С О Л О М ' Я Н С Ь К И Й Р А Й О Н Н И Й С У Д М І С Т А К И Є В А
_________________________________________________________________________________________
Провадження 2/760/3654/25
В справі 760/4499/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

І. Вступна частина

07 серпня 2025 року в місті Києві

Солом`янський районний суд м. Києва

у складі головуючого судді Коробенка С.В.

за участю секретаря Левіцької Н.О.

представника Позивача - адвоката Яценка О.С.

представника Відповідача - адвоката Орла П.В.

розглянув у судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Форум» до ОСОБА_1 про зобов`язання виконати умови договору та зустрічним позовом ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Форум» про визнання недійсним договору.

ІІ. Описова частина

В лютому 2024 року до Солом`янського районного суду м. Києва надійшла позовна заява Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Форум» (Позивач) до ОСОБА_1 (Відповідачка) про зобов`язання виконати умови договору.

У позовній заяві Позивач зазначив, що 01 лютого 2012 року між ним та Відповідачкою було укладено договір оренди квартири АДРЕСА_1 . Згідно з п. 1.1 договору, Позивач надав Відповідачці квартиру в строкове платне користування, що підтверджується актом прийому-передачі від 01 лютого 2012 року.

Позивач вказує, що строк оренди становив 1 рік з автоматичною пролонгацією на наступний рік, якщо жодна зі сторін не повідомить про розірвання за 30 днів до закінчення (п. 3.3 договору).

Зазначає, що в період 2013-2023 років договір неодноразово пролонговувався, проте наприкінці 2023 року Позивач письмово повідомив Відповідачку про відсутність наміру продовжувати договір (повідомлення від 19 грудня 2023 року та від 03 січня 2024 року були надіслані за відомими адресами).

Позивач наполягає, що строк договору оренди закінчився 01 лютого 2024 року. Посилаючись на п. 8.1 договору, ОСББ «Форум» стверджує, що після закінчення строку Відповідачка зобов`язана передати квартиру йому за актом прийому-передачі протягом 3 днів, однак станом на день подання позову вона ухиляється від виконання цього обов`язку.

У зв`язку з цим, посилаючись на ст. ст. 16, 202, 509, 526, 631, 821 ЦК України, Позивач просив зобов`язати Відповідачку передати квартиру за актом прийому-передачі протягом трьох днів з моменту набрання рішенням законної сили.

Ухвалою від 28.02.2024 було відкрито спрощене позовне провадження та призначено судове засідання.

19 червня 2024 року до суду надійшов зустрічний позов ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Форум» про визнання договору оренди недійсним.

У зустрічному позові Відповідачка визнала факт укладення 01 лютого 2012 року з Позивачем договору оренди квартири АДРЕСА_1 .

Вказує, що в п. 1.1.8 вказаного договору Відповідач зазначив, що квартира належить йому на праві власності, а об`єкт передається для проживання (п. 2.1 договору). Проте, у 2022 році з матеріалів справи № 760/31532/21 вона дізналася, що ОСББ «Форум» не є власником квартири. Посилаючись на ч. 1 ст. 761 ЦК України, згідно з якою право передачі майна в найм має власник, та ст. 230 ЦК України, Позивачка стверджувала, що Відповідач ввів її в оману, надавши лише акт 1/486 від 29 жовтня 2003 року між ОСББ та АТ ХК «Київміськбуд», який не є правовстановлюючим документом.

Так, ОСОБА_1 наполягала на тому, що квартира не є і не може бути спільним майном ОСББ, а тому просила відмовити в первісному позові, а також задовольнити її вимоги про визнання договір оренди недійсним.

У судовому засіданні суд прийняв зустрічний позов до спільного розгляду з первісним та перейшов до розгляду справи за правилами загального позовного провадження.

25 липня 2024 року до суду надійшов відзив ОСББ «Форум» на зустрічний позов. У відзиві Позивач заперечує проти задоволення зустрічних вимог, посилаючись на те, що ОСОБА_1 протягом тривалого часу виконувала умови договору, сплачувала орендну плату та не висловлювала жодних заперечень щодо його дійсності. Позивач вказує на суперечливу поведінку Відповідачки, яка, з одного боку, визнавала договір, а з іншого - намагається визнати його недійсним. Крім того, Позивач просить застосувати позовну давність до вимог зустрічного позову, оскільки Відповідачка мала можливість дізнатися про можливе порушення своїх прав ще у 2015 році.

08 серпня 2025 року до суду надійшли заперечення (відповідь) ОСОБА_1 на відзив, поданий на зустрічну позовну заяву. У запереченнях Відповідачка наполягає на своїх вимогах та заперечує проти застосування позовної давності, стверджуючи, що про порушення свого права вона дізналася лише у 2022 році від свого представника.

Ухвалою від 02 квітня 2025 року закрите підготовче засідання.

У судовому засіданні представники сторін взяли участь та підтримали свої позиції, викладені в заявах по суті справи: представник Позивача (за первісним позовом) - адвокат Яценко О.С. - просив задовольнити первісний позов, представник Відповідачки (за первісним позовом) - адвокат Орел П.В. - просив відмовити в первісному позові та задовольнити зустрічний.

ІІІ. Мотивувальна частина

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що основний позов підлягає задоволенню, а у задоволенні зустрічного позову слід відмовити з огляду на таке.

Судом встановлено, що 01 лютого 2012 року між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Форум» та ОСОБА_1 укладено договір оренди квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується текстом договору та актом прийому-передачі.

Згідно з умовами договору, квартира передавалася в оренду для проживання на строк 1 рік з автоматичною пролонгацією, якщо жодна зі сторін не повідомить про розірвання за 30 днів.

Станом на 2023 рік договір неодноразово пролонговувався, однак в грудні 2023 року Позивач завчасно повідомив Відповідачку про припинення дії договору з 01 лютого 2024 року, надіславши відповідні листи 19 грудня 2023 року та 03 січня 2024 року. Відповідачка отримала ці повідомлення, що підтверджується її відповіддю від 22 грудня 2023 року, але не передала квартиру за актом прийому-передачі протягом 3 днів після закінчення строку, як того вимагає п. 8.1 договору. Даний факт зафіксований актом про неможливість доступу до квартири, складеним комісією правління Позивача 05 лютого 2024 року.

Розглядаючи вимоги зустрічного позову про визнання договору недійсним, суд виходить з того, що Відповідачка, обґрунтовуючи свої вимоги, посилається на відсутність у Позивача права власності на спірну квартиру.

Однак, у відповідності до ст. 761 ЦК України, право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. При цьому, чинне законодавство не містить імперативної норми, яка б пов`язувала дійсність договору оренди з наявністю у орендодавця зареєстрованого права власності на об`єкт оренди на момент укладення договору.

Більше того, поведінка самої Відповідачки свідчить про визнання нею договору. Протягом багатьох років ОСОБА_1 користувалася квартирою на умовах договору, сплачувала орендну плату, що підтверджується наданими доказами, та не висловлювала жодних заперечень щодо прав орендодавця.

Такі дії Відповідачки свідчать про те, що вона фактично визнавала договір дійсним та своїми діями створювала у Позивача впевненість у тому, що правочин відповідає її волі та інтересам. Намагання ж визнати договір недійсним після закінчення строку його дії та виникнення обов`язку повернути майно є проявом недобросовісної та суперечливої поведінки.

Верховний Суд у своїх постановах неодноразово звертався до доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується на принципі добросовісності. Зокрема, у постанові від 30.07.2020 у справі № 357/7734/18 Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду зазначив, що застосування доктрини venire contra factum proprium є засобом для недопущення недійсності оспорюваного правочину всупереч принципу добросовісності.

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

У даній справі ОСОБА_1 своєю попередньою поведінкою (виконанням умов договору) підтверджувала його дійсність, а натепер, намагаючись уникнути обов`язку повернути квартиру, заявляє про його недійсність, що є очевидним прикладом суперечливої поведінки.

Суд звертає увагу на те, що Відповідачка не надала суду жодних доказів того, що укладенням оспорюваного договору були порушені її права як орендаря. Навпаки, вона в повному обсязі реалізувала своє право користування житлом на умовах, погоджених сторонами.

За таких обставин, суд приходить до висновку, що вимоги зустрічного позову є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 821 ЦК України, договір найму житла укладається на строк, встановлений договором.

Згідно зі ст. 631 ЦК України строк договору є часом, протягом якого сторони здійснюють права та виконують обов`язки. Після закінчення строку орендар зобов`язаний повернути майно орендодавцю.

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та закону, що передбачено ст. 526 ЦК України.

Згідно з п. 5 ч. 2 ст. 16 ЦК України у разі ухиляння від виконання обов`язку суд може застосувати спосіб захисту у вигляді примусового виконання обов`язку в натурі.

Як зазначив Верховний Суд у постанові від 06 квітня 2023 року у справі № 908/507/22, цей спосіб захисту застосовується в зобов`язальних правовідносинах, коли боржник уникає виконання дій, передбачених договором, зокрема щодо передачі майна. Аналогічна позиція викладена в постановах ВС від 19 травня 2020 року у справі № 910/9167/19 та від 10 лютого 2021 року у справі № 910/18950/19, де підкреслено, що обов`язок, встановлений договором, підлягає примусовому виконанню, якщо боржник ухиляється від нього.

У даній справі Відповідачка, користуючись квартирою понад 12 років, сплачувала орендну плату та комунальні послуги, фактично визнала дійсність договору своєю поведінкою, але після спливу строку його дії ухиляється від повернення майна (квартири) , що порушує права Позивача як орендодавця.

За таких обставин вимога про зобов`язання передати квартиру за актом прийому-передачі є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Враховуючи задоволення основного позову, заявленого ОСББ «Форум», на підставі ст. 141 ЦПК України стягненню з ОСОБА_1 на користь Позивача підлягає судовий збір в розмірі 3028 гривень.

IV. Резолютивна частина

Керуючись ст. ст. 4, 5, 12, 13, 76-81, 223, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд вирішив:

1.Позовні вимоги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Форум» до ОСОБА_1 задовольнити.

Зобов`язати ОСОБА_1 передати Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Форум» за актом приймання-передачі квартиру АДРЕСА_1 протягом трьох днів з моменту набрання рішенням законної сили.

2.У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовити.

3.Стягнути з ОСОБА_1 на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Форум» судовий збір в розмірі 3028 гривень.

4.Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом 30 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

5.Позивач: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Форум»,адреса: м. Київ, Єреванська, 30, ;

Відповідач: ОСОБА_1 ,зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 ; РНОКПП: НОМЕР_1 .

Суддя: