Провадження № 2/643/89/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.07.2025 м. Харків

Салтівський районний суд міста Харкова у складі:

головуючого судді: Новіченко Н.В.,

за участю секретаря судового засідання: Єрмакової А.О.,

позивача: ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження матеріали справи

за позовом ОСОБА_1

до 1.Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест»

2. Державного реєстратора Комунального підприємства «Регістр Сервіс» Первомайської міської ради Харківської області Малишева Віталія Валерійовича

про визнання протиправним та скасування рішення про державну

реєстрацію,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог.

22.06.2023 року до Московського районного суду м. Харкова з Октябрського районного суду м. Полтави за підсудністю надійшла справа № 643/20347/19 за позовом ОСОБА_1 (позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» (відповідач-1), Державного реєстратора Комунального підприємства «Регістр Сервіс» Первомайської міської ради Харківської області Малишева Віталія Валерійовича (відповідач-2), відповідно до змісту якого позивач просить суд визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 49287904 від 22.10.2019, номер запису про право власності 33786028 від 16.10.2019 прийняте реєстратором КП «РегістрСервіс» Первомайської міської ради Харківської області, Малишевим Віталієм Валерійовичем про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна: нежитлове приміщення, 1-го поверху № 1-:-4, 7-:-12 в літ. А-12, площею 68,2 кв.м., розташоване за адресою АДРЕСА_1 за ТОВ Фінансова компанія «Алькор-Інвест».

Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги позивач посилається на те, що 23.09.2008 року між ним та ВАТ «Банк Фінанси та Кредит» в особі Філії «Слобажанське РУ» ВАТ «Банк Фінанси та Кредит» був укладений Договір про відкриття кредитної лінії № 140-15-И-Л. 23.09.2008 року на забезпечення виконання зобов`язань позичальника між позивачем та Банком був укладений Іпотечний договір, за умовами якого позивач передає банку у якості забезпечення виконання основного зобов`язання майно, а саме нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-4, 7-:-12 в літ. А-12, розташовані за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 68,2 кв.м. 20.03.2018 року між ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» та ТОВ «ФК «Алькор Інвест» було укладено Договір відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за результатами відкритих торгів (аукціону), оформлених протоколом електронних торгів № UA-ЕА-2017-12-14-000112-b, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д.М. і зареєстрований у реєстрі за № 165. У подальшому, а саме 16.10.2019 року державний реєстратор Комунального підприємства «РегістрСервіс» Первомайської міської ради Харківської області Малишев В.В., прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 49287904 від 22.10.2019, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-4, 7-:-12 в Літ. А-12, площею 68,2 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест». При цьому, позивач вважає, що дії Державного реєстратора Комунального підприємства «РегістрСервіс» Первомайської міської ради Харківської області Малишева Віталія Валерійовича щодо перереєстрації права власності на спірні нежитлові приміщення на ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест», оскільки реєстрація права власності була здійснена державним реєстратором без достатніх правових підстав, а саме:

- всупереч вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» позивачу не було направлено про заміну кредитора не від Банку, не від відповідача-1, тобто правових підстав для отримання коштів за кредитним договором у відпоідача-1 не існувало. На адресу позивача не надходило вимоги про виконання зобов`язання з відповідним застереженням, що повністю виключало правові підстави реєстрації права власності на майно позивача;

- позивач неодноразово направляв на адресу відповідача-1 вимогу про надання доказів переходу права вимоги до відповідача-1 та платіжних реквізитів, однак жодної відповіді позивач не отримував;

- всупереч вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку» відповідачем-1 не було надано державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

2. Короткий зміст заперечень відповідачів проти позову.

2.1. Представник відповідача-1 у судове засідання не з`явився, подав до суду заяву про розгляд справи без його участі.

