ЧЕРВОНОАРМІЙСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 292/369/25
Провадження № 2/292/279/25
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

24 квітня 2025 року с-ще Пулини

Червоноармійський районний суд Житомирської області в складі головуючого судді Лотуги В.Ф., з участю секретаря судового засідання Риданової Г.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом представника позивачки ОСОБА_1 - адвоката Рудика Віталія Руслановича до Приватного підприємства "Новозаводські аграрні інвестиції" про розірвання договору оренди землі та скасування державної реєстації права оренди,-

В С Т А Н О В И В :

У березні 2025 року представник позивачки ОСОБА_1 - адвокат Рудик В.Р. звернувся до суду з позовом до ПП "Новозаводські аграрні інвестиції", мотивуючи його тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером :01:000:0168, площею 2,53 га., що розташована на території Новозаводської сільської ради Житомирського (Пулинського) району Житомирської області.

Вказана земельна ділянка на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 03.06.2013 зареєстрована за ОСОБА_1

02 червня 2015 року між ОСОБА_1 та відповідачем укладено договір оренди землі, за умовами якого в оренду передано дану земельну ділянку на 10 років зі сплатою орендної плата щорічно до 31 грудня та зареєстровано право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

За 2022-2024 роки ПП "Новозаводські аграрні інвестиції" орендну плату не сплатило, що є істотною умовою договору, яку він порушив, завдавши цим ОСОБА_1 шкоди.

Враховуючи наведене, просить суд розірвати договір оренди землі від 02.06.2015 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :01:000:0168, площею 2,53 га.; скасувати (припинити) державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:000:0168, площею 2,53 га. за приватним підприємством "Новозаводські аграрні інвестиції", проведену на підставі договору оренди землі від 02.06.2015 (номер запису про інше речове право: 11504295, дата державної реєстрації 05.10.2015, рішення про державну реєстрацію №25104574 від 07.10.2015); стягнути з відповідача на користь позивачки судові витрати.

Ухвалою суду від 31.03.2025 відкрито провадження у справі, розгляд її призначено у порядку спрощеного позовного провадження, з повідомленням сторін.

16.04.2025 до суду через систему "Електронний суд" надійшла заява представника відповідач Горецького І.М. про заперечення щодо розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження та призначення розгляду справи за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 24.04.2025 заяву представника відповідача ПП "Новозаводські аграрні інвестиції"- Горецького І.М., залишено без задоволення.

Позивачка та її представник у судове засідання не з"явилися, останній надав суду письмову заяву, в якій просить розглядати справу без їх участі. Позов підтримує у повному обсязі та просить задовольнити.

У судове засідання представник відповідача не з`явився, про час і місце розгляду справи відповідач повідомлений належним чином, відзив на позов, заяви про розгляд справи за його відсутності або відкладення розгляду справи до суду не надходили.

З викладених обставин суд вирішує справу у порядку спрощеного позовного провадження відповідно до ст.279 ЦПК України, з повідомленням сторін, за наявними у справі матеріалами.

Згідно ч.3 ст.211 ЦПК України учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності.

Відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши подані докази, суд дійшов наступного висновку.

Згідно ч.1 ст.3 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ст.11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Судом встановлено, що згідно свідоцтва про право на спадщину за заповітом та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 03.06.2013, ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 2,53 га., кадастровий номер :01:000:0168, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Новозаводської сільської ради Червоноармійського району Житомирської області (а.с.17, на звороті).

Відповідно до договору оренди землі та акта приймання-передачі земельної ділянки від 02.06.2015, укладеного між ПП "Новозаводські Аграрні Інвестиції" та ОСОБА_1 , остання передала підприємству в оренду строком на 10 років земельну ділянку кадастровий номер :01:000:0168, площею 2,53 га., для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.13-15, на звороті).

Згідно пунктів 2.5, 4.1-4.5 вказаного договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору становить 27901 грн. 41 коп. Розмір орендної плати становить 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і на дату укладення цього договору складає 1116 грн. 06 коп. на рік. Орендна плата справляється орендарем щорічно у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати на земельну ділянку можуть здійснюватись у натуральній формі. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься щорічно до 31 грудня за який виплачується орендна плата.

Відповідно до пунктів 10.4.1-10.4.2 договору, дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Пунктом 11.1 договору передбачено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об"єкта нерухомого майна №395705557 від 19.09.2024 та інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 20.06.2024, вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером :01:000:0168, площею 2,53 га., цільове призначення якої - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Новозаводської сільської ради Пулинського району Житомирської області, належить ОСОБА_1 05.06.2015 проведено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, номер запису про інше речове право: 11504295, рішення про державну реєстрацію №25104574, та передана в оренду ПП "Новозаводські аграрні інвестиції" строком на 10 років (а.с.16).

Відповідно до відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору, за період з січня 2021 року по грудень 2024 року, ОСОБА_1 у 4 кварталі 2021 року ПП "Новозаводські аграрні інвестиції" нараховано та виплачено 1014,86 грн. Інформація про доходи ОСОБА_1 одержані від ПП "Новозаводські аграрні інвестиції" за 2022-2024 роки, відсутня (а.с.19-21).

У статті 526 ЦК України визначено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст.1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ст.2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Зі ст.6 Закону України "Про оренду землі" вбачається, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що за договором оренди землі орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 21 вказаного Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Згідно ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Як вбачається з ч.1 ст.24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно ч.1 статті 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Законодавець в пункті "в" ч.1 ст.96 Земельного кодексу України та ст.25 Закону України "Про оренду землі" встановив обов`язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати земельний податок та орендну плату за земельну ділянку.

Відповідно до п."д" ч.1 ст.141 Земельного кодексу України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Аналіз наведених норм вказує на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі №912/1385/17 зазначено, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, а тому при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року в справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку в справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. У постанові викладено, що стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 зроблено висновок, що частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що "несплата орендної плати" охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 зазначив, що у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

У справі встановлено, що укладеним між сторонами договором оренди землі обумовлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 4% від нормативної грошової оцінки, який складає 1116 грн. 06 коп., до 31 грудня поточного року (пункти 4.1, 4.5 договору), проте у період 2022-2024 років, за використання орендованої земельної ділянки орендар не сплачував орендну плату.

Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Отже, оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди землі орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки.

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно п.1 ч.1 ст.2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст.4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема, право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Як вбачається з ст.17 Закону України "Про оренду землі" об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Державна реєстрація припинення права оренди здійснюється шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини 7 статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини 7 статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Як встановлено судом, починаючи з 2022 року відповідач не виконує пункти 4.1, 4.5 договору оренди землі, а саме - систематично (три рази) не сплатив позивачці орендну плату за користування належною їй земельною ділянкою за 2022-2024 роки, тобто ОСОБА_1 була позбавлена того, на що розраховувала при укладенні договору.

Відповідач ПП "Новозаводські аграрні інвестиції" будь-яких доказів на підтвердження того, що ним сплачено ОСОБА_1 орендну плату за 2022-2024 роки, суду не надав.

За правилами ст.ст.12, 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст.13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно вимог ст.76 цього Кодексу, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Як вбачається зі ст.77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що відповідачем допущено істотне порушення договору оренди землі, а саме - систематичну несплату орендної плати позивачці за користування належною їй земельною ділянкою за 2022-2024 роки, тому договір оренди землі від 02.06.2015, слід розірвати.

Оскільки згідно із Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" запис про скасування державної реєстрації прав вноситься до Державного реєстру речових прав саме на підставі рішення суду про скасування рішення про державну реєстрацію прав, тому з метою реального захисту та відновлення порушених прав та охоронюваних законом інтересів позивачки, в суду наявні правові підстав для скасування державної реєстрації права оренди земельних ділянок і як наслідок припинити речове право (право оренди земельної ділянки) на земельні ділянки.

Згідно ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, які задоволено повністю, тому сплачений позивачкою судовий збір у розмірі 1937 грн. 92 коп., суд стягує з відповідача.

Керуючись ст.ст.259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд,-

У Х В А Л И В :

Позов представника позивачки ОСОБА_1 - адвоката Рудика Віталія Руслановича до Приватного підприємства "Новозаводські аграрні інвестиції" про розірвання договору оренди землі та скасування державної реєстації права оренди, задовольнити.

Розірвати договір оренди землі від 02.06.2015 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :01:000:0168, площею 2,53 га.

Скасувати (припинити) державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:000:0168, площею 2,53 га за Приватним підприємством "Новозаводські аграрні інвестиції", проведену на підставі договору оренди землі від 02.06.2015 (номер запису про інше речове право: 11504295, дата державної реєстрації 05.10.2015, рішення про державну реєстрацію №25104574 від 07.10.2015).

Стягнути з Приватного підприємства "Новозаводські аграрні інвестиції" (12056, вул.Лесі Українки, 7, с.Новий Завод, Житомирський район, Житомирська область, код ЄДРПОУ - 35718391) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків - НОМЕР_1 ) судовий збір у розмірі 1937 (одна тисяча дев"ятсот тридцять сім) грн. 92 (дев"яносто дві) коп.

Рішення може бути оскаржено шляхом подачі апеляційної скарги до Житомирського апеляційного суду протягом 30-ти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відомості про учасників справи.

Позивачка: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрована та проживає за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків - НОМЕР_1 .

Відповідач: Приватне підприємство "Новозаводські аграрні інвестиції", юридична адреса: вул.Лесі Українки, 7, с.Новий Завод, Житомирський район, Житомирська область, фактична адреса: вул.Шевченка, 130, с-ще Пулини, Житомирський район, Житомирська область, код ЄДРПОУ - 35718391.

Суддя ' В. Ф. Лотуга