ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 квітня 2025 року

м. Київ

справа № 172/1520/23

провадження № 61-15307св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду (далі - Верховний Суд):головуючого - Крата В. І., суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Пархоменка П. І. (суддя-доповідач),

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Фермерського господарства «Веселка»

на постанову Дніпровського апеляційного суду від 09 жовтня 2024 року

у складі колегії суддів: Городничої В. С., Петешенкової М. Ю., Красвітної Т. П.,

у справі за позовом Фермерського господарства «Веселка» (далі - позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Садове» (далі - відповідач-1), ОСОБА_1 (далі - відповідач-2) про визнання договору недійсним та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі,

ухвалив постанову про таке:

I. Вступ

1. У серпні 2023 року позивач звернувся до суду з позовом до відповідачів про визнання договору недійсним та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

2. Відповідач-1 позовні вимоги не визнав. Відповідач-2 у судове засідання не з`явився, про день та час розгляду справи повідомлений належним чином, правом на подання відзиву не скористався.

3. Суд першої інстанції у позові відмовив.

4. Апеляційний суд рішення суду першої інстанції скасував, ухвалив нове рішення про часткове задоволення позову.

5. Позивач оскаржив постанову апеляційного суду в касаційному порядку

в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі. Підставою оскарження вказав те, що апеляційний суд не врахував висновки, викладені у постановах Верховного Суду, перелік яких навів у касаційній скарзі.

6. Ключовим питанням у спірних правовідносинах є, чи наявні підстави для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

7. Оскаржуване судове рішення переглядається в межах, передбачених статтею 400 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК), у зв`язку

з чим Верховний Суд вирішує питання права, а не факту.

Аналіз змісту касаційної скарги свідчить, що судове рішення оскаржується в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі. В іншій частині судове рішення не оскаржується, а тому в касаційному порядку не переглядається.

ІІ. Короткий зміст позовних вимог

8. Позов обґрунтований тим, що:

- 27 жовтня 2010 року між позивачем та ОСОБА_2 укладено договори оренди земельної ділянки, відповідно до яких орендодавець передав орендарю земельну ділянку площею 5,238 га та земельну ділянку площею 5,1372 га у строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 10 років;

- ці договори зареєстровані у відділі Держкомзему у Васильківському районі Дніпропетровської області 30 січня 2012 року, а також у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19 серпня 2017 року державним реєстратором Миколаївської сільської ради Васильківського району Дніпропетровської області Дубовиком А. О., строк дії права до 31 грудня 2020 року з правом пролонгації, з правом передачі в піднайом (суборенду);

- ІНФОРМАЦІЯ_2 року власник обох земельних ділянок - первісний орендодавець ОСОБА_2 помер до закінчення строку дії договору, а новим власником земельних ділянок став відповідач-2, за яким право власності, зокрема, на земельну ділянку площею 5,238 га, оформлено та зареєстровано лише 24 травня 2022 року (зі спливом майже 6 років після смерті ОСОБА_2 );

- про смерть первісного орендодавця, а також про те, що саме відповідач-2

є новим власником земельних ділянок позивача було повідомлено листом про набуття права власності на земельну ділянку від 29 травня 2023 року;

- 01 червня 2023 року позивач повідомив відповідача-2 про намір поновити та продовжити дію договору оренди землі від 27 жовтня 2010 року щодо земельної ділянки площею 5,1372 га, на що останній погодився, в результаті чого була укладена додаткова угода, яка зареєстрована у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

- 26 червня 2023 року позивач повідомив ОСОБА_1 про намір поновити та продовжити дію договору оренди землі від 27 жовтня 2010 року щодо земельної ділянки площею 5,238 га, а також надав йому, разом з повідомленням про намір, проєкти додаткових угод про поновлення договорів оренди земельної ділянки;

- повідомлення та проєкти додаткових угод отримані відповідачем-2

30 червня 2023 року, які залишилися без відповіді позивача, що свідчить пройого мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше;

- 18 серпня 2023 року позивачу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо, що 24 травня 2022 року державним реєстратором Васильківської державної нотаріальної контори Синельниківського районного нотаріального округу Дніпропетровської області Гордієнко І. В. на підставі свідоцтва про право на спадщину ухвалено рішення про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку площею 5,238 га, за відповідачем-2;

- 19 жовтня 2022 року позивач дізнався, що державним реєстратором виконавчого комітету Васильківської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області Побережним С. Є. ухвалено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та проведено державну реєстрацію договору оренди землі від 15 жовтня 2022 року б/н, укладеного між відповідачами строком на 11 років 2 місяці 16 днів (дата закінчення дії: 31 грудня 2033 року), з автоматичним продовженням дії договору, з правом пролонгації, з правом передачі в піднайм (суборенду);

- вказаними діями відповідач-2 порушив вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV (далі - Закон від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV), а також переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, який при цьому продовжував використовувати зазначену земельну ділянку й сплачувати на користь відповідача-2 орендну плату за договором від 27 жовтня 2010 року з 2012 до 2022 року включно;

- з урахуванням відсутності даних про фактичну смерть первісного орендодавця, несвоєчасного повідомлення нового власника земельної ділянки про дату вступу у спадщину та оформлення права власності на спірну земельну ділянку, позивач був позбавлений можливості своєчасно та правильно виконати всі дії щодо повідомлення нового власника земельної ділянки про намір продовжити дію спірного договору оренди;

- спірний договір оренди землі є недійсним, оскільки укладений між відповідачами ще за сім місяців до повідомлення позивача про перехід права власності на земельну ділянку до нового власника, яке направлене на адресу позивача 29 травня 2023 року, тобто з порушенням місячного строку, встановленого Законом України «Про оренду землі».

9. Враховуючи викладене, позивач просив:

- визнати недійсним договір оренди землі, укладений 15 жовтня 2022 року між відповідачами;

- визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, площею 5,238 га, укладеного 27 жовтня 2010 року між позивачем та відповідачем-2, зареєстрованого 30 січня 2012 року у відділі Держкомзему у Васильківському районі Дніпропетровської області та 19 серпня 2017 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Миколаївської сільської ради Васильківського району Дніпропетровської області Дубовиком А. О., в редакції, викладеній у позові.

ІII. Короткий зміст рішення суду першої інстанції

10. Рішенням Васильківського районного суду Дніпропетровської області

від 17 квітня 2024 року у позові відмовлено.

11. Відмовляючи у позові, суд першої інстанції виходив з такого:

- договір оренди від 27 жовтня 2010 року діяв до 31 грудня 2020 року, після закінчення якого позивач продовжив безпідставно користуватися земельною ділянкою, хоча умовами договору не передбачено його автоматичну пролонгацію;

- відповідач-2 як спадкоємець ОСОБА_2 та власник спірної земельної ділянки виявив свою волю на укладення договору оренди з відповідачем-1, вважаючи, що договір оренди від 2010 року закінчив свою дію, тому договір оренди землі від 15 жовтня 2022 року спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним і підстав для визнання його недійсним немає;

- договір оренди, укладений між відповідачами містить кращі умови щодо орендної плати ніж той, який просить поновити позивач;

- твердження позивача про те, що йому не було відомо про смерть первісного орендодавця спростовуються наданими ним видатковими касовими ордерами, згідно з якими позивач сплачував орендну плату за землю відповідачу-2, починаючи з 2017 року, тобто, після смерті ОСОБА_2 , з яким укладався договір оренди землі у 2010 році;

- відомостей чи пояснень щодо наявності у відповідача-2 в оренді у позивача інших земельних ділянок, за які б він отримував від позивача орендну плату,

в матеріалах справи немає;

- щодо визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки у редакції, викладеній у прохальній частині позовної заяви, суд першої інстанції вказав, що його поновлення не може бути здійснене на тих самих умовах, що вказані в первісному договорі, оскільки з 2011 року у Законі від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV відбулися зміни, які стосуються істотних умов договору оренди землі, таких як об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування), орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

IV. Короткий зміст постанови апеляційного суду

12. Постановою Дніпровського апеляційного суду від 09 жовтня 2024 року апеляційну скаргу позивача задоволено.

