали свої справжні наміри (з врахуванням неспівмірно малої плати за користування земельною ділянкою на строк 49 років), укладаючи цей правочин, що свідчить про його фіктивність.

Проте з цими висновками не можна погодитися, зважаючи на таке.

Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно з ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

За ч.ч.1-3, 5 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до частини 1 статті 234 ЦК України фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.

Згідно з ч. 1 ст. 102-1 ЗК України (в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору) право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до ЦК України.

Строк користування земельною ділянкою державної, комунальної та приватної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), а також строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови (суперфіцій) не може перевищувати 50 років (ч.4 ст.102-1 ЗК).

Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу. За домовленістю сторін договори про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови можуть бути посвідчені нотаріально (ч.6 ст. 102-1 ЗК України).

За змістом оспорюваного договору емфітевзису від 05.02.2021 року (пункти 1.1, 1.2, 2.1, 2.2.) його предметом є право користування для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) земельною ділянкою площею 1,9280 га, кадастровий номер :02:033:0080, передане за плату.

Відповідно до п.п. 2.1, 2.2, 2.3 цього договору Власник земельної ділянки надає Землекористувачу право користуватися земельною ділянкою на строк 49 років. Розмір плати за право користування земельною ділянкою становить 28000 грн. Зазначена сума сплачена власнику земельної ділянки Землекористувачем готівкою до підписання цього договору.

Згідно з пунктом 2.4 договору своїми підписами сторони підтверджують факт повного розрахунку за цим договором. Власник земельної ділянки стверджує про відсутність до Землекористувача жодних претензій фінансового характеру.

За пунктом 2.6 підписання сторонами цього договору свідчить, що передача земельної ділянки відбулася.

Отже, умовами договору (пункти 2.4, 2.6) підтверджується виконання договору сторонами - власник земельної ділянки отримав плату за договором, а ділянка передана землекористувачу ОСОБА_2 .

На підставі цього договору 05.02.2021 року зареєстровано речове право емфітевзису ОСОБА_2 щодо цієї ділянки в Реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Сторона позивача, вказуючи про вчинення цього правочину відповідачами без наміру створення правових наслідків, які ним, обумовлювалися, не надала жодних доказів на спростування використання ОСОБА_2 цієї ділянки, у справі відсутні дані щодо її залишення у фактичному володінні та користуванні власника ОСОБА_3 .

Отже, апеляційний суд констатує, що в справі відсутні будь-які докази, що спірний договір вчинено без наміру створення правових наслідків, які ним обумовлювалися. Той факт, що на виконання правочину було передано майно, безумовно виключає кваліфікацію цього правочину як фіктивного.

Згідно з частиною 2 статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині.

Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (частина третя статті 13 ЦК України).

Суд першої інстанції, вказуючи, що спірний договір емфітевзису вчинено з наміром завдати шкоди позивачці, не врахував, що на час укладення цього договору позивачка не володіла жодним правом щодо земельної ділянки площею 1,9280 га, кадастровий номер :02:033:0080.

Право власності на цю ділянку вона набула 13.09.2024 року, придбавши її на земельних торгах. Згідно протоколу про результати земельних торгів (а.с.17-19) земельна ділянка виставлена з уцінкою, стартова ціна лота 105260,40 грн., переможцем торгів з участю ще 1 учасника стала позивачка ОСОБА_1 з ціною продажу 106501 грн.

Отже, попри те, що земельна ділянка була виставлена на торги з уцінкою, за неринковою ціною, позивачка не проявила розумну обачність і не перевірила наявність інших зареєстрованих прав, обтяжень щодо неї, взявши участь у земельних торгах.

На час укладення договору купівлі-продажу позивачка, будучи достовірно обізнаною про укладений договір емфітевзису та зареєстроване речове право ОСОБА_2 (пункт 2 договору купівлі-продажу), діючи з власної волі та усвідомлюючи правові наслідки існування речового права ОСОБА_2 , не відмовилася від його підписання.

За цих обставин безпідставним є висновок суду першої інстанції, що відповідачі діяли недобросовісно, з метою завдати шкоди майбутньому власнику земельної ділянки, та уклали спірний договір з метою позбавлення майбутнього власника земельної ділянки отримання прибутку від використання свого майна.

Для оспорення правочину, що вчинений всупереч принципу добросовісності та недопустимості зловживання правом (статті 3, 13 ЦК України), важливим є те, що учасники цивільного обороту використовують приватний інструментарій всупереч його призначенню, принципу доброї совісті та, зокрема, для, унеможливлення звернення стягнення на майно боржника (поручителя) чи зменшення обсягу його майна (постанова Верховного Суду від 20 серпня 2024 року в справі № 947/37261/21).

Метою оспорювання фраудаторного правочину є те, щоб кредитор міг задовольнити своє право вимоги, тобто щоб відбулося погашення боргу боржником. Очевидно, що коли кредитор вже звернув стягнення на майно для задоволення свого права вимоги і погашення боргу боржника, то конструкція фраудаторного правочину не може бути застосована (постанова Верховного Суду від 14 серпня 2024 року в справі № 504/112/22).

Позивачка ОСОБА_1 не є і не була кредитором відповідачів.

В свою чергу кредитор ОСОБА_3 АТ «Державна продовольчо-зернова корпорація України» за рішенням Господарського суду Хмельницької області від 19.10.2020 року в справі № 924/61/20 не заявляв про фраудаторність цього правочину і не оспорював його у встановленому порядку. При цьому кредитор вже звернув стягнення на цю ділянку для задоволення свого права вимоги і погашення боргу боржника.

Відтак висновок суду першої інстанції про фраудаторність цього правочину як такого, що вчинено на шкоду кредитору, є помилковим.

Підстави для визнання спірного договору недійсним відсутні.

З врахуванням наведеного оскаржуване рішення слід скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову в позові.

Відповідно до ч.ч.1, 13 ст. 141 ЦПК України слід стягнути з ОСОБА_1 на користь апелянта 1816,80 грн. понесених витрат за подачу апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 374, 376, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Ярмолинецького районного суду Хмельницької області від 30 червня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

В позові ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача приватний нотаріус Хмельницького міського нотаріального округу Фомова Олеся Сергіївна, про визнання недійсним договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 (місце реєстрації: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_2 (місце реєстрації: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 ) 1816,80 грн. понесених витрат за подачу апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, проте може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повна постанова складена 19 вересня 2025 року.

Судді Л.М. Грох

Т.О. Янчук

О.І. Ярмолюк