ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 вересня 2025 року

м. Черкаси

Справа № 702/367/25
Провадження № 22-ц/821/1540/25
Категорія: 302090000

Черкаський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючої: Карпенко О.В.

суддів: Василенко Л.І., Новікова О.М.

за участю секретаря: Руденко А.О.

учасники справи:

позивач: ОСОБА_1 ,

представник позивача: адвокат Олійник Наталія Олександрівна,

відповідач: Фермерське господарство «ЮКООН»,

представник відповідача: адвокат Юрченко Юлія Валентинівна

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Черкаси в режимі відеоконференції апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Олійник Наталії Олександрівни на рішення Монастирищенського районного суду Черкаської області від 13 червня 2025 року (ухваленого під головуванням судді Жежер Ю.М. в приміщенні Монастирищенського районного суду Черкаської області) у справі за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «ЮКООН» про стягнення заборгованості за орендною платою, стягнення пені та розірвання договору оренди земельної ділянки,-

в с т а н о в и в :

Короткий зміст позовних вимог

25 квітня 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до ФГ «ЮКООН» про стягнення заборгованості за орендною платою, стягнення пені та розірвання договору оренди земельної ділянки, посилаючись в обгрунтування заявленого позову на те, що 17.07.2015 між нею та ФГ «ЮКООН» було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 2,8140 га з кадастровим номером 0:02:001:0080, розташованої в адміністративних межах Шарнопільської сільської ради Уманського району Черкаської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Додатковою угодою від 04.07.2023, строк дії договору було продовжено до 31.12.2030.

Відповідно до п. 11 договору, орендна плата повинна сплачуватися орендарем щороку в строк з 01 вересня по 31 грудня поточного року.

У разі невнесення плати згідно з п.14, орендар зобов`язаний сплатити пеню в розмірі 0,3% від несплаченої суми за кожен день прострочення.

Позивач вказує, що станом на дату звернення з позовом, ФГ «ЮКООН» не сплатило орендну плату за 2021, 2022, 2023 та 2024 роки, загальна сума якої з урахуванням пені згідно наведених в позовній заяві розрахунків становить 43 316,24 грн.

Наявна заборгованість є значною, що свідчить про систематичне порушення орендарем умов договору.

Згідно п. 38 договору оренди землі, дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.

Позивач зазначає, що ФГ «ЮКООН» не виконує умови договору оренди, що свідчить про систематичне порушення орендарем умов договору.

На підставі викладеного, позивачка просила постановити судове рішення, яким стягнути з ФГ «ЮКООН» заборгованість по орендній платі та пеню за 2021-2024 роки в загальній сумі 43 316,24 грн; розірвати договір оренди земельної ділянки від 17.07.2015, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «ЮКООН» з урахуванням додаткової угоди до нього.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Монастирищенського районного суду Черкаської області від 13 червня 2025 року в задоволенні позову ОСОБА_1 до ФГ «ЮКООН» про стягнення заборгованості за орендною платою, стягнення пені та розірвання договору оренди земельної ділянки - відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що позивачем належними та достовірними доказами не доведено факт несплати відповідачем орендної плати за 2021-2024 роки, тобто не встановлено порушень умов договору оренди земельної ділянки, тому і відсутні підстави для розірвання договору оренди.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі, поданій 14 липня 2025 року через систему «Електронний суд», представник ОСОБА_1 - адвокат Олійник Н.О., вважаючи оскаржуване рішення ухваленим із неправильним застосуванням норм матеріального та із порушенням норм процесуального права, без належного з`ясування обставин справи, із неправильною оцінкою доказів, порушенням засад судочинства, передбачених ст. 6 Конвенції про захист людини і основоположних свобод, просила рішення Монастирищенського районного суду Черкаської області від 13 червня 2025 року скасувати і постановити нове рішення про задоволення вимог ОСОБА_1 в повному обсязі.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апеляційна скарга, зокрема, мотивована тим, що згідно п. 9 договору оренди, укладеного між сторонами, виплата орендної плати мала здійснюватися виключно у грошовій формі, а зміна форми можлива лише за згодою сторін і за умови укладення відповідного додатку до договору. Жодного такого додатку чи письмової згоди сторін на виплату орендної плати в натуральній формі відповідачем не надано.

Вважає, що передача продукції (зерна) без письмової домовленості про таку форму є порушенням умов договору та Закону України «Про оренду землі», а отже не є належним виконанням орендарем зобов`язання.

Суд визнав зошити/журнали належними доказами, попри їх невідповідність вимогам закону.

Посилається на те, що не надано жодного акту приймання-передачі, первинного облікового документа чи накладної, що є порушенням як вимог обліку, так і положень договору.

Також зазначає, що не було проведено почеркознавчу експертизу.

Крім того, виплата орендної плати не відбулася, була лише технічна спроба переказу коштів.

Вказує, що факт нарахування коштів не є тотожним їх сплаті чи отриманню, вирішальне значення має факт реального надходження коштів на рахунок одержувача.

Крім того, зазначає, що суд першої інстанції не надав належної оцінки доказу, а саме відеозапису.

Відзив на апеляційну скаргу

У відзиві на апеляційну скаргу, який надійшов до Черкаського апеляційного суду 12 серпня 2025 року, представник ФГ «ЮКООН» - адвокат Забродець С.В. вказує на те, що доводи апеляційної скарги є безпідставними та необґрунтованими, а рішення суду є законним, прийнятим відповідно до положень матеріального права, з дотриманням норм процесуального права, на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин у справі, тому просив залишити апеляційну скаргу сторони позивача без задоволення, а рішення Монастирищенського районного суду Черкаської області від 13 червня 2025 року залишити без змін.

Фактичні обставини справи, встановлені судом першої інстанції

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,8140 га, яка розташована на території Шарнопільської сільської ради Монастирищенського району Черкаської області, із цільовим призначенням: ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 030000080, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ № 129120 (а.с. 13).

Відповідно до довідки № 0-23-0.72-519/34-23, виданої 05.10.2023 управлінням надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, земельна ділянка площею 2,8141 га, що розташована на території Шарнопільської сільської ради, Монастирищенського району Черкаської області, яка перебуває у власності ОСОБА_1 , відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку (серія ЯЕ № 129120), виданого 02.03.2007, системою Державного земельного кадастру зареєстровано з кадастровим номером :03:001:0080; попередній кадастровий номер 030000080 на вказану земельну ділянку слід вважати недійсним (а.с. 14).

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 348904176 від 03.10.2023, 26.10.2015 зареєстровано право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку кадастровий № :02:001:0080, площею 2,814 га, яка знаходиться в Черкаська обл. Монастирищенський р, с/рада Шарнопільська, із цільовим призначенням: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; 26.10.2015 зареєстровано інше речове право - договір оренди землі, з додатками, серія та номер: б/н, виданий 17.07.2015, договір про внесення змін до договору, серія та номер б/н, виданий 27.07.2023, видавник: сторони договору ФГ`ЮКООН», ОСОБА_1 (а.с. 20).

Встановлено, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,814 га, яка знаходиться на території Шарнопільської сільської ради, в державному акті та довідці про зміну кадастрового номеру номер земельної ділянки зазначено як № :03:001:0080, разом з тим в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно кадастровий номер земельної ділянки, що належить ОСОБА_1 зазначений як № :02:001:0080.

Суд, на підставі ч. 7 ст. 81 ЦПК України через підсистему ЄСІТС отримав відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та встановив, що ОСОБА_1 належить об`єкт нерухомого майна земельна ділянка № :02:001:0080, площею 2,814 га, яка знаходиться на території с/ради Шарнопільська, щодо земельної ділянки кадастровий номер № :03:001:0080 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно інформації не знайдено.

17.07.2015 між ОСОБА_1 та ФГ «ЮКООН» укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку :02:001:0080 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адміністративних межах Шарнопільської сільської ради (за межами населених пунктів) (а.с. 15 16).

Згідно з п. 2 договору оренди землі від 17.07.2015, в оренду передається земельна ділянка площею 2,8140 га.

Відповідно до п. 5 договору оренди землі від 17.07.2015 нормативна грошова оцінка становить 97 415,00 грн.

Згідно з п. 8 договору оренди землі від 17.07.2015 договір укладено на 7 років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою). Після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі, орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення терміну дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 9 договору оренди землі від 17.07.2015 орендна плата вноситься орендарем у натуральній або грошовій формі в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки по собівартості продукції. Кількість та вартість продукції, яка поставляється орендарем орендодавцю в рахунок орендної плати, зазначається в додатку до договору.

Згідно з п. 10 договору оренди землі від 17.07.2015, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.

Відповідно до п. 11 договору оренди землі від 17.07.2015 орендна плата вноситься у такі терміни: з 01.09. по 31.12 поточного року.

Згідно з п. 12 договору оренди землі від 17.07.2015 передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами.

Відповідно до п. 38 договору оренди землі від 17.07.2015, дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок не виконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно з актом приймання - передачі від 17.07.2015 ОСОБА_1 (орендодавець) передав, а ФГ «ЮКООН» (орендар) прийняв земельну ділянку площею 2,8140 га в адмінмежах Шарнопільської сільської ради, про що у державному реєстрі вчинено запис від 29.10.2015 за № 46519379 (а.с. 17).

Відповідно до витягу № НВ 025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 23.04.2025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки :02:001:0080 становить 145 074,02 грн (а.с. 25).

Отже, між ОСОБА_1 та ФГ «ЮКООН» 17.07.2015 укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :02:001:0080, відповідно до якого визначено розмір орендної плати у натуральній або грошовій формі в розмірі 3% від нормативно грошової оцінки по собівартості продукції.

04.07.2023 між ОСОБА_1 та ФГ «ЮКООН» укладено додаткову угоду до договору оренди землі б/н від 17.07.2015 (а.с. 17 зворотна сторона).

Відповідно до п. 1 додаткової угоди б/н від 04.07.2023, сторони досягли домовленості внести наступні зміни до умов договору оренди землі № б/н від 17.07.2015: договір оренди землі продовжено до 31.12.2030 з урахуванням періоду ротації основної сівозміни; кадастровий номер земельної ділянки: :02:001:0080.

Згідно з п. 3 додаткової угоди б/н від 04.07.2023, всі інші умови договору оренди землі залишаються без змін. У випадку виникнення суперечностей між погодженнями договору оренди землі та положеннями даної додаткової угоди, переваги мають положення додаткової угоди.

Відповідно до п. 4 додаткової угоди б/н від 04.07.2023, дана додаткова угода набирає чинності після підписання сторонами. Зміни до права оренди земельної ділянки виникають з моменту реєстрації змін відповідно до чинного законодавства.

Таким чином, додатковою угодою б/н від 04.07.2023 збільшено строк дії договору, а саме до 31.12.2030, зазначено кадастровий номер земельної ділянки. При цьому, інші умови договору оренди від 17.07.2015 року не змінені, є дійсними та обов`язковими для виконання сторонами.

Мотивувальна частина

Позиція Черкаського апеляційного суду

Згідно зі ст. 129 Конституції України однією з основних засад судочинства є забезпечення апеляційного оскарження рішення суду, а відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод таке конституційне право повинно бути забезпечене судовими процедурами, які повинні бути справедливими.

Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, вивчивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог поданої апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов до наступних висновків.

Мотиви, з яких виходить Черкаський апеляційний суд та застосовані норми права

Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. (ч. 1 та ч. 2 ст. 367 ЦПК України).

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону рішення суду першої інстанції відповідає.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Статтею 10 ЦПК України визначено, що суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини, як джерело права.

Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Предметом даного спору є стягнення заборгованості по орендній платі, пені та розірвання договору оренди.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

Статтею 1 Закону України «Про орендну землі», яка кореспондується з положеннями частини першої ст. 93 ЗК України, визначено, що оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Звертаючись із даним позовом, ОСОБА_1 як на підставу розірвання договору оренди за період з 2021 року до 2024 року, посилалась на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування ФГ «ЮКООН» спірною земельною ділянкою на праві оренди через систематичну несплату останнім орендної плати.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того, щоб стверджувати про наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість, разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

Кріт того, необхідно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення.

Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору.

Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем.

Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом, використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки.

Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

У даній справі судом встановлено, що між ОСОБА_1 , яка є власником спірної земельної ділянки та ФГ «ЮКООН» 17.07.2015 року укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку :02:001:0080 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адміністративних межах Шарнопільської сільської ради (за межами населених пунктів).