Рішення суду першої інстанції скасовано, ухвалено нове судове рішення про часткове задоволення позову.

Визнано недійсним договір оренди землі, укладений 15 жовтня 2022 року між відповідачами. В іншій частині позову відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

13. Задовольняючи позов в частині позовних вимог про визнання недійсним договору оренди, апеляційний суд виходив з того, що відповідач-2 як орендодавець не висловив своєї позиції щодо листів-повідомлень, направлених йому позивачем на виконання вимог статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV, продовжувати строк дії цього договору від 2010 року, як і не висловив жодних заперечень та пропозицій щодо додаткової угоди, надісланої на його адресу орендарем, тому переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк не припинилося, а укладений відповідачем-2 договір оренди тієї ж земельної ділянки з іншим орендарем під час дії попереднього договору, є недійсним в силу Закону.

14. Відмовляючи в частині позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 27 жовтня 2010 року, апеляційний суд виходив з того, що для укладання договору необхідне волевиявлення відповідача-2 як власника спірної земельної ділянки, який при цьому укладаючи договір з новим орендарем, такого волевиявлення не мав.

V. Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала

15. У касаційній скарзі позивач просить оскаржуване судове рішення в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі скасувати, ухвалити в цій частині нове рішення про її задоволення.

16. Касаційна скарга мотивована тим, що:

- апеляційний суд дійшов помилкового висновку про те, що відповідач-2, укладаючи договір з новим орендарем, не мав волевиявлення на продовження договору оренди з позивачем;

- суд апеляційної інстанції проігнорував те, що відповідач-2, отримавши від позивача лист-повідомлення про продовження дії договору оренди землі

з проєктом додаткової угоди, не повідомляв орендаря письмово про відсутність

у нього наміру продовжувати вказаний договір оренди;

- апеляційний суд неправильно застосував правові висновки, викладені

у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі

№ 904/8884/21 (провадження № 12-39гс22);

- апеляційний суд застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 904/8884/21, від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 38.2), від 26 травня

2020 року у справі № 908/299/18, від 22 вересня 2020 року у справах

№ 313/350/16-ц і № 159/5756/18, від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц, від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, Верховного Суду від 04 жовтня 2021 року у справі № 591/2104/20.

VI. Рух справи в суді касаційної інстанції

17. 18 листопада 2024 року позивач звернувся до Верховного Суду

із касаційною скаргою на постанову апеляційного суду.

18. Ухвалою Верховного Суду від 16 січня 2025 року поновлено строк на касаційне оскарження, відкрито касаційне провадження.

19. 03 лютого 2025 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.

20. Ухвалою Верховного Суду від 24 квітня 2025 року справу призначено до судового розгляду.

21. Ухвалою Верховного Суду від 30 квітня 2025 року відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача-1 про долучення доказів до справи.

22. Відповідачі не скористалися своїм правом на подання відзивів на касаційну скаргу.

VII. Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

23. 27 жовтня 2010 року між позивачем та ОСОБА_2 укладений договір оренди земельної ділянки площею 5,238 га строком на 10 років. З урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою, договір оренди є чинним до

31 грудня останнього року оренди (пункт 2.1 договору).

24. Згідно з пунктом 7.1 вказаного договору після закінчення дії договору орендар повертає орендодавцю земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно

з тим, у якому він одержав її в оренду.

25. Пунктом 12.2 договору оренди від 27 жовтня 2010 року передбачено, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

26. Договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Васильківському районі Дніпропетровської області 30 січня 2012 року за № 01249, а також

у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19 серпня 2017 року державним реєстратором Миколаївської сільської ради Васильківського району Дніпропетровської області Дубовиком А. О. (індексний номер: 36699034

від 19 серпня 2017 року), строк дії права до 31 грудня 2020 року з правом пролонгації, з правом передачі в піднайом (суборенду).

27. Відповідно до інформації Чечелівського відділу ДРАЦС у місті Дніпрі Південного міжрегіонального управління МЮ (м. Одеса) від 03 травня 2023 року, наданої на адвокатський запит, в архіві відділу та в Державному реєстрі актів цивільного стану громадян, виявлений актовий запис про смерть громадянина ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , складений ІНФОРМАЦІЯ_2 року Васильківським районним відділом ДРАЦС ГТУЮ у Дніпропетровській області.

28. 29 травня 2023 року ОСОБА_1 направив на адресу позивача повідомлення про те, що ОСОБА_2 , який був власником земельних ділянок з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 5,238 га кадастровий номер :02:007:0029 та 5,1372 га кадастровий номер :02:007:0023, помер, і тепер він відповідно до свідоцтва про право на спадщину № 701, виданого 24 травня 2022 року Васильківською державною нотаріальною конторою Дніпропетровської області,

є спадкоємцем всього майна, зокрема, й зазначених вище земельних ділянок після померлого ОСОБА_2 .

29. 26 червня 2023 року позивач на адресу нового власника земельної ділянки площею 5,238 га, кадастровий номер :02:007:0029, ОСОБА_1 направив повідомлення про намір поновити та продовжити дію договору оренди землі (повторне), а також проєкт додаткової угоди від 01 червня 2023 року про поновлення договору оренди земельної ділянки, предметом якої є земельна ділянка з кадастровим номером :02:007:0029. У цьому повідомленні позивач просить розглянути та підписати додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 27 жовтня 2010 року та повідомити про результати розгляду цього повідомлення протягом 5 робочих днів з дати отримання листа. 30 червня 2023 року ОСОБА_2 отримав вказане повідомлення.

30. У додатковій угоді від 01 червня 2023 року позивач зазначає про поновлення на 10 років договору оренди земельної ділянки, укладеного між орендодавцем та орендарем та зареєстрованого відділом Держкомзему у Васильківському районі Дніпропетровської області 30 січня 2012 року за № 01249, строк дії якого закінчився, на тих самих умовах, з моменту укладення цієї угоди.

31. 15 жовтня 2022 року між ОСОБА_1 , який є власником земельної ділянки, та відповідачем-1 укладений договір оренди земельної ділянки площею 5,238 га, кадастровий номер :02:007:0029, терміном дії до 31 грудня 2033 року, з правом автоматичної пролонгації.

32. Договір оренди землі б/н від 15 жовтня 2022 року зареєстрований 19 жовтня 2022 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором виконавчого комітету Васильківської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області Побережним С. Є. (індексний номер: 65176686). Строк: 11 років 2 місяці 16 днів, дата закінчення дії: 31 грудня 2033 року з автоматичним продовженням дії договору, з правом пролонгації,

з правом передачі в піднайом (суборенду).

33. Апеляційний суд додатково встановив, що пункт 2 договору про оренду землі від 27 жовтня 2010 року передбачає строк дії договору 10 років. З урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою, договір оренди є чинним

до 31 грудня останнього року оренди. Після закінчення строку дії договору оренди орендар має за інших рівних умов переважне право поновити його на новий строк за умови належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору. Поновлення договору оренди земельної ділянки здійснюється у порядку, визначеному статтею 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV. У випадку, коли орендар має намір продовжити термін оренди земельної ділянки до закінчення терміну дії договору, він повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, продовження договору оренди земельної ділянки відбувається у порядку, визначеному законодавством.

34. Згідно з пунктом 7.1 договору оренди після припинення дії договору орендар повертає орендодавцю земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим,

у якому він одержав її в оренду.

35. Відповідно до пункту 12.2 договору оренди дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

36. Згідно з пунктом 12.6 договору оренди перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

37. Відповідно до пункту 15.1 договору оренди цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

38. Укладаючи 27 жовтня 2010 року договір оренди землі з кадастровим номером :02:007:0029, ОСОБА_2 погодив з позивачем зазначені умови договору.

VIII. Позиція Верховного Суду

39. Переглянувши оскаржуване судове рішення в межах розгляду справи судом касаційної інстанції (див. пункт 7) та даючи відповідь на ключове питання (див. пункт 6), Верховний Суд зазначає таке.

Характер правовідносин

40. Даний спір стосується реалізації переважного права позивача на пролонгацію договору оренди (див. пункти 8-9).

41. Верховний Суд підкреслює, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК), Цивільним кодексом України (далі - ЦК), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV).

42. Частиною третьою статті 792 ЦК встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

43. ЗК визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте, саме Законом від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку з передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

44. Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV.

Щодо наявності підстав для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі

45. Позивач просив визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, площею 5,238 га, укладеного 27 жовтня

2010 року між позивачем та відповідачем-2, зареєстрованого 30 січня 2012 року

у відділі Держкомзему у Васильківському районі Дніпропетровської області та 19 серпня 2017 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Миколаївської сільської ради Васильківського району Дніпропетровської області Дубовиком А. О., в редакції, викладеній у позові.

46. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-ІX (далі - Законом № 340-ІХ) внесені зміни до законодавства України, якими Закон від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV доповнено статтею 322 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК доповнено статтею 1261 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови». У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.

47. У цій справі суди встановили, що 27 жовтня 2010 року

з позивачем укладено договір оренди, а 30 січня 2012 року внесено відповідні відомості до Державного реєстру земель (див. пункти 23, 26).

48. Відповідно до статті 5 ЦК акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

49. У зв`язку з набранням чинності Законом № 340-IX розділ IX «Перехідні положення» Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV доповнено абзацами 3 і 4, якими унормовано, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-IX, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV (у новій редакції) та статтею 1261 ЗК.

50. Правила, визначені статтею 1261 ЗК щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

51. Отже, з урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV правил дії Закону № 340-IX в часі до спірних правовідносин підлягає застосуванню редакція, чинна станом на

27 жовтня 2010 року, тобто на момент укладення договору оренди з позивачем.

52. Відповідно до статті 33 «Поновлення договору оренди землі» Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV у редакції як станом на 27 жовтня 2010 року, та і станом на 30 січня 2012 року,після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

53. У розділі 2 договору оренди передбачено, що договір укладено на 10 років. По закінченню строку, на який укладено договір, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

54. Згідно з пунктом 2.2 договору після закінчення строку дії договору оренди орендар має за інших рівних умов переважне право поновити його на новий строк за умови належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору. Поновлення договору оренди земельної ділянки здійснюється у порядку, визначеному статтею 33 Законувід 6 жовтня 1998 року № 161-XIV. У випадку, коли орендар має намір продовжити термін оренди земельної ділянки до закінчення терміну дії договору, він повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, продовження договору оренди земельної ділянки відбувається у порядку, визначеному законодавством.

55. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі 903/1030/19 зазначено, що конструкція статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року

№ 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк. Стаття 33 Закону від 06 жовтня

1998 року № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені

у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення.Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. Орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє,покладення на орендаря обов`язку

з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору

є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі,

а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

56. Частини п`ята, шоста статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV встановлювали загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

57. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

58. Спеціальне правило міститься у частині шостій статті 33 Закону

від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV та розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення,

а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

59. Порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц,

№ 159/5756/18).

60. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

61. Верховний Суд звертає увагу на те, що у законі ототожнено поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», з використанням конструкції «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

62. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Для реалізації такого наміру він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 Закону від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого

повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

63. Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV).

64. У цій справі встановлено, що позивач як орендар направив орендодавцю повідомленнями № 32, 33 від 26 червня 2023 року, у яких вказав про намір поновити термін договору від 27 жовтня 2010 року на тих же умовах та продовжити дію цього договору. Також до цього повідомлення надано додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 27 жовтня 2010 року, які 27 червня 2023 року направлено на адресу ОСОБА_1 , який отримав листи

30 червня 2023 року (див. пункти 29-30).

65. Суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки у редакції, викладеній у прохальній частині позовної заяви, вказав, що його поновлення не може бути здійснене на тих самих умовах, що вказані в первісному договорі, оскільки з 2011 року у Законі від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV відбулися зміни, які стосуються істотних умов договору оренди землі, таких як об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування), орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

66. Апеляційний суд, встановивши, що орендодавець не висловив своє бажання продовжувати дію договору оренди з позивачем і не підписав додаткової угоди до нього, дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову в частині визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 27 жовтня 2010 року, оскільки немає однієї зі складових юридичних фактів, що надають позивачу право претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених загальним правилом, яке міститься в частині п`ятій статті 33 Закону від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV, а саме відсутня воля орендодавця на укладення такого договору.

67. Колегія суддів з такими висновками не може погодитися в повному обсязі

з огляду на таке.

68. Так, для поновлення договору оренди відповідно до положень статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV і задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди, орендарю необхідно у відповідний строк звернутись до орендодавця з листом про намір скористатись переважним правом на поновлення з доданим до нього проектом додаткової угоди.

69. Частиною другою статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV встановлено, що орендар повинен повідомити орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

70. Тобто в цій статті передбачено, що таке звернення повинно бути вчинене

у строк встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

71. Така конструкція вказаної статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та не закріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

72. Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі.

73. Судами встановлено, що строк дії договору оренди землі від 27 жовтня

2010 року встановлений до 31 грудня 2020 року. У той же час, згідно з пунктом 2.2 договору оренди землі орендар, який має намір продовжити термін оренди до закінчення терміну його дії, повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово про це орендодавця.

74. Відповідно до статті 629 ЦК договір є обов`язковим для виконання сторонами.

75. Стаття 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV вказує, що сторонами

у договорі має бути встановлений строк для повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди.

76. Із наведених положень законодавства вбачається, що коли одна із сторін за умовами договору взяла на себе певні зобов`язання, то інша сторона вправі очікувати, що такі обов`язки будуть виконані у встановлені строки. У разі ж коли така сторона порушила умови договору, зобов`язання вважається невиконаним.

77. Позивач вказаний у договорі строк пропустив і звернувся до відповідача-2

із повідомленням про намір поновити та продовжити дію договору оренди землі

26 червня 2023 року, що унеможливлює, з урахуванням наведених вище правових висновків та умов договору, задоволення позову про поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV, оскільки орендарем було порушено процедуру повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди.

78. Апеляційний суд, переглядаючи рішення суду першої інстанції, встановивши фактичні обставини у справі, від яких залежить правильне вирішення спору, при відмові в частині позовної вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі дійшов загалом правильного висновку про відмову в позові в цій частині. Проте помилився в мотивах такої відмови, у зв`язку із чим оскаржуване судове рішення в частині цих позовних вимог необхідно змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

ІX. Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги

79. Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що постанова апеляційного суду в оскарженій частині щодо відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі частково ухвалена без додержання норм матеріального права.

80. Оскільки апеляційний суд дійшов обґрунтованого по суті висновку про відмову в частині позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, проте помилився щодо мотивів, колегія суддів дійшла висновку, що мотивувальну частину постанови апеляційного суду в оскарженій частині необхідно змінити в редакції цієї постанови, що відповідатиме статтям 409, 412 ЦПК.

81. Враховуючи те, що касаційний суд змінює судове рішення, але виключно у частині мотивів його прийняття, новий розподіл судових витрат не здійснюється.

Із цих підстав,

керуючись статтями 400, 409, 412, 415, 416, 419 ЦПК, Верховний Суд

УХВАЛИВ:

1. Касаційну скаргу Фермерського господарства «Веселка» задовольнити частково.

2. Постанову Дніпровського апеляційного суду від 09 жовтня 2024 року в оскарженій частині щодо відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Судді:В. І. Крат Д. А. Гудима І. О. Дундар Є. В. Краснощоков П. І. Пархоменко Судді: П. І. Пархоменко Д. А. Гудима Є. В. Краснощоков