ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 травня 2025 року

м. Хмельницький

Справа № 686/20292/23

Провадження № 22-ц/820/982/25

Хмельницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: П`єнти І.В. (суддя-доповідач), Корніюк А.П., Талалай О.І.,

секретар судового засідання Заворотна А.В.

за участю: позивачки ОСОБА_1 та її представника ОСОБА_2 , представника відповідачки ОСОБА_3

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_4 про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, за апеляційною скаргою ОСОБА_4 на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 06 листопада 2023 року (суддя Карплюк О.І.).

Заслухавши доповідача, пояснення учасника справи та представників учасників справи, дослідивши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, суд

в с т а н о в и в:

У серпні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до ОСОБА_4 про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки.

В обґрунтування позову зазначала, що 17.07.2019 позивачка відчужила належну їй земельну ділянку, площею 0,0800 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :02:002:0167, цільове призначення для ведення особистого селянського господарства за договором купівлі-продажу земельної ділянки ОСОБА_4 .

Зазначала, що вказаний договір був укладений під впливом тяжкої для неї обставини та на вкрай невигідних умовах, чим скористалась відповідачка:

- продаж земельної ділянки відбувся за низькою ціною 45000 грн, тоді як ринкова вартість земельної ділянки, згідно звіту №12/23 «Про експертну грошову оцінку земельної ділянки» від 14.07.2023, який складено суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_5 , станом на 17.07.2019 року становила 711520 грн;

- у 2005 році помер чоловік позивачки, а у 2017 році два її сина, на утриманні залишився ще один син, який має статус особи з інвалідністю;

- позивачка є особою похилого віку (82 роки на час підписання договору купівлі-продажу), отримує мінімальну пенсію, інших доходів не має. Їй 82 роки, хворіє та отримує мінімальну пенсію;

- відповідачка є власницею суміжної земельної ділянки. Знаючи про скрутне матеріальне становище позивачки та потребу у встановленні пам`ятників для померлих синів, відповідачка скористалася її пригніченим станом і переконала укласти договір купівлі-продажу за заниженою ціною;

- волевиявлення позивачки не було вільним і не відповідало її внутрішній волі під час укладення договору купівлі-продажу;

- відповідачка так і не сплатила позивачці 45 000,00 грн за договором купівлі-продажу.

А тому, звертаючись до суду, просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 17.07.2019, який укладено між нею та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Новченковим І.В. реєстраційний номер 1837.

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 06 листопада 2023 року позов задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 17 липня 2019 року, посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Новченковим Ігорем Вікторовичем реєстраційний номер 1837. Стягнуто з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 1073,60 грн.

Не погоджуючись рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_4 подала апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову задоволенні позовних вимог. При цьому, посилається на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи.

Вказує, що ОСОБА_1 свідомо уклала договір на визначених у ньому умовах. Спірну земельну ділянку позивачка продавала не один рік, про намір її продати знали й інші сусіди, проте бажаючих придбати ділянку не було через її незручну конфігурацію та наявність обмежень (лінії електропостачання над земельною ділянкою, тепломережа).

Зазначає, що вартість земельної ділянки відповідає вартості аналогічних земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які відчужувалися в 2019 році на території міста Хмельницького.

Крім того, вважає, що позивачкою не доведено укладення договору під впливом тяжких обставин і на вкрай невигідних умовах. Чоловік позивачки помер за 14 років до укладення договору, а сини ОСОБА_6 та ОСОБА_7 - за два роки до укладення договору. Син позивачки ОСОБА_8 хворіє з 2006 року і за два роки до і після угоди він на лікуванні не перебував.

Вказує, що судом першої інстанції не взято до уваги, те що ОСОБА_1 подарувала сину ОСОБА_9 02.02.2021 квартиру АДРЕСА_2 , а 14.02.2020 житловий будинок по АДРЕСА_3 та земельну ділянку, кадастровий номер :02:002:0166.

Звертає увагу, що при визначенні оціночної вартості земельної ділянки взято для порівняння земельні ділянки із іншим видом використання (для будівництва та обслуговування житлового будинку, іншим місцем розташування), висновок проведено лише у 2023 році, а посилання на архівні дані не містять такої сторінки.

ОСОБА_1 подала відзив на апеляційну скаргу, в якому вказує, що оцінка земельної ділянки, яка визначена у звіті, є ринковою у порівнянні з нормативною грошовою оцінкою 3066 грн. та довідкою про оціночну вартість землі 17509,22 грн, на які посилається скаржниця. Продаж земельної ділянки відбувся за заниженою ціною 45000 грн, тоді як ринкова вартість земельної ділянки становила 711520 грн. Причиною цього слугували вкрай важкі обставини: смерть двох синів і потреба встановити надгробні пам`ятники. А тому, просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити.

