Провадження № 2/466/905/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29 серпня 2025 року Шевченківський районний суд м. Львова

в складі:

головуючої судді Зими І.Є.

при секретарі Васинчик М.О.

з участю представника позивача Рубля О.С.

представника відповідача Маланій І.Я.

розглянувши у відкритому судовому засіданні , в порядку загального провадження, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» про визнання майнових прав на об`єкт,-

в с т а н о в и в:

12 листопада 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами «ОПТИМУМ» про визнання майнових прав, в якій просить суд визнати за нею майнові права на об`єкт незавершеного будівництва незавершене будівництвом паркомісце №39 у підземному паркінгу будинку (багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 070040024).

В обґрунтування позовних вимог Зазначає, що 10.08.2020 року ОСОБА_1 підписала Попередній договір купівлі-продажу паркомісця з ТОВ "Компанія з управління активами «ОПТИМУМ», що діє в інтересах пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» № 1037.

Сторони повинні були укласти основний договір протягом І кварталу 2021 року. Паркомісце повинно було передатись відповідачем позивачу у власність виключно після здійснення усіх платежів. Позивач, на виконання розділу 4 Договору, сплатив повну суму забезпечувального платежу.

Вказує, що станом на сьогодні пропозиції щодо укладення основного договору між Позивачем та Відповідачем не надходило, основний договір не укладено та паркомісце № 39 у підземному паркінгу будинку (багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 070040024) у власність позивачці не передано.

Представником позивачки було надіслано лист відповідачу з проханням укласти основний договір. Відповідь на зазначений лист позивачкою отримано не було.

Тому на думку позивачки, станом на сьогодні лише визнання майнових прав на об?єкт інвестування захистить її інтереси у випадку намагань відповідача чи інших осіб здійснити «подвійний продаж» майнових прав чи оформлення нерухомості іншим незаконним способом.

Ухвалою суду від 25 листопада 2024 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження.

Правом на подання відзиву відповідач ТОВ "Компанія з управління активами «ОПТИМУМ» не скористався.

Ухвалою суду від 12.02.2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 12.03.2025 року постановлено повернутись у даній справі до стадії підготовчого розгляду, зі згоди представника позивачки виключити Товариство з обмеженою відповідальністю « Компанія з управління активами «Оптимум» з числа відповідачів у справі та залучити у якості належного відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів».

Представником відповідача ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» адвокатом Маланій І.Я. 29.04.2025 року подано відзив на позовну заяву, яким позовні вимоги заперечено повністю. В обґрунтування заперечень покликається на те, що ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» є неналежним відповідачем, оскільки позивачем ОСОБА_2 10.08.2020 року був укладений Попередній договір купівлі-продажу паркомісця за №39, сторонами якого є ТОВ «КУА «ОПТИМУМ» та ОСОБА_2 . До матеріалів справи позивачкою не долучено жодного документу, зокрема, договору чи платіжних доручень, стороною якого було би ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ», натомість копії квитанцій про сплату забезпечувального платежу за паркомісце, які долучені нею, свідчать про те, що позивач сплачувала їх на рахунок ТОВ «КУА «ОПТИМУМ».

Також наголошує, що підставою визнання майнових прав позивачка зазначає попередній договір купівлі-продажу , однак відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Тому на підставі попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у позивачки не виникло майнових прав на об`єкт нерухомості , а лише право на відшкодування збитків, якщо неукладення основного договору відбулося з вини відповідача.

Враховуючи викладене, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі та стягнути з позивача понесені судові витрати.

Представником позивача неодноразово подавалися суду письмові пояснення щодо суті спору.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 23.06.2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

У судовому засіданні представник позивача, адвокат Рубля О.С., надав пояснення, аналогічні викладеним у позовній заяві та письмовим поясненням, просив задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

У судовому засіданні представник відповідача ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ», адвокат Маланій І.Я., заперечила щодо задоволення позову, надавши пояснення, аналогічні викладеним у відзиві на позовну заяву та просила відмовити у позові.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши думку представників учасників справи, суд приходить до висновку, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до вимог ч.1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до вимог ч.1 ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. Завданням суду при здійсненні правосуддя, в силу ст. 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» є забезпечити кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною радою України.

У ст. 76 ЦПК України зазначено, що доказами є будь - які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Згідно з вимогами статті 264 ЦПК України, під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи; та докази на їх підтвердження.

Судом встановлено, що 10.08.2020 року між ТОВ «Компанія з управління активами «ОПТИМУМ», що діє в інтересах пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу паркомісця, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Антоновою В.І. за № 1037.

Згідно з п. 2.1 Попереднього договору купівлі-продажу паркомісця від 10.08.2020 року № 1037 його предметом є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу Об`єкта (далі Основний договір) на умовах встановлених цим договором.

У відповідності до п.п. 1.1.1. та 1.1.2 Попереднього договору купівлі-продажу паркомісця від 10.08.2020 року № 1037 Об`єктом є паркомісце № 39, що знаходиться в підземному паркінгу будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: :07:004:0024).

Відповідно до п. 2.5 Попереднього договору купівлі-продажу паркомісця від 10.08.2020 року № 1037 сторони укладають основний договір на умовах, передбачених цим Договором протягом І кварталу 2021 року, але не пізніше, ніж 60 днів з моменту державної реєстрації права власності за стороною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог розділу 4 цього Договору.

На час розгляду справи основний договір купівлі-продажу квартири між ОСОБА_1 та ТОВ «КУА «Оптимум» не укладено.

Згідно з ч. 1 ст. 48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.

Належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (див. пункт 8.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20).

Судом встановлено, що ОСОБА_1 стала учасником договірних правовідносин із ТОВ «КУА «Оптимум» на підставі Попереднього договору купівлі-продажу паркомісця від 10.08.2020 року № 1037. В подальшому зміни до вказаного Попереднього договору не вносилися, сторони у ньому не замінювалися.

На основі наведеного суд доходить висновку, що договірні відносини за Попереднім договором купівлі-продажу паркомісця від 10.08.2020 року № 1037 існують між ОСОБА_1 та ТОВ «КУА «ОПТИМУМ».

Однак, за клопотанням представника позивача ТОВ «КУА «Оптимум» було виключено зі складу відповідачів у справі та замінено на ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ». Сторона позивача розпорядилася на власний розсуд своїми процесуальними правами та визначилася з колом учасників справи, до яких пред`являються позовні вимоги.

У постанові КЦС ВС від 04.12.2024 року у справі № 592/13042/21 зроблено висновок, що суд не може вирішувати питання обґрунтованості позовних вимог по суті без залучення до розгляду справи належного відповідача.

З урахуванням того, що підставою заявлених ОСОБА_1 позовних вимог є обставини неналежного виконання договору, стороною якого є ТОВ «КУА «Оптимум», зазначене товариство є належним відповідачем, яке не було залучене до участі у справі, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Крім цього, судом встановлено, що замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 070040024 є не ТОВ «КУА «Оптимум», а ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ».

Сторонами визнається та обставина, що тристоронній договір між ТОВ «КУА «ОПТИМУМ», ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» та ОСОБА_1 не укладався. Права та обов`язки за Попереднім договором купівлі-продажу паркомісця від 10.08.2020 року № 1037 зі сторони ТОВ «КУА «ОПТИМУМ» на інших осіб не переводилися.

Також, представник позивачки у своїх додаткових поясненнях покликається на ту обставину, що 26.03.2024 року між ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» та ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» укладено Договір № 01-26/03-24 щодо організації та фінансування будівництва об`єкта від 26.03.2024 року, за яким функції замовника будівництва та майнові права на результати будівельної діяльності відчужені ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» на користь ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ».

Жодних договірних відносин між ОСОБА_1 та ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» або ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» не існує, тому зазначені юридичні особи є неналежними відповідачами за вимогою позивачки щодо визнання майнових прав на спірне паркомісце. У підготовчому засіданні представник позивачки, що є професійним адвокатом та надає правничу допомогу, категорично заперечив на пропозицію суду про залучення до участі в справі ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ».

Крім цього, судом встановлено, що позивачем заявлено вимогу про визнання майнових прав на об"єкт нерухомості на підставі Попереднього договору купівлі-продажу паркомісця від 10.08.2020 року № 1037.

Відповідно до ч.3 ст.635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно з ч.2 цієї ж статті сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Тобто, у зв`язку з тим, що у визначений попереднім договором строк між сторонами не був укладений основний договір купівлі-продажу квартири, то зобов`язання із укладення основного договору припинилося і в позивачки виникло лише право на відшкодування збитків, завданих невиконанням попереднього договору.

Системний аналіз статті 635 ЦК України свідчить про те, що єдиним зобов`язанням сторін за попереднім договором є зобов`язання укласти основний договір у певний строк (термін), обумовлений таким попереднім договором. Ухилення від такого укладення є порушенням цього зобов`язання, однак якщо факт ухилення судами не встановлено, а сторони в обумовлений строк (термін) основний договір не уклали або одна зі сторін не направила іншій стороні пропозицію про його укладення, таке зобов`язання вважається припиненим.

Аналогічний правовий висновок викладений у Постанові Верховного суду від 24.07.2019 у справі № 200/14946/16-ц.

Передумовою застосування такого способу захисту як визнання права є наявність цього права в особи до звернення до суду та його невизнання або оспорення іншою особою.

Водночас підстав виникнення у ОСОБА_1 майнових прав на спірне паркомісце судом не встановлено.

Відповідно до ч.1 ст.628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Разом з тим, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

Закон не містить такого правового наслідку невиконання попереднього договору, як визнання права власності на майно, яке мало бути придбане у майбутньому за наслідком укладення основного договору купівлі-продажу. Подібних застережень не містить і укладений між сторонами попередній договір. Наведене унеможливлює застосування такого наслідку невиконання попереднього договору, як визнання за позивачем майнових прав.

Схожа за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду по справах №522/970/18 від 03 червня 2021 року та №450/563/17 від 16 травня 2019 року.

У постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19 березня 2021 року у справі № 904/2073/19 вказано, що на кожну із сторін, яка підписує договір, покладається обов`язок узгодження всіх спірних питань, які виникають під час укладення договору, до моменту його підписання, та самостійного аналізу можливих негативних наслідків при підписанні такого договору, а також кожна сторона не позбавлена права відмовитись від підписання договору, якщо його умови чи частина суперечить інтересам сторони або нормам чинного законодавства.

У постанові Верховного Суду від 12.09.2024 у справі № 916/1719/22 зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на його зміст, тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов"язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків.

Подібний висновок зроблений і у постанові Верховного Суду від 15.11.2024 у справі № 905/20/23, де зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, а тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його предмету, умовам, правам та обов"язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків, з"ясувати фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами, з"ясувати дійсні наміри сторін спору при укладенні договору щодо визначення умов виконання зобов"язань обома сторонами цього договору наслідків, застосувати відповідні норми права.

Згідно з умовами Попереднього договору купівлі-продажу паркомісця від 10.08.2020 року № 1037 його предметом є укладення в майбутньому основного договору на умовах, встановлених попереднім договором.

Суд враховує, що в самому Попередньому договорі купівлі-продажу паркомісця від 10.08.2020 року № 1037 сторони, керуючись принципом диспозитивності та свободи договору визначили (п. 7.6 Договору), що внаслідок неукладення Основного договору з вини Продавця паркомісця, у Покупця виникає лише право на розірвання попереднього Договору та повернення сплаченого Забезпечувального платежу у строк 10 робочих днів.

Детально проаналізувавши умови Попереднього договору купівлі-продажу паркомісця від 10.08.2020 року № 1037 суд доходить висновку, що його назва відповідає правовій природі, а предмет договору та інші умови, права та обов`язки сторін, фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами спрямовані саме на настання правових наслідків, притаманних для попереднього договору. Ознак удаваності вчиненого сторонами правочину суд не вбачає.

Суд також бере до уваги правові висновки, викладені Верховним Судом у постанові від 22.01.2025 року у справі № 753/7776/22, обставини якої є подібними до даної справи.

Зокрема, Верховний Суд у згаданій постанові зазначив: «Сутність попереднього договору полягає у виконанні таких функцій: спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов`язку; фіксація умов основного договору.

Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Одним із завдань попереднього договору є те, що він повинен забезпечити відносини між сторонами до укладення основного договору, гарантувати реальну можливість через певний час набути відповідні права на тих самих умовах, які існували в момент укладення попереднього договору, навіть у тому разі, коли одна із сторін втратить інтерес до цих правовідносин…

З огляду на те, що відповідно до умов попереднього договору покупець набуває право власності на майнові права після підписання ним акту прийому-передачі майнових прав, передача та приймання майнових прав між сторонами договору не відбулася, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовів, оскільки саме по собі укладання ПАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_2 попереднього договору купівлі-продажу квартири не породжує переходу до ОСОБА_2 і ОСОБА_1 майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 , ІІ черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлових будинків з вбудованими-прибудованими об`єктами громадського обслуговування та паркінгом» на АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 …

Проте підстав для визнання права на частку майнових прав за попереднім договором купівлі-продажу квартири немає, оскільки такий договір є договором про наміри укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу та не надає не стороні цього договору право на отримання частки, майнових прав тощо, відповідно до положень статті 635 ЦК України.»

Суд відхиляє посилання представника позивачки на ту обставину, що Попередній договір купівлі-продажу паркомісця від 10.08.2020 року № 1037 слід розглядати як інвестиційний договір купівлі-продажу майнових прав, оскільки згідно з ч. 3 ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» в редакції, яка діяла на момент укладення попереднього договору, інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

Тобто, позивачка просить суд застосувати до її правовідносин норми права у спосіб, заборонений законом.

Натомість у спірному договорі чітко визначене зобов`язання укладення в майбутньому основного договору, а не набуття майнових прав на майбутній об`єкт нерухомого майна.

Тому суд погоджується із доводами представника відповідача, що заявлені вимоги про визнання майнових прав є безпідставними, необґрунтованими та неефективними.

Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно з п.2 ч.2 ст.141 ЦПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові на позивача.

Враховуючи, що у задоволенні позову слід відмовити, сплачений за подання позовної заяви судовий збір слід залишити за позивачкою.

Представником відповідача ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» зроблено заяву про подання доказів понесення судових витрат у 5-денний строк з дня ухвалення рішення суду, тому даним рішенням судові витрати відповідача не розподіляються.

Керуючись ст.ст. 4, 5, 11, 12, 13, 141, 209, 258, 259, 263, 264, 265, 268 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» про визнання майнових прав на незавершене будівництвом паркомісце №39 у підземному паркінгу будинку ( багатоквартирний житловий будинок з вбудованим приміщенням громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер : 070040024) , відмовити.

Апеляційна скарга на рішення подається протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного його тексту , безпосередньо до Львівського апеляційного суду.

Позивачка : ОСОБА_1 ; ІПН НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 ;

Відповідач : Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів»,м. Івано-Франківськ, вул. Незалежності, 44 .

Повний текст рішення виготовлено 08 вересня 2025 року.

Суддя І. Є. Зима