Справа № 489/1152/25
Номер провадження 2/489/1440/25
11 липня 2025 року місто Миколаїв
Інгульський районний суд м. Миколаєва в складі:
головуючого судді Кокорєва В. В.,
за участі секретаря судового засідання Ковальової С.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань № 10 Інгульського районного суду м. Миколаєва цивільну справу за позовом ОСОБА_1 (далі позивач) до Товариства з обмеженої відповідальності "Грифон капітал" (далі - відповідач 1), ОСОБА_2 (далі-відповідач 2) про визнання іпотеки припиненою та визнання права власності на земельну ділянку
В лютому 2025 року позивач звернувся до суду з позовом про визнання іпотеки припиненою та визнання права власності на земельну ділянку. Свої вимоги мотивував тим, що позивач є власницею житлового будинку АДРЕСА_1 . Вказаний будинок був придбаний нею на прилюдних торгах. Із відомостей з Єдиного державного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна вбачається, що вказані будинок та земельна ділянка були передані в іпотеку - іпотечний договір №5125 від 12.09.2008, власник - ОСОБА_2 , іпотекодержатель - - АБ "Факторіал - Банк". Із відомостей з державного реєстру речових прав вбачається, що на підставі договору про відступлення прав за іпотечним договором №420 від 20.03.2009, іпотекодержателем вказаного будинку та земельної ділянки стало ТОВ " Грифон капітал ". У зв`язку з чим, позивач звернувся до іпотекодержателя - ТОВ "Грифон капітал" з проханням вчинити відповідні дії по виключенню запису про заборони у зв`язку з припиненням договору іпотеки будинку та земельної ділянки, так як вважала, що до неї перейшло право власності і на земельну ділянку в силу закону, відповідно до ст. ст. 120 ЗКУ, 377 ЦКУ. Однак відповіді на звернення не отримала. Так, на даний момент, існування в реєстрі речових прав запису про обтяження іпотекою її будинку та земельної ділянки порушує її право власності, адже вона не може повноцінно користуватись та розпоряджатись вказаним майном.
Позивач в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, про причини неявки до суду не повідомив. Представник позивача подав заяву про розгляд справи за їх відсутності.
Представник відповідача 1 в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, про причини неявки суд не повідомлено, заяв та клопотань від нього до суду не надходило, відзив до суду не подано.
Відповідач 2 в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, про причини неявки суд не повідомлено, заяв та клопотань від нього до суду не надходило, відзив до суду не подано.
Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання, вирішено проводити заочний розгляд справи.
Дослідивши докази у справі, суд встановив такі обставини та відповідні правовідносини.
Відповідно до свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів від 02.10.2012 ОСОБА_1 належить на праві власності майно, що складається з житлового будинку АДРЕСА_2 , яке придбано ОСОБА_1 , що раніше належало ОСОБА_2 на підставі Договору купівлі-продажу від 12.09.2008.
Відповідно до Витягу про державну реєстрацію прав від 10.10.2012 ОСОБА_1 належить на праві власності житловий будинок по АДРЕСА_2 .
04.12.2024 позивач звернулася з листами до керівника ТОВ "ГРИФОН КАПІТАЛ" та до Інгульського ВДВС м. Миколаєва Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса), в яких просила звернутися з відповідними заявами про зняття заборони, припинення іпотеки з придбаних нею будинку та земельною ділянки.
Листом від 24.12.2024 Інгульський ВДВС м. Миколаєва Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) повідомив позивача, що станом на 24.12.2024 в державного виконавця відсутні повноваження щодо проведення реєстраційних дій по зняттю заборони та припиненню іпотеки.
Приватний нотаріус Іскрицька Г.В. листом від 10.02.2025 повідомила позивача, що предметом прилюдних торгів був тільки житловий будинок, щодо винесення на торги земельної ділянки інформація відсутня. Роз`яснено право позивачу звернутися до суду.
За приписами ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутись до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Статтею 316 ЦК України встановлено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Згідно ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Положеннями статті 321 ЦК України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Згідно зі ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. Європейський суд з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції (пункт 1 статті 32 Конвенції) наголошує, що пункт 1 статті 6 Конвенції гарантує кожному право на подання до суду скарги, пов`язаної з його або її правами та обов`язками цивільного характеру (рішення від 21 лютого 1975 року у справі «Голдер проти Сполученого Королівства» (п. 36). На це "право на суд", в якому право на доступ до суду є одним з його аспектів, може посилатися кожен, хто небезпідставно вважає, що втручання у реалізацію його або її прав цивільного характеру є неправомірним (рішення від 13 жовтня 2009 року у справі «Салонтаджі-Дробняк проти Сербії» (п. 132).
В силу ст. 4 Закону України «Про іпотеку» обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Статтею 17 Закону України «Про іпотеку» визначені підставі припинення іпотеки, зокрема іпотека припиняється у разі припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо Іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом.
Оскільки предмет іпотеки був реалізований в порядку ст. 41 Закону України «Про іпотеку» реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на прилюдних торгах, у тому числі у формі електронних торгів, у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог цього Закону. Тобто з моменту складання Акту про реалізацію предмета іпотеки, як це передбачено ст. 47 Закону України «Про іпотеку» настають наслідки визначені ст. 50 Закону України «Про іпотеку», а саме: після продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах або продажу предмета іпотеки відповідно до статті 38 цього Закону припиняються будь-які права та вимоги інших осіб на нерухоме майно, що було предметом іпотеки, які виникли після державної реєстрації іпотеки за іпотечним договором, згідно з яким було звернене стягнення на предмет іпотеки.
Згідно зі ст. 59 Закону України «Про виконавче провадження» особа, яка вважає, що майно, на яке накладено арешт, належить їй, а не боржникові, може звернутися до суду з позовом про визнання права власності на це майно і про зняття з нього арешту.
Відповідно до п. 2 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 03.06.2016 року №5 «Про судову практику в справах про зняття арешту з майна» позов про зняття арешту з майна може бути пред`явлений власником, а також особою, яка володіє на підставі закону чи договору або іншій законній підставі майном, що не належить боржнику ( речове право на чуже майно).
Статтями 8, 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п.6 постанови КМУ Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127, встановлено державну реєстрацію прав шляхом внесення записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно проводить орган державної реєстрації прав. Державний реєстратор - нотаріус є спеціальним суб`єктом, на якого покладено функції державного реєстратора прав на нерухоме майно у випадку, передбаченому вищевказаним Законом.
Відповідно до ст. 73 Закону України «Про нотаріат», нотаріус за місцем розташування жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, іншого нерухомого майна чи місцем розташування земельної ділянки, або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину накладають заборону їх відчуження: за повідомленням установи банку, підприємства або організації про видачу громадянину позики (кредиту) на будівництво, капітальний ремонт чи купівлю жилого будинку (квартири); при посвідченні договору довічного утримання; при посвідченні договору про заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна; за повідомленням іпотекодержателя; в усіх інших випадках, передбачених законом.
Одержавши повідомлення установи банку, підприємства чи організації про погашення позики (кредиту), повідомлення про припинення іпотечного договору або договору застави, а також припинення чи розірвання договору довічного утримання, звернення органів опіки та піклування про усунення обставин, що обумовили накладення заборони відчуження майна дитини, нотаріус знімає заборону відчуження жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна (ст. 74 Закону України «Про нотаріат»).
Згідно з п. 5.1. п. 5 гл. 15 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року за № 296/5, нотаріус знімає заборону відчуження при одержанні повідомлення кредитора про погашення позики; за рішенням суду; в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 27 Закону державна реєстрація проводиться на підставі рішення суду щодо обтяження речових прав на нерухоме майно, що набрало законної сили.
Суд не вбачає правових підстави для збереження зазначених обтяжень, оскільки позивач у встановленому Законом порядку набув права власності на спірний житловий будинок.
