Справа № 483/1212/24 Головуюча в 1-й інстанції Шевиріна Т. Д.
Провадження 22-ц/812/950/25 Доповідачка апеляційної інстанції Ямкова О. О.
П О С Т А Н О В А

І м е н е м У к р а ї н и

9 липня 2025 року м. Миколаїв

Миколаївський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючої - судді Ямкової О. О.,

суддів Крамаренко Т. В., Локтіонової О. В.,

із секретарем судового засідання: Біляєвою В. М.,

за участі: представника позивачки - ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу

за апеляційною скаргою

Товариства з обмеженою відповідальністю (далі ТОВ) «Очаківський райагрохім»

на рішення Очаківського міськрайонного суду Миколаївської області від 2 квітня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Шевиріної Т. Д. в приміщенні суду в місті Очакові Миколаївської області о 15.00 годині, із складенням повного рішення, у справі

за позовом

ОСОБА_2 до ТОВ «Очаківський райагрохім»

про розірвання договорів оренди землі, -

В С Т А Н О В И В:

10 вересня 2024 року ОСОБА_2 звернулась до суду з позовом до ТОВ «Очаківський райагрохім» про розірвання договорів оренди землі з поверненнями земельних ділянок.

В обґрунтування позову зазначила, що є власницею земельних ділянок із кадастровими номерами :01:000:0076, :01:000:0631, :01:000:0632, площами 3.09га, 0.31га та 0.41га відповідно, з цільовими призначеннями для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані в межах Парутинської сільської ради Очаківського району Миколаївської області.

Зазначені земельні ділянки позивачкою передано в оренду ТОВ «Очаківський райагрохім» на підставі трьох окремих договорів оренди, укладених 8 грудня 2010 року за земельними ділянками з площею 3.09га та 3 лютого 2012 року площами 0.31га та 0.41га, строком на 20 років зі сплатою орендної плати, яка вноситься кожного року не пізніше 31 грудня.

Між тим, починаючи з 2019 року земельні ділянки орендарем належним чином не використовуються та орендну плату за користування жодною з земельних ділянок, починаючи з цього року орендодавиці не виплачено. Земельна ділянка, площею 3.09га передана в суборенду іншому підприємству без згоди власниці, а дві інші земельні ділянки, площами 0.31га та 0.41га, захаращені бур`яном та не використовуються за призначенням.

Посилаючись на ці обставини, як суттєві порушення умов договорів оренди земельних ділянок, просила про їх розірвання та повернення земельних ділянок.

Відзиву на позовну заяву відповідачем не подано.

Ухвалою Очаківського міськрайонного суду Миколаївської області від 4 грудня 2024 року з ГУ ДПС у Миколаївській області витребувано відомості про отримані позивачкою доходи у період з 1 січня 2021 року по 30 листопада 2024 року.

28 січня 2025 року на виконання вимог ухвали ГУ ДПС у Миколаївській області направлено відповідь до місцевого суду.

Рішенням Очаківського міськрайонного суду Миколаївської області від 2 квітня 2025 року позов ОСОБА_2 задоволено, ухвалено про розірвання договорів оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :01:000:0076, :01:000:0631, :01:000:0632, укладених між ОСОБА_2 та ТОВ «Очаківський райагрохім». З ТОВ «Очаківський райагрохім» на користь ОСОБА_2 стягнуто 1 211 грн 20 коп. судових витрат.

Ухвалюючи рішення, суд виходив з того, що позивачкою доведено порушення орендарем істотних умов договорів оренди, які є підставою для їх розірвання.

В апеляційній скарзі ТОВ «Очаківський райагрохім», посилаючись на те що рішення ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, внаслідок помилкового встановлення обставин, які мають значення для вирішення справи, просить його скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

В обґрунтування скарги посилалося на те, що ухвалою Господарського суду Одеської області від 23 грудня 2020 року відкрито провадження у справі про банкрутство ТОВ «Очаківський райагрохім» та введено мораторій на задоволення вимог кредиторів. Зупинено виконання боржником грошових зобов`язань, строк виконання яких настав до введення мораторію припинено вжиття заходів спрямованих на забезпечення виконання цих зобов`язань.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 16 серпня 2024 року дію мораторію припинено та закрито провадження у справі.

Внаслідок цих обставин, в період дії мораторію у господарській справі, відповідач був позбавлений можливості виплачувати позивачці орендну плату.

Після скасування мораторію, але за наявністю арешту на рахунках товариства у виконавчих провадженнях, відповідач об`єктивно теж не міг виконати зобов`язання за договорами оренди.

Тому за відсутністю вини товариства у невиконанні обов`язку зі своєчасної виплати орендної плати за період 2021 -2023 роки, не має підстав для розірвання договорів оренди у зв`язку із систематичністю її несплати.

Відзиву на апеляційну скаргу не подано.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення осіб, які приймають участь у розгляді справи, перевіривши наведені в скарзі доводи та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення із наступних підстав.

Відповідно до вимог статті 124 ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.

