Справа № 466/8139/24
Провадження № 2/466/588/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

24 червня 2025 року Шевченківський районний суд м. Львова в складі:

головуючого судді Зими І.Є.

секретаря с/з Васинчик М.О.

з участю позивачки ОСОБА_1

представника позивачки ОСОБА_2

представника відповідача Маланій І.Я.

представника третьої особи Оприска М.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні , в порядку загального провадження, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» , третя особа ТОВ « Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав на об`єкт ,-

в с т а н о в и в:

31 липня 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовною заявою до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» про визнання майнових прав, в якій просить суд визнати за позивачем майнові права на об`єкт незавершеного будівництва незавершену будівництвом 3-х (трьох) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 2 (другому) поверсі, за будівельним номером 4 (чотири), загальна проектна площа 98,97 кв.м.

В обґрунтування позовних вимог покликається на те, що 05.11.2021 року вона підписала Попередній договір № 4674 купівлі-продажу квартири із ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ».

Відповідно до розділу 2 Попереднього договору № 4674 предметом договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкта на умовах, встановлених договором. Сторони повинні були укласти основний договір протягом 4 кварталу 2022 року.

ОСОБА_1 на виконання розділу 4 Попереднього договору № 4674 сплатила повну суму забезпечувального платежу. Однак на день подання позовної заяви пропозиції щодо укладення основного договору не надходило, основний договір не укладено та квартиру у власність ОСОБА_1 не передано, незважаючи на надіслання представником позивача листа відповідачу з проханням укласти основний договір.

Відповідачем було надіслано позивачу лист-звернення, яким повідомлено про відмову від укладення основного договору і запропоновано звернутися до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» за поверненням коштів або до ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» для укладення договорів про придбання квартири на нових умовах.

Також позивачкою зазначено, що у відповіді Державної інспекції архітектури та містобудування України значиться, що в Реєстрі будівельної діяльності наявна інформація про виданий Інспекцією архітектурно-будівельного контролю у м. Львові дозвіл на виконання будівельних робіт від 29.08.2018 року за № ЛВ26 щодо об`єкта будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на вул. Під Голоском у м. Львові», замовник будівництва ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ», клас наслідків СС2; статус документа діючий.

Відтак, вважає, що визнання майнових прав на об`єкт інвестування за позивачем захистить інтереси останнього у випадку намагань відповідача чи інших осіб здійснити подвійний продаж майнових прав чи оформлення нерухомості іншим незаконним способом.

Ухвалою суду від 07 серпня 2024 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження.

Представником відповідача адвокатом Маланій І.Я. подано відзив на позовну заяву, яким позовні вимоги заперечено повністю. В обґрунтування заперечень зазначає, що підставою визнання майнових прав позивач зазначає попередній договір купівлі-продажу квартири, однак відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Тому на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири у позивачки не виникло майнових прав на квартиру, а лише право на відшкодування збитків, якщо неукладення основного договору відбулося з вини відповідача.

Враховуючи викладене, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі та стягнути з позивача понесені судові витрати.

Ухвалою суду від 29 жовтня 2024 року залучено до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Товариство з обмеженою відповідальністю «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ».

Представником третьої особи ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» подано суду пояснення, яким доводи позовної заяви заперечуються. Вказано, що майнові права на спірну квартиру належать третій особі на підставі Договору № 01-26/03-24 від 26.03.2024 року, а тому ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» є неналежним відповідачем. Зазначено, що наслідком неукладення основного договору є припинення попереднього договору та виникнення у потерпілої сторони права вимагати відшкодування збитків, завданих неукладенням договору. За жодних обставин на підставі попереднього договору не можуть виникати наслідки у вигляді виникнення майнових прав. Також подано суду розрахунок заборгованості, з якого вбачається, що ОСОБА_1 не своєчасно та не в повному обсязі внесла забезпечувальний платіж за попереднім договором.

Учасниками справи неодноразово подавалися суду додаткові письмові пояснення.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 20 січня 2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

У судовому засіданні представник позивачки, адвокат Ступак А.Ю., надав пояснення, аналогічні викладеним у позовній заяві, та додаткових поясненнях, просив задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. В подальшому, до участі в справі в якості представника позивачки вступив адвокат Плиска А.К., який підтримав позицію, наведену раніше іншими представниками позивачки.

У судовому засіданні представник відповідача, адвокат Маланій І.Я., заперечила щодо задоволення позову, надавши пояснення, аналогічні викладеним у відзиві на позовну заяву та додаткових поясненнях та просила відмовити у позові.

У судовому засіданні представник третьої особи, адвокат Оприско М.В., заперечив проти задоволення позовних вимог, надав пояснення, аналогічні за змістом з поданими третьою особою письмовими поясненнями.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши думку позивачки, представників учасників справи, суд приходить до висновку, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до вимог ч.1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до вимог ч.1 ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. Завданням суду при здійсненні правосуддя, в силу ст. 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» є забезпечити кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною радою України.

У ст. 76 ЦПК України зазначено, що доказами є будь - які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Згідно з вимогами статті 264 ЦПК України, під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи; та докази на їх підтвердження.

Судом встановлено, що 05.11.2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М. за реєстровим № 4674.

Згідно з п. 2.1 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 4674 від 05.11.2021 року предметом цього договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу Об`єкта (далі Основний договір) на умовах встановлених цим договором.

У відповідності до п.п. 1.1.1. та 1.1.2 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 4674 від 05.11.2021 року Об`єктом є 3-х (трьох) кімнатна житлова квартира в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 2 (другому) поверсі, за будівельним номером 4 (чотири), загальна проектна площа 98,97 кв.м.

Відповідно до п. 2.4. Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 4674 від 05.11.2021 року сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим договором, протягом 4-го кварталу 2022 року, але не пізніше, ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в ДРРП за Стороною-1 на об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог Розділу 4 цього Договору.

На час розгляду справи основний договір купівлі-продажу квартири між ОСОБА_1 та ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» не укладено.

Згідно з ч. 1 ст. 48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.

Належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (див. пункт 8.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20).

Судом встановлено, що 26.03.2024 року між ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» та ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» укладено Договір № 01-26/03-24 щодо організації та фінансування будівництва об`єкта від 26.03.2024 року.

Згідно з п. 2.1 зазначеного договору ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» зобов`язалося передати ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта на земельній ділянці разом із усіма виконаними та/або незавершеними роботами та придбаними матеріалами, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва, а ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» зобов`язалося забезпечити організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва Об`єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та/або юридичних осіб) та сплатити ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» обумовлену цим договором винагороду.

Не заслуговує на увагу твердження представника позивачки, що Договір № 01-26/03-24 не створює жодних правових наслідків, а власником майнових прав на спірну квартиру залишається ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ».

Зазначений Договір № 01-26/03-24 укладений із дотриманням законодавчих вимог щодо його форми, ніким не оспорений та не визнаний недійсним в судовому порядку. Позивачем у межах даного позову вимога про визнання недійсним такого договору також не заявлялася.

Представниками відповідача та третьої особи надано докази на підтвердження фактичного виконання Договору № 01-26/03-24, зокрема Договори переведення боргу, платіжні доручення про оплату за договорами переведення боргу на виконання Договору № 01-26/03-24, платіжні доручення про оплату за будівельні матеріали та виконані роботи щодо добудови будинку. З цих підстав суд не бере до уваги посилання представника позивача на постанови Верховного Суду: від 17.07.2024 у справі № 344/13538/17, від 12.01.2022 у справі № 344/12729/17, від 24.10.2018 у справі № 344/8552/16-ц, де належним відповідачем був визначений замовник будівництва, оскільки у вказаних справах, на відміну від даної справи, майнові права на результати будівельної діяльності та об`єкт незавершеного будівництва замовник будівництва іншим особам не передавав.

На думку суду, позивачем помилково ототожнюється замовник будівництва в розумінні законодавства про регулювання містобудівної діяльності та власник майнових прав, які можуть не збігатися в одній особі. У спірних правовідносинах не змінюючи статусу замовника будівництва, ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» на підставі цивільно-правового договору передало майнові права на об`єкт та функції щодо організації та фінансування будівництва третій особі, що не суперечить жодним нормам законодавства.

В цьому контексті не заслуговує на увагу також покликання представника позивача на постанову ВС від 17.07.2024 року у справі № 344/13538/17, оскільки у вказаній справі наявні інші фактичні обставини, а саме, майнові права та функції забудовника іншій особі не передавалися.

