ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

Іменем України

13 травня 2025 року

м. Харків

справа № 646/1551/22

провадження № 22-ц/818/2070/25

Харківський апеляційний суд у складі:

Головуючого: Маміної О.В.

суддів: Пилипчук Н.П., Тичкової О.Ю.,

за участю секретаря: Сізонової О.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харків цивільну справу за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа: Державний реєстратор відділу державної реєстрації Вовчанської районної державної адміністрації Харківської області Терещенко Оксана Миколаївна про скасування рішення про державну реєстрацію речового праваза апеляційними скаргами ОСОБА_1 та Харківської міської ради на рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 27 грудня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Сіренко Ю.Ю.,-

в с т а н о в и в:

У грудні 2022 року Харківська міська рада звернулась до суду із позовом до ОСОБА_1 , третя особа: Державний реєстратор відділу державної реєстрації Вовчанської районної державної адміністрації Харківської області Терещенко Оксана Миколаївна про скасування рішення про державну реєстрацію речового права. В якому просила : скасувати державну реєстрацію права власності з відкриттям розділу на нежитлове приміщення торгівельний павільйон АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01, індексний номер рішення (з відкриттям розділу) 30591345), зобов`язати ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) звільнити земельну ділянку по АДРЕСА_2 , з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 27 грудня 2024 року позов задоволено частково. Зобов`язано ОСОБА_1 звільнити земельну ділянку по АДРЕСА_2 від нежитлового приміщення - тимчасовий торгівельний павільйон № НОМЕР_2 у тимчасовій споруді літ. «Б-1» загальною площею 20,8 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01). Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Харківської міської ради судові витрати у справі у вигляді судового збору у розмірі 2 468 грн 55 коп. В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій просить змінити рішення та відмовити Харківській міській раді в частині позовних вимог щодо звільнення земельної ділянки від нежитлового приміщення торгівельного павільйону з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Посилається на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права; зазначає, що у даній справі спосіб захисту, обраний ХМР, з огляду на її повноваження зі здійснення державного архітектурно-будівельного контролю та права, які вона вважала порушеними, є неналежним, що тягне за собою відмову у задоволенні позову.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції Харківська міська рада подала апеляційну скаргу, в якій просить змінити рішення суду шляхом доповнення його мотивувальної частини наданням належної оцінки законності державної реєстрації за ОСОБА_1 права власності на нежитлове приміщення торгівельний павільйон АДРЕСА_1 .

Посилається на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права; зазначає, що за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Вказує, що судом першої інстанції проігноровано вимоги чинного законодавства та висновки Верховного Суду.

Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, відповідно до вимог ч. 1 ст. 367 ЦПК України - в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що скасування державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення є неналежним способом захисту. З огляду на те, що позивачем доведено, факт самовільного будівництва нежитлової будівлі на земельній ділянці, що належить Харківській міській раді, суд дійшов висновку, що права позивача порушені та підлягають захисту шляхом зобов`язання звільнити земельну ділянку від об`єкту нерухомого майна. Оскільки на час вирішення спору по суті власником нежитлової будівлі на спірній ділянці є ОСОБА_1 , саме він є належним відповідачем за позовом про звільнення земельної ділянки. Тому позовні вимоги підлягають задоволенню в частині зобов`язання ОСОБА_1 звільнити земельну ділянку по АДРЕСА_2 від нежитлового приміщення тимчасовий торгівельний павільйон № НОМЕР_2 у тимчасовій споруді літ. «Б-1» по АДРЕСА_2 .

Судова колегія погоджується з такими висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Судовим розглядом встановлено, що до відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (далі Реєстр) нежитлове приміщення торгівельний павільйон № НОМЕР_2 по АДРЕСА_2 зареєстровано на праві приватної власності за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01).

Згідно відомостей з Реєстру ОСОБА_1 є першим власником торгівельного павільйону № НОМЕР_2 за вказаною адресою, хоча право набуто за договором купівлі- продажу.

Державна реєстрація прав проведена державним реєстратором - Терещенко О.М. 20.07.2016 року.

Підставою для державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості визначені: договір купівлі-продажу № 1438 від 26.03.2008 року. Інших документів для проведення державної реєстрації прав не надавалось.

Відповідно до п. 1 договору купівлі-продажу № 1438 від 26.03.2008 року ОСОБА_1 придбав у АТ «Спектр» у власність рухоме майно - нежитлове приміщення тимчасовий торгівельний павільйон № НОМЕР_2 у тимчасовій споруді літ. «Б-1» по АДРЕСА_2 .

Відповідно до відомостей технічного паспорту на вказаний об`єкт у розділі план поверхів громадського будинку стоїть штамп встановленого зразку про те, що приміщення № 11а, 11б, частина приміщення 11 (S = 1,0 м2) побудовані самочинно.

Разом з тим, дата будівництва торгівельного павільйону № НОМЕР_2 за вказаною адресою не зазначена.

Відповідно до п. 29 Додатку № 1 рішення Харківської міської ради «Про припинення та надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» від 25.12.07 року № 292/07 АТ «СПЕКТР»:

-(п. 29.1.) надано в оренду строком до 01.04.2010 року земельну ділянку загальною площею 0,0044 га по АДРЕСА_2 для обслуговування тимчасового торговельного павільйону № НОМЕР_2 в тимчасовій споруді літ. «Б-1» (торговельний комплекс).

-(29.2.) попереджено, що надана йому в користування земельна ділянка знаходяться в межах «червоних ліній» пр. Гагаріна і в разі реконструкції повинна бути звільнена при першій вимозі міської ради без компенсації витрат.

-(29.3.) Управлінню земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин врахувати ці вимоги при оформленні договору оренди землі.

Відповідно до п. 42, 42.2. рішення Харківської міської ради від 20.06.2008 року № 164/08 «Про припинення та надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» ФОП ОСОБА_1 АДРЕСА_2 ) в межах, які визначені актом встановлення меж земельної ділянки на місцевості від 13.05.08 року реєстраційний №741/08, для обслуговування тимчасового торговельного павільйону № НОМЕР_2 в тимчасовій споруді літ. «Б-1» (торговельний комплекс).

Відповідно 42.4. вказаного вище рішення ФОП ОСОБА_1 попереджено, що земельна ділянка розташована в межах «червоних ліній» пр.Гагаріна і в разі початку реконструкції повинна бути звільнена при першій вимозі міської ради без компенсації витрат.

20.04.2013 року між Харківською міською радою та ФОП ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться по АДРЕСА_2 .

Відповідно до п. 3 вказаного договору оренди землі на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, та наявні інші об`єкти інфраструктури - павільйони.

Отже земельна ділянка за вказаною адресою станом на 2013 рік була вільна від забудови.

Право оренди зареєстровано в реєстрі про державну реєстрацію іншого речового права із зазначенням змісту, характеристики речового права: для обслуговування тимчасового торговельного павільйону № НОМЕР_2 в тимчасовій споруді літ "Б-1" (торговельний комплекс), строк дії: 01.06.2016 року, з правом пролонгації; додаткові відомості: будь-яке будівництво, реконструкція існуючих будівель на наданій у користування земельній ділянці та зміна цільового використання цієї земельної ділянки без відповідного дозволу, передбаченого законодавством, не допускаєтся. Земельна ділянка розташована в межах "червоних ліній " пр. Гагаріна і в разі початку реконструкції повинна бути звільнена при першій вимозі міської ради без компенсації витрат. Земельна ділянка розташована в зоні реконструкції району "Левада".

В реєстрі будівельної діяльності, розміщеному на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва («e-construction.gov.ua»), який містить інформацію про документи, що дають право на виконання будівельних робіт та засвідчують прийняття об`єктів до експлуатації, з травня 2011 року, інформація щодо вищевказаного об`єкту будівництва відсутня.

Позивачем зазначалось у позові, що спірне нежитлове приміщення тимчасовий торгівельний павільйон № НОМЕР_2 у тимчасовій споруді літ. «Б-1» по АДРЕСА_2 є об`єктом самочинного будівництва, що розташований на земельній ділянці право власності або право користування якою у відповідачів відсутнє.

Харківською міською радою будь-яких рішень щодо надання земельної ділянки у власність або користування під нежитлове приміщення не приймалось.

