Провадження № 2/641/186/2025 Справа № 641/9186/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 червня 2025 року м. Харків

Слобідський районний суд міста Харкова у складі судді Кожихової Г.В.

за участю секретаря судового засідання Кузьменко О.М.,

позивача та відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_1 ,

представника ОСОБА_1 адвоката Заболотного А.М.,

представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс»

адвоката Головко А.І.,

представника Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний

корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» адвоката Павлова Є.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу № 641/9186/24 за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» про стягнення суми та зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» до ОСОБА_1 , третя особа: Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» про визнання договору дійсним та зміни окремих пунктів попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна шляхом викладення в іншій редакції

ВСТАНОВИВ:

1. Стислий зміст позовних вимог та їх обґрунтування. Виклад позиції за зустрічним позовом.

23 грудня 2024 року ОСОБА_1 (надалі ОСОБА_1 ) звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» (надалі АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» (надалі - ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС»), в якій просив суд стягнути солідарно з відповідачів на користь його користь 442 508,57 гривень, з яких 219 178,90 гривень безпідставно отримані кошти, 203 745,58 гривень збитків, 19 584,09 гривень - 3% річних, а також стягнути солідарно судові витрати, в тому числі витрати на професійну правничу допомогу.

Позовна заява вмотивована, тим що 14.12.2021 між ОСОБА_1 та АТ «ЗНВКІФ ВІЛАРД», в інтересах якого на підставі Договору доручення № 18/10-2021-1ВЛД від 18.10.2021 діяло ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІАНС» був укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C./4-297 (далі - попередній договір). Стверджує, що оскільки укладення попереднього договору між ним та АТ «ЗНВКІФ ВІЛАРД», в інтересах якого діяло ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІАНС», було обумовлене наявністю у сторін намірів щодо укладення в подальшому договору купівлі-продажу нерухомого майна, який згідно з положеннями частини першої статті 657 ЦК України підлягає нотаріальному посвідченню, то недотримання сторонами вимог щодо нотаріального посвідчення попереднього договору вказує про його нікчемність відповідно до частини першої статті 220 ЦК України (постанова Верховного Суду від 10 листопада 2021 року у справі № 463/6208/16-ц). У зв`язку з цим, визнання судом попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна № U.C./4-297 від 14.12.2021 недійсним як нікчемного в силу ч. 2 ст. 215 ЦК України не вимагається, а тому просить стягнути з відповідачів безпідставно набуті кошти, які були ним сплачені в сумі 219 178,90 грн відповідно до ст. 1212 ЦК України.

Також зазначає, що на момент укладення попереднього договору відповідачі приховали той факт, що не мають дозвільних документів на виконання будівельних робіт за адресою будівництва АДРЕСА_1 . Тобто, відповідачі ввели позивача в оману щодо обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, оскільки засвідчили, що багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 знаходиться на стадії будівництва та вони здійснили всі необхідні дії для виконання попереднього договору. Зазначає, що відсутність у відповідачів дозволів на виконання будівельних робіт виключає прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , а також державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом, та в подальшому укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна і передачу покупцю у власність нерухомого майна, а отже укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C./4-297 від 14.12.2021 не відповідає вимогам ч. 5 статті 203 Цивільного кодексу України, оскільки він не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

У зв`язку з цим вважає, що у відповідачів як у таких, що не мали наміру виконувати обов`язки за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна № U.C./4-297 від 14.12.2021 на підставі ч. 2 ст. 526 ЦК України виник обов`язок сплатити позивачу відшкодування збитків внаслідок інфляції і 3% річних, так як отримані відповідачами кошти набули статусу безпідставно набутих у момент їх отримання відповідачами, а саме: 101 872,79 гривень інфляційних збитків. Посилаючись на ч. 2 ст. 230 ЦК України вважає, що відповідачі зобов`язані відшкодувати позивачу збитки в сумі 203 745,58 гривень, з розрахунку 101 872,79 х 2 = 203 745,58 грн та 3% річних у загальній сумі 19 584,09 гривень, всього: 223 329,67 гривень.

Представником ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» було подано зустрічну позовну заяву, в якій просив прийняти зустрічну позовну заяву до спільного розгляду з первісними позовом та об`єднати в одне провадження по справі №641/9186/24; визнати дійсним попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна №U.C./4/297, укладений між АТ «ЗНВКІФ ВІЛАРД», від імені та в інтересах якого на підставі Договору доручення №18/10 2021-1ВЛД від18.10.2021 діяло ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» та ОСОБА_1 ; змінити попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна №U.C./4-297 від 14.12.2021 укладений між АТ «ЗНВКІФ ВІЛАРД» в особі ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» та ОСОБА_1 в частині встановлення строків виконання зобов`язань, а саме змінити п.3.1., п. 3.2 пп. а), б) попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна № U.C./4-297 від 14.12.2021, виклавши їх в наступній редакції:- «п. 3.1. Попередній договір вступає в силу з моменту його підписання Сторонами та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань»; «п. 3.2. Згідно Попереднього договору: а) Продавець зобов`язується Багатоквартирний житловий будинок ввести в експлуатацію не пізніше 12 (дванадцяти) місяців після офіційного закінчення (скасування) дії військового стану в Україні; б) Сторони беруть на себе зобов`язання укласти Основний договір у строк не пізніше 12 (дванадцяти) місяців після офіційного закінчення (скасування) дії військового стану в Україні, але, в будь-якому випадку не раніше настання усіх наступних обставин:…».

В обгрунтування заявлених позовних вимог зазначила, що згідно п. 1.3. Договору передання функцій замовника будівництва від 18.10.2021, продавцю за Попереднім договором як замовнику будівництва належать лише функції, пов`язані з залученням грошових коштів на будівництво та продажем нерухомого майна, створеного за результатами спорудження Об`єкту будівництва. Отже, отримання дозволів на здійснення будівництва, як і виконання будівельних робіт, не належить до компетенції продавця. А з боку покупця, ані на момент укладення попереднього договору, ані протягом його виконання сторонами, не надходило будь-яких запитів про надання інформації щодо отримання таких дозволів іншими учасниками будівництва багатоквартирного житлового комплексу по АДРЕСА_2 . Тому вважає, що позивачем (продавцем ) не доведений факт введення його в оману продавцем (відповідачами).

Зазначає, що з початком повномасштабного вторгнення та введенням військового стану в Україні виникли певні обставини, що ускладнили здійснення будівництва об`єкту нерухомого майна, в тому числі щодо неможливості належного та своєчасного проведення будівельних робіт, зокрема здійснення монолітних бетонних робіт за проектною документацією та технологією будівництва, в зв`язку з частими повітряними тривогами, що підтверджується Висновком ХНУ МГ ім. Бекетова від 21.02.2024. Отже, в дійсності учасниками будівництва багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_2 , в тому числі продавцем, за всіма укладеними ним договорами, належним чином виконувались всі можливі та необхідні дії в межах його повноважень з будівництва багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_2 , як до початку так і після повномасштабного вторгнення та введенням військового стану в Україні, а тому укладений попередній договір в дійсності був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Також зазначає, що попередній договір купівлі-продажу нерухомого майн №U.C./4-297 від 14.12.2021 мав бути нотаріально посвідчений. Посилаючись на ст. 215 ЦК України, вважає, що цей договір може бути визнаний судом дійсним, оскільки сторони за попереднім договором №U.C./4-297 від 14.12.202 домовилися щодо усіх істотних умов договору, про що підтвердили письмово в самому договорі, і відбулося часткове виконання договору обома сторонами. Вважає, що покупець, з метою дотримання вимог законодавства мав таке ж повне і рівне право та можливість ініціювати та організувати проведення процедури такого нотаріального посвідчення попереднього договору. Отже, стверджує, що покупець своєю бездіяльністю фактично ухилився від нотаріального посвідчення попереднього договору №U.C./4-297 від 14.12.2021. Також, враховуючи непередбачену ситуацію (обставини), що склались в державі в зв`язку з російською агресією після укладання сторонами попереднього договору, а також те, що із суті договору не вбачається покладення на заінтересовану сторону продавця ризику зміни обставин, вважає відповідно наявні одночасно всі перелічені в ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України умови для прийняття судом рішення про зміну попереднього договору, а саме зміни (перенесення) строків виконання зобов`язань продавцем.

У відзиві на зустрічну позовну заяву ОСОБА_1 заперечив проти задоволення вимог зустрічного позову. Вказав, що на виконання приписів пункту 1 ч. 1 ст. 19 Закону України «Про захист прав споживачів» відповідачі (за первісним позовом) мали надати позивачу (за первісним позовом) як слабшій стороні в договорі між ними інформацію про те, що укладення ними попереднього договору у простій письмовій формі тягне за собою його нікчемність і роз`яснити її наслідки. Для дотримання законних договірних прав та інтересів сторін у спірних правовідносинах і їх балансу відповідачі за первісним позовом за відсутності в них умислу на введення в оману позивача за первісним позовом мали й могли запропонувати останньому на виконання укладеного ними договору нотаріально його посвідчити, або визнати договір дійсним в судовому порядку, але на протязі 3-х років не вчинили ніяких дій для цього. Зазначає, що ТОВ Строй Сіті Фінанс не надано доказів щодо наявності у ТОВ «РІЕЛТІ НЕКСТ», ТОВ Строй Сіті Фінанс або АТ Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд Вілард будь-яких дозвільних документів на виконання будівельних робіт за адресою будівництва АДРЕСА_1 , а також відсутні будь-які правовстановлюючі документи на земельну ділянку за даною адресою. На Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва відсутні зареєстрована Декларація про початок будівельних робіт та/або Декларація про початок підготовчих робіт за адресою будівництва АДРЕСА_1 . З наданої копії Акту обстеження земельної ділянки від 22.11.2021 року слідує, що право користування земельними ділянками по АДРЕСА_2 не оформлено, та підтверджується, що станом на 22.11.2021 на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва відсутня інформація щодо дозвільних документів на виконання будівельних робіт за адресою будівництва м. Харків, Московський проспект, буд. 118. корпус 10. Зазначає, що на момент укладення попереднього договору відповідачі (за первісним позовом) скрили той факт, що не мають дозвільних документів на виконання будівельних робіт за адресою будівництва АДРЕСА_1 . Також наголошував на тому, що наданий ТОВ Строй Сіті Фінанс лист ТПП від 28.02.2022 №2024/02.0- 7.1 є документом загального інформаційного характеру, цей лист не може вважатися сертифікатом ТПП, виданим відповідно до положень ст.14-1 Закону "Про торгово-промислові палати в Україні" і не є доказом настання форс-мажору (обставин непереборної сили). Будь-яких інших доказів неможливості виконання своїх зобов`язань внаслідок дії обставин непереборної сили ТОВ «Строй Сіті Фінанс» не надано.

2. Клопотання учасників справи та процесуальні дії у справі

Ухвалою суду від 25.12.2024 прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, визначено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 30.01.2025 прийнято до спільного розгляду зустрічну позовну заяву ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» до ОСОБА_1 про визнання договору дійсним та зміни окремих пунктів попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна шляхом викладення в іншій редакції з первісним позовом, об`єднавши в одне провадження.

Ухвалою суду від 20.02.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

В судовому засіданні в режимі відеоконференції позивач та представник позивача за первісним позовом підтримали заявлені позовні вимоги, наголошували на тому, що попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C./4-297 від 14.12.2021 укладений у простій письмовій формі, що тягне за собою його нікчемність, а також під впливом обману, оскільки відповідачі замовчали відсутність у них дозволів на виконання будівельних робіт з будівництва багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , та не відповідає вимогам ч. 5 статті 203 Цивільного кодексу України, оскільки він не спрямований з боку відповідачів на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Також вказували на те, що укладення відповідачами з позивачем нікчемного попереднього договору від 14.12.2021 внаслідок введення останнього в оману при його укладенні мало наслідком використання відповідачами коштів позивача в період з 16.12.2021 по 14.12.2024 не за тим цільовим призначенням, за яким позивачем їх сплачено на рахунок відповідача. А тому вважають, що відповідачі повинні відшкодувати позивачу збитки внаслідок інфляції в подвійному розмірі і 3% річних. Заперечували проти задоволення вимог зустрічного позову, наголошували на необгрунтованості позовних вимог.

В судовому засіданні в режимі відеоконференції представник ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» Головко А.І. заперечувала проти задоволення позовних вимог за первісним позовом, просила зустрічний позов задовольнити в повному обсязі. Наголошувала на тому, що ОСОБА_1 частково виконане зобов`язання за попереднім договором. В свою чергу, продавцем за попереднім договором, в тому числі і за рахунок інвестованих коштів покупця, здійснюються заходи з будівництва об`єкту житлового комплексу, що підтверджується Актом обстеження земельної ділянки, складений головним спеціалістом Департаменту територіального контролю із земельних відносин Харківської міської ради Марковим А.Ю. та фототаблицею до огляду за адресою м. Харків, пр. Московський, 118, тобто також частково виконане зобов`язання за попереднім договором. Посилалась на форс-мажорні обставини, які виникли через введення воєнного стану в країні. Наголошувала на тому, що позивач перед тим як укладати попередній договір мав можливість ознайомитися із наявністю дозвільної документації, але цього не зробив, тому відсутні підстави стверджувати про наявність обману з боку відповідачів. Також вказувала на те, що позивач не звертався із пропозиціями укласти нотаріально-посвідчений договір, тобто проігнорував таку можливість.

Представник відповідача за первісним позовом та третьої особи за зустрічним позовом Інвестиційного фонду адвокат Павлов Є.О. у судовому засіданні в режимі відеоконференцї проти задоволення первісного позову заперечував у повному обсязі, посилався на те, що будівельні роботи ведуться, проте через воєнний стан закінчити їх у строк, обумовлений попереднім договором, не виявилось можливим, просив у задоволенні первісного позову відмовити, зустрічний позов підтримав та просив задовольнити.

4. Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин

14.12.2021 між ОСОБА_1 та АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД», в інтересах якого на підставі Договору доручення № 18/10-2021-1ВЛД від 18.10.2021 діяло ТОВ СТРОЙ СІТІ ФІНАНС був укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C./4-297 (далі - попередній договір).

Відповідно до п. 1.1 попереднього договору сторони зобов`язуються в майбутньому, а саме в строки, передбачені абзацом другим пп. «б» п. 3.2 попереднього договору, та в чіткій відповідності до усіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та нотаріально посвідчити його (надалі за текстом «основний договір»), предметом якого буде виступати однокімнатна квартира АДРЕСА_3 корпус 10 (надалі за текстом «Багатоквартирний житловий будинок»).

Станом на дату укладення попереднього договору продавцю, який виступає замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку, належить весь об`єм майнових прав на нерухоме майно.

На дату укладення попереднього договору багатоквартирний житловий будинок знаходиться на стадії будівництва (п. 1.2 попереднього договору). План нерухомого майна є додатком до цього попереднього договору.

Згідно з 1.3. попереднього договору багатоквартирний житловий будинок знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Сторонами узгоджено, що орієнтовна загальна вартість нерухомого майна, за яку воно буде продано покупцю згідно основного договору, становитиме 374 467,80 гривень без ПДВ, що є еквівалентом 13 818 доларів США згідно комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення попереднього договору.

Вказана орієнтовна загальна вартість нерухомого майна розраховується як добуток загальної площі нерухомого майна та вартості 1 (одного) кв. м. площі нерухомого майна, яка становить: 16 260 гривень без ПДВ, що є еквівалентом 600 доларів США згідно комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення попереднього договору.

Розмір орієнтовної загальної вартості нерухомого майна, за яку воно буде продане покупцю згідно основного договору, може підлягати коригуванню: - при збільшенні курсу долара США по відношенню до української гривні на дату проведення розрахунків між сторонами (п. 2.10 цього Договору), орієнтовна загальна вартість нерухомого майна збільшується в такій же пропорції.

Згідно з п. 2.2 попереднього договору покупець на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення основного договору та виконання інших обов`язків, що покладені на нього згідно попереднього договору, зобов`язаний на умовах та в строки, визначені п. 2.5 попереднього договору, сплатити продавцю, шляхом перерахування на поточний рахунок повіреного продавця, грошові кошти в якості забезпечувального платежу, розмір якого становить 371 757,80 гривень без ПДВ, що є еквівалентом 13 718 доларів США, згідно комерційного курсу валют-2 станом на дату укладення попереднього договору (надалі за текстом «забезпечувальний платіж»).

Станом на дату укладення попереднього договору комерційні курси валют мають наступні значення: Комерційний курс валют-1 становить 27,1 гривень за 1 долар США. Комерційний курс валют-2 становить 27,1 гривень за 1 долар США (п. 2.9 попереднього договору).

Попередній договір вступає в силу з моменту його підписання Сторонами та діє протягом 3 (трьох) років, але не пізніше моменту укладення сторонами основного договору (п.3.1 попереднього договору).

Згідно з п. 3.2.попереднього договору:

а) продавець зобов`язується багатоквартирний житловий будинок ввести в експлуатацію не пізніше 2-го кварталу 2023 р.;

б) сторони беруть на себе обов`язок: укласти основний договір у строк не пізніше 2-го кварталу 2023 року, але, в будь- якому випадку, не раніше настання усіх наступних обставин: сплати покупцем грошових коштів, у обсязі 100 (сто) відсотків розміру забезпечувального платежу, згідно умов, встановлених попереднім договором; державної реєстрації за продавцем права власності на нерухоме майно, у порядку визначеному законодавством України; - повного та належного виконання покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 4 «Зобов`язання сторін» попереднього договору; - повне та належне виконання покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 6 «Відповідальність сторін» попереднього договору у випадку невиконання або неналежного виконання покупцем умов попереднього договору, що спричинило наявність відповідного зобов`язання; повідомлення повіреним покупця про готовність укласти основний договір із зазначенням місця та часу його підписання, згідно умов п. 9.2 попереднього договору.

Відповідно до п. 4.1 попереднього договору продавець зобов`язаний:

4.1.1. укласти із покупцем основний договір на визначених попереднім договором умовах.

4.1.2. не змінювати в односторонньому порядку строк укладення основного договору та інші умови купівлі-продажу нерухомого майна.

4.1.3. передати покупцю у власність нерухоме майно, комплект ключів та технічний паспорт на умовах, визначених попереднім договором, після укладення сторонами основного договору, тощо.

В матеріалах справи наявні пітвердження того, що ОСОБА_1 на виконання п.п. 2.2, 2.5, 4.2.2 попереднього договору сплатив на рахунок ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» грошові кошти: 16.12.2021 в сумі 187 233,90 грн, що є еквівалентом 6835,85 дол США за договором № U.C./4-297; 17.01.2022 в сумі 15 927,00 грн, що є еквівалентом 562,39 дол США за договором № U.C./4-297; 17.02.2022 в сумі 16 018,00 грн, що є еквівалентом 559,01 дол США за договором № U.C./4-297.

Всього позивач сплатив за договором № U.C./4-297 від 14.12.2021 грошових коштів на суму 219 178,90 грн, що підтверджується копіями квитанцій АБ «Південний» (а.с. 32-34, т. 1).

У рекомендаціях щодо виконання будівельних робіт за монолітно-каркасною технологією на етапі заливки бутону в умовах систематичних повітряних тривог у м. Харкові № 330 від 21.02.2024 зазначено про виконання бетонних робіт, час твердіння бетонної суміші залежно від температури та зупинок роботи під час повітряних тривог та не рекомендовано виконання бетонних робіт при відсутності перевірених рецептурно-технологічних рішень, що враховують виконання рекомендацій, вимог з заходів безпеки та забезпечують можливість зведення монолітних залізобетонних конструкцій відповідно до проєкту (т. 1, а.с. 118-119).

Акт обстеження земельної ділянки від 22.11.2021 не містить згадування про будь-які будівельні роботи зі сторони відповідачів за первісним позовом та не містить відомостей про будівельні роботи за адресою будинку, що є предметом попереднього договору АДРЕСА_2 . Вказано, що право користування земельними ділянками в установленому порядку не оформлено (т. 1, а.с. 117а-117с).

Надані представником Товариства фототаблиці відображають недобудови за невідомими адресами.

Листом від 28.02.2022 за №2024/02.0-7.1 Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України та підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності по договору та іншим зобов`язанням, виконання яких настало згідно з умовами договору і виконання відповідно якого стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) (т. 1, а.с. 120).

Згідно з копією договору № 18-10-2021 від 18.10.2021 ТОВ «РІЕЛТІ НЕКСТ» передало функції забудовника будівництва по організації спорудження житлового комплексу по пр. Московський, 118, к. 8, 9, 10 у м. Харкові АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД» в інтересах якого діє на підставі договору доручення ТОВ «Строй Сіті Фінанс». Вказаний договір регулює умови та порядок фінансування будівництва вказаного житлового комплексу (т. 1, а.с. 103-104).

Стверджуючи про те, що попередній договір є нікчемним через недодержання форми його укладення, ОСОБА_1 звернувся до суду із позовною заявою, в якій просив сплачені позивачем за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна № U.C./4-297 від 14.12.2021 на рахунок ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» грошові кошти в сумі 219 178,90 гривень повернути на підставі ст. 216, 1212 Цивільного кодексу України.

До суду також надійшла зустрічна позовна заява про визнання попереднього договору дійсним.

5. Застосування норм права, оцінка доказів та мотиви ухваленого рішення

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України (в редакції станом на час укладення попереднього договору) попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Частиною 4 ст. 203 ЦК України передбачено, що правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

За ч. 1 ст. 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Отже судом встановлено, що попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C./4-297 від 14.12.2021 підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню, однак сторони уклали такий договір у простій письмовій формі.

Статтею 220 ЦК України визначені правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору. Так, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч. 2 ст. 215 ЦК України).

Ураховуючи викладене, попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C./4-297 від 14.12.2021, який не був належним чином нотаріально посвідчений, є нікчемним.

Позивач в заяві по суті справи посилається на правові висновки Верховного Суду у справі№ 463/6208/16-ц та зазначає, що оскільки лише позивачем вчинено реальні дії з виконання оспорюваного попереднього договору, а саме сплачено на користь відповідача грошові кошти в розмірі 219 178,90 грн, до спірних правовідносин слід застосувати положення ст. 1212 ЦК України і сплачені кошти мають бути повернуті позивачеві, як безпідставно набуті відповідачами.

Суд звертає увагу, що представник ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» у зустрічний позовній заяві визнає той факт, що попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C./4-297 від 14.12.2021 нотаріально не посвідчений, а тому є нікчемним. У зв`язку з цим, у зустрічній позовній заяві заявляє вимогу про визнання такого договору дійсним.

Отже, для того, щоб вирішити питання чи можливо застосувати положення ст. 1212 ЦК України, суд першочергово має розглянути вимоги зустрічного позову ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» про визнання попереднього договору № U.C./4-297 від 14.12.2021 дійсним.

Згідно з частиною першою статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Нормами матеріального законодавства передбачена можливість визнавати у судовому порядку нікчемні договори дійсними, зокрема на підставі частини другої статті 220 ЦК України.

За правилами частини другої статті 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Зазначена частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.

У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 6-1288цс17 викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.

У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено про те, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.

У вказаній справі позивач ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» не надав доказів ухилення відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_1 від нотаріального посвідчення такого договору, що є його процесуальним обов`язком.

Більш того, в матеріалах справи відсутні докази того, що ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» або АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД» зверталися до ОСОБА_1 із пропозицією нотаріально посвідчити попередній договір до того часу, поки останній не звернувся до суду із вимогами про повернення грошових коштів.

Посилання представника ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» на те, що ОСОБА_1 з метою дотримання вимог законодавства мав повне право та можливість ініціювати та організувати проведення процедури такого нотаріального посвідчення попереднього договору, а тому у такий спосіб фактично ухилився від нотаріального посвідчення попереднього договору №U.C./4-297 від 14.12.2021, суд відхиляє.

Суд наголошує на тому, що станом на час звернення до суду з позовом, так і на день розгляду справи, у матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження того, що ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» вживав заходи із запрошення ОСОБА_1 до нотаріальної контори для посвідчення договору. Водночас для доведення факту ухилення від нотаріального посвідчення протилежна сторона має вчинити активні дії щодо пропозиції іншій стороні посвідчити договір нотаріально. Відсутність таких активних дій з боку однієї сторони договору автоматично виключає факт бездіяльності іншої сторони.

Таким чином, позивачем за зустрічним позовом не доведено належними та допустимими доказами факту ухилення відповідача за зустрічним позовом від нотаріального посвідчення правочину, хоча ця умова є обов`язковою для визнання правочину дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.

За таких обставин, Суд дійшов висновку, що вимоги зустрічного позову про визнання попереднього договору № U.C./4-297 від 14.12.2021 дійсним задоволенню не підлягають.

Отже, враховуючи встановлені обставини того, що попередній договір № U.C./4-297 від 14.12.2021 є нікчемним та в задоволенні вимог позову про визнання його дійсним судом відмовлено, вимоги зустрічного позову про зміну попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна №U.C./4-297 від 14.12.2021 укладений між АТ «ЗНВКІФ ВІЛАРД» в особі ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» та ОСОБА_1 в частині встановлення строків виконання зобов`язань з огляд на відсутність факту укладення такого договору також задоволенню не підлягають.

Повертаючись до вимог позову ОСОБА_1 про стягнення з відповідачів грошових коштів в розмірі 219 178,90 грн на підставі положень ст. 1212 ЦК України, Суд зазначає таке.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17 зазначила, що визнання нікчемного правочину недійсним не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин недійсний у силу закону. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та в мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

Відповідно до частини 1 статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Тлумачення змісту наведеної норми свідчить, що недійсний правочин не створює для сторін тих прав і обов`язків, які він мав створювати, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов`язані з його недійсністю. Такі юридичні наслідки під час виконання сторонами недійсного правочину поєднуються з реституційними, які полягають у поверненні в натурі кожною стороною одна одній, одержаного ними на виконання цього правочину. Двостороння реституція є обов`язковим наслідком визнаного судом недійсним правочину та не може бути проігнорована сторонами.

Тобто при недійсності правочину повернення отриманого сторонами за своєю правовою природою становить юридичний обов`язок, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину.

Водночас частинами 1, 2 статті 1212 ЦК України визначено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 1212 ЦК України положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного за недійсним правочином.

Верховний Суд у постановах від 27.11.2019 у справі № 396/29/17, від 12.06.2020 у справі № 906/775/17, від 13.05.2021 у справі № 910/6360/20 зробив висновки, що системне тлумачення абзацу першого частини першої статті 216 ЦК України та пункту 1 частини третьої статті 1212 ЦК України свідчить, що: а) законодавець не передбачив можливість здійснення односторонньої реституції; б) правила абзацу першого частини першої статті 216 ЦК України застосовуються тоді, коли відбувається саме двостороння реституція; в) в тому разі, коли тільки одна із сторін недійсного правочину здійснила його виконання, для повернення виконаного підлягають застосуванню положення глави 83 ЦК України.

Ураховуючи наведене, для повернення виконаного за недійсним правочином у разі, коли тільки одна із сторін здійснила його виконання, правила статті 216 ЦК України не застосовуються, а повернення виконаного здійснюється на підставі положень глави 83 «Набуття, збереження майна без достатньої правової підстави» ЦК України.

Вказані вище висновки також зазначені у постанові Верховного Суду від 21.01.2024 у справі № 369/14337/19.

З огляду на матеріали справи, позивачем вчинено дії з виконання попереднього договору, а саме сплачено на рахунок ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» грошові кошти у розмірі 219 178,90 грн, за таких обставин до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення статті 1212 ЦК України і сплачені позивачем кошти мають бути повернуті позивачу, як безпідставно набуті відповідачами.

Отже, Суд вважає первісну позовну заяву в частині повернення коштів обґрунтованою та доведеною, тому задовольняє її.

В ході судового розгляду справи також виникло питання хто саме із відповідачів має відповідати за повернення безпідставно набутих коштів.

Так, ОСОБА_1 уклав попередній договір з АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД», в інтересах якого на підставі Договору доручення № 18/10-2021-1ВЛД від 18.10.2021 діяло ТОВ СТРОЙ СІТІ ФІНАНС.

За попереднім договором № U.C./4-297 від 14.12.2021 ОСОБА_1 сплатив грошові кошти в сумі 219 178,90 грн, отримувачем коштів є ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» (а.с. 32-34, т. 1).

Згідно з ч. 1 ст. 1000 ЦК України за договором доручення одна сторона (повірений) зобов`язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки довірителя.

Як установлено судом та не оспорювалось сторонами, ТОВ «Строй Сіті Фінанс» під час укладення попереднього договору діяло на підставі Договору доручення № 01/02-2021-1ВЛД від імені та в інтересах Інвестиційного фонду, тобто виступало повіреним.

Водночас кошти на виконання договору були перераховані на рахунок ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС».

Суд неодноразово порушував перед відповідачами за первісним позовом питання про межі відповідальності повіреного та довірителя, зокрема де наразі акумулюються кошти, які були перераховані ОСОБА_1 на виконання умов попереднього договору, водночас представники відповідачів ухилилися від надання такої інформації до суду, як і не надали до суду копію договору доручення № 18/10-2021-1ВЛД від 18.10.2021 на спростування доводів позивача про те, що обов`язок відповідачів має бути солідарним.

Отже, суд дійшов висновку, що ТОВ «Строй Сіті Фінанс», на рахунок якого було сплачено кошти, та АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД», як замовник будівництва, мають відповідати солідарно за повернення коштів, які ними безпідставно набуті за правочином, який є нікчемним. При цьому стягнення вказаних коштів у солідарному порядку, враховуючи відсутність відомостей про те, де наразі акумулюються кошти сплачені за попереднім договором буде ефективним способом захисту, оскільки виключить можливість ухилення від виконання обов`язку з повернення коштів.

Щодо правових підстав для стягнення інфляційних втрат та 3% річних, суд застосовує норми ЦК України з урахуванням правових позицій Верховного Суду.

Велика палата Верховного Суду у п. 34 постанови від 10.04.2018 у справі №910/10156/17 констатувала, що термін «користування чужими коштами» може використовуватися у двох значеннях. Перше - це одержання боржником можливості правомірно не сплачувати кредитору борг протягом певного часу. Друге значення - прострочення грошового зобов`язання, коли боржник повинен сплатити гроші, але неправомірно не сплачує їх.

Верховний Суд у п. 25 постанови від 12.03.2019 у справі №904/8223/16 мотивував, що зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 ЦК України; таким чином, грошове зобов`язання може виникати між сторонами не тільки з договірних відносин, а й з інших підстав, передбачених цивільним законодавством, зокрема й факту неповернення безпідставно одержаних чи збережених коштів.

Велика палата Верховного Суду у постанові від 07.02.2024 № 910/3831/22 звертає увагу на усталеність у судовій практиці висновку про правомірність стягнення з набувача на користь потерпілого, крім безпідставно одержаних коштів відповідно до ст. 1212 ЦК України, також річних та інфляційних втрат за період безпідставного користування такими коштами відповідно до ст. 625 ЦК України.

Відповідачі станом на день подання позовної заяви не повернули сплачені позивачем гроші. Тому у разі прострочення виконання зобов`язання, зокрема щодо повернення безпідставно одержаних чи збережених грошей, нараховуються 3 % річних від простроченої суми відповідно до частини 2 статті 625 ЦК.

Зобов`язання повернути безпідставно набуте майно виникає у особи безпосередньо з норми статті 1212 ЦК України на підставі факту набуття нею майна (коштів) без достатньої правової підстави або факту відпадіння підстави набуття цього майна (коштів) згодом. Це зобов`язання не виникає з рішення суду. Судове рішення в цьому випадку є механізмом примусового виконання відповідачем свого обов`язку з повернення безпідставно отриманих коштів, який він не виконує добровільно.

В іншому випадку без судового рішення зобов`язання з повернення безпідставно отриманих коштів не виникало б узагалі, тобто якби позивач не звернувся до суду, то відповідач не мав би обов`язку повернути йому безпідставно отримані кошти. Такий підхід суперечив би засадам добросовісності, розумності та справедливості зобов`язання, передбаченим у частині третій статті 509 ЦК України.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 лютого 2024 року у справі № 910/3831/22.

Враховуючи вищевикладене, у відповідачів виник обов`язок сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми з моменту укладання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна № U.C./4-297 від 14.12.2021, який є недійсним в силу закону (нікчемний).

Позивачем заявлено вимогу про стягнення з відповідача 3% річних за період 746 днів (з 26.12.2021 по 31.12.2023) та 349 днів (з 01.01.2024 по 14.12.2024) із суми заборгованості 187233,90 (перший платіж) грн.

Виходячи з вище вказаного, розрахунок 3% річних становить: 3% річних за порушення зобов`язання з повернення заборгованості 11480,26 грн (187233,90 * 3% річних /100 * 746/365 = 11480,26) та 5356,12 грн (187233,90 * 3% річних /100 * 349/365 = 5356,12,26) всього 16836,38 грн.

Позивачем заявлено вимогу про стягнення з відповідача інфляційних витрат за період з 16.12.2021 по 14.12.2024 із суми заборгованості 187233,90 грн.

Виходячи з вище вказаного, розрахунок інфляційних витрат становить:

- інфляційні витрати з урахуванням індексу інфляції за період з 16.12.2021 по 14.12.2024 з урахуванням індексу інфляції 1,46921012 ((101,30 : 100) x (101,60 : 100) x (104,50 : 100) x (103,10 : 100) x (102,70 : 100) x (103,10 : 100) x (100,70 : 100) x (101,10 : 100) x (101,90 : 100) x (102,50 : 100) x (100,70 : 100) x (100,70 : 100) x (100,80 : 100) x (100,70 : 100) x (101,50 : 100) x (100,20 : 100) x (100,50 : 100) x (100,80 : 100) х (99,40 : 100) x (98,60 : 100) x (100,50 : 100) x (100,80 : 100) x (100,50 : 100) x (100,70 : 100) x (100,40 : 100) x (100,30 : 100) x (100,50 : 100) x (100,20 : 100) x (100,60 : 100) x (102,20 : 100) x (100,00 : 100) x (100,60 : 100) x (101,50 : 100) x (101,80 : 100) x (101,90 : 100) становить 87852,04 грн (187233,90 * 1,46921012 = 275084,62 - 187233,90 = 87852,04).

Позивачем також заявлено вимогу про стягнення з відповідача 3% річних за період 714 днів (з 17.01.2022 по 31.12.2023) та 349 днів (з 01.01.2024 по 14.12.2024) із суми заборгованості 15927,00 (другий платіж) грн.

Виходячи з вище вказаного, розрахунок 3% річних становить: 3% річних за порушення зобов`язання з повернення заборгованості 934,67 грн (15927 * 3% річних /100 * 714/365 ) та 455,62 грн (15927 * 3% річних /100 * 349/365), всього 1390,29 грн.

Крім того, позивачем заявлено вимогу про стягнення з відповідача інфляційних витрат за період з 17.01.2021 по 14.12.2024 із суми заборгованості 15927 грн.

Виходячи з вище вказаного, розрахунок інфляційних витрат становить:

- інфляційні витрати з урахуванням індексу інфляції за період з 17.01.2022 по 14.12.2024 з урахуванням індексу інфляції 1,45035550 ((101,60 : 100) x (104,50 : 100) x (103,10 : 100) x (102,70 : 100) x (103,10 : 100) x (100,70 : 100) x (101,10 : 100) x (101,90 : 100) x (102,50 : 100) x (100,70 : 100) x (100,70 : 100) x (100,80 : 100) x (100,70 : 100) x (101,50 : 100) x (100,20 : 100) x (100,50 : 100) x (100,80 : 100) х (99,40 : 100) x (98,60 : 100) x (100,50 : 100) x (100,80 : 100) x (100,50 : 100) x (100,70 : 100) x (100,40 : 100) x (100,30 : 100) x (100,50 : 100) x (100,20 : 100) x (100,60 : 100) x (102,20 : 100) x (100,00 : 100) x (100,60 : 100) x (101,50 : 100) x (101,80 : 100) x (101,90 : 100) становить 7172,81 грн (15927 * 1,45035550 =23099.81 - 15927 = 7172,81).

Позивачем також заявлено вимогу про стягнення з відповідача 3% річних за період 683 днів (з 17.02.2022 по 31.12.2023) та 349 днів (з 01.01.2024 по 14.12.2024) із суми заборгованості 16018,00 (третій платіж) грн.

Виходячи з вище вказаного, розрахунок 3% річних становить: 3% річних за порушення зобов`язання з повернення заборгованості 899,20 грн (16018,00 * 3% річних /100 * 683/365 ) та 458,22 грн (16018,00 * 3% річних /100 * 349/365), всього 1357,42 грн.

Крім того, позивачем заявлено вимогу про стягнення з відповідача інфляційних витрат за період з 17.02.2021 по 14.12.2024 із суми заборгованості 16018,00 грн (третій платіж).

Виходячи з вище вказаного, розрахунок інфляційних витрат становить:

- інфляційні витрати з урахуванням індексу інфляції за період з 17.02.2022 по 14.12.2024 з урахуванням індексу інфляції 1,42751525 ((104,50 : 100) x (103,10 : 100) x (102,70 : 100) x (103,10 : 100) x (100,70 : 100) x (101,10 : 100) x (101,90 : 100) x (102,50 : 100) x (100,70 : 100) x (100,70 : 100) x (100,80 : 100) x (100,70 : 100) x (101,50 : 100) x (100,20 : 100) x (100,50 : 100) x (100,80 : 100) х (99,40 : 100) x (98,60 : 100) x (100,50 : 100) x (100,80 : 100) x (100,50 : 100) x (100,70 : 100) x (100,40 : 100) x (100,30 : 100) x (100,50 : 100) x (100,20 : 100) x (100,60 : 100) x (102,20 : 100) x (100,00 : 100) x (100,60 : 100) x (101,50 : 100) x (101,80 : 100) x (101,90 : 100) становить 6874,94 грн (16018,00 * 1,45035550 =22865,94 - 16018,00 = 6874,94).

Отже, загальна сума інфляційних втрат та 3% річних з урахуванням сум трьох платежів становить : інфляційні втрати 101872,79 (87852,04+7172,81+6874,94) грн та 3% річних 19584,09 (1357,42 + 1390,29 + 11480,26) грн.

Відповідачі не надали суду доказів на спростування позовних вимог, не надали заперечень щодо розрахунку інфляційних втрат та 3% річних, які здійснені позивачем відповідно до ст. 625 ЦК України та ґрунтуються на офіційних даних Державної служби статистики України.Таким чином, позовні вимоги про стягнення з відповідача 3% річних та інфляційних витрат підлягають задоволенню, а саме 3% річних у сумі 19584,09 грн, інфляційні витрати у сумі 101872,79 грн.

Отже, позовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «Строй Сіті Фінанс» та АТ «ЗНВКІФ «ВІЛАРД» про повернення грошової суми відповідно до ст. 1212 ЦК України підлягають задоволенню у розмірі 340635,78 грн, що складається з основної суми 219 178,90 грн, 3% річних 19584,09 грн, інфляційних витрат 101872,79 грн.

Щодо вимог про стягнення збитків у подвійному розмірі відповідно до ст.230 ЦК України суд дійшов таких висновків.

Статтею 230 ЦК визначено, що якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина 1 статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Сторона, яка застосувала обман, зобов`язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв`язку з вчиненням цього правочину.

Під обманом слід розуміти умисне введення в оману особу, що вчинила правочин, шляхом: повідомлення відомостей, які не відповідають дійсності; заперечення наявності обставин, які можуть перешкоджати вчиненню правочину; замовчування обставин, що мали істотне значення для правочину.

Отже, обман - це певні винні, навмисні дії сторони, яка намагається запевнити іншу сторону про такі властивості й наслідки правочину, які насправді наступити не можуть. При цьому, особа, яка діяла під впливом обману, повинна довести не лише факт обману, а й наявність умислу в діях відповідача та істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману.

Разом з тим, представник позивача, пред`явивши вимоги про відшкодування збитків в подвійному розмірі з підстав, передбачених ст.230 ЦК України, не надав належних та допустимих доказів, які б свідчили про наявність умислу в діях відповідача щодо введення позивача в оману щодо істотних обставин, що мали значення для укладення договору саме на момент укладення попереднього договору.

Суд вважає, що в даному конкретному випадку підстави для відшкодування збитків у подвійному розмірі відсутні, оскільки зміна позивачем свого рішення або ставлення до наслідків укладеного договору в результаті переусвідомлення його значення для себе, що настали у майбутньому, тобто вже після укладення такого правочину, не може автоматично свідчити ані про обман, ані про наявність умислу в діях відповідача щодо введення його в оману. При цьому Суд ураховує повідомлені відповідачами обставини про те, що з початком повномасштабного вторгнення та введенням військового стану в Україні виникли обставини, що ускладнили здійснення будівництва об`єкту нерухомого майна, в тому числі щодо неможливості належного та своєчасного проведення будівельних робіт.

Отже, в задоволенні вимог позову в цій частині належить відмовити.

6. Розподіл судових витрат

Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Позивачем при зверненні до суду з даним позовом було сплачено судовий збір в розмірі 4425,09 грн виходячи з ціни позову 442508,57 грн, який стягується з відповідачів пропорційно до задоволених позовних вимог в сумі 3406,43 грн (4425,09 х 76,98 % ( 340635,78 х100%/442508,57).

Щодо понесених позивачем витрат на професійну правничу допомогу, суд, зважаючи на позиції сторін щодо цього питання, дійшов такого висновку.

Згідно ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.

Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 133 ЦПК до витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.

Згідно ч. 1 ст. 137 ЦПК витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

У відповідності до ч. 2 ст. 137 ЦПК України, за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Відповідно до ч.3 ст.137 ЦПК України для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.

У постанові Об`єднаної палати Верховного Суду від 03.10.2019 у справі №922/445/19 висловлено правову позицію, згідно якої розмір витрат на оплату професійної правничої допомоги адвоката встановлюється і розподіляється судом згідно з умовами договору про надання правничої допомоги при наданні відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, як уже сплаченої, так і тієї, що лише підлягає сплаті (буде сплачена) відповідною стороною або третьою особою.

На підтвердження понесених витрат суду надано копію договору про надання правової допомоги № 1/11 від 26 грудня 2024 року, укладеного між адвокатом Заболотним А.М. та ОСОБА_1 , за яким розмір гонорару погоджується між сторонами; копію свідоцтва про право на зайняття Заболотним А.М. адвокатською діяльністю; ордер про надання правничо допомоги № 1260800, додатковою угодою № 1 договору про надання правової допомоги № 1/11 від 26 грудня 2024 року, якою визначено розмір гонорару, копію акта № 1 прийому-передачі наданої правової допомоги за договором про надання правової допомоги № 1/1 від 26.11.2024, згідно якого вартість послуг про надання правничої допомоги становить 10000 грн; копію акта № 2 прийому-передачі наданої правової допомоги за договором про надання правової допомоги № 1/1 від 26.11.2024, згідно якого вартість послуг про надання правничої допомоги становить 3000 грн; довідки до договору про сплату послуг.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі № 755/9215/15-ц наголошено на тому, що при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.

При оцінці наданого стороною розміру гонорару адвоката, суд застосовує ряд критеріїв (дійсність, обґрунтованість, розумність, реальність, пропорційності, співмірність) та факти на підтвердження таких критерії (складність справи, значення справи для сторін, фінансовий стан сторін, ринкові ціни адвокатських послуг і т.п.)

У постановах Верховного Суду від 02.10.2019 у справі № 211/3113/16-ц (провадження № 61-299св17) та від 06.11.2020 у справі № 760/11145/18 (провадження № 61-6486св19) зазначено, що суд не зобов`язаний присуджувати стороні, на користь якої відбулося рішення, всі його витрати на адвоката, якщо, керуючись принципами справедливості та верховенством права, встановить, що розмір гонорару, визначений стороною та його адвокатом, є завищеним щодо іншої сторони спору, зважаючи на складність справи, витрачений адвокатом час, та є не співрозмірним у порівнянні з ринковими цінами адвокатських послуг.

Отже, суд не зобов`язаний присуджувати стороні, на користь якої відбулося рішення, всі його витрати на адвоката, якщо, керуючись принципами справедливості та верховенства права, встановить, що розмір гонорару, визначений стороною та його адвокатом, є завищеним щодо іншої сторони спору, зважаючи, зокрема, на складність справи, витрачений адвокатом час.

Суд вважає, що ця справа є складною, розглядалася в порядку загального позовного провадження, складання позовної заяви та відзиву на зустрічну позовну заяву співрозмірно оцінено сумою 5000 грн, при цьому судом було проведено 9 судових засідань та в кожному з цих засідань приймав участь адвокат Заболотний А.М.

Враховуючи вищевикладене, характер виконаної адвокатом роботи, принципи співмірності та розумності судових витрат, критерій реальності адвокатських витрат, а також критерій розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи, її складності та виконаної адвокатом роботи, а також ураховуючи результат розгляду справи та часткове задоволення вимог позову пропорційно 76,98 % до заявлених вимог, суд дійшов висновку про наявність підстав для стягнення з відповідачів на користь позивача витрат на надання правничої допомоги у розмірі 10000 грн.

Керуючись ст. 2, 4, 12, 13, 49, 141, 223, 263 - 265, 353 ЦПК України, суд

ухвалив:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» про стягнення грошових коштів задовольнити частково.

Стягнути солідарно з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» на користь ОСОБА_1 безпідставно отримані кошти у сумі 219178 (двісті дев`ятнадцять тисяч сто сімдесят вісім) грн 90 (дев`яносто) коп, інфляційні втрати в сумі 101872 (сто одна тисяча вісімсот сімдесят дві) грн 79 (сімдесят дев`ять) коп та 3% річних в сумі 19 584 (дев`ятнадцять тисяч п`ятсот вісімдесят чотири) грн 09 (нуль дев`ять) коп.

У решті позовних вимог відмовити.

Стягнути солідарно з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 3406 (три тисячі чотириста шість) грн 43 (сорок три) коп та витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 10000 (десять тисяч) грн.

У задоволенні зустрічної позовної заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» до ОСОБА_1 , третя особа: Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» про визнання дійсним попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна № U.C./4-297 від 14.12.2021 та внесення до нього змін відмовити.

Найменування учасників справи:

ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрований: АДРЕСА_4 ;

Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», , місцезнаходження: м. Київ, вул. Велика Житомирська, буд. 6/11, кім. 307.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс», , місцезнаходження: м. Харків, вул. Клочківська, буд. 190А.

Рішення може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його оголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його оголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст виготовлено та проголошено 12.06.2025.

Суддя Г.В.Кожихова