К И Ї В С Ь К И Й А П Е Л Я Ц І Й Н И Й С У Д
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29 липня 2025 року місто Київ

справа № 357/12382/23

апеляційне провадження № 22-ц/824/11080/2025

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача - Головачова Я.В.,

суддів: Нежури В.А., Невідомої Т.О.,

за участю секретаря судового засідання: Приходька Р.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Білоцерківська", подану представником Тетеря Світланою Ігорівною, на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області у складі судді Цукурова В.П. від 26 березня 2025 року у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Білоцерківська" до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю "Агротрейд-2000", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , про скасування державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди земельної ділянки,

в с т а н о в и в :

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2023 року товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Білоцерківська" (далі - ТОВ Агрофірма "Білоцерківська", Агрофірма) звернулося до суду з вищевказаним позовом до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю "Агротрейд-2000" (далі - ТОВ "Агротрейд-2000") про скасування державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди земельної ділянки.

Позовна заява мотивована тим, що 19 жовтня 2015 року між ОСОБА_2 і ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" було укладено договір оренди землі № 759, за яким було передано в оренду земельну ділянку, площею 1,4627 га, з кадастровим номером :01:024:0008, розташовану у межах Шкарівської сільської ради Білоцерківського району Київської області, строком на 7 років.

26 листопада 2015 року державний нотаріус Узинської міської державної нотаріальної контори Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області

Малькевич Л.В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером 26509165, яким було зареєстровано право оренди на вказану земельну ділянку за позивачем. Протягом усього часу дії договору оренди землі орендар користувався земельною ділянкою у своїй господарській діяльності та належним чином сплачував орендну плату, і орендодавець не зверталася з претензіями або позовами щодо його неналежного виконання.

Відповідно до частини 1 статті 19 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV "Про оренду землі", строк дії договору оренди землі мав би закінчитися 19 жовтня 2022 року, однак його було автоматично поновлено на один рік до 19 жовтня 2023 року в силу дії на той момент норми підпункту 1 пункту 27 Розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України (далі - ЗК України) у редакції Закону України від 24 березня 2022 року № 2145-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану".

10 вересня 2022 року ТОВ Агрофірма "Білоцерківська", користуючись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, відповідно до норм частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та пункту 5 Договору оренди землі № 759, направило ОСОБА_2 засобами поштового зв`язку лист-повідомлення (клопотання) про поновлення договору оренди землі за вих. № 01-3-123 від 7 вересня 2022 року, в якому пропонувало поновити його ще на 7 років, до якого долучило проект відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Однак, орендодавець не відповів на лист у місячний строк з дати отримання 28 вересня 2022 року.

Процедура поновлення договору оренди землі, передбачена частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не була завершена внаслідок невиконання ОСОБА_2 обов`язку щодо укладення у місячний строк додаткової угоди до нього або надання заперечень щодо поновлення договору. Натомість 20 січня 2023 року ОСОБА_2 звернулася до державного нотаріуса Узинської міської державної нотаріальної контори Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Малькевич Л.В. із заявою про державну реєстрацію припинення права оренди позивача на земельну ділянку у зв`язку із припиненням дії договору оренди землі, в результаті чого державна реєстрація права оренди Агрофірми на земельну ділянку була припинена, тоді як договір оренди землі був автоматично поновлений до 19 жовтня 2023 року і підстав для припинення цього права не було.

1 лютого 2023 року між ОСОБА_2 та ТОВ "Агротрейд-2000" було укладено договір оренди земельної ділянки № 80, згідно умов якого спірну земельну ділянку передано в оренду строком на 7 років, і подано державному реєстратору документи для державної реєстрації права оренди земельної ділянки за ТОВ "Агротрейд-2000", яку було проведено 21 лютого 2023 року.

ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" вважає, що ОСОБА_2 до закінчення строку дії договору оренди землі № 759 передала земельну ділянку в оренду іншому орендарю, чим порушила право оренди позивача, як її законного орендаря і його переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Державний реєстратор, не врахувавши положення підпункту 1 пункту 27 Розділу Х "Перехідні положення" ЗК України , частини 3 статті 10, пункту 4 частини 1 статті 24

Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно", неправомірно зареєстрував припинення права оренди замість відмови у проведенні реєстраційної дії.

