Справа № 743/492/25
Провадження № 2/743/243/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 вересня 2025 року селище Ріпки

Ріпкинський районний суд Чернігівської області у складі:

головуючого судді: Кравчук М. В.

за участю секретаря: Марченко А. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в залі суду в селищі Ріпки справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Армійське Агро» про розірвання договору оренди земельної ділянки, -

В С Т А Н О В И В:

30.04.2025 р. ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ «Армійське Агро» про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Позовні вимоги мотивовано тим, що позивач, є власником земельної ділянки площею 3, 7460 га, кадастровий номер :05:014:0071, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Клубівської сільської ради Чернігівського району Чернігівської області.

28.07.2021 р. між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки за № 71.

Відповідно до умов договору, а саме: п. 1.1 та п. 2.1 визначено, що вищезазначена земельна ділянка передається в строкове платне користування; п. 3.1 та п. 3.2 - строк оренди складає 10 років, тобто до 28.07.2031 р., а орендна плата відповідно до п.п. 6.1, 6.2 за договором становить 1250, 00 грн за один повний рік користування.

Загальна сума боргу, за доводами позивача, без урахування коефіцієнта індексації, яка станом на день подання позову відповідачем не погашена, складає 3750, 00 грн. З огляду на наведене, позивач звернувся з відповідним позовом до суду.

Справу передано головуючому судді 01.05.2025 р.

Ухвалою Ріпкинського районного суду Чернігівської області від 05.05.2025 р. прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження. Призначено судове засідання на 03.06.2025 р.

27.05.2025 р. до суду надійшов відзив на позовну заяву, зареєстрований 28.05.2025 р. за вх. № 2353/25, у якому відповідач заперечує проти задоволення позову з мотивів окупації та бойових дій, внаслідок яких було знищено, пошкоджено та викрадено близько 80 % техніки відповідача, що знаходилась в с. Бобрик Броварського району Київської області. При цьому, один з учасників товариства та два директори були мобілізовані, що мало вплив на керівництво та організаційне управління відповідача. Також відповідачем зазначено про те, що спірна земельна ділянка знаходиться в межах села Клубівка Ріпкинського району Чернігівської області, що безпосередньо межує з державним кордоном Республіки Білорусь, а прилеглі території були залучені до оборонних заходів. За твердженням відповідача, спірна земельна ділянка, яка розташована у п`ятикілометровій зоні від кордону, була задіяна для облаштування інженерних фортифікаційних споруд та організації оборони прикордонної тетриторії. Відтак, на думку відповідача, проведення сільськогосподарських робіт у цій зоні потребує отримання спеціальних дозволів від органів прикордонної служби та військової адміністрації. З даним фактом відповідач пов`язав неможливість використання земельної ділянки за цільовим призначенням як обставину форс-мажору.

Ухвалою Ріпкинського районного суду Чернігівської області від 03.06.2025 р., постановленою без оформлення окремим документом, клопотання представника позивача задоволено, розгляд справи відкладено до 24.06.2025 р.

04.06.2025 р. до Ріпкинського районного суду Чернігівської області надійшла відповідь на відзив, зареєстрована за вх. № 2524/25, у якій позивачем наголошено на тому, що форс-мажорні обставини, в тому числі воєнні дії, є підставою для звільнення від відповідальності, такої як неустойка, відшкодування збитків, що не охоплює предмет позову. Крім того, за доводами позивача, поняття форс-мажору не тотожне поняттю істотної зміни обставин.

19.06.2025 р. від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив, зареєстровані за вх. № 2799/25. У поданих запереченнях відповідач наголошує на об`єктивній неможливості використання земельної ділянки, оскільки земельна ділянка знаходиться в межах 5-кілометрової прикордонної смуги з Республікою Білорусь.

У додаткових поясненнях, що надійшли до Ріпкинського районного суду Чернігівської області 23.06.2025 р. та зареєстровані за вх. № 2859/25, позивач просив суд звернути увагу на позитивні фінансові показники господарської діяльності відповідача протягом усього строку несплати орендної плати.

23.06.2025 р. від представника позивача надійшло клопотання про витребування доказів, зареєстроване за вх № 2860/25.

Ухвалою Ріпкинського районного суду Чернігівської області від 24.06.2025 р. ухвалено перейти до розгляду справи в порядку загального позовного провадження, почати підготовче провадження з дня постановлення цієї ухвали, проведення підготовчого засідання призначити на 15.07.2025 р. Витребувано від Центральної державної податкової інспекції Головного управління ДПС у місті Києві витяг щодо стану розрахунків з бюджетом та сплати єдиного внеску ТОВ «Армійське Агро» за період з 2021 року до І кварталу 2025 року.

Ухвалою Ріпкинського районного суду Чернігівської області від 15.07.2025 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 04.08.2025 р.

28.07.2025 р. від позивача надійшли додаткові пояснення у справі, зареєстровані за вх. № 3582/25, у яких позивач просив суд звернути увагу на інформацію податкового органу, якою зафіксовано повну платоспроможність відповідача, а також на ту обставину, що спірна земельна ділянка передана відповідачем у суборенду ТОВ "Агро-Саб", що підтверджується інформаційної довідкою № 424780318 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна.

03.08.2025 р. відповідач подав до суду додаткові пояснення, зареєстровані за вх. № 3701/25, до яких долучив копії квитанції про перерахування на рахунок позивача орендної плати за 2022-2024 роки у розмірі 2888, 00 грн 31.07.2025 р., зазначивши, що повністю погасив борг з орендної плати перед позивачем попри те, що не зобов`язаний був цього робити в силу вимог частин 4 та 6 ст. 762 ЦК України.

Ухвалою Ріпкинського районного суду Чернігівської області від 04.08.2025 р. клопотання позивача задоволено, розгляд справи відкладено до 27.08.2025 р.

11.08.2025 від представника позивача надійшли заперечення на клопотання (заяву), зареєстровані за вх № 3899/25, у яких наголошено на тому, що сплата заборгованості відповідачем є маніпулятивною та не впливає в силу позиції Верховного Суду на неможливість розірвання договору оренди в судовому порядку.

27.08.2025 р. справу знято з розгляду у зв`язку з перебуванням судді у відпустці згідно наказу № 31-В від 21.08.2025 р.

Позивач та відповідач у судове засідання не з`явилися. Повідомлені про день, час та місце розгляду справи належним чином.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного висновку.

Відповідно до інформаційної довідки з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за № 424780318 від 30.04.2025 р., земельна ділянка площею 3, 746 га, кадастровий номер :05:014:0071 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Клубівської сільської ради Чернігівського району Чернігівської області належить ОСОБА_1 .

Вказана земельна ділянка передана у оренду відповідача на підставі договору від 28.07.2021 р.

Згідно цієї ж інформаційної довідки відповідачем передано земельну ділянку у суборенду ТОВ "Агро-Саб" на підставі договору від 15.01.2025 р. (а. с. 13).

Так 28.07.2021 р. між сторонами справи укладено договір оренди земельної ділянки за № 71 (а. с. 8-12), предметом якого є вищезазначена земельна ділянка.

Згідно п. 3.1 договору договір укладено на 10 років, з урахуванням періоду ротації основної сівозміни.

Згідно п. 6.2 договору орендна плата сплачується шляхом видачі готівкових коштів через касу орендаря або шляхом перерахування грошових коштів на банківський рахунок орендодавця або поштовим переказом.

Відповідно до п. 6.4 договору орендна плата сплачується щорічно, в строк не пізніше 31 грудня поточного року користування.

Згідно п. 11.2 договору орендодавець зобов`язаний, в тому числі, відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов`язані з поліпшенням стану об`єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця.

