ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 524/5873/23 Номер провадження 22-ц/814/1231/25Головуючий у 1-й інстанції Предоляк О. С. Доповідач ап. інст. Бутенко С. Б.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 червня 2025 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

Головуючого судді Бутенко С. Б.

Суддів Карпушина Г. Л., Обідіної О. І.,

за участю секретаря: Ракович Д. Г.

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві у режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1

на рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 12 листопада 2024 року у складі судді Предоляк О. С.

у цивільній справі за позовом Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів,

в с т а н о в и в:

У серпні 2023 року представник Кременчуцької міської ради Полтавської області звернувся до суду з вказаним позовом до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів.

Позов мотивовано тим, що на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна відповідач ОСОБА_1 набув право власності на нерухоме майно - незавершене будівництво, багатоповерховий житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 . Об`єкт нерухомості знаходиться на земельній ділянці комунальної форми власності загальною площею 2 460 кв. м, кадастровий номер :03:003:0172.

З моменту набуття права власності на об`єкт незавершеного будівництва відповідач не оформив право користування вказаною земельною ділянкою.

В період з 01.07.2020 по 30.06.2023 відповідач використовував земельну ділянку без правовстановлюючих документів, орендну плату не сплачував, що призвело до неотримання Кременчуцькою міською радою Полтавської області доходу від орендної плати за землю в сумі 274 106,57 грн. Добровільно ці кошти відповідачем сплачено не було.

Посилаючись на наведені обставини, позивач просив суд стягнути з відповідача безпідставно збережені кошти внаслідок порушення земельного законодавства у розмірі 274 106,57 грн.

Ухвалою Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 22 листопада 2023 року вказану цивільну справу направлено для розгляду до Кременчуцького районного суду Полтавської області (а. с. 39, т. 1).

Ухвалою Кременчуцького районного суду Полтавської області від 01 лютого 2024 року дану цивільну справу передано на розгляд до Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області (а. с. 86, т .1).

Рішенням Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 12 листопада 2024 року позов Кременчуцької міської ради Полтавської області задоволено частково.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь на користь Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області грошові кошти за фактичне користування земельною ділянкою у розмірі 109 634,37 грн та витрати по сплаті судового збору у розмірі 1 644,52 грн.

В іншій частині вимог відмовлено.

Рішення суду мотивовано наявністю правових та фактичних підстав для стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів, які він мав заплатити власнику земельної ділянки за користування земельною ділянкою кадастровий номер :03:003:0172.

Не погодившись з вказаним рішенням, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати в частині задоволених позовних вимог та ухвалити у цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову, а також ухвалити нове рішення про розподіл судових витрат пропорційно розміру задоволених позовних вимог. В іншій частині рішення просить залишити без змін.

Доводи апеляційної скарги ґрунтуються на тому, що він вже неодноразово наголошував на тому, що згідно акту комісійного обстеження від 27.05.2019 (складеного працівниками позивача, копія наявна у матеріалах справи) на земельній ділянці з кадастровим номером :03:003:0172 з 2019 року знаходиться дитячий майданчик: перший з огорожею та займає площу - 224 кв. м (14*16); другий без огорожі - дві гірки та пісочниця займає площу 144 кв. м (12*12).

Отже, площа земельної ділянки із кадастровим номером :03:003:0172, зайнята майном, що йому не належить та за яку він не повинен сплачувати становить 368 кв. м, а площа земельної ділянки, за яку він має сплачувати становить 2 092 кв. м (2 460 368 = 2 092 кв.м).

Вважає безпідставними доводи відповідача, що площа земельної ділянки, за яку він має сплачувати становить 2 460 кв. м.

Вказує, що з урахуванням вказаного та нормативної грошової оцінки земельної ділянки з нього за рішенням суду першої інстанції мало бути стягнуто 93 233,78 грн, тобто на 16 400,59 грн менше.

У відзиві на апеляційну скаргу представник Кременчуцької міської ради Полтавської області просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції залишити без змін, як законне та обґрунтоване.

Відповідач ОСОБА_1 подав відповідь на відзив на апеляційну скаргу, в якій просить задовольнити вимоги його апеляційної скарги в повному обсязі.

Представник Кременчуцької міської ради Полтавської області подав заперечення на відповідь на відзив, в яких просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Колегія суддів Полтавського апеляційного суду, заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши доводи апеляційної скарги та матеріали справи, дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги.

За правилами частин першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 374, статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням вимог матеріального і процесуального права.

По справі встановлено, що згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 16.08.2023 № 343015858 на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна ОСОБА_1 було набуто у власність об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво, багатоповерховий житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , яке було зареєстроване за ним 22.06.2016, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 30182123 від 23.06.2016 (а. с. 10-1, т. 11).

Об`єкт нерухомого майна знаходить на земельній ділянці комунальної форми власності загальною площею 2 460 кв. м (кадастровий номер :03:003:0172), вид використання для закінчення будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудованими адміністративно-торговими приміщеннями на першому поверсі.

На підставі заяви ОСОБА_1 про виправлення технічної помилки у Державному земельному кадастрі та відповідно до копії протоколу про виправлення помилки № 8908666 від 17.05.2024, витягу із Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 17.05.2024, витягу із Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 08.09.2024 у земельної ділянки із кадастровим номером :03:003:0172 змінився вид цільового призначення із - 03.10 «Для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку на 02.03 «для будівництва і обслуговування багатоквартирного будинку». Після зазначення у Державному земельного кадастру вірного виду цільового призначення змінилась і нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки із 5 963 901 грн на 2507 035,20 грн (а. с. 194-206, т. 1).

Згідно витягу з ДЗК про земельну ділянку кадастровий номер :03:003:0172, державна реєстрація даної земельної ділянки проведена 22.05.2009.

Рішенням Кременчуцької міської ради ІІІ сесії VII скликання від 02.02.2016 внесено зміни до рішення Кременчуцької міської ради від 29.05.2012 «Про розгляд протесту прокурора м. Кременчука від 23.01.2012 № 94-908вих12 на рішення Кременчуцької міської ради від 27.12.2011 «Про внесення змін до рішення міської ради від 24.11.2009 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Кременчука Полтавської області», з внесеними змінами та доповненнями, а саме доповнено текст рішення після слів: «у період з 01.06.2012 до 31.12.2012 нормативна грошова оцінка земель діє у розмірі 75% від затвердженої нормативно грошової оцінки; - у період з 01.01.2013 нормативна грошова оцінка земель діє у розмірі 85% від затвердженої нормативно грошової оцінки; - у період з 01.01.2015 нормативна грошова оцінка земель діє у розмірі 70% від затвердженої нормативно грошової оцінки, словами наступного змісту: у період з 01.01.2016 нормативна грошова оцінка земель діє у розмірі 60% від затвердженої нормативно грошової оцінки (а. с. 14, т. 1).

Згідно рішення Кременчуцької міської ради VІ сесії VI скликання від 21.04.2011 внесено зміни до рішення міської ради від 23.09.2008 «Про орендну плату за землю в м. Кременчуці», а саме додаток до цього рішення викладено в новій редакції. Визнано такими, що втратили чинність рішення міської ради «Про внесення доповнень та змін до рішення міської ради від 23.09.2008» від 24.02.2009, 24.03.2009 та від 28.08.2007 «про внесення змін до рішення міської ради від 24.02.2005» (а.с. 12, т. 1)

Рішенням Кременчуцької міської ради V сесії VIII скликання від 25.05.2021 затверджено річний розмір орендної плати за земельні ділянки на території Кременчуцької міської територіальної громади та визнано такими, що втратили чинність рішення Кременчуцької міської ради від 21.04.2011 «Про внесення змін до рішення міської ради від 28.03.2008 «Про орендну плату за землю в м. Кременчуці» та рішення Потоківської сільської ради Кременчуцького району від 19.06.2020 № 43-16 «Про встановлення розміру ставок орендної плати за земельні ділянки комунальної власності на території Потоківської сільської ради Кременчуцького району Полтавської області» (а. с. 15, т. 1)

25.03.2009 між орендодавцем Кременчуцькою міської радою Полтавської області та орендарем МКП «Граніт» в особі директора Дуки І. С. укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надав орендарю в строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер :03:003:0172 площею 2 460 кв. м для будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудованими адміністративними приміщеннями на першому поверсі по вул. Київській в районі жилого будинку АДРЕСА_2 строком на два роки (а. с. 75-76, т. 1).

Згідно договору оренди землі від 26.05.2017 Кременчуцька міська рада Полтавської області надала, а МКП «Граніт» в особі директора Дуки І. С. прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 4 136 кв. м для закінчення будівництва багатоповерхового житлового будинку АДРЕСА_3 з вбудованими адміністративно-торговими приміщеннями в мікрорайоні 278в м. Кременчуці строком на 3 роки (а. с. 68-73, т. 1).

В період з 01.07.2020 по 30.06.2023 відповідач використовував земельну ділянку з кадастровим номером :03:003:0172 площею 2 460 кв. м без правовстановлюючих документів, орендну плату не сплачував, що призвело до неотримання Кременчуцькою міською радою Полтавської області доходу від орендної плати за землю в сумі 274 106,57 грн.

В добровільному порядку вказані кошти відповідачем сплачено не було, що стало підставою для звернення позивача до суду з вказаним позовом.

Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції обґрунтовано виходив з того, що за відсутності належних доказів оформлення права користування спірною земельною ділянкою, зокрема, укладення відповідного договору оренди з Кременчуцькою міською радою та державної реєстрації права оренди за період з 01.07.2020 по 30.06.2023 відповідач користувався спірною земельною ділянкою без достатніх правових підстав, відтак відповідач за рахунок позивача, який є власником земельної ділянки, зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, тобто орендну плату, а тому він зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.

Відповідно до статті 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Суб`єктами права на землі комунальної власності згідно зі статтею 80 Земельного кодексу України є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, незалежно від того, зареєстрована земельна ділянка за територіальною громадою, чи ні.

Відповідно до частини першої статті 122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (частина перша статті 124 ЗК України).

Використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону (стаття 206 ЗК України).

Частиною четвертою статті 2 Закону України «Про плату за землю» передбачено, що за земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата.

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки (підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14, підпункти 288.5.1, 288.5.2. пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України).

Підстави та порядок переходу права на земельну ділянку при переході права власності на розташовані на ній жилий будинок, будівлю або споруду визначаються статтею 377 ЦК України та статтею 120 ЗК України.

Частина друга статті 120 ЗК України закріплює принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За приписом цієї частини визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на відповідні житловий будинок, будівлю чи споруду (див висновок Верховного Суду України, викладений у постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-2225цс16).

Відповідно до частини четвертої статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою (див. пункт 7.42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16).

Отже, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна.

Згідно з приписами частини першої статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Відповідно до частин першої, третьої, четвертої, дев`ятої статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Згідно частини другої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, відшкодування завданих збитків.

Статтею 1212 ЦК України визначено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідків події.

Отже, у випадку використання землекористувачем сформованої земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захистити своє право на компенсацію йому вартості не отриманої орендної плати в порядку статті 1212 ЦК України.

Аналогічні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц, від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17, від 9 листопада 2021 року у справі № 905/1680/20, від яких Верховний Суд не відступав.

Встановивши, що відповідач використовував спірну земельну ділянку, оскільки факт користування презюмується, виходячи із загального принципу цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про стягнення з ОСОБА_1 на користь власника земельної ділянки - Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області суми безпідставно набутих (збережених) грошових коштів у розмірі орендної плати, що відповідає вимогам статті 206 ЗК України, підпунктів 14.1.136, 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового Кодексу України щодо обов`язковості плати за користування земельними ділянками державної і комунальної власності.

Доводи апеляційної скарги відповідача висновків суду першої інстанції не спростовують.

Судом дано належну правову оцінку доводам відповідача щодо площі земельної ділянки, за яку має вноситись плата, як безпідставним, оскільки спірна земельна ділянка кадастровий номер :03:003:0172, яка призначена для будівництва і обслуговування багатоквартирного будинку, сформована у розмірі 2460 кв. м. Розташування на земельній ділянці іншого майна не впливає на цільове призначення земельної ділянки та її розмір, а знаходиться у площині прав землекористувача, які він здійснює на власний розсуд.

Велика Палата Верховного Суду у пункті 38 постанови від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20) виклала правовий висновок про те, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомо ще за часів Давнього Риму (superficies solo cedit - будівництво приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він передбачений як потребами обороту, так і загалом самої природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктах нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто, крім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, інакше вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 ЗК України, статті 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій знаходиться цей об`єкт, враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на її території будівлі або споруди, особа, яка придбала такий об`єкт, стає фактичним користувачем цієї земельної ділянки, на якій розташований такий об`єкт нерухомого майна, а правовідносини з фактичним користуванням земельною ділянкою без оформлення права на цю ділянку (без укладення) договору оренди тощо та недотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом умовними і реалізація прав та обов`язків учасників таких правовідносин залежить від виконання визначених дій.

Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у собі вартість, яку має заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути таку вартість власника земельної ділянки на підставі положення частини першої статті 1212 ЦК України.

22.06.2016 ОСОБА_1 набув право власності на об`єкт нерухомого майна - незавершене будівництво, багатоповерховий житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , що знаходиться на земельній ділянці кадастровий номер :03:003:0172 площею 2460 кв. м, яка має свої межі та конфігурацію.

Доказів користування даною земельною ділянкою іншою особою відповідач суду не надав, наданого позивачем розрахунку недоотриманого доходу в установленому порядку не спростував.

За таких обставин колегія суддів апеляційного суду не вбачає підстав для скасування оскаржуваного рішення суду першої інстанції з наведених в апеляційній скарзі мотивів та залишає апеляційну скаргу відповідача без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін, як ухваленого судом з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Ухвалою Полтавського апеляційного суду від 10 березня 2025 року за клопотанням апелянта було відстрочено сплату судового збору за подання апеляційної скарги на рішення суду, тому при ухваленні судового рішення за результатами розгляду апеляційної скарги несплачена сума судового збору у розмірі 1 453,44 грн підлягає стягненню у дохід держави з відповідача ОСОБА_1 за правилами частини першої статті 141 ЦПК України

Керуючись статтями 367, 374, 375, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.

Рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 12 листопада 2024 року - залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 в дохід держави судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 1 453,44 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий суддя С. Б. Бутенко

Судді Г. Л. Карпушин

О. І. Обідіна