провадження № 22-ц/824/8734/2025 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Фінагеєв В.О.
П О С Т А Н О В А

Іменем України

02 липня 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд

у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді Фінагеєва В.О.,

суддів Кашперської Т.Ц., Яворського М.А.,

за участю секретаря Надточий К.О.,

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Акціонерного товариства «Сенс Банк» на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 10 вересня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Плахотнюк К.Г. в місті Києві, дата складення повного тексту 16 грудня 2024 року, у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк Золтан Золтанович, про скасування рішення державного реєстратора та визнання права власності, -

В С Т А Н О В И В:

У червні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом в якому просила суд:

скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З.З. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 62888945 від 17 січня 2022 року, згідно з яким 12 січня 2022 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 46197640 про державну реєстрацію права власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000;

визнати право власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, за ОСОБА_1 .

Позовна заява обґрунтована тим, що 23 серпня 2005 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 було укладено договір кредиту № 895/06-034-563, відповідно до якого банк надавав позивачу у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового використання грошові кошти в сумі 73 500,00 дол. США зі сплатою 13% річних. 23 серпня 2005 року між банком та позивачем було укладено іпотечний договір № Ід 895/06-034-563, відповідно до якого позивач передає банку у якості забезпечення виконання основного зобов`язання майно, а саме двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 . В подальшому, а саме 22 травня 2023 року, з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 333092427 від 22 травня 2023 року, позивачу стало відомо про те, що квартира була зареєстрована за АТ «Альфа Банк» (30.11.2022 року змінило назву на АТ «Сенс Банк») на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З.З. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) номер: 62888945 від 17 січня 2022 року. Позивач вважає таке рішення незаконним та таким, що порушує її право на вільне володіння майном, що і стало підставою для звернення до суду з цим позовом із підстав: порушення порядку звернення стягнення на предмет іпотеки; порушення, які були допущені державним реєстратором під час вчинення реєстраційної дії; порушення вимог Закону України «Про іпотеку», які були допущені державним реєстратором; порушення прав неповнолітньої дитини під час проведення державної реєстрації; неотримання позивачем вимоги про погашення заборгованості; неналежне обґрунтування дійсного розміру заборгованості.

Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 10 вересня 2024 року позов ОСОБА_1 задоволено. Вирішено питання розподілу судових витрат.

В апеляційній скарзі АТ «Сенс Банк» просить скасувати рішення суду першої інстанції через неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення норм процесуального права та ухвалити нове рішення, яким у задоволені позову відмовити.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги АТ «Сенс Банк» зазначає, що згідно ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» АТ «Альфа-Банк», яке є правонаступник АТ «Укрсоцбанк», було оформлено право власності на квартиру, що належала на праві власності позивачу. Відповідно до п. 4.5.3. шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Таким чином, викладені вимоги Іпотечного договору свідчать про те, що між сторонами укладене іпотечне застереження, яке спричиняє права та обов`язки, які підлягають виконанню. Із Іпотечного договору вбачається, що останній підписано позивачем особисто. При цьому, укладення окремого договору між банком та Іпотекодавцем про задоволення вимог Іпотекодержателя законодавство не вимагає. Відтак, Іпотечне застереження в Іпотечному договорі прирівнюється до Договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, з огляду на що в розглядуваному випадку саме Іпотечний договір є належним правовстановлюючим документом, на підставі якого звернуто стягнення на предмет іпотеки. Відповідно до п. 4.5 Іпотечного договору: Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на Предмет іпотеки в один із наступних способів, зокрема, шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет Іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 ЗУ «Про іпотеку». Підписанням цього Договору Заставодатель (тобто позивач) засвідчує, що він надає Іпотекодержателю згоду на прийняття Іпотекодержателем одностороннього рішення про перехід права власності на Предмет іпотеки до Банку. Банком на всі відомі адреси Іпотекодателя та Позичальника двічі з періодичністю не менше ніж один місяць, надсилалися повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням. У зазначених повідомленнях Позичальника попереджено про те, що у разі невиконання відповідної вимоги протягом 30-денного строку Банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Також вказує, що Банком був замовлений у суб`єкта оціночної діяльності ТОВ «Незалежна експертна компанія» звіт про експертну оцінку ринкової вартості житлової нерухомості, виконаний 26 листопада 2021 року, який надавався державному реєстратору та був чинним у момент здійснення реєстраційної дії і є наявним в матеріалах реєстраційної справи. З огляду на викладене, звертає увагу суду, що позивачем не надано жодного та допустимого доказу, щодо не правомірності рішення Державного ресторатора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на квартиру що є предметом іпотеки.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , вказує, що доводи апеляційної скарги є безпідставними, не мають законодавчого обґрунтування, через що скарга не може бути задоволена, судом першої інстанції правильно встановлено обставини справи та ухвалено рішення з додержанням норм процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права. Крім того, зазначає, що Договір іпотеки був укладений під час дії Закону України «Про іпотеку» в редакції від 05 червня 2003 року, а тому норми вказаного закону мають застосовуватись в редакції, яка діяла на той момент, для забезпечення дотримання принципу правової визначеності.

В судове засідання суду апеляційної інстанції представник АТ «Сенс Банк» не з`явився. Надав заяву про відкладення розгляду справи, у зв`язку з перебуванням у відпустці.

Відповідно до статті 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Виходячи з положень ст. 13 ЦПК України кожна сторона розпоряджається своїми правами на власний розсуд, у т.ч. правом визначити свою участь в тому чи іншому судовому засіданні, а явка до суду апеляційної інстанції не є обов`язковою.

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 01 жовтня 2020 року у справі № 361/8331/18 виснував, що якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Отже, неявка учасника судового процесу у судове засідання, за умови належного повідомлення сторони про час і місце розгляду справи, не є підставою для скасування судового рішення, ухваленого за відсутності представника сторони спору.

Враховуючи зазначене, та те, що сторона відповідача реалізувала своє право на викладення відповідних аргументів в апеляційній скарзі, наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи.

З огляду на викладене, апеляційний суд вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи, які були належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, відхиливши клопотання представника відповідача про відкладення розгляду.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено, що 23 серпня 2005 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 було укладено договір кредиту № 895/06-034-563, відповідно до якого банк надавав позивачці у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового використання грошові кошти в сумі 73 500,00 дол. США зі сплатою 13% річних.

23 серпня 2005 року між банком та позивачем було укладено іпотечний договір № Ід 895/06-034-563, відповідно до якого позивачка передає банку у якості забезпечення виконання основного зобов`язання майно, а саме двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

22 травня 2023 року, з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 333092427 від 22 травня 2023 року, позивачу стало відомо про те, що квартира була зареєстрована за АТ «Альфа Банк» (30.11.2022 року змінило назву на АТ «Сенс Банк») на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З.З. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) номер: 62888945 від 17.01.2022 року.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову суд першої інстанції виходив з того, що враховуючи норми закону, що діяли на момент укладення договору іпотеки - єдиною правовою підставою для набуття права власності на предмет іпотеки на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку» є виключно договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

Апеляційний суд не може в повній мірі погодиться з висновками суду першої інстанції з наступних підстав.

Відповідно до абзацу третього статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Після внесення Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Системний аналіз положень Закону України «Про іпотеку», а саме статей 36 та 37 у редакції як на момент укладення іпотечного договору, так і на момент переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, тобто після внесення змін Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI, які деталізували положення статті 37 Закону України «Про іпотеку» в частині правової підстави для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, узгодивши в цій частині положення обох статей вказівкою про те, що такими підставами є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Суд першої інстанції, ухвалюючи рішення про задоволення позову, виходив із того, що реєстрація предмета іпотеки за іпотекодержателем проведена з порушенням вимог закону, оскільки між банком та позивачем відсутній окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання, який є єдиною правовою підставою для реєстрації права власності на квартиру за банком за змістом договору.

Однак, до такого висновку суд першої інстанції дійшов за неправильного тлумачення умов іпотечного договору без системного застосування положень статей 36 та 37 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на момент укладення цього договору.

Так у підпункті 4.5.3 іпотечного договору від 23 серпня 2005 року сторони визначили способи звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Отже, сторони у підпункті 4.5.3 іпотечного договору передбачили, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі домовленості сторін про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто погодили іпотечне застереження, за змістом якого іпотекодержатель може набути право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

З огляду на вказане, зазначений пункт іпотечного договору за своїм змістом складає іпотечне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином, суд першої інстанції при задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 помилково послався на відсутність договору про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки тлумачення вказаного пункту іпотечного договору необхідно розуміти як іпотечне застереження, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 18 вересня 2023 року у справі № 363/2337/19 (провадження № 61-6787сво21).

Отже, доводи апеляційної скарги про те, що сторони в іпотечному договорі передбачили іпотечне застереження, яке не потребує укладення окремого договору та є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно в позасудовому порядку, оскільки іпотечне застереження прирівнюється до такого договору за юридичними наслідками, тому підлягає виконанню у визначений спосіб, знайшли своє підтвердження.

Разом з тим, у постанові Верховного Суду від 19 березня 2025 року у справі № 502/258/22 викладено правову позицію, наступного змісту.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Згідно з частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов`язанням, за іпотекодержателем.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто станом на січень 2022 року, для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, пунктом 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Окрім того, до 26 лютого 2020 року Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Зазначені висновки викладені в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17.

Звертаючись до суду з вказаним позовом позивач вказував, що під час реєстрації права власності на його квартиру за банком, реєстратор порушив вимоги Закону України «Про іпотеку» та Порядку № 1127, а саме здійснив державну реєстрацію права власності на квартиру за банком за відсутності, а саме не надання йому відповідачем усіх передбачених порядком № 1127 та законом документів.

За змістом ч. 1, 4 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

У відповідності до наданої суду Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, у графі «Документи, подані для державної реєстрації», відповідачем, для державної реєстрації були подані реєстратору лише Договір іпотеки та додаткова угода до Договору іпотеки.

Спростовуючи зазначені дані з реєстру речових прав та доводи позивача, банк у відзиві обмежився лише твердженням про те, що держаному реєстратору були надані усі передбачені законом документи.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19), сформульовано висновки про те, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони.

Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину потрібно доказувати так, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний.

З огляду не надання банком жодних доказів на підтвердження свого твердження про те що ним, з метою реєстрації права власності на квартиру, яка є предметом іпотеки, надані державному реєстратору, усі передбачені законом та порядком 1127 документи, апеляційний суд приходить до висновку, про доведеність позиції позивача про недотримання відповідачем зазначених вимог законодавства.

Як було зазначено вище, вказане підтверджується витягом з реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно (а.с 16 т. 1) відповідно до якого банком не було надано реєстратору:

засвідчену іпотекодержателем копію письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем боржникові.

засвідчену іпотекодержателем копію повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчену іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

довідку іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.

Не надання реєстратору усіх необхідних для державної реєстрації права власності документів є підставою до скасування проведеної державної реєстрації (Постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, Постанова Верховного Суду від 19 березня 2025 року у справі № 502/258/22).

З огляду на викладене, вимога позивача про скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З.З. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 62888945 від 17 січня 2022 року, згідно з яким 12 січня 2022 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 46197640 про державну реєстрацію права власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000 підлягає задоволенню.

Щодо вимоги про визнання права власності квартиру.

Відповідно до частини 3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Отже, скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності за АТ «Альфа-Банк» є ефективним способом захисту прав позивача, з урахуванням положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та повністю поновлює право власності позивача на спірну квартиру.

За наведених підстав позовна вимога про визнання права власності є надлишковою та не підлягає задоволенню.

Розглядаючи справу по суті, суд першої інстанції на зазначене уваги не звернув, висновки суду першої інстанції не відповідають фактичним обставинам справи та не ґрунтуються на наявних у справі доказах, що у відповідності до ст. 376 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду та ухвалення нового рішення по суті вимог позивача.

Згідно з ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

При подачі позовної заяви ОСОБА_1 сплатила судовий збір у розмірі 1 073,60 грн. Оскільки апеляційний суд приходить до висновку про часткове задоволення позовних вимог, сплачений позивачем судовий збір підлягає стягненню з відповідача на її користь пропорційно до задоволених вимог.

При подачі апеляційної скарги АТ «Сенс Банк» сплатило судовий збір у розмірі 1 610,40 грн. Оскільки апеляційний суд приходить до висновку про часткове задоволення вимог апеляційної скарги, сплачений відповідачем судовий збір підлягає стягненню на його користь з позивача пропорційно до задоволених вимог апеляційної скарги.

Разом з тим, оскільки позивачем при подачі позовної заяви було сплачено судовий збір у невірному розмірі (за одну немайнову вимогу) і відповідно при подачі апеляційної скарги відповідачем було сплачено судовий збір у невірному розмірі, а апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення, з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1 073,60грн.

На підставі викладеного та керуючись статтями 374, 376, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс Банк» задовольнити частково.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 10 вересня 2024 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк Золтан Золтанович, про скасування рішення державного реєстратора та визнання права власності задовольнити частково.

Скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З.З. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 62888945 від 17 січня 2022 року, згідно з яким 12 січня 2022 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 46197640 про державну реєстрацію права власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000.

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути з Акціонерного товариства «Сенс Банк»,місце знаходження: м. Київ, вул. Велика Васильківська, буд. № 100, ідентифікаційний код 23494714 на користь держави судовий збір у розмірі 1 073,60 (одна тисяча сімдесят три) гривні 60 копійок.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Повне судове рішення складено 03 липня 2025 року.

Головуючий Фінагеєв В.О.

Судді Кашперська Т.Ц.

Яворський М.А.