ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
справа № 753/4311/25
провадження № 2/753/5525/25
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 квітня 2025 року Дарницький районний суд м. Києва в складі:

головуючої судді Комаревцевої Л.В.

з секретарем Гаврилюк О.В.

за участю позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань № 224 по вул. Кошиця, 5-А в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про розірвання договору та стягнення заборгованості,

ВСТАНОВИВ:

05.03.2025 позивач звернулась до суду з позовом до відповідача та просила: розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва №87933 від 03.12.2018, укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та Акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «АРКАДА»;

стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» () на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) заборгованість у розмірі 761 855, 27 грн., інфляційні втрати у ромірі 549 185,27 грн., 3% річних у розмірі 102 986,13 грн.; судовий збір у розмірі 12281,18 грн.

Свої вимоги мотивує тим, що 03.12.2018 між управителем ПАТ АКБ «Аркада» та позивачем, укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 87933.

05.12.2018 позивачем було у повному обсязі виконано свої зобов`язання за Договором про участь у ФФБ та сплачено грошові кошти у сумі 747380,02 грн. як 100% вартості об`єкта інвестування та 14 475,25 грн. винагороди управителя (1,9% від вартості об`єкта), що разом становило 761 855,27 грн. в касу АТ АКБ «Аркада».

У подальшому, на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 25.11.2020 в справі № 910/14861/20 замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» з AT АКБ «Аркада» на нового управителя - відповідача ТОВ «ФК «Гарант Капітал».

Вказується, що позивачем (довірителем) повністю виконані та дотримані умови договору про участь у ФФБ № 87933 від 03.12.2018. Однак, у запланований строк об`єкт будівництва в експлуатацію не введено та позивачу не передано, тобто забудовник порушив строки спорудження об`єкта будівництва. Станом на сьогодні будівництво об`єкта не завершено, строки його будівництва збільшились. За таких обставин, наявні всі підстави для розірвання договору про участь у ФФБ № 87933 від 03.12.2018.

Посилаючись на положення ст.18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», позивач вказує, що має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому внесених коштів у зв`язку із порушенням забудовником строків спорудження об`єкта будівництва, що є істотним порушенням з боку відповідача умов договору.

Також позивач зауважує, що оскільки відповідно до Договору про участь у ФФБ №87933 від 03.12.2018 об`єкт будівництва мав бути введений в експлуатацію у серпні 2020 року, однак цього зроблено не було, що є порушенням Договору з боку Управителя. А тому з 01 вересня 2020 року і до цього часу (04.03.2025), тобто майже 5 років, Управитель безпідставно користується грошовими коштами позивача у розмірі 761855,27 грн. У зв`язку з чим кошти позивача значно знецінились через інфляційні процеси. А тому відповідач повинен сплатити інфляційні втрати та 3% річних за користування чужими грошовими коштами, які не є штрафними санкціями, а входять до складу грошового зобов`язання та покликані захистити майнові права позивача як кредитора.

05.03.2025 ухвалою суду відкрито провадження.

26.03.2025 до суду надано відзив представником ТОВ ФК «Гарант-Капітал». Посилаючись на ст. 70, ст. 651, ст. 1044 ЦК України, ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Представник відповідача вказала про те, що одностороннє розірвання договору не передбачено у зв`язку з відсутністю згоди сторін. Відповідно до рішення Господарського суду м. Києва від 25.11.2020 по справі №910/14861/20 було замінено управителя з ФФБ АТ «Аркада» на ТОВ «ФК «Гарант-Капітал». АТ АКБ «Аркада» було здійснено лише підготовчі будівельні роботи. Заперечуючи проти задоволення позовних вимог представник відповідача зазначила про те, що після введення об`єкта в експлуатацію відповідач надає довірителю лише довідку про отримання у власність закріпленого об`єкта. Грошові кошти відповідач отримав 09.03.2023. Забудовник брав участь у судових спорах у зв`язку з розірвання договорів оренди земельних ділянок. Добудувати об`єкти за цінами, визначеними в 2018-2020 роках стало складно. Управління коштами відповідачем відновлено з листопада 2024 року. Довірителям було запропоновано протягом 30 днів заміну об`єктів інвестування на інші. Позивач не звернулась до відповідача та не змінила об`єкт інвестування. Квартира АДРЕСА_1 не реалізована наступному довірителю, а тому строк виплати коштів позивачу у зв`язку з розірванням договору не настав. Після розірвання договору у відповідача виникає обов`язок. Відповідач здійснює управління коштами позивача з метою перерахування забудовнику для фінансування будівництва. Відповідач отримав від ФФБ 230 000 грн., кошти позивача не отримав, що на переконання представника відповідача ОСОБА_3 є підставою для відмови у позові.

