Справа № 274/7816/23
Провадження № 2/0274/89/25
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

"15" серпня 2025 р. м. Бердичів

БЕРДИЧІВСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ

в складі: головуючого - судді Хуторної І.Ю.,

з участю секретаря Айрапетян А.А.,

розглянувши в судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Андріяшівка-Агро" до ОСОБА_1 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, -

в с т а н о в и в :

08.11.2023 Товариство з обмеженою відповідальністю "Андріяшівка-Агро" звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 , у якому просить визнати укладеною додаткову угоду від 01.09.2023 року до договору оренди землі укладеного 18.11.2015 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка-Агро» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, площею 1,3394 га, кадастровий № :04:000:0135, розташованої на землях Андріяшівської сільської ради, Бердичівського району, у наступній редакції:

«Додаткова угода до договору оренди землі від 18.11.2015 року

01.09.2023 року с. Андріяшівка

Товариство з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка-Агро», іменоване надалі «Орендар», в особі директора Базилівського Бориса Леонідовича, який діє на підставі Статуту, з одного боку, і ОСОБА_1 , іменована надалі «Орендодавець», з іншого боку, разом надалі іменовані Сторони, а кожен окремо - Сторона, уклали цю Додаткову угоду (далі - Додаткова угода) до Договору оренди землі від 18.11.2015 року (далі - Договір) про нижченаведене:

1. Із врахуванням обставин, встановлених рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 09.05.2023 року по справі №274/618621 «Орендар» та «Орендодавець» дійшли згоди внести зміни до Договору від 18.11.2015 року.

2. Змінити перше речення п. 8 Договору та викласти його в наступній редакції: «Цей Договір укладено на строк до 29.08.2025 року».

3. Інші умови вищевказаного Договору залишаються незмінними і Сторони підтверджують по ним свої зобов`язання.

4. Дана Угода набуває чинності з моменту підписання його сторонами та її державної реєстрації.

РЕКВІЗИТИ ТА ПІДПИСИ СТОРІН:

ОРЕНДАР:

ТОВ «Андріяшівка-Агро», адреса: вул. Садова, 6, с. Андріяшівка Бердичівського р-ну, п.і. 13364 , Директор Борис БАЗИЛІВСЬКИЙ

ОРЕНДОДАВЕЦЬ:

ОСОБА_1 адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ».

Короткий виклад доводів позивача, заперечень відповідача

Позовна заява ТОВ "Андріяшівка-Агро" обґрунтована наступним.

18.11.2015 ОСОБА_1 , як власник земельної ділянки, площею 1,3394 га, кадастровий № :04:000:0135, розташованої на землях Андріяшівської сільської ради, Бердичівського району уклав договір оренди зазначеної земельної ділянки з ТОВ «Андріяшівка-Агро» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, який зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

За п.41 Договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права Договір зареєстровано 11.12.2015. Отже, вказаний Договір набрав чинності з 11.12.2015.

Згідно п.8 даного Договору він укладений на строк 10 років.

Натомість, в січні 2021 року з інформаційної довідки Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру стало відомо про те, що Сектором державної реєстрації Ружинської РДА 12.10.2020 року дію договору припинено.

Право оренди на земельну ділянку 12.10.2020 зареєстровані за новим орендарем ФОП ОСОБА_2 .

Зважаючи на відсутність відповідного волевиявлення на припинення зазначених договірних відносин, ТОВ «Андріяшівка-Агро» звернулося із відповідним позовом суду.

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 09.05.2023 по справі №274/616/21 визнано недійсною угоду про припинення договору оренди, укладеної 31.01.2020 між ТОВ «Андріяшіною Агро» по ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, площею 1,3394 га, кадастровий № :04:000:0135. Визнано недійсним договір оренди землі укладений 12.10.2020 між ФОП ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , предметом якого стала земельна ділянка, кадастровий номер №:04:000:0135.

Даним рішенням суду встановлено, що ОСОБА_1 , укладаючи з Товариством в особі директора ОСОБА_3 угоду від 23.01.2020 про припинення договору оренди земельної ділянки, яка стосуються предмету спору, на підставі статті 31 Закону України "Про оренду землі", у зв`язку з закінченням строку, на який її було укладено, достовірно знаючи, що цей договір оренди земельної ділянки укладений на строк десять років, також порушив права Товариства, зокрема, припинив право оренди земельної ділянки, чим порушив частину другу статті 13 Цивільного кодексу України.

Наведене свідчить про те, що укладена між ОСОБА_1 та Товариством, особі директора Лопохи В.Є., угода від 23.01.2020 року щодо земельної ділянки кадастровий номер № :04:000:0135 на підставі статті 31 Закону Україні «Про оренду землі» у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено суперечать частинам другій та третій статті 13, абзацу першому частини третьої статті 9 Цивільного кодексу України, а тому вона підлягає визнанню недійсною на підставі частини першої та третьої статті 215 Цивільного кодексу України.

Отже, даний договір оренди землі, укладений із ТОВ «Андріяшівка-Агро» діяв моменту його державної реєстрації 11.12.2015 року до державної реєстрації додатково угоди про припинення дії Договору оренди землі, 12.10.2020 року, тобто 4 роки 10 місяців та 1 дні.

Після прийняття Бердичівським міськрайонним судом Житомирської області рішення про визнання недійсною додаткової угоди про припинення строку дії договору оренди землі та проведення державної реєстрації про поновлення права оренди ТОВ «Андріяшівка-Агро» даний договір оренди землі продовжив свою дію.

Право оренди було поновлено за наслідком державної реєстрації речового права 10.08.2023.

При цьому строк, протягом якого він не діяв (з 22.10.2020 року до 01.08.2023) не має зараховуватись в загальний строк дії договору.

А тому, на виконання п.8 Договору оренди землі, строк дії договору визначений до 27.02.2027року (10.08.2023 року + 3 роки 6 місяців 17 днів (строк який залишився після 22.10.2020 року до припинення 10 річного строку дії договору без врахування укладення додаткової угоди про його припинення)).

З огляду на це, Товариство звернулося до Орендодавця із листом про підписання додаткової угоди про визначення строку дії Договору оренди землі від 18.11.2015 року, з урахуванням його укладення на строк 10 років та його не дією під час реєстрації додаткової угоди про припинення дії Договору оренди землі до поновлення права оренди за ТОВ «Андріяшівка-Агро» на строк 29.08.2028.

Проте, листом від 13.09.2023 року ОСОБА_1 помилково зауважив, що строк дії договору оренди землі від 18.11.2015 року визначений до 08.07.2024, у зв`язку із чим відмовився укладати будь-які додаткові угоди із Орендарем.

Тому враховуючи недобросовісність поведінки Орендодавця щодо дострокового припинення на певний час правовідносин по договору оренди, зважаючи положення п.8 Договору оренди, він діє до 29.08.2028.

Відзив на позовну заяву не надходив.

Заяви, клопотання, процесуальні дії у справі

Ухвалою від 16.01.2024 судом відкрито загальне позовне провадження у справі.

Підготовче провадження закрито ухвалою суду від 15.02.2025

У судове засідання 06.08.2024 сторони, будучи належним чином повідомленими про судовий розгляд, не з`явилися. Представник позивача згідно поданої заяви підтримав позов.

Фіксування судового засідання не здійснювалося.

Фактичні обставини, встановлені судом, докази на їх підтвердження

Суд встановив, що відповідно до договору оренди від 18.11.2015 ОСОБА_1 передав в оренду ТОВ «Андріяшівка-Агро» строком на десять років належну йому земельну ділянку площею 1,3394 га, кадастровий № :04:000:0135.

Відповідно до пункту 41 прикінцевих положень договору оренди цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Відповідно до Інформації із державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 28.08.2023 право оренди земельної ділянки кадастровий номер № :04:000:0135 належної ОСОБА_1 , зареєстровано за ТОВ «Андріяшівка-Агро» відповідно до договору від 18.11.2015, строк оренди 10 років (а.с. 9-12).

Із цієї інформаційної довідки також вбачається, що право оренди на цю земельну ділянку 12.10.2020 було зареєстровано за ФОП ОСОБА_2 та на підставі рішення суду від 30.06..2023 речове право ФОП ОСОБА_2 на цю земельну ділянку припинено.

Відповідно до рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 09.05.2023 року по справі №274/6186/21:

- визнано недійсною угоду про припинення договору оренди, укладеної 23.01.2020 між ТОВ «Андріяшіною-Агро» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, площею 1,3394 га, кадастровий № :04:000:0135,

- визнано недійсним договір оренди землі укладений 12.10.2020 між ФОП ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , предметом якого стала земельна ділянка, площею 1,3394 га, кадастровий № :04:000:0135 (а.с. 11-20).

01.09.2023 ТОВ «Андріяшівка-Агро» звернулося до ОСОБА_1 із листом у якому пропонувало орендодавцю погодити новий строк дії оренди до 29.08.2028. До листа товариство долучило додаткову угоду від 01.09.2023 до договору оренди від 18.11.2015 (а.с. 21-22).

У заяві від 13.09.2023 ОСОБА_1 вказав, що не бажає поновлювати договір оренди земельної ділянки ТОВ «Андріяшівка-Агро» (а.с. 24).

Норми права застосовані судом, висновки суду

Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Положеннями статей 12, 13 ЦПК України визначено, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. При цьому кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

У статті 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Однією з таких підстав відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України є договори та інші правочини.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

Змістом пункту 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплена, загальна засада цивільного законодавства у вигляді свободи договору.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (частина третя статті 203 ЦК України).

Змістом статті 627 ЦК України також закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Частиною першою статті 631 ЦК України визначено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору е умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частини перша, друга статті 651 ЦК України).

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено істотні умови договору, однією з яких є дата укладення та строк дії договору оренди.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права (стаття 19 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Підсумовуючи зазначене, іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання щодо зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Згідно із частиною першої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Відповідно до частини другої статті 652 ЦК України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною 4 цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило би співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило би заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Частиною четвертою статті 652 ЦК України передбачено, що зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникає у ході виконання договору, проте лише істотна зміна обставин визнається підставою для вимоги про зміну договору. Зміна обставин вважається істотною тільки тоді, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони б не уклали договір або уклали б його на інших умовах, на що неодноразово наголошував Верховний Суд, зокрема, у постановах від 07 листопада 2023 року у справі № 920/660/22, від 12 жовтня 2023 року у справі № 910/5029/22, від 19 січня 2023 року у справі № 910/14623/21, від 20 червня 2023 року у справі № 910/7583/22, від 17 травня 2023 року у справі № 914/865/22.

Отже, зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин в судовому порядку, як і розірвання договору з цих підстав, виходячи з принципу свободи договору, є заходами, що застосовуються за наявності підтвердження дійсної істотної зміни обставин, з яких виходили сторони, укладаючи цей правочин.

Істотна зміна обставин, у свою чергу, є оціночною категорією, яка полягає у зміні договірного зобов`язання таким чином, що його виконання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 07 листопада 2023 року у справі № 920/660/22, від 26 жовтня 2021 року у справі № 910/18402/20, від 08 грудня 2020 року у справі № 910/11888/19, від 12 жовтня 2023 року у справі № 910/5029/22.

Комплексний аналіз статті 652 ЦК України свідчить про те, що закон пов`язує можливість внесення змін до договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю одночасно чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин. При цьому зміна договору саме за рішенням суду у зв`язку з істотною зміною обставин допускається у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 зауважила, що на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані обставини, що виникають після укладення договору, істотно порушують баланс інтересів сторін і суттєво знижують для кожної з них очікуваний результат договору. Право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, спрямоване на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов`язаних із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають характеристикам, визначеним у статті 652 ЦК України.

Крім того у цій постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв`язку між ними. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, виходячи з принципу свободи договору, є винятковим заходом. Для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність чотирьох умов, визначених у частині другій статті 652 ЦК України, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта статті 652 ЦК України), тобто що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом «найменших негативних наслідків» для сторін договору.

З огляду на викладене, а також зважаючи на відсутність волевиявлення ОСОБА_1 на зміну строку дії договору оренди землі, як істотної умови, враховуючи відсутність передбачених частиною четвертою статті 652 ЦК України умов, необхідних для зміни договору у судовому порядку у зв`язку з істотною зміною обставин шляхом визнання додаткової угоди укладеною, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

Продовження строку дії договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди з орендодавцем призведе до непропорційного втручання у права власника щодо вільного розпорядження своїм майном.

Розподіл судових витрат

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина перша статті 141 ЦПК України).

Оскільки у задоволенні позову ТОВ «Андріяшівка-Агро» суд відмовив, а відповідачем судові витрати не понесено, підстави для розподілу судових витрат відсутні.

Керуючись статтями 141, 259, 263-265, 268 Цивільного процесуального кодексу України, суд

у х в а л и в :

У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Андріяшівка-Агро" до ОСОБА_1 про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту рішення безпосередньо до Житомирського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому рішення суду.

Відомості про учасників справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Андріяшівка-Агро", місцезнаходження за адресою: Житомирська область, Бердичівський район, с. Андріяшівка, вул. Садова, 6, код в ,

відповідач - ОСОБА_1 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Суддя І.Ю. Хуторна