ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
провадження № 2/753/3623/25
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 червня 2025 року Дарницький районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді Цимбал І.К.

при секретарі - Козін В.Є.

з участю сторін: представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача Поліщук Ю.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Смерековий Гай», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк», Київська міська рада, Закрите акціонерне товариство «Українська будівельна компанія», про визнання майнових прав на об`єкт інвестування,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_2 звернулася до Дарницького районного суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Смерековий Гай», треті особи: Товариство з обмежено відповідальністю «АРТ Парк», Київська міська рада, Закрите акціонерне товариство «Українська будівельна компанія», про визнання майнового права на об`єкт інвестування: квартиру АДРЕСА_1 (друга черга будівництва), зазначеного на схемі генерального плану під № 2 та зобов`язання зареєструвати спеціальне майнове право на об`єкт незавершеного будівництва: квартиру АДРЕСА_2 (друга черга будівництва), зазначеного на схемі генерального плану під № 2 (друга черга будівництва) у Державному реєстрі речових прав.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 24.04.2019 року між ОСОБА_3 та ЗАТ «Українська будівельна компанія» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-12-125/к, акт прийому-передачі майнового права згідно договору договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-12-125/к.

Згідно з умовами договору ЗАТ «Українська будівельна компанія» зобов`язувалося за плату передати ОСОБА_3 у приватну власність майнові права на отримання у власність квартири АДРЕСА_2 (друга черга будівництва) на схемі генерального плану за №2, а покупець зобов`язувався сплатити ЗАТ «Українська будівельна компанія» ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру. Під майновими правами ОСОБА_3 та ЗАТ «Українська будівельна компанія» розуміли право набуття у власність квартири АДРЕСА_2 .

ОСОБА_3 сплатив 100 % вартості майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 (друга черга будівництва).

20.01.2021 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір про відступлення права вимоги, відповідно до умов якого, первісний покупець відступає належне йому право вимоги за Договором №КБ2-12-125/к купівлі-продажу майнових прав від 24.04.2019, укладеним між первісним покупцем і ЗАТ «Українська будівельна компанія». Новий покупець приймає право вимоги, належне первісному покупцю за Договором купівлі-продажу майнових прав, щодо майнового права на отримання у власність квартири АДРЕСА_2 (друга черга будівництва), зазначеного на схемі генерального плану під №2. Згідно з цим Договором до нового покупця переходять усі права та обов`язки первісного покупця за Договором купівлі-пролажу майнових прав в обсязі та на умовах, що існують на момент підписання цього Договору. Предмет договору оцінений сторонами у розмірі 478 550 грн.

20 січня 2021 року ЗАТ «Українська будівельна компанія» відповідно до п. 2.6 Договору №КБ2-12-125/к купівлі-продажу майнових прав від 24.04.2019 року, письмово повідомила про свою згоду на відступлення права вимоги щодо майнового права.

Крім того, 20.01.2021 року була укладена Додаткова угода №1 до Договору №КБ2-12- 125/к купівлі-продажу майнових прав від 24.04.2019 року, відповідно до якої всі майнові права первісного покупця за Договором №КБ2-12-125/к переходять до позивача.

Земельна ділянка з 18 травня 2023 року передана в оренду відповідачу, як замовнику будівництва. Будівництво будинку фактично зупинене, а терміни завершення будівництва пропущені.

При цьому, слідчим відділом ГУ НП України у місті Києві здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні №0000802 від 01 серпня 2023 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ст. 190 КК України. В рамках вказаного кримінального провадження 12 березня 2024 року позивачу надано процесуальний статус потерпілої.

Як вказує позивач, зміна орендаря земельної ділянки та забудовника, створює ризики для позивача щодо невиконання взятих зобов`язань щодо передачі квартири у приватну власність, оскільки відповідач не визнає майнові права позивача на вказаний об`єкт інвестування, а відтак позивач вимушена звернутися до суду за захистом свого порушеного права.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала в повному обсязі з підстав викладених у позові та просила суд їх задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні заперечувала проти задоволення позовних вимог в повному обсязі, пояснивши, що позов поданий до неналежної особи, так як ТОВ «Смерековий Гай» отримав в оренду вказану земельну ділянку та об`єкт недобудови, однак ТОВ «Смерековий Гай» не є правонаступником попереднього забудовника, не укладав ніяких договорів з інвесторами і забудовниками, тому не несе відповідальності перед інвесторами.

Треті особи в судове засідання не з`явилися, про час і місце розгляду справи повідомлені належним чином, відповідно до п. 4 ч. 8 ст. 128 ЦПК України. При цьому, представником третьої особи - Київської міської ради подано до суду поясненя на позов, в яких представник третьої особи просив суд здійснювати розгляд справи за їх відсутності.

Суд, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.

Як встановлено судом, 24.04.2019 року між ОСОБА_3 та ЗАТ «Українська будівельна компанія» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-12-125/к, акт прийому-передачі майнового права згідно договору договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-12-125/к.

Згідно з умовами договору ЗАТ «Українська будівельна компанія» зобов`язувалася за плату передати ОСОБА_3 у приватну власність майнові права на отримання у власність квартири АДРЕСА_2 (друга черга будівництва) на схемі генерального плану за №2, а покупець зобов`язувався сплатити ЗАТ «Українська будівельна компанія» ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру. Під майновими правами ОСОБА_3 та ЗАТ «Українська будівельна компанія» розуміли право набуття у власність квартири АДРЕСА_2 .

ОСОБА_3 сплатив 100 % вартості майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 (друга черга будівництва), що підтверджується довідкою виданою ЗАТ «Українська будівельна компанія», у якій зазначено, шо станом на 26 березня 2019 року ОСОБА_3 , було сплачено 100% вартості майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 (друга черга будівництва) на схемі генерального плану за №2, відповідно до умов Договору №КБ2-12-125/к купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 16 травня 2018 року розмірі 478 550 грн., включаючи ПДВ.

20.01.2021 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір про відступлення права вимоги, відповідно до умов якого, первісний покупець відступає належне йому право вимоги за Договором №КБ2-12-125/к купівлі-продажу майнових прав від 24.04.2019 року, укладеним між первісним покупцем і ЗАТ «Українська будівельна компанія». Новий покупець приймає право вимоги, належне первісному покупцю за Договором купівлі-продажу майнових прав, щодо майнового права на отримання у власність квартири АДРЕСА_2 (друга черга будівництва), зазначеного на схемі генерального плану під №2.

Згідно з цим Договором до нового покупця переходять усі права та обов`язки первісного покупця за Договором купівлі-пролажу майнових прав в обсязі та на умовах, що існують на момент підписання цього Договору. Предмет договору оцінений сторонами у розмірі 478 550 грн.

20 січня 2021 року ЗАТ «Українська будівельна компанія» відповідно до п. 2.6 Договору №КБ2-12-125/к купівлі-продажу майнових прав від 24.04.2019 року, письмово повідомила про свою згоду на відступлення права вимоги щодо майнового права.

Крім того, 20.01.2021 року була укладена Додаткова угода №1 до Договору №КБ2-12- 125/к купівлі-продажу майнових прав від 24.04.2019 року, відповідно до якої всі майнові права первісного покупця за Договором №КБ2-12-125/к переходять до позивача.

Таким чином, за наслідком вищевикладених договорів, ОСОБА_2 набула статусу покупця майнових прав на об`єкт інвестування, зокрема квартиру АДРЕСА_2 (друга черга будівництва), зазначеного на схемі генерального плану під №2.

22 листопада 2006 року між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Навара- К» (орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки прощею 5,2557 га, розташованій за адресою: АДРЕСА_3 , з кадастровим номером: :63:502:0001, із цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами спеціального призначення.

12 травня 2015 року між ТОВ «Навара-К», ТОВ «Київський домобудівний комбінат», ТОВ «Дар-Буд», та ТОВ «Західний Логістичний Центр.Київ» було укладено договір №12-05/15 про забудову земельної ділянки по АДРЕСА_3 , у відповідності до термінів та п.1.1 якого сторони зобов`язались спільно діяти для досягнення господарської мети - будівництва комплексу багатоквартирних житлових будинків на земельній ділянці площею 5,2557 га, розташованій за адресою: АДРЕСА_3 з кадастровим номером: :63:502:0001.

12 вересня 2016 року вказаний договір оренди від 22 листопада 2006 року було поновлено на 5 років.

20 червня 2019 року між ТОВ «Навара-К», ТОВ «Арт Парк», ТОВ «Дар-Буд», ТОВ Західний Логістичний центр», ТОВ «Київський домобудівний комбінат», ТОВ «Пуща- Резиденс», ЗАТ «Українська будівельна компанія» та рядом фізичних осіб було укладено Додаткову угоду договору до Договору про забудову, в якій сторони дійшли згоди долучити до участі спільному проекті в межах своїх часток ТОВ «Арт Парк». Функції замовника будівництва в рамках спільного проекту передані від ТОВ «Навара-К» до ТОВ «Арт Парк».

Відповідно до відповіді Державної інспекції архітектури та містобудування України на адвокатський запит від 29 січня 2024 року №494/05/18-24, встановлено, що право на будівництво об`єкта «Будівництво житлового-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_3 » передано та належить ТОВ «Смерековий Гай» на правах замовника будівництва та орендаря.

Як вказує позивач, будівництво будинку фактично зупинене, а терміни завершення будівництва пропущені.

При цьому, слідчим відділом ГУ НП України у місті Києві здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні №0000802 від 01 серпня 2023 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ст. 190 КК України. В рамках вказаного кримінального провадження 12 березня 2024 року позивачу надано процесуальний статус потерпілої.

Як вказує позивач, зміна орендаря земельної ділянки та забудовника, створює ризики для позивача щодо невиконання взятих зобов`язань щодо передачі квартири у приватну власність, оскільки відповідач не визнає майнові права позивача на вказаний об`єкт інвестування.

Згідно зі статтею 177 ЦК України, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Відповідно до частини першої статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей. а також майнові права та обов`язки.

Згідно зі статтею 316 ЦК України, правом власності е право особи на річ (майно) яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Верховний Суд України у постанові від 30 січня 2013 року справа №6-168цc12 визначив, що майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна, як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Інвестор, як особа за кошти якої й на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування, як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

В разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, з урахуванням повної та вчасної сплати за майнові права, ефективним способом захисту порушених прав с визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.

Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом.

Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 , як правонаступник первісного покупця, виконала свої зобов`язання за договором, сплатила внески у визначеній у договорі сумі, у зв`язку із чим за умовами договору набула майнових прав щодо об`єкту нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірної квартири.

Відповідно до ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно із ч.1, ч.2 ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 511 ЦК України, зобов`язання не створює обов`язку для третьої особи. У випадках, встановлених договором, зобов`язання може породжувати для третьої особи права щодо боржника та (або) кредитора.

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно до ст. 876 ЦК України, власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Відповідно до ст. 880 ЦК України, віднесення ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження об`єкта будівництва на замовника або підрядника до його прийняття замовником встановлюється відповідно до вимог закону, крім випадків, коли це сталося внаслідок обставин, що залежали від замовника.

Як встановлено судом, що відповідач порушив взяті на себе договірні зобов`язання, оскільки по даний час не завершено будівництво об`єкту, не здійснені дії по прийняттю в експлуатацію зазначеного будівництва та не передано у власність об`єкту позивачу, чим прострочено виконання взятих на себе зобов`язань.

При цьому, суд не бере до уваги доводи представника відповідача ТОВ «Смерековий Гай», що він не несе відповідальності перед інвесторами, оскільки право на будівництво об`єкта «Будівництво житлового-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_3 » передано та належить ТОВ «Смерековий Гай» на правах замовника будівництва та орендаря, а відтак ТОВ «Смерековий Гай», як замовник будівництва несе повну відповіданість перед інвесторами, як правонаступник попереднього забудовника.

Відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.

Таким чином, зважаючи на обставини справи, доводи позивача про те, що до завершення будівництва об`єкта нерухомості, а саме квартири АДРЕСА_2 , (друга черга будівництва), зазначеної на схемі генерального плану під №2, загальною площею 33,5 кв.м та введення його в експлуатацію позивачу, як інвестору належать майнові права на цей об`єкт, є такими, що ґрунтуються на законі, а відтак позов в даній частині підлягає задоволенню.

Щодо вимоги про зобов`язання ТОВ «Смерековий Гай» зареєструвати спеціальне майнове право ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_2 , (друга черга будівництва), зазначеної на схемі генерального плану під №2, загальною площею 33,5 м2, кількість кімнат -1 у Державному реєстрі речових прав, задоволенню не підлягають, оскільки до повноважень відповідача не входить право реєстрації спеціального майнового права на квартиру інвестора згідно ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

На підставі викладеного, керуючись стст. 12, 13, 48, 76-82, 141, 206, 229, 259, 263-265, 268, 273, 353, 354 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Смерековий Гай», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк», Київська міська рада, Закрите акціонерне товариство «Українська будівельна компанія», про визнання майнових прав на об`єкт інвестування - задовольнити частково.

Визнати за ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_4 спеціальне майнове право на об`єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_2 (друга черга будівництва), зазначеної на схемі генерального плану під №2, загальною площею 33,5 м2, кількість кімнат -1.

В задоволенні іншої частини позовних вимог - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного тексту рішення.

Повний текст рішення складено та оголошено 26.06.2025.

Головуючий: