РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 285/1299/24

провадження у справі №2/0285/77/25

22 квітня 2025 року м. Звягель

Новоград-Волинський міськрайонний суд Житомирської області

у складі судді Помогаєва А.В.,

при секретарі судового засідання Ковальчук М.В.,

за участі: позивача ОСОБА_1 , представника позивача ОСОБА_2 ,

представника відповідача ОСОБА_3 - ОСОБА_4 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 та ОСОБА_5 , третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів - приватний нотаріус Звягельського районного нотаріального округу Житомирської області Плюйко Володимир Павлович, про визнання недійсною угоди про розірвання договору купівлі-продажу квартири, переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу квартири та визнання права власності,-

УСТАНОВИВ:

04.03.2024 ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом (т. 1, а.с. 3-9) до ОСОБА_3 , ОСОБА_5 про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу квартири та визнання права власності, у якому просила наступне:

- визнати за ОСОБА_1 переважне право на придбання у власність квартири за адресою: АДРЕСА_1 ;

- перевести на ОСОБА_1 права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу квартири, укладеним 26.02.2024 між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 , який посвідчено приватним нотаріусом Звягельського районного нотаріального округу Житомирської області Плюйком В.П., реєстраційний №1118;

- стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_5 суму 894498 грн, шляхом перерахування даної суми з депозитного рахунку ТУ ДСА в Житомирській області, де вони зберігаються;

- визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

В обґрунтування позову посилалась на те, що позивач з 15.05.2012 є орендарем квартири за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору найму, укладеного з попереднім власником - ОСОБА_6 . Договір укладався строком на 2 роки, неодноразово продовжувався та діє до теперішнього часу.

Позивач постійно користувалась вищезазначеною квартирою, здійснювала в ній ремонтні роботи та сплачувала комунальні послуги.

Відповідач ОСОБА_3 успадкувала спірну квартиру після смерті орендодавця ОСОБА_6 .

26.02.2024 ОСОБА_3 уклала з відповідачем ОСОБА_7 договір купівлі-продажу, за яким останній придбав вищезазначену квартиру за 894498 грн.

Посилаючись на положення ч. 2 ст. 777 ЦК України, позивач вважає, що договір купівлі-продажу укладено відповідачами з порушенням її переважного права, як наймача, на придбання даної квартири.

Вважає, що ОСОБА_3 перед тим, як здійснити продаж квартири повинна була попередити ОСОБА_1 про такий намір та запропонувати першочергове придбання спірної квартири останній.

Крім того, позивач зазначає, що відповідач ОСОБА_3 чинила перешкоди у користуванні орендованою квартирою та протиправно заволоділа особистими речами позивача, які там зберігались.

23.07.2024 року ОСОБА_1 звернулась до суду з новим позовом (т. 2, а.с. 2-11) до ОСОБА_3 та ОСОБА_5 про визнання недійсною угоди про розірвання договору купівлі-продажу квартири від 05.07.2024, яка посвідчена приватним нотарусом Звягельського районного нотаріального округу Житомирської області Плюйком В.П. за реєстровим №4251, за якою з ініціативи покупця ОСОБА_7 та за взаємною згодою сторін розірвано договір купівлі-продажу квартири від 26.02.2024.

В обґрунтування позовних вимог зазначила, що угода відповідачів про розірвання договору купівлі-продажу квартири за своїм змістом суперечить положенням ст. 653 ЦК України, оскільки договір був виконаний сторонами.

Крім того, дана угода порушує принцип добросовісності, оскільки укладена з метою завдання шкоди правам позивача під час розгляду судом справи за первинним позовом ОСОБА_1 про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу квартири та визнання права власності.

Ухвалою Новоград-Волинського міськрайонного суду Житомирської області від 28.08.2024 вищезазначені цивільні справи об`єднані в одне провадження.

У судовому засіданні позивач та її представник позов підтримали. Дали пояснення по суті спору.

За клопотанням сторони позивача судом допитані свідки ОСОБА_8 та ОСОБА_9 , які повідомили про факт тривалого найму ОСОБА_1 спірної квартири, де вона сплачувала комунальні послуги та здійснювала ремонт.

Представник відповідача ОСОБА_3 - адвокат Демчик Н.О. проти задоволення позову заперечувала. Посилалась на його безпідставність. Зазначила, що між позивачем та попереднім власником спірної квартири ОСОБА_6 не виникли правовідносини найму, оскільки ОСОБА_1 користувалась квартирою безоплатно. Таким чином, вона не мала переважного права придбання квартири під час її продажу. Угода про розірвання договору купівлі-продажу не суперечить чинному законодавству України та не порушує прав позивача.

