ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
справа № 753/2289/25
провадження № 2/753/4772/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 липня 2025 року Дарницький районний суд м. Києва в складі

головуючого судді Колесника О.М.

при секретарі Шапран С.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ „Фінансова компанія „ГАРАНТ КАПІТАЛ" про розірвання договору, стягнення грошових коштів та пені,

В С Т А Н О В И В :

4.02.2025 року позивач ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до відповідача ТОВ „Фінансова компанія „ГАРАНТ КАПІТАЛ" про розірвання договору, стягнення грошових коштів та пені. Свій позов обгрунтувала тим, що 18.02.2019 року між довірителем ОСОБА_1 та управителем ПАТ АКБ „Аркада" був укладений договір про участь у Фонді фінансування будівництва №88246. Предметом договору №88246 є однокімнатна квартира АДРЕСА_1 (27 поверхів, панельний) на 6 поверсі, загальною площею об`єкта інвестування відповідно до проєкту 43,34 м2. Згідно Правил Фонду фінансування будівництва виду А „Патріотика" за програмою ТОВ „Будеволюція", що затверджені рішенням правління ПАТ АКБ „Аркада" від 29.05.2017 року, протокол №45, забудовником виступає ТОВ „Будеволюція". Відповідно до п.5 договору №88246 запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_2 є грудень 2019 року. За змістом свідоцтва про участь у ФФБ виду А „Патріотика" за програмою ТОВ „Будеволюція" від 18.02.2019 року (Договір №88246 від 18.02.2019 року) загальна вартість об`єкта інвестування складає 693 842 грн. 63 коп., а запланована дата введення будинку в експлуатацію визначена грудень 2019 року, передача під заселення - березень 2020 року. 18.02.2019 року згідно квитанції №12 довіритель ОСОБА_1 сплатила 693 842 грн. 63 коп. вартості квартири АДРЕСА_3 , що становить 100% вартості об`єкта інвестування, та 13 438 грн. 34 коп. винагороди управителя (1,94% від вартості об`єкта), що разом становило 707 280 грн. 97 коп. до каси АТ АКБ „Аркада". Крім того, 18.02.2019 року між довірителем ОСОБА_1 та управителем ПАТ АКБ „Аркада" був укладений договір про уступку майнових прав, за яким Банк уступає довірителю, а довіритель приймає від Банку майнові права на зазначений у п.3 цього договору об`єкт інвестування, закріплений за довірителем на підставі п.1 договору про участь у ФФБ. Банк підтверджує, що майнові права на об`єкт інвестування були набуті ним відповідно до умов Генерального договору від 19.05.2014 року, укладеного між ПАТ АКБ „Аркада" та ТОВ „Будеволюція", за програмою якого Банк створив і є управителем Фонду фінансування будівництва виду А в межах Закону України „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" №978-ІV від 19.06.2003 року (п.2). Відповідно до п.1 договору №88246 довіритель на підставі повного визнання ним Правил Фонду фінансування будівництва виду А „Патріотика" за програмою ТОВ „Будеволюція", що затверджені рішенням правління ПАТ АКБ „Аркада" (протокол №45 від 29.05.2017 року), надає свою згоду на участь у фонді фінансування будівництва виду А „Патріотика" за програмою ТОВ „Будеволюція", при цьому Правила фонду є невід`ємною частиною цього договору. За п.2 договору №88246 довіритель приймає на себе зобов`язання виконувати Правила фонду і передати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкт інвестування, визначений в п.6 цього договору. За змістом п.3 договору №88246 управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до Правил фонду і цього договору перераховує частини таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів (оперативний резерв) залишається в управлінні управителя. Після закінчення будівництва, введення об`єкта будівництва в експлуатацію, підключення його до інженерних мереж, передачі його об`єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації разом з необхідною технічною документацією та відповідно під заселення довірителям кошти оперативного резерву управитель перераховує забудовнику. Відповідно до п.1 Генерального договору від 19.05.2014 року, укладеного між ПАТ АКБ „Аркада" та ТОВ „Будеволюція", забудовник зобов`язується організувати спорудження об`єкта будівництва у встановлені строки та належної якості, ввести об`єкт будівництва (окремі його частини) в експлуатацію та передати довірителям закріплені за ними об`єкти інвестування, а Банк зобов`язується своєчасно здійснювати фінансування будівництва на умовах цього генерального договору. Для виконання умов цього генерального договору відповідно до Закону України №978-ІV Банк створює Фонд фінансування будівництва „Патріотика" за програмою ТОВ „Будеволюція" виду А. В подальшому рішенням Правління Національного Банку України від 25.08.2020 року №541-рш/БТ „Про віднесення Акціонерного Товариства Акціонерний Комерційний банк „АРКАДА" до категорії неплатоспроможних" АТ АКБ „АРКАДА" був віднесений до категорії неплатоспроможних. Правлінням Національного банку України прийняте рішення від 24.09.2020 року №601-рш „Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію Акціонерного Товариства Акціонерний Комерційний банк „АРКАДА". Далі рішенням Господарського суду міста Києва від 25.11.2020 року по справі №910/14861/20 було замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А „Патріотика" за програмою ТОВ „Будеволюція" з AT АКБ „АРКАДА" на нового управителя ТОВ „Фінансова компанія „ГАРАНТ КАПІТАЛ". Таким чином, саме до ТОВ „Фінансова компанія „ГАРАНТ КАПІТАЛ" як нового управителя Фонду фінансування будівництва виду А „Патріотика" за програмою ТОВ „Будеволюція" перейшли всі права та обов`язки щодо довірителів цього ФФБ, а тому ТОВ „ФК „ГАРАНТ КАПІТАЛ" як новий управитель Фонду фінансування будівництва виду А „Патріотика" за програмою ТОВ „Будеволюція" є правонаступником AT АКБ „АРКАДА" у взаємовідносинах з позивачем за договором про участь у Фонді фінансування будівництва №88246 від 18.02.2019 року. Позивач ОСОБА_1 з свого боку повністю і вчасно виконала умови укладеного договору №88246 від 18.02.2019 року. Однак станом на час розгляду справи житловий будинок не побудований, не введений в експлуатацію, об`єкт інвестування (квартира) у власність позивачці не передана, нові дати введення будинку в експлуатацію та передачі під заселення не окреслені, а кошти передані управителю ФФБ не повернуті позивачу, що свідчить про порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва та неналежне виконання управителем своїх обов`язків, визначених договором №88246. За таких обставин позивач просить суд розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва №88246 від 18.02.2019 року, укладений між ОСОБА_1 та Акціонерним товариством Акціонерний Комерційний банк „АРКАДА", стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Фінансова компанія „ГАРАНТ КАПІТАЛ", () на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 693 842 грн. 63 коп. в рахунок повернення сплачених коштів за невиконане зобов`язання, а також 38 653 974 грн. 96 коп. пені, передбаченої положеннями ч.5, ст.10 Закону України „Про захист прав споживачів", та вирішити питання про судові витрати.

Ухвалою судді Дарницького районного суду м. Києва Колесника О.М. від 6.02.2025 року позовну заяву було залишено без руху і надано позивачу п`ятиденний термін для усунення недоліків (т.1, а.с.242-244).

Ухвалою судді Дарницького районного суду м. Києва Колесника О.М. від 12.02.2025 року було відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 1.04.2025 року на 15-00 годин (т.2, а.с.29-30).

Ухвалою судді Дарницького районного суду м. Києва Колесника О.М. від 12.02.2025 року було відмовлено у задоволенні заяви представника позивача ОСОБА_6 про забезпечення позову (т.2, а.с.31-32).

Постановою Київського апеляційного суду від 22.04.2025 року Ухвала судді Дарницького районного суду м. Києва Колесника О.М. від 12.02.2025 року була залишена без змін, а апеляційна скарга представника позивача ОСОБА_6 - без задоволення (т.2, а.с.217-220).

14.03.2025 року в канцелярії суду було зареєстровано відзив на позовну заяву представника ТОВ ФК „ГАРАНТ КАПІТАЛ" Колеснікової Ю. (т.3, а.с.1-38), зміст якого обгрунтовувався ст.70, ст.651, ст.1044 ЦК України, положеннями Закону України „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю". Представник відповідача вказала про те, що одностороннє розірвання договору не передбачено у зв`язку з відсутністю згоди сторін. Відповідно до рішення Господарського суду м. Києва від 25.11.2020 року по справі №910/14861/20 було замінено управителя з ФФБ АТ „Аркада" на ТОВ „ФК „Гарант-Капітал". АТ АКБ „Аркада" було здійснено лише підготовчі будівельні роботи, а після введення об`єкта в експлуатацію відповідач надає довірителю лише довідку про отримання у власність закріпленого об`єкта. Грошові кошти відповідач отримав 09.03.2023 року. Забудовник брав участь у судових спорах у зв`язку з розірвання договорів оренди земельних ділянок. Добудувати об`єкти за цінами, визначеними в 2018-2019 роках стало складно. Управління коштами відповідачем відновлено з листопада 2024 року. Довірителям було запропоновано протягом 30 днів заміну об`єктів інвестування, тощо. Позивач не звернулась до відповідача та не змінила об`єкт інвестування. Квартира №41 не реалізована наступному довірителю, а тому строк виплати коштів позивачу у зв`язку з розірванням договору не настав. Відповідач здійснює управління коштами позивача з метою перерахування забудовнику для фінансування будівництва. Також відповідач отримав від ФФБ 230 000 грн., кошти позивача не отримав, що на переконання представника відповідача є підставою для відмови у позові.

Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 1.07.2025 року було закрите підготовче провадження, а розгляд справи по суті був призначений на 15.07.2025 року на 15-00 годин (т.5, а.с.4-5).

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_6 позовні вимоги підтримав, просив його задовольнити, надавши суду пояснення аналогічні за змістом позовної заяви.

Представник відповідача ТОВ „Фінансова компанія „ГАРАНТ КАПІТАЛ" Колеснікова Ю.Е. в судовому засіданні позов не визнала, просила відмовити у його задоволенні в повному обсязі, надавши суду пояснення аналогічні за змістом відзиву на позовну заяву.

Статтею 13 ЦПК України визначено принцип диспозитивності цивільного судочинства, відповідно до якого суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до вимог ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує зокрема: чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; які правовідносини випливають зі встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали цивільної справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, суд дійшов до наступних висновків.

За правилами ч.4, ст.41 Конституції України та ст.321 ЦК України, ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, до якої Україна приєдналась в 1997 році відповідно до Закону України від 17.07.1997 року №475-ВР „Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів №2; 4; 7; 11 Конвенції" ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Як встановлено судом, 18.02.2019 року між довірителем ОСОБА_1 та управителем ПАТ АКБ „Аркада" був укладений договір про участь у Фонді фінансування будівництва №88246 (т.1, а.с.164-172). Предметом договору №88246 є однокімнатна квартира АДРЕСА_1 (27 поверхів, панельний) на 6 поверсі, загальною площею об`єкта інвестування відповідно до проєкту 43,34 м2, що зазначено в розділі „Предмет договору" (т.1, а.с.164).

Згідно Правил Фонду фінансування будівництва виду А „Патріотика" за програмою ТОВ „Будеволюція", що затверджені рішенням правління ПАТ АКБ „Аркада" від 29.05.2017 року, протокол №45, забудовником виступає ТОВ „Будеволюція" (т.1, а.с.238-241).

Відповідно до п.5 договору №88246 запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_2 є грудень 2019 року.

Суд вважає за необхідне зазначити, що положення договору щодо встановлення нечіткого та некоректного строку завершення будівництва та введення об`єкта будівництва в експлуатацію (можливість його змінювати безліч разів за ініціативою забудовника в односторонньому порядку) повинно тлумачитись на користь споживачів і таким чином застерігати забудовника у можливості наступної зміни терміну завершення будівництва та введення об`єкта нерухомості в експлуатацію без реального виконання робіт по будівництву, а лише посилаючись на таку умову договору.

Верховним Судом неодноразово застосовувався принцип «contra proferentem» (лат. «verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem» слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав), зокрема в постановах від 30 січня 2024 року у справі № 910/903/23, від 17 січня 2024 року у справі № 201/5221/21, від 11 січня 2024 року у справі № 902/113/23, від 12 грудня 2023 року у справі № 910/2443/22, від 16 листопада 2023 року у справі № 910/15587/21, від 08 листопада 2023 року у справі № 700/740/17, від 24 жовтня 2023 року у справі № 920/1396/15.

У Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 жовтня 2021 року у справі № 615/1410/17 з посиланням на постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц вказано, що: «Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення. Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party)».

Таким чином, саме відповідач повинен нести ризик, пов`язаний з неясністю умови договору щодо строку завершення будівництва, а сама по собі умова договору про можливість змінювати терміни будівництва з ініціативи забудовника не повинна бути тягарем для споживача його послуг та позбавляти права на своєчасне отримання житла.

За змістом свідоцтва про участь у ФФБ виду А „Патріотика" за програмою ТОВ „Будеволюція" від 18.02.2019 року (Договір №88246 від 18.02.2019 року) загальна вартість об`єкта інвестування складає 693 842 грн. 63 коп., а запланована дата введення будинку в експлуатацію визначена грудень 2019 року, передача під заселення - березень 2020 року (т.1, а.с.184-185).

18.02.2019 року згідно квитанції №12 довіритель ОСОБА_1 сплатила 693 842 грн. 63 коп. вартості квартири АДРЕСА_3 , що становить 100% вартості об`єкта інвестування, та 13 438 грн. 34 коп. винагороди управителя (1,94% від вартості об`єкта), що разом становило 707 280 грн. 97 коп. до каси АТ АКБ „Аркада" (т.1, а.с.183).

Крім того, 18.02.2019 року між довірителем ОСОБА_1 та управителем ПАТ АКБ „Аркада" був укладений договір про уступку майнових прав, за яким Банк уступає довірителю, а довіритель приймає від Банку майнові права на зазначений у п.3 цього договору об`єкт інвестування, закріплений за довірителем на підставі п.1 договору про участь у ФФБ. Банк підтверджує, що майнові права на об`єкт інвестування були набуті ним відповідно до умов Генерального договору від 19.05.2014 року, укладеного між ПАТ АКБ „Аркада" та ТОВ „Будеволюція", за програмою якого Банк створив і є управителем Фонду фінансування будівництва виду А в межах Закону України „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" №978-ІV від 19.06.2003 року (п.2) (т.1, а.с.173-174).

Відповідно до п.1 договору №88246 довіритель на підставі повного визнання ним Правил Фонду фінансування будівництва виду А „Патріотика" за програмою ТОВ „Будеволюція", що затверджені рішенням правління ПАТ АКБ „Аркада" (протокол №45 від 29.05.2017 року), надає свою згоду на участь у фонді фінансування будівництва виду А „Патріотика" за програмою ТОВ „Будеволюція", при цьому Правила фонду є невід`ємною частиною цього договору.

За п.2 договору №88246 довіритель приймає на себе зобов`язання виконувати Правила фонду і передати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкт інвестування, визначений в п.6 цього договору.

За змістом п.3 договору №88246 управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до Правил фонду і цього договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів (оперативний резерв) залишається в управлінні управителя. Після закінчення будівництва, введення об`єкта будівництва в експлуатацію, підключення його до інженерних мереж, передачі його об`єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації разом з необхідною технічною документацією та відповідно під заселення довірителям кошти оперативного резерву управитель перераховує забудовнику.

Згідно п.4 оскаржуваного договору після отримання від довірителя коштів управитель закріплює за довірителем об`єкт інвестування та видає довірителю Свідоцтво про участь у фонді.

Пункт 5 договору №88246 наголошує, що об`єктом будівництва за цим договором є житлові масиви у Дарницькому районі м. Києва: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок №9 (27 поверхів: панельний), що буде споруджений у мікрорайоні АДРЕСА_6 , будівництво якого організовує забудовник ТОВ „Будеволюція" та фінансує управитель за рахунок отриманих в управління від довірителів коштів.

У пункті 6 договору №88246 закріплюється, що відповідно до Правил фонду та умов цього договору за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими основними характеристиками: вид об`єкту інвестування - квартира; будівельна або поштова адреса об`єкта будівництва - мікрорайон АДРЕСА_6 ; номер об`єкта будівництва - складова частина об`єкта будівництва житловий будинок №9 ; номер об`єкта інвестування - квартира №41 ; поверх - 6; кількість кімнат - одна; загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проєкту - 43,34 м2; вимірна одиниця об`єкта інвестування - 1,00 м2.

Відповідно до п.1 Генерального договору від 19.05.2014 року, укладеного між ПАТ АКБ „Аркада" та ТОВ „Будеволюція", забудовник зобов`язується організувати спорудження об`єкта будівництва у встановлені строки та належної якості, ввести об`єкт будівництва (окремі його частини) в експлуатацію та передати довірителям закріплені за ними об`єкти інвестування, а Банк зобов`язується своєчасно здійснювати фінансування будівництва на умовах цього генерального договору. Для виконання умов цього генерального договору відповідно до Закону України №978-ІV Банк створює Фонд фінансування будівництва „Патріотика" за програмою ТОВ „Будеволюція" виду А.

За п.18 договору №88246 після 100% інвестування довірителем закріпленого за ним об`єкта інвестування управитель передає довірителю майнові права на цей об`єкт інвестування за договором про уступку майнових прав.

В подальшому рішенням Правління Національного Банку України від 25.08.2020 року №541-рш/БТ „Про віднесення Акціонерного Товариства Акціонерний Комерційний банк „АРКАДА" до категорії неплатоспроможних" АТ АКБ „АРКАДА" був віднесений до категорії неплатоспроможних. Правлінням Національного банку України прийняте рішення від 24.09.2020 року №601-рш „Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію Акціонерного Товариства Акціонерний Комерційний банк „АРКАДА".

Рішенням Господарського суду міста Києва від 25.11.2020 року по справі №910/14861/20 було замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А „Патріотика" за програмою ТОВ „Будеволюція" з AT АКБ „АРКАДА" на нового управителя ТОВ „Фінансова компанія „ГАРАНТ КАПІТАЛ" (т.1, а.с.227-237).

За приписами ст.23 Закону України „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" від 19.06.2003 року №978-ІV за рішенням суду, що набрало законної сили, прийнятим за зверненням довірителів ФФБ або відповідного органу, що здійснює нагляд та регулювання діяльності управителя, у зв`язку з порушенням управителем законодавства про фінансові послуги ФФБ може передаватися в управління іншій фінансовій установі, що відповідає вимогам цього Закону, у порядку, визначеному Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку. До нового управителя переходять усі права та обов`язки щодо довірителів цього ФФБ та відповідного забудовника.

Таким чином, саме до ТОВ „Фінансова компанія „ГАРАНТ КАПІТАЛ" як нового управителя Фонду фінансування будівництва виду А „Патріотика" за програмою ТОВ „Будеволюція" перейшли всі права та обов`язки щодо довірителів цього ФФБ, включаючи і безпосередньо позивача ОСОБА_1 , а тому ТОВ „ФК „ГАРАНТ КАПІТАЛ" як новий управитель Фонду фінансування будівництва виду А „Патріотика" за програмою ТОВ „Будеволюція" є правонаступником AT АКБ „АРКАДА" у взаємовідносинах з позивачем за договором про участь у Фонді фінансування будівництва №88246 від 18.02.2019 року.

Як встановлено у судовому засіданні, станом на день подання позову (4.02.2025 року) та вирішення спору об`єкт будівництва, визначений договором про участь у ФФБ №88246 від 18.02.2019 року, в експлуатацію не введено. Предметом спору у цій справі є питання наявності підстав для розірвання договору про участь у ФФБ та наявності підстав і порядку повернення внесених за цим договором коштів довірителем ОСОБА_1 , позивачем по справі.

Частиною першою статті 15 ЦК України, частиною першою статті 16 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу

В частині другій статті 16 ЦК України визначені способи захисту цивільних прав та інтересів, а також визначено, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Згідно ч.1, ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання всіма сторонами.

Відповідно до статей 525; 526; 530 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином та у встановлений строк. Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається.

Як регламентують ч.1-2, ст.530 ЦК України якщо в зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

За приписами ст.610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно з положеннями статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до частини першої, другої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Таким чином, закон пов`язує можливість зміни чи розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи зазначений вище договір.

Статтею 1 Закону України „Про захист прав споживачів" визначено, що споживачем є фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника (пункт 22); продукція - будь-які виріб (товар), робота чи послуга, що виготовляються, виконуються чи надаються для задоволення суспільних потреб (пункт 19); послугою є діяльність виконавця з надання (передачі) споживачеві певного визначеного договором матеріального чи нематеріального блага, що здійснюється за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб (пункт 17); виконавець - суб`єкт господарювання, який виконує роботи або надає послуги (пункт 3).

Відповідно до частини першої статті 10 Закону України „Про захист прав споживачів" споживач має право відмовитися від договору про виконання робіт (надання послуг) і вимагати відшкодування збитків, якщо виконавець своєчасно не приступив до виконання зобов`язань за договором або виконує роботу так повільно, що закінчити її у визначений строк стає неможливим.

Водночас загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами визначені.

Статтею 18 Закону України „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" визначено, що управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до:

- змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування;

- погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування;

- зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків;

- збільшення строків будівництва більш як на 90 днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання.

У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Таким чином, укладений між вказаними сторонами договірних відносин договір на час вирішення спору належним чином не виконується, забудовником порушено строки спорудження об`єкта будівництва, хоча планове закінчення будівництва вказаного будинку та його здача в експлуатацію відповідачем заявлена на грудень 2019 року і наступний термін здачі будинку в експлуатацію відповідачем не визначено, при цьому відповідачем не надано доказів вжиття ним з грудня 2020 року заходів, передбачених частинами другою, третьою статті 18 Закону внаслідок порушення забудовником строків будівництва.

Крім того суд враховує, що згідно положень ст.11 Закону для ФФБ виду А саме забудовник приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.

Доводи представника відповідача про те, що управитель здійснює контроль цільового використання коштів забудовником не спростовують невжиття ним інших дій, передбачених частиною другою, третьою статті 18 Закону внаслідок неналежного виконання забудовником зобов`язань зі спорудження об`єкта будівництва.

Наведені обставини свідчать про істотне порушення умов укладеного між сторонами договору про участь у ФФБ, оскільки позивач, сплативши кошти відповідачу, позбавлена протягом тривалого часу можливості отримати житло, на яке вона розраховувала, про що свідчить істотне збільшення строків будівництва, невизначення нового терміну здачі будинку в експлуатацію із видачею позивачу відповідного свідоцтва, невчинення відповідачем достатніх дій щодо здійснення контролю за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором. Наведені підстави на переконання суду надають право позивачу вимагати розірвання укладеного між сторонами договору про участь у ФФБ від 18 лютого 2019 року № 88246 на підставі статті 651 ЦК України та статті 18 Закону.

Згідно з частиною третьою статті 18 Закону управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Так, частиною четвертою статті 20 цього Закону визначено, що сума коштів, що підлягає поверненню довірителю при відмові від участі у ФФБ, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці цього об`єкта інвестування на день передачі коштів в управління управителю ФФБ.

В судовому засіданні сторонами по справі не заперечувались обставини, що позивач ОСОБА_1 відповідно до умов договору про участь у ФФБ №88246 сплатила управителю грошові кошти у розмірі 693 842,63 грн., які внаслідок розірвання договору про участь у ФФБ та відповідно до положень статей 18, 20 Закону підлягають поверненню позивачу, а вимоги позову підлягають задоволенню.

Що стосується вимог позивача ОСОБА_1 про стягнення з відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю „Фінансова компанія „ГАРАНТ КАПІТАЛ" 38 653 974 грн. 96 коп. пені, передбаченої положеннями ч.5, ст.10 Закону України „Про захист прав споживачів" суд зазначає наступне.

Відповідно до положень ст.18 Закону № 978-IV управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.

Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.

Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (абз. 1-3 ч. 2 ст. 13 Закону України № 978-IV).

Згідно з ч.1, ст.18 згаданого Закону України №978-IV управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести, зокрема до збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів.

Статтею 18 Закону України № 978-IV визначено контроль управителя ФФБ за виконанням зобов`язань за договором.

Зокрема, у разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.

Згідно ч.11, ст.20 Закону України № 978-IV для встановлення факту виконання відповідачем умов договору про участь у ФФБ та факту припинення управління майном необхідне настання трьох таких умов у їх поєднанні: виконання довірителем всіх зобов`язань перед Управителем ФФБ; введення об`єкта до експлуатації; підписання довірителем із забудовником акта прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування після введення об`єкта в експлуатацію.

