Провадження № 2/522/2370/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 червня 2025 року м. Одеса

Приморський районний суду м. Одеси у складі:

головуючої - судді Косіциної В.В.,

за участі секретаря судового засідання - Слободянюк І.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Комунального підприємства «Житлово-комунальний сервіс «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 та ОСОБА_13 , третя особа - ОСОБА_14 , ОСОБА_15 про визнання недійсним та незаконним рішення зборів співвласників, визнання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком недійсним та зобов`язання вчинити певні дії,-

ВСТАНОВИВ:

29 жовтня 2024 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла позовна заява ОСОБА_1 до Комунального підприємства «Житлово-комунальний сервіс «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ», ОСОБА_2 , ОСОБА_15 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_14 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 та ОСОБА_13 про визнання недійсним та незаконним рішення зборів співвласників, визнання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком недійсним та зобов`язання вчинити певні дії.

Разом із позовною заявою до суду надійшло клопотання про витребування доказів, у якому заявник просить витребувати у ДПС України відомості про перетин кордону ОСОБА_16 .

За результатами автоматизованого розподілу справи між суддями, справа передана на розгляд судді Косіциній В.В.

Ухвалою суду від 05 листопада 2024 року позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Встановлено, що розгляд справи здійснюватиметься в порядку загального позовного провадження. Надано відповідачам строк для подання відзиву. Задоволено клопотання про витребування доказів. Підготовче засідання у справі призначено на 05 грудня 2024 року.

07 листопада 2024 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла відповідь з ДПС України на виконання ухвали суду від 05 листопада 2024 року.

20 листопада 2024 року до Приморського районного суду м. Одеси від відповідача - ОСОБА_14 надійшов відзив, у якому відповідачка просила відмовити в частині позовних вимог ОСОБА_1 до неї.

20 листопада 2024 року до Приморського районного суду м. Одеси від відповідача - ОСОБА_14 надійшло клопотання про витребування доказів, у якому заявник просив витребувати у ДПС України відомості про перетин ОСОБА_14 державного кордону України в період з 20.10.2018 року по 15.11.2018 року.

21 листопада 2024 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшло клопотання ОСОБА_14 про розгляд справи без участі.

21 листопада 2024 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшло клопотання ОСОБА_14 про зміну відповідача, у якому заявник просив здійснити заміну відповідачів шляхом її виключення зі складу відповідачів та залучити в якості третьої особи.

21 листопада 2024 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшло клопотання ОСОБА_14 , у якому заявник просив постановити окрему ухвалу про наявність ознак кримінального правопорушення, передбаченого ст.358 КК України у діях невідомих осіб.

У підготовче засідання, призначене на 05 грудня 2024 року з`явився представник позивача та представник КП ЖКС «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ». Інші учасники справи у підготовче засідання - не з`явилися, хоча належним чином повідомлялися про дату, час та місце судового розгляду. Ухвалою суду від 05 грудня 2024 року задоволено клопотання ОСОБА_14 про витребування доказів- Витребувано з ДПС України відомості про перетин державного кордону України іншими учасниками справи. Підготовче засідання відкладено на 12 лютого 2025 року.

10 грудня 2024 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла відповідь з ДПС України на виконання ухвали суду від 05 грудня 2024 року.

У підготовче засідання, призначене на 05 грудня 2024 року з`явився представник позивача та представник КП ЖКС «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ». Ухвалою суду від 12 лютого 2025 року з урахуванням ухвали про виправлення описки від 03 квітня 2025 року виключено ОСОБА_14 зі складу відповідачів та залучено в якості третьої особи. Закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду на 02 квітня 2025 року.

У судове засідання, призначене на 05 грудня 2024 року з`явився представник позивача та представник КП ЖКС «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ». У судовому засіданні, призначеному на 02 квітня 2025 року представник КП «ЖКС «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ» повернутися на стадію підготовчого засідання та витребувати у ДПС України відомості про перетин кордону ОСОБА_16 , оскільки, із наданої раніше ДПС відповіді вбачається, що він виїхав за межі території України 07.01.2019 року, проте, помер ІНФОРМАЦІЯ_1 на території міста Одеси. Ухвалою суду від 02 квітня 2025 року відмовлено у задоволенні клопотання про повернення на стадію підготовчого засідання. Задоволено клопотання про витребування доказів. Засідання по справі відкладено на 12 травня 2025 року та пізніше відкладено на 12 червня 2025 року у зв`язку із відсутністю відомостей про належне сповіщення відповідачів про дату, час та місце судового розгляду.

У судове засідання, призначене на 12 червня 2025 року з`явився представник позивача, представник КП «ЖКС «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ» та відповідачка - ОСОБА_15 . Ухвалою суду від 12 червня 2025 року виключено ОСОБА_15 зі складу відповідачів та залучено до участі у справі в якості третьої особи. Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання суд перейшов до стадії ухвалення рішення. Встановлено, що текст рішення або його вступна та резолютивна частина будуть проголошені 23 червня 2025 року.

Суд дослідивши матеріали справи встанови наступні обставини та дійшов до наступних висновків.

ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 15.02.2025 року №365918354 (т.1, а.с.28).

Право власності на зазначений об`єкт нерухомого майна за позивачем було зареєстровано 02 вересня 2020 року на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 02.09.2020 року після смерті батька - ОСОБА_16 (т.1, а.с.29).

Послуги з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 , де, зокрема, розташовано майно позивача надавалося КП «ЖКС «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ» на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 23.05.2017 року №2/314, укладений Приморською районною адміністрацією Одеської міської ради в особі голови - Корольова Марата Валентиновича та КП «ЖКС «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ» (т.1, а.с.47).

09 листопада 2018 року відбулися збори співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 , на яких вирішено:

- визначити управителем багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 КП «ЖКС «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ»;

- обрано уповноваженою особою співвласників багатоквартирного будинку під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням - ОСОБА_10 ;

- обрано уповноваженою особою житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 для подання протоколу на зберігання до виконавчого комітету Одеської міської ради - Бондаренка К.В., а також надано повноваження подати протокол на зберігання до виконавчого комітету Одеської міської ради.

Зазначені рішення були оформлені протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 від 09.11.2018 року (т.1, а.с.56).

На підставі зазначеного рішення, 19 червня 2019 року між КП «ЖКС «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ» та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 в особі ОСОБА_10 було укладено договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, за яким управитель зобов`язався надавати співвласникам послуги з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 , а співвласники зобов`язуються оплачувати управителю послуги з управління, згідно з вимогами законодавства та цього договору (т.1, а.с.60).

Щодо позовних вимог про визнання незаконним усіх рішень, що були прийняті на зборах співвласників багатоквартирного будинку, суд зазначає наступне.

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України).

