ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 серпня 2025 року

м. Київ

справа № 753/23006/21

провадження № 61-11781св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Коротуна В. М. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В.,

Червинської М. Є.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Акціонерне товариство «Сенс-Банк», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк Золтан Золтанович,

треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_4 на рішення Дарницького районного суду м. Києва від 14 липня 2023 року у складі судді Якусика О. В. та постанову Київського апеляційного суду від 03 липня 2024 року у складі колегії суддів: Слюсар Т. А., Голуб С. А., Таргоній Д. О.,

ВСТАНОВИВ:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

У листопаді 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Сенс-Банк» (далі - АТ «Сенс-Банк»), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу (далі - приватний нотаріус) Русанюка З. З., треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Позов мотивовано тим, що 27 вересня 2021 року приватний нотаріус

Русанюк З. З. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень зареєстрував право власності на належну позивачу і третім особам квартиру

АДРЕСА_1 за Акціонерним товариством «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк»), правонаступником якого

є АТ «Сенс-Банк».

Позивач вказував, що зазначена реєстрація є незаконною, а рішення та запис про право власності повинні бути скасовані судом, як такі, що суперечать закону та договору іпотеки з таких підстав.

На позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки у АТ «Альфа-Банк» сплив строк позовної давності, оскільки відповідно до пункту 7 частини одинадцятої статті 11 Закону України «Про захист прав споживачів» у редакції, чинній до 09 червня 2017 року, кредитодавцю забороняється вимагати повернення споживчого кредиту, строк давності якого минув. Оскільки звернення іпотекодержателем стягнення на предмет іпотеки здійснюється саме з метою позасудового повернення споживчого кредиту, АТ «Альфа-Банк» був позбавлений можливості реалізувати свої права іпотекодержателя цим шляхом у зв`язку з пропуском кредитором за вказаним кредитним договором строку позовної давності ще на час чинної редакції пункту 7 частини одинадцятої статті 11 Закону України «Про захист прав споживачів».

На момент укладення договору іпотеки діяла інша редакція статті 37 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, при цьому правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання (редакція статті від 12 травня 2006 року). Тобто на момент виникнення правовідносин згідно з договором іпотеки єдиною підставою для набуття права власності на предмет іпотеки було укладення окремого договору.

Враховуючи відсутність укладеного сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, ненадання такого договору державному реєстратору, залишення без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, ненаправлення іпотекодавцям АТ «Альфа-Банк» повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, непроведення оцінки нерухомого майна станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення державної реєстрації права, позивач вважав дії державного реєстратора - приватного нотаріуса Русанюка 3. 3. щодо реєстрації за АТ «Альфа-Банк» права власності на спірну квартиру незаконними.

Позивач зазначав, що іпотекодавці не отримували на свою адресу від

АТ «Альфа-Банк» повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки.

АТ «Альфа-Банк» ухилилося від повідомлення іпотекодавців про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, а тому державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за AT «Альфа-Банк» проведена всупереч нормам чинного законодавства.

АТ «Альфа-Банк» не надало іпотекодавцям інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Оцінка майна предмета іпотеки не проводилась, оскільки квартиру в цей період ніякий суб`єкт оціночної діяльності не оглядав. Повідомлення про проведення оцінки та визначення ринкової вартості квартири іпотекодавці від АТ «Альфа-Банк» не отримували.

АТ «Альфа-Банк» не надало державному реєстратору звіт суб`єкта оціночної діяльності про вартість предмета іпотеки, що свідчить про недотримання при вчиненні реєстраційної дії вимог Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 27 грудня 2015 року № 1127.

Посилаючись на наведене, ОСОБА_1 просив визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію права приватної власності

АТ «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_2 ; скасувати запис про право власності на вказану квартиру за АТ «Альфа-Банк».

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 14 липня 2023 року

в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивовано тим, що позивач не довів, що дії АТ «Альфа-Банк» щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання вчинено з порушенням його прав. При цьому суд вказав, що відповідач належно вчинив дії щодо направлення вимоги про усунення порушення, яку отримано ОСОБА_2 , жодних заяв щодо неналежності їй підпису як учасника справи не подано. Крім того, суд зауважив, що сплив позовної давності не свідчить про відсутність заборгованості за кредитним договором. Такі наслідки для кредитора застосовується у разі звернення його до суду із відповідним позовом, однак звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося у позасудовому порядку на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, яким вважається відповідне застереження в іпотечному договорі.

Постановою Київського апеляційного суду від 03 липня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_4 , яка діє в інтересах ОСОБА_1 , залишено без задоволення.

Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 14 липня 2023 року залишено без змін.

Залишаючи апеляційну скаргу без задоволення, апеляційний суд погодився

з висновком суду першої інстанції. При цьому апеляційний суд зазначив, що рішення суду оскаржується лише в частині вимог до АТ «Сенс-Банк», а тому

в іншій частині суд апеляційної інстанції рішення не переглядає.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

12 серпня 2024 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_4 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Дарницького районного суду м. Києва від 14 липня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 03 липня 2024 року в частині відмови

в задоволенні позовних вимог до АТ «Сенс-Банк» про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно та в цій частині ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що відповідно до Закону України «Про іпотеку», в редакції від 12 травня 2006 року, яка діяла на момент укладення іпотечного договору, передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов?язання у позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який між позивачем і банком не укладався. Законодавство, яке діяло на момент укладення договору іпотеки від 27 липня 2007 року, не передбачало можливості передання права власності на іпотечне майно від іпотекодавця до іпотекодержателя у рахунок виконання основного зобов?язання на підставі застереження в іпотечному договорі. Договір іпотеки від 27 липня 2007 року № 02-10/2687 не містить застереження, яке може бути прирівняно за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Заявник вказує, що немає належних і допустимих доказів надсилання АТ «Альфа-Банк» та отримання ОСОБА_1 , ОСОБА_2 і ОСОБА_3 іпотечного повідомлення. Необґрунтованим є висновок суду, що позивач не довів порушення його прав, заперечуючи про проведення оцінки квартири.

Підставою касаційного оскарження вказаних судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених

у постановах Верховного Суду від 11 квітня 2018 року у справі

№ 554/14813/15-ц, від 16 грудня 2019 року у справі № 211/2171/15-ц, від

10 серпня 2021 року у справі № 461/4240/17, постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц,

від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, від 24 квітня 2019 року

у справі № 521/18393/16-ц, від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Також підставою касаційного оскарження вказаних судових рішень заявник зазначає порушення судами норм процесуального права, оскільки суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

Інші аргументи учасників справи

Відзив на касаційну скаргу не надійшов.

Рух касаційної скарги та матеріалів справи

Ухвалою Верховного Суду від 22 серпня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали з Дарницького районного суду м. Києва.

17 вересня 2024 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті,

є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи

у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 14 липня 2023 року та постанова Київського апеляційного суду від 03 липня 2024 року оскаржуються

в частині позовних вимог ОСОБА_1 до АТ «Сенс-Банк», треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, в іншій частині судові рішення не оскаржуються, а тому відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України судом касаційної інстанції не переглядаються.

Перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційну скаргу слід залишити без задоволенняз таких підстав.

Короткий зміст фактичних обставин справи

27 липня 2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБСР «Укрсоцбанк») і ОСОБА_1 укладено договір про надання відновлювальної кредитної лінії № 032/29-273К, відповідно до якого надання кредиту буде здійснюватися окремими частинами - траншами зі сплатою 13 % річних та комісій, в розмірі та в порядку визначеному цим договором, в межах максимального ліміту заборгованості до

109 900,00 дол. США, з наступним зниженням максимального ліміту заборгованості, починаючи з вересня 2007 року, кожного 10 числа місяця ліміт зменшується на 1 324,00 дол. США, з кінцевим терміном погашення заборгованості по кредиту до 26 липня 2014 року. Згідно з пунктом 1.2 договору кредит надається на поточні потреби.

27 липня 2007 року, з метою забезпечення виконання зобов`язань позичальника ОСОБА_1 за кредитним договором, між ОСОБА_1 ,

ОСОБА_2 , ОСОБА_3 і АКБСР «Укрсоцбанк» укладено договір іпотеки № 02-10/2687, відповідно до якого іпотекодавці передають в іпотеку іпотекодержателю (банку) нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 .

Відповідно до пункту 1.2 іпотечного договору заставна вартість предмета іпотеки за згодою сторін становить 792 850,00 грн, що за офіційним курсом Національного банку України на день укладення цього договору становить

157 000,00 дол. США.

Вказана квартира належала ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

ОСОБА_3 на праві власності у рівних частинах на підставі свідоцтва про право власності на житло від 16 травня 2005 року № НОМЕР_1 .

З матеріалів реєстраційної справи № 000 щодо спірного об`єкта нерухомого майна відомо, що 03 березня 2020 року АТ «Альфа-Банк», яке

є правонатупником АКБСР «Укрсоцбанк», надіслало ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 повідомлення від 27 лютого 2020 року

№ 755, у якому вимагало усунути порушення, а саме сплатити заборгованість за кредитним договором, розмір якої станом на 26 лютого 2020 року складає

242 035,20 дол. США, та повідомив, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку має намір звернути стягнення на предмет іпотеки

в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Згідно з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення поштове відправлення вручено ОСОБА_2 10 березня 2020 року.

Поштові відправлення, які направлялися ОСОБА_1

і ОСОБА_3 , повернулись на адресу банку з відміткою відділення поштового зв`язку «кінець терміну зберігання».

27 квітня 2020 року АТ «Альфа-Банк» надіслало ОСОБА_1 ,

ОСОБА_2 і ОСОБА_3 повторне повідомлення від 24 квітня

2020 року № 54 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, у якому повторно вимагало усунути порушення, а саме сплатити заборгованість за кредитним договором, розмір якої станом на 26 лютого 2020 року складає 242 035,20 дол. США, та повідомило, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Вказану вимогу направлено за адресою:

АДРЕСА_3 та повернулася на адресу банку з відміткою відділення поштового зв`язку «кінець терміну зберігання».

28 серпня 2021 року суб`єкт оціночної діяльності - Товариство з обмеженою відповідальністю «Незалежна експертна компанія» склало висновок про вартість майна, відповідно до якого ринкова вартість квартири

АДРЕСА_1 складає 1 380 000,00 грн.

Банк також подав державному реєстратору довідку станом на 27 вересня

2021 року, згідно з якою загальна заборгованість позичальника складає

686 698,21 дол. США, у якій також зазначено оціночну вартість предмета іпотеки у розмірі 1 380 000,00 грн.

01 жовтня 2021 року державний реєстратор - приватний нотаріус Русанюк З. З. провів державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк» відповідно до рішення від 01 жовтня 2021 року № 60716256 та вніс запис про право власності № 44269695.

Мотиви, якими керується Верховний Суд

У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Оскаржувані судові рішення зазначеним вимогам закону відповідають.

Кредитні правовідносини за своєю правовою природою є договірними цивільними відносинами; на них повною мірою поширюються вимоги цивільного законодавства, зокрема приписи про неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, а також принципи свободи договору, свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності, передбачені статтею 3 ЦК України.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватись належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно з кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (стаття 1054 ЦК України).

Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (пункт 2 частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку», тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (стаття 12 Закону України «Про іпотеку»).

У статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки

в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що

є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня

2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки

в рахунок виконання основного зобов`язання.

У статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Після внесення Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Результат аналізу змісту статей 36 та 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції на час укладення іпотечного договору) дає підстави для висновку, що застереження в іпотечному договорі також вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Отже, законодавчо визначено способом позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

Аналогічні висновки сформульовані у постановах Верховного Суду від

23 вересня 2020 року у справі № 200/18401/18, від 02 вересня 2020 року

у справі № 755/18091/18, від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18777/18.

У цій справі суди встановили, що у пункті 4.5 іпотечного договору зазначено, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки

в один із наступник способів: 4.5.1 на підставі рішення суду; або 4.5.2 на підставі виконавчого напису нотаріуса; або 4.5.3 шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов?язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; або 4.5.4 шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; або 4.5.5 шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцями та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку».

Отже, правильними є висновки судів про те, що у цій справі встановлено, що сторони за договором іпотеки погодили можливість виникнення

в іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

У частині першій статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі - в редакції, чинній на момент вчинення реєстраційних дій) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав

і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення

у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

Відповідно до статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

У постанові Верховного Суду від 08 грудня 2021 року в справі № 205/1096/19 (провадження № 61-6207св21) зазначено, що «за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку». Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримки може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті). Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад цінним листом

з описом вкладення відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання».

Відповідно до пункту 2 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, документом, що підтверджує надання послуг поштового зв`язку,

є розрахунковий документ встановленої відповідно до Закону України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» форми та змісту (касовий чек, розрахункова квитанція тощо).

Згідно з пунктами 59, 61 вказаних Правил внутрішні поштові відправлення

з оголошеною цінністю з описом вкладення подаються для пересилання відкритими для перевірки їх вкладення. У разі приймання внутрішніх поштових відправлень з оголошеною цінністю з описом вкладення бланк опису заповнюється відправником у двох примірниках. Працівник поштового зв`язку повинен перевірити відповідність вкладення опису, розписатися на обох його примірниках і проставити відбиток календарного штемпеля. Один примірник опису вкладається до поштового відправлення, другий видається відправникові. На примірнику опису, що видається відправникові, працівник поштового зв`язку повинен зазначити номер поштового відправлення. За бажанням відправника на примірнику опису, що вкладається до поштового відправлення, вартість предметів може не зазначатися.

Відповідно до вказаних Правил розрахунковий документ (касовий чек, розрахункова квитанція тощо) видається відправникові з додержанням вимог Закону України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій в сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» і підтверджує факт надання послуги відділенням зв`язку.

Установивши, що матеріалами справи підтверджено дотримання вказаних вимог, оскілки в матеріалах справи є докази направлення ОСОБА_1 , ОСОБА_2 і ОСОБА_3 повідомлення про усунення порушення та докази його отримання ОСОБА_2 , суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, зробив правильний висновок про наявність

у державного реєстратора доказів направлення та отримання письмової вимоги про усунення порушень, а отже, і підстав для здійснення державної реєстрації за банком права власності на предмет іпотеки.

Колегія суддів також погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про дотримання іпотекодержателем положень частини п?ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку», яким визначено право набуття у власність предмета іпотеки за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, оскільки на момент вчинення реєстраційної дії державному реєстратору відповідач надав звіт про незалежну оцінку майна, складений ТОВ «Незалежна експертна компанія» від 28 серпня 2021 року, відповідно до якого вартість іпотечного майна визначено у сумі

1 380 000,00 грн.

Отже, суди дійшли правильних висновків, що іпотекодержатель додержався усіх визначених договорами умов процедури позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

А тому доводи касаційної скарги щодо порушення процедури набуття у власність іпотечного майна, неналежного повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, звернення стягнення без визначення вартості іпотечного майна є безпідставними, необґрунтованими, остільки не ґрунтуються на законі та спростовуються матеріалами справи. Позивач не надав доказів, які

б підтвердили протилежне.

З урахуванням встановлених фактичних обставин справи та положень вказаних норм матеріального права суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

Аргументи заявника про неврахування висновків Верховного Суду, наведених

у касаційній скарзі, є безпідставними, оскільки висновки, зроблені судами, не суперечать висновкам Верховного Суду у справах, зазначених заявником

у касаційній скарзі.

Інші доводи касаційної скарги зводяться до незгоди заявника з висновками судів першої і апеляційної інстанцій щодо встановлених обставин справи та необхідності переоцінки доказів. При цьому згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє

в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Висновки за результатом розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Переглянувши оскаржувані судові рішення в межах доводів касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, арішення Дарницького районного суду м. Києва від 14 липня

2023 року та постанови Київського апеляційного суду від 03 липня 2024 року

в частині позовних вимог ОСОБА_1 до АТ «Сенс-Банк», треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - без змін, оскільки підстав для їх скасування немає.

З огляду на те, що Верховний Суд залишає касаційну скаргу без задоволення, розподіл судових витрат відповідно до статті 141 ЦПК України не здійснюється.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_4 залишити без задоволення.

Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 14 липня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 03 липня 2024 рокув частині позовних вимог ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс-Банк», треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: В. М. Коротун

Є. В. Коротенко

М. Є. Червинська