Справа №442/6888/24
Провадження №2/442/75/2025
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

05 травня 2025 року Дрогобицький міськрайонний суд Львівської області в складі головуючої-судді Грицай М.М.,

з участю секретаря - Антоненко В.О.,

позивача - ОСОБА_1 ,

представника позивача - адвоката Паращака Н.Б.,

відповідачів - ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

представника відповідача - адвоката Шемеляк Г.Т.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Дрогобичі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна та витребування грошових коштів,

в с т а н о в и в:

ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна та витребування грошових коштів.

Позов мотивує тим, що 20.10.2023 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими спорудами та земельною ділянкою, відповідно до якого позивач набув у власність житловий будинок (позначений на плані літ. «А-1») загальною площею 84,5 кв.м. з господарськими спорудами за адресою: АДРЕСА_1 , разом із земельною ділянкою площею 0,0758 га з кадастровим номером :01:018:0073, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

Відповідно до умов пункту 6 згаданого договору позивач, як покупець, до моменту підписання даного договору сплатив на користь відповідача ціну договору в розмірі 934848,69 грн, а відповідач ОСОБА_2 , як продавець, засвідчила відсутність будь-яких претензій щодо проведення розрахунків.

Відповідно до пункту 8 договору купівлі-продажу відповідач, як продавець, свідчить, що, зокрема, на момент укладення договору незастережних недоліків, які значно знижують цінність або можливість використання за цільовим призначенням зазначених у цьому договорі будинку та земельної ділянки - немає, а також, що від позивача, як покупця, не приховано обставин, які мають істотне значення.

Також згідно пункту 11 спірного договору купівлі-продажу, позивач, як покупець, стверджує, що особисто оглянув відчужуваний будинок та земельну ділянку, претензій до відповідача, як продавця, щодо технічного стану будинку не має.

Однак, при фактичному вступі до володіння та користування придбаним нерухомим майном, позивач з`ясував, що придбана земельна ділянка фактично має обмеження у користуванні, оскільки знаходиться в зоні санітарної охорони водоводів і водопровідних мереж.

Зокрема, відповідно до довідки Комунального підприємства «Дрогобичводоканал» Дрогобицької міської ради, через земельну ділянку з кадастровим номером :01:018:0073, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , проходить магістральний водопровід діаметром 500 мм. У зв`язку із даними обставинами, будь-які будівельні роботи, наприклад будівництво чи реконструкція будинку зі збільшенням його меж або облаштування благоустрою земельної ділянки, слід проводити відповідно до вимог ДБН В.2.2- 12:2019 та ДБН В.2.5-74:2013, та тільки за наявності погодження Комунального підприємства «Дрогобичводоканал» Дрогобицької міської ради.

Відповідно до вимог ДБН В.2.2-12:2019, ширина санітарно-захисної смуги водоводів та водопровідних мереж, що проходять по незабудованій території, встановлюється (від зовнішньої стінки водоводу): при прокладанні в сухих ґрунтах та умовному діаметрі до 1000 мм включно не менше ніж 10 метрів, а при більшому діаметрі - не менше ніж 20 метрів; при прокладанні в мокрих ґрунтах (незалежно від умовного діаметра) не менше ніж 50 метрів; при прокладанні водоводів по забудованій території ширину санітарно-захисної смуги слід призначати згідно з вимогами ДБН В.2.5-74, допускається визначати санітарно-захисну смугу не менше ніж 5 метрів.

Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру спірна земельна ділянка з кадастровим номером :01:018:0073 має розміри: ширину у верхній частині (прилягає до вулиці Стрийської) - 15,51 метри; ширину у нижній частині - 13,72 метри; довжину - 62,64 метри.

Як вбачається із додатку до довідки Комунального підприємства «Дрогобичводоканал» Дрогобицької міської ради - схеми (в масштабі М1:500) водопровід фактично проходить по середині по 2/3 частині довжини земельної ділянки.

Тобто, із врахуванням наявних даних щодо розмірів санітарно-захисної смуги забудованої території в розмірі 5 метрів, земельна ділянка з кадастровим номером :01:018:0073 майже повністю перебуває в санітарно-захисній смузі водоводу, залишаються лише по 2,5 метрів крайніх частин земельної ділянки, які також мають обмеження щодо використання в частині відстані до суміжних землекористувачів.

На думку позивача, після укладення спірного договору купівлі-продажу, виникла зміна істотних умов такого договору, а саме, встановлення факту існування обмежень щодо використання земельної ділянки за її цільовим призначенням, яке визначене як будівництво та обслуговування житлового будинку, внаслідок існування санітарно-захисної смуги, що фактично є недоліком, який значно знижує цінність та можливість використання земельної ділянки, про що він не був повідомлений, можливо, також в силу необізнаності відповідачів за умови їх добросовісності.