За запитом адвоката Маланій І.Я. доктором юридичних наук, професором, завідувачем кафедри цивільного права та процесу, членом науково-консультативної ради Верховного Суду Коссаком В.М. було надано Науковий висновок від 02.04.2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» про визнання майнових прав, у якому зазначено: «До моменту прийняття будинку в експлуатацію, реєстрації речових прав на квартири та укладення основного договору купівлі-продажу квартир майнові права на об`єкт незавершеного будівництва належать замовнику будівництва, якщо інше не передбачено договором або законом. Замовником будівництва може здійснюватися розпорядження майновими правами на об`єкт незавершеного будівництва на підставі цивільно-правових договорів з дотриманням вимог чинного законодавства».

Об`єднана палата КЦС ВС у постанові від 09.12.2024 року у справі № 712/4776/23 вказує на таке: ЄСПЛ зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (рішення від 06 грудня 2007 року у справі «Воловік проти України» (VOLOVIK v. UKRAINE), заява № 15123/03, пункт 45). Тому суд вважає за можливе при тлумаченні норм права, які підлягають застосуванню у даній справі взяти до уваги зазначений вище науковий висновок.

Тому на переконання суду, відповідачем та третьою особою подано беззаперечні докази тієї обставини, що ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» на підставі Договору № 01-26/03-24 відчужило майнові права на спірну квартиру ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» і про цю обставину позивач був повідомлений.

Сторона позивача розпорядилася на власний розсуд своїми процесуальними правами та визначилася з колом учасників справи, до яких пред`являються позовні вимоги. Представництво позивачки здійснювалось професійними адвокатами, які в підготовчому засіданні заперечували проти залучення ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» не тільки в якості співвідповідача, а навіть у якості третьої особи у даній справі.

У постанові КЦС ВС від 04.12.2024 року у справі № 592/13042/21 зроблено висновок, що суд не може вирішувати питання обґрунтованості позовних вимог по суті без залучення до розгляду справи належного відповідача.

Суд доходить висновку, що належним відповідачем за вимогою про визнання майнових прав на 3-х (трьох) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 2 (другому) поверсі, за будівельним номером 4 (чотири), загальна проектна площа 98,97 кв.м. є саме ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ», яке не було залучене до участі у справі в якості відповідача, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Водночас, судом встановлено, що позивачем заявлено вимогу про визнання майнових прав на квартиру на підставі Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 4674 від 05.11.2021 року.

Відповідно до ч.3 ст.635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно з ч.2 цієї ж статті сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Тобто, у зв`язку із тим, що у визначений попереднім договором строк між сторонами не був укладений основний договір купівлі-продажу квартири, то зобов`язання із укладення основного договору припинилося і в позивача виникло лише право на відшкодування збитків, завданих невиконанням попереднього договору.

Системний аналіз статті 635 ЦК України свідчить про те, що єдиним зобов`язанням сторін за попереднім договором є зобов`язання укласти основний договір у певний строк (термін), обумовлений таким попереднім договором. Ухилення від такого укладення є порушенням цього зобов`язання, однак якщо факт ухилення судами не встановлено, а сторони в обумовлений строк (термін) основний договір не уклали або одна зі сторін не направила іншій стороні пропозицію про його укладення, таке зобов`язання вважається припиненим.

Аналогічний правовий висновок викладений у Постанові Верховного суду від 24.07.2019 у справі № 200/14946/16-ц.

У зазначеному вище Науковому висновку проф. ОСОБА_3 від 02.04.2025 року вказано: «Системний аналіз наведених правових норм, висновків Верховного Суду та положень Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 05.11.2021 року дозволяє дійти висновку, що на підставі попереднього договору у ОСОБА_1 не виникло майнових прав на об?єкт незавершеного будівництва квартиру, а між сторонами виникло зобов`язальне правовідношення, змістом якого є обов?язок у визначений попереднім договором строк та на визначених умовах укласти основний договір купівлі-продажу завершеного будівництвом об`єкта квартири.»

Правовою підставою позову визначено ст. 392 ЦК України, якою передбачено, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Передумовою застосування такого способу захисту як визнання права є наявність цього права в особи до звернення до суду та його невизнання або оспорення іншою особою.

