Справа № 143/584/24
12.06.2025 року м. Погребище
Погребищенський районний суд Вінницької області в складі:
головуючого - судді Сича С.М.,
з участю секретаря Левченко М.О.,
представника позивача адвоката Стаценка М.Ф.,
розглянувши в порядку загального позовного провадження в приміщенні суду в місті Погребище Вінницької області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , від імені та в інтересах якої діє адвокат Стаценко Максим Федорович, до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі продажу будинку та визнання права власності на будинок, -
У червні 2024 року ОСОБА_1 , від імені та в інтересах якої діє адвокат Стаценко М.Ф., звернулася в суд з позовом до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі продажу будинку та визнання права власності на будинок.
Позов мотивовано тим, що 23.12.2022 року між нею та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі продажу будинку, розташованого у АДРЕСА_1 .
У свою чергу відповідачка 23.12.2022 року також вчинила дії на виконання укладеного між сторонами договору, оскільки передала позивачці ключі від будинку, право установчі документи на цей об`єкт нерухомості, а також надала можливість ним вільно володіти та користуватися.
З урахуванням відсутності коштів у позивачки сторони домовилися, що нотаріальне посвідчення договору буде вчинене не пізніше 10.07.2024 року.
11.06.2024 року позивачка направила на адресу відповідачки лист пропозицію щодо нотаріального посвідчення договору, до якого було додано його проект, однак остання відмовилася від його отримання.
Позивачка стверджує, що відповідачка ухиляється від нотаріального посвідчення договору, а тому такий договір купівлі продажу будинку має бути визнаний дійсним.
За таких обставин, з метою захисту своїх майнових прав, вона змушена звернутися із цим позовом до суду.
Посилаючись на наведені обставини, просить:
-визнати дійсним договір купівлі продажу будинку, розташованого у АДРЕСА_1 , укладений 23.12.2022 року між нею та ОСОБА_2 ;
-визнати за нею право власності на вказаний будинок.
Ухвалою судді від 01.07.2024 року позовну заяву залишено без руху (а.с.27-29).
Ухвалою судді від 05.07.2024 року відкрито провадження у справі та її розгляд визначено проводити за правилами загального позовного провадження (а.с.35, 36).
Ухвалою суду від 08.11.2024 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті (а.с.89, 90).
В судовому засіданні представник позивачки адвокат Стаценко М.Ф. позов підтримав та підтвердив викладені у ньому обставини. Разом із цим, повідомив, що йому не відомий правовий статус земельної ділянки, на якій розташований будинок, а також, що експертну грошову оцінку об`єкту нерухомості позивачка мала замовити після відвідування разом із відповідачкою нотаріуса. Зауважив, що доказів, які б підтверджували, що сторони домовилися нотаріально посвідчити договір до 10.07.2024 року він надати не може.
Відповідачка ОСОБА_2 , будучи належним чином повідомленою про дату час розгляджу справи, в судове засідання повторно не з`явилася, про причини неявки суд не повідомила, відзиву не подала, а тому суд, ураховуючи позицію представника позивача, на підставі ст..ст.280, 281 ЦПК України ухвалив проводити заочний розгляд справи.
З`ясувавши позиції сторін та дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.
Ухвалою Погребищенського районного суду Вінницької області від 19.04.2011 року у справі №2-189/11 прийнято відмову ОСОБА_2 від позову до ОСОБА_3 про стягнення авансу за невиконання грошового зобов`язання. Визнано укладену між сторонами мирову угоду. Визнано право власності ОСОБА_2 на вказаний вище житловий будинок (а.с.12, 13).
Згідно із витягом про державну реєстрацію прав Комунальним підприємством «Вінницьке обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» 13.05.2011 року на підставі означеної ухвали суду зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на вказаний вище житловий будинок (а.с.14).
Вказаний лист було повернути відправнику за зворотною адресою (а.с.23).
Вирішуючи по суті позовну вимогу про визнання дійсним договору купівлі продажу будинку, суд виходить із наступного.
Правовідносини між сторонами виникли з приводу визнання дійсним договору купівлі-продажу з підстав, передбачених частиною другою статті 220 ЦК України.
Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України в разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, та відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
В частині першій статті 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно із частиною першою статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
За частиною першою статті 691 ЦК України покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.
В силу частини першої статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.
Відповідно до частини першої статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача такого об`єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об`єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об`єкта переходить право власності на таку частку. При вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на зазначений об`єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті.
В частині шістнадцятій статті 120 ЗК України унормовано, що предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об`єкт незавершеного будівництва або частку у праві спільної власності на такий об`єкт), який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, повинна бути також така земельна ділянка (або частка у праві спільної власності на неї). Істотною умовою договору, який передбачає такий перехід права власності, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача до набувача такого об`єкта (частки у праві спільної власності на неї).
Згідно із підпунктом 3.3 пункту 3 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року №296/5, надалі Порядок) при посвідченні договору про відчуження земельної ділянки, щодо набуття у власність житлового будинку (крім багатоквартирного), будівлі або споруди, які розташовані на земельній ділянці(ках), нотаріусу подається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, отриманий в порядку, встановленому законом. Відомості з цього витягу зазначаються нотаріусом в тексті договору.
В підпункті 3.4 пункту 3 глави 2 розділу II Порядку визначено, що при посвідченні правочинів про перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду нотаріус роз`яснює сторонам зміст статті 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України щодо переходу права власності або права користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
В частинах першій, четвертій статті 79-1 ЗК України передбачено, що формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.
За змістом частини першої статті 15 ЗУ «Про Державний земельний кадастр» до Державного земельного кадастру включаються такі відомості про земельні ділянки: кадастровий номер; місце розташування, у тому числі дані Державного адресного реєстру (за наявності); опис меж; площа; цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель).
Відповідно до частин першої, другої статті 16 ЗУ «Про Державний земельний кадастр» земельній ділянці, відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру, присвоюється кадастровий номер. Кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі.
Згідно частин восьмої, дев`ятої статті 24 ЗУ «Про Державний земельний кадастр» на підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику безоплатно видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. Витяг містить всі відомості про земельну ділянку, внесені до Поземельної книги. Складовою частиною витягу є кадастровий план земельної ділянки. При здійсненні державної реєстрації земельної ділянки їй присвоюється кадастровий номер.
Системний аналіз наведених норм чинного законодавства дозволяє дійти висновку, що істотними умовами договору купівлі продажу житлового будинку є: 1) предмет договору (місце розташування будинку, його інвентаризаційні відомості); 2) умова щодо одночасного переходу права власності (права користування) на земельну ділянку, на якій розташований житловий будинок, від відчужувача до набувача такого об`єкта, із вказівкою про її кадастровий номер; 3) ціна продажу.
В частині першій статті 76 ЦПК України унормовано, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
В розписці, складеній ОСОБА_2 від 23.12.2022 року, не зазначено точної адреси місця знаходження будинку, оскільки не міститься відомостей про населений пункт, де він знаходиться.
Суд не бере до уваги відомості про місце знаходження будинку, відображені в проекті договору нерухомого майна (без дати), оскільки він не підписаний сторонами.
У матеріалах справи відсутні відомості про право власності (право користування) ОСОБА_2 на земельну ділянку, на якій розташований житловий будинок, із вказівкою про її кадастровий номер.
При цьому суд звертає увагу на ту обставину, що в пропозиції про укладення договору в нотаріальній формі від 11.06.2024 року ОСОБА_1 пропонує ОСОБА_2 упродовж п`яти днів з моменту отримання цього листа письмово повідомити про свою згоду на укладення договору купівлі продажу не лише житлового будинку, а й земельної ділянки, що розташовані по АДРЕСА_1 , що само по собі свідчить про наміри позивачки вже після складання відповідачкою розписки від 23.12.2022 року урегулювати із останньою таку істотну умову договору купівлі продажу будинку, як перехід права власності (права користування) на земельну ділянку, на якій розташований цей житловий будинок, із вказівкою про її кадастровий номер.
Отже, як на момент складання ОСОБА_2 розписки від 23.12.2022 року, так і на час розгляду справи судом, сторони не досягли домовленості щодо таких істотних умов договору купівлі продажу житлового будинку як його предмет та одночасний перехід права власності (права користування) на земельну ділянку, на якій розташований житловий будинок, від відчужувача до набувача такого об`єкта, із вказівкою про її кадастровий номер.
Також неприйнятними є доводи позивачки та її представника про те, що відповідачка ухиляється від нотаріального посвідчення договору.
Так, за правовим висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові від 06 вересня 2017 року в справі № 6-1288цс17, однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
У постанові Верховного Суду від 07 серпня 2020 року у справі № 528/726/18 обумовлено, що під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію.
Суд констатує, що позивачка 11.06.2024 року направила ОСОБА_2 пропозицію про укладення договору в нотаріальній формі, вказавши адресу одержувача: АДРЕСА_2 .
Натомість, згідно із відповіддю з Єдиного державного демографічного реєстру №677506 від 04.07.2024 року адресою реєстрації ОСОБА_2 є АДРЕСА_3 (а.с.34).
При цьому суд звертає увагу на те, що у матеріалах справи відсутні будь які дані про проживання відповідачки за адресою: АДРЕСА_2 .
Таким чином, слід дійти висновку, що ОСОБА_2 не отримала згадану вище пропозицію позивачки з об`єктивних причин, позаяк поштова кореспонденція була направлена не за її зареєстрованим місцем постійного проживання.
З огляду на викладене, під час розгляду справи судом не встановлено факт безповоротного ухилення відповідачки від укладення нотаріально посвідченого договору та втрати позивачкою можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин, оскільки остання не позбавлена можливості повторно направити ОСОБА_2 відповідну пропозицію на адресу її зареєстрованого місця постійного проживання.
Підсумовуючи викладене, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовної вимоги про визнання дійсним договору купівлі продажу будинку.
Ураховуючи, що позовна вимога про визнання за ОСОБА_1 права власності на будинок є похідною вимогою, то у її задоволенні також необхідно відмовити.
Згідно із частинами першою, другою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки у задоволенні позову відмовлено, то понесені позивачкою судові витрати слід залишити за нею.
Керуючись ст.ст. 2, 5, 10, 12, 13, 133, 141, 206, 247, 258, 259, 263-265, 354, 355 ЦПК України, суд, -
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , від імені та в інтересах якої діє адвокат Стаценко Максим Федорович, до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі продажу будинку та визнання права власності на будинок відмовити.
Сторони по справі:
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , проживає за адресою: АДРЕСА_4 .
Відповідач: ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 зареєстрована за адресою: АДРЕСА_5 .
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене в загальному порядку.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Вінницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного рішення суду.

Повне судове рішення складено 12.06.2025 року.

Суддя