Справа № 916/2789/23
Провадження № 2/947/860/25
УХВАЛА

04.09.2025

Київський районний суд м. Одеси у складі головуючого - судді Луняченка В.О. ,

За участю:

Представника позивача адвоката Ростомова Г.А.

Представника відповідача ОК «ЖБК Співучий Фонтан» - Юшинської І.Є.

розглянувши заяву про затвердження мирової угоди по цивільної справі за позовом ОСОБА_1 за участі третьої особи на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Товариства з додатковою відповідальністю «Одісей-БМУ-11» до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32» про визнання майнового права на нежитлове приміщення та за зустрічним позовом Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32» до ОСОБА_1 про внесення змін до правочину, -

ВСТАНОВИВ:

30.06.2023 ОСОБА_1 (далі ОСОБА_1 , інвестор, позивач) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32" (далі ОК "ЖБК "Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32", Кооператив, відповідач) про визнання за позивачем майнових прав на нежитлове приміщення № 35 загальною площею 78,50 м2 (далі спірне приміщення, спірний об`єкт), розташоване на відмітках - 2,700, в осях 2*-6*, А1-Г в Секції 1(Б) об`єкта будівництва, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 30-32, посилаючись на положення статей 190, 213, 328, 331, 392, 629 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), статті 167 Господарського кодексу України (далі ГК України) в редакції, чинній до 31.12.2022, статей 2, 6, 9, 12, 14 Закону України "Про кооперацію" (в редакції, чинній з 10.10.2022), підпункту 4 пункту 7 Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 15.08.2022 № 2518-IX "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", чинного з 10.10.2022 (далі Закон України № 2518-IX), статті 20 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України).

31.08.2023 ОК "ЖБК "Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32" звернулося до Господарського суду Одеської області із зустрічним позовом до ОСОБА_1 про внесення змін до Меморандуму № 334, а саме шляхом викладення його пунктів 1.1 (абзацу 2), 8.2, 8.3 у такій редакції: "1.1. Об`єкт нерухомості нежитлове приміщення № 1 (проектна назва 18-Б), загальною площею 34,1 м2, яке розташоване на відмітках - 2700, в осях 2*-5* А1-Б в секції 1 Б, об`єкту будівництва; 8.2. Загальний розмір Паю Асоційованого члена кооперативу в грошовій формі відповідає сумі коштів в розмірі 485 243,00 (чотириста вісімдесят п`ять тисяч двісті сорок три) грн 00 коп. в т. ч. ПДВ 20 %; 8.3. Зазначений Пай підлягає поверненню кооперативом члену кооперативу у майновій формі, як об`єкт нерухомості відповідно до Акта приймання-передачі у вигляді нежитлового приміщення № 1 (проектна назва 18-Б), загальною площею 34,1 м2, яке розташоване на відмітках - 2700, в осях 2*-5* А1-Б в секції 1 (Б) вартістю 485 243,00 (чотириста вісімдесят п`ять тисяч двісті сорок три) грн 00 коп.".

Рішенням Господарського суду Одеської області від 23.05.2024 у задоволенні первісного позову відмовлено, а зустрічний позов задоволено повністю.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.10.2024 рішення Господарського суду Одеської області від 23.05.2024 року по справі №916/2789/23 скасовано та закрито провадження у справі.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 13.11.2024 справа №916/2789/23 за позовом ОСОБА_1 за участі третьої особи на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Товариства з додатковою відповідальністю «Одісей-БМУ-11» до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32» про визнання майнового права на нежитлове приміщення та за зустрічним позовом Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32» до ОСОБА_1 про внесення змін до правочину, за результатами розгляду якої 23.05.24 року постановлено рішення, яким у позові ОСОБА_1 про визнання майнового права на нежитлове приміщення відмовлено та задоволено зустрічний позов ОК «ЖБК «Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32» про внесення змін до правочину передано за підсудністю до Київського районного суд м.Одеси для продовження розгляду за встановленою юрисдикцією.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Київського районного суду м. Одеси від 04.01.2019 року зазначений позов розподілено на розгляд судді Луняченку В.О..

Ухвалою судді від 23.12.2024 цивільну справу №916/2789/23 за позовом ОСОБА_1 за участі третьої особи на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Товариства з додатковою відповідальністю «Одісей-БМУ-11» до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32» про визнання майнового права на нежитлове приміщення та за зустрічним позовом Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32» до ОСОБА_1 про внесення змін до правочину прийнято судом та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

13.01.2025 витребувано справу №916/2789/23 у зв`язку з відкриттям касаційного провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 на постанову Південно-Західного апеляційного господарського суду від 23.10.24 у даній справі, у зв`язку з чим 03.02.25 справу надіслано до Верховного суду.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18.02.25, касаційне провадження за скаргою ОСОБА_1 на постанову Південно-Західного апеляційного господарського суду від 23.10.24 закрито , касаційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення,. А постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.10.24 у справі №916/2789/23 залишено без змін, після чого вказану справу повернуто до Київського районного суду м.Одеси для продовження розгляду.

29.07.2025 року до суду надійшла заява підписана в інтересах ОСОБА_1 адвокатом Ростомовим Г.А., в інтересах ОК ЖБК « Співучій Фонтан на Фонтанській дорозі 30-32» директором Масановець Ю.М., в інтересах ТДВ» Одісей БМУ -11» в/о директора Лейвіковим М.А. , про затвердження мирової угоди сторін у даної справі.

До заяви була додана Мирова угода від 22 липня 2025 року, за змістом якої сторони уклали мирову угоду про наступне:

Предметом Мирової угоди є вирішення спору, що виник між ОСОБА_1 , з однієї сторони та ОК ЖБК «„СПІВУЧИЙ ФОНТАН НА ФОНТАНСЬКІЙ ДОРОЗІ 30-32» з іншої сторони, в порядку та спосіб, визначеному даною Мировою угодою.

Станом на дату підписання Мирової угоди на розгляді Київського районного суду міста Одеси перебуває справа № 916/2789/23 за позовом ОСОБА_1 до ОК «ЖБК «СПІВУЧИЙ ФОНТАН НА ФОНТАНСЬКІЙ ДОРОЗІ 30-32» за участі третьої особи на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ТДВ «ОДІСЕЙ-БМУ-11» про визнання майнового права на нежитлове приміщення таза зустрічним позовом ОК «ЖБК «СПІВУЧИЙ ФОНТАН НА ФОНТАНСЬКІЙ ДОРОЗІ 30- 32» до ОСОБА_1 про внесення змін до правочину.

Відносини між ОСОБА_1 та ОК ЖБК «„СПІВУЧИЙ ФОНТАН НА ФОНТАНСЬКІЙ ДОРОЗІ 30-32» закріплені Персональним меморандумом № 334 від 11 вересня 2020 року. ТДВ «Одісей- БМУ-11» виступає генеральним підрядником у спірних відносинах, що є предметом розгляду у справі № 916/2789/23.

Сторони дійшли згоди щодо наступного:

« ОК ЖБК «„СПІВУЧИЙ ФОНТАН НА ФОНТАНСЬКІЙ ДОРОЗІ 30-32» визнає за ОСОБА_1 майнові права нежитлове приміщення № 35 загальною площею 83,9 м2, розташоване на відм. -2,700, в осях 2*-6*, А1-Г в Секції 1(Б) об`єкта будівництва, розташованого за адресою АДРЕСА_1 ;

ОСОБА_1 зобов`язується доплатити за утворені додаткові квадратні метри, а саме за 5,4_кв.м., що утворилися в процесі будівництва на користь ОК ЖБК «„СПІВУЧИЙ ФОНТАН НА ФОНТАНСЬКІЙ ДОРОЗІ 30-32» з розрахунку 25 000 грн. за 1 кв. м., загальну суму у розмірі 135 000 (сто тридцять п`ять тисяч) гривень, протягом одного місяця після надання ОСОБА_1 витягу з технічного паспорту на будинок квартирного типу (гуртожиток) розташованого за адресою АДРЕСА_1 на нежитлове приміщення № 35.

ОК ЖБК «„СПІВУЧИЙ ФОНТАН НА ФОНТАНСЬКІЙ ДОРОЗІ 30-32» визнає ОСОБА_1 повноправним членом ОК ЖБК «„СПІВУЧИЙ ФОНТАН НА ФОНТАНСЬКІЙ ДОРОЗІ 30-32» у відповідності до пункту 4 ч. 7 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15 серпня 2022 року № 2518-ІХ.

ОК ЖБК «„СПІВУЧИЙ ФОНТАН НА ФОНТАНСЬКІЙ ДОРОЗІ 30-32» не має претензій до змісту Персонального меморандуму № 334 від 11 вересня 2020 року зміст якого може бути змінений за згодою обох сторін.

До Мирової угоди додається схематичне зображення нежитлового приміщення № 35 з характеристиками площі, розміщення та його форми, що є Додатком № 1 до Мирової угоди та її невід`ємною частиною.

Сторони погодили, що не мають одне до одного претензій з приводу понесених витрат, пов`язаних зі справою № 916/2789/23 та домовились не здійснювати одне одному відповідних відшкодувань.

Домовленості, передбачені даною угодою є чіткими та зрозумілими для Сторін, не викликають необхідності уточнень або додаткових тлумачень.

Спірні питання не охоплені Мировою угодою регулюються Персональним меморандумом № 334 від 11 вересня 2020 року, спірні питання, що можуть виникнути в майбутньому обов`язково вирішуються через стадію мирного врегулювання з належним повідомленням інших сторін Мирової угоди про суть своїх зауважень, заперечень чи пропозицій» .

Цивільний процесуальний кодекс України ( далі ЦПК України ) визначає юрисдикцію та повноваження загальних судів щодо цивільних спорів та інших визначених цим Кодексом справ, встановлює порядок здійснення цивільного судочинства.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави ( ч.1 ст. 2 ЦПК України ).

На підставі ч.1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ч. 7 ст. 49 ЦПК України сторони можуть укласти мирову угоду на будь-якій стадії судового процесу.

Згідно з ч. 2 ст. 207 ЦПК України сторони можуть укласти мирову угоду й повідомити про це суд, зробивши спільну письмову заяву, на будь-якій стадії судового процесу.

Водночас ч.1 ст. 207 ЦПК України визначає, що мирова угода укладається сторонами з метою врегулювання спору на підставі взаємних поступок і має стосуватися лише прав та обов`язків сторін. У мировій угоді сторони можуть вийти за межі предмета спору за умови, що мирова угода не порушує прав чи охоронюваних законом інтересів третіх осіб.

Частиною 4 ст. 207 ЦПК України встановлено, що укладена сторонами мирова угода затверджується ухвалою суду, в резолютивній частині якої зазначаються умови угоди. Затверджуючи мирову угоду, суд цією ж ухвалою одночасно закриває провадження у справі.

Суд, у відповідності до положень ч.5 ст. 207 ЦПК України, постановляє ухвалу про відмову у затвердженні мирової угоди і продовжує судовий розгляд, якщо:

1) умови мирової угоди суперечать закону чи порушують права чи охоронювані законом інтереси інших осіб, є невиконуваними; або

2) одну із сторін мирової угоди представляє її законний представник, дії якого суперечать інтересам особи, яку він представляє.

При розгляді питання про можливість затвердження мирової угоди, у даному випадку суд враховує наступне:

1. Позовні вимоги ОСОБА_1 , за змістом позовної заяви, обгрунтовані тим, що за умовами пункту 7.3 укладеного між сторонами Персонального меморандуму асоційованого члена кооперативу від 11.09.2020 № 334 (далі Персональний меморандум від 11.09.2020, Меморандум № 334) Кооператив зобов`язаний протягом 30-ти робочих днів з моменту введення в експлуатацію об`єкта будівництва, але не раніше повної сплати асоційованим членом вступного внеску і паю у порядку та строки, встановлені цим Персональним меморандумом, передати асоційованому члену об`єкт нерухомості за актом приймання-передачі, проте, незважаючи на повне виконання ОСОБА_1 11.09.2020 обов`язку асоційованого члена Кооперативу зі сплати 1 117 055 грн пайового внеску шляхом переказу вказаної суми грошових коштів, як упродовж першого кварталу 2022 року, так і на теперішній час не відбулося введення в експлуатацію об`єкта будівництва (житлового будинку), розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , та всупереч умовам Персонального меморандуму від 11.09.2020 майнові права на спірне приміщення позивачу не були передані, в зв`язку з чим наявні підстави для визнання за інвестором майнових прав на спірний об`єкт.

2. Правове обґрунтування заперечень відповідача ОК "ЖБК "Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32", було визначено у заявах по суті справи, зокрема у зустрічної позовної заяви, яка обгрунтована тим, що відповідно до витягу з технічного паспорту на будинок квартирного типу (гуртожиток), розташований за адресою: АДРЕСА_1 , площа об`єкту нерухомості, на майнові права якої претендує ОСОБА_1 , та який знаходиться на місці розташування об`єкту, зазначеного в Персональному меморандумі від 11.09.2020 (місце розташування визначене на підставі креслень, наданих позивачем), є іншою, при цьому, в затвердженому Генеральним підрядником проекті будівництва відсутній такий об`єкт нерухомості як нежитлове приміщення №35, загальною площею 78,50 м2, розташоване на відмітках -2700, в осях 2*-6* Al-Г в секції 1 Б відсутній, що, на думку Кооперативу, унеможливлює передачу ОСОБА_1 об`єкта нерухомості та/або майнові права на такий об`єкт нерухомості, які зазначені в Меморандумі.; крім того, спірне приміщення, яке визначено в Меморандумі № 334 як приміщення № 35, по факту в затвердженому проекті будівництва є приміщеннями 12-Б, 6-Б, 18-Б та частиною приміщення 11-Б, які призначені для обслуговування житлового будинку та не всі з них, можуть бути реалізовані стороннім особам, у зв`язку з чим на підставі статті 652 ЦК України має відбутися зміна договору за рішенням суду в зв`язку з істотною зміною обставин.

Таким чином предметом спору у даної справі є правовий та технічний статус приміщення № 35 та можливість реалізації його позивачу у звязку із тим, що фактичне вказане приміщення, відповідно до позиції відповідача, є приміщеннями 12-Б, 6-Б, 18-Б та частиною приміщення 11-Б, які призначені для обслуговування житлового будинку.

Під час розгляду справ, враховуючи відповідальність перед усіма членами кооперативу, відповідач за первісним позовом та позивач за зустрічною заявою - ОК «ЖБК «Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32» надав до суду замовлену їм будівельно-технічну експертизу у ПП «Дельта-Консалтінг» для підтвердження наявності /відсутності приміщення, на яке претендує ОСОБА_1 . У відповідь на поставлені запитання експертом були надані наступні відповіді:

1) Планувальні показники приміщень 6Б, 12Б, 18Б не відповідають поверховим кресленням затвердженого проекту на будівництво житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 . В приміщенні 18Б улаштовано проріз у несучій стіні та додатковий двірний проріз з дверним заповнюванням. У приміщенні коридору улаштована перегородка з газобетоних блоків, яка перешкоджає доступу до пожежного виходу. У приміщенні 12Б відсутній санвузол.

2) Будівельні роботи, виконані у приміщеннях 11 Б, 12Б, 18Б не можуть проводиться без розробленої проектної документації, розрахунку навантажень тощо. Наслідками самочинно виконаних будівельних робіт з перепланування з втручанням в несучі конструкції може бути виникнення деформацій в несучих конструкціях на верхніх поверхах, а також обвалення конструкцій житлового будинку в цілому.

3) Через приміщення 6Б, 11Б, 12Б проходять інженерні мережі загального користування, тому вони не можуть бути самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, та є допоміжними для житлового багатоквартирного будинку.

4) Між приміщеннями 6Б та 11Б збудована стіна з газобетоних блоків, яка задає перешкоди для евакуації та доступу до тамбуру-шлюзу з коридору 1 І Б. Будівництво стіни між приміщеннями 6Б та 11Б порушує вимоги ДБП В.1.1-7:2016 "Пожежна безпека об`єктів будівництва. Загальні вимоги" та не відповідає проектному рішенню, яке було погоджено та пройшло експертизу.

5) Надані в додатках до меморандуму ОСОБА_2 креслення нежитлового приміщення №35 на відм.-2700, в осях 2*6* і А1Г секція Б, не відповідають затвердженому проекту будівництва.

6) Реальне розміщення нежитлового приміщення № 35 на відм. -2,700 в осях 2*6* і А1Г секції Б, зазначеного в персональному меморандумі ОСОБА_1 , співпадає із затвердженим проектом будівництва та показникам, які зазначені в персональному меморандумі Гаврилюка № 334 від 11.09.2020 р. Площа нежитлового приміщення №35 не співпадає з проектними показниками у частині приміщень 11Б, а саме з приводу утворення нового приміщення площею 7,7 кв.м. за рахунок самочинного улаштування перегородки.

На цей час сторонами по справі не надали до суду будь яких доказів того, що вказане у мирової угоді нежитлове приміщення №35, загальною площею 83,9 кв.м., не є частиною приміщень приміщення 6Б, 11Б, 12Б через які проходять інженерні мережі загального користування, а також що сторони узгодили можливість такого використання зазначеного приміщення, що не вплине на використання приміщень загального користування.

Так, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року в справі № 760/34774/19 (провадження № 61-16370св20) зазначено, що: «суди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 червня 2022 року в справі № 922/1406/21 зазначено, що:

«20. Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі № 906/1169/17).

Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Враховуючи вказані обставини, суд , без визначеності можливості використання нежитлового приміщення № 35, загальною площею 83,9 кв.м., яке розташоване на відм. -2,700 в осях 2*6* і А1Г секції Б, зазначеного в персональному меморандумі ОСОБА_1 , без порушення прав інших співвласників на використання допоміжними приміщеннями не має можливості вирішити питання про передачу у власність позивача вказаного приміщення шляхом затвердження мирової угоди.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 49,207, 353 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Відмовити у затвердженні мирової угоди від 22 липня 2025 року по справі за позовом ОСОБА_1 за участі третьої особи на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Товариства з додатковою відповідальністю «Одісей-БМУ-11» до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32» про визнання майнового права на нежитлове приміщення та за зустрічним позовом Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32» до ОСОБА_1 про внесення змін до правочину.

Продовжити судовий розгляд справи.

Ухвала про відмову у затвердженні мирової угоди окремому оскарженню не підлягає.

Заперечення на ухвали, що не підлягають оскарженню окремо від рішення суду, включаються до апеляційної скарги на рішення суду.

Суддя В. О. Луняченко