В обґрунтування позовних вимог, позивач посилався на те, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (далі Реєстр) нежитлове приміщення торгівельний павільйон № НОМЕР_2 по АДРЕСА_2 зареєстровано на праві приватної власності за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01). Згідно відомостей з Реєстру ОСОБА_1 є першим власником торгівельного павільйону № НОМЕР_2 за вказаною адресою, хоча право набуто за договором купівлі- продажу. Державна реєстрація прав проведена державним реєстратором - Терещенко О.М. 20.07.2016 року. Підставою для державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості визначені: договір купівлі-продажу № 1438 від 26.03.2008 року. Інших документів для проведення державної реєстрації прав не надавалось. Відповідно до п. 1 договору купівлі-продажу № 1438 від 26.03.2008 року ОСОБА_1 придбав у АТ «Спектр» у власність рухоме майно - нежитлове приміщення тимчасовий торгівельний павільйон № НОМЕР_2 у тимчасовій споруді літ. «Б-1» по АДРЕСА_2 . Відповідно до відомостей технічного паспорту на вказаний об`єкт у розділі план поверхів громадського будинку стоїть штамп встановленого зразку про те, що приміщення № 11а, 11б, частина приміщення 11 (S = 1,0 м2) побудовані самочинно. Разом з тим, дата будівництва торгівельного павільйону № НОМЕР_2 за вказаною адресою не зазначена. Відповідно до п. 29 Додатку № 1 рішення Харківської міської ради «Про припинення та надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» від 25.12.07 року № 292/07 АТ «СПЕКТР»:(п. 29.1.) надано в оренду строком до 01.04.2010 року земельну ділянку загальною площею 0,0044 га по АДРЕСА_2 для обслуговування тимчасового торговельного павільйону № НОМЕР_2 в тимчасовій споруді літ. «Б-1» (торговельний комплекс); (29.2.) попереджено, що надана йому в користування земельна ділянка знаходяться в межах «червоних ліній» пр. Гагаріна і в разі реконструкції повинна бути звільнена при першій вимозі міської ради без компенсації витрат; (29.3.) Управлінню земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин врахувати ці вимоги при оформленні договору оренди землі. Відповідно до п. 42, 42.2. рішення Харківської міської ради від 20.06.2008 року № 164/08 «Про припинення та надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» ФОП ОСОБА_1 АДРЕСА_2 ) в межах, які визначені актом встановлення меж земельної ділянки на місцевості від 13.05.08 року реєстраційний №741/08, для обслуговування тимчасового торговельного павільйону № НОМЕР_2 в тимчасовій споруді літ. «Б-1» (торговельний комплекс). Відповідно 42.4. вказаного вище рішення ФОП ОСОБА_1 попереджено, що земельна ділянка розташована в межах «червоних ліній» пр.Гагаріна і в разі початку реконструкції повинна бути звільнена при першій вимозі міської ради без компенсації витрат. 20.04.2013 року між Харківською міською радою та ФОП ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться по АДРЕСА_2 . Відповідно до п. 3 вказаного договору оренди землі на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, та наявні інші об`єкти інфраструктури - павільйони. Отже земельна ділянка за вказаною адресою станом на 2013 рік була вільна від забудови. В реєстрі будівельної діяльності, розміщеному на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва («e-construction.gov.ua»), який містить інформацію про документи, що дають право на виконання будівельних робіт та засвідчують прийняття об`єктів до експлуатації, з травня 2011 року, інформація щодо вищевказаного об`єкту будівництва відсутня. Отже, ОСОБА_1 всупереч діючому законодавству набув право власності на нежитлову будівлю торгівельний павільйон АДРЕСА_1 , як на об`єкт нерухомого майна без законних на те підстав, чим порушив вимоги ч. 4 ст. 5, ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також п. 40, 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127. Викладене вище свідчить про те, що право власності зареєстроване на тимчасову споруду за процедурою реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна без жодних правових підстав. Відповідно до відомостей договору купівлі-продажу № 1438 від 26.03.2008 року Бойко набув у власність нежитлове приміщення тимчасовий торговельний павільйон № НОМЕР_2 у тимчасовій споруді літ. «Б-1» за вказаною адресою, тобто об`єкт рухомого майна. Таким чином, спірний торговельний павільйон є об`єктом рухомого майна та відомості про право власності на нього у відповідності до ч. 4 ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» не повинні міститись у Реєстрі. За вимогами ч.ч. 1, 2 ст. 152 Земельного кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. За вимогами ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Аналогічні положення законодавства містяться також у статті 377 Цивільного кодексу України. Таким чином, за наслідком набуття права власності на об`єкт будівництва, до набувача незалежно від волі власника такої ділянки переходить право на відповідну її частину. Протиправне набуття прав на нерухоме майно породжує протиправне набуття прав на землю, яку воно займає. Це свідчить про порушення прав та законних інтересів Харківської міської ради, як власника земельної ділянки під спірним об`єктом.

Відповідно до ч.1 ст.317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Положеннями ч.1, ч.2 ст.319 ЦК України передбачене право власника на володіння, користування та розпорядження своїм майном на власний розсуд та право власника вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Згідно із ч.1 ст.321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Приписами ч.1, ч.2 ст.373 ЦК України передбачено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується Конституцією України. Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону.

Частиною 4 ст. ст.373 ЦК України визначено, що власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Відповідно до ч.1 ст.375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно із ч.1 ст.376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано ст.376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, що виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі, про що вказано у п. 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18.

З огляду на викладене, самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Разом із цим, сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме, відносно факту самочинного будівництва, порушення прав власника земельної ділянки.

Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Тобто, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки у користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.

Таким чином, право власника земельної ділянки порушується внаслідок самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленого ст.376 ЦК України порядку за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень, що з`явились у власника земельної ділянки в реалізації свого права власності, безпосередньо за факту самочинного будівництва, додаткові юридичні обмеження.

Оскільки, ОСОБА_1 всупереч вимог діючого законодавства зареєстрував право власності на нежитлову будівлю: торгівельний павільйон № НОМЕР_2 по АДРЕСА_2 , як на об`єкт нерухомого майна без законних на те підстав і таке право зареєстровано на тимчасову споруду за процедурою реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна без жодних правових підстав, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції, що спір під час розгляду даної справи виник щодо захисту прав Харківської міської ради на земельну ділянку комунальної власності від порушення Відповідачем при здійсненні ним самочинного будівництва (частина четверта статті 376 ЦК України) та державною реєстрацією права власності на об`єкт самочинного будівництва.

Отже дії відповідача щодо визнання за ним права власності на тимчасову споруду за процедурою реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна без жодних правових підстав, є самочинним будівництвом, та порушує права Харківської міської ради на користування та розпорядження земельною ділянкою.

Відповідно до ч.1 ст.15, ч.1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно з абз.12 ч.2 ст. 16 ЦК України для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ч.1 .ч.2 ст.5 ЦПК України).

Тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

Недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.

Відповідно до ч.1-ч.4 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлений власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки з підстав, передбачених ст.ст. 391, 396 ЦК України.

У ч.2 ст.212 ЗК України передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Згідно ч.4 ст.263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин, суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені у постановах Верховного Суду.

Велика Палата Верховного Суду вчергове нагадує, що, як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див., зокрема, п. 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, п. 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, п. 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, п.57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, п.89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, п.55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

У певних випадках спосіб захисту імперативно «прив`язаний» до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін «встановлений законом» означає не просто те, що він названий в законі, наприклад, є в переліку ст.16 ЦК України, а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення ч.1 ст.5 ЦПК України, вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.

Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснене самочинне будівництво, прямо визначені ст.376 ЦК України, що регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

Положеннями ч.3-ч.5 ст.376 ЦК України, відповідно, встановлено:

- право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

- якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки, суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку, про що вказано у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 року п.92-п.94 у справі № 910/2861/18 від 20.07.2022 року та у п.35 у справі № 923/196/20.

Визнання права власності в порядку ч.3 або ч.5 ст.376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки.

Отже, застосування положень ч.3 або ч.5 ст.376 ЦК України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, яка здійснила самочинне будівництво і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.

Згідно положень ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до ч.2 ст.376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Таким чином ст.376 ЦК України виключає можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч.2 ст.376 ЦК України, не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень ч.4 цієї статті (п.6.31-п.6.33 постанови від 07.04.2020 у справі №916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі №680/214/16-ц; п.46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Тобто, відповідно приписів ч.3 та ч.5 ст.376 ЦК України як особа, яка здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного ст.376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені ст.376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст.376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо, у встановленому законом порядку не вирішить юридичної долі самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Аналогічну правову позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

Отже, вимоги про скасування державної реєстрації права власності та визнання договорів недійсними не забезпечать усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.