Посилаючись на викладене, ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" просило суд: скасувати у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" на земельну ділянку з кадастровим номером :01:024:0008 (номер запису про інше речове право: 12238804); визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі № 759 від 19 жовтня 2015 року між ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма "Білоцерківська"; визнати відсутнім у ТОВ "Агротрейд-2000" право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:024:0008.

Процесуальні дії суду першої інстанції

Ухвалою Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 10 квітня 2024 року, яка занесена до протоколу судового засідання, ОСОБА_2 виключено зі складу відповідачів та залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору; ОСОБА_1 залучено до участі у справі в якості відповідача.

Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 25 березня 2025 року в задоволенні позову ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" відмовлено. Стягнуто з ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" на користь ОСОБА_1 витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 20 000 грн. Стягнуто з ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" на користь ОСОБА_2 витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 20 000 грн. Стягнуто з ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" на користь ТОВ "Агротрейд-2000" витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 22 000 грн.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції, виходив з того, що дата набрання чинності та початок перебігу строку договору оренди землі, який було укладено між позивачем та ОСОБА_2 - 26 листопада 2015 року (дата виконання умов набрання чинності договору - реєстрація в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно).

Посилання позивача на автоматичне продовження договору оренди землі від 19 жовтня 2015 року на один рік на підставі Закону України від 24 березня 2022 року № 2145-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану", яким до розділу X "Перехідні положення"ЗК України було додано пункт 27, безпідставні, так як автоматичне поновлення договорів оренди землі на період дії воєнного стану діяло до 19 листопада 2022 року, тобто таке положення закону поширює свою дію виключно на ті договори оренди землі, строк дії яких закінчувався до 19 листопада 2022 року, тоді як строк дії договору оренди, що є предметом спору у даній справі, закінчився 26 листопада 2022 року. Оскільки семирічний строк дії договору закінчився 26 листопада 2022 року, тому реєстрація припинення речового права позивача, яка проведена у січні 2023 року державним реєстратором - державним нотаріусом Узинської міської державної

нотаріальної контори Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Малькевич Л.В., є правомірною.

Переважне право ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" на поновлення договору оренди земельної ділянки не порушено, оскільки відсутня одна із складових, що надають право позивачу претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме воля орендодавця на укладення такого договору, який завчасно повідомив орендаря про небажання поновлювати договір оренди та намір використовувати землю на власний розсуд.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та її узагальнені доводи

У поданій апеляційній скарзі представник ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" - Тетеря С.І., посилаючись на неправильне застосування норм матеріального і порушення норм процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.

Зазначає, що суд першої інстанції не врахував, що лист-повідомлення ОСОБА_2 від 12 квітня 2022 року за умовами договору оренди не є запереченнями орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк та не свідчить про припинення такого договору, а відтак дійшов помилкового висновку щодо відсутності у позивача переважного права на укладення договору оренди землі.

Суд безпідставно встановив, що переважне право позивача припинилося через висловлення заперечень щодо поновлення договору оренди землі на підставі частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки не врахував, що ОСОБА_2 не надсилала відповідні заперечення на виконання вимог цієї норми.

Суд дійшов помилкового висновку, що на момент проведення державної реєстрації припинення права оренди позивача на спірну земельну ділянку строк дії договору закінчився, оскільки не врахував судової практики з цього приводу, викладеної в постановах Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року в справі № 357/8277/19 та від 6 березня 2024 в справі № 902/1207/22. Також в порушення норм процесуального права суд першої інстанції не врахував інші правові позиції Верховного Суду у справах з подібними правовідносини і як наслідок не надав належної оцінки поведінці ОСОБА_2 у контексті її добросовісності, а обмежився лише формальною констатацією наявності в останньої заперечень щодо поновлення договору оренди землі, залишивши поза увагою заявлені ОСОБА_2 мотиви їх надання, які суперечили її подальшій поведінці.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

Представник ОСОБА_1 , ОСОБА_2 - ОСОБА_3 , а також представник ТОВ "Агротрейд-2000" - Косяк В.М. у відзивах на апеляційну скаргу посилаються на те, що рішення суду є обґрунтованим, законним, ухвалене з додержанням норм процесуального та правильним застосуванням норм матеріального права, а доводи апеляційної скарги є безпідставними та такими, що не спростовують висновків суду першої інстанції.

Позиція учасників справи, які з`явилися в судове засідання

Представник ОСОБА_1 , ОСОБА_2 - ОСОБА_3., представник ТОВ "Агротрейд-2000" - Косяк В.М. у суді апеляційної інстанції проти доводів апеляційної скарги заперечували та просили залишити скаргу без задоволення.

ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" в судове засідання свого представника не направило, однак від представника Тетері С.І. надійшло клопотання про розгляд справи за відсутності ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" та його уповноважених представників.З урахуванням положень частини 2 статті 372 ЦПК України їх неявка не перешкоджає розгляду справи.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

19 жовтня 2015 року між ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" було укладено договір оренди землі № 759, згідно пункту 1 якого, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться: Київська область, Білоцерківський район, Шкарівська сільська рада та належить орендодавцю на праві власності на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку ЯА № 604046, виданого 2 жовтня 2006 року (далі - Договір).

Пунктом 5 Договору визначено, що договір укладено на сім років. Після закінчення строку договору орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Якщо орендодавець не збирається укладати новий договір оренди з орендарем або продовжувати дію цього договору, він зобов`язаний за шість місяців до закінчення строку дії даного договору повідомити про це орендаря в письмовій формі, а також за свій рахунок відновити межі земельної ділянки в натурі.

Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у п`ятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі (п. 16 Договору).

В пункті 31 Договору визначено, що дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря.

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер витягу 346958832, вбачається, що речове право на спірну земельну ділянку за ТОВ Агрофірма "Білоцерківська", згідно Договору оренди землі № 759 від 19 жовтня 2015 року, було зареєстровано 26 листопада 2015 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішенням державного нотаріуса Узинської міської державної нотаріальної контори Київської області Малькевич Л.В., рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 26509165 від 26 листопада 2015 року, строк дії 7 років.

Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 26 листопада 2015 року орендодавець ОСОБА_2 , з одного боку, передає, а орендар ТОВ Агрофірма

"Білоцерківська", в особі директора ОСОБА_4 , з другого, приймає в строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку, кадастровий номер :01:024:0008, що знаходиться в межах землекористування Шкарівської сільської ради, загальною площею 1,4627 га, у тому числі рілля 1,4627 га.

19 квітня 2022 року ОСОБА_2 направила директору ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" лист-повідомлення від 12 квітня 2022 року, в якому повідомила, що термін дії договору закінчується 26 листопада 2022 року, що відповідно до пункту 31 Договору є підставою для його припинення та відновлення меж земельної ділянки в натурі на місцевості. Зазначила, що на виконання пункту 5 Договору вона не бажає укладати новий договір оренди з ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" або продовжувати дію вказаного договору, а має намір обробляти земельну ділянку за договором самостійно і використовувати її для власних потреб на власний розсуд. А також, просила утриматися від вчинення дій які б перешкоджали їй відразу після закінчення строку дії договору використовувати належну їй земельну ділянку.

10 вересня 2022 року ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" направило ОСОБА_2 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, в якому пропонувало поновити договір на 7 років. Одночасно з листом ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" надіслало проект відповідної додаткової угоди до договору оренди землі.

20 січня 2023 року ОСОБА_2 звернулася до державного нотаріуса Узинської міської державної нотаріальної контори Київської області Малькевич Л.В. із заявою про внесення змін до запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, в результаті чого державна реєстрація права оренди ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" на спірну земельну ділянку припинена.

1 лютого 2023 року між ОСОБА_2 та ТОВ "Агротрейд-2000" укладено Договір оренди земельної ділянки № 80, згідно з умовами якого спірну земельну ділянку передано в оренду строком на 7 років, і подано державному реєстратору Фурсівської сільської ради Київської області Майорко Т.О. документи для державної реєстрації права оренди земельної ділянки за ТОВ "Агротрейд-2000", яку було проведено 21 лютого 2023 року.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 12 березня 2024 року № 369432297, щодо спірної земельної ділянки, індексний номер: 369432297 від12 березня 2024 року, 13:08:49, з 10 лютого 2024 року дана земельна ділянка належить ОСОБА_1 . Підставою переходу права власності на спірну земельну ділянку від ОСОБА_2 до ОСОБА_1 є договір дарування земельної ділянки сільськогосподарського призначення від 10 лютого 2024 року, зареєстрований в реєстрі за № 327 приватним нотаріусом Білоцерківського районного нотаріального округу в Київській області Дерун A.A.

Позиція суду апеляційної інстанції

Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини 1 статті 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є

справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Статтею 10 ЦПК України визначено, що суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини, як джерело права.

Згідно з частиною 1 статті 15, частиною 1 статті 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до вимог частини 2 статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Частиною 4 статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки та орендарем.

Згідно з частиною 1 статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 ЦК України).

Правові підстави укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (щодо вирішення питання щодо укладення договору оренди на новий строк), після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України.

За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Таким чином, реалізація переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Подібні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 10 квітня 2018 року в справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22 вересня 2020 року в справах № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) та № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), а також у постановах Верховного Суду від 20 жовтня 2020 року в справі № 605/653/18 (провадження № 61-141св20), від 25 листопада 2020 року у справі № 605/658/18 (провадження № 61-189св20) та від 19 травня 2021 року в справі № 605/661/18 (провадження № 61-127св20), в яких зазначено, що виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах; переважне право орендаря буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні попереднім орендарем процедури повідомлення про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди

заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом і в постанові від 8 травня 2024 року в справі № 604/483/23, де касаційний суд також зазначив, що переважне право первинного орендаря на поновлення договорів оренди земельних ділянок не є порушеним, оскільки немає однієї зі складових юридичних фактів, що надають позивачу право претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, який повідомляв орендаря про небажання поновлювати договір оренди землі.

У пункті 5 Договору оренди землі від 19 жовтня 2015 року, який було укладено між ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма "Білоцерківська", зазначено, що якщо орендодавець не збирається укладати новий договір оренди з орендарем або продовжувати дію цього договору, він зобов`язаний за 6 (шість) місяців до закінчення строку дії даного договору повідомити про це орендаря в письмовій формі.

З матеріалів справи вбачається, що листом від 12 квітня 2022 року ОСОБА_2 повідомила орендаря ТОВ Агрофірма "Білоцерківська"про небажання укладати новий договір оренди або продовжувати дію договору оренди землі від 19 жовтня 2015 року, та що вона має намір обробляти земельну ділянку самостійно і використовувати її для своїх потреб на власний розсуд.

Отже, з наведеного слідує, що позивач та ОСОБА_2 за договором відступили від положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" та погодили умови і строки надання орендодавцем заперечення щодо продовження дії договору оренди на новий строк.

З урахуванням викладеного, колегія суддів не приймає до уваги доводи апеляційної скарги, що повідомлення орендодавця про не бажання укладати договір оренди на новий строк не відповідає вимогам статті 33 Закону України "Про оренду землі", адже сторони договору відступили від цієї норми, керуючись статтею 6 ЦК України.

В постанові Верховного Суду від 3 лютого 2021 року в справі № 915/1003/20 зазначено, що при визначенні строку, коли має бути надіслане заперечення орендарю, застосовуються умови договору, а не закону. Користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і в такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Крім цього, в постанові від 15 травня 2023 року в справі № 693/137/22 Верховний Суд також вказав на необхідність дотримання саме строку надсилання повідомлення визначеного договором та серед іншого зазначив: "За таких обставин переважне право позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки не було порушено, оскільки відсутні воля орендодавця на поновлення такого договору, що підтверджується листом-повідомленням. Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки виключає можливість визнання поновленим попереднього договору у вибраний позивачем спосіб".

До аналогічних правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21 січня 2020 року в справі № 379/1354/18, від 25 березня 2020 року в справі №379/1439/18,

від 6 квітня 2020 року в справі № 378/382/18, від 20 серпня 2020 року в справі № 325/1951/19 та від 15 лютого 2023 року в справі № 399/295/11.

Право орендаря на поновлення договору оренди землі не є абсолютним, наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту, відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено (постанова Верховного Суду від 18 квітня 2019 року в справі № 625/166/18).

Таким чином, установивши, що після закінчення строку дії договору оренди між ТОВ Агрофірма "Білоцерківська", як орендарем, і ОСОБА_2 , як орендодавцем, не досягнуто згоди щодо продовження дії договору оренди, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що переважне право первинного орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки немає однієї зі складових юридичних фактів, що надають позивачу право претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме - відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, який повідомляв орендаря про небажання поновлювати договір оренди землі або укладати новий.

В апеляційній скарзі позивач посилається на те, що в діях ОСОБА_2 наявна суперечлива поведінка, оскільки в листі-повідомленні від 12 квітня 2022 року вона зазначила, що бажає використовувати спірну земельну ділянку для власних потреб, але натомість передала в оренду іншому товариству.

Колегія суддів відхиляє такі доводи апеляційної скарги, оскільки в листі-повідомленні ОСОБА_2 висловила свої заперечення щодо продовження дії договору оренди землі з позивачем на новий строк та серед іншого також зазначила, що бажає використовувати належну їй на праві власності земельну ділянку "на власний розсуд". А використання на власний розсуд, в тому числі і передбачає передачу такого права користування будь-якій третій особі, що свідчить про добросовісність поведінки орендодавця.

Колегія суддів вважає правильним висновок суду першої інстанції, що відсутність з боку ОСОБА_2 відповіді на лист-повідомлення позивача, надісланий у відповідності до вимог частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (за місяць до закінчення дії договору оренди), за наявності раніше надісланого листа-повідомлення про не бажання продовжувати дію договору оренди землі доводить, що припинилося переважне право позивача на укладення договору оренди на новий строк.

Так, в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року в справі № 313/350/16-ц, від 22 вересня 2020 року в справі № 159/5756/18 та від 31 серпня 2021 року в справі № 910/1030/19 зроблено висновок, що порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". У такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на

поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі, якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту в резолютивній частині рішення суду.

У даній справі, що переглядається, судом першої інстанції встановлено, що позивачем на його лист-повідомлення про бажання продовжувати дію договору оренди не було отримано від орендодавця ОСОБА_2 заперечень на продовження договору, в той же час як і не було отримано від останнього підписаної додаткової угоди, надісланої разом з листом-повідомленням.

Колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної скарги про помилковість висновку першої інстанції суду щодо неналежного оформлення орендарем пропозиції укладення договору оренди землі на новий строк, з огляду на таке.

З матеріалів справи вбачається, що позивач надіслав ОСОБА_2 лист-повідомлення про бажання укласти договір оренди землі на новий строк разом з додатковою угодою, яка містила істотні умови, відмінні від основного договору.

За частиною 1 статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено договором.

В статті 1 частини 14 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Зокрема, частиною другою цієї ж статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Отже, підпис є невід'ємним елементом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину.

Разом з тим, позивачем до позовної заяви не надано доказів погодження істотних умов, викладених у додатковій угоді; вона не підписана ОСОБА_2 , що вкотре свідчить про відсутність волевиявлення останньої на укладення з позивачем договору оренди землі на новий строк.

Щодо доводів апеляційної скарги про те, що на момент проведення державної реєстрації припинення за позивачем права оренди на спірну земельну ділянку строк дії договору оренди землі не закінчився та автоматично продовжився, колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до пункту 37 Договору оренди землі від 19 жовтня 2015 року, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди.

Речове право на спірну земельну ділянку за позивачем згідно договору оренди від 19 жовтня 2015 року було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав нерухоме

майно рішенням державного нотаріуса Малькевич Л. В. Узинської міської державної нотаріальної контори Київської області, рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 26509165 від 26 листопада 2015 року, строк дії 7 років. Без права пролонгації.

З наведеного слідує, що за умовами договору після здійснення реєстрації речового права 26 листопада 2015 року Договір оренди землі № 759 від 19 жовтня 2015 року набув чинності, а відтак і з дати державної реєстрації обраховується строк оренди, а саме 7 років. Більше того, речове право було зареєстроване без права пролонгації. Тобто, строк дії Договору оренди землі № 759 від 19 жовтня 2015 року закінчився 26 листопада 2022 року і з цієї ж дати припинено речове право позивача, оскільки орендодавець ОСОБА_2 в письмовому вигляді висловила свої заперечення щодо продовження договору на новий строк або укласти новий договір оренди землі з позивачем.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 6 березня 2024 року в справі № 902/1207/22 висловлено правовий висновок про те, що виключно з 16 січня 2020 року почала діяти імперативна норма закону, яку сторони не можуть змінити за домовленістю, тоді як у період з 1 січня 2013 року по 16 січня 2020 року такої норми не існувало, а тому сторони в силу вимог статті 6 ЦК України мали право самостійно врегулювати момент набрання чинності такого договору.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 24 травня 2023 року в справі № 709/1186/21, від 31 травня 2023 року в справі № 709/1187/21, від 15 червня 2023 року в справі №390/356/21 та від 26 липня 2023 року в справі № 357/8085/19, від яких Велика Палата Верховного Суду не відступила у вищезгаданій постанові від 6 березня 2024 року.

Установлено, що у даній справі договір оренди землі було укладено в жовтні 2015 року, а проведено його державну реєстрацію в листопаді 2015 року, тобто у період з 1 січня 2013 року по 16 січня 2020 року, тобто коли сторони договору у відповідності до вимог чинного на той період законодавства самостійно могли врегулювати момент набрання чинності такого договору.

Отже, дата набрання чинності та початок перебігу строку дії договору оренди землі, укладеного між позивачем і ОСОБА_2 ,- 26 листопада 2015 року. Семирічний строк дії договору сплив 26 листопада 2022 року, тому державна реєстрація припинення речового права позивача, здійснена у січні 2023 року, є правомірною.

Крім того, автоматичне поновлення договорів оренди землі на період дії воєнного стану діяло до 19 листопада 2022 року, тобто таке положення закону поширює свою дію виключно на ті договори оренди землі, дія яких закінчувалася до 19 листопада 2022 року, тоді як вказувалося вище, що договір оренди, що є предметом спору у даній справі, закінчився 26 листопада 2022 року.

У постанові від 29 березня 2023 року в справі № 563/376/22 Верховним Судом досліджувалося питання автоматичного поновлення договорів оренди землі у період із 7 квітня 2022 року до 19 листопада 2022 року. Обставинами справи, яка переглядалася касаційним судом, було те, що між орендарем та орендодавцем було укладено договір оренди за умовами якого договір оренди набував чинності з моменту реєстрації речового права, і Верховний Суд у даній справі чітко визначив строк дії договору, початковою датою якого є саме реєстрація речового права, а не дата підписання договору та вказав:

"Строк дії договору оренди землі від 5 травня 2015 року встановлено з 13 червня 2015 року до 13 червня 2022 року".

Сукупний аналіз наведених обставин та положень закону вказує на те, що умовами договору, положеннями чинного законодавства визначено, що строк дії договору оренди землі позивача почався з 26 листопада 2015 року і закінчився 26 листопада 2022 року, що також підтверджується судовою практикою в аналогічних правовідносинах.

Таким чином, оскільки не встановлено правових підстав для скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації припинення права оренди ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" на спірну земельну ділянку та визнання укладеною додаткову угоду до спірного договору оренди землі, то й відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог щодо визнання відсутнім у ТОВ "Агротрейд 2000" права оренди земельної ділянки, як похідної вимоги.

Із урахуванням наведеного колегія суддів вважає, що суд першої інстанції зробив обґрунтований висновок про відсутність підстав для задоволення позову ТОВ Агрофірма "Білоцерківська".

Суд першої інстанції правильно застосував норми матеріального права у спірних правовідносинах та не допустив порушень норм процесуального права, які б давали підстави для скасування оскарженого рішення суду, тому доводи апеляційної скарги ТОВ Агрофірма "Білоцерківська" з цього приводу є безпідставними.

Посилання апелянта на те, що суд першої інстанції не врахував висновки, викладені у постановах Верховного Суду, не заслуговують на увагу колегії суддів, оскільки ці висновки стосуються правовідносин, що не є подібними до тих, які є предметом розгляду у даній справі.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції та зводяться до суб`єктивного тлумачення позивачем норм законодавства щодо переважного права на укладення договору оренди на новий строк і положень щодо автоматичного поновлення договору.

Ураховуючи встановлені судом обставини, рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для відхилення апеляційної скарги і залишення рішення суду першої інстанції без змін.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Білоцерківська", подану представником Тетеря Світланою Ігорівною, залишити без задоволення.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 26 березня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги

безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий

Судді: