Справа № 161/3906/25
Провадження № 2/161/2158/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 вересня 2025 року місто Луцьк

Луцький міськрайонний суд Волинської області в складі:

головуючого - судді Черняка В.В.,

за участю секретаря судового засідання Лук`янчук О.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Луцьку цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальність «Цикл Фінанс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Закон та Порядок», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 , про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, витребування майна із чужого незаконного володіння,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач через свого представника звернувся до суду із вказаним позовом.

В обґрунтування вимог вказує, що 13 березня 2008 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_1 укладено Кредитний договір № 24-ЖК, відповідно до якого ОСОБА_1 отримав кредит в сумі 127 508,00 доларів США для купівлі квартири. В якості забезпечення виконання позивачем зобов`язань між ним та Банком укладено договір іпотеки від 13 березня 2008 року, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передав в іпотеку квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Придбавши квартиру, позивач разом зі своєю сім`єю почав проводити в ній ремонтні роботи, завіз речі та проживав там, вчасно сплачував комунальні послуги. Заочним рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 16 липня 2014 року (справа № 161/7185/14-ц) було задоволено позов ПАТ КБ «Надра» до ОСОБА_1 , ухвалено в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором № 24-ЖК від 13 березня 2008 року, укладеним між ПАТ «Комерційний банк «Надра» та ОСОБА_1 , у розмірі 244 776,03 доларів США, що в еквіваленті становить 2 44 4 406,87 гривень, звернути стягнення на предмет іпотеки. 30 квітня 2020 року між ПАТ «Комерційний банк «Надра» та ТзОВ «Преміум Лігал Колекшн» укладено договір № GL3N217215_ПВ про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, відповідно до якого право вимоги за вказаним зобов`язання перейшло до ТзОВ « Преміум Лігал Колекшн». В подальшому, згідно договору про відступлення права вимоги № 16/0421ВП від 16 квітня 2021 року право вимоги перейшло до нового кредитора- ТзОВ «Цикл Фінанс». 01 липня 2021 року між ТзОВ «Цикл Фінанс» та ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок» укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна (квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ). Зазначена реєстрація права власності порушує права позивача, здійсненна в період дії мораторію на відчуження предмету іпотеки перебування майна під арештом. Крім того, правочин вчинено з порушенням ст. 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки іпотекодавця ОСОБА_1 належним чином не було повідомлено про намір укладення договору купівлі-продажу квартири предмета іпотеки та не повідомлено про ціну продажу квартири, яка є мізерною 224 500 гривень. Станом на 18 квітня 2023 року відповідно до висновку оцінювача ринкова вартість квартири за адресою: АДРЕСА_1 становить 2 578 723 гривень. Квартиру було відчужено дешевше від її реальної ринкової вартості. Позивача було позбавлено права власності на решту виручки (різницю між ринковою ціною квартири та сумою кредиторських вимог іпотекодержателя), засновники і кінцеві бенефіціарні власники ТОВ «Преміум Лігал Колекшн», тОВ «Цикл Фінанс, та ТОВ «Нерухомість Закон та Порядок» належать до однієї родини і фактично власники цих товариств продали спірну квартиру самі собі за мізерну ціну.

З огляду на вказане, позивач просить суд скасувати державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень від 01.07.2021 року, про реєстрацію права власності за ТОВ «Нерухомість-закон та порядок» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , витребувати вказане майно з чужого незаконного володіння у власність ОСОБА_1 та стягнути судові витрати у справі.

Ухвалою суду від 10 березня 2025 року справу прийнято до розгляду в порядку загального позовного провадження.