Ефективним способом захисту прав власника (користувача) земельної ділянки щодо усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, спричиненого таким порушенням, є вимога про знесення самочинного будівництва відповідно до ч.4 ст.376 ЦК України і вирішення такої вимоги виключає застосування інших вимог.

Відповідно до ч.2 ст.152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Згідно п. «б» ч.3 ст.152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Приписами ч.2 ст.212 ЗК України визначено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Оскільки у ст.152 Земельного кодексу України не конкретизовано переліку видів порушень прав власника земельної ділянки, в кожному конкретному випадку власник має право на власний розсуд конкретизувати, як саме буде усунене те чи інше порушення.

Отже, виходячи з наведеного вище співвідношення загальних і спеціальних норм, Верховний Суд наголошує, що в силу вимог ч.1 ст.3 ЗК України в спірних земельних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (ч.4 ст.376 ЦК України) спеціальним законом є ЗК України, імперативна норма ч.2 ст.212 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, пов`язаних із встановленням суб`єктного складу осіб, зобов`язаних повернути власнику землі самовільно зайняті земельних ділянок, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, а в іншій частині, не врегульованій ЗК України, можуть застосовуватися норми ЦК України, зокрема, ст.376 цього Кодексу.

На відміну від положень ч.4 ст.376 ЦК України, що обмежують коло осіб, зобов`язаних знести об`єкт самочинного будівництва, їх забудовником (колишнім або теперішнім), норма ч.2 ст.212 ЗК України суттєво розширює суб`єктний склад зобов`язаних осіб за рахунок громадян і юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки, та до яких вочевидь можна віднести осіб, які придбали об`єкт самочинного будівництва у забудовника та зареєстрували право власності на такий об`єкт.

Позивачем заявлена вимога про звільнення земельної ділянки по АДРЕСА_2 , з приведенням її у придатний стан для подальшого використання.

Такий спосіб захисту є ефективним з огляду на вищевикладене.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (див., зокрема, пункт 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).

Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа, що здійснила самочинне будівництво не набуває права власності на самочинно побудоване нерухоме майно та не має право розпоряджатись ним.

Судова колегія зазначає, що вимога про скасування державної реєстрації права власності ОСОБА_1 не відповідає належному способу захисту, оскільки право власності цього суб`єкта на спірний об`єкт нерухомості не виникло (як і сам спірний об`єкт не виник як об`єкт права власності). Право власності на спірний об`єкт самочинного будівництва не могло бути зареєстроване за будь-якою особою інакше, ніж у визначеному статтею 376 ЦК України порядку.

Виходячи з вищевикладеного та згідно із приписами ст. 376 ЦК України судова колегія доходить висновку, що право власності на спірний об`єкт самочинного будівництва не могло бути зареєстроване за будь-якою особою в порушення вимог чинного законодавства.

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимоги про припинення права власності та визнання правочинів недійсними.

У постанові від 02.06.2021 року у справі № 509/11/17 (провадження № 61-268св21) Верховний Суд дійшов висновку, що належними відповідачами за вимогами про знесення самочинно збудованого майна, приведення приміщень у первісний стан, шляхом знесення самовільно збудованих об`єктів нерухомого майна, усунення перешкод у здійснені права користування та розпорядження майном шляхом перебудови самовільно збудованих об`єктів нерухомого майна мають бути чинні власники спірного майна.

Враховуючи вищевикладене судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції про часткове задоволення позовних вимог та зобов`язання ОСОБА_1 звільнити земельну ділянку по АДРЕСА_2 , з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Судова колегія також вважає обґрунтованим висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог щодо скасування державної реєстрації права власності, оскільки він відповідає закону та фактичним обставинам справи.

Рішення суду ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права. Підстав для його зміни або скасування не вбачається.

Доводи апеляційних скарг висновків суду першої інстанції не спростовують.

Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Так як апеляційні скарги залишається без задоволення, то судові витрати, у відповідності до вимог ст. ст. 141, 382 ЦПК України між сторонами не розподіляються.

Керуючись ст.ст.367, 374, 376, 381-383 ЦПК України, суд,

п о с т а н о в и в:

Апеляційні скарги ОСОБА_1 та Харківської міської ради - залишити без задоволення.

Рішення Червонозаводського районного суду м. Харкова від 27 грудня 2024 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий: О.В. Маміна

Судді: Н.П. Пилипчук

О.Ю. Тичкова

Повне судове рішення складено 14 травня 2025 року.