Вважає, що наявні всі обставини, передбачені ч. 2 ст. 652 ЦК України, для розірвання спірного договору, оскільки позивач та відповідач ОСОБА_2 (при умові її добросовісності) не знали, що така зміна обставин настане, дані обставини позивач намагався усунути шляхом відповідних звернень, однак, такі є невідворотними, виконання договору вже фактично порушило майнові інтереси сторони покупця, оскільки останній не отримав те, на що розраховував, а із суті договору не випливає, що ризик зміни обставин несе сторона покупця.

Зважаючи на вищевикладене, наявні підстави для розірвання спірного договору в судовому порядку, оскільки сторони не домовились про його розірвання в позасудовому порядку у зв`язку із істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні даного договору.

Просить суд розірвати договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими спорудами та земельною ділянкою, посвідчений 20.10.2023 приватним нотаріусом Дрогобицького районного нотаріального округу Москалик Л.П., реєстраційний номер 1174, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 934848,69 грн.

Відповідач ОСОБА_2 подала відзив, де заперечила щодо задоволення позовних вимог, зважаючи на таке. Предметом купівлі-продажу є два об`єкти: житловий будинок (позначений на плані літ «А-1») загальною площею 84,5 кв.м. з господарськими спорудами за адресою АДРЕСА_1 , вартістю 667170,10 грн. та земельна ділянка площею 0,0758 га з кадастровим номером :01:018:0073, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, вартістю 267678,59 грн. Вказані об`єкти нерухомого майна належали їй, як продавцю, на праві власності на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, посвідченого 27.04.2014 приватним нотаріусом Дрогобицького нотаріального округу Манзілевською Т.С. за реєстровим номером №142. Цільове призначення земельної ділянки - будівництво та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд; відповідно до витягу з ДЗК про земельну ділянку №023 від 20.10.2023 відомості про оренду, земельний сервітут, емфітевзис, суперфіцій відсутні.

Відповідно до п.11 спірного договору покупець свідчить, що особисто оглянув відчужуваний житловий будинок та земельну ділянку до підписання даного договору, претензій до продавця щодо технічного стану будинку немає.

Згідно п.15 договору покупець у разі невиконання продавцем умов, передбачених цим договором, має право вимагати зниження ціни або розірвання цього договору.

Згідно п.17 договору сторони свідчать, що у тексті цього договору зафіксовано усі істотні умови, що стосуються купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, а саме предмет договору, ціна, строк дії договору, права та обов`язки сторін, перехід права власності.

Відповідач, як продавець, всі взяті на себе зобов`язання по договору виконав, відповідно як і позивач (покупець по договору). Житловий будинок та земельна ділянка передані у власність позивачу, речове право власності зареєстровано за позивачем у 20.10.2023.

Позивач зазначає, що відбулася зміна щодо істотної умови договору купівлі-продажу - використання земельної ділянки.

Проаналізувавши зміст укладеного та виконаного сторонами договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, істотна умова даного договору, як використання земельної ділянки, сторонами по договору не визначена.

На земельній ділянці розташований житловий будинок, стан якого на момент придбання позивача влаштовував, відповідно земельна ділянка призначена для обслуговування даного житлового будинку, реконструкцію якого можна проводити відповідно до дозвільних документ згідно законодавства, яке регулює сферу житлового будівництва.

Відповідачу не відомо про те, що по ділянці проходить магістральний водопровід діаметром 500 мм і в якому місці він розташований, на що вказує позивач у позові і посилається на довідку КП «Дрогобичводоканал» з долученою копіює з копії невідомого документу, який не є письмовим доказом по даній справі, оскільки графічні зображення на ньому зроблені ще у 80-х роках з дописами на документі невідомих осіб.

Як вбачається з договору купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями та земельної ділянки, відповідач попередньо набула право власності на спірні об`єкти нерухомого майна на підставі договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, посвідченого 27.02.2014 приватним нотаріусом Дрогобицького районного нотаріального округу Манзілевською Т.С. При придбанні земельної ділянки у 2014 році, як і при відчуженні у 2023 році, жодних обтяжень у використанні земельної ділянки не було.

Зокрема, за заявою відповідача з ГУ Держгеокадастру витребувано архівну копію технічного звіту про виконані роботи по підготовці матеріалів до видачі державного акту на право власності на землю попереднім власникам ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , відповідно до якого на земельній ділянці загальною площею0,758 га за адресою: АДРЕСА_1 , на території Дрогобицької міської ради, що використовується для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, відсутні обмеження і вона не обтяжена сервітутом.

Крім того, відповідач отримала витяг з ДЗК по земельній ділянці кадастровий номер :01:018:0073, адреса: АДРЕСА_1 , площа 0,0758 га, дата державної реєстрації земельної ділянки - 17.04.2008, цільове призначення: категорія земель - землі житлової та громадської забудови; згідно якого будь-які обтяження у використанні земельної ділянки відсутні.

З вказаних вище письмових доказів вбачається, що будь-які обмеження у використанні спірної земельної ділянки в розумінні норм ст. ст. 110-113 ЗК України на момент укладення договору купівлі-продажу і на даний час відсутні.

У даному випадку істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки 20.10.2023, не відбулося, тому відсутні правові та фактичні обставини для розірвання договору купівлі-продажу в судовому порядку.

На підставі викладеного вище, просить суд відмовити у задоволенні позову.

Позивач подав відповідь на відзив відповідача ОСОБА_2 , де зазначає, що одним зі своїх основних неправдивих тверджень та доводів, про що зазначає відповідач у поданому у справі відзиві, є те, що ОСОБА_2 нібито нічого невідомо про існування на придбаній ним у відповідача згідно оскаржуваного договору земельній ділянці магістрального водопроводу діаметром 500 мм, а також невідомо про місце розташування цього магістрального водопроводу на земельній ділянці. Безпосередньо перед продажем ОСОБА_2 та підписанням із нею договору купівлі-продажу цього житлового будинку таземельної ділянки попередній (первісний) власник земельної ділянки- ОСОБА_6 повідомляв про вказане. Крім цього, про існування магістрального водопроводу ОСОБА_2 та її чоловіка - ОСОБА_3 повідомляла їх сусідка ОСОБА_7 . Такі надали відповідні свідчення під час досудового розслідування кримінального провадження, внесеного до Єдиного реєстру досудових розслідувань за №0000971 від 02.11.2023 на підставі поданої ним заяви за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 190 КК України.

Не погоджується також із твердженням ОСОБА_2 про те, що з доданих нею до відзиву письмових доказів вбачається, що відсутні будь-які обмеження у використанні придбаної ним згідно оскаржуваного договору земельної ділянки як на момент укладення договору, так і на даний час. Такі обмеження щодо використання земельної ділянки з кадастровим номером №:01:018:0073 на АДРЕСА_1 хоч і не були зазначені з невідомих йому причин та підстав у технічній документації із землеустрою на цю земельну ділянку під час її приватизації, в тому числі у технічному звіті про виконані роботи по підготовці матеріалів до видачі державного акту на право власності на землю попереднім власникам ОСОБА_4 та ОСОБА_8 , проте, такі обмеженняіснують по факту, про що йому стало відомо із відповіді з КП «Дрогобичводоканал»від 30.10.2023, а також додатковопідтверджується уточненою відповіддю з КП «Дрогобичводоканал» від 19.09.2024 за №4112.

У зв`язку із тим, що магістральний водопровід діаметром 500 мм пролягає по діагоналі через всю довжину придбаної ним земельної ділянки з кадастровим номером №:01:018:0073, а згідно правил ДБН В2.2-12:2019 т; В.2.5-74:2013 відстань від краю цієї труби до фундаменту будівлі повинна становити не менше 5 метрів, він фактично втрачає можливість використовувати цю земельну ділянку за її цільовим призначенням, що є зміною істотних обставин, про які його не було повідомлено відповідачем, як продавцем земельної ділянки під час укладення такого договору.

Придбавши земельну ділянку з кадастровим номером №:01:018:0073 на АДРЕСА_1 із розташованим на цій земельній ділянці житловим будинком, що фактично перебуває в аварійному стані та не є придатним для проживання, а його ремонт є недоцільним та фактично неможливим у зв`язку із його фізичним зносом, він мав намір здійснити на цій земельній ділянці будівництво нового житлового будинку згосподарськими спорудами та будівлями, що фактично є неможливим, про що віндізнався вже після укладення договору.

Тобто, відбулась істотна зміна обставин, якими він керувався при укладенні оскаржуваного договору, оскільки, якби він знав про існування таких обставин, то не уклав би із відповідачем спірного договору.

Додатковим підтвердженням того, що відповідач ОСОБА_2 та її чоловік ОСОБА_3 давно знали про проходження через належну їм земельну ділянку магістрального водопроводу діаметром 500 мм, що пролягає по діагоналі через всю довжину цієї земельної ділянки, є те, що у власності ОСОБА_2 зазначені об`єкти нерухомого майна перебували з 27.02.2014 по 20.10.2023, однак, вона не здійснювала жодного ремонту чиреконструкції будинку та (або) не здійснювала будь-якого іншого будівництва націй земельній ділянці за такий чималий період часу.

Позивач у судовому засіданні уточнив позовні вимоги вказавши, що такі теж заявлені до співвідповідача ОСОБА_3 . Відтак підтримав уточнені позовні вимоги та, будучи допитаним в якості свідка, пояснив, що 20.10.2023 ним придбано будинок та земельну ділянку, де він мав намір провести реконструкцію цього будинку або ж збудувати новий. Після придбання він звернувся у відповідні інстанції, в результаті чого водоканалом було видано довідку про те, що через вказану земельну ділянку проходить магістральний водопровід. І такий проходить практично по діагоналі, що не дає змоги провести навіть реконструкцію будинку. Дізнавшись про це, він звернувся до відповідача з претензією щодо приховування такої інформації, оскільки в разі, якби він знав про цю магістраль, то нізащо б не купляв цієї ділянки з будинком. Він пропонував відповідачам мирно вирішити вказане питання, при цьому погоджувався взяти на себе витрати, пов`язані з укладенням договору. Однак, відповідачі відмовилися.

Зазначив, що коли вони були в нотаріуса, він запитав у відповідача, чи немає ніяких проблем з цією земельною ділянкою, на що той ствердив, що немає. Попередньо з відповідачем про купівлю фактично домовлявся його син, оскільки він мав намір придбати цю земельну ділянку з будинком для сина. Договір він підписував особисто і заплатили вони стільки, скільки вказано у договорі купівлі-продажу. Він особисто звертався у водоканал, обленерго і газову, так як мали намір проводити там реконструкцію чи будівництво. Проте, у водоканалі його попередили, що у разі аварії на магістралі, для ремонтних робіт задіюється велика площа земельної ділянки.

Доповнив, що одного дня після купівлі вказаного майна він косив траву і сусіди йому повідомили, що там є водопровід. Вважає, що відповідачам було відомо про це, оскільки в такому випадку їм теж про вказане очевидно повідомляли сусіди.

Представник позивача адвокат Паращак Н.Б. в судовому засіданні підтримав уточнені позовні вимоги та пояснив, що покупець (позивач) оглядав земельну ділянку перед придбанням, але передбачити чи виявити, що на глибині 1,5 м прокладена магістраль, не міг. Переконаний, що відповідачі знали про її наявність, оскільки протягом 10 років нічого там не робили, а попередні власники казали, що повідомляли відповідачів про це при продажі. Сусідам також було відомо про цю водяну трубу і вони говорили про це відповідачам.

Вказує, що виникла зміна істотних умов договору купівлі-продажу, зокрема, передбачених пунктом 8, що вплинуло на права позивача, оскільки останній вважав, що, купляючи земельну ділянку з цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування будинку», зможе використовувати її за призначенням. Проте, наявність магістрального водопроводу призводить до відповідного обтяження цієї земельної ділянки, що було приховано відповідачами. При цьому, у разі прориву - аварійного витоку води, наступлять тяжкі наслідки. Слід врахувати, що вказана магістраль, очевидно, ще не ремонтувалась, а це лише свідчить про те, що непередбачуваним може бути аварійний випадок, у зв`язку зі зношенням. Просить задоволити позовні вимоги у повному обсязі.

Відповідач ОСОБА_2 у судовому засіданні заперечила щодо задоволення позовних вимог та пояснила, що згадана земельна ділянка з житловим будинком у її власності перебували близько 9 10 років, однак, вони з чоловіком там не часто перебували. З сусідами не спілкувалися, за винятком вітань. Придбали вказане майно у Грабовських, які не повідомляли їх про обтяження. Вони мали намір побудувати там житловий будинок, однак, отримали іншу земельну ділянку, тому там і не будували. Продаж тривав 2 3 місяці. Про магістральний водопровід дізналася лише тоді, коли ОСОБА_1 звернувся з позовом до суду. До попередніх власників із тим питанням вони не зверталися.

Відповідач ОСОБА_3 , будучи допитаним як свідок, у судовому засіданні пояснив, що позовні вимоги не визнає. Зазначив, що сума вимог є вищою, ніж сплачено за договором купівлі-продажу, оскільки вони з дружино фактично отримали від позивача приблизно 740000 гривень (приблизно 20 тис.доларів США). Вважає, що трубопровід не може проходити посередині земельної ділянки, оскільки там розміщений колодязь діаметром до двох метрів. З однієї сторони знаходяться два сусідні будинки, з іншої немає, то можливо і там труба проходить. Сусідка ОСОБА_9 казала, що проживає там близько 40 років і нічого про трубу не знає. Позивач зі своїм сином усе оглядав, запитував про електроенергію (така проведена до будинку), газопостачання (проведено). Він їм давав кадастровий номер земельної ділянки. Розрахунок проводився в доларах США. Про магістральний водопровід йому нічого не було відомо. За якийсь час після укладення спірного договору, позивач зателефонував і забажав розірвати такий, повернувши кошти в розмірі, як зазначено у договорі. Розрахунок здійснювався фактично в доларах. Гроші давав син позивача. Зазначив також, що після того, як дізналися про трубу, до попередніх власників вони не зверталися. Якби до придбання вказаного майна їм повідомили про трубопровід, то, мабуть, вони теж не купували б цього. Вважає, що твердження позивача щодо проходження магістрального трубопроводу по діагоналі земельної ділянки не відповідає дійсності.

Представник відповідача ОСОБА_2 в судовому засіданні заперечила щодо задоволення позовних вимог та доповнила, що, на їхнє переконання, підстав вважати, що змінились істотні умови, немає. Предметом спірного договору є житловий будинок та земельна ділянка. Стан майна влаштовував покупця, який попередньо оглядав будинок та земельну ділянку. До матеріалів справи долучено документи про відсутність обтяжень. Відповідачі володіли інформацією згідно з документами, які отримали від попередніх власників, тому не могли знати про магістральний трубопровід і не знали про такий. Покупець попередньо (перед купівлею), за бажанням, мав можливість з`ясувати для себе усі моменти щодо повного використання земельної ділянки. Вважає, що доказів неможливості використання земельної ділянки за цільовим призначенням немає, а істотні умови договору не змінилися.

Заслухавши сторін та їх представників, перевіривши матеріали справи, оцінивши докази, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому їх дослідженні, суд дійшов наступного висновку.

Встановлено, що 20.10.2023 між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими спорудами та земельною ділянкою, посвідчений приватним нотаріусом Дрогобицького районного нотаріального округу Москалик Л.П., р.№1174, відповідно до якого продавець передав у власність покупця, а покупець прийняв за оплату житловий будинок (позначений на плані літ. «А-1») загальною площею 84,5 кв.м. з господарськими спорудами за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,0758 га з кадастровим номером :01:018:0073, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.

Згідно з п.п. 3-7 вищевказаного договору відчужуваний будинок належить продавцю на підставі договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, посвідченого 27.02.2014 приватним нотаріусом Дрогобицького районного нотаріального округу Манзілевською Т.С. за р.№142, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 06. Відчужувана земельна ділянка належить продавцю на підставі договору купівлі- продажу житлового будинку та земельної ділянки, посвідченого 27.02.2014 приватним нотаріусом Дрогобицького районного нотаріального округу Манзілевською Т.С. за р.№142. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 06. Кадастровий номер земельної ділянки - :01:018:0073. Цільове призначення земельної ділянки - будівництво та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд. Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ - 023 від 20.10.2023, відомості про оренду, земельний сервітут, емфітевзис, суперфіцій - відсутні. Продаж зазначеного будинку та земельної ділянки за домовленістю сторін вчиняється за ціною 934848,69 грн, які покупець сплатив продавцю до підписання цього договору. На час підписання нього договору сторони не мають одна до одної жодних претензій щодо проведення розрахунків. Вартість будинку становить 667 170,10 грн, вартість земельної ділянки становить 267678,59 грн відповідно до довідки про оціночну вартість об`єкта нерухомості від 18.10.2023.

Відповідно до пункту 8 договору купівлі-продажу, відповідач як продавець свідчить, що, зокрема, на момент укладення договору незастережних недоліків, які значно знижують цінність або можливість використання за цільовим призначенням, зазначеним в цьому договорі будинку та земельної ділянки, - немає, а також, що від позивача як покупця не приховано обставин, які мають істотне значення.

Також згідно пункту 11 спірного договору купівлі-продажу, позивач як покупець стверджує, що особисто оглянув відчужуваний будинок та земельну ділянку, претензій до відповідача, як продавця, щодо технічного стану будинку немає.

Сторони свідчать, що у тексті цього договору зафіксовано усі істотні умови, що стосуються купівлі-продажу будинку та земельної ділянки. (п. 17 договору).

Відповідно до витягів з Державного реєстру речових прав від 20.10.2023, за ОСОБА_1 20.10.2023 зареєстровано право власності на вищезгадані будинок та земельну ділянку.

Відповідно до довідки Комунального підприємства «Дрогобичводоканал» Дрогобицької міської ради за №6067 від 30.010.2023, ОСОБА_1 повідомлено про те, що через земельну ділянку з кадастровим номером :01:018:0073, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , проходить магістральний водопровід діаметром 500 мм. Забудову земельної ділянки проводити відповідно до вимог ДБН В.2.2-12:2019 та ДБН В.2.5-74:2013, узгодивши з підприємством. Мінімальна відстань від краю труби до фундаменту будівлі 5м. До довідки долучено схему земельної ділянки (в масштабі М1:500), з якої вбачається місцезнаходження водопроводу Ф500.

Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку за №НВ-024 від 10.08.2024, земельна ділянка з кадастровим номером :01:018:0073 зареєстрована 17.04.2008, до вказаного долучено кадастровий план земельної ділянки. Площа земельної ділянки складає 0,0758 га. Відсутні відомості щодо обмежень у використанні земельної ділянки.

Як вбачається з договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Дрогобицького районного нотаріального округу Манзілевською Т.С., зареєстрованого в реєстрі за №142, такий укладено 27.02.2014 між ОСОБА_6 , ОСОБА_5 (продавці) та ОСОБА_2 (покупець); остання прийняла у власність житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку, на якій він розташований, призначену для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), загальною площею 0,0758 га, кадастровим номером :01:018:0073, що знаходиться за цією ж адресою, і оплатила їх вартість за ціною та на умовах, встановлених цим договором.

Згідно з п. 1.2 договору, документами, що підтверджують право власності продавця на відчужувані житловий будинок та земельну ділянку є: договір дарування 59/100 ідеальних часток житлового будинку, посвідчений приватним нотаріусом Дрогобицького міського нотаріального округу Спарняк Л.В. 08.05.1996 за реєстром №1710, за яким ОСОБА_5 належить 59/100 ідеальних часток житлового будинку; свідоцтво про право на спадщину за заповітом, посвідчене Першою Дрогобицькою державною нотаріальною конторою 19.12.2011 за реєстром №1904, за яким ОСОБА_6 належить 41/100 ідеальна частка житлового будинку; Державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 515461, виданий Дрогобицькою міською радою 17.04.2008 та рішення Дрогобицького міськрайонного суду Львівської області від 02.10.2013 (вступило в законну силу 16.10.2013, справа №442/5546/13).

Як вбачається з технічного звіту про виконані роботи по підготовці матеріалів до видачі державного акту на право власності на землю ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , а саме, висновку Дрогобмицького міського управління земельних ресурсів від 10.05.2006, на земельній ділянці загальною площею0758 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на території Дрогобицької міської ради, що використовується для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд, відсутні обмеження і вона не обтяжена сервітутом.

З витягу ДЗК номер НВ-024 від 26.08.2024 видно, що земельна ділянка з кадастровим номером :01:018:0073, АДРЕСА_1 , площа 0,0758 га, дата державної реєстрації - 17.04.2008, цільове призначення: категорія земель - землі житлової та громадської забудови, будь-які обтяження у використанні земельної ділянки відсутні.

Листом КП «Дрогобичводолканал» від 03.10.2024 за №4290 повідомлено, що ОСОБА_1 , як власник житлового будинку та земельної ділянки по АДРЕСА_1 , не звертався до КП «Дрогобичводоканал» ДМР щодо погодження проекту на реконструкцію (будівництво) за вказаною адресою або будівельного паспорта на реконструкцію (нове будівництво) за вказаною адресою.

Відповідно до плану території із зображенням земельної ділянки з кадастровим номером :01:018:0073, АДРЕСА_1 , площа 0,0758 га, виготовлений 05.02.2025 інженером землевпорядником ФОП ОСОБА_10 на замовлення ОСОБА_1 , зображено місце прокладення через цю земельну ділянку магістрального водопроводу діаметром 500 мм.

Згідно з листом заступника начальника ВП начальника СВ Дрогобицького РВП ГУ НП у Львівській області майора поліції ОСОБА_11 від 21.01.2025, 18.12.2024 закрито кримінальне провадження №0000971 від 02.11.2023.

Свідок ОСОБА_7 в судовому засіданні пояснила, що вона проживає в АДРЕСА_2 , тобто, в будинку, земельна ділянка під яким межує із земельною ділянкою позивача. Вона знайома також із відповідачами. Приблизно восени 2019 року ОСОБА_12 разом зі своєю дружиною приходив до неї, щоб погодити межі будівництва. Тоді ж вона йому повідомила, що на вказаній земельній ділянці прокладена водяна труба. Однак, будівництво він так і не розпочав. Згодом, зустрівши його, вона запитала щодо причин непроведення будівництва, на що відповідач пояснив, що нічого не робить у зв`язку з коронавірусом та браком коштів. Він мав намір будувати там магазин. Зазначила, що пам`ятає, як там прокладали трубопровід, оскільки їй тоді було 15 чи 16 років.