07.04.2025 позивач надала до суду відповідь на відзив, зазначила про невиконання умов договору, постійне відтермінування та висловила позицію щодо додатків, які додано представником відповідача до відзиву, наполягала на задоволенні позовних вимог.

Надані сторонами заяви по суті справи залучено до матеріалів справи.

В судовому засіданні позивач підтримала заявлений позов, з викладених підстав.

Представник позивача проти задоволення позову заперечувала, пославшись на обставини викладені в заявах по суті справи.

Статтею 13 ЦПК України визначено принцип диспозитивності цивільного судочинства, відповідно до якого суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до вимог ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує зокрема: чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; які правовідносини випливають зі встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Суд, заслухавши обґрунтування і заперечення сторін, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, дійшов до наступних висновків.

Судом встановлено, у фінансуванні будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція 03.12.2018 між АТ АКБ «АРКАДА», з однієї сторони та ОСОБА_1 , з другої сторони укладено договір про участь у фонді фінансування будівництва відповідно до якого довіритель на підставі повного визнання Правил фонду фінансування будівництва «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція», що затверджені рішенням правління ПАТ АКБ «АРКАДА» надано згоду на участь», за довірителем закріплено об`єкт інвестування, квартиру за будівельною адресою: АДРЕСА_2 у житловому будинку №14 №193 на 14 поверсі площею 41,21 кв.м, а управитель зобов`язався повідомити довірителю про початок роботи комісії з питань введення будівництва в експлуатацію протягом 10 днів з моменту отримання повідомлення від забудовника, довіритель протягом 2 банківських днів зобов`язалась внести кошти в розміри 228 685 грн. 99 коп., що становить 30% вартості об`єкта інвестування. За умовами укладеного між сторонами Договору довіритель має виключне право на закріплення за собою об`єкта інвестування відповідно до вимог ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». За умовами Договору після кожного внесення довірителем коштів управитель оформляє свідоцтво із зазначенням кількості закріплених вимірних одиниць в обмін на попереднє. ( а.с. 9-13, т.1).

Договір укладено між сторонами на підставі ст.634 ЦК України, позивач приєдналась до Правил Фонду фінансування будівництва виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція», затверджених рішенням правління АТ АКБ «Аркада» від 29.05.2017 ( а.с. 14-15, т.1).

05.12.2018 відповідно до договору №87933 про уступку майнових прав, АТ АКБ «Аркада» та ОСОБА_1 погодили характеристики об`єкта інвестування та його вартість в розмірі 747 380 грн. 02 коп. ( а.с. 21,т.1).

05.12.2018 ОСОБА_1 відповідно до квитанції №13 сплатила на рахунок АТ АКБ «Аркада» 761 855 грн. 27 коп. та отримала свідоцтво про участь у ФФБ виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція» на підставі Договору №87933 від 03.12.2018 квартири АДРЕСА_3 на 14 поверсі площею 41,21 кв.м вартістю 747380 грн. ( а.с.22-23,т.1).

Згідно із ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Судом було досліджено докази, додані представником відповідача до відзиву ( а.с. 75-250,т.1, а.с. 1-176,т.2).

Відповідно до Угоди №1-Ф на об`єкт будівництва до Генерального договору №2 від 19.05.2014 між ПАТ АКБ «Аркада», з однієї сторони та ТОВ «Будеволюція», з другої сторони укладено угоду про організацію будівництва житлового масиву у Дарницькому р-ні м. Києва між вул. Б. Гмирі та вул. Колекторною мкрн. 1,2,2а,3,4,5,6 Осокорки-Центральні у Дарницькому р-ні м. Києва із запланованою датою введення об`єкта в експлуатацію IV квартал 2022 року ( а.с. 75,т.1).

07.03.2019 відповідно до листа №841/7/1 АТ АКБ «Аркада» повідомлено ОСОБА_1 про невиконання будівництва значний період часу з причин, незалежних від забудовника та перенесення запланованих дат введення будинку в експлуатацію в листопаді 2020 року ( а.с.77).

07.04.2021 між Міністерством внутрішніх справ України, Міністерством розвитку громад та територій України, Службою безпеки України, Фондом гарантування вкладів фізичних осіб, Київською міською державною адміністрацією, ПАТ ДТЕК «Київські електромережі», модератором ОСОБА_4 , ТОВ «Столиця-Груп», ГО «Об`єднання інвесторів ЖК «Еврика», «Патріотика» та «Патріотика на озерах», народним депутатом ОСОБА_5 , ТОВ ФК «Гарант Капітал», ТОВ ДК «Фундамент» укладено меморандум ( а.с.78-93, т.1).

18.11.2021 ТОВ «Будеволюція» повідомлено ТОВ ФК «Гарант-Капітал» про те, що відповідно до рішення виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 25.09.2020 розпочато процедуру ліквідації АТ АКБ «Аркада» строком на 3 роки з 25.09.2020 до 24.09.2023 ( а.с. 95-96, т.1).

19.01.2021 ТОВ ФК «Гарант-Капітал» надіслано уповноваженій особі Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію АТ АКБ «Аркада» копію наказу Господарського суду м. Києва від 31.12.2020 про примусове виконання рішення про передачу від АТ АКБ «Аркада» новому управителю ТОВ ФК «Гарант Капітал» майно, що перебуває у довірчій власності та документи ( а.98, т. 1).

24.02.2021 уповноважений на ліквідацію АТ АКБ «Аркада» Луньо І.В. повідомив ТОВ ФК «Гарант-Капітал» про те, що станом на 29.12.2020 на рахунку оперативного резерву 0 грн., залишок коштів на рахунках складає 230 540 грн.92 коп. ( а.с.105, т.1).

25.10.2021 уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію в АТ АКБ «Аркада» І.В. Луньо повідомлено ТОВ «Гарант Капітал» про передачу документації ФФБ та завершення процедури передачі ФФБ від АТ АКБ «Аркада» до ТОВ ФК «Гарант Капітал» документації, складення актів ( а.с.201-202,т.1).

06.12.2021 ТОВ «Будеволюція» повідомлено ТОВ ФК «Гарант Капітал» про розробку уточнень та коригувань календарного графіку фінансування об`єкту будівництва на виконання умов Генерального договору №2 від 19.05.2014 орієнтовно у лютому 2022 року ( а.с.204, т.1).

13.01.2022 внесено до Єдиного реєстру досудових розслідувань відомостей за фактом заволодіння чужим майном у кримінальному провадженні №0000042 ( а.с.207, т.1).

22.02.2022 ТОВ «Будеволюція» повідомлено ФК «Гарант Капітал» про відкликання банківської ліцензії та ліквідаціюАТ АКБ «Аркада» ( а.с.97, т.1).

26.02.2024 ТОВ «Будеволюція» на виконання запиту ТОВ ФК «Гарант Капітал» надано фінансову звітність за період з 2021 року по грудень 2023 року ( а.с. 26-27,т.2).

