Номер провадження: 22-ц/813/4983/25
Головуючий у першій інстанції Мазун І.А.
Доповідач Коновалова В. А.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

07.08.2025 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Коновалової В.А.,

суддів: Карташова О.Ю.,Назарової М.В.,

за участю секретаря судового засідання Нечитайло А.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в порядку спрощеного позовного провадження справу

за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Ісагіс»

на рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 24 лютого 2025року

за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ісагіс» про скасування рішення про державну реєстрацію прав, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - державний реєстратор комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» - Кушнерова Римма В`ячеславівна,

в с т а н о в и в:

Короткий зміст позовних вимог

У липні 2023 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду із позовом до ТОВ «Ісагіс» про скасування рішення про державну реєстрацію прав, обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги тим, що 23 березня 2007 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Український промисловий банк», правонаступником якого був ПАТ «Дельта Банк», укладено кредитний договір № 6-87/ПС-03/07 про надання споживчого кредиту в сумі 32 000 дол. США, строком до 22 березня 2017 року. На забезпечення виконання зобов`язання за кредитом між ТОВ «Український промисловий банк» та позивачами укладений іпотечний договір від 23 березня 2007 року, реєстр. № 3461, відповідно до якого передано в іпотеку житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , оцінений сторонами у 59 000,00 дол. США.

15 квітня 2008 року між ТОВ «Український промисловий банк» та позичальником ОСОБА_3 укладений додатковий договір № 1/87 про внесення змін та доповнень до кредитного договору № 6-87/ПС-03/07 від 23 березня 2007 року, відповідно до умов якого збільшена сума кредиту до 39 000 дол. США. Одночасно вказані зміни були внесені до іпотечного договору шляхом укладення додаткового договору № 1/87.

24 січня 2019 року відбувся електронний аукціон щодо лоту F11GL38153 - права вимоги за кредитним договором № 6-87/ПК-03/07-П від 23 березня 2007 року, переможцем якого було визнано відповідача, після чого і при повній необізнаності позивачів, як майнових поручителів за іпотечним договором, 06 травня 2019 року третьою особою - державним реєстратором КП «Агенція державної реєстрації» - Кушнеровою Р.В. прийнято рішення про реєстрацію права власності ТОВ «Ісагіс» на житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Позивачі зазначають, що державна реєстрація права власності на житловий будинок проведена з порушенням встановленого законодавством порядку, а саме відповідачем не були подані документи, необхідні для реєстрації заявлених прав, а саме належним чином засвідчені копії повідомлень про вручення позивачам досудової вимоги з їх підписом та датою отримання досудової вимоги, у досудовій вимозі не зазначено термін виконання, невідомо на якій підставі була визначена вартість іпотечного майна, оскільки жодний суб`єкт оціночної діяльності не з`являвся до об`єкта, переданого позивачами в іпотеку та не визначав вартість заставного майна. До того ж державним реєстратором порушено правові норми, якими врегульований порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки та державної реєстрації прав.

Посилаючись на вищевикладене, позивачі просили на поновлення прав та законних інтересів майнових поручителів та іпотекодавців - ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» - Кушнерової Р.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46740467 від 06 травня 2019 року, про реєстрацію права власності ТОВ «Ісагіс» на житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості загальною площею 73,2 кв.м, житлова площа 50,2 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, за адресою: АДРЕСА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 24лютого 2025року заявлені ОСОБА_1 та ОСОБА_2 позовні вимоги задоволено. Скасовано рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» - Кушнерової Р.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46740467 від 06 травня 2019 року, про реєстрацію права власності ТОВ «Ісагіс» на житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості загальною площею 73,2 кв.м, житлова площа 50,2 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, за адресою: АДРЕСА_1 .

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що з урахуванням встановлених обставин справи, суд прийшов до висновку про те, що відповідачем, як іпотекодержателем, не надано належним чином засвідченого звіту про оцінку предмету іпотеки, доказів належного надіслання та отримання позивачами вимог про виконання основного зобов`язання, а третя особа - державний реєстратор не перевірила умови виконання правочину, на підставі якого здійснюється перехід права власності та державна реєстрація такого права, та незаконно зареєструвала право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 за відповідачем. Разом з тим, з метою захисту прав позивачів, суд прийшов до висновку про необхідність поновлення за позивачами право власності на житловий будинок загальною площею 73,2 кв.м, житлова площа 50,2 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 .

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ТОВ «Ісагіс» просить рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 24 лютого 2025 року скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити, посилаючись на необґрунтованість оскаржуваного рішення та ухвалення з неправильним застосуванням норм матеріального права.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

(1) Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апеляційна скарга мотивована тим, що пунктом 4.1 укладеного між ТОВ «Український промисловий банк» та позивачами іпотечного договору від 23 березня 2007 року, реєстр. № 3461, визначено право іпотекодержателя на набуття права звернення стягнення та реалізації предмету іпотеки у випадках передбачених даним пунктом договору, в тому числі й у випадку якщо у момент настання строку виконання основного зобов`язання за кредитним договором воно не виконано належним чином, а саме: при повному або частковому неповерненні кредиту (чергового платежу, кредиту) та/або при несплаті або частковій несплаті процентів та/або несплаті штрафних санкцій у встановлений кредитним договором строк. При цьому, скаржник також зазначає, що п. 4.4.1 даного іпотечного договору передбачено, що шляхом набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу. У випадку прийняття іпотеки держателем предмету іпотеки у власність, це застереження вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя та цей іпотечний договір є правовою підставою для реєстрації прав власності іпотеко держателя на предмет іпотеки.

Стверджує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до положень Закону України «Про іпотеку», тому в даному випадку, керуючись умовами іпотечного договору від 23 березня 2007 року, Закону України «Про іпотеку» та п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за ТОВ «Ісагіс» зареєстровано право власності на житловий будинок АДРЕСА_2 .

Окрім того, ТОВ «Ісагіс» зазначає, що відповідно до вимог п. 61 Порядку державної реєстрації речових пав на нерухоме майно та їх обтяжень, ЗУ «Про іпотеку» 04 квітня 2019 року рекомендованим листом направило повідомлення-вимогу про усунення порушення зобов`язань ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 за договором та повідомлено про наслідки у випадку невиконання такої вимоги, після чого 06 травня 2019 року, тобто після спливу 30-денного строку з моменту надсилання рекомендованого повідомлення, здійснено реєстрацію права власності, та контроль за отриманням даного листа не входить до обов`язку іпотекодержателя, адже законодавством передбачено виключно обов`язок його надсилання. При цьому, зауважує, що підстави для скасування державної реєстрації в даному випадку відсутні, оскільки іпотеко держателем надано реєстратору всі необхідні документи для здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно за ТОВ «Ісагіс».

Стосовно незастосування судом першої інстанції строку позовної давності, скаржник стверджує, що позивачі станом на липень 2019 року були обізнана про порушення їх прав, оскільки у липні 2019 року останні звернулися до суду із позовом до ТОВ «Ісагіс», ПАТ «Дельта Банк» про визнання договору недійсним та скасування записів про державну реєстрацію, а саме: скасування рішення про державну реєстрацію прав ТОВ «Ісагіс» на об`єкт нерухомого майна, розташованого в м. Одеса по вул.. Скляна, 35, справа № 521/12066/19. Проте, позовна заява в даній справі № 521/17473/23 подана вже у 2023 році, в відтак із пропуском строку позовної давності.

(2) Позиція інших учасників справи

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 11 квітня 2025 року відкрито апеляційне провадження та роз`ясненосторонам по справі їх право на подання відзиву на апеляційну скаргу у відповідності до положень ст. 360 ЦПК України та письмових пояснень.

ТОВ «Ісагіс» та його представником адвокатом Драгун А.С. отримано копію ухвали про відкриття апеляційного провадження 11 квітня 2025 року в електронному кабінеті Електронного Суду, що підтверджується довідками.

ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Дідуренко С.В., копію ухвали про відкриття апеляційного провадження та копію апеляційної скарги з додатками отримав 12 травня 2025 року в електронному кабінеті Електронного Суду, що підтверджується довідкою.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якої адвокат Дідуренко С.В., зазначала, що копія повідомлення-вимоги ТОВ «Ісагіс» про виконання боргових зобов`язань з невизначеною датою лютого 2019 року, про які зазначено скаржником, не містять строку виконання, що також встановлено у судовому засіданні під час огляду реєстраційних матеріалів. Окрім того, стверджує щодо хибних висновків, наведених в апеляційній скарзі, а саме щодо відсутності обов`язку контролювати отримання вимоги іпотекодавцями, зважаючи, що державна реєстрація прав проводиться державним реєстратором не з власної ініціативи, а на підставі відповідної заяви, поданої зацікавленою особою. При цьому, позивач також посилається на положення п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 20185 року № 1127, згідно якого визначено перелік документі на підставі яких здійснюється відповідна реєстрація, в тому числі й надання документів, що підтверджують наявність факту 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі.

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 19 травня 2025 року справу призначено до розгляду.

ТОВ «Ісагіс» та ОСОБА_4 отримано судові повістки про виклик в електронному кабінеті Електронного Суду 23 травня 2025 року, що підтверджується довідками.

Державний реєстратор Кушнерова Р.В. 15 липня 2025 року отримала судову повістку про виклик за допомогою засобів поштового зв`язку, що підтверджується відміткою на рекомендованому повідомленні поштового відправлення.

ОСОБА_5 та ОСОБА_1 судові повістки отримали у відповідності до положень п. 3 ч. 8 ст. 128 ЦПК України.

ПОЗИЦІЯ АПЕЛЯЦІЙНОГО СУДУ

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду приходить до наступного.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що з урахуванням встановлених обставин справи, суд прийшов до висновку про те, що відповідачем, як іпотекодержателем, не надано належним чином засвідченого звіту про оцінку предмету іпотеки, доказів належного надіслання та отримання позивачами вимог про виконання основного зобов`язання, а третя особа - державний реєстратор не перевірила умови виконання правочину, на підставі якого здійснюється перехід права власності та державна реєстрація такого права, та незаконно зареєструвала право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 за відповідачем. Разом з тим, з метою захисту прав позивачів, суд прийшов до висновку про необхідність поновлення за позивачами право власності на житловий будинок загальною площею 73,2 кв.м, житлова площа 50,2 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 .

Проаналізувавши встановлені судом першої інстанції обставини у справі колегія суддів вважає, за необхідне зазначити наступне.

Судом першої інстанції встановлено, що 23 березня 2007 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Український промисловий банк» (правонаступником якого є ПАТ «Дельта Банк») укладено кредитний договір №6-87/ПС-03/07, за умовами якого ТОВ «Український промисловий банк» надав ОСОБА_3 кредит в розмірі 32000,00 доларів США, зі сплатою відсотків за користування кредитом у розмірі 14,6 % на рік, з кінцевим терміном повернення до 22 березня 2017 року.

В забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_3 за Кредитним договором № 6-87/ПС-03/07 між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ТОВ «Український промисловий банк» укладено договір іпотеки № б/н від 23 березня 2007 року, за умовами якого останні передали в іпотеку банку житловий будинок по АДРЕСА_1 , який складається в цілому з одного житлового будинку, зазначеного в схематичному плані літерою "А", житловою площею 50,2 кв.м., та надвірних споруд: "Б" - літня кухня, "Г" - сарай, "Е" - гараж, "Ж" - навіс, "І" - мостіння, № 1 огорожа, розташованих на земельній ділянці площею 267 кв.м. за фактичним користуванням, який належить іпотекодавцям на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 10 травня 2006 року за реєстром № 3-874, зареєстрованого 23 травня 2006 року КП "ОМБТІ та РОН " в реєстрі прав власності на нерухоме майно, номер запису: 40913 в книзі: 276-64, реєстраційний номер: 12727845.

15.04.2008 року між ТОВ "Український промисловий банк" і позичальником ОСОБА_3 укладено додатковий договір N? 1/87 про внесення змін та доповнень до кредитного договору N? 6-87/ПС-03/07 від 23.03.2007р. відповідно до умов якого була збільшена сума кредиту до 39 000 дол. США.

Одночасно вказані зміни були внесені до іпотечного договору шляхом укладення додаткового договору N? 1/87.

З Єдиного державного реєстру судових рішень вбачається, що рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 30.07.2014 року позов ПАТ "Дельта Банк" задоволено. Стягнуто у солідарному порядку з ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 заборгованість за кредитним договором №6-87/ПС-03/07 від 23 березня 2007 року, станом на 13 грудня 2013 року з урахуванням процентів та штрафних санкцій - у загальному розмірі 51783,69 гривень. В рахунок погашення кредиту звернуто стягнення на предмет іпотеки, а саме: на житловий будинок по АДРЕСА_1 , який належить ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на праві приватної власності.

Рішенням Апеляційного суду Одеської області від 23.12.2014 року рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 30 липня 2014 року в частині звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором, посвідченим Першою Одеською державною нотаріальною конторою 10.05.2006 року, за реєстровим номером № 3-874, скасовано та в цій частині ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову в цій частині. В задоволенні позову Публічного акціонерного товариства "Дельта Банк" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про звернення стягнення по кредитному договору № 6-87/ПС-03/07 від 23 березня 2007 року відмовлено В решті рішення суду залишено без змін.

24 січня 2019 року відбувся відкритий електронний аукціон (торги) з продажу прав вимоги АТ «ДельтаБанк» за кредитним договором № 6-87/ПС-03/07від 23 березня 2007 року, укладеним з ОСОБА_3 , у забезпеченні за яким перебуває житловий будинок по АДРЕСА_1 , переможцем якого визначено ТОВ «Ісагіс», що підтверджується протоколом електронного аукціону №UA-EA-2018-12-05-000016-b від 24 січня 2019 року.

На підставі протоколу електронного аукціону №UA-EA-2018-12-05-000016-b від 24 січня 2019 року між АТ «Дельта Банк» та ТОВ «Ісагіс» укладено договір про купівлю-продаж майнових прав №1163/К від 15 лютого 2019 року, за умовами якого АТ «Дельта Банк» передав (відступив) у власність ТОВ «Ісагіс» належні Банку майнові права, які включають, зокрема право вимоги до боржника, майнових та фінансових поручителів за кредитним договором та похідними від нього Іпотечного договору та договору поруки.

Відповідно до укладених договорів до ТОВ «Ісагіс» перейшли права вимоги та інші майнові права, зокрема, за Кредитним договором № 6-87/ПС-03/07 від 23 березня 2007 року, а також договорами, що забезпечували виконання зобов`язань за такими кредитними договорами, зокрема за договором іпотеки № б/н від 23 березня 2007 року.

06 травня 2019 року ТОВ «Ісагіс» у позасудовому порядку звернуло стягнення на предмет іпотеки та зареєструвало за собою право власності на предмет іпотеки, а саме на житловий будинок по АДРЕСА_1 , та складається в цілому з одного житлового будинку, зазначеного в схематичному плані літерою "А", житловою площею 50,2 кв.м, та надвірних споруд: "Б" - літня кухня, "Г" - сарай, "Е" - гараж, "Ж" - навіс, "І" - мостіння, № 1 огорожа, розташованих на земельній ділянці площею 267 кв.м за фактичним користуванням, який належить іпотекодавцям на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 10 травня 2006 року за реєстром № 3-874, зареєстрованого 23 травня 2006 року КП "ОМБТІ та РОН " в реєстрі прав власності на нерухоме майно, номер запису: 40913 в книзі: 276-64, реєстраційний номер: 12727845, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (т. 1 а.с. 184-185).

11 квітня 2019 року на підставі документів у реєстраційній справі, державним реєстратором КП «Агенція державної реєстрації» зареєстровано право власності ТОВ «Ісагіс» на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 на підставі: договору купівлі-продажу майнових прав, серія та номер 1163/К, видавник: ПАТ Дельта-Банк, ТОВ Ісагіс; рекомендованого повідомлення, серія та номер: 061, виданий 04.04.2019р., видавник: Укрпошта; кредитного договору: серія та номер: 6-87/ПС-03/07, виданий 23.03.2007р., видавник: ТОВ Укрпромбанк; повідомлення-вимоги, серія та номер: б/н, видавник: ТОВ Ісагіс; договору про відступлення права вимоги, серія та номер: 84, виданий 15.02.2019р., видавник: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Антипова І.В.; рекомендованого повідомлення, серія та номер: 088, виданий 04.04.2019р., видавник: Укрпошта; повідомлення-вимоги, серія та номер: б/н, видавник: Архекспертбуд; рекомендованого повідомлення, серія та номер: 070, виданий 04.04.2019р., видавник: Укрпошта; повідомлення-вимоги, серія та номер: б/н, видавник: ТОВ Ісагіс; додаткового договору, серія та номер: 3461, виданий 15.04.2008р., видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гашова В.В.; іпотечного договору, серія та номер: 3872, виданий 23.03.2007р., видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гашова В.В.

Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 11 березня 2020 року відмовлено у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до ПАТ «Дельта Банк», ТОВ «Ісагіс», за участю третіх особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: КП «Агенція державної реєстрації», Служба у справах дітей Одеської міської ради, ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав №1163/К від 15 лютого 2019 року, укладеного між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Ісагіс», скасуванні запису про державну реєстрацію права власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 за ТОВ «Ісагіс» (т. 1 а.с. 77-81).

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 11 квітня 2024 року у зв`язку з відмовою ОСОБА_1 та ОСОБА_2 від позову до ПАТ «Дельта Банк», ТОВ «Ісагіс», за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: КП «Агенція державної реєстрації», Служба у справах дітей Одеської міської ради, ОСОБА_3 , рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 11 березня 2020 року визнано нечинним, провадження у справі закрито.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 зазначеного Закону).

Згідно статті 7 Закону України «Про іпотек» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

У статті 33 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч. 1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону (ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку»).

Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).

Згідно п.4.1. розділу 4 іпотечного договору іпотекодержатель набуває права звернути стягнення та реалізувати предмет іпотеки у наступних випадках: якщо у момент настання строку виконання основного зобов`язання за кредитним договором воно не буде виконано належним чином, а саме: при повному або частковому неповерненні кредиту (чергового платежу по кредиту) та /або при несплаті або частковій- несплаті процентів та/або при несплаті або частковій несплаті штрафних санкцій у встановлені кредитним договором строки; - якщо у триденний строк після загибелі, пошкодження чи втрати предмета іпотеки іпотекодавці не здійснять його заміну у відповідності до п.3.1.8 цього договору; - порушення іпотекодавцями (позичальником) обов`язків за цим та/або кредитним договором та невиконання вимоги іпотекодержателя про дострокове виконання основного зобов`язання; якщо інша, ніж іпотекодержатель, особа набула право стягнення на предмет іпотеки.

Положеннями пункту 4.2 розділу 4 договору іпотеки визначено, що у випадку порушення іпотекодавцями (позичальником) обов`язків за цим та/або кредитним договором іпотекодержатель надсилає іпотекодавцям (та позичальнику) письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про усунення порушення у тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом установленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з п.п.4.3.,4.4. розділу 4 іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з порядком задоволення вимог іпотекодержателя, передбаченим п.4.4. цього договору. У випадку настання будь-якої з підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачених п.4.1 цього договору, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги одним із наступних способів: - шляхом набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу. У випадку прийняття іпотекодержателем предмету іпотеки у власність це застереження вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя і цей іпотечний договір є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки.

З урахуванням умов укладеного між сторонами іпотечного договору, зокрема пунктом 4.4. іпотечного договору, яким передбачено можливість задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань у порядку, передбаченому статтею 37 Законом України «Про іпотеку», відповідач ТОВ «Ісагіс»мало право у досудовому порядку задовольнити свої вимоги шляхом реєстрації свого права власності на предмет іпотеки на підставі вказаного застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Як на підставу для скасування рішення державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р.М. позивачі у позовній заяві посилаються на не надходження жодного повідомлення від іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки; суб`єкт оціночної діяльності для визначення вартості іпотечного майна за адресою знаходження майна не з`являвся.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19)).

У статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок) (в редакції, чинній станом на час виникнення спірних правовідносин), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже Порядком визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Верховний Суд у постанові від 14.12.2022 року у справі № 718/917/20 зазначив у разі вручення рекомендованого повідомлення без спеціальних позначок, достатнім є зазначення прізвища одержувача та дати отримання повідомлення, яке окрім одержувача особисто може бути вручене також будь-кому з повнолітніх членів сім`ї, який проживає разом з ним.

В матеріалах реєстраційної справи №101 на об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_1 містяться вимоги-повідомлення ТОВ «Ісагіс», датовані лютим 2019 року, до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 про усунення порушення зобов`язань щодо сплати заборгованості за кредитним договором № 6-87/ПС-03/07 від 23 березня 2007 року, у забезпечення якого укладено договором іпотеки № б/н від 23 березня 2007 року (т. 1 а.с. 176-178).

Зі змісту цієї вимоги вбачається, що у разі її невиконання ТОВ «Ісагіс» має намір задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, а саме на житловий будинок по АДРЕСА_1 .

Судом першої інстанції встановлено, що в матеріалах реєстраційної справи, окрім вимоги - повідомлення без строку її виконання та дати, на підтвердження її отримання іпотекодавцями додано копії повідомлень про вручення рекомендованих поштових відправлень, які: не містять даних та підпису особи-отримувача; не містять дати отримання; не містять інформації про вкладення.

Також окремо не додані описи до поштових відправлень, з яких можна було б встановити зміст кореспонденції.

Оскільки ТОВ «Ісагіс» не надало доказів одержання боржником та іпотекодавцями повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки чи їх ухилення від отримання надісланих поштових повідомлень, а також доказів надання державному реєстратору документу, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя, то суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про не дотримання ТОВ «Ісагіс» позасудового порядку звернення стягнення на предмет іпотеки.

Матеріали справи не містять доказів, що боржник та іпотекодавці відмовилися або уникли отримання поштових відправлень з вимогою про усунення порушень основного зобов`язання, що б могло свідчити про дотримання іпотекодержателем вимог чинного законодавства про повідомлення іпотекодавців щодо звернення стягнення на предмет іпотеки.

У пункті 9.2.9 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23) зазначено, що докази отримання іпотекодавцем повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки банк мав подати саме державному реєстратору на виконання правил пункту 61 Порядку № 1127, а не безпосередньо до суду під час розгляду цієї справи, оскільки у межах цієї справи вирішується питання дотримання державним реєстратором процедури проведення реєстрації права власності на нерухоме майно. Недотримання цієї процедури є підставою для скасування державної реєстрації.

У частині п`ятій статті 37 Закону України «Про іпотеку», у редакції, чинній станом на вересень 2019 року) визначено, що Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23) виснувала: «11.1. До 26 лютого 2020 року Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження».

Судом першої інстанції встановлено, що в матеріалах реєстраційної справи відсутній повний звіт про оцінку предмета іпотеки, оскільки два аркуші якогось звіту не доводять вартість іпотечного майна.

Відповідно до ст. 12 ЦПК України обставини цивільних справ встановлюються судом за принципом змагальності. Суд же, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, лише створює необхідні умови для всебічного і повного дослідження обставин справи.

Згідно зі ст. 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи в межах заявлених вимог і на підставі наданих сторонами доказів. Крім того, згідно ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на основу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно зі ст. 89 ЦПК України, виключне право оцінки доказів належить суду, який має оцінювати докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

В матеріалах справи відсутній звіт про визначення ринкової вартості житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

Звертаючись до суду із апеляційною скаргою скаржником до апеляційної скарги не доданий звіт про визначення ринкової вартості житлового будинку, а лише в тексті скарги зазначено, що звіт може бути наданий у разі виникнення потереби.

Суд зауважує, що обставини цивільних справ встановлюються судом за принципом змагальності, суд з власної ініціативи докази не витребує.

Посилання скаржника на те,що в матеріалах реєстраційної справи дійсно міститься не повний звіт про оцінку майна, проте ця обставина свідчить про те, що при здійсненні скасування документів державним реєстратором було відскановано лише перші три сторінки, колегія суддів не приймає, оскільки в матеріалах реєстраційної справи №101 міститься внутрішній опис документів реєстраційної справи в якому під номером 12 у графі «заголовок документу» зазначено звіт, а в колонці «номери аркушів реєстраційної справи» - 17-18, при цьому графи «індекс документа», «дата документа» не заповненні. Вказані аркуші звіту не містять дати складання звіту та вартість іпотечного майна.

Ураховуючи викладені обставини колегія суддів вважає, що суд першої інстанції правильно зауважив, що іпотекодержатель не довів дотримання ним вимог пункту 61 Порядку № 1127, яким врегульовано порядок державної реєстрації речових прав, а саме: не надав доказів належного надіслання та отримання позивачами вимог про виконання основного зобов`язання; в матеріалах реєстраційної справи відсутній документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, які є відмінним, при цьому у вимоги повідомлення, які містяться в реєстраційній справі не зазначений строк її виконання та дата, не надано належним чином засвідченого звіту про оцінку предмету іпотеки, у зв`язку з чим дійшов правомірного висновку про скасування реєстрації через недотримання процедури звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на спірний житловий будинок.

Доводи апеляційної скарги щодо спливу строку позовної давності для звернення до суду не заслуговують на увагу, оскільки суд першої інстанції даним обставинам надав належну оцінку.

Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Згідно зі статтею 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

За приписами частин третьої і четвертої статті 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Відповідно до частини першої статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

З 02 квітня 2020 року набрав чинності Закон України від 30 березня 2020 року № 540-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)», яким доповнено Прикінцеві положення ЦК України пунктом 12 такого змісту «під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину».

Якщо строк позовної давності закінчувався після набрання чинності Законом України від 30 березня 2020 року № 540-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)», строки, визначені статтями 257, 258 ЦК України, продовжилися на строк дії такого карантину.

Зазначене застосування положень Закону України від 30 березня 2020 року № 540-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)»узгоджується з правовими висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 06 вересня 2023 року у справі № 910/18489/20, постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року у справі № 947/8885/21, а також постановах Верховного Суду від 10 січня 2024 року у справі № 343/2389/22, від 17 січня 2024 року у справі № 130/1596/22.

Строк дії карантину неодноразово продовжувався постановами Кабінету Міністрів України та був відмінений з 24 год. 00 хв. 30 червня 2023 року відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 27.06.2023 року № 651 "Про відміну на всій території України карантину, встановленого з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2".

Законом України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану" від 15.03.2022 року № 2120-IX, який набрав чинності 17.03.2022 року, розділ "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України доповнено, зокрема, пунктом 19, яким передбачено, що у період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року №64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.

Із позовом до суду позивачі звернулися 03.07.2023 року.

Оскільки з 02.04.2020 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до дея ких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)", згідно з яким в Україні запроваджено з 12.03.2020 року загальнодержавний карантин, який тривав до 30.06.2023 року, а з 24.02.2022 року в Україні введено воєнний стан і, відповідно, станом на 20.10.2023 року (дата подання позовної заяви) діяв на усій території України, то посилання відповідача на те, що строк позовної давності за вимогою позивачів сплив у зв`язку з тим, що позивачі про факт реєстрації житлового будинку за ТОВ «Ісагіс» були обізнані у липні 2019 року є помилковим, тому наслідки спливу строку позовної давності до правовідносин сторін не застосовуються.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.

В апеляційній скарзі не наведено ніяких нових обставин та не надано нових доказів, що давали б апеляційному суду підстави для проведення переоцінки обставин та висновків, зроблених судом першої інстанції у своєму рішенні.

Щодо суті апеляційної скарги

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням вимог матеріального та процесуального права.

З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, тому відповідно до ст. 375 ЦПК України апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Керуючись ст.ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, 384 ЦПК України, апеляційний суд у складі колегії суддів

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Ісагіс залишити без задоволення.

Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 24 лютого 2025року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 15 серпня 2025 року.

Головуючий В.А. Коновалова

Судді О.Ю. Карташов

М.В. Назарова