Свідок ОСОБА_13 в судовому засіданні пояснив, що позивач доводиться йому батьком. Коли він дізнався про продаж земельної ділянки, задзвонив по номеру телефону, який зазначався на оголошенні. На телефонний дзвінок відповів ОСОБА_12 , домовилися про зустріч. Вони з дружиною оглянули все, їм сподобалось, запитали у продавця чи можна там будувати, на що той відповів, що можна. У четвер чи п`ятницю батько підписав спірний договір купівлі-продажу, а вже в понеділок він пішов у водоканал, щоб поставити водяний лічильник. До придбаної земельної ділянки підведено водопостачання, але відсутній лічильник. Оскільки він мав намір розпочати там будівництво, то вирішив спершу звернутися з цього приводу до водоканалу. Однак, працівник водоканалу повідомив йому, що там проходить магістральний трубопровід, про що у водоканалі завжди говорять усім власникам цієї земельної ділянки, у зв`язку з чим будівництво там заборонено. Вони з батьком писали заяву з проханням провести трасування труби, після чого отримали письмову відповідь з водоканалу. Тоді вони звернулися до ОСОБА_14 з проханням розірвати договір, однак, він відмовився. При зустрічі він показав відповідачу довідку з водоканалу щодо розміщення трубопроводу. Останній відповів, що попередні власники казали, що труба проходить десь біля паркана. Зазначив, що вони пропонували відповідачам взяти на себе всі витрати, пов`язані як з укладенням договору купівлі-продажу, так і його розірванням, тобто, останні не зазнали б жодних втрат. Проте, вони відмовилися. Доповнив, що на прохання розірвати договір відповідач ОСОБА_3 казав, що знає про трубу, але така проходить не там, де вказує водоканал, а десь біля межі.

Земельна ділянка купувалася для нього, але батько доклався грошима і вони вирішили оформити право власності на батька (позивача). Ініціатором договору був він, оскільки два рази оглядав земельну ділянку і все підходило. Зауважує, що говорив відповідачу про те, що має намір там будувати будинок, однак, останній про жодні обмеження йому не повідомляв. Отримати дозвіл на забудову на згаданій земельній ділянці він не може, так як йому пояснили, що там можна здійснювати лише реконструкцію в межах наявної забудови. Після того, як ОСОБА_3 відмовився розривати договір, вони звернулися з відповідною заявою в поліцію, так як вважали, що їх обманули, завдавши їм шкоди. Сусіди розповідали, що ОСОБА_3 все знав, оскільки мав намір будувати там магазин.

Свідок ОСОБА_15 в судовому засіданні пояснила, що відповідач ОСОБА_3 доводиться їй сином. Їй відомо, що діти вибирали собі земельну ділянку для будівництва житлового будинку і знайшли таку на АДРЕСА_1 . Вони разом оглянули її та придбали. Це було років 9 10 тому. Вперше вона почула про трубопровід, коли син їй повідомив про даний позов у суді. На придбаній земельній ділянці вони нічого так і не робили, оскільки свати виїхали за кордон та подарували дітям іншу земельну ділянку на АДРЕСА_3 . Відповідно, вирішили там будувати будинок. При оформленні договору купівлі-продажу про жодні обтяження мова не йшли, попередні власники нічого не повідомляли. Вважає, що на згаданій земельній ділянці немає трубопроводу. Однак, її син там нічого більше не робив, оскільки згодом почалась епідемія (ковід), потім війна, тому не було такої змоги.

Свідок ОСОБА_16 у судовому засіданні пояснив, що відповідач ОСОБА_3 доводиться йому сином. 9 10 років тому діти вирішили придбати земельну ділянку на АДРЕСА_1 для будівництва житлового будинку. А згодом свати виїхали за кордон і теж подарували їм земельну ділянку. Він порадив синові будувати житловий будинок на АДРЕСА_3 , оскільки там затишніше, менше пилу та шуму. Тоді й вирішили не будувати на Стрийській. Про трубопровід ніхто нічого їм не говорив. Він інколи прибирав на згаданій земельній ділянці (на АДРЕСА_1 ) і якось до нього звернулась сусідка, яка повідомила про колодязь, розташований на подвір`ї синового домоволодіння. Просила вважати на той колодязь, щоб випадково не засипати його. Якби їм було відомо про трубопровід, то вони і не купляли б цієї земельної ділянки. Також син із дружиною мав намір використати її для комерції, але згодом почався карантин (у зв`язку з ковідом), потім війна, тому нічого так і не робили там. Йому не відомо чи зверталися діти у водоканал або газову.

З матеріалів справи вбачається, що підставою позову ОСОБА_1 є передбачені статтею 652 ЦК України обставини - у зв`язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися під час укладення договору.

Відповідно до вимог частин першої та другої статті 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (частина 1).

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Верховний Суд у постанові від 20.11.2024 у справі № 334/1277/16 виснував, що право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, направлене на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов`язаних із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають характеристикам, визначеним у статті 652 ЦК України.

За загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, його можна змінити чи розірвати за згодою сторін. Можливість такої зміни або розірвання може бути обмежена, коли інше передбачає договір або випливає із суті зобов`язання (абзац перший частини першої статті 651 ЦК України).

Припис абзацу другого частини першої статті 652 ЦК України встановлює критерій, за яким для зміни чи розірвання договору на підставі цієї статті обставини, якими, укладаючи його, керувалися сторони, мають змінитися настільки, що, якби останні могли це передбачити, то б узагалі не уклали договір чи уклали б його на інших умовах. За відсутності істотної зміни обставин, зокрема за незначної їх зміни або за виникнення труднощів у виконанні договору, які сторони могли розумно передбачити, на підставі статті 652 ЦК України договір не можна змінити ні за згодою сторін, ні за рішенням суду.

Істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв`язку між ними. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, виходячи з принципу свободи договору (пункт 3 частини першої статті 3, частина перша статті 627 ЦК України), є винятковим заходом.

Для застосування судом відповідного повноваження потрібна як сукупність чотирьох умов, визначених у частині другій статті 652 ЦК України, так і встановлення того, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта цієї статті), тобто, що таке розірвання буде необґрунтованим згідно з принципом «найменших негативних наслідків» для сторін договору (близькі за змістом висновки у постановах Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 12 вересня 2019 року в справі № 910/17469/18, від 19 листопада 2019 року в справі № 910/9859/18, від 25 лютого 2020 року в справі № 922/2279/19, від 19 липня 2022 року в справі № 910/14155/21).

За загальним правилом, визначеним статтею 12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, що є одним із основоположних його принципів. За змістом частини третьої зазначеної норми, обов`язок доведення обставин, які мають значення для справи і на які посилається особа як на підставу своїх вимог або заперечень, покладається на кожну із сторін.

Згідно із частинами першою, п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).

У частинах першій-третій статті 89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

У постанові від 18.03.2020 у справі №129/1033/13 Велика Палата Верховного Суду наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджувальної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс.

Пріоритет у доказуванні надається не тому, хто надав більшу кількість доказів, а першочергово їх достовірності, допустимості та достатності для реалізації стандарту більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджувальної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим ніж протилежний.

Судом встановлено, що позивач не був обмежений у можливості оглянути житловий будинок та земельну ділянку, що ним було і зроблено відповідно до п.11 договору.

Позивач в обгрунтування позовних вимог посилається на те, що при укладенні договору не знав та не міг дізнатися про проходження по спірній земельній ділянці магістрального водопроводу і неможливість проведення будівництва внаслідок знаходження такого на придбаному об`єкті нерухомого майна. Водночас, у матеріалах справи відстуні докази на підтвердження того, що позивач вчиняв дії, спрямовані на усунення такої обставини, зокрема, шляхом звернення до відповідної установи щодо погодження проекту на реконструкцію чи будівництво за вказаною адресою або ж будівельного паспорта (на реконструкцію чи нове будівництво).

Крім того, ОСОБА_1 не довів суду, що виконання спірного договору порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договору.

При цьому, розірвання договору в односторонньому порядку матиме наслідком порушення співвідношення майнових інтересів сторін і позбавить відповідача ОСОБА_2 того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Так, за загальним правилом, передбаченим ст. 629 ЦК, договір є обов?язковим для виконання його сторонами, а цивільні права, які випливають із договору, захищаються у тій самій мірі та у той самий спосіб, що і права, які прямо чи опосередковано передбачені актами цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 651 ЦК України не допускається одностороння зміна або розірвання договору, крім випадків, коли це передбачено законом або самим договором.

Укладаючи договір, сторони погодили усі істотні умови, що стосуються купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, зокрема порядок оплати, а також підстави для його розірвання (п.п. 15, 17 договору).

Відповідно до п.п. 13, 15 спірного договору продавець має право у разі невиконання покупцем умов, передбачених даним договором, ставити питання про розірвання договору. Покупець у разі невиконання продавцем умов, передбачених цим договором, має право вимагати зниження ціни або розірвання договору.

З матеріалів справи вбачається, що позивачем не надано належних та допустимих доказів невиконання продавцем умов, передбачених договором, а також на підтвердження наявності умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України, дотримання яких необхідне для розірвання договору на підставі істотної зміни обставин, що б могло бути підставою для його розірвання, а також неправомірності поведінки відповідачів. Таким чином, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову про розірвання договору та повернення грошових коштів.

Керуючись наведеним та на підставі ст. 10-13, 81, 141, 247, 258, 259, 263, 264, 265, 268, 354 ЦПК України, суд

у х в а л и в:

Відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна та витребування грошових коштів.

Апеляційну скаргу на рішення суду може бути подано до Львівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення виготовлено 15.05.2025.

Суддя Марія Грицай