Номер провадження № 2/521/52/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

06 травня 2025 року місто Одеса

Хаджибейський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді - Бобуйка І.А.,

секретаря судового засідання - Шелкопляс В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні по суті цивільну справу за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про скасування права власності, визнання договорів недійсними та приведення земельної ділянки до попереднього стану шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва, -

В С Т А Н О В И В:

20.10.2020 року представник позивача Одеської міської ради звернувся до суду з вищевказаним позовом про скасування права власності, визнання договорів недійсними та приведення земельної ділянки до попереднього стану шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва, у якому просив суд:

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 02.10.2019 року № 48979791, прийняте державним реєстратором Морозовою Ольгою Станіславівною, яким зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на господарську будівлю загальною площею 87 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на нежитлову будівлю загальною площею 87 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101);

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10.10.2019 року № 49103198, прийняте державним реєстратором Мельник Тетяною Іванівною, яким змінено господарську будівлю на нежитлову будівлю (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) та доповнено підстави для державної реєстрації права власності технічним паспортом та висновком № 216719, виготовленим 08.10.2019 року ТОВ «ПРОМ-СТРОЙ ЛТД»;

- визнати недійсним Договір купівлі-продажу від 06.11.2019 року, серія та номер 619, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Тетяною Володимирівною, яким ОСОБА_1 продав ОСОБА_3 1/2 частину нежитлової будівлі загальною площею 87 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.11.2019 року № 49560219, прийняте державним реєстратором Дишлевою Тетяною Володимирівною, яким зареєстровано право власності за ОСОБА_3 на 1/2 частину нежитлової будівлі загальною площею 87 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_3 на 1/2 частину нежитлової будівлі загальною площею 87 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101);

- визнати недійсним Договір купівлі-продажу від 06.11.2019 року, серія та номер 618, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Тетяною Володимирівною, яким ОСОБА_1 продав ОСОБА_2 1/2 частину нежитлової будівлі загальною площею 87 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.11.2019 року № 49560167, прийняте державним реєстратором Дишлевою Тетяною Володимирівною, яким зареєстровано право власності за ОСОБА_2 на 1/2 частину нежитлової будівлі загальною площею 87 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_3 на 1/2 частину нежитлової будівлі загальною площею 87 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101);

- зобов`язати ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ), ОСОБА_4 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ), ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 ) звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 шляхом знесення об`єктів будівництва;

- просили стягнути судові витрати із відповідачів на користь позивачів.

Разом з позовом позивач подав заяву про забезпечення позову, в якій просив:

- накласти арешт на об`єкт нерухомого майна загальною площею 87 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Ухвалою суду від 21.10.2020 року заяву позивача про забезпечення позову задоволено; накладено арешт на об`єкт нерухомого майна загальною площею 87 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Ухвалою суду від 27.10.2020 року відкрито провадження у справі та призначено проведення підготовчого судового засідання.

Ухвалою суду від 25.11.2020 року клопотання позивача про витребування доказів задоволено, та витребувано в Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради належним чином завірені копії реєстраційної справи №101, що зберігаються в електронній формі, на об`єкт нерухомого майна: нежитлову будівлю, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101).

01.12.2020 до суду надійшов відзив представника відповідачів ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , у якому вони просили у задоволенні позову відмовити.

07.12.2020 року на виконання ухвали суду від 25.11.2020 року Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради надало до суду завірені копії реєстраційної справи №101, що зберігаються в електронній формі, на об`єкт нерухомого майна: нежитлову будівлю, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний № 101).

20.01.2021 року до суд представник ОСОБА_2 , ОСОБА_3 подала клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи.

Ухвалою суду від 20.01.2021 року у задоволенні клопотання представника відповідачів ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про призначення судової будівельно-технічної експертизи відмовлено.

Ухвалою суду від 20.01.2021 року закрито підготовче провадження у справі закрито та призначено розгляд справи по суті.

Ухвалою суду від 09.02.2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_3 на ухвалу суду від 20.01.2021 року про відмову у призначенні судової будівельно-технічної експертизи повернуто заявнику.

24.03.2021 року представник ОСОБА_3 подала клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи.

Ухвалою суду від 24.03.2021 року клопотання представника ОСОБА_2 та ОСОБА_3 задоволено, призначено у справі судову будівельно-технічну експертизу, провадження у справі зупинено на час проведення експертизи.

26.07.2022 року матеріали цивільної справи повернулися до суду із Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз без виконання ухвали суду від 24.03.2021 року, оскільки рахунок на проведення будівельно-технічної експертизи не сплачено.

Ухвалою суду від 29.08.2022 року відновлено провадження по справі та призначено розгляд справи по суті.

20.09.2022 року представник ОСОБА_2 та ОСОБА_3 подала до суду клопотання у якому просила про зупинення провадження у справі.

Ухвалою суду від 29.09.2022 року зупинено провадження у справі до припинення перебування відповідача - ОСОБА_3 у складі Збройних Сил України або інших утворених відповідно до закону військових формуваннях, що переведені на воєнний стан або залучені до проведення антитерористичної операції.

29.05.2023 року представник позивача подала до суду клопотання про поновлення провадження у справі.

Ухвалою суду від 29.05.2023 року відмовлено у задоволенні клопотання представника позивача про поновлення провадження у справі.

29.05.2023 року від представника позивача надійшло клопотання вжиття заходів забезпечення позову.

Ухвалою суду від 30.05.2023 року відновлено провадження у справі з метою розгляду клопотання про забезпечення позову.

Ухвалою суду від 31.05.2023 року заяву представника позивача про забезпечення позову задоволено частково. Вжито заходи забезпечення позову шляхом заборони ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_2 ), ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_3 ) чи будь-яким іншим особам здійснювати будь-які дії з будівництва, реконструкції, поділу та виділу об?єктів нерухомого майна: за адресою: АДРЕСА_1 . В іншій частині заяви - відмовлено.

Ухвалою суду від 31.05.2023 року зупинено провадження у справі до припинення перебування відповідача - ОСОБА_3 у складі Збройних Сил України або інших утворених відповідно до закону військових формуваннях, що переведені на воєнний стан або залучені до проведення антитерористичної операції.

Постановою Одеського апеляційного суду від 22.08.2023 року ухвалу даного суду від 31 травня 2023 року змінено, скасувавши в частині вжиття заходів забезпечення позову шляхом заборони ОСОБА_3 , ОСОБА_2 чи будь-яким іншим особам здійснювати будь-які дії з будівництва, реконструкції, поділу та виділу об?єктів нерухомого майна: за адресою: АДРЕСА_1 . Постановлено нову ухвалу, якою в задоволенні заяви Одеської міської ради про вжиття заходів забезпечення позову шляхом заборони ОСОБА_3 , ОСОБА_2 чи будь-яким іншим особам здійснювати будь-які дії з будівництва, реконструкції, поділу та виділу об?єктів нерухомого майна: за адресою: АДРЕСА_1 - відмовлено. В іншій частині ухвалу даного суду від 31 травня 2023 року залишено без змін.

03.03.2025 року представник позивача подала до суду заяву, в якій просила поновити провадження у справі.

Ухвалою суду від 03.03.2025 року відновлено провадження у справі та призначено розгляд справи по суті.

03.04.2025 року представник ОСОБА_3 , ОСОБА_2 подала до суду клопотання про доручення доказів.

На задоволення клопотання представника відповідачів ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , 03.04.2025 року до справи було долучено копію висновку від 14.08.2023 року № 14-08/23 судового експерта ОСОБА_5 та копії судових рішень, які стосуються предмету позову.

03.04.2025 року представник позивача подала до суду клопотання про забезпечення позову.

Ухвалою суду від 03.04.2025 року відмовлено у задоволенні заяви представника позивача про забезпечення позову.

У судове засідання представник позивача Одеської міської ради з`явилася, позов підтримала.

Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, причини неявки суду не повідомив, відзиву на позов не надав.

Представник відповідачів ОСОБА_3 , ОСОБА_2 в судове засідання з`явилася, проти задоволення позову заперечувала, просила у задоволенні позову відмовити.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», ч. 1ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондується з обов`язком добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (п.35 рішення від 07.07.1989р. Європейського суду з прав людини у справі «Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії» (AlimentariaSandersS.A. v. Spain).

Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч.1 ст.6 даної Конвенції (§ 66 - 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 р. у справі «Смірнова проти України»).

Суд, оцінивши доводи позову, встановивши обставини, якими обґрунтовуються вимоги позову, з`ясувавши характер та взаємовідносини сторін, визначившись щодо правовідносин, зумовлених встановленими фактами, а також щодо правових норм, якими врегульовано ці правовідносини, вважає, що у задоволені позову належить відмовити.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України - кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Відповідно до статей 15 і 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини другої статті 16 цього Цивільного кодексу України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Відповідно до частини першої статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України). Аналогічний припис закріплений у частині першій статті 10 ЦПК України.

Елементом верховенства права є принцип правової визначеності, який, зокрема, передбачає, що закон, як і будь-який інший акт держави, повинен характеризуватися якістю, щоб виключити ризик свавілля.

Захист права власності гарантовано Першим протоколом до Конвенції, відповідно до статті 1 якого передбачено право кожної фізичної або юридичної особи мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає в тому, що будь-яке втручання публічної влади в право на мирне володіння майном має бути законним: друге речення частини першої цієї статті дозволяє позбавлення власності лише "на умовах, передбачених законом", а частина друга цієї статті визнає, що держави мають право здійснювати контроль за користуванням майном шляхом уведення в дію "законів". Більше того, верховенство права як один з фундаментальних принципів демократичного суспільства є наскрізним принципом усіх статей Конвенції (див. рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) у справах: від 20 травня 2010 року "Україна-Тюмень" проти України" (заява № 22603/02); від 25 червня 1996 "Амюр проти Франції" (Amuur v. France); "Колишній Король Греції та інші проти Греції" (Former King of Greece and Others v. Greece), № 25701/94, § 79, ECHR 2000-XII; "Малама проти Греції" (Malama v. Greece), № 43622/98, § 43, ECHR 2001-II).

Стаття 41 Конституції України гарантує кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

У статті 321 ЦК України закріплено конституційний принцип непорушності права власності. За частинами першою та другою цієї статті ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

За вимогами частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Зміст права власності полягає у праві володіння, користування та розпорядження своїм майном (стаття 317 ЦК України).

Згідно з вимогами статті 319 ЦК України власник володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Він сам вирішує, що робити зі своїм майном, керуючись виключно власними інтересами, здійснюючи щодо цього майна будь-які дії, які не суперечать закону і не порушують прав інших осіб та інтересів суспільства. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно матеріалів справи, у відповідності до Договору купівлі-продажу одної другої частини нежитлової будівлі від 06.11.2019 року № 618, ОСОБА_1 (продавець) продав, а ОСОБА_2 (покупець) купила та сплатила за неї обговорену грошову суму продавцю, 1/2 частину нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 87,0 кв.м, розташовану на земельній ділянці, площа якої не визначена, право власності або користування на яку не зареєстровано, кадастровий номер не присвоювався, заява про приватизацію продавцем не подавалася (п.п.1.1, 1.2, 1.4 Договору).

У відповідності до Договору купівлі-продажу одної другої частини нежитлової будівлі від 06.11.2019 року № 619, ОСОБА_1 (продавець) продав, а ОСОБА_3 (покупець) купив та сплатив за неї обговорену грошову суму продавцю, 1/2 частину нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 87,0 кв.м, розташовану на земельній ділянці, площа якої не визначена, право власності або користування на яку не зареєстровано, кадастровий номер не присвоювався, заява про приватизацію продавцем не подавалася (п.п.1.1, 1.2, 1.4 Договору).

