Справа №: 398/6669/24
провадження №: 2/398/888/25
"24" квітня 2025 р. м. Олександрія
Олександрійський міськрайонний суд Кіровоградської області в складі головуючого судді Шинкаренко І.П., за участю секретаря судового засідання Черткова А.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , від імені та в інтересах якої діє представник - адвокат Боровський Валерій Антонович, до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу будинку дійсним та скасування заборони (арешту),
ВСТАНОВИВ
Адвокат Боровський В.А., який діє від імені та в інтересах позивача ОСОБА_1 , звернувся до Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області з позовною заявою до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу будинку АДРЕСА_1 від 12 серпня 2002 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідченого на Універсальній товарній біржі «Ален» за реєстровим № 846, дійсним та скасування заборони (арешту) зазначеного нерухомого майна за реєстраційним номером обтяження 8078240 від 16 жовтня 2008 року. В обґрунтування позовної заяви зазначив, що 12 серпня 2002 року між ОСОБА_2 , з одного боку, та ОСОБА_1 , з іншого боку, було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку № 846, відповідно до якого відповідач продала, а позивач купив житловий будинок АДРЕСА_1 . Зміна назви вул. «Сакко і Ванцетті» на вул. «Кам`яна» відбулась на підставі розпорядження Олександрійського міського голови № 28 від 19 лютого 2016 року.
Вказаний договір був укладений на Універсальній товарній біржі «Ален» та зареєстрований у журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за № 846 від 12 серпня 2002 року. 21 серпня 2002 року вказана угода була зареєстрована в Олександрійському міжміському бюро технічної інвентаризації за реєстровим № 1367/110 с111. На момент переходу права власності правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР.
Зі змісту договору № 846 від 12.08.2002 року вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на Універсальній товарній біржі «Ален», подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. У відповідності до вимог ст. 227 ЦК України підлягає реєстрації в БТІ за місцем знаходження нерухомості.
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Крім того, під час перевірки документів державним реєстратором було встановлено, що в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна за реєстраційним номером 8078240 зазначено вид обтяження: заборона (архівний запис), зареєстровано 16 жовтня 2008 року реєстратором: Олександрійською міською державною нотаріальною конторою № 1 Кіровоградської області, підстава обтяження: договір довічного утримання б/н від 19 серпня 1997 року, нотконтора м. Олександрії, об`єкт обтяження: будинок, адреса: АДРЕСА_1 , власник: ОСОБА_3 .
Звернувшись до Олександрійською міською державною нотаріальною конторою № 1 з метою скасування заборони (арешту) позивачу було відмовлено, пояснюючи тим, що він не був стороною договору, і необхідність вирішення цього питання в судовому порядку. Весь цей час з моменту купівлі-продажу будинку позивачу ніхто ніяких претензій не пред`являв, про існування заборони (арешту) позивач не знав і навіть не здогадувався. Попередній власник ОСОБА_3 вже давно помер, а відповідачка ОСОБА_2 на підставі договору довічного утримання продала цей будинок позивачу.
Ухвалою судді від 16 січня 2025 року відкрито провадження та справу призначено до розгляду в порядку загального позовного провадження, витребувано від Комунального підприємства «Олександрійське міжміське бюро технічної інвентаризації» належним чином завірену копію реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна - будинок за адресою: АДРЕСА_1 , відповідачу визначено п`ятнадцятиденний строк з дня вручення даної ухвали для подання відзиву на позовну заяву, призначено підготовче засідання.
Відповідач у встановлений судом строк відзив на позовну заяву не подав.
27 січня 2025 року від Комунального підприємства «Олександрійське міжміське бюро технічної інвентаризації» на адресу суду надійшла копія реєстраційної справи на будинок за адресою: АДРЕСА_1 .
Ухвалою суду від 14 березня 2025 року закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду у судовому засіданні.
Представник позивача у судове засідання не з`явився, просив суд про розгляд справи за відсутності позивача, проти заочного розгляду справи не заперечують.
Відповідач повідомлявся судом про наявність цивільної справи на розгляді у суді, стороною якої він є, шляхом розміщення оголошення на офіційному сайті судової влади, будь-яких заяв чи клопотань від відповідача до суду не надходило.
У зв`язку з неявкою відповідача та не повідомленням про поважні причини такої неявки в судове засідання, в порядку ст. 280 ЦПК України, з урахуванням письмової згоди представника позивача суд вважає можливим провести розгляд справи у відсутності відповідача та ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, що відповідає положенням ст. 223 ЦПК України.
З врахуванням вимог ч. 2 ст. 247 ЦПК України у зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося.
Дослідивши матеріали справи у їх сукупності, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, оцінивши подані сторонами докази, суд дійшов наступних висновків.
Судом встановлено, що 12 серпня 2002 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на Універсальній товарній біржі «Ален» було укладено у письмовій формі договір купівлі-продажу № 846 від 12 серпня 2002 року, за умовами якого ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 придбав житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , житловою площею 30,2 кв. м. Вартість житлового будинку становила 8560,00 грн, продаж вказаного будинку вчинено за 500,00 грн. На момент продажу вказаний будинок належав продавцю на підставі договору довічного утримання, посвідченого 19 серпня 1997 року, державним нотаріусом Першої Олександрійської нотаріальної контори Кібальник О.Ф.
Сторони договору купівлі-продажу домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується відповідним письмовим договором, і відбулося повне виконання договору.
21 серпня 2002 року договір купівлі-продажу № 846 від 12 серпня 2002 року був зареєстрований в КП «Олександрійське міжміське бюро технічної інвентаризації».
Вказані відомості також підтверджено архівною довідкою № 115 від 20 лютого 2025 року КП «Олександрійське міжміське бюро технічної інвентаризації».
Встановлено, що адреса місця проживання позивача зареєстрована у вказаному будинку, що підтверджується його паспортом громадянина України з 22 січня 2005 року.
Крім того, відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯК № 927149 ОСОБА_1 є власником присадибної земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Держаного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 20 лютого 2025 року № 414300736 відомості про зареєстроване право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 ), відсутні. У Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна наявний архівний запис 8078240, згідно з яким зареєстровано 16 жовтня 2008 року реєстратором: Олександрійською міською державною нотаріальною конторою № 1 Кіровоградської області на підставі договору довічного утримання б/н від 19 серпня 1997 року, обтяження на будинок за адресою: АДРЕСА_1 , власником якого є ОСОБА_3 .
ОСОБА_3 згідно з архівною довідкою № 115 від 20 лютого 2025 року КП «Олександрійське міжміське бюро технічної інвентаризації» був власником вказаного житлового будинку з 03 липня 1952 року, та на підставі договору довічного утримання від 19 серпня 1997 року, право власності зареєстровано за ОСОБА_2 , з накладенням заборони на відчуження.
У позові представник ОСОБА_1 зазначає, що у позивача виникли необхідність зареєструвати право власності на вказаний житловий будинок у Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно, проте Управління дозвільно-погоджувальних процедур та адміністративних послуг йому в цьому відмовило. Підтвердження факту звернення позивача в матеріалах позовної заяви відсутні.
Згідно ст. ст. 316, 317, 319 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Права володіння, користування та розпоряджання своїм майном належать власникові. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Частиною 1 ст. 328 ЦК України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває у податковій заставі.
Згідно ст. 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Частина 3 ст. 640 ЦК України визначає, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
У відповідності до ч. 1 ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно із ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 754/2339/16-ц зроблено висновок, що «однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин».
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Подібні висновки наявні у постановах Верховного Суду від 22 лютого 2021 року у справі № 545/440/18; від 04 березня 2019 року в справі № 665/2266/16-ц та від 30 жовтня 2019 року в справі № 140/2001/17.
Отже суд може визнати правочин дійсним, якщо буде встановлено, що одна із сторін безповоротно ухиляється від нотаріального посвідчення правочину та втрати стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Існування таких обставин позивачем не доведено, відомості про втрату можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин не доведено. Небажання продавця та ухилення від нотаріального посвідчення договору не є безумовною підставою для застосування положень ч.2 ст. 220 ЦП України.
Таким чином, суд вважає, що позивач не довів в чому саме полягає безповоротне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та з чого вбачається втрата можливості його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним згідно зі статтею 220 ЦК України.
У п. 5 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07.02.2014р. "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав" роз`яснено судам, що вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК).
Крім того, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону (стаття 334 ЦК) та з урахуванням положення про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин (стаття 5 ЦК).
Стаття 210 ЦК України передбачає державну реєстрацію правочинів у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Пунктом 13 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" судам роз`яснено, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно врахувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. 210 та ст. 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є вчиненими і не створюють прав і обов`язків для сторін. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.
У відповідності до ч. 1 ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» регулює відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав.
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно ст.ст. 4, 27 вказаного Закону визначено, що державній реєстрації прав підлягають: право власності; державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
Таким чином, на об`єкти нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації, право власності у набувача за договором відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України виникає в момент державної реєстрації, порядок здійснення якої визначений ст. 182 ЦК України, а не в момент фактичного передання майна або в будь-який інший момент, визначений угодою сторін.
Крім того, суд вважає, що передача грошових коштів відповідачу не свідчить про набуття позивачем права власності на нерухоме майно за відсутності нотаріально посвідченого договору.
Матеріали справи не містять доказів того, що відповідач у теперішній час не бажає посвідчити зазначений договір в нотаріальній конторі, тому суд вважає, що позивач не надав суду доказів навмисного ухилення відповідача від нотаріального оформлення угоди, що порушує права та інтереси позивача.
Згідно ст. 317 ЦК України власникові належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном.
Реєстраторами реєстру заборон є державні нотаріальні контори, державні нотаріальні архіви, приватні нотаріуси, які уклали відповідні договори з адміністратором і мають повний доступ до реєстру заборон через комп`ютерну мережу; державне підприємство «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України та його регіональні філії в частині внесення відомостей щодо податкових застав та арештів, накладених органами державної влади.
У відповідності до ст.34 Закону України «Про нотаріат» накладення або зняття заборон є нотаріальною дією, вчинення яких в Україні покладається на нотаріусів, які працюють в державних нотаріальних конторах, державних нотаріальних архівах або займаються приватною нотаріальною діяльністю.
Частиною 1 ст. 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Право власності згідно із ч. 1 ст. 321 ЦК України є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений його права чи обмежений у його здійсненні.
Відповідно до ст. 391 ЦК України власник майна, права якого порушені, має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. Таке право особи реалізується шляхом звернення до суду з позовом про захист свого порушеного права та усунення будь-яких перешкод у вільному та на власний розсуд користуванні та розпорядженні майном.
У відповідності до ст. 34 Закону України «Про нотаріат» накладення або зняття заборон є нотаріальною дією, вчинення яких в Україні покладається на нотаріусів, які працюють в державних нотаріальних конторах, державних нотаріальних архівах або займаються приватною нотаріальною діяльністю.
Існування заборони на відчуження нерухомого майна перешкоджає позивачу реалізувати право, яке полягає у володіння, користуванні та розпорядженні своїм майном.
Проте матеріали позовної заяви не містять відомості, що позивачем було вжито заходів спрямованих на знаття заборони нотаріусом, який наклав відповідну заборону.
Позивачем не було надано належних та допустимих доказів на підтвердження обставин, на які він посилався в обґрунтування своїх вимог.
За таких обставин, суд доходить до висновку, що зібрані у справі докази, встановлені судом фактичні обставини справи та належна оцінка доказів вказують на відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та скасування забороно на майно.
Суд звертає увагу на те, що відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності.
Згідно з ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд також вирішує питання щодо розподілу між сторонами судових витрат.
Оскільки у задоволенні позовних вимог відмовлено, то витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 12, 13, 81, 141, 259, 264, 268, 273, 280, 284, 354 ЦПК України, суд
УХВАЛИВ
Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 , від імені та в інтересах якої діє представник - адвокат Боровський Валерій Антонович, до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу будинку дійсним та скасування заборони (арешту).
Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом 30 днів з дня його складення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд, якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене шляхом подачі апеляційної скарги до Кропивницького апеляційного суду. У цьому разі строк на апеляційне оскарження рішення починає відраховуватися з дати постановлення ухвали про залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.
Позивач має право оскаржити заочне рішення шляхом подачі апеляційної скарги до Кропивницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його складення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Повне рішення складено 24 квітня 2025 року.
Учасники справи:
позивач: ОСОБА_1 , (адреса місця реєстрації: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ),
представник позивача - адвокат Боровський Валерій Антонович, (адреса: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 ),
відповідач ОСОБА_2 , (остання відома адреса місця проживання: АДРЕСА_3 ).
Суддя І.П. Шинкаренко