Водночас підстав виникнення у ОСОБА_1 майнових прав на спірну квартиру судом не встановлено.

Відповідно до ч.1 ст.628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Разом з тим, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

Закон не містить такого правового наслідку невиконання попереднього договору, як визнання права власності на майно, яке мало бути придбане у майбутньому за наслідком укладення основного договору купівлі-продажу. Подібних застережень не містить і укладений між сторонами попередній договір. Наведене унеможливлює застосування такого наслідку невиконання попереднього договору, як визнання за позивачем майнових прав.

Схожа за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду по справах №522/970/18 від 03 червня 2021 року та №450/563/17 від 16 травня 2019 року.

У постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19 березня 2021 року у справі № 904/2073/19 вказано, що на кожну із сторін, яка підписує договір, покладається обов`язок узгодження всіх спірних питань, які виникають під час укладення договору, до моменту його підписання, та самостійного аналізу можливих негативних наслідків при підписанні такого договору, а також кожна сторона не позбавлена права відмовитись від підписання договору, якщо його умови чи частина суперечить інтересам сторони або нормам чинного законодавства.

У постанові Верховного Суду від 12.09.2024 справа № 916/1719/22 зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на його зміст, тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов?язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків.

Подібний висновок зроблений і у постанові Верховного Суду від 15.11.2024 у справі № 905/20/23, де зазначено, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, а тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його предмету, умовам, правам та обов?язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків, з?ясувати фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами, з?ясувати дійсні наміри сторін спору при укладенні договору щодо визначення умов виконання зобов?язань обома сторонами цього договору наслідків, застосувати відповідні норми права.

Згідно з умовами Попереднього Договору № 4674 від 05.11.2021 року його предметом є зобов`язання укласти в майбутньому основний договір на умовах, визначених попереднім договором, покупець сплачує грошові кошти в якості забезпечувального платежу, а не в рахунок оплати за майно, передбачено можливість неукладення основного договору за певних умов та наслідки такого неукладення.

Згідно з наведеним вище Науковим висновком проф. ОСОБА_3 , виходячи зі змісту ст. 635 ЦК України попередній договір не лише може, але й повинен містити істотні умови основного договору, а у разі, якщо такі умови не визначені порядок їх визначення при укладенні основного договору. Визначення істотних умов основного договору у попередньому не суперечить його правовій природі та не замінює основний договір попереднім.

Також, суд враховує, що в самому Попередньому Договорі № 4674 від 05.11.2021 року сторони, керуючись принципом диспозитивності та свободи договору визначили (п. 7.6 Договору), що внаслідок неукладення Основного договору з вини Продавця квартири, у Покупця виникає лише право на розірвання попереднього Договору та повернення сплаченого Забезпечувального платежу у строк 10 робочих днів.

Детально проаналізувавши умови Попереднього Договору № 4674 від 05.11.2021 року суд доходить висновку, що його назва відповідає правовій природі, а предмет договору та інші умови, права та обов`язки сторін, фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами спрямовані саме на настання правових наслідків, притаманних для попереднього договору. Ознак удаваності вчиненого сторонами правочину суд не вбачає.

З цих мотивів суд відхиляє покликання представника позивача на постанову Верховного Суду від 24.10.2018 року у справі № 344/8552/16-ц, у якій суд касаційної інстанції дійшов висновку, що договір не є попереднім, оскільки у цьому договорі викладені усі істотні умови, що притаманні договору купівлі-продажу майнових прав (інвестиційний договір), оскільки предмет цього договору є нежитлове приміщення, яке відповідно до п. 1.1 буде створене у майбутньому. У даній ж справі предметом попереднього договору є зобов`язання укласти в майбутньому основний договір, тому обставини цих справ є різними.

Суд погоджується з доводами відповідача та третьої особи, що на підставі попереднього договору у його сторони за жодних обставин не може виникнути майнового, права, що підтверджується також сталою практикою Верховного Суду.

Суд враховує, що в самому Попередньому Договорі № 4674 від 05.11.2021 року сторони, керуючись принципом диспозитивності та свободи договору визначили (п. 7.6 Договору), що внаслідок не укладення Основного договору з вини Продавця квартири, у Покупця виникає лише право на розірвання попереднього Договору та повернення сплаченого Забезпечувального платежу у строк 10 робочих днів.

Згідно з наведеним вище Науковим висновком проф. ОСОБА_3 «наслідком не укладення у визначений строк основного договору купівлі-продажу квартири, передбаченого п. 2.1 Попереднього договору, є припинення відповідного зобов`язання. У залежності від того, яка із сторін ухилилася від укладення основного договору, в іншої сторони виникає право на відшкодування збитків та застосування інших наслідків, передбачених розділом 7 Договору», чим також спростовується твердження представника позивача про виникнення у ОСОБА_1 майнових прав, зокрема у зв`язку із сплатою забезпечувального платежу.

Суд також бере до уваги правові висновки, викладені Верховним Судом у постанові від 22.01.2025 року у справі № 753/7776/22, обставини якої є подібними до даної справи.

Зокрема, Верховний Суд у згаданій постанові зазначив: «Сутність попереднього договору полягає у виконанні таких функцій: спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов`язку; фіксація умов основного договору.

Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Одним із завдань попереднього договору є те, що він повинен забезпечити відносини між сторонами до укладення основного договору, гарантувати реальну можливість через певний час набути відповідні права на тих самих умовах, які існували в момент укладення попереднього договору, навіть у тому разі, коли одна із сторін втратить інтерес до цих правовідносин.

З огляду на те, що відповідно до умов попереднього договору покупець набуває право власності на майнові права після підписання ним акту прийому-передачі майнових прав, передача та приймання майнових прав між сторонами договору не відбулася, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовів, оскільки саме по собі укладання ПАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_2 попереднього договору купівлі-продажу квартири не породжує переходу до ОСОБА_2 і ОСОБА_1 майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 , ІІ черга будівництва в об`єкті: «Будівництво житлових будинків з вбудованими-прибудованими об`єктами громадського обслуговування та паркінгом» на АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 …

Проте підстав для визнання права на частку майнових прав за попереднім договором купівлі-продажу квартири немає, оскільки такий договір є договором про наміри укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу та не надає не стороні цього договору право на отримання частки, майнових прав тощо, відповідно до положень статті 635 ЦК України.»

Суд також бере до уваги пояснення представника третьої особи про те, що кошти, які сплачувалися позивачкою на підставі Попереднього договору та Договору про внесення до нього змін не оприбутковувалися Товариством та з цих платежів не сплачувався ПДВ, а лише перебували на балансі як власне забезпечувальний платіж.

Так, якщо умовами договору передбачено, що забезпечувальні (гарантійні) платежі виконують тільки функцію засобу забезпечення зобов`язань, така сума забезпечувальних платежів не збільшує базу оподаткування ПДВ у їх одержувача. Податкові зобов`язання й податковий кредит не визначають у разі одержання (перерахування) відповідного забезпечувального платежу (лист ДФСУ від 28.10.2015 року № 22839/6/99-99-19-03-02-15 та інші).

Також суд враховує, що згідно з ч. 3 ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» в редакції, яка діяла на момент укладення попередніх договорів інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

Тобто, позивачка просить суд застосувати до її правовідносин норми права у спосіб, заборонений законом.

Натомість у спірних договорах чітко визначене зобов`язання укладення в майбутньому основного договору, а не набуття майнових прав на майбутній об`єкт нерухомого майна.

Тому суд погоджується з доводами відповідача та третьої особи, що заявлені вимоги про визнання майнових прав є безпідставними, необґрунтованими та неефективними.

Згідно з п. 2.3 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 4674 від 05.11.2021 року сторони визначили, що Об`єкт передається Стороною-1 за Основним договором, що посвідчується нотаріально, у власність Сторони-2 виключно після здійснення Стороною-2 усіх платежів згідно з цим Договором (в тому числі із врахуванням платежів згідно з п. 4.7 розділу 4 цього Договору).

Так, згідно з умовами Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 4674 від 05.11.2021 року позивачка мала сплатити 692790,00 грн дев`ятьма рівними платежами згідно із графіком, передбаченим п. 4.4. Попереднього договору.