Згідно п.1.3 Договорів, нежитлова будівля належала продавцю на підставі довідки № 255215 від 25.09.2019 року, виданої ТОВ «ПРОМ-СТРОЙ ЛТД», висновку № 216719 від 08.10.2019 року, виданого ТОВ «ПРОМ-СТРОЙ ЛТД», технічного паспорту від 08.10.2019 року, виданого ТОВ «ПРОМ-СТРОЙ ЛТД», та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10.10.2019 року, сформованого реєстратором Мельник Т.І. комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг». Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Відповідно до п.2.1 Договорів, 1/2 частину нежитлової будівлі продана за 190 095,00 грн.

Пунктом 4.1. Договорів передбачено, що право власності на 1/2 частину нежитлової будівлі виникає у покупця з моменту її державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Договори було посвідчено 06.11.2019р. Дишлевою Т.В., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу.

Право власності ОСОБА_2 на 1/2 частину нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано ОСОБА_6 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.11.2019р., що підтверджується Витягом індексний номер 187817804.

Право власності ОСОБА_3 на 1/2 частину нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано ОСОБА_6 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.11.2019р., що підтверджується Витягом індексний номер 187818136.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміни або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути одностороннім та дво- чи багатосторонніми (договори).

Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу

Статтею 203 ЦК України (ч.ч.1-5) визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина 3 статті 215 ЦК).

У відповідності до ч.3 ст.209 ЦК України, нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч.3,4 ст.334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Згідно з ч.1 ст.655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ч.1 ст.657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Отже, відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання оспорюваного правочину недійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці. Зазначені висновки сформовані, зокрема, у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.02.2021 у справі №904/2979/20, у постанові Верховного Суду від 28.11.2019 у справі № 910/8357/18, у постановах Верховного Суду України від 25.12.2013 у справі № 6-78цс13, від 11.05.2016 у справі № 6-806цс16.

Свобода договору, яка передбачає, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, є ключовими засадами цивільного права, закріпленими у статтях 3, 627 ЦК. Визнання договору недійсним за позовом третьої особи, не сторони договору, є суттєвим втручанням держави у зазначені принципи і порушений інтерес особи має бути таким, що вимагає такого втручання і таке втручання має бути єдиним можливим способом виправлення правової ситуації (такий висновок викладено у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19.02.2021 у справі № 904/2979/20).

Станом на дату купівлі відповідачами ОСОБА_2 та ОСОБА_3 по 1/2 частині нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , право власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 було зареєстровано за продавцем ОСОБА_1 , що підтверджується матеріалами справи.

Законодавство України не покладає на покупця нерухомого майна обов`язок вивчення всіх історій попередніх реєстрацій нерухомого майна, яке купується за договором купівлі-продажу. Достатньою умовою для укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна є наявність в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності продавця на об`єкт нерухомого майна, що продається, відсутність зареєстрованих обтяжень.

Таким чином, наявність в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію права власності об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , не повинно було викликати будь-які сумніви як у нотаріуса, який посвідчив договір купівлі-продажу, так і у відповідачів ОСОБА_7 як покупців частин об`єкта нерухомого майна.

Предметом регулювання статті 1 Першого протоколу є втручання держави у право на мирне володіння майном. У практиці ЄСПЛ (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції" від 23 вересня 1982 року, "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства" від 21 лютого 1986 року, "Щокін проти України" від 14 жовтня 2010 року, "Сєрков проти України" від 7 липня 2011 року, "Колишній король Греції та інші проти Греції" від 23 листопада 2000 року, "Булвес" АД проти Болгарії" від 22 січня 2009 року, "Трегубенко проти України" від 2 листопада 2004 року, "East/West Alliance Limited" проти України" від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати, аналізуючи сумісність втручання в право особи на мирне володіння майном з гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи можна вважати втручання законним; чи переслідує воно "суспільний", "публічний" інтерес; чи такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) є пропорційним визначеним цілям. Критерій пропорційності передбачає, що втручання в право власності буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними із втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що ставиться для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар". Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). На необхідність оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово звертала увагу Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (провадження № 14-192цс19), пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19).

