Справа № 367/8271/24
Провадження №2/367/1647/2025
РІШЕННЯ

Іменем України

09 червня 2025 року м. Ірпінь

Ірпінський міський суд Київської області

в складі: головуючого судді Одарюка М.П.

за участю: секретаря судового засідання Бобриш М.С.

представника відповідача ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Ірпені цивільну справу № 367/8271/24 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» до ОСОБА_2 про визнання дійсним та розірвання договору,

установив:

В серпні 2024 року позивач звернувся до суду з позовом в якому з уточненням позовних вимог просить суд:

1). Визнати попередній договір № 2-2-96-1 купівлі продажу квартири від 24 липня 2021 року укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗЕДЕНС» та ОСОБА_2 дійсним;

2). Визнати розірваним попередній договір №2-2-96-1 купівлі продажу квартири від 24 липня 2021 року укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗЕДЕНС» та ОСОБА_2 ;

3). Стягнути із ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНТС» понесені судові витрати, в тому числі витрати на правничу допомогу.

В обґрунтування позову посилається на те, що 24 липня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю « ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» та ОСОБА_2 уклали попередній договір № 2-2-96-1 купівлі продажу квартири від 24 липня 2021 року. Відповідно до предмету попереднього договору п.1.1 сторони в порядку, у строк та на умовах, визначених цим попереднім договором, зобов`язується в майбутньому укласти і належним чином оформити основний договір купівлі- продажу квартири за будівельним номером АДРЕСА_1 Ірпінь, смт. Гостомель, вул. Богдана Хмельницького,3-Є, за яким продавець зобов`язується передати у власність покупця нерухоме майно, а покупець зобов`язується прийняти від продавця у свою власність нерухоме майно та сплатити за нерухоме майно договірну ціну. Відповідно до п.1.3 попереднього договору в забезпечення виконання своїх обов`язків за попереднім договором, покупець сплачує на розрахунковий рахунок продавця забезпечувальний платіж у розмірі 1 350 349,00 грн, у тому числі ПДВ 225 058,17 грн, що є еквівалентом 49 660 ,70 дол. США, виходячи з офіційного курсу Національного Банку України, станом на день укладення попереднього договору у наступному порядку : протягом трьох робочих днів з дати підписання попереднього договору покупець здійснює платіж в розмірі 815 745,00 грн., у тому числі ПДВ, що є еквівалентом 30 000,00 дол. США, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день підписання попереднього договору. Решту забезпечувального платежу у розмірі 534 604,00 грн, у тому числі ПДВ, покупець зобов`язується сплачувати протягом 12 місяців, з 20 серпня 2021 року до 20 липня 2022 року, рівними щомісячними платежами по 44 550,33 грн, у тому числі ПДВ, що є еквівалентом 1 638,39 дол. США, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення попереднього договору. На виконання п.1.3 попереднього договору, покупцем було перераховано на рахунок продавця грошових коштів у розмірі 904 845,00 грн, у тому числі ПДВ 150 807,50 грн. Згідно з п. 1.3 попереднього договору покупець зобов`язується сплатити забезпечувальний платіж у повному розмірі до 20 липня 2022 року Остання плата, згідно попереднього договору була здійснення покупцем 20 вересня 2021 року. Відповідно до п. 1.4 попереднього договору одностороннє розірвання цього попереднього договору не допускається, крім випадків, передбачених п. 4.2 (невиконання чи неналежне виконання покупцем цього попереднього договору), 4.5 (ухилення покупця від укладення основного договору), 4.8 (ухилення покупця від укладення основного договору цього попереднього договору. Відповідно до п. 4.2 попереднього договору, сторони домовилася, що невиконання або неналежне виконання покупцем попереднього договору є порушення покупцем більш ніж на один місяць строку, передбаченого пунктом 1.3 попереднього договору, виконання своїх обов`язків по сплаті продавцю забезпечувального платежі в порядку та розмірі, вказаному у п. 1.3 попереднього договору. Пунктом 4.3 попереднього договору визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання цього попереднього договору покупцем,продавець вправі в односторонньому порядку розірвати цей попередній договір згідно процедури, визначеної в пункті 4.11 цього попереднього договору. Пунктом 4.11 попереднього договору передбачено, що у разі розірвання попереднього договору в односторонньому порядку, сторона направляє іншій стороні на її адресу, яка вказана в цьому попередньому договору, рекомендований лист з описом вкладення про розірвання цього попереднього договору, що є доказом розірвання цього попереднього договору. В цьому випадку днем розірвання цього попереднього договору є десятий день з дня відправлення стороною рекомендованого листа про розірвання цього попереднього договору із описом вкладеного на адресу сторони, яка вказана в цьому попередньому договорі. Опис вкладення листа про розірвання цього попереднього договору є доказом розірвання цього попереднього договору. Отже починаючи із 20 жовтня 2021 року почала утворюватися заборгованість за відповідачем за попереднім договором, яка становить 599 136,99, 99 грн, у тому числі ПДВ. У зв`язку із неналежним виконанням відповідачем зобов`язання за попереднім договором, позивачем направлено на адресу відповідача лист № 50 від 11.01.2023 про розірвання в односторонньому порядку попереднього договору № 2-2-96-1 купівлі продажу квартири від 24.07.2021. До листа № 50 від 11.01.2023 про розірвання в односторонньому порядку попереднього договору № 2-2-96-1 купівлі продажу квартири від 24.07.2021 був наданий шаблон заяви про повернення грошових коштів, в якій зазначалося, що: «у зв`язку із розірванням попереднього договору прошу повернути фактично сплачені кошти за вирахуванням 5% від загальної ціни по вказаному договору. Сума повернення становить 837 327,55 грн, повернути за наступними реквізитами…». Даний лист було отримано відповідачем 07.02.2023, але лист залишився проігнорований та відповідач не звернувся до позивача про повернення грошових коштів.25.03.2024 був направлений повторний лист на адресу відповідача, де просили звернутися відповідачу до позивача із заявою про повернення сплачених коштів за попереднім договором коштів. Натомість відповідач подала у квітні місяці 2023 року до Ірпінського міського суду Київської області до позивача позову ну заяву про визнання попереднього договору нікчемним та застосування наслідків нікчемного правочину.

У відзиві наданому суду відповідач просить суд відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, якщо форма основного договору не встановлена у письмовій формі. У відповідності до ст. 657 ЦК України договір купівлі продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. У разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦК України). У зв`язку з тим, що предметом спірного попереднього договру було укладення в майбутньому основного договору купівлі продажу кварти, який підлягав нотаріальному посвідченню,то відповідно і спірний попередній договір мав бути нотаріально посвідчений. Попередній договір 3 2-2-96-1 купівлі продажу квартири від 24 липня 2021 року не був нотаріально посвідчений, та є нікчемним, у цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч. 2 ст. 215 ЦК України). Таким чином спростовується твердження позивача про відсутність необхідності нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі продажу квартир № 2-2-96-1 від 24.07.2021 року та прямо випливає висновок про необхідність нотаріального посвідчення цього договору. Позивачем не вчинялось жодних дій спрямованих на нотаріальне посвідчення договору, в позовній заяві не зазначені факти ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору та більше того, позивачем займається позиція (навіть в позовній заяві) про відсутність необхідності нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі продажу квартири № 2-2-96-1 від 24.07.2021 року та стверджується про розірвання цього договору згідно листа позивача. Всі вищенаведені обставини свідчать про відсутність правових підстав, прямо передбачених частиною статті 220 ЦК України для визнання договору дійсним. Також, у зв`язку з заявленням позивачем вимоги про визнання дійсним попереднього договору купівлі продажу квартир № 2-2-96-1 від 24.07.2021 (який за позицією Відповідача є нікчемним) необхідно врахувати, що згідно положень п.п.1.10, 1.11 спірного попереднього договору, кінцевий термін укладення основного договору припадає на травень 2022 року. Основний договір сторонами не укладався. Згідно з ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється якщо основний договір не укладений протягом строку ( у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна зі сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Таким чином , позивачем заявлена вимога про визнання дійсним попереднього договору, який згідно його положень та з у рахуванням положень ч. 3 ст. 635 ЦК України може тлумачитись на дату розгляду вимог позивача, як припинений (за позицією відповідача цей договір є нікчемним). При цьому, діючим законодавством взагалі не передбачена можливість визнання в судовому порядку дійсним припиненого договору. Вимога позивача про розірвання попереднього договору купівлі продажу квартири № 2-2-96-1 від 24 липня 2024 року є похідною вимогою від вимоги про визнання даного договору дійсним. У зв`язку з неправомірністю вимоги про визнання попереднього договору купівлі продажу квартири № 2-2-96-1 від 24 липня 2021 року дійсним з мотивів, що викладені в даному відзиві на позовну заяву, вимога про розірвання даного договору також не підлягає задоволенню.

Позивачем в позовній заяві застосовані взаємовиключні правові підходи або ігноруються норми законодавства: обґрунтовуючи відсутність необхідності нотаріального посвідчення попереднього договору купівлі продажу квартири № 2-2-96-1 від 24 липня 2021 року та при цьому, одночасно, заявляється вимога про визнання даного договору дійсним на підставі положень ст. 220 ЦК України, яка регламентує можливість визнання дійсними договорів, що підлягають нотаріальному посвідченню; заявляється вимога про визнання попереднього договору купівлі продажу квартири № 2-2-96-1 від 24 липня 2021 року дійсним та одночасно обґрунтовується факт вже проведеного розірвання цього договору на підставі листа позивача № 50 від 11.01.2023 року; заявляється вимога про визнання попереднього договору купівлі продажу квартири № 2-2-96-1 від 24 липня 2021 року дійсним та ігнорується положення частини 3 статті 635 ЦК України, згідно з якою даний договір може тлумачитись як припинений (за позицією відповідача договір нікчемний); обґрунтовується факт вже проведеного «розірвання» попереднього договору купівлі продажу квартири № 2-2-96-1 від 24 липня 2021 року, згідно листа позивача та при цьому одночасно заявляється вимога про розірвання даного договору. Всі вищевикладені обставини додатково підтверджуються неправомірність та безпідставність вимог позивача (а.с.80-85). У додаткових поясненнях ОСОБА_2 вказує, що в травні 2023 року вона звернулась до Ірпінського міського суду Київської області з позовними вимогами до ТОВ « ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину до перереднього договору 2-2-96-3 від 27 липня 2021 року купівлі продажу об`єкту нерухомості та стягнення грошових коштів. Попередній договір № 2-2-96-1 купівлі продажу квартири від 24 липня 2021 року та попередній договір № 2-2-96-3 купівлі продажу об`єкту нерухомості від 27 липня 2021 року є повністю ідентичними, зокрема в частині відсутності нотаріального посвідчення цих договорів. Рішенням Ірпінського міського суду Київської області № 367/2940/23 від 06 березня 2024 року встановлений факт нікчемності попереднього договору № 2-2-96-3 від 27 липня 2021 року та застосовано наслідки недійсності нікчемного правочину шляхом стягнення з ТОВ «ГОСТОГМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» на її користь грошових коштів в сумі 50 000,00 грн. Постановою Київського апеляційного суду від 02 грудня 2024 року рішення Ірпінського міського суду Київської області у справі № 367/2940/23 від 06 березня 2024 року залишено без змін. Ухвалою від 29 січня 2025 року по справі № 367/2940/23 Верховний суд у складі колегії Третьої судової палати Касаційного цивільного суду відмовив ТОВ « ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» у відкритті касаційного провадження. Більше того, Київський апеляційний суд в постанові від 02 грудня 2024 року у відношенні можливості визнання договору від 27 липня 2021 року дійсним, в становив обставини відсутності правових підстав для визнання попереднього договору № 2-2-96-3 від 27 липня 2021 року дійсним. Таким чином , вищезазначеними рішеннями судів, що набрали законної сили, встановлено: нікчемність попереднього договору № 2-2-96-3 від 27 липня 2021 року укладеного між ТОВ «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» та ОСОБА_2 та відсутність правових підстав для визнання дійсним попереднього договору № 2-2-96-3 від 27 липня 2021 року , укладеного між ТОВ «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» та ОСОБА_2 .

В судове засідання представник позивача не прибула, через систему «Електронний суд» надала заяву, в якій просила суд відкласти судове засідання, в зв`язку тим, що прибути у судове засідання не має можливості, так як приймає участь в іншому судовому засіданні у Господарському суді Житомирської області.

Представник відповідача заперечував проти позовних вимог, вважає їх незаконними, необґрунтованими та недоведеними.

Розглянувши заяву представника позивача про відкладення судового засідання, суд дійшов висновку про відсутність підстав для його задоволення з огляду на наступне.

За змістом ст. 43 ЦПК України учасники справи мають право, зокрема, брати участь у судових засіданнях, якщо інше не визначено законом, подавати заяви та клопотання, надавати пояснення суду, наводити свої доводи, міркування щодо питань, які виникають під час судового розгляду, і заперечення проти заяв, клопотань, доводів і міркувань інших осіб.

Відповідно до частини першої статті 44 ЦПК України учасники судового процесу та їхні представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами. Зловживання процесуальними правами не допускається.

Статтею 223 ЦПК України визначено, що суд відкладає розгляд справи у судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з таких підстав, зокрема: 1) неявка у судове засідання учасника справи щодо якого відсутні відомості про вручення йому повідомлення про дату, час і місце судового засідання; 2) перша неявка в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними.

Пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод визначено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним та безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

Розумність тривалості судового розгляду має визначатися з огляду на обставини справи та наступні критерії: складність справи, поведінка заявника та компетентних органів, а також важливість предмета позову для заявника у справі (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Фрідлендер проти Франції»).

У свою чергу, сторона зобов`язана демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, утриматися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Обґрунтовуючи підстави для відкладення розгляду справи представник позивача адвокат Кроль І.О. зазначає про її неможливість прибути у судове засідання, оскільки вона зайнята у розгляді іншої справи який відбудеться в Господарському суді Житомирської області, справ призначена до розгляду на 27 травня 2025 року о 12 год. 00 хв., яке було призначене раніше.

Однак, на переконання суду, такі причини не є підставою для відкладення розгляду справи.

Відповідно до ч. 3 ст. 58 ЦПК України, юридична особа незалежно від порядку її створення бере участь у справі через свого керівника, члена виконавчого органу, іншу особу, уповноважену діяти від її імені відповідно до закону, статуту, положення, трудового договору (контракту) (самопредставництво юридичної особи), або через представника.

Отже, наведене положення законодавства передбачає можливість здійснення процесуального представництва юридичною особою, як в порядку самопредставництва, так і іншими особами, як представниками юридичної особи.

При цьому, суд враховує, що позивач є юридичною особою, проте не надав доказів неможливості забезпечити участь під час розгляду даної справи іншого представника. Разом з тим, доказів неможливості її прибуття у судове засідання не надано.

Крім того, для реалізації процесуальних прав представник позивача може заявити клопотання про розгляд справи без її участі.

За наведених обставин, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні клопотання представника позивача про відкладення розгляду справи.

Вивчивши та дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення учасників справи, оцінивши докази, які містяться в матеріалах справи, суд приходить до наступного висновку.

Судом встановлено, що 24 липня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Гостомель Резиденс» (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено попередній договір № 2-2-96-1 купівлі-продажу нерухомого майна ( а.с.11-18).

Відповідно до п.1.1 вказаного попереднього договору, сторони в порядку, у строк та на умовах, визначених цим попереднім договором, зобов`язуються в майбутньому укласти і належним чином оформити основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення за будівельним номером 96-14 (надалі - основний договір), загальною проектною площею 64,61 кв.м., житловою проектною площею 35,9 кв.м., кількість кімнат 2 (дві), поверх 6 (шостий), секція 2 (друга) (надалі - нерухоме майно), в багатоквартирному будинку, який будується за будівельною адресою: АДРЕСА_2 (надалі - об`єкт будівництва), за яким продавець зобов`язується передати у власність покупця нерухоме майно, а покупець зобов`язується прийняти від продавця у свою власність нерухоме майно та сплатити за нерухоме майно договірну ціну.

Відповідно до п.1.2.1. попереднього договору договірна ціна продажу нерухомого майна за основним договором (надалі - договірна ціна) становить 1 350 349 гривень 00 коп., в тому числі ПДВ 225 058 гривень 17 коп., що є еквівалентним 49 660 доларів США 70 центів, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього попереднього договору.

Згідно умов п.1.2.1.1. попереднього договору, у випадку настання обставини, передбаченої пунктом 1.7. цього попереднього договору, договірна ціна підлягає коригуванню та буде дорівнювати: 100% суми всіх забезпечувальних платежів, передбачених цим попереднім договором, та вартості перевищеної площі нерухомого майна, у разі збільшення остаточної загальної площі нерухомого майна по відношенню до загальної проектної площі нерухомого майна в порядку, передбаченому пунктом 1.7 цього попереднього договору, або 100% суми всіх забезпечувальних платежів, передбачених цим попереднім договором, за вирахуванням вартості зменшеної площі нерухомого майна, у разі зменшення остаточної загальної площі нерухомого майна по відношенню до загальної проектної площі нерухомого майна в порядку, передбаченому пунктом 1.7 попереднього договору.

Відповідно до п.1.3. попереднього договору у забезпечення виконання своїх обов`язків за цим попереднім договором покупець протягом одного робочого дня з дати підписання цього попереднього договору сплачує на банківський рахунок продавця: IBAN: НОМЕР_1 в АТ КБ «ПриватБанк», забезпечувальний платіж у розмірі 1 350 349 гривень 00 коп., в тому числі ПДВ 225 058 гривень 17 коп., що є еквівалентним 49 660 доларів США 70 центів, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього попереднього договору в наступному порядку: протягом трьох робочих днів з дати підписання цього попереднього договору платіж в розмірі 815 745 (вісімсот п`ятнадцять тисяч сімсот сорок п`ять) гривень 00 коп., в т.ч. ПДВ, що є еквівалентним 30 000 доларів США 00 центам, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього попереднього договору; платіж в розмірі 534 604 (п`ятсот тридцять чотири тисячі шістсот чотири) гривень 00 коп., в т.ч. ПДВ, що с еквівалентним 19 660 доларів США 70 центів, здійснюється покупцем протягом 12 (дванадцяти) місяців з 20.08.2021 та до 20.07.2022 року, рівними щомісячними платежами по 44 550 (сорок чотири тисячі п`ятсот п`ятдесят) гривень 33 коп., в т.ч. ПДВ, що є еквівалентним 1 638 доларів США 39 центів, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього договору, не пізніше 20 числа кожного місяця в повному обсязі на рахунок продавця.

Пунктом 1.10. вказаного договору визначено, що орієнтовний строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію: 2 секції третій квартал 2021 року. Продавець може змінити строк будівництва, а також змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до шести місяців, і це не буде вважатись порушенням умов цього попереднього договору.

Судом також встановлено, що підписаний між сторонами попередній договір №2-2-96-1 від 24.07.2021 року не був нотаріально посвідчений у встановленому законом порядку.

На підтвердження належного виконання взятих на себе зобов`язань за попереднім договором № 2-2-96-1 купівлі-продажу нерухомого майна від 24.07.2021 року, позивач надала фільтровану виписку АТ КБ «ПриватБанк» за період з 01.01.2021 по 14.08.2024, згідно якої на рахунок позивача відповідачем було перераховано грошових коштів на виконання попереднього договору купівлі продажу квартири від 24 липня 2021 року у загальній сумі 904 845 (дев`ятсот чотири тисяч вісімсот сорок п`ять) грн. 00 коп, в тому числі ПДВ 150 807 (сто п`ятдесят тисяч вісімсот сім) грн. 50 коп ( а.с.27).

Як стверджує позивач у позові, відповідач згідно з п. 1.3 попереднього договору зобов`язувався сплатити забезпечувальний платіж у повному розмірі до 20 липня 2022 року. Остання плата була здійснена відповідачем 20 вересня 2021 року та з 20 жовтня 2021 року почала утворюватись заборгованість у відповідача за попереднім договором, яка становить 599 136 (п`ятсот дев`яносто дев`ять тисяч сто тридцять шість) грн. 99 коп., у тому числі ПДВ.

11 січня 2023 року ТОВ « ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» було направлено ОСОБА_2 лист № 50 про розірвання договору в односторонньому порядку ( а.с.19-23).

25 травня 2024 року ТОВ « ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» було направлено ОСОБА_2 лист №25/03-1 де зазначено, що у зв`язку з розірванням попереднього договору № 2-2-96-1 від 24 липня 2021 року на підставі листа про розірвання договору в односторонньому порядку № 50 від 11 січня 2023 року , ТОВ « ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» звертається із проханням надати реквізити розрахункового рахунку для повернення сплачених нею коштів ( а.с.24).

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно вимог частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена - у письмовій формі.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до частини другої статті 209 ЦК України, нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.

Згідно з частиною першою статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Частиною першою статті 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Під час вирішення зазначених спорів суди повинні враховувати роз`яснення, викладені в постанові Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», у пункті 13 якої зазначено, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню.

Доводи представника позивача про те, що прямої вимоги про нотаріальне посвідчення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна чинним законодавством України не передбачено, а тому договір від 24 липня 2021 року є дійсним, суд відхиляє, з огляду на наступне.

01.01.2004 набув чинності ЦК України, як основний нормативно-правовий акт цивільного законодавства України.

З моменту прийняття в ЦК України діяла наступна редакція статті 657, а саме: договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

У постанові Верховного Суду України від 19 червня 2013 року у справі № 6-49цс13 вказано, що: «Пленум Верховного Суду України в пункті 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, було встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Однак, при розгляді справи суди першої, апеляційної та касаційної інстанцій на зазначені положення закону уваги не звернули та не врахували, що договір купівлі-продажу нежитлового будинку в силу статті 657 ЦК України в редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, підлягав і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому не міг бути визнаний судом дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України, і, відповідно, відсутні підстави для визнання за позивачем права власності на спірне нерухоме майно».

Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» № 1878-VI від 11.02.2010, у частині першій статті 657 слова «та державній реєстрації» виключено.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв`язку з прийняттям Податкового кодексу України» № 1878-VI від 11.02.2010, у частині першій статті 657 слова «та державній реєстрації» частину першу статті 657 доповнити словами «крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі».

Таким чином, на момент укладення попереднього договору від 24 липня 2021 року в ЦК України діяла наступна редакція статті 657, а саме: договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 6-1288цс17 зазначено, що: «Пленум Верховного Суду України в пункті 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі».

З наведеного чітко вбачається, що норми ЦК України з моменту набуття ним чинності постійно містили як вимогу про те, що договори про купівлю-продаж нерухомого майна до 2010 року підлягали «і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації», а з 2010 року лише вимогу про «нотаріальне посвідчення».

А оскільки в силу імперативних вимог статті 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, то нотаріальне посвідчення попереднього договору також є обов`язковим.

Положення як ст.635 так і ст. 657 ЦК україни є імперативними та розширеному тлумаченню не підлягають.

Аналізуючи викладені вище положення цивільного законодавства України, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що попередній договір є нікчемним, оскільки сторонами не додержано вимог закону про нотаріальне посвідчення спірного попереднього договору № 2-2-96-1 від 24 липня 2021 року.

Визнання нікчемного правочину дійсним та розірваним за вимогою його сторони не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону.

Згідно з ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.

Оскільки у задоволені позову відмовлено судовий збір покладається на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.12,13,81,141,258,259,263-265 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» до ОСОБА_2 про визнання недійсним та розірвання договору відмовити.

Судовий збір віднести за рахунок позивача.

З текстом рішення можна ознайомитись в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням http://reyestr.court.gov.ua.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подачі у 30-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Відомості про учасників справи згідно п. 4 ч. 5 ст. 265 ЦПК України:

Позивач Товариство з обмеженою відповідальністю « ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС», , адреса: 08298, Київська область, Бучанський район, смт. Гостомель, вул. Хмельницького Богдана, буд. 1-3;

Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса місця реєстрації: АДРЕСА_3 .

Суддя М.П. Одарюк