Постановою Хмельницького апеляційного суду від 01.02.2024 апеляційну скаргу залишено без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Постановою Верховного Суду від 29.01.2025 касаційну ОСОБА_4 задоволено частково. Постанову Хмельницького апеляційного суду від 1 лютого 2024 року скасовано, а справу направлено на новий розгляд до цього суду.

В судовому засіданні представник відповідачки ОСОБА_3 підтримав апеляційну скаргу.

Позивача ОСОБА_1 та її представниця ОСОБА_2 в судовому засіданні просили апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Відповідачка в судове засідання не з`явилась, про день, місце і час слухання справи повідомлена належним чином.

Колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до п. 3 і п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Частинами 1, 2, 5 статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону оскаржуване рішення суду першої інстанції не відповідає.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що оспорюваний договір купівлі-продажу земельної ділянки вчинений ОСОБА_1 під впливом тяжких обставин і на вкрай невигідних умовах.

Однак, з таким висновком суду першої інстанції погодитися не можна з наступних підстав.

Встановлено, що позивачка народилась ІНФОРМАЦІЯ_1 .

ІНФОРМАЦІЯ_2 помер чоловік позивачки ОСОБА_10 , ІНФОРМАЦІЯ_3 її син ОСОБА_11 , ІНФОРМАЦІЯ_4 її син ОСОБА_12 . Третій син позивачки ОСОБА_9 є особою з інвалідністю ІІІ групи.

Відповідно до довідки Головного управління Пенсійного фонду України в Хмельницькій області (м. Хмельницький) із січня до листопада 2018 року розмір пенсії позивачки становив 1 687,23 грн, у грудні 2018 року - 1 695,03 грн, у грудні 2018 року та січні 2019 року - 1 867,23 грн, з березня до червня 2019 року - 1 967,23 грн, з липня до грудня 2019 року - 2 000,00 грн.

17 липня 2019 року між ОСОБА_1 (продавцем) та ОСОБА_4 (покупцем) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,0800 га, кадастровий номер :02:002:0167, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

За умовами договору, ОСОБА_1 продала вказану земельну ділянку ОСОБА_4 за 45000 грн, які покупець сплатив а продавець одержав повністю до підписання цього договору (п. 3 договору).

Згідно зі звітом №12/23 ФОП ОСОБА_5 про експертну грошову оцінку земельної ділянки, станом на 17 серпня 2019 року ринкова вартість земельної ділянки становить 711520 грн.

Дані обставини підтверджуються матеріалами справи.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України, кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (частина перша статті 215 ЦК України).

Згідно зі статтею 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину (частина перша статті 233 ЦК України).

Умовами визнання такого правочину недійсним є: а) наявність тяжкої обставини, що «змусила» особу вчинити правочин; б) те, що цей правочин вона вчинила на вкрай невигідних умовах. Для визнання правочину недійсним на підставі частини першої статті 233 ЦК України необхідна сукупність вказаних умов. Такий висновок підтверджує вживання у частині першій статті 233 ЦК України сполучника «і», за допомогою якого відбувається поєднання вказаних умов. Якщо умови договору (наприклад, ціна, процентна ставка чи інше зустрічне надання) порівняно зі звичайними умовами договорів цього виду, які існують у відповідний момент, є значно невигідними для однієї зі сторін, і тільки в силу тяжкої обставини вона прийняла ці умови, такий договір можна визнати недійсним на підставі статті 233 ЦК України (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 січня 2023 року у справі № 731/43/21).

Тяжкими обставинами можуть бути: тяжка хвороба особи, членів її сім`ї чи родичів, смерть годувальника, загроза втратити житло чи загроза банкрутства й інші обставини, для усунення або зменшення яких необхідно вчинити правочин. Особа має його вчинити добровільно, без насильства, обману чи помилки. Повинна довести, що за відсутності тяжкої обставини правочин не вчинила б узагалі або вчинила б не на таких умовах (див. постанову Верховного Суду України від 06 квітня 2016 року у справі № 6-551цс16).

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Проте цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Позивачка, звертаючись до суду, тяжкими для неї обставинами зазначає про те, що у 2005 році помер її чоловік, а у 2017 році два її сина, на утриманні у неї залишився ще один син, який має статус особи з інвалідністю, вона є особою похилого віку, отримує мінімальну пенсію.

Проте, наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення. Відповідно, обставини смерті чоловіка та двох синів ОСОБА_1 не існували на час укладеного договору купівлі-продажу 17.07.2019. Крім того, позивачкою не надано належних та допустимих доказів того, що її син ОСОБА_9 , який є особою з інвалідністю ІІІ групи, на час укладення оспорюваного договору перебував на її утриманні, знаходився на лікуванні та потребував у зв`язку з цим матеріальної допомоги. Надані позивачкою епікризи стосуються інших періодів перебування на лікуванні ОСОБА_9 - 2006 рік, 2008 рік, 2009 рік, 2016 рік, 2017 рік. (а.с. 42-46)

Щодо отримання позивачкою мінімальної пенсії та необхідність встановлення пам`ятників на могилах синів, які померли, та відсутність коштів на це у позивачки. Встановлено, що у власності ОСОБА_1 на час укладення договору перебувала квартира АДРЕСА_2 , яку 02.02.2021 вона подарувала своєму сину ОСОБА_9 , а також частина житлового будинку по АДРЕСА_1 , яку позивачка також 14.02.2020 подарувала своєму синові ОСОБА_9 (а.с. 88-89) Відповідно, майновий стан позивачки, з врахуванням отримання нею мінімальної пенсії, не підтверджує існування тяжкої для ОСОБА_1 обставини, під впливом якої вона уклала оспорюваний договір купівлі-продажу. І з цього приводу, підставними є доводи апеляційної скарги.

Щодо посилань позивачки щодо продажу земельної ділянки за заниженою ціною в розмірі 45000 грн. Слід зазначити, що, відповідно до п. 6 договору купівлі-продажу земельної ділянки від 17.07.2019, наявні обмеження щодо використання земельної ділянки, кадастровий номер :02:002:0167, вид обмеження у використанні земельної ділянки: охоронна зона навколо (вздовж) об`єкта енергетичної системи; площа земельної ділянки (її частини), на яку поширюється дія обмеження 0,0058 га; підстава для обмеження у використанні - Закон, Постанова КМ від 04.03.1997; строк дії обмеження безстроково.

Разом з тим, при визначенні ринкової вартості земельної ділянки згідно зі звітом №12/23 ФОП ОСОБА_5 в розмірі 711520 грн, не було враховано вказані обмеження. У розділі 4 Звіту, зазначено, що земельна ділянка не має наявних обмежень на використання. Тому, визначена спеціалістом у звіті №12/23 вартість земельної ділянки не відповідає реальній вартості.

Крім того, згідно з наданим відповідачкою витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 10 листопада 2022 року № 14062, виданим Головним управлінням Держгеокадастру у Хмельницькій області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки складала 3066 грн (а.с. 84). Згідно з довідкою про оціночну вартість об`єкта нерухомості від 28 серпня 2023 року, оціночна вартість тієї ділянки становила 17509,22 грн (а. с. 85 - 87).

Свобода договору належить до загальних засад цивільного законодавства (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України). Тлумачення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.

Оцінивши докази, на які посилалися сторони в ході розгляду справи, в їх сукупності, колегія суддів вважає, що відсутні підстави для висновку про укладення ОСОБА_1 договору купівлі-продажу земельної ділянки на вкрай невигідних умовах.

З огляду на викладене, слід дійти висновку, що позивачкою не доведено існування для неї тяжких обставин, під впливом яких нею було укладено оспорюваний договір купівлі-продажу земельної ділянки, як і не доведено вкрай невигідних для неї умов, на яких цей договір було укладено.

Не заслуговують на увагу посилання позивачки на те, що коштів за договором купівлі-продажу земельної ділянки в сумі 45000 грн вона не отримала. Оскільки невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору не є підставою для його визнання недійсним.

З врахуванням викладеного вище, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням апеляційним судом нового судового рішення про відмову в позові ОСОБА_1 .

Відповідно до частини 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

А тому, з врахуванням вимог ст. 141 ЦПК України, у зв`язку з відмовою в задоволенні позовних вимог, з позивачки на користь відповідачки підлягає стягненню судовий збір в сумі 3796 грн 85 коп, сплачений нею при подачі апеляційної та касаційної скарг.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, суд

у х в а л и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_4 задовольнити.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 06 листопада 2023 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

В позові ОСОБА_1 відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 3796 грн 85 коп судового збору.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, проте може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення..

Повне судове рішення складено 22 травня 2025 року.

Суддя-доповідач І.В. П`єнта

Судді: А.П. Корніюк

О.І. Талалай