Відповідно до ч.1 ст.330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Статтею 388 ЦК України врегульовано наступне. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Велика Палата Верховного Суду в п. п. 6.45, 6.46 постанови від 02 листопада 2021 року по справі № 925/1351/19 зазначила, що якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача крім приписів статті 388 ЦК України слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

При визначенні добросовісності відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , суд також враховує їх подальшу поведінку щодо придбаного об`єкта нерухомого майна, та суперечливу поведінку позивача.

Згідно із листом департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 15.06.2020 р. № 01-26/420, на розгляді у департаменті знаходяться клопотання ОСОБА_3 та ОСОБА_2 від 16.03.2020 р. стосовно надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,0150 га, за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно із листом департаменту архітектури і містобудування від 02.07.2020р. № 01-11/2787-194оп, департаментом архітектури і містобудування на адресу департаменту комунальної власності надано інформацію (лист від 28.04.2020р. № 01-11/1504-127оп) щодо відповідності Генеральному плану м.Одеси та іншій містобудівній документації місця розташування земельної ділянки орієнтовною площею 0,0150 га, за адресою: АДРЕСА_1 , для надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду ОСОБА_3 та ОСОБА_2 земельної ділянки, вид використання для обслуговування магазину, цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

З метою реконструкції нежилого приміщення з переобладнанням під магазин продтоварів за адресою: АДРЕСА_1 , на замовлення відповідачів ОСОБА_7 інженером-проектувальником ОСОБА_8 у 2020 році було виконано ОСОБА_9 рахунок.

Наказом Департамента архітектури та містобудування Одеської міської ради від 28.08.2020 року № 01-07/343 було затверджено Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва: реконструкція нежитлової будівлі з переобладнанням під магазин продовольчих товарів за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 31.10.2022р. у справі №420/13669/22 зобов`язано Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради зареєструвати повідомлення ОСОБА_3 та повідомлення ОСОБА_2 про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) із «Реконструкції нежитлової будівлі з переобладнанням під магазин продовольчих товарів за адресою: АДРЕСА_1 », в Реєстрі будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 31.03.2023 року та ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 10 листопада 2023 року рішення Одеського окружного адміністративного суду від 31.10.2022р. залишено без змін. Згідно з п.28 Ухвали Верховного Суду від 10.11.2023 року у справі № 420/13669/22, Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про те, що чинним законодавством у сфері містобудівної діяльності не передбачено повноважень посадової особи органу державного архітектурно-будівельного контролю направляти повідомлення про початок виконання будівельних робіт на доопрацювання, тобто не здійснювати реєстрацію поданого повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Отже, пунктом 28 Ухвали ВС від 10.11.2023 року у справі № 420/13669/22 встановлено, що повернення Повідомлення на доопрацювання є не здійсненням його реєстрації.

ОСОБА_3 , ОСОБА_2 оскаржили постанови про закінчення виконавчого провадження від 09.01.2024 року Відділу примусового виконання рішень Управління забезпечення примусового виконання рішень в Одеській області Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м.Одеса) з підстав фактичного невиконання рішення суду Одеського окружного адміністративного суду від 31.10.2022р. у справі №420/13669/22.

Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 09.02.2024 року адміністративний позов ОСОБА_3 , ОСОБА_2 задоволено. Постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 26.03.2024 року рішення Одеського окружного адміністративного суду від 09 лютого 2024 року у справ №420/2241/24 залишено без змін. У відкритті касаційного провадження відмовлено.

Вище наведене свідчить про те, що відповідачі ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , на підставі нотаріально посвідчених та належним чином зареєстрованих договорів купівлі-продажу набувши право власності кожний по 1/2 частині на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , тривало та послідовно проводять необхідні та передбачені законом дії щодо отримання дозвільної документації на реконструкцію належного їм на праві власності об`єкту, направлені на його використання, а управління позивача Одеської міської ради перешкоджають у реалізації прав відповідачів, в тому числі не виконують рішення суду.

Таким чином, передбачені законом підстави для визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 06.11.2019 року №№ 618 та 619 відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_2 частин нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 відсутні. Відповідно, відсутні підстави для скасування рішень нотаріуса-державного реєстратора Дишлевої Т.В. від 06.11.2019 року № № 49560219 та № 49560167 про державну реєстрацію за цими відповідачами права власності на підставі означених договорів купівлі-продажу, як похідні позовні вимоги.

Однією з підстав позову є відсутність нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 в натурі, як об`єкта речових прав. Позиція позивача: на неіснуючий об`єкт права власності не може взагалі виникати право власності.

Згідно ст.181 ЦК України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Визначення питання, чи являється спірна будівля об`єктом нерухомості, не знаходиться у сфері права, а потребує спеціальних знань.

Відповідно до ч.1 ст.106 ЦПК України, учасник справи має право подати до суду висновок експерта, складений на його замовлення.

Згідно з ч.1 ст.110 ЦПК України, висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 89 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

Згідно висновку № 14-08/23 судового експерта ОСОБА_5 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи за заявою ОСОБА_3 , від 14.08.2023 року, враховуючи викладені матеріали в дослідницькій частині даної експертизи, а також той факт, що нежитлова будівля, розташована по АДРЕСА_1 , та позначена під літерою «А» в технічному паспорті на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами за вказаною адресою, пов`язана невід`ємно із землею фундаментом (див. додаток № 5), і переміщення її є неможливим без її знецінення та зміни її призначення, експерт робить висновок, що дана будівля є капітальним об`єктом нерухомості. Враховуючи перелічені матеріали в дослідницькій частині даної експертизи, експерт робить висновок, що дана нежитлова будівля, розташована по АДРЕСА_1 , та позначена під літерою «А» в технічному паспорті на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами за вказаною адресою, є окремою самостійною будівлею, самостійним об`єктом нерухомості, і не є допоміжною (господарською) частиною житлових будинків, що знаходяться поруч.

Судом критично оцінюється Акт огляду земельної ділянки від 02.06.2020р., складений у АДРЕСА_2 , особами ОСОБА_10 та ОСОБА_11 на бланку Відділу самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства департаменту комунальної власності Одеської міської ради за наступного.

Порядок здійснення державного контролю за використанням та охороною земель, дотриманням вимог законодавства України про охорону земель встановлюється Законом України "Про державний контроль за використанням та охороною земель", Земельним кодексом України, законами України "Про охорону земель", "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності".

Державний контроль за використанням та охороною земель, крім інших, здійснюють виконавчі органи сільських, селищних, міських рад у межах повноважень, визначених законом, у разі прийняття відповідною радою рішення про здійснення такого контролю і реалізують функцію державного контролю за використанням та охороною земель через державних інспекторів з державного контролю за використанням та охороною земель відповідних рад, кваліфікаційні вимоги до яких визначені статтею 10 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель".

Відповідно до ст.10 статтею 10 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель", державним інспектором з контролю за використанням та охороною земель може бути громадянин України, який має вищу освіту, стаж професійної діяльності у сфері землеустрою та/або у сфері права або стаж роботи в органах, що здійснюють державний нагляд (контроль) у сфері господарської діяльності, не менше одного року.

В Акті огляду земельної ділянки від 02.06.2020 р. відсутні дані про його складення державним інспектором з контролю за використанням та охороною земель.

Відтак, Акт огляду земельної ділянки від 02.06.2020р. вимогам законодавства України про охорону земель не відповідає.

Предметом позову є скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 02.10.2019 року № 48979791, прийнятого державним реєстратором Морозовою Ольгою Станіславівною, яким зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на господарську будівлю загальною площею 87 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 ; скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10.10.2019 року № 49103198, прийнятого державним реєстратором Мельник Тетяною Іванівною, яким змінено господарську будівлю на нежитлову будівлю, з підстави, що зареєстровано речові права на об`єкт, якого не існує.

Зазначена підстава позову спростовується вищенаведеним висновком № 14-08/23 судового експерта Проскуровського Володимира Петровича за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи за заявою ОСОБА_3 від 14.08.2023 року.

У відповідності до ст.81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Дослідивши наявні у справі докази, суд вважає, що позивач не довів відсутність спірного об`єкта нерухомого майна, а відповідач довів його наявність.

Наступною підставою позову є посилання, що для здійснення державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна нежитлову будівлю подано пакет документів, що не підтверджує виникнення права власності на такий об`єкт. Відсутній документ, що засвідчує прийняття в експлуатацію, та документ про присвоєння адреси.

Враховуючи встановлену судом наявність об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі нерухомого майна з конкретною адресою станом на час укладення та нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу між відповідачами, добросовісність відповідачів, статтю 1 Першого протоколу до Конвенції та наведене вище законодавство України про захист права власності, обставини первісної реєстрації об`єкта нерухомого майна не мають вирішального значення.

Крім викладеного, суд вважає, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту: скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Право власності ОСОБА_1 було зареєстровано 02.10.2019 року. Право власності Коваленко ВМ та ОСОБА_2 було зареєстровано 06.11.2019 року.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (коли стаття 26 цього Закону діяла в редакції до 15.01.2020), державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. …рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. Тому належним способом захисту права або інтересу позивача у такому разі є не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав, а скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності (користування). Отже, ця редакція (стаття 26 цього Закону) передбачала такі способи судового захисту порушених прав, як: скасування записів про проведену державну реєстрацію прав; скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав. Такі правові висновки містять Постанови Великої Палати ВС від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, від 04.09.2018 у справі № 915/127/18.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (п. 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16). Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на порушника.

Цивільні права або інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права чи інтересу позивача.

Велика Палата неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа та характеру його порушення, невизнання або оспорення.

Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанови ВП ВС від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц, від 06.04.2021 у справі № 925/642/19).

Ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів позивача у цивільному процесі можливий за умови, що такі права, свободи чи інтереси справді порушені, а позивач використовує цивільне судочинство саме для такого захисту, а не з іншою метою.

Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (постанови ВП ВС від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц, від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20).

Стосовно вимоги про зобов`язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку належить визначити наступне.

На час подання позову та розгляду справи, ОСОБА_1 не є власником спірного об`єкту нерухомого майна, жодних прав на нього не має. Відповідно на ОСОБА_1 не може бути покладено обов`язок звільнення земельної ділянки, на якій розташовано нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до ст.377 ЦК України, 1. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно ст.120 ЗК України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

За встановленої судом законності набуття права власності на будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , відповідачами ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , до них перейшло право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться їх власне майно, та вони у передбачений законом спосіб звернулися до належних органів з метою оформлення земельної ділянки в оренду, що підтверджується листом департаменту комунальної власності від 15.06.2020 № 01-26/420 та листом департаменту архітектури та містобудування від 02.07.2020р. № 01-11/2787-194оп.

За таких обставин підстави для задоволення позову в частині обов`язку звільнення земельної ділянки відсутні.

Висновки суду відповідають вимогам норм права, на які посилається суд під час розгляду справи і фактичним обставинам по справі. У рішенні суду повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки, які є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами.

Відповідно до ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови задоволенні позову на позивача.

Відповідно до ч. 1, 5 ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Керуючись ст.ст.3, 15, 16, 202, 203, 209, 215, 315, 316, 317, 319, 321, 328, 334, 358, 364, 377, 379, 382, 390, 627, 655, 657 Цивільного кодексу України, ст.ст. 3, 4, 5, 10, 106, 110, 258, 259, 263, 264, 265, 352, 354 Цивільного процесуального кодексу України,

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про скасування права власності, визнання договорів недійсними та приведення земельної ділянки до попереднього стану шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Повний текст рішення суду виготовлений 15.05.2025 року.

СУДДЯ: І.А. Бобуйок