Згідно з п. 2 договору оренди землі від 17.07.2015 в оренду передається земельна ділянка площею 2,8140 га.

Відповідно до п. 5 договору оренди землі від 17.07.2015 нормативна грошова оцінка становить 97 415,00 грн.

Згідно з п. 8 договору оренди землі від 17.07.2015 договір укладено на 7 років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою). Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення терміну дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 9 договору оренди землі від 17.07.2015 орендна плата вноситься орендарем у натуральній або грошовій формі в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки по собівартості продукції.

Кількість та вартість продукції, яка поставляється орендарем орендодавцю в рахунок орендної плати, зазначається в додатку до договору.

Згідно з п. 10 договору оренди землі від 17.07.2015 обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.

Відповідно до п. 11 договору оренди землі від 17.07.2015 орендна плата вноситься у такі терміни: з 01.09. по 31.12 поточного року.

Згідно з п. 12 договору оренди землі від 17.07.2015 передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами.

Відповідно до п. 38 договору оренди землі від 17.07.2015, дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок не виконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно з актом приймання - передачі від 17.07.2015 ОСОБА_1 (орендодавець) передала, а ФГ «ЮКООН» (орендар) прийняв земельну ділянку площею 2,8140 га в адмінмежах Шарнопільської сільської ради, про, що у державному реєстрі вчинено запис від 29.10.2015 за № 46519379.

Відповідно до витягу № НВ 025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 23.04.2025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки :02:001:0080 становить 145074,02 грн.

Таким чином, між ОСОБА_1 та ФГ «ЮКООН» 17.07.2015 укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:001:0080, відповідно до якого визначено розмір орендної плати у натуральній або грошовій формі в розмірі 3% від нормативно грошової оцінки по собівартості продукції.

04.07.2023 між ОСОБА_1 та ФГ «ЮКООН» укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 17.07.2015 року.

Відповідно до п. 1 додаткової угоди б/н від 04.07.2023 сторони досягли домовленості внести наступні зміни до умов договору оренди землі: договір оренди землі продовжено до 31.12.2030 з урахуванням періоду ротації основної сівозміни; кадастровий номер земельної ділянки: :02:001:0080.

Згідно з п. 3 додаткової угоди б/н від 04.07.2023 всі інші умови договору оренди землі залишаються без змін. У випадку виникнення суперечностей між погодженнями договору оренди землі та положеннями даної додаткової угоди, переваги мають положення додаткової угоди.

Відповідно до п. 4 додаткової угоди б/н від 04.07.2023 дана додаткова угода набирає чинності після підписання сторонами. Зміни до права оренди земельної ділянки виникають з моменту реєстрації змін відповідно до чинного законодавства.

Таким чином, додатковою угодою б/н від 04.07.2023 збільшено строк дії договору, а саме до 31.12.2030, зазначено кадастровий номер земельної ділянки. При цьому інші умови договору не змінені та є дійсними та обов`язковими для виконання сторонами.

Звертаючись із даним позовом, ОСОБА_1 посилалась на те, що відповідач протягом 2021-2024 років не сплачував орендну плату у грошовій формі та провівши власні розрахунки вказав, що заборгованість за вказаний період з урахуванням пені становить 43 316,24 грн;

Вирішуючи спір в частині розірвання договору оренди, суд першої інстанції виходив із того, що із досліджених доказів та показів свідків, встановлено, що ОСОБА_2 отримувала від фермерського господарства орендну плату за 2021-2023 роки, як у натуральній так і грошовій формах, що не суперечить умовам договору оренди.

В апеляційній скарзі, сторона позивача посилається на те, що згідно п. 9 договору оренди, укладеного між сторонами, виплата орендної плати мала здійснюватися виключно у грошовій формі, а зміна форми можлива лише за згодою сторін і за умови укладення відповідного додатку до договору. Жодного такого додатку чи письмової згоди сторін на виплату в натуральній формі відповідачем не подано. Вважає, що передача продукції (зерна) без письмової домовленості про таку форму є порушенням умов договору та Закону України «Про оренду землі», а отже не є належним виконанням орендарем зобов`язання.

Перевіривши доводи апеляційної скарги та матеріали справи, зокрема договір оренди землі від 17 липня 2015 року, колегія суддів виходить із наступного.

Укладення договору оренди від 17 липня 2015 року та додаткової угоди від 04 липня 2023 року до договору оренди землі №б/н сторонами не оспорюється.

Пунктом 9 договору оренди землі від 17.07.2015 передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у натуральній або грошовій формі в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки по собівартості продукції.

Кількість та вартість продукції, яка поставляється орендарем орендодавцю в рахунок орендної плати, зазначається в додатку до договору.

Згідно з п. 10 договору оренди землі від 17.07.2015, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.

Відповідно до п. 11 договору оренди землі від 17.07.2015 орендна плата вноситься у такі терміни: з 01.09. по 31.12 поточного року.

Згідно з п. 12 договору оренди землі від 17.07.2015 передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами.

Отже, умовами договору сторони узгодили, що орендна плата виплачується як у натуральній формі, так і у грошовій, яка визначена в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки.

Крім того, договір оренди, зокрема п. 9, та додаткова угода є зрозумілими та додаткового тлумачення не потребують.

Колегія суддів звертає увагу на той факт, що договір оренди між сторонами укладено 17 липня 2015 року, і позивачка з 2015 року до 2023 року ( до укладення додаткової угоди) не зверталася до фермерського господарства із вимогою про зміну п. 9 договору або доповнення, і при укладенні додаткової угоди 04 липня 2023 року , змін до п. 9 договору оренди внесено не було.

Укладаючи додаткову угоду, позивач погодилась на продовження строку дії договору на тих же умовах, що свідчить про те, що на момент укладення додаткової угоди, відповідач умови договору оренди в частині сплати орендної плати виконував і претензії до нього з боку позивача були відсутні.

Судом встановлено, що на виконання умов договору, відповідачем за період 2021-2023 роки виплачувалась орендна плата у натуральній формі, що підтверджується копією зошиту та відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого(перерахованого) податку та військового збору з 1 кварталу 2018 року по грудень 2024 року щодо ОСОБА_1 від податкового агента ФГ «ЮКООН» і не суперечить п. 9 договору оренди.

Отримання орендної плати за 2023 рік у грошовому виразі підтверджується відеозаписом від 16.12.2023, долученим до матеріалів справи та не спростований позивачем.

Колегія суддів вважає, що надані докази в повній мірі підтверджують виконання ФГ «ЮКООН» умов договору в частині сплати орендної плати за період 2021-2023 роки.

Посилання скаржника, що передача продукції (зерна) без письмової домовленості про таку форму є порушенням умов договору та Закону України «Про оренду землі», а отже не є належним виконанням зобов`язання відхиляються судом апеляційної інстанції, оскільки п. 12 договору оренди землі від 17.07.2015 визначено, що передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами, проте вказаний договір не містить зразків актів, тобто передача продукції (зерна) може відбуватися у будь-якому форматі, зокрема як визначено у копії наданого суду в якості доказу, зошиті, в якому міститься прізвище особи, назва отриманої продукції, вартість продукції та підпис одержувача.

Доводи скаржника в апеляційній скарзі на те, що журнал видачі зерна ( копії зошита) не є первинним обліковим документом, передбаченим ст. 9 Закону України «Про бухгалтерський облік», є безпідставними, оскільки дійсно журнал видачі зерна не є доказом у розумінні первинного облікового документу, проте є доказом виконання відповідачем умов договору та не суперечить його умовам.

Крім того, позивачем не доведено, що записи в журналі ( зошиті) щодо отримання орендної плати в натуральній формі ( кукурудзи, цукру, пшениці, соняшника, ячменю та інше) та підпис їй не належать.

Відомості з Державного реєстру фізичних осіб- платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору, які містять в матеріалах справи, підтверджують сплату орендарем орендної плати за 2023-2024 роки.

Державний реєстр фізичних осіб - платників податків створений для забезпечення єдиного державного обліку фізичних осіб, які зобов`язані сплачувати податки, збори у порядку та на умовах, що визначаються Податковим кодексом України та іншими нормативно-правовими актами України, з метою створення умов для здійснення контролюючими органами контролю за правильністю нарахування, своєчасністю і повнотою сплати податків, нарахованих фінансових санкцій, дотриманням податкового та іншого законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи.

Таким чином, дані Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків на ім`я ОСОБА_1 є належним та допустимим доказом про виплату останній у 2023-2024 роках орендної плати за спірним договором.