14.03.2024 уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію АТ АКБ «Аркада» Луньо І. повідомлено ТОВ ФК «Гарант Капітал» про задоволення вимог 7-ої черги відповідно до рішення виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 27.02.2023 №243 та 09.03.2023 грошові кошти в сумі 244 811 113 грн. 14 коп. було перераховано від АТ АБ «Аркада» на користь ТОВ ФК «Гарант Капітал» ( а.с. 210-211, т.1).

29.03.2024, 28.06.2024, 27.09.2024 ТОВ ФК «Гарант Капітал» запитано у ТОВ «Будеволюція» інформацію та звітність ( а.с.28-30 т. 2).

25.10.2024 ТОВ «Будеволюція» надано ТОВ ФК «Гарант Капітал» фінансову звітність за 2024 рік ( а.с.31,т.2).

08.11.2024 ТОВ ФК «Гарант Капітал» повідомлено непоіменованого довірителя Фонду фінансування будівництва про зміну технічних характеристик об`єкта будівництва мкрн. 1,2,2а,3,4,5,6 жм Осокорки-Центральні у Дарницькому р-ні м. Києва та про запис на прийом ( а.с.34,т.2).

13.01.2025, 10.03.2025 ТОВ «Будеволюція» надано ТОВ ФК «Гарант Капітал» фінансову звітність за 2024 рік ( а.с.32-33, т.2).

Представником відповідача додано до відзиву копію Акту №1 ТОВ «Аркада-Будівництво» та ТОВ «Будеволюція» за листопад 2018 року, відомість ресурсів на етапі будівництва житлового будинку №14 за листопад 2018 року, довідку ТОВ «Аркада-Будівництво» та ТОВ «Будеволюція» за червень 2019 року, Акт приймання-передачі виконаних робіт ТОВ «Аркада-Будівництво», ТОВ «Будеволюція» за червень 2019 року, інформацію з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва станом на 14.10.2024 по будинку №28 ( а.с.41-44, а.с. 45-48, а.с.50, а.с. 51-53, а.с.54-176, т.2).

Відповідно до ст. 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Відповідно до ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно із ст. 79 ЦПК України, достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

Відповідно до ст. 80 ЦПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Згідно із ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Позивач додала до позовної заяви докази повного виконання із своєї сторони умов договору від 03.12.2018, укладеного АТ АКБ «АРКАДА».

Відповідно до ст. 251 ЦК України, строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Згідно до свідоцтва про участь у ФФБ виду А «Патріотика» за програмою ТОВ «Будеволюція», виданого на підставі Договору №87933 від 03.12.2018 АТ АКБ «Аркада» ОСОБА_1 , запланована дата введення в експлуатацію об`єкта - серпень 2020 року ( а.с.23,т.1).

Матеріали справи не містять доказів введення в експлуатацію об`єкта фінансування. У суді представник відповідача також не заперечувала факт того, що будівництво об`єкта інвестиції ОСОБА_1 не закінчено, не введено в експлуатацію і не передано у право власності останнього.

Відповідач зазначає, що не з його вини збільшені строки будівництва. Також зазначає, що з метою вирішення соціально важливої ситуації для міста, з метою добудови житлових комплексів банку АТ АКБ «Аркада» укладено 07 квітня 2021 року Меморандум щодо вирішення питання добудови та передачі квартир інвесторам ЖК «Еврика», «Патріотика», «Патріотика на озерах», який підписано 10-ма сторонами Меморандуму, копія якого міститься в матеріалах справи (т.1 а.с.78- 93).

Відповідно до частини першої статті 1029 Цивільного кодексу України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

З метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа, як управитель, створює ФФБ, управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном (статті 5, 6, 7, 9 Закону № 978-IV).

Відповідно до частини другої статті 12 Закону № 978-IV правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.

Частиною третьою статті 11 Закону № 978-IV встановлено, що для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва, та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.

За частиною другою статті 598 Цивільного кодексу України, припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

За приписами частини другої статті 651 Цивільного кодексу (ЦК) України, що є загальними нормами матеріального права щодо підстав розірвання договору, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Також, згідно з частиною четвертою статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-ІV, що є спеціальним законом у питаннях розірвання договору про участь у ФФБ, у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Отже підстави для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю за частиною четвертою статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»: 1) у разі порушення забудовником строків спорудження будівництва; 2) у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою статті 18 Закону (тобто контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором).

Таким чином порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до Фонду фінансування будівництва.

Як вбачається у пункті 5 договору № 87933 про участь у ФФБ від 03.12.2018, запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію - серпень 2020 року. Також згідно з свідоцтва про участь у Фонді фінансування будівництва № 29180 від 05.12.2018, запланованою датою введення в експлуатацію визначено серпень 2020 року, датою передачі під заселення - листопад 2020 року (т.1 а.с.23).

Крім того, з листа ТОВ «Аркада-Будівництво» від 07.03.2019 вбачається, що запланована дата введення житлового будинку "14 ж/м Осокорки-Центральні в експлуатацію листопад 2020 року.

Відповідач не заперечував факт того, що будівництво об`єкту інвестиції ОСОБА_1 не закінчено, не введено в експлуатацію і не передано у право власності останній станом на дату розгляду справи.

Звертаючись до суду з позовом ОСОБА_1 посилається на порушення її прав, як довірителя та учасника ФФБ, внаслідок прострочення терміну виконання будівельних робіт та введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Таким чином, суд, вважає, що у зв`язку із перенесенням визначеного терміну прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, що за обставинами даної справи є порушенням забудовником строків спорудження будівництва, право особи на розірвання договору в судовому порядку на її вимогу у разі істотного порушення договору другою стороною у такому разі встановлено ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Оскільки, термін введення об`єкта інвестування в експлуатацію прострочено, тому вказаний договір повинен бути розірваний, а сплачені кошти за договором № 87933 від 03.12.2018 - повернуті довірителю.

Щодо посилання сторони відповідача на те, що прострочення запланованої дати введення в експлуатацію будинку не є тотожним порушенню забудовником строків спорудження, оскільки сторонами договору про участь у ФФБ був визначений лише запланований термін введення будинку в експлуатацію та він є орієнтовним, що свідчить про те, що дата введення будинку в експлуатацію може змінюватись, слід вказати наступне.

Суд вважає за необхідне зазначити, що положення договору щодо встановлення нечіткого та некоректного строку завершення будівництва та введення об`єкта будівництва в експлуатацію (можливість його змінювати безліч разів за ініціативою забудовника в односторонньому порядку) повинно тлумачитись на користь споживачів і таким чином застерігати забудовника у можливості наступної зміни терміну завершення будівництва та введення об`єкта нерухомості в експлуатацію без реального виконання робіт по будівництву, а лише посилаючись на таку умову договору.

Верховним Судом неодноразово застосовувався принцип «contra proferentem» (лат. «verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem» слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав), зокрема в постановах від 30 січня 2024 року у справі № 910/903/23, від 17 січня 2024 року у справі № 201/5221/21, від 11 січня 2024 року у справі № 902/113/23, від 12 грудня 2023 року у справі № 910/2443/22, від 16 листопада 2023 року у справі № 910/15587/21, від 08 листопада 2023 року у справі № 700/740/17, від 24 жовтня 2023 року у справі № 920/1396/15.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 жовтня 2021 року у справі № 615/1410/17 з посиланням на постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц вказано, що: «Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення. Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party)».

Отже, саме відповідач повинен нести ризик, пов`язаний з неясністю умови договору щодо строку завершення будівництва, а сама по собі умова договору про можливість змінювати терміни будівництва з ініціативи забудовника не повинна бути тягарем для споживача його послуг та позбавляти права на своєчасне отримання житла.

За наведених обставин позовні вимоги в частині розірвання договору та стягнення вартості фінансування об`єкту інвестування у розмірі 761855,27 грн, що є внесеними коштами до фонду на інвестування будівництва без суми винагороди управителю, підлягають задоволенню.

