Справа № 461/1675/22 Головуючий у 1 інстанції: Стрельбицький В. В.
Провадження № 22-ц/811/3442/24 Доповідач в 2-й інстанції: Бойко С. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 серпня 2025 року м. Львів

Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого судді Бойко С.М.,

суддів: Копняк С.М., Ніткевича А.В.,

секретаря Хоцяновича О.В.,

з участю: представника позивача ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Галицького районного суду м. Львова від 02 жовтня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , треті особи: державний реєстратор Солонківської сільської ради Пустомитівського району Львівської області Живко Михайло Олександрович, управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, про визнання незаконним та скасування рішення, скасування державної реєстрації та усунення перешкод у користуванні майном,

встановив:

У березні 2022 року ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом, в якому просила:

-визнати незаконним та скасувати рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 , про приєднання до квартири АДРЕСА_2 підвальних приміщень під літ. І, II, III, VI, VII, VIII, загальною площею 77,2 кв.м., та оформлення права приватної власності за власником квартири АДРЕСА_2 ОСОБА_4 , а також про приєднання до квартири АДРЕСА_3 комори під літ. І, площею 5,1 кв.м., на четвертому поверсі та горища, площею 75,3 кв.м., та оформлення права приватної власності за власником квартири АДРЕСА_3 ОСОБА_4 ;

-скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_4 на об`єкт нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_4 , з припиненням права власності ОСОБА_4 на цей об`єкт нерухомого майна;

-скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_4 на об`єкт нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_5 , з припиненням права власності ОСОБА_4 на цей об`єкт нерухомого майна;

-зобов`язати відповідачів ОСОБА_4 , ОСОБА_2 та ОСОБА_5 усунути перешкоди в користуванні ОСОБА_3 належним їй на праві приватної власності нежитловим приміщенням підвалу III, площею 16,1 кв.м., у будинку АДРЕСА_1 , а також підвальними приміщеннями під літ. І, II, III, VI, VII, VIII, загальною площею 77,2 кв. м., коморою під літ. І, площею 5,1 кв.м., на четвертому поверсі та горищем, площею 75,3 кв.м., які є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 , шляхом надання ОСОБА_3 вільного доступу до вказаних приміщень.

Свої вимоги позивач обґрунтовувала тим, що їй на праві приватної власності належить нежитлове приміщення підвалу III, площею 16,1 кв.м., у будинку АДРЕСА_1 .

Відповідачі є власниками квартир у цьому ж будинку, зокрема: ОСОБА_4 є власником квартир АДРЕСА_2 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_3 ; ОСОБА_2 квартири АДРЕСА_9 , а ОСОБА_5 квартири АДРЕСА_10 .

Позивач зазначає, що вона фактично позбавлена права користування належним їй на праві власності нежитловим приміщенням підвалу, а також іншими приміщеннями у цьому будинку (підвалами, коморою та горищем), які є допоміжними приміщеннями, оскільки відповідачі самовільно використовують вказане майно в особистих цілях.

Так, зокрема, 21.04.2021 року зборами співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 , у кількості трьох осіб: ОСОБА_4 , ОСОБА_2 та ОСОБА_5 , прийнято рішення, яким вирішено: приєднати до квартири АДРЕСА_2 підвальні приміщення під літ. I, II, III, VI, VII, VIII, загальною площею 77,2 кв.м.; власнику квартири АДРЕСА_2 внести зміни в технічну документацію на квартиру та переоформити право власності на квартиру, долучивши до квартири площу підвалу 77,2 кв.м., і, відповідно, провести перерахунок квартирної плати на прибирання та утримання прибудинкової території; приєднати до квартири АДРЕСА_3 комору під літ. 1, площею 5,1 кв.м., на четвертому поверсі та горище, площею 75,3 кв.м.; власнику квартири АДРЕСА_3 внести зміни в технічну документацію на квартиру та переоформити право власності на квартиру, долучивши до квартири площу комори під літ. І, площею 5,1 кв.м., на четвертому поверсі та горища, площею 75,3 кв.м., і, відповідно, провести перерахунок квартирної плати на прибирання та утримання прибудинкової території.

У подальшому, на підставі вказаного рішення, державним реєстратором прав на нерухоме майно Солонківської сільської ради Пустомитівського району Львівської області Живко М.О., в порушення норм чинного законодавства, прийнято рішення за індексним №58586929 від 07.06.2021 року про проведення державної реєстрації права власності за ОСОБА_4 на об`єкт нерухомості квартиру АДРЕСА_11 , з реєстраційним номером 101, на підставі чого внесено відповідні зміни до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме: внесено зміни у відомості про об`єкт нерухомого майна щодо приєднання до квартири АДРЕСА_2 підвалу, площею 77,2 кв.м., а також прийнято рішення за індексним №58587299 від 07.06.2021 року про проведення державної реєстрації права власності за ОСОБА_4 на об`єкт нерухомості квартиру АДРЕСА_12 , з реєстраційним номером 101, на підставі чого внесено зміни до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме: внесено зміни у відомості про об`єкт нерухомого майна щодо приєднання до квартири АДРЕСА_3 комори під літ. I, площею 5,1 кв.м., на четвертому поверсі та горища, площею 75,3 кв.м., переобладнаного в житлову кімнату на мансардному поверсі.

Позивач зазначає, що вказані рішення, які прийняті без її участі на зборах співвласників багатоквартирного будинку, порушують її права, як співвласника багатоквартирного будинку, та суперечать статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», ст.ст.369, 382 ЦК України.

Рішенням Галицького районного суду м. Львова від 02 жовтня 2024 року позов задоволено.

Визнано незаконним та скасовано рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 , про приєднання до квартири АДРЕСА_2 підвальних приміщень під літ. 1, II, III, VI, VII, VIII, загальною площею 77,2 кв.м., та оформлення права приватної власності за власником квартири АДРЕСА_2 ОСОБА_4 , а також про приєднання до квартири АДРЕСА_3 комори під літ. І, площею 5,1 кв.м., на четвертому поверсі та горища, площею 75,3 кв.м., та оформлення права приватної власності за власником квартири АДРЕСА_3 ОСОБА_4 .

Скасовано державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_4 на об`єкт нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_4 , з припиненням права власності ОСОБА_4 на об`єкт нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_4 .

Скасовано державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_4 на об`єкт нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_5 , з припиненням права власності ОСОБА_4 на об`єкт нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_5 .

Зобов`язано відповідачів ОСОБА_4 , ОСОБА_2 та ОСОБА_5 усунути перешкоди в користуванні ОСОБА_3 належним їй на праві приватної власності нежитловим приміщенням підвалу III, площею 16,1 кв.м., у будинку АДРЕСА_1 , а також підвальними приміщеннями під літ. І, II, III, VI, VII, VIII, загальною площею 77,2 кв.м., коморою під літ. І, площею 5,1 кв.м., на четвертому поверсі та горищем, площею 75,3 кв.м., які є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 , шляхом надання ОСОБА_3 вільного доступу до нежитлового приміщення підвалу IIІ, площею 16,1 кв.м., підвальних приміщень під літ. І, II, III, VI, VII, VIII, загальною площею 77,2 кв.м., комори під літ. І, площею 5,1 кв.м., на четвертому поверсі та горища, площею 75,3 кв.м.

Стягнуто із ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору, по 1323 грн. 20 коп., з кожного окремо.

Рішення суду оскаржив відповідач ОСОБА_2 , просив його скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначав, що спірні приміщення не є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, оскільки вони не містять технічного обладнання, яке б призначалося для обслуговування чи експлуатації будинку в цілому.

Вважає, що позивачем не надано доказів на підтвердження того, що спірні приміщення є допоміжними приміщеннями згідно з вимогами пункту 2 частини 1 статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», та що вільний доступ до цих приміщень існував у минулому, або можливий без порушення права власності відповідачів.

Вказує, що позовна вимога щодо усунення перешкод у користуванні позивачкою належним їй на праві приватної власності нежитловим приміщенням (підвалом) не підлягає задоволенню, оскільки такі перешкоди останній не чиняться.

Додає, що ОСОБА_3 не обґрунтувала, яким саме чином відповідачами створюються їй перешкоди у користування майном, яке є ізольованим приміщенням, і немає заходу/дверей/дверного отвору через внутрішню сторону будинку, а лише з вулиці.

Зазначає, що позивачка не є співвласником багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , оскільки не є власником квартири у вказаному будинку, а є власницею ізольованого нежитлового приміщення, яке має єдиний окремий вхід з вулиці, а відтак, вона не є співвласником допоміжних приміщень будинку та не має права на користування ними.

За позицією апелянта, позовна вимога про усунення перешкод у користуванні майном, яке є спільною сумісною власністю, не підлягає задоволенню, оскільки використання відповідачами підвальних приміщень, комори, горища жодним чином не порушує прав позивачки.

З огляду на наведене, вважає, що позивачка не мала б бути присутньою на загальних зборах співвласників будинку АДРЕСА_1 , оскільки не є таким співвласником, тому її позовна вимога про скасування рішення загальних зборів не підлягає задоволенню.

Вважає, що вимога позивачки про скасування державної реєстрації права приватної власності також не підлягає задоволенню, оскільки є неналежним і неефективним способом захисту порушеного права, який, в свою чергу, не відповідає засадам негаторного позову.

В судове засідання апеляційного суду 19.08.2025 року інші учасники справи, окрім сторони позивача, повторно не з`явилися, про дату, час і місце розгляду справи всі були належним чином повідомлені, клопотань про відкладення розгляду справи від них не надходило, тому, відповідно до вимог ч.2 ст.372 ЦПК України, справу розглянуто у їхній відсутності.

Ухвалення та проголошення судового рішення відкладено на 28.08.2025 року о 12:50.

Заслухавши пояснення сторони позивача в заперечення апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення відповідно до вимог статті 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення з наступних підстав.

Судом встановлено, що позивачка ОСОБА_3 є власником нежитлового приміщення підвалу III, площею 16,1 кв.м., у будинку АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу від 14.03.2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Попович Г.І. та зареєстрованого в реєстрі за №314.

Відповідач ОСОБА_4 є власником квартири АДРЕСА_13 , площею 68,3 кв.м., квартири АДРЕСА_7 , площею 38,1 кв.м., квартири АДРЕСА_8 , площею 39,1 кв.м., та квартири АДРЕСА_14 .

Відповідач ОСОБА_2 є власником квартири АДРЕСА_15 .

Відповідач ОСОБА_5 є власником квартири АДРЕСА_16 .

Рішенням зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 , у кількості трьох осіб, а саме: ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , оформленим протоколом від 21.04.2021 року, вирішено: приєднати до квартири АДРЕСА_2 підвальні приміщення під літ. I, II, III, VI, VII, VIII, загальною площею 77,2 кв.м.; власнику квартири АДРЕСА_2 внести зміни в технічну документацію на квартиру та переоформити право власності на квартиру, долучивши до квартири площу підвалу 77,2 кв.м., і, відповідно, провести перерахунок квартирної плати на прибирання та утримання прибудинкової території; приєднати до квартири АДРЕСА_3 комору під літ. І, площею 5,1 кв.м., на четвертому поверсі та горище, площею 75,3 кв.м.; власнику квартири АДРЕСА_3 внести зміни в технічну документацію на квартиру та переоформити право власності на квартиру, долучивши до квартири площу комори під літ. І, площею 5,1 кв.м., на четвертому поверсі та горища, площею 75,3 кв. м., і, відповідно, провести перерахунок квартирної плати на прибирання та утримання прибудинкової території.

У подальшому, державним реєстратором прав на нерухоме майно Солонківської сільської ради Пустомитівського району Львівської області Живко М.О. за заявою ОСОБА_4 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за реєстраційним №46048798 від 07.06.2021 року прийнято рішення за індексним №58586929 від 07.06.2021 року про проведення державної реєстрації права власності за ОСОБА_4 на об`єкт нерухомості квартиру АДРЕСА_11 з реєстраційним номером 101, на підставі чого внесено зміни до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме: внесено зміни у відомості про об`єкт нерухомого майна приєднано до квартири АДРЕСА_2 підвал, площею 77,2 кв.м.

Підставою для проведення державної реєстрації вказано: протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку, серія та номер: б/н, виданий 21.04.2021, видавник: Співвласники багатоквартирного будинку; довідка, серія та номер: б/н, виданий 28.04.2021, видавник ТзОВ «Український інститут технічного нагляду та інвентаризації».

Даний факт підтверджується: витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №260230556 від 07.06.2021 року, виданим державним реєстратором прав на нерухоме майно Солонківської сільської ради Пустомитівського району Львівської області Живко М.О., та технічним паспортом на квартиру АДРЕСА_11 від 28.04.2021 року, складеним ОСОБА_6 .

Також, державним реєстратором прав на нерухоме майно Солонківської сільської ради Пустомитівського району Львівської області Живко М.О. за заявою ОСОБА_4 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за реєстраційним №46049412 від 07.06.2021 року прийнято рішення за індексним №58587299 від 07.06.2021 року про проведення державної реєстрації права власності за ОСОБА_4 на об`єкт нерухомості квартиру АДРЕСА_12 з реєстраційним номером 101, на підставі чого внесено зміни до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме: внесено зміни у відомості про об`єкт нерухомого майна донараховано до квартири АДРЕСА_3 площу комори під літ. I, площею 5,1 кв.м., на четвертому поверсі та горища, площею 75,3 кв.м., переобладнаного в житлову кімнату на мансардному поверсі.

Підставою для проведення державної реєстрації вказано: протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку, серія та номер: б/н, виданий 21.04.2021, видавник: співвласники багатоквартирного будинку; довідка, серія та номер: б/н, виданий 28.04.2021, видавник ТзОВ «Український інститут технічного нагляду та інвентаризації».

Даний факт підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №260233517 від 07.06.2021 року, виданим державним реєстратором прав на нерухоме майно Солонківської сільської ради Пустомитівського району Львівської області Живко М.О. та технічним паспортом на квартиру АДРЕСА_12 від 28.04.2021 року, складеним ОСОБА_6 .

Частиною другою статті 382 ЦК України визначено, що всі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Відповідно до ч.ч.1, 2 статті 369 ЦК України, співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

Верховний Суд у постанові від 06 серпня 2019 року у справі №914/843/17 висловив правову позицію, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, і лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 18.07.2018 року у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 року у справі №904/1040/18, від 15.05.2019 року у справі №906/1169/17.

У частині першій статі 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що:

багатоквартирний будинок це житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна;

допоміжні приміщення багатоквартирного будинку це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення);

нежитлове приміщення ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна;

співвласник багатоквартирного будинку власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку;

спільне майно багатоквартирного будинку приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;

частка співвласника частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Відповідно до ч.2 ст.4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Частиною першою та другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників. Реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників (пункт 1 частини першої та частина друга статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Отже, з урахуванням наведених вище норм матеріального права, суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про порушення відповідачами прав позивача, як одного із співвласників багатоквартирного будинку, на користування спільним майном багатоквартирного будинку, оскільки оспорюваним рішенням зборів співвласників багатоквартирного будинку, без згоди позивача, здійснено розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку на користь лише одного із співвласників, що суперечить вимогам закону та порушує право позивача на спільне з іншими співвласниками багатоквартирного будинку користування спільним майном.

У зв`язку з цим, безпідставними є доводи апеляційної скарги про недоведеність позивачкою порушення її прав, оскільки її право на користування спільним майном багатоквартирного будинку визначено законом і не залежить від того, чи є вона власником квартири, чи власником нежитлового приміщення в цьому будинку.

Безпідставними є й доводи відповідача про обрання позивачкою неправильного способу захисту порушеного права, оскільки з огляду на предмет спору, в інший спосіб, ніж заявлено позивачкою, вона не зможе відновити правовий статус спірного майна та своє право на вільне користування спільним майном багатоквартирного будинку.

При цьому, в силу імперативних норм закону про заборону одноосібного використання спільного майна співвласників багатоквартирного будинку та заборону виділення такого майна на користь окремих співвласників, не має правового значення та обставина, що позивачка фактично не користувалася цим майном.

Таким чином, суд першої інстанції правильно встановив характер спірних правовідносин та фактичні обставини справи, давши належну оцінку доказам, дослідженим у судовому засіданні, не допустив порушень норм матеріального та/або процесуального права, які б були підставою для скасування чи зміни рішення, доводи апеляційної скарги не спростовують правильних висновків суду по суті вирішення спору, тому апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Керуючись ст.ст.367, 374 ч.1 п.1, 375, 381, 382, 384 ЦПК України, суд

ухвалив:

апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Галицького районного суду м. Львова від 02 жовтня 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови. Повний текст постанови складений 28 серпня 2025 року.

Головуючий С.М. Бойко

Судді: С.М. Копняк

А.В. Ніткевич