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначені та регулюються Законом України від 14 травня 2015 року № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Відповідно до пункту 8 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що управління багатоквартирним будинком - це вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.

Відповідно до частини першої статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю.

Згідно з частинами першою та другою статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем, визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.

Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування («за», «проти», «утримався»), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики. У протоколі обов`язково зазначається така інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах співвласників: прізвище, ім`я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника) (частина сьома статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку може бути оскаржено в судовому порядку співвласником шляхом пред`явлення позову про визнання його недійсним, якщо таке рішення не відповідає вимогам законодавства та порушує права чи законні інтереси такого співвласника.

За своєю правовою природою рішення загальних зборів є актом ненормативного характеру (індивідуальним актом), тобто офіційно письмовим документом, що породжує певні правові наслідки, які спрямовані на регулювання господарських відносин і мають обов`язковий характер для суб`єктів цих відносин. Підставами для визнання недійсними рішень загальних зборів учасників (акціонерів, членів) юридичної особи можуть бути: невідповідність рішень загальних зборів нормам законодавства; порушення вимог закону та/або установчих документів під час скликання та проведення загальних зборів; позбавлення учасника (акціонера, члена) юридичної особи можливості взяти участь у загальних зборах (подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 27 березня 2018 року у справі № 904/9431/15, від 24 квітня 2019 року у справі № 914/921/18, від 08 грудня 2020 року у справі № 922/1633/18, від 19 жовтня 2023 року у справі № 914/1370/22, від 02 листопада 2023 року у справі № 918/919/22.

Чинне законодавство не передбачає одночасного визнання недійсним та скасування рішення загальних зборів товариства. За своєю правовою суттю «визнання рішення недійсним» та «скасування рішення» є альтернативними, оскільки мають різні правові наслідки, зокрема, через різницю у часі дії такого акта (рішення). Наслідки скасування рішення не тотожні правовим наслідкам його недійсності. Визнання недійсним означає, що воно не створює правових наслідків з моменту його прийняття. Скасування означає втрату чинності на майбутнє. Скасування рішення означає, що воно скасовується з дати прийняття рішення про скасування (подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 17 липня 2018 року у справі № 916/2386/17, від 22 серпня 2018 року у справі № 925/715/17, від 14 вересня 2022 року у справі № 909/298/21, від 12 липня 2023 року у справі № 924/641/20.

Відповідно до судової практики у судовому порядку недійсним може бути визнано рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку, рішення загальних зборів учасників (акціонерів, членів) юридичної особи, рішення зборів ОСББ, а не протокол загальних зборів, оскільки протокол є документом, який фіксує лише факт прийняття рішення загальними зборами.

Зазначена позиція викладена у постанові КЦС ВС від 14 травня 2025 року у справі № 461/10178/21.

Позовна вимога про визнання недійсним рішень зборів співвласників мотивована тим, що жодне з оспорюваних рішень, оформлених протоколом від 09.11.2018 року не було прийнято з дотриманням порядку визначення кількості голосів співвласників, оскільки, за прийняття таких рішень проголосувало менше половини від загальної кількості співвласників, голоси яких пропорційні до частки загальної площі квартир та нежитлових приміщень, а тому, вони є неприйнятими та як наслідок підлягають визнанню недійсними.

Відповідно до ч.ч.1-2 ст.10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», в редакції, чинній станом на момент виникнення спірних правовідносин, співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про:

1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;

2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;

3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;

4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;

5) проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;

6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;

7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком;

8) відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог законодавства про охорону навколишнього природного середовища;

9) прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).

У ч.6 ст.10 зазначеного закону в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Зазначена норма свідчить про те, що для прийняття рішення про визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем, необхідні голоси власників квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Згідно протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 від 09.11.2018 року вбачається, що загальна площа усіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку становить 1 778,64 кв.м.. Вказано, що у зборах взяло участь особисто та/або через представників співвласники багатоквартирного будинку у кількості 18 осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку, загальною площею 1 115,63 кв.м. (т.1, а.с.56).

У протоколі вказано, що голосували на зборах щодо питання порядку денного наступні особи:

- ОСОБА_2 , загальна площа квартири/нежитлового приміщення - 34,3 кв.м., квартира АДРЕСА_3 ;

- ОСОБА_15 , загальна площа квартири/нежитлового приміщення - 30,8 кв.м., квартира АДРЕСА_3 ;

- ОСОБА_3 , загальна площа квартири/нежитлового приміщення - 40,02 кв.м., квартира АДРЕСА_3 ;

- ОСОБА_4 , загальна площа квартири/нежитлового приміщення - 120,6 кв.м., квартира АДРЕСА_4 ;

- ОСОБА_5 , загальна площа квартири/нежитлового приміщення - 94,37 кв.м., квартира АДРЕСА_5 ;

- ОСОБА_6 , загальна площа квартири/нежитлового приміщення - 25,4 кв.м., квартира АДРЕСА_6 ;

- ОСОБА_16 , загальна площа квартири/нежитлового приміщення - 59,2 кв.м., квартира АДРЕСА_7 ;

- ОСОБА_8 , загальна площа квартири/нежитлового приміщення - 42,4 кв.м., квартира АДРЕСА_8 ;

- ОСОБА_8 , загальна площа квартири/нежитлового приміщення - 42,4 кв.м., квартира АДРЕСА_8 ;

- ОСОБА_9 , загальна площа квартири/нежитлового приміщення - 62,3 кв.м. квартира АДРЕСА_9 ;

- ОСОБА_10 ;

- ОСОБА_9 , загальна площа квартири/нежитлового приміщення - 41,44 кв.м., квартира АДРЕСА_9 ;

- ОСОБА_14 , загальна площа квартири/нежитлового приміщення - 55,3 кв.м., квартира АДРЕСА_10 ;

- ОСОБА_11 , загальна площа квартири/нежитлового приміщення - 118,8 кв.м., квартира АДРЕСА_4 ;

- ОСОБА_12 , загальна площа квартири/нежитлового приміщення - 41,7 кв.м., квартира АДРЕСА_7 ;

- ОСОБА_12 , загальна площа квартири/нежитлового приміщення - 41,7 кв.м., квартира АДРЕСА_7 ;

- ОСОБА_13 , загальна площа квартири/нежитлового приміщення - 136,9 кв.м., 10/1.

«За» проголосувало 18 співвласників, загальна площа квартир/нежитлових приміщень яких становить 1 115,63 кв.м. (т.1, а.с.57).

Відповідно до ч.1 ст.4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава.

Згідно відомостей з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини щодо об`єкта нерухомого майна від 25.09.2024 року №396559431, в ДРРП наявні відомості про реєстрацію права власності на наступні квартири:

- АДРЕСА_7 за ОСОБА_1 , загальна площа - 69,3 кв.м.;

- №21 за ОСОБА_17 , загальна площа - 30 кв.м.;

- №9 за ОСОБА_18 , загальна площа - 25,4 кв.м.;

- №5а за ОСОБА_19 та ОСОБА_11 у рівних частках, загальна площа - 118,8 кв.м.;

- №10/1 за ОСОБА_13 , загальна площа - 136,9 кв.м.;

- №3 за ОСОБА_3 (220/1000 частки), ОСОБА_20 (258/1000 частки), ОСОБА_15 (171/1000 частки), ОСОБА_21 (159/1000 частки), загальна площа - 180,1 кв.м.;

- №26 за ОСОБА_14 , загальна площа - 55,3 кв.м.;

- АДРЕСА_7 за ОСОБА_22 , загальною площею - 31,4 кв.м.;

- №16 за ОСОБА_23 , загальна площа - 138,7 кв.м.;

- №12 за ОСОБА_24 (279/1000 частки), ОСОБА_25 (327/1000 частки), загальною площею 153,2 кв.м.;

- №24,24а,5 за ОСОБА_9 (268/4000 частки), та ОСОБА_10 (268/4000 частки), загальною площею 232,8 кв.м.;

- №11 за ОСОБА_26 , загальна площа - 48,2 кв.м.;

- №20 за ОСОБА_27 (43/100 частки) та ОСОБА_28 (57/100), загальною площею 52,5 кв.м.;

- №17Г за ОСОБА_22 , загальна площа 41,7 кв.м.;

- №17В за ОСОБА_22 , загальною площею 31 кв.м.;

- АДРЕСА_7 за ОСОБА_29 , загальною площею 41,9 кв.м.;

- №10 за ОСОБА_30 , загальною площею 48,2 кв.м.;

- №14 за ОСОБА_31 , загальною площею 57,3 кв.м.;

- №22 за ОСОБА_32 , загальною площею 66,8 кв.м. (т.1, а.с.83).

Згідно відповіді з КП «БТІ» ОМР від 14.10.2024 року №45253/04-04, у КП «БТІ» ОМР також наявні відомості щодо реєстрації права власності щодо квартир:

- АДРЕСА_11 за ОСОБА_33 , загальна площа - 53,9 кв.м. (згідно відповіді КП «БТІ» ОМР від 14.10.2024 року №45252 (т.1, а.с.76);

- №7 за ОСОБА_5 , ОСОБА_34 , ОСОБА_35 , ОСОБА_36 , ОСОБА_37 , ОСОБА_38 , загальна площа - 137,8 кв.м. (згідно відповіді КП «БТІ» ОМР від 14.10.2024 року №45252 (т.1, а.с.76);

- №8 за ОСОБА_39 та ОСОБА_40 , загальна площа - 54,7 кв.м. (згідно відповіді КП «БТІ» ОМР від 14.10.2024 року №45252 (т.1, а.с.76);

- №13 за ОСОБА_41 , загальною площею - 23,9 кв.м. (згідно відповіді КП «БТІ» ОМР від 14.10.2024 року №45252 (т.1, а.с.76);

- №19 за ОСОБА_8 , загальною площею 42,4 кв.м. (згідно відповіді КП «БТІ» ОМР від 14.10.2024 року №45252 (т.1, а.с.76).

Згідно відповіді з КП «БТІ» ОМР від 14.10.2024 року №45253/04-04, відомості про право власності на квартири АДРЕСА_12 та АДРЕСА_13 - відсутні (т.1, а.с.77). Зазначена інформація також відсутня в ДРРП.

Тому, загальна площа квартир, у будинку АДРЕСА_2 становить 1 872,20 кв.м.

Згідно відомостей з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини щодо об`єкта нерухомого майна від 25.09.2024 року №396559431, в ДРРП наявні відомості про реєстрацію права власності на наступні нежитлові приміщення (підвальні приміщення, сараї):

- приміщення, група приміщень за ОСОБА_42 , площею 305,3 кв.м.;

- нежитлове приміщення (магазин) за ОСОБА_43 , площею 46,8 кв.м.;

- нежитлові приміщення крамниці за ОСОБА_44 , площею 23,4 кв.м.;

- підвальне приміщення за ПП «БІЗНЕС ЦЕНТР «СТАНДАРТИ ТА ОБЛІК», площею 114,3 кв.м.;

- нежитлове приміщення за ОСОБА_45 , площею 30,1 кв.м.;

- нежитлове приміщення (магазин) за ОСОБА_46 , площею 54,6 кв.м. (згідно відповіді КП «БТІ» ОМР від 14.10.2024 року №45252 (т.1, а.с.76);

- підсобне приміщення (сарай) за ОСОБА_13 , площею - 76,5 кв.м. (згідно відповіді КП «БТІ» ОМР від 14.10.2024 року №45252 (т.1, а.с.76);

- нежитлові приміщення магазину промислових товарів за ОСОБА_47 (т.1, а.с.83), площею 60,5 кв.м. (згідно відповіді КП «БТІ» ОМР від 14.10.2024 року №45252 (т.1, а.с.76).

Згідно відповіді з КП «БТІ» ОМР від 14.10.2024 року №45253/04-04, у КП «БТІ» ОМР також наявні відомості щодо реєстрації права власності щодо двох нежитлових підвальних приміщень площею 30,2 кв.м. та 114,3 кв.м.

Загальна площа нежитлових приміщень у будинку АДРЕСА_2 відповідно до наведених вище об`єктів нерухомого майна становить 856,00 кв.м.

За таких обставин, сукупна площа квартир та нежитлових приміщень АДРЕСА_2 становить 2 728,20 кв.м. (окрім квартир АДРЕСА_12 та АДРЕСА_13 ) відомості про зареєстроване право власності щодо яких - відсутні).

Тобто, для прийняття рішення про визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем, необхідні голоси власників квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку необхідно було б, щоб за це проголосували власники об`єктів нерухомого майна, частка яких перевищує 1 454,15 кв.м.

ОСОБА_3 належить право власності на 220/1000 частку квартири АДРЕСА_3 , площею 181,1 кв.м.

220/1000 частки від 181,1 кв.м. становить 39,84 кв.м. У протоколі вказано 40,02 кв.м.

У протоколі вказано, що площа ОСОБА_2 у праві власності становить 34,3 кв.м. Зазначене не спростовано позивачем, а тому, суд бере до уваги площу, зазначену у протоколі.

У протоколі вказано, що площа ОСОБА_4 у праві власності на квартиру АДРЕСА_4 становить 120,6 кв.м. Зазначене не спростовано позивачем, а тому, суд бере до уваги площу, зазначену у протоколі.

У протоколі вказано, що площа ОСОБА_5 у праві власності на квартиру АДРЕСА_5 становить 94,37 кв.м. Проте, згідно інформаційної довідки з ДРРП та відповідей з КП «БТІ» ОМР, право власності на квартиру АДРЕСА_5 зареєстровано за ОСОБА_5 , ОСОБА_34 , ОСОБА_35 , ОСОБА_36 , ОСОБА_37 , ОСОБА_38 , тобто, належить їм у рівних частках (1/6).

1/6 від загальної площі квартири - 137,8 становить 22,9 кв.м.

У протоколі вказано, що площа ОСОБА_6 у праві власності на квартиру АДРЕСА_6 становить 25,4 кв.м. У Реєстрі власності, що долучений до позову позивач зазначає про те, що він не був власником, оскільки, продав квартиру в 2012 році. Проте, доказів на підтвердження зазначеного - надано не було. Більше того, згідно інформаційної довідки з ДРРП, квартира була відчужена ОСОБА_6 лише 27.01.2020 року, а тому, у протоколі правильно зазначена площа, що належить ОСОБА_6 та становить 25,4 кв.м.

У протоколі вказано, що у голосуванні брала участь власник квартири АДРЕСА_14 - ОСОБА_7 , а площа об`єкта нерухомого майна, що належить їй на праві приватної власності становить 138,7 кв.м. Проте, згідно відомостей з ДРРП, право власності на зазначений об`єкт зареєстровано за ОСОБА_23 . До матеріалів справи також долучено копію договору купівлі-продажу від 23.12.2020 року №1280, на підставі якого було відчужено зазначений об`єкт нерухомого майна. В той же час, на момент оскаржуваного рішення саме ОСОБА_7 була власником квартири АДРЕСА_14 . Проте, їй належав не весь об`єкт нерухомого майна, а 7/10 частки, що підтверджується копією договору купівлі-продажу від 23.12.2020 року №1280 (т.1, а.с.128).

Тому, загальний розмір площі, що належав їй на праві приватної власності на момент проведення зборів та який повинен бути зазначений у протоколі становить 97,09 кв.м.

У протоколі наявна відмітка про те, що ОСОБА_8 голосувала на зборах двічі. Так, у графі 18 таблиці стоїть відмітка про те, що ОСОБА_48 будучи власником квартири АДРЕСА_8 , загальною площею 42,4 кв.м. голосувала за прийняття оскаржуваних рішень.

Також, у графі 19 таблиці стоїть відмітка про те, що ОСОБА_48 будучи власником квартири АДРЕСА_8 , загальною площею 42,4 кв.м. голосувала за прийняття оскаржуваних рішень.

Доказів на підтвердження того, що у будинку АДРЕСА_2 наявні дві квартири з номером - 19 суду не надано, а тому, суд вважає, що ОСОБА_48 без належних на те підставі голосувала двічі, а тому, правильним буде зарахування одного її голосу, а загальна площа у праві власності якої становить 42,4 кв.м.

У протоколі наявна відмітка про те, що у голосуванні брав участь власник квартири АДРЕСА_4 - ОСОБА_11 , а площа об`єкта нерухомого майна, що належить йому на праві приватної власності становить 118,8 кв.м. Зазначене не відповідає дійсності, оскільки, 118,8 кв.м. - це загальна площа квартири АДРЕСА_4 , тоді як ОСОБА_11 належить 1/2 частка від права власності на зазначений об`єкт нерухомого майна, тобто, розмір площі складає 59,4 кв.м.

У протоколі наявна відмітка про те, що у голосуванні брав участь власник квартири 10/1 - ОСОБА_13 , а площа об`єкта нерухомого майна, що належить йому на праві приватної власності становить 136,9 кв.м. Зазначене підтверджується матеріалами справи та не оспорюється позивачем. Тому, суд вважає, що зазначена площа підлягає зарахуванню до загальної площі квартир, власники яких проголосували «за» прийняття оскаржуваних рішень.

У протоколі наявна відмітка про те, що у голосуванні брали участь власники квартири АДРЕСА_9 - ОСОБА_9 та ОСОБА_10 .

При цьому, у графі 23 таблиці вказано, що загальна площа, яка належить ОСОБА_9 становить 62,3 кв.м.

У графі 24 таблиці, у стовбці «Загальна площа квартири/нежитлового приміщення» відсутні відомості про загальну площу об`єкта нерухомого майна, що належить ОСОБА_10 , що не відповідає вимогам закону.

У графі 25 таблиці повторно без належних на те підстав зазначено про голосування ОСОБА_9 як власника квартири АДРЕСА_9 та вказано, що загальна площа об`єкта нерухомого майна, що йому належить становить 41,44 кв.м.

Відповідно до матеріалів справи, у будинку АДРЕСА_2 наявна квартира АДРЕСА_15 , площею 232,8 кв.м., яка належить не у повному обсязі ОСОБА_9 та ОСОБА_10 , а у частках, розмір якої становить 268/4000 за кожним.

Тому, розмір площі ОСОБА_9 , що підлягає зарахуванню до загальної площі квартир, власники яких проголосували «за» прийняття оскаржуваних рішень становить 15,59 кв.м. (232,8*268/4000), а розмір площі ОСОБА_10 становить 15,59 кв.м.

У протоколі вказано, що у голосуванні брала участь власниця квартири АДРЕСА_7 - ОСОБА_12 , а розмір площі у праві власності, що йому належить становить 31,00 кв.м. Проте, матеріалами справи підтверджується те, що у будинку АДРЕСА_2 - відсутня квартира АДРЕСА_7 , площею 31 кв.м. Дійсно, ОСОБА_12 належала на праві приватної власності квартира АДРЕСА_7 , площею 31 кв.м., яка була відчужена на підставі договору дарування від 27.12.2012 року №4674 (т.1, а.с.135). Тому, у суду відсутні підстави для зарахування площі квартири АДРЕСА_7 до загальної площі квартир, власники яких проголосували «за» прийняття оскаржуваних рішень.

У протоколі вказано, що у голосуванні брала участь власниця квартири АДРЕСА_7 - ОСОБА_12 , а розмір площі у праві власності, що йому належить становить 41,7 кв.м. Проте, зазначений об`єкт нерухомого майна був відчужений ОСОБА_12 27.12.2012 року, що підтверджується копією договору дарування від 27.12.2012 року №4679 (т.1, а.с.130). Тому, у суду відсутні підстави для зарахування площі квартири АДРЕСА_7 до загальної площі квартир, власники яких проголосували «за» прийняття оскаржуваних рішень.

У протоколі наявна відмітка про те, що у голосуванні брала участь власник квартири АДРЕСА_3 - ОСОБА_15 , а розмір площі у праві власності, що йому належить становить 30,8 кв.м. Проте, ОСОБА_15 належить право власності на 171/1000 частку квартири АДРЕСА_3 , площею 181,1 кв.м.

171/1000 частки становить 19,92 кв.м. У протоколі зазначено 30,8 кв.м. У судовому засіданні, призначеному на 12 червня 2025 року ОСОБА_15 з`явилася особисто. Заявила, що не була присутня під час проведення зборів, протокол - не підписувала. Доказів зворотного - надано не було. Тому, у суду відсутні підстави для зарахування площі об`єкта нерухомого майна, що належить ОСОБА_15 до загальної площі квартир, власники яких проголосували «за» прийняття оскаржуваних рішень.

У протоколі наявна відмітка про те, що у голосуванні брав участь власник 17 квартири - ОСОБА_16 , а розмір площі у праві власності, що йому належить становить 59,2 кв.м.

У позовній заяві позивач заперечуєте проти цього, та зазначає, що на момент підписання протоколу, його батько перебував за межами території України.

На підтвердження цього за клопотанням позивача було витребувано відомості про перетин ОСОБА_16 державного кордону України, відповідь з якого надійшла до суду 28.11.2024 року та з якої вбачається, що ОСОБА_16 виїхав за межі державного кордону 29.08.2018 року та заїхав на територію України лише 20.12.2018 року (т.1, а.с.188), тобто, на момент підписання протоколу дійсно перебував за межами території України. Тому, у суду відсутні підстави для зарахування площі об`єкта нерухомого майна, що належить ОСОБА_16 до загальної площі квартир, власники яких проголосували «за» прийняття оскаржуваних рішень.

У протоколі наявна відмітка про те, що у голосуванні брав участь власник 26 квартири - ОСОБА_14 , а розмір площі у праві власності, що йому належить становить 55,3 кв.м.

20 листопада 2025 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшов відзив ОСОБА_14 , у якому відповідачка просила відмовити у задоволенні позову щодо неї. Вказала, що протокол вона не підписувала, та на момент проведення зборів вона перебувала - за кордоном.

На підтвердження цього, за клопотанням ОСОБА_14 було витребувано у ДПС України відомості про перетин нею Державного кордону України, відповідь з якої надійшла до суду 10.12.2024 року, з якої вбачається, що ОСОБА_14 покинула територію України 28.10.2018 року та прибула на територію України лише 13.11.2018 року (т.4, а.с.79), тобто, після складання та підписання протоколу. Тому, у суду відсутні підстави для зарахування площі об`єкта нерухомого майна, що належить ОСОБА_14 до загальної площі квартир, власники яких проголосували «за» прийняття оскаржуваних рішень.

За таких обставин, загальна площа, що підлягає зарахуванню до загальної площі квартир, власники яких проголосували «за» прийняття оскаржуваних рішень становить 610,01 кв.м., що становить 22,3%, сукупної площі квартир та нежитлових приміщень АДРЕСА_2 .

Тому, враховуючи те, що загальна площа квартир, власники яких проголосували «за» прийняття оскаржуваних рішень становить менше 50% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, суд вважає, що позовна вимога про визнання незаконним усіх рішень, що були прийняті на зборах співвласників багатоквартирного будинку - підлягає задоволенню, а саме, рішень про:

- визначення управителем багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 КП «ЖКС «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ»;

- обрання уповноваженою особою співвласників багатоквартирного будинку під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням - ОСОБА_10 ;

- обрання уповноваженою особою житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 для подання протоколу на зберігання до виконавчого комітету Одеської міської ради - Бондаренка К.В., а також надано повноваження подати протокол на зберігання до виконавчого комітету Одеської міської ради.

Щодо позовної вимоги про визнання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком недійсним, суд зазначає наступне.

Як вже було встановлено, 09 листопада 2018 року відбулися збори співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 , на яких вирішено:

- визначити управителем багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_2 КП «ЖКС «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ»;

- обрано уповноваженою особою співвласників багатоквартирного будинку під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням - ОСОБА_10 ;

- обрано уповноваженою особою житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 для подання протоколу на зберігання до виконавчого комітету Одеської міської ради - ОСОБА_10 , а також надано повноваження подати протокол на зберігання до виконавчого комітету Одеської міської ради.

Суд виходить із того, що оскільки рішення зборів співвласників яким було визначено особу, що підписуватиме договір з управителем визнано недійсним, то такий договір було підписано неуповноваженою особою.

Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 205 ЦК України).

Відповідно до абзацу першого частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Згідно з абзацом першим частини першої, частин другої та третьої статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.

За положеннями статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (абзац перший частини першої статті 216 ЦК України).

Згідно з абзацом першим частини першої статті 218 ЦК України недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом.

Статтею 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Тлумачення вищенаведених норм ЦК України свідчить, що обов`язковим елементом двостороннього правочину є дії його сторін щодо набуття, зміни або припинення цивільних прав та обов`язків, тобто правочин не може бути визнаний таким, що відбувся, без цілеспрямованих дій його сторін, які є вираженням їх волевиявлення.

Отже, основним критерієм, за яким можна розмежувати укладені та неукладені правочини купівлі-продажу, є факт вираження сторонами правочину їх волевиявлення - зовнішньої об`єктивної форми виявлення волі особи, що проявляється у вчиненні цілеспрямованих дій з метою зміни цивільних правовідносин, що склалися на момент вчинення правочину.

Коли ж відсутній факт вираження волевиявлення стороною двостороннього правочину, можна говорити про відсутність обов`язкового суб`єкта цивільних правовідносин та, як наслідок, констатувати відсутність фактичної підстави для виникнення договірних правовідносин.

Тобто, на відміну від укладених правочинів, у цьому випадку не виникає самої можливості піддати юридичній оцінці об`єктивно відсутній юридичний факт (цілеспрямовану дію), існування якого було б зумовлено юридично значимим волевиявленням учасника цивільних правовідносин.

Натомість у випадку недійсності чи нікчемності правочину насамперед йдеться про юридичну кваліфікацію об`єктивно наявного та вираженого у певний спосіб волевиявлення суб`єкта права щодо виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин.

Таким чином, на відміну від неукладеного правочину, оспорюваний та нікчемний правочин є такими, що відбулися, а його сторони виразили своє волевиявлення на зміну цивільних правовідносин.

Конструкція частини третьої статті 203 ЦК України визначає наявність волевиявлення учасника правочину обов`язковим і безумовним елементом, додержання якого є необхідним для чинності правочину. При цьому таке волевиявлення має бути:

1) вільним;

2) відповідати внутрішній волі учасника правочину.

В пунктах 7.5-7.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19) зазначено, що порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.

Як у частині першій статті 215, так і у статтях 229-233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину.

У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю на вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.

Отже, тлумачення частини третьої статті 203 ЦК України дає підстави стверджувати, що вона застосовується лише тоді, коли існує хоча б якесь волевиявлення учасника правочину. Якщо процес формування його волі відбувся під впливом (тиском) зовнішніх обставин чи факторів, які її деформують, за приписами частини першої статті 215 ЦК України це є підставою для визнання правочину недійсним.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін (див. постанову Верховного Суду України від 07 червня 2017 року у справі № 6-872цс17).

Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для цього виду договорів не вимагалася (абзац перший частини другої статті 639 ЦК України).

Підпис на правочині, для якого визначено обов`язкову письмову форму, виконує функцію підтвердження волевиявлення сторони, зафіксованого у тексті цього правочину. При цьому підпис є обов`язковим атрибутом письмової форми правочину.

З огляду на зміст частини четвертої статті 203, частини першої статті 215, частини першої статті 218 ЦК України закон не пов`язує недійсність правочину з недотриманням установленої для нього обов`язкової письмової форми, частиною якої є підпис сторін.

Водночас укладеність договору пов`язується з досягненням сторонами згоди з усіх істотних його умов (див. частину першу статті 638 ЦК України). Належним підтвердженням досягнення сторонами згоди щодо визначених у договорі умов є, зокрема, їх підписи.

Абзац другий частини першої статті 218 ЦК України визначає право заперечення однією зі сторін факту вчинення правочину та встановлює, що такий факт може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами, окрім показань свідків.

Відповідно до частини другої статті 642 ЦК України, якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом.

Тобто ЦК України передбачає можливість вважати дійсним договір, укладений з дефектами його письмової форми, зокрема й підпису, за таких умов: 1) узгодження сторонами його істотних умов, що також включає в себе волевиявлення сторін на укладення відповідного договору; 2) виконання чи часткове виконання сторонами умов договору. Розглядаючи подібні спори, суди повинні з`ясовувати, чи існує підтвердження укладення і виконання такого договору. Якщо існує, то є підстави вважати такий договір дійсним і обов`язковим для сторін, якщо ні - то договір є неукладеним.

Наведене узгоджується з висновками, викладеними в постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), про те, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону та залежно від установлених обставин вирішити питання щодо наслідків його часткового чи повного виконання сторонами.

На переконання Великої Палати Верховного Суду, засоби, визначені абзацом другим частини першої статті 218 ЦК України, можуть бути використані також для доведення факту вчинення правочину, що сприятиме захисту права іншої сторони правочину, який фактично відбувся, від зловживань у вигляді оспорювання факту вчинення цього правочину лише з огляду на відсутність підпису.

Неукладеність договору у зв`язку з недотриманням установленої для нього законом обов`язкової письмової форми, зокрема й щодо його підписання, повинна насамперед корелюватися з відсутністю у сторони правочину волевиявлення на його укладення, про що може свідчити факт непідписання договору цією особою чи підписання його від імені сторони іншою неуповноваженою особою (підроблення підпису).

Отже, відсутність або підроблення підпису сторони (яка у зв`язку із цим фактично не є учасником договірних правовідносин) на письмовому правочині створює презумпцію відсутності волевиявлення сторони на виникнення, зміну чи припинення цивільних правовідносин, яка може бути спростована письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами, що підтверджують факт наявності волевиявлення на укладення правочину у сторони, яка заперечує проти цього. Натомість неспростування цієї презумпції свідчить про неукладеність договору, яка ґрунтується на положеннях абзацу першого частини першої статті 638 ЦК України - договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Підсумовуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду вказала, що відсутність (підроблення) підпису сторони правочину, щодо якого передбачена обов`язкова письмова форма, за загальним правилом не свідчить про недійсність цього правочину, а вказує на дефект його форми та за відсутності підтвердження волевиявлення сторони на його укладення, свідчить про неукладеність такого правочину.

Неукладений правочин не може бути визнаний недійсним чи вважатися нікчемним (недійсним у силу вимог закону), оскільки недійсність правочину як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів, щодо яких було виражено волевиявлення сторін правочину, або ж їх відновлювати.

З огляду на наведене вище, нотаріально посвідчений правочин купівлі-продажу нерухомого майна, який від імені продавця підписаний сторонньою особою та при нотаріальному посвідченні якого використано викрадені документи, а особу продавця встановлено на підставі підробленого документа, за умови невстановлення факту зловживання з боку продавця своїми правами потрібно кваліфікувати як неукладений.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 38), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (пункт 72), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 13 жовтня 2020 року у справі № 369/10789/14-ц (пункт 7.37), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 42), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 11 січня 2022 року у справі № 904/1448/20 (пункт 5.31), від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18 (пункт 9.21).

Відповідно до частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.

Також позов не може містити вимогу, у якій ідеться про предмет спору, що відсутній (не існує); реституція ж як спосіб захисту застосовується для повернення виконаного за правочином, а не в тому разі, коли жодного виконання не відбувалося (саме це стверджує позивачка і достеменно встановили суди).

У випадку заперечення самого факту укладення правочину, як і його виконання, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірного договору у мотивувальній частині судового рішення.

Порушенням права у такому випадку є не саме по собі існування письмового тексту правочину, волевиявлення позивача щодо якого не було, а вчинення конкретних дій, які порушують право позивача (наприклад, реєстрація права власності на належне йому майно за іншою особою, чи зайняття та використання іншою особою приміщення позивача за відсутності встановлених для цього правових підстав).

Протилежне тлумачення означало б, що суд надає документу, підробку якого встановлено належним чином, статус дійсного, визнає настання відповідних правових наслідків за відсутності як волевиявлення, так і інших законних підстав для цього та покладає на особу нічим не обґрунтований обов`язок застосувати для уникнення настання правових наслідків за підробленим документом ті самі способи захисту, що й в умовах, коли правочин дійсно вчинено, а його правомірність презюмується.

Таким чином, неукладеність договору у зв`язку з недотриманням встановленої для нього законом обов`язкової письмової форми, зокрема й щодо його підписання, повинна насамперед корелюватися з відсутністю у сторони правочину будь-якого волевиявлення на його укладення, тобто якщо особа фактично не є учасником договірних правовідносин, про що, зокрема, може свідчити факт непідписання договору цією особою чи підписання його від імені сторони іншою неуповноваженою особою.

Такі висновки висловлені у постанові ВП ВС від 27 листопада 2024 року у справі №204/8017/17.

Оскільки договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 19 червня 2019 року, укладений між КП «ЖКС «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ» та ОСОБА_10 був підписаний неуповноваженою особою, такий договір є нікчемним (невукладеним), а тому, не створює будь-яких правових наслідків та не потребує звернення до суду із окремим позовом про визнання такого договору недійсним. Недійсність договору в даному конкретному випадку може бути врахована під час використання позивачем належного способу захисту (наприклад, позовна вимога про здійснення перерахунку за житлово-комунальні послуги).

Тому, враховуючи те, що суд дійшов до висновку про наявність підстав для визнання рішень зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_2 , які відбулися 09 листопада 2018 року та які були оформлені протоколом від 09 листопада 2018 року недійсними, повноваження у ОСОБА_10 на підписання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 19 червня 2019 року - були відсутні, а тому, заявлена позивачем вимоги про визнання недійсним такого договору - не є належним способом захисту прав позивача, оскільки, такий договір є нікчемним в силу закону, а тому, суд доходить до висновку про наявність підстав для відмови у задоволенні позову у цій частині.

Щодо позовної вимоги про зобов`язання відновити тариф на послуги з управління будинку АДРЕСА_2 до розміру, що діяв станом на 19 червня 2019 року та складав 3,74 гривень за 1 кв.м. суд зазначає наступне.

Так, до моменту прийняття оспорюваного рішення зборів співвласників, обслуговування будинку здійснювалося на підставі договору про надання послуг з управлення будинком від 23 травня 2017 року №02/314, укладеного між ПРА ОМР та КП «ЖКС «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ», (т.1, а.с.66).

У п.4.1. цього договору вказано, що ціна послуги становить 3,74 гривні за один квадратний метр.

Чинне законодавство не передбачає одночасного визнання недійсним та скасування рішення загальних зборів товариства. За своєю правовою суттю «визнання рішення недійсним» та «скасування рішення» є альтернативними, оскільки мають різні правові наслідки, зокрема, через різницю у часі дії такого акта (рішення). Наслідки скасування рішення не тотожні правовим наслідкам його недійсності. Визнання недійсним означає, що воно не створює правових наслідків з моменту його прийняття. Скасування означає втрату чинності на майбутнє. Скасування рішення означає, що воно скасовується з дати прийняття рішення про скасування (подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 17 липня 2018 року у справі № 916/2386/17, від 22 серпня 2018 року у справі № 925/715/17, від 14 вересня 2022 року у справі № 909/298/21, від 12 липня 2023 року у справі № 924/641/20.

Тобто, визнання недійсним рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку призводить до того, що воно не створює будь-яких правових наслідків.

При цьому, договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 19 червня 2019 року є нікчемним в силу закону, оскільки підписаний неуповноваженою особою, а тому, також не створює будь-яких правових наслідків.

Тому, оскільки рішення зборів співвласників визнано судом недійсним, а новий договір від 19 червня 2019 року не створює будь-яких правових наслідків, повинно відбутися повернення до стану, що існував до моменту прийняття оспорюваних рішень, тобто, повинно відбуватися повернення до обслуговування будинку відповідно до умов договору про надання послуг з управлення будинком від 23 травня 2017 року №02/314, укладеного між ПРА ОМР та КП «ЖКС «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ», в тому числі повернення до тарифу, що був встановлений умовами такого договору.

Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок викладений у пунктах 6.6, 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19).

Якщо обраний позивачем спосіб захисту порушеного права враховує зміст порушеного права, характер його порушення, наслідки, які спричинило порушення, правову мету, якої прагне позивач, обставини, наслідки порушення, такий спосіб захисту відповідає властивості (критерію) належності. Іншою не менш важливою, окрім належності, є така властивість (критерій) способу захисту порушених прав та інтересів, як ефективність можливість за наслідком застосування засобу захисту відновлення, наскільки це можливо, порушених прав та інтересів позивача. Ефективним є спосіб захисту, який забезпечує відновлення порушеного права позивача (спричиняє потрібні результати) без необхідності вчинення інших дій з метою захисту такого права, повторного звернення до суду задля відновлення порушеного права. Тобто спосіб захисту, який виходячи з характеру спірних правовідносин та обставин справи здатен призвести до відновлення порушених, невизнаних або оспорюваних прав та інтересів (має найбільший ефект у відновленні). Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.

Тому, враховуючи зазначене, суд вважає, що дана позовна вимога не є ефективним способом захисту прав позивача та доходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову у цій частині.

Щодо позовної вимоги про зобов`язання здійснити перерахунок за період з квітня 2019 року по дату ухвалення рішення, суд зазначає наступне.

Згідно ч.1 ст.20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004року №1875-ІV Споживач, зокрема, має право: одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг; одержувати в установленому законодавством порядку необхідну інформацію про перелік житлово-комунальних послуг, їх вартість, загальну вартість місячного платежу, структуру ціни/тарифу, норми споживання, порядок надання житлово-комунальних послуг, їх споживчі властивості тощо; на відшкодування збитків, завданих його майну та/або приміщенню, шкоди, заподіяної його життю чи здоров`ю внаслідок неналежного надання або ненадання житлово-комунальних послуг; на усунення протягом строку, встановленого договором або законодавством, виявлених недоліків у наданні житлово-комунальних послуг; на зменшення розміру плати за надані послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості в порядку, визначеному договором або законодавством . Споживач також має право на укладення договору з виконавцем відповідних послуг на профілактику, повірку, а також заміну або ремонт санітарно-технічних приладів, пристроїв, обладнання та засобів обліку, що вийшли з ладу.

Відповідно до ч.2 ст.21 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від24.06.2004року №1875-ІV Виконавець, в свою чергу, зобов`язаний: забезпечувати своєчасність та відповідну якість житлово-комунальних послуг згідно із законодавством та умовами договору, в тому числі шляхом створення систем управління якістю відповідно до національних або міжнародних стандартів; здійснювати контроль за технічним станом інженерного обладнання будинків, квартир, приміщень; підготувати та укласти із споживачем договір на надання житлово-комунальних послуг з визначенням відповідальності за дотримання умов його виконання згідно з типовим договором; надавати в установленому законодавством порядку необхідну інформацію про перелік житлово-комунальних послуг, їх вартість, загальну вартість місячного платежу, структуру цін/тарифів, норми споживання, режим надання житлово-комунальних послуг, їх споживчі властивості тощо; своєчасно проводити підготовку жилого будинку і його технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період; розглядати у визначений законодавством термін претензії та скарги споживачів і проводити відповідні перерахунки розміру плати за житлово-комунальні послуги вразі їх ненадання або надання не в повному обсязі ,зниження їх якості; утримувати в належному технічному стані, здійснювати технічне обслуговування та ремонт внутрішньо будинкових мереж, вживати заходів щодо ліквідації аварійних ситуацій, усунення порушень якості послуг у терміни, встановлені договором та/або законодавством; своєчасно за власний рахунок проводити роботи з усунення виявлених неполадок, пов`язаних з отриманням житлово-комунальних послуг, що виникли з його вини.

Згідно ст.32 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» плата за житлово-комунальні послуги нараховується щомісячно відповідно до умов договору в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Розмір плати за комунальні послуги розраховується виходячи з розміру затверджених цін/тарифів та показань засобів обліку або за нормами, затвердженими в установленому порядку. Розмір плати за утримання будинків і споруд та прибудинкових територій встановлюється залежно від капітальності, рівня облаштування та благоустрою.

Відповідно до ст. 21, ст. 22 Закону України «Про захист прав споживачів» вважається, що для цілей застосування цього Закону та пов`язаного з ним законодавства про захист прав споживачів права споживача вважаються в будь-якому разі порушеними, якщо ціну продукції (вартість послуги) визначено неналежним чином.

Згідно постанови ВП ВС від 16 січня 2019 року у справі № 757/31606/15-ц, споживач зобов`язаний оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом. Плата за житлово-комунальні послуги нараховується щомісячно відповідно до умов договору в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Розмір плати за комунальні послуги розраховується виходячи з розміру затверджених цін/тарифів та показань засобів обліку або за нормами, затвердженими в установленому порядку. До повноважень органів місцевого самоврядування у сфері житлово-комунальних послуг належить, в тому числі, встановлення цін/тарифів на житлово-комунальні послуги відповідно до закону. До відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать встановлення в порядку і межах, визначених законодавством, тарифів на побутові, комунальні (крім тарифів на теплову енергію, централізоване водопостачання та водовідведення, перероблення та захоронення побутових відходів, послуги з централізованого опалення, послуги з централізованого постачання холодної води, послуги з централізованого постачання гарячої води, послуги з водовідведення (з використанням внутрішньобудинкових систем), які встановлюються національною комісією, що здійснює державне регулювання у сфері комунальних послуг), транспортні та інші послуги.

З наданого позивачем до позову розрахунку нарахувань за період з 01/2018 по 08/2024 року вбачається, що заборгованість за житлово-комунальні послуги по квартирі АДРЕСА_1 станом на 01.09.2024 року становить 23 563,94 гривень (т.1, а.с.105).

При цьому, нарахування у період з квітня 2019 року здійснюються за тарифом 5,76 гривень за 1 кв.м., з червня 2021 року за тарифом 6,34 гривень за 1 кв.м., з січня 2022 року за тарифом 7,61 гривень за 1 кв.м., з червня 2023 року за тарифом 8,06 гривень за 1 кв.м..

Проте, оскільки рішення зборів визнано недійсними, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 19 червня 2019 року є нікчемним в силу закону, за вказаний період повинен був би застосовуватися тариф, встановлений у договорі надання послуг з управлення будинком від 23 травня 2017 року №02/314, укладеного між ПРА ОМР та КП «ЖКС «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ», де у п.4.1. договору вказано, що ціна послуги становить 3,74 гривні за один квадратний метр.

Суд також звертає увагу на те, що у період з квітня 2019 року, тобто, коли було запроваджено тариф у розмірі 5,76 гривень за 1 кв.м., по січень 2020 року, тобто, по момент смерті, ОСОБА_16 почав оплачувати житлово-комунальні послуги, тобто, погоджувався із розміром встановленого тарифу.

Верховний Суд неодноразово зазначав, що закон не містить переліку дій, що свідчать про визнання особою свого боргу або іншого обов`язку, але їх узагальнюючою рисою є те, що такі дії мають бути спрямовані на виникнення цивільних прав і обов`язків. У цьому сенсі діями, спрямованими на визнання боргу, є дії боржника безпосередньо стосовно кредитора, які свідчать про наявність боргу, зокрема повідомлення боржника на адресу кредитора, яким боржник підтверджує наявність у нього заборгованості перед кредитором, відповідь на претензію, підписання боржником акта звіряння розрахунків або іншого документа, в якому визначена його заборгованість.

До дій, що свідчать про визнання боргу або іншого обов`язку, з урахуванням конкретних обставин справи, також можуть належати:

- визнання пред`явленої претензії;

- зміна договору, з якої вбачається, що боржник визнає існування боргу, і так само прохання боржника про таку зміну договору;

- письмове прохання відстрочити сплату боргу;

- підписання уповноваженою на це посадовою особою боржника разом з кредитором акта звіряння взаєморозрахунків, який підтверджує наявність заборгованості в сумі, щодо якої виник спір;

- письмове звернення боржника до кредитора щодо гарантування сплати суми боргу;

- часткова сплата боржником або з його згоди іншою особою основного боргу та/або сум санкцій.

На думку суду, оплата ОСОБА_16 житлово-комунальних послуг за тарифом у розмірі 5,76 гривень за 1 кв.м. у період з квітня 2018 року по січень 2020 року свідчить про те, що він визнавав встановлений тариф та не заперечував його розмірі.

Тому, враховуючи зазначене, суд вважає, що вимога про зобов`язання здійснити перерахунок підлягає частковому задоволенню шляхом зобов`язання КП «ЖКС «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ» здійснити позивачу - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП - НОМЕР_1 , перерахунок вартості житлової послуги з управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_2 за період з січня 2020 року по день ухвалення судового рішення за тарифом - 3,74 гривні за один метр квадратний.

На підставі зазначеного, керуючись ст.ст.2, 4, 12, 13, 27, 64, 76, 81, 95, 133, 141, ч.4 ст. 223, ч. 2 ст. 247, 258-259, 263-265, 268, 280-282, 354 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Комунального підприємства «Житлово-комунальний сервіс «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 та ОСОБА_13 , третя особа - ОСОБА_14 , ОСОБА_15 про визнання недійсним та незаконним рішення зборів співвласників, визнання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком недійсним та зобов`язання вчинити певні дії - задовольнити частково.

Визнати недійсним усі рішення, які були прийняті на зборах співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_2 , які відбулися 09 листопада 2018 року та які були оформлені протоколом від 09 листопада 2018 року.

Зобов`язати відповідача - Комунальне підприємство «Житлово-комунальний сервіс «ПОРТО-ФРАНКІВСЬКИЙ», м. Одеса, вул. Кіри Муратової, 5, ЄДРПОУ - 35303262, здійснити позивачу - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП - НОМЕР_1 , перерахунок вартості житлової послуги з управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_2 за період з січня 2020 року по день ухвалення судового рішення по 3,74 гривні за один метр квадратний.

В частині позовних вимог про визнання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком недійсним та відновлення тарифу - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до Одеського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено та підписано 17 липня 2025 року.

Суддя Косіцина В.В.

23.06.25