Справа № 468/2215/23
БАШТАНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.05.2025 року Баштанський районний суд Миколаївської області в складі: головуючого - судді Янчука С.В., за участю секретаря Онофрійчук М.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Баштанка цивільну справу за позовом приватного підприємства «Дочерз» до Баштанської міської ради Баштанського району Миколаївської області, ОСОБА_1 про поновлення договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2023 року приватне підприємство «Дочерз» (далі ПП «Дочерз») пред`явило позов до Баштанської міської ради Баштанського району Миколаївської області, ОСОБА_1 про поновлення договору оренди земельної ділянки.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, 01.09.2011 року між орендодавцем - Бапгганською районною державною адміністрацією та ПП «Дочерз», як орендарем земельної ділянки було укладено договір оренди землі терміном на 10 років загальною площею 110,772 га ріллі в межах території Баштанської міської ради Баштанського району Миколаївської області, кадастрові номери земельних ділянок - :06:000:0345; :06:000:0346 та :06:000:0347). Вказаний договір було зареєстровано в відділі Держкомзему у Баштанському районі Миколаївської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11.07.2012 р. за №03632 - 73,6843 га; 03633 - 18,3229 га та 03634 - 18,7648 га.

В п. 3.1. розділу 3 Договору передбачено, Що цей Договір укладено терміном на 10 років, починаючи з дати його державної реєстрації. Отже договір діяв до 11.07.2022 р.

Сторони Договору визначились із питанням поновлення договору на новий термін, а саме в п. 3.2. розділу 3 Договору зазначено, що після закінчення строку договору Орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін.

Зацікавлена в поновлені дії договору сторона повинна повідомити письмово іншу сторону про намір щодо продовження дії договору не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку його дії.

Пізніше орендодавець з Бапгганської районної державної адміністрації змінився на Баштанську міську раду Баштанського району Миколаївської області.

На виконання вимог п.3.2 договору оренди землізаяви з проханням продовжити дію договору оренди та проекти додаткових угод позивач направляв тричі до Баштанської міської ради Баштанського району Миколаївської області.

Між сторонами укладалась додаткова угода до договору оренди землі, але питання продовження терміну його дії залишилося невирішеним.

Позивач безперервно використовував земельні ділянки за договором оренди й після закінчення основи його терміну дії навіть й у вересні 2023 р., сплачуючи орендні платежі.

Відповідач - Баштанська міська рада Баштанського району Миколаївської області відмовив позивачеві в задоволенні листів про продовження договірних відносин, передавши ОСОБА_1 вказані земельні ділянки в оренду згідно договорів оренди землі №34, № 35 від 19.09.2023 року.

Посилаючись на викладені обставини, позивач просив:

1.Визнати додаткову угоду до договору оренди землі, укладеного 01.09.2011 року між орендодавцем Баштанською міською радою та приватним підприємством «Дочерз» укладеною в редакції запропонованій позивачем в тексті позову;

2.Визнати відсутнім права оренди ОСОБА_1 на земельні ділянки площею 73,6847 кадастровий номер :06:000:0345 та площею 18,7649 га кадастровий номер :06:000:0347.

3.Скасувати державну реєстрацію договорів оренди земельної ділянки від 19.09. 2023 року, укладених між Баштанською міською радою та громадянином ОСОБА_1 зареєстрованих державним реєстратором Новобузької міської ради Миколаївськоїобласті Щербак О.О., номер запису про інше речове право: 51886697 та 51886887 від 25.09.2023 р..

4.Стягнути з Відповідачів на користь Позивача понесені останнім судові витрати в солідарному порядку.

Ухвалою судді Баштанського районного суду Миколаївської області від 16.10.2023 року було відкрито провадження за правилами загального позовного провадження.

06.11.2023 року представник відповідача Баштанської міської ради Баштанського району Миколаївської області надав до суду відзив на позовну заяву, в якому просили позовну заяву залишити без задоволення.

30.11.2023 року відповідач ОСОБА_1 надав до суду відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що набув права орендаря спірних ділянок у спосіб та відповідно до норм чинного законодавства. У задоволенні позову просив відмовити, справу розглядати без участі останнього на основі наявних матеріалів справи.

04.12.2023 року позивачем до суду надано відповідь на відзив поданий Баштанською міською радою Баштанського району Миколаївської області.

12.12.2023 року на адресу суду надійшло заперечення представника відповідача Баштанської міської ради Баштанського району Миколаївської області.

Ухвалою суду від 18.03.2024 року підготовче провадження у справі закрито, справу призначено до судового розгляду, ухвалено викликати в судове засідання сторін та свідків : ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 .

26.03.2024 представником відповідача Баштанської міської ради Баштанського району Миколаївської області надано до суду клопотання про доручення до матеріалів справи документів.

В судове засідання позивач та його представник з`явилися, позовні вимоги підтримують, просять задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача під час судового засідання позовні вимоги не визнала, суду пояснила, що термін дії договору оренди між позивачем та Баштанською міською радою Баштанського району Миколаївської області закінчився 11.07.2023 року. 19.09.2023 року було укладено нові договори на земельні ділянки, які є предметом позову між Баштанською міською радою Баштанського району Миколаївської області та ОСОБА_1 , які було зареєстровано 25.09.2023 року. Що стосується переважного права позивача на поновлення договору, то це право не є безумовним, представник відповідача Баштанської міської ради Баштанського району Миколаївської області наголосив, що позивач не дотримався процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі на новий термін, внаслідок чого договір оренди спірних земельних ділянок було укладено на загальних підставах з іншим орендарем. Тому позовні вимоги є безпідставними та у задоволенні позову слід відмовити.

Заслухавши пояснення учасників справи, допитавши свідків ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , дослідивши матеріали справи, судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини.

З матеріалів справи вбачається, що 01.09.2011 року між орендодавцем - Бапгганською районною державною адміністрацією та ПП «Дочерз», як орендарем земельної ділянки було укладено договір оренди землі терміном на 10 років загальною площею 110,772 га ріллі в межах території Баштанської міської ради Баштанського району Миколаївської області, кадастрові номери земельних ділянок - :06:000:0345; :06:000:0346 та :06:000:0347). Вказаний договір було зареєстровано в відділі Держкомзему у Баштанському районі Миколаївської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11.07.2012 р. за №03632 - 73,6843 га; 03633 - 18,3229 га та 03634 - 18,7648 га відповідно.

В п. 3.1. розділу 3 Договору передбачено, Що цей Договір укладено терміном на 10 років, починаючи з дати його державної реєстрації. Отже договір діяв до 11.07.2022 р.

Сторони Договору визначились із питанням поновлення договору на новий термін, а саме в п. 3.2. розділу 3 Договору зазначено, що після закінчення строку договору Орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін.

Відповідно до доповнених п.п.27 і 28 Розділу X Перехідні положення ЗК України Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24 березня 2022 року, які набрали чинності 07 квітня 2022 року, встановлено, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; б) приватної власності.

Законом України від 09 жовтня 2022 року №2698-IX, який набрав чинності 19 листопада 2022 року, абзац перший підпункту 1 пункту 27 після слів «воєнного стану» доповнено словами «до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (тобто цим Законом).

Аналіз наведених положень ЗК України дає підстави для висновку, що вищевказаними законами прямо визначено юридичний факт, з яким закон пов`язує поновлення дії договорів оренди саме без волевиявлення сторін. Зокрема, за період із 07 квітня 2022 року до 19 листопада 2022 року договори оренди землі були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплинув у цей проміжок часу.

Оскільки строк користування орендованих позивачем земельних ділянок сільськогосподарського призначення закінчився вже після введення 24лютого 2022 року воєнного стану та набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24березня2022 року, а тому він може застосовуватися до даних правовідносин, то такий договір є автоматично продовженим на один рік, строк дії якого завершувався 11.07.2023 року.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (ч.1 ст.6 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно зі ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року №161-XI (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а ст.13 Закону України передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.33Закону України№161-XI по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Відповідно до ч.3 ст.33 Закону України №161-XI до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Звертаючись до суду із позовом позивач зазначав, що на виконання вимог договору оренди землі від 01 вересня 2011 року направив на адресу відповідача Баштанської міської ради Баштанського району Миколаївської області 05.07.2021 та 23.10.2021 письмове повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельних ділянок на новий термін, зазначивши , що проект додаткової угоди буде подано після розгляду заяви та погодження орендодавця на продовження дії договору.

Згідно з ч.5 ст.33Закону №161-ХІ орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

В порушення вимог частини 3 статі 33 Закону України «Про оренду землі» до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар не додав проект додаткової угоди. Про вказане свідчать листи ПП «Дочерз» від 05.07.2021 вх. №1666/02.02-6/14 та від 23.10.2021 вх.№2561/02.02-6/14. У листі від 05.07.2021 року чітко зазначено, що «проект додаткової угоди буде подано після розгляду даної заяви та погодження орендодавця на продовження терміну дії договору.» У заяві від 23.10.2021 року не зазначено будь-яких додатків, що свідчить про відсутність проекту додаткової угоди. Представник відповідача Баштанської міської ради Баштанського району Миколаївської області у відзиві зазначив, що посадовими особами міської ради вказані заяви та розроблені ними проекти додаткової угоди виносилися на пленарне засідання сесії для розгляду депутатами. Проте, депутати жодного разу не підтримали саме продовження строку дії договору. Про вказане вище свідчить протокол пленарного засідання XVII сесії міської ради від 11.11.2021 року, в якому чітко зазначено про виключення з проекту додаткової угоди пункту про продовження терміну дії договору. Відповідно, лише рішення ради є підставою для продовження строку дії договору та укладання додаткової угоди.

Судом встановлено, що 11.08.2023 року ПП «Дочерз» звернулося до відповідача з заявою (вх.№1785/02.02-6/14) щодо продовження терміну орендних відносин, в той час коли термін дії договору сплив 11.07.2023 року.

Відповідно до ч.ч.1-5 ст.33Закону №161-ХІ для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року №594/376/17-ц).

Водночас, слід зазначити, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого ч.1 ст.33 Закону №161-ХІ, можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини друга-п`ята статті 33 Закону України №161-ХІ) процедури, так і наявності волевиявлення сторін.

Аналогічна за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду: від 23 січня 2019 року у справі №902/619/17, від 27червня2019 року у справі №923/925/18, від 29 квітня 2020 року у справі №912/1138/19.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року в справі №313/350/16-ц (провадження №14-97цс20) зазначено, що ст.33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря,як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Згідно з ч.8 ст.33Закону №161-ХІ додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відповідно до ч.11 ст.33 Закону №161-ХІ відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У постанові Верховного Суду від 16 вересня 2019 у справі №908/2314/18 зазначено, що саме лише визнання відмови протиправною не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України №161-ХІ, оскільки для поновлення договору оренди за цими частинами необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору.

З урахуванням вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі» суд вважає, що позов не підлягає задоволенню в частині визнання переважного права на поновлення договору оренди, а відповідно і визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, оскільки додаткова угода до договору оренди землі укладається сторонами для вирішення питання щодо поновлення дії договору при наявності взаємної згоди для державної реєстрації речових прав сторін, а у спірних правовідносинах переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося, оскільки після закінчення строку дії договору оренди між орендарем і орендодавцем не досягнуто згоди щодо продовження дії договору оренди.

Суд звертає увагу на те, що направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі недотримання всіх положень передбачених ч.ч.1-5 ст.33 Закону №161-ХІ.

Так, позивач належним чином не повідомив відповідача - Баштанську міську раду Баштанського району Миколаївської областіпро намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ст.33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Надані позивачем листи від 05 липня 2021 року, 23 жовтня 2021 року суд вважає неналежними доказами повідомлення орендодавця про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди, оскільки вимога щодо одночасного подання листа-повідомлення та проекту додаткової угоди орендарем дотримана не була.

Вказівка позивачем, що вказані проекти додаткових угод були направлені окремо від заяв (від 05 липня 2021 року та 23 жовтня 2021 року ) на електронну адресу земельного відділу не заслуговують на увагу, оскільки електронна адреса структурного підрозділу міської ради не є офіційною електронною адресою відповідача.

Щодо питання порядку одержання вхідної кореспонденції, то відповідно до п. 147 рішення виконавчого комітету Баштанської міської ради №181 від 11.09.2019 «Про внесення змін до рішення виконавчого комітету міської ради від 09.11.2018 року № 215 «Про затвердження Інструкції з діловодства у Баштанській міській раді та її виконавчому комітеті» усі документи, що надходять до міської ради та її виконавчого комітету, приймаються централізовано загальним відділом міської ради без права делегування відповідної функції іншим структурним підрозділам міської ради.

Доказів на підтвердження того, що лист-повідомлення та проект додаткової угоди, позивачем було надано відповідачу Баштанській міській раді Баштанського району Миколаївської області у відповідності до вимог п. 147 рішення виконавчого комітету Баштанської міської ради №181 від 11.09.2019 «Про внесення змін до рішення виконавчого комітету міської ради від 09.11.2018 року № 215 «Про затвердження Інструкції з діловодства у Баштанській міській раді та її виконавчому комітеті» - до суду не надано.

Враховуючи те, що між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору, орендарем ПП «Дочерз» не дотримано порядку, процедури визначеної ч.ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі», тому позивач втратив своє право на поновлення договору оренди земельної ділянки.

Отже, оскільки не встановлено підстав для визнання недійсним договору оренди землі №34, № 35 від 19.09.2023 року, то відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог щодо скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з одночасним припиненням права оренди земельної ділянки, так як у даній справі, вони є похідними від позовних вимог про визнання правочину недійсним.

Тому, з врахуванням вищевикладеного, правові підстави для задоволення позовних вимог відсутні.

Керуючись ст.ст. 259, 264, 265 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

У задоволені позову приватного підприємства «Дочерз» до Баштанської міської ради Баштанського району Миколаївської області, ОСОБА_1 про поновлення договору оренди земельної ділянки - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана Миколаївському апеляційному суду протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Відповідно до п. 4 ч. 5 ст. 265 ЦПК України:

Позивач: приватне підприємство «Дочерз» (Миколаївська область, Баштанський район, м.Баштанка, вул.Інгульська, 46 , );

Відповідачі:

Баштанська міська рада Баштанського району Миколаївської області (вул. Героїв Небесної Сотні, 38 м. Баштанка Баштанського району Миколаївської області, );

ОСОБА_1 області ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 );

Повне судове рішення складене 19.05.2025 року.

СУДДЯ: