Справа № 650/1760/25
провадження № 2/650/1392/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 травня 2025 року Великоолександрівський районний суд Херсонської області

в складі: головуючого судді Сікори О.О.,

за участю секретаря Завістовської Л.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в селищі Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої звернувся представник - адвокат Гончаров Михайло Васильович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача звернувся до суду із вказаним позовом в якому просить розірвати договір оренди земельної ділянки №00788 від 10.11.2011 укладений між ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ» (новий орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на підставі договору від 19.12.2014) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 53323942 щодо земельної ділянки площею 9,67 га з кадастровим номером :02:021:0030.

В обґрунтування позову представник позивача зазначив такі доводи та обґрунтування.

10 листопада 2011 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ» було укладено договір оренди земельної ділянки площею 9,67 га з кадастровим номером :02:021:0030. Договір зареєстрований у Відділі Держкомзему у Бериславському районі за №00788. Надалі, 19 грудня 2014 року, між ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ» та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» було укладено договір про заміну сторони у договорі оренди. Право оренди перейшло до останнього, а з 28 грудня 2017 року до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на підставі укладеної додаткової угоди.

Згідно з положеннями договору оренди, у редакції додаткової угоди від 28.12.2017, річна орендна плата становила 6,65% від нормативної грошової оцінки землі, що дорівнювало 19 454,10 грн, з урахуванням індексації. Дія договору була продовжена до 31.12.2024. Однак 26 грудня 2023 року сторони виклали договір в новій редакції, встановивши річну орендну плату у розмірі 8,3% від нормативної грошової оцінки 24 280,99 грн, із продовженням строку дії до 31.12.2031.

Позивач вказує, що відповідач систематично порушував зобов`язання зі сплати орендної плати. За період з 2019 по 2023 роки орендна плата не була сплачена з урахуванням індексу інфляції, що передбачено пунктом 4.4 договору. Зокрема, за кожен рік нараховано відповідну суму індексації, а загальна недоотримана сума інфляційної надбавки склала 9 882,70 грн. Крім того, за 2024 рік орендна плата у розмірі 24 280,99 грн також не була сплачена, а з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки 1,12 становила 27 194,70 грн. Таким чином, загальна заборгованість відповідача за договором становить 134 347,90 грн.

Позивач посилається на положення статей 526, 610, 611, 629, 651 Цивільного кодексу України, які передбачають обов`язок належного виконання договорів, а також на статтю 32 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої договір оренди може бути достроково розірваний у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань. Також посилається на статтю 141 Земельного кодексу України, яка прямо передбачає систематичну несплату орендної плати як підставу для припинення права користування земельною ділянкою.

У позовній заяві вказано, що адвокатом позивача було надіслано адвокатський запит до відповідача з вимогою надати документи, що підтверджують сплату орендної плати, однак відповіді не надано. Також позивач неодноразово звертався до відповідача із вимогою погасити заборгованість, однак ці вимоги залишилися без виконання.

Окрім того, позивач посилається на лист Новорайської сільської військової адміністрації від 21.03.2025 №01-12/656/25, відповідно до якого відповідач не використовує спірну земельну ділянку, обробіток не здійснюється, участі у розмінуванні ділянки не брав, а очищення території здійснювалось за ініціативою органів державної влади.

Позивач вказує, що договір оренди земельної ділянки №00788 від 10.11.2011 підлягає розірванню з огляду на систематичне порушення його умов, що виявилося у несплаті орендної плати, у тому числі з урахуванням інфляції та індексації нормативної грошової оцінки. Зазначене, на думку позивача, позбавило орендодавця очікуваного доходу, тобто того, на що він розраховував при укладенні договору.

Також позивач наводить судову практику Верховного Суду, зокрема постанови від 12.12.2012, 28.09.2016, 11.10.2017, 14.11.2018, 06.03.2019, 17.06.2021, 10.09.2021, якими підтверджується правомірність дострокового розірвання договору оренди у разі систематичної несплати або несвоєчасної сплати орендної плати, навіть якщо згодом борг було погашено.

Позивач просить суд застосувати спосіб захисту у вигляді розірвання договору оренди земельної ділянки, передбачений статтями 4, 5 ЦПК України, статтею 152 ЗК України, статтями 31, 32 Закону України «Про оренду землі», і ухвалити відповідне судове рішення.

15 травня 2025 року від представника відповідача Журика А.Л. надійшов відзив на позов, у якому він просить відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, посилаючись на те, що вони є необґрунтованими, не підтверджені належними та допустимими доказами.

Так, у відзиві представник відповідача зазначає, що несплата орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :02:021:0030 зумовлена дією обставин непереборної сили, які об`єктивно унеможливили виконання умов договору оренди у відповідний період. Вказується, що з початку повномасштабного вторгнення збройних сил російської федерації на територію України, зокрема з моменту тимчасової окупації частини Херсонської області, підприємство було позбавлене можливості здійснювати господарську діяльність, використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням та виконувати договірні зобов`язання.

Відповідач стверджує, що територія, на якій розташована спірна земельна ділянка, перебувала в умовах активних бойових дій і була окупованою з 27 лютого 2022 року, що підтверджується переліком відповідних територій, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України. Крім того, відповідач посилається на витяг з ЄРДР щодо реєстрації кримінального провадження №0000075 від 12.04.2022 за фактом воєнного злочину (ст. 438 КК України), в рамках якого задокументовано протиправне заволодіння військовими рф майном ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», що перебувало на базі підприємства в с. Новорайськ, Бериславського району.

Також, у відзиві вказано, що під час окупації з території підприємства було викрадено транспортні засоби, сільськогосподарську техніку та інше майно, що унеможливило продовження виробничої діяльності. Представник відповідача наголошує, що територія, де розташована орендована земельна ділянка, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами, що становить реальну загрозу для життя та здоров`я працівників і виключає можливість здійснення будь-якого господарювання без проведення розмінування.

У зв`язку з викладеним, відповідач вважає, що невиконання зобов`язань за договором є наслідком обставин непереборної сили (форс-мажору) відповідно до статті 617 Цивільного кодексу України, а також що він, як наймач, підлягає звільненню від обов`язку сплати орендної плати згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України, оскільки не міг використовувати майно через незалежні від нього причини.

Також у відзиві наведено посилання на законодавство, що регулює податкові пільги у період дії воєнного стану. Зокрема, підпункт 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень Податкового кодексу України передбачає звільнення від сплати плати за землю за земельні ділянки, розташовані на тимчасово окупованих територіях, що, на думку відповідача, кореспондується із принципом відсутності обов`язку сплати орендної плати у аналогічних умовах.

Крім того, відповідач посилається на положення Закону України «Про протимінну діяльність» і вказує, що до моменту проведення очищення земельної ділянки від вибухонебезпечних предметів, фактичне користування нею не є можливим. Вказані обставини, як зазначається у відзиві, є виключними, поза контролем відповідача та унеможливлюють реалізацію умов договору в передбаченому порядку.

З огляду на наведене, відповідач вважає, що відсутність сплати орендної плати не є систематичним порушенням умов договору в контексті навмисного невиконання зобов`язань, а є прямим наслідком дії обставин форс-мажору, що підлягає врахуванню при вирішенні питання про допустимість розірвання договору.

У зв`язку з цим представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» просить суд відмовити у задоволенні позову про розірвання договору оренди земельної ділянки та у стягненні витрат на сплату судового збору.

Відповідь на відзив не надійшла.

На судове засідання позивач не з`явився, його інтереси були представлені адвокатом Гончаровим М.В.

На судове засідання представник позивача Гончаров М.В. не з`явився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності, позов просив задовольнити.

На судове засідання представник відповідача не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, зокрема, шляхом направлення судової повістки до електронного кабінету ТОВ «ЮТС-Агропродукт» в підсистемі «Електронний суд», що підтверджується довідкою про доставку електронного документу, відповідно до вимог частини шостої статті 128 ЦПК України.

Зважаючи на вказані обставини, керуючись статтею 223 ЦПК України, суд визнав за можливе розглянути справу за відсутності представника відповідача, оскільки останній належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання, не з`явився на судове засідання без повідомлення причин, з урахуванням наданого відзиву.

Дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені учасниками доводи суд дійшов таких висновків.

Відповідно до Державного акта на право приватної власності на землю серія ІІ-ХС №007230, виданого ОСОБА_1 , яка мешкає у с. М. Горького, на підставі рішення №39 сесії Максимогорьківської сільської Ради народних депутатів від 07.08.2001 року, у приватну власність передано земельну ділянку площею 9,67 гектарів, що розташована на території Максимогорьківської сільської ради, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цей державний акт зареєстровано в Книзі записів державних актів на право власності на землю за №498.

10.11.2011 між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС- АГРОПРОДУКТ» укладено договір оренди земельної ділянки площею 9,67 га. (кадастровий номер :02:021:0030), який зареєстрований 10.11.2011 у Відділі Держкомзему у Бериславському районі за № 00788.

19.12.2014 між ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ» та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» укладено договір про заміну сторони у договорі оренди земельної ділянки № 00788 від 10.11.2011, відповідно до якого право оренди земельної ділянки площею 9,67 га. перейшло до нового орендаря ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ». Відповідно до пункту 3 цієї додаткової угоди з 01.01.2015 розмір річної орендної плати становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту 1,756, що складає 5855,23 грн на рік, в тому числі податок на доходи фізичних осіб.

28.12.2017 між ОСОБА_1 , ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду, відповідно до якої право оренди земельної ділянки площею 9,67 га. (кадастровий номер :02:021:0030) перейшло до нового орендаря ТОВ «ЮТС- АГРОПРОДУКТ». Відповідно до змісту цієї додаткової угоди відповідач прийняв права та обов`язки нового орендаря, а первісний договір оренди земельної ділянки № 00788 від 10.11.2011 сторонами викладено в новій редакції на умовах додаткової угоди.

Відповідно до пункту 4.1. договору оренди земельної ділянки № 00788 від 10.11.2011, у редакції додаткової угоди від 28.12.2017, розмір орендної плати за рік оренди встановлено в розмірі 6,65% від нормативної грошової оцінки, що становить 19 454,10 грн. У пункті 4.4. зазначено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування (в залежності від того, яка з подій сталась раніше). Строк дії договору визначено до 31.12.2024 (пункт 3.1. додаткової угоди від 28.12.2017).

26.12.2023 між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки № 00788 від 10.11.2011 про внесення змін в договір оренди землі, шляхом викладення його в цілому в новій редакції.

Згідно з пунктом 4.1. договору оренди земельної ділянки № 00788 від 10.11.2011, у редакції додаткової угоди від 26.12.2023, розмір орендної плати за рік оренди встановлено в розмірі 8,3% від нормативної грошової оцінки, що становить

24 280,99 грн. У пункті 4.3. зазначено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням коефіцієнта щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, що розраховується центральним органом виконавчої влади, що реалізує політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін. Інші показники інфляції (індекс споживчих цін на товари і послуги) не впливають на визначення розміру орендної плати. Строк дії договору визначено до 31.12.2031 (пункт 3.1. додаткової угоди від 26.12.2023).

Таким чином, відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити позивачу щорічну орендну плату у розмірі 19 454,10 грн. з урахуванням індексів інфляції за 2019, 2020, 2021, 2022 та 2023 роки зважаючи на пункт 4.4. додаткової угоди від 28.12.2017. А за 2024 рік у розмірі 24 280,99 грн. з урахуванням коефіцієнта щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, зважаючи на пункт 4.3. додаткової угоди від 26.12.2023.

Адвокат Гончаров М.В., в інтересах позивача, надіслав відповідачу запит від 18.03.2025 № 231 про надання інформації та копій документів, що підтверджують нарахування та виплату позивачу орендної плати за оренду земельної ділянки площею 9,67 га. (кадастровий номер :02:021:0030), згідно договору оренди земельної ділянки № 00788 від 10.11.2011 за період 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 та 2024 років. А також копії договорів оренди земельних ділянок та додаткових угод про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, які укладені між ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та позивачем щодо земельної ділянки площею 9,67 га. (кадастровий номер :02:021:0030).

Відповідь на вказаний адвокатський запит, станом на день звернення до суду з позовною заявою, відповідач не надав.

Позивач самостійно неодноразово звертався до відповідача щодо сплати заборгованості з орендної плати за період 2019-2023 років з урахуванням індексів інфляції та за 2024 рік з урахуванням коефіцієнта щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі. Станом на день звернення до суду з позовною заявою, відповідач не виконав своїх зобов`язань щодо сплати у повному обсязі орендної плати за період 2019-2024 років.

Предметом позову цієї позовної заяви є розірвання договору оренди земельної ділянки через не сплату та систематичне порушення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» строків виплати орендної плати, в тому числі з урахуванням індексів інфляції та коефіцієнта щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі.

Відповідно до фактичних обставин справи відповідачем не сплачено позивачу орендну плату за період 2019-2023 років з урахуванням її індексації.

Розрахунок обчислення індексу інфляції на суму річної орендної плати за період 2019-2023 років щодо орендованої земельної ділянки площею 9,67 га. (кадастровий номер :02:021:0030) є наступним:

Розрахунок проіндексованої річної орендної плати за 2019 рік здійснюється за формулою: 19 454,10 грн. х 104,1% = 20 251,70 грн; 20 251,70 грн. 19 454,10 грн. = 797,60 грн.

Таким чином, за 2020 рік орендодавець недоотримав орендну плату в сумі 797,60 грн. як нарахування індексу інфляції.

Розрахунок проіндексованої річної орендної плати за 2020 рік здійснюється за формулою: 19 454,10 грн. х 105,0% = 20 426,80 грн.; 20 426,80 грн. 19 454,10 грн. = 972,70 грн.

Таким чином, за 2020 рік орендодавець недоотримав орендну плату в сумі 972,70 грн. як нарахування індексу інфляції.

Розрахунок проіндексованої річної орендної плати за 2021 рік здійснюється за формулою: 19 454,10 грн. х 110,0% = 21 399,51 грн.; 21 399,51 грн. 19 454,10 грн. = 1945,41 грн.

Таким чином, за 2021 рік орендодавець недоотримав орендну плату в сумі 1945,41 грн. як нарахування індексу інфляції.

Розрахунок проіндексованої річної орендної плати за 2022 рік здійснюється за формулою: 19 454,10 грн. х 126,6% = 24 628,90 грн.; 24 628,90 грн. 19 454,10 грн. = 5174,80 грн.

Таким чином, за 2022 рік орендодавець недоотримав орендну плату в сумі 5174,80 грн. як нарахування індексу інфляції.

Розрахунок проіндексованої річної орендної плати за 2023 рік здійснюється за формулою: 19 454,10 грн. х 105,1% = 20 446,26 грн.; 20 446,26 грн. 19 454,10 грн. = 992,16 грн.

Таким чином, за 2023 рік орендодавець недоотримав орендну плату в сумі 992,16 грн. як нарахування індексу інфляції.

Інформація про індекси споживчих цін взято з веб-сайту за посиланням https://index.minfin.com.ua/ua/economy/index/inflation/.

За період з 01.01.2019 по 31.12.2023 у відповідач виник борг зі сплати орендної плати з урахуванням річного індексу інфляції в сумі 9 882,70 (797,60 грн + 972,70 грн. + 1945,41 грн. + 5174,80 грн. + 992,16 грн.) грн.

За 2024 рік відповідач зобов`язаний сплатити орендну плату з урахуванням коефіцієнта щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі 1,12 у розмірі 27 194,70 грн. (24 280,99 грн. х 1,12).

Значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2024 рік становить 1,12 (зазначений коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь). Інформацію взято з веб-сайту Держгеокадастру України за посиланням https://land.gov.ua/derzhgeokadastr-povidomlyaye-pro-indeksacziyu-normatyvnoyi- groshovoyi-oczinky-zemel-za-2024-rik/

Зважаючи на вищевказані розрахунки загальний розмір заборгованості з орендної плати за період 2019-2024 років складає: 97 270,50 грн. + 9 882,70 грн. + 27 194,70 грн. = 134 347,9 грн., де 97 270,50 грн. заборгованість з орендної плати за період 2019-2023 років; 9 882,70 грн. нарахований річний індекс інфляції на щорічну орендну плату за період 2019-2023 років; 27 194,70 грн. заборгованість з орендної плати за 2024 рік з урахуванням коефіцієнта щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі 1,12.

Відповідно до Переліку II. Тимчасово окупованих російською федерацією територій України, затвердженого наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, вся територія Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року відносилась до тимчасово окупованих російською федерацією територій України.

У листі Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району від 21.03.2025 № 01-12/656/25 зазначено, що земельна ділянка площею 9,67 га з кадастровим номером :02:021:0030 не використовується відповідачем, тобто обробіток її не здійснюється. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не приймало участь у обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, що перебувають в оренді підприємства. Обстеження та очищення земельних ділянок здійснювалося відповідними військовими групами із розмінування за ініціативою Херсонської ОВА в рамках гуманітарного розмінування території громади.

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 0000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України порушення законів та звичаїв війни.

Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт», яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_2 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.

Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ «ЮТС-Агропродукт». Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.

Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», до відповідного переліку було включено Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район. Зазначене розпорядження підлягало затвердженню на сесії обласної ради, що прямо вказано в пункті 2 цього нормативного акта.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31.10.2023 № 163 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 20222023 роки», Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» () надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року.

У розпорядженні також зазначено, що земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, не є об`єктом оподаткування у визначений період. Вказано, що відповідні земельні ділянки не підлягають оподаткуванню на території Новорайської сільської територіальної громади в період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 06 лютого 2024 року № 29 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року», встановлено, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» () надано пільги щодо нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання на період з 01 січня 2024 року по 31 березня 2024 року.

Окрім того, у зв`язку з потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами, земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, що перебувають у користуванні вказаного товариства, визнано такими, що не є об`єктом оподаткування у зазначений період. У розпорядженні також вказано кадастрові номери цих земельних ділянок.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 18 квітня 2024 року № 154 «Про нову редакцію розпорядження начальника сільської військової адміністрації «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року» № 29 від 06.02.2024 року», ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» () надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, а також з єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб на 2024 рік з 01 січня 2024 року по 31 грудня 2024 року. Пільги надані на земельні ділянки загальною площею 12 338,0283 га, із зазначенням кадастрових номерів, з урахуванням наявності на території підприємства потенційної загрози забруднення вибухонебезпечними предметами.

Відповідно до розпорядження начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 11 лютого 2025 року № 58 «Про надання пільг ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2025 рік», Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» () надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землю комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання на період з 01 січня 2025 року по 31 грудня 2025 року.

Крім того, у вказаному розпорядженні зазначено, що земельні ділянки, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» загальною площею 6 321,5087 га, у зв`язку з потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами, не є об`єктом оподаткування у період з 01 січня 2025 року по 31 грудня 2025 року. У документі також вказано кадастрові номери відповідних земельних ділянок.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Відповідно до статті 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України, зобов`язання мають виконуватися належним чином, відповідно до умов договору та вимог закону.

Земельним кодексом України, а саме статтею 96, передбачено обов`язок орендаря своєчасно сплачувати орендну плату. Вказана норма кореспондується зі статтею 24 Закону України «Про оренду землі», яка надає орендодавцю право вимагати своєчасного внесення орендної плати.

На підставі статті 32 Закону України «Про оренду землі», договір оренди може бути достроково розірваний у разі невиконання орендарем своїх зобов`язань, визначених статтями 24, 25 цього закону та умовами договору.

Відповідно до статті 651 ЦК України, договір може бути розірвано за рішенням суду у разі істотного порушення його умов однією зі сторін. Істотним вважається таке порушення, яке призводить до того, що інша сторона значною мірою позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору.

Систематичне порушення строків сплати орендної плати відповідно до пункту «д» статті 141 Земельного кодексу України є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

Велика Палата Верховного Суду у пункті 10 постанови від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22, провадження № 12-80гс23, зробила наступний висновок щодо застосування норм права: «Застосовуючи в контексті спірних правовідносин статті 13, 17, 15 та 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, а також статті 3, 6, 627, 638, 640 ЦК України у відповідній редакції, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що договір оренди землі є консенсуальним.

Слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов`язки зобов`язального характеру, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору).

Абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.

Тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340- IX зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення.

Умови договору оренди землі, що не відповідають указаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не змінюють визначеного в Законі № 161-XIV моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі».

Стаття 629 ЦК України встановлює, що договір є обов`язковим для виконання сторонами, а згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання мають виконуватися належним чином, належними сторонами, у передбачений законом чи договором спосіб та термін, за відповідною ціною і інше. Вказані умови є істотними для зобов`язальних правовідносин, а отже повинні виконуватися безумовно, у точній відповідності до умов договору.

Земельним кодексом України, а саме статтею 96, встановлений обов`язок землекористувачів, у тому числі орендарів, своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею. Ця норма Земельного кодексу України кореспондується зі статтею 24 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає, що орендодавець землі має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Зазначені принципи земельного законодавства відображені і в укладеному Договорі оренди землі, а саме в п 29- «Орендодавець має право вимагати від орендаря в повному обсязі внесення орендної плати» та п.32 - «Орендар зобов`язаний розраховуватися з Орендодавцем по орендній платі».

На підставі ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24, 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Аналогічна умова зазначена у пункті 12.3 Договору оренди землі (у редакції від 26.12.2023 року).

У зв`язку з цим, прострочення виплати орендної плати за користування земельною ділянкою в 2019-2024 роках, є невиконанням обов`язків відповідача, передбачених договором оренди землі, що відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для розірвання Договору оренди землі.

Відповідно до ч. 1. ст. 2 Закону України «Про оренду землі» до інших законодавчих актів, що регулюють відносини щодо оренди земельної ділянки відносяться положення Цивільного кодексу України. Відповідно до ст. ст. 610, 611 ЦК України, порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору.

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст. 526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

Згідно з п. 2 ст. 651 ЦК України, Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

При погоджені з відповідачем строку сплати орендної плати за користування земельними ділянками, який відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є істотною умовою договору оренди землі, позивач розраховував на своєчасне отримання орендної плати за землю у відповідному розмірі. А отже в зв`язку з порушенням строку сплати орендної плати, сторона орендодавців була позбавлена можливості отримання матеріальних благ, на які розраховувала при укладені Договору оренди землі.

Систематичне порушення строків сплати орендної плати відповідно до п. «д» ст. 141 ЗК України є підставою припинення права користування земельною ділянкою. Отже договір оренди землі можливо розірвати лише у разі систематичного порушення строків сплати орендної плати, разове порушення умов договору не є підставою для його розірвання. Несплата орендної плати, а також невиконання обов`язку щодо нарахування та сплати щорічних інфляційних витрат відповідачем є підставою для розірвання Договору оренди землі. Із зазначеного питання є відповідна позиція Верховного Суду України, викладена в постановах від 12 грудня 2012 року справа № 6-146цс12, від 28 вересня 2016 року № 6-977цс16, від 11 жовтня 2017 року № 6-1449цс17 і яка в силу ст. 263 ЦПК України повинна враховуватись судами при прийнятті рішення.

Сам факт систематичного порушення Договору оренди землі щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Такий висновок щодо застосування норм матеріального права міститься у постанові Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі №484/301/18, провадження №61-39488ск18.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Згідно з положеннями статей 21, 22 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Незалежно від того, несплата орендної плати була в повному обсязі або в частині.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди». Такого висновку дійшла об`єднана палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, провадження № 61-41932сво18. Схожі висновки зроблено Верховним Судом у постановах від 17 червня 2021 року, справа № 485/784/20, провадження № 61-3760св21, та від 10 вересня 2021 року, справа № 650/628/19-ц, провадження № 61-21777св19.

Стаття 15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до статті 4 ЦПК України, статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Зважаючи на вищевказані обставини, відповідно до Договору оренди землі, відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю орендну плату за 2019-2024 роки.

Зважаючи на вищевказані розрахунки, загальний розмір заборгованості з орендної плати за період 20192024 років складає 137 230,20 грн (сто тридцять сім тисяч двісті тридцять гривень 20 копійок), де 97 270,50 грн заборгованість з орендної плати за період 20192023 років; 9 882,70 грн нарахований річний індекс інфляції на щорічну орендну плату за період 20192023 років; 27 194,70 грн орендна плата за 2024 рік з урахуванням коефіцієнта щорічної індексації нормативної грошової оцінки.

Отже, відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендну плату за 2019-2024 роки до 31 грудня кожного поточного року, однак цього не виконав.

Матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем, зокрема платіжних документів, квитанцій або іншої інформації, що свідчила б про виконання ним грошового зобов`язання за договором. Водночас, представник позивача послідовно й обґрунтовано заперечує факт надходження будь-яких коштів у рахунок орендної плати за 2019-2024 роки, посилаючись на конкретні умови договору, розрахунок заборгованості, а також лист-довідку Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 21 березня 2025 року за № 01-12/656/25, якою підтверджується, що незважаючи на проведення, після деокупації відповідної території, обстеження та очищення земельних ділянок, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-Агропродукт» спеціальними саперними військами України та відновлення можливості їх використання за цільовим призначенням, вказане підприємство як не розпочало використання на території Новорайської сільської громади орендованих ним земельних ділянок, так і не здійснює виплату орендної плати власникам зазначених земельних ділянок.

Крім того, у відзиві представник відповідача не заперечує той факт, що орендна плата за договором оренди землі за 2019-2024 роки позивачу не сплачувалась, однак посилається при цьому на обставини непереборної сили (форс-мажор), зокрема: окупацію території, на якій розташована спірна земельна ділянка, неможливість її використання через потенційну загрозу мінування, втрату доступу до майна підприємства, а також надані розпорядження органів місцевого самоврядування про звільнення від нарахування місцевих податків і зборів, включаючи орендну плату за землю комунальної власності, які, на думку відповідача, звільняють його від обов`язку сплачувати орендну плату за вказані періоди.

Суд не погоджується з наведеними у відзиві доводами представника відповідача, зважаючи на встановлені у справі обставини, умови укладеного договору оренди землі, положення чинного законодавства, а також відсутність належних та допустимих доказів, які б підтверджували наявність законних підстав для звільнення відповідача від виконання зобов`язань щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

За своєю сутністю цивільно-правова відповідальність означає виникнення у особи обов`язку майнового характеру, якого не було до вчинення правопорушення. У статті 617 ЦК України містяться підстави звільнення (випадок, непереборна сила) саме від відповідальності за порушення зобов`язання, а не за виконання договірного зобов`язання. Тому стаття 617 ЦК України не може бути застосована як підстава, що виключає виконання договірного зобов`язання (постанова Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 листопада 2018 року в справі № 757/58385/16-ц).

Усталеним як в цивілістичній доктрині, так і судовій практиці під принципами виконання зобов`язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов`язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов`язань, серед яких: належне виконання зобов`язання; реальне виконання зобов`язання; справедливість добросовісність та розумність (частина третя статті 509 ЦК України). Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року у справі № 180/1735/16-ц).

У постанові від 13 березня 2024 року у справі № 686/16312/22 Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зауважив, що на рівні норм ЦК України законодавець не внормував застосування конструкції форс-мажору в цивільних відносинах. Традиційно в цивільних відносинах форс-мажор є договірною підставою звільнення від цивільно-правової відповідальності. Проте це не перешкоджає учасникам цивільного обороту врегулювати свої відносини з врахуванням принципу свободи договору.

Очевидно, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати, зокрема: застосування конструкції форс-мажору в своїх відносинах (на які випадки поширюється форс-мажор, які правові наслідки існування форс-мажору (наприклад, право на зміну чи розірвання договору); чим підтверджується форс-мажор; чи впливає існування форс-мажору на виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі такого договору; як позначається існування форс-мажору на строках виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі договору.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по сьогодні.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30 34, 38, 39, 41 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України «Про правовий режим воєнного стану (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України «Про правовий режим воєнного стану»).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4 статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі № 913/20/21».

З початку 2014 року мала місце збройна агресія російської федерації, яка розпочалася з неоголошених і прихованих вторгнень на територію України підрозділів збройних сил та інших силових відомств російської федерації, а також шляхом організації та підтримки терористичної діяльності. І на даний час російська федерація чинить злочин агресії проти України та здійснює тимчасову окупацію частини її території за допомогою збройних формувань російської федерації. […] Зазначений факт розглядається як загальновідомий для обох сторін. Факт військової агресії визнаний на національному рівні, в тому числі в Законах України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції», «Про внесення змін до деяких законів України щодо підприємств залізничного транспорту, майно яких розміщене в районі відсічі і стримування збройної агресії російської федерації у Донецькій та Луганській областях, проведення антитерористичної операції», Постановах Верховної Ради України «Про Звернення Верховної Ради України до парламентів іноземних держав, парламентських асамблей міжнародних організацій щодо засудження триваючої агресії російської федерації проти України», «Про Звернення Верховної Ради України до Організації Об`єднаних Націй, Європейського Парламенту, Парламентської Асамблеї Ради Європи, Парламентської Асамблеї НАТО, Парламентської Асамблеї ОБСЄ, Парламентської Асамблеї ГУАМ, національних парламентів держав світу про визнання російської федерації державою-агресором», «Про Заяву Верховної Ради України «Про відсіч збройній агресії російської федерації та подолання її наслідків», Рішеннями Ради національної безпеки і оборони України «Про невідкладні заходи щодо забезпечення національної безпеки, суверенітету і територіальної цілісності України», «Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України» тощо ( постанова Верховного Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 липня 2019 року у справі № 911/1897/18).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина 1 статті 81 ЦПК України).

Відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення посилається на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1.

Так, в цьому листі, розміщеному на офіційному сайті, Торгово-промислова палата України на підставі статей 14, 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.1997 № 671/97-ВР, Статуту ТПП України засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Відповідно до статті 14-1 Закону України «Про Торгово-промислові палати в Україні» Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.

Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.

Згідно з наведеними положеннями закону та висновками Верховного Суду у разі, якщо боржник (у даному випадку орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ») посилається на причину невиконання зобов`язання на наявність обставин, які він вважає форс-мажорними, він має надати докази того, що саме ці обставини перешкодили йому у виконання зобов`язань.

З матеріалів справи встановлено, що Товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Представник відповідача не надав доказів того, що підприємство зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом. Також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Суд вважає, що факт перебування вказаної земельної ділянки на території України, яка в певний період часу в 2022 році входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, сам по собі також не може свідчити про очевидну неможливість використання відповідачем її у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов`язань з орендної плати. Адже самі по собі лише посилання на вказаний факт без надання належних доказів на підтвердження неможливості виконання відповідних зобов`язань за договором оренди землі не можуть бути підставою для звільнення від вказаних зобов`язань.

Суд вважає, що той факт, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не здійснювалася посівна кампанія в 2022 році, 2023 році та в 2024 році, що також не підтверджено належними та допустимими доказами, не може свідчити про те, що таке рішення уповноважених представників підприємства було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договором оренди.

Крім того, з боку представників ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.

Що стосується посилання представника відповідача на розпорядження органів місцевого самоврядування щодо надання пільг з місцевих податків і зборів, зокрема й орендної плати за землю, доданих до відзиву, суд зазначає таке.

Відповідно до змісту розпоряджень начальника Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області (від 31.10.2023 №163, від 06.02.2024 №29, від 18.04.2024 №154), пільги зі сплати орендної плати стосуються земель комунальної власності, наданих в оренду, тобто відносин, у яких орендодавцем виступає територіальна громада. Натомість спірна земельна ділянка, яка є предметом спору, перебуває у приватній власності позивача, що підтверджується належними правовстановлюючими документами, і не належить до земель комунальної форми власності. Відтак, положення вказаних розпоряджень щодо звільнення від орендної плати на ці відносини не поширюються.

Щодо вказівки у розпорядженнях на те, що окремі земельні ділянки не є об`єктом оподаткування у зв`язку з потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами, суд зазначає, що йдеться саме про потенційну загрозу, яка сама по собі не свідчить про наявність фактичного забруднення, яке б унеможливлювало використання спірної земельної ділянки за її цільовим призначенням. Відповідачем не надано жодного акту технічного обстеження, сертифіката чи іншого документа, що підтверджував би реальний техногенний стан ґрунту або визнання спірної земельної ділянки непридатною до використання.

Таким чином, наведені розпорядження не звільняють ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від обов`язку сплати орендної плати саме за спірну земельну ділянку, яка є приватною власністю і не віднесена до земель комунальної форми власності, а потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов`язання за договором оренди.

Крім того, сприяння суб`єкту господарювання шляхом надання пільг з оподаткування (у тому числі звільнення від сплати земельного податку або мінімального податкового зобов`язання), як це передбачено відповідними розпорядженнями органів місцевого самоврядування, жодним чином не впливає на зміст та виконання договірних зобов`язань між орендодавцем і орендарем.

Оподаткування та договірні відносини регулюються різними правовими інститутами. Норми податкового законодавства, які визначають порядок нарахування і сплати податку за землю, не мають впливу на зобов`язання сторін, що виникли з договору оренди землі приватної власності. Звільнення від земельного податку це публічно-правовий захід, спрямований на зменшення податкового навантаження, а не на звільнення від обов`язку сплачувати орендну плату, яка є елементом приватно-правового зобов`язання, погодженого сторонами в договорі.

Таким чином, навіть за умов надання податкових пільг, договір залишається чинним, а орендар зобов`язаний виконувати всі його істотні умови, зокрема щодо сплати орендної плати, визначеної в розмірі, строках і порядку, погоджених сторонами.

Що стосується покликання представника відповідача на здійснення досудового розслідування за фактом вчинення кримінального правопорушення, суд зазначає, що з витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 0000075 від 12 квітня 2022 року вбачається, що розслідування здійснюється за ознаками злочину, передбаченого частиною першою статті 438 КК України порушення законів і звичаїв війни. Зокрема, слідством встановлено два епізоди: перший стосувався незаконного вивезення невстановленими особами у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт» у селі Новорайськ трьох одиниць сільськогосподарської техніки (включаючи автомобіль КАМАЗ) 09 квітня 2022 року; другий стосувався захоплення 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE) 23 квітня 2022 року, що перебували на території підприємства, а також втрати підприємством можливості доступу до власного майна внаслідок окупації території.

Разом із тим, вказане кримінальне провадження стосується саме фактів воєнних злочинів та пошкодження (або викрадення) майна підприємства, а не придатності або непридатності до використання конкретної орендованої земельної ділянки. Жодних доказів того, що за результатами досудового розслідування або у межах проведених слідчих дій спірна земельна ділянка була визнана такою, що не може використовуватись за цільовим призначенням, матеріали справи не містять. В матеріалах справи відсутні докази того, що зазначена земельна ділянка оголошена небезпечною для сільськогосподарського використання або на неї накладено санітарні, техногенні чи екологічні обмеження.

Відтак, сам факт наявності відкритого досудового розслідування не може вважатися належним доказом, який би звільняв відповідача від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати або слугував підставою для невиконання договору.

З огляду на викладене суд вважає, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2019-2024 роки.

Таку саму позицію із вказаних питань підтримує і колегія суддів Херсонського апеляційного суду, що має відображення у постанові від 11 березня 2025 року № 650/4366/24, постанові від 08 квітня 2025 року № 650/1547/24, постанові від 09 квітня 2025 року № 650/1548/24, а також колегія суддів Верховного Суду, що має відображення у постанові від 23 квітня 2025 року № 916/5400/23.

Отже, з урахуванням відсутності належних доказів об`єктивної неможливості використання спірної земельної ділянки та невиконання відповідачем свого обов`язку щодо належного обґрунтування форс-мажорних обставин у конкретному правовідношенні, підстави для звільнення його від орендної плати відсутні.

Таким чином, враховуючи викладене, позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2019-2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. Водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.

При вирішенні даного спору суд також враховує, що відповідач, заперечуючи проти розірвання договору оренди землі та одночасно наполягаючи на відсутності у нього обов`язку сплачувати орендну плату, не пропонує жодних шляхів врегулювання ситуації, не обґрунтовує можливості чи строків поновлення платежів, не подає будь-якого реалістичного плану подальшого користування спірною земельною ділянкою. Така пасивна позиція не лише позбавляє позивача права на отримання доходу з належного йому об`єкта приватної власності, але й призводить до залишення земельної ділянки в стані господарської ізоляції на невизначений час, коли власник позбавлений реальної можливості як самостійно її використовувати, так і передати в оренду іншому добросовісному користувачу.

Такий стан речей є неприпустимим як з точки зору охорони прав орендодавця, так і з огляду на суспільно значущу потребу у стабільному сільськогосподарському виробництві в умовах воєнного стану, коли збереження та ефективне використання земельного фонду країни набуває особливої ваги для забезпечення продовольчої безпеки держави. Крім того, відповідно до засад земельного законодавства, земля як об`єкт особливого правового режиму повинна використовуватись раціонально та відповідно до її цільового призначення. Тривале утримання земельної ділянки у невизначеному правовому стані без її обробітку суперечить публічному інтересу та створює ризик поступової деградації ґрунтів, втрати їх родючості, засмічення бур`янами й зниження якісних характеристик, що унеможливлює ефективне сільськогосподарське використання у подальшому.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України, зважаючи на те, що позов задоволено повністю, судові витрати у вигляді судового збору слід покласти на відповідача.

Зважаючи на викладене, враховуючи вказані положення цивільного законодавства та керуючись статтями 12, 13, 141, 209, 259, 263 265 ЦПК України, Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 , в інтересах якої звернувся представник - адвокат Гончаров Михайло Васильович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки №00788 від 10.11.2011 укладений між ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ» (новий орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на підставі договору від 19.12.2014) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 53323942 щодо земельної ділянки площею 9,67 га з кадастровим номером :02:021:0030.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (, адреса місцезнаходження: Україна, 12402, Житомирська обл., Житомирський р-н, село Оліївка, вул. Звягельська, будинок 19А) на користь ОСОБА_1 (адреса АДРЕСА_1 РНОКПП НОМЕР_2 ) витрати на судовий збір в розмірі 969,00 грн.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 15 травня 2025 року.

Суддя: __________________ О.О. Сікора