Справа № 138/405/25
Провадження № 22-ц/801/1518/2025
Головуючий у суді 1-ї інстанції Київська Т. Б.
Доповідач:Сопрун В. В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 липня 2025 рокуСправа № 138/405/25м. Вінниця

Вінницький апеляційний суд в складі:

головуючого Сопруна В.В.,

суддів Войтка Ю.Б., Стадника І.М.,

за участю секретаря судового засідання Кахно О.А.,

за участю сторін: представника ПП «Серебрійське» - адвоката Горбового В.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Вінниці справу №138/405/25 за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Серебрійське» про припинення (розірвання) договору оренди землі,

за апеляційною ОСОБА_1 на рішення Могилів-Подільського міськрайонного Вінницької області від 12 травня 2025 року,яке ухвалила суддя Київська Т.Б. в Могилів-Подільському міськрайонному суді Вінницької області, повний текст складено 12 травня 2025 року,

в с т а н о в и в:

У лютому 2025 року ОСОБА_1 звернулася в суд з позовом до ПП «Серебрійське» про припинення (розірвання) договору оренди землі, мотивуючи позовні вимоги тим, що позивач є власником земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :01:000:0007 та :01:000:0008 загальною площею 2,8015 га, які розташовані в с. Серебрія Могилів-Подільського району Вінницької області. Дані ділянки становлять один земельний пай кожна з яких має площу 0,4652 га та 2,3362 га відповідно. Вказані земельні ділянки передані в оренду ПП «Серебрійське». Умовами договору оренди передбачено, що орендар зобов`язаний сплатити орендну плату до 01 січня поточного року.

Разом з тим за 2023 рік позивач отримала орендну плату лише у липні 2024 року, при цьому у іншому розмірі ніж передбачено договором. Також за 2024 рік орендна плата станом на день подання позову до суду не виплачена. Крім того, відповідач неодноразово всупереч умов договору передавав земельні ділянки у суборенду без письмової згоди власника.

Враховуючи викладене, позивач просила суд розірвати договори оренди належних їй земельних ділянок, кадастровий номер :01:000:0007, площею 0,4652 га, та :01:000:0008, площею 2,3362 га, які розташована в с. Серебрія Могилів-Подільського району Вінницької області.

Рішенням Могилів-Подільського міськрайонного Вінницької області від 12 травня 2025 року в задоволені позову відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що відповідач у 2023 році та 2024 році здійснив прострочення виконання зобов`язання з оплати оренди, однак в подальшому здійснив повну її оплату, а тому суд першої інстанції прийшов до висновку про відсутність ознак саме систематичності, тобто два або більше рази, повного невиконання умов договорів, які б свідчили про можливість розірвання оспорюваних договорів.

Не погодившись з вказаним рішенням суду, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, оскільки вважає його незаконним, безпідставним та необґрунтованим, та таким, що суперечить нормам чинного законодавства. Просила рішення суду Могилів-Подільського міськрайонного Вінницької області від 12 травня 2025 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

У відзиві на апеляційну скаргуПП «Серебрійське» просило апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін. Також просило стягнути на користь відповідача понесені судові витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 10000 грн, а також понесені витрати, пов`язані із явкою в судові засідання.

Колегія суддів, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, заслухавши осіб, які з`явилися в судове засідання, прийшла до висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення за таких підстав.

Згідно ч.1-3, 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Статтею 264 ЦПК України передбачено, що під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам судове рішення відповідає.

Судом першої інстанції встановлено, що позивачу на підставі державного акту на право власності не земельну ділянку серії ВН №063779 належать земельні ділянки загальною площею 2,8014 га, а саме з кадастровими номерами :01:000:0007, площею 0,4652 га, та :01:000:0008, площею 2,3362 га, що розташовані на території Серебрійської сільської ради Могилів-Подільського району Вінницької області.

25 липня 2016 року між ОСОБА_1 та ПП «Серебрійське», в особі директора підприємства ОСОБА_2 , було укладеного договір оренди землі. Відповідно до умов договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (пай), №276-1 сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Серебрійської сільської ради (тепер Могилів-Подільської міської територіальної громади). В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,3362 га, кадастровий номер :01:000:0008. Договір укладено на 10 (десять) років. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 4,5% вартості земельної ділянки, що складає у грошовій формі 4271,06 грн. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюються з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вносить у строки один раз на рік не пізніше «01» січня наступного року.

Згідно акту прийому-передачі земельної ділянки в оренду від 26 вересня 2016 року ОСОБА_1 передала ПП «Серебрійське» земельну ділянку площею 2,3362 га на умовах договору оренди.

Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №69609461 від 03 жовтня 2016 року право оренди земельної ділянки було зареєстровано 23 вересня 2016 року, номер запису 16709645.

