КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
апеляційне провадження №22-ц/824/1434/2025
справа №357/3287/23
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 липня 2025 року м.Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Поліщук Н.В.

суддів Верланова С.М., Соколової В.В.

за участю секретаря судового засідання Крисіної В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду справу за апеляційною скаргою адвоката Салюк Лариси Віталіївни, яка діє в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «БІЛОЦЕРКІВСЬКА», на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 24 квітня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Цукурова В.П.,

у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «БІЛОЦЕРКІВСЬКА» до ОСОБА_1 , Державного реєстратора Маловільшанської сільської ради Білоцерківського району Київської області Кошового В`ячеслава Петровича про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 21 жовтня 2015 року, -

встановив:

У березні 2023 року ТОВ Агрофірма "БІЛОЦЕРКІВСЬКА" звернулось до суду із позовом про поновлення запису про інше речове майно.

Під час розгляду справи ТОВ "Агрофірма "БІЛОЦЕРКІВСЬКА" подано позовну заяву в новій редакції.

Відповідно до позовної заяви у новій редакції вимоги позову мотивовано тим, що 21 жовтня 2015 року між ТОВ "Агрофірма "Білоцерківська" та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що розташована на території Білоцерківської МТГ (колишня Шкарівська с/р), Київської області, загальною площею 1,5363 гектарів, кадастровий номер земельної ділянки :02:008:0045. Право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, номер запису про інше речове право 20360590. На підставі свідоцтва про право на спадщину серії та номер: 1-1399, виданого 12.05.2017 року Білоцерківською районною державною нотаріальною конторою Київської області, права та обов`язки орендодавця за вищевказаним договором перейшли до спадкоємця ОСОБА_1 . Строк дії договору оренди землі 7 років - до 21 жовтня 2022 року.

Відповідно до перехідних положень Закону України «Про оренду землі» поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (до 16.01.2020 року), здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Відповідно до пунктів 1, 2 статті 33 Закону «Про оренду землі» (в редакції закону, що діяв на момент укладення договору оренди землі) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Вказує, що ТОВ Агрофірма «БІЛОЦЕРКІВСЬКА» надіслано лист-повідомлення (клопотання) № 01-3-135 від 21 вересня 2022 року про подовження договору оренди землі.

У вищевказаному листі-повідомленні орендодавцю повідомлено, що відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», пункту 27 Перехідних положень Земельного Кодексу України договори оренди земельних ділянок приватної власності, строк користування земельними ділянками, щодо яких закінчився після введення воєнного стану, вважаються поновленими на один рік. Тобто, якщо строк дії договорів оренди емфітевзису / суперфіцію / земельного сервітуту щодо земель сільськогосподарського призначення закінчився після введення воєнного стану (24 лютого 2022 року), вони уважаються автоматично поновленими на один рік без волевиявлення Орендодавця та Орендаря, без відповідних договорів та без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Отже, такі договори з користування земельними ділянками не втрачають чинності та автоматично, в силу закону продовжують діяти ще протягом одного року. Враховуючи вищевикладене, строк оренди (користування) земельною ділянкою за спірним договором подовжений автоматично до 21 жовтня 2023 року.

Вказує, що в порушення положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державним реєстратором Маловільшанської сільської ради Кошовим В.П. 09 грудня 2022 року неправомірно прийнято рішення, індексний номер рішення: 65782196, та внесено в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно запис про припинення іншого речового права, номер запису 20360590, щодо припинення права оренди землі за договором оренди землі №141 від 21 жовтня 2015 року земельної ділянки кадастровий №00:02:008:0045, укладеним ТОВ АГРОФІРМА "БІЛОЦЕРКІВСЬКА" та ОСОБА_1 .

Відтак, згідно положень статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватись орендованою земельною ділянкою, а відповідно орендар до 21 жовтня 2023 року має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі та отримувати продукцію і доходи.

Мотивуючи наведеним, просить суд визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 21 жовтня 2015 року, кадастровий номер 00:02:008:0045, укладений ТОВ Агрофірма «БІЛОЦЕРКІВСЬКА» та ОСОБА_1 на один рік до 21 жовтня 2023 року.

Рішенням Білоцерківського міського суду Київської області від 24 квітня 2024 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись з ухваленим рішенням, адвокатом Салюк Л.В., яка діє в інтересах ТОВ "Агрофірма "БІЛОЦЕРКІВСЬКА", подано апеляційну скаргу.

В обґрунтування апеляційної скарги посилається на невідповідність висновків суду обставинам справи.

Вказує, що суд першої інстанції помилково уважає, що договір оренди землі №141 від 21 жовтня 2015 року діяв до 05 грудня 2022 року, тобто строк користування спірною земельною ділянкою не закінчився після введення воєнного стану (24 лютого 2022 року) до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (19 листопада 2022 року), і тому на спірні відносини не розповсюджується положення законодавства щодо продовження договорів в період введення воєнного стану (24 лютого 2022 року) до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (19 листопада 2022 року).

Зазначає, що договір оренди земельної ділянки, укладений (підписаний) ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма «БІЛОЦЕРКІВСЬКА» 21 жовтня 2015 року на 7 років, а реєстрація прав здійснена 05 грудня 2015 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про реєстрацію іншого речового права.

Посилаючись на статтю 125 Земельного Кодексу України вказує, що право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Вказує, що строк договору та строк набрання чинності договору не тотожні поняття.

Строк дії договору вказаний в пункті 5 договору визначено на 7 років.

Згідно пункту 37 Договору оренди землі від 13 листопада 2015 року вказано, що «договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди».

Договір підписаний сторонами після 01 січня 2013 року і до 16 січня 2020 року.

Для договору оренди землі, підписаного у період з 01 січня 2013 року до 16 січня 2020 року, є суттєвим, що датою укладання є дата його підписання сторонами (або інша дата, якщо вона вказана сторонами у договорі). При цьому, така дата не залежить від дати державної реєстрації права оренди.

Тобто відлік строку дії договору розпочинався з дати його підписання, натомість право оренди виникало з моменту реєстрації права оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме, майно. Без такої реєстрації орендар не міг реалізовувати законно своє право оренди. При цьому, обов`язок реєстрації права покладався на орендаря.

Звертає увагу, що в оскаржуваному рішенні суд помилково обґрунтував відхилення посилання позивача про необхідність застосування до спірних правовідносин інституту переважного права орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки вимога про визнання переважного права на укладення договору з відповідачем взагалі не була предметом цього спору.

В обґрунтування апеляційної скарги посилається на правові висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 02 жовтня 2020 р, у справі №912/3295/18 та від 15 квітня 2021 року №927/75/20, від 29 березня 2023 року у справі №563/376/22-ц.

Мотивуючи наведеним, просить суд рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 24 квітня 2024 року у справі №357/3287/23 скасувати, та ухвалити нове судове рішення, яким вимоги позову задовольнити.

В судове засідання учасники справи не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Причини неявки не повідомляли.

Відповідно до статті 372 ЦПК України суд ухвалив розглянути справу за відсутності осіб, які не з`явились, оскільки їхня неявка не перешкоджає розгляду справи.

Відповідно до частини 5 статті 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Заслухавши суддю-доповідача, розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого по справі судового рішення, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відмовивши у задоволенні позову, суд першої інстанції вказав, що 21 жовтня 2015 року між позивачем та ОСОБА_2 , правонаступником якого є ОСОБА_1 , укладено договір оренди землі № 141. Сторонами договору оренди землі погоджено, що його укладено на сім років. Сторони правочину дійшли згоди про те, що договір оренди землі набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди.

Державну реєстрацію речового права щодо указаної земельної ділянки на підставі договору її оренди було здійснено державним реєстратором 05 грудня 2015 року.

Суд зробив висновок, що у межах даних спірних правовідносин договір оренди землі №141 від 21 жовтня 2015 року діяв до 05 грудня 2022 року, тобто строк користування спірною земельною ділянкою не закінчився після введення воєнного стану (тобто 24 лютого 2022 року) до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (тобто 19 листопада 2022 року).

Відтак положення пункту 1-2 Розділу VIII «Прикінцеві положення» Закону України «Про оренду землі» та підпункту 1 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» ЗК України на нього не поширюється.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції та зазначає про таке.

Установлено, що 21 жовтня 2015 року між ТОВ Агрофірма "БІЛОЦЕРКІВСЬКА" та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі №141, згідно даних якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :02:008:0045, що знаходиться за адресою: Київська область, Білоцерківський район, Шкарівська сільська рада та належить орендодавцю на праві власності на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку ЯЗ №342852, виданого 26 січня 2010 року.

Відповідно до пункту 5 договору оренди договір укладено на 7 років.

Відповідно до пункту 16 договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 5 (п`ятиденний) строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання передачі.

Відповідно до пункту 37 договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди (том 1 а.с. 4-5, 80-81, 105-106).

09 грудня 2015 року ТОВ Агрофірма "БІЛОЦЕРКІВСЬКА" та ОСОБА_2 підписано акт приймання-передачі земельної ділянки, кадастровий номер :02:008:0045 (том 1 а.с. 5 зворот, 82, 107).

Відповідно до даних свідоцтва про право на спадщину за заповітом убачається, що спадкоємцем зазначеного в заповіті майна ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , є його син - ОСОБА_1 .

Спадщина, на яку видано це свідоцтво, складається із земельної ділянки площею 1,5362 га, кадастровий номер :02:008:0045, що знаходиться за адресою: Київська область Білоцерківський район, Шкарівська сільська рада (том 1 а.с. 7, 85, 110).

21 вересня 2022 року позивачем на адресу ОСОБА_1 направлено лист-повідомлення (клопотання) про укладення договору оренди землі на новий строк, у якому запропоновано продовжити договір оренди землі на новий строк (том 1 а.с. 8, 9-11).

З даних Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна убачається, що 05 грудня 2015 року державним реєстратором внесено запис №20360590 про право оренди земельної ділянки. Орендар ТОВ "Агрофірма "БІЛОЦЕРКІВСЬКА", орендодавець ОСОБА_2

09 грудня 2022 року Державним реєстратором Маловільшанської сільської ради Кошовим В`ячеславом Петровичем внесено запис про припинення іншого речового права щодо спірної земельної ділянки за договором оренди землі № 141 від 21 жовтня 2015 року (том 1 а.с. 15-16, 84).

Згідно даних листів-повідомлень від 14 липня 2022 року, від 17 жовтня 2022 року про прийняте орендодавцем рішення та про заперечення щодо поновлення договору оренди №141 від 21 жовтня 2015 року, ОСОБА_1 заперечував про поновлення договору оренди землі та вимагав повернення земельної ділянки (том 1 а.с. 86-87, 89-90, 93-94, 111-112, 114-116, 119-120, 123-124).

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24 березня 2022 року № 2145-IX були внесені зміни, зокрема, в ЗК України.

Відповідно до пункту 27 «Перехідні положення» ЗК України під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей:

вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування.

У пункті 1 Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022 вказано, що «Ввести в Україні воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року».

Відповідно до вимог частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Частиною 4 статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 ЦК України).

Правові підстави укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (щодо вирішення питання щодо укладення договору оренди на новий строк), після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

Доводи апеляційної скарги ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» про те, що 07 квітня 2022 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24 березня 2022 року та строк укладеного 21 жовтня 2015 року договору між ОСОБА_2 та позивачем, який закінчувався 21 жовтня 2022 року, вважається автоматично продовженим на один рік до 21 жовтня 2023 року, колегія суддів відхиляє, виходячи з такого.

Відповідно до пункту 37 договору оренди землі від 21 жовтня 2015 року, укладеному між ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» та ОСОБА_2 , цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди.

Речове право оренди спірної земельної ділянки за позивачем було зареєстровано 05 грудня 2015 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішенням державного реєстратора Рибалко В.М., індексний номер 26864361 від 08 грудня 2015 року, строк дії 7 років.

З наведеного слідує, що за умовами договору після здійснення реєстрації речового права Договір оренди землі від 21 жовтня 2015 набув чинності, а відтак, строк оренди землі, обраховується, починаючи з дати державної реєстрації - з 05 грудня 2015 року та складає 7 років.

Тобто, строк дії договору оренди землі від 21 жовтня 2015 року закінчився 05 грудня 2022 року і з цієї ж дати припинено речове право позивача.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22 зроблено правовий висновок, що виключно з 16 січня 2020 року почала діяти імперативна норма закону, яку сторони не можуть змінити за домовленістю, тоді як у період з 01 січня 2013 року по 16 січня 2020 року такої норми не існувало, а тому сторони в силу вимог статті 6 ЦК України мали право самостійно врегулювати момент набрання чинності такого договору.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 24.05.2023 у справі № 709/1186/21, від 31.05.2023 у справі № 709/1187/21, від 15.06.2023 у справі № 390/356/21 та від 26.07.2023 у справі № 357/8085/19, від яких Велика Палата Верховного Суду не відступила у вищезгаданій постанові від 06.03.2024.

Договір оренди землі було укладено в жовтні 2015 року, а проведено його державну реєстрацію у грудні 2015 року, тобто у період з 01 січня 2013 року по 16 січня 2020 року, коли сторони договору самостійно могли врегулювати момент набрання чинності такого договору.

Таким чином, дата набрання чинності та початок перебігу строку договору оренди землі, який було укладено між позивачем та ОСОБА_2 - це 05 грудня 2015 року (дата виконання умов набрання чинності договору - підпис та реєстрація).

Апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що автоматичне поновлення договорів оренди землі на період дії воєнного стану без волевиявлення сторін діяло до 19 листопада 2022 року, тобто таке положення закону поширює свою дію виключно на ті договори оренди землі, дія яких закінчувалася до 19 листопада 2022 року. Натомість, у справі, яка переглядається, укладений між сторонами договір оренди строком до 05 грудня 2022 року.

Ураховуючи наведене, колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги, оскільки судом першої інстанції ухвалено рішення з дотриманням норм матеріального і процесуального права.

Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись статтями 259, 268, 367, 374, 375, 381-384, 390 ЦПК України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу адвоката Салюк Лариси Віталіївни, яка діє в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «БІЛОЦЕРКІВСЬКА», залишити без задоволення.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 24 квітня 2024 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, касаційна скарга на постанову може бути подана протягом тридцяти днів з дня її проголошення безпосередньо до Верховного Суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повну постанову складено 08 липня 2025 року.

Суддя-доповідач Н.В. Поліщук

Судді С.М. Верланов

В.В. Соколова