Згідно з положеннями статті 14 Закону України «Про оренду землі» ( тут і надалі в редакції чинній на час укладення договорів) договір оренди землі укладається в письмовій формі.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з положеннями статей 21, 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг) формах.

За правилом частини 6 статті 93 ЗК України орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

Частиною 1 статті 8 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом).

Частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 6 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що частинами 1 і 2 статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тлумачення пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України, частини 2 статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Крім того, у відповідності до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду України від 12 лютого 2014 року у справі № 6-161цс13, за змістом статей 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» припинення орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки та передача третім особам функцій з її обробітку й оплати орендної плати орендодавцю виходить за межі господарської діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем, та є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки за статтею 32 Закону України «Про оренду землі».

Тому Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) зазначила, що «у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».

Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи позивачці ОСОБА_2 належать земельні ділянки із кадастровими номерами :01:000:0076 площею 3,0899га на підставі державного акту ЯА №060382; :01:000:0632 площею 0,4100га на підставі державного акту ЯА №060380; :01:000:0631 площею 0,3125га на підставі державного акту ЯА №060381 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташовані в межах Парутинської сільської ради Очаківського (Миколаївського) району Миколаївської області (а.с.7-9, 15-17, 23-26).

8 грудня 2010 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Очаківський райагрохім» укладено договір оренди землі строком на 20 років та виплатою орендної плати у щорічному розмірі 3% від нормативної грошової оцінки, що на час укладення договору становить 890 грн 12 коп., обчислення яких відбувається з урахуванням коефіцієнтів індексації та інфляції. Відповідно до пункту 10 договору оренди орендна плата вноситься один раз на рік, але не пізніше 31 грудня кожного року. Пунктом 18 цього договору визначається, що земельна ділянка передається в оренду з правом суборенди, яка підлягає обов`язковій реєстрації, за письмовою згодою орендодавця. За умовами договору орендар зобов`язаний використовувати надану земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, а саме для ведення товарного сілськогосподарського виробництва, умов її надання та збереження якості землі (пункт 30 договору) (а.с.12-13).

В подальшому, 3 лютого 2012 року між позивачкою та відповідачем укладено два окремі договори оренди земельних ділянок строком на 20 років та виплатою орендної плати у щорічному розмірі 3% від нормативної грошової оцінки, що на час укладення договорів становить відповідно 264 грн 88 коп. та 200 грн 27 коп., і обчислення яких відбувається з урахуванням коефіцієнтів індексації та інфляції. Відповідно до пункту 10 договорів оренди орендна плата вноситься один раз на рік, але не пізніше 31 грудня кожного року. За пунктами 30 цих же договорів обов`язком орендаря є використання земель відповідно до їх цільового призначення, без погіршення екологічних обставин земельних ділянок у результаті своєї господарської діяльності, при здійсненні якої повинен дотримуватися екологічної безпеки землекористування, державних стандартів, норм і правил (а.с.20-21, 28-29).

Втім, відповідно до актів, що складені 3 вересня 2024 року мешканцями села Парутине Очаківського (Миколаївського) району Миколаївської області дві земельних ділянки, площами 0.31га та 0.41га не обробляються, присутній високій ступінь забур`яненості, саджанці винограду не придатні до обробітку, а на іншій земельній ділянці, площею 3.09га господарська діяльність ведеться іншою особою - ПСП «Козирське», з яким ОСОБА_2 договорів не укладала та належну їй землю у суборенду не передавала (а.с. 14, 22, 30).

Як вбачається з відповіді Головного управління Державної податкової служби у Миколаївській області у грудні 2021 року позивачці нараховано, але не виплачено платіж у розмірі 2 923 грн 77 коп. та в подальшому доходи від ТОВ «Очаківський райагрохім» ОСОБА_2 не нараховувались і не виплачувались (а.с. 67-69).

За твердженнями позивачки ОСОБА_2 відповідачем, починаючи з 2019 року і до її звернення до суду у 2024 році, орендна плата за трьома договорами не виплачена.

Наведені доводи ТОВ «Очаківський райагрохім» не спростовані у будь-який доступний спосіб, зокрема шляхом надання відомостей про нарахування або виплату орендної плати в період 2019-2024р.р.

В той же час, товариство, зазначаючи у змісті апеляційної скарги про безпідставність розірвання договорів, вказувала на відсутність його вини у невиплаті орендної плати за наявністю мораторію на здійснення платежів, який було встановлено у господарській справі про банкрутство та накладені арешти на рахунки у межах виконавчих проваджень.

Так, у відповідності до змісту пункту 3 ухвали Господарського суду Одеської області від 23 грудня 2020 року, постановленої у господарській справі № 916/3160/20 про банкрутство, відкритої за зверненням кредитора «ВИН АГРО» до боржника ТОВ «Очаківський райагрохім», судом введено мораторій на задоволення вимог кредиторів (зупинення виконання боржником грошових зобов`язань і зобов`язань щодо сплати податків і зборів (обов`язкових платежів), строк виконання яких настав до дня введення мораторію, і припинення заходів, спрямованих на забезпечення виконання цих зобов`язань та зобов`язань щодо сплати податків і зборів (обов`язкових платежів), застосованих до дня введення мораторію). При цьому тим же пунктом ухвали визначено, що дія мораторію на задоволення вимог кредиторів не поширюється на вимоги поточних кредиторів, виплату заробітної плати та нарахованих на ці суми страхових внесків на загальнообов`язкове державне пенсійне та інше соціальне страхування, відшкодування шкоди, заподіяної здоров`ю та життю громадян, виплату авторської винагороди, аліментів, а також на вимоги за виконавчими документами немайнового характеру, що зобов`язують боржника вчинити певні дії чи утриматися від їх вчинення.

За такого зміст ухвали господарського суду про введення мораторію відповідає положенням абзацу 1 частини 5 статті 41 Кодексу України з процедур банкрутства та визначає, що мораторій не розповсюджується на вимоги поточних кредиторів, яким є позивачка, сплата орендної плати на користь якої визначається щорічними поточними платежами.

Тому доводи відповідача щодо неможливості здійснення виплат орендної плати ОСОБА_2 , внаслідок введеного мораторію відповідно до ухвали господарського суду або накладення арешту на кошти виконавчою службою, не заслуговують на увагу, зокрема, з урахуванням не виплачених сум орендної плати за період 2019 року, нарахування орендної плати за 2020 рік до введення мораторію, але її не виплати, та не погашення сум орендної плати за період 2019-2024р.р., після скасування дії мораторію і до ухвалення судом рішення у даній справі.

Такі дії орендаря свідчать про систематичність порушення ним прав орендодавиці з невиплати на її користь щорічної орендної плати за кожним із трьох договорів.

Отже, колегія суддів погоджується з висновком місцевого суду про наявність підстав для розірвання трьох договорів оренди від 8 грудня 2010 року та 3 лютого2012 року, у зв`язку із систематичним порушенням їх умов щодо виплати орендної плати.

Більш того невиконання орендарем свого обов`язку із самостійного використання земельних ділянок за цільовим призначенням та у відповідності до нормативів і правил, а також у спосіб, що призвів до погіршення їх якості, не у відповідності до положень статей 36, 37 Закону України «Про охорону земель», на що за обставинами справи посилалася позивачка, є самостійною підставою для розірвання договорів оренди.

В той же час ТОВ «Очаківський райагрохім» у судах не доводило, що воно, як господарюючий суб`єкт, безпосередньо використовувало у 2019-2024 роках за цільовим призначенням орендовані земельні ділянки, які належать позивачці.

Тобто ці обставини є доведеними позивачкою за допомогою належних доказів та не спростовані відповідачем ні у суді першої інстанції, ні при подачі апеляційної скарги. А отже, є додатковою підставою для розірвання заявлених договорів оренди, про яку суд першої інстанції у своїх остаточних висновках, хоча і не навів обґрунтування, але її дослідив та вказав у якості підстав для звернення позивачки до суду.

Отже, рішення суду першої інстанції винесено у відповідності до норм матеріального і процесуального права, з правильним та повним встановленням обставин, що мають значення для справи і підстав для його скасування чи зміни колегія суддів не вбачає.

Доводи апеляційної скарги зводяться до переоцінки доказів та обставин справи лише в частині сплати орендної плати, що належним чином встановлені та досліджені судом першої інстанції в межах заявлених вимог та відсутності заперечень, і тому не впливають на обґрунтованість його висновків.

Інші доводи апеляційної скарги щодо неповного встановлення обставин, що мають значення для справи у відповідності до ухвали Господарського суду Одеської області від 23 грудня 2020 року, є безпідставними, у зв`язку з належним повідомленням відповідача про дати та час слухання справи та використання товариством на свій розсуд наданих йому процесуальних прав у відповідності до статей 12 і 13 ЦПК України, згідно до положень яких кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. А отже, відсутні підстави для перекладу на іншу сторону ризику настання наслідків, пов`язаних з невчиненням товариством процесуальних дій у справі, про наявність якої в провадженні суду відповідач був достеменно обізнаний.

Підстави для перерозподілу судових витрат у відповідності до положень статті 141 ЦПК України, у зв`язку з залишенням апеляційної скарги без задоволення відсутні.

В той же час є підстави для стягнення з відповідача на користь держави 3 633 грн 60 коп. судового збору за дві вимоги немайнового характеру, пов`язаних з майном, про розірвання трьох окремих договорів, оскільки при зверненні до апеляційної інстанції ТОВ «Очаківський райагрохім» сплачено судовий збір лише за одну позовну вимогу, в той час як позов пред`явлено про розірвання трьох договорів оренди земельних ділянок.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 382, 384 ЦПК України, колегія суддів

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Очаківський райагрохім» залишити без задоволення, а рішення Очаківського міськрайонного суду Миколаївської області від 2 квітня 2025 року без змін.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Очаківський райоагрохім» на користь держави 3 633 грн 60 коп. судових витрат за перегляд справи в суді апеляційної інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку відповідно до вимог статті 389 ЦПК України до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуюча О. О. Ямкова

Судді Т. В. Крамаренко

О. В. Локтіонова