Що стосується вимог позивача про стягнення з відповідача інфляційних витрат на суму 549185,27 грн. та 3% річних в розмірі 102,986,13 грн. на підставі ст.625 ЦК України, суд зазначає наступне.

Відповідно до положень ст. 18 Закону № 978-IV управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.

Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.

Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (абз. 1-3 ч. 2 ст. 13 Закону України № 978-IV).

Згідно з ч. 1 ст. 18 згаданого Закону України № 978-IV управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести, зокрема до збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів.

Статтею 18 Закону України № 978-IV визначено контроль управителя ФФБ за виконанням зобов`язань за договором.

Зокрема, у разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.

Згідно з ч. 11 ст. 20 Закону України № 978-IV для встановлення факту виконання відповідачем умов договору про участь у ФФБ та факту припинення управління майном необхідне настання трьох таких умов у їх поєднанні: виконання довірителем всіх зобов`язань перед Управителем ФФБ; введення об`єкта до експлуатації; підписання довірителем із забудовником акта прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування після введення об`єкта в експлуатацію.

При цьому управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження і якості об`єктів будівництва та передачі довірителям у власність об`єктів інвестування.

Як встановлено судом вище, на час звернення ОСОБА_1 до суду із вказаним позовом, об`єкт будівництва до експлуатації не введено, та за рішенням Господарського суду міста Києва від 12 січня 2021 року у справі № 910/14860/20 замінено управителя ФФБ виду А "Патріотика" за програмою ТОВ «Будеволюція» з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал».

Дослідивши зміст укладеного договору про участь у ФФБ, а також Правила ФФБ виду А "Патріотика" за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» (далі - Правила ФФБ), дотримуватись вимог якого позивач зобов`язався, у зв`язку з підписанням цього договору, суд дійшов висновку, що відповідач не здійснює будівництво, введення в експлуатацію об`єкта інвестування, оскільки такі функції покладено безпосередньо на забудовника, отже несе відповідальність у межах укладеного з довірителем договору, проте, вказаним договором не передбачена відповідальність управителя за порушення строків будівництва об`єкту будівництва.

Крім того, передбачена статтею 625 ЦК України відповідальність застосовується до правовідносин зобов`язального характеру, які виникають з приводу грошових зобов`язань.

В силу положень статей 524, 533-535, 625 ЦК України грошовим є зобов`язання, яке виражається в грошових одиницях України (грошовому еквіваленті в іноземній валюті), тобто будь-яке зобов`язання зі сплати коштів.

Таким чином, грошовим зобов`язанням є таке правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана сплатити гроші на користь другої сторони (кредитора), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Підставою застосування відповідальності, передбаченої частиною другою статті 625 ЦК України, є прострочення боржником виконання грошового зобов`язання. Тобто порушенням грошового зобов`язання є невиконання боржником обов`язку сплатити грошові кошти. Обов`язок щодо прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію не є грошовим зобов`язанням.

Отже, стороною позивача не доведено, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони відповідача. Суду не надано доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником).

Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без доведення, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.

Саме до цього зводяться висновки, викладені Верховним Судом в постанові від 10.12.2024 в справі № 638/18016/21.

За викладених обставин, суду відмовляє у задоволенні позовних вимог щодо стягнення інфляційних витрат та трьох відсотків річних.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судовий збір судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача. При задоволенні позовних вимог підлягає стягненню з відповідача судовий збір в розмірі судовий збір у розмірі 12281 грн. 18 коп.

Керуючись ст. ст. 12,76,77,78,79,80,81,263,265 ЦПК, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про розірвання договору та стягнення заборгованості - задовольнити частково.

Розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва №87933 від 03.12.2018 року, укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та Акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «АРКАДА».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» () на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) заборгованість у розмірі 761 855 (сімсот шістдесят одну тисячу вісімсот п`ятдесят п`ять) грн. 27 коп., судовий збір у розмірі 12281 грн. 18 коп.

В задоволенні решти позовних вимог - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення виготовлено 28.04.2025

Суддя: Комаревцева Л.В.