Провадження № 22-ц/802/1021/25 Доповідач: Данилюк В. А.
ВОЛИНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 серпня 2025 року місто Луцьк

Волинський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Данилюк В. А.,

суддів Киці С. І., Шевчук Л. Я.,

секретаря Трикош Н. І.,

з участю:

представника позивача Ліпкевича І.В.,

представника відповідачів Кондратюка В. В.,

представників відповідача Погонюка О. М., Похи В. А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом адвоката Ліпкевича Івана Володимировича в інтересах ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Право і Закон», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Єврокредит», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_2 , про визнання недійним пункту договору купівлі-продажу нерухомого майна, визнання недійсним звіту про оцінку іпотечного майна та стягнення вартості залишку від реалізації іпотечного майна, за апеляційною скаргою відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Право і Закон» на ухвалу Луцького міськрайонного суду Волинської області від 08 липня 2025 року,

В С Т А Н О В И В:

Адвокат Ліпкевич Іван Володимирович в інтересах ОСОБА_1 звернувся в суд із вищевказаним позовом про визнання недійним пункту договору купівлі-продажу нерухомого майна, визнання недійсним звіту про оцінку іпотечного майна та стягнення вартості залишку від реалізації іпотечного майна.

Представник позивачки адвокат Ліпкевич І. В. заявив клопотання про призначення у справі оціночно - будівельної експертизи, проведення якої просив доручити експертам Волинського відділення Львівського науково - дослідного інституту судових експертиз.

Заяву обґрунтував тим, що 23 червня 2025 р. на адресу Луцького міськрайонного суду Волинської області надійшов Звіт про оцінку майна (приміщення нотаріальної контори (літер А-2) загальною площею 151 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ), з якого вбачається, що ринкова вартість приміщення нотаріальної контори (літер А-2) загальною площею 151 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 станом на 21.12.2021р. становила 610 300,00 гривень. Згідно інформації, яка знаходиться у даному звіті про оцінку експерт - оцінювач ОСОБА_3 про кримінальну відповідальність за надання завідомо неправдивого висновку про ринкову вартість майна - не попереджався. Ціна позову була сформована позивачем на підставі Звіту про оцінку майна вбудовано - прибудованих нежитлових приміщень нотаріальної контори, загальною площею 149,0 кв. за адресою: АДРЕСА_1 , що був складений суб`єктом оціночної діяльності - ФОП ОСОБА_4 , згідно якого ринкова вартість об`єкта оцінки, станом на 04.10.2019р., становить 4 193 262,00 коп. Позивачка вважає, що вказаний Звіт про оцінку приміщення здійснений не судовим експертом і тому має меншу доказову силу, ніж висновок судового експерта. Оскільки позивачка не мала та не має по даний час можливості самостійно провести судову експертизу у зв`язку із тим, що не має доступу до нежитлового приміщення нотаріальної контори, загальною площею 149,0 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 , просить суд призначити судову оціночно - будівельну експертизу.

Ухвалою Луцького міськрайонного суду Волинської області від 08 липня 2025 року клопотання представника позивачки задоволено.

У справі за позовом адвоката Ліпкевича Івана Володимировича в інтересах ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Право і Закон», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Єврокредит», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: ОСОБА_2 , про визнання недійним пункту договору купівлі-продажу нерухомого майна, визнання недійсним звіту про оцінку іпотечного майна та стягнення вартості залишку від реалізації іпотечного майна призначено судову оціночно - будівельну експертизу.

На вирішення експертам поставлено питання:

- Яка ринкова вартість приміщення нотаріальної контори (літер А-2) загальною площею 149 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 станом на дату складення ТОВ «ПРОФІ ЕКСПЕРТ ПЛЮС» Звіту про оцінку майна (приміщення нотаріальної контори (літер А-2) загальною площею 151 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ), а саме станом на 21 грудня 2021р.?

- Яка ринкова вартість приміщення нотаріальної контори (літер А-2) загальною площею 149 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 станом на дату укладення договору купівлі - продажу, а саме станом на 24 грудня 2021р.?

- Яка ринкова вартість приміщення нотаріальної контори (літер А-2) загальною площею 149 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 станом на дату подачі позову, а саме станом на 10 грудня 2024р.?

- Чи відповідає Звіт про оцінку майна (приміщення нотаріальної контори (літер А-2)загальною площею 149 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ) виготовлений ТОВ «ПРОФІ ЕКСПЕРТ ПЛЮС» від 21.12.2021 року нормам чинного законодавства України?

Проведення судової оціночно-будівельної експертизи доручено експертам Волинського відділення Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз (адреса: м. Луцьк, вул. Червоного Хреста, 16).

Витрати по оплаті проведення експертизи покладено на позивачку - ОСОБА_1 (тел. НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 ).

В розпорядження експертів надано матеріали цивільної справи №161/23296/24, номер провадження 2/161/1168/25.

Зобов`язано власників нерухомого майна забезпечити доступ експерта до об`єкта дослідження.

Попереджено експертів про відповідальність за ст.ст. 384, 385 КК України.

Встановлено строк проведення експертизи до 60 календарних днів з дня отримання ухвали.

Роз`яснено, що відповідно до ч. 1 ст. 109 ЦПК України у разі ухилення учасника справи від подання експертам необхідних матеріалів, документів або від іншої участі в експертизі, якщо без цього провести експертизу неможливо, суд залежно від того, хто із цих осіб ухиляється, а також яке для них ця експертиза має значення, може визнати факт, для з`ясування якого експертиза була призначена, або відмовити у його визнанні.

На час проведення експертизи провадження у справі зупинено.

Не погоджуючись з ухвалою суду, відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія «Право і Закон» подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм процесуального права, просить ухвалу скасувати, постановити нове судове рішення про відмову в задоволенні клопотання про призначення оціночно - будівельної експертизи.

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача Ліпекевич І. В. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а ухвалу суду залишити без змін.

В судовому засіданні представник позивача Ліпкевич І. В. заперечив проти задоволення апеляційної скарги, представники відповідачів Кондратюк В. В., Погонюк О. М., Поха В. А. підтримали апеляційну скаргу.

Заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваної ухвали, а також доводи апеляційної скарги, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення.

Задовольняючи клопотання та призначаючи у даній справі оціночно - будівельну експертизу, суд зробив висновок, що з метою всебічного, об`єктивного дослідження всіх обставин у справі, виходячи з принципу дизпозитивності сторін, та зважаючи, що вартості об`єкта оцінки майна вбудовано - прибудованих нежитлових приміщень нотаріальної контори, загальною площею 149,0 кв. за адресою: АДРЕСА_1 , згідно поданих документів суттєво відрізняються, - суд вважає, що клопотання представника позивачки у справі слід задовольнити, призначивши у справі судову оціночно - будівельну експертизу, проведення якої доручити експертам Волинського відділення Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз, на вирішення якої поставити запитання запропоновані представником позивачки.

Апеляційний суд з таким висновком суду не погоджується з огляду на таке.

Відповідно до приписів ст. 103 ЦПК України суд призначає експертизу у справі за сукупності таких умов:

1)для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо;

2)сторонами (стороною) не надані відповідні висновки експертів із цих самих питань або висновки експертів викликають сумніви щодо їх правильності.

Звертаючись до суду з позовом про скасування (визнання недійсним) звіту про оцінку майна, визнання частково недійсним договору купівлі-продажу, та стягнення коштів, позивачка ОСОБА_1 свої вимоги обґрунтовувала тим, що:

- звіт про оцінку приміщення нотаріальної контори (літер-2) загальною площею 149 кв.м., що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , складений ТОВ «Профі експерт плюс», не відповідає вимогам законодавства щодо оцінки майна;

- в договорі купівлі-продажу п. 3 і п. 4 від 21.121.2021 року вартість приміщення визначено в сумі 610 300 грн, а вартість продажу цього приміщення. 715 361 грн, хоча вартість цього приміщення є вищою;

- ТзОВ «Фінансова компанія «Єврокредит» зобов`язана повернути ОСОБА_1 залишок суми коштів після погашення боргу, який складає 127 470,60 дол США, що еквівалентно 5291304,61 грн.

Зі змісту позовної заяви вбачається, що вимоги позивачки про стягнення із ТзОВ «Фінансова компанія «Єврокредит» на користь ОСОБА_1 5 291304,61 грн, як залишку суми від вартості майна, на яке звернуто стягнення за задоволеними вимогами до боржника ОСОБА_2 , ґрунтуються на твердженнях про помилковість звіту про оцінку, складеного ТОВ «Профі експерт плюс», при цьому позивачка просить поставити перед експертом питання відповідності Звіту чинному законодавству.

Як убачається із наявної в матеріалах справи копії Звіту про оцінку, складеного ТОВ «Профі експерт плюс» (що був витребуваний ухвалою суду від 08.05.2025 році у цій справі та наданий автором його повний екземпляр), то він зареєстрований Фондом державного майна України за № БДБСКИ525757, що свідчить про те, що такий звіт перевірено уповноваженим органом - Фондом державного майна України і зауважень щодо правильності цього звіту, в тому числі щодо вартості оцінюваного майна не було. Враховуючи, що позивачкою у позовних вимогах, не зазначено, у чому ж полягає невідповідність Звіту законодавству, суд першої інстанції, поставивши таке питання перед експертом, переклав на експерта обов`язок доведення вимог позивачки.