Відповідач ОСОБА_7 у судове засідання не з`явився. Про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином. Подав заяву про розгляд справи за його відсутності.

Третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів - приватний нотаріус Звягельського районного нотаріального округу Житомирської області Плюйко В.П. у судове засідання не з`явився. Про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином. Така неявка не перешкоджає розгляду справи.

З`ясувавши обставини, на які сторони посилаються як на підстави своїх вимог та заперечень, дослідивши докази, якими вони обґрунтовуються, суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Статтею 3 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Згідно ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно зі ст. 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, у межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

За змістом ст. 124 Конституції України юрисдикція загальних судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі.

Згідно ч. 1 ст. 19 ЦПК України у порядку цивільного судочинства суди розглядають справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства.

Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Судом встановлено, що 15.05.2012 між ОСОБА_6 та ОСОБА_1 укладено Договір найму житлового приміщення, за яким ОСОБА_6 передав ОСОБА_1 у користування на строк 2 роки квартиру АДРЕСА_2 (назву міста змінено на ОСОБА_10 ) (т.1, а.с. 10-11)

20.05.2014 між ОСОБА_6 та ОСОБА_1 укладено аналогічний договір. (т. 1, а.с. 12-14).

21.06.2016 між ОСОБА_6 та ОСОБА_1 укладено Договір найму житлового приміщення, за яким ОСОБА_6 передав ОСОБА_1 вищезазначену квартиру у користування на строк 2 роки. Пунктом 5 даного договору передбачено продовження строку його дії на той же строк у випадку, якщо жодна зі сторін не повідомить про припинення договору (т. 1, а.с. 14-16).

ІНФОРМАЦІЯ_1 помер ОСОБА_6 , спадкоємцем якого згідно свідоцтва про право на спадщину за законом від 24.01.2024 є відповідач ОСОБА_3 .

26.02.2024 між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , який посвідчено приватним нотаріусом Звягельського районного нотаріального округу Житомирської області Плюйком В.П., реєстраційний №1118 (т. 1, а.с. 130-131).

05.07.2024 між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 укладено угоду про розірвання договору купівлі-продажу квартири від 26.02.2024, яка посвідчена приватним нотаріусом Звягельського районного нотаріального округу Житомирської області, реєстровий №4251 (т. 1, а.с. 132)

Позивач посилається на те, що правовідносини найму спірної квартири до теперішнього часу не припинились, оскільки ні наймодавцем ОСОБА_6 , ні його спадкоємцем ОСОБА_3 не ініційоване припинення договору від 21.06.2016.

Оцінюючи обставини, на які посилаються сторони, суд зазначає наступне.

Статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Як визначено ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Протокол до Конвенції), ратифікованого Законом України № 475/97-ВР від 17 липня 1997 року, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Предметами спору в даній справі є:

1) виникнення у позивача переважного права на придбання квартири АДРЕСА_2 за договором купівлі-продажу;

2) правомірнісь угоди відповідачів від 05.07.2024 про розірвання договору купівлі-продажу вищезазначеної квартири від 26.02.2024.

Обставини створення перешкод позивачу в користуванні спірною квартирою та речами, які в ній зберігались, не стосуються безпосередньо предмета спору, оскільки виходять за межі позовних вимог, що виключає їх дослідження судом у даній справі.

Позивач стверджує, що вона є наймачем спірної квартири, а її позовні вимоги ґрунтуються на праві, яке встановлено ч. 2 ст. 777 ЦК України.

Оцінюючи доводи позивача, суд враховує наступне.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. (ч. 1 ст. 626 ЦК України)

Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із суті договору. (ч. 5 ст. 626 ЦК України)

Загальні положення про найм (оренду) встановлено §1 Глави 58 ЦК України.

Згідно ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Статтею 762 ЦК України визначено, наступне.

За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму.

Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.

Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Особливості правового регулювання найму (оренди) житла визначено Главою 59 ЦК України.

Згідно ч. 1 ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Обов`язки наймача житла визначено ст. 815 ЦК України, зокрема - наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за найм житла.

Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Системний аналіз норм чинного ЦК України дає підстави для висновку, що оплатність користування майном є обов`язковою умовою договору найму.

Надані позивачем копії договорів, укладених між ОСОБА_6 та ОСОБА_1 , містять умови про безоплатність проживання (зокрема, п. 7 договору від 21.06.2016).

Суд не бере до уваги посилання сторони позивача на сплату нею комунальних послуг та забезпечення проведення ремонтних робіт у спірній квартирі, як форму оплати за договором найму, оскільки укладений сторонами договір прямо виключає будь-яку оплату.

Разом з тим, відсутність оплати за користування майном свідчить про те, що укладений сторонами правочин не містить обов`язкової умови, необхідної для договору найму (оренди).

Оцінка правовідносин, які виникли між сторонами договору, не може ґрунтуватись виключно на назві складеного сторонами документу.

Відповідно до пункту 6 статті 3 ЦК України справедливість, добросовісність та розумність належать до загальних засад цивільного законодавства.

Поняття зобов`язання належить до фундаментальних понять доктрини цивільного права. Розумне тлумачення законодавства можливе лише з урахуванням правової природи зобов`язання.

Відповідно до частини першої статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися вiд вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Показання свідків про обставини проживання ОСОБА_1 у спірній квартирі підтверджують лише факт користування та не можуть спростувати умови наданого позивачем письмового договору.

Враховуючи відсутність обов`язку ОСОБА_1 оплачувати користування квартирою, суд дійшов висновку, що між нею та власником квартири ОСОБА_6 не виникли правовідносини найму.

Безоплатність користування чужим майном є ознакою інших правовідносин, які виникають на підставі договору позички (ст. 827 ЦК України).

Оскільки договори найму та позички ґрунтуються на різних принципах, визначальним серед яких є оплатність користування, слід визнати, що встановлене ч. 2 ст. 777 ЦК України обмеження власника майна у вільному виборі покупця при відчуженні майна, переданого в оплатне користування, є додатковим зобов`язанням, що забезпечує баланс інтересів сторін, які отримують зустрічне задоволення під час реалізації правовідносин найму.

В іншому випадку - власник майна, переданого у позичку, не отримує будь-кої оплати за користування, що виключає виникнення у нього додаткових зобов`язань перед контрагентом на підставі спеціальних норм ЦК України, які регулюють інші правовідносини.

За таких обставин, суд дійшов висновку, що у зв`язку з відсутністю правовідносин найму між ОСОБА_1 та власниками квартири ( ОСОБА_6 та його правонаступником ОСОБА_3 ), у позивача в даній справі не виникло право на переважне придбання спірної квартири, під час її продажу.

Відсутність суб`єктивного права позивача виключає можливість його захисту судом та є підставою відмови у задоволенні позовних вимог, що грунтуються на заявленому праві (первинний позов ОСОБА_1 від 04.03.2024).

Вирішуючи позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсною угоди від 05.07.2024 між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 про розірвання договору купівлі-продажу квартири від 26.02.2024, суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочнну не може суперечити актам цивільного законодавства.

Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 651 ЦК України).

У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються (ч. 2 ст. 653 ЦК України).

Відповідно до ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Судом встановлено, що 05.07.2024 між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 укладено угоду про розірвання договору купівлі-продажу квартири від 26.02.2024. Угода посвідчена приватним нотарусом Звягельського районного нотаріального округу Житомирської області Плюйком В.П., зареєстрована в реєстрі під №4251 (т. 2 а.с. 132).

Статтею 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідачами дотримано вимоги закону щодо форми правочину під час укладання оспорюваної угоди від 23.07.2004.

Статтею 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Позивачем не надано доказів порушення її прав оспорюваною угодою відповідачів.

Суб`єктивний інтерес позивача набути у власність спірну квартиру шляхом переведення на неї прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу квартири, укладеним 26.02.2024 між відповідачами, не підлягає захисту, оскільки такий інтерес не ґрунтується на нормах Закону та суперечить засадам цивільного права. Позивачем не доведено існування правовідносин, у яких таке право на придбання спірного майна могло виникнути.

Укладання договору купівлі-продажу спірної квартири та наступне розірвання такого договору відповідачами не вплинуло на права та обов`язки позивача.

На підставі вищевикладеного, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Кошти в сумі 895998 грн, які внесено позивачем на депозитний рахунок у Державній казначейській службі України, з метою забезпечення виконання зобов`язань за договором купівлі-продажу спірної квартири, підлягають поверненню позивачу ОСОБА_1 .

Керуючись статтями 4, 12, 13, 76-81, 141, 259, 263-265 ЦПК України, суд ,-

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Повернути ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП - НОМЕР_1 ) грошові кошти в сумі 895998 (вісімсот дев`яносто п`ять тисяч дев`ятсот дев`яносто вісім) гривень, внесені згідно квитанції від 04.03.2024 на депозитний рахунок UA0000277 у Державній казначейській службі України, код отримувача 26278626.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку апеляційного оскарження, якщо апеляційна скарга не була подана. У випадку оскарження - рішення набирає законної сили за наслідками апеляційного провадження.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Житомирського апеляційного суду протягом 30 (тридцяти) днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 01.05.2025.

Суддя А.В. Помогаєв