Водночас, згідно з п. 4.4. Попереднього договору № 4674 від 05.11.2021 року до сплати забезпечувальних платежів застосовується коефіцієнт коригування, який розраховується, як відношення між офіційним курсом гривні до долара США, встановленим НБУ на дату здійснення платежу до офіційного курсу гривні до долара США, встановленого НБУ на дату укладення цього договору. При цьому сторони дійшли згоди, що коли Ккв (коефіцієнт коригування вартості) за розрахунком буде становити менше одиниці, то в цьому випадку Ккв (коефіцієнт коригування вартості) вважається таким, що дорівнює одиниці.

Також, згідно з п. 7.2 Попереднього договору № 4674 від 05.11.2021 року за порушення строків виконання грошових зобов`язань за цим Договором Сторона-2 сплачує Стороні-1 суму заборгованості з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, три відсотки річних, нарахованих на суму боргу, а також пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від простроченої суми за кожний день прострочення.

Згідно зі ст. 534 ЦК України у разі недостатності суми проведеного платежу для виконання грошового зобов`язання у повному обсязі ця сума погашає вимоги кредитора у такій черговості, якщо інше не встановлено договором або законом: 1) у першу чергу відшкодовуються витрати кредитора, пов`язані з одержанням виконання; 2) у другу чергу сплачуються проценти і неустойка; 3) у третю чергу сплачується основна сума боргу.

Третьою особою подано суду розрахунок заборгованості ОСОБА_1 щодо сплати забезпечувального платежу за Попереднім договором купівлі-продажу квартири № 4674 від 05.11.2021 року, з якого вбачається, що позивачем сплата забезпечувального платежу проводилася неналежно і станом на 28.09.2022 року нею не доплачено за Попереднім договором № 4674 від 05.11.2021 року станом на 13.12.2022 року забезпечувальний платіж у сумі 124182,05 (сто двадцять чотири тисячі сто вісімдесят дві) гривень 05 копійок (без нарахування штрафних санкцій по даний час). Зазначений розрахунок заборгованості підтримано в судовому засіданні представником відповідача.

Суд звертає увагу, що позивачем не подано власного розрахунку та не спростовано проведений відповідачем та третьою особою розрахунок належними та допустимими доказами.

Суд не бере до уваги викладені у додаткових поясненнях представника позивачки посилання на п. 4.12 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 2833 від 01.11.2018 року, яким передбачено можливість збільшення розміру несвоєчасно сплаченої частини забезпечувального платежу на 10 відсотків шляхом укладення додатку до попереднього договору, оскільки зазначеним пунктом передбачено окремий наслідок несвоєчасної сплати забезпечувального платежу, на який не покликаються представники відповідача та третьої особи. Натомість, ними проведений розрахунок заборгованості з урахуванням коефіцієнту коригування, передбаченого пп. 4.4, 7.2 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 4674 від 05.11.2021 року, застосування яких не потребує укладення додатку до попереднього договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

У зазначеному вище Науковому висновку проф. ОСОБА_3 від 02.04.2025 року зазначено: «Враховуючи п. 2.4, та розділу 4 Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 05.11.2021 року сплату покупцем забезпечувального платежу із порушенням строку сплати чергових частин такого платежу, визначеного умовами Попереднього договору слід вважати порушенням умов договору (простроченням сторони). Наслідком такого прострочення є припинення обов`язку іншої сторони договору щодо укладення основного договору».

Враховуючи наведене, суд погоджується з доводами відповідача та третьої особи, що свій обов`язок зі сплати забезпечувального платежу за Попереднім договором купівлі-продажу квартири № 4674 від 05.11.2021 року ОСОБА_1 своєчасно та в повному обсязі не виконала, тому у відповідача ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» не виникло обов`язку укласти основний договір купівлі-продажу квартири в обумовлений попереднім договором строк.

Стосовно доводів позивачки про недобросовісність поведінки відповідача суд зазначає наступне. Згідно зі ст. 3 ЦК України однією з основних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.

Як вбачається з матеріалів справи, позивачкою був укладений попередній договір із ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ». З 2018 року учасником та кінцевим бенефіціарним власником Товариства був ОСОБА_4 . Протягом 2018-2019 років Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «ОПТИМУМ» укладалися з фізичними особами Попередні договори купівлі-продажу квартир, нежитлових приміщень та місць для зберігання транспортних засобів у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 , замовником будівництва якого було ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» на підставі інвестиційного договору між товариствами.

За вказаними договорами відповідними фізичними особами вносилися грошові кошти в якості забезпечувального платежу за майбутнє придбання квартир, нежитлових приміщень та місць для зберігання транспортних засобів. Зазначені кошти в подальшому частково були перераховані на рахунки ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» на виконання умов інвестиційного договору.

В подальшому учасник ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» був змінений із ОСОБА_4 на ОСОБА_5 , який був одночасно призначений директором Товариства. Надалі наприкінці 2021 року між ТОВ «Компанія з управління активами «ОПТИМУМ», особами, з якими були укладені Попередні договори купівлі-продажу квартир та ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» були укладені Договори про внесення змін та заміну сторони до Попередніх договорів, якими замінено сторону Продавця із ТОВ «КУА «ОПТИМУМ» на безпосередньо ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ».

У зазначених договорах також передбачалося здійснити доплату до забезпечувального платежу за попереднім договором. Ці кошти фізичні особи повинні були сплачувати вже безпосередньо на поточні банківські рахунки ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ». Необхідність доплати коштів пояснювалася контрагентам здорожчанням будівельних матеріалів та робіт, а також розтратою коштів попереднім керівництвом Товариства.

Після цього робіт із добудови багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 проведено не було, а новий учасник та керівник ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» ОСОБА_6 зник та перестав виходити на зв`язок із контрагентами.

Після цього за особистими боргами ОСОБА_4 в межах виконавчого провадження № 70949336 (приватний виконавець Пиць А.А.) було звернуто стягнення та реалізовано на електронних торгах корпоративні права частку у розмірі 100 відсотків в статутному капіталі ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» (копія протоколу знаходиться в матеріалах справи).

Новими учасниками було проведено аналіз поточного стану справ в Товаристві, зокрема Суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_7 проведено оцінку ринкової вартості незавершеного будівництвом багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 , яка становила 103 175 558, 00 грн. Стан готовності об`єкта становив орієнтовно 50%.

Водночас, жодного іншого майна, коштів або дебіторської заборгованості Товариства на час набуття корпоративних прав не було. Навпаки, в Товариства існувала кредиторська заборгованість перед Львівською міською радою, постачальниками, працівниками тощо.

З приводу можливого розкрадання коштів посадовими особами ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» представником ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» подано до Відділу поліції № 1 Львівського районного управління поліції №1 Головного управління Національної поліції у Львівській області заяву про кримінальне правопорушення, внаслідок чого внесено відомості у ЄРДР.

18.04.2024 року у Львівській міській раді відбулося обговорення можливих шляхів вирішення проблеми із добудовою багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 , що підтверджується Протоколом зустрічі покупців квартир у будинку по АДРЕСА_1 та представників ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» від 18.04.2024 року. На вказаній зустрічі було повідомлено про необхідність залучення стороннього інвестора (девелопера) та про укладення Договору № 01-26/03-24 із ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ».

Обсяг зобов`язань ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» значно перевищує вартість результатів будівельної діяльності, майнові права на які товариство отримало за Договором № 01-26/03-24. На даний час ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» організовує та здійснює добудову будинку, та забезпечує реалізацію квартир та повернення коштів особам, які мали укладені попередні договори із ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ». Тому, на думку суду, дії відповідача та третьої особи відносно позивача, в тому числі пропозиція щодо укладення договору купівлі-продажу майнових прав або повернення сплачених за попереднім договором коштів є добросовісними та справедливими.

Натомість, Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 16.12.2021 №337, на виконання Порядку визначення та застосування показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджено показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України (розраховані на жовтень-грудень 2021) за якими вартість 1 кв.м. загальної площі квартир будинку у Львівській області визначено у розмірі 15044 грн.

Згідно з умовами Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 4674 від 05.11.2021 року сторонами визначено вартість квадратного метра квартири за майбутнім основним договором у розмірі 7 000,00 гривень, що більш ніж удвічі менше, ніж визначений Мінрегіонбудом на вказаний період показник собівартості будівництва житла.

Наведене свідчить про неможливість укладення основного договору на зазначених у попередньому договорі умовах, оскільки вартість квадратного метра квартири за основним договором не покриває витрат на спорудження будинку більш, ніж удвічі. Це, на думку суду, також свідчить про недобросовісність позивачки у спірних правовідносинах.

Суд, всебічно, повно, об`єктивно та безпосередньо дослідивши наявні у справі докази, з`ясувавши обставини, на які посилалися сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень, оцінивши належним чином зібрані по справі докази кожен окремо на їх достовірність та допустимість, а також їх достатність та взаємний зв`язок у сукупності, приходить до висновку що позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно з п.2 ч.2 ст.141 ЦПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові на позивача.

Враховуючи, що у задоволенні позову слід відмовити, сплачений за подання позовної заяви судовий збір слід залишити за позивачкою, а судові витрати ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ», пов`язані з розглядом даної справи, підлягають стягненню з ОСОБА_1 .

Так, відповідачем у справі ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» подано суду Договір про надання професійної правничої допомоги № 1-0105/24-ц, укладений з АБ «Оприско та партнери» та Додатковий договір, за умовами яких АБ надає професійну правничу допомогу та представляє ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» у справі № 466/8139/24 за позовом ОСОБА_1 про визнання майнових прав. Сторони Договору узгодили, що ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» сплачує гонорар у сумі 40000,00 гривень за ведення справи у суді першої інстанції. Зазначена сума сплачена у повному розмірі, що підтверджується квитанцією від 02.04.2025 року.

Заперечення на клопотання про стягнення судових витрат чи клопотання про зменшення розміру судових витрат позивачем не подано.

Згідно з ч. 8 ст. 141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу учасник справи має подати (окрім договору про надання правничої допомоги) детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом (для визначення розміру гонорару, що сплачений або підлягає сплаті) та опис здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Розмір витрат має бути співмірним зі складністю справи та виконаних адвокатом (професійна правнича допомога) робіт; часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт; обсягом наданих адвокатом послуг; ціною позову та значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи та репутацію сторони або публічним інтересом до справи. У разі недотримання вимог співмірності, за клопотанням іншої сторони, суд може зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.

Отже, на підтвердження понесених витрат на професійну правничу допомогу та їх відшкодування за рахунок опонента в судовому процесі сторонам необхідно надати суду такі докази: 1) договір про надання правничої допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг тощо); 2) документи, що свідчать про оплату гонорару та інших витрат, пов`язаних із наданням правничої допомоги, оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження тощо); 3) докази щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт (акти наданих послуг, акти виконаних робіт та ін.); 4) інші документи, що підтверджують обсяг, вартість наданих послуг або витрати адвоката, необхідні для надання правничої допомоги.

Під час вирішення питання про стягнення витрат на професійну правову допомогу, суд враховує висновки Великої Палати Верховного Суду у справі № 755/9215/15-ц у постанові від 19.02.2020 року. Так, суд наголосив, що при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.

Під час вирішення питання про стягнення витрат на професійну правову допомогу, суд враховує висновки Великої Палати Верховного Суду у справі № 755/9215/15-ц у постанові від 19.02.2020 року. Так, суд наголосив, що при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.

Суд доходить висновку, що сторонами Договору про надання професійної правничої допомоги № 1-0105/24-ц та Додаткового договору визначено гонорар у фіксованій сумі в розмірі 40000,00 гривень, такий розмір витрат співмірний зі складністю справи та документально підтверджений, а тому з позивачки на користь відповідача слід стягнути зазначену суму витрат на професійну правничу допомогу.

Керуючись ст.ст. 4, 5, 11, 12, 13, 141, 209, 258, 259, 263, 264, 265, 268 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» , третя особа ТОВ « Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва - незавершену будівництвом 3-х (трьох) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 2 (другому) поверсі, за будівельним номером 4 (чотири), загальна проектна площа 98,97 кв.м. - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 в користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» витрати на правничу допомогу в розмірі 40 000 ( чорока тисяч) грн.

Апеляційна скарга на рішення подається протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного його тексту, до Львівського апеляційного суду.

Позивачка: ОСОБА_1 , ІПН НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», Івано-Франківська обл., Івано-Франківський район, вул. Незалежності, 44 . ЕДРПОУ 36118695 ;

Третя особа : ТОВ « Сіті Львів Девелопмент», м. Львів вул. О. Новаківського, 14 ; ЄДРПОУ 45622250.

Повний текст судового рішення виготовлено 04 липня 2025 .

Суддя І. Є. Зима