Що стосується вимог про припинення іпотеки земельної ділянки та вилучення запису про іпотеку щодо цієї земельної ділянки, визнання права власності на спірну земельну ділянку, то суд зазначає таке.
Згідно зі ст. 120 ЗК України (у редакції від 05.09.2012) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Відповідно до ст. 378 ЦК України право власності особи на земельну ділянку може бути припинене за рішенням суду у випадках, встановлених законом.
Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові № 200/606/18, аналізуючи статтю 120 ЗК України та статтю 378 ЦК України, можна зробити висновок, що законодавець передбачив за певних обставин можливість припинення права власності на землю у випадку набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи. За таких обставин законодавець допускає припинення права власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти за попереднім власником.
При цьому Велика Палата Верховного Суду вважає, що якщо право власності на об`єкт нерухомості та на земельну ділянку, на якій цей об`єкт розташований, належать одній особі, то відчуження, у тому числі в процедурі виконавчого провадження, об`єкта нерухомості окремо від земельної ділянки або земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості суперечить закону.
- правові норми, які визначали долю земельної ділянки, наданої у власність чи користування, у разі відчуження розташованих на ній будівель чи споруд неодноразово змінювалися. Так, при відчуженні об`єктів нерухомого майна під час дії статті 30 ЗК України в редакції 1992 року закон передбачав автоматичний перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення набувачем цього права. За приписами статті 120 ЗК України в редакції від 25 жовтня 2001 року (у період з 01 січня 2002 року до 20 червня 2007 року) при відчуженні об`єкта нерухомого майна, розташованого на відповідній ділянці, до набувача могло переходити право на цю земельну ділянку. Водночас автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди передбачала стаття 377 ЦК України;
- стаття 120 ЗК України (в редакції Закону України № 997-V від 27 квітня 2007 року) знову закріпила автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди. Поточна редакція статті 120 ЗК України (зі змінами, внесеними Законом України № 1702-VI від 5 листопада 2009 року) також передбачає автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди, і ці норми мають імперативний характер.
Отже, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.
Тому, якщо продажу підлягає об`єкт нерухомості, право власності на який відповідно до частини першої статті 377 ЦК України, частини першої статті 120 ЗК України переходить лише разом з правом власності на земельну ділянку, на якій такий об`єкт розташований, то в інформаційному повідомленні про електронні торги повинен бути зазначений кадастровий номер такої земельної ділянки. Невиконання цієї вимоги призводить до правової невизначеності, що призводить до зменшення конкуренції учасників торгів, та може ввести в оману учасників торгів щодо майна, яке продається.
Разом з тим, враховуючи те, що реєстратор не має визначених законодавством підстав для зняття за заявою позивача заборони на відчуження об`єктів нерухомого майна, відповідачами заперечень до суду подано не було, в результаті чого позивач позбавлений можливості реалізувати свої права власника нерухомого майна в інший, крім судового захисту, спосіб, суд вважає можливим позовні вимоги задовольнити та захистити порушене право позивача на володіння та користування спірним нерухомим майном.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню витрати зі спати судового збору пропорційно до задоволеної частини вимог.
Керуючись ст. ст.141, 258, 263-265 ЦПК України, суд
Визнати припиненою іпотеку житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 ( іпотечний договір 5125 від 12.09.2008).
Вилучити запис про іпотеку №5791723 стосовно житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Припинити обтяження №7903717 стосовно житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 у Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна.
Стягнути з Товариства з обмеженої відповідальності "Грифон капітал" та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 2422,40 грн., тобто по 1211,20 грн. (одна тисяча двісті одинадцять гривень двадцять копійок)
Інформація про учасників справи:
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП - НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_3 .
Відповідач 2: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП - НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_4 .
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом тридцяти днівне подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Рішення може бути оскаржено позивачем шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а у разі оголошення лише вступної та резолютивної частини рішення - з моменту складення повного тексту рішення.

Позивач, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 28.07.2025.

Суддя В. В. Кокорєв