Також, судом було встановлено, що позивачем орендна плата за 2024 рік не була отримана з вини позивача, оскільки керівник фермерського господарства Кабан О.Ю. у відповідності до вимог договору оренди, 20.12.2024 направив орендну плату за 2024 рік грошовим переказом через Укрпошту за місцем реєстрації позивачки, проте кошти повернулися на адресу відповідача.

Отже, орендар не допустив умисне порушення умов договору. Вина орендаря у несплаті орендної плати за 2024 рік відсутня, а отже, відсутня й систематичність порушення строків сплати орендної плати.

Вказане виключає, у тому числі, наявність заявленої ОСОБА_1 підстави для розірвання договору.

Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, як підстава позову, є систематична, тобто неодноразова повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.

Судом першої інстанції, з урахуванням фактичних обставин справи, обґрунтовано не встановлено систематичної несплати орендної плати з вини орендаря, навпаки суд вважав, що відповідач свої зобов`язання з виплати орендної плати позивачу на 2021-2023 роки виконав належним чином, тому відсутні підстави для стягнення заборгованості за договором оренди та розірвання даного договору.

Також судом обґрунтовано встановлено, що відповідач вжив заходів щодо виплати орендної плати шляхом направлення орендодавцю грошового переказу орендної плати за 2024 рік. Неотримання орендної плати позивачем є свідомою поведінкою позивача, тому відсутні підстави для стягнення заборгованості за договором оренди за 2024 рік.

Є необгрунтованими посилання скаржника, що виплата не відбулася, а мала місце лише технічна спроба переказу коштів, оскільки невиплата орендної плати за 2024 рік не відбулась не з вини відповідача і це не була технічна спроба, так як кошти позивачу за місцем її фактичного проживання були направлені поштовим переказом 20.12.2024, а повернувся грошовий переказ на адресу відправника лише 04.02.2025, що підтверджує відсутність вини відповідача за невиконання умов договору зі сплати орендної плати саме за 2024 рік.

Крім того, матеріали справи не містять доказів звернення позивача до відповідача із вимогою чи скаргою щодо невиплати їй орендної плати за договором оренди у період з 2021 року до 2024 року.

Доводи апеляційної скарги, що факт нарахування коштів не є тотожним їх сплаті чи отриманню, а вирішальне значення має факт реального надходження коштів на рахунок одержувача, відхиляються колегією суддів, оскільки, в даному випадку, відповідач вчинив дії щодо направлення орендної плати за договором оренди землі за 2024 рік, проте позивач з невідомих причин не прийняла даний грошовий переказ, тому є підстави вважати поведінку позивачки суперечливою та недобросовісною.

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18) зазначено, що: «добросовісність (пункт 6статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі- «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них».

Посилання скаржника в апеляційній скарзі на те, що також не було проведено почеркознавчу експертизу, не варті уваги, оскільки ні в суді першої інстанції, ні в апеляційній скарзі стороною позивача не заявлялось клопотання про призначення експертизи, а за власною ініціативою суд експертизу не призначає.

Інші доводи, наведені позивачем в апеляційній скарзі, суттєвими не являються, носять суб`єктивний характер і правильності висновків суду першої інстанції не спростовують.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обгрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо обґрунтування , що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (пункт 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України»).

Апеляційний суд вважає, що постановлене у справі рішення є законним та обґрунтованим і підстав для його зміни чи скасування за наведеними у апеляційній скарзі доводами, не вбачає.

Судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом судового рішення в апеляційній інстанції, розподілу не підлягають, оскільки апеляційна скарга залишається без задоволення.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381 - 384 ЦПК України, апеляційний суд, -

у х в а л и в :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Олійник Наталії Олександрівни - залишити без задоволення.

Рішення Монастирищенського районного суду Черкаської області від 13 червня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «ЮКООН» про стягнення заборгованості за орендною платою, стягнення пені та розірвання договору оренди земельної ділянки - залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає чинності з моменту її ухвалення і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення, в порядку та на умовах, передбачених ЦПК України.

Головуюча О.В. Карпенко

Судді Л.І. Василенко

О.М. Новіков

/повний текст постанови суду виготовлений 04 вересня 2025 року/