провадження № 22-ц/824/6595/2025 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Березовенко Р.В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 травня 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого судді - Березовенко Р.В.,

суддів: Лапчевської О.Ф., Мостової Г.І.,

з участю секретаря Щавлінського С.Р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 поданою представником - адвокатом Іордановим Кирилом Ігоровичем на рішення Святошинського районного суду міста Києва від 24 жовтня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Чаадаєва-2» про стягнення заборгованості за договором оренди від 01 березня 2021 року та за зустрічним позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Чаадаєва-2» до ОСОБА_1 , третя особа: ОСОБА_4 про визнання недійсним договору оренди від 01 березня 2021 року,-

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернулась до Святошинського районного суду міста Києва із позовом до ОСББ «Чаадаєва-2» про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення від 01 травня 2021 року у розмірі 335 194,70 грн, яка складається з основної заборгованості з орендної плати - 197 175,00 грн, пені - 94 749,84 грн, 3% річних - 8 511,00 грн, інфляційних втрат - 34 758,86 грн.

В обґрунтування заявлених вимог посилається на те, що є власницею нежитлового приміщення групи приміщення №57, загальною площею 19,5 кв.м., що розташоване на першому поверсі будинку АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу від 31 січня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Позняковою C.B., зареєстрованого в реєстрі за №43, номер запису про право власності 30093629.

01 березня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСББ «Чаадаєва-2» було укладено договір оренди нежитлового приміщення, за умовами якого Орендодавець надав, а Орендар прийняв у строкове платне користування (оренду) приміщення, розташування якого наведене в додатку №2 до Договору, що є його невід`ємною частиною, разом з наявним у ньому майном.

Під майном згідно з п. 1.1.9 мається на увазі: меблі та офісна техніка, що знаходяться у приміщенні, а саме: комп`ютер, монітор, принтери 2 шт., столи 2 шт., стільці офісні 5 шт., шафа, сейф.

01 березня 2021 року Приміщення було передане у строкове платне користування відповідачу, що підтверджується Актом №1 приймання-передачі в орендне користування Приміщення до Договору оренди.

Відповідно до п. 2.3. Договору оренди Приміщення надається в оренду для здійснення Орендарем статутної діяльності - розміщення офісу Орендаря (призначення Приміщення).

Пунктом 4.1. Договору оренди передбачено, що орендна плата за один календарний місяць складає 7 170,00 грн; плата за користування Майном складає 1 792,50 грн за один календарний місяць та сплачується окремо від Орендної плати (п.4.2. Договору оренди).

Орендна плата та плата за користування Майном сплачується щомісячно до 05 числа кожного наступного місяця на розрахунковий рахунок Орендодавця. До Орендної плати за Договором не входять платежі за фактично спожиті комунальні послуги. Орендар самостійно несе витрати на сплату комунальних послуг (п. 4.6. та 4.7. Договору оренди).

Крім того, п. 4.3. Договору оренди закріплено, що Орендар є податковим агентом Орендодавця щодо податку на доходи фізичних осіб та військового збору, тому зобов`язаний утримувати та сплачувати податок та збір у встановленому Податковим кодексом України порядку від імені та за рахунок Орендодавця, з доходу, що йому виплачується.

За змістом п. 4.10 Договору оренди останнім днем кожного календарного місяця Сторони підписують Акт наданих послуг. В Акті вказується: період оренди, розмір Орендної плати та плати за користування Майном.

Актами надання послуг № 1 - 22 за період з березня 2021 по грудень 2022, підписаними Сторонами, підтверджується факт користування орендованим приміщенням, Майном та, відповідно, виникнення у відповідача обов`язку сплати орендної плати за таке користування у встановленому Договором оренди розмірі.

Пунктом 5.2.2 Договору оренди передбачений обов`язок відповідача як Орендаря сплачувати Орендодавцю Орендну плату, плату за користування Майном, комунальні послуги відповідно до умов даного Договору.

Однак, відповідач не сплачував позивачу грошові кошти за користування приміщенням та майном, у зв`язку з чим у відповідача виникла заборгованість перед позивачем за договором оренди нежитлового приміщення від 01 березня 2023 року у розмірі 335 194,70 грн, яка складається з основної заборгованості з орендної плати - 197 175,00 грн, пені - 94 749,84 грн, 3% річних - 8 511,00 грн, інфляційних втрат - 34 758,86 грн.

30 січня 2024 року надійшов зустрічний позов ОСББ «Чаадаєва-2» про визнання недійсним договору оренди від 01 березня 2021 року, згідно якого зазначено, що колишній голова правління ОСББ ОСОБА_4 перевищив свої повноваження за статутом, оскільки ні загальні збори співвласників будинку, ні правління не погоджували спірний договір оренди та оплату по договору оренди кожного місяця, а колишній голова правління ОСББ ОСОБА_4 самовільно уклав зі своєю дружиною ОСОБА_1 спірний договір оренди.

Крім того, зазначив, що про вказаний договір оренди позивачу за зустрічним позовом стало відомо 22 січня 2024 року після отримання від суду позовної заяви ОСОБА_1 ..

Заяву про вчинення кримінального правопорушення за ст. ст. 356, 364-1 КК України із цього приводу було подано відповідачем до Святошинського ГУНП у м. Києві, про що свідчить витяг з ЄРДР від 18 липня 2023 року за №0001430. Відповідно до вказаного витягу попередній голова правління ОСОБА_4 самовільно, всупереч встановленого порядку, вчинив дії щодо майна ОСББ «Чаадаєва-2». Відповідно до відповіді Святошинського ГУНП у м. Києві від 21 листопада 2023 року проводяться необхідні слідчі дії.

22 жовтня 2024 року до суду надійшли пояснення третьої особи ОСОБА_4, згідно яких останній просив суд задовольнити основний позов, посилаючись на те, що вимоги первісного позову ґрунтуються на тому, що ОСББ не виконуються обов`язки щодо оплати за Договором оренди нежитлового приміщення від 01 березня 2021 року, яке належить позивачу. Через таке невиконання утворилася заборгованість у заявленому позивачем розмірі.

Орендоване нежитлове приміщення використовувалося ОСББ під розміщення офісу. Голова Правління ОСББ ОСОБА_4 мав у ньому робоче місце. У цьому офісі вівся прийом мешканців - членів ОСББ, відбувалися наради Правління ОСББ, знаходилося також робоче місце інших працівників ОСББ - бухгалтера, юриста тощо, зберігалися речі ОСББ.

Приміщення позивача до укладення спірного Договору оренди три роки безкоштовно використовувалося ОСББ на підставі Договору позички від 15 лютого 2019 року. Після його закінчення, зважаючи на тривалий час безкоштовного користування, сторони дійшли згоди укласти договір строкового платного користування майном (спірний Договір оренди).

ОСОБА_4 як Голова Правління не мав передбачених Статутом ОСББ чи законодавством України обмежень на укладення цього Договору, відповідач цю обставину не спростував.

Факт надання послуг та користування офісом підтверджується наявними в матеріалах справи доказами - підписаними сторонами без застережень та зауважень Актами наданих послуг за період з березня 2021 по грудень 2022.

Натомість докази сплати орендної плати ОСББ в матеріалах справи відсутні, що свідчить про обґрунтованість вимог первісного позову.

Під час укладення Договору оренди не було допущено жодних порушень, що свідчить про необґрунтованість доводів ОСББ у зустрічному позові та відсутність підстав для визнання Договору оренди недійсним.

Рішенням Святошинського районного суду міста Києва від 24 жовтня 2024 року за основним позовом ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Чаадаєва-2» про стягнення заборгованості за договором оренди від 01 березня 2021 року відмовлено. За зустрічним позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Чаадаєва-2» до ОСОБА_1 , третя особа: ОСОБА_4 про визнання недійсним договору оренди від 01 березня 2021 року відмовлено.

Не погодившись із таким рішенням суду, представник ОСОБА_1 - адвокат Іорданов Кирил Ігорович 09 січня 2025 року через систему Електронний суд подав до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просив скасувати рішення Святошинського районного суду міста Києва від 24 жовтня 2024 року та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити первісні позовні вимоги.

Підтримавши доводи первісної позовної заяви, апелянт вказав на хибність висновків суду першої інстанції та неправильну оцінку наявним у справі доказам.

Зазначає, що актами надання послуг №1 - 22 за період з березня 2021 по грудень 2022, підписаними Сторонами, підтверджується факт користування орендованим приміщенням, Майном та, відповідно, виникнення у Відповідача обов`язку сплати орендної плати за таке користування у встановленому Договором оренди розмірі. Вищевказані Акти надання послуг є первинними бухгалтерськими документами в розумінні положень Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні», які підтверджують надання послуг Відповідачу, а також виникнення у Відповідача зобов`язання з їх оплати, засвідчують факт здійснення сторонами господарських операцій і містять інформацію про вартість послуг.

Однак, Відповідач не сплачував Позивачу грошові кошти за користування приміщенням та майном, у зв`язку з чим у Відповідача виникла заборгованість перед Позивачем.

Колишній Голова Правління ОСОБА_4 не сплачував орендні платежі через вкрай скрутний фінансовий стан ОСББ, велику заборгованість ОСББ як колективного споживача перед постачальниками комунальних послуг, наявність судових рішень про стягнення заборгованості з ОСББ та постійний брак коштів. Колишній Г олова Правління не отримував заробітної плати за свою роботу.

Місцевий суд не врахував, що надана ОСББ до матеріалів справи копія папірця під назвою «Вартість витрат на управління будинків та прибудинкової території» без дати і номера, без печатки не є та не може вважатися рішенням загальних зборів про затвердження кошторису та розміру внесків, яке нібито мав виконувати тодішній Голова Правління ОСББ.

Копія документа, який суд разом з Відповідачем вважають кошторисом, датована 2019 роком. Натомість спірні правовідносини склалися у 2021-2022 роках.

Отже, для спростування доводів Позивача щодо орендних правовідносин, що тривали з березня 2021 по грудень 2022, ОСББ мало б надати рішення загальних зборів співвласників ОСББ про затвердження кошторису на 2021 та 2022 роки. Такий документ в матеріалах справи відсутній, а висновки суду ґрунтуються на неналежних доказах.

Попри положення ст. 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» про щорічне скликання зборів, фактично у ОСББ не має такої практики, тому щорічні кошториси не затверджуються. Проте, це не означає, що діяльність ОСББ зупиняється. Адже Правління та його Голова має передбачені Статутом та законом повноваження для керування поточною діяльністю, в тому числі, на укладення договорів. Договір оренди не є виключенням.

Це підтверджується змістом пункту 3.33.4. Статуту ОСББ, за яким до компетенції Правління належить укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням.

Пунктом 3.3.6 Статуту ОСББ закріплено, що до виключної компетенції загальних зборів належить попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує 500 000 (п`ятсот тисяч) гривень на рік, а також договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників Об`єднання чи їх частина. Обмеження, встановлені даним пунктом не поширюються на господарські договори постачання необхідних для забезпечення життєдіяльності Об`єднання комунальних послуг/товарів за умови, що товари/послуги надаються Об`єднанню згідно тарифів, що діють для населення міста Києва (тарифів, що діють для об`єднань співвласників багатоквартирних будинків м. Києва).

Предметом Договору оренди не є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників Об`єднання чи їх частина. Положення Договору оренди не погіршують умови використання майна або умови проживання співвласників ОСББ, а навпаки спрямовані для їх покращення.

Вартість оренди на рік становить 107 550,00 грн (7 170,00*12 = 86 040,00 грн; 1792,50*12= 21 510,00 грн; 86 040,00 + 21 510,00 = 107 550,00 грн).

Отже, Договір оренди укладено Головою Правління в межах встановлених Статутом повноважень. Договір оренди повністю відповідає наведеним вище нормам Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Статуту ОСББ, укладення такого Договору не потребувало попереднього погодження загальними зборами ОСББ.

Наявність орендних правовідносин також підтверджується тим, що 23 серпня 2023 року між ОСББ «Чаадаєва-2» в особі менеджера-управляючої Новак В.В., ОСОБА_1 та колишнім Головою Правління ОСОБА_4 було укладено Акт передачі, за яким Позивачка передала ОСББ речі згідно переліку, що знаходилися у орендованому приміщенні №57, зокрема: шафи, столи, сейф, стілець, тумби тощо.

Попри припинення орендних правовідносин ще у грудні 2022 року, Позивачка фактично безоплатно зберігала у себе речі ОСББ, які залишилися у орендованому приміщенні. Це є додатковим спростуванням тверджень ОСББ про те, що послуги оренди не надавалися Позивачем. Надані послуги мають бути оплачені. Таким чином, висновки суду про те, що Відповідач в особі колишнього Голови правління не мав права підписувати Договір оренди без відповідного рішення загальних зборів є необґрунтованим, адже Статут Відповідача таких обмежень не містить. Матеріали справи не містять доказів того, що Договір оренди було укладено з перевищенням повноважень, або ж що такий договір є фіктивним тощо.

Твердження про те, що ОСББ стало відомо про Договір оренди лише 22 січня 2024 року після отримання позовної заяви у даній справі і що з даного приводу ОСББ звернулося до правоохоронних органів не витримує жодної критики, оскільки витяг з єдиного реєстру досудових розслідувань за кримінальним провадженням № 0001430 датований ще 18 липня 2023 року.

Також матеріали справи не містяться доказів про наявність вироку щодо колишнього Голови Правління ОСББ. Тому суд не мав права враховувати суб`єктивні доводи ОСББ щодо нібито протиправних дій колишнього Голови Правління ОСББ. Сама по собі наявність заяви до Святошинського управління поліції Головного управління Національної поліції у місті Києві про вчинення кримінального правопорушення за ст. ст. 356, 364-1 КК України попереднім Головою Правління ОСОБА_4 щодо самовільного, всупереч установленому порядку, вчинення дій щодо майна ОСББ «Чаадаєва-2» не може бути підставою для відмови у задоволенні позову, оскільки здійснення досудового розслідування в межах кримінального провадження №0001430 не є обставиною, яка має бути врахована судом в розумінні ч. 6 ст. 82 ЦПК України. А тому врахування цих доводів судом є передчасними та не відповідає вимогам ЦПК України.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 18 лютого 2025 року поновлено ОСОБА_1 строк на подання апеляційної скарги та відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 поданою представником - адвокатом Іордановим Кирилом Ігоровичем на рішення Святошинського районного суду міста Києва від 24 жовтня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Чаадаєва-2» про стягнення заборгованості за договором оренди від 01 березня 2021 року та за зустрічним позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Чаадаєва-2» до ОСОБА_1 , третя особа: ОСОБА_4 про визнання недійсним договору оренди від 01 березня 2021 року, надано учасникам справи строк для подачі відзиву на апеляційну скаргу.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 18 березня 2025 року призначено справу до розгляду з повідомленням учасників справи.

У судовому засіданні представник апелянтки ОСОБА_1 - адвокат Іорданов Кирило Ігорович доводи апеляційної скарги підтримав та просив її задовольнити. Уточнив, що рішення суду першої інстанції оскаржується лише в частині відмови у задоволенні первісного позову. Заявив, що у випадку задоволення апеляційної скарги докази понесення судових витрат на правничу допомогу будуть надані протягом 5 днів з дня прийняття постанови.

У судове засідання інші учасники справи не з`явилися, належним чином повідомлені про місце, час і дату розгляду справи в апеляційній інстанції, заяв та клопотань не надходило, однак їх неявка згідно вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши пояснення учасника справи, який з`явився у судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає апеляційну скаргу такою, що підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено та матеріалами справи підтверджено, що позивачка за первісним позовом ОСОБА_1 є власницею нежитлового приміщення групи приміщення №57, загальною площею 19,5 кв.м., що розташоване на першому поверсі будинку АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу від 31 січня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Позняковою C.B., зареєстрованого в реєстрі за №43 (номер запису про право власності 30093629).

01 березня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСББ «Чаадаєва-2» в особі Голови Правління (колишнього) ОСОБА_4, якій діє на підставі Статуту, було укладено договір оренди нежитлового приміщення, за умовами якого Орендодавець надав, а Орендар прийняв у строкове платне користування (оренду) приміщення, розташування якого наведене в додатку №2 до Договору, що є його невід`ємною частиною, разом з наявним у ньому майном (п.2.1).

Під майном згідно з п. 1.1.9 мається на увазі: меблі та офісна техніка, що знаходяться у приміщенні, а саме: комп`ютер, монітор, принтери 2 шт., столи 2 шт., стільці офісні 5 шт., шафа, сейф.

01 березня 2021 року Приміщення було передане у строкове платне користування відповідачу, що підтверджується Актом №1 приймання-передачі в орендне користування Приміщення до Договору оренди.

Відповідно до п. 2.3. Договору оренди Приміщення надається в оренду для здійснення Орендарем статутної діяльності - розміщення офісу Орендаря (призначення Приміщення).

Відповідно до п.4.1. Договору орендна плата за один календарний місяць складає 7 170,00 грн, а відповідно до п.4.2. плата за користування Майном складає 1 792,50 грн за один календарний місяць.

Відповідно до Акту №1 приймання-передачі в орендне користування Приміщення по вказаному Договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування (оренду) нежитлове приміщення №1 групи приміщень №57, загальною площею 19,5 кв.м., що розташоване на першому поверсі будинку АДРЕСА_2 та належить Орендодавцю на праві приватної власності на підставі Договору купівлі продажу приміщення від 31 січня 2019 року, зареєстрованого в реєстрі за №43, номер запису про прав власності 30093629.

Крім цього, у п. 4.2. вказаного Акту вказано, що приміщення передається у користування наявним у ньому майном: комп`ютер, монітор, принтери 2шт., столи 2 шт., стільці офісні 5 шт., шафа, сейф.

Відповідно до п.9.1. Договору оренди, він набирає чинності з дня його підписання Сторонами, скріплення підпису печаткою, тобто з 01 березня 2021 року та діє до 31 грудня 2022 року.

Відповідно до Статуту, затвердженого рішенням Загальних зборів від 26 вересня 2018 року, ОСББ «Чаадаєва-2» () створено власниками квартир та нежилих приміщень багатоквартирних будинку АДРЕСА_1 відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирної будинку».

ОСББ має 153 власників житлових та нежитлових приміщень.

Відповідно до п.3.2. розділу III Статуту, Вищим органом управління Об`єднання є загальні збори.

Пункт 3.3.5. розділу III Статуту ОСББ встановлює, що до виключної компетенції саме загальних зборів, окрім іншого, відноситься затвердження кошторису, балансу Об`єднання, річного звіту Правління та ревізійної комісії Об`єднання; попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує 500 000 (п`ятсот тисяч) гривень на рік, а також договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників Об`єднання чи їх частина. Обмеження, встановлені даним пунктом не поширюються на господарські договори постачання необхідних для забезпечення життєдіяльності Об`єднання комунальних послуг/товарів за умови, що товари/послуги надаються Об`єднанню згідно тарифів, що діють для населення міста Києва (тарифів, що діють для об`єднань співвласників багатоквартирних будинків м. Києва).

Пункт 3.44.3 розділу III Статуту ОСББ встановлює, що на виконання своїх повноважень Голова Правління забезпечує виконання рішень загальних зборів та рішень Правління.

Відповідно до п.33.3.3. Статуту, до компетенції Правління належить розпорядження коштами Об`єднання відповідно до затвердженого загальними зборами кошторису.

Відповідно до п.3.33.9 вказаного Статуту Правління має право приймати рішення з усіх питань діяльності Об`єднання, окрім питань, які стосуються майнових прав співвласників, погіршують умови використання майна або умови проживання, а також питань, віднесених до виключної компетенції загальних зборів.

Вирішуючи спір у частині первісного позову, суд першої інстанції вважав, що розмір внесків та кошторис витрат затверджуються виключно Загальними зборами співвласників будинку та підлягає виконанню Головою Правління ОСББ, яким був ОСОБА_4 за спірний період до 13 грудня 2022 року. Отже, фінансово-господарська діяльність ОСББ здійснюється лише за кошторисом, який затверджено відповідно загальними зборами ОСББ. Відповідач в особі колишнього Голови Правління не мав право підписувати договір оренди без відповідного рішення Загальних зборів, згоди Правління та відповідно не мав права розпоряджатися коштами ОСББ. Відповідне рішення загальних зборів та Правління відсутні та відповідний перелік витрат (щодо оренди) у розрахунку кошторису також відсутній. Про вказаний договір оренди позивачу за зустрічним позовом стало відомо 22 січня 2024 року після отримання від Святошинського районного суду м. Києва позовної заяви ОСОБА_1 до ОСББ про стягнення заборгованості за договором оренди. За таких обставин, суд вважав вимоги ОСОБА_1 не доведеними та спростованими доказами відповідача за первісним позовом - ОСББ «Чаадаєва-2».

Колегія суддів, перевіривши оскаржуване рішення в межах доводів апеляційної скарги, не погоджується з такими висновками суду першої інстанції, з наступних підстав.

Частиною 1 статті 4 ЦПК України визначено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ст. 5 ЦПК України).

