Провадження № 2/727/60/25
30 квітня 2025 року Шевченківський районний суд м. Чернівці в складі:
головуючої судді - Бойко М.Є.,
за участю секретаря судових засідань - Васківчук В.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні, в м. Чернівці, цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Гіпербуд", в інтересах якого діє адвокат Стороженко Юрій Володимирович, до Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Проспект", ОСОБА_1 про визнання договору недійсним,
У грудні 2024 року представник позивача - адвокат Стороженко Ю.В. звернувся до суду з вищевказаним позовом, в якому просить визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового (торгового) приміщення № 307, загальною площею 11,4 кв. м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , від 11. 05. 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Надією Василівною та зареєстрований в реєстрі за № 6791.
В обгрунтування позову зазначено, що 11 травня 2017 року між Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого кооператив (продавець) передав за плату, а ОСОБА_1 (покупець) прийняла у власність нежитлове приміщення (торгове приміщення) № 307, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
ТОВ «Гіпербуд» на підставі договору оренди землі № 7800 від 04. 05. 2012 р. єорендарем земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 .
ТОВ «Гіпербуд» здійснило будівництво торгового центру та згідно звіту Приватної аудиторської фірми «Експрес-Аудит» сума витрат на нього станом на 30. 09. 2016 р. склала 47 663 752,69 грн..
Право на будівництво об`єкта ТОВ «Гіпербуд» нікому не передавало та про такі зміни органи державного архітектурно-будівельного контролю не повідомляло.
Зазначений сертифікат готовності скасований постановою Західного апеляційного господарського суду від 26. 01. 2021 р. у справі № 926/1574/18.
Крім того, замовником будівництва торгового центру по АДРЕСА_1 є ТОВ «Гіпербуд», а не відповідач Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект». Відповідач неправомірно набув статусу замовника будівництва та оформив право власності на торговий центр, в тому числі і на приміщення, яке є предметом оскаржуваного договору купівлі-продажу.
Таким чином, в результаті укладення оспорюваного договору купівлі-продажу порушено права ТОВ «Гіпербуд» як замовника будівництва, а саме: позивач позбавлений права здати будівництво в експлуатацію та оформити право власності на новостворене нерухоме майно, а тому змушений звернутися до суду з даним позовом та просить задовольнити його вимоги.
Ухвалою суду від 27 грудня 2024 року провадження по справі було відкрито та призначено її розгляд за правилами загального позовного провадження, яке закрито ухвалою Шевченківського районного суду м. Чернівці від 26 лютого 2025 року та призначено справу до судового розгляду.
Представник позивача у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, проте подав до суду письмову заяву, в якій просив розгляд справи проводити без його участі, позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити.
Відповідачка ОСОБА_1 та представник відповідача обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Проспект" у судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином.
За таких обставин та на підставі ст. 280 ЦПК України, зі згоди позивача, суд вважає можливим ухвалити рішення при заочному розгляді справи. Крім того, суд вважає можливим, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, в зв`язку з неявкою сторін, судове засідання проводити без фіксування за допомогою звукозаписувального технічного засобу.
Дослідивши надані позивачем документи і матеріали, всебічно та повно з`ясувавши обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд прийшов до висновку про задоволення позовних вимог, виходячи з наступного.
Як встановлено судом, 04 травня 2012 року між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Гіпербуд» укладено договір оренди земельної ділянки №7800, за умовами якого на підставі рішення 22 сесії Чернівецької міської ради VI скликання від 29 березня 2012 року №457, Чернівецька міська рада надала, а ТОВ «Гіпербуд» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку, площею 1,3000 га для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями, яка знаходиться в АДРЕСА_1 . Договір укладено строком на 10 років до 04.05.2022 року (а.с.36).
29.03.2012 року межі зазначеної земельної ділянки встановлено в натурі (а.с.40).
Зазначені обставини містяться у постанові Західного апеляційного господарського суду від 26.01.2021 року у справі №926/1574/18, копія якої наявна у матеріалах справи (а.с.7-20).
Згідно звіту приватної аудиторської фірми «ЕКСПРЕС-АУДИТ» «Про фактичні результати стосовно відображення в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності ТОВ «Гіпербуд» станом на 30 вересня 2016 року сума витрат ТОВ «Гіпербуд» на будівництво об`єкту «будинок з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І - черга будівництво торгового центру)» за адресою м.Чернівці Проспект Незалежності, 131 складає 47 663 752 грн. 69 коп. (а.с.25-27).
Як вбачається з дослідженого судом рішення Господарського суду Чернівецької області від 06.02.2017 року у справі №926/4124/16, рішенням Чернівецької міської ради №107 від 25.02.2016 року припинено в односторонньому порядку договір оренди землі №7800 від 04.05.2012 року на підставі п.9.5.2 вказаного договору.
Підставою для прийняття вказаного рішення від 25.02.2016 року визначено здійснення орендарем будівництва без письмової згоди орендодавця.
Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 03.06.2016 року визнано недійсним та скасовано рішення ЧМР №107 від 25.02.2016 року.
Постановою Вищого господарського суду України від 09.11.2016 року рішення господарського суду від 03.06.2016 року залишено без змін.
20.02.2017 року ОК «ЖБК «Проспект» через Центр надання адміністративних послуг Чернівецької міської ради подав пакет документів з метою одержання сертифіката (для об`єктів ІV категорії складності)
При цьому касаційна інстанція зазначила, що суди попередніх інстанцій правильно встановили та виходили з того, що спірне рішення Чернівецької міської ради від 28.07.2016 року № 317 прийняте за відсутності передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі» підстав для припинення договору оренди землі від 04.05.2012 № 7800 та з порушенням приписів частини 2 статті 20, статті 123, частини 1 статті 124, статті 186 Земельного кодексу України (далі ЗК України) та статті 50 Закону України «Про землеустрій», оскільки зміна цільового призначення орендованої земельної ділянки із подальшою її передачею в оренду новому користувачу відбулася за відсутності проекту землеустрою.
Зазначені обставини встановлені постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07.07.2021 року у справі № 926/1574/18 ..
Окрім того, постановою касаційної інстанції від 07.07.2021 року у справі №926/1574/18 касаційну скаргу Чернівецької міської ради задоволено частково.
На підставі ч.4 ст.82 ЦПК України суд визнає наведені вище обставини встановленими та такими, що не підлягають доказуванню.
Судом також встановлено, що 11 травня 2017 року між ОК «ЖБК «Проспект» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого Обслуговуючий кооператив Житлово-будівельний кооператив «Проспект» (продавець) передав за плату, а покупець ОСОБА_1 прийняла у власність нежитлове (торгове) приміщення № НОМЕР_1 , загальною площею 11,4 кв.м., що розташоване за адресою АДРЕСА_1 (а.с.29).
Продаж приміщення за погодженням сторін здійснюється за 91 520, 00 гривень, які покупець зобов`язується сплатити продавцю у строк до 12.05.2017 року (а.с.29).
Відповідно до статті 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до частин 1, 35 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому (частина 1 статті 656 ЦК України).
Статтею 658 ЦК України встановлено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.
Приписами статті 876 ЦК України встановлено, що власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.
Згідно з пунктом 4 частини 1 статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі Закон) замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.
Відповідно до частини 2 статті 8 Закону планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.
Відповідно до частини 4 статті 26 Закону право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
Статтею 39 Закону передбачено порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів.
З огляду на зазначені приписи, правила статей 15, 16 ЦК України, а також статей 1, 2-4, 14, 215 ЦПК України кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов`язковий елемент конкретного суб`єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги за допомогою суб`єктивного права та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб.
Отже, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
Як було встановлено судом, позивач ТОВ «Гіпербуд», звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі продажу від 29.04.2017 року, посилався на те, що оспорюваним правочином було порушено права ТОВ «Гіпербуд» як замовника будівництва, позбавлено його права здати будівництво в експлуатацію та оформити право власності на новостворене нерухоме майно, оскільки ЖБК «Проспект» не був власником торгового центру та не мав права продажу нежитлових приміщень у ньому.
З огляду на зазначене, суд вважає, що ТОВ «Гіпербуд» наділений правом оспорювати договір купівлі-продажу від 11 травня 2017 року.
Згідно із ч. 1 ст. 202 ЦК правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Окрім зазначеного, суд звертає увагу на основні засади цивільного законодавства щодо свободи укладення договору між учасниками цивільних правовідносин.
Так, відповідно до ч.1, ч. 3 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Як вольова дія, правочин являє собою поєднання волі та волевиявлення. Воля сторін полягає в їхній згоді взяти на себе певні обов`язки, вона повинна бути взаємною, двосторонньою і спрямованою на досягнення певної мети.
Частиною першою статті 627 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (стаття 628 ЦК України).
Згідно із ч. 1 ст. 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
При вирішенні даного спору, суд враховує роз`яснення надані в п. 2 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 09 листопада 2009 року № 9, відповідно до яких, судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.
Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно статті 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Виходячи зі змісту статей 203, 655 ЦК України, договір купівлі-продажу вважається укладеним, якщо сторони мають повну уяву не лише про предмет договору, а й досягли згоди про всі його істотні умови.
Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому (частина перша статті 656 ЦК України).
Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення. (стаття 658 ЦК України).
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
За змістом ст.331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Аналізуючи вище викладене, зокрема доводи сторін щодо правомірності укладеного правочину, суд звертає увагу на те, що правочином є вольова дія учасників цивільних відносин, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Указані цивільно-правові результати мають бути досягнуті внаслідок правомірних дій суб`єктів цивільного права.
Однією з підстав для визнання правочину недійсним є його невідповідність вимогам закону.
Зібрані та досліджені судом докази беззаперечно підтверджують той факт, що ОК ЖБК «Проспект» не був власником майна (речей та прав), які було відчужено за договором купівлі-продажу: нежитлового приміщення (торгового приміщення) № НОМЕР_2 , загальною площею 11,4 кв.м., розташованого за адресою АДРЕСА_1 , укладеного 11 травня 2017 року, а отже відповідно до вимог ст.ст.203, 655, 656, 658 ЦК України не мав права укладати угоди по його відчуженню.
Таким чином, ОК ЖБК «Проспект» розпорядився майном, власником якого він не є, оскільки неправомірно набув статус замовника будівництва, використовуючи який, у подальшому, оформив право власності на торгівельний комплекс, а тому суд приходить до висновку про невідповідність оспорюваного правочину вимогам закону та його недійсність.
Внаслідок укладення оспорюваного правочину порушено права ТОВ «Гіпербуд» як замовника будівництва на закінчення будівництва, здачу його в експлуатацію та оформлення права власності на новостворене майно.
Такого висновку дійшла і колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 25 липня 2019 року у справі № 727/7137/17 та у постанові №727/7763/17 від 01.07.2020 року.
Таким чином, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ТОВ «Гіпербуд» є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
На підставі наведеного та, керуючись ст.ст. 203, 215, 656, 658 ЦК України, ст. ст. 4, 12, 13, 76-83, 130, 131, 141, 259, 263-265, 280-282 ЦПК України, суд
Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Гіпербуд", в інтересах якого діє адвокат Стороженко Юрій Володимирович, до Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Проспект", ОСОБА_1 про визнання договору недійсним задовольнити.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № 307, загальною площею 11,4 кв. м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , від 11. 05. 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Надією Василівною та зареєстрований в реєстрі за № 6791.
Стягнути з Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Проспект", ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Гіпербуд" в рівних частках судовий збір у розмірі 2422 грн. 40 коп.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив,за письмовоюзаявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцятиднів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Суддя Бойко М.Є.