ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 квітня 2025 року

м. Київ

справа № 542/59/22

провадження № 61-4694св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Фаловської І. М. (суддя-доповідач),

суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О., Сердюка В. В., Ситнік О. М.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Добробут»,

розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Добробут» на постанову Полтавського апеляційного суду від 20 лютого 2024 року та додаткову постанову Полтавського апеляційного суду від 05 березня 2024 року у складі колегії суддів Карпушина Г. Л., Гальонкіна С. А., Кузнєцової О. Ю.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

19 січня 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірми «Добробут» (далі - ТОВ Агрофірма «Добробут»), в якій просив:

розірвати договір оренди землі від 02 квітня 2013 року № 265, укладений між ОСОБА_2 і ТОВ Агрофірмою «Добробут», щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,87 га, кадастровий номер :00:004:0299 (далі - договір оренди землі № 265);

скасувати державну реєстрацію іншого речового права (номер запису про інше речове право 38300038), здійснену приватним нотаріусом Полтавського районного нотаріального округу Полтавської області П`ятенко Л. І., з одночасним припиненням іншого речового права (оренди);

зобов`язати ТОВ Агрофірму «Добробут» повернути земельну ділянку площею 3,87 га, кадастровий номер :00:004:0299, ОСОБА_1 ;

стягнути з ТОВ Агрофірми «Добробут» на користь ОСОБА_1 орендну плату за 2020-2021 роки за договором оренди землі № 265 у розмірі 26 647,70 грн.

Позов обґрунтовано тим, що він є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Супротивнобалківської сільської ради Новосанжарського району Полтавської області, на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 22 вересня 2020 року після померлого ОСОБА_2 .

Між ОСОБА_2 і ТОВ Агрофірмою «Добробут» укладено договір оренди землі № 265, предметом якого є оренда земельної ділянки загальною площею 3,87 га, кадастровий номер :00:004:0299.

ОСОБА_1 зазначив, що як власник земельної ділянки внаслідок її спадкування після померлого ОСОБА_2 він звернувся до ТОВ Агрофірми «Добробут» із повідомленням про зміну власника земельної ділянки та вимогою про сплату орендної плати за 2020-2021 роки, право на яку він отримав після спадкування земельної ділянки.

Оскільки орендар всупереч умовам договору оренди землі № 265 не сплачує орендодавцю орендну плату за 2020-2021 роки, вважає, що відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та пункту «д» частини 1 статті 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) укладений між ОСОБА_2 , спадкоємцем якого є позивач, і ТОВ Агрофірмою «Добробут» договір оренди землі № 265 має бути достроково розірвано, рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки скасовано, а земельну ділянку повернено власнику.

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій і мотиви їх ухвалення

Рішенням Новосанжарського районного суду Полтавської області від 16 листопада 2023 року у задоволенні позову відмовлено.

Суд першої інстанції, відмовивши в позові, керувався тим, що, оскільки первісний орендодавець ОСОБА_2 за відповідними касовими ордерами отримав орендну плату за оренду земельної ділянки, кадастровий номер :00:004:0299, за майбутні періоди у розмірі 110 000,00 грн, то він погодився саме з таким порядком виплати орендної плати, тому в орендаря немає заборгованості перед новим орендодавцем за користування земельною ділянкою.

Місцевий суд зазначив, що умови договору оренди землі № 265 не містять заборони щодо можливості виплати орендарем орендної плати за землю за майбутні періоди, тому посилання позивача на систематичну несплату орендної плати є безпідставними.

ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу на вказане рішення суду першої інстанції, просив його скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Вважав, що рішення суду першої інстанції є незаконним, необґрунтованим, а також таким, що прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права. Посилався на те, що суд неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, а його висновки не відповідають дійсним обставинам справи.

Зазначав, що суд першої інстанції не звернув уваги на те, що орендна плата, яка передбачена умовами договору, йому сплачена не була.

Місцевий суд помилково вважав, що договір оренди землі № 265 є укладеним з моменту підписання його сторонами, а саме з 02 березня 2013 року, оскільки умовами договору передбачено необхідність реєстрації правочину для набрання ним чинності. Отже, кошти, сплачені відповідно до видаткових касових ордерів від 02 квітня 2013 року № 730 та від 10 квітня 2013 року № 838, не можна вважати орендною платою згідно з договором оренди землі № 265.

Зазначив, що до моменту реєстрації речового права на земельну ділянку відповідач не мав права нею користуватися, а також не був зобов`язаний сплачувати орендну плату за неї.

Окрім того, зазначив, що видаткові касові ордери не містять інформації, яка підтверджує сплату саме за оренду земельної ділянки з кадастровим номером :00:004:0299, тому посилання відповідача на виплату орендної плати наперед є безпідставним.

Постановою Полтавського апеляційного суду від 20 лютого 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено, рішення суду першої інстанції скасовано, ухвалено нове рішення про задоволення позову.

Розірвано договір оренди землі № 265. Скасовано державну реєстрацію іншого речового права (номер запису про інше речове право 38300038), здійснену приватним нотаріусом Полтавського районного нотаріального округу Полтавської області П`ятенко Л. І., щодо земельної ділянки, кадастровий номер :00:004:0299, з одночасним припиненням іншого речового права (оренди) на цю земельну ділянку. Повернено ОСОБА_1 земельну ділянку площею 3,87 га, кадастровий номер :00:004:0299.

Стягнено з ТОВ Агрофірми «Добробут» на користь ОСОБА_1 орендну плату за 2020-2021 роки за договором оренди землі № 265 у розмірі 26 647,70 грн.

Стягнено з ТОВ Агрофірми «Добробут» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 9 923,10 грн.

Апеляційний суд, задовольняючи позов, погодився з тим, що ОСОБА_2 отримав від відповідача 110 000,00 грн як орендну плату, за життя не оскаржував дії / бездіяльність відповідача зі сплати орендної плати, тому погодився на отримання вказаної суми як орендної плати за майбутні періоди.

Апеляційний суд погодився з висновками місцевого суду, що відповідач погодив з ОСОБА_2 порядок авансового внесення орендної плати, тому у відповідача немає заборгованості зі сплати орендної плати перед первісним орендодавцем.

Водночас апеляційний суд зазначив, що матеріали справи не містять належних і допустимих доказів домовленості сторін договору щодо строку користування земельною ділянкою, за який відповідач авансово сплатив орендну плату ОСОБА_2 .

Суд апеляційної інстанції зазначив, що у пункті 9 договору оренди землі № 265 сторони погодили, що за користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки у грошовій формі у гривнях шляхом видання готівки в касі орендаря. А у пунктах 10, 11 цього договору передбачено, що орендна плата вноситься у грошовій формі - один раз на рік не пізніше 20 грудня; обчислення її розміру здійснюється з урахуванням індексації.

Апеляційний суд керувався тим, що відсутність належного оформлення змін до договору щодо авансового внесення орендної плати та періоду, за який така плата внесена, вказує на умовний характер домовленостей між відповідачем та ОСОБА_2 , тому вони безпосередньо пов`язані з особою попереднього власника земельної ділянки, та не ввійшли до кола спадкових прав і обов`язків, які перейшли до ОСОБА_1 після смерті спадкодавця ОСОБА_2 .

Оскільки умовами договору не передбачено інших умов щодо внесення орендної плати, ніж у пункті 9, апеляційний суд дійшов висновку про неналежне виконання відповідачем умов спірного договору оренди землі.

Додатковою постановою Полтавського апеляційного суду від 05 березня 2024 року клопотання ОСОБА_1 , подане адвокатом Слуцьким О. В. про ухвалення додаткового рішення задоволено частково.

Ухвалено додаткове рішення, яким стягнено з ТОВ Агрофірми «Добробут» на користь ОСОБА_1 судові витрати на правничу допомогу у розмірі 5 000,00 грн.

Апеляційний суд, перевіривши наведені у клопотанні доводи з урахуванням заперечень відповідача, співмірності витрат на правову допомогу та складності справи, заслухавши пояснення представників сторін та дослідивши матеріали справи, дійшов висновку, що заявлені представником позивача витрати у розмірі 15 000,00 грн не відповідають критерію розумності, не є співрозмірними із складністю виконаної роботи, а їх відшкодування, за відсутності достатнього обґрунтування з огляду на обставини справи, матиме надмірний характер, тому зменшив їх розмір до 5 000,00 грн.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги

У касаційній скарзі заявник просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції і залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Як на підставу касаційного оскарження судового рішення заявник посилається на:

пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України - суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 08 вересня 2020 року у справі № 920/418/19, від 29 квітня 2021 року у справі № 914/637/19, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, у постановах Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року у справі № 321/329/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 704/236/17, від 22 січня 2020 року у справі № 387/193/19, від 25 травня 2020 року у справі № 475/793/17, від 22 червня 2021 року у справі №364/546/19, від 06 жовтня 2021 року у справі 484/1399/19, від 24 травня 2023 року у справі 542/51/22.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що ОСОБА_2 , підписавши касові ордери та отримавши орендну плату, погодився на отримання 110 000,00 грн орендної плати за майбутні періоди саме за договором оренди землі №265 та протягом дії договору жодних претензій до відповідача, зокрема щодо сплати орендної плати та неналежного виконання умов договору, не заявляв.

