ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 липня 2025 року

м. Хмельницький

Справа № 683/715/25

Провадження № 22-ц/820/1507/25

Хмельницький апеляційний суд

в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Гринчука Р.С., Костенка А.М., Спірідонової Т.В.

секретар судового засідання Кошельник В.М.,

з участю позивача та його представника,

представника відповідача,

розглянув у відкритому судовому засіданні справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» на рішення Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області від 22 квітня 2025 року, суддя Андрощук Є.М., у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» про розірвання договорів оренди земельних ділянок,

встановив:

В березні 2025 року ОСОБА_1 звернулася в суд з позовом до ТОВ «Енселко Агро» про розірвання договору оренди землі №б/н від 10.01.2011, укладеного між ОСОБА_2 , правонаступником якого є вона, та ТОВ «Енселко Агро», про оренду земельної ділянки площею 5,812 га, з кадастровим номером :04:008:0006, зареєстрованого в Управлінні Держкомзему у Старокостянтинівському районі 09.11.2012 за №13020, зі змінами згідно з додатковою угодою від 16.04.2015, номер запису про інше речове право 14499059 від 10.05.2016 та договору оренди землі №б/н від 10.01.2011, укладеного між ОСОБА_2 , правонаступником якого вона є, та ТОВ «Енселко Агро», про оренду земельної ділянки площею 3,3458 га, з кадастровим номером :04:008:0033, зареєстрованого в Управлінні Держкомзему у Старокостянтинівському районі 09.11.2012, за №13009, зі змінами згідно із додатковою угодою від 16.04.2015, номер запису про інше речове право 14626349 від 20.05.2016.

В обґрунтування позову вказала, що 05.07.2022 вона отримала в дар від ОСОБА_2 дві вищевказаних земельних ділянки на підставі договорів дарування, посвідчених приватним нотаріусом Хмельницького районного нотаріального округу Лавутою Ю.О., зареєстровані в реєстрі за №467 та №468.

10.01.2011 між ОСОБА_2 та ТОВ «Енселко Агро» було укладено договори оренди вищевказаних земельних ділянок строком на 10 років. Додатковими угодами до даних договорів від 16.04.2015 продовжено строк їх дії до 09.11.2032. Пунктом 4.1 додаткових угод визначено розмір орендної плати 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням її індексації, пунктом 4.4 додаткових угод визначено строк сплати орендної плати щорічно, до 30 грудня за поточний календарний рік оренди.

20.07.2022 вона особисто приїхала в с. Сахнівці Хмельницького району Хмельницької області, до офісу ТОВ «Енселко Агро», де повідомила керівника земельного відділу Ганжу С.М. про зміну власника земельних ділянок, а також про небажання продовжувати співпрацю з відповідачем та дострокового припинення договірних відносин.

Представники ТОВ «Енселко Агро» завірили її, що розглянуть вимогу щодо дострокового припинення договорів оренди, а поки питання вирішується, платитимуть їй орендну плату як новому орендодавцеві на умовах, визначених договорами оренди землі, укладеними з ОСОБА_2 , однак вказаного не здійснили, орендну плату за користування земельними ділянками за 2022-2024 роки не виплатили.

Рішенням Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області від 22.04.2025 позов задоволено. Розірвано договір оренди землі №б/н від 10.01.2011, укладений між ОСОБА_2 , правонаступником якого є ОСОБА_1 , та ТОВ «Енселко Агро», про оренду земельної ділянки площею 5,812 га, з кадастровим номером :04:008:0006. Розірвано договір оренди землі №б/н від 10.01.2011, укладений між ОСОБА_2 , правонаступником якого є ОСОБА_1 , та ТОВ «Енселко Агро», про оренду земельної ділянки площею 3,3458 га, з кадастровим номером :04:008:0033. Вирішено питання судових витрат.

У мотивувальній частині свого рішення суд зазначив, що відповідач належними чином був повідомлений позивачем про зміну орендодавця, його ім`я, адресу проживання, контактний мобільний телефон.

Орендарем порушено умови договорів оренди земельних ділянок та не сплачено орендодавцю орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки, що є підставою для захисту майнових прав позивача шляхом розірвання договору оренди землі з поверненням йому земельної ділянки.

В апеляційній скарзі ТОВ «Енселко Агро» просило рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

На обґрунтування скарги апелянт зазначив, що ОСОБА_1 умисно вчиняла дії щодо неможливості виплати їй орендної плати, оскільки наміру продовжувати орендні відносини не мала.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 підтримала оскаржуване судове рішення, та зазначила, що відповідач не заявляв до неї вимог про надання платіжних реквізитів для зарахування орендної плати, яку не сплачував в жодний спосіб, встановлений договорами оренди та законом.

В суді представник відповідача підтримав апеляційну скаргу.

Позивач та її представник в судовому засіданні проти апеляційної скарги заперечили, підтримали оскаржуване судове рішення.

Заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку про необхідність залишення без задоволення апеляційної скарги з огляду на наступне.

Згідно зі статтею 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Встановлено, що 10.01.2011 між ОСОБА_2 та ТОВ «Енселко Агро» було укладено два договори оренди земельних ділянок з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 5,8122 га, з кадастровим номером :04:008:0006, та площею 3,3458 га, з кадастровим номером :04:008:0033, строком на 10 років.

16.04.2015 між ОСОБА_2 та ТОВ «Енселко Агро» було укладено додаткові угоди до вищевказаних даних договорів та продовжено строк їх дії до 09.11.2032.

Пунктом 4.1 додаткових угод визначено розмір орендної плати - 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням її індексації, пунктом 4.4 додаткових угод визначено строк сплати орендної плати щорічно, до 30 грудня за поточний календарний рік оренди.

Згідно з пунктом 4.2. додаткових угод орендна плата за користування об`єктом оренди сплачується орендарем на користь орендодавця шляхом видачі готівкових коштів через касу орендаря або шляхом перерахування грошових коштів на банківський рахунок орендодавця, зазначений в даному договорі або поштовим переказом.

05.07.2022 було укладено два договори дарування, посвідчені приватним нотаріусом Хмельницького районного нотаріального округу Лавутою Ю.О., зареєстровані в реєстрі за №№467, №468, відповідно до яких ОСОБА_2 подарував ОСОБА_1 дві земельні ділянки з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 5,8122 га, з кадастровим номером :04:008:0006, та площею 3,3458 га, з кадастровим номером :04:008:0033.

19.09.2022 позивач письмово повідомила відповідача про отримання у дар від ОСОБА_2 вищевказаних земельних ділянок та про намір особисто використовувати землі, запропонувавши припинити договір їх оренди.

Вказаний лист було отримано орендарем 26.09.2022, що підтверджується даними поштового рекомендованого повідомлення про вручення уповноваженій особі ТОВ «Енселко Агро» поштового відправлення АТ «Укрпошта» (Ф.119) №758 від 26.09.2022.

Відповідно до частини першої статті 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За частиною 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення правовідносин між сторонами у справі).

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 1 Закону «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частинами 1-3 статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно зі статтею 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

На вимогу однієї зі сторін договір відповідно до частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Положеннями статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Статтею 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 у справі №183/262/17 (провадження №61-41932сво18) зроблено правовий висновок щодо підстав для розірвання договору оренди землі з урахуванням пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України: «Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».

Отже, аналіз змісту статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» та пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підставу для розірвання договору оренди. При цьому факт несплати орендної плати стосується випадків як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №912/1385/17 (провадження №12-201гс18) сформульовано такий правовий висновок: «…Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11.10.2017 у справі №6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку у справі №910/16306/13 Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність».

Зазначений підхід до вирішення питання щодо можливості розірвання договору судом з підстави істотності допущеного орендарем порушення договору шляхом систематичної несплати орендної плати є сталим та підтверджується релевантною практикою суду касаційної інстанції. Зокрема, аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 17.03.2021 у справі №689/1101/18 (провадження №61-10292св20), від 27.10.2021 у справі №573/1833/20 (провадження №61-7138св21), від 22.11.2021 у справі №341/609/20 (провадження №61-10091св 21), від 24.11.2021 у справі №357/15284/18 (провадження №61-13518св21), від 08.12.2021 року у справі №357/452/21 (провадження №61-7721св21).

За вимогами статті 148-1 ЗК України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Згідно з вимогами статті 537 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса в разі: відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов`язання; ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; відсутності представника недієздатного кредитора.

За змістом статей 12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 у відповідності з вимогами діючого законодавства, повідомила орендаря про зміну власника орендованих земельних ділянок, чого сторони не оспорюють.

Посилання відповідача на неповідомлення позивачем своїх платіжних реквізитів для зарахування орендної плати колегія суддів вважає необґрунтованим, позаяк орендар відповідно до пункту 4.2. додаткових угод до договорів оренди від 10.01.2011 міг сплачувати орендну плату орендодавцю поштовим переказом, або ж відповідно до положень статті 537 ЦК України внести на депозитний рахунок нотаріуса, однак вказаного не зробив, у зв`язку із чим грубо порушив права орендодавця на отримання орендної плати.

Суд першої інстанції правильно встановив правовідносини, які склалися між сторонами, повно, всебічно та об`єктивно з`ясував обставини справи, надав правильну правову оцінку наданим сторонами доказам, яких було достатньо для ухвалення рішення та дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд,

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Енселко Агро» залишити без задоволення.

Рішення Старокостянтинівського районного суду Хмельницької області від 22 квітня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 18 липня 2025 року.

Судді: Р.С. Гринчук

А.М. Костенко

Т.В. Спірідонова