Доманівський районний суд Миколаївської області
Справа № 475/1144/23
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

23.05.2025смт. Доманівка

Доманівський районний суд Миколаївської області у складі:

головуючої судді: Єгорової Н.І. ,

за участю секретаря: Маковецької Л.А. ,

представника позивача Прутяна О.А.,

представника відповідача ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду смт.Доманівка цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Меліоратор Агро ЮГ», інтереси якого представляє адвокат Прутян Олександр Анатолійович, до ОСОБА_2 , Селянського (фермерського) господарства «Деметра», третя особа Кам"яномостівська сільська рада Первомайського району, Миколаївської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним,

в с т а н о в и в :

Позивач Товариство з обмеженою відповідальністю «Меліоратор Агро ЮГ», інтереси якого представляє адвокат Прутян Олександр Анатолійович, звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2 , Селянського (фермерського) господарства «Деметра», третя особа Кам"яномостівська сільська рада Первомайського району, Миколаївської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, посилаючись на те, що 04 квітня 2005р. між ОСОБА_2 та ТОВ Меліоратор Агро Юг" було укладено договір оренди землі строком до 31.12.2010р. загальною площею 6,90 га, що розташована в межах території Маринівської сільської ради, належна ОСОБА_2 на підставі Державного акту серії МК № 028523, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю 27.11.2003р. за № 202.

04 квітня 2005р. земельна ділянка була передана орендареві на підставі акту приймання-передачі. Договір зареєстрований у Доманівському реєстраційному окрузі, про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 14 лютого 2007р. за № 131.

03 березня 2012р. сторони уклали додаткову угоду про зміни і доповнення до Договору, доповниши п.1.2 наступним- кадастровий номер земельної ділянки :13:000:0090; :14:000:0036, та в пунктах 3,1 і 4.1 договору зазначено, що договір діє до 31.12.2020р. Угода зареєстрована у відділі Держкомзему у Доманівському районі, про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 29.12.2002р. за № 03325.

Маючи переважне право на поновлення строку дії Договору після його закінчення у 2017р. ТОВ повідомило ОСОБА_2 про намір продовжити дію договору. ОСОБА_2 отримавши з цією метою грошові кошти в сумі 6000грн. від ТОВ "Меліоратор Агро Юг" 19.07.2017р., будучи обізнаною про намір орендаря , надала на це згоду, що підтверджується видатковими касовими ордерами.Таким чином з 31.12.2020р. було продовжено строк дії договору до 31.12.2028р.

02.10.2018р. сторони уклали Додаткову угоду до Договору орензи землі, в якій було зазначено, що в оренду була передана земельна ділянка площею 6,2 га, кадастровий номер :14:000:0036, строк дії договору визначений до 31 грудня 2027р. Сторони погодили розмір та форму орендної плати.

02.10.2018р. сторони уклали Додаткову угоду до Договору оренди землі, в якій було зазначено,

що в оренду була передана земельна ділянка площею 0,7 га, кадастровий номер :13:000:0090, строк дії договору визначений до 31 грудня 2027р. Сторони погодили розмір та форму орендної плати.

На виконання взятих на себе зобовязань за договорами оренди землі протягом 2020. 2021., 2022 ТОВ "Меліоратор Агро Юг" нарахувало та зарезервувало ОСОБА_2 орендну плату в натуральній формі. Проте, ОСОБА_2 відмовилася від отримання орендної плати у натуральній формі, створивши тим самим штучну заборгованість перед нею і звернулася до суду 03.08.2023р. з позовом про розірвання договору оренди землі.

В процесі підготовки до розгляду даної справи ТОВ "Меліоратор Агро Юг" стало відомо, що 01.08.2023 ОСОБА_2 уклала з селянським (фермерським) господарством Деметра договір оренди земельної ділянки влощею 0,6997га з кадастровим номером :13:000:0090. Вказаний договір був зареєстрований 10.08.2023р. Камяномостівською сільською радою Первомайського району.

Позивач вважає, що даний договір був укладений під час дії договору оренди землі, укладеного з ТОВ Меліоратор Агро Юг від 04.04.2005р., тому підлягає на підставі ст.215 ЦК України, визнанню його недійсним, що стало підставою для звернення до суду з даним позовом.

В судовому засіданні представник позивача Прутян О.А. позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача Кудрявцев М.Ю. позовні вимоги не визнав і просив в задоволені позову відмовити посилаючись на те, що дійсно між ОСОБА_2 та ТОВ Меліоратор Агро Юг було укладено договір оренди землі на загальну площу 6,90га -04.04.2005р. Проте, згодом до договору оренди землі між сторонами була укладена додаткова угода від 02.03.2021р., в якій було визначено, що земельна ділянка складається із двох земельних ділянок з кадастровими номерами :13:000:0090 та :14:000:0036. 02.10.2018р. між сторонами була укладена додаткова угода щодо продовження строку дії договору на земельну ділянку з кадастровим номером :14:000:0036, яка була зареєстрована шляхом внесення відомостей до державного реєстру речових прав. Земельна ділянка з кадастровим номером :13:000:0090 позивачем не використовувалась і додаткова угода не реєструвалася.

Враховуючи, що строк дії попередньої угоди закінчився, реєстрація нової додаткової угоди до Державного реєстру речових прав не вносилася, позивач правомірно передала в оренду земельну дялнку, площею 0,7 СФГ Деметра, уклавши з цим господарством договір оренди землі, про що була внесена реєстрація до Державного реєстру речових прав.

Представник відповідача вважає, що дана земельна ділянка була відокремлена, мала самостійний кадастровий номер і на час укладення договору оренди в Державному реєстрі речових прав не було зареєстровано обтяження у виді договору оренди, а тому вважає, що підстав для визнання даного договору недійсним не має.

Відповідач СФГ Деметра в судове засідання представника не надіслали, відзиву на позов не надали, про час та місце розгляду справи неодноразово були повіждомлені належним чином.

Представник третьої особи-Камяномостівської сільської ради в судове засідання не зявився, про час та місце розгляду справи належним чином був повідомлений.

Вислухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази, надані сторонами, суд приходить до наступного висновку.

Із матеріалів справи вбачається, що 04 квітня 2005р. між ОСОБА_2 та ТОВ Меліоратор Агро Юг булв укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 6,90 га, розташованої в межах території Маринівської сільської ради строком до 31 грудня 2010р. Договір був підписаний сторонами та зареєстрований у Доманівському реєстраційнеому окрузі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14.02.2007р. за № 131.

Відповідно до акту прийому-передачі від 04.04.2005р. земельна ділянка була передана в оренду ТОВ Меліоратор Агро ЮГ.

02.03.2012р. між ОСОБА_2 та ТОВ Меліоратор Агро Юг була укладена додаткова угода до договору оренди землі від 04.04.2005р., відповідно до якої були внесені зміни щодо визначення ідентифікації земельних ділянок, які увійшли у загальний розмір та зазначені їх кадастрові номери, а саме: :13:000:0090 та :14:000:0036. Строк дії оренди був визначений до 31 грудня 2020р. Обумовлена орендна плата. Даний договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Доманівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.12.2012р. за № 03325.

02.10.2018р. між ОСОБА_2 та ТОВ Меліоратор Агро Юг була укладена додаткова угода до договору оренди землів від 04.04.2005р., відповідно до якої в оренду була передана земельна ділянка загальною площею 6,20га з кадастровим номером :14:000:0036 на строк до 31 грудня 2027р. Даним договором була обумовлена орендна плата. Договір підписаний сторонами.

02.10.2018р. між ОСОБА_2 та ТОВ Меліоратор Агро Юг була укладена додаткова угода до договору оренди землі від 04.04.2005р., відповідно до якої в оренду була передана земельна

ділянка загальною площею 0,70га з кадастровим номером :13:000:0090 на строк до 31 грудня 2027р. Даним договором була обумовлена орендна плата. Договір підписаний сторонами.

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав земельна ділянка з кадастровим номером :14:000:0036 площеню 6,1992, що належить на праві власності, яке зареєстроване в реєстрі 07.10.2019р. на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку від 07.11.2003р. ОСОБА_2 , перебуває в оренді товариства з обмеженою відповідальністю Меліоратор Агро Юг на підставі договору оренди від 04.04.2005р., додаткової угоди від 02.10.2018р. та додаткової угоди від 02.03.2012р. Строк дії договору зареєстровано до 31.12.2027р.

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав земельна ділянка з кадастровим номером :13:000:0090 площею 0,6997га, що належить на праві власності, внесеного до реєстру 10.08.2023р. ОСОБА_2 перебуває в оренді селянського фермерського господарства Деметра на підставі договору від 01.08.2023р.. Строк дії договору зареєстровано до 01.08.2038р.

Згідно копії Державного акту на право власності на земельну ділянку серії МК № 020523 від 27.11.2003р. ОСОБА_2 є власником земельної ділянки загальною площею 6,90 га, що розташована в межах території Маринівської сільської ради Доманівського району Миколаївської області. Згідно плану меж земельної ділянки, зазначеного у Державному акті, земельна ділянка складається із двох земельних ділянок лощею 6.20 га та 0.70 га.

Відповідно до копії договору оренди земельної ділянки від 01 серпня 2023, укладеного між ОСОБА_2 та селянським (фермерським) господарством Деметра в оренду була передана земельна ділянка площею 0,6997 га з кадастровим номером :13:000:0090, що знаходиться в межах території Мапринівської сільської ради Доманівського району Миколаївської області строком на 15 років. Державна реєстрація даного договору внесена до реєстру 01.08.2023р. реєстратором Камяномостівської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, номер запису про інше речове право 51626793.

Відповідно до копій видаткових накладних від 07 грудня 2021р., від 10 грудня 2020р., від 12 вересня 2022р. ОСОБА_2 була нарахована орендна плата за 2020, 2021, 2022рр., відміток про видачу та отримання орендної плати на даних документах не зазначено.

В позовній заяві позивачем зазначено, що орендну плату за дані роки відповідач не отримувала, чим створила штучну заборгованість.

Позивач вважає, що додаткова угода від 02.04.2018р. до договору оренди землі від 04.04.2005р.на земельну дялнку площею 0,6997га з кадастровим номером :13:000:0090 на момент укладення договору оренди землі з СФГ Деметра, тобто станом на 01.08.2023р., хоча і не мала державної реєстрації, однак була чинна, так як договір оренди землі від 04.04.2005р. був укладений на земельну ділянку загальною площею 6,90 га, тобто до складу якої входила ділянка площею 0,6997га.

Аналізуючи письмові докази, суд не погоджується з думкою позивача із слідуючих підстав.

Відповідно до ч 1 ст.205 ЦК України- правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Згідно ст.210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстраці.

Державна реєстрація договору є складовою та завершальним етапом процедури його укладення, що передує набранню договором чинності. Лише після державної реєстрації договору (якщо така реєстрація передбачена законом чи самим договором) сторони набувають прав і обов`язків за ним.

Тож державна реєстрація договору нарівні з його формою є одним із тих елементів, який обов`язково має бути збережений сторонами правочину при внесенні змін до нього.

До такого висновку прийшла Велика Палата Верховного Суду( правова позиція Великої Палати Верховного Суду згідно з Постановою від 05 лютого 2025 року у справі № 925/457/23) посилаючись на те, що додаткова угода за своєю юридичною природою є правочином, який вносить зміни до вже існуючого договору. За допомогою такого юридичного інструменту сторони можуть змінити свої попередні домовленості, які виражені й зафіксовані в істотних умовах основного договору. Тому з огляду на те, що договір оренди землі відповідно до закону підлягав укладенню в письмовій формі з обов`язковим проведенням його державної реєстрації, то й додаткова угода, якою вносяться зміни до істотних умов такого договору, за аналогією закону (ст.ст. 18, 20 Закону № 161-XIV) теж має бути укладена в письмовій формі й зареєстрована як правочин.

Чинний на момент підписання сторонами додаткової угоди Порядок передбачав обов`язкову державну реєстрацію змін, що вносилися до основного договору шляхом підписання додаткових

угод, оскільки, державній реєстрації підлягає не зміна до конкретної умови договору, а документ про внесення змін до договору оренди землі (додаткова угода) як правочин незалежно від того, до якої умови сторони вирішили внести зміни.

Додаткова угода за своєю юридичною природою є правочином, який вносить зміни до вже чинного договору. За допомогою такого юридичного інструменту сторони можуть змінити свої попередні домовленості, які виражені й зафіксовані в умовах основного договору.

З огляду на те що договір оренди землі, відповідно до закону, підлягав укладенню в письмовій формі з обов`язковим проведенням його державної реєстрації, то й додаткова угода, якою вносилися зміни до істотних умов такого договору, з усією очевидністю та за аналогією закону (статті 18, 20 Закону України «Про оренду землі») теж мала бути укладена в письмовій формі й підлягала державній реєстрації.

Сторони не можуть відступити від обов`язкової вимоги щодо державної реєстрації правочину, якщо така вимога передбачена законом.

Сторони не подали додаткову угоду для її державної реєстрації. Отже, нездійснення державної реєстрації додаткової угоди до укладеного сторонами договору оренди землі свідчить, що вона не набрала чинності для сторін, у зв`язку із чим права та обов`язки за додатковою угодою не виникли, а за договором не змінилися.

Згідно ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, пятою та шостою ст.203 цього Кодексу.

Враховуючи, що додаткова угода від 02.03.2012р. , укладена між ОСОБА_2 та ТОВ Меліоратор Агро Юг до договору оренди землі від 04.04.2005р., відповідно до якої були внесені зміни щодо визначення ідентифікації земельних ділянок, які увійшли у загальний розмір та зазначені їх кадастрові номери, а саме: :13:000:0090 та :14:000:0036 була чинна лише до 31 грудня 2020р., а державна реєстрація додаткової угоди від 02.10.2018р., укладеної між ОСОБА_2 та ТОВ Меліоратор Агро Юг про оренду земельної ділянки площею 0,70га з кадастровим номером :13:000:0090 на строк до 31 грудня 2027р не була здійснена, суд приходить до висновку, що права та обовязки сторін за основним договором припинилися, а за додатковою угодою не виникли..

За таких обставин, на момент укладення договору оренди від 01.08.2023р. між ОСОБА_2 та СФГ Деметра спірна земельна ділянка площею 0,70га з кадастровим номером :13:000:0090 була вільна, тобто не мала обтяжень, відповідно договір про оренду земельної ділянки , який оскаржується, відповідає вимогам закону і підстав для визнання його недійсним у суда не має.

Сторони договору при укладенні правочину діяли правомірно, правочин укладений в письмовій формі, відповідає волевиявленню сторін і зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, тобто набрав чинності.

Таким чином, в задоволені позовних вимог ТОВ Меліоратор Агро Юг про визнання договору оренди земельної ділянки, укладеної між ОСОБА_2 та СФГ "Деметра" належить відмовити.

Відповідно до ч 2 ст.141 ЦПК України у разі відмови у позові- судові витрати покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.12,13,81,142,206,247,263-265 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

В задоволені позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Меліоратор Агро Юг», інтереси якого представляє адвокат Прутян Олександр Анатолійович, до ОСОБА_2 , Селянського (фермерського) господарства «Деметра», третя особа Кам"яномостівська сільська рад Первомайського району, Миколаївської області про визнання договору оренди земельної ділянки від 01 серпня 2023р., укладеного між ОСОБА_2 та селянським(фермерським господарством Деметра, недійсним відмовити.

Рішення може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя : Н. І. Єгорова