УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 липня 2025 року

м. Київ

справа № 761/11943/23

провадження № 61-8966ск25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Дундар І. О. (суддя-доповідач), Краснощокова Є. В., Крата В. І., розглянув касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка підписана представником ОСОБА_2 , на постанову Київського апеляційного суду від 11 червня 2025 року у складі колегії суддів: Соколової В. В., Верланова С. М., Поліщук Н. В., повний текст складений 08 липня 2025 року, у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про витребування майна з чужого незаконного володіння,

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до частини третьої статті 6 Закону України «Про доступ до судових рішень» суд при здійсненні судочинства може використовувати лише текст судового рішення, який опубліковано офіційно або внесено до Реєстру.

Аналіз Єдиного державного реєстру судових рішень свідчить, що у квітні 2023 року ОСОБА_1 звернулася з позовом до ОСОБА_3 , треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 17 січня 2008 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 укладений кредитний договір № 223382132. На забезпечення виконання зобов`язань за цим кредитним договором, 17 січня 2008 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 укладений договір іпотеки. Відповідно до пункту 1.4. договору іпотеки, адреса забудови: АДРЕСА_1 ; квартира - 265. Розпорядженням № 651 від 25 вересня 2012 року присвоєно новозбудованому житловому комплексу, будівельна адреса АДРЕСА_1 - поштову адресу: АДРЕСА_1 . Відповідно до пункту 1 акта прийому-передачі квартири від 30 травня 2014 року, ОСОБА_1 приймає для оформлення та реєстрації права власності окрему квартиру АДРЕСА_2 .

24 травня 2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С. І. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер - 35336181 про реєстрацію права власності на вказану квартиру за ОСОБА_6

08 лютого 2019 року укладений договір купівлі-продажу вказаної квартири, за яким право власності на квартиру набула відповідач ОСОБА_3 .

Постановою Київського апеляційного суду від 12 січня 2023 року у справі № 761/29619/19 скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер - 35336181 про реєстрацію права власності на вказану квартиру за ОСОБА_6 .

Позивач просила:

витребувати з чужого незаконного володіння у ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_3 у власність позивача ОСОБА_1 .

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 03 червня 2024 року позов ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про витребування майна з чужого незаконного володіння задоволено. Витребувано у ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_3 у власність ОСОБА_1 . Стягнено з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 8 969,60 грн. Стягнено з ОСОБА_3 на користь держави судовий збір в розмірі 1073,60 грн.

Рішення суду мотивоване тим, що:

спірна квартира вибула поза волею його власника (позивача), що встановлено постановою Київського апеляційного суду від 12 січня 2023 року у справі № 761/29619/19, в інший спосіб порушене право позивача не може бути захищено, тому суд витребував із чужого незаконного володіння відповідача (набувача цього майна) спірну квартиру на користь позивача. Доводи ОСОБА_3 , що вона є добросовісним набувачем і у неї не може бути витребувана спірна квартира, судом оцінено критично, оскільки перед придбанням цієї квартири відповідач не була позбавлена можливості з`ясувати, що спірна квартира за період часу з травня 2017 року по лютий 2019 року була тричі відчужена.

Постановою Київського апеляційного суду від 11 червня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_3 задоволено. Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 03 червня 2024 рокускасовано та ухвалено нове судове рішення. Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про витребування майна з чужого незаконного володіння залишені без задоволення.

Суд апеляційної інстанції зазначив, що:

спірна квартира була придбана позивачем за рахунок коштів, отриманих на підставі кредитного договору № 223382132 від 17 січня 2008 року, і майнові права на неї були передані в іпотеку за договором від 17 січня 2008 року. Матеріали справи містять дані про неналежне виконання позивачем взятих на себе зобов`язань, внаслідок чого рішенням суду від 23 грудня 2015 року стягнута сума заборгованості в розмірі 80 527,37 дол. США. Дані про втрату чинності цього рішення в матеріалах справи відсутні. Також відсутні дані про виконання позивачем цього рішення та в судовому засіданні апеляційного суду позивачем визнані обставини відсутності виконання цього рішення;

постановою Київського апеляційного суду від 12 січня 2023 року у справі № 761/29619/19 встановлені обставини порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержателем ОСОБА_6 та скасована проведена за ним перша реєстрація права власності на спірну квартиру від 24 травня 2017 року. Однак саме по собі скасування судом реєстраційної дії, без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення державного реєстратора, не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення;

оцінюючи пропорційність втручання у право відповідача ОСОБА_3 на житло та баланс між захистом права власності позивача та правом відповідача, апеляційний суд зауважив, що позивачем були набуті майнові права на спірну квартиру за рахунок кредитних коштів, проте умови кредитного договору та договору іпотеки укладеного на забезпечення виконання кредитних зобов`язань не виконувались належним чином, рішення суду про стягнення заборгованості за кредитним договором не виконано і однією з підстав неможливості подальшого виконання стала реалізація прав іпотекодержателя, про що позивач також обізнана;

відповідачем набуто право власності на спірну квартиру 08 лютого 2019 року, тобто до скасування першої реєстраційної дії. При цьому на час укладення договору відповідачем в державних реєстрах були відсутні дані про іпотеку та обтяження, а відповідач є вже четвертим зареєстрованим власником спірної квартири. Право власності набуто відповідачем за відплатним договором і реальність оплатності договору підтверджується, окрім зазначення про це в умовах договору, банківським документом, що є належним і допустимим доказом. Позивачем не оспорюється реальність ціни договору, проте така ціна була визначена на підставі оцінки, проведеної в порядку визначеному законом, яка не спростована в ході розгляду даної справи. Відповідач стверджує про фактичне користування спірною квартирою та здійснення витрат на її утримання, що також не спростовано стороною позивача. Даних про те, що відповідач знала або могла знати про можливість порушення прав позивача, або про недобросовісну поведінку продавця чи попередніх власників, а також про наявність зав`язків між відповідачем та будь-яким іншим попереднім власників матеріали не містять. Відтак, у цьому випадку, втручання у право відповідача ОСОБА_3 порушить справедливий баланс інтересів, оскільки можливі позитивні наслідки вилучення нерухомого майна для захисту інтересів позивача ОСОБА_1 не переважають дотримання прав власника ОСОБА_7 , яка законно набула у власність майно;

апеляційний суд звернув увагу на те, що на підтвердження своїх прав на спірну квартиру позивачем надані в копіях іпотечний договір, додаткова угода № 1 до договору № 233-9/265Р-2-15 від 14 грудня 2007 року про резервування об`єкту нерухомості та порядок погашення облігацій від 30 травня 2014 року та акт прийому-передачі квартири від 30 травня 2014 року. Вказане у свою чергу свідчить, що з червня 2014 року позивач мала можливість здійснити реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно в порядку визначеному законом, проте дані про вчинення відповідних дій в матеріалах справи відсутні.

У липні 2025 року ОСОБА_1 через підсистему «Електронний суд» звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, яка підписана представником ОСОБА_2 , в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 11 червня 2025 року та залишити в силі рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 03 червня 2024 року.

Касаційна скарга мотивована тим, що:

суд апеляційної інстанції помилково зазначив, що відповідач є добросовісним набувачем квартири, відносно якої виник спір, а відтак зазначена квартира не може бути витребувана у відповідача. ОСОБА_3 не може бути добросовісним набувачем квартири, оскільки вона проявивши юридичну обачність і здійснивши стандартну перевірку історії відчужень квартири в реєстрі речових прав на нерухоме майно та історію судових розглядів відносно власників квартири, зокрема ОСОБА_5 , який придбав спірне нерухоме майно у ОСОБА_4 , в судових відкритих ресурсах, виявила би, що вказана квартира перебуває під судовими спорами та ризиками витребування. Про судовий спір відповідач могла дізнатися як внаслідок перевірки сторін договору купівлі продажу як правоустановчого документу на сайті «Судова влада» у вкладці «Стан розгляду справ», так і внаслідок пошуку судових рішень в реєстрі судових рішень за реєстраційним номером квартири: 000;

апеляційний суд не застосував висновки, викладені в постановах Верховного Суду по справі № 607/15052/16-ц від 08 листопада 2023 року, від 03 лютого 2025 року у справі 185/10500/21, від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18, від 28 листопада 2019 року у справі № 504/2864/13-ц.

У відкритті касаційного провадження слід відмовити з таких мотивів.

Суди встановили, що 17 січня 2008 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 укладений кредитний договір № 223382132, за умовами якого ОСОБА_1 отримала кредит на суму 98 922 дол. США, цільове призначення якого на придбання квартири за будівельною адресою: АДРЕСА_1 ; квартира АДРЕСА_4 , строк кредиту визначений 240 місяців, дата остаточного погашення кредиту 17 січня 2028 року.

На забезпечення виконання зобов`язань за цим кредитним договором 17 січня 2008 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 укладений договір іпотеки до кредитного договору № 223382132, предметом якого є майнові права на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 ; квартира АДРЕСА_4 .

У пункті 1.6 договору іпотеки сторони домовились, що після закінчення будівництва збудована квартира, що стане власністю іпотекодавця, продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов цього договору, при цьому іпотечний договір є чинним і потребує внесення змін і доповнень до нього після введення об`єкту будівництва в експлуатацію та уточнення поштової адреси збудованої квартири та її порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість і нотаріус накладає заборону на відчуження нерухомості, яка є предметом іпотеки, за повідомленням іпотекодержателя після введення предмету іпотеки в експлуатацію.

Розпорядженням № 651 від 25 вересня 2012 року присвоєно новозбудованому житловому комплексу, будівельна адреса АДРЕСА_1 - поштову адресу: АДРЕСА_1 .

14 листопада 2012 року виданий технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_3 .

30 травня 2014 року між ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Столиця», ОСОБА_1 та ТОВ «Каштанове місто» укладена додаткова угода № 1 до договору № 233-/265Р-2-15 від 14 грудня 2007 року про резервування об`єкту нерухомості та порядок погашення облігацій, в якій сторони дійшли згоди здійснити уточнення площі та номеру об`єкту.

30 травня 2014 року ОСОБА_1 та ТОВ «Каштанове місто» підписали акт прийому-передачі квартири, за яким ОСОБА_1 приймає для оформлення та реєстрації права власності окрему квартиру АДРЕСА_2 .

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 23 грудня 2015 року у справі № 23122015 стягнуто з ОСОБА_1 , ОСОБА_8 на користь ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» заборгованість за кредитним договором № 223382132 від 17 січня 2008 року у сумі 80 527,37 дол. США, що еквівалентно 1 706 863,68 грн.

Відповідно до ухвали Голосіївського районного суду м. Києва від 20 вересня 2017 року у справі № 752/15602/17 ОСОБА_6 звертався з заявою про заміну стягувача у справі, в якій рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 23 грудня 2015 року стягнута заборгованість, вказуючи на те, що він набув право вимоги за кредитним договором № 223382132, укладеним 17 січня 2008 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 . Суд відмовив у задоволенні вказаної заяви. В мотивувальній частині ухвали судом вказано те, що заявник продав заставне майно, а саме квартиру за адресою: АДРЕСА_5 . Тобто заявник здійснив своє право, як іпотекодержатель, та задовольнив свої вимоги, як кредитор.

За даними Голосіївського районного відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у м. Києві, які наведені у листі від 12 червня 2017 року, виконавчі провадження щодо боржника ОСОБА_1 не перебувають.

Відповідно до даних Автоматизованої системи виконавчих проваджень, Інформації з Єдиного реєстру боржників станом на 17 березня 2024 року інформація про ОСОБА_1 як боржника - відсутня.

У листі від 16 червня 2017 року АТ «Райффайзен Банк Аваль» вказуючи на наявність інформації про введення будинку за адресою: АДРЕСА_1 в експлуатацію, вимагав від ОСОБА_1 виконати зобов`язання згідно договору іпотеки від 17 січня 2008 року, а саме вчинити дії по оформленню реєстрації обтяження предмету іпотеки, а саме квартири АДРЕСА_6 , майнові права на які є предметом іпотеки. Дані про виконання вказаної вимоги та про внесення змін до договору іпотеки в матеріалах справи відсутні.

28 березня 2017 року між ТОВ «Гровінг Стейт» та ОСОБА_6 укладений договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С. І. У пункті 1.1 цього договору вказано, що у зв`язку з укладенням сторонами договору № 24/03-17 відступлення права вимоги від 24 березня 2017 року за кредитним договором № 223382132 від 17 січня 2008 року, укладеного між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 , первісний іпотекодержатель передає, а новий іпотекодержатель приймає вимоги за договором іпотеки, укладеним між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 , посвідченим 17 січня 2008 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д. М. Вказано також, що первісний іпотекодержатель набув право вимоги за договором іпотеки на підставі договору відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідченим 27 березня 2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С. І.

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 червня 2017 року право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_5 було зареєстровано 22 травня 2017 року за ОСОБА_6 на підставі договору іпотеки від 17 січня 2008 року, а 08 червня 2017 року за ОСОБА_5 на підставі договору купівлі-продажу від 08 червня 2017 року.

У липні 2017 року ОСОБА_9 звернулась до Окружного адміністративного суду м. Києва з адміністративним позовом про визнання протиправними дій приватного нотаріуса та скасування рішення про державну реєстрацію права власності. Ухвалою Окружного адміністративного суду м. Києва від 20 липня 2017 року у справі № 826/8987/17 відкрито провадження у справі, проте ухвалою цього ж суду від 19 червня 2019 року провадження було закрито, так як справа не підлягає розгляду в порядку адміністративного судочинства.

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 грудня 2018 року право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_5 зареєстровано 22 листопада 2018 року за ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу від 22 листопада 2018 року, укладеного з ОСОБА_5 .

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 26 червня 2019 року право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_5 зареєстровано 08 лютого 2019 року за ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 08 лютого 2019 року, укладеного з ОСОБА_4 .

Матеріали справи містять копію договору купівлі-продажу від 08 лютого 2019 року, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 , з якого вбачається, що продаж квартири здійснений за ціною 1 004 320 грн, які покупець ( ОСОБА_3 ) повністю сплатив продавцю до підписання цього договору. Ціна продажу визначена на підставі звіту про оцінку майна № 181127-001, складеного ТОВ «Київський центр нерухомості» від 27 листопада 2018 року.

Також в матеріалах справа наявна копія платіжного доручення ПАТ «КБ «АкордБанк» № 181-1/1 від 08 лютого 2019 року згідно з якою ОСОБА_3 , як платник, здійснила перерахунок коштів на користь ОСОБА_4 в розмірі 1 004 320 грн, в призначенні платежу вказано: «Перерахування коштів за квартиру: АДРЕСА_5 , зг Договору купівлі-продажу від 08.02.2019».

В Інформаційній довідці з Державного реєстру речових правна нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 13 березня 2023 року наявні інформація про кожен перехід права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_5 , але починаючи лише з 22 травня 2017 року з реєстрації права власності за ОСОБА_6 . Проте, відомості про державну реєстрацію іпотеки відсутні. Наявні дані про обтяження на підставі ухвали Шевченківського районного суду м. Києва від 29 липня 2019 року у справі № 761/29619/19.

Постановою Київського апеляційного суду від 12 січня 2023 року у справі № 761/29619/19 задоволено частково позовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «ФК «Гровінг Стейсі», ОСОБА_6 , державного реєстратора Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гембарської С. І., ОСОБА_5 , державного реєстратора Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука С. П., ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , державного реєстратора Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Єгорової М. Є. про визнання протиправними дій, скасування запису про право власності та скасування рішень. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер - 35336181 від 24 травня 2017 року про реєстрацію права власності за ОСОБА_6 на квартиру АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000, загальною площею - 50,5 кв. м, житловою площею- 20,2 кв. м, прийняте державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарської С. І., номер запису про право власності 20609091. Інші позовні вимоги залишені без задоволення.

В мотивувальній частині постанови апеляційним судом при задоволенні позовної вимоги вказано на те, що під час судового розгляду справи знайшов підтвердження факт, що іпотекодержателем не надано належного підтвердження виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання іпотекодавцю повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі, й шляхом набуття права власності. Відмовляючи у задоволенні інших позовних вимог апеляційним судом вказано на те, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту.

За даними Єдиного державного реєстру судових рішень вказана постанова не оскаржувалась в касаційному порядку.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 та частина перша статті 16 ЦК України).

Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді (частина четверта статті 37 Закону України «Про іпотеку»).

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року в справі № 752/13695/18 (провадження № 61-6415св19).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що:

«102. Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.

104. Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника (пункти 73, 75 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц; пункти 84, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16)».

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (див.: постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 листопада 2019 року у справі № 914/3224/16 (провадження № 12-128гс19)).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2023 року в справі № 233/4365/18 (провадження № 14-96цс21) вказано, що:

«46. Вирішуючи питання про можливість витребування від відповідача майна, зокрема про наявність або відсутність підстав для застосування статті 388 ЦК України, слід враховувати висновки Великої Палати Верховного Суду щодо необхідності оцінювати добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна (див., зокрема, постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (пункт 51), від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 38-39, 57), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1-46.2), а також висновок про те, що не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (див., зокрема, постанови від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 61), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 211), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 55), від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (пункт 5.66))».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21) зазначено, що:

«5.57. Перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне забезпечити справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, якої прагнуть.

5.58. Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України.

5.59. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що метою реалізації майна на прилюдних торгах є продаж майна за найвищою ціною внаслідок конкуренції покупців; для успішної конкуренції покупців необхідно, щоб добросовісні покупці були впевнені в тому, що в разі перемоги на прилюдних торгах вони отримають майно вільним від обтяжень і вимог інших осіб (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, пункт 7.6). Тому в разі якщо право власності належало не боржнику, а іншій особі, це не може бути протиставлене покупцю (навіть якщо майно вибуло з володіння такої особи поза її волею), але лише за умови добросовісності покупця.

5.60. Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.45), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 53)). Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

5.61. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 54).

5.62. Отже, вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 40)). На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).

5.64. Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності / недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном».

Розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо (див. пункт 58 постанови Великої Палати від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20)).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

Встановивши, що спірне нерухоме майно вибуло з володіння позивача поза її волею, проте, відповідач є добросовісним набувачем, оскільки на час придбання спірного майна покладалася на відсутність в реєстрі відомостей про права інших осіб на спірне нерухоме майно або їх обтяжень, не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набула право на спірне нерухоме майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень, суд апеляційної інстанції обґрунтовано відмовив у задоволенні позову.

Доводи касаційної скарги про те, що помилковим є висновок суду апеляційної інстанції щодо добросовісності відповідача, колегія суддів відхиляє, оскільки суд апеляційної інстанції, оцінюючи пропорційність втручання у право відповідача ОСОБА_3 на житло та баланс між захистом права власності позивача та правом відповідача, правильно вказав, що відповідачем набуто право власності на спірну квартиру 08 лютого 2019 року, тобто до скасування першої реєстраційної дії. При цьому на час укладення договору відповідачем в державних реєстрах були відсутні дані про іпотеку та обтяження, а відповідач є вже четвертим зареєстрованим власником спірної квартири. Право власності набуто відповідачем за відплатним договором і реальність оплатності договору підтверджується. Даних про те, що відповідач знала або могла знати про можливість порушення прав позивача, або про недобросовісну поведінку продавця чи попередніх власників, а також про наявність зав`язків між відповідачем та будь-яким іншим попереднім власників матеріали не містять. З огляду на викладене, апеляційний суд зробив вірний висновок, що втручання у право відповідача ОСОБА_3 порушить справедливий баланс інтересів, оскільки можливі позитивні наслідки вилучення нерухомого майна для захисту інтересів позивача ОСОБА_1 не переважають дотримання прав власника ОСОБА_7 , яка законно набула у власність майно.

