ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 травня 2025 року

м. Хмельницький

Справа № 686/30920/23

Провадження № 22-ц/820/502/25

Хмельницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: П`єнти І.В. (суддя-доповідач), Корніюк А.П., Талалай О.І.,

секретар судового засідання Заворотна А.В.

за участю: представників учасників справи ОСОБА_1 , ОСОБА_2

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», ОСОБА_4 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: приватний нотаріус Дрогобицького районного нотаріального округу Легеда Микола Миколайович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кобелєва Алла Михайлівна, ОСОБА_5 про витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування державної реєстрації, за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 16 грудня 2024 року (суддя Павловська А.А.).

Заслухавши доповідача, пояснення представників учасників справи, дослідивши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, суд

в с т а н о в и в:

У листопаді 2023 року ОСОБА_3 звернулася до суду із позовом до ТОВ «Кей-Колект», ОСОБА_4 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: приватний нотаріус Дрогобицького районного нотаріального округу Легеда М.М., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кобелєва А.М., ОСОБА_5 , про витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування державної реєстрації.

В обґрунтування позову зазначала, що у 2008 році між ОСОБА_5 та АКБ «Укрсиббанк» укладено кредитний договір, в забезпечення виконання зобов`язань за яким було укладено договір іпотеки, за умовами якого ОСОБА_3 та ОСОБА_5 передали в іпотеку АКБ «Укрсиббанк» квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 47,5 кв.м.

Рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №28074135 від 04.02.2016 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої Алли Михайлівни на квартиру АДРЕСА_1 , відбулося примусове звернення стягнення без згоди власників ОСОБА_3 та ОСОБА_5 . Відчуження квартири відбулось всупереч забороні, встановленій Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Крім того, відбулося і порушення ст. 35 Закону України «Про іпотеку», оскільки позивачу, як іпотекодавцю, не було надіслано вимогу про усунення порушення та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Також мала бути проведена оцінка предмета іпотеки згідно з ч. 6 ст. 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність». Проте, об`єкт оцінки не досліджувався, огляд його не проводився, що могло вплинути на неправильне визначення ринкової вартості.

Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду від 07.06.2022 у справі за позовом ОСОБА_3 про скасування рішення про державну реєстрацію на спірну квартиру було накладено арешт.

Проте, 18.04.2023 позивачці стало відомо, що за договором купівлі-продажу від 21.10.2022, посвідченим приватним нотаріусом Дрогобицького районного нотаріального округу Легедою М.М., квартира АДРЕСА_1 відчужена товариством ОСОБА_4 .

Зазначала, що ст. 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотеко держатель зобов`язаний на 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Разом з тим, посвідчуючи договір купівлі-продажу, приватний нотаріус не перевірив зазначеної інформації та не встановив чи належним чином повідомлений позивач про відчуження спірного майна у строки відповідно до вимог чинного законодавства.

Вказувала, що неотримання позивачем від ТОВ «Кей-Колект» вимоги про усунення порушення основного зобов`язання вказує на те, що останнє не набуло права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема, не вправі було відчужувати предмет іпотеки іншій особі, що, в свою чергу, є підставою для витребування відчужуваного майна на користь позивачки.

З урахуванням викладеного вище та заяви про уточнення позовних вимог, позивачка остаточно просила суд витребувати у ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 частини квартири АДРЕСА_1 та скасувати її державну реєстрацію.

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 16 грудня 2024 року в задоволенні позову відмовлено

Не погоджуючись рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_3 подала апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі. При цьому, посилається на неповне з`ясування обставин, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Вказує, що судом першої інстанції не враховано, що відчуження її квартири відбулось всупереч забороні, встановленій Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Окрім того, мала провестись оцінка предмета іпотеки згідно з ч. 6 ст. 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність».

Зазначає, що іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Отже, для посвідчення договору купівлі-продажу предмета іпотеки, іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Державного реєстру іпотек. Зазначену інформацію нотаріус повинен перевірити. Разом з тим, посвідчуючи договір купівлі-продажу, приватний нотаріус не перевірив зазначеної інформації та не встановив, чи належним чином повідомлена позивачка про відчуження спірного майна у строки відповідно до вимог чинного законодавства.

Вважає, що неотримання позивачкою від ТОВ «Кей-Колект» вимоги про усунення порушення основного зобов`язання вказує на те, що останнє не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема, не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі, що, в свою чергу, є підставою для витребування відчужуваного майна на користь позивачки.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

В судовому засіданні представниця позивачки Вітязь О.П. підтримала апеляційну скаргу.

Представник відповідача ТОВ «Кей-Колект» Флис В.В. в судовому засіданні просив апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про день, місце і час слухання повідомлені у відповідності до вимог цивільного процесуального законодавства.

Колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково за наступних підстав.

Відповідно до частини 1 статті 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин (частина 4 статті 376 ЦПК України).

Відповідно до положень частин 1, 2, 5 статті 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Оскаржуване судове рішення в повному обсязі вказаним вимогам не відповідає.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що співвідповідачка є добросовісним набувачем, яка законним шляхом набула майно, покладаючись на добросовісність дій його відчужувача, оскільки при посвідченні договорів купівлі-продажу нотаріус перевіряв повноваження продавця на відчуження майна, наявність обтяжень на об`єкт нерухомості, що відчужується, арештів чи заборон на відчуження квартири не було (іншого у справі не доведено). Крім того, жодних доказів в підтвердження виконання зобов`язання, яке забезпечувалось спірним майном, на момент звернення стягнення на нього, та використання квартири позивачкою як місцем постійного проживання, відсутність іншого нерухомого майна позивачкою не надано. При цьому, суд також встановив, що позивачкою надано іпотекодержателю право на звернення стягнення на іпотечне майно на підставі договору сторін в позасудовому порядку.

Проте, з такими висновками суду першої інстанції не можна погодитись з таких підстав.

Встановлено, що згідно зі свідоцтвом про право власності від 20.01.1998, квартира АДРЕСА_1 в рівних частках у порядку приватизації набута у спільну часткову власність ОСОБА_3 та ОСОБА_5 в рівних частках кожен (т. 1 а.с. 17).

11 квітня 2008 року між ОСОБА_5 та АКБ «Укрсиббанк» укладено договір про надання споживчого кредиту №0, за умовами якого позичальник отримав кредит в розмірі 35000 доларів США на строк до 10.04.2014 зі сплатою відсотків за користування кредитом в розмірі 14% річних. Кредит наданий позичальнику для його особистих потреб, а саме: на споживчі цілі. (т. 1 а.с. 129-133).

В забезпечення виконання зобов`язань за договором про надання споживчого кредиту, 11 квітня 2008 року укладено договір іпотеки №82764, згідно з яким ОСОБА_3 та ОСОБА_5 передали в іпотеку АКБ «Укрсиббанк» квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 47,5 в.м. (т. 1 а.с. 127-128)

За пунктом 4.1 договору іпотеки, іпотекодержатель має право звернення стягнення на предмет іпотеки: у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання за цим договором або будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим договором (п. 4.1.1); у разі виникнення загрози знищення, пошкодження чи втрати предмета іпотеки (п. 4.1.2); в інших випадках відповідно діючого законодавства.

Відповідно до пункту 4.2 договору, звернення стягнення здійснюється на підставі: рішення суду (п. 4.2.1); виконавчого напису нотаріуса (п. 4.2.2); позасудового врегулювання у відповідності до умов цього договору та Закону України «Про іпотеку» (п. 4.2.3); з інших, передбачених законодавством України, підстав (п. 4.2.4).

Відповідно до пункту 5.2 договору іпотеки, позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: 5.2.1. Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку»; 5.2.2. Отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

12.12.2011 між ПАТ «Укрсиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» укладено договір факторингу, за яким до фактора перейшло право грошової вимоги до боржників щодо погашення (стягнення, повернення) заборгованості, що виникли на підставі первинних договорів та договорів забезпечення. Також за договором про відступлення права вимоги за договорами іпотеки, ТОВ «Кей-Колект» набуло статусу іпотекодержателя за договором іпотеки укладеного з ОСОБА_3 та ОСОБА_5 (т. 1 а.с. 7 на звороті)

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав №302015664 від 03.06.2022, 29.01.2016 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кобелєвою А.М. на підставі договору іпотеки, зареєстрованого в реєстрі за №4045 11.04.2008, здійснено реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Кей-Колект» (т. 1 а.с. 7).

Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області у справі №686/11191/22 від 07.06.2022 накладено арешт на квартиру АДРЕСА_1 .

26.09.2022 ДП «Сетам» проведено електронні торги, з протоколу № 576873 про проведення яких вбачається, що в зазначену дату відбувся добровільний продаж (редукціон) двокімнатної квартири АДРЕСА_1 , переможцем яких стала ОСОБА_4 (т. 1 а.с. 12,70-71)

21.10.2022 між ТОВ «Кей-Колект» (продавцем) та ОСОБА_4 (покупцем) укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Дрогобицького районного нотаріального округу Львівської області Легедою М.М. та зареєстрований в реєстрі за №894, відповідно до якого ОСОБА_4 набула у власність квартиру АДРЕСА_1 . (т. 1 а.с. 12-15)

21.10.2022 здійснено державну реєстрацію права власності ОСОБА_4 на вказану квартиру. (т. 1 а.с. 10).

Дані обставини підтверджуються матеріалами справи.

Згідно з частинами першою, другою статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Під час розгляду справи суд має з`ясувати, чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у таких правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Подібні правові висновки викладено, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18) та від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21).

У справі, що переглядається, позивачкою заявлені вимоги про витребування частини квартири АДРЕСА_1 та скасування її державної реєстрації.

У справі встановлено, що після реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем ТОВ «Кей-Колект», товариство відчужило її ОСОБА_4 за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу від 21 жовтня 2022 року.

За правовими висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), «можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Перелік підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша-третя статті 388 ЦК України). Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно».

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) зазначила, що за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, з якою позивач не перебуває у договірних відносинах, тоді правомірному та ефективному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи нерухомого майна. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не вимагається, оскільки це не є ефективним і правомірним способом захисту права власника.

У постанові від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21) за позовом про визнання протиправними рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування записів про державну реєстрацію права власності Велика Палата Верховного Суду виснувала, що, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, тоді ефективним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідними для відновлення його права. Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.

Обрання позивачем неправомірного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові, що узгоджується із висновками, висловленими Великою Палатою Верховного Суду, зокрема, у постановах від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21).

З огляду на вищевказане, в задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно слід відмовити з підстав обрання позивачкою неправомірного та неефективного способу захисту своїх прав.

Разом з тим, апеляційний суд вважає, що правомірним, тобто таким, що відповідає природі порушеного цивільного права й характеру цивільних відносин між учасниками спору, та ефективним, тобто дієвим, способом захисту порушеного права позивачки є заявлені нею позовні вимоги про витребування частини спірної квартири у кінцевого набувача.

Відповідно до змісту статті 526 ЦК України, зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України.

За статтею 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно з частиною першою статті 625 ЦК України, боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (стаття 1054 ЦК України).

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) іпотека є видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно зі статтею 12 Закону України «Про іпотеку» (в редакції Закону чинній на час звернення стягнення на предмет іпотеки), у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

За приписами пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

У пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

За доданою до позову інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, для реєстрації 29.01.2016 права власності за ТОВ «Кей Колект» на іпотечну квартиру, державному реєстратору був поданий договір іпотеки, зареєстрований в реєстрі за №4045 11.04.2008.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) зазначила, що якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.

У даній справі встановлено, що у пункті 5.2.1 Розділу 5 договору іпотеки від 11 квітня 2008 року міститься застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Зокрема, Розділ 5 договору іпотеки має назву «Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя» і викладений у такій редакції:

«5.1. Сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

5.2. Позасудове врегулювання здійснюється одним з наступним способів звернення стягнення на предмет іпотеки:

5.2.1. Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

5.2.2. Отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-які особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

5.3. Позасудове врегулювання може бути застосовано сторонами в будь-який момент звернення стягнення на Предмет іпотеки, але в будь-якому разі лише до моменту набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки»

З огляду на викладене, сторони за договором іпотеки дійшли згоди, що право власності на об`єкт заставленого майна виникає лише у певному випадку, а саме: на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

У постанові від 11 квітня 2018 року у справі № 554/14813/15-ц Велика Палата Верховного Суду, оцінюючи аналогічний зміст договору іпотеки, також дійшла правового висновку про те, що він вимагає укладення додаткового (окремого) договору для задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку.

Таким чином, колегія суддів вважає, що сторони за договором іпотеки погодили можливість виникнення в іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки на підставі окремого (додаткового) нотаріально посвідченого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (підпункти 5.2.1 і 5.2.2 пункту 5.2 договору іпотеки).

Проте, іпотекодержатель і позивачка не укладали окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя за договором іпотеки від 11 квітня 2008 року, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання, та є правовою підставою для реєстрації права власності на квартиру за ТОВ «Кей-Колект». Такі докази відповідачем ТОВ «Кей-Колект» суду надано не було.

Цих, встановлених обставин, відповідачі по справі не спростували, а тому, позовні вимоги ОСОБА_3 про витребування належного їй майна є обґрунтованими, оскільки таке майно безпідставно вибуло з володіння позивачки.

Не заслуговують на увагу посилання відповідачки ОСОБА_4 про добросовісність набуття спірної квартири та непропорційне втручання у її право власності на квартиру. Оскільки, з огляду на характер спірних правовідносин та встановлені обставини справи не вбачається невідповідності заходу втручання держави у право власності відповідачки критеріям правомірного втручання у право особи на мирне володіння майном, сформованим у практиці ЄСПЛ. Задоволення позову та витребування у останнього набувача спірної квартири не призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а відповідатиме справедливому балансу інтересів сторін, оскільки приватний інтерес позивачки у поверненні свого майна, яке вибуло з її власності поза її волею, переважатиме приватний інтерес кінцевого набувача у збереженні за ним права на спірне майно, а, при цьому, менш обтяжливого захисту та поновлення порушеного права позивачки колегія суддів не вбачає. Відповідачка не позбавлена буде права на відшкодування завданих їй збитків, пред`явивши відповідну вимог до ТОВ «Кей Колект». А повернення власнику протиправно відчуженого нерухомого майна переслідує легітимну мету.

З огляду на викладене вище, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням апеляційним судом нового судового рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Відповідно до частини 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

На підставі частини 1 статті 141 ЦПК України, пропорційно розміру задоволених позовних вимог з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей Колект» та ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 підлягає стягненню судовий збір, сплачений при подачі позову та апеляційної скарги, в розмірі 5187 грн 50 коп (2075+3112,5), по 2593 грн 75 коп з кожного.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, суд

у х в а л и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 16 грудня 2024 року скасувати на ухвалити нове судове рішення.

Позов задовольнити частково.

Витребувати у ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 частини квартири АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01).

В решті позову відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей Колект» та ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 по 2393 грн 75 коп судового збору з кожного.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, проте може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 23 травня 2025 року.

Суддя-доповідач І.В. П`єнта

Судді: А.П. Корніюк

О.І. Талалай