Відповідно п. 11.4 договору орендар зобов`язаний, зокрема, своєчасно сплачувати орендну плату.

Відповідно до п. 14.3 договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок не виконання другою стороною обов`язків передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом.

Пунктом 15.5 договору передбачено, що сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов`язань, якщо таке невиконання стало наслідком непереборної сили, тобто подій, настання яких ні орендодавець, ні орендар неспроможні були передбачити і попередити (пожежі, повені, землетруси, інші стихійні явища природи, воєнні дії тощо).

Факти систематичної несплати орендної плати та відсутності спору щодо її розміру між орендарем та орендодавцем сторонами у справі не заперечуються, а тому судом не досліджуються в силу вимог ч. 1 ст. 78 ЦПК України.

В матеріалах справи наявна копія платіжної інструкції на переказ готівки у розмірі 2888, 00 грн від 31.07.2025 р. (а. с. 148).

Надаючи правову оцінку обставинам справи, суд зважає на таке.

За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-XIV (далі - Закон), яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За положеннями ч. 1 ст. 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є, в тому числі, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно пункту 1 частини першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно п. "д" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

За положеннями ч. 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на як і вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Надаючи правову оцінку обставинам справи в частині погашення заборгованості з орендної плати на момент судового провадження, суд зважає на таке.

Той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).

У контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.

Вищевикладене узгоджується з позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постанові від 20.11.2024 р. у справі № 918/391/23.

Систематичне та несвоєчасне виконання умов договору оренди порушує баланс інтересів сторін та суперечить загальним засадам цивільного законодавства, зокрема принципам добросовісності, справедливості й рівності сторін. Відповідач, який отримав земельну ділянку у строкове платне користування для здійснення господарської діяльності, мав обов`язок сумлінно дотримуватися умов договору, зокрема своєчасно сплачувати орендну плату. Невиконання цього обов`язку створює ризики та фінансове навантаження для орендодавця фізичної особи, яка розраховує на стабільне та своєчасне отримання доходу від передачі земельної ділянки в оренду.

Сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивач не отримав того, на що він розраховував при укладанні договору. Разом з тим, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу.

За наведеного, сплата відповідачем заборгованості з орендної плати за попередні періоди під час судового провадження не може бути самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.

Щодо доводів відповідача про неможливість використання земельної ділянки з незалежних від нього причин, суд зазначає про таке.

Матеріалами справи жодним чином не підтверджуються доводи відповідача щодо неможливості використання земельної ділянки протягом усього часу існування заборгованості (розміщення фортифікаційних споруд, відмови у наданні спеціальних дозволів тощо), в той час як у постанові ВС від від 13.09.2023 р. у справі № 910/7679/22 викладено правовий висновок про те, що лист ТПП від 28.02.2022 р. №2024/02.0-7.1 не є доказом настання форс-мажорних обставин для всіх без виключення суб`єктів господарювання України з початком військової агресії. Кожен суб`єкт господарювання, який в силу певних обставин не може виконати свої зобов`язання за окремо визначеним договором, має доводити наявність в нього форс-мажорних обставин.

При цьому, судом звернуто увагу на ту обставину, що відповідач 15.01.2025 р. передав спірну земельну ділянку у суборенду, що опосередковано свідчить не на користь доводів відповідача про неможливість її використання.

Суд позбавлений можливості перевірити положення договору суборенди на предмет наявності у ньому застережень щодо неможливості використання земельної ділянки на момент укладення договору, а тому, керуючись принципом диспозитивності, вважає таку обставину в межах даного спору відсутньою.

Щодо доводів відповідача про тяжке матеріальне становище внаслідок збройної агресії суд зважає на таке.

Пунктом 11.4 договору перебачено чотири обов`язки орендаря:

- приступати до використання оренди земельної ділянки,

- виконувати обмеження (обтяження) щодо земельної ділянки,

- використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням,

- своєчасно сплачувати орендну плату.

В аспекті невиконання істотних умов договору внаслідок форс-мажорних обставин суд зауважує, що обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату є одним з-поміж чотирьох, що визначені п. 11.4 договору.

Контекстуально з доводів відповідача випливає, що воєнні дії призвели до відсутності прибутку від господарської діяльності, пов`язаної з використанням спірної земельної ділянки.

Натомість, у разі здійснення підприємницької діяльності особа має усвідомлювати, що така господарська діяльність здійснюється нею на власний ризик, особа має здійснювати власний комерційний розрахунок щодо наслідків здійснення відповідних дій, самостійно розраховувати ризики настання несприятливих наслідків у результаті тих чи інших її дій та самостійно приймати рішення про вчинення (чи утриматись від) таких дій.

При цьому, як встановлено судом з фінансової звітності відповідача, станом на кінець 2021 року його чистий прибуток за рік склав 70, 9 тис. грн, на кінець 2022 року 3053, 1 тис. грн, на кінець 2023 року 34, 7 тис. грн, на кінець 2024 року 141, 8 тис. грн (а. с. 115 118).

З відповіді податкового органу судом також встановлено, що у відповідача відсутня заборгованість за той же період перед бюджетом по податках, зборах, загальнообов`язкових платежах, та, навпаки, мали місце переплати з ЄВ, нарахувань на заробітні плати, винагороди, допомоги, ПДВ та податку на прибуток підприємств (а. с. 119 121).

Відтак окремі доводи відповідача про фактичну відсутність коштів прямо суперечать наявним у справі доказам. При цьому, в контексті принципу комерційного розрахунку відповідач вільний розпоряджатися своїми доходами на власний розсуд, однак таке розпорядження (не на користь позивача, а на інші цілі) жодним чином не може бути підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Окремо в аспекті належності додаткових доводів позивача суд зауважує, що на відміну від форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які роблять неможливим виконання зобов`язання в принципі, істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад, у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання (подібний висновок наведений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 р. у справі № 910/15484/17 та у постанові Верховного Суду від 21.07.2021 р. у справі № 912/3323/20).

На відміну від форс-мажору істотна зміна обставин не впливає на строк виконання зобов`язань (не змінює його) і не звільняє сторону від відповідальності за невиконання, а дозволяє припинити таке виконання (розірвання договору) чи змінити умови такого виконання або умови договору в цілому (для досягнення балансу інтересів сторін, який був порушений через істотну зміну обставин) (постанова ВС від 16.08.2023 р у справі № 910/17639/21).

Зазначаючи про неможливість використання земельних ділянок з метою господарської діяльності, відповідач, між тим, не розглянув дане питання в контексті істотної зміни обставин та не ініціював перед позивачем ні розірвання договору оренди, ні внесення до нього сприятливих для себе змін, натомість вчинив дії щодо передання цієї земельної ділянки у суборенду.

За таких обставин, суд приходить до висновку про відсутність підстав для відмови у задоволенні позовних вимог в межах наданих відповідачем доводів та доказів.

Виходячи з положень ст. 141 ЦПК України, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір.

Згідно ч. 4 ст. 268 ЦПК України у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, суд підписує рішення без його проголошення.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 12, 13, 81, 82, 141, 206, 258, 259, 265, 273, 354 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Армійське Агро» про розірвання договору оренди земельної ділянки задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди землі № 71 від 28 липня 2021 року, укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 ) та товариством з обмеженою відповідальністю «Армійське Агро» (, місцезнаходження: 03151, місто Київ, вулиця Волинська, 66).

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Армійське Агро» (, місцезнаходження: 03151, місто Київ, вулиця Волинська, 66) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 ) судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 968, 96 гривень (дев`ятсот шістдесят вісім гривень 96 копійок).

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційну скаргу на рішення може бути подано протягом тридцяти днів до Чернігівського апеляційного суду з дня складання повного судового рішення.

Суддя М. В. Кравчук