25 липня 2016 року між ОСОБА_1 та ПП «Серебрійське», в особі директора підприємства ОСОБА_2 , було укладеного договір оренди землі. Відповідно до умов договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (пай), №276-2 сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Серебрійської сільської ради (тепер Могилів-Подільської міської територіальної громади). В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,4652 га, кадастровий номер :01:000:0007. Договір укладено на 10 (десять) років. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 4,5% вартості земельної ділянки, що складає у грошовій формі 850,48 грн. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюються з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вносить у строки один раз на рік не пізніше «01» січня наступного року.

Згідно акту прийому-передачі земельної ділянки в оренду від 26 вересня 2016 року ОСОБА_1 передала ПП «Серебрійське» земельну ділянку площею 0,4652 га на умовах договору оренди.

Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №412429475 від 10 лютого 2025 року право оренди земельної ділянки було зареєстровано 22 вересня 2016 року, номер запису 16553624.

Спірні правовідносини виникли на підставі укладених договорів оренди земельної ділянки між ПП «Серебрійське» та ОСОБА_1 .

ОСОБА_1 вважає, що ПП «Серебрійське» порушувало умови договорів оренди землі шляхом систематичної сплати орендної плати у розмірі, який не відповідає умовам договору.

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачували орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.

Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 2/7/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня 2024 року у справі № 629/2698/23, від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 тощо).

Щодо поняття «несплата», яке вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

Поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

Тож підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшою порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеному умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Такий правовий підхід до застосування норми права під час вирішення питання про розірвання договору оренди землі у разі недоплати орендної плати сформулювала Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23.

Позивач надала суду відомості з Державного реєстру фізичних осібплатників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору, станом на 04 березня 2025 року, з якої вбачається, що у грудні 2023 року ПП «Серебрійське» було нараховано 14882,52 грн орендної плати (код доходу 106- оренда плата) позивачу, однак фактично виплачено лише у липні 2024 року в розмірі 11980,42 грн (за мінусом податку у розмірі 2678,85 грн та військового збору у розмірі 223,24 грн), у грудні 2024 року ПП «Серебрійське» нараховано позивачу орендну плату у розмірі 15641,53 грн, однак відомості про виплату оренди в даному документі відсутні, станом на 04 березня 2025 року, в той же час наявні відомості про сплату податку у розмірі 2678,85 грн та військового збору у розмірі 223,24 грн (а.с.49).

На підтвердження сплати коштів, відповідачем надано суду відомість банківської установи № від 20 лютого 2025 року про перерахування позивачу коштів у розмірі 12043,98 грн (орендна плата за земельну ділянку) на картковий рахунок. Апеляційний суд звертає увагу, що позивач в свою чергу не заперечувала ту обставину, що це є оплата за оренду її земельної ділянки за 2024 рік.

Таким чином, відповідач оренду плату за 2023 рік сплатив у липні 2024 року у повному обсязі, за 2024 рік оренда плата нарахована, однак до 01 січні 2025 року дійсно виплачена не була, однак таке зобов`язання відповідачем також було виконано в повному обсязі, але з прострочкою строку погодженого в договорі.

Надавши оцінку доказам в матеріалах справи, доводам позовної заяви, суд першої інстанції, з чим погоджується апеляційний суд, встановив, що позивач не довела невиконання орендарем зобов`язання зі сплати оренди за користування земельною ділянкою у повному обсязі або частково, а отже дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди з підстав неналежного виконання орендарем умов договору в частині внесення орендної плати.

Інші доводи апеляційної скарги також є безпідставними.

Таким чином, апеляційний суд дійшов висновку, що суд першої інстанції дотримавшись норм матеріального та процесуального права, повно і всебічно з`ясувавши всі дійсні обставини спору сторін, вирішив дану справу згідно із законом і підстави для скасування ухваленого у справі судового рішення та задоволення поданої апеляційної скарги, виходячи з меж її доводів, відсутні. Враховуючи викладене, оскаржуване рішення слід залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Пунктом 1 частини першої статті 374 ЦПК України визначено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

За змістом ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Щодо розподілу судових витрат.

Згідно з частиною першою, другою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина тринадцята статті 141 ЦПК України).

Оскільки апеляційну скаргу залишено без задоволення, підстав для розподілу судових витрат, понесених ОСОБА_1 у зв`язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції, немає.

Керуючись ст. ст.141, 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд,

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Могилів-Подільського міськрайонного Вінницької області від 12 травня 2025 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги протягом тридцяти днів до Верховного Суду з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 23 липня 2025 року.

Головуючий Сопрун В.В.

Судді Войтко Ю.Б.

Стадник І.М.