Справа № 758/5193/24
Провадження № 2/758/1651/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12 травня 2025 року місто Київ

Подільський районний суд міста Києва у складі:

головуючого - судді Ларіонової Н.М.,

при секретарі судового засідання Оболонській Ю.С.,

за участю: представника позивачів - адвоката Шульженка Д.Ю.,

представника відповідача-1 - адвоката Ковдій М.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі районного суду в м.Києві за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Публічного акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Лінтер», Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Будкепітал» про визнання частково недійсним договору, -

В С Т А Н О В И В :

У квітні 2024 року ОСОБА_1 (позивач-1) та ОСОБА_2 (позивач-2), інтереси яких представлені адвокатом Шульженком Д.Ю., звернулися до Подільського районного суду міста Києва із вказаним позовом, в якому просили:

1) визнати недійсним в цілому розділ 6 «Відповідальність сторін» Попереднього договору, укладеного між Публічним акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Лінтер», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами № 090216-КУА від 09.02.2016 р. діє Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Будкепітал, та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , посвідченого 13 квітня 2021 року за реєстровим № 390 приватним нотаріусом КМНО Гречаною Р.Т., за виключенням абзаців першого та другого 6.6 Попереднього договору;

2) визнати недійсним в цілому розділ 3 «Відповідальність сторін» Попереднього договору, укладеного між Публічним акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Лінтер», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами № 090216-КУА від 09.02.2016 р. діє Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Будкепітал, та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , посвідченого 13 квітня 2021 року за реєстровим № 390 приватним нотаріусом КМНО Гречаною Р.Т.;

3) стягнути з Публічного акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Лінтер», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору про управління активами № 090216-КУА від 09.02.2016 р. діє Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Будкепітал, на користь ОСОБА_1 1 849 659,00 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 13.04.2021 між ОСОБА_2 та Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЛІНТЕР» (далі - АТ «ЛІНТЕР»), від імені та за рахунок якого діє ТОВ «Компанія з управління активами «БУДКЕПІТАЛ» (далі - ТОВ «КУА «БУДКЕПІТАЛ») укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р.Т. за реєстровим №390. Предметом вказаного договору є укладення в майбутньому основного договору купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , що є об`єктом будівництва «Реконструкція майнового комплексу під багатоквартирну забудову з вбудованими приміщеннями громадського призначення», що здійснюється на земельній ділянці площею 4,5659 га, кадастровий номер :85:319:0085. Відповідно до пункту 2.1. Попереднього договору Майбутні Покупці та Майбутній Продавець домовились укласти в майбутньому, в строки, визначені цим договором, Основний договір. Згідно з положеннями пункту 2.2. Попереднього договору, сторони домовились укласти Основний договір на умовах, передбачених цим Договором, після прийняти в експлуатацію об`єкту будівництва, реєстрації права власності Майбутнього Продавця на Квартиру за собою та після здійснення Майбутніми Покупцями повної оплати Забезпечувального авансового платежу ( Попередньої оплати власності вартості Квартири), на умовах та в порядку визначених цим Договором. Відповідно до пункту 3.3. Попереднього договору, розмір Забезпечувального авансового платежу (Попередньої оплати вартості Квартири) на момент укладання цього Договору визначений Майбутнім продавцем становить 3 810 335, 50 грн. без ПДВ, що еквівалентно 136 525, 17 дол. США, та може бути змінений на умовах, визначених п.3.5- 3.7., п.п. 4.5.-4.6., п.п. 5.4.6. п. 5.4. цього Договору. Оплата за даним Попереднім Договором здійснювались частинами, відповідно до графіку. Зокрема, ОСОБА_1 сплатила авансові платежі за Попереднім договором у загальному розмірі 1 849 659,00 грн. Відповідно до п. 6.4 попереднього договору, у разі порушення майбутніми покупцями строків оплати, передбачених даним договором, майбутній продавець має право збільшити розмір забезпечувального авансового платежу на суму, еквівалентну розмірі подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочення. У п. 6.11 є посилання на те, що у п. 6.4 попереднього договору відповідальність уявляє собою, по суті, пеню. Сутність попереднього договору полягає виключно у зобов`язанні укласти у майбутньому основний договір. Ніяких інших зобов`язань попередній договір містити не може. У разі не укладання основного договору в передбачений у попередньому договорі строк зобов`язання по його укладанню припиняється, і ніяких інших наслідків для сторін не передбачено, окрім відшкодування збитків в разі їх доведення. Тобто, єдине зобов`язання за попереднім договором, яке може бути порушене - це виключно укладання договору у майбутньому. Наслідком такого ухилення є відшкодування збитків (за не укладання договору), якщо інше не передбачене договором або законом.

Ухвалою від 01.05.2024 р. відкрито провадження з призначенням розгляду справи в порядку загального позовного провадження.

В липні 2024 р. представник відповідача-1 - адвокат Ковдій М.С. подала до суду пояснення та заперечення, в яких ПАТ «ЛІНТЕР» просить відмовити в задоволенні позову та зазначає про те, що 13.04.2021 укладено Попередній договір між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та публічним акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЛІНТЕР» від імені та в інтересах та за рахунок якого на підставі Договору про управління активами № 090216-КУА від 09.02.2016 діяло Товариство з обмеженою відповідальністю «БУДКЕПІТАЛ», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р.Т. та зареєстрований в реєстрі за № 390. Відповідно до умов договору сторони погодили, що майбутній покупець сплачує майбутньому продавцю забезпечувальний авансовий платіж, який на момент укладення попереднього договору складає 3 810 335, 50 грн. без ПДВ, що еквівалентно 136 525, 17 дол. США, та може бути змінений на умовах, визначених п.3.4.- 3.7., п.п. 4.5.-4.6., п.п. 5.4.6. п. 5.4. цього Договору у строк до 19 квітня 2024 року відповідно до графіку платежів, визначеного попереднім договором. ОСОБА_1 сплатила авансові внески відповідно до графіку та умов Попереднього договору в загальному розмірі 1 849 659, 00 грн. У відповідь на листи представника позивачів, Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «БУДКЕПІТАЛ» Листом за вих.№ 0705/1 від 07.05.2024 погоджено розірвання Попереднього договору та попросили надати реквізити банківського рахунку ОСОБА_1 для належного здійснення повернення оплаченої суми Забезпечувального платежу за вирахуванням штрафних санкцій по Попередньому договору. Загальна сума повернення складає 1 468 625, 45 грн. Тому, у зв`язку з отриманням банківських реквізитів ОСОБА_1 від представника позивачів, адвоката Шульженко Дениса Юрійовича, Публічним акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЛІНТЕР» здійснено повернення сплаченого забезпечувального авансового платежу ОСОБА_1 (попередня оплата вартості квартири) за вирахуванням 10% від суми забезпечувального авансового платежу за Попереднім договором від 13.04.2021 № 390. Даний факт підтверджується копією платіжного доручення № 72 від 18.06.2024, копію якого приєднано до матеріалів заперечень та пояснень у даній справі. Відповідно до пункту 6.6. Попереднього договору встановлено, що Майбутні покупці можуть відмовитись від цього Договору в односторонньому порядку шляхом направлення ними Майбутньому продавцю в порядку, передбаченому пунктом 8.4. Повідомлення про розірвання. У такому випадку даний Договір припиняє дію через 5 (п`ять) календарних днів з дати направлення Майбутніми Покупцями Повідомлення про розірвання. В цьому випадку Майбутній Продавець зобов`язаний повернути Майбутнім Покупцям оплачений ними Розділом 3 даного Договору Забезпечувальний авансовий платіж ( Попередню оплату вартості Квартири) протягом 90 (дев`яноста) банківських днів з моменту розірвання цього договору призначення платежу («Повернення сплаченого Майбутнього Майбутніми Покупцями Забезпечувального авансового платежу (Попередньої оплати вартості Квартири) за Попереднім договором за вирахуванням штрафу») за вирахуванням штрафу в розмірі 10 (десяти) % від суми Забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості Квартири), визначеного Розділом 3 даного Договору. З урахуванням вище зазначеного, Відповідач скористався своїм правом та вирахував штраф у розмірі 10 % від суми Забезпечувального авансового платежу. Зважаючи на те, що станом на дату укладення Попереднього договору законодавством не було передбачено обмежень встановлення у попередньому договору обов`язку щодо сплати забезпечувальних авансових платежів, твердження представника позивача про те, що попередній договір не може містити обов`язку щодо сплати забезпечувальних авансових платежів не відповідає дійсності. Зазначає, що у відповідача наявне право на нарахування неустойки за порушення порядку оплати Забезпечувальних авансових платежів за Попереднім договором та нормам чинного законодавства України, оскільки це відповідає приписам статті 6, 627 ЦК України та на дату укладення Попереднього договору законодавством не було передбачено обмежень встановлення в Попередньому договорі обов`язку щодо сплати Забезпечувальних авансових платежів, твердження Позивача про те, що Попередній договір не може містити обов`язку щодо сплати забезпечувальних авансових платежів не відповідає дійсності. Тому, з урахуванням зазначеного, представник відповідача просив відмовити в задоволенні позовних вимог, оскільки зазначеним Фондом здійснено повернення авансових платежів в повному розмірі у відповідності до умов Попереднього договору. Щодо позовної вимоги щодо не визнання недійсним в цілому розділ 6 «Відповідальність сторін» та Розділу 3, за виключенням абзаців першого та другого пункту 6.6. Попереднього договору, укладеного між Публічним акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЛІНТЕР» від імені, в інтересах та за рахунок якого діє на підставі Договору про управління активами № 090216-КУА від 09.02.2016 діє Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «БУДКЕПІТАЛ» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , посвідченого 13 квітня 2021 року за реєстровим № 390 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р.Т., Попереднього договору представник відповідача зазначив, що відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Позивач просить визнати недійсним Розділи 3, 6 Попереднього договору як такого, що суперечить вимогам чинного законодавства. Проте, Розділ 6 Попереднього договору, окрім пункту про нарахування пені за несвоєчасну оплату Забезпечувальних авансових платежів містить низку інших прав та обов`язків Сторін. Так, наприклад, Розділом 6 Попереднього договору також передбачено обов`язок Відповідача 2 сплатити на користь позивача штраф за порушення строків повідомлення про завершення будівельних робіт, право Позивача відмовитись від умов Попереднього договору, порядок повернення позивачу сплачених за Попереднім договором грошових коштів. Однак, позивач не навів підстави, за якими положення Розділів 3 та 6 Попереднього договору можуть бути визнані недійсними, а тому така позовна вимога не підлягає задоволенню. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються в порядку, встановленому сторонами у попереднього договору, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена - у письмовій формі. Попередній договір є одним із різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому, для попереднього договору, наряду з іншими його умовами повинні були визначені ті, які є суттєвими для основного договору. Тобто, в попередньому договорі, крім основного зобов`язання, може бути передбачена відповідальність сторін з того, чи іншого питання, в тому числі, за неналежне виконання зобов`язання зобов`язання у вигляді штрафних санкцій. Даний висновок викладений у Постанові Верховного Суду № 551/980/19 (провадження № 61-19697св20) від 22.04.2021. Даний висновок спростовує доводи представника позивачів щодо того, що Попередній договір не може бути забезпечений жодним видом забезпечення (іпотекою, порукою, неустойкою) тощо. В зв`язку з недоведеністю порушення прав Позивачів зі сторони Відповідачів, у зв`язку з невиконанням Попереднього договору Позивачем, факту повернення авансового внеску Відповідачем Позивач та відсутністю правових підстав визнання вказаних розділів Попереднього договору недійсними, позовна заява у справі № 758/5193/24 не підлягає задоволенню. Також посилається на висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 17.11.2021 у справі №172/1159/20, де Суд дійшов висновку, що «тлумачення положень частини першої статті 549 ЦК України дозволяє стверджувати, що за допомогою неустойки (штрафу, пені) допускається забезпечуватися виконання значної кількості зобов`язань. Зокрема, неустойка може забезпечувати виконання: договірних зобов`язань, що традиційно для цивільного обороту, оскільки в більшості випадків саме в договорі його сторони встановлюють неустойку (штраф або пеню). Причому це може відбуватися як під час укладення договору для забезпечення виконання зобов`язання, так і після, але до виконання тих зобов`язань, які виникли на його підставі. Не виключається забезпечення зобов`язань, які виникли на підставі організаційного договору (зокрема, попереднього)».

В підготовчому засіданні 01.08.2024 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

В березні 2025 р. представником позивачів - адвокатом Шульченком Д.Ю. подано додаткові пояснення, які є аналогічні позовній заяві.

Представник позивачів в судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив їх задовольнити в повному обсязі, посилаючись на обставини, викладені в позові.

Представник відповідача-1 в судовому засіданні просила відмовити в задоволенні позову з підстав, які зазначенні в її запереченнях, надала пояснення, аналогічні викладеним у запереченнях обставинах.

Представник відповідача -2, будучи повідомленим про час та місце розгляду справи у встановленому законом порядку, в судове засідання повторно не з`явився, заяв по суті справи та з процесуальних питань не подавав.

Суд, встановивши обставини справи та перевіривши їх доказами, яким надана оцінка в їх сукупності, дійшов таких висновків.

Судом встановлено, що 13.04.2021 між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та АТ «ЛІНТЕР», від імені та за рахунок якого діє ТОВ «КУА «БУДКЕПІТАЛ», укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р.Т. за реєстровим №390.

Предметом вказаного попереднього договору є укладення в майбутньому основного договору купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , що є об`єктом будівництва «Реконструкція майнового комплексу під багатоквартирну забудову з вбудованими приміщеннями громадського призначення», що здійснюється на земельній ділянці площею 4,5659 га, кадастровий номер :85:319:0085.

Згідно з п.2.2 договору сторони домовились укласти основний договір на умовах, передбачених цим договором, після прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію, реєстрації права власності майбутнього продавця на квартиру за собою та після здійснення майбутнім покупцем повної оплати забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості квартири), на умовах, та в порядку, визначених цим договором. Такий основний договір укладається сторонами протягом 90 календарних днів з дати настання останньої в часті події з усіх вказаних у цьому пункті подій.

Відповідно до п. 3.1, 3.3, 3.4 сторони погодили, що майбутній покупець сплачує майбутньому продавцю забезпечувальний авансовий платіж, який на момент укладення попереднього договору складає 3 810 335, 50 грн. без ПДВ, що еквівалентно 136 527,17 доларам США, та може бути змінений на умовах, передбачених п.3.5 - 3.7, п.п.4.5 - 4.6, п.п.5.4.6, п.6.4 цього договору у строк до 19.04.2024 відповідно до графіку платежів, визначеного попереднім договором.

Пунктом 6.4 попереднього договору визначено, що у разі порушення майбутнім покупцем строків оплати, передбачених даним договором, майбутній продавець має право збільшити розмір забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості квартири) на суму еквівалентну розміру подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочення.

Відповідне збільшення розміру забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості квартири) здійснюється майбутнім продавцем за кожен день порушення майбутнім покупцем строків оплати, передбачених даним договором, з наступного дня за датою граничного строку внесення відповідного платежу (останнім днем періоду), передбаченою відповідним пунктом даного договору.

Згідно з п.6.11 договору сторони погодили, що у випадку внесення першого та/або чергового платежу з порушенням строків, встановлених п.3.4. попереднього договору, застосовується наступна черговість зарахування платежів, здійснених майбутнім покупцем: пеня, нарахована у відповідності до п.6.4. договору; розмір індексації першого та/або чергового платежу, який підлягає оплаті майбутнім покупцем станом на день, протягом якого майбутній покупець здійснює оплату, згідно з п.3.5. договору; сума першого та/або чергового платежу, який підлягає оплаті майбутнім покупцем, згідно з п.3.4 договору.

З матеріалів справи вбачається, що відповідно до умов договору, а саме п.3.4, 3.5, 6.4 позивач сплатив на користь відповідача АТ «ЛІНТЕР», від імені та за рахунок якого діє ТОВ «КУА «БУДКЕПІТАЛ», забезпечувальний авансовий платіж за попереднім договором у загальному розмірі 1 849 659,00 грн. Проте, відповідач повернув авансовий платіж з вирахуванням штрафу за розірвання Попереднього договору, що підтверджується копією платіжних документів, приєднаних до матеріалів позовної заяви та до пояснень та заперечень у даній справі.

Обґрунтовуючи позовні вимоги про визнання частково недійсними розділів 3 та 6 попереднього договору та стягнення грошових коштів, є незаконною, оскільки вважає, що попередній договір, як і авансовий платіж, не може бути забезпечений жодним видом забезпечення (іпотекою, порукою, неустойкою тощо), а отже, і попередній договір, а саме розділ 6 договору, є незаконним та таким, що порушує права позивача, а саме, його право власності на майно. Разом з тим, представник позивача, стверджує, що будь - які платежі на підтвердження зобов`язання за попереднього договором щодо купівлі - продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості не допускається.

Вирішуючи обґрунтованість таких доводів позивача, суд виходить з такого.

Частиною 1 статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України визначає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з частиною 1 статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Попередній договір є одним з різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому, для попереднього договору, наряду з іншими його умовами повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору.

Тобто у попередньому договорі, крім основного зобов`язання, може бути передбачена відповідальність сторін з того, чи іншого питання, в тому числі, за неналежне виконання зобов`язання у вигляді штрафних санкцій.

Вказаний висновок викладений також у постанові Верховного Суду від 22.04.2021 у справі №551/980/19.

У постанові від 17.11.2021 у справі №172/1159/20 Верховний Суд дійшов висновку, що тлумачення положень частини першої статті 549 ЦК України дозволяє стверджувати, що за допомогою неустойки (штрафу, пені) допускається забезпечуватися виконання значної кількості зобов`язань. Зокрема, неустойка може забезпечувати виконання: договірних зобов`язань, що традиційно для цивільного обороту, оскільки в більшості випадків саме в договорі його сторони встановлюють неустойку (штраф або пеню). Причому це може відбуватися як під час укладення договору для забезпечення виконання зобов`язання, так і після, але до виконання тих зобов`язань, які виникли на його підставі. Не виключається забезпечення зобов`язань, які виникли на підставі організаційного договору (зокрема, попереднього); недоговірних зобов`язань, що не характерно, проте положеннями статті 549 ЦК не виключається; позитивних та негативних зобов`язань.

Отже, наведена практика Верховного Суду спростовує доводи позивача про те, що попередній договір не може бути забезпечений жодним видом забезпечення (іпотекою, порукою, неустойкою) тощо.

Відповідно до положень статті 6 ЦК України сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Відповідно до статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Свобода договору включає й вільне визначення сторонами його умов, де фіксуються взаємні права та обов`язки учасників. Зміст договору становлять умови як ті, що погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові на підставі чинного законодавства.

Ураховуючи наведене, зважаючи на те, що станом на дату укладення попереднього договору законодавством не було передбачено обмежень встановлення у попередньому договорі обов`язку щодо сплати забезпечувальних авансових платежів, твердження позивача про те, що попередній договір не може містити обов`язку щодо сплати забезпечувальних авансових платежів є безпідставним.

Частиною 1 статті 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до частини 1 статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Частиною 1 статті 530 ЦК України визначено, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до частини 1 статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Частиною 1 статті 612 ЦК України передбачено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Статтею 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

Частиною 1 статті 611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Відповідно до частини 1 статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Як встановлено судом, пунктом 3.4. попереднього договору сторони погодили, що майбутній покупець сплачує майбутньому продавцю забезпечувальний авансовий платіж (попередню оплату вартості квартири) у строк до 19 квітня 2024 року відповідно до графіку платежів, визначеного попереднім договором.

Тобто, позивачу необхідно було сплатити на користь відповідача АТ «ЛІНТЕР», від імені та за рахунок якого діє ТОВ «КУА «БУДКЕПІТАЛ», перший платіж у розмірі 1 122 411,00 грн. у період з 13.04.2021 по 19.04.2021, а тридцять шість наступних чергових платежів позивач зобов`язався сплати однаковою сумою у розмірі 74 664,57 грн., але у різні періоди, встановлені пунктом 3.4. Попереднього договору.