При цьому, представником відповідача-1 подано до суду відзив на позов, відповідно до змісту яких проти задоволення позову заперечує та просить суд відмовити в його задоволенні з наступних підстав:

-14.03.2018 року на адресу позивача було направлено лист-вимогу № 14/03/2018 з описом вкладення до поштового повідомлення № 647, що підтверджується відміткою відділення Укрпошти на описі вкладення. Згідно листа-вимоги відповідач-1 повідомляв позивача про зміну кредитора та просив у 30-дений термін погасити наявну заборгованість в сумі 5 137 202, 39 грн. При цьому, відповідач-1 повідомив позивача про те, що у випадку невиконання у зазначений термін цієї вимоги ТОВ ФК «Алькор Інвест» має намір реалізувати предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності на нього. Таким чином, відповідачем-1 було належним чином дотримано процедуру повідомлення іпотекодавця, і відповідно на законних підставах набуто право на спірний предмет іпотеки;

-16.10.2019 Комунальним підприємством «РегістрСервіс» Первомайської міської ради Харківської області державним реєстратором Малишевим В.В., було зареєстровано право власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» на нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-4, 7-:-12 в літ. А-12, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 68,2 кв.м., номер запису про право власності № 33786028. Представник відповідача-1 зазначає, що враховуючи той факт, що за ТОВ ФК «Алькор Інвест» було зареєстроване право власності на нежитлові приміщення і документи державним реєстратором не були повернуті. Даний факт свідчить про те, що всі документи були надані реєстратору у повному обсязі.

2.2. Відповідач-2 у судове засідання не з`явився, відзиву на позов не подав, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.

3. Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин, з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини.

23.09.2025 року між ВАТ «Банк Фінанси та Кредит» (Банк) та позивачем (Позичальник) було укладено Договір про відкриття кредитної лінії № 140-15-И-Л (Договір), відповідно до умов якого Банк відкриває позичальнику не відновлювальну кредитну лінію на умовах забезпеченості, поворотності, строковості, платності у розмірі 157 500, 00 дол. США з оплатою по процентній ставці 18% річних.

Відповідно до п. 3.2 Договору позичальник зобов`язується повністю повернути кредитні ресурси, отримані за цим Договором до 23.09.2023 року. Погашення проводиться шляхом зарахування відповідної суми на позичковий рахунок. Позичальник зобов`язується щомісяця у термін з 1 по 10 число кожного місяця здійснювати погашення позичкової заборгованості за виданими кредитними ресурсами у розмірі 875, 00 дол. США, згідно Графіка зниження розміру заборгованості.

23.09.2008 року між ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит», правонаступником якого є ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест», та позивачем (Іпотекодавець) було укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Д`яченко В.Є., за умовами якого Іпотекодавець передає в заставу Іпотекодержателю наступне нерухоме майно: нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-4, 7-:-12 в літ. А-12, розташовані за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 68,2 кв.м.

Вищезазначені нежитлові приміщення передаються в іпотеку як забезпечення повернення кредитних ресурсів, виданих за Договором про відкриття кредитної лінії № 140-15-И-Л від 23.09.2008 на суму 157 500, 00 доларів США строком до 23.09.2023 року, а також процентів за користування кредитними ресурсами, виходячи з процентної ставки 18% річних, а також неустойки за цим договором або за основним зобов`язанням, враховуючи відшкодування збитків, завданих прострочкою платежів за основним зобов`язанням, відшкодування витрат по зверненню стягнення на предмет іпотеки в повному обсязі (в т.ч. витрати за виконавчим написом), визначеному на момент фактичного задоволення вимог.

Вартість предмета іпотеки враховуючи оцінку викладену у Звіті про експертну оцінку становить 1 043 245, 00 грн. (п. 3 Іпотечного договору).

Пунктом 10 Іпотечного договору передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на розсуд Іпотекодержателя: або за виконавчим написом нотаріуса, або за рішенням суду, або Іпотекодержателем самостійно на умовах цього договору.

Відповідно до п. 11 Іпотечного договору за вибором Іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог Іпотекодержателя:

11.1. за рішенням суду;

11.2. у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса;

11.3. згідно із застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя, що містяться в п. 11.3.1. та 11.3.2. цього Договору.

11.3.1. задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку»;

11.3.2. продаж Іпотекодержателем від свого імені Предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

20.03.2018 року між ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» (Банк) та ТОВ «ФК «Алькор Інвест» (Новий кредитор) було укладено Договір відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за результатами відкритих торгів (аукціону), оформлених протоколом електронних торгів № UA-ЕА-2017-12-14-000112-b, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д.М. і зареєстрований у реєстрі за № 165.

Відповідно до п. 2.1 зазначеного Договору Банк відступає шляхом продажу Новому кредитору належні Банку, а Новий кредитор набуває у обсязі та на умовах, визначених цим Договором, права вимоги Банку до позичальника, іпотекодавця та поручителя, зазначених у Додатку № 1 до цього Договору (надалі- Боржники), включаючи права вимоги до правонаступників Боржників, спадкоємців Боржників, страховиків або інших осіб, до яких перейшли обов`язки Боржників або які зобов`язані виконати обов`язки Боржників, за кредитним договором, іпотечним договором, договором поруки з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, згідно реєстру у Додатку № 1 до цього Договору. Новий кредитор сплачує Банку за Права вимоги грошові кошти у сумі та у порядку, визначених цим Договором.

Згідно з Додатком № 1 до Договору про відступлення прав вимоги Банк відступив відповідачу-1 права вимоги до позивача за Договором про відкриття кредитної лінії № 140-15-И-Л від 23.09.2008 року, Іпотечним договором від 23.09.2008, Договором поруки № 140-15-И-Л/П від 23.09.2008.

14.03.2018 року відповідач-1 направив позивачу письмову вимогу про погашення заборгованості в сумі 5 137 202, 39 грн. протягом 30 календарних днів та повідомив, що у випадку несплати боргу відповідач-1 має намір звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до Іпотечного договору від 23.08.2008, а саме: набути право власності на предмет іпотеки на підставі застереження у п. 11.3 Договору іпотеки у порядку встановленим цим договором та ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та/або шляхом продажу предмету іпотеки третій особі на підставі застереження у п. 11.3 Договору іпотеки у порядку встановленому цим договором та ст. 38 Закону України «Про іпотеку» на умовах, визначених на власний розсуд Іпотекодавець.

Вказана вимога позивачем задоволена не була.

Відповідно до Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 16.10.2019 року державний реєстратор Комунального підприємства «РегістрСервіс» Первомайської міської ради Харківської області Малишев В.В., прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 49287904 від 22.10.2019, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-4, 7-:-12 в Літ. А-12, площею 68,2 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест».

4. Мотиви, з яких виходить суд при вирішенні даного спору та застосовані норми права.

4.1. Стосовно доводів позивача про те, що він не отримував від Іпотекодавця письмової вимоги про усунення порушень суд зазначає наступне.

У частині 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі - в редакції, чинній на момент вчинення реєстраційних дій) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з ч. 1 ст. 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Відповідно до статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

У постанові Верховного Суду від 08 грудня 2021 року у справі № 205/1096/19 (провадження № 61-6207св21) зазначено, що «за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку». Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримки може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті). Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад цінним листом з описом вкладення відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Відповідно до пункту 2 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, документом, що підтверджує надання послуг поштового зв`язку, є розрахунковий документ встановленої відповідно до Закону України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» форми та змісту (касовий чек, розрахункова квитанція тощо).

Згідно з пунктами 59, 61 вказаних Правил внутрішні поштові відправлення з оголошеною цінністю з описом вкладення подаються для пересилання відкритими для перевірки їх вкладення. У разі приймання внутрішніх поштових відправлень з оголошеною цінністю з описом вкладення бланк опису заповнюється відправником у двох примірниках. Працівник поштового зв`язку повинен перевірити відповідність вкладення опису, розписатися на обох його примірниках і проставити відбиток календарного штемпеля. Один примірник опису вкладається до поштового відправлення, другий видається відправникові. На примірнику опису, що видається відправникові, працівник поштового зв`язку повинен зазначити номер поштового відправлення. За бажанням відправника на примірнику опису, що вкладається до поштового відправлення, вартість предметів може не зазначатися.