При цьому управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження і якості об`єктів будівництва та передачі довірителям у власність об`єктів інвестування.

Як описано судом вище, на час звернення ОСОБА_1 до суду із вказаним позовом, об`єкт будівництва в експлуатацію не введено, а за рішенням Господарського суду міста Києва від 12 січня 2021 року у справі №910/14860/20 замінено управителя ФФБ виду А "Патріотика" за програмою ТОВ «Будеволюція» з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал».

Дослідивши зміст укладеного договору про участь у ФФБ, а також Правила ФФБ виду А "Патріотика" за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво», дотримуватись вимог якого позивач зобов`язалася, у зв`язку з підписанням цього договору, суд дійшов висновку, що відповідач не здійснює будівництво, введення в експлуатацію об`єкта інвестування, оскільки такі функції покладено безпосередньо на забудовника, отже несе відповідальність у межах укладеного з довірителем договору, проте, вказаним договором не передбачена відповідальність управителя за порушення строків будівництва об`єкту будівництва.

За змістом ч.5, ст.10 Закону України „Про захист прав споживачів" у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.

Стороною позивача не доведено, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони відповідача. Судові також не надано доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником).

Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів довірителя за договором про участь у ФФБ, без доведення, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.

Аналогічна позиція знайшла відображення у висновках, викладених Верховним Судом в постанові від 10.12.2024 рокув справі № 638/18016/21.

За описаних обставин суд відмовляє у задоволенні частини позовних вимог позивачу ОСОБА_1 щодо стягнення з відповідача 38 653 974 грн. 96 коп. пені на підставі ч.5, ст.10 Закону України „Про захист прав споживачів" як заявлених безпідставно та необгрунтовано.

Відповідно до ст.141 ЦПК України оскільки ухвалою судді Дарницького районного суду м. Києва Колесника О.М. від 12.02.2025 року було відмовлено представнику позивача у задоволенні заяви про забезпечення позову, тому вимога позивача про стягнення з відповідача на її користь 484,48 грн. судового збору, сплаченого за подачу до суду такої заяви, не підлягає задоволенню.

За змістом положень ч.1, 3, ст.133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать, зокрема, витрати на професійну правничу допомогу.

Частинами 1 та 3, ст.134 ЦПК України визначено, що разом з першою заявою по суті спору кожна сторона подає до суду попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які вона понесла і які очікує понести в зв`язку із розглядом справи. Попередній розрахунок розміру судових витрат не обмежує сторону у доведенні іншої фактичної суми судових витрат, які підлягають розподілу між сторонами за результатами розгляду справи.

За ч.1-4, ст.137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Представник позивача в прохальній частині позову просив стягнути витрати на правову допомогу у розмірі 84 280 грн. (т.1, а.с.16). До позову надав договір про надання професійної правничої допомоги №10/2025 від 29 січня 2025 року (т.1, а.с.186-193), довідку АБ „Арсена Маринушкіна" (т.1, а.с.194), додаток №1 до договору про надання професійної правничої допомоги №10/2025 від 29 січня 2025 року, в якому зазначені складові дій представника позивача та загальна сума до оплати 84 280 грн. (т.1, а.с.195-196).

Велика Палата Верховного Суду у додатковій постанові від 19 лютого 2020 року у справі №755/9215/15-ц зробила висновок, що ЦПК України передбачено такі критерії визначення та розподілу судових витрат: 1) їх дійсність; 2) необхідність; 3) розумність їх розміру, з урахуванням складності справи та фінансового стану учасників справи.

Заявник має право на відшкодування судових та інших витрат лише у разі, якщо доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їх розмір обґрунтованим про що, зокрема, зазначено у рішеннях Європейського суду з прав людини від 26 лютого 2015 року у справі «Баришевський проти України», від 10 грудня 2009 року у справі «Гімайдуліна і інших проти України», від 12 жовтня 2006 року у справі «Двойних проти України», від 30.03.2004 у справі «Меріт проти України».

