ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 травня 2025 року м.Суми

Справа №585/238/24

Номер провадження 22-ц/816/412/25

Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого - Криворотенка В. І. (суддя-доповідач),

суддів - Філонової Ю. О. , Собини О. І.

за участю секретаря судового засідання - Кияненко Н.М.,

сторони:

позивач Селянське (фермерське) господарство «Урожай»,

відповідачі ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «МХП-Урожайна країна»,

третя особа державний реєстратор Андріяшівської сільської ради Роменського району Сумської області Кардаш Оксана Володимирівна,

розглянув у відкритому судовому засіданні в приміщенні Сумського апеляційного суду в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Селянського (фермерського) господарства «Урожай»

на рішення Роменського міськрайонного суду Сумської області від 20 травня 2024 року, в складі судді Євтюшенкової В.І., ухвалене у м. Ромни, повний текст якого складено 29 травня 2024 року,

в с т а н о в и в:

СФГ «Урожай» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 та ТОВ «МХП-Урожайна країна», третя особа державний реєстратор Андріяшівської сільської ради Кардаш О.В., з позовом про визнання недійсним договору оренди землі.

Свої вимоги мотивувало тим, що 28 жовтня 2013 року між СФГ «Урожай» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі №б/н, строком на 10 років, який зареєстровано 24 березня 2016 року. Відповідно до п.14.1 договору, договір набуває чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації відповідно до Закону. Отже початком відліку часу дії договору в 10 років потрібно враховувати дату його державної реєстрації 24 березня 2016 року, тому строк дії Договору повинен закінчитись в березні 2026 року. Проте, як стало відомо позивачу, ОСОБА_1 та ТОВ «МХП-Урожайна країна», не дочекавшись закінчення терміну дії Договору уклали між собою Договір оренди землі №НВГ-0807 с/НЗ від 03 листопада 2023 року, який у цей же день було зареєстровано. Позивач вважає, що термін дії його Договору ще не скінчився, Договір є діючим, а тому у ОСОБА_1 не було права укладати оспорюваний Договір.

Виклавши позовну заяву у новій редакції (а.с.67-69), посилаючись на положення ст.ст. 203, 215 ЦК України, просив визнати недійсним Договір оренди землі №НВГ-0807/С/НЗ від 03 листопада 2023 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «МХП-Урожайна країна».

Рішенням Роменського міськрайонного суду Сумської області від 20 травня 2024 року у задоволенні позову СФГ «Урожай» до ОСОБА_1 , ТОВ «МХП-Урожайна країна», третя особа - державний реєстратор Андріяшівської сільської ради Роменського району Сумської області Кардаш О.В., про визнання договору оренди недійсним, відмовлено.

В апеляційній скарзі СФГ «Урожай», посилаючись на неповне встановлення обставин, які мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову у повному обсязі.

Вказує, що договір оренди землі між СФГ «Урожай» та ОСОБА_1 було підписано 28 жовтня 2013 року, і з цього часу позивач обробляв земельну ділянку виплачуючи відповідачу відповідну орендну плату. Однак у п. 14.1 цього договору сторони визначити на пов`язали укладення договору не лише з моменту підписання, а й з моменту державної реєстрації. Зазначений пункт договору не скасовувався, є чинним. Вважає, що з моменту державної реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб.

Доводить, що посилання суду на поняття «державна реєстрація договору оренди землі» стосується правовідносин щодо оренди землі, які виникли до 01 січня 2013 року, а поняття «державна реєстрація права оренди на земельну ділянку» - правовідносин щодо оренди землі, які виникли після, натомість реєстрація права оренди та реєстрація договору про оренду є різними юридичними діями. Державна реєстрація речового права не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, - є необґрунтованою, так як сторони договору самі погодили суттєві умови договору між собою, і чітко зазначили, що договір набуває своєї чинності з моменту підписання та його державної реєстрації.

Відзив на апеляційну скаргу учасниками справи не подано.

Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України, справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими главою I розділу V ЦПК України.

Відповідачі та третя особа повідомлені про час і місце розгляду справи, але в судове засідання не з`явилися. Колегія суддів вважає за можливе розглянути справу без даних сторін, так як їх явка не є обов`язковою, а позиція кожної сторони є чіткою і зрозумілою.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача Пономаренка О.В., дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, вимог та підстав позову, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України, апеляційний суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судом першої інстанції встановлено та з матеріалів справи вбачається, що на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, індексний номер 4437287, ОСОБА_1 належить земельна ділянка (форма власності приватна, розмір частки 1), розміром 2 га, кадастровий номер :03:001:0334 (а.с. 114).

Право власності на указану земельну ділянку зареєстроване у встановленому законом порядку (а.с.115).

28 жовтня 2013 року між Орендодавцем ОСОБА_1 та Орендарем СФГ «Урожай», в особі голови Шевченка М.І., укладено Договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймав в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Новогребельської сільської ради Роменського району. Об`єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 2,0000 гектарів, з них 2,0000 га ріллі, кадастровий номер :03:001:0334 (п. 2.1 Договору).

Відповідно до п.3.1 укладеного Договору оренди від 28.10.2012 Договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.12.2 Договору дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

У Прикінцевих положеннях Договору (п.14.1) вказано, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації відповідно до закону (а.с. 3-4).

В інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за №56245661 від 30.03.2016 щодо земельної ділянки кадастровий номер :03:001:0334 , що на підставі свідоцтва про право власності серії НОМЕР_1 , виданого 05.06.2013 реєстраційною службою Роменського міськрайонного управління юстиції Сумської області належить ОСОБА_1 (розмір частки 1) у розділі «Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права» вказано, що 24.03.2016 державним реєстратором Обідейко В.В. зареєстроване речове право (13851281), підставою виникнення якого є договір оренди земельної ділянки, б/н від 28.10.2013, вид іншого речового права право оренди земельної ділянки, строк дії, укладено на 10 років, Орендар СФГ «Урожай», Орендодавець ОСОБА_1 (а.с. 5).

03.11.2023 між Орендордавцем ОСОБА_2 та Орендарем ТОВ «МХП-Урожайна країна» укладено Договір оренди земельної ділянки №НВГ-0807/С, відповідно до якого Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :03:001:0334, яка знаходиться на території Андріяшівської сільської ради Роменського району Сумської області, об`єкт оренди земельна ділянка площею 2,00 га, у тому числі ріллі 2,00 га.

Договір укладено на 10 (десять) років. Термін дії договору закінчується 03.11.2033 року. Договір оренди землі підлягає автоматичному поновленню на той самий строк і на тих самих умовах у порядку, визначеному ст. 126-1 Земельного кодексу України та Договором (п.3 Договору).

Пунктом 13.1 (Прикінцеві положення) визначено, що цей Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Якщо сторони домовились про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення (а.с. 110-112).

Станом на 21.03.2023 року вартість спірної земельної ділянки 28029,12 грн (а.с. 116).

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав №353473431 від 08.11.2023 року щодо земельної ділянки кадастровий номер :03:001:0334, цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства, у розділі «Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права, номер запису про інше речове право: 52432694, 03.11.2023 року для державної реєстрації подані Договір оренди землі, серія та номер НВГ-0807/С/НЗ, від 03.11.2023 року, видавник ТОВ «МХП-Урожайна країна», вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки, Орендар ТОВ «МХП-Урожайна країна», Орендодавець ОСОБА_1 (а.с.6).

З долучених до матеріалів справи Відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходжу, нарахованого (перерахованого податку та військового збору станом на 01.02.2024 року за період з 3 кварталу 2013 року по 03 квартал 2023 року вбачається, що ОСОБА_1 у 4 кварталі 2014 року отримав дохід від СФГ «Урожай», код доходу «101» (а.с.46) та у подальшому отримував дохід від указаного господарства у 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 та 2023 роках (а.с.47-48). Тобто наведеними документами підтверджується фактичне вчинення сторонами договору дій на його виконання.

З досліджених судом доказів та встановлених на їх підставі обставин вбачається, що між сторонами склалися правовідносини з приводу визнання договору оренди недійсним, які підлягають вирішенню на підставі Цивільного кодексу України (далі ЦК України), Земельного кодексу України (далі ЗК України), Законів України «Про оренду землі» та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що договір оренди землі укладений між СФГ «Урожай» та ОСОБА_1 28 жовтня 2013 року, вважається укладеним з моменту його підписання сторонами, строк дії цього Договору закінчився через 10 років після його підписання, тобто 28 жовтня 2023 року, а тому станом на дату підписання відповідачами оспорюваного договору оренди землі 03 листопада 2023 року, ОСОБА_1 як власник земельної ділянки, реалізував своє законне право щодо користування та розпорядження своїм майном на власний розсуд.

Такий висновок суду узгоджується з матеріалами справи та відповідає вимогам закону.

Відповідно до вимог ст. ст. 12, 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно зі ст.ст. 3, 15 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Частиною 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції від 01 січня 2013 року, чинній на час підписання договору оренди) передбачено, що права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до ст. 11 ЦК України однією з підстав для виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

За змістом ч. 1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Друга - встановлює загальне правило щодо моменту набрання чинності договором: договір набирає чинності з моменту його укладення.

За змістом ч.ч. 1, 2 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Частиною ч.ч. 1, 2 ст. 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до ч. 1 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Із аналізу вказаних норм, вбачається, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та ст. 15 Закону 161-ХIV.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря отримати право на користування земельною ділянкою.

Зокрема, ст. 13 Закону № 161 визначає договір оренди землі як договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відтак згода у договорах оренди втілюється в обов`язку орендодавеця передати орендареві земельну ділянку, а орендаря використовувати її відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства, сплачувати орендну плату (Постанова Верховного суду у справі справа № 131/970/23 від 12.04.2024).

Із 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом № 1878-VI, якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону № 161-XIV були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

До виключення вимоги обов`язкової державної реєстрації договорів оренди землі з тексту нормативно-правових актів Законом № 1878-VI одночасно існували такі підстави визнання договору укладеним: якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України); договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації (частина третя статті 640 ЦК України). Зокрема, статті 18 та 20 Закону № 161-XIV передбачали, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації; укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Стаття 6 Закону № 161-XIV (у редакції Закону № 1878-VI) передбачає, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Тобто, поняття «державна реєстрація договору оренди землі» стосується правовідносин щодо оренди землі, які виникли до 01 січня 2013 року, а поняття «державна реєстрація права оренди на земельну ділянку» - правовідносин щодо оренди землі, які виникли після.

Натомість реєстрація права оренди та реєстрація договору про оренду є різними юридичними діями. Державна реєстрація речового права не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі.

Отже, державна реєстрація не є підставою набуття цивільних прав та обов`язків, вона засвідчує вже набуте особою право, це офіційне визнання державою юридичного факту.

Із 01 січня 2013 року необхідно розмежовувати дату укладення договору оренди землі, яка обраховується з моменту досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, і дату виникнення на підставі вказаного правочину речового права, яка пов`язана з моментом державної реєстрації права оренди.

Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення у орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.

На підставі зібраних у справі доказів судом правильно встановлено, що у п. 14.1 Договору оренди земельної ділянки від 28 жовтня 2013 року СФГ «Урожай» та ОСОБА_1 визначили та пов`язали укладення договору не лише з моментом його підписання, а й з моментом державної реєстрації, хоча на той час законодавчо таку вимогу було виключено, і з 01 січня 2013 року реєстрація договору оренди не визначає його чинність, натомість необхідною залишається реєстрація речового права, що виникає на підставі вже укладеного договору.

Також встановлено та не заперечується сторонами, що саме з моменту укладення Договору оренди земельної ділянки від 28 жовтня 2013 року строком на 10 років, розпочалось виконання його умов, належна ОСОБА_1 земельна ділянка була передана в оренду позивача, а власнику земельної ділянки, з 2014 року почала виплачуватись орендна плата, передбачена умовами Договору (а.с. 46-48).

Таким чином, оскаржуваний Договір оренди землі №НВГ-0807/С/НЗ від 03 листопада 2023 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «МХП-Урожайна країна» вже після закінчення дії договору оренди цієї земельної ділянки, що укладався з позивачем.

ОСОБА_1 , уклавши новий договір оренди землі з іншим орендарем, як власник земельної ділянки, на власний розсуд розпорядився належним йому нерухомим майном, що відповідає правомочності, визначеній ст. 319 ЦК України.

За встановлених обставин, посилання та доводи особи, яка подала апеляційну скаргу, не знайшли свого підтвердження в якості підстав скасування оскаржуваного судового рішення під час апеляційного провадження.

Враховуючи викладене, суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи, дотримуючись принципу змагальності, на підставі наданих сторонами доказів, та ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права, а тому апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а рішення суду без змін.

Враховуючи річний розмір орендної плати та з огляду на положення п. 2 ч. 3 ст. 389 ЦПК України постанова колегії суддів касаційному оскарженню не підлягає.

Керуючись ст. ст. 367, 368, п.1 ч.1 ст. 374, ст. ст. 375, 382, 384, 389 ЦПК України, апеляційний суд

у х в а л и в:

Апеляційну скаргу Селянського (фермерського) господарства «Урожай» залишити без задоволення.

Рішення Роменського міськрайонного суду Сумської області від 20 травня 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і оскарженню в касаційному порядку не підлягає.

Повне судове рішення складене 26 травня 2025 року.

Головуючий - В. І. Криворотенко

Судді: Ю. О. Філонова

О. І. Собина