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до частини першої статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

У статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За приписами частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін, погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Частиною першою статті 760 ЦК України передбачено, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Статтею 762 ЦК передбачено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Згідно положень статті 631 ЦК України, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Відповідно до частини першої статті 763 ЦК України, договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/ або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Відповідно до ст. 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Відповідно до статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» органами управління об`єднання є загальні збори об`єднання, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. До виключної компетенції загальних зборів об`єднання відноситься, у тому числі, попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті об`єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина. Правління є виконавчим органом об`єднання і підзвітне загальним зборам.

Відповідно до статті 12 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Об`єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об`єднання.

У цій справі договір оренди нежитлового приміщення від 01 березня 2021 року, ОСББ «Чаадаєва-2» укладало в особі Голови Правління ОСОБА_4, який діяв на підставі Статуту.

Відповідно до п. 2.3 Статуту «ОСББ Чаадаєва-2», господарче забезпечення діяльності Об`єднання може здійснюватися власними силами Об`єднання (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах відповідних операторів ринку.

Статут «ОСББ Чаадаєва-2» не містить положень щодо компетентного суб`єкта на укладення договорів та вчинення інших правочинів від його імені.

При цьому, пункт 3.3.5. розділу III Статуту ОСББ встановлює, що до виключної компетенції саме загальних зборів, окрім іншого, відноситься погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує 500 000 (п`ятсот тисяч) гривень на рік, а також договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників Об`єднання чи їх частина. Обмеження, встановлені даним пунктом не поширюються на господарські договори постачання необхідних для забезпечення життєдіяльності Об`єднання комунальних послуг/товарів за умови, що товари/послуги надаються Об`єднанню згідно тарифів, що діють для населення міста Києва (тарифів, що діють для об`єднань співвласників багатоквартирних будинків м. Києва).

Оскільки Статут «ОСББ Чаадаєва-2» не обмежує Голову Правління на укладення правочинів від його імені, окрім договорів, укладених на суму, що перевищує 500 000 (п`ятсот тисяч) гривень на рік, а також договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників Об`єднання чи їх частина, ОСОБА_4 будучи Головою Правління первісного відповідача мав право як на укладення договору оренди нежитлового приміщення від 01 березня 2021 року так і Акту приймання-передачі в орендне користування приміщення від 01 березня 2021 року.

Ухвалюючи рішення в оскаржуваній частині, місцевий суд на наведене увагу не звернув, у зв`язку з чим помилково вважав необхідним для укладення договору оренди нежитлового приміщення від 01 березня 2021 року затвердження загальними зборами кошторису первісного відповідача.

В той же час, посилання ОСББ на необізнаність про вказаний договір оренди до січня 2024 року не підтверджуються жодними належними та допустимими доказами, а відповідно до п.1.5 Статуту Об`єднання відповідає за своїми зобов`язаннями, коштами і майном Об`єднання, що належить йому як юридичній особі, що покладає на відповідача обов`язок бути обізнаним про свої фінансові зобов`язання.

Актами надання послуг №1 - 22 за період з березня 2021 по грудень 2022, підписаними ОСОБА_1 як виконавцем та ОСОБА_4 як Головою Правління ОСББ «Чаадаєва-2» (замовник), підтверджується факт користування орендованим приміщенням, Майном за договором оренди від 01 березня 2025 року.

Однак, за даними Витягу є ЄДР ЮО ФОП та ГФ, Головою правління ОСББ «Чаадаєва-2» з 13 грудня 2022 року є ОСОБА_3 . У зв`язку з цим, Акт надання послуг №22 від 31 грудня 2022 року за підписом ОСОБА_4 як Головою Правління ОСББ «Чаадаєва-2» (замовник) вважається таким, що підписаний неповноважною особою та не створює для Об`єднання жодних правових наслідків.

Отже, у первісного відповідача виник обов`язок сплати орендну плату за договором оренди нежитлового приміщення від 01 березня 2021 року у сумі 188 212,50 грн за період з березня 2021 року по листопад 2022 року.

Положеннями ст. 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст. 549 ЦК України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до п. 7.2 Договору оренди, у разі несвоєчасного перерахування орендної плати, плати за користування Майном Орендар сплачує пеню Орендодавцю у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від загальної суми заборгованості за кожен день прострочення.

Звертаючись до суду з позовом ОСОБА_1 просила стягнути з ОСББ «Чаадаєва-2» пеню за період з 06 квітня 2021 року по 20 листопада 2023 року у розмірі 94 749,84 грн, з розрахунку 7 500,00 грн/міс чистого доходу позивачки з орендної плати, яка є платником ПДФО та військового збору.

Поряд з цим, первісним відповідачем у відзиві на позовну заяву заявлено про застосування наслідків спливу строків позовної давності до вимог ОСОБА_1 про стягнення пені.

Згідно ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Відповідно до ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Відповідно до ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 258 ЦК України для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю. Позовна давність в один рік застосовується, зокрема, до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені).

За правилами ст. 259 ЦК України позовна давність, встановлена законом, може бути збільшена за домовленістю сторін. Договір про збільшення позовної давності укладається у письмовій формі. Позовна давність, встановлена законом, не може бути скорочена за домовленістю сторін.

Оскільки договором оренди нежитлового приміщення від 01 березня 2021 року сторони не збільшили строк позовної давності за пенею, яка нараховується за кожним щомісячним платежем окремо, а ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом у листопаді 2023 року, нею пропущено позовну давність щодо пені за вимогами, що виникли за орендними платежами з березня 2021 року до жовтня 2022 року включно.

Отже, належною до стягнення з ОСББ «Чаадаєва-2» є пеня за прострочення орендного платежу у листопаді 2022 року, за період з 06 грудня 2022 року по 20 листопада 2023 року у сумі 3 664,93 грн = 7 500,00 (чистий дохід від оренди) *25% (облікова ставка НБУ)*2*350 (кількість днів прострочення).

Крім того, позивач просила стягнути з відповідача 3% річних у розмірі 8 511,00 грн та інфляційні втрати у розмірі 34 758,86 грн.

За правилами ст. 625 Цивільного кодексу України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення. Крім того, боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити 3% річних з простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Однак, перевіряючи здійснений позивачем розрахунок заборгованості щодо нарахування інфляційної складової та 3% річних, колегія встановила, що за ч. 2 ст. 625 ЦК України 3% річних та індекс інфляції визначаються від простроченої суми за весь час прострочення, тобто за кожним періодичним платежем окремо, а не по наростаючій сумі загальної заборгованості. Крім того, до розрахунків за ст. 625 ЦК України позивачем враховано орендну плату за грудень 2022 року, яка не включається у розрахунок.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 02 жовтня 2020 року у справі №911/19/19 вказано, що суд має з`ясовувати обставини, пов`язані з правильністю здійснення позивачем розрахунку, та здійснити оцінку доказів, на яких цей розрахунок ґрунтується. У разі якщо відповідний розрахунок позивачем здійснено неправильно, то суд, з урахуванням конкретних обставин справи, самостійно визначає суми нарахувань, які підлягають стягненню, не виходячи при цьому за межі визначеного позивачем періоду часу, протягом якого, на думку позивача, мало місце невиконання такого зобов`язання, та зазначеного позивачем максимального розміру стягуваних сум нарахувань. Якщо з поданого позивачем розрахунку неможливо з`ясувати, як саме обчислено заявлену до стягнення суму, суд може зобов`язати позивача подати більш повний та детальний розрахунок. При цьому суд у будь-якому випадку не позбавлений права зобов`язати відповідача здійснити і подати суду контррозрахунок (зокрема, якщо відповідач посилається на неправильність розрахунку, здійсненого позивачем).

Отже, за період з квітня 2021 року по листопада 2023 року щодо щомісячних платежів, які підлягали до сплати стягненню підлягає за березень 2021 року (21 міс.): Інфляційне збільшення - 2 976,44 грн, 3% річних - 591,16 грн; квітень 2021 року (20 міс.): Інфляційне збільшення - 2 903,62 грн, 3% річних - 572,67 грн; травень 2021 року (19 міс.): Інфляційне збільшення - 2 770,11 грн, 3% річних - 553,56 грн; червень 2021 року (18 міс.): Інфляційне збільшення - 2 749,61 грн, 3% річних - 535,07 грн; липень 2021 року (17 міс.): Інфляційне збільшення - 2 739,37 грн, 3% річних - 515,96 грн; серпень 2021 року (16 міс.): Інфляційне збільшення - 2 759,89 грн, 3% річних - 496,85 грн; вересень 2021 року (15 міс.): Інфляційне збільшення - 2 638,23 грн, 3% річних - 478,36 грн; жовтень 2021 року (14 міс.): Інфляційне збільшення - 2 547,80 грн, 3% річних - 459,25 грн; листопад 2021 року (13 міс.): Інфляційне збільшення 2 468,05 грн, 3% річних - 440,75 грн; грудень 2021 року (12 міс.): Інфляційне збільшення - 2 408,60 грн, 3% річних - 421,64 грн; січень 2022 року (11 міс.): Інфляційне збільшення - 2 281,44 грн, 3% річних - 402,53 грн; лютий 2022 року (10 міс.): Інфляційне збільшення - 2 127,41 грн, 3% річних - 385,27 грн; березень 2022 року (9 міс.): Інфляційне збільшення - 1 712,83 грн, 3% річних - 366,16 грн; квітень 2022 року (8 міс.): Інфляційне збільшення - 1 435,82 грн, 3% річних - 347,67 грн; травень 2022 року (7 міс.): Інфляційне збільшення - 1 200,89 грн, 3% річних - 328,56 грн; червень 2022 року (6 міс.): Інфляційне збільшення - 939,28 грн. 3% річних - 310,07 грн; липень 2022 року (5 міс.): Інфляційне збільшення - 880,61 грн, 3% річних - 290,96 грн; серпень 2022 року (4 міс.): Інфляційне збільшення - 789,43 грн, 3% річних - 271,85 грн; вересень 2022 року (3 міс.): Інфляційне збільшення - 634,87 грн, 3% річних - 253,36 грн; жовтень 2022 року (2 міс.): Інфляційне збільшення - 436,45 грн, 3% річних - 234,25 грн; листопад 2022 року (1 міс.): Інфляційне збільшення - 381,29 грн, 3% річних - 215,75 грн.

Таким чином, з урахуванням меж заявлених позовних вимог ОСОБА_1 , підлягають стягненню з відповідача 3% річних за щомісячною заборгованістю у розмірі 8 471,70 грн., а інфляційні втрати - 34 758,86 грн.

За результатами апеляційного розгляду, колегія суддів встановила, що доводи апеляційної скарги в частині відмови у задоволенні первісного позову про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи знайшли своє підтвердження.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

На підставі вищенаведених мотивів, колегія апеляційного суду вважає, що рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині не відповідає фактичним обставинам справи, не ґрунтується на наявних у справі доказах, ухвалене з порушенням норм матеріального і процесуального права і не може бути залишене без змін, а підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення первісного позову ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором оренди.

Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України апеляційний суд, в зв`язку з ухваленням нового судового рішення, змінює розподіл судових витрат.

Відповідно до ст. 382 ЦПК України постанова суду апеляційної інстанції складається з: нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення; розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Ураховуючи, що первісний позов підлягає задоволенню частково (70,14%), слід стягнути з ОСББ «Чаадаєва-2» на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 2 351,08 грн та судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 3 526,58 грн, а всього 5 877,66 грн.

В іншій частині рішення суду першої інстанції не оскаржувалося, а тому, відповідно до ст. 367 ЦПК України, не переглядалося.

Керуючись ст. ст. 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 подану представником - адвокатом Іордановим Кирилом Ігоровичем - задовольнити частково.

Рішення Святошинського районного суду міста Києва від 24 жовтня 2024 року в частині вирішення первісних позовних вимог ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Чаадаєва-2» про стягнення заборгованості за договором оренди від 01 березня 2021 року - скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Чаадаєва-2» про стягнення заборгованості за договором оренди від 01 березня 2021 року - задовольнити частково.

Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Чаадаєва-2» (, місцезнаходження: 03148, м. Київ, вул. Д. Чижевського, буд. 2-Б) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_5 ) заборгованість за договором оренди від 01 березня 2021 року у загальному розмірі 235 107 (двісті тридцять п`ять тисяч сто сім гривень) 99 коп, з яких: 188 212,50 грн - заборгованість з орендної плати та плати за користування майном; 3 664,93 грн - пеня за період з 06 грудня 2022 року по 20 листопада 2023 року; 34 758,86 грн - інфляційні втрати; 8 471,70 грн - 3% річних.

В іншій частині позовних вимог - відмовити.

Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Чаадаєва-2» (, місцезнаходження: 03148, м. Київ, вул. Д. Чижевського, буд. 2-Б) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_5 ) судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 2 351,08 грн та судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 3 526,58 грн, а всього 5 877 (п`ять тисяч вісімсот сімдесят сім гривень) 66 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках, передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 20 травня 2025 року.

Головуючий: Р.В. Березовенко

Судді: О.Ф. Лапчевська

Г.І. Мостова