КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 вересня 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:

судді-доповідача Шебуєвої В.А.,

суддів Кафідової О.В., Оніщука М.І.,

секретар Тіткова І.Ю.,

розглянувши апеляційну скаргу Варицького Євгена Васильовича, який діє від імені та в інтересах Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 12 травня 2025 року, ухвалене в складі судді Фролової І.В., в справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору, стягнення коштів,-

в с т а н о в и в:

У грудні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (далі - ПрАТ «ХК «Київміськбуд») про розірвання попереднього договору, стягнення коштів. Зазначила, що 20 грудня 2021 року між нею та ПрАТ «ХК «Київміськбуд» було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О. та зареєстрований в реєстрі за номером 2144. Відповідно до п.1.1. попереднього договору вони зобов`язалися в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим договором, укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , V черга будівництва в об?єкті: «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об?єктами соціальної інфраструктури та з паркінгом на АДРЕСА_2 » - ЖК «Кирилівський Гай». Об?єкт будівництва в експлуатацію не введено, будівельні роботи не ведуться, у вересні 2024 року вона прийняла рішення відмовитись від попереднього договору, направивши на адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд» повідомлення про розірвання попереднього договору на підставі п. 4.8. Оскільки ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на її звернення не відреагувало, ОСОБА_1 просила: розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 20 грудня 2021 року, укладений з ПрАТ «ХК «Київміськбуд», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О. та зареєстрований в реєстрі за номером №2144; стягнути з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на її користь грошові кошти у розмірі 1 273 850,55 грн., суми збитків від інфляційних втрат за період з 22 грудня 2021 року по 10 листопада 2024 року у розмірі 530 331,79 грн., три проценти річних згідно з ч. 2 ст. 625 ЦК України за період з 01 жовтня 2024 року по 10 листопада 2024 року у розмірі 4 280,97 грн., а всього1 808 463,31 грн.

Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 12 травня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено. Розірвано попередній договір купівлі-продажу квартири від 20 грудня 2021 року, укладений між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О. та зареєстрований в реєстрі за номером №2144. Стягнуто з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 1 273 850,55 грн., суми збитків від інфляційних втрат у розмірі - 530 331,79 грн., суму нарахованих трьох процентів річних згідно зі ст. 625 ЦК України у розмірі - 4 280,97 грн., а всього 1 808 463,31 грн. Стягнуто з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 12 112,00 грн.

В апеляційній скарзі представник ПрАТ «ХК «Київміськбуд» просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про відмову в позові ОСОБА_1 . Посилається на порушення норм матеріального і процесуального права. Зазначає, що умовами попереднього договору купівлі-продажу квартири не передбачено право ОСОБА_1 на односторонню відмову від договору. Пунктом 4.8. попереднього договору купівлі-продажу квартири визначено, що до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За умов договору він вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. Попередній договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О.,а тому цим же нотаріусом мав бути посвідчений договір про розірвання попереднього договору. Вважає, що позивачка не дотрималася порядку розірвання договору та передчасно звернулася до суду. Також зазначив, що позивачкою не доведено ухилення ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від укладення основного договору купівлі-продажу квартири. У попередньому договорі купівлі-продажу квартири відсутня інформація щодо строку введення в експлуатацію об`єкта, компанія не повідомляла про зупинення своєї діяльності, натомість навіть зважаючи на ситуацію, яка склалася в країні, робить все можливе для повноцінного здійснення будівельних робіт на даному об`єкті будівництва та ввести даний комплекс в експлуатацію. У суду першої інстанції були відсутні праві підстави для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору і стягнення коштів. Суд не звернув увагу на те, що умовами попереднього договору при поверненні коштів передбачено утримання відповідачем штрафу у розмір 5 %. Він також безпідставно стягнув з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» передбачені ст. 625 ЦК України суми.

Представник ОСОБА_1 подав відзив на апеляційну скаргу представника ПрАТ «ХК «Київміськбуд». Просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

В судове засідання ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не з`явився, повідомлений про місце і час розгляду справи, а тому судова колегія дійшла висновку про можливість слухання справи у відсутність апелянта.

Представник ОСОБА_1 просить відхилити подану апеляційну скаргу, а рішення суду залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.

Вислухавши пояснення представника ОСОБА_1 , дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволення частково.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 20 грудня 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (далі - майбутній продавець) та ОСОБА_1 (далі - майбутній покупець) було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О. та зареєстрований в реєстрі за номером 2144.

Відповідно до п. 1.1. даного попереднього договору сторони зобов`язалися в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим договором, укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , V черга будівництва в об?єкті: «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об?єктами соціальної інфраструктури та з паркінгом на АДРЕСА_2 » - ЖК «Кирилівський Гай».

Відповідно до п. 1.2. попереднього договору сторони зобов`язалися укласти протягом 6 (шести) місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4. та 1.5. цього договору.

Відповідно до положень п.п. 1.4., 2.2.попереднього договору майбутній покупець зобов?язаний сплатити майбутньому продавцю вартість майна протягом 5 (п?яти) банківських днів з дня укладення цього договору. На дату підписання цього договору вартість майна складає 1 273 850,55 грн. (а.с. 29-30).

Пунктом 4.8. попереднього договору визначено, що до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. В такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, кошти протягом 60-ти банківських днів з дня підписання договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором.

На виконання умов попереднього договору 21 грудня 2021 року ОСОБА_1 сплатила 1273850,55 грн., що підтверджується квитанцією №120159858 від 21 грудня 2021 року (а.с.31).

26 вересня 2024 року ОСОБА_1 надіслала на адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд» заяву-повідомлення про відмову від попереднього договору купівлі-продажу квартири, його розірвання та повернення коштів (а.с. 37-38). Копія вказаної заяви-повідомлення була отримана ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 01 жовтня 2024 року, але залишена без задоволення (а.с. 39).

ОСОБА_1 порушила в судовому порядку питання про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20 грудня 2021 року та стягнення з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошових коштів у розмірі 1 273 850,55 грн., суми збитків від інфляційних втрат у розмірі 530 331,79 грн., що були нараховані за період з 22 грудня 2021 року по 10 листопада 2024 року, а трьох процентів річних згідно з ч. 2 ст. 625 ЦК України за період з 01 жовтня 2024 року по 10 листопада 2024 року у розмірі 4 280,97 грн.

Суд першої інстанції позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнив. Колегія суддів не може погодитися в повному обсязі з рішенням суду першої інстанції.

Відповідно до положень ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до положень ст.ст. 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

Частиною 1 ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі..

Положеннями ст.ст.12, 81 ЦПК України визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Судом встановлено, що відповідно до попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20 грудня 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , сторони дійшли згоди укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , V черга будівництва в об?єкті: «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об`єктами соціальної інфраструктури та з паркінгом на АДРЕСА_2 » - ЖК «Кирилівський Гай». На час розгляду справи будинок в експлуатацію не зданий, основний договір купівлі-продажу сторонами не укладено.

Пунктом 4.8. Попереднього договору визначено, що до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання.

Відтак, сторони у попередньому договорі передбачили можливість його розірвання за ініціативою покупця.

Користуючись своїм правом, 26 вересня 2024 року ОСОБА_1 надіслала на адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд» заяву-повідомлення про відмову від попереднього договору купівлі-продажу квартири, його розірвання та повернення коштів.

Суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20 грудня 2021 року та стягнення з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» коштів, сплачених нею на підставі попереднього договору у розмірі 1 273 850,55 грн.

Висновки суду першої інстанції про наявність підстав для розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири відповідають змісту прав та обов`язків сторін, визначених ЦК України та попереднім договором.

Колегія суддів відхиляє посилання апелянта, що ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не ухиляється від укладення основного договору купівлі-продажу квартири та робить все можливе для завершення будівельних робіт та здачу будинку в експлуатацію, оскільки попереднім договором не обумовлено можливість ініціювання покупцем розірвання попереднього договору певними підставами.

Укладенням сторонами попереднього договору не передбачається можливості зобов`язання іншої сторони до укладення основного договору у примусовому порядку. Сторона попереднього договору зберігає за собою право на відмову від укладення основного договору.

Суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що у зв`язку з розірванням попереднього договору у ПрАТ «ХК «Київміськбуд» відпали правові підстави для утримання відповідачем сплачених позивачкою коштів у сумі 1 273 850,55 грн., у зв`язку з чим вона має право на їх стягнення.

При цьому колегія суддів відхиляє посилання представника ПрАТ «ХК «Київміськбуд» щодо необхідності відрахування із вказаної суми на його користь штрафу у розмірі 5%.

Відповідно до ч. 1 ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Частиною 1 ст. 611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Тлумачення вказаних норм свідчить, що по своїй суті неустойка є видом забезпечення виконання зобов`язання та правовим наслідком його порушення (мірою цивільно-правової відповідальності). Тому недопустимим є встановлення неустойки (штрафу чи пені) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 11 листопада 2020 року у справі № 591/3176/17, від 21 квітня 2021 року № 552/6997/19, від 01 вересня 2021 року у справі № 552/3453/19, від 24 листопада 2021 року у справі № 191/2617/19.

Разом з тим, колегія суддів не може погодитися із висновками суду першої інстанції в частині вирішення позовних вимог ПрАТ «ХК «Київміськбуд» про стягнення із ОСОБА_1 суми збитків від інфляційних втрат у розмірі 530 331,79 грн. та суми нарахованих трьох процентів річних згідно з ч. 2 ст. 625 ЦК України у розмірі 4 280,97 грн.

Відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Статтею 625 ЦК України визначено наслідки прострочення виконання грошового зобов`язання. Вона передбачає нарахування інфляційних втрат та трьох процентів річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлено договором або законом. При розірванні договору ці положення застосовуються, якщо на момент розірвання договору є прострочення виконання грошового зобов`язання.

У попередньому договорі купівлі-продажу квартири від 20 грудня 2021 року сторонами було визначено можливість його розірвання та повернення коштів лише підписання відповідного договору про розірвання. Такий договір сторонами підписаний не був, у зв`язку з чим ОСОБА_1 і звернулася до суду із позовними вимогами про розірвання попереднього договору.

Вимоги про стягнення коштів, сплачених на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20 грудня 2021 року в сумі 1 273 850,55 грн., а також вимоги про стягнення збитків від інфляційних втрат за період з 22 грудня 2021 року по 10 листопада 2024 року у розмірі 530 331,79 грн. та трьох проценти річних за період з 01 жовтня 2024 року по 10 листопада 2024 року у розмірі 4 280,97 грн., були заявлені як похідні від вимог про розірвання попереднього договору.

В суді апеляційної інстанції представник ОСОБА_1 посилалася на те, що питання про стягнення інфляційних втрат та трьох процентів річних було заявлено у відповідності до ст. 22 ЦК України. Разом з тим позивачкою не доведено факту завдання ПрАТ «ХК «Київміськбуд» реальних збитків або упущеної вигоди, з якими вказана норма права пов`язує право на відшкодування.

Оскільки у суду першої інстанції були відсутні підстави для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про стягнення з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» інфляційних втрат за період з 22 грудня 2021 року по 10 листопада 2024 року у розмірі 530 331,79 грн. та трьох проценти річних за період з 01 жовтня 2024 року по 10 листопада 2024 року у розмірі 4 280,97 грн. рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 12 травня 2025 року в цій частині підлягає скасуванню. Також за результатами апеляційного перегляду рішення суду першої інстанції колегія суддів ухвалює нове рішення щодо розподілу судових витрат.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 підлягає стягнення 8478,40 грн. судового збору за подання позовної заяви.

В іншій частині рішення суду першої інстанції підлягає залишенню без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Варицького Євгена Васильовича, який діє від імені та в інтересах Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», задовольнити частково.

Скасувати рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 12 травня 2025 року в частині визначення суми коштів, які підлягають стягненню на користь ОСОБА_1 та розподілу судових витрат, ухваливши нове судове рішення.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 грошові кошти внаслідок розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20 грудня 2021 року в сумі 1273850,55 грн.

В іншій частині позовних вимог ОСОБА_1 про стягнення грошових коштів відмовити.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 8478,40 грн. судового збору за подання позовної заяви.

В частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 12 травня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 12 вересня2025 року.

Суддя-доповідач Шебуєва В.А.

Судді Кафідова О.В.

Оніщук М.І.