ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 травня 2025 року

м. Київ

справа № 759/12152/19

провадження № 61-16328св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач),

суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,

учасники справи:

позивач - Київська міська рада,

відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Трубінська Олександра Олександрівна, ОСОБА_3 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Київської міської ради на постанову Київського апеляційного суду в складі колегії суддів: Музичко С. Г., Болотова Є. В., Кулікової С. В. від 02 жовтня 2024 року,-

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У липні 2019 року Київська міська рада звернулась до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус КМНО Трубінська О. О., ОСОБА_3 , у якому просила: визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :75:096:0028, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 від 25 травня 2018 року № 978; витребувати у ОСОБА_2 земельну ділянку, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :75:096:0028 та передати цю земельну ділянку у власність територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради.

Позовні вимоги мотивовані тим, що Київська місцева прокуратура № 8 листом від 11 березня 2019 року № 43-1249 вих-19, повідомила Київську міську раду про вибуття з комунальної власності територіальної громади міста Києва земельної ділянки площею 0,0955, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :75:096:0028 на підставі рішень Індустріального районного суду м. Дніпропетровська. Заочним рішенням Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 25 лютого 2016 року у справі № 202/810/16-ц за ОСОБА_3 визнано право власності на нерухоме майно, а саме житловий будинок загальною площею 198, 4 кв.м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Додатковим рішенням Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 20 січня 2017 року у справі № 202/810/16-ц, з урахуванням ухвали про виправлення описки від 20 січня 2017 року, визнано право власності на земельну ділянку площею 0,0955 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :75:096:0028 за ОСОБА_3 .

На підставі зазначеного рішення державним реєстратором ДП «Державний інститут судових економіко-правових та технічних експертних досліджень» м. Києва зареєстровано право приватної власності на вказану вище земельну ділянку, індексний номер: 33996221 від 23 лютого 2017 року. Ухвалою Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 22 березня 2017 року у справі № 202/810/16-ц заочне рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 25 лютого 2016 року та додаткове рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 20 січня 2017 року скасовано та призначено цивільну справу до розгляду в загальному порядку. Ухвалою Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 28 листопада 2017 року у справі № 202/810/16-ц позовну заяву за позовом ОСОБА_3 залишено без розгляду.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу на підставі договору дарування від 16 березня 2017 року № 236 прийнято рішення, яким право власності, на земельну ділянку загальною площею 0,0955 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_1 . У подальшому приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу зареєстровано право приватної власності на спірну земельну ділянку на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 22 травня 2018 року № 978, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Позивач вважає, що зазначена земельна ділянка вибула з комунальної власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради поза її волею та у спосіб, що суперечить положенням чинного законодавства України. Указує, що а момент укладення договору купівлі-продажу у ОСОБА_1 було відсутнє право щодо відчуження земельної ділянки на користь ОСОБА_2 , оскільки ухвалою Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 22 березня 2017 року у справі № 202/810/16-ц право власності на зазначену земельну ділянку за громадянином ОСОБА_3 скасовано, що в свою чергу призводить до втрати права розпорядження такою у громадянки ОСОБА_1 . Оскільки ОСОБА_1 не набула права власності на земельну ділянку, тому і не мала права на її відчуження ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу.

Також позивачем зазначено, що жодних звернень чи клопотань від ОСОБА_3 , ОСОБА_1 чи ОСОБА_2 щодо відведення земельної ділянки для будівництва не надходило, відповідний проект рішення про передачу (надання) земельної ділянки не готувався, а також на розгляд та затвердження до Київської міської ради не надходив. Відтак, земельна ділянка, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :75:096:0028, вибула з власності територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради поза її волею та у спосіб, що суперечить вимогам Кодексу, а тому така земельна ділянка підлягає витребуванню у останнього набувача, а саме у ОСОБА_2 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Святошинськго районного суду м. Києва від 11 вересня 2023 року позовну заяву задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :75:096:0028, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 від 25 травня 2018 року № 978.

Витребувано у ОСОБА_2 земельну ділянку, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :75:096:0028 та передано цю земельну ділянку у власність територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із відсутності належних, допустимих та достатніх доказів того, що ОСОБА_3 був власником спірної земельної ділянки з кадастровим номером :75:096:0028. Судом зазначено, що земельна ділянка з кадастровим номером :75:096:0028 вибула з володіння (власності) територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради, незаконно, проти волі власника та без відповідної правової підстави, а тому наявні підстави для задоволення позовних вимог.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Постановою Київського апеляційного суду від 02 жовтня 2024 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_4 , задоволено. Рішення Святошинського районного суду м. Києва від 11 вересня 2023 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову в позові.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що земельна ділянка не може бути витребувана, оскільки на ній знаходиться будинок, який належить на праві власності ОСОБА_2 на підставі оплатного договору купівлі-продажу, право власності на який ніким не оспорене, тому обраний спосіб захисту про витребування земельної ділянки не є належним, натомість позивач вправі вимагати відшкодування вартості земельної ділянки на свою користь. Відтак позовна вимога про витребування спірної земельної ділянки задоволенню не підлягає.

Ураховуючи, що апеляційний суд прийшов до висновку про відмову в задоволенні вимоги щодо витребування земельної ділянки, тому вважав, що саме по собі задоволення вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу цієї земельної ділянки не є ефективним способом захисту, оскільки не призведе до відновлення порушених прав позивача.

Аргументи учасників справи

Узагальнені доводи вимог касаційної скарги

У грудні 2024 року представник Київської міської ради - Гончаров О. В. звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою на постанову Київського апеляційного суду від 02 жовтня 2024 року, у якій просить зазначену постанову апеляційну скаргу скасувати та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Підставою касаційного оскарження судового рішення заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах від 13 лютого 20178 року у справі № 910/3496/17, від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 21 листопада 2018 року у справі № 674/31/15, від 11 лютого 2020 року у справі № 922/614/19, від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Касаційна скарга мотивована тим, що оскільки Київською міською радо. Не приймалося рішення передачі земельної ділянки з кадастровим номером :75:096:0028, таке набуття права власності на земельну ділянку ОСОБА_3 , ОСОБА_1 і її подальше відчуження (передача) ОСОБА_2 відбулося поза волею Київської міської ради як представницького суб`єкта територіальної громади міста Києва, а відтак Київська міська рада має обґрунтоване право витребувати таке майно у добросовісного набувача, що судом апеляційної інстанції при розгляді цієї справи враховано не було.

Укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :75:096:0028 від 25 травня 2018 року № 978, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Трубінською О. О., було вчинено поза волею власника, що суперечить положенням статей 203, 215, 216 ЦК України, тому цей договір визнається недійсним з моменту вчинення. Відтак, земельна ділянка з кадастровим номером :75:096:0028 вибула з володіння (власності) територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради, незаконно, проти волі власника та без відповідної правової підстави.

Таким чином, Київська міська рада вважає, що суд першої інстанції ухвалюючи рішення про задоволення позову, зокрема, про витребування у ОСОБА_2 земельної ділянки, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :75:096:0028 та передати цю земельну ділянку у власність територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради не порушив норми матеріального чи процесуального права, а відтак, постанова Київського апеляційного суду від 02 жовтня 2024 року підлягає скасуванню.

Узагальнені доводи відзиву на касаційну скаргу

У лютому 2025 року представник ОСОБА_2 - ОСОБА_5 звернулась до Верховного Суду з відзивом на касаційну скаргу Київської міської ради, у якому просить зазначену касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного суду залишити без змін. Зазначає, що Київська міська рада, нехтуючи положеннями статті 388 ЦК України, помилково зауважує у своїй касаційній скарзі щодо вибуття земельної ділянки з її володіння та поза її волі, що є безумовною підставою, яка дозволяє витребувати майно у добросовісного набувача - ОСОБА_2 .

ОСОБА_2 є добросовісним набувачем нерухомого майна - спірної земельної ділянки, оскільки: спірна земельна ділянка нею придбана у ОСОБА_6 за відплатним договором купівлі-продажу, пунктом 2.1 якого передбачено, що продаж земельної ділянки здійснюється за 80 000,00 грн.

ОСОБА_2 не знала та й не могла знати на момент набуття нею права власності на спірну земельну ділянку про обставини та підстави набуття первісним власником - ОСОБА_3 - права власності на земельну ділянку площею 0,0955 га, кадастровий номер :75:096:0028, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Також зазначає, що вона є законним власником житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , земельна ділянка площею 0,0955 га, кадастровий номер :75:096:0028 є невід`ємною частиною цього об`єкту нерухомості та не може бути витребувана із законного володіння ОСОБА_2 .

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Ухвалою Верховного Суду від 16 січня 2025 року відкрито касаційне провадження в указаній справі та витребувано цивільну справу № 759/12152/19 з Святошинського районного суду м. Києва.

Зазначена справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 10 березня 2025 року зазначену справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Суд установив, що 16 березня 2017 року між ОСОБА_3 (дарувальник) та ОСОБА_1 (обдаровувана) укладено договір дарування земельної ділянки, яким дарувальник передав обдаровуваній безоплатно у власність придатну для використання за цільовим призначенням земельну ділянку, площею 0,0955 га, кадастровий номер :75:096:0028, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

25 травня 2018 року між ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено договір купівлі-продаж житлового будинку, відповідно до якого продавець передав у власність, а покупець прийняв належний продавцю на праві власності житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на умовах та за ціну, що визначені цим договором. Договір посвідчено приватним нотаріусом КМНО Трубінською О. О., зареєстровано в реєстрі за № 979.

Також суд установив, що 25 травня 2018 року між ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, відповідно до якого продавець передав у власність, а покупець прийняв належну продавцю на праві власності земельну ділянку, загальною площею 0,0955 га, кадастровий номер :75:096:0028, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на умовах та за ціну, що визначені цим договором. Договір посвідчувався одночасно з договором купівлі-продажу житлового будинку, який розташований на вказаній земельній ділянці, приватним нотаріусом КМНО Трубінською О. О., зареєстровано в реєстрі за № 978.

Також встановлено, що заочним рішенням Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 25 лютого 2016 року у справі № 202/810/16-ц розірвано інвестиційний договір від 20 червня 2015 року за № 01, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_7 , визнано за ОСОБА_3 право власності на нерухоме майно, а саме будинок загальною площею 198,4 кв.м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Додатковим рішенням Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 20 січня 2017 року у справі № 202/810/16-ц, з урахуванням ухвали про виправлення описки від 20 січня 2017 року, визнано право власності на земельну ділянку площею 0,0955 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 кадастровий номер :75:096:0028 за ОСОБА_3 .

22 березня 2017 року ухвалою Індустріального районного суду м. Дніпропетровська заочне рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 25 лютого 2016 року та додаткове рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 20 січня 2017 року скасовано, справу призначено до розгляду в загальному порядку.

Ухвалою Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 28 листопада 2017 року позовну заяву ОСОБА_3 залишено без розгляду.

Постановою Дніпровського апеляційного суду від 20 листопада 2019 року ухвалу Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 28 листопада 2017 року скасовано, справу направлено для продовження розгляду до суду першої інстанції.

Ухвалою Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 05 березня 2020 року позовну заяву ОСОБА_3 передано за підсудністю до Святошинського районного суду м. Києва.

22 вересня 2021 року рішенням Святошинського районного суду м. Києва, який розглядав позовну заяву ОСОБА_3 до ОСОБА_7 , третя особа: ОСОБА_2 про розірвання договору та визнання права власності та зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання права власності, розірвано інвестиційний договір будівництва об`єкта нерухомості від 20 червня 2015 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_7 . В іншій частині позовних вимог відмовлено, в задоволенні зустрічної позовної заяви відмовлено. В зазначеному рішенні суд зауважив, що матеріали справи не містять доказів звернення ОСОБА_3 до органів місцевого самоврядування з приводу надання спірної земельної ділянки у власність чи користування в прядку діючого законодавства та на підставі викладеного відмовив у задоволенні позову в частині визнання за ОСОБА_3 права власності на нерухоме майно, а саме: будинок загальною площею 198,4 кв.м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , оскільки позивач звернувся до суду за відсутності порушеного, невизнаного чи оспорюваного права, яке підлягає судовому захисту.

Постановою Київського апеляційного суду від 08 вересня 2022 року рішення Святошинського районного суду м. Києва від 22 вересня 2021 року залишено без змін.

03 лютого 2023 року постановою Верховного Суду рішення Святошинського районного суду м. Києва від 22 вересня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 08 вересня 2022 року в частині вирішення позову третьої особи ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання права власності залишено без змін.

2.Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Звертаючись до суду із позовом Київська міська рада просить визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :75:096:0028, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 25 травня 2018 року та витребувати її у останньої.

Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див., зокрема, пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17).

Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частина перша та друга статті 376 ЦК України).

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України).

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану (частина сьома статті 376 ЦК України).

Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

В матеріалах справи відсутні докази щодо належності ОСОБА_3 спірної земельної ділянки, судове рішення, на підставі якого він набув право власності на спірну земельну ділянку, скасовано. Матеріали справи не містять доказів звернення ОСОБА_3 до органів місцевого самоврядування з приводу надання спірної земельної ділянки у власність чи користування в прядку діючого законодавства.

Оскільки ОСОБА_3 не набув право власності на спірну земельну ділянку, та відповідно, не міг в подальшому здійснювати будь-які дії щодо неї, у тому числі відчужувати на користь третіх осіб.

Установлено, що спірний будинок, який у подальшому був відчужений на користь третіх осіб, набутий ним на підставі судового рішення, яке скасовано.

Установлено, що рішення про виділення спірної земельної ділянки орган місцевого самоврядування не приймав, а здійснене на ній будівництво є самочинним, оскільки набуте ОСОБА_3 на підставі скасованого судового рішення, та у подальшому незаконно відчужене на користь третіх осіб.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Про право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18).

З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23) виснувала, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду не слід розглядати, як окреме щодо факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації пава власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості, що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні нею.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23) зробила висновок, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не факту державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації його права власності додаткові юридичні обмеження.

Отже здійснення самочинного будівництва порушує права Київської міської ради на користування та розпорядження земельною ділянкою, на якій побудований спірний об`єкт.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і незакріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положень законодавства (див. постанови від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03 квітня 2019 року у справі № 921/15818/18 (пункт 51), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно (див. пункт 152 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23)).

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Водночас колегія суддів звертає увагу на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у пунктах 137, 138 постанови від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, відповідно до яких якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у разі задоволення вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої реєстрації. Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).

З огляду на вказане вимоги Київської міської ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та витребування земельної ділянки є неналежними.

У контексті зазначених обставин колегія суддів вважає за необхідне врахувати і правовий висновок, викладений у постановах Верховного Суду від 11 січня 2023 року у справі № 924/820/21 та від 09 серпня 2023 року у справі № 922/1832/19, у яких, у свою чергу, врахований висновок, зроблений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18) про те, що серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (стаття 391 ЦК України, частина друга статті 152 ЗК України). Вказані способи захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного та негаторного позовів відповідно. Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка заволоділа цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння. Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. Негаторний позов - це позов власника, який є володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном. Власник земельної ділянки може вимагати, зокрема, усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою (частина друга статті 152 ЗК України). Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України).

З наведеного випливає, що звернутися з негаторним позовом може власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ, щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження.

Установивши, що на спірній земельній ділянці збудований об`єкт нерухомості, який є самочинним будівництвом, чим створено власнику земельної ділянки - об`єднаній територіальній громаді Київської міської ради - перешкоди в користуванні належною їй земельною ділянкою, колегія суддів приходить до висновку, що належним способом захисту у цій справі буде негаторний позов про зобов`язання повернути земельну ділянку з приведенням її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинного будівництва.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18).

Суд апеляційної інстанції правильно відмовив у задоволенні цих позовних вимог, однак помилився з мотивами такої відмови. Тому постанову суду апеляційної інстанції належить змінити в частині мотивів такої відмови.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).

Згідно з частинами першою та четвертою статті 412 ЦПК України суд змінює рішення, якщо воно переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

Враховуючи, що апеляційний суд дійшов правильного по суті висновку про відмову у задоволенні позовних вимог Київської міської ради, але допустив помилку при мотивуванні судового рішення, колегія суддів Верховного Суду дійшла висновку про часткове задоволення касаційної скарги, зміну постанови апеляційного суду й викладення її мотивувальної частини у редакції цієї постанови.

Щодо судових витрат

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки Верховний Суд змінює постанову апеляційного суду, але виключно у частині мотивів їх прийняття, то новий розподіл судових витрат не здійснюється.

Керуючись статтями 141, 270, 400, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного суду від 02 жовтня 2024 року змінити, виклавши її мотивувальну частину у редакції цієї постанови.

У решті постанову Київського апеляційного суду від 02 жовтня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

ГоловуючийМ. Є. Червинська
Судді:А. Ю. Зайцев
Є. В. Коротенко
В. М. Коротун
М. Ю. Тітов