Житомирський апеляційний суд
Категорія 82 Доповідач Павицька Т. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 липня 2025 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого Павицької Т.М.,

суддів Шевчук А.М., Григорусь Н.Й.

за участю секретаря судового засідання Трикиши Ю.О.

розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції в м. Житомирі цивільну справу №757/13585/23 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна технологія» про стягнення штрафу за прострочення виконання попереднього договору, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Богунського районного суду м. Житомира від 25 березня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Семенцової Л.М. в м. Житомирі,

в с т а н о в и в :

У квітні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, у якому просив стягнути з ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» штраф за прострочення виконання попереднього договору від 16.02.2021 в розмірі 2 498,52 дол США.

В обґрунтування позову зазначав, що 16 лютого 2021 року він підписав з ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . За пунктом 1.1. попереднього договору сторони зобов`язувались до 31.01.2022 укласти договір купівлі-продажу, проте 31.01.2022 договір купівлі-продажу між ним і відповідачем не було укладено з невідомих причин. Жодних повідомлень про причини затримки, форс-мажорні обставини йому не надходило. Вказує, що за пунктом 1.1.1. попереднього договору термін укладення основного договору, вказаний у п.1.1. договору, може бути пролонгований (продовжений) у випадку виникнення обставин, які не залежать від волі сторони. Зазначає, що жодних обставин непереборної сили, жодних військових дій станом на 31.01.2022 не було, а також жодних додаткових угод про пролонгацію між ним та відповідачем підписано не було. На його дзвінки відповідач не відповідав.

Вказує, що договір купівлі продажу квартири за адресою: АДРЕСА_2 був укладений лише 07 грудня 2022 року. Зазначає, що порушення відповідачем умов договору, а саме не укладання основного договору в терміни та на умовах, встановлених договором, є істотним порушенням даного договору. Вказує, що внаслідок порушення відповідачем своїх зобов`язань за попереднім договором він не мав можливості отримати право власності на квартиру. Вважає, що на підставі п. 4.6 попереднього договору він має право вимагати від відповідача сплати штрафу в розмірі 10% від суми забезпечувального платежу, визначеного п.4.2 попереднього договору, що становить 2498,52 дол США. Враховуючи вищевикладене просив задовольнити позов в повному обсязі.

Рішенням Богунського районного суду м. Житомира від 25 березня 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, у якій просить його скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.

На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що оскаржуване рішення є незаконним, необґрунтованим та таким, що ухвалене із неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права. Вказує, що судом першої інстанції невірно розтлумачено умови попереднього договору і порушення встановлених строків. Звертає увагу на те, що відповідно до пункту 1.1 попереднього договору, сторони зобов`язувались укласти основний договір до 31 січня 2022 року, однак основний договір був укладений лише 07 грудня 2022 року, тобто із простроченням визначеної в попередньому договорі дати укладання основного договору, що є порушенням встановленого строку. Вказує, що між ним та відповідачем було погоджено, що у разі порушення строків укладання основного договору з вини відповідача протягом більше ніж 60 календарних днів, останній має сплатити штраф у розмірі 10% від забезпечувального платежу, що складає 2 498,52 дол США. Вважає, що судом першої інстанції не вірно зроблено висновок про те, що укладення основного договору пізніше встановленого строку не має наслідків у вигляді штрафу, оскільки відповідальність за невиконання зобов`язання за попереднім договором чітко прописана в пункті 4.6 договору.

Зазначає, що порушення підписання основного договору купівлі-продажу сталося з вини відповідача. Вказує, що згідно з попереднім договором відповідач мав повернути забезпечувальний платіж протягом 20 робочих днів після порушення строків укладання основного договору, але не виконав цього зобов`язання. Також звертає увагу на те, що попередній договір не містить умов, які б передбачали стягнення штрафу з відповідача тільки за умови повернення забезпечувального платежу. У договорі немає прямого зазначення на таку вимогу, тому застосування цього положення для вирішення питання щодо стягнення штрафу є недоцільним. В договорі чітко вказано, що штраф підлягає стягненню в разі порушення відповідачем своїх зобов`язань, зокрема, за несвоєчасне укладання основного договору. Вважає, що судом першої інстанції не враховано всіх положень попереднього договору та помилково зроблено висновок про те, умовою стягнення штрафу з відповідача є повернення ним забезпечувального платежу та не укладання між ними основного договору. Враховуючи вищевикладене просить скасувати рішення Богунського районного суду м. Житомира від 25 березня 2025 року та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.

13 червня 2025 року через підсистему «Електронний суд» від представника ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» - Кобрин Л.О. надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін. Зазначає, що за змістом п.4.6 укладеного між сторонами 16.02.2021 попереднього договору передумовою виникнення обов`язку сплати стороні штрафу в розмірі 10% від суми забезпечувального платежу мало бути не лише порушення стороною зобов`язання щодо строків укладання основного договору з її вини, а й повернення стороні забезпечувального платежу. І лише у випадку повернення стороні забезпечувального платежу, сторона набуває право вимагати від сторони сплати їй штрафу в зазначеному розмірі. Проте, позивачу забезпечувальний платіж не повертався, а 07.12.2022 між сторонами було укладено та нотаріально посвідчено основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 . Вказує, що допущене порушення п.1.1 попереднього договору в частині зобов`язання сторін укласти договір купівлі-продажу квартири до 31.01.2022 та виконання цього обов`язку з простроченням 07.12.2022 не тягне за собою безумовної відповідальності сторони у вигляді сплати штрафу на підставі п. 4.6 попереднього договору, так як між сторонами було укладено основний договір, внаслідок чого позивачем набуто у власність передбачений договором об`єкт нерухомості, та за неповернення йому забезпечувального платежу.

Зазначає, що застосування штрафної санкції у розмірі 10% від суми забезпечувального платежу без припинення договору та повернення суми забезпечувального платежу не передбачено ані в пункті 4.5. ані в пункті 4.6. попереднього договору. Вказує, що затримка з укладенням основного договору відбулася не з вини сторін, а внаслідок введення в Україні воєнного стану 24 лютого 2024 року та початком бойових дій безпосередньо на території Житомирської області. Зазначає, що ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» лише 01 лютого 2022 року отримало від забудовника квартиру АДРЕСА_3 , а тому ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» було позбавлене можливості укласти основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 з ОСОБА_1 , оскільки сам об`єкт був переданий відповідачу забудовником 01 лютого 2022 року, тобто після спливу терміну на укладення основного договору (до 31 січня 2022 року). Також звертає увагу на те, що сторонами був підписаний акт приймання-передачі квартири від 07.12.2022, відповідно до пункту 6 якого, ОСОБА_1 підтвердив, що не має претензій до ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» в частині виконання зобов`язань щодо продажу та передачі квартири АДРЕСА_4 .

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, що 16 лютого 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» укладено попередній договір з метою укладення в майбутньому договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , за п.1.1 якого сторони зобов`язалися укласти договір купівлі-продажу вказаної квартири до 31.01.2022.

Змістом п.1.1.1 передбачена можливість пролонгації (продовження) терміну укладення основного договору.

Пунктом 4.2 сторонами обумовлено, що для забезпечення виконання свого зобов`язання щодо укладення основного договору сторона 2 сплачує стороні забезпечувальнй платіж у розмірі, що складає еквівалент 24 985,26 доларів США, в українських гривнях, й на момент цього попереднього договору становить 695 339,79 грн без ПДВ, за комерційним курсом 27,83 грн за 1 долар США.

За умовами п.4.6 договору, якщо порушення зобов`язання щодо укладання основного договору сталося з вини сторони 1 (безпідставне або неогрунтоване ухилення сторони 1 від укладання основного договору протягом більше ніж 60 календарних днів з дати, визначеної в п. п. 1.1, 1.1.1 цього попереднього договору, неприйняття забезпечувальних платежів з вини сторони 1, невиконання стороною 1 (з її вини) зобов`язань, передбачених цим договором та спрямованих на створення умов для підписання основного договору), то вона зобов`язана протягом 20 робочих днів з дня порушення зазначеного зобов`язання повернути стороні 2 забезпечувальний платіж, а сторона 2 в такому випадку має право вимагати від сторони 1 сплати штрафу в розмірі 10% від суми забезпечувального платежу, що визначена в п.4.2 цього попереднього договору (без врахування суми коригування у зв`язку із зміною фактичної площі об`єкта нерухомості за наслідками технічної інвентаризації).

Також встановлено, що 20 листопада 2017 року між ТОВ «Інвестиційна технологія» (забудовник) та ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» (інвестором) був укладений договір №20-11/17 організації будівництва об`єктів нерухомого майна.