Згідно з п.3.5 сторони погодили, що розмір кожного чергового платежу, крім першого платежу, що сплачується в рахунок попередньої оплати вартості квартири, змінюється за рахунок індексації на день проведення оплати.

З розрахунку за попереднім договором від 13.04.2021 вбачається, що позивач на виконання умов договору вносив на рахунок відповідача АТ «ЛІНТЕР» платежі, однак з 07.05.2024 було погоджено розірвання Попереднього договору за ініціативою позивачів, в зв`язку з чим Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «БУДКЕПІТАЛ» здійснило повернення оплаченої суми авансового платежу за вирахуванням штрафних санкцій за розірвання Попереднього договору та сума до повернення склала 1 468 625, 45 гривень, що підтверджується матеріалами справи.

Пунктом 6.4 попереднього договору визначено, що у разі порушення майбутнім покупцем строків оплати, передбачених даним договором, майбутній продавець має право збільшити розмір забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості квартири) на суму еквівалентну розміру подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочення.

Відповідне збільшення розміру забезпечувального авансового платежу (попередньої оплати вартості квартири) здійснюється майбутнім продавцем за кожен день порушення майбутнім покупцем строків оплати, передбачених даним договором, з наступного дня за датою граничного строку внесення відповідного платежу (останнім днем періоду), передбаченою відповідним пунктом даного договору.

Таким чином, право АТ «ЛІНТЕР» на нарахування пені за порушення порядку оплати забезпечувальних авансових платежів за попереднім договором відповідає умовам попереднього договору та нормам чинного законодавства, а твердження позивача у цій частині є безпідставними та необґрунтованими.

Щодо визнання недійсним розділу 3 та 6 попереднього договору № 390 від 13.04.2021 суд зазначає наступне.

Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, а саме:

-зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам;

-особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;

- волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі;

- правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до статті 217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Позивач просить суд визнати недійсним розділ 6 попереднього договору як такого, що суперечить вимогам чинного законодавства.

Разом із цим, як встановлено судом, розділ 6 попереднього договору, окрім пункту про нарахування пені за несвоєчасну оплату та забезпечувальних авансових платежів, містить низку інших прав та обов`язків сторін, зокрема, обов`язок відповідача ТОВ «КУА «БУДКЕПІТАЛ» сплатити на користь позивача штраф за порушення строків повідомлення про завершення будівельних робіт, право позивача відмовитись від умов попереднього договору, порядок повернення позивачу сплачених за попереднім договором грошових коштів.

Ураховуючи наведене, суд вважає, що позивач не довів підстави, за якими положення розділу 6 попереднього договору можуть бути визнані судом недійсними.

Аналізуючи умови оспорюваного договору та встановлені обставини, суд дійшов до висновку про відсутність в ньому незаконних умов зазначених у розділі 6 договору, а тому розмір неустойки (пені) та 10 % штрафу за розірвання Попереднього договору, нарахованого відповідачем АТ «ЛІНТЕР», є таким, що відповідає умовам договору та вимогам законодавства України.

Згідно із ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно з частинами першою, шостою ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Підсумовуючи наведене вище, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є необґрунтованими та недоведеними, а тому в їх задоволенні слід відмовити.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 10, 12, 13, 23, 81, 89, 247, 258, 259, 273, 352, 354, 355 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

В позові ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Публічного акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Лінтер», Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Будкепітал» про визнання частково недійсним договору - відмовити в повному обсязі.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення.

Учасник справи, якому копія повного судового рішення не була вручена в день його складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом 30 днів з дня вручення йому копії повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне найменування учасників справи:

позивач 1 - ОСОБА_1 (зареєстроване місце проживання за адресою: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 );

позивач 2 - ОСОБА_2 (зареєстроване місце проживання за адресою: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 );

відповідач 1 - Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЛІНТЕР» (місцезнаходження за адресою: 01044, м. Київ, вул. Болсуновська, буд.21, 9);

відповідач 2 - Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «БУДКЕПІТАЛ» (місцезнаходження за адресою: 01044, м. Київ, вул. м. Київ, вул. Болсуновська, буд.6, поверх 2, кімната 8, код ЄДРПОУ 3585116).

Повний текст рішення складено 12.05.2025.

Суддя Н. М. Ларіонова