Згідно Постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц, у застосуванні критерію співмірності витрат на оплату послуг адвоката суд користується досить широким розсудом, який, однак, повинен ґрунтуватися на більш чітких критеріях, визначених у частині четвертій статті 137 ЦПК України. Ці критерії суд застосовує за наявності наданих стороною, яка зазначає про неспівмірність витрат, доказів та обґрунтування невідповідності цим критеріям заявлених витрат. Для визначення суми відшкодування необхідно послуговуватися критеріями реальності адвокатських витрат (установлення їхньої дійсності та необхідності) та розумності їхнього розміру, зважаючи на конкретні обставини справи та фінансовий стан обох сторін. У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами (частина п`ята статті 137 ЦПК України).

При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін. Ті самі критерії застосовує Європейський суд з прав людини, присуджуючи судові витрат на підставі ст. 41 Конвенції. Зокрема, згідно з його практикою, заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим (рішення у справі «East/WestAllianceLimited» проти України, заява № 19336/04).

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Лавентс проти Латвії» зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір.

Не є обов`язковими для суду зобов`язання, які склалися між адвокатом та клієнтом на підставі укладеного ними договору у контексті вирішення питання про розподіл судових витрат. Вирішуючи останнє, суд повинен оцінювати витрати, що мають бути компенсовані за рахунок іншої сторони, ураховуючи як те, чи були вони фактично понесені, так і їх необхідність (аналогічний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 травня 2020 року у справі № 904/4507/18, у постанові Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 912/1025/20).

Таким чином, виходячи з фактичних обставин справи, досліджених доказів, вимог процесуального та матеріального закону, з огляду на умови договору про надання професійної правничої допомоги, враховуючи складність справи, обсяг наданих послуг та виконаних робіт, наданих позивачу адвокатом, кількості судових засідань, в яких адвокат приймав участь, оцінки співмірності та розумності витрат на оплату послуг адвоката встановленим чинним законодавством критеріям, суд вважає, що в даній справі витрати на правову допомогу є реальними в розмірі 35 000 грн., що відповідають складності справи та обсягу наданих послуг і виконаних робіт та підтверджені матеріалами справи, а відтак, заява представника позивача про стягнення витрат на правову допомогу у цивільній справі підлягає частковом задоволенню, а в задоволенні стягнення решти розміру витрат на правничу допомогу необхідно відмовити.

Керуючись ст.4-5; 10; 12-13; 76-80; 81; 133-134; 137; 141; 258-259; 263-265 ЦПК України, на підставі ст.41 Конституції України, ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, до якої Україна приєдналась в 1997 році відповідно до Закону України від 17.07.1997 року №475-ВР „Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів №2; 4; 7; 11 Конвенції", ст.13; 15-16; 321; 525-526; 530; 610-611; 626; 638; 651-652 ЦК України, Постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі №755/9215/15-ц; Постанови Великої Палати Верховного Суду від 12 травня 2020 року у справі № 904/4507/18, Постанови Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 912/1025/20); ч.3, ст.12 та ч.1, ст.81 ЦПК України, ст.10; 15; 18; 20; 23 Закону України „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" від 19.06.2003 року №978-ІV; ст.1; ч.5, ст.10 Закону України „Про захист прав споживачів", суд

В И Р І Ш И В :

Позов задовольнити частково.

Розірвати Договір про участь у Фонді фінансування будівництва №88246 від 18.02.2019 року та Додаткову угоду до Договору про участь у Фонді фінансування будівництва №88246 від 18.02.2019 року (програма лояльності) від 18.02.2019 року, укладені між ОСОБА_1 , (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) та Акціонерним товариством „Акціонерний комерційний банк „АРКАДА".

Стягнути з ТОВ „Фінансова компанія „ГАРАНТ КАПІТАЛ", () на користь ОСОБА_1 , (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) 693 842 грн. 63 коп. сплачені за Договором про участь у Фонді фінансування будівництва №88246 від 18.02.2019 року, 35 000 грн. витрат, пов`язаних з наданням професійної правничої допомоги, а всього 728 842 грн. 63 коп.

В задоволення частини позову ОСОБА_1 до ТОВ „Фінансова компанія „ГАРАНТ КАПІТАЛ" про стягнення 38 653 974 грн. 96 коп. пені, 484 грн. 48 коп. судового збору, 49 280 грн. витрат, пов`язаних з наданням професійної правничої допомоги відмовити.

Повний текст рішення виготовлено 4.08.2025 року.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом 30 днів з дня виготовлення повного тексту рішення.

Суддя :