Справа № 583/1646/25
20 серпня 2025 року м. Охтирка
Охтирський міськрайонний суд Сумської області у складі:
головуючої судді Семенової О.С.,
за участю секретаря
судового засідання Гайдейчук К.В.,
учасників справи:
представника позивача Абрамовича О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань в м. Охтирка в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Райз Максимко», Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз Північ» про розірвання договорів оренди землі та суборенди земельних ділянок, повернення земельної ділянки власнику,
25 квітня 2025 року ухвалою судді Охтирського міськрайонного суду Сумської області позов ОСОБА_1 було залишено без руху та надано позивачу час на усунення недоліків /а.с. 15/, після усунення недоліків ухвалою судді Охтирського міськрайонного суду Сумської області від 28 квітня 2025 року провадження у справі відкрито за правилами загального провадження та призначено підготовче засідання на 20 травня 2025 року з повідомленням сторін /а.с. 19/.
05 травня 2025 року від представника ПРАТ «Райз Максимко» надійшло клопотання про передачу матеріалів справи за підсудністю до Господарського суду м. Києва для розгляду в межах справи № 910/638/20 про банкрутство ПРАТ «Райз Максимко» /а.с. 23-24/.
07 травня 2025 року від представника позивачки надійшло заперечення на вказане клопотання /а.с. 27-29/.
Ухвалами Охтирського міськрайонного суду Сумської області від 10 червня 2025 року залишено без розгляду клопотання представника ПрАТ «Райз Максимко» / а.с. 67-69/, закрито підготовче провадження та призначено судовий розгляд по суті на 28 липня 2025 року / а.с. 70/.
Представник позивачки в судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі.
Представники відповідачів в судове засідання повторно не прибули, будучи повідомленими належним чином про дату, час та місце розгляду справи, відзив на позов не подали, про причини неявки суд не повідомили.
Суд з урахуванням думки представника позивачки вважає за можливо провести судовий розгляд без участі представникві відповідачів відповідно до вимог ст. 280-282 ЦПК України в заочному порядку, оскільки представники відповідачів двічі не прибули в судове засідання, будучи повідомленими належним чином про дату, час та місце розгляду справи без повідомлення причин, відзив не подали, представник позивачки не заперечує проти такого вирішення справи.
Дослідивши наявні у справі докази, вивчивши матеріали справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню, виходячи з такого.
Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.
Згідно з пунктом 8 Договір укладено на 10 (десять) років, після закінчення строку дії договору орендар має право поновлення його на новий строк.
Пунктами 9, 11 Договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 10% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1766,65 грн, та вноситься 1 раз на рік по закінченню сільськогосподарського року, але не пізніше 01 грудня. Орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням, згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати. Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно сплачувати орендну плату; приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку (п. 28, 31 Договору).
Відповідно до п. 19 Договору земельна ділянка може передаватися орендарем в суборенду без додаткової згоди на це орендодавця, в межах строку дії цього договору за умови дотримання умов цього договору в частині орендної плати, цільового використання землів та умов використання земельної ділянки.
Згідно з пунктами 38, 40 дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Реорганізація фізичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Відповідно до п. 43 Договір набирає чинності після підписання сторонами. Невід`ємними частинами договору є: план або схема земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень / обтяжень/ у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та акт приймання-передачі об`єкта оренди, проект відведення земельної ділянки у випадках, встановлених законом, копія державного акту на право власності на земельну ділянку.
З Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрації іншого речового права № 199624456 від 10 лютого 2020 року вбачається, що 07 лютого 2019 року державним реєстратором Магаляс Р.Г. Московської сільської ради Липоводолинського району Сумської області на підставі договору суборенди землі, серії та номер: 5/19, виданого 01 січня 2019 року ПрАТ «Райз Максимко», ТОВ «Райз Північ», вид іншого речового права право суборенди, номер запису про інше речове право 35409824, опис об`єкта іного речового права земельна ділянка площею 0,6 га, орендар ПрАТ «Райз Максимко», орендодавець ТОВ «Райз Північ» (а.с. 11).
Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, а згідно з ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.
Згідно із статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України(далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Стаття 1 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон) визначає оренду землі як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону).
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на дату укладення договору оренди земельної ділянки) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 18 квітня 2023 року у справі №357/8277/19 (провадження №14-65цс22) зазначила, що у частині першій статті 14 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі Закон № 161-XIV) було визначено таку форму договору оренди, а саме: договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.
На час укладення договору оренди стаття 6 Закону № 161-XIV передбачала, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
У частині третій статті 640 ЦК України в редакції Закону України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі Закон № 1878-VI), що діє з 01 січня 2013 року, визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Разом із цим у частині п`ятій статті 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Тобто, з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки. Можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою. Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.
Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації. Однак Велика Палата Верховного Суду відступає від висновку, викладеного у цій постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації. При цьому Велика Палата Верховного Суду враховує, що вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації.
Таким чином, суд дійшов висновку, що договір оренди землі, укладений між орендодавцем ОСОБА_3 та орендарем ПрАТ «Райз Максимко» є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору - 27 жовтня 2017 року, а право оренди у ПрАТ «Райз Максимко» виникло з моменту внесення до реєстру запису про інше речове право (державної реєстрації), тобто теж з 27 жовтня 2017 року.
Частинами першою-третьою статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
У статті 32 Закону передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
Систематичність передбачає два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди (постанова Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 904/23/18, постанови Верховного Суду України від 12.12.2012 у справі № 6-146цс12 та від 28.09.2016 у справі № 6-977цс16).
Разом із тим, згідно із частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У розумінні наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України, слід дійти висновку, що під час вирішення судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.
Стаття 611 Цивільного кодексу України передбачає різні правові наслідки через порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Відповідна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17.
В обґрунтування позову ОСОБА_1 посилається на те, що відповідач ПрАТ «Райз Максимко» не виконав належним чином умови договору оренду землі, а саме систематично, тобто в період з 2018 року та до 2024 року включно не виплатив орендну плату вчасно та в повному обсязі, чим порушив її права як власника земельної ділянки.
Як встановлено судом, згідно пункту 11 даного договору оренди землі, орендна плата сплачується щорічно, не пізніше 01 грудня.
Відповідно до ст. 17 ЗУ «Про оренду землі», об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Як було зазначено, договір оренди землі є укладеним 27 жовтня 2017 року, право оренди виникло з моменту державної реєстрації 27 жовтня 2017 року,тобто з цієї дати орендар земельноїділянки зобов`язаний приступати до використання земельноїділянки в строки, встановлені договором оренди землі, сплачувати орендну плату.
Представники відповідачів не надали жодних доводів, щоб спростувати доводи позивачки щодо несплати їй орендної плати.
Таким чином, має місце прострочення орендної плати за період, починаючи з 2018 року до 2024 року включно, що свідчить про систематичне (два і більше разів) порушення орендарем ПрАТ «Райз Максимко» (відповідачем) своїх обов`язків щодо своєчасної сплати цих коштів орендодавцю (позивачці) згідно з умовами договору оренди.
Отже, позивачкою доведено систематичність порушення відповідачем ПрАТ «Райз Максимко» умов договору оренди в частині несвоєчасної виплати орендної плати з 2018 року та до 2024 року, що завдає інтересам позивача суттєвої шкоди і є істотним порушення відповідачем умов договору, та, відповідно, є підставою для його розірвання.
Крім того, згідно з частиною шостою статті 93 ЗК України орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).
Відповідно до ч. 1 ст. 8 ЗУ "Про оренду землі" орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.
Відповідно до ч. 5 ст. 8 ЗУ «Про оренду землі» право суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
Згідно з частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статгями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Відповідно до частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати.
Згідно з частиною першою статті 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Судом установлено, що договір суборенди був укладений відповідачем ПрАТ «Райз Максимко» без погодження орендодавця, оскільки це передбачено п. 19 Договору оренди землі, що земельна ділянка може передаватися орендарем в суборенду без додаткової згоди на це орендодавця, в межах строку дії цього договору за умови дотримання умов цього договору в частині орендної плати, цільового використання землів та умов використання земельної ділянки.
Оскільки договір суборенди укладений на строк більш, ніж визначений строк договору оренди землі від 27 жовтня 2017 року, з порушенням умов цього договору в частині орендної плати, то суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню в повному обсязі.
Відповідно до вимог частин першої та другої статті 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.
Отже, наслідком судового рішення про розірвання договору є обов`язок відповідача (орендаря) повернути земельну ділянку позивачу (Орендодавцю).
Відповідно до вимог ст.141 ЦПК України, оскільки суд прийшов до висновку про задоволення позову повністю, то з відповідачів на користь позивачки слід стягнути витрати по сплаті судового збору в рівних частинах в розмірі по 1211,20 грн з кожного.
Щодо вимоги позивача про стягнення витрат на правничу допомогу, то судом встановлено наступне.
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Відповідно до частин першої, другої статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Керуючись ст.ст. 2, 4, 12, 13, 81, 89, 141, 223, 259, 263-265, 280-282, 354 ЦПК України, суд
Задовольнити позовну вимогу ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Райз Максимко» про розірвання договору оренди землі.
Задовольнити позовну вимогу ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз Північ» про часткове розірвання договору суборенди земельних ділянок.
Задовольнити позовну вимогу ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз Північ» про повернення земельної ділянки.
Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Райз Максимко», Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз Північ», на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору в сумі по 1211,20 грн з кожного та витрат на професійну правничу допомогу в сумі по 5000,00 грн з кожного.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Сумського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду.

Повне судове рішення складено 28 серпня 2025 року.

Позивачка: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 , НОМЕР_1 .

Відповідач: Приватне акціонерне товариство «Райз Максимко», адреса: 03115, м. Ктїв, просп. Перемоги,буд 121-В, .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Райз Північ», адреса: смт.Степанівка Сумського району, Сумської області, вул.. Заводська, буд 4, 42304, .

Суддя Охтирського міськрайонного суду О.С. Семенова