Новому власнику земельної ділянки ОСОБА_1 у порядку спадкування перейшли від попереднього власника ОСОБА_2 усі права та обов`язки за договором оренди, зокрема і щодо прийнятої авансом оплати орендної плати в розмірі 110 000,00 грн.

У орендаря відсутня заборгованість перед орендодавцем, який успадкував земельну ділянку, зі сплати орендної плати, яка була сплачена авансом спадкодавцю за договором оренди, укладеним із спадкодавцем.

Апеляційний суд незаконно стягнув з орендаря суму орендної плати за 2020-2021 роки, оскільки орендар за цей період вже сплатив орендну плату у 2013 році первісному орендодавцю.

Орендодавець отримав орендну плату наперед за 23 роки і майже вісім місяців (110 000,00 грн / 4 622,35 грн / рік), тобто до 2036 року (включно). Оскільки орендна плата була виплачена у 2013 році авансом, тому за наступні періоди вона розраховувалась без урахування індексів інфляції.

Але навіть якщо обраховувати орендну плату з урахуванням індексів інфляції, то у орендаря відсутня заборгованість перед орендодавцем зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за оскаржуваним договором.

Водночас навіть сума, стягнена з орендаря апеляційним судом за період 2020-2021 роки, теж не є правильною, оскільки розмір орендної плати у сумі 26 647,70 грн розраховано без урахування пункту 15 договору (орендна плата виплачується орендодавцю за вираховуванням податків з доходів фізичних осіб), та мала становити після утримання податків - 21 558,37 грн.

Аргументи інших учасників справи

У відзиві на касаційну скаргу позивач заперечує проти задоволення касаційної скарги, просить залишити постанову апеляційного суду без змін.

Зазначає, що апеляційний суд правильно керувався тим, що, оскільки первісний орендодавець та орендар не погодили періоду, за який авансово внесено орендну плату, на позивача як спадкоємця орендодавця не може бути покладено дотримання вказаних умов з оплати наперед, які він не погоджував.

Рух справи у суді касаційної інстанції

У квітні 2024 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ Агрофірма «Добробут» на постанову Полтавського апеляційного суду від 20 лютого 2024 року та додаткову постанову Полтавського апеляційного суду від 05 березня 2024 року.

Ухвалою Верховного Суду від 18 квітня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали.

У травні 2024 року справу надіслано до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 09 грудня 2024 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, що встановили суди

02 квітня 2013 року між ОСОБА_2 і ТОВ Агрофірмою «Добробут» укладено договір оренди землі № 265.

За змістом вказаного договору орендодавець ( ОСОБА_2 ) надає, а орендар (ТОВ Агрофірма «Добробут») приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка розташована на території Супротивнобалківської сільської ради. Об`єктом оренди є земельна ділянка, загальною площею 3,87 га (рілля), кадастровий номер :00:004:0299 (т. 1, а. с. 9-12).

Відповідно до пункту 5 зазначеного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 92 447,08 грн.

У пункті 8 договору передбачено, що договір укладено на 49 років, але у будь-якому випадку він діє до моменту закінчення збирання врожаю орендарем.

Згідно з пунктом 9 договору за користування вказаною в договорі земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки в грошовій формі у гривнях шляхом видання готівки у касі орендаря.

У пункті 10 договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації.

Відповідно до пункту 43 договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Згідно з видатковими касовими ордерами від 02 квітня 2013 року № 730 та від 10 квітня 2013 року № 838 ОСОБА_2 отримав орендну плату від ТОВ Агрофірми «Добробут» у розмірі 110 000,00 грн.

Відповідно до акта приймання-передавання об`єкта оренди за договором оренди від 03 січня 2013 року власник ОСОБА_2 (державний акт на право власності на земельну ділянку № 341173) як орендодавець передав зазначену земельну ділянку, а орендар її прийняв в оренду (т. 1, а. с. 13).

02 червня 2014 року складено акт визначення, встановлення та погодження меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) ОСОБА_2 , яку передано в оренду ТОВ Агрофірмі «Добробут» (т. 1, а. с. 14).

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 22 вересня 2020 року, що зареєстроване в реєстрі за № 727, ОСОБА_1 на підставі заповіту, посвідченого приватним нотаріусом Новосанжарського районного нотаріального округу Полтавської області Охрей М. А. 27 грудня 2019 року, зареєстрованого в реєстрі за № 557, успадкував після ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , земельну ділянку, що розташована на території Супротивнобалківської сільської ради Новосанжарського району Полтавської області, загальною площею 3,8700 га, кадастровий номер :00:004:0299, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (т. 1, а. с. 18).

Свідоцтво про право на спадщину від 22 вересня 2020 року серії НМВ 946214, номер у реєстрі нотаріальних дії 727, зареєстровано у спадковому реєстрі за № 66452621 (т. 1, а. с. 19).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 22 вересня 2020 року № 225050648 право власності на земельну ділянку, загальною площею 3,870 га, кадастровий номер :00:004:0299, на підставі свідоцтва про право на спадщину від 22 вересня 2020 року № 727 зареєстровано за ОСОБА_1 (т. 1, а. с. 20).

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 03 січня 2022 року (номер довідки 293579037) 22 вересня 2020 року на земельну ділянку, кадастровий номер :00:004:0299, що розташована на території Супротивнобалківської сільської ради Новосанжарського району Полтавської області, зареєстровано право власності за ОСОБА_1 (т. 1, а. с. 21).

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 03 січня 2022 року (номер довідки 293579037) 22 вересня 2014 року на земельну ділянку, кадастровий номер :00:004:0299, що розташована на території Супротивнобалківської сільської ради Новосанжарського району Полтавської області, зареєстровано право оренди за ТОВ Агрофірмою «Добробут» строком на 49 років, орендодавець ОСОБА_1 (т. 1, а. с. 21).

30 листопада 2021 року позивач направив повідомлення на адресу відповідача про зміну власника земельної ділянки, кадастровий номер :00:004:0299, в якому зазначив, що ОСОБА_1 став власником такої земельної ділянки і відповідачу необхідно здійснити йому (новому власнику) виплату орендної плати за 2020-2021 роки (т. 1, а. с. 22).

04 січня 2022 року представник позивача направив на адресу ТОВ Агрофірми «Добробут» адвокатський запит про надання інформації про розмір орендної плати за користування, в тому числі, земельною ділянкою, кадастровий номер :00:004:0299 (т. 1, а. с. 26, 27).

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону постанова суду апеляційної інстанції не відповідає.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (частина перша статті 4 ЦК України, частина перша статті 4 ЦПК України).

Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19).

Приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права / інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року у справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968сво21)).

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У статті 15 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Згідно з положеннями статей 21, 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

У частині першій статті 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

За змістом наведеного вище пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України як спеціальна норма права передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі у разі систематичної повної несплати орендної плати. У цьому випадку немає потреби оцінювати істотність порушення та застосовувати загальне правило, передбачене в частині другій статті 651 ЦК України, оскільки законодавство передбачає додаткову (до загальних) підставу розірвання договору оренди землі.

Якщо ж орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає загальне правило частини другої статті 651 ЦК України, а не припис пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір, то такий договір має бути розірваний саме на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Такі висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24), яка відступила від висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, на яку посилається заявник у касаційній скарзі, шляхом їх конкретизації.

Звертаючись до суду із цим позовом, позивач, зокрема, посилався на те, що він, у порядку спадкування, ставши власником земельної ділянки, кадастровий номер :00:004:0299, яка перебуває в оренді ТОВ Агрофірми «Добробут», звернувся до орендаря з повідомленням про зміну власника та виплату орендної плати відповідно до пунктів 8 - 11 договору оренди землі № 265, водночас не одержав такої плати за час користування відповідачем земельною ділянкою протягом 2020-2021 років, що є підставою для стягнення орендної плати за цей період, розірвання договору оренди, скасування державної реєстрації права оренди з припиненням такого права, повернення земельної ділянки позивачу.

Заперечуючи проти позову, ТОВ Агрофірма «Добробут» надало докази того, що 02 та 10 квітня 2013 року, після укладення договору оренди землі № 265 первісний орендодавець отримав авансову орендну плату за майбутні періоди у розмірі 110 000,00 грн, що на час звернення ОСОБА_1 з позовом свідчить про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати.

Згідно з матеріалами справи під час підписання договору оренди землі № 265, сторони дійшли згоди щодо усіх істотних умов, що підтверджується їх підписами під договором.

Укладаючи спірний договір, ОСОБА_2 і ТОВ Агрофірма «Добробут» погодили, що за користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки у грошовій формі у гривнях шляхом видання готівки в касі орендаря. У пунктах 10, 11 договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації. Орендна плата вноситься у грошовій формі один раз на рік не пізніше 20 грудня.

Суди першої і апеляційної інстанцій погодилися з тим, що касові ордери від 02 та 10 квітня 2013 року, відповідно до яких ОСОБА_2 отримав кошти за оренду земельної ділянки, кадастровий номер :00:004:0299, у розмірі 110 000,00 грн, та факт неоскарження ОСОБА_2 за життя дій / бездіяльності відповідача зі сплати орендної плати свідчать про те, що первісний орендодавець погодився на отримання визначеної суми коштів як орендної плати за майбутні періоди.

Належність ОСОБА_2 підпису на видаткових ордерах у справі, що переглядається, встановлено за результатами почеркознавчої експертизи.

Водночас апеляційний суд, задовольнивши позов, керувався тим, що матеріали справи не містять належних і допустимих доказів домовленості сторін договору щодо строку користування земельною ділянкою, за який відповідач авансово сплатив орендну плату ОСОБА_2 , та з огляду на те, що у договір оренди землі № 265 не внесено змін про орендну плату за майбутні періоди, на позивача як спадкоємця орендодавця не поширюються наслідки авансової сплати, здійсненої на користь первісного орендодавця.

Із наведеними висновками апеляційного суду Верховний Суд не погоджується з огляду на таке.

Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання умов виконання орендних зобов`язань щодо земельних ділянок складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Законодавство, що регулює оренду землі, не містить норм щодо заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою.

Згідно зі статтею 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року у справі № 321/329/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 704/236/17, від 22 січня 2020 року у справі № 387/193/19, від 25 травня 2020 року у справі № 475/793/17, від 22 червня 2021 року у справі № 364/546/19, від 06 жовтня 2021 року у справах № 484/1399/19 та № 183/5051/16, від 24 травня 2023 року у справі № 542/51/22.

У постанові від 24 травня 2023 року у справі № 542/51/22 (провадження № 61-2169св23) за позовом первісного орендодавця до ТОВ Агрофірми «Добробут», зокрема про розірвання договору оренди з підстав того, що орендну плату у розмірі 55 000,00 грн за майбутні періоди (без їх уточнення) їй виплачено помилково та без достатньої правової підстави, Верховний Суд дійшов висновку про погодження сторонами порядку сплати орендної плати за майбутні періоди.

Якщо видатковий ордер щодо отримання орендної плати за майбутні періоди підписаний сторонами, вважається, що сторони в письмовій формі погодили такий порядок сплати орендної плати й цей порядок реалізували (постанова Верховного Суду від 16 лютого 2024 року у справі № 702/595/22, провадження № 61-10537св23).

Отже, таке письмове погодження внесення орендної плати за майбутні періоди є належним та не потребує додаткового внесення змін до договору оренди, водночас може бути за погодженням сторін прописано у договорі шляхом внесення змін до нього.

Відповідно до частини першої статті 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі (частина четверта статті 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час прийняття спадщини позивачем).

Таким чином, новий власник земельної ділянки (зокрема й у порядку спадкування) стає орендодавцем та стороною договору оренди, договір оренди не припиняє свою дію, і новий власник набуває статусу орендодавця разом із належними орендодавцю за договором правами і обов`язками.

Подібні висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 08 вересня 2020 року у справі № 920/418/19, від 29 квітня 2021 року у справі № 914/637/19, на які посилається заявник, та у постанові Верховного Суду від 29 квітня 2021 року у справі № 914/637/19.

У справі, що переглядається, у пункті 39 договору оренди землі № 265 зазначено, що перехід права власності на земельну ділянку не є підставою для зміни умов договору.

Отже, перехід права власності за земельну ділянку, кадастровий номер :00:004:0299, до спадкоємця ОСОБА_2 . ОСОБА_1 не змінює умов, встановлених для первісного орендодавця у договорі оренди землі № 265.

З урахуванням вказаного помилковими є висновки апеляційного суду, що наслідки підписання видаткових ордерів ОСОБА_2 як первісним орендодавцем про отримання орендної плати за майбутні періоди безпосередньо пов`язані лише з його особою та не поширюються на ОСОБА_1 як його спадкоємця.

У частині висновків апеляційного суду, що первісний орендодавець та орендар не узгодили майбутні періоди, за які сплачено / отримано орендну плату, тому на нового орендодавця не поширюються наслідки такої сплати, зокрема за 2020-2021 роки, Верховний Суд керується таким.

У постанові Верховного Суду від 22 січня 2020 року у справі № 387/193/19, на яку посилається заявник, викладено висновок про те, що уорендаря немає заборгованості перед орендодавцем, який успадкував земельну ділянку, зі сплати орендної плати, яка була оплачена авансом спадкодавцю за договором оренди, укладеним із спадкодавцем.

Касаційний суд у постанові від 24 травня 2023 року у справі № 542/51/22 (провадження № 61-2169св23) за подібних обставин укладення позивачкою договору оренди землі з ТОВ Агрофірмою «Добробут» та прийняття орендної плати за майбутні періоди висловився щодо оцінки обставини відсутності точного періоду, за який орендну плату сплачено / отримано на майбутнє.

За змістом цих висновків, сформульованих у вказаній постанові, Верховний Суд керувався тим, що, якщо сторони не визначили майбутній період, за який орендар сплатив, а орендодавець отримав орендну плату, то такий період має розраховуватися з урахуванням розміру щорічної орендної плати та інших корегувальних платежів (якщо такі передбачено умовами договору оренди землі) шляхом зіставлення авансової суми внесених / отриманих коштів та суми, що підлягала б сплаті за період, вказаний позивачем як спірний, якщо позивач обґрунтовує позов такими підставами.

Водночас у справі № 542/51/22 Верховний Суд, погодившись із висновками місцевого суду про відмову в позові, не оцінював такий період, оскільки позивачка не обґрунтувала позов такими підставами і вимогами.

У справі, що переглядається, позивач надав та у позовній заяві обґрунтував розрахунок орендних платежів з урахуванням індексу інфляції за 2013-2021 роки, який за весь цей період становить 84 260,47 грн, зокрема за спірний період (за 2020-2021 роки) - 26 647,70 грн.

Водночас апеляційний суд, помилково керуючись тим, що на нового орендодавця не поширюються наслідки сплати орендної плати за майбутні періоди первісному орендарю:

не дослідив і не надав оцінки зазначеному у позовній заяві розрахунку орендних платежів за період дії договору оренди;

не визначив період, за який орендар авансово сплатив орендну плату, шляхом зіставлення суми внесених ТОВ Агрофірмою «Добробут» і отриманих ОСОБА_2 коштів у розмірі 110 000,00 грн та суми, що підлягала б сплаті за період дії договору оренди землі № 265, зокрема за 2020-2021 роки, з урахуванням пункту 10 цього договору;

не встановив, чи охоплює сума отриманої авансово первісним орендодавцем орендної плати той розмір орендної плати, яку орендар мав сплатити за спірний період на час звернення нового орендодавця з позовом.

Отже, апеляційний суд, правильно оцінивши правовідносини між первісним орендодавцем та орендарем у частині погодження сплати орендних платежів за майбутні періоди, водночас надав помилкове тлумачення нормам матеріального права, що підлягають застосуванню, та не дослідив доказів і не встановив обставин, що мають значення для правильного вирішення справи по суті.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц зазначила, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

З огляду на зазначенедоводи касаційної скарги частково підтвердилися, у результаті чого постанова та додаткова постанова апеляційного суду не можуть вважатися законними і обґрунтованими та підлягають скасуванню із направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Висновки Верховного Суду за результатом розгляду касаційної скарги

Відповідно до пунктів 2, 4 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

Згідно з пунктом 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

Верховний Суд дійшов висновку, що постанова та додаткова постанова суду апеляційної інстанції підлягають скасуванню із направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Щодо розподілу судових витрат

Порядок розподілу судових витрат вирішується за правилами, встановленими у статтях 141, 142 ЦПК України. У частинах першій, тринадцятій статті 141 ЦПК України визначено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Тому розподіл судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює (ухвалив) остаточне рішення у справі, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат (висновок у постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2020 року у справі № 530/1731/16-ц (провадження № 61-39028сво18)).

Отже, з урахуванням висновку щодо суті касаційної скарги розподіл судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює (ухвалив) остаточне рішення у справі, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірми «Добробут» задовольнити частково.

Постанову Полтавського апеляційного суду від 20 лютого 2024 року та додаткову постанову Полтавського апеляційного суду від 05 березня 2024 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий І. М. Фаловська

Судді В. М. Ігнатенко

С. О. Карпенко

В. В. Сердюк

О. М. Ситнік