Разом з тим, висновком експерта не може бути спростовано чи заперечено звіт про оцінку майна, оскільки до компетенції оціночно-будівельної експертизи не відноситься вирішення питання про відповідність звіту про оцінку майна вимогам законодавства. Дане питання поставлено на вирішення оціночно-будівельної експертизи стосується правильності застосування норм права, що знаходиться за межами і повноваженнями такої експертизи. Оцінка правильності застосування норм права при складанні звіту про оцінку майна є компетенцією суду. Тобто відсутні ст. 103 ЦПК України підстави для призначення експертизи для вирішення питання про відповідність звіту про оцінку вимогам чинного законодавства, що не враховано судом при постановленні ухвали про призначення судової оціночно-будівельної експертизи.

Окрім того, призначаючи оціночно-будівельну експертизу та ставлячи питання про визначення вартості спірного приміщення станом на дату складання звіту про оцінку (21.12.2021 року), дату укладення договору купівлі-продажу (24.12.2021 року) та дату подання позовної заяви до суду (10.12.2024 року) суд не врахував, що встановлення вартості приміщення станом на ці дати не спростують або не підтвердять вимог позивачки.

Відповідно до змісту п. 5.4.2 Іпотечного договору, укладеного між позивачкою та АКБ «Форум» від 09.07.2008 року, сторони обумовили, що у випадку набуття права стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель має право від свого імені продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, визначених Законом України «Про іпотеку», при цьому ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою сторін не менше його заставної вартості, визначеної у п. 1.5 цього договору з урахуванням зносу або шляхом експертної оцінки. Відповідно до п. 1.5 Договору Іпотеки від 09.07.2008 року сторони домовились, що вартість предмета іпотеки становить 351710,00 (триста п`ятдесят одна тисяча сімсот десять грн у відповідності до акту опису та огляду майна, що передається в іпотеку.

Отже, іпотекодавцем та іпотекодержателем чітко визначено процедуру визначення ціни продажу іпотекодавцем предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі:

- не менше заставної вартості;

- експертна оцінка.

Також згідно приписів ст. 38 Закону України «Про іпотеку» в редакції чинній на час укладення договору іпотеки ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Тобто в договорі іпотеки сторони, зазначаючи про визначення ціни продажу на підставі експертної оцінки, мали на увазі ціну, визначену на підставі оцінки визначеної сертифікованим суб`єктом оцінювання.

З урахуванням наведеного слід дійти висновку, що дотримання іпотекодержателем процедури визначення ціни продажу предмета іпотеки не може бути встановлено висновком експерта.

Крім того, визначення вартості спірного майна станом на дату укладення договору купівлі-продажу (24.12.2021 року) та на дату подання позовної заяви до суду (10.12.2024 року) не має значення для вирішення спору, оскільки звіт про оцінку зберігає чинність протягом шести місяців і протягом цього строку може бути використаний для укладення договору. Тому вартість цього майна після складання звіту про оцінку не має значення для вирішення спору. А вартість спірного приміщення на час звернення позивачки до суду із позовною заявою взагалі не має відношення до справи.

Отже, в даному випадку висновком експерта не можуть бути підтверджені чи спростовані жодні обставини в даній справі, які мають значення для повного і об`єктивного з`ясування обставин справи та вирішення справи. Відповідно з`ясування усіх обставин справи не викликає необхідність призначення оціночно-будівельної експертизи, тобто відсутні передбачені ст.103 ЦПК України підстави для призначення експертизи, а тому в задоволенні клопотання суду слід було відмовити.

Оскільки висновки суду першої інстанції щодо необхідності призначення експертизи не відповідають обставинам справи та нормам процесуального права, то відповідно до ст. 379 ЦПК України це є підставою для скасування ухвали з направленням справи до суду першої інстанції для продовження розгляду.

Керуючись ст.ст. 367, 374,379,381-382, 389 ЦПК України, суд,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Право і Закон» задовольнити.

Ухвалу Луцького міськрайонного суду Волинської області від 08 липня 2025 року у цій справі скасувати.

В задоволенні клопотання представника позивача про призначення судової оціночно будівельної експертизи відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і оскарженню в касаційному порядку не підлягає.

Повний текст постанови складено 05 вересня 2025 року.

Головуючий

Судді :