Відповідно до п.2.1. договору ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» зобов`язалось здійснювати фінансування реалізації проекту будівництва житлових будинків за адресою: АДРЕСА_4 , 27, АДРЕСА_5 , а забудовник ТОВ «Інвестиційна технологія» за рахунок отриманого фінансування зобов`язалось самостійно або із залученням підрядних організацій та відповідно до проектної документації реалізувати проект, в тому числі збудувати об`єкт протягом строку будівництва, ввести об`єкт в експлуатацію та передати його інвестору по акту приймання-передачі.

Згідно з п. 2.8. договору (в редакції додаткового договору №3 від 29 грудня 2020 року) строк виконання сторін по договору до 31 грудня 2021 року.

Матеріали справи містять платіжні доручення про оплату ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» на користь ТОВ «Інвестиційна технологія» коштів згідно договору №20-11/17 організації будівництва від 20.11.2017.

01 лютого 2022 року між ТОВ «Інвестиційна технологія» (забудовник) та ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» (інвестором) підписано акт приймання-передачі об`єктів нерухомості в будинку АДРЕСА_2 .

07 грудня 2022 року між TOB «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» та ОСОБА_1 був укладений основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , який посвідчений приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Сєтаком В.Я., за загальною ціною 687 420,20 грн.

07 грудня 2022 року в Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_3 за ОСОБА_1 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №317045106 від 07.12.2022.

Також, 07 грудня 2022 року між TOB «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» та ОСОБА_1 підписано акт зарахування зустрічних взаємних однорідних вимог, відповідно до якого сторони домовилися припинити свої зустрічні грошові зобов`язання в частині рівних заборгованостей, а саме на суму 687 420,20 грн.

Крім того, 07 грудня 2022 року між TOB «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» та ОСОБА_1 підписано акт приймання-передачі квартири АДРЕСА_3 .

Згідно п. 6 даного акту кожна зі сторін підтверджує, що жодна з них не має претензій одна до одної в частині виконання взаємних зобов`язань, у зв`язку з укладенням цього акту.

Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що наявні в матеріалах справи докази не дають можливості зробити висновок про те, що за змістом п.4.6 укладеного між сторонами 16.02.2021 попереднього договору передумовою виникнення обов`язку сплати стороні 2 стороною 1 договору штрафу в розмірі 10% від суми забезпечувального платежу мало бути не лише порушення стороною 1 зобов`язання щодо строків укладання основного договору з її вини, а й повернення стороні 2 забезпечувального платежу. І лише у випадку повернення стороні 2 забезпечувального платежу, сторона 2 набуває право вимагати від сторони 1 сплати їй штрафу в зазначеному розмірі. Проте, позивачу (стороні 2) забезпечувальний платіж не повертався відповідачем (стороною 2), а 07.12.2022 між сторонами було укладено та нотаріально посвідчено основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 . Допущене порушення п.1.1 попереднього договору в частині зобов`язання сторін укласти договір купівлі-продажу квартири до 31.01.2022 та виконання цього обов`язку з простроченням 07.12.2022 не тягне за собою безумовної відповідальності сторони 1 у вигляді сплати стороні 2 штрафу на підставі п. 4.6 попереднього договору, так як між сторонами було укладено основний договір, внаслідок чого позивачем набуто у власність передбачений договором об`єкт нерухомості, та за неповернення йому забезпечувального платежу.

Перевіряючи законність оскаржуваного рішення, колегія суддів враховує наступне.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина друга статті 2 ЦПК України).

Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

Частинами 1, 2 п. 1 ст. 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, тощо. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідно ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною першою статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (частини друга статті 635 ЦК України).

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (частини третя статті 635 ЦК України).

Будь-які платежі на підтвердження зобов`язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов`язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості не допускаються.

Відповідно до положень ст. 549 ЦК України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання.

За змістом статей 550, 551 ЦК України право на неустойку виникає незалежно від наявності у кредитора збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов`язання. Предметом неустойки може бути грошова сума, рухоме і нерухоме майно. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.

Неустойка за своєю правовою природою володіє акцесорним характером і, будучи цивільно-правовою санкцією, у всіх випадках є елементом самого забезпеченого зобов`язання.

Такий висновок Верховний Суд зробив у постановах від 30 листопада 2023 року у справі №501/2612/16-ц та від 08 листопада 2023 року у справі №2-3336/11.

У постановах від 22.04.2021 у справі №551/980/19, від 17.11.2021 у справі №172/1159/20 Верховний Суд зазначив, що попередній договір є одним з різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому, для попереднього договору, наряду з іншими його умовами повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору. Тобто у попередньому договорі, крім основного зобов`язання, може бути передбачена відповідальність сторін з того, чи іншого питання, в тому числі, за неналежне виконання зобов`язання у вигляді штрафних санкцій. Тлумачення положень частини першої статті 549 ЦК України дозволяє стверджувати, що за допомогою неустойки (штрафу, пені) допускається забезпечуватися виконання значної кількості зобов`язань. Зокрема, неустойка може забезпечувати виконання як договірних зобов`язань, що традиційно для цивільного обороту, оскільки в більшості випадків саме в договорі його сторони встановлюють неустойку (штраф або пеню). Водночас, не виключається забезпечення зобов`язань, які виникли на підставі організаційного договору (зокрема, попереднього).

З позовної заяви вбачається, що позивач просить стягнути з відповідача штраф у зв`язку з несвоєчасним виконанням умов попереднього договору щодо укладення договору купівлі-продажу квартири на підставі п.4.6 попереднього договору.

Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (частина друга статті 78 ЦПК України).

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі №129/1033/13-ц).

Такий підхід узгоджується із судовою практикою Європейського суду з прав людини, який у рішенні від 23 серпня 2016 року у справі «Дж. К. та інші проти Швеції» («J. K. AND OTHERS v. SWEDEN») зазначив, що «у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування «поза розумним сумнівом» («beyond reasonable doubt»). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». Суд повинен вирішити, чи існує вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри».

У справі, що переглядається встановлено, що 16 лютого 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» укладено попередній договір з метою укладення в майбутньому договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , за п.1.1 якого сторони зобов`язалися укласти договір купівлі-продажу вказаної квартири до 31.01.2022.

Натомість, основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 між сторонами був укладений лише - 07 грудня 2022 року.

Також, цього дня, між сторонами був підписано акт приймання-передачі квартири АДРЕСА_3 та зареєстровано право власності на вказану вище квартиру за ОСОБА_1 .

Відтак, матеріалами справи підтверджено укладення основного договору у порушення строків визначених попереднім договором від 16 лютого 2021 року.

За умовами п.4.6 договору, якщо порушення зобов`язання щодо укладання основного договору сталося з вини сторони 1 (безпідставне або необґрунтоване ухилення сторони 1 від укладання основного договору протягом більше ніж 60 календарних днів з дати, визначеної в п. п. 1.1, 1.1.1 цього попереднього договору, неприйняття забезпечувальних платежів з вини сторони 1, невиконання стороною 1 (з її вини) зобов`язань, передбачених цим договором та спрямованих на створення умов для підписання основного договору), то вона зобов`язана протягом 20 робочих днів з дня порушення зазначеного зобов`язання повернути стороні 2 забезпечувальний платіж, а сторона 2 в такому випадку має право вимагати від сторони 1 сплати штрафу в розмірі 10% від суми забезпечувального платежу, що визначена в п.4.2 цього попереднього договору (без врахування суми коригування у зв`язку із зміною фактичної площі об`єкта нерухомості за наслідками технічної інвентаризації).

Разом з тим, у частині першій статті 614 ЦК України визначено, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

У свою чергу, ОСОБА_1 не доведено належними та допустимими доказами вини TOB «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» щодо неукладення основного договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 в строк до 31.01.2022.

Будь-яких письмових доказів того, що ОСОБА_1 до моменту укладання основного договору купівлі-продажу квартири звертався до TOB «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» щодо невиконання попереднього договору матеріали справи не містять.

Також матеріали справи не містять доказів звернення ОСОБА_1 щодо повернення забезпечувального платежу, у зв`язку з несвоєчасним виконанням попереднього договору від 16 лютого 2021 року, що давало б підстави для стягнення штрафу в розмірі 10% від суми забезпечувального платежу у відповідності до п.4.6 договору.

Колегія суддів звертає увагу на те, що долучені до матеріалів справи докази направлення претензії щодо невиконання зобов`язання відповідно до попереднього договору датовані 19.12.2022, тобто дані докази підтверджують той факт, що претензія була направлена після укладення основного договору купівлі-продажу квартири (07.12.2022).

Натомість колегією суддів встановлено, що 20 листопада 2017 року між ТОВ «Інвестиційна технологія» (забудовник) та ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» (інвестором) був укладений договір №20-11/17 організації будівництва об`єктів нерухомого майна.

01 лютого 2022 року між ТОВ «Інвестиційна технологія» (забудовник) та ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» (інвестором) підписано акт приймання-передачі об`єктів нерухомості в будинку АДРЕСА_2 .

Отже, матеріалами справи підтверджено відсутність вини TOB «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» щодо неукладення основного договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 до 31.01.2022.

Крім того, колегія суддів звертає увагу на те, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 27 січня 2022 року у справі №361/2838/18.

Порушення є істотним, якщо тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, слід встановити: наявність істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може полягати у реальних збитках і (або) упущеній вигоді; її розмір, а також чи є істотною різниця між тим, на що мала право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що вона змогла отримати.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Подібні за змістом висновки викладені у постанові Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі №6-75цс13 та в постанові Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі №199/3846/19.

У даній справі встановлено, що ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» виконало умови попереднього договору від 16.02.2021, а саме між сторонами був укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 .

ОСОБА_1 не заперечував проти укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 з порушення строку встановлено попереднім договором.

Відтак, позивачем не доведено істотності порушення умов попереднього договору від 07.12.2021, оскільки ОСОБА_1 набув у власність передбачений договором об`єкт нерухомості.

Крім того, колегія суддів звертає увагу на те, що 07 грудня 2022 року між TOB «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» та ОСОБА_1 був підписаний акт приймання-передачі квартири АДРЕСА_3 , згідно п. 6 якого кожна зі сторін підтверджує, що жодна з них не має претензій одна до одної в частині виконання взаємних зобов`язань, у зв`язку з укладенням цього акту.

Також колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що за змістом п.4.6 укладеного між сторонами попереднього договору передумовою виникнення обов`язку сплати стороні 2 стороною 1 договору штрафу в розмірі 10% від суми забезпечувального платежу є не лише порушення стороною 1 зобов`язання щодо строків укладання основного договору з її вини, а й повернення стороні 2 забезпечувального платежу. Тобто, у випадку повернення стороні 2 забезпечувального платежу, сторона 2 набуває право вимагати від сторони 1 сплати їй штрафу в зазначеному розмірі.

У свою чергу, ОСОБА_1 (стороні 2) забезпечувальний платіж не повертався відповідачем (стороною 2), а 07.12.2022 між сторонами було укладено та нотаріально посвідчено основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 .

Також, 07 грудня 2022 року між TOB «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» та ОСОБА_1 підписано акт зарахування зустрічних взаємних однорідних вимог, відповідно до якого сторони домовилися припинити свої зустрічні грошові зобов`язання в частині рівних заборгованостей, а саме на суму 687 420,20 грн.

Відтак, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що допущене порушення п. 1.1 попереднього договору в частині зобов`язання сторін укласти договір купівлі-продажу квартири до 31.01.2022 та виконання цього обов`язку з простроченням - 07.12.2022 не тягне за собою безумовної відповідальності сторони 1 у вигляді сплати стороні 2 штрафу на підставі п. 4.6 попереднього договору, так як між сторонами було укладено основний договір, внаслідок чого позивачем набуто у власність передбачений договором об`єкт нерухомості, та за неповернення йому забезпечувального платежу.

Таким чином доводи, наведені в апеляційній скарзі фактично зводяться до переоцінки доказів та незгоди з висновками суду з їх оцінкою, а тому, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції всебічно і повно з`ясував обставини справи, дав об`єктивну оцінку зібраним і дослідженим доказам та обґрунтовано дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову.

Відповідно ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що постановлене у справі рішення є законним та обґрунтованим і підстав для його зміни чи скасування за наведеними у скарзі доводами колегія суддів не вбачає, оскільки її доводи суттєвими не являються, носять суб`єктивний характер, не відповідають обставинам справи і правильності висновків суду не спростовують.

Керуючись статтями 259, 268, 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,

у х в а л и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Богунського районного суду м. Житомира від 25 березня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата складення повного судового рішення 29 липня 2025 року.

Головуючий

Судді