Номер провадження: 22-ц/813/989/25
Справа № 513/880/19
Головуючий у першій інстанції Бучацька А. І.
Доповідач Назарова М. В.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.05.2025 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Назарової М.В.,

суддів: Лозко Ю.П., Коновалової В.А.,

за участю секретаря Соболєвої Р.М.,

учасники справи: позивач (відповідач за зустрічним позовом) Селянське (фермерське) господарство "Надежда", відповідачі (позивачі за зустрічним позовом) ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору Головне управління Держгеокадастру в Одеській області,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань в порядку спрощеного позовного провадження

апеляційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2

на рішення Саратського районного суду Одеської області від 08 листопада 2023 року, ухвалене Саратським районним судом Одеської області у складі: судді Бучацької А.І. в приміщенні того ж суду,

у цивільній справі за позовом Селянського (фермерського) господарства "Надежда" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні земельними ділянками та за зустрічним позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Селянського (фермерського) господарства "Надежда" про визнання протиправним та скасування рішень реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції в Одеській області про державну реєстрацію речового права оренди земельних ділянок та визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними,

в с т а н о в и в:

У серпні 2019 року позивач Селянське (фермерське) господарство "Надежда" звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні земельними ділянками, який мотивувало тим, що позивач уклав з відповідачем ОСОБА_1 три договори оренди щодо трьох окремих земельних ділянок на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області:

з кадастровим номером :01:001:1198, площею 14,16 га, право оренди зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 31 березня 2014 року, номер запису - 5228798, строк оренди - 10 років (до 2024 року);

з кадастровим номером :01:001:1199, площею 4,72 га, право оренди зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16 листопада 2016 року, номер запису 17563536, строк оренди - 10 років (до 2026 року);

з кадастровим номером :01:001:0215, площею 4,7119 га, право оренди зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06 грудня 2016 року, номер запису - 17964918, строк оренди - 10 років (до 2026 року).

Окрім того, позивач уклав з відповідачкою ОСОБА_2 договір оренди однієї земельної ділянки на території Надеждинської сільської ради з кадастровим номером :01:001:1197, площею 4,72 га, право оренди зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 04 квітня 2014 року, номер запису - 5250127, строк оренди - 10 років (до 2024 року).

З моменту реєстрації свого права оренди щодо вказаних земельних ділянок СФГ "Надежда" безперешкодно використовувало зазначені земельні ділянки у своїй господарській діяльності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, своєчасно та в повному обсязі сплачувало орендну плату.

Однак у липні 2019 року відповідачі почали чинити перешкоди СФГ "Надежда" у користуванні орендованою землею: самовільно зорали земельні ділянки, що були передані ними в оренду позивачу, з ділянок була вивезена солома.

У зв`язку з такими діями відповідачів СФГ "Надежда" звернулося до Саратського ВП Білгород-Дністровського ВП ГУНП в Одеській області. Проте доступ орендаря до земельних ділянок, право оренди яких зареєстроване у встановленому законом порядку, відповідачами відновлений не був.

Посилаючись на те, що орендодавці чинять орендареві перешкоди у користуванні земельними ділянками, позивач на підставі ч. 2 ст. 27 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" (далі - Закон № 161-XIV) та статті 391, 396,759, 792 ЦК України просив зобов`язати ОСОБА_1 не чинити перешкоди позивачу у користуванні масивом земельних ділянок на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області, що складається з земельних ділянок із кадастровим номером :01:001:1198, площею 14,16 га; із кадастровим номером :01:001:1199, площею 4,72; із кадастровим номером :01:001:0215, площею 4,7119 га; зобов`язати ОСОБА_2 не чинити перешкоди позивачу у користуванні земельною ділянкою із кадастровим номером :01:001:1197, площею 4,72 на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області; стягнути з відповідачів понесені судові витрати.

10 грудня 2019 року до суду надійшов відзив ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на первісну позовну заяву, в якому вони первісні позовні вимоги не визнали, посилаючись на те, що договір оренди землі від 05 січня 2011 року між ОСОБА_1 та СФГ "Надежда" щодо земельної ділянки площею 14,16 га з кадастровим номером :01:001:1198 та договір оренди землі від 05 січня 2011 року між ОСОБА_2 та СФГ "Надежда" є неукладеними. СФГ "Надежда" не виконало передбачений законом і договорами обов`язок щодо проведення державної реєстрації договорів оренди землі від 05 січня 2011 року щодо земельних ділянок: площею 14,16 га з кадастровим номером :01:001:1198, яка належить ОСОБА_1 , та площею 4,72 га з кадастровим номером :01:001:1197, яка належить ОСОБА_2 . Тому договори оренди землі від 05 січня 2011 року не можуть вважатись такими, що набрали чинності. Проведення 04 квітня 2014 року та 07 квітня 2014 року державної реєстрації речового права на підставі вказаних договорів оренди не може підмінити державну реєстрацію самих договорів (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а отже і не може впливати на момент набрання чинності цим договором оренди землі.

При неукладеному договорі у сторін не виникають прав та обов`язків, щодо умов договору.

Послалися на правовий висновок у постанові Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі № 696/1879/15: "державна реєстрація речового права не підміняє державної реєстрації договору оренди землі".

Вважають, що відсутні правові підстави зобов`язувати відповідачів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не чинити перешкод у користуванні земельними ділянками, власниками яких вони є.

Договори оренди землі від 05 січня 2016 року щодо земельних ділянок: з кадастровим номером :01:001:1199 площею 4,72 га та з кадастровим номером :01:001:0215 площею 4,7119 га ОСОБА_1 не укладалися, ним особисто не підписувалися. Земельна ділянка з кадастровим номером :01:001:0215 ОСОБА_1 в оренду не передавалась, так як він використовує її за цільовим призначенням особисто, сплачуючи за неї щорічно земельні податки.

01 листопада 2019 року до суду надійшла зустрічна позовна заява ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до СФГ "Надежда" (т. 1 а.с. 46-52), з урахуванням уточненої зустрічної позовної заяви від 10 грудня 2019 року, просили:

визнати протиправним та скасувати рішення реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції в Одеській області від 04 квітня 2014 року, індексний номер: 12173870 про державну реєстрацію речового права оренди земельної ділянки площею 14,16 га, кадастровий номер :01:001:1198, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області, та належить ОСОБА_1 на праві приватної власності, зареєстрованого на підставі договору оренди землі, укладеного 05 січня 2011 року та додаткової угоди № 2 до договору оренди землі між орендарем ОСОБА_1 та орендодавцем СФГ "Надежда";

визнати протиправним та скасувати рішення реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції в Одеській області від 07 квітня 2014 року, індексний номер: 12215826 про державну реєстрацію речового права оренди земельної ділянки площею 4,7197 га, кадастровий номер :01:001:1197, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області, та належить ОСОБА_2 на праві приватної власності, зареєстрованого на підставі договору оренди землі, укладеного 05 січня 2011 року та додаткової угоди № 2 до договору оренди землі між орендарем ОСОБА_2 та орендодавцем СФГ "Надежда";

визнати недійсним договір оренди землі від 05 січня 2016 року, укладений між ОСОБА_1 та СФГ "Надежда" щодо земельної ділянки з кадастровим номером: :01:001:1199, загальною площею 4,72 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області (речове право - право оренди якого здійснено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 32486838 від 22 листопада 2016 року Саратською районною державною адміністрацією Одеської області);

визнати недійсним договір оренди землі від 05 січня 2016 року, укладений між ОСОБА_1 та СФГ "Надежда" щодо земельної ділянки з кадастровим номером: :01:001:0215, загальною площею 4,7119 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області ( речове право - право оренди якого здійснено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 32861881 від 12 грудня 2016 року Саратською районною державною адміністрацією Одеської області).

Позовні вимоги обґрунтували тим, що СФГ "Надежда" не виконало передбачений законом і договорами обов`язок щодо проведення державної реєстрації договорів оренди землі, укладених 05 січня 2011 року між СФГ "Надежда" та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 14,16 га, кадастровий номер :01:001:1198 та договору оренди землі між ОСОБА_2 та СФГ "Надежда" від 05 січня 2011 року щодо земельної ділянки площею 4,7197 га, кадастровий номер :01:001:1197, тому договори оренди землі від 05 січня 2011 року не можуть вважатися такими, що набрали чинності.

Послалися на правовий висновок Верховного Суду у постанові від 16 травня 2018 року у справі № 696/1879/15-ц, відповідно до якого проведення 04 квітня 2014 року державної реєстрації речового права на підставі договору оренди не може підміняти державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а отже і не може впливати на момент набрання чинності цим договором оренди землі.

Крім того, договори оренди від 05 січня 2016 року земельної ділянки з кадастровим номером: :01:001:1199, площею 4,72 га та земельної ділянки з кадастровим номером: :01:001:0215, площею 4,7119 га ОСОБА_1 не укладалися, ним особисто не підписувалися та він не уповноважував будь-яку особу від його імені укладати та підписувати дані правочини; додаткові угоди № 2 до договорів оренди землі від 05 січня 2011 року не підписувались ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Отже, волевиявлення учасників правочину не було вільним і не відповідало їх внутрішній волі, що відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України є підставою для визнання зазначених договорів оренди недійсними. Крім того, земельна ділянка з кадастровим номером :01:001:0215 ОСОБА_3 в оренду не передавалась, він її використовує за цільовим призначенням особисто, сплачуючи за неї щорічно земельні податки, що підтверджується довідкою № 1248 від 14 грудня 2019 року, яка видана виконкомом Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області.

Разом з уточненою позовною заявою ОСОБА_1 подав клопотання про призначення судово-почеркознавчої експертизи, на вирішення якої просив поставити питання щодо виконання підписів у договорах оренди землі від 05 січня 2016 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 0:01:001:1199 та земельної ділянки з кадастровим номером 0:01:001:0215 ОСОБА_1 чи іншою особою.

14 січня 2020 року до суду надійшов відзив СФГ "Надежда" на уточнену зустрічну позовну заяву, в якому зустрічні позовні вимоги не визнало, посилаючись на те, що за ст. 640 ЦК України (станом на 2011 рік) договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації. Статтями 18 та 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній станом на 05 січня 2011 року) передбачалося, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно. У законі України "Про оренду землі" станом на 2011 рік містилося інше, ніж у ЦК України, правило, яке не пов`язувало момент укладення договору оренди землі із державною реєстрацією цього правочину, а передбачало, що державній реєстрації підлягає вже укладений договір оренди землі. З цих підстав вважає необґрунтованими доводи відповідачів щодо неукладеності договорів оренди землі від 05 січня 2011 року у зв`язку з відсутністю їх державної реєстрації.

Послався на правовий висновок у постанові Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 696/1880/15-ц, згідно з яким якщо закон містить вимогу державної реєстрації договору як умову набуття ним чинності, то договір набуває чинності з моменту його відповідної реєстрації. Якщо зміни, внесені в законодавство, передбачають скасування державної реєстрації договору як обов`язкової умови набуття ним чинності, але вводять обов`язкову умову реєстрації права, щодо набуття якого такий договір укладається, то за умови невиконання вимоги щодо державної реєстрації такого договору на момент набрання чинності зазначеними змінами в законодавство такий договір набуває чинності з моменту реєстрації відповідного права за умови відсутності явно виражених заперечень контрагента на момент відповідної реєстрації (п. 74 постанови).

Спірні договори землі були частково виконані сторонами, а відтак не можуть вважатися неукладеними. Послався на правову позицію Великої Палати Верховного Суду у постанові від 05 червня 2018 року по справі № 338/180/17, згідно з якою в силу приписів ст. 638, ч. 1 ст. 640, ч. 2 ст. 642 ЦК України не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону.

Зазначив, що юридична суть як процедури державної реєстрації договору оренди землі, так і державної реєстрації права оренди землі, є тотожною й зводиться до офіційного визнання та підтвердження державою факту виникнення, зміни або припинення права оренди земельної ділянки.

Вважає, що покладення на добросовісного орендаря, яким є СФГ "Надежда", усіх негативних наслідків, пов`язаних з неузгодженістю та недосконалістю законодавства, на користь орендодавців, які підписали договори оренди, передали земельні ділянки й на протязі строку дії договору оренди отримували орендну плату, є несправедливим та не ґрунтується на принципах верховенства права.

Крім того, Законом України від 18 лютого 2010 року № 1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України" частину третю статті 640 ЦК України було викладено в новій редакції, відповідно до якої договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Тобто із даної норми було вилучено положення, які пов`язували укладеність договору із його державною реєстрацією.

Оскільки змінами до ч. 3 ст. 640 ЦК України скасовано цивільну відповідальність у вигляді можливості визнання неукладеним договору оренди, який є підписаним сторонами та за яким відбулося часткове виконання сторонами, посилання на ч. З ст. 640 ЦК України у редакції станом на 05 січня 2011 року є помилковими, а застосуванню до правовідносин сторін підлягає саме ч. 3 ст. 640 ЦК України в діючий редакції.

ОСОБА_1 та ОСОБА_2 незалежно від підписання ними договорів оренди вчиняли дії, які свідчать про прийняття ними пропозиції щодо укладення зазначених договорів оренди відповідно до ст. 642 ЦК України.

Послався на постанову Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17.

На думку позивача, дії ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , які полягають у пред`явленні ними вимог про визнання недійсними договорів оренди, укладених з СФГ "Надежда", суперечать попередній поведінці позивачів за зустрічним позовом та є недобросовісними.

Беручи до уваги тотожність правовідносин, що є предметом судового розгляду та подібність встановлених фактичних обставин у цій справі та у справах № 390/34/17 та № 396/1857/16-ц, які розглядалися Верховним Судом, висловлені у постановах Верховного Суду від 10 квітня 2019 рок та від 10 липня 2019 року висновки підлягають врахуванню при вирішенні цієї справи.

Підписання оспорюваних договорів оренди відбувалося шляхом надання подружжю Першиних проектів договорів для ознайомлення та підпису у випадку згоди з запропонованими умовами (оферта), після чого ОСОБА_1 та ОСОБА_2 повернули дану додаткову угоду із своїм підписом (акцепт), чим вчинили дії, які свідчать про прийняття ними умов договорів оренди землі.

Крім того, на протязі 2015-2017 років позивачі за зустрічним позовом не висловлювали жодних заперечень з приводу користування СФГ "Надежда" належними їм земельними ділянками та справно приймали орендну плату.

Окрім того, СФГ "Надежда" просив застосувати до вимог ОСОБА_1 та ОСОБА_2 наслідки спливу строків позовної давності.

Послався на те, що рішення реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції в Одеській області про реєстрацію за СФГ "Надежда" речового права оренди спірних земельних ділянок були прийняті 04 квітня 2014 року та 07 квітня 2014 року, а позов поданий позивачами у листопаді 2019 року, тобто з пропуском строків позовної давності на два з половиною роки.

Ухвалою суду від 11 березня 2020 року зустрічний позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до СФГ "Надежда" про визнання протиправним та скасування рішень реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції в Одеській області про державну реєстрацію речового права оренди земельних ділянок та визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними прийнято до спільного розгляду та об`єднано в одне провадження з первісним позовом СФГ "Надежда" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні земельними ділянками.

Цією ж ухвалою суд задовольнив клопотання відповідачів про призначення судово-почеркознавчої експертизи та зупинив провадження у справі станом на час її проведення (т. 1 а.с. 145).

20 жовтня 2020 року на адресу суду надійшов висновок експерта № 20-2138 від 12 жовтня 2020 року судово-почеркознавчої експертизи за матеріалами справи № 513/880/19, згідно якому: підписи від імені ОСОБА_1 у зазначених договорах виконані не самим ОСОБА_1 , а іншою особою (особами) (т. 1 а.с. 194-197).

Ухвалою суду від 21 жовтня 2020 року провадження у справі поновлено (т. 1 а.с. 205).

Ухвалою суду від 02 лютого 2022 року провадження у справі зупинено до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 227/3760/19-ц (т. 2 а.с. 224-226).

Ухвалою суду від 02 березня 2023 року провадження у справі поновлено (т. 2 а.с. 229).

Рішенням Саратського районного суду Одеської області від 08 листопада 2023 року позов Селянського (фермерського) господарства "Надежда" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні земельними ділянками задоволено.

Зобов`язано ОСОБА_1 не чинити перешкоди Селянському (фермерському) господарству "Надежда" у користуванні масивом земельних ділянок, розташованих на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області, що складається з земельних ділянок: з кадастровим номером 0:01:001:1198 площею 14,16 га; з кадастровим номером :01:001:1199, площею 4,72 га; з кадастровим номером :01:001:0215, площею 4,7119 га.

Зобов`язано ОСОБА_2 не чинити перешкоди Селянському (фермерському) господарству "Надежда" у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером :01:001:1197, площею 4,72 га, яка розташована на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області. Вирішено судові витрати.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Селянського (фермерського) господарства "Надежда" про визнання протиправним та скасування рішень реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції в Одеській області про державну реєстрацію речового права оренди земельних ділянок та визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними - відмовлено.

В апеляційній скарзі відповідачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 просять скасувати оскаржуване рішення суду та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні первісного позову СФГ «Надежда» відмовити у повному обсязі, а зустрічні позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити у повному обсязі.

Доводами апеляційної скарги є те, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:1198, 05 січня 2011 року між ОСОБА_1 та СФГ "Надежда" був підписаний договір оренди вищезазначеної земельної ділянки строком на 7 років. ОСОБА_2 є власником земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:1197. 05 січня 2011року між ОСОБА_2 та СФГ "Надежда" був підписаний договір оренди вищезазначеної земельної ділянки строком на 7 років. По закінченню строку договорів землі відповідачі звернулися до голови СФГ «Надежда» з метою з`ясування питання щодо подальшого розірвання договору землі, але було з`ясовано, що договори оренди продовжені на 10 років згідно підписаних відповідачами додаткових угод № 2 до вказаних договорів оренди. Оскільки СФГ «Надежда» не провело державну реєстрацію вказаних договорів, тому вони не набрали чинності, а відповідне право зареєстровано лише 04 та 07 квітня 2014 року (відповідно). Вказане не потягло за собою виникнення цивільних прав і обов`язків. У первісному позові з огляду на висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 16 червня 2020 року у справі №145/2047/16-ц слід відмовити через неефективність обраного позивачами як титульними володільцями способу (негаторний позов) захисту замість належного - про повернення земельних ділянок. Відповідачі фактично повернули собі земельні ділянки з липня 2019 року шляхом їх фактичного використання за цільовим призначенням, а позивач звернувся з негаторним позовом.

Договори земельних ділянок від 05 січня 2016 року відповідачем ОСОБА_1 не підписувалися, підпис на договорах йому не належить, але державна реєстрація речового права відбулася, що з огляду на вимоги ч. 3 ст. 203 ЦК України свідчить про його оспорюваність та є підставою для визнання його недійсним.

В матеріалах справи відсутні додаткові угоди на продовження строку договорів оренди, які були укладені між відповідачем ОСОБА_4 та позивачем СФГ «Надежда», позивач їх не надав і судом їх не здобуто, а тому строки дії договорів закінчилися.

Судом не взято до уваги висновок судово-почеркознавчої експертизи, які підтвердив, що у договорах підпис проставлений не ОСОБА_1 , а іншою особою.

Оскільки, таким чином, строк договорів закінчився 05 січня 2018 року, тому ОСОБА_1 звернувся до позивача щодо припинення дії договорів і що буде обробляти свою землю самостійно, але СФГ продовжувало їх використовувати до 2019 року, після чого залишило, і у 2021 році ОСОБА_1 приступив до обробки земель.

Щодо відповідачки ОСОБА_2 , то згідно умов укладеного між сторонами договору від 05 січня 2011 року він повинен був також пройти державну реєстрацію у тижневий строк мав бути складений акт прийому-передачі земельної ділянки, лише після чого позивач мав приступати до обробки землі.

Вказаний договір є неукладеним, виходячи з невиконання наведених умов та державної реєстрації відповідного права лише 07 квітня 2014 року і що не підміняє собою відсутність реєстрації договору.

Щодо незаконності та необґрунтованості судового рішення в частині зустрічних позовних вимог, то спір виник між сторонами з приводу використання СФГ належних відповідачам земельних ділянок та створення перешкод власникам у користуванні та розпорядження такими шляхом безпідставної реєстрації речового права, вимога з приводу скасування якої є похідною від спору щодо майнових прав.

На обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 посилався на те, що договори від 05 січня 2016 року ним не укладалися, особисто не підписувалися, він на таке не уповноважував інших осіб, і візуально вбачається та судової експертизою підтверджено, що підпис йому не належить, а земельна ділянка з кадастровим :01:001:0215, площею 4,7119 га належить ОСОБА_1 на праві приватної власності як прийнята у спадок. Договір з позивачем про оренду з зазначеною земельною ділянкою не укладався і фактично не передавалась, а використовувалась за цільовим призначенням самостійно і сплачуваються відповідні податки, відсутні у матеріалах справи додаткові угоди на продовження строку договорів оренди землі, які були укладені між відповідачем та СФГ «Надежда».

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

В судове засідання сторони, належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, не з`явилися.

Відповідачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи, що підтверджуються рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення (а.с. 27, 28, т. 4).

Третя особа Головне управління Держгеокадастру в Одеській області повідомлено належним чином і в установленому законом порядку, повістку отримали 24.03.2025 20:45:30 в особистому кабінеті підсистеми (модуля) ЄСІТС Електронний суд, що підтверджується довідкою (а.с. 26, т. 4). Інші учасники справи, належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи до судового засідання не з`явилися, що відповідно до вимог частини другої статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає скаргу такою, що не підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосування норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 16 ЦК).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ч. 1 ст. 29 ЦК).

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (ч. 1 ст. 391 ЦК).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ч. 1 ст. 629 ЦК).

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ч. 1 ст. 792 ЦК).

Сільськогосподарські підприємства, установи та організації, особисті селянські і фермерські господарства, які об`єднуються в асоціації та інші організаційно-правові форми, зберігають право на свої земельні ділянки, якщо інше не передбачено договором (ч. 1 ст. 27 Земельного кодексу України, далі також ЗК).

Порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом (ч. 2 ст. 95 ЗК).

Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків (ч. 2 ст. 152 ЗК).

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оренду землі», далі також Закон).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 листопада 2023 року у справі 513/879/19 зазначила, що за відсутності досліджених судами доказів вчинення перешкод орендареві у користуванні земельною ділянкою вимогу зобов`язати орендодавця їх не чинити не можна задовольнити.

Позивач, якому належить на праві користування земельна ділянка (право користування як вид речових прав на чуже майно, ст. 395 ЦК України), має право на захист цього права відповідно до положень глави 29 цього Кодексу (ст. 396 ЦК України), а отже згідно зі ст. 391 ЦК України (глава 29) має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування майном, зокрема, шляхом пред`явлення негаторного позову (постанова Верховного Суду від 02 грудня 2020 року у справі № 923/713/19 (п. 53.3)).

Особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу (ст. 396 ЦК України).

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (ст. 391 ЦК України).

Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами (ч. 1 та 2 ст. 27 Закону № 161-XIV).

Судом встановлено, що орендодавець ОСОБА_1 є власником трьох земельних ділянок, розташованих на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області, призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва: площею 14,16 га з кадастровим номером :01:001:1198, площею 4,72 га з кадастровим номером :01:001:1199 та площею 4,7119 га з кадастровим номером :01:001:0215.

Орендодавець ОСОБА_2 є власницею земельної ділянки площею 4,7197 га з кадастровим номером :01:001:1197, розташованої на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва

Зазначені обставини підтверджуються витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень (т. 1 а.с. 6, 9-10, 13-14, 17) та інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (т. 1 а.с. 39-42).

05 січня 2011 року між ОСОБА_1 та СФГ "Надежда" укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки площею 14,16 га з кадастровим номером :01:001:1198 (т. 1 а.с. 4-5).

Відповідно до акту приймання-передачі об`єкта земельної ділянки, складеного в с. Надежда 05 січня 2011 року, орендодавець ОСОБА_1 передав, а орендар СФГ «Надежда» прийняло в оренду земельну ділянку, розташовану на території Надеждинської сільської ради площею 14,16 га (т. 2 а.с. 92).

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень встановлено, що 31 березня 2014 року державним реєстратором реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції в Одеській області Димитренко Д.В. зареєстровано речове право оренди земельної ділянки (номер запису: 5228798), підставою виникнення якого є договір оренди землі б/н від 05 січня 2011 року між Селянським (фермерським) господарством "Надежда" та ОСОБА_1 . Строк дії: 7 років. Об`єкт нерухомого майна: земельна ділянка площею 14,16 га, кадастровий номер :01:001:1198, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на території Надеждинської сільради Саратського району Одеської області (т. 2 а.с. 87).

Згідно додаткової угоди № 2 до договору оренди землі про збільшення розміру орендної плати та продовження строку дії договору від 2016 року, укладеної між ОСОБА_1 та СФГ "Надежда", збільшено розмір орендної плати та строк дії договору оренди земельної ділянки продовжено на 10 років з дня реєстрації цієї додаткової угоди.

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Саратської районної державної адміністрації Одеської області Мамалиги Л.К. 29 листопада 2016 року внесено зміни до запису про інше речове право за номером 5228798 розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т. 2 а.с. 41, 87- 95).

05 січня 2011 року СФГ "Надежда" уклало з ОСОБА_2 договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Надеждинської сільської ради з кадастровим номером :01:001:1197, площею 4,72 га, право оренди зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 04 квітня 2014 року, номер запису - 5250127, строк оренди - 10 років) (т. 1 а.с. 15-16).

Згідно додаткової угоди № 2 до договору оренди землі про збільшення розміру орендної плати та продовження строку дії договору від 2016 року збільшено розмір орендної плати та строк дії договору оренди земельної ділянки продовжено на 10 років з дня реєстрації додаткової угоди (т. 2 а.с. 122).

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Саратської районної державної адміністрації Одеської області Мамалига Л.К. 30 листопада 2016 року внесено зміни до запису про інше речове право Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т. 2 а.с. 121).

Інформація з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна підтверджує, що 04 квітня 2014 року зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 4,7197 га з кадастровим номером :01:001:1197, номер запису 5250127, строк дії договору продовжено на 10 років, відлік нового строку дії договору починається з моменту реєстрації права за цією додатковою угодою. Орендодавець ОСОБА_2 , орендар СФГ "Надежда" (т. 2 а.с. 42).

Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності підтверджує, що 23 грудня 2015 року приватним нотаріусом Саратського районного нотаріального округу Одеської області Сулаковим І.І. на підставі свідоцтва про право на спадщину від 23.12.2015 зареєстровано право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:1199 площею 4,72 га (т. 2 а.с. 102).

Згідно з Витягом з державного земельного кадастру про земельну ділянку, земельна ділянка з кадастровим номером :01:001:0215 площею 4,7119 га належить на праві приватної власності ОСОБА_1 на підставі державного акту від 10.02.2004 ІІІОД 081950. Відомості про оренду: Орендар СФГ "Надежда". Орган, що здійснив державну реєстрацію речового права: Відділ Держкомзему у Саратському районі Одеської області 22.03.2012, строк дії речового права 7 років (т. 2 а.с. 110-111).

За договорами оренди землі від 05 січня 2016 року орендодавець ОСОБА_1 надав, а орендар СФГ "Надежда" прийняв земельну ділянку площею 4,72 га з кадастровим номером :01:001:1199 та земельну ділянку площею 4,7119 га з кадастровим номером :01:001:0215. Договори укладено на 10 років (т. 1 а.с. 7-8, 11-12).

Відповідно до актів приймання-передачі об`єкта оренди земельної ділянки, без дати орендодавець ОСОБА_1 передав, а орендар СФГ "Надежда" прийняв в оренду земельні ділянки, розташовані на території Надеждинської сільської ради площею 4,72 га з кадастровим номером :01:001:1199 (т. 2 а.с. 101) та площею 4,712 га з кадастровим номером :01:001:0215 (т. 2 а.с. 109).

Інформація з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна підтверджує, що:

06.11.2016 державним реєстратором Саратської районної державної адміністрації Одеської області Кодрян З.В. зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 4,72 га з кадастровим номером :01:001:1199, номер запису 17563536, договір укладено на 10 років, орендодавець ОСОБА_1 , орендар СФГ "Надежда" (т. 2 а.с. 40);

06.12.2016 державним реєстратором Саратської районної державної адміністрації Одеської області Мамалигою Л.К. зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 4,7119 га з кадастровим номером :01:001:0215, номер запису 17964918, договір укладено на 10 років, орендодавець ОСОБА_1 , орендар СФГ "Надежда" (т. 2 а.с. 39).

За висновком експерта № 20-2138 судово-почеркознавчої експертизи від 12 жовтня 2020 року підписи від імені ОСОБА_1 у наданих на експертизу документах:

договорі оренди землі, датованому 2016 р., укладеному між ОСОБА_1 та СФГ "Надежда" щодо земельної ділянки площею 4,72 га з кадастровим номером :01:001:1199, розміщений в нижній частині зворотної сторони другого аркушу у розділі "Орендодавець" в графі "Підпис";

договорі оренди землі, датованому 2016 р., укладеному між ОСОБА_1 та СФГ "Надежда" щодо земельної ділянки площею 4,712 га з кадастровим номером :01:001:0215, розміщений в нижній частині зворотної сторони другого аркушу у розділі "Орендодавець" в графі ""Підпис", виконані не самим ОСОБА_1 , а іншою особою (особами) (т. 1 а.с. 194-197).

Задовольняючи первісний позов Селянського (фермерського) господарства "Надежда" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні земельними ділянками, який позивач обґрунтував тим, що відповідачі самовільно зорали земельні ділянки та вивезли у невідомому напрямку належну СФГ солому, суд зобов`язав відповідачів не чинити перешкоди позивачу у користуванні належними першим земельними ділянками.

Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до СФГ "Надежда" про визнання протиправним та скасування рішень реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції в Одеській області про державну реєстрацію речового права оренди земельних ділянок та визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними, суд виходив із недоведеності таких позовних вимог протягом розгляду справи.

Суд, зокрема, дійшов висновку, що спірні земельні ділянки були передані орендодавцем ОСОБА_1 орендареві СФГ "Надежда", який використовував земельні ділянки за цільовим призначенням, сплачував державі податки та належним чином виконував зобов`язання щодо сплати орендної плати. ОСОБА_1 лише у лютому 2018 року звернувся до орендаря із заявою про повернення йому земельних ділянок, хоча щороку отримував від СФГ "Надежда" орендну плату згідно п. 9 вказаних договорів оренди.

Факт отримання від СФГ "Надежда" в повному обсязі орендної плати за договорами оренди землі від 05 січня 2011 року та 05 січня 2016 року включно по 2017 рік орендодавці ОСОБА_1 та ОСОБА_2 визнали.

Цей факт підтверджується розпискою ОСОБА_2 про отримання в 2017 році за зерно 10500 грн, за соняшник 820 грн; актом приймання-передачі орендної плати та визнання договору, відповідно до якого ОСОБА_2 отримала орендну плату від СФГ "Надежда" за 2017 рік відповідно до договору оренди земельної ділянки між нею та СФГ "Надежда" та додаткових угод № 1 та 2. З усіма умовами договору та угод (строк дії, розмір орендної плати та інше) ознайомлена та згодна. Підтвердила, що договір та угоди підписані нею власноруч при здоровому глузді та ясній пам`яті; відомостями на видачу грошових коштів за зерна по СФГ "Надежда»" за 2014-2018 роки (т. 1 а.с. 80-89).

Отже, дії орендодавця - підписання договору оренди, отримання орендної плати, відсутність протягом тривалого часу заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою - підтверджують фактичне визнання ним договорів оренди.

Факт сплати орендарем СФГ "Надежда" податків за користування спірними земельними ділянками підтверджується: податковими деклараціями платника єдиного податку четвертої групи за 2016, 2017, 2018 роки; податковою декларацією платника єдиного податку четвертої групи за 2019 рік; відомостями про наявність земельних ділянок, де серед с/х угідь для ведення товарного с/г виробництва зазначені три земельні ділянки ОСОБА_1 з кадастровими номерами :01:001:1198, :01:001:1199, :01:001: 0215, а також одна земельна ділянка ОСОБА_2 з кадастровим номером :01:001:1197 (т. 2 а.с. 156-176); виписками по рахунку СФГ "Надежда" , наданими АТ "Райффайзен Банк Аваль", щодо сплати відповідного податку за період з 01.03.2017 по 01.04.2017, 01.07.2017 по 31.07.2017, 01.09.2017 по 02.10.2017, 01.03.2018 по 30.03.2018, 01.03.2019 по 01.04.2019, 01.06.2019 по 01.07.2019, 01.10.2019 по 01.11.2019 (т. 2 а.с. 180-190).

Зазначене спростовує твердження відповідачів про те, що ОСОБА_1 не передавав в оренду СФГ "Надежда" земельну ділянку площею 4,7119 га з кадастровим номером 0:01:001:0215, а обробляє її самостійно та сплачує за неї щорічно земельний податок.

Довідку виконкому Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області від 04.12.2019 за № 1248, в якій зазначено, що земельну ділянку площею 4,7119 га з кадастровим номером 0:01:001:0215 ОСОБА_1 обробляє самостійно та сплачує щорічний земельний податок до Надеждинської сільської ради, суд відхилив (т. 1 а.с. 242), оскільки згідно з п. 286.5 ст. 286 Податкового Кодексу України нарахування фізичним особам сум плати за землю проводиться контролюючими органами (за місцем знаходження земельної ділянки, у тому числі право на яку фізична особа має як власник земельної частки (паю), які надсилають платнику податку у порядку, визначеному ст. 42 ПКУ, до 01 липня поточного року податкове повідомлення-рішення про внесення податку за формою, встановленою у порядку, визначеному ст. 58 ПКУ разом із детальним розрахунком суми податку, який, зокрема, але не виключно, має містити кадастровий номер та площу земельної ділянки, розмір ставки податку та розмір пільги зі сплати податку.

Щодо непроведення СФГ «Надежда» державної реєстрації вказаних договорів, та відповідні твердження відповідачів, що вони не набрали чинності, а відповідне право зареєстровано лише 04 та 07 квітня 2014 року (відповідно), що не потягло за собою виникнення цивільних прав і обов`язків.

За положеннями частини третьої статті 640 ЦК України, (в редакції, чинній на момент укладення між сторонами договорів оренди від 05 січня 2011 року), договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Згідно з частиною 1 статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Частиною першою статті 125 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Це положення ЗК України діяло як на момент підписання сторонами договорів оренди землі від 05 січня 2011 року, так і на момент державної реєстрації права оренди.

Відповідно до статті 126 ЗК України, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції Закону України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень").

Пункт 7 договорів оренди від 05 січня 2011 року передбачає, що цей договір укладено на 7 років. Підпункт перший абзацу першого пункту 36 договорів оренди від 05 січня 2011 року передбачає, що дія цього договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Пунктом 20 договорів встановлено, що передача земельної ділянки здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі. Відповідно до пункту 42 цього договору він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

У договорах оренди землі від 05 січня 2011 року відсутня відмітка про їх реєстрацію у Державному реєстрі земель.

У відповіді на адвокатський запит Відділу у Саратському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області № 29-15-0.390-585/119-19 від 26.11.2019 року зазначено, що згідно наявних у відділу Книг реєстрації договорів оренди землі, станом на 31.12.2012 року відсутня інформація щодо державної реєстрації договору оренди землі площею 14,16 га, кадастровий номер земельної ділянки: :01:001:1198 між ОСОБА_1 та СФГ "Надежда" та щодо державної реєстрації договору оренди землі площею 4,7197 з кадастровим номером :01:001:1197 між ОСОБА_2 та СФГ "Надежда" (т. 1 а.с. 122).

До 1 січня 2013 року, тобто на час виникнення спірних правовідносин, статтями 18, 20 Закону України "Про оренду землі" передбачалась обов`язковість проведення державної реєстрації договору оренди землі й саме момент такої реєстрації визначався моментом набуття договором чинності.

З 1 січня 2013 року набрав чинності Закон України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Згідно з цим законом з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключили положення про державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV - статті 18 і 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

Зазначені зміни, внесені в законодавство, фактично ототожнюють державну реєстрацію договору оренди та відповідну реєстрацію права оренди на підставі такого договору, тому державна реєстрація позивачем права оренди фактично є виконанням вимоги про державну реєстрацію договору оренди, враховуючи, що державну реєстрацію договорів оренди станом на 31 березня 2014 та 04 квітня 2014 року вже неможливо було здійснити.

Згідно правової позиції, яка викладена у постанові Верховного Суду від 21 лиятопда 2018 року у справі № 696/1880/15-ц, якщо закон містить вимогу державної реєстрації договору як умову набуття ним чинності, то договір набуває чинності з моменту його відповідної реєстрації. Якщо зміни, внесені в законодавство, передбачають скасування державної реєстрації договору як обов`язкової умови набуття ним чинності, але вводять обов`язкову умову реєстрації права, щодо набуття якого такий договір укладається, то за умови невиконання вимоги щодо державної реєстрації такого договору на момент набрання чинності зазначеними змінами в законодавство, такий договір набуває чинності з моменту реєстрації відповідного права за умови відсутності явно виражених заперечень контрагента на момент відповідної реєстрації.

Отже після 1 січня 2013 року орендар не міг зареєструвати договори оренди землі від 15.01.2011 року, укладені з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , а тому 31 березня 2014 року і 04 квітня 2014 року відповідно до закону, що діяв на той час, зареєстрував не договори оренди, а право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:1198 та земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:1197 на підставі цих договорів.

Оскільки момент укладення договору оренди та набрання ним чинності збігаються, то договір оренди з ОСОБА_1 слід вважати укладеним 31 березня 2014 року, а з ОСОБА_2 - 04 квітня 2014 року після державної реєстрації права оренди.

Закон України "Про оренду землі" від 06.10.1998 року № 161-Х1У (далі - Закон № 161-Х1У) є спеціальним законом, який регулює відносини, пов`язані з орендою землі.

За статтею 1 Закону № 161-Х1У оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

За частинами 1, 5 ст. 6 Закону № 161-Х1У орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Статтею 13 Закону № 161-Х1У встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За частиною першою статті 17 Закону № 161-Х1У (в редакції, чинній на час укладання між сторонами договору оренди) передача об`єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Відповідно до частини першої статті 19 Закону № 161-Х1У строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

За положеннями частини статті 20 Закону 161-Х1У, укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Частина друга статті 20 Закону "Про оренду землі" в редакції, що діяла до 01 січня 2013 року, передбачала, що право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" № 1952-IV від 01.07.04 державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно із підпунктом 1 частини першої статті 19 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, чинній на момент виникнення відповідних правовідносин) державна реєстрація прав проводиться, зокрема на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом.

За частиною третьої статті 16 цього ж Закону (у редакції, чинній на момент виникнення відповідних правовідносин) разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень подаються документи, що підтверджують виникнення, перехід, припинення відповідних прав.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону № 1952-IV).

У практиці Великої Палати закріпився принцип реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно (такий висновок сформульований у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц і в подальшому повторювався у практиці Верховного Суду). Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 48/340 (пункт 6.30), від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17 (пункт 4.17), від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13) та інші).

Отже, державна реєстрація права оренди СФГ "Надежда" спірних земельних ділянок - це офіційне визнання та підтвердження державою факту набуття права оренди на таке майно за СФГ "Надежда".

За змістом положень ЦК України метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Разом з тим реалізувати свої суб`єктивні права та обов`язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору.

Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки є саме його державна реєстрація чи державна реєстрація права оренди, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.

У пункті 42 договорів оренди сторони узгодили, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Сторони не розподілили обов`язок зареєструвати договір. Одночасно з укладенням договору орендодавець за актом приймання-передачі передав земельну ділянку орендареві. Після скасування законодавчої вимоги про необхідність реєстрації договору оренди та введення вимоги реєструвати право оренди орендар 31 березня 2014 року та 04 квітня 2014 року відповідне право зареєстрував. У 2011 - 2017 роках сторони належно виконували умови договору, що не пройшов державну реєстрацію: орендодавець обробляв земельну ділянку, вносив орендну плату у грошовій і натуральній формах, а орендар цю плату отримував. Тому подальша поведінка орендодавців суперечить їх попередній поведінці, сформованій за 6 років з моменту підписання договору оренди. Волевиявлення сторін відповідало меті такого договору. Орендар розумно розраховував на виконання орендодавцями умов договору оренди та користування земельними ділянками згідно з цими умовами. Стверджуючи про недійсність (неукладеність) договорів оренди, орендодавці діють недобросовісно та порушують права орендаря.

Ураховуючи зазначене вище суд вважає необґрунтованими посилання відповідачів Першиних на те, що державна реєстрації договору оренди землі не була проведена і тому договори оренди землі від 05 січня 2011 року не можуть вважатись такими, що набрали чинності.

За таких обставин судом виснувано про необґрунтованість зустрічних позовних вимог Першиних про визнання протиправним та скасування рішень про державну реєстрацію речового права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:1198 та земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:1198 .

Щодо зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсними договорів оренди землі від 05 січня 2016 року щодо земельних ділянок з кадастровими номерами :01:001:1199 та :01:001:0215 суд врахував, що за висновком експерта № 20-2138 судово-почеркознавчої експертизи від 12 жовтня 2020 року підписи від імені ОСОБА_1 у зазначених договорах виконані не самим ОСОБА_1 , а іншою особою (особами) (т. 1 а.с. 194-197).

Оскільки спірні земельні ділянки були передані орендодавцем ОСОБА_1 орендареві СФГ "Надежда", який використовував земельні ділянки за цільовим призначенням, сплачував державі податки та належним чином виконував зобов`язання щодо сплати орендної плати, а відповідач ОСОБА_1 лише у лютому 2018 року звернувся до орендаря із заявою про повернення йому земельних ділянок, хоча щороку отримував від СФГ "Надежда" орендну плату згідно п. 9 вказаних договорів оренди.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За ч. 1 та 2 ст. 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

З огляду на вказані приписи не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону.

Така правова позиція міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17.

За таких обставин судом встановлено відсутність підстав для задоволення зустрічних позовних вимог відповідача ОСОБА_1 щодо визнання недійсними договорів оренди землі від 05 січня 2016 року.

Щодо застосування строків позовної давності за вимогами відповідачів ОСОБА_1 , то оскільки суд відмовив у задоволенні їх зустрічного позову через необґрунтованість, тому вважав відсутніми підстави для застосування наслідків спливу строку позовної давності.

У даному випадку колегія суддів погоджує висновки суду першої інстанції, що СФГ «Надежда» є законним орендарем спірних земельних ділянок (титульним володільцем), належних відповідачам, тому відповідно до положень ст. 27, ч. 2 ст. 152 ЗК, перший має право звертатися до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні земельними ділянками навіть від власників цієї земельної ділянки для захисту свого майнового права.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, на момент звернення позивача до суду є чинними вищезазначені договори оренди, угод про їх розірвання не укладалася, судом договори оренди не розривалися і не визнавалися недійсним, а відповідачі, як власники земельних ділянок, якими користувався позивач, чинять позивачу перешкоди в користуванні орендованими земельними ділянками, що не заперечується і самими відповідачами і про що свідчить поданий ними зустрічний позов про визнання договорів оренди землі земельних ділянок недійсними та про самостійну обробку землі.

Доводи апеляційної скарги про не проведення позивачем державної реєстрації вказаних договорів, через що вони не набрали чинності, а відповідне право зареєстровано лише 04 та 07 квітня 2014 року (відповідно), є помилковими, оскільки судом вірно застосовано норми матеріального права, що регулюють виниклі спірні правовідносини та зроблено висновок про те, що в такому випадку у зв`язку зі зміною законодавства у земельній сфері після 01 січня 2013 року позивач міг зареєструвати лише право оренди земельних ділянок, що він і зробив, і саме тому договори слід вважати укладеними 31 березня 2014 року з ОСОБА_1 а з ОСОБА_5 04 квітня 2014 року після такої реєстрації.

Вказана реєстрація жодним чином не впливає на відсутність прав та обов`язків сторін за такими договорами.

Нерелевантним є посиланням скаржників на незастосування судом висновків, зроблених Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 16 червня 2020 року у справі №145/2047/16-ц щодо обрання позивачем неефективного способу захисту, оскільки вказаний висновок зроблено у справі про захист прав власник земельних ділянок, який вважає порушеним своє право фактичним зайняттям фактичним користувачем, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема, шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок.

Як не заслуговує на увагу і твердження скаржника ОСОБА_1 про непідписання ним договорів земельних ділянок від 05 січня 2016 року як підставу для недійсності з огляду на наступну проведену державну реєстрацію відповідного права оренди, оскільки з урахуванням вищенаведеного суд першої інстанції обґрунтовано відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 . Судом правильно встановлено фактичні обставини справи, вірно враховано факт виконання сторонами умов договору оренди земельної ділянки, отримання позивачем орендної плати від відповідача, внесення змін до договору.

Установлені вище факти вказують на те, що між сторонами фактично виникли та існували правові відносини щодо оренди землі.

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, слід вважати поведінку, яка, зокрема, не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (постанова Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 450/2286/16-ц (провадження № 61-2032св19)).

Пред`явивши позову, відповідач ОСОБА_1 діяв недобросовісно, оскільки був обізнаний з умовами договору оренди земельної ділянки, вносив до нього зміни, отримував орендну плату за користування земельною ділянкою, дозволяв її фактичне використання орендарем, суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оцінивши у сукупності усі подані сторонами докази та їхню поведінку у спірних правовідносинах (постанова Верховного Суду від 15 cічня 2025 року у справі № 179/1515/23).

З огляду на таке висновок експерта, на неврахування якого позивається відповідач ОСОБА_1 , не впливає на правильність вирішеної справи.

Що стосується висновків суду про відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_5 , то хоча скаржниками і ставиться питання про скасування рішення в цілому, проте жодних доводів щодо незаконності та необґрунтованості рішення суду в частині, що стосується зустрічних позовних вимог саме вказаного відповідача ОСОБА_5 , вона не містить.

Таким чином, наявні у матеріалах справи належні, допустимі, достовірні і достатні докази свідчать про те, що орендодавець чинив орендарю перешкоди у користуванні земельною ділянкою, а відтак, вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції, правильно встановивши обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення, надавши належну оцінку поданим сторонами доказам, як в цілому, так і кожному окремо, дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог СФГ «Надежда» та про відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог Першиних як орендодавців у спосіб скасування рішень про державну реєстрацію речових прав оренди земельних ділянок та визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними.

Відповідно до частини першої статті 375 ЦПК України підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін є ухвалення судом рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення без змін.

Керуючись ст. 367, 374, 375 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Саратського районного суду Одеської області від 08 листопада 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Дата складення повного тексту постанови 06 травня 2025 року

Головуючий М.В. Назарова

Судді: Ю.П. Лозко

В.А. Коновалова