Посилання в касаційній скарзі на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 607/15052/16-ц (провадження № 14-58цс22), колегія суддів відхиляє, оскільки фактичні обставини справи у цій справі та фактичні обставини у справі № 607/15052/16-ц на яку посилається заявник, є різними.

Так, за обставинами справи № 607/15052/16-ц:

рішенням виконавчого комітету Тернопільської міської ради від 21 листопада 2012 року № 1885 «Про надання в оренду нежитлових приміщень комунального підприємства «Палац Кіно» Тернопільської міської ради» ФОП ОСОБА_3 надано в оренду нежитлові приміщення загальною площею 195,2 в. м.;

ухвалою Львівського апеляційного адміністративного суду від 07 лютого 2013 року у справі № 9104/183597/12 забезпечено позов шляхом зупинення дії рішення виконавчого комітету Тернопільської міської ради від 21 листопада 2012 року;

22 березня 2013 року Тернопільською міською радою ухвалено рішення № 6/30/14 «Про приватизацію об`єктів комунальної власності», яким затверджено перелік об`єктів комунальної власності міста, що підлягають приватизації шляхом викупу орендарем. Зокрема до зазначеного переліку включено орендоване ФОП ОСОБА_3 приміщення загальною площею 195,2 кв. м.;

29 квітня 2013 року між Управлінням обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради (продавець) та ФОП ОСОБА_3 (покупець) був укладений договір купівлі-продажу приміщення, яке є комунальною власністю (об`єкт приватизації), загальною площею 195,2 кв. м;

постановою Львівського апеляційного адміністративного суду від 16 вересня 2014 року у справі № 876/8133/13 визнано протиправним та скасовано рішення виконавчого комітету Тернопільської міської ради від 21 листопада 2012 року №1885 в частині надання ФОП ОСОБА_3 в оренду зазначеного вище нежитлового приміщення; визнано протиправним та скасовано рішення Тернопільської міської ради № 6/30/14 від 22 березня 2013 року «Про приватизацію об`єктів комунальної власності» в частині включення в перелік об`єктів комунальної власності, які підлягають приватизації шляхом викупу орендарем ФОП ОСОБА_3 , нежитлового приміщення площею 195,2 кв. м;

рішенням господарського суду Тернопільської області від 09 червня 2015 року у справі № 921/384/15-г/3, яке залишене без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 31 серпня 2015 року та постановою Вищого господарського суду України від 13 квітня 2016 року, визнано недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу нежитлового приміщення загальною площею 195,2 кв. м;

15 грудня 2015 року ФОП ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу відчужив ФОП ОСОБА_4 нежитлове приміщення загальною площею 195,2 кв. м;

31 серпня 2016 року ФОП ОСОБА_4 продав вказане нежитлове приміщення площею 192,0 кв. м ОСОБА_1;

Велика Палата Верховного Суду, погоджуючись з судовими рішеннями судів про витребування у ОСОБА_1 нерухомого майна, вказала, що 15 грудня 2015 року, тобто через півроку після визнання договору купівлі-продажу недійсним, ФОП ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу відчужив ФОП ОСОБА_4 нежитлове приміщення. Після визнання недійсним договору, відповідно до якого спірне нежитлове приміщення перебувало у власності ФОП ОСОБА_3, останній, маючи намір перешкодити реалізації правосуддя та поверненню на підставі чинного рішення суду майна законному власнику, відчужив це майно ФОП ОСОБА_4. Тобто ФОП ОСОБА_3 діяв недобросовісно, не маючи права власності на нежитлове приміщення та будучи зобов`язаним повернути останнє за судовим рішенням територіальній громаді Тернополя. Так само немає підстав вважати добросовісною поведінку ФОП ОСОБА_4 , який придбав нежитлове приміщення, маючи можливість переконатися, що продавець повинен був цей об`єкт повернути власникові, і відчужив на користь ОСОБА_1.

Також, Велика Палата Верховного Суду щодо недобросовісності набуття майна ОСОБА_1 вказала, що як видно із наявної в матеріалах справи інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1, щодо спірного майна міститься інформація про арешт спірного майна у листопаді 2014 року та у грудні 2015 року. Наведена інформація мала б спонукати ОСОБА_1 до виваженого рішення щодо придбання нежитлового приміщення та проявити розумну обачність.

За обставин справи, яка переглядається, 22 травня 2017 року право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_5 було зареєстровано за ОСОБА_6 на підставі договору іпотеки від 17 січня 2008 року, 08 червня 2017 року за ОСОБА_5 на підставі договору купівлі-продажу від 08 червня 2017 року, 22 листопада 2018 року за ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу від 22 листопада 2018 року, укладеного з ОСОБА_5 , 08 лютого 2019 рокуза ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 08 лютого 2019 року, укладеногоз ОСОБА_4 . Суди встановили, що в Інформаційній довідці з Державного реєстру речових правна нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 13 березня 2023 року відсутні відомості про державну реєстрацію іпотеки. Наявні дані про обтяження на підставі ухвали Шевченківського районного суду м. Києва від 29 липня 2019 року у справі № 761/29619/19. Постановою Київського апеляційного суду від 12 січня 2023 року у справі № 761/29619/19 скасовано рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_6 . Тобто, на час укладення договору купівлі-продажу спірного нерухомого майна ОСОБА_3 , остання покладалася на відсутність в реєстрі відомостей про права інших осіб, крім ОСОБА_4 , з яким укладено договір купівлі-продажу, на спірне нерухоме майно або їх обтяжень. З огляду на відсутність на час укладення ОСОБА_3 та ОСОБА_4 договору купівлі продажу відомостей про державну реєстрацію іпотеки та відомостей про обтяження нерухомого майна, є безпідставними твердження позивача про можливість ОСОБА_3 перевірити наявність спору відносно квартири та наявність позовів відносно власників квартири, зокрема ОСОБА_5 .

Посилання у касаційній скарзі на висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 03 лютого 2025 року у справі 185/10500/21, від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18, від 28 листопада 2019 року у справі № 504/2864/13-ц безпідставне, оскільки фактичні обставини у цій справі та справах, за результатами яких ухвалені зазначені постанови, є різними.

Європейський суд з прав людини зауважує, що спосіб, у який стаття 6 Конвенції застосовується до апеляційних та касаційних судів, має залежати від особливостей процесуального характеру, а також до уваги мають бути взяті норми внутрішнього законодавства та роль касаційних судів у них. Вимоги до прийнятності апеляції з питань права мають бути більш жорсткими ніж для звичайної апеляційної скарги. З урахуванням особливого характеру ролі Верховного Суду, як касаційного суду, процедура, яка застосовується у Верховному Суді може бути більш формальною (LEVAGES PRESTATIONS SERVICES v. FRANCE, № 21920/93, § 45, ЄСПЛ, від 23 жовтня 1996 року; BRUALLA GOMEZ DE LA TORRE v. SPAIN, № 26737/95, § 37, 38, ЄСПЛ, від 19 грудня 1997 року).

Аналіз змісту касаційної скарги, оскарженого судового рішення свідчить, що касаційна скарга є необґрунтованою, оскільки Верховний Суд уже викладав у своїй постанові висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, порушеного в касаційній скарзі, і суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення відповідно до такого висновку.

Відповідно до пункту 5 частини другої статті 394 ЦПК України у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 1 частини другої статті 389 цього Кодексу суд може визнати таку касаційну скаргу необґрунтованою та відмовити у відкритті касаційного провадження, якщо Верховний Суд уже викладав у своїй постанові висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, порушеного в касаційній скарзі, і суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення відповідно до такого висновку (крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку або коли Верховний Суд вважатиме за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах).

Керуючись статтями 260, 390, 394 ЦПК України Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Відмовити у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 , яка підписана представником ОСОБА_2 , на постанову Київського апеляційного суду від 11 червня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання та оскарженню не підлягає.

Судді: І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

В. І. Крат