ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 541/3336/24 Номер провадження 22-ц/814/1009/25Головуючий у 1-й інстанції Городівський О. А. Доповідач ап. інст. Триголов В. М.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 червня 2025 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючий суддя: Триголов В.М.

Судді: Дорош А.І., Лобов О.А.

Секретар: Грицак А.Я.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 , адвоката Данильчука Сергія Григорійовича на рішення Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 11 листопада 2024 року по справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири та визнання права власності, -

В С Т А Н О В И В :

У вересні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом про визнання дійсним попереднього договору купівлі-продажу майбутнього об`єкту нерухомості - квартири за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 23.01.2021 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 та визнання за ОСОБА_1 право власності на квартиру за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 133,1 кв.м., житловою площею 66,2 кв.м.

В обгрунтування позову вказувала, що згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №271502631 від 20.08.2021 року, квартира за адресою: АДРЕСА_1 , на праві приватної власності належить ОСОБА_2 23.01.2021 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 досягнуто домовленості щодо продажу квартири за адресою АДРЕСА_1 та 23.01.2021 укладений попередній договір купівлі-продажу майбутнього об`єкту нерухомості квартири. Нотаріусом даний договір не посвічувався. За домовленістю сторін продаж квартири буде вчинено в розмірі 24 500 доларів США. Сторони зобов`язалися в майбутньому укласти і належним чином оформити відповідний основний договір купівлі-продажу квартири на умовах, в порядку зазначені попереднім договором в строк до 30 вересня 2021 року. Позивач, після укладення попереднього договору купівлі-продажу стала проживати в придбаній квартирі, перевезла свої особисті речі, сплачує комунальні платежі, стала користуватися нею як своєю власністю.

Наприкінці літа 2021 року, після державної реєстрації права власності на квартиру, позивач звернулась до відповідача з пропозицією укладення основного договору купівлі- продажу квартири, однак, з`ясувалось, що у червні/липні 2021 року відповідач виїхала до м. Москви, Російська Федерація, де проживає на даний час. У зв`язку з відсутністю Відповідача в м. Миргороді укладення договору неможливе. Позивач звернулася до нотаріуса для нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу квартири, проте отримала усне роз`яснення, що нотаріально посвідчити такий договір неможливо, оскільки згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 2022 року № 480 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану», оскільки власником будинку є громадянка Російської Федерації.

Рішенням Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 11 листопада 2024 року відмовлено у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання дійсним попереднього договору купівлі-продажу майбутнього об`єкту нерухомості - квартири за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 23.01.2021 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 та визнання за ОСОБА_1 право власності на квартиру за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 133,1 кв.м., житловою площею 66,2 кв.м.

В апеляційному порядку рішення оскаржив позивач . Скарга мотивована тим , що рішення прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права , без фактичного з`ясування обставин по справі.

Скаржник вказує, що між сторонами був укладений попередній договір купівлі-продажу майбутнього об`єкту нерухомості - квартири від 23.01.2021 р. Нотаріусом даний договір не посвічувався.

За домовленістю сторін продаж квартири буде вчинено за суму в розмірі 24 500 (двадцять чотири тисячі п`ятсот) доларів США. Сторони зобов`язалися в майбутньому укласти і належним чином оформити відповідний основний договір купівлі-продажу квартири на умовах, в порядку і в зазначений попереднім договором в строк до 30 вересня 2021 року.

Волевиявлення Відповідача щодо продажу квартири підтверджується також нотаріально посвідченою довіреністю від 06.09.2018, виданою на ім`я представника ОСОБА_3 з метою подальшого дооформлення документів на квартиру. Довіреною особою було проведено реконструкцію квартири, оформлено технічний паспорт на квартиру, інвентаризаційна справа.

Відповідач надав представнику ОСОБА_3 нотаріально посвідчену довіреність 50 А Б 6351998 від 29.10.2021 р., пов`язану із укладенням та належним оформленням договору купівлі-продажу квартири за вищевказаною адресою за ціною та на умовах, які будуть представником визначатися самостійно, а також представляти його інтереси у взаємовідносинах зі всіма без виключення установами і організаціями по питаннях, пов`язаних з укладенням і належним оформленням договору купівлі-продажу. Вказане також свідчить про намір Відповідача оформити договір купівлі-продажу квартири. Згідно Попереднього договору купівлі-продажу сторонами було погоджено всі істотні умови купівлі-продажу, вище вказаного нерухомого майна, зокрема, щодо ціни, передачі майна у власність та подальшого нотаріального посвідчення вище вказаного договору.

Окрім того, апелянт зауважує, що згідно розписки від 23 січня 2021 року ОСОБА_2 отримала від ОСОБА_1 грошову суму в розмірі 24 500 доларів США, що в еквіваленті на день отримання коштів становить 690 985,75 грн. Тобто ОСОБА_1 здійснено повну оплату обумовленої сторонами вартості квартири. Відповідач в той же день передала Позивачу оригінали документів на квартиру та ключі від неї, в якості гарантії виконання зобов`язання. Позивач, після укладення попереднього договору купівлі-продажу стала проживати в придбаній квартирі, перевезла свої особисті речі, сплачує комунальні платежі, стала користуватися нею як своєю власністю.

Зважаючи на що ОСОБА_1 просить скасувати рішення Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 11 листопада 2024 року, та постановити нове про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Від представника відповідача ОСОБА_2 , ОСОБА_4 надійшов відзив на апеляційну скаргу , згідно якого останній просить апеляційну скаргу задовольнити в повному обсязі. Посилаючись на ч.4 ст.364 ЦПК України зазначає, що має право визнати апеляційну скаргу.

Судовим розглядом встановлено, що 23.01.2021 між сторонами був укладений попередній договір купівлі-продажу майбутнього об`єкту нерухомості, квартири за адресою: АДРЕСА_1 . Нотаріально даний договір не посвідчений (а.с. 24-25).

Сторони зобов`язалися в майбутньому укласти і належним чином оформити відповідний основний договір купівлі-продажу квартири на умовах, в порядку зазначені попереднім договором в строк до 30 вересня 2021 року (п. 6 Договору).

Відповідно до п. 8 Попереднього договору на підтвердження дійсних намірів про наступне укладення договору купівлі-продажу ОСОБА_1 передала, а ОСОБА_2 отримала від ОСОБА_1 повну оплату в сумі 690985,75 (шістсот дев`яносто тисяч дев`ятсот вісімдесят п`ять) гривень 75 коп., що на день підписання попереднього договору є еквівалентом 24500,00 (двадцять чотири тисячі п`ятсот) доларів США, виходячи із офіційного курсу Національного банку України 1 USD = 28,2035 грн. Зазначена сума розцінюються Сторонами, як повна передплата в рахунок наступного договору купівлі-продажу вищезазначеної майбутньої квартири у АДРЕСА_1 . Факт передачі та отримання зазначеної суми коштів підтверджується підписанням Сторонами цього Попереднього договору та розпискою про отримання повної суми.

Згідно розписки від 23 січня 2021 року ОСОБА_2 отримала від ОСОБА_1 грошову суму в розмірі 24500 доларів США, що в еквіваленті на день отримання коштів становить 690 985,75 грн (а.с. 26).

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №271502631 від 20.08.2021 року право власності на вищезазначену квартиру зареєстровано 16.08.2021 за ОСОБА_2 (а.с.15-16).

Позивач є користувачем вищезазначеної квартири, що підтверджується квитанціями про оплату комунальних послуг (а.с. 27-28).

Відповідач надала представнику ОСОБА_3 нотаріально посвідчену довіреність 50 А Б 6351998 від 29.10.2021, пов`язану із укладенням та належним оформленням договору купівлі-продажу квартири за вищевказаною адресою за ціною та на умовах, які будуть представником визначатися самостійно, а також представляти його інтереси у взаємовідносинах зі всіма без виключення установами і організаціями по питаннях, пов`язаних з укладенням і належним оформленням договору купівлі-продажу (а.с. 31-32).

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627).

Відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Згідно статті 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Згідно із статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Положеннями статті 657 ЦК України, передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.

Пленум Верховного Суду України у пункті 13 постанови від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснив судам, що при розгляді подібних спорів суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК України. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.

Згідно зі статтями 12, 13 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом, тобто обов`язок доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (статті 76, 77 ЦПК України).

Відповідно до частин першої, п`ятої-шостої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Колегія суддів погоджується з аргументованим висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову, оскільки на підставі доказів, поданих позивачем, що були належним чином оцінені, не встановлено факту безповоротного ухилення відповідачки від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.

Встановивши, що спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна був укладений без дотримання обов`язкових вимог чинного на момент його укладення законодавства щодо нотаріального посвідчення, при цьому відсутні докази ухилення відповідачки від його нотаріального посвідчення, суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для визнання такого договору дійсним у судовому порядку.

Відсутність відповідачки в Україні не свідчать про наявність підстав для визнання нотаріально не посвідченого договору купівлі-продажу квартири дійсним.

Посилання в апеляційній скарзі на те, що відповідачка є громадянкою російської федерації і на час дії воєнного стану існує заборона на укладення будь яких нотаріальних дій на території України за зверненням громадян росії, відтак позивач позбавлений будь- якої можливості нотаріально посвідчити договір купівлі продажу, не можуть бути прийняті до уваги.

Попередній договір був складний 23 січня 2021 року, тобто до введення в Україні воєнного стану та запровадження обмежень щодо вчинення нотаріальних дій під час дії воєнного стану. Сторони договору, не були позбавлені можливості реалізувати свої права відповідно до встановлених на час виникнення спірних правовідносин положень законодавства України.

Наявності перешкод, які б свідчили про неможливість нотаріального посвідчення договору купівлі -продажу нерухомого майна, з 23 січня 2021 року, зокрема ухилення продавця від його нотаріального посвідчення, позивачем не доведено та судом першої інстанції не встановлено.

Встановлені на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» тимчасові обмеження щодо здійснення нотаріальних дій за заявами особи, пов`язаної з державою-агресором, не свідчать про ухилення відповідачки від нотаріального посвідчення договору, а отже і не свідчить про наявність підстав для визнання такого договору дійсним відповідно до приписів частини другої статті 220 ЦК України.

Наведені в апеляційній скарзі доводи фактично зводяться до переоцінки доказів та незгоди апелянта з висновками суду першої інстанції та з їх оцінкою, а тому не дають підстав для висновку про неправильне застосування місцевим судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, що призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

Виходячи з наявних у матеріалах справи та досліджених судом першої інстанції доказів, колегія суддів вважає, що висновки суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовних вимог є законними і обгрунтованими, відповідають обставинам справи та положенням матеріального закону.

Наведене свідчить, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до ст. 375 ЦІК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін.

Керуючись ст.ст. 367, 374 ч.1 п.1, 375, 382 ЦПК України, суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 , адвоката Данильчука Сергія Григорійовича залишити без задоволення.

Рішення Миргородського міськрайонного суду Полтавської області від 11 листопада 2024 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, касаційна скарга на неї подається безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Головуючий суддя: В.М. Триголов

Судді: А.І. Дорош

О.А. Лобов