02 квітня 2025 року на адресу суду надійшов відзив ТОВ «Цикл Фінанс», в якому представник відповідача заперечує позовні вимоги. Вказує, що в процесі державної реєстрації прав, державним реєстратором у разі невідповідності поданих документів існуючим вимогам Закону може бути відмовлено в державній реєстрації прав. Повний перелік передбачених законом підстав для відмови визначено статтею 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації є неможливим. Закон України «Про мораторій на стягнення майна з громадян України, як забезпечення кредитів в іноземній валюті» після 21 квітня 2021 року був продовжений з порушенням вимог закону, у зв`язку із чим його застосування до правовідносин, виниклих після 21 квітня 2021 року, не відповідає принципу верховенства права. Квартира АДРЕСА_2 не була постійним місцем проживання ОСОБА_1 з 2008 року по 2021 рік (в квартирі проводились ремонтні роботи, в період з кінця 2013 року по 2018 рік позивач відбував покарання в місці позбавлення волі), крім того, у його власності перебуває квартира за адресою: АДРЕСА_3 . 16 квітня 2021 року ТОВ «Цикл Фінанс» набуло усіх прав та обов`язків, які належали попередньому кредитору/іпотекодержателю ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» В свою чергу, ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» двічі направляло ОСОБА_1 повідомлення про відступлення прав вимоги та вимогу про усунення порушень в порядку ст.35 Закону України «Про іпотеку». Зокрема: 1) 17 червня 2020 року направлено вимогу про усунення порушень, повідомлення про відступлення права вимоги та повідомлення про відступлення прав за договором іпотеки на наступні адреси: АДРЕСА_4 ; АДРЕСА_5 ; АДРЕСА_6 . Вказані листи ОСОБА_1 отримані не були та повернулися на поштову адресу ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» за закінченням терміну зберігання. 23 вересня 2020 року направлено вимогу про усунення порушень, повідомлення про відступлення права вимоги та повідомлення про відступлення прав за договором іпотеки на наступні адреси: АДРЕСА_4 ; АДРЕСА_5 ; АДРЕСА_6 . Вказані листи ОСОБА_1 отримані не були та повернулися на поштову адресу ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» за закінченням терміну зберігання. Договір купівлі-продажу нерухомого майна був укладений 01.07.2021 року. У свою чергу, Договір іпотеки, посвідчений 13.03.2008 року, приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Онищук І.П. зареєстрований в реєстрі за №942 було укладено 13.03.2008 року, а арешт на нерухоме майно боржника державним виконавцем було накладено 02.08.2013 року, відповідно до постанови, про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, серія та номер: 39135988, виданий 31.07.2013 року. Відтак, арешт на майно боржника був накладений після державної реєстрації іпотеки, а тому не є підставою для відмови нотаріусом у вчиненні реєстраційних дій. На виконання частини 6 статті 38 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «Цикл Фінанс» звернулося до суб`єкта оціночної діяльності, що підтверджується звітом про оцінку майна та дотримало вимоги статті. Незгода з оціночною вартістю не є наслідком визнання недійсним договору та/або відмови у вчиненні реєстраційної дії, а є наслідком відшкодування заподіяної шкоди. Отже, права позивача не порушено, позовні вимоги не підлягають до задоволення.

10 квітня 2025 року на адресу суду надійшла відповідь позивача на відзив, в якому сторона позивача заперечує доводи відповідача. Вказує, що у власності ОСОБА_1 не перебуває жодних інших об`єктів нерухомого майна, зокрема і квартири за адресою: АДРЕСА_3 (пошук здійснено відповідачем за принципом часткового співпадіння, ідентифікатори пошуку у наданій відповідачем інформаційній довідці з Держаного реєстру щодо даних ПІБ та РНОКПП повністю не збігаються). Належного повідомлення позивача з боку ТОВ «Цикл Фінанс» як нового кредитора про відступлення права вимоги та намір продажу квартири не здійснено (попередній кредитор при передачі права вимоги немає відношення до боржника).

14 квітня 2025 року на адресу суду надійшов відзив ТОВ «Нерухомість-закон та порядок», в якому представник відповідача вказує, що ОСОБА_1 не надано доказів, що свідчать про проживання позивача у спірній квартири, сам факт реєстрації не може бути таким доказом (квартира з 2008 року по 2023 рік не була придатна для проживання, оскільки в ній були відсутні розетки, двері, меблі, тощо). Відтак, оскільки це майно не використовується як місце постійного проживання позичальника на нього може бути звернуто стягнення. Оскільки постанова про арешт майна боржника видана після укладення договору іпотеки п.6 ч. 1 ст. 24 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до виниклих правовідносин не застосовуються. Квартира реалізована за ціною, встановленою згідно висновку про вартість об`єкту незалежної оцінки, що підтверджується договором купівлі-продажу від 01.07.2021 року. Позивач вказує, що станом на 18 квітня 2023 року ринкова вартість квартири становить 2578723 грн., однак Товариство має критичне ставлення до таких тверджень, оскільки така оцінка проведена вже після здійснення ремонту за кошти ТОВ «Нерухомість-закон та порядок» (вартість ремонтних робіт 271 055 грн., вартість придбаних матеріалів 265661,14 грн.). Посилання позивача на те, що ТОВ «Цикл Фінанс» не виконало вимог закону через те, що повідомлення про усунення порушень були направлені попереднім кредитором не містять правового підґрунтя. Доводи ОСОБА_1 щодо належності кінцевих бенефіціарних власників до однієї родини жодним чином не впливають на правомірність договору (та обставина, що ОСОБА_3 та ОСОБА_4 є чоловіком та дружиною не є підставою вважати, що ТОВ «Цикл Фінанс» та ТОВ «Нерухомість-закон та порядок» пов`язані через бенефіціарного власника, оскільки пов`язаними є юридичні особи кінцевим власником яких є одна і та сама фізична особа). Крім того, ТОВ «Нерухомість-закон та порядок» заперечує проти розміру судових витрат, заявленого позивачем. Вказує, що він є завищеним та неспівмірним зі складністю справи.

У свою чергу, представник ТзОВ «Цикл Фінанс» подала заперечення на відповідь на відзив, які надійшли до суду 18 квітня 2025 року.

Ухвалою суду від 25 червня 2025 року судом було відмовлено у задоволенні заяви представника відповідача ТОВ «Цикл Фінанс» про визнання дій сторони позивача зловживанням процесуальними правами та залишення позову без розгляду.

Протокольною ухвалою суду від 25 червня 2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

26 червня 2025 року на адресу суду надійшла заява ТОВ «Цикл Фінанс» про відвід судді.

Ухвалою суду від 27 червня 2025 року вказана заява визнана судом необґрунтованою з передачею справи до канцелярії суду для визначення складу суду щодо вирішення питання про відвід головуючого судді.

Ухвалою судді Смоковича М.В. від 30 червня 2025 року у задоволені заяви про відвід судді Черняка В.В. було відмовлено.

Позивач та його представник в окремих письмових заявах просили здійснювати розгляд справи без їх участі, вимоги підтримали, просили задовольнити.

Представник відповідача ТОВ «Цикл Фінанс» подала на адресу суду письмову заяву про розгляд справи без її участі, проти задоволення вимог заперечила.

Представник ТОВ «Нерухомість Закон та Порядок» у письмовому відзиві на позов просив здійснювати розгляд справи без його участі та відмовити у задоволенні позовних вимог.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В., будучи належно повідомленою про дату та час розгляду справи, в судове засідання не з`явилась, будь-яких заяв чи клопотання на адресу суду не подавала. Правом подачі письмових пояснень не скористалась.

Відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Дослідивши письмові матеріали справи, суд дійшов наступних висновків.

Судом встановлено, 13 березня 2008 року між ВАТ КБ «Надра» Луцьке регіональне управління та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 24-ЖК, відповідно до якого останній отримав кредит в сумі 127 508,00 доларів США на строк до 13 березня 2033 року зі сплатою 12,99 % річних для придбання у власність нерухомого майна (квартири за адресою: АДРЕСА_1 ) (а.с. 19-23 том1).

З метою забезпечення належного виконання зобов`язань за кредитним договором між ПАТ КБ «Надра» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки від 13 березня 2008 року, відповідно до умов якого позивач передав в іпотеку квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та яка належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Онищук І.П. 13 березня 2008 року за № 941 (а.с. 24-25 том 1).

Заочним рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 16 липня 2014 року (справа № 161/7185/14-ц) позов ПАТ КБ «Надра» до ОСОБА_1 задоволено, ухвалено в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором № 24-ЖК від 13 березня 2008 року, укладеним між ПАТ «Комерційний банк «Надра» та ОСОБА_1 , у розмірі 244 776,03 доларів США, що в еквіваленті становить 2 44 4 406,87 гривень, звернути стягнення на предмет іпотеки квартиру АДРЕСА_2 , шляхом надання ПАТ «Комерційний банк «Надра» права продажу з застосуванням процедури продажу, передбаченої ст. 38 Закону України «Про іпотеку», без згоди ОСОБА_1 , з наданням всіх повноважень продавця (в тому числі: отримання дублікатів правовстановлюючих документів на вказане нерухоме майно, право подання документів до Реєстраційної служби Луцького міського управління юстиції та отримання документів, що стосується реєстрації дублікатів правовстановлюючих документів, здійснення будь-яких платежів за продавця, отримувати будь-які документи, довідки, витяги з реєстру прав на нерухоме майно, отримувати дублікат технічного паспорту в бюро технічної інвентаризації, здійснювати нотаріальні дії як продавець), необхідних для здійснення такого продажу, за ціною не нижчою ніж буде встановлена у звіті про проведення незалежної оцінки суб`єкта оціночної діяльності (а.с. 161-162 том 1).

30 квітня 2020 року між ПАТ «Комерційний банк «Надра» та ТзОВ «Преміум Лігал Колекшн» укладено договір № GL3N217215_ПВ про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, відповідно до умов якого та згідно з Додатком №1 до нього (реєстр договорів, права вимоги за якими відступаються) ТзОВ «Преміум Лігал Колекшн» набуло права вимоги за кредитним договором № 24-ЖК від 13 березня 2008 року та договором іпотеки від 13 березня 2008 року, боржником за якими є ОСОБА_1 (а.с. 32-34 том 1).

16 квітня 2021року між ТзОВ «Преміум Лігал Колекшн» та ТзОВ «Цикл Фінанс» укладено Договір№ 16/0421ВП про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, відповідно до умов якого та згідно з Додатком №1 до нього ТзОВ «Цикл Фінанс» набуло права вимоги за кредитним договором № 24-ЖК від 13 березня 2008 року та договором іпотеки від 13 березня 2008 року, боржником за якими є ОСОБА_1 (а.с. 235-36 том 1).

01 липня 2021 року між ТзОВ «Цикл Фінанс» та ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок» укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., зареєстрований в реєстрі за № 1229. Відповідно до умов цього договору продавець (ТзОВ «Цикл Фінанс»), діючи на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку», розуміючи значення своїх дій, без будь-якого примушення, як фізичного так і морального, продав, а покупець (ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок») купив нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (загальна площа становить 81,7 кв.м. (а.с. 68-69 том 1).

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 263862160, отриманої 01 липня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., будь-які інші особи, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відсутні. При цьому іпотекодержатель був повідомлений нотаріусом про його відповідальність перед такими особами та відшкодування збитків у випадку неповідомлення у встановлений законом строк вказаних осіб та іпотекодавця про свій намір укласти цей договір (п. 3 Договору купівлі-продажу).

Відчуження зазначеного нерухомого майна сторони здійснюють за 224500 грн. (п. 4 Договору купівлі-продажу).

Копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 01 липня 2021 року підтверджується, що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В. 01 липня 2021 року зареєстровано право власності ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 на підставі Договору купівлі-продажу (а. с. 75, том 1).

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 17 лютого 2023 року вбачається, що на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 накладено арешт, номер запису про обтяження: 1996333 (спеціальний розділ), підстава реєстрації обтяження постанова про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, серія та номер постанови 39135988 від 31 липня 2013 року, видавник старший державний виконавець Другого ВДВС Луцького МУЮ Денисюк В. С. (а. с. 672-74, том 1).

З матеріалів справи вбачається, що ухвалою Луцького міськрайонного суду Волинської області від 26 липня 2013 року (справа № 161/7313/13-к), судом накладено арешт на спірну квартиру, на виконання ухвали відкрито виконавче провадження.

Предметом розгляду є питання скасування державної реєстрації ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 та витребування майна з чужого незаконного володіння.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі у редакції, чинній на час укладення іпотечного договору станом на 12 травня 2006 року) іпотека це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частини перша та третя статті 33 Закону України «Про іпотеку»).

Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді (ч. 1 та ч. 2 ст. 37 Закону України «Про іпотеку»).

Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог (ч. 1 та ч. 2 ст. 38 Закону України «Про іпотеку»).

Зі змісту позовних вимог, що позивач покликається на неможливість звернення стягнення на іпотечне майно відповідно до Закону України «Про мораторій та стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі Закон № 1304-VIІ) та відсутність підстав для вибуття з його власності на користь іпотекодержателя спірної квартири, оскільки він не отримував від іпотекодержателя письмових повідомлень про порушення зобов`язання та про звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку».

07 червня 2014 року набрав чинності Закон № 1304-VII, згідно з підпунктом 1 пункту 1 якого не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-IV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Згідно з пунктом 4 Закону № 1304-VII протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Згідно із Законом України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. Водночас до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору (постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, провадження № 11-474апп19, від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18-ц, провадження № 14-45цс20, у справі №759/5454/19 від 26 липня 2023 року).

Закон № 1304-VII увів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без його згоди на таке відчуження.

З матеріалів справи вбачається, що з 09 листопада 2010 року по теперішній час місце проживання ОСОБА_1 зареєстроване за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, у позивача відсутнє на праві власності будь-яке інше нерухоме майно.

Суд також враховує надані стороною позивача квитанції про сплату вартості комунальних послуг за адресою: АДРЕСА_1 (а. с. 37-46, том 1,), листи-звернення ОСОБА_1 до КП «Луцькводоканал», АТ «Волиньгаз», КП «Луцькспецкомунтранс», ОСББ «Колізей плюс» з приводу надання комунальних послуг у вказану квартиру, а також отримані ним листи-відповіді (а. с. 43, 47,51,52 том 1).

Та обставина, що ОСОБА_1 тимчасово не проживав у цій квартирі у зв`язку з відбуванням покарання на підставі вироку суду, не спростовує того, що розглядувана квартира є його єдиним житлом, а відбування покарання у виді позбавлення волі не скасовує його права повернутись до цього житла та права мирно володіти майном, що гарантовано статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (а.с. 11 том 2).

Суд відхиляє доводи сторони відповідача про те, що квартира за адресою: АДРЕСА_1 , не була постійним місцем проживання ОСОБА_1 , оскільки ця квартира з 2008 року по 2023 рік не була придатна для проживання. З копії акту ПАТ КБ «Надра» від 17 червня 2010 року, який підписаний у тому числі іпотекодавцем, вбачається, що в квартирі здійснюється ремонт: залита стяжка підлоги, зроблена стеля, штукатурені стіни, здійснено перепланування квартири зі знесенням декількох стін (а. с. 54, том 2). Наведене свідчить, що ОСОБА_1 , придбавши квартиру в 2008 році здійснював у ній ремонт, бажаючи поліпшити умови проживання у ній. Суд не бере до уваги акт ПАТ КБ «Надра» від 20 січня 2014 року (а.с.55 том 2), оскільки в ньому зроблено висновок «зі слів сусідів на даній квартирі ніхто не проживає». Будь яких інших належних, допустимих та достовірних доказів того, що позивач фактично не проживав у своїй квартирі з 2010 року по 01 липня 2021 року суду не надано. Долучена до відзиву фототаблиця зі світлинами квартири жодним чином не названа, не засвідчена, у ній не вказано дати та адреси фотографування, не ідентифіковано розробника.

Зі змісту письмових пояснень батька позивача ОСОБА_5 12 серпня 2021 року наданих працівникам Луцького РУП ГУНП у Волинській області, останній повідомляв, що за адресою АДРЕСА_7 , де він спільно проживає разом з сином ОСОБА_1 , зберігаються вартісні речі майно його сім`ї. 12 серпня 2021 року троє невідомих осіб без рішення суду намагались проникнути в квартиру, вказуючи, що вони є представниками нового власника квартири (а. с. 45, том 1).

ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок» підтверджує, що після набуття права власності на квартиру ним отримано фактичний доступ до неї та розпочато ремонтні роботи (а.с. 81-102 том 2).

Верховний Суд у схожих правовідносинах, зокрема у постановах від 10 червня 2019 року у справі № 643/7723/16-ц, від 26 вересня 2019 року у справі № 754/17518/14-ц, від 18березня 2024року усправі №645/5847/19 зробив висновок, що неспростованість іпотекодержателем доводів іпотекодавця про відсутність у нього на праві власності іншого житла та того, що предмет іпотеки є постійним місцем проживання, є підставою для застосування мораторію.

Доказів наявності у ОСОБА_1 іншого житла відповідачем ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок» суду не надано.

Встановивши, що квартира за адресою: АДРЕСА_1 є предметом іпотеки, передана на забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_1 за кредитним договором у доларах США, її загальна площа (81,7 кв. м) не перевищує 140 кв. м, у власності ОСОБА_1 відсутнє інше нерухоме житлове майно і квартира була фактичним місцем його проживання, суд дійшов висновку, що вона підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» та не на неї не могло бути звернено стягнення.

Крім того, дії відповідачів щодо реєстрації права власності вчинено з порушенням вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку» з огляду на таке.

Продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві має передувати виконання іпотекодержателем обов`язку письмово повідомити за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»(далі Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

За змістом статті 18 Закону № 1952-IVперелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Згідно з умовами іпотечного договору підставами для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про дострокове виконання зобов`язання за кредитним договором (5.3 Договору іпотеки).

Суд ураховує, що ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок» та ТзОВ «Цикл Фінанс» не надали суду доказів належного виконання вимог, встановлених ст. 38 Закону України «Про іпотеку» щодо письмового повідомлення ОСОБА_1 за 30 днів до укладення оскаржуваного договору купівлі-продажу про намір укласти такий договір. У матеріалах справи відсутній документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання ОСОБА_1 письмової вимоги іпотекодержателя ТзОВ «Цикл Фінанс».

До відзиву ТзОВ «Цикл Фінанс» приєднано адресовані ОСОБА_1 письмові вимоги попереднього кредитора ТзОВ «Преміум Лігал Колекшн» про усунення порушень від 04 травня 2020 року та від 02 вересня 2020 року, однак такі листи жодним чином не можуть свідчити про виконання ТзОВ «Цикл Фінанс» вищевказаних вимог закону.

Також суд зауважує, що відсутність у рішенні Луцького міськрайонного суду Волинської області від 16 липня 2014 року (справа № 161/7185/14-ц) вказівки про відстрочку його виконання на підставі Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не звільняє будь-яких осіб, у тому числі нотаріуса, від виконання вимог цього закону.

Представником відповідача надано суду копію звіту про експертну оцінку ринкової вартості житлової нерухомості від 08.02.2021 року відповідно до якого вартість спірної квартири становить 224 500 грн, що значно нижче вартості майна зазначеної в Іпотечному договорі, яка становила 704300 грн.

