Справа № 523/1570/24
Провадження №2/523/1135/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" травня 2025 р. м.Одеса

Пересипський районний суд міста Одеси у складі:

головуючого судді - Далеко К.О.,

за участю секретаря - Дмітрієвої В.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду №17 в м. Одесі, цивільну справу № 523/1570/24 за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» до ОСОБА_1 , Акціонерного товариства «МТБ Банк», треті особи які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Акціонерного товариства «МТБ Банк»: Комунальне підприємство електричних мереж зовнішнього освітлення «Одесміськсвітло», Комунальне підприємство «Теплопостачання міста Одеси» про витребування майна із чужого незаконного володіння,

ВСТАНОВИВ:

І . Зміст вимог та заперечень учасників справи.

Доводи позову.

До Пересипського районного суду м. Одеси звернулася голова Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» Нефьодова А.Я. з позовною заявою до ОСОБА_1 , Акціонерного товариства «МТБ Банк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача АТ «МТБ Банк»: Комунальне підприємство електричних мереж зовнішнього освітлення «Одесміськсвітло», КП «Теплопостачання міста Одеси» в якій, з урахуванням збільшення позовних вимоги, просила:

- витребувати від ОСОБА_2 на користь співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 в особі ОСББ «ІЗУМРУД 2007» нежитлову будівлю трансформаторної підстанції за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 63,8 кв.м. реєстраційний номер 101, власник ОСОБА_2 ;

- витребувати від ОСОБА_2 на користь співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 в особі ОСББ «ІЗУМРУД 2007» нежитлову будівлю котельні за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 316,9 кв. м. реєстраційний номер 101, власник ОСОБА_2 ;

- витребувати від Акціонерного товариства «МТБ Банк» на користь співвласників багатоквартирного будинку в особі ОСББ «ІЗУМРУД 2007», розташованого за адресою: АДРЕСА_1 рухоме майно: Інв. №38, Котельний щит сигналізації, Інв. №39, Повітряно опалювальний апарат UGW/OA1-B, Інв. 46, Інв., Повітряно опалювальний апарат UGW/OA1-B, № 4, Комплекс Флоутек ТМ 3-4, Інв. № 40, Ультрозвуковий лічильник газу Курс - 01 G400, Інв. № 42, Шафа ввідна ШВ 400А, Інв. № 42, Шафа крування, Інв. № 43, FLECK/Сольовий бак 200 л у збірці, Інв. № 45, Прилад для керування 2-х насос ER-2, Інв. № 47, Бак розширювальний СІММ VASO ERE СЕ1000, Інв. № 48, Бак розширювальний СІММ VASO ERE CEI000, Інв. № 49, Бак розширювальний СІММ VASO ERE СЕ1000, Інв. 52, Дозуюча помпа ДМЕ 2-18F-PP/T/F-3111F, Інв. 53, Котел водонагрівальний Вітомакс 200 М241 3200 кВт 6 бар с ком., Інв. №54, Котел водонагрівальний Вітомакс 200 М241 3200 кВт 6 бар с ком., Інв. №55, Котел водонагрівальний Вітомакс 200 М241 3200 кВт 6 бар с ком., Інв. №56, Насос Wilo MHI206-L/E/3-400-50-2 многоступ., Інв. № 57, Насос Wilo MHI206-L/E/3-400-50-2 многоступ., Інв. № 58, Насос UPS 25-80 180 1 230V50 Гц, Інв. №59, Помпа з сухим ротором ТР 80- 250/2AF-BAQT 7.5к, Інв. №60, Привід сидлового клапану AY230-3, Інв. №62, сидловий клапан Н61100Н, Інв. №41, ГРУ RBE4022, Інв. №34, Маршрутизатор RTR53A-6LVH/DSM; Інв. №66, Трансформатор ТМ1600 10/0,4 (складське збереження), Інв. № 72, ЩО 90-1119 (без лічильника), Інв. № 73, ЩО 90-1119 (без лічильника), Інв. № 74, ЩО 90-1413, Інв. №75, ЩО 90-1413, Інв. №76, ЩО 90-1413, Інв. №77 ЩО 90-1413, Інв. №78, ЩО 90-1413, Інв. №79, ЩО 90-1413, Інв. №80, ЩО 90-1413, Інв. №32, ЩО 90-1413, Інв. №33, ЩО 90-1413, Інв. №35, КСО-393-17-В УЗ, Інв. №35, КСО-393-17- В, Інв. №36, КСО-393-23 УЗ, Інв. №36, КСО-393-23 УЗ, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Позов мотивований тим, що 28 вересня 2007 року Суворовською районною державною адміністрацією було видано розпорядження № 696р. «Про затвердження акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту 606-ти квартирного, 10-14ти поверхового, чотирнадцятисекційного житлового будинку АДРЕСА_3 ), підземно надземної автостоянки ( АДРЕСА_1 ), котельної (вул. Ак. Сахарова 36Б), трансформаторної підстанції (вул. Ак. Сахарова, 36B) мікрорайон III-4-2, жилмасив «Котовського» м. Одеса.

08 лютого 2008 року протоколом № 3 Загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Управитель житлового фонду «Євро Сервіс» оформлено збільшення Статутного капіталу Товариства за рахунок майна ОСОБА_3 , що складалося, зокрема з: нежитлової будівлі - трансформаторної підстанції, загальною площею 63,8 кв. м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та нежитлової будівлі котельні загальною площею 316,9 кв. м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та затверджено Статут у новій редакції.

На підставі вказаного протоколу № 3 було затверджено нову редакцію Статуту ТОВ «УЖФ «Євро - Сервіс» із врахуванням трансформаторної підстанції та котельні.

05 лютого 2015 року рішенням Господарського суду Одеської області у справі №916/3622/14 задоволено позов Публічного акціонерного товариства "МАРФІН БАНК" до відповідачів Товариства з обмеженою відповідальністю "Управитель житлового фонду "ЄВРО-СЕРВІС", Товариства з обмеженою відповідальністю "ФАУНДБУД", за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів ТОВ "ЮВЕЛІРНО-ГРАНУВАЛЬНА КОМПАНІЯ "ДІАМАНТ", ОСОБА_3 про звернення стягнення на заставлене майно, а саме , серед іншого, звернуто стягнення на предмет іпотеки: нежилу будівлю - трансформаторну підстанцію, загальною площею 63,8кв.м, нежилу будівлю - котельню, загальною площею 316,9кв.м, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

25 липня 2017 року за Актом № 50663717/16 про передачу майна стягувачу у рахунок погашення боргу на підставі рішення № 916/3622/14 виданого 12 лютого 2016 року в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором №2848/OF від 25.07.2008р майно в результаті торгів, що не відбулися було залишено за ПАТ «МАРФІН БАНК».

05 квітня 2017 року відповідач ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу набула право власності на котельню, яка значиться як нежитлова будівля котельня за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 316,9 кв. м.

05 квітня 2017 року відповідач ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу набула право власності на трансформаторну підстанцію, яка значиться як нежитлова будівля трансформаторна підстанція з адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 63,8 кв. м.

11 січня 2019 року зареєстровано Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» за номером запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб підприємців та громадських формувань 0068708.

29 сiчня 2022 року загальними зборами співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» оформленими протоколом № 2022/0129 серед іншого прийнято рішення з питання: «Про прийняття співвласниками ОСББ «ІЗУМРУД 2007» рішення про управління житловим комплексом по АДРЕСА_1 самостійно, шляхом самозабезпечення через статутні органи ОСББ з 01 травня 2022 року».

Посилаючись на те, що вказані приміщення є допоміжними, тобто, такими, що будувалися для забезпечення експлуатації та обслуговування потреб багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , а відтак є неподільним майном, яке перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку, представник позивача просила задовольнити позовні вимоги.

Доводи відзиву на позов.

28.06.2024 року відповідач Акціонерне товариство «МТБ Банк», в інтересах якого діє адвокат Глазов О.О., подав відзив на позов, в якому просив відмовити у задоволенні позову ОСББ «Ізумруд 2007» в повному обсязі. Відзив мотивований тим, що АТ «МТБ Банк» (правонаступник «МАРФІН БАНК») є власником обладнання котельні та трансформаторної підстанції, яке знаходиться в нежитлових приміщеннях за адресою: АДРЕСА_2 , в зв`язку набуттям цього майна у власність в результаті виконання рішення Господарського суду Одеської області № 916/3622/14 від 12.02.2016 р.

Крім того, 23.01.2017 р. на підставі Акту державного виконавця № 50663717/21 та № 50663717/21/2 про реалізацію предмета іпотеки, складених головним державним виконавцем відділу примусового виконання рішень Департаменту державної виконавчого служби Міністерства юстиції України Башиловим В.О. при примусовому виконанні наказу Господарського суду Одеської області № 916/3622/14 від 12.02.2016 р. та на підставі протоколів проведення електронних торгів № 223691 та № 223692 від 28.12.2016 року переможцю електронних торгів ОСОБА_4 передано: нежилу будівлю трансформаторна підстанція, загальною площею 63,8 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; нежилу будівлю котельня, загальною площею 316,9 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . На підставі зазначених актів державного виконавця Сероветнику С.С. було видано відповідні свідоцтва про право власності від 14.03.2011 року.

Згідно даних, які містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно інформації щодо прав власності на нежилі будівлі котельні та трансформаторної підстанції за адресою: АДРЕСА_1 , вищезгадані нежитлові будівлі котельні та трансформаторної підстанції 05.04.2017 р. ОСОБА_4 було відчужено ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу № 596 та № 595 від 05.04.2017р.

Представник відповідача зазначив, що АТ «МТБ Банк» є добросовісним набувачем обладнання котельні та трансформаторної підстанції, яке знаходиться в нежитлових приміщеннях за адресою: АДРЕСА_2 , в результаті виконання рішення суду,

Крім того вказав, що співвласники багатоквартирного будинку фактично ніколи не володіли спірним майном, що робить безпідставним його витребування.

Доводи відповіді на відзив.

08.07.2024 року представник позивача ОСББ «ІЗУМРУД 2007»- адвокат Ростомов Г.А. подав до суду відповідь на відзив, якою зазначив, що ОСББ «Ізумруд 2007» не будучи стороною договору купівлі-продажу укладеного на електронних торгах, може витребувати у добросовісного набувача спірне майно, що відповідає правовій позиції викладеній у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18. Обладнання трансформаторної підстанції та котельні є технічним обладнанням багатоквартирного будинку і належить до неподільного майна, що за визначенням ст. 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» є неподільною частиною житлового комплексу. Крім того, набуття права власності третіми особами не змінюють статус приміщення, як допоміжного, а допоміжне приміщення є таким з самого початку вводу будинку в експлуатацію. Відчуження спірного майна- допоміжних приміщень, що належить співвласникам будинку ОСББ «Ізумруд 2007» в силу закону є недопустимим.

ІІ. Клопотання та інші процесуальні рішення в справі.

Ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 23.02.2024 року справу прийнято до розгляду та відкрито загальне позовне провадження.

Ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 16.05.2024 року залучено до участі у справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» до ОСОБА_2 про витребування майна з чужого незаконного володіння, в якості співвідповідача - Акціонерне товариство «МТБ банк» (68003, Одеська обл., м. Чорноморськ, пр-т Миру, 28, МФО 328168, код. ).

Ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 10.07.2024 року по справі було призначено судову будівельно-технічну експертизу.

Ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 14.01.2025 року залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача ПАТ «МТБ Банк»:

- Комунальне підприємство електричних мереж зовнішнього освітлення «Одесміськсвітло» та Комунальне підприємство «Теплопостачання міста Одеси».

Ухвалою Пересипського районного суду м. Одеси від 08.11.2024 року закрито підготовче провадження по справі та призначено до судового розгляду по суті.

ІІІ. Позиції сторін.

У судовому засіданні представники позивача Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» Нефьодова А.Я. та адвокат Ростомов Г.А. підтримали позовні вимоги у повному обсязі, просили позов задовольнити, надали пояснення аналогічні викладеним у позові та відповіді на відзив. Матеріали справи містять заяву адвоката Ростомова Г.А. про здійснення подальшого розгляду справи у його відсутність, просив позов задовольнити.

У судовому засіданні представник відповідача Акціонерного товариства «МТБ Банк» - адвокат Глазов О.О. заперечував проти задоволення позову, просив відмовити у задоволенні позову, надав пояснення аналогічні викладеним у відзиві на позов. На стадії дослідження письмових доказів заявив клопотання про застосування строків позовної давності. Матеріали справи містять заяву адвоката Глазова О.О. про здійснення подальшого розгляду справи у його відсутність, просив відмовити у задоволенні позову.

У судове засідання відповідач ОСОБА_1 не з`явилась, причини не явки не повідомила, про дату, час та місце розгляду справи повідомлена судом належним чином за зареєстрованим місцем проживання, в порядку статей 128, 130 ЦПК України, рекомендоване повідомлення повернулось до суду із відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою», що судом розцінюється як належне повідомлення. Така позиція суду відповідає судовій практиці з розгляду аналогічних спорів: Постанови Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 757/15603/19 (провадження № 61-7187св22), 30 листопада 2022 року у справі №760/25978/13-ц (провадження № 61-6788св22), 31 серпня 2022 року у справі №760/17314/17). Відзиву від відповідача на позов до суду не надходило, заяв про розгляд справи у її відсутність до суду остання не подавала.

У судове засідання представники третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Акціонерного товариства «МТБ Банк»: Комунальне підприємство електричних мереж зовнішнього освітлення «Одесміськсвітло», Комунальне підприємство «Теплопостачання міста Одеси» в судове засідання не з`явилися, належним чином повідомлялися про дату, час та місце розгляду справи. Заяв, клопотань не надійшло.

Відповідно до ч.3 ст.223 ЦПК України, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі: 1) неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки; 2) повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника), крім відповідача, незалежно від причин неявки.

Верховний Суд у постанові від 01.10.2020 у справі № 361/8331/18 зазначив про те, що якщо учасники судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

ІV. Фактичні обставини встановлені судом. Норми права, які підлягають застосуванню та мотиви суду, щодо аргументів наведених учасниками справи.

Суд, з`ясувавши дійсні обставини справи, дослідивши матеріали справи, всебічно, повно, об`єктивно та безсторонньо оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, дійшов до висновку про відмову у задоволенні позову.

Судом встановлено, що 06 листопада 2003 року між ТОВ «ЮГК Діамант» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської ради був укладений інвестиційно-підрядний договір №232/С. Предметом зазначеного договору було будівництво багатосекційного багатоповерхового житлового будинку із вбудовано-прибудованими приміщеннями буд. АДРЕСА_4 .

ТОВ «ЮГК «Діамант» було 100% інвестором будівництва, та відповідно до умов договору мало право залучати кошти інших інвесторів з подальшою передачею їм у власність проінвестованого майна.

Розпорядженням Суворовської районної адміністрації Одеської міської ради від 28.09.2007 року №696р:

- затверджено акт державної приймальної комісії від 27.09.07р. про прийняття d експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту 606-ти квартирного, 10-14ти поверхового, чотирнадцятисекційного житлового будинку АДРЕСА_3 ), підземно надземної автостоянки ( АДРЕСА_1 ), котельної ( АДРЕСА_1 ), трансформаторної підстанції ( АДРЕСА_1 ) мікрорайон III-4-2, жилмасив «Котовського» м. Одеса.

- ТОВ «ЮГК «ДІАМАНТ» визначено оформити свідоцтво про право власності на вказаний житловий будинок ( АДРЕСА_1 ) на ТОВ «Ювелірно-гранувальна компанія «ДІАМАНТ», а підземно - наземну автостоянку ( АДРЕСА_1 ), котельню ( АДРЕСА_1 ), трансформаторну підстанцію (вул. Ак.Сахарова, 36В) на інвесторів, відповідно до інвестиційних договорів та актів прийому-передачі. Житловий будинок передати на баланс експлуатуючої організації ТОВ «УЖФ «Євро Сервіс».

Матеріали справи містять: Акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 27.09.2007 року, Акт робочої комісії про готовність закінченого будівництвом об`єкта для пред`явлення державній приймальній комісії від 11.09.2007 року, Технічний паспорт на котельню в житловому будинку АДРЕСА_1 .

11 січня 2008 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради було видано Свідоцтво про право власності на нежилу будівлю трансформаторну підстанцію за адресою: АДРЕСА_1 на ОСОБА_3 . Свідоцтво видане на підставі договору інвестування будівництва від 09 січня 2006р. №611/04-06; з додатковою угодою від 23 жовтня 2007р., №1; акту прийому-передачі від 10.01.2008 року.

11 січня 2008 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради було видано Свідоцтво про право власності на нежилу будівлю котельню за адресою: АДРЕСА_1 на ОСОБА_3 . Свідоцтво видане на підставі договору інвестування будівництва від 09 січня 2006р. №612/04-06; з додатковою угодою від 23 жовтня 2007р., №1; акту прийому-передачі від 10.01.2008 року.

Рішенням загальних зборів учасників ТОВ «Управитель житлового фонду «ЄВРО-СЕРВІС» від 08.02.2008 року: збільшено статутний капітал товариства, шляхом внесення учасниками додаткових внесків у вигляді основних фондів, а саме додатковий внесок ОСОБА_3 , що належить йому на праві власності:

- нежитлова будівля Трансформаторна підстанція, загальною площею 63,8 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; трансформатор ТМ1600 10/0,4; ЩО 90-1114; ЩО 90-1413 (№ 3,5,6,8,9,11); ЩО 90-1314 (№7); маршрутизатор RTR 53A-6LVH/GSM; КСО-393-17-В с РС80М3/3; КСО-393-23 У3; кабельні траси 0,4 кВ;

- нежитлова будівля котельна, загальною площею 316,9 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; Комплекс Флоутек ТМ 3-4; Котельний щит сигналізації; Повітряно-опалювальний апарат UGW/OA1-8, Ультрозвуковий лічильник газу «Курск-01» G400; ГPV RBE 4022; FLECK/Сольовий бак 200 л у збірці; Gravel 3,0-5,0/графій фільтр.матеріал/25кг/міш; SCHALTKASTEN ER2 Приклад для керув. 2-х насос; Бак розширювальний СІММ VASO ERE CEI000; Бак розширювальний СІММ VASO AFC CE 181 Lфке511802; Дозуюча помпа ДМЕ 2-18F-PP/T/F-3111F; Котел водонагрівальний Vitomax 200 М241 3200 кВт 6 бар с ком; Котел водонагрівальний Vitomax 200 М241 2100 кВт 6 бар с ком; Насос Nilo MHI206-L/E/3-400-50-2 многоступ; Насос UPS 25-80 180 1*230V 50 Гц; Помпа з сухим ротором ТР 80-250/2AFA-BAQT 7,5к; Привід сидлового клапана A Y230-3; Реагент JurbySoft 24/31 кг/боч/; сидловий клапан Н61100N; ІНФОРМАЦІЯ_1 »; Шафа керування.

25 березня 2008 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради було видано Свідоцтво про право власності на нежилу будівлю трансформаторну підстанцію за адресою: АДРЕСА_1 на товариство з обмеженою відповідальністю «Управитель житлового фонду «ЄВРО-СЕРВІС». Свідоцтво видане на підставі статуту ТОВ «УЖФ «ЄВРО-СЕРВІС».

25 березня 2008 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради було видано Свідоцтво про право власності на нежилу будівлю котельню за адресою: АДРЕСА_1 на товариство з обмеженою відповідальністю «Управитель житлового фонду «ЄВРО-СЕРВІС». Свідоцтво видане на підставі статуту ТОВ «УЖФ «ЄВРО-СЕРВІС».

27 березня 2008 року зареєстроване право приватної власності на нежилу будівлю-котельню за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі Свідоцтва про право власності серії НОМЕР_1 , виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради за Товариством з обмеженою відповідальністю «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс», що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного державного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта.

27 березня 2008 року зареєстроване право приватної власності на нежилу будівлю -трансформаторна підстанція за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі Свідоцтва про право власності серії НОМЕР_2 , виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради за Товариством з обмеженою відповідальністю «Управитель Житлового Фонду «Євро-Сервіс», що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного державного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта.

25 липня 2008 року між Відкритим акціонерним товариством «МОРСЬКИЙ ТРАНСПОРТНИЙ БАНК», правонаступником по всіх правах та зобов`язаннях якого виступає Публічне акціонерне товариство "МАРФІН БАНК" (Банк) та Товариством обмеженою відповідальністю «Міжнародне стрілкове товариство» (Позичальник) було укладено кредитний договір №2848/ОF з додатковими угодами №1 від 24.07.2009р., №2 від 30.04.2010р.

30.04.2010р. між Відкритим акціонерним товариством «МОРСЬКИЙ ТРАНСПОРТНИЙ БАНК» з однієї сторони, Товариством з обмеженою відповідальністю «Міжнародне стрілкове товариство» («Первісний боржник»), з другої сторони та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮВЕЛІРНО-ГРАНУВАЛЬНА КОМПАНІЯ "ДІАМАНТ"(«Новий боржник»), з третьої сторони було укладено Договір про переведення боргу, згідно з яким в порядку та на умовах, визначених цим Договором про переведення боргу за Кредитним договором №2848/ОF від 25.07.2008р. Первісний боржник за згодою Кредитора переводить свої боргові зобов`язання за Кредитним договором №2848/ОР від 25.07.2008р. із всіма додатковим угодами до нього, укладеним між Первісним боржником та Кредитором на Нового боржника, а Новий боржник замінює Первісного боржника у зобов`язанні, що виникає із зазначеного вище кредитного договору і приймає на себе обов`язки Первісного боржника за Кредитним договором в повному обсязі (п.1.1 Договору про переведення боргу).

З метою забезпечення своєчасного та повного виконання Позичальником умов кредитного договору між Публічним акціонерним товариством "МАРФІН БАНК" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Управитель житлового фонду "ЄВРО-СЕРВІС", Товариством з обмеженою відповідальністю "ФАУНДБУД" були укладені наступні договори:

- договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу- Поведьонковою І.І. від 30.07.2009р., за реєстровим №822 (з Договором про внесення змін №1 від 05.05.2010р.; Договором про внесення змін №2 від 11.08.2011р.), згідно якого в іпотеку Банку передано нерухоме майно, а саме: нежила будівля - трансформаторна підстанція, загальною площею 63,8кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що належить Товариству з обмеженою відповідальністю "Управитель житлового фонду "ЄВРО-СЕРВІС" на праві власності на Свідоцтва про право власності серії НОМЕР_2 від 25.03.2008р., виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради на підставі Статуту ТОВ "Управитель житлового фонду "ЄВРО-СЕРВІС", зареєстрований у встановленому законом порядку як окремий виділений в натурі об`єкт права власності за №22025669;

- договір іпотеки посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу- Поведьонковою І.І. від 30.07.2009р., за реєстровим №821 (з Договором про внесення змін №1 від 05.05.2010р.; Договором про внесення змін №2 від 11.08.2011р.), згідно якого в іпотеку Банку передано нерухоме майно, а саме: нежила будівля-котельня, загальною площею 316,9кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що належить Товариству з обмеженою відповідальністю "Управитель житлового фонду "ЄВРО-СЕРВІС" на праві власності на підставі Свідоцтва про право власності серії НОМЕР_3 від 25.03.2008р., виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради на підставі Статуту ТОВ "Управитель житлового фонду "ЄВРО-СЕРВІС", зареєстрований у встановленому законом порядку як окремий виділений в натурі об`єкт права власності за №21776754;

- договір застави, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу - Поведьонковою І.І. від 30.07.2009р., за реєстровим №923 (з Договором про внесення змін №1 від 05.05.2010р.; Договором про внесення змін №2 від 11.08.2011р.), згідно якого в заставу Банку передано обладнання, перелік якого наведений в п.1.6 договору застави, місцезнаходження якого: м. Одеса, вул. Академіка Сахарова, 36Б, 36В та належить на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю "Управитель житлового фонду "ЄВРО-СЕРВІС".

Рішенням Господарського суду Одеської області від 05 лютого 2015 року по справі №916/3622/14, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором №2848/ОF від 25 липня 2008р. у сумі 773011,61 (сімсот сімдесят три тисячі одинадцять доларів США та 61 цент) доларів США та 3663693,80 (три мільйони шістсот шістдесят три тисячі шістсот дев`яносто три гривні та 80 копійок) гривень, звернуто стягнення, зокрема на:

- предмет іпотеки: нерухоме майно, а саме: нежила будівля - трансформаторна підстанція, загальною площею 63,8кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що належить Товариству з обмеженою відповідальністю "Управитель житлового фонду "ЄВРО-СЕРВІС" на праві власності на підставі свідоцтва про право власності серії НОМЕР_2 від 25.03.2008р., виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради на підставі Статуту "Управитель житлового фонду "ЄВРО-СЕРВІС", зареєстрований у встановленому законом порядку як окремий виділений в натурі об`єкт права власності за №22025669;

- предмет іпотеки - нерухоме майно, а саме: нежила будівля - котельня, загальною площею 316,9кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що належить Товариству з обмеженою відповідальністю "Управитель житлового фонду "ЄВРО-СЕРВІС" на праві власності на Свідоцтва про право власності серії НОМЕР_3 від 25.03.2008р., виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради на підставі Статуту ТОВ "Управитель житлового фонду "ЄВРО-СЕРВІС", зареєстрований у встановленому законом порядку як окремий виділений в натурі об`єкт права власності за №21776754;

- предмет застави, а саме обладнання, перелік якого наведений в п.1.6 договору застави (посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_10 від 30.07.2009р., за реєстровим № 923), місцезнаходження якого: м. Одеса, вул. Академіка Сахарова, 36Б, АДРЕСА_5 та належить на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю "Управитель житлового фонду "ЄВРО-СЕРВІС".

Вищевказане рішення Господарського суду Одеської області від 05 лютого 2015 року по справі №916/3622/14 набрало законної сили, є чинним на дату ухвалення судом рішення.

На виконання рішення Господарського суду Одеської області від 05 лютого 2015 року по справі № 916/3622/14 було 12.02.2016 року видано наказ.

На виконання наказу Господарського суду Одеської області від 12.02.2016 року у справі №916/3622/14, було відкрито ВП 50663717, Головним державним виконавцем відділу примусового виконання рішень Департаменту державної виконавчої служби.

У виконавчому провадженні № 50663717, на електронних торгах з реалізації предмета іпотеки, ОСОБА_4 як переможець торгів від 28 грудня 2016 року набув у власність:

- нежитлову будівлю котельню, загальною площею 316,9 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та належала на праві власності ТОВ «Управитель житлового фонду «Євро-Сервіс» на підставі Свідоцтва про право власності серія НОМЕР_3 від 25 березня 2008 року, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради;

- нежитлову будівлю трансформаторну підстанцію, загальною площею 63,8 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та належала на праві власності ТОВ «Управитель житлового фонду «Євро-Сервіс» на підставі Свідоцтва про право власності серія НОМЕР_2 від 25 березня 2008 року, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради.

За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, станом на дату ухвалення судом рішення, нежитлова будівля котельня (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101), загальною площею 316,9 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , належить ОСОБА_2 на праві приватної власності:

- частка на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Носенком О.В. 05 квітня 2017 року, зареєстрованого за №595;

- частка на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Носенком О.В. 05 квітня 2017 року, зареєстрованого за №596.

За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, станом на дату ухвалення судом рішення, нежитлова будівля трансформаторна підстанція (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101), загальною площею 63,8 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , належить ОСОБА_2 на праві приватної власності:

- частка на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Носенком О.В. 05 квітня 2017 року, зареєстрованого за №597;

- частка на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Носенком О.В. 05 квітня 2017 року, зареєстрованого за №598.

07.11.2016 Державному підприємству «СЕТАМ» передано на реалізацію описане рухоме майно спірне обладнання котельної та трансформаторної підстанції, торги тричі призначені не відбулись у зв`язку з відсутністю допущених учасників торгів.

За Актом №50663717/16 про передачу майна стягувачу у рахунок погашення боргу від 25.07.2017 року, рухоме майно трансформаторної підстанції та котельної, було передано стягувачу АТ «Марфін Банк», правонаступником якого є АТ «МТБ Банк», в рахунок часткового погашення заборгованості, згідно наказу №916/3622/14 від 12.02.2016, що видав Господарський суд Одеської області, за ціною 1 240 516,50 грн., а саме передано обладнання, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , 36-В: Інв. №38, Котельний щит сигналізації, Інв. №39, Повітряно опалювальний апарат UGW/OA1-B, Інв. 46, Інв., Повітряно опалювальний апарат UGW/OA1-B, № 4, Комплекс Флоутек ТМ 3-4, Інв. №40, Ультрозвуковий лічильник газу КУРС-01 G400, Інф. №42, Шафа ввідна ШВ 400А, Інв. №42, Шафа керування, Інв. №43, FLECK/Сольовий бак 200 л у збірці, Інв. №45, Прилад для керування 2-х насос ER-2, Інв. №47, Бак розширювальний СІММ VASO ERE СЕ1000, Інв. №48, Бак розширювальний СІММ VASO ERE CEI000, Інв. №49, Бак розширювальний СІММ VASO ERE СЕ1000, Інв. 52, Дозуюча помпа ДМЕ 2-18F-PP/T/F-3111F, Інв. №53, Котел водонагрівальний Вітомакс 200 М241 2100 кВт 6 бар с ком., Інв. №54, Котел водонагрівальний Вітомакс 200 М241 3200 кВт 6 бар с ком., Інв. №55, Котел водонагрівальний Вітомакс 200 М241 3200 кВт 6 бар с ком., Інв. №56, Насос Wilo MHI206-L/E/3-400-50-2 многоступ., Інв. №57, Насос Wilo MHI206-L/E/3-400-50-2 многоступ., Інв. №58, Насос UPS 25-80 180 1 230V50 Гц, Інв. №59, Помпа з сухим ротором ТР 80- 250/2AF-BAQT 7.5к, Інв. №60, Привід сидлового клапану AY230-3, Інв. № 62, сидловий клапан Н61100Н , Інв. №41, ГРУ RBE4022, Інв. №34, Маршрутизатор RTR53A6LVH/DSM; Інв. №66, ТрансформаторТМ1600 10/0,4 (складського збереження), Інв. №1, Трансформатор ТМ1600 10/ (складського збереження), Інв. №72, ЩО 90-1119 (без лічильника), Інв. № 73, ЩО 90-1119 (без лічильника), Інв. №74, ЩО90-1413, Інв. № 75, ЩО 90-1413, Інв. № 76, ЩО 90- 1413, Інв. № 77 ЩО 90-1413, Інв. № 78, ЩО 90-1413, Інв. № 79, ЩО 90-1413, Інв. № 80, ЩО 90-1413, Інв. № 32, ЩО 90-1413, Інв. №33, ЩО90-1314, Інв. №35, КСО-393-17-В УЗ, Інв. №35, КСО-393 17- В, Інв. №36, КСО-393-23 УЗ, Інв. №36, КСО-393-23 УЗ, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

11 січня 2019 року зареєстровано Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» за номером запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб підприємців та громадських формувань 006878, що підтверджується витягом.

29 сiчня 2022 року загальними зборами співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» прийнято рішення з питання: «Про прийняття співвласниками ОСББ «ІЗУМРУД 2007» рішення про управління житловим комплексом по АДРЕСА_1 самостійно, шляхом самозабезпечення через статутні органи ОСББ з 01 травня 2022 року», що підтверджується протоколом № 2022/0129.

11 грудня 2023 року ПАТ «МТБ Банк» та Комунальне підприємство «Теплопостачання міста Одеси» уклали договори безоплатного користування (позички) обладнання, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 та складається з обладнання котельної.

26 грудня 2023 року ПАТ «МТБ Банк» та Комунальне підприємство електричних мереж зовнішнього освітлення «Одесміськсвітло», уклали договори безоплатного користування (позички) обладнання, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та складається з обладнання трансформаторної.

Згідно Висновку експерта № 35/2024 судової будівельно-технічної експертизи складеного 05.11.2024 року вбачається, що в результаті проведеного візуально-інструментального обстеження експертом встановлено:

- функціональне призначення будівлі трансформаторної підстанції за адресою: АДРЕСА_1 та будівлі котельні за адресою: АДРЕСА_1 на - задоволення потреби у електропостачанні та опаленні багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 .

- будівля трансформаторної підстанції, загальною площею 63,8 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 та будівля котельні, загальною площею 316,9 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 - це системи життєзабезпечення багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 .

- будівля трансформаторної підстанції за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 63,8 кв.м та будівля котельні за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 316,9 кв.м належать до допоміжних будівель, які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

Обґрунтовуючи позовні вимоги сторона позивача посилається на те, що будівля трансформаторної підстанції за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 63,8 кв.м та будівля котельні за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 316,9 кв.м, є допоміжними приміщеннями, тобто, такими, що будувалися для забезпечення експлуатації та обслуговування потреб багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , а відтак є неподільним майном, яке перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (див. постанову Верховного Суду від 30 липня 2020 року в справі № 752/13695/18).

Таким чином, первісну правову оцінку суд надає обставинам того, чи є ОСББ «ІЗУМРУД 2007» власником майна, заявленого до витребування, та належним позивачем по справі.

Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", в редакції станом на 2005 рік, допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку; Технічне обладнання багатоквартирного будинку - інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, обладнання ліфтів, центральних розподільних щитів електропостачання, елеваторних вузлів, а також елементи благоустрою території).

Відповідно до ч.1, 2 ст. 19 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", в редакції станом на 2005 рік, спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління, урегульовано Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

За визначенням термінів, наведеним у статті 1 зазначеного Закону, прибудинкова територія - це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (пункт 4); спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (пункт 6).

У частині другій статті 4 цього Закону передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Частинами першою та другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

У Рішенні від 09 листопада 2011 року у справі № 14-рп/2011 за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_7 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення. Крім того, таке функціональне призначення‚ як обслуговування дво- або багатоквартирного будинку‚ має і прибудинкова територія навколо нього, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою. З цього випливає, що допоміжне приміщення може бути розташоване і поза межами дво- або багатоквартирного будинку.

Згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004, у справі за конституційним зверненням ОСОБА_8 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), допоміжні приміщення (підвали, сараї, комірки, горища, колясочні та інше) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Верховний Суд у постанові від 15.01.2015 року у справі № 303/8674/21 звертає увагу на те, що будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку на підставі закону, у зв`язку з чим у разі створення ОСББ від нього не вимагається визнання та доведення права на наведені об`єкти. При цьому багатоквартирні будинки та належні до них господарські будівлі, споруди і приміщення є нерозривно пов`язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені.

Аналогічні висновки викладенні у постановах Верховного Суду від 21 липня 2020 року в справі № 922/3461/17, від 18 вересня 2024 року в справі № 910/14564/23.

Верховний Суд у постановах від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 січня 2020 року у справі № 461/4181/18 зазначив, що спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

У постановах Верховного Суду від 30 червня 2022 року в справі № 922/1406/21, від 12 квітня 2023 року у справі № 638/5304/21 зазначено, що: «допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

У постанові Верховного Суду від 24 травня 2023 року у справі № 554/8296/21 викладено висновок про те, що «нормами законодавства визначено, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому немає підстав стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим. Нежитлове приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Отже, співвласники багатоквартирного будинку мають право користування допоміжними приміщеннями, отримувати доступ до технічної документації, інформації про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання таких приміщень».

Отже, чинним законодавством України, діючим на час спірних правовідносин, встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень».

За матеріалами даної справи, судом встановлено, що передача спірного майна котельної та трансформаторної підстанції разом із обладнанням, у власність першого набувача фізичної особи ОСОБА_3 , відбулась за інвестиційним договором та Актом прийому-передачі, укладеним 09.01.2006 року між ТОВ «ЮГК «Діамант» (100% інвестор будівництва) (директор ТОВ Вайсбург О.Р.) та інвестором ОСОБА_3 . У подальшому 08.02.2008 року, спірне нерухоме майно разом із обладнанням було внесено до статутного капіталу товариства з обмеженою відповідальністю «Управитель житлового фонду «ЄВРО-СЕРВІС», який пізніше 30.07.2009 року виступив іпотекодателем та заставодателем за кредитним договором перед кредитодавцем АТ «Марфін Банк», правонаступником якого є АТ «МТБ Банк». Внаслідок невиконання кредитних зобов`язань, рішенням господарського суду Одеської області від 05.02.2015 року було звернуто стягнення на спірне нерухоме та рухоме майно, та в порядку виконання судового рішення нерухоме майно продано 28.12.2016 року з торгів на користь фізичної особи ОСОБА_4 , а рухоме майно, у зв`язку з відсутністю допущених учасників торгів, передано стягувачу АТ «МТБ Банк», у рахунок погашення боргу, за Актом від 25.07.2017 року. Надалі, за нотаріально посвідченими договорами купівлі-продажу від 05.04.2017 року ОСОБА_4 продав спірне нерухоме майно, без обладнання, частками, на користь ОСОБА_2 .

Системно дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд дійшов висновків, що спірне нерухоме майно котельня та трансформаторна підстанція разом із обладнанням, за своїми технічними та юридичними характеристиками, відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир будинку, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. Без доступу до спірного майна, експлуатація житлового багатоквартирного будинку є неможливою.

Ці обставини підтверджуються: Актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 27.09.2007 року, разом зі спірним нерухомим майном, Висновком експерта № 35/2024 судової будівельно-технічної експертизи складеним 05.11.2024 року, а також Наказом Одеської обласної військової адміністрації від 27.10.2023 року за №34 «Про особливий режим роботи об`єкту, що забезпечує життєдіяльність населення в умовах правового режиму воєнного стану», Рішенням Одеської міської ради від 07.12.2023 року за №1768-VIII.

У судовому засіданні знайшло своє підтвердження, що фактично на протязі з дати введення в експлуатацію, забезпечення життєдіяльності багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 здійснювалося зокрема із використанням спірного майна - котельної, трансформаторної підстанції та обладнання. Тобто, юридичне відчуження спірного майна, в період з 2007 року по 2017 рік, не призводило до зміни фактичного стану речей, до опалювального сезону 2022 року, за наслідками якого з метою забезпечення жителів квартир багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 теплом на 2023/2024 роки посилено охорону та введено особливий режим роботи об`єкту, що забезпечує життєдіяльність населення котельні (приміщення разом із обладнанням та всім інженерно-технічним устаткуванням, що забезпечує роботу системи теплопостачання, теплові пункти, насосні станції, тощо), згідно Наказу за №34 Одеської обласної військової адміністрації Оперативно-стратегічне угроповання військ «Одеса».

З огляду на викладене, суд дійшов висновків що заявлене до витребування майно: нежитлова будівля трансформаторної підстанції за адресою: АДРЕСА_1 , нежитлова будівля котельної за адресою: АДРЕСА_1 , та спірне обладнання, належать на праві спільної власності всім співвласникам багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , в силу закону. ОСББ "ІЗУМРУД 2007" є належним позивачем по даній справі, оскільки звернувся до суду із позовом, в інтересах співвласників будинку.

Разом із тим, за обставин даної конкретної справи, існують правові підстави які унеможливлюють наразі витребування спірного нерухомого майна із чужого незаконного володіння відповідачів на користь позивача.

Правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У частині третій цієї ж статті передбачено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках. За змістом частини п`ятої статті 12 Цивільного кодексу України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16).

Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно. При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна. Разом з тим стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього. Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).

Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16).

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (див. пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц).

Застосування приватно-правових конструкцій з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову по своїй суті є недобросовісним та свідчить про зловживання учасниками цивільного обороту. До обставин, які можуть свідчити про те, що учасники створюють видимість добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову, відноситься, зокрема: момент вчинення правочину чи інших дій; суб`єкти, які вчиняють або з якими вчиняються правочини контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родичі, квазіродичі, пов`язана чи афілійована юридична особа, пов`язані чи афілійовані групи юридичних осіб) (див. постанову Верховного Суду від 30 листопада 2022 року в справі № 522/14900/19).

Розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо (див. пункт 58 постанови Великої Палати від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц).

Вирішуючи питання про можливість витребування від відповідача майна, зокрема про наявність або відсутність підстав для застосування статті 388 ЦК України, слід враховувати висновки Великої Палати Верховного Суду щодо необхідності оцінювати добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна (постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18), а також висновок про те, що не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (постанови від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16, від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19).

У постанові Верховного Суду від 12 квітня 2023 року у справі № 638/5304/21 викладено висновок про те, що «власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника».

Судом встановлено, що спірне нерухоме майно було продано фізичній особі ОСОБА_4 та передано стягувачу АТ «МТБ Банк», в порядку примусового виконання судового рішення рішення Господарського суду Одеської області від 05 лютого 2015 року у справі №916/3622/14, з торгів.

Станом на теперішній час, рішення Господарського суду Одеської області від 05.02.2015 року по справі № 916/3622/14 є чинним та не скасованим. Так саме, не скасованими є проведені торги з приводу нерухомого майна.

Водночас, відповідно до частини другої статті 388 ЦК України майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане або передане у власність у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Верховний Суд у постанові від 15 травня 2019 року у справі № 285/3414/17 (провадження № 61-38274св18) зазначив, що, застосовуючи положення частини другої статті 388 ЦК України про те, що майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень, суд повинен мати на увазі, що позов власника про витребування майна в особи, яка придбала його в результаті публічних торгів, проведених у порядку, встановленому для виконання судових рішень, підлягає задоволенню лише в тому разі, якщо торги були визнані недійсними, оскільки відповідно до частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати майно, яке вибуло з володіння поза його волею, і в добросовісного набувача.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі №367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18) та постанові Касаційного цивільного суду від 19 березня 2025 року у справі № 753/23213/16-ц, зроблено висновок про те, що частина друга статті 388 ЦК України захищає права добросовісного набувача, який придбав майно, примусово реалізоване у порядку, встановленому для примусового виконання судових рішень. Тобто, на підставі частини другої статті 388 ЦК України майно не можна витребувати від добросовісного набувача тоді, коли воно було примусово реалізоване у порядку, встановленому для примусового виконання судових рішень.

Суд вважає, що наведені вище обставини продажу з торгів спірного нерухомого майна та передачі рухомого майна стягувачу, в порядку виконання судового рішення, чинності наведеного судового рішення, не скасування торгів, унеможливлюють витребування майна на користь позивача ОСББ «ІЗУМРУД 2007».

При цьому, суд виходить із того, що наступний продаж спірного нерухомого майна від особи, яка набула його в порядку виконання судового рішення ОСОБА_4 , на користь ОСОБА_2 , на підставі договору купівлі-продажу, та витребування нерухомого майна даним позовом саме від останнього набувача ОСОБА_2 , не скасовує статусу спірного майна як такого, що продане в порядку виконання судового рішення, а тому воно не може бути витребуване наразі судом, в порядку ст. 388 ЦК України.

Разом із тим, суд вважає що первісний набувач спірного нерухомого майна та обладнання ОСОБА_3 , набув право на наведене майно, із урахуванням його функціонального призначення обслуговування багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Про це свідчить набуття права на майно за інвестиційними договорами, починаючи з етапу будівництва, подальше внесення його до статутного капіталу Управителя будинком ТОВ «Управитель житлового фонду «ЄВРО-СЕРВІС», статус майна як допоміжного. Фактично на протязі з дати введення будинку в експлуатацію, забезпечення життєдіяльності багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 здійснюється із використанням спірного майна - котельної, трансформаторної підстанції та обладнання.

З огляду на викладене, суд констатує, що як первісний набувач спірного майна ОСОБА_3 , так і наступні набувачі спірного майна, несуть «тягар власника спірного майна».

Стаття 13 Конституція України передбачає, що «власність зобов`язує» і, тим самим, не повинна використовуватися на шкоду суспільству та його інтересам, а право власності може бути обмежене і навіть позбавлене з мотивів суспільної необхідності.

Відповідно до ч.2 ст. 13 Цивільного кодексу України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині.

Відповідно до ч.6 ст. 13 Цивільного кодексу України, у разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою - п`ятою цієї статті, суд може зобов`язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом.

Відповідно до ч. 4, 5 ст. 319 Цивільного кодексу України власність зобов`язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

Суд виходить івз того, що власність не тільки надає переваги, а й покладає певні обов`язки на власників майна. Це конституційне положення гарантує принцип поєднання інтересів власника, суспільства та інших власників і користувачів об`єктами власності. Власність зобов`язує власника використовувати свою власність не тільки у своїх інтересах, а й поважати інтереси інших людей, всього суспільства. Держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання та гарантує їм рівність перед законом. Порушення прав власників з боку держави, громадянина чи юридичної особи зумовлює настання відповідних правових наслідків.

Таким чином, захист прав позивача ОСББ «ІЗУМРУД 2007», за існуючих на момент ухвалення судового рішення обставин, враховуючи соціальну значимість об`єкта спірного майна, може здійснюватися шляхом використання правових механізмів, зокрема передбачених ч.6 ст. 13 Цивільного кодексу України.

На підставі викладеного, за наявності чинного рішення господарського суду, та враховуючи продаж та передачу спірного майна у власність у порядку, встановленому для виконання судових рішень, суд дійшов висновків про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007».

Керуючись ст.259,263-265,268,354,355 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

У задоволенні позовної заяви Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІЗУМРУД 2007» до ОСОБА_1 , Акціонерного товариства «МТБ Банк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Акціонерного товариства «МТБ Банк»: Комунальне підприємство електричних мереж зовнішнього освітлення «Одесміськсвітло», Комунальне підприємство «Теплопостачання міста Одеси» про витребування майна із чужого незаконного володіння відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Повний текст рішення складено 26.05.2025 року.

Суддя: К.О. Далеко