КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/5486/2025
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 квітня 2025 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів

судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Болотова Є.В.,

суддів: Желепи О.В., Музичко С.Г.,

при секретарі Яхно П.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: ОСОБА_3 про стягнення грошових коштів,

за апеляційною скаргою представника ОСОБА_2 на рішення Печерського районного суду м. Києва 20 грудня 2022 року, ухваленого під головуванням судді Остапчук Т.В.,-

встановив:

У березні 2021 року ОСОБА_1 звернулась до суду із названим позовом.

Позивач просила стягнути з ОСОБА_2 неповернений аванс у розмірі 14 087 500 грн 00 коп., 3 % річних у розмірі 1 248 190 грн 74 коп., штраф у розмірі 14 087 500 грн 00 коп. та сплачений судовий збір.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 05 жовтня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено попередній договір, за яким сторони зобов`язались до 05 квітня 2018 року укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки та домоволодіння.

ОСОБА_1 передала відповідачу аванс у розмірі 350 000, 00 доларів США, що підтверджується нотаріально посвідченою заявою ОСОБА_2 про одержання грошових коштів від 05 жовтня 2017 року.

Звертаючись до суду позивач зазначила, що до 05 квітня 2018 року основні договори купівлі-продажу між сторонами укладено не було та просила стягнути із відповідача неповернений аванс, 3 % річних та штраф.

Рішенням Печерського районного суду м. Києва 20 грудня 2022 року названий позов задоволено.

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 суму неповерненого авансу у розмірі 14 087 500 грн 00 коп., 3 % річних у розмірі 1 248 190 грн 74 коп., штраф у розмірі 14 087 500 грн 00 коп. та сплачений судовий збір у розмірі 11 350 грн 00 коп.

Постановою Київського апеляційного суду від 20 листопада 2023 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 задоволено.

Рішення Печерського районного суду м. Києва 20 грудня 2022 року в частині стягнення штрафу у розмірі 14 087 500 грн 00 коп. скасовано, у задоволенні позовних вимог у цій частині відмовлено.

Постановою Верхового Суду від 27 листопада 2024 року касаційні скарги представника ОСОБА_2 та представника ОСОБА_1 задоволено частково. Постанову Київського апеляційного суду від 20 листопада 2023 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_2 просить рішення суду від 20 грудня 2022 року скасувати.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_1 просив рішення суду залишити без змін.

В судовому засіданні представник ОСОБА_1 та представник Кравченко І.Ю. заперечили щодо вимог апеляційної скарги.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про його час і місце повідомлялись належним чином.

Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із доведеності та обґрунтованості позовних вимог. Враховуючи, що позивач у рахунок попередньої оплати вартості зазначеного нерухомого майна передала відповідачу авансовий платіж у розмірі 350 000, 00 дол. США, а договору купівлі-продажу між сторонами укладено не було, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Колегія суддів не погоджується із висновками суду першої інстанції про стягнення із відповідача штрафу у розмірі 14 087 500 грн 00 коп.

Встановлено, що 05 жовтня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено нотаріально посвідчений попередній договір, за яким сторони зобов`язалися до 05 квітня 2018 року укласти договори купівлі-продажу земельної ділянки та домоволодіння.

Оскільки земельна ділянка та домоволодіння нерозривно пов`язані, то основні договори будуть укладатись одночасно і сторони погоджуються, що моментом повного виконання зобов`язань за попереднім договором є укладення двох договорів одночасно.

Згідно п. 1.3 попереднього договору, предметом основних договорів є житловий будинокза адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 1101, 5 кв. м,, житлова площа 128, 5 кв. м., який належить на праві приватної власності відповідачу (підпункт 1.3.1 попереднього договору), а також земельна ділянка загальною площею 1, 283 га, що розташована в адміністративних межах Козинської селищної ради Обухівського району Київської області ( АДРЕСА_2 ), цільове призначення якої: під будівництво обслуговування житлового будинку та ведення особистого підсобного господарства; яка належить на праві приватної власності відповідачу (підпункт 1.3.2 попереднього договору).

За п.1.4 попереднього договору відповідач зобов`язався підготувати за свій рахунок усі документи, необхідні для нотаріального посвідчення основних договорів, зокрема, але не обмежуючись: - витяг з державного реєстру речових прав, на нерухоме майно про реєстрацію права власності на домоволодіння; - витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на земельну ділянку; внести земельну ділянку до Державного земельного кадастру та одержати (надати) відповідний витяг з Державного земельного кадастру на земельну ділянку; - у разі виготовлення технічної документації з землеустрою на земельну ділянку, надати примірник такої документації; - одержати та надати експертну грошову оцінку земельної ділянки та домоволодіння тощо.

Відповідно до п.1.5 попереднього договору відповідач стверджує та гарантував, що на момент підписання цього договору, зокрема: - домоволодіння та земельна ділянка належать відповідачу на праві власності та були нею набуті у встановленому законодавством порядку; - домоволодіння та земельна ділянка нікому іншому не продана, не подарована, іншим способом не відчужена, не передана як внесок до статутного капіталу будь-якої юридичної особи або як внесок за договором про спільну діяльність, не передана в управління, в тому числі в довірче управління, щодо них не укладались попередні договори про їх відчуження та не видавалися довіреності на розпорядження майном або їх частиною тощо.

Згідно п. 1.6 попереднього договору відповідач гарантував, що: - домоволодіння та земельна ділянка до підписання основних договорів не будуть перебувати в спорі та/або під забороною (арештом), та/або в заставі (в тому числі в податковій заставі), жодна третя особа не буде мати будь-яких прав (володіння, користування, розпорядження на нерухоме майно! та/або земельну ділянку: - до підписання основних договорів будуть відсутні будь-які договори оренди, суборенди, безоплатного користування та інші договори чи зобов`язання, які б надавали будь-якій третій особі право використовувати чи займати домоволодіння та земельну ділянку; - не існуватиме позову, скарги або судового провадження, що можуть перешкодити, затримати чи іншим чином завадити укладенню основних договорів, а в подальшому буде відсутня загроза порушення провадження та/або виникнення судового спору з приводу домоволодіння та земельної ділянки.

За п.1.7 попереднього договору відповідач стверджує та гарантував, що на момент укладення основних договорів зазначені вище гарантії відповідача будуть чинними.

У пункті 4.4 попереднього договору ОСОБА_2 заявила, що майно, вказане в договорі, є її особистою приватною власністю.

До матеріалів справи долучено копію нотаріально посвідченої заяви ОСОБА_2 , згідно якої, відповідач отримала від ОСОБА_1 350 000, 00 доларів США за попереднім договором про укладення в майбутньому договорів купівлі-продажу.

Згідно інформації Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, Державного земельного кадастру, Єдиного державного реєстру судових рішень, офіційного сайту Судова влада України на момент укладення попереднього договору та до 05 квітня 2018 року включно: ОСОБА_4 не мала права власності на земельну ділянку, домоволодіння/житловий будинок, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 1101, 5 кв. м, житлова площа 128, 5 кв. м; вказаний житловий будинок весь час перебував у спорі, відносно визнання права власності на домоволодіння було подано позов та існували судові провадження (судові сапрви № 1018/2401/2012 та 372/1216/14-ц); площа земельної ділянки під домоволодінням становить 1, 2682 га замість обумовлених попереднім договором 1, 283 га; земельна ділянка перебуває в оренді (користуванні) третьої особи до 19 січня 2030 року.

Обгрунтовуючи позовну заяву, ОСОБА_1 зазначала, щодо 05 квітня 2018 року між сторонами основні договори укладені не були та просила стягнути з ОСОБА_2 неповернений аванс у розмірі 14 087 500 грн 00 коп., 3 % річних у розмірі 1 248 190 грн 74 коп., штраф у розмірі 14 087 500 грн 00 коп. та сплачений судовий збір.

За ст. 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання.

Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Відповідно доч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно ч. ч. 1, 3 ст.635 ЦК України передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Так, у постанові Верховного Суду від 17 січня 2024 року у справі за № 757/26216/22-ц зазначено: «Велика Палата Верховного Суду вже зауважувала, що стаття 625 ЦК України розміщена у розділі І «Загальні положення про зобов`язання»книги 5 ЦК України. Тому приписи розділу І книги 5 ЦК України поширюються як на договірні зобов`язання (підрозділ 1 розділу III книги 5 ЦК України), так і на недоговірні (зокрема деліктні) зобов`язання (підрозділ 2 розділу III книги 5 ЦК України).

Отже, у ст. 625 ЦК України визначені загальні правила відповідальності за порушення будь-якого грошового зобов`язання незалежно від підстав його виникнення (договір, делікт тощо). Приписи цієї статті поширюються на всі види грошових зобов`язань, якщо інше не передбачають договір або спеціальний закон, який регулює, зокрема, окремі види зобов`язань (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11 квітня 2018 року у справі № 758/1303/15-ц, від 16 травня 2018 року у справі № 686/21962/15-ц, від 19 червня 2019 року у справі № 646/14523/15-ц.

За ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Судом встановлено, що 05 жовтня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено нотаріально посвідчений попередній договір, за яким сторони зобов`язалися до 05 квітня 2018 року укласти договори купівлі-продажу земельної ділянки та домоволодіння.

Пунктом 3.4 попереднього договору передбачено, що ОСОБА_2 у випадку не виконання умов договору (відмови, ухилення від укладання основних договорів купівлі-продажу домоволодіння та земельної ділянки або невиконання зобов`язань, визначених пунктами 1.4-1.8 цього договору), зобов`язана повернути отриманий аванс протягом 7 (семи) робочих днів з останньої дати укладення основних договорів, який визначений сторонами у пункті 1.2 попереднього договору та додатково сплатити на користь позивача штраф у розмірі, що становить еквівалент 350 000, 00 дол. США за комерційним курсом продажу, встановленим ПАТ «Банк «КЛІРИНГОВИЙ ДІМ», станом на день відповідного платежу.

Так, виконання зобов`язання щодо укладення договорів купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки було забезпечено погодженим сторонами попереднього договору штрафом у розмірі 350 000, 00 дол. США.

Враховуючи, що між сторонами до 05 квітня 2018 року договори купівлі-продажу земельної ділянки та домоволодіння укладено не було, колегія суддів вважає обґрунтованою вимогу ОСОБА_1 про стягнення із ОСОБА_2 штрафу за невиконання умов укладеного попереднього договору.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів не погоджується із висновком суду першої інстанції в частині визначення розміру штрафу, який підлягає стягненню із відповідача.

Так, у разі, якщо розмір неустойки перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення, суд може його зменшити (ч. 3 ст. 551 ЦК України).

Отже, ч. 3 ст. 551 ЦК України з урахуванням норм процесуального права щодо загальних засад цивільного судочинства дає право суду зменшити розмір неустойки за умови наявності інших обставин, які мають істотне значення.

Вказані критерії є загальними і не спрямовують сторони на звернення уваги та надання доказів щодо існування інших обставин, а суд - на можливість обґрунтувати зменшення розміру неустойки.

Тобто перелік для застосування зазначеної норми не вичерпний та не конкретизований. При застосуванні ч. 3 ст. 551 ЦК України суди в основному керуються обставинами конкретної ситуації, внутрішнім переконанням, а також принципами розумності, справедливості і пропорційності у цивільному судочинстві.

При розгляді питання про зменшення розміру неустойки (штрафу, пені), яка підлягає стягненню зі сторони, що порушила зобов`язання, суди мають об`єктивно оцінити, чи є такий випадок винятковим у конкретний справі, з огляду на: інтереси сторін, які заслуговують на увагу; ступінь виконання зобов`язання; причину (причини) неналежного виконання або невиконання зобов`язання; незначність прострочення виконання; наслідки порушення зобов`язання; невідповідність розміру стягуваної неустойки (штрафу, пені) таким наслідкам; поведінку винної сторони (в тому числі вжиття чи невжиття нею заходів до виконання зобов`язання, негайне добровільне усунення нею порушення та його наслідків); інші обставини, які притаманні конкретній справі.

При цьому необхідно звернути увагу на: ступінь виконання зобов`язання боржником; майновий стан сторін, які беруть участь у зобов`язанні; не лише майнові, але й інші інтереси сторін, що заслуговують на увагу.

Тобто залежно від виду зобов`язання різняться й критерії застосування норми про можливість зменшення судом розміру неустойки.

З метою захисту інтересів постраждалої сторони законодавець може встановлювати правила, спрямовані на те, щоб така сторона не була позбавлена компенсації своїх майнових втрат. Такі правила мають на меті компенсацію постраждалій стороні за рахунок правопорушника у певному заздалегідь визначеному розмірі (встановленому законом або договором) майнових втрат у спрощеному порівняно зі стягненням збитків порядку. Така спрощеність полягає в тому, що кредитор (постраждала сторона) не повинен доводити розмір його втрат, на відміну від доведення розміру збитків.

Зокрема, такими правилами є правила про неустойку (ст. ст. 549 - 552 ЦК України). Для того щоб неустойка не набула ознак каральної санкції, діє правило ч. 3 ст. 551 ЦК України про те, що суд вправі зменшити розмір неустойки, якщо він є завеликим порівняно зі збитками, які розумно можна було б передбачити (постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 902/417/18, від 28 червня 2019 року у справі № 761/9584/15-ц та від 18 квітня 2023 року у справі № 199/3152/20).

Для запобігання перетворенню неустойки на каральну санкцію суд має застосовувати право на її зменшення. Право суду на зменшення неустойки є проявом принципу пропорційності у цивільному праві.

Так, згідно п. 4.1 попереднього договору сторони дійшли згоди про те, що час, дату та місце нотаріального посвідчення основних договорів сторонни повинні погодити не менше ніж за 30 календарних днів до останньої дати укладення основних договорів.

Укладаючи попередній договір, сторони погодили обов`язок ОСОБА_2 щодо сплати штрафу у розмірі 350 000, 00 дол. США у випадку не виконання умов договору (відмови, ухилення від укладання основних договорів купівлі-продажу домоволодіння та земельної ділянки або невиконання зобов`язань, визначених пунктами 1.4-1.8 цього договору).

Звертаючись до суду, ОСОБА_1 не надано достатніх та належних доказів на підтвердження ухилення відповідача від укладення основних договорів купівлі-продажу.

Матеріали справи не місять підтвердження звернення ОСОБА_1 до ОСОБА_2 з метою погодження дати нотаріального посвідчення основних договорів.

Колегія суддів звертає увагу на те, що на момент укладення між сторонами попереднього договору 05 жовтня 2017 року існували судові спори щодо визнання права власності на спірне домоволодіння, відповідачем у яких була ОСОБА_2 .

Відтак, укладаючи попередній договір, ОСОБА_2 мала намір відчужити домоволодіння та в подальшому укласти основний договір купівлі-продажу із ОСОБА_1 .

Враховуючи ступінь вини відповідача, її поведінку та причину невиконання взятого зобов`язання, апеляційний суд вважає висновок суду першої інстанції про стягнення із відповідача штрафу у розмірі 14 087 500 грн 00 коп. необгрунтованим, оскільки його сума фактично зрівнюється із розміром переданого позивачу авансу.

Стягнення заявленої суми штрафу за таких умов є необгрунтованим з огляду на непропорційність наслідкам порушеного зобов`язання, оскільки в результаті відбудеться не присудження компенсації ОСОБА_1 , а її збагачення за рахунок ОСОБА_2 , що буде несправедливим відносно відповідача.

Враховуючи неспівмірність заявленого до стягнення із відповідача розміру штрафу, апеляційний суд вважає за можливе зменшити розмір штрафу до 1 % розміру переданого авансу (14 087 500 грн 00 коп. х 1% = 140 875 грн 00 коп.).

Вирішуючи даний спір, суд першої інстанції не звернув своєї уваги на вищенаведене та дійшов до помилкового висновку щодо доведеності та обґрунтованості позовних вимог ОСОБА_1 в частині стягнення штрафу із ОСОБА_2 .

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріальногоправа.

З урахуванням наведеного, колегія суддів вважає, що рішення суду від 20 грудня 2022 року в частині стягнення штрафу ухвалено з порушенням норм процесуального права, відтак підлягає зміні зі зменшенням розміру штрафу з 14 087 500 грн 00 коп. до 140 875 грн 00 коп. та розміру судового збору за подання позовної заяви з 11 350 грн до 5 789 грн 50 коп.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-

постановив:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Печерського районного суду м. Києва 20 грудня 2022 року в частині стягнення штрафу та судового збору змінити, зменшивши розмір штрафу з 14 087 500 грн 00 коп. до 140 875 грн 00 коп. та розмір судового збору з 11 350 грн до 5 789 грн 50 коп.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 сплачений судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 8 682 грн 75 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного судового рішення.

Повний текст складено 05 травня 2025 року.

Суддя-доповідач Є.В. Болотов

Судді: О.В. Желепа

С.Г. Музичко