В той же час, позивачем долучено копію звіту про оцінку квартири, відповідно до якого її вартість станом на 18.04.2023 року складає 2 578 723 грн., що значно перевищує ціну продажу обкуту нерухомого майна.

Жодного повідомлення ОСОБА_1 про вартість майна, за якою мало відбуватися зарахування вимог, з урахуванням того, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, в матеріалах справи не міститься.

Отже судом установлено, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом № 898-IV, так і Порядком № 1127 щодо надіслання іпотекодавцю повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, зокрема вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності із зазначенням інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення тридцятиденного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, а тому державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок» проведена всупереч норм чинного законодавства.

Відповідачами порушені вимоги чинного законодавства щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки.

Зазначене узгоджується з правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).

Згідно із ст. 61 Конституції України, ніхто не може бути двічі притягнутий до юридичної відповідальності одного виду за одне й те саме правопорушення.

Відповідно до ст. 47 Конституції України, ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Конституцією України передбачено, що всі рівні перед законом і судом; змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості (статті 24 та 129). Виходячи зі змісту ч.1ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків.

Згідно зі ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

Відповідно до ст. 8 Загальної декларації прав людини, кожна людина має право на ефективне поновлення у правах компетентними національними судами в разі порушення її основних прав, наданих їй конституцією або законом.

За приписами статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

З огляду на наведене, суд знаходить доведеним факт порушення належного позивачу права власності на спірну квартиру та вважає обґрунтованими позовні вимоги позивача про скасування державної реєстрації прав на спірний об`єкт нерухомого майна.

Відповідно до закріпленого у статті 387ЦК України правила власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.

Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388ЦК України залежить від того, в який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.

Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.

За змістом статті 388ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.

Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.

Положення статті 388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.

Відповідно до положень частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно із чужого незаконного володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі.

У пункті 114 постанови від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18) Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений.

У пунктах 83-86 зазначеної постанови Велика Палата Верховного Суду зазначила, що право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним.

Особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем. У випадку незаконного, без відповідної правової підстави заволодіння нею таким майном, право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді і далі належатиме іншій особі - власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності.

Тому, заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно. Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). Але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою - права власності, і далі належить власникові. Саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа.

Враховуючи, що судом було встановлено факт порушення відповідачами порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, спірна квартира безпідставно перебуває у користуванні ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок».

За наведених обставин, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову у повному обсязі.

Щодо розподілу судових витрат, суд зазначає наступне.

За правилами частини першої статті 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

При зверненні до суду з позовом ОСОБА_1 сплачено 16 351,20 грн. судового збору (за вимогу майнового та немайнового характеру).

Заважаючи на задоволення позову, вказані витрати слід стягнути з відповідачів.

Керуючись ст.ст.12, 13, 76-81, 133, 141, 258, 259, 264, 265, 268 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

Позов задовольнити.

Скасувати державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень від 01.07.2021 року, індексний номер 59053892, про реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Нерухомість-закон та порядок» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису права власності 42777286 від 01.07.2021 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

Витребувати з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість-закон та порядок» у приватну власність ОСОБА_1 квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальність «Цикл Фінанс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість Закон та Порядок» на користь ОСОБА_1 16351 (шістнадцять тисяч триста п`ятдесят одну) грн. 20 коп. судового збору (по 8175,60 грн. з кожного).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо її не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Волинського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 (тридцяти) днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Позивач: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_4 ; РНОКПП - НОМЕР_1 ).

Відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Цикл Фінанс» (04112, м. Київ, вул. Авіаконструктора Ігоря Сікорського, 8, );

Товариство з обмеженою відповідальністю «Нерухомість-закон та порядок» (01054, м. Київ, вул. Тургенєвська, буд. 34, );

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна (03150, м. Київ, вул. Василя Тютюнника, 49).

Повний текст судового рішення складено 12 вересня 2025 року.

Суддя Луцького міськрайонного суду

Волинської області В.В. Черняк