КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 червня 2025 року місто Київ

єдиний унікальний номер справи: 752/6888/24

номер провадження: 22-ц/824/10432/2025

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого - Верланова С.М. (суддя - доповідач),

суддів: Невідомої Т.О., Нежури В.А.,

за участю секретаря - Малашевського О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Осипенка Вадима Юрійовича на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 04 березня 2025 року у складі судді Данілової Т.М., у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих Олександр Олександрович, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , про скасування рішення про державну реєстрацію,

В С Т А Н О В И В:

У березні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу (далі - ПНКМНО) Золотих О.О., ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , про скасування рішення про державну реєстрацію.

Позовна заява мотивована тим, що позивач є власником квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу квартири від 22 квітня 2011 року, посвідченого ПНКМНО Адамською О.М.

03 листопада 2018 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 був укладений договір позики №0311/18 на суму 280 240 грн 00 коп., що еквівалентно 9 920 доларів США. На забезпечення виконання зобов`язань за договором позики між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладений договір іпотеки, посвідчений ПНКМНО Гембарською С.І., відповідно до п.1.2 якого предметом іпотеки є квартира за адресою: АДРЕСА_1 . 01 березня 2019 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 був укладений договір про внесення змін №1 до договору іпотеки від 03 листопада 2018 року, посвідчений ПНКМНО Гембарською С.І.

Вказував, що 23 грудня 2019 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 був укладений договір про відступлення права за договором іпотеки, посвідченим 03 листопада 2018 року ПНКМНО Гембарською С.І. 11 лютого 2020 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 був укладений договір про відступлення права за іпотечним договором.

Зазначав, що 17 лютого 2020 року державним реєстратором ПНКМНО Золотих О.О. було винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 51169576 від 17 лютого 2020 року, відповідно до якого ОСОБА_2 став власником квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Позивач вважав незаконним вказане рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки. Зазначав, що він вчасно виконував всі умови договору позики від 03 листопада 2018 року, що підтверджується довідкою від 18 березня 2020 року акціонерного товариства комерційний банк «Приватбанк» (далі АТ КБ - «Приватбанк»), з якої вбачається, що позивач станом на 14 грудня 2019 року повернув кошти на загальну суму 58 450 грн 00 коп. Уклавши 23 грудня 2019 року договір про відступлення прав за договором іпотеки з ОСОБА_4 , ОСОБА_5 порушила усну домовленість з позивачем та позбавила його права зберегти нерухоме майно та повернути залишок позики. ОСОБА_4 не звертався до позивача з повідомленням та доказами того, що саме він виступає новим кредитором та іпотекодержателем та що саме йому повинні бути повернені залишок коштів позивачем, відповідно до умов договору позики. Після укладення договору відступлення прав вимог за іпотечним договором від 11 лютого 2020 року відповідач також не звертався до позивача з повідомленням про відступлення прав вимог за договорами та що саме відповідач виступає новим іпотекодержателем.

На думку позивача, реєстрація права власності на спірне нерухоме майно за відповідачем була здійснена з порушенням вимог договору іпотеки та вимог чинного законодавства. Відповідач надав державному реєстратору, в свою чергу, державний реєстратор прийняв, для підтвердження невиконання умов правочину позивачем лист-вимогу №26/12 від 26 грудня 2019 року, який був виданий не відповідачем, з якої вбачається, що зазначені суми не підтверджені жодним документом. Також вказана вимога не містить будь-якого додатку для підтвердження такого переходу права вимоги та будь-якого розрахунку, для підтвердження заявленої суми та обґрунтованості нарахування пені, враховуючи той факт, що останній платіж позивач здійснив 14 грудня 2019 року, а лист-вимога від 26 грудня 2019 року, де сума пені становить 1 509 116 грн 77 коп., що еквівалентно 64 796,77 доларів США.

Вказував, що оцінка предмета іпотеки не здійснювалася та не надавалася відповідачем державному реєстратору для вчинення реєстраційних дій на предмет іпотеки в порядку вимог ст.37 Закону України «Про іпотеку».

З урахуванням наведеного, позивач ОСОБА_1 просив скасувати рішення державного реєстратора ПНКМНО Золотих О.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 51169576 від 17 лютого 2020 року (номер відомостей про речове право: 35518685), на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000).

Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 04 березня 2025 року позов ОСОБА_1 залишено без задоволення.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, представник ОСОБА_1 - адвокат Осипенко В.Ю. подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та постановити нове рішення, яким позов ОСОБА_1 задовольнити у повному обсязі, посилаючись на порушення судом норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права, які призвели до постановлення помилкового рішення.

Апеляційна скарга мотивована тим, що, всупереч висновків суду першої інстанції, відповідно до ч.3 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952-IV (далі - Закон №1952-IV), вимога про скасування рішення про державну реєстрацію речових прав є правильним способом захисту цивільного права. Вказує, що у прохальній частині позову ОСОБА_1 просив суд скасувати рішення Державного реєстратора ПНКМНО Золотих О.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 51169576 від 17 лютого 2020 року, (номер відомостей про речове право: 35518685), на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000).

Звертає увагу, що враховуючи той факт, що 17 лютого 2020 року державним реєстратором ПНКМНО Золотих О.О. було винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 51169576 від 17 липня 2020 року (номер відомостей про речове право: 35518685) - квартири АДРЕСА_2 та яка належить позивачу, тому, на думку скаржника, правильним способом захисту його порушених прав є скасування даного рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав. Такий спосіб захисту цивільного права відповідає практиці Верховного Суду та положенням ч.3 ст. 26 Закону №1952-IV, а тому саме цей спосіб захисту правомірно був обраний ОСОБА_1 .

Зазначає, що державна реєстрації права власності на предмет іпотеки - нерухоме майно позивача, що було прийнято державним реєстратором, є незаконним, оскільки 03 листопада 2018 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 був укладений договір позики та договір іпотеки. Відповідно до вказаного договору позики позивач взяв у позику 280 240 грн 00 коп., що за курсом НБУ становить еквівалент 9 920 доларів США. Позивач вчасно виконував усі умови договору позики, згідно з п.2.7 договору позики, а саме, графік повернення позики, що підтверджується довідками, які надані позивачу АТ КБ «ПриватБанк».

Наголошує, що згідно з довідкою АТ КБ «ПриватБанк» від 18 березня 2020 року позивач останній платіж здійснив 14 грудня 2019 року. Позивач намагався зустрітися та домовитися з ОСОБА_3 про врегулювання повернення залишку коштів, проте остання у той час знаходилася за кордоном, а тому між ними була усна домовленість про зустріч після того, як вона повернеться в Україну. Проте після повернення ОСОБА_3 не йшла на контакт з позивачем та 23 грудня 2019 року вона уклала договір про відступлення прав за договором іпотеки, чим порушила усну домовленість з позивачем і позбавила його права зберегти нерухоме майно та повернути залишок позики.

Зазначає, що ОСОБА_4 , в свою чергу, не звертався до позивача з повідомленням та доказами того, що саме він виступає новим кредитором та іпотекодержателем (згідно з п.п. 2.1 договору про відступлення прав за договором іпотеки, укладеного 23 грудня 2019 року, та що саме йому повинні бути повернутий залишок коштів позивачем, відповідно до умов договору позики. Навпаки, 11 лютого 2020 року ОСОБА_4 уклав договір про відступлення прав за іпотечним договором з ОСОБА_2 .

Вказує, що після укладання договору відступлення прав вимог за іпотечним договором від 11 лютого 2020 року, відповідач також не звертався до нього з повідомленням про відступлення прав вимог за договорами та що саме відповідач виступає новим іпотекодержателем, та саме відповідачу повинен бути повернутий залишок позики. Навпаки, 17 лютого 2020 року відповідач звернувся до державного реєстратора із заявою про реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно за собою на підставі договору іпотеки та вимог ст. 37 Закону України «Про Іпотеку».

Також зазначає, що жодних письмових вимог та письмових повідомлень від відповідача про факт вчинення дій він не отримував. Згідно з інформаційною довідкою №368858183 від 07 березня 2024 року підставою для державної реєстрації стало не повідомлення від 13 лютого 2020 року, а лист-вимога від 26 грудня 2019 року, яке було нібито направлено ОСОБА_4 позивачу. Разом з тим, з цієї ж довідки вбачається, що державна реєстрація відбулася 17 лютого 2020 року, а повідомлення відповідач направив позивачу 14 лютого 2020 року, тобто з порушенням 30-ти денного строку, відповідно до умов ст.35 Закону України «Про Іпотеку» та підзаконних нормативних актів. Таким чином, на думку позивача, відповідач порушив дані норми закону та право позивача на мирне володіння своїм нерухомим майном.