Відповідно до вказаних Правил розрахунковий документ (касовий чек, розрахункова квитанція тощо) видається відправникові з додержанням вимог Закону України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій в сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» і підтверджує факт надання послуги відділенням зв`язку.

Судом встановлено, що 14.03.2018 року відповідач-1 направив на адресу позивача АДРЕСА_2 , вимогу про погашення заборгованості в сумі 5 137 202, 39 грн. протягом 30 календарних днів та повідомив, що у випадку несплати боргу відповідач-1 має намір звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до Іпотечного договору від 23.08.2008, а саме: набути право власності на предмет іпотеки на підставі застереження у п. 11.3 Договору іпотеки у порядку встановленим цим договором та ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та/або шляхом продажу предмету іпотеки третій особі на підставі застереження у п. 11.3 Договору іпотеки у порядку встановленому цим договором та ст. 38 Закону України «Про іпотеку» на умовах, визначених на власний розсуд Іпотекодавець.

Направлення зазначеної вимоги підтверджується копією опису вкладення та копією поштового повідомлення від 14.03.2018 року з трекномером 647.

У постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також потрібно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Установивши, що до звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель, відповідно до умов укладеного між сторонами договору іпотеки направив іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення, презумпцію належного повідомлення про необхідність усунути порушення іпотекодавцем під час судового розгляду спростовано не було, суд вважає доводи позивача в частині того, що оспорюване рішення державного реєстратора прийнято з порушенням процедури повідомлення іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до статті 35 Закону України «Про іпотеку» необґрунтованими.

4.2. Стосовно доводів позивача про те, що його не повідомили про заміну кредитора у зобов`язанні, суд зазначає наступне.

За змістом ст. 516 ЦК України заміна кредитора у зобов`язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом.

Суд наголошує, що неповідомлення боржника про заміну кредитора не звільняє його від обов`язку погашення заборгованості. Правовим наслідком неповідомлення боржника про заміну кредитора у зобов`язанні є надання йому права погашення заборгованості первісному кредитору і таке виконання буде вважатися належним.

За таких обставин, доводи позивача про те, що його не повідомили про заміну кредитора у зобов`язанні суд вважає безпідставними та до уваги не приймає.

4.3. Стосовно доводів позивача про те, що всупереч вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку» відповідачем-1 не було надано державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно з пунктом 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі Порядок № 1127), в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону № 1952-IV та цим Порядком.

Для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину (пункт 57 Порядку № 1127).

Згідно з п. 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на викладене, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Втім, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу.

Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, на момент виникнення спірних правовідносин в цій справі іпотекодержатель не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Як на тому наголошено у постанові Верховного Суду від 26.11.2024 у справі № 910/16972/21 виконання такої вказівки закону (щодо обов`язку подання державну реєстратору звіту про оцінку майна) необхідне для того щоб співставити співмірність вимог кредитора із розміром заборгованості боржника перед ним із вартістю майна, що є предметом іпотеки, для погашення цієї заборгованості у позасудовому порядку внаслідок звернення стягнення заставним кредитором шляхом прийняття у власність предмету іпотеки і погашення повністю / частково заборгованості. Це впливає на волевиявлення іпотекодавця, а саме розмір вартості іпотечного майна, визначений на підставі оцінки майна в порядку передбаченому статтею 37 Закону України "Про іпотеку", щодо звернення стягнення на майно, прийняття у власність заставним кредитором майна, для погашення наявної перед ним заборгованості іпотекодавця, оскільки при заниженні вартості майна і допущенні порушень в оцінці вартості майна іпотекодавець у встановленому законом порядку має право оспорювати оцінку, заперечувати проти прийняття іпотекодержателем у власність майна за вартістю, встановленою у звіті про таку оцінку і тим самим заявити про відсутність своєї волі на набуття іпотекодержателем в позасудовому порядку права власності на предмет іпотеки, якщо оцінка майна на момент такого набуття відсутня чи значно занижена.

Відтак, викладені у відзиві на позов доводи відповідача-1 в частині того, що факт оцінки майна та наявність згоди іпотекодавця чи інші документи не є саме підставою для реєстрації права власності за іпотекодержателем суд вважає безпідставними та до уваги не приймає.

Звертаючись до суду з вказаним позовом позивач вказував, що під час реєстрації права власності на предмет іпотеки за відповідачем-1, держаний реєстратор порушив вимоги ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та здійснив державну реєстрацію права власності на нежитлові приміщення за відповідачем-1 за відсутності оцінки предмету іпотеки.

Під час розгляду справи відповідачем-1 було надано суду Звіт про оцінку майна від 22.09.2019, складений ФОП ОСОБА_2 , відповідно до якого ринкова вартість предмета іпотеки склала 770 000, 00 грн. без урахування ПДВ.

Водночас, дослідивши зміст копії реєстраційної справи № 101 та копій документів з реєстраційної справи (т. 3 а.с. 29-83) щодо реєстрації права власності на спірне майно судом встановлено, що відповідачем-1 не було надано державному реєстратору Звіту про оцінку майна від 22.09.2019, або іншого документу про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.

Як слушно зауважив представник позивача, надані представником відповідача-1 документи, в т.ч. Звіт про оцінку майна від 22.09.2019, жодним чином не підміняють тих, що були подані ним державному реєстратору для вчинення реєстраційної дії, оскільки матеріали реєстраційної справи не містять відомостей про подання державному реєстратору наданого відповідачем-1 Звіту від 22.09.2019.

Відповідачем-1 вказані обставини жодним чином не спростовані і будь-яких доказів на підтвердження факту надання ним Звіту про оцінку майна від 22.09.2019 державному реєстратору не подано.

Водночас, відповідно до вимог частини 3 статті 12, частини 1 статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Згідно з частиною 2 статті 12 ЦПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

Вказані положення означають, що закон встановлює рівні можливості сторін і гарантує їм право на захист своїх інтересів. Принцип рівності учасників судового процесу перед законом і судом є важливим засобом захисту їх прав і законних інтересів, що унеможливлює будь-який тиск однієї сторони на іншу, ущемлення будь-чиїх процесуальних прав. Це дає змогу сторонам вчиняти передбачені законодавством процесуальні дії, реалізовувати надані їм законом права і виконувати покладені на них обов`язки.

У відповідності до частини 1 статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Принцип змагальності тісно пов`язаний з процесуальною рівністю сторін і забезпечує повноту фактичного й доказового матеріалу, наявність якого є важливою умовою з`ясування обставин справи. Відповідно до вказаного принципу, особи, зацікавлені в результаті справи, вправі відстоювати свою правоту у спорі шляхом подання доказів; участі в дослідженні доказів, наданих іншими особами шляхом висловлення своєї думки з усіх питань, що підлягають розгляду у судовому засіданні. Змагальність є різновидом активності зацікавленої особи (сторони). Особи, які беруть участь у справі, вправі вільно розпоряджатися своїми матеріальними і процесуальними правами й активно впливати на процес з метою захисту прав і охоронюваних законом інтересів.

Положеннями ч. ч. 1 та 3 ст. 83 ЦПК України унормовано, що сторони та інші учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. Відповідач, повинен подати суду докази разом з поданням відзиву.

Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу (частина 4 статті 83 ЦПК України).

Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом (частина 7 статті 81 ЦПК України).

При цьому, за приписами частини 4 статті 12 ЦПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19), сформульовано висновки про те, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони.

Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину потрібно доказувати так, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний.

З огляду не надання відповідачем-1 жодних доказів на підтвердження того що ним, з метою реєстрації права власності на нежитлові приміщення, які є предметом іпотеки, було надано державному реєстратору звіт про оцінку майна, суд погоджується з доводами позивача про неподання державному реєстратору усіх необхідних для державної реєстрації права власності документів.

Ненадання реєстратору усіх необхідних для державної реєстрації права власності документів є підставою до скасування проведеної державної реєстрації (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, Постанова Верховного Суду від 19 березня 2025 року у справі № 502/258/22).

Враховуючи вищевикладене, вимога позивача про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 49287904 від 22.10.2019, номер запису про право власності 33786028 від 16.10.2019 прийнятого реєстратором КП «РегістрСервіс» Первомайської міської ради Харківської області, Малишевим Віталієм Валерійовичем про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна: нежитлове приміщення, 1-го поверху № 1-:-4, 7-:-12 в літ. А-12, площею 68,2 кв.м., розташоване за адресою АДРЕСА_1 за ТОВ Фінансова компанія «Алькор-Інвест» підлягає задоволенню.

4.4. При цьому, що стосується позовних вимог до державного реєстратора Комунального підприємства «РегістрСервіс» Первомайської міської ради Харківської області Малишева Віталія Валерійовича, суд зазначає наступне.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17 (провадження № 14-397цс19) зазначено, що: «Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що у подібних з цією справах за позовом іпотекодавця до державного реєстратора спірні правовідносини виникають здебільшого саме між позивачем та іпотекодержателем через невиконання договірних зобов`язань і реалізацію прав іпотекодержателя щодо предмета іпотеки - нерухомого майна позивача (постанови: від 17 квітня 2018 року у справі № 815/6956/15, від 24 квітня 2018 року у справі № 825/478/17, від 29 травня 2018 року у справі № 826/19487/14, від 30 травня 2018 року у справі № 826/9417/16, від 6 червня 2018 року у справі № 804/3509/17, від 16 жовтня 2018 року у справі № 804/14296/15, від 14 листопада 2018 року № 826/1656/18, від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц). Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно (див., зокрема, постанову Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (пункт 36))».

Отже, позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на спірне нерухоме майно не можуть бути звернені до державного реєстратора.

Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц, від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц, від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц, від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17).

Таким чином, суд відмовляє у задоволенні позовних вимог до державного реєстратора Комунального підприємства «РегістрСервіс» Первомайської міської ради Харківської області Малишева Віталія Валерійовича.

5. Розподіл судових витрат.

Відповідно до статті 141 ЦПК України судові витрати покладаються на відповідача-1.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 76, 81, 141, 264, 265 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

1.Позов ОСОБА_1 задовольнити.

2.Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 49287904 від 22.10.2019, номер запису про право власності 33786028 від 16.10.2019 прийняте реєстратором КП «РегістрСервіс» Первомайської міської ради Харківської області, Малишевим Віталієм Валерійовичем про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна: нежитлове приміщення, 1-го поверху № 1-:-4, 7-:-12 в літ. А-12, площею 68,2 кв.м., розташоване за адресою АДРЕСА_1 за ТОВ Фінансова компанія «Алькор-Інвест».

3.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в сумі 768 (сімсот шістдесят вісім) грн. 40 коп.

4.Рішення може бути оскаржено у встановленому порядку до Харківського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його підписання. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

5. Позивач: ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 ).

6. Відповідач-1: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» (м. Київ, вул. Шолуденка, буд. 1-Б, оф. 207, ).

7. Відповідач-2: Державний реєстратор Комунального підприємства «Регістр Сервіс» Первомайської міської ради Харківської області Малишев Віталій Валерійович (Харківська область, м. Первомайськ, мікрорайон 1/2, буд. 58, кімн. 4).

Повне рішення складено 11.08.2025 року.

Суддя Н.В. Новіченко