Відповідач ОСОБА_2 та треті особи: ПНКМНО ОСОБА_6 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , не скористались своїм правом на подання суду відзиву на апеляційну скаргу, своїх заперечень щодо змісту і вимог апеляційної скарги до апеляційного суду не направили.

Згідно з ч.3 ст. 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Відповідно до положень ч.ч.1,2 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явилися в судове засідання, вивчивши матеріали справи та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Згідно зі ст.264 ЦПК України судове рішення має відповідати, в тому числі, на такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам рішення суду першої інстанції не відповідає.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що позивач обрав неналежний спосіб судового захисту, який не відповідає чинному законодавству, оскільки згідно з чинною з 16 січня 2020 року редакцією ст. 26 Закону №1952-IV, законодавство не передбачає можливості окремого скасування запису про проведену державну реєстрацію речових прав. Натомість ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав допускається лише одночасно з визнанням, зміною або припиненням цим рішенням речових прав або їх обтяжень. Суд першої інстанції також виснував, що 26 липня 2022 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству» № 2255-ІХ (далі - Закон № 2255-ІХ), яким фактично запроваджується принцип «повернення попередніх прав», які існували і були належним чином зареєстровані у Державному реєстрі прав до проведення державної реєстрації прав, яка скасовується. Окреслений механізм спрощує вирішення правової долі нерухомого майна, речові права на яке скасовуються. Тому суд вважав, що ст.26 Закону № 1952 не передбачає можливість скасування запису про проведену державну реєстрацію прав, у зв`язку з чим задоволення позову про скасування записів державного реєстратора не призведе до ефективного захисту прав, оскільки нормою закону воно не передбачене, а реєстратор, у свою чергу, отримавши судове рішення про скасування запису, не зможе його виконати.

Проте з такими висновками суду першої інстанції погодитись не можна, виходячи з такого.

За змістом ст.ст.15, 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч.2 ст.16 цього Кодексу способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ч.2 ст.5 ЦПК України).

Вимога про захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, а також забезпечувати поновлення порушеного права.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)).

У відповідності до ч.4 ст.263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Спірні правовідносини у справі, яка переглядається, стосуються захисту прав іпотекодержателя у випадку, коли право власності на предмет іпотеки перейшло до інших осіб за час відсутності у відповідному Державному реєстрі прав зареєстрованих відомостей про чинність іпотеки.

Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом (ст.1 Закону України «Про іпотеку»).

Як вбачається з матеріалів справи, позивач ОСОБА_1 був власником квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу квартири від 22 квітня 2011 року, посвідченого ПНКМНО Адамською О.М.

03 листопада 2018 року між ОСОБА_3 (позикодавець) та ОСОБА_1 (позичальник) був укладений договір позики №0311/18, посвідчений ПНКМНО Гембарською С.І .

Згідно з п. 1 укладеного договору позики, позичальник отримав від позикодавця, а позикодавець передав у власність позичальникові гроші в сумі 280 240 грн 00 коп., що еквівалентно 9 920 доларів США.

Остаточний розрахунок щодо повернення суми позики має бути не пізніше 03 листопада 2019 року. (п. 2.2 договору позики).

Також згідно з п. 3 договору позики, при неповерненні чи несвоєчасному поверненні суми позики, тобто у строки, визначені п.2.7 цього договору, позичальник сплачує пеню у розмірі 10 процентів від суми простроченого платежу за кожний день прострочки сплати боргу.

Одночасно 03 листопада 2018 року на забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором позики, між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 був укладений договір іпотеки, посвідчений ПНКМНО Гембарською С.І., відповідно до п. 1.2 якого предметом іпотеки є квартира за адресою: АДРЕСА_1 .

01 березня 2019 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 був укладений договір про внесення змін №1 до договору іпотеки від 03 листопада 2018 року, посвідчений ПНКМНО Гембарською С.І.

23 грудня 2019 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 був укладений договір про відступлення права за договором іпотеки, посвідченим 03 листопада 2018 року ПНКМНО Гембарською С.І., за умовами п. 1.1 якого, у зв`язку з укладенням між первісним іпотекодержателем та новим іпотекодержателем договору про відступлення права вимоги №23/12 від 23 грудня 2019 року, відповідно до якого первісний іпотекодержатель відступив новому іпотекодержателю всі права вимоги за договором позики №0311/18, укладеним 03 листопада 2018 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , разом з усіма додатками до нього, договорами про внесення змін, змінами і доповненнями та викладеними у новій редакції, що є його невід`ємною частиною, первісний іпотекодержатель відступив, а новий іпотекодержатель набуває прав первісного іпотекодержателя, належних первісному іпотекодержателю згідно з договором іпотеки, що посвідчений 03 листопада 2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С.Д., укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1

11 лютого 2020 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 був укладений договір про відступлення права за іпотечним договором, посвідчений ПНКМНО Верповською О.В., відповідно до умов якого у зв`язку з укладенням між первісним іпотекодержателем та новим іпотекодержателем договору про відступлення права вимоги №11/02 від 11 лютого 2020 року, відповідно до якого первісний іпотекодержатель відступив новому іпотекодержателю всі права вимоги за договором позики №0311/18, укладеним 03 листопада 2018 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , разом з усіма додатками до нього, договорами про внесення змін, змінами і доповненнями та викладеними у новій редакції, що є його невід`ємною частиною, первісний іпотекодержатель відступив, а новий іпотекодержатель набуває прав первісного іпотекодержателя, належних первісному іпотекодержателю згідно з договором іпотеки, що посвідчений 03 листопада 2018 року ПНКМНО Гембарською С.Д., укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1

17 лютого 2020 року державним реєстратором ПНКМНО Золотих О.О. було винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 51169576 від 17 лютого 2020 року, відповідно до якого ОСОБА_2 став власником квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

У даному позові позивач ОСОБА_1 просив скасувати рішення державного реєстратора ПНКМНО Золотих О.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 51169576 від 17 лютого 2020 року, (номер відомостей про речове право: 35518685), на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000).

На обґрунтування позову ОСОБА_1 зазначав, що реєстрація права власності на спірну квартиру за відповідачем була здійснена з порушенням вимог договору іпотеки, вимог чинного законодавства та порушення його прав як власника та іпотекодавця.

Відповідно до ч.2 ст.26 Закону № 1952 (у редакції, яка діяла до 16 січня 2020 року) було унормовано, що у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 01 січня 2013 року, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується.

У подальшому Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону № 1952 викладено у новій редакції.

Тому у редакції, чинній з 16 січня 2020 року п. п. 1, 2, 3 ч.3 ст.26 Закону № 1952 було зазначено, що відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

26 липня 2022 року набрав чинності Закон № 2255-ІХ, яким внесено зміни, зокрема, до Закону № 1952-IV.

Відповідно до положень абзаців 2, 2 ч. 3 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції Закону № 2255-IX від 12 травня 2022 року), у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Отже законом передбачено, що визнання недійсними правоустановчих документів (договорів), на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування державної реєстрації прав призводить до відновлення порушених прав особи шляхом повернення відповідних прав чи обтяжень у стан, що існував до спірної державної реєстрації.

У цьому аспекті доцільно звернути увагу на правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21), згідно з яким, з урахуванням положень абзацу 2 ч.3 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно за певних умов не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому п.4 ч.2 ст.16 ЦК України.

При цьому Велика Палата Верховного Суду зауважила, що надміру формалізований підхід до заявлених позовних вимог суперечить завданню судочинства.

Диспозитивність - це один з базових принципів судочинства, керуючись яким, позивач самостійно вирішує, які позовні вимоги заявляти. Суд позбавлений можливості формулювати позовні вимоги замість позивача. Якщо особою заявляється належна позовна вимога, яка може її ефективно захистити, суди не повинні відмовляти у її задоволенні виключно з формальних міркувань. Така відмова призведе до необхідності особи повторно звертатись до суду за захистом своїх прав (які при цьому могли бути ефективно захищені), що невиправдано затягне вирішення справи по суті.

Зазначений підхід відповідає правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у пункті 58 постанови від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц та пункті 23 постанови від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20, згідно з якими спосіб захисту права або інтересу має бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду.

Також у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) Великою Палатою Верховного Суду наголошено, що позивач фактично обґрунтовує позовні вимоги наявністю у нього права власності на спірне нерухоме майно та протиправністю дій відповідача щодо позбавлення позивача такого права. Суди встановили порушення прав позивача відповідачем. У цьому разі відмова у позові виключно з причини відсутності посилання на певний спосіб захисту, передбачений ч.2 ст.16 ЦК України, не відповідає завданню судочинства.

Однак суд першої інстанції на вказані обставини справи, зміст заявлених позовних вимог, норми чинного законодавства та актуальну практику Великої Палати Верховного, всупереч вимог ст.ст. 363, 264 ЦПК України, належної уваги не звернув, внаслідок чого дійшов помилкового висновку про відмову в позові ОСОБА_1 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права власності на спірну квартиру, з тих підстав, що позивачем обрано невірний та не ефективний спосіб захисту свого порушеного права.

Відповідно до ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є, зокрема, невідповідність висновків суду, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

З наведених підстав колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції не ґрунтується на матеріалах справи та ухвалене з порушенням норм процесуального права і неправильним застосуванням норм матеріального права, а тому підлягає скасуванню.

Вирішуючи позовні вимоги ОСОБА_1 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права власності на спірну квартиру, колегія суддів вважає, що вони підлягають задоволенню з таких підстав.

Аналіз приписів ст.33 Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку, що законодавцем передбачено право іпотекодержателя захистити свої майнові права у зв`язку з невиконанням (неналежним виконанням) боржником основного зобов`язання шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки одним із таких способів: в позасудовому порядку (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі виконавчого напису нотаріуса) або в судовому порядку за рішенням суду.

Частина 1 ст.36 Закону України «Про іпотеку» передбачала, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Положеннями ч.ч. 1-3 ст.37 зазначеного Закону (у цій же редакції) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

З аналізу змісту наведених норм у їх поєднанні вбачається, що за Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.

Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст.37 цього Закону, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент набуття, на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Частиною 1 ст.35 Закону «країни «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до ч.5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», яка має назву «Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки», в редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин, іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Чинною редакцією ч.1 ст.2 Закону 1952-IV передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

Відповідно до ч.3 ст.10 цього Закону 1952-IV визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

За змістом ст.18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 9,15 Закону № 1952-IV в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Відповідно до Інформаційної довідки № 368858183 від 07 березня 2024 року - 17 лютого 2020 року державним реєстратором ПНКМНО Золотих О.О. було винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 51169576 від 17 лютого 2020 року, (номер відомостей про речове право: 35518685), підставою для державної реєстрації стали наступні документи: договір іпотеки, серія та номер: 754, виданий 03 листопада 2018 року, видавник: Гембарська С.І. , ПНКМНО; договір про внесення змін № 1 до договору іпотеки, серія та номер: 98, виданий 01 березня 2019 року, видавник: Гембарська С.І. , ПНКМНО; договір про відступлення прав, серія та номер: 4744, виданий 23 грудня 2019 року, видавник: Верповська О.В. , ПНКМНО; договір про відступлення прав за іпотечним договором, серія та номер: 376, виданий 11 лютого 2020 року, видавник: Верповська О.В. , ПНКМНО; лист-вимога, серія та номер: 26/12, виданий 26 грудня 2019 року, видавник: ОСОБА_4 ; серія та номер: 6666-32260, видавник: Сервіс кур`єрської доставки (а.с. 21-22).

У відповідності до вказаного рішення державного реєстратора від 17 лютого 2020 року ОСОБА_2 став власником квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з п. 6.4 договору іпотеки від 03 листопада 2018 року сторони передбачили, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов основного договору, в тому числі у випадку одноразової чи неодноразових прострочок іпотекодавцем сплати та/або неповернення позики іпотекодержателю, порушення будь-яких інших умов основного договору, а також у випадку порушення іпотекодавцем умов цього договору, в т. ч. умов зберігання та/або експлуатації предмета іпотеки - незалежно від настання строку виконання зобов`язань по основному договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. в цьому документі зазначається: стислий зміст порушення зобов`язань; вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцяти денний строк; попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

У грудні 2019 року на адресу позивача ОСОБА_1 кредитор ОСОБА_4 направив лист-вимогу №26/12 від 26 грудня 2019 року, за змістом якого повідомлено про перелік вказаних вище договорів, з якими ОСОБА_4 придбав права вимоги за договором позики №0311/18 від 03 листопада 2018 року та договором іпотеки від 03 листопада 2018 року, укладеними між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 . Повідомлено, що сума права вимоги за договором позики, що придбав новий позикодавець за договором відступлення прав вимоги №23/12 від 23 грн 2019 року, становить 1 756 922 грн 37 коп., що є еквівалентом 75 436 доларів США 77 центів, за курсом НБУ станом на 23 грудня 2019 року і складається із: заборгованості по основній сумі кредиту у розмірі 247 805 грн 60 коп., що еквівалентно 10 640 доларів США 00 центів, за курсом НБУ станом на 23 грудня 2019 року; пені - 1 509 116 грн 77 коп., що є еквівалентом 64 796 доларів США 77 центів, за курсом НБУ станом на 23 грудня 2019 року. Враховуючи наведене вище, невиконання виконавцем своїх зобов`язань за договором позики №0311/18 від 03 листопада 2018 року, у саме, у строки, визначені договором, не було повернуто валютні кошти та не було сплачено проценти за користування грошовими коштами, у відповідності до умов договору, на дату оформлення даного висновку, сума заборгованості за договором позики становить 1 756 922 грн 37 коп., що еквівалентно 75 436 доларів США 77 центів, за курсом НБУ станом на 23 грудня 2019 року (а.с.34).

Вказаний лист-вимога №26/12 від 26 грудня 2019 року отримана позичальником ОСОБА_1 02 січня 2020 року, що підтверджується його підписом та трекінгом відстеження відправлення служби кур`єрської доставки «Express Moto» (а.с.86).

У цьому листі-вимозі №26/12 від 26 грудня 2019 року, який був правовою підставою для прийняття державним реєстратором оскаржуваного рішення від 17 лютого 2020 року, за яким вже новий кредитор ОСОБА_2 став власником іпотечної квартири за адресою: АДРЕСА_1 , не міститься застереження, що у разі невиконання вимоги, кредитор розпочинає процедуру звернення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку», зокрема у позасудовому порядку.

Таким чином іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом № 898-IV, так і Порядком № 1127 щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, зокрема вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності із зазначенням інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, що об`єктивно унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності.

Вказані обставини свідчать про те, що державна реєстрація від 17 лютого 2020 року, згідно з якою ОСОБА_2 став власником квартири АДРЕСА_2 , проведена всупереч норм чинного законодавства.

Наведені вище висновки узгоджуються з висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 29 січня 2020 року у справі №607/8488/18 (провадження №61-7603св19) та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).

З огляду на викладене, колегія суддів приходить до висновку про наявність правових підстав для задоволення позову ОСОБА_1 та, відповідно, скасування рішення державного реєстратора ПНКМНО Золотих О.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 51169576 від 17 лютого 2020 року, (номер відомостей про речове право: 35518685), на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000).

Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно з ч.13 ст.141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

З матеріалів справи вбачається, що за подання позовної заяви ОСОБА_1 сплатив судовий збір у розмірі 1 211 грн 20 коп. (а.с.41), а за подання апеляційної скарги - 1 816 грн 80 коп. (а.с.153), що разом становить 3 028 грн 00 коп.

Оскільки колегія суддів скасовує рішення суду першої інстанції та ухвалює нове рішення про задоволення позову, то з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 3 028 грн 00 коп.

Керуючись ст.ст.374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Осипенка Вадима Юрійовича задовольнити.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 04 березня 2025 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих Олександр Олександрович, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , про скасування рішення про державну реєстрацію - задовольнити.

Скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Золотих Олександра Олександровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 51169576 від 17 лютого 2020 року, (номер відомостей про речове право: 35518685), на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права власності на квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000).

Стягнути із ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 3 028 грн 00 коп.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з моменту її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів. У випадку проголошення лише вступної і резолютивної частини, цей